07) APOSTILA I DOS DIREITOS REAIS RESUMÃO

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DIREITO CIVIL 
DOS DIREITOS REAIS 
 
 
INTRODUÇÃO 
 
O Código Civil de 2002, após disciplinar a posse no Título I do Livro III, 
concernente ao direito das coisas, trata, no Título II, dos direitos reais. 
 
Art. 1.225. São direitos reais: 
I - a propriedade; 
II - a superfície; 
III - as servidões; 
IV - o usufruto; 
V - o uso; 
VI - a habitação; 
VII - o direito do promitente comprador do imóvel; 
VIII - o penhor; 
IX - a hipoteca; 
X - a anticrese. 
XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 
11.481, de 2007) 
XII - a concessão de direito real de uso; e (Incluído pela Lei nº 11.481, de 
2007 e com redação determinada pela Lei nº 13.465, de 2017) 
XIII – a laje (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017). 
Taxatividade x Tipicidade 
DIREITO REAL consiste no poder jurídico, direto e imediato do titular sobre a coisa, com 
exclusividade e contra todos. 
 
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- O primeiro dos direitos reais é a propriedade. 
- Após, temos os direitos reais sobre coisa alheia: trata-se de direito 
advindo de um negócio jurídico, de acordo com a lei, que significa a 
permissão do proprietário da coisa de usá-la ou tê-la como se fosse sua sob 
determinadas condições. 
Entre os direitos reais sobre coisa alheia temos: 
- direitos reais de gozo ou de fruição: são aqueles em que seu titular tem 
o direito de usar ou gozar, ou somente usar a coisa alheia: superfície (e 
enfiteuse), servidão, usufruto, uso, habitação. 
 - direitos reais de garantia: ocorre quando o bem alheio é dado em 
garantia de uma dívida: penhor, hipoteca e anticrese. 
- direito real de aquisição: compromisso de venda e compra (inciso VII) 
Outros direitos reais: 
- concessão de uso especial para fins de moradia: (art. 183, § 1º, CF): 
função social: segurança da posse para fins de moradia em área pública 
urbana (em favelas e loteamentos irregulares), tendo por fundamento o 
direito a moradia - MP 2.220/2001, com modificações decorrentes da Lei nº 
13.465/2017. . 
- concessão de direito real de uso: dá-se por concessão pelo poder 
público de terrenos públicos ou particulares de forma remunerada ou 
gratuita, por tempo certo ou indeterminado. Decreto-lei 271/67. 
- a laje: regularização de áreas faveladas (comunidades). 
CC/16 x CC/02 - enfiteuse (art. 2.038) substituída pela superfície e as 
rendas expressamente constituídas sobre imóveis substituídas pelo 
direito do promitente comprador do imóvel. 
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Título III – DA PROPRIEDADE 
Capítulo I – Da propriedade em geral 
Seção I – Disposições preliminares 
 
1. DA PROPRIEDADE 
 
1.1. Conceito 
Pode-se conceituar o direito de propriedade como o poder jurídico1 
que atribui a uma pessoa a FACULDADE de usar, gozar e dispor de um 
bem, corpóreo ou incorpóreo (direito autoral/marcas e patentes), em sua 
plenitude e dentro dos limites estabelecidos na lei, bem como O DIREITO 
de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha. 
É uma garantia fundamental do homem (artigo 5.º, caput, da 
Constituição Federal/88), possuindo, portanto, fundamento constitucional. 
A lei prevê a inviolabilidade, possuindo a propriedade status de direito 
fundamental. É a garantia fundamental do homem, que assegura a esse o 
poder de usar, gozar e fruir da coisa, tendo poder sobre ela, mas também 
limitações econômicas e sociais. 
 
1.2. Fases históricas 
1) Antiguidade: propriedade familiar coletiva protegida pela religião. 
2) Direito Romano: raiz histórica da propriedade individual. 
3) Feudalismo: usufruto condicional e depois propriedade perpétua e 
transmissível na linha masculina. 
 
1 Poder jurídico que decorre de uma relação jurídica de direito, de direito real que se adquire com a 
tradição ou com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Já a posse decorre de uma relação jurídica 
de fato, de um suporte fático, com o exercício de alguns dos poderes inerentes a propriedade. 
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4) Liberalismo: direito privado ILIMITADO protegido pela LEI 
(Revolução Francesa). 
5) Interesse Estatal (limitações administrativas): requisição; 
desapropriação por INTERESSE SOCIAL e não apenas por 
necessidade ou utilidade PÚBLICA. 
6) Neoliberalismo: direito privado CONDICIONADO à sua função 
social (interesses difusos e coletivos) 
1.3. Elementos constitutivos da propriedade 
Estão inseridos no artigo 1228 do CC. 
Quando todos os aludidos elementos constitutivos estiverem reunidos 
em uma só pessoa, será ela titular da propriedade plena. 
Se, entretanto, ocorrer o fenômeno do desmembramento, passando 
um dos poderes a ser exercido por outra pessoa, diz-se que a propriedade é 
limitada. É o que ocorre no direito real de usufruto, em que os direitos de 
usar e gozar da coisa passam para o usufrutuário, permanecendo o nu-
proprietário somente com os de dispor e de reivindicá-la. 
São elementos constitutivos/estruturantes do direito de propriedade: 
- o direito de usar (jus utendi), que consiste na faculdade de o dono 
servir-se da coisa e de utilizá-la da maneira que entender mais conveniente, 
porém de acordo com os ditames legais e com a função social da 
propriedade. 
- o direito de gozar ou fruir (jus fruendi) compreende o poder de 
perceber/colher os frutos naturais e civis da coisa e de aproveitar 
economicamente os seus produtos. 
- o direito de dispor da coisa (jus abutendi) consiste no poder de 
transferir a coisa, de gravá-la de ônus e de aliená-la a outrem a qualquer 
titulo. Trata-se do mais importante dos elementos enunciados, pois mais se 
revela dono quem dispõe da coisa do que aquele que a usa ou frui. 
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- o direito de reaver a coisa (res vindicatio) poder de reivindicá-la das 
mãos de quem injustamente a possua ou detenha, ou seja, o direito de 
sequela, que é uma das características do direito real, pois envolve a 
proteção específica da propriedade, por meio da ação reivindicatória. 
 
1.4. Características da Propriedade 
 
A propriedade é um direito absoluto, exclusivo, perpétuo, aderente e 
limitado. A limitação abarca todas as demais características. Pode-se dizer, 
então, que a propriedade tem cinco características. 
 
1.4.1. Absoluta 
No sentido de ser oponível contra toda e qualquer pessoa (erga 
omnes), ao contrário de outros direitos que são relativamente oponíveis 
(inter partes), como por exemplo, o direito de crédito. 
 
1.4.2. Exclusiva 
 
Art. 1231, CC: A propriedade presume-se plena e exclusiva, até 
prova em contrário. 
 
Em regra, sobre um bem somente pode haver um direito de 
propriedade e que o exercício deste direito exclui o exercício por parte de 
outrem, ou seja, um bem não pode pertencer exclusivamente e 
simultaneamente a duas ou mais pessoas em posições opostas. 
Todavia nada impede que duas ou mais pessoas adquiram um bem 
conjuntamente, formando um condomínio. Nesse caso teremos pessoas 
que detêm conjuntamente a titularidade do mesmo direito de propriedade. 
 
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1.4.3. Perpétua 
Visto que acompanha o proprietário por toda a vida enquanto tiver 
relação com a coisa, o que não o impede de transmitir seu direito a outrem 
em vida (inter vivos) ou, naturalmente, após a morte (causa mortis). 
No direito privado, existem duas exceções ao princípio da 
perpetuidade: 
 Propriedade resolúvel (artigo 1.359 do Código Civil): é uma causa 
antecedente ou concomitante à transmissão da propriedade e que 
gera, por parte do terceiro, o poder de reivindicar a coisa do novo 
titular. É uma limitação ao princípio da perpetuidade. Causa 
antecedenteou concomitante é uma causa contratual, pré-
conhecida das partes, anterior à tradição (ex.: pacto de retrovenda, 
substituição testamentária por fideicomisso). 
 
 Propriedade revogável (artigo 1.360 do Código Civil): é uma causa 
superveniente, não prevista pelas partes, na qual a propriedade se 
consolida nas mãos de terceiro de boa-fé, não cabendo 
reivindicação por parte de o legítimo titular, a não ser em caso 
excepcional. Causa superveniente é uma causa que ocorre após a 
transmissão efetiva da coisa (exemplos: herdeiro aparente, 
revogação da doação por ingratidão etc.). 
 
Observação: Herdeiro aparente ou herdeiro putativo é aquele que se 
apresenta aos olhos de todos como se herdeiro fosse, no entanto, nunca foi 
herdeiro legal. Verifica-se nos casos da indignidade. 
 
1.4.4. Aderente 
É a prerrogativa do titular de trazer para si a coisa, 
independentemente de onde ela esteja, por meio de ação reivindicatória. 
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1.4.5. Limitada 
Já se foi o tempo em que o fato de ser proprietário era encarado como 
um direito divino, em que seu titular era livre para dele fazer o uso que bem 
entender. 
Na atualidade, o exercício da propriedade é limitado por diversos 
princípios e dispositivos legais, como por exemplo, a função socioambiental, 
o Estatuto da Cidade, as regras sobre o direito de vizinhança, etc. 
Além das limitações legais, a propriedade também pode ser 
voluntariamente limitada pelo seu proprietário por meio de disposição 
contratual. Ex: quando uma pessoa doa um bem à outra com cláusula de 
incomunicabilidade ou inalienabilidade. 
Podem ser citadas como exemplos de limitações ao direito de 
propriedade: 
1) CONSTITUCIONAIS - art.5º, XXII e XXIII (desapropriação para fins de 
reforma agrária – art. 184, CF). 
2) ADMINISTRATIVAS - desapropriação, requisição de imóveis, 
segurança pública, saúde pública, tombamento. 
3) PENAIS – perda dos instrumentos e dos produtos do crime (efeitos da 
condenação – art. 91 do CP) 
4) AMBIENTAIS – tombamento, zoneamento – CÓDIGO FLORESTAL 
(Lei 12.651/12) – APP (área de preservação permanente – topos de 
morros, terrenos com declividade de 45º, erosão) e Reserva Legal: 
área de floresta virgem (20%, 35% área de cerrado da Amazônia 
Legal, 80% área da Floresta Amazônica – art. 12). 
5) CIVIS – são dividas em LEGAIS ou VOLUNTÁRIAS: 
LEGAIS: direito de vizinhança. 
VOLUNTÁRIAS: cláusulas restritivas que estabelecem 
inalienabilidade, impenhorabilidade e/ou incomunicabilidade, o bem de 
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família2, a propriedade gravada3. 
Inúmeras leis impõem restrições ao direito de propriedade, como 
o Código de Mineração, o Código Florestal, a Lei de Proteção do Meio 
Ambiente, ainda a própria CF que impõe a subordinação da 
propriedade à função social, reafirmado no CC que também dispõe 
sobre as regras de vizinhança. 
O artigo 1229 retrata uma restrição ao direito de propriedade ao 
dispor que o proprietário do imóvel tem direito não só a respectiva 
superfície como ao espaço aéreo e ao subsolo correspondentes, mas 
não lhe assistindo o direito de impugnar a realização de trabalhos que 
se efetuem a uma altura ou a uma profundidade tais, que não tenha 
interesse legítimo em impedi-los. Ex: No Rio de Janeiro, o proprietário 
não poderia opor-se à passagem dos cabos do Pão de Açúcar devido 
à sua grande altura, bem como em SP, não assistiria direito ao 
proprietário de contestar a perfuração do subsolo para instalação do 
metrô. 
Não cabe a fórmula repetida pelos juristas da Idade Média: 
quem é dono do solo é também dono até o céu e até o inferno. 
O artigo 1230 traz uma restrição ao que constitui propriedade 
distinta do solo. Pertencem a União (CF, art. 176) e Código de 
Mineração (art. 84). 
Por fim o artigo 1231 fala da prova em contrário da propriedade 
plena e exclusiva, no caso, por exemplo, da propriedade limitada 
(usufruto: desmembramento dos direitos elementares do proprietário). 
 
2 Bem de família (artigo 1.715 e ss. do Código Civil), poderá ser compulsório (Lei n. 8009) ou voluntário 
(artigo 1.715 do Código Civil). A vantagem do bem de família voluntário sobre o compulsório é que, no 
primeiro, pode-se gravar qualquer bem como sendo de família. 
3 Propriedade gravada, ou seja, quando existe a imposição de um direito real limitado (exemplo: usufruto). 
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 2. Aquisição da Propriedade Imóvel 
 
Considerações Gerais 
O Código Civil faz distinção entre a forma de aquisição mobiliária e a 
forma de aquisição imobiliária. Bens móveis são aqueles passíveis de 
locomoção, sem modificar sua natureza; os outros serão considerados bens 
imóveis. A forma mais usada para a aquisição de bens imóveis é a 
transcrição, que seria uma tradição formal. Existem, entretanto, outras 
formas de aquisição que serão comuns, ou não, entre os bens móveis e os 
bens imóveis. 
A acessão (incorporação ao objeto principal de tudo quanto a ele 
adere ou aumenta em volume ou valor) é uma forma de aquisição de 
propriedade, comum tanto para os bens móveis quanto para os imóveis. 
Também comum entre os bens é o usucapião, que é uma forma de 
aquisição pelo decurso do prazo. 
O direito hereditário é uma forma de aquisição que existe para os bens 
imóveis e móveis, visto que o sistema brasileiro estabeleceu um critério de 
imobilidade para os bens de herança, para que não haja o dissipamento do 
patrimônio. Então, após a morte, todos os bens do de cujus, móveis ou 
imóveis, serão considerados legalmente imóveis, a fim de que se possa 
fazer um controle dos bens deixados pelo de cujus. 
A aquisição de bem imóvel pode ser classificada quanto à causa de 
aquisição e quanto ao objeto da aquisição. 
 
Quanto à causa de aquisição pode ser: 
 
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 Originária (não existe relação causal entre proprietário anterior e 
proprietário atual e, assim, é transmitida sem vícios anteriores). São 
formas originárias de aquisição da propriedade imóvel a usucapião 
e a acessão. 
 Derivada (existe relação causal entre proprietário anterior e 
proprietário atual e, por isso, transfere-se com os mesmos vícios). 
São formas derivadas de aquisição da propriedade imóvel o 
registro do título aquisitivo e a aquisição por direito hereditário. 
 
Quanto ao objeto da aquisição pode ser: 
 
 Universal (conjunto de bens indeterminados, como ocorre com os 
herdeiros legítimos ou testamentários); 
 Singular (bem certo e determinado, como ocorre nos negócios 
inter vivos e com os legatários na sucessão mortis causa). 
 
Têm-se, assim, como formas de aquisição da propriedade imóvel: 
 
a) o direito hereditário: aquisição de modo derivado e pode ser a título 
singular (através do legado testamentário) ou universal (através da forma 
aberta, herdeiros legítimos ou testamentários). 
b) a transcrição: modo derivado (faz-se somente por contrato) a título 
singular (bem certo e determinado). 
c) a acessão: aquisição de modo originário a título singular. 
d) a usucapião: aquisição de modo originário a título singular. 
 
 
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2.1. Transcrição 
 
Regulada nos artigos 182 e seguintes da Lei n. 6.015/73, é uma forma 
derivada de aquisição da propriedade imobiliária, formal, por meio da 
publicidade do contrato translativo junto ao Registro de Imóveis. 
 
Com o registro do título surgem os seguintes efeitos: 
a) publicidade (efeito erga omnes) 
b) legalidade (presunção iuris tantum) 
c) força probante (fé pública do registro) 
d) continuidade (aquisição derivada) 
e) obrigatoriedade (arts. 1.227 e 1245)4 - exceções: usucapião e sucessão.f) mutabilidade (1.247) - retificação ou anulação. 
g) constitutivo (direito real de propriedade) 
Para ocorrer a transcrição, segue-se o seguinte rito: 
1.º) Realização, elaboração do contrato translativo (compra e venda, 
doação, compromisso de compra e venda, troca). 
2.º) Apresentação desse contrato ao Registro de Imóveis. 
3.º) Prenotação: é um ato administrativo vinculado, no qual o oficial 
registra o contrato translativo no livro protocolo – chave geral do 
registro. 
4.º) Na fase da prenotação têm-se três atitudes que poderão ser 
tomadas pelo oficial: 
 poderá fazer nota de exigência (complementar a documentação 
para fins de registro no prazo de 30 dias); 
 poderá registrar; 
 
4 Enunciado 87, das JDC – Art. 1.245: Considera-se também título translativo, para fins do art. 1.245 do 
novo Código Civil, a promessa de compra e venda devidamente quitada (arts. 1.417 e 1.418 do CC e § 6º 
do art. 26 da Lei n. 6.766/79). 
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 poderá suscitar dúvida (dúvida é o procedimento administrativo no 
qual o oficial entende descabido o registro e requer o cancelamento 
da prenotação pelo juiz corregedor). 
5.º) Em caso de dúvida, o oficial deverá remeter ao juiz corregedor e 
notificar o interessado, que terá 15 dias para se defender. 
6.º) Após a notificação do interessado, esse poderá apresentar 
defesa, ou não (revelia). 
7.º) Deve-se levar à vista do Ministério Público em 10 dias. 
8.º) O Ministério Público pode requerer a produção de provas 
(diligências, audiências); 
9.º) O processo poderá ser julgado procedente ou improcedente; 
10.º) Dessa decisão cabe apelação, em 15 dias, para o Conselho 
Superior da Magistratura. Dessa decisão não cabe recurso administrativo. 
Havendo qualquer problema, deve-se recorrer à via judicial. 
 
Observação: Dúvida inversa é um procedimento administrativo 
intentado pelo particular nas hipóteses em que o oficial se recusa a 
prenotar. 
 
Observação: O procedimento de dúvida se aplica analogicamente aos 
outros sistemas registrais (assento de nascimento, casamento etc.). 
 
2.2. Acessão 
 
É o modo originário de adquirir, em virtude do qual fica pertencendo 
ao proprietário tudo quanto se une ou se incorpora ao seu bem. (Art. 1248, 
CC). 
 
 
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Requisitos: 
a – conjunção de duas coisas até então separadas 
b – caráter acessório de uma dessas coisas. 
c - vedação do enriquecimento ilícito. 
 
Modalidades: 1.248, CC. 
1) Acessão natural 
2) Acessão industrial ou artificial (construções e plantações) 
 
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE POR ACESSÃO 
 
CONCEITO 
É o modo originário de adquirir, em virtude do 
qual fica pertencendo ao proprietário tudo 
quanto se une ou se incorpora ao seu bem. 
Art. 1248, CC. 
 
 
 
 
 
REQUISITOS 
a – conjunção de duas coisas até então 
separadas; 
b – caráter acessório de uma dessas coisas, 
em confronto com a outra (a coisa acedida é a 
principal e a acedente, a acessória) e como o 
acessório segue o principal, o proprietário do 
principal será também do acessório. 
c - porém, há a vedação do enriquecimento 
ilícito, que procura remediar a injustiça que 
poderia ocorrer nessa atribuição de 
propriedade, conferindo, ao proprietário 
desfalcado, sempre que for possível, a 
indenização que lhe cabe. 
 
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MODALIDADES 
Art.1.248, CC. 
a ) Acessão natural: que se dá quando a união 
ou incorporação da coisa acessória à principal 
advém de acontecimento natural. 
I - por formação de ilhas; 
II - por aluvião; (a aluvião) 
III - por avulsão; (a avulsão) 
IV - por abandono de álveo. 
Ocorrem naturalmente, sem qualquer 
interferência humana. 
 
b ) Acessão industrial ou artificial: quando 
resulta de trabalho do homem. 
V – por plantações ou construções. 
 
 
2.2.1. Acessões naturais 
 
a) Acessão por formação de ilhas5: 
 
Art. 1248, I: ocorre em correntes comuns ou particulares, em virtude 
de movimentos sísmicos, de depósito paulatino de areia, cascalho ou 
fragmentos de terra trazidos pela própria corrente, ou de rebaixamento de 
águas, deixando descoberto e a seco uma parte do fundo ou do leito. 
Atenção: O Código de Águas dispõe que as ilhas podem ser bens 
públicos ou bens particulares, dependendo da natureza da água (ilha em 
água pública é bem público; ilha em água particular é bem particular) - 
 
5 Bem, de fato trata-se de acontecimento raro no Brasil. A maior parte do aparecimento de ilhas se dá em 
águas públicas e então pertencem à União, aos Estados ou aos municípios. Aqui só a título de 
conhecimento histórico, em 1831, no mar mediterrâneo, surgiu uma ilha. Era um ponto bastante 
estratégico e, então, os britânicos enviaram seus representantes e deram à ilha o nome de Ilha Graham. 
Ferdinando II, rei das duas Sicílias, também enviou representantes italianos que deram à ilha o nome de 
Ilha Ferdinandea (em homenagem ao rei). Os franceses, não gostando muito dessa história, também 
enviaram seus representantes e nomearam a ilha de Ilha Julia. Foi um problemão! Os três países quase 
iniciaram uma grande guerra já no século XIX quando, passados pouco mais de 06 meses, a ilha 
submergiu e podemos dizer literalmente que a contenda diplomática entre os 03 países foi por água abaixo 
restando somente esse monte de nomes que a ilha recebeu. 
 
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DECRETO Nº 24.643, DE 10 DE JULHO DE 1934, com as alterações 
promovidas pelo Decreto-Lei nº 852, de 1938 e pelo Decreto-lei nº 3.763, de 
25.10.1941. 
 
Propriedade das ilhas: pertencerão aos proprietários ribeirinhos, 
desde que se observem as regras do art. 1249, CC: 
I – se as ilhas se formam no meio do rio serão distribuídas aos 
terrenos ribeirinhos, na proporção de suas testadas (largura do terreno), até 
a linha imaginária que dividir o álveo e a ilha em duas partes iguais. 
Álveo: é a superfície que as águas cobrem, é o espaço que as águas 
cobrem6. 
Ilhas formadas no meio do rio cuja margem é de proprietários 
diferentes: 
 
 
II – se as ilhas surgirem entre a linha mediana e imaginária do rio e 
uma das margens, ocorrerá o acréscimo nos terrenos ribeirinhos fronteiros 
desse mesmo lado, nada lucrando os proprietários situados em lado oposto. 
As ilhas formadas entre o meio do rio e uma das margens consideram-
se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado: 
 
 
6 Vide Dec. 24.643/34 (código de águas). Art. 9º. Álveo é a superfície que as águas cobrem sem 
transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto. Art. 10. O álveo será público de uso comum, ou 
dominical, conforme a propriedade das respectivas águas; e será particular no caso das águas comuns ou 
das águas particulares. 
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III – se um braço do rio abrir a terra, a ilha que resultar desse 
desdobramento continua a pertencer aos proprietários à custa de cujos 
terrenos se constituíram (pois se houve um avanço do rio em direção às 
terras de B, esse deve ser compensado pela propriedade da ilha). 
As ilhas, que se formarem, pelo desdobramento de um novo braço de 
corrente, pertencem aos proprietários dos terrenos, a custa dos quais se 
formaram. 
 
b ) Acessão por aLuvião. 
Art. 1248, II: quando há acréscimo paulatino, lento de terras às 
margens de um rio ou de uma corrente, mediante lentos e imperceptíveis 
depósitos ou aterros naturais ou desvios das águas. 
Propriedade da acessão por aluvião: esses acréscimos pertencem aos 
donos dos terrenos marginais, conforme a regra de que o acessório segue o 
principal (art. 1250,CC). 
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Espécies de aluvião: 
- própria: quando o acréscimo se forma pelos depósitos ou aterros 
naturais nos terrenos marginais do rio. 
 
 
 
- imprópria: quando tal acréscimo se forma em razão do afastamento 
das águas que descobrem parte do álveo. 
 
 
c ) Acessão por aVulsão 
Art. 1248, III: ocorre a avulsão pelo repentino, violento deslocamento 
de uma porção de terra por força natural violenta (por ex. uma correnteza), 
desprendendo-se de um terreno para se juntar a outro. 
 
Propriedade da acessão por avulsão: art. 1251: o proprietário do 
imóvel desfalcado perderá a parte deslocada, mas pode pedir a devolução 
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do pedaço de terra ou indenização dentro do prazo de 1 ano ao proprietário 
que teve acréscimo de sua propriedade. 
Isso pelo fato de a avulsão ser um deslocamento repentino, e, 
portanto, perceptível, e assim passível de pedir a indenização. 
 
 
 
d ) Acessão por álveo abandonado 
 
Art. 1248, IV: ocorre a acessão por álveo abandonado, quando o rio 
seca ou se desvia em virtude de fenômeno natural, abandonando a 
superfície até então coberta pelas águas. Propriedade da acessão do álveo 
abandonado: art. 1252: pertence aos proprietários ribeirinhos das duas 
margens, e a divisão é feita pela linha imaginária (idem à divisão das ilhas). 
Obs.: os donos dos terrenos por onde as águas natural e acidentalmente 
abrirem novo curso não terão direito a indenização, por ser tratar de força 
maior que não pode ser evitada. Ainda que o rio seja público, havendo leito 
abandonado, poderá a área seca incorporar bem particular (art. 26, Código 
de Águas). 
 
 
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2.2.2. ACESSÕES ARTIFICIAIS OU INDUSTRIAIS 
 
 
 
 
Conceito de acessões artificiais 
(arts. 1.253 a 1.259, CC) 
Constituem uma modalidade aquisitiva da propriedade 
imobiliária. 
 
Resultam de trabalho humano, como plantações e 
construções (art. 1.248, V, CC), tendo caráter oneroso e 
submetem-se à regra de que tudo aquilo que se incorpora 
ao bem, em razão de uma ação qualquer, cai sob o domínio 
do seu proprietário ante a presunção juris tantum, contida 
no art. 1.253, do CC, ficando, porém, obrigado a indenizar 
seu respectivo valor. 
 
 
ACESSÕES ARTIFICIAIS 
X 
BENFEITORIAS 
 
A diferença entre acessões artificiais e benfeitorias reside 
no fato de que as acessões artificiais são obras que criam 
uma coisa nova e que se aderem à propriedade 
anteriormente existente e as benfeitorias são as despesas 
feitas com a coisa, ou obras feitas na coisa, com o fito de 
conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la. 
 
 
ACESSÃO DE MÓVEL A 
IMÓVEL 
 
Como é possível semear, plantar ou construir com 
sementes e materiais não pertencentes ao proprietário do 
solo, distinguem-se as hipóteses em que isso pode ocorrer: 
 
 
REGRA - Principal próprio e 
acessório próprio 
 
Art. 1253: As construções e plantações são consideradas 
acessórios do solo. A presunção é de que tudo o que foi 
construído ou plantado em um terreno foi feito pelo 
proprietário e a sua custa, e a ele pertence totalmente, até 
que prove o contrário. – PRESUNÇÃO RELATIVA. 
 
1) PRINCIPAL PRÓPRIO E 
ACESSÓRIO ALHEIO. 
Art. 1254 
 
Utilização de material de terceiro 
para construção em terreno próprio. 
 
Se o proprietário agir de boa-fé, deverá indenizar o terceiro 
no valor do material utilizado. 
 
Se o proprietário agir de má-fé, deverá indenizar o terceiro 
no valor agregado (valor do que foi construído) (+) 
somado com perdas e danos. Ex.: se o dono das sementes 
ou materiais teve prejuízo, por exemplo, deixou de vender 
para outras pessoas com a alegação que ficaria com a 
copropriedade da plantação ou da construção. 
2) PRINCIPAL ALHEIO E 
ACESSÓRIO PRÓPRIO 
 
Art. 1255: 
 
Aquele que semeia, planta ou edifica em 
terreno alheio perde, em proveito do 
proprietário, as sementes, plantas e 
construções; se procedeu de boa-fé, terá 
direito a indenização. 
 
BOA-FÉ do autor da acessão = indenização cabal, 
englobando todos os prejuízos decorrentes da privação 
das acessões (valor atual das acessões - analogia ao 
1.222, CC). 
(mas deve deixar a plantação e a construção para o dono do 
terreno, ocorrendo acessão do móvel ao imóvel). 
Terá, ainda, direito de retenção (En.81, CJF). 
 
MÁ-FÉ do autor da acessão = nada receberá à título 
indenizatório. Já o proprietário do principal somente será 
indenizado de provar a existência de danos emergentes ou 
lucros cessantes decorrentes da privação da posse do bem. 
 
 
 
20 
 
 
 
ART. 1.255, parágrafo único: 
Se a construção ou a plantação 
EXCEDER CONSIDERAVELMENTE 
o valor do terreno, aquele que, DE BOA-
FÉ, plantou ou edificou, adquirirá a 
propriedade do solo, mediante pagamento 
da indenização fixada judicialmente, se 
não houver acordo. 
 
Espécie de ACESSÃO INVERTIDA/INVERSA, pois o 
proprietário do acessório é que será considerado como 
proprietário principal. (função social) 
Ex.: se alguém de boa-fé construiu um edifício de 10 
andares num terreno pequeno, fez um alto investimento, 
cujo valor é bem maior que o do terreno que não lhe 
pertence. Por isso mais justo que passe a ser proprietário do 
solo, mediante o pagamento de um valor indenizatório pelo 
terreno. (ALIENAÇÃO COMPULSÓRIA DO 
PROPRIETÁRIO QUE DEIXOU DE DAR FUNÇÃO 
SOCIAL À PROPRIEDADE). 
 
Valor econômico ou social (ex.: escola, posto de saúde). 
 
ART. 1.256: 
Se de ambas as partes houve má-fé, 
adquirirá o proprietário as sementes, 
plantas e construções, devendo 
ressarcir o valor das acessões. 
 (má-fé bilateral - art. 150, 
CC) 
Presume-se a má-fé do proprietário do terreno quando este 
vê a plantação ou a construção e não se opõe e a má-fé do 
dono das sementes ou material quando a posse for injusta, 
por exemplo. O proprietário adquirirá a propriedade das 
sementes, plantas e construções, mas deverá ressarcir o 
valor das acessões ao dono das sementes e material de 
construção. Exemplo bastante comum: casal que constrói 
nos fundos do terreno de um dos sogros. Mas, caso a 
construção exceda consideravelmente o valor do terreno, 
poderá haver acessão invertida, pagando-se ao sogro o 
valor do terreno (desde que metragem permitida pela 
legislação). 
 
ART. 1.256, parágrafo único. 
 
PRESUNÇÃO DE MÁ-FÉ DO 
PROPRIETÁRIO 
 
 
Consenso tácito do dono da terra, uma vez que assistiu a 
execução do plantio e da obra sem apresentar qualquer 
oposição, agindo, assim, maliciosamente, com o escopo de, 
no momento oportuno, beneficiar-se alegando que a 
construção ou plantação foi feita a sua revelia, para ter 
direito a permanência da acessão sem qualquer indenização 
diante da suposta má-fé do construtor ou lavrador. 
 
 
3) PRINCIPAL E ACESSÓRIO 
ALHEIOS - ART.1.257 
Semeadura, plantação ou construção 
é feita em terreno alheio, com 
materiais alheios. 
PROPRIETÁRIO ADQUIRE POR 
ACESSÃO 
 
 
Construtor ou plantador (boa-fé) – ressarcimento dos 
custos e indenização. 
 
Construtor ou plantador (má-fé) – ressarcimento dos 
custos. 
 
Dono da matéria prima – idem. 
Tal indenização, ou ressarcimento, deverá ser paga pelo 
plantador ou construtor, mas se este não puder pagá-la, o 
dono das sementes ou materiais poderá cobrá-la 
subsidiariamente do proprietário do terreno. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
21 
 
 
INVASÃO DE SOLO ALHEIO POR CONSTRUÇÃO 
 (aquisição da propriedade da área invadida pela construção) 
Artigos 1.258 e 1.259, CC - exceçãoao brocardo superficies solo cedit. 
 
Construção 
feita 
parcialmente 
em Solo alheio 
(não superior à 
vigésima parte 
deste - 5%) 
Art. 1.258 
 
 
Construtor de 
Boa-fé adquire a 
parte invadida 
Se o valor da construção exceder o valor da parte 
invadida; 
 
Dever de indenizar o valor da área perdida; 
 
Dever de indenizar a desvalorização da área 
remanescente. 
 
 
 
Construção 
feita 
parcialmente 
em Solo alheio 
(não superior à 
vigésima parte 
deste) 
 
Art. 1.258, 
parágrafo 
único. 
 
 
 
 
 
Construtor de 
Má-fé adquire a 
parte invadida 
Se o valor da construção exceder 
CONSIDERAVELMENTE o valor da parte 
invadida; 
 
E se impossível demolir a porção invasora sem 
grave prejuízo para a construção; 
 
Dever de indenizar (em 10 x - décuplo) o valor da 
área perdida; 
 
Dever de indenizar (em 10 x) a desvalorização da 
área remanescente. 
Enunciado 318 da IV Jornada de Direito Civil: O 
direito à aquisição da propriedade do solo em 
favor de construtor de má-fé (art. 1.258, parágrafo 
único) somente é viável quando, além dos 
requisitos explícitos previstos em lei, houver 
necessidade de proteger terceiros de boa-fé (Ex.: 
se o imóvel já foi vendido para terceiros). 
Ratio: Não incentivar invasões capitaneadas pelo 
poder econômico. 
22 
 
 
 
Construção 
feita 
parcialmente 
em Solo alheio 
(superior à 
vigésima parte 
deste) 
Art. 1.259 
 
 
Construtor de 
Boa-fé adquire a 
parte invadida 
Se indenizar: 
1) O valor que a invasão acrescentar à 
construção; 
 
2) O valor correspondente ao terreno 
subtraído; 
 
3) O correspondente à desvalorização da área 
remanescente. 
 
Construção 
feita 
parcialmente 
em Solo alheio 
(superior à 
vigésima parte 
deste) 
 
Art. 1.259 
 
 
 
Construtor de 
Má-fé 
NÃO Adquire a 
parte invadida 
 
1) Obrigação de demolição da parte invasora; 
 
2) Obrigação a indenizar em dobro o valor das 
perdas e danos apurados. 
 
 
OBS: poderá ser mais conveniente a indenização 
do que o desfazimento parcial da obra que 
prejudique o seu todo, bem como sua função 
social. 
O invasor torna-se proprietário do terreno 
invadido, nessa espécie de desapropriação privada. 
Mesmo de má-fé, poderá não incidir com o 
interesse social a destruição do prédio. Imagine se 
lá estiver construído um hospital ou escola em 
pleno funcionamento. 
A melhor solução é a aquisição da propriedade por 
acessão artificial e a indenização do proprietário, 
em virtude da função social preconizada 
constitucionalmente, mas com a devida 
indenização ao proprietário do solo. 
Durante a construção, o proprietário invadido 
pode usar a ação de nunciação de obra nova para 
impedir a edificação. 
Quando a obra estiver concluída, cabe ao bom-
senso do magistrado encontrar a melhor solução. 
 
 
 
 
 
 
 
23 
 
 
2.3. Direito hereditário 
Modo derivado de aquisição da propriedade em que, com o evento 
morte entende-se adquirida a propriedade pelos herdeiros (legítimos ou 
testamentários), sem solução de continuidade7, em atenção ao Droit de 
Saisine (le mort saisit le vif), que será estudado a posteriori. 
 
2.4. Usucapião8 de imóvel 
 
2.4.1. Conceito 
Trata-se de modo originário de aquisição da propriedade e de outros 
direitos reais suscetíveis de exercício continuado pela posse prolongada no 
tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos pela lei. 
A usucapião é também chamada de prescrição aquisitiva, em 
confronto com a prescrição extintiva que é disciplinada nos artigos 205 e 
206 do CC. 
Em ambas aparece o elemento TEMPO influindo na aquisição e 
extinção de direitos. 
A diferença é que a primeira (prescrição aquisitiva) é modo originário 
de aquisição de direitos e a segunda é a perda da pretensão, e, por 
conseguinte, da ação atribuída a um direito, em consequência do não uso 
dela durante determinado espaço de tempo. 
 
2.4.2. Fundamento da usucapião 
A prescrição aquisitiva é uma instituição multissecular que nos foi 
transmitida pelo direito romano. 
 
7 Solução de continuidade significa “interrupção”, isto é, a continuidade foi “dissolvida”. Não se trata da 
solução que vem do verbo resolver, no sentido de “solução de um problema”. Por exemplo, é 
indispensável criar escolas de emergência na região assolada pelas enchentes, para que a educação das 
crianças não sofra solução de continuidade, isto é, não seja interrompida. Aqui, falou-se em "SEM 
solução de continuidade", portanto, SEM INTERRUPÇÃO, no sentido da dispensabilidade de qualquer ato 
do herdeiro. 
8 Etimologia da palavra: usucapião vem do latim: capio ou capionis (feminina) significa tomada, ocupação, 
aquisição, antecedida de uso, através do uso. 
24 
 
 
Pode parecer uma injustiça o favorecimento do possuidor contra o 
verdadeiro proprietário, seria uma ofensa ao princípio: dar a cada um o seu. 
Porém, embora a propriedade seja perpétua, não pode conservar esse 
caráter senão enquanto o proprietário manifestar a sua intenção de manter 
o seu domínio, exercendo permanente atividade sobre a coisa possuída; o 
seu desprezo pela coisa perante a usurpação feita por outrem durante 10, 
20 ou 30 anos, constitui uma aparente e tácita renúncia ao seu direito de 
propriedade. 
Por outro lado a sociedade tem muito interesse que as terras sejam 
cultivadas, que as casas sejam habitadas, que os móveis sejam utilizados. 
Por isso, um indivíduo que, durante largos anos, exerceu esses 
direitos numa coisa alheia, pelo seu dono deixada ao abandono, também é 
digno de proteção. 
Assim, o fundamento da usucapião está assentado no princípio da 
utilidade social, na conveniência de dar segurança e estabilidade à 
propriedade, bem como de se consolidar as aquisições e facilitar a prova do 
domínio. 
Tal instituto repousa na paz social e estabelece a firmeza da 
propriedade libertando-a das reivindicações inesperadas. 
 
2.4.3. Pressupostos da usucapião (coisa hábil, posse, tempo, justo 
título e boa fé)9 
 
• a) Res habilis (coisa hábil). 
• Deve ser coisa que não esteja fora do comércio e que não seja 
bem público. 
 
9 Obs.: Os 3 primeiros são indispensáveis e exigidos em todas as espécies de usucapião. O justo título e a 
boa-fé somente são reclamados na usucapião ordinária. Observação: Alguns autores estabelecem um 6.º 
pressuposto – “a sentença tem natureza constitutiva”. É, entretanto, um entendimento equivocado, visto 
que a sentença do usucapião é declaratória, tendo efeitos ex tunc. 
 
25 
 
 
• Consideram-se fora do comércio (inalienáveis): 
• os bens naturalmente indisponíveis (insuscetíveis de 
apropriação pelo homem), tais como o ar atmosférico, a 
água do mar. 
• os bens legalmente indisponíveis (bens de uso comum, de 
uso especial10 e de incapazes, os direitos da 
personalidade e os órgãos do corpo humano). 
• os bens indisponíveis pela vontade humana (deixados em 
testamento ou doados, com cláusula de inalienabilidade). 
• O art. 1244 do CC manda aplicar à usucapião os preceitos 
relativos às causas que obstam, suspendem ou interrompem a 
prescrição. 
• Desse modo, não corre prescrição extintiva nem aquisitiva 
contra as pessoas mencionadas nos arts. 197 e 198 do CC. 
• Nas situações previstas no art. 199 do CC, embora capazes os 
seus proprietários, não podem ser usucapidos, justamente por 
não correr lapso prescricional,faltando, pois, condição básica ao 
exercício da prescrição. 
 
• b) Possessio (posse). 
• É pressuposto da usucapião a posse mansa e pacífica e justa. 
• Se a posse em vez de mansa e pacífica é perturbada pelo 
proprietário, que se mantém ativo na defesa de seu domínio, 
falta um requisito para a usucapião, pois a lei exige que a posse 
do usucapiente se exerça sem oposição, vale dizer, se exerça 
de maneira contínua e incontestada. 
 
 
10 Atualmente, além de grande movimento doutrinário, há algumas decisões dos tribunais admitindo a 
usucapião de bens dominicais, a exemplo do acórdão do Tribunal de Minas Gerais confirmando a 
sentença de usucapião de área pública, do DERMG (APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0194.10.011238-3/001 - 
COMARCA DE CORONEL FABRICIANO), de maio de 2014. 
26 
 
 
• c) Tempus (tempo). 
• A usucapião se consuma dentro de um lapso temporal estabelecido 
pela lei. 
• Na usucapião ordinária, em que o usucapiente deve provar o justo 
título e a boa-fé o prazo é mais reduzido, basta o prazo de 10 anos 
para que o possuidor adquira o domínio. 
• Existe a usucapião ordinária abreviada (5 anos – registro cancelado e 
moradia ou investimentos sociais ou econômicos). 
• Na usucapião extraordinária, que dispensa a prova da boa fé e do 
justo título, o prazo é de 15 anos. 
• Existe a usucapião extraordinária abreviada (10 anos – moradia 
habitual e atividades produtivas). 
• O novo código suprimiu a tradicional distinção entre ausentes e 
presentes. 
• d) Titulus (justo título). 
• A lei condiciona a usucapião ao fato de o possuidor possuir justo 
título (ser portador de documento capaz de transferir-lhe o 
domínio se proviesse do verdadeiro dono). 
• Na usucapião ordinária o possuidor deve exibir o justo título. 
• Na usucapião extraordinária o possuidor não precisa exibir, 
havendo presunção absoluta do justo título, sendo, inclusive, 
proibido que se demonstre a sua inexistência. 
• e) Fides (boa-fé). 
• O possuidor deve estar de boa fé. Existe boa fé quando o 
possuidor ignora (desconhece) o vício ou obstáculo que lhe 
impede a aquisição da coisa ou direito possuído. 
• Na usucapião ordinária o possuidor deve provar a boa-fé. 
• Na usucapião extraordinária a prova da boa-fé é dispensável e 
não se admite prova em contrário, presunção jure et de jure. 
27 
 
 
2.4.4. ESPÉCIES DE USUCAPIÃO 
 
Podem ser objeto de usucapião bens móveis e imóveis. O direito 
brasileiro distingue quatro espécies de usucapião de bens imóveis: 
 
1. Extraordinária e extraordinária com prazo reduzido; 
2. Ordinária e ordinária com prazo reduzido; 
3. Especial ou Constitucional, dividindo-se esta última em: 
3.1. Rural (pro labore); 
3.2. Urbana individual (pró-moradia ou pro misero ou pró 
habitatione); 
3.3. Urbana coletiva 
4. Especial urbana familiar (art. 1.240-A, CC - Lei n. 12.424/2011) 
Há, ainda, uma modalidade especial, a usucapião indígena, 
estabelecida no Estatuto do Índio (Lei n° 6.011/73 – art. 33). 
• Preceitua o art. 33 do Estatuto do Índio: 
• Art. 33 – O índio, integrado ou não, que ocupe como 
próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior 
a cinquenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena. 
• Se o índio possuir plena capacidade, poderá propor diretamente 
a ação de usucapião. Não a tendo, será representado pela 
FUNAI. 
• A área usucapienda é somente a rural e particular, uma vez que 
a própria CF proíbe usucapião de bens públicos. 
• Praticamente de nenhuma eficácia, pois, em 05 anos, em área 
máxima de 50 hectares de posse, poderá adquirir a propriedade 
pela usucapião especial/constitucional rural. 
 
 
28 
 
 
 Modalidades de 
Usucapião 
Fundamento Requisitos (posse mansa e pacífica = justa) 
Extraordinária – 1 
Art 1.238, caput, C.C. 
Regular ou comum 
Decurso do tempo 
que causa a 
prescrição 
aquisitiva. 
a) posse ad usucapionem; 
b) decurso de 15 anos, ininterruptos; 
 
Extraordinária – 2 
Com prazo reduzido. 
Art 1.238, par. Ún. C.C. 
Posse-trabalho 
Prescrição 
aquisitiva minorada 
por ter o possuidor 
dado destinação 
que atende a 
função social da 
propriedade. 
a) posse ad usucapionem; 
b) transcurso de 10 anos sem interrupção; 
c) ter o possuidor constituído sua morada habitual 
no imóvel, ou nele realizado obras e serviços de 
caráter produtivo (Ex.: desapropriação indireta: 
ocupação pela Administração/ao inverso). 
Ordinária – 1 
Art 1.242, caput, C.C. 
 
Prescrição 
aquisitiva 
a) posse ad usucapionem; 
b) decurso de 10 anos contínuos; 
c) justo título (Ex.: En. 86 = contrato de compra e 
venda). 
d) boa-fé 
Ordinária – 2 
Com prazo reduzido 
Art 1.242, par. Ún. C.C. 
Posse-trabalho 
Documental 
Tabular - tabelião 
Prescrição 
aquisitiva 
 
Função Social 
a) posse ad usucapionem; 
b) decurso de 5 anos contínuos; 
c) aquisição onerosa do imóvel usucapiendo, com 
base em registro regular, posteriormente 
cancelado; 
d) possuidor tenha estabelecido moradia no imóvel 
ou tenha realizado nele investimentos de 
interesse social e econômico. 
Especial ou 
Constitucional Rural, 
ou 
Pro Labore 
Art. 191 C.F. 
 
Lei 6969/81(Lei da 
Usucapião Especial) 
 
Art. 1.239 C.C. 
 
 
Prescrição extintiva 
pelo fato de o 
proprietário não 
haver dado 
cumprimento à 
função social da 
propriedade e 
prescrição 
aquisitiva, benefício 
ao possuidor que a 
atendeu. 
a) posse ad usucapionem; 
b) transcurso de 5 anos sem interrupção e sem 
oposição; 
c) área possuída de no máximo 50 hectares 
localizada em zona rural (CC 1.239); 
d) propriedade rural que se tornou produtiva pelo 
trabalho do possuidor ou de sua família; 
e) haver o possuidor tornado o imóvel sua moradia; 
e, f) não ser o possuidor proprietário de imóvel 
rural ou urbano. 
29 
 
 
Especial Urbana 
Residencial 
Individual 
(ou Constitucional 
Urbana Individual ou 
pro-moradia ou pró 
mísero ou pro 
habitatione) 
Art. 183 CF e §§, 
Art. 9 e ss. do Estatuto 
da Cidade (Lei 
10.257/01) 
e Art. 1.240 C.C. 
Sanção ao 
proprietário por 
não dar 
cumprimento à 
função social da 
propriedade ao 
possuidor que a 
atendeu. 
 
Art. 9º, § 3º, 
Estatuto da Cidade: 
herdeiro legítimo 
continua a posse 
do antecessor, 
DESDE que já resida 
no imóvel na 
abertura da 
sucessão. 
a) posse ad usucapionem; 
b) decurso de 5 anos ininterruptos; 
c) área urbana de até 250 m² (En. 85 = + 
edificação, inclusive apartamentos); 
+ En. 314 = sem soma da área comum. 
+ En. 596 = condomínio pode adquirir por 
usucapião. 
d) utilização para morada própria ou de sua 
família; 
e) não ser o possuidor proprietário (ou seja, pode 
ser possuidor) de imóvel rural ou urbano; 
f) não ter o possuidor se valido desse benefício 
anteriormente. 
 
 
Especial Urbana 
Residencial Coletiva 
(ou Constitucional 
Urbana Coletiva) 
 
Art. 10 e ss. do Estatuto 
da Cidade 
 
Não há previsão no CC 
Sanção ao 
proprietário por não 
dar cumprimento à 
função social da 
propriedade e 
benefício aos 
possuidores que a 
atendeu. 
Fração igual para 
todos (mesmo que 
de fato ocupe área 
maior ou menor). 
a) posse ad usucapionem; 
b) transcurso de 5 anos sem interrupção; 
c) área maior de 250 m²; 
d) destine-se a ocupação à morada da população 
posseira; 
e)Sejam os possuidores de baixa renda; 
f) Não sejam os possuidores proprietários de 
imóvel rural ou urbano; 
g) Seja impossível identificar o terreno de cada 
possuidor, destacadamente. 
 
Especial Urbana familiar 
Lei 12.424, de 16 de 
junho de 2011 – inseriu 
no CC o artigo 1.240-A 
e seu § 1º. 
 
En. 498, CJF (fluência). 
En. 499, CJF. 
En. 500, CjF. 
En. 595, CJF. 
 
 
Prescrição aquisitiva 
Por abandono 
voluntário do lar. 
 
 
a) posse ad usucapionem; 
b) transcurso de 2 anos sem interrupção; 
c) imóvel urbano (que pena!) de até 250 m²; 
d) cuja propriedade dividia com ex cônjuge ou ex 
companheiro que abandonou o lar; 
e) utilizando-o para sua moradia ou de sua família 
f) não ser proprietário de outro imóvel urbano ou 
rural. 
30 
 
 
3. AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL 
 
O Código de 2002 disciplina, além da sucessão hereditária, 6 modos 
de aquisição da propriedade móvel: a usucapião, a ocupação, o achado 
do tesouro, a tradição, a especificação e a confusão. Juntamente com a 
última, trata também da comistão e da adjunção. 
 
Assim, pode-se dizer que são formas de aquisição da propriedade 
móvel: 
 
1. a usucapião (ordinária ou extraordinária) 
2. a ocupação 
3. o achado de tesouro 
4. a tradição 
5. a especificação 
6. a confusão (também comistão e adjunção) 
7. a sucessão hereditária 
 
Modos originários de aquisição Modos derivados de aquisição 
 
Usucapião 
Ocupação 
Achado de tesouro 
Tradição 
Especificação 
Confusão 
Comistão 
Adjunção 
Sucessão hereditária 
 
 
 
A usucapião de coisa móvel: por vezes, o possuidor de coisa móvel terá 
necessidade de comprovar e regularizar a propriedade. Ex: veículos: a 
tradição transmite a propriedade, mas como se trata de um bem móvel com 
cadastro em órgão regulador, há necessidade de regularizar a situação da 
propriedade, atualizando o novo proprietário. Mas, se isso não foi feito e não 
há mais possibilidade de fazê-lo, pode obter a declaração de propriedade 
por meio da usucapião. Ex: animais de grande valor (semoventes), 
possuem registro administrativo ou privado. 
 
 
31 
 
 
Propriedade móvel: formas de aquisição 
 
1) USUCAPIÃO 
 
Modo originário de aquisição da 
propriedade móvel 
 
Artigo 1.260 a 1.262 
 
Art. 1260: usucapião ordinária: 
posse de coisa móvel, contínua e 
incontestadamente, por 3 anos, com 
justo título e boa-fé. 
 
Art.1261:usucapião 
extraordinária: posse de coisa 
móvel, por 5 anos, 
independentemente de justo título e 
boa fé. 
 
Art. 1262: aplicam-se as regras dos 
artigos 1243 e 1244: desse modo 
pode o possuidor, para obter o 
reconhecimento da usucapião, 
acrescentar a sua posse a do seu 
antecessor, desde que ambas sejam 
contínuas, pacíficas. 
Questões polêmicas: usucapião de veículos: 
 
1) Pelo devedor fiduciante/alienação 
fiduciária em garantia (Sim pelo 
TJRS/2006) 
2) Por 3º que o adquiriu do devedor 
fiduciante à revelia do credor (Não pelo 
STJ/2010) 
3) Pelo devedor em arrendamento 
mercantil (Não pelo TJRS/2006) 
4) Veículo furtado 
Sim: STJ (REsp n. 99.721/MG/2002). 
Reconhecido o direito de usucapir um veículo 
furtado, pertencente a um fazendeiro, que 
tinha sido adquirido mediante uma permuta 
de gado pelo veículo, sendo surpreendido pela 
alegação de que o veículo seria roubado, após 
utilizar o automóvel por seis anos, o que o 
levou a alegar a usucapião. 
Não: STJ/2002 (se usucapião ordinário). 
 
Outros exemplos: usucapião de animais, 
usucapião (de uso) de linha telefônica 
(Súmula 193 do STJ). 
 
 
 
 
2) OCUPAÇÃO 
 
Modo originário de aquisição de 
bem móvel 
 
Artigo 1.263: Quem se assenhorar 
de coisa sem dono para logo lhe 
adquire a propriedade, não sendo 
essa ocupação defesa por lei. 
Consiste na tomada de posse de coisa sem 
dono, com a intenção de se tornar seu 
proprietário. Coisas sem dono são as coisas 
de ninguém (res nullius) ou abandonadas (res 
derelicta ou derrelição): objetos ou animais 
abandonados ou que nunca tiveram dono por 
meio da caça ou pesca. Quanto aos últimos, 
observar questões ambientais. 
Ex.: STJ/1994 (não gera ICMS coleta de 
insumos para posterior industrialização). 
Não pode ser objeto de ocupação: 
1) coisas perdidas (res perdita – art. 1.233 e ss 
– Da descoberta); 
2) monumentos arqueológicos e pré-
históricos (Lei n. 3.924/61). 
32 
 
 
 
 
 
 
 
3) ACHADO DE TESOURO 
 
Modo originário de aquisição de 
propriedade móvel. 
 
Artigos 1.264 a 1.266 
 
Art. 1.264, CC/02: O depósito 
antigo de coisas preciosas, oculto e 
de cujo dono não haja memória 
[...]. 
 
Atenção: em propriedade 
PRIVADA. 
REGRAS: 
 
1) DIVISÃO POR IGUAL: se achado, 
casualmente (boa-fé), em propriedade alheia; 
 
2) AO PROPRIETÁRIO: se achado por ele; 
ou por terceiro autorizado diante de pesquisa 
ordenada pelo proprietário, ou por terceiro 
não autorizado. 
 
3) DIVIDIDO ENTRE O ENFITEUTA E 
AQUELE QUE O ACHOU. 
 
Enfiteuse é direito real sobre coisa alheia, por 
meio da qual uma pessoa que não é 
proprietária do bem adquire o direito de 
exploração econômica PERPÉTUA do 
domínio útil da coisa. O atual CC proibiu a 
constituição de novas enfiteuses, a partir de 
sua entrada em vigor. Se o enfiteuta 
encontrou o tesouro, ele será o proprietário. 
Teria sido melhor falar em superfície. 
 
 
 
4) TRADIÇÃO 
 
Modo derivado de aquisição da 
propriedade móvel. 
 
Artigos 1.267 e 1.268 
 
Entrega voluntária do bem, que 
importa na transferência de sua 
propriedade. 
 
 
ARTIGO 1.268 – TEORIA DA 
APARÊNCIA 
(alienação a non domino) 
3º Degrau da Escada Ponteana 
 
 
 
 
 
REQUISITOS: 
 
a) convenção, acordo das partes, no sentido 
de transferir a propriedade; 
b) execução desse acordo mediante entrega da 
coisa. 
 
O direito pessoal resultante do acordo de 
vontades transforma-se em direito real. 
 
Ou seja, a propriedade do móvel só se adquire 
pela tradição. Ex.: possibilidade de penhora 
de automóvel já vendido, mas sem 
reconhecimento de firma pelo vendedor e 
ainda não entregue ao comprador. 
 
 
 
33 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
MODALIDADES DE 
TRADIÇÃO 
 
 
Real: com a entrega efetiva do bem móvel. 
 
Simbólica: por ato representativo da 
transferência da coisa (Ex.: traditio longa 
manu). 
 
Ficta: art. 1.267, parágrafo único: 
 
Ficta: no constituto possessório: quando o 
transmitente continua a possuir a coisa, mas 
por outro título. Ex.: na qualidade de locatário 
do móvel. 
 
Ficta: quando o transmitente cede ao 
adquirente o direito à restituição da coisa, 
que se encontra em poder de terceiro. 
 
Ficta: na traditio brevi manu: pela qual 
aquele que se encontra na posse da coisa, por 
ocasião do negócio jurídico, torna-se dono. 
Ex.: comodatário de móvel. 
 
 
 
 
 
 
 
DISPENSABILIDADE DA 
TRADIÇÃO REAL 
 
 
a) na abertura da sucessão legítima, ou 
testamentária aos herdeiros; 
 
b) na celebração do casamento realizado sob 
regime de comunhão universal, em que a 
transferência do domínio efetua-se 
independentemente de tradição, em virtude da 
solenidade inerente a esse ato; 
 
c) por força dos pactos antenupciais, a contar 
da data do casamento, ao cônjuge adquirente; 
 
d) no caso de contrato de sociedade de todos 
os bens, em que a transferênciase opera com 
a assinatura do referido contrato. 
 
 
34 
 
 
5) DA ESPECIFICAÇÃO 
 
Modo derivado de aquisição da 
propriedade móvel. 
 
Artigos 1.269 a 1.271 
 
Considera-se especificação a 
transformação definitiva da 
matéria-prima alheia (parcial ou 
totalmente) em espécie nova, 
mediante o trabalho ou indústria 
do especificador, tratando-se de 
bem móvel que não pode voltar ao 
status quo ante, subsistindo apenas 
a espécie nova. 
Trabalho é o principal e a 
matéria-prima é o acessório. 
 
Além da impossibilidade de redução da 
matéria à forma anterior, são requisitos 
para a aquisição: 
 
1 - se a matéria-prima pertencer em parte ao 
especificador, ele será o proprietário da 
espécie nova, sendo irrelevante a boa-fé ou a 
má-fé, mas não se exclui a obrigatoriedade da 
indenização ao coproprietário prejudicado. 
2 - se a matéria-prima não for do 
especificador, depende: 
BOA-FÉ: será do especificador, mas 
indenizará o dono da matéria prima. 
MÁ-FÉ: pertencerá ao dono da matéria-prima 
– sem indenização pelo trabalho (artigo 
1.271). 
§ 2º, do artigo 1.270 – Mesmo na má-fé, se o 
valor exceder consideravelmente o da 
matéria-prima, será do especificador, mas 
sujeito a indenização. 
6) DA CONFUSÃO, DA 
COMISTÃO E DA ADJUNÇÃO 
 
Modo derivado de aquisição da 
propriedade móvel. 
 
Acessão de móvel a móvel: 
mistura de líquidos ou de coisas 
secas de donos diferentes. 
 
Artigos 1.272 a 1.274 
- confusão REAL: mistura de 
coisas líquidas ou gases: de vinhos, 
vinho e água, álcool e gasolina. 
 
- comistão (e não comissão como 
consta no CC): mistura de coisas 
sólidas ou secas: areia e cimento; 
grãos de café de safras diversas. 
 
- adjunção: a justaposição de uma 
coisa a outra: solda de peça a um 
motor, tinta em relação à parede. 
Situação inusitada de condomínio de bem 
móvel. 
Requisito: sem o consentimento dos 
proprietários. 
 
REGRAS: 
1) Quando possível a separação, continuam a 
pertencer aos donos (óleo e vinagre); 
 
2) Quando impossível a separação, ou sendo 
excessivo o gasto, manter-se-á o condomínio 
forçado quando de boa-fé. (quinhão ideal) 
 
3) Se uma das coisas puder considerar-se 
principal, o dono sê-lo-á do todo, indenizando 
os outros (areia e cimento, pedra e anel). 
 
4) No caso de má-fé, deve-se atribuir à parte 
de boa-fé o direito de escolher entre 
adquirir a propriedade, pagando o que não 
for seu, abatida a indenização devida, ou 
renunciar ao que lhe pertencer, optando pela 
indenização. 
35 
 
 
4. PERDA DA PROPRIEDADE MÓVEL E IMÓVEL 
 
Art. 1.275. Além das 
causas consideradas 
neste Código, perde-se a 
propriedade: 
I - por alienação; 
II - pela renúncia; 
III - por abandono; 
IV - por perecimento da 
coisa; 
V - por desapropriação. 
 
Parágrafo único. Nos 
casos dos incisos I e II, 
os efeitos da perda da 
propriedade imóvel serão 
subordinados ao registro 
do título transmissivo ou 
do ato renunciativo no 
Registro de Imóveis. 
Os três primeiros são modos voluntários de 
perda da propriedade. 
 
O perecimento e a desapropriação são modos 
involuntários. 
 
Artigo é meramente exemplificativo, 
referindo-se à existência de outras causas de 
extinção da propriedade, como a usucapião, a 
acessão e a morte. 
 
Não há distinção entre móvel e imóvel. 
 
No caso de renúncia ao direito de propriedade 
imóvel o ato renunciativo desse direito real 
deve ser feito por escritura pública se o imóvel 
for superior a 30 salários mínimos (art. 108, 
CC). 
 
 
1) PERDA PELA 
ALIENAÇÃO 
 
 
Contrato – negócio 
jurídico bilateral 
(oneroso ou gratuito) 
 
Imóvel – Registro 
imobiliário 
 
Móvel - tradição 
 
Dá-se a alienação por meio de contrato, ou 
seja, de negócio jurídico bilateral, pelo qual 
o titular transfere por vontade própria a 
propriedade a outra pessoa. 
 
Pode ser a título oneroso (compra e venda, 
dação em pagamento, permuta) ou a título 
gratuito (doação). 
 
O registro imobiliário faz nascer a propriedade 
imóvel e a tradição a móvel. Enquanto esses 
atos não ocorrerem, o negócio jurídico fica no 
plano dos direitos obrigacionais. 
36 
 
 
 
 
2) PERDA PELA 
RENÚNCIA 
 
(a renúncia em favor de 
outrem foge ao sentido 
do instituto, porque 
caracterizaria alienação a 
título gratuito). 
 
É o ato unilateral pelo qual o titular abre mão 
de seus direitos sobre a coisa de forma 
expressa, sem transferi-lo a outrem. 
 
Por ser ato unilateral independe de aceitação. 
 
É irrevogável e não se presume, devendo ser 
expresso. 
 
Ex.: Artigos 1.806 c/c 1.810. 
 
 
 
 
3) ABANDONO 
 
 
 
Não uso + intenção 
abdicativa da 
propriedade 
Também é ato unilateral, pelo qual o titular 
abre mão de seus direitos sobre a coisa. 
Neste caso, não há manifestação expressa. 
 
Pode ocorrer, por exemplo, quando o 
proprietário não tem meios de pagar os 
impostos que oneram o imóvel. 
 
A conduta do proprietário caracteriza-se pela 
intenção de não ter a coisa mais para si, e, 
simplesmente a abandona, mas é preciso 
avaliar a sua voluntariedade, pois o simples 
não uso não gera o abandono. 
 
Não precisa registrar nada na matrícula do 
imóvel, abandona o direito e pronto. E como 
não há registro do abandono, este ato não tem 
validade erga omnes. 
DIFERENÇA ENTRE 
RENÚNCIA E 
ABANDONO 
 
Pela renúncia a coisa vira 
res nullius – coisa sem 
dono ou adéspota - e pelo 
abandono vira res 
derelictae. 
 
Para a renúncia do direito de propriedade 
imóvel ocorrer, deve haver o registro do ato de 
renúncia. 
 
A renúncia da propriedade deve ser expressa e 
registrada e não pode ser tácita, o que 
configurará abandono. 
37 
 
 
 
AQUISIÇÃO DA 
PROPRIEDADE DE 
BENS 
ABANDONADOS 
a) bem móvel: pode ocorrer por meio da 
ocupação; 
b) bem imóvel: caso não haja a posse de 
algum particular dando ensejo à usucapião 
após o cumprimento dos requisitos, o bem 
imóvel será arrecadado pelo poder público 
como bem vago (art. 1276, CC). 
Art. 1.276. O imóvel 
urbano que o 
proprietário abandonar, 
com a intenção de não 
mais o conservar em seu 
patrimônio, e que se não 
encontrar na posse de 
outrem, poderá ser 
arrecadado, como bem 
vago, e passar, três anos 
depois, à propriedade do 
Município ou à do 
Distrito Federal, se se 
achar nas respectivas 
circunscrições. 
Lei n. 13.465/2017 (5+3) 
§ 1o O imóvel situado na zona rural, 
abandonado nas mesmas circunstâncias, 
poderá ser arrecadado, como bem vago, e 
passar, três anos depois, à propriedade da 
União, onde quer que ele se localize. 
§ 2o Presumir-se-á de modo absoluto a 
intenção a que se refere este artigo, quando, 
cessados os atos de posse, deixar o 
proprietário de satisfazer os ônus fiscais. 
Att.: Art. 150, IV, CF: Sem prejuízo de outras 
garantias asseguradas ao contribuinte, é 
vedado à União, aos Estados, ao DF e aos 
Municípios: (...) utilizar tributo com efeito de 
confisco. 
Enunciados 242 (processo judicial) e 243 (não 
contrariar CF) das JDC. 
 
 
 
4) PERDA PELO 
PERECIMENTO DA 
COISA 
Sempre que ocorrer a destruição da coisa, pois 
não existe mais direito por lhe faltar objeto. 
Trata-se de modo involuntário de perda da 
propriedade. Ex.: o campo tomado 
definitivamente pelas águas ou o móvel 
destruído pelo incêndio desaparecem para arealidade e para a vida negocial. 
 
 
 
5) PERDA PELA 
DESAPROPRIAÇÃO 
Trata-se de modo involuntário de perda da 
propriedade imóvel: é o procedimento 
completo de direito público, pelo qual a 
Administração, fundamentada na necessidade 
pública, na utilidade pública ou no interesse 
social, adquire a propriedade do imóvel de 
forma coativa, mediante indenização paga ao 
proprietário. 
38 
 
 
 
 
 
DESAPROPRIAÇÃO 
X 
COMPRA E VENDA 
X 
CONFISCO 
A desapropriação não se confunde com a 
compra e venda porque se trata de 
transferência compulsória, por ato unilateral 
da Administração e não um negócio jurídico 
bilateral. 
 
Não é também confisco, pois há pagamento 
de indenização pela tomada da propriedade 
particular. Ex. confisco: área de cultivo de 
psicotrópicos (art. 243 da CF) 
 
 
 
 
OBJETO DA 
DESAPROPRIAÇÃO 
Quaisquer bens móveis e imóveis, desde que 
presentes os princípios da necessidade, 
utilidade e interesse social. 
 
Os bens públicos também podem ser 
desapropriados pelos entes públicos superiores 
em relação aos inferiores: A União pode 
desapropriar bens dos Estados, Distrito 
Federal e Municípios. Os Estados podem 
desapropriar bens dos Municípios. 
 
 
 
 
 
MODALIDADES: 
Art. 5º. , XXIV e arts 
182 e 184 da CF: 
 
- necessidade pública: denota urgência em 
obras ou atividades do Estado (v.g.: saúde, 
salubridade) que determinam a pronta 
transferência do bem privado à Administração; 
 
- utilidade pública: Decreto Lei 3.365/41, art. 
5º: demonstra conveniência de apropriação do 
bem, por interesse coletivo, sem que seja 
urgente ou imprescindível. 
 
- interesse social: CF, art. 184 e Lei 4.132/62: 
decorre de circunstâncias para melhorar a 
distribuição e fruição da propriedade privada. 
Os bens desapropriados por interesse social 
não se destinam propriamente a órgãos da 
Administração, mas à coletividade. 
 
39 
 
 
 
 
 
PROCESSO DE 
DESAPROPRIAÇÃO 
 
A desapropriação pode 
ocorrer por acordo 
administrativo ou 
processo judicial. 
 
- Acordo administrativo: reduzido a termo, 
lavra-se a escritura pública para o registro 
imobiliário se for de imóvel; 
- Processo judicial: na falta de acordo com o 
proprietário sobre o valor da oferta. A lei 
restringe o âmbito da causa de pedir no 
processo expropriatório (o julgador limitar-se 
ao exame formal do ato discutindo-se o preço 
justo) e o Poder Judiciário não pode examinar 
e decidir se há mesmo caso de utilidade 
pública ou desvio de finalidade com abuso de 
poder. 
Isso deve ser discutido em ação autônoma 
como na ação anulatória de expropriação. 
 
DIREITO DE 
EXTENSÃO 
 
Decreto 4956/1903: 
Desapropriação e sobra 
de área do imóvel. 
Cf.: Venosa. 
Essa área pode sofrer valorização ou não. Se a 
diminuição de sua extensão ocasionar a perda 
de toda a sua utilidade, o particular pode exigir 
que toda a área seja desapropriada, no próprio 
procedimento administrativo sem necessitar de 
ação autônoma. 
Embora a lei específica não trate da hipótese, 
entende-se como decorrência do Decreto de 
1903. 
 
DESAPROPRIAÇÃO 
INDIRETA/AO 
INVERSO: 
 
Ocupação do imóvel pela 
atividade da 
Administração e o 
proprietário do imóvel 
não utiliza os interditos 
possessórios ou a 
reivindicatória para sua 
proteção. 
 
- se a coisa preenche mesmo o interesse 
público, o proprietário deve ajuizar ação de 
procedimento ordinário em face da 
Administração para obter a indenização. 
 
- ou então a Administração ajuíza ação de 
usucapião só que pelo prazo de 10 anos, na 
modalidade extraordinária, porque não há 
justo título nem boa-fé. 
 
40 
 
 
INDENIZAÇÃO E 
PAGAMENTO 
Deve ser justa, prévia e 
em dinheiro, salvo para: 
 
Imóveis rurais, 
destinados à reforma 
agrária: indenização em 
títulos de dívida agrária 
(art. 184, CF). 
 
Imóveis urbanos, não 
integrantes do plano 
diretor: indenização por 
títulos da dívida pública 
(art. 182, § 4º, III). 
Fora essas exceções, a indenização deve 
incluir no valor do bem, benfeitorias, 
construções, lucros cessantes e danos 
emergentes, bem como juros compensatórios 
(juros como compensação pela perda da 
propriedade), juros moratórios (pela demora 
no pagamento da indenização), além de custas 
e honorários de advogado. 
 
Todo pagamento deve ter correção até a data 
da efetiva liquidação, refazendo-se o cálculo 
tantas vezes quanto for necessário para se 
atingir o desiderato da justa indenização. 
 
Súmula 561 do STF. 
 
 
 
DESISTÊNCIA DA 
DESAPROPRIAÇÃO 
 
É admissível até antes da incorporação do bem 
ao Estado: para os móveis até a tradição e para 
os imóveis até o trânsito em julgado da 
sentença ou o registro do acordo 
administrativo. 
Se já incorporado definitivamente ao 
patrimônio público, não há mais do que 
desistir. A situação passa a ser de retrocessão. 
 
 
 
 
REVOGAÇÃO 
do ato expropriatório 
Por conveniência (critério discricionário) da 
Administração, a coisa volta para o domínio 
do proprietário com o pagamento de eventuais 
prejuízos. 
Deve ocorrer antes de incorporar o bem ao 
patrimônio público e antes do pagamento da 
indenização. 
ANULAÇÃO 
Em virtude de vícios 
como desvio de poder, 
abuso de direito ou 
desvio de finalidade. 
 
A sentença que anula o decreto expropriatório 
dá margem a perdas e danos, com ou sem o 
retorno do bem ao patrimônio privado. 
41 
 
 
 
RETROCESSÃO 
Art. 519, CC 
Caberá ao expropriado 
direito de preferência, 
pelo preço atual da coisa. 
 
 
Se a coisa expropriada para fins de 
necessidade ou utilidade pública, ou por 
interesse social, não tiver o destino para o que 
se desapropriou, ou não for utilizada em obras 
ou serviços públicos. 
 
 
 
 
 
 
 
OUTRAS FORMAS 
DE INTERVENÇÃO 
DA PROPRIEDADE 
PRIVADA, PORÉM 
SEM A PERDA DA 
PROPRIEDADE 
PELO PARTICULAR 
SERVIDÃO ADMINISTRATIVA: é ônus 
real incidente sobre o uso da propriedade 
particular a fim de assegurar a realização de 
obras e serviços públicos, com a utilização 
plena da propriedade, mas não retira o direito 
de propriedade somente o restringe. Ex.: 
passagem aérea de linhas de transmissão de 
energia ou do solo privado para a passagem de 
oleodutos. Se ocasionar prejuízo cabe 
indenização. Poderá ser por acordo 
administrativo ou processo judicial. 
 
REQUISIÇÃO: utilização coativa de bens ou 
serviços privados em razão de necessidade 
pública urgente e transitória, com indenização 
posterior se necessário. – calamidades 
públicas, perigo iminente (ex.: guerra). 
 
OCUPAÇÃO PROVISÓRIA OU 
TEMPORÁRIA DE BENS 
PARTICULARES: ocorre para a consecução 
de serviços como canteiro de obras, vias de 
passagem. Cabe indenização ao particular 
pelos transtornos e prejuízos se houverem (art. 
36 do Decreto-lei nº 3.365/41). 
 
 
 
 
 
 
 
42 
 
 
5. DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA 
 
 
DOS DIREITOS DE 
VIZINHANÇA 
São dispositivos normativos que têm por objetivo 
regulamentar as relações jurídicas estabelecidas 
entre moradores de prédios vizinhos. 
 
 
ESPÉCIE DE 
OBRIGAÇÃO 
As obrigações advindas dos direitos de 
vizinhança são consideradas obrigações propter 
rem, porque acompanham a coisa, independente de 
quem estiver em sua posse. 
 
 
Amplo conceito de 
vizinhança 
São tratados como vizinhosnão apenas os 
prédios contíguos, mas também aqueles que de 
alguma forma sofrem os efeitos de atos realizados 
entre prédios próximos. 
Ex.: poluição sonora. 
 
 
DIVISÃO DO 
ESTUDO DA 
MATÉRIA 
1) Uso anormal da propriedade; 
2) Árvores limítrofes; 
3) Passagem forçada; 
4) Passagem de cabos e tubulações; 
5) Águas; 
6) Limites entre prédios; 
7) Direito de construir. 
 
 
SEÇÃO I 
 
Do uso anormal da 
propriedade 
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um 
prédio tem o direito de fazer cessar as interferências 
prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos 
que o habitam, provocadas pela utilização de 
propriedade vizinha. 
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências 
considerando-se a natureza da utilização, a 
localização do prédio, atendidas as normas que 
distribuem as edificações em zonas, e os limites 
ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança. 
 
 
 
 
OBJETIVO 
 
 
 
O direito de vizinhança não tem o objetivo de criar 
vantagens para os proprietários, mas evitar 
prejuízos; ao contrário das servidões, que visam a 
conferir mais vantagens para os proprietários. 
Procura-se, mediante as normas que compõem as 
relações de vizinhança, coibir as interferências 
indevidas nos imóveis vizinhos. 
43 
 
 
 
 
 
 
SERVIDÕES 
 
X 
 
DIREITOS DE 
VIZINHANÇA 
 
1) FONTE: os direitos de vizinhança decorrem da 
lei; as servidões decorrem da lei, de convenção entre 
as partes ou por usucapião. 
2) CONSTITUIÇÃO: os direitos de vizinhança 
independem de registro imobiliário; as servidões se 
constituem por registro (exceto para usucapião); 
3) EFEITOS: os direitos de vizinhança são 
limitações; as servidões geram benefícios para o 
prédio dominante e limitações para o prédio 
serviente. 
4) INTERESSE: os direitos de vizinhança atendem 
aos interesses gerais, aos interesses de coexistência 
e pacificação das relações vicinais. As servidões 
atendem, como regra, somente o interesse e 
conveniência dos prédios serviente e dominante. 
5) Direitos de vizinhança são presididos pelo 
princípio da igualdade e da reciprocidade. Nas 
servidões, o que se verifica é uma situação 
deliberadamente desequilibrada entre os prédios, 
pois um desses favorece o outro. 
 
 
SUJEITOS: 
PROPRIETÁRIO 
OU 
 POSSUIDOR 
 
CC/16 – só proprietário e 
locatário. Mas jurisprudência 
já entendia em sentido 
amplo. 
Possuidor, tanto direto quanto indireto, de boa ou 
má-fé, posse justa ou injusta. Ex.: comodatário que 
não entregou o imóvel (sua posse é injusta somente 
perante o comodante). 
 
Outros proprietários aparentes: O detentor; O 
usufrutuário; O usuário; O locatário, etc. 
 
TANTO NO PÓLO PASSIVO QUANTO NO ATIVO. 
 
SEU DIREITO SURGE NA QUALIDADE DE VIZINHO E NÃO 
DA DE PROPRIETÁRIO. 
 
 
 
ABUSO DE 
DIREITO 
CC – é o exercício imoderado de um direito que 
causa prejuízo a outra pessoa. 
Por outras palavras, “o aproveitamento da 
propriedade por alguém encontra limites no mesmo 
aproveitamento de seu vizinho”. 
Arnaldo Rizzardo – Direito das Coisas. Forense, 
2004, p. 483. 
44 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ESPÉCIES 
Interferências 
prejudiciais 
 
 
Mau uso da 
propriedade. 
- ilegais: são os atos ilícitos que obrigam a 
composição do dano, nos termos do art. 186 (ato 
ilícito) e 927 (obrigação de indenizar), ainda que não 
existissem as regras do art. 1277, CC. Ex.: atear fogo 
no imóvel vizinho, estragar a plantação vizinha, jogar 
lixo no quintal do vizinho. 
 
- abusivas: são os atos que, embora o causador do 
incômodo se mantenha nos limites de sua 
propriedade, mesmo assim vem a prejudicar o 
vizinho, abusando de seu direito de propriedade 
(abuso de direito ou desvio de finalidade). Ex.: 08 
cães em pequeno quintal. 
 
- lesivas ou excessivas: atos que causam danos ao 
vizinho embora o agente esteja fazendo uso normal 
da propriedade, e a atividade tenha sido autorizada 
pelo Poder público. Ex.: indústria cuja fuligem esteja 
poluindo o ambiente, embora normal a atividade, não 
sendo abusiva nem ilegal. 
 
Pode acarretar indenização (caso de hotel de grande 
porte) ou até mesmo demolição da obra (caso do 
heliponto em bairro residencial de SP, mesmo com 
autorização por parte da administração). 
 
 
 
 
 
 
O QUE DEVEMOS 
ENTENDER POR 
USO ANORMAL DA 
PROPRIEDADE? 
 
Difícil... 
 
O critério é casuístico, levando em conta a noção da 
pessoa média, não muito sensível, nem muito rude, e 
também o interesse coletivo. 
 
“... na matéria de vizinhança, é mais justo e lógico 
falar de uma influência da jurisprudência sobre a 
doutrina, do que desta sobre aquela.” Francisco 
Clementino San Tiago Dantas (1972) 
 
Caio Mário – As circunstâncias de cada caso 
devem ser analisadas pelo julgador. 
 
 
45 
 
 
 
 
 
INTERESSE 
COLETIVO 
/RAZOABILIDADE: 
As regras serão 
aplicadas de acordo 
com o interesse 
coletivo e dentro de 
certa razoabilidade. 
 
 
-razoabilidade: um nível de ruído que é tolerado 
próximo a uma avenida de trânsito intenso não é o 
mesmo daquele que será suportável em uma calma 
paisagem de campo. 
 
- interesse coletivo: são exceções em que certas 
situações devem ser toleradas, pois prevalece o 
interesse público, lógico que com o recebimento de 
eventual indenização se houver prejuízo (art. 1278). 
Mas os efeitos podem ser minimizados. Ex.: 
colocação de filtros e técnicas modernas diante de 
gases poluentes emitidos por um hospital. 
 
ALGUNS 
CRITÉRIOS DE 
AVALIAÇÃO: 
 
Art. 1.277, parágrafo 
único. Proíbem-se 
as interferências 
considerando-se a 
natureza da 
utilização, a 
localização do 
prédio, atendidas as 
normas que 
distribuem as 
edificações em 
zonas, e os limites 
ordinários de 
tolerância dos 
moradores da 
vizinhança. 
 
TRINÔMIO: 
a) Natureza da 
utilização; 
b) Localização; 
c) Limites 
ordinários de 
tolerância. 
 
- Homem médio: verificar a extensão do dano ou do 
incômodo causado: verificar se é tolerável ou não, 
porque ninguém pode pretender sob a invocação do 
direito de descanso que tudo em seu redor se 
imobilize e se cale. 
 
“O que a lei confere ao vizinho é o poder de impedir 
que os outros o incomodem em excesso, com ruídos 
intoleráveis, que perturbem o sossego natural do lar, 
do escritório, da escola, do hospital, na medida da 
quietude exigível para cada um destes ambientes”. 
(Carlos Roberto Gonçalves, p.353). 
 
- Zona de conflito: examinar a zona onde ocorre o 
conflito, bem como os usos e costumes locais: 
parágrafo único do art. 1277, CC: prédio/bairro 
residencial e comercial/ cidade do interior e capital. 
Ex.: praia com barzinhos. 
 
- Pré-ocupação: considerar a anterioridade da posse: 
teoria da pré-ocupação: aquele que primeiramente se 
instala em determinado local acaba, de certo modo, 
estabelecendo sua destinação. 
 
Mas não deve ser levada em conta sem reservas, 
sempre deve ser acentuado o interesse coletivo. 
Plano Diretor do Município, instrumento fundamental de organização dos 
Municípios, disciplinado pela Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade – arts. 39 a 
42) 
46 
 
 
 
 
 
 
EVENTO DANOSO 
 
Decorrente de ato jurídico (voluntário) ou fato da 
natureza, com reflexos jurídicos, que o tornará um 
fato jurídico, com reflexos no campo da vizinhança. 
 
Ex.: o muro vizinho pode ter sido construído com toda 
técnica possível e mesmo assim vir a desabar. Nem 
por isso o dono do muro deve deixar de indenizar. 
Art. 1280, CC. 
 
 
 
 
 
 
OBJETOS 
TUTELADOS 
 
A segurança trata da atividade ou inatividade que 
produza um dano efetivo ou crie situação de perigo 
para o prédio vizinho, incluindo pessoas e bens. Ex.: 
construção quepossa causar abalos na estrutura do 
prédio vizinho, explosões, trepidações, etc. 
 
A saúde tanto física quanto psíquica do vizinho. Ex.: 
manutenção de água empoçada no quintal ou de 
animais em condições inadequadas, com a 
possibilidade de propagar doenças pelo bairro. 
 
Ao sossego Ex.: o som, a luz, o cheiro, as 
sensações térmicas. 
 
 
 
Enunciado n.º 319 
da IV Jornada de 
Direito Civil 
 
“A condução e a solução das causas envolvendo 
conflitos de vizinhança devem guardar estreita 
sintonia com os princípios constitucionais da 
intimidade, da inviolabilidade da vida privada e da 
proteção ao meio ambiente”. 
 
 
DECORO? 
DECORO? 
 
Não está abrangido pelo artigo. Assim, não há como 
impedir que prostitutas se instalem nos apartamentos, 
desde que não perturbem o sossego, a saúde ou a 
segurança dos demais moradores. 
 
 
Tutela específica 
I - de fazer ou não fazer (art. 497 do NCPC), 
II - a ação de nunciação de obra nova, 
III - a ação de dano infecto (arts. 1280 e 1281 do 
Código Civil de 2002), dentre outras. 
 
47 
 
 
 
 
 
 
I - de fazer ou não 
fazer (art. 497 do 
NCPC) 
 
 
 
 
Diante da violação aos direitos de vizinhança, o 
proprietário ou o possuidor poderá, com base no art. 
497 do NCPC, pedir a cessação das interferências 
prejudiciais, inclusive com a cominação de medida 
coercitiva prevista no art. 500 do NCPC, a saber, 
imposição de multa (astreintes). 
 
Poderá determinar outras medidas, além dessas, 
desde que se mostrem aptas à efetivação da tutela 
específica ou do resultado prático equivalente. 
 
 
 
 
 
 
II - a ação de 
nunciação de obra 
nova 
 
 
 
Há também, conforme mencionado, a possibilidade 
do prejudicado com as interferências utilizar da ação 
de nunciação de obra nova. 
 
Dita demanda pode ser intentada pelo proprietário ou 
possuidor, a fim de impedir que a edificação de obra 
nova em imóvel vizinho lhe prejudique o prédio, suas 
servidões ou fins a que é destinado. 
 
Trata-se de demanda efetiva quando houver 
necessidade de paralisar obra prejudicial. 
 
 
 
 
 
III - a ação de dano 
infecto (arts. 1280 e 
1281 do Código Civil 
de 2002) 
 
 
Fundamento nos artigos 1280 e 1281 do Código Civil 
de 2002. 
 
 
Aludida demanda judicial tem por escopo a fixação de 
caução em benefício do proprietário ou possuidor 
prejudicado nos casos de dano iminente que puder vir 
a decorrer de obras ou de ameaça de ruína de prédio 
vizinho. 
 
 
 
48 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
MODALIDADES DE 
DANOS E 
ATITUDES DO 
PROPRIETÁRIO 
OU POSSUIDOR: 
 
- se já houve prejuízo efetivo: queda de objeto sobre 
terreno vizinho, danificando a propriedade; emissão 
de gases poluentes durante determinado período 
afetando a saúde do vizinho; descarga de esgotos 
sobre o outro prédio: a solução é somente a ação 
indenizatória, na qual se apurarão as perdas e 
danos, porque a ação já cessou. 
Inclusive com direito a indenização por dano moral 
em certos casos. 
 
- no entanto, tratando-se de situação presente e 
continuativa de prejuízo à segurança, sossego, e 
saúde do vizinho, a ação é tipicamente de vizinhança, 
nos termos do art. 1277, CC. A AÇÃO SERÁ DE 
OBRIGAÇÃO DE FAZER OU NÃO FAZER COM 
COMINAÇÃO DE MULTA DIÁRIA (AÇÃO DE 
EFEITO COMINATÓRIO), podendo cumular com 
pedido indenizatório. 
As ações típicas de vizinhança, com a finalidade de 
cessar o estorvo, são imprescritíveis porque podem 
ser propostas enquanto perdurar o ato turbativo, 
sendo um direito de ação potestativo (sem o concurso 
de vontades). 
Construção de 
aterro sanitário; de 
penitenciária. 
 
JUSTIFICADO: sem 
abuso de poder ou 
desvio de finalidade. 
 
Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo 
antecedente não prevalece quando as interferências 
forem justificadas por interesse público, caso em que 
o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará 
ao vizinho indenização cabal. 
 
CABAL: danos positivos (prejuízos e desvalorização) 
+ danos negativos (lucros cessantes) 
Art. 1.279. Ainda 
que por decisão 
judicial devam ser 
toleradas as 
interferências, 
poderá o vizinho 
exigir a sua 
redução, ou 
eliminação, quando 
estas se tornarem 
possíveis. 
 
 
MENOR ONEROSIDADE POSSÍVEL. 
 
Mesmo que por decisão judicial... 
 
Novos fatos que justifiquem essa revisão. 
 
Ex.: fábrica pode ter acesso a nova tecnologia para 
diminuição de ruídos. 
49 
 
 
 
AÇÃO DE DANO 
INFECTO 
E 
AÇÃO 
CAUCIONATÓRIA 
DE DANO INFECTO 
 
 
Art. 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a 
exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a 
reparação deste, quando ameace ruína, bem como 
que lhe preste caução pelo dano iminente. 
 
 
AMEAÇA DE 
RUÍNA 
 
1- demolição 
2- reparação 
3- caução 
 
Caução real 
(garantia incide 
sobre móvel 
(penhor) ou imóvel 
(hipoteca e 
anticrese) 
 
Caução 
fidejussória 
(pessoal por 3º - 
fiança) 
Pode ajuizar ação de nunciação de obra nova: quando a 
construção estiver em curso e não terminada. 
 
AÇÃO DE DANO INFECTO: quando estiver fazendo reforma 
ou o prédio estiver em ruína: dano que não se consumou, 
mas tem possibilidade de ocorrer, causando justo receio, 
ficando autorizado o proprietário do prédio a exigir do 
vizinho a demolição ou reparação de sua propriedade, na 
hipótese de estar o prédio ameaçado de ruína (art. 1280, 
CC). 
 
AÇÃO DE CAUÇÃO DE DANO INFECTO (art. 1280 e 1281, 
CC): confere ao vizinho uma garantia a fim de que eventual 
dano não fique sem ressarcimento. Cessada a situação de 
iminência e não ocorrendo o dano, não haverá ação 
principal e o caucionante levanta o valor da caução. 
 
 
Diferente do 
anterior. 
Não pode impedir 
a obra, mas tem 
direito a 
garantias. 
 
Art. 1.281. O proprietário ou o possuidor de um 
prédio, em que alguém tenha direito de fazer obras, 
pode, no caso de dano iminente, exigir do autor delas 
as necessárias garantias contra o prejuízo eventual. 
 
EXEMPLOS: 
 
* passagem forçada; 
* servidões; 
* passagem de 
cabos e tubulações. 
1- PROPRIETÁRIO OU POSSUIDOR; 
2- OBRAS POR 3º; 
3- JUSTO E FUNDADO RECEIO DE DANO 
IMINENTE; 
4- GARANTIAS: não apenas caução (real ou 
fidejussória), mas qualquer medida que evite o 
prejuízo (obras de segurança). 
 
50 
 
 
SEÇÃO II 
 
Das árvores 
limítrofes 
 
Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha 
divisória, presume-se pertencer em comum aos 
donos dos prédios confinantes. 
 
 
 
ÁRVORE (ou 
arbusto, 
trepadeira) 
 
TRONCO (não 
folhas ou frutos) 
 
 
São conhecidas por árvores-meia porque cada 
proprietário confrontante tem direito à metade da 
árvore, surgindo um condomínio legal, e, portanto, 
todas as despesas com a poda e todos os frutos 
serão divididas entre eles. 
 
Condomínio legal. 
 
O titular desta 
poderá cortá-los na 
vertical, ou seja, 
sem invadir a 
propriedade alheia. 
 
Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que 
ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser 
cortados, até o plano vertical divisório, pelo 
proprietário do terreno invadido. 
Não é necessário avisar ou pedir permissão ao 
vizinho. Independe de dano. 
Mas atenção às normas ambientais (autorização 
administrativa se puder causar a morte da árvore). 
 
Exceção à regra de 
que o acessório 
segue o principal. 
 
Caídos x colhidos. 
 
Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno 
vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se 
este for de propriedade particular. 
 
 
 
OBJETIVO DO 
ARTIGO 
 
Evitar conflitos entre vizinhos (entrada do vizinho 
para recolher frutos). 
Se os frutos caírem em propriedade pública, 
pertencerão ao dono da árvore frutífera e comete 
furto quem delesse apoderar. 
 
 
SEÇÃO III 
 
Da Passagem 
Forçada 
 
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a 
via pública, nascente ou porto, pode, mediante 
pagamento de indenização cabal, constranger o 
vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será 
judicialmente fixado, se necessário. 
 
51 
 
 
PRÉDIO 
ENCRAVADO CC16 
 
 
No meio de outros prédios e sem saída própria. 
HIPÓTESE DE 
CABIMENTO 
 
 
AUSÊNCIA REAL 
(inseguro, 
perigoso, 
insuficiente à sua 
utilização 
econômica e 
social) 
 
REQUISITOS: 
 
a) Sem acesso; 
b) Natural; 
c) Indenização. 
Além da total ausência de acesso à via pública, 
caberá a passagem forçada quando o acesso 
existente seja insuficiente para permitir o 
aproveitamento do imóvel de acordo com sua 
destinação. 
Deve ser considerado encravado o prédio com 
acesso inseguro, perigoso ou insuficiente para 
utilização econômica e social da propriedade. 
 
Enunciado 88 das Jornadas de Direito Civil: Art. 
1.285: o direito de passagem forçada, previsto no 
artigo 1.285 do CC, também é garantido nos casos 
em que o acesso à via pública for insuficiente ou 
inadequado, consideradas, inclusive, as 
necessidades de exploração econômica. 
 
Porém, não se admite a passagem na hipótese de 
consistir em mera comodidade para 
encurtamento do caminho. 
 
DESAPROPRIAÇÃO 
NO INTERESSE 
PARTICULAR. 
 
Não há direito de 
passagem gratuito. 
 
 
Tal direito equivale a uma desapropriação no 
interesse particular, pois o proprietário do prédio 
onerado com a passagem tem direito a indenização 
cabal (art. 1285), apurada por perícia e que 
independe de culpa e decorre simplesmente do 
direito de vizinhança. 
 
 
 
 
LEGITIMIDADE: 
Não é apenas o proprietário, mas também o 
usufrutuário, usuário, habitador ou possuidor. Podem 
eles também defender a turbação da via de 
passagem pelos remédios possessórios: manutenção 
de posse ou reintegração de posse. Ex.: se o dono 
do prédio serviente coloca um portão impedindo a 
passagem. 
§ 1o Sofrerá o 
constrangimento o 
vizinho cujo imóvel 
mais natural e 
facilmente se 
prestar à passagem. 
A passagem deve ser fixada no caminho mais curto, 
no prédio mais próximo e de forma menos onerosa 
para ambas as partes. 
Mas considerações sobre a facilidade do acesso 
também serão levadas em conta. 
52 
 
 
 
 
§ 2o Se ocorrer 
alienação parcial do 
prédio, de modo que 
uma das partes 
perca o acesso à via 
pública, nascente ou 
porto, o proprietário 
da outra deve tolerar 
a passagem. 
 
 
O proprietário vende a parte dos fundos e permanece 
com a frente para a via pública. O alienante deve 
conceder a passagem, pois não se pode pretender 
que outro vizinho lhe dê passagem. 
 
Também na hipótese oposta, é alienada a frente 
apara a via pública, o adquirente deve conceder a 
passagem. 
 
Seria ideal resolver isso já na compra e venda. 
 
 
 
§ 3o Aplica-se o 
disposto no 
parágrafo 
antecedente ainda 
quando, antes da 
alienação, existia 
passagem através 
de imóvel vizinho, 
não estando o 
proprietário deste 
constrangido, 
depois, a dar uma 
outra. 
 
Ex.: Em favor do titular do prédio B, existia o direito 
de passagem forçada perante o dono do prédio A; 
posteriormente, o prédio B é parcialmente alienado, 
dele se destacando o prédio C, que ficou privado de 
acesso à via pública, nascente ou porto. 
 
O titular do prédio C terá direito de passagem forçada 
pelo prédio B (parcialmente alienado). 
 
Ressalte-se que permanece inalterada a relação 
entre o titular do prédio B e o prédio A. 
 
A lei desconsidera a hipótese de o proprietário do 
prédio A ser constrangido a ceder novo caminho de 
passagem em favor do titular do prédio C. 
 
Na prática, este, para alcançar a via pública, 
nascente ou porto, deverá passar pela propriedade 
de B e A. 
 
 
 
 
EXTINÇÃO 
 
Quando desaparece 
o encravamento. 
Extingue-se a passagem forçada e desaparece o 
encravamento em casos, por exemplo, de abertura 
de estrada pública que atravessa ou passa ao lado 
de suas divisas, ou quando é anexado a outro, que 
tem acesso para a via pública. 
 
A limitação imposta ao prédio que serve a passagem 
só se justifica em função da necessidade imperiosa 
do seu vizinho. Cessada tal necessidade, desaparece 
a razão para a permanência do aludido ônus. 
53 
 
 
 
 
 
 
 
 
Condições: 
 
- se não houver acordo entre as partes, a passagem 
será fixada judicialmente; 
- a passagem deve se dar de maneira menos 
onerosa possível ao que suportará a passagem; 
 
- o que suportar a passagem terá seu imóvel 
desvalorizado porque haverá estranhos transitando, 
ainda que em caminho previamente fixado; 
 
- sendo assim, terá direito a indenização pelos 
prejuízos suportados com a impossibilidade de 
exercício exclusivo de seu direito de propriedade; 
 
- se os vizinhos não chegarem a um consenso sobre 
o valor da indenização, haverá avaliação pericial. 
 
SEÇÃO IV 
 
Da Passagem de 
Cabos e 
Tubulações 
 
Sem previsão no 
CC/16 
Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que 
atenda, também, à desvalorização da área 
remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a 
passagem, através de seu imóvel, de cabos, 
tubulações e outros condutos subterrâneos de 
serviços de utilidade pública, em proveito de 
proprietários vizinhos, quando de outro modo for 
impossível ou excessivamente onerosa. 
Será que não seria melhor gastar mais e prejudicar 
menos? PONDERAÇÃO. 
 
REQUISITOS 
 
Não há necessidade 
de o prédio ser 
encravado. 
1) Serviços de utilidade pública: rol não taxativo 
(água, luz, telefonia, tv a cabo); 
2) Procedimento menos gravoso: inviabilidade de 
outra forma ou excessivamente onerosa; 
3) Indenização: prejuízos efetivos e eventual 
desvalorização do imóvel. 
Parágrafo único. O 
proprietário 
prejudicado pode 
exigir que a 
instalação seja feita 
de modo menos 
gravoso ao prédio 
onerado, bem como, 
depois, seja 
removida, à sua 
custa, para outro 
local do imóvel. 
 
Se houver nova tecnologia que viabilize instalação 
menos gravosa, o proprietário prejudicado pela 
passagem dos cabos ou tubulações terá direito de 
exigir sua adaptação ao novo sistema. 
 
Se quiser a remoção para outro local do imóvel, 
suportará ELE MESMO este custo. 
 
Desde que a utilidade dos equipamentos seja 
preservada. 
54 
 
 
 
OBRAS DE 
SEGURANÇA 
(além da 
indenização) 
 
 
 
Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, 
será facultado ao proprietário do prédio onerado 
exigir a realização de obras de segurança. 
 
 
SEÇÃO V 
 
Das Águas 
 
Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é 
obrigado a receber as águas que correm 
naturalmente do superior, não podendo realizar obras 
que embaracem o seu fluxo; porém a condição 
natural e anterior do prédio inferior não pode ser 
agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do 
prédio superior. 
 
 
- conformação do 
solo e de aspectos 
da lei da gravidade 
 
 
Fluindo naturalmente, ainda que ocorra prejuízo, este 
não é imputável ao dono do prédio superior, mas a 
fato da natureza. 
 
- dono do prédio 
inferior é obrigado a 
receber o fluxo 
 
- sem poder exigir 
canalização das 
águas NATURAIS 
 
 
Mas não se pode obrigá-lo a suportar o 
escoamento de detritos e fezes de animais no 
prédio inferior. 
 
O proprietário deve fazer obras para evitar as águas 
impróprias escoem para o terreno vizinho, devendo 
indenizar o vizinho por eventuais prejuízos. 
 
Previsão já era 
existente no Código 
de Águas (Decreto 
24.643, de 
10.07.1934). 
 
Era posterior ao 
CC/16 (regulava 
tudo), hoje só no 
que não for 
incompatível com o 
CC/02) 
 
 
Art. 1.289. Quando as águas,artificialmente levadas 
ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para 
o inferior, poderá o dono deste reclamar que se 
desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer. 
 
Parágrafo único. Da indenização será deduzido o 
valor do benefício obtido. 
 
Balanceamento entre benefícios e prejuízos. 
55 
 
 
Art. 1.290. O 
proprietário de 
nascente, ou do solo 
onde caem águas 
pluviais, satisfeitas 
as necessidades de 
seu consumo, não 
pode impedir, ou 
desviar o curso 
natural das águas 
remanescentes 
pelos prédios 
inferiores. 
 
Trata-se da servidão de águas supérfluas, pelo 
qual o prédio inferior pode adquirir sobre as sobras 
uma servidão destinada a uso doméstico, bebedouro 
de gado ou finalidade agrícola. 
 
As águas pluviais são coisas sem dono. 
 
Desde que escoem por terrenos particulares são de 
propriedade dos respectivos proprietários. Mas se 
houver sobras, o dono do prédio inferior tem o direito 
de recebê-las e de recebê-las limpas. 
 
Preocupação com o 
meio ambiente, pois 
proíbe a poluição, e, 
se esta ocorrer, 
obriga o poluidor a 
recuperar as águas 
poluídas, sob pena 
de pagamento de 
indenização. 
 
 
 
Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não 
poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras 
necessidades da vida dos possuidores dos imóveis 
inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, 
ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for 
possível a recuperação ou o desvio do curso artificial 
das águas. 
 
 
Artigo criticado: 
poderia então poluir 
as águas não 
indispensáveis se 
pagar? 
 
“comprar” o “direito 
de poluir”? 
 
 
Na tentativa de salvar o art. 1291, aprovou-se o 
Enunciado n. 244 na III Jornada de Direito Civil, 
prevendo que 
 
“o art. 1.291 deve ser interpretado conforme a 
Constituição, não sendo facultada a poluição das 
águas, quer sejam essenciais ou não às primeiras 
necessidades da vida”. 
 
 
 
 
Art. 1.292. O proprietário tem direito de construir 
barragens, açudes, ou outras obras para 
represamento de água em seu prédio; se as águas 
represadas invadirem prédio alheio, será o seu 
proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o 
valor do benefício obtido. 
 
56 
 
 
Possibilidade de 
instalação de 
aquedutos. Essa 
modalidade de 
canalização 
independe de 
consentimento do 
vizinho, pois se 
busca a utilização 
social da 
propriedade. 
Art. 1.293. É permitido a quem quer que seja, 
mediante prévia indenização aos proprietários 
prejudicados, construir canais, através de prédios 
alheios, para receber as águas a que tenha direito, 
indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e, 
desde que não cause prejuízo considerável à 
agricultura e à indústria, bem como para o 
escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou 
a drenagem de terrenos. 
 
 
 
 
 
 
Indispensáveis às 
primeiras 
necessidades da 
vida 
 
Houve substancial restrição ao art. 117 do Código de 
Águas, uma vez que esse último dispositivo 
prescreve que 
[...] a todos é permitido canalizar pelo prédio de 
outrem as águas a que tenham direito, mediante 
prévia indenização ao dono deste prédio: 
a) para as primeiras necessidades da vida; 
b) para os serviços da agricultura ou da indústria; 
c) para o escoamento das águas superabundantes; 
d) para o enxugo ou bonificação dos terrenos. 
 
Diante de aludidas restrições, foi aprovado na III 
Jornada de Direito Civil o Enunciado de n. 245 que 
estabelece que “muito embora omisso acerca da 
possibilidade de canalização forçada de águas por 
prédios alheios, para fins de agricultura ou indústria, o 
art. 1293 não exclui a possibilidade da canalização 
forçada pelo vizinho, com prévia indenização dos 
proprietários prejudicados”. 
 
 
Ressarcimento 
pelos eventuais 
danos futuros. 
§ 1o Ao proprietário prejudicado, em tal caso, também 
assiste direito a ressarcimento pelos danos que de 
futuro lhe advenham da infiltração ou irrupção das 
águas, bem como da deterioração das obras 
destinadas a canalizá-las. 
Minimizar os efeitos 
danosos. 
§ 2o O proprietário prejudicado poderá exigir que seja 
subterrânea a canalização que atravessa áreas 
edificadas, pátios, hortas, jardins ou quintais. 
Menor prejuízo e 
responsabilidade 
pela conservação. 
§ 3o O aqueduto será construído de maneira que 
cause o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis 
vizinhos, e a expensas do seu dono, a quem 
incumbem também as despesas de conservação. 
57 
 
 
Art. 1.294. Aplica-se 
ao direito de 
aqueduto o disposto 
nos arts. 1.286 e 
1.287. 
Direito de passagem de cabos e tubulações. 
1) Indenização pela desvalorização; 
2) Remoção da canalização; 
3) Realização de obras de segurança, em caso de 
risco. 
Os proprietários 
atingidos não ficarão 
impedidos de cercar 
os imóveis e de 
construir sobre eles, 
desde que o façam 
com segurança e 
conservação dos 
aquedutos. 
 
Art. 1.295. O aqueduto não impedirá que os 
proprietários cerquem os imóveis e construam sobre 
ele, sem prejuízo para a sua segurança e 
conservação; os proprietários dos imóveis poderão 
usar das águas do aqueduto para as primeiras 
necessidades da vida. 
 
A preferência para 
essa utilização será 
dos proprietários 
atravessados pelo 
aqueduto. Trata-se 
da possibilidade de 
construção de 
aqueduto derivado. 
 
Art. 1.296. Havendo no aqueduto águas supérfluas, 
outros poderão canalizá-las, para os fins previstos no 
art. 1.293, mediante pagamento de indenização aos 
proprietários prejudicados e ao dono do aqueduto, de 
importância equivalente às despesas que então 
seriam necessárias para a condução das águas até o 
ponto de derivação. 
Parágrafo único. Têm preferência os proprietários 
dos imóveis atravessados pelo aqueduto. 
 
 
 
Seção VI 
 
Dos Limites entre 
Prédios e do 
Direito de 
Tapagem 
 
 
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, 
valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano 
ou rural, e pode constranger o seu confinante a 
proceder com ele à demarcação entre os dois 
prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar 
marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se 
proporcionalmente entre os interessados as 
respectivas despesas. 
 
 
 
IMPORTÂNCIA DO 
ARTIGO 
- para aquilatar o âmbito da utilização da coisa pelo 
proprietário. 
 
- ao Estado interessa que os limites entre os vários 
prédios estejam efetivamente definidos, não somente 
para a paz social, para o exercício de seu poder de 
polícia, como também para a tributação. 
 
58 
 
 
 
AÇÃO DE 
DEMARCAÇÃO 
 
O ponto decisivo a 
distinguir a demarcatória 
em relação à 
reivindicatória é a 
circunstância de ser 
imprecisa, indeterminada 
ou confusa a verdadeira 
linha de confrontação a 
ser estabelecida ou 
restabelecida no terreno 
 
 
Entra em cena, nesse contexto, a ação de 
demarcação, regulada conjuntamente com a ação de 
divisão no NCPC (arts. 569 a 598), cujos requisitos 
para ajuizamento, segundo Nelson Nery Junior e 
Rosa Nery são: 
a) terem as partes, autor e réu, direito real sobre a 
coisa demarcanda, prédio rural ou urbano; 
b) haver contiguidade de prédios; 
c) haver confusão entre os limites, ou risco de haver 
confusão entre os limites dos prédios confinantes. 
 
 
 
- condomínio legal, ou 
seja, que decorre da 
lei (presunção iuris 
tantum). 
 
 
 
§ 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes 
divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou 
de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até 
prova em contrário, pertencer a ambos os 
proprietários confinantes (e outros), sendo estes 
obrigados, de conformidade com os costumes da 
localidade, a concorrer, em partes iguais, para as 
despesas de sua construção econservação. 
 
 
Presunção iuris 
tantum 
§ 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas 
quaisquer, que servem de marco divisório, só podem 
ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre 
proprietários. 
Tapumes especiais 
são os que podem 
impedir a 
passagem de 
animais de 
pequeno porte, 
como as aves 
domésticas. 
 
§ 3o A construção de tapumes especiais para impedir 
a passagem de animais de pequeno porte, ou para 
outro fim, pode ser exigida de quem provocou a 
necessidade deles, pelo proprietário, que não está 
obrigado a concorrer para as despesas. 
 
a) Confusos 
b) Falta de outro 
meio; 
c) Posse justa; 
d) Divisão igual; 
e) Indenização. 
 
Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de 
outro meio, se determinarão de conformidade com a 
posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno 
contestado se dividirá por partes iguais entre os 
prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se 
adjudicará a um deles, mediante indenização ao 
outro. 
 
59 
 
 
 
Seção VII 
 
Do Direito de 
Construir 
 
 
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu 
terreno as construções que lhe aprouver, salvo o 
direito dos vizinhos e os regulamentos 
administrativos. 
 
 
 
 
 
LIMITES DE 
ORDEM PRIVADA 
E DE ORDEM 
PÚBLICA 
 
Hely Lopes Meirelles, com propriedade, observa que 
“ao direito de construir se opõem limites de ordem 
privada e de ordem pública”. 
 
“Aqueles são dados pelas restrições de vizinhança 
expressas em normas civis e convenções 
particulares; estes são estabelecidos pelas limitações 
administrativas, consignadas em normas de ordem 
pública”. 
 
Sem descuidar de que há outras normas relativas ao 
direito de construir, sobretudo no Estatuto da Cidade 
(Lei 10.257/01) – PLANO DIRETOR (artigo 39 e ss). 
 
 
Art. 1.300. O 
proprietário 
construirá de 
maneira que o seu 
prédio não despeje 
águas, diretamente, 
sobre o prédio 
vizinho. 
 
 
Embora esteja o proprietário obrigado a receber 
as águas que correm naturalmente para o seu 
prédio, não pode ser compelido a suportar as que 
fluam artificialmente, por meio de calhas ou 
beirais. 
 
Proteção contra o estilicídio. 
 
Há também 
limitações tendentes 
a amparar o direito à 
privacidade, 
insculpido no art. 
5.º, X da 
Constituição 
Federal. 
Trata-se de 
limitação específica 
que visa à 
operacionalização 
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, 
terraço ou varanda, a menos de metro e meio do 
terreno vizinho. 
 
- conta-se a distância de metro e meio da linha 
divisória e não do edifício vizinho. Em caso de 
desrespeito, cabe ação de nunciação de obra nova. 
 
§ 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha 
divisória, bem como as perpendiculares, não poderão 
ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros. 
 
60 
 
 
do insculpido no art. 
21 também do 
Código Civil de 
2002, que dispõe 
que “a vida privada 
da pessoa natural é 
inviolável, e o juiz, a 
requerimento do 
interessado, adotará 
as providências 
necessárias para 
impedir ou fazer 
cessar ato contrário 
a esta norma”. 
 
 
 
 
§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as 
aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez 
centímetros de largura sobre vinte de comprimento e 
construídas a mais de dois metros de altura de cada 
piso. 
 
Súmula 120 do STF: “Parede de tijolos de vidro 
translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio 
do prédio vizinho, não importando a servidão sobre ele”. 
AINDA TEM APLICAÇÃO. 
 
 
 
Ação demolitória 
(durante a construção a 
ação é de nunciação de 
obra nova). Tal prazo é 
decadencial contado da 
conclusão da obra, ou 
seja, da expedição do 
alvará de ocupação, 
denominado habite-se, 
e não da abertura da 
janela, sacada, terraço 
ou da goteira. Vencido 
o prazo constitui-se 
verdadeira servidão que 
tem como título a 
concessão presumida 
do vizinho. 
 
 
Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia 
após a conclusão da obra, exigir que se desfaça 
janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; 
escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar 
sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem 
impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da 
goteira, com prejuízo para o prédio vizinho. 
 
 
 
 
Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou 
aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e 
disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a 
sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a 
claridade. 
 
 Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar 
edificações a menos de três metros do terreno 
vizinho. 
 
61 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
DIREITO DE 
CONSTRUIR. 
CONCEITOS 
IMPORTANTES 
 
PAREDE-MEIA – CONDOMÍNIO NECESSÁRIO. “Art. 1.306. 
O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da 
espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação 
dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino 
das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento 
do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras 
semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, 
já feitas do lado oposto”. 
 
ALTEAMENTO – Aumentar a parede-meia. “Art. 1.307. 
Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se 
necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; 
arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou 
com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte 
aumentada”. 
 
TRAVEJAMENTO OU MADEIRAMENTO - Direito de colocar 
uma trave, viga ou madeira no prédio vizinho nos casos em 
que há o alinhamento da parede-meia. Art. 1.304, CC. 
 
“Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita 
a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, 
madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela 
suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho 
metade do valor da parede e do chão correspondentes”. 
 
 
 
 
 
 
 
 
DIREITO DE 
PENETRAÇÃO 
 
O art. 1.313 do atual Código Civil, em decorrência da 
realização de obras, reconhece que o proprietário ou ocupante 
é obrigado a tolerar que o vizinho adentre no seu imóvel, 
desde que haja prévio aviso, nas seguintes hipóteses: 
 
a) Se o vizinho, temporariamente, dele for usar, quando 
indispensável à reparação, construção, reconstrução ou 
limpeza de sua casa ou do muro divisório. Ex.: o proprietário 
deve tolerar a entrada do vizinho para reparos em paredes ou 
corte de galhos de árvores. 
 
Esse direito de tolerância é aplicado aos casos de limpeza ou 
reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e 
nascentes e ao aparo de cerca viva (art. 1.313, § 1.º, do CC). 
 
b) Para o vizinho apoderar-se de coisas suas, inclusive 
animais, que ali se encontrem casualmente. Ex.: o vizinho 
entra no imóvel de outrem para pegar uma bola de futebol ou 
um gato perdido. Uma vez sendo entregue a coisa buscada 
pelo vizinho, o proprietário pode impedir novas entradas no 
imóvel (art. 1.313, § 2.º, do CC). 
 
62 
 
 
 
Trata-se do direito de 
travejamento ou 
madeiramento, vale dizer, 
de colocar uma viga, trave 
ou madeira no prédio 
vizinho. O direito de 
travejamento ou 
madeiramento subordina-
se a duas condições, a 
saber, que a edificação 
seja feita em cidade, vila 
ou povoado e que a 
edificação esteja obrigada 
a determinado 
alinhamento. 
 
 
Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja 
edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de 
um terreno pode nele edificar, madeirando na parede 
divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova 
construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade 
do valor da parede e do chão correspondentes. 
 
O direito de travejar ou travejamentoé o direito que tem 
o titular de utilizar a parede, penetrá-la até a metade de 
sua espessura, para apoiar sua construção. 
 
Entra em cena, nesse 
contexto, a já 
mencionada ação de 
dano infecto, que 
encontra seu 
fundamento nos arts. 
1280 e 1281 do Código 
Civil de 2002. 
 
Aludida demanda 
judicial, conforme já 
mencionamos, tem por 
escopo a fixação de 
caução em benefício do 
proprietário ou 
possuidor prejudicado 
nos casos de dano 
iminente que puder vir a 
decorrer de obras ou de 
ameaça de ruína de 
prédio vizinho. 
 
 
Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode 
assentar a parede divisória até meia espessura no 
terreno contíguo, sem perder por isso o direito a 
haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em 
que o primeiro fixará a largura e a profundidade do 
alicerce. 
 
 
Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a 
um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser 
travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe 
alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco 
a que expõe a construção anterior. 
Paredes divisórias: 
Paredes-meia: são 
diferentes dos 
muros/tapumes: 
esses são 
elementos de 
vedação enquanto a 
parede é elemento 
de sustentação e 
vedação 
 
 
Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-
la até ao meio da espessura, não pondo em risco a 
segurança ou a separação dos dois prédios, e 
avisando previamente o outro condômino das obras 
que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento 
do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras 
semelhantes, correspondendo a outras, da mesma 
natureza, já feitas do lado oposto. 
63 
 
 
 
 
LEITURA 
Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede 
divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o 
alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de 
conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação 
também na parte aumentada. 
 
 
LEITURA 
Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, 
fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos 
suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências 
prejudiciais ao vizinho. 
Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as 
chaminés ordinárias e os fogões de cozinha. 
 
LEITURA 
Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou 
inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente 
alheia, a elas preexistentes. 
 
LEITURA 
Art. 1.310. Não é permitido fazer escavações ou quaisquer 
obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água 
indispensável às suas necessidades normais. 
 
 
 
LEITURA 
Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou 
serviço suscetível de provocar desmoronamento ou 
deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do 
prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras 
acautelatórias. 
Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a 
ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante 
haverem sido realizadas as obras acautelatórias. 
 
LEITURA 
Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas 
nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, 
respondendo por perdas e danos. 
 
 
 
 
 
 
LEITURA 
Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a 
tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, 
para: 
I - dele temporariamente usar, quando indispensável à 
reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa 
ou do muro divisório; 
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se 
encontrem casualmente. 
§ 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou 
reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e 
nascentes e ao aparo de cerca viva. 
§ 2o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas 
buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no 
imóvel. 
§ 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier 
dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento. 
 
 
 
 
64 
 
 
6. DO CONDOMÍNIO GERAL 
CONDOMÍNIO GERAL 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
Arts. 1.314 a 1.330, CC. 
Arts. 1.331 a 1.358, CC. 
 
 
 
COMUNHÃO (gênero) 
CONDOMINIO (espécie) 
 
Comunhão: direitos corpóreos ou 
incorpóreos. 
Condomínio: apenas para direito de 
propriedade. 
 
PORTANTO: todo condomínio é uma 
comunhão, mas nem toda comunhão é 
condomínio. 
 
CONCEITO – por juristas. 
 
Caio Mário da Silva Pereira: 
Co+domínio ou com+domínio 
DOMÍNIO DE + DE 1. 
Dá-se o condomínio, quando a mesma 
coisa pertence a mais de uma pessoa, 
cabendo a cada uma delas igual direito, 
idealmente, sobre o todo e cada uma de 
suas partes. 
 
 
MARIA HELENA DINIZ 
 
PARTE IDEAL x PARTE MATERIAL 
 
CLÓVIS BEVILÁQUA 
O condomínio ou 
compropriedade é a forma 
ANORMAL da propriedade... 
 
 
Porque o sujeito do direito não é único a 
exercer o direito com EXCLUSÃO dos 
outros. São 2 ou + sujeitos que exercem 
esse direito SIMULTANEAMENTE. 
 
 
REQUISITOS 
 
1) + DE UM SUJEITO (prop.) 
 
 
1) Exercendo o direito sobre a 
coisa simultaneamente. 
 
 
 
Direito ROMANO – mater 
discordiarum. 
 
POMO DA DISCÓRDIA 
TÉTIS E PELEU – AQUILES 
HERA, ATENA e AFRODITE 
Páris (FILHO DE PRÍAMO, rei de Tróia - 
ILION). 
Helena – esposa de MENELAU (rei de 
Esparta) 
 
65 
 
 
 
 
ART. 1.314, CC. 
 
 
Ângulo externo e ângulo interno 
 
 
Possessória contra 
comproprietário? 
 
Art. 1.314. Cada condômino pode usar 
da coisa conforme sua destinação, 
sobre ela exercer todos os direitos 
compatíveis com a indivisão, reivindicá-
la de terceiro, defender a sua posse e 
alhear a respectiva parte ideal, ou 
gravá-la. 
 
Parágrafo único. Nenhum dos 
condôminos pode alterar a destinação da 
coisa comum, nem dar posse, uso ou 
gozo dela a estranhos, sem o consenso 
dos outros. 
 
 
Classificação do condomínio: 
 
 
1. Quanto a origem; 
 
- convencional ou voluntário: é 
o que se origina da vontade dos 
condôminos, ou seja, quando 
duas ou mais pessoas adquirem 
o mesmo bem ou quando, na 
composse, gerar usucapião. 
 
 
- eventual: é o que resulta da vontade de 
terceiros, ou seja, do doador ou do 
testador, ao efetuarem uma liberalidade 
a várias pessoas; doação ou legado de 
um bem indivisível para várias pessoas. 
 
- legal ou necessário: surge por 
imposição legal, em virtude inclusive do 
estado de indivisão da coisa, como se dá 
com o condomínio havido nos muros, 
cercas, valas comuns, na comistão, na 
confusão, etc. 
 
 
 
A comunhão hereditária, 
estabelecida pela morte do autor 
da herança, diferencia-se do 
condomínio. 
 
Seu objeto é a universalidade, 
todo o patrimônio do falecido. 
 
O condomínio deve recair sobre coisa 
determinada, seja ela divisível ou 
indivisível. 
 
A comunhão hereditária é transitória. Sua 
finalidade é terminar com a partilha. 
 
Apenas a indivisibilidade do bem 
atribuído a mais de um herdeiro com a 
partilha pode estabelecer o condomínio. 
 
 
66 
 
 
2 Quanto à forma ou modo de 
exercício: 
 
Pro diviso: INDIVISÃO DE 
DIREITO E NÃO DE FATO. 
Tem-se um condomínio 
aparente, pois os condôminos já 
se localizam em parte 
determinada sobre o bem, 
exercendo então o uso exclusivo 
da propriedade nesse local; já 
cercaram a área, respeitam os 
respectivos limites. Incumbe aos 
condôminos tão só regularizar a 
divisão do imóvel junto ao 
registro imobiliário. 
 
 
 
 
Pro indiviso: INDIVISÃO DE DIREITO E 
DE FATO. Não há a localização em 
partes certas e determinadas; não há 
possibilidade de divisão do bem em 
partes, a propriedade é exercida em 
comum. Ex.: as áreas comuns do 
condomínio edilício. 
 
 
 
 
3 Quanto a durabilidade 
- transitório: é o convencionalou 
eventual, que pode ser extinto a todo 
tempo pela vontade de qualquer 
condômino. 
- permanente: é o legal, que perdura 
enquanto persistir a situação que o 
determinou. Ex.: muros, paredes. 
 
4 Quanto ao objeto: 
- coisa determinada ou 
indeterminada (coerdeiros) 
 
- móvel ou imóvel 
- divisível ou indivisível (pela natureza, 
pela vontade ou pela lei). 
 
 
Direitos dos condôminos 
1) utilização livre, conforme a sua 
destinação – art. 1.314,CC. 
 
Se impasse = art. 1.325 – por MAIORIA 
ABSOLUTA (primeiro número inteiro 
acima da metade do total). 
 
 
2)reivindicar a coisa 
 
3)defender sua posse contra 
outrem 
 
4)alhear a respectiva parte indivisa ou 
gravá-la. 
 
5)receber os frutos proporcionalmente – 
artigos 1.326 e 1.319, CC. 
 
67 
 
 
 
6)PEDIR A ALIENAÇÃO OU 
DIVISÃO DA COISA 
 
 
Art. 1.320 e §§, CC. 
 
 
 
7)RENUNCIAR À SUA PARTE 
 
 
Art. 1.316. Pode o condômino 
eximir-se do pagamento das 
despesas e dívidas, renunciando 
à parte ideal. 
 
 
 
§ 1o Se os demais condôminos assumem 
as despesas e as dívidas, a renúncia 
lhes aproveita, adquirindo a parte ideal 
de quem renunciou, na proporção dos 
pagamentos que fizerem. 
 
§2º não havendo quem queira arcar com 
a dívida, a coisa comum será dividida e a 
renúncia não terá efeito. 
 
 
 
 
DEVERES 
 
imposto, seguro, licenças, 
reparações etc. 
 
 
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na 
proporção de sua parte, a concorrer para 
as despesas de conservação ou divisão 
da coisa, e a suportar os ônus a que 
estiver sujeita. 
 
Parágrafo único. Presumem-se iguais 
as partes ideais dos condôminos. 
 
 
Art.1.317 (dívidas por todos) 
 
Art.1.319 (indenização pelos 
frutos e danos) 
 
 
Art. 1.318 (dívidas contraídas por apenas 
um dos condôminos, em proveito da 
comunhão, e durante ela, obrigam o 
contratante; mas este terá direito de 
regresso contra os demais). 
 
 
DAR PREFERÊNCIA A OUTRO 
SE COISA INDIVISÍVEL 
 
 
Art. 504, CC – PREEMPÇÃO ou direito 
de preferência. 
 
Administração do condomínio: 
 
Art. 1323, CC: escolha pela maioria 
absoluta: 51% das cotas ideais. 
 
68 
 
 
Extinção do condomínio 
 
Art. 1320: a coisa comum, se 
divisível, pode ser dividida a 
qualquer tempo a requerimento 
de um dos condôminos, por 
ação própria (art. 569, II, NCPC): 
as despesas serão rateadas 
entre os condôminos na 
proporção de seus quinhões. 
 
AQUI NÃO É MAIORIA, basta 
um. 
 
 
 
 
A sentença será declaratória e não 
atributiva de propriedade, pois os 
condôminos já eram proprietários e a 
sentença apenas declara e localiza a 
parte de cada um. 
 
 
AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO 
 
Pode ser amigável ou judicial. 
 
 
SE um deles for menor ou não houver 
acordo será judicial. 
 
ART. 1.322 
 
Art. 1.322. Quando a coisa for 
indivisível, e os consortes não 
quiserem adjudicá-la a um só, 
indenizando os outros, será 
vendida e repartido o apurado, 
preferindo-se, na venda, em 
condições iguais de oferta, o 
condômino ao estranho, e entre 
os condôminos aquele que tiver 
na coisa benfeitorias mais 
valiosas, e, não as havendo, o 
de quinhão maior. 
 
 
Parágrafo único. Se nenhum dos 
condôminos tem benfeitorias na coisa 
comum e participam todos do 
condomínio em partes iguais, realizar-se-
á licitação entre estranhos e, antes de 
adjudicada a coisa àquele que ofereceu 
maior lanço, proceder-se-á à licitação 
entre os condôminos, a fim de que a 
coisa seja adjudicada a quem afinal 
oferecer melhor lanço, preferindo, em 
condições iguais, o condômino ao 
estranho. 
 
 
DO COMPÁSCUO ou comunhão 
em pastos 
 
Comunhão do pasto e não da 
propriedade. 
 
 
Era regulado pelo art. 646 do CC/16. 
A comunhão nos pastos dos prédios de 
diversos proprietários, e não a comunhão 
de diversos indivíduos nos pastos do 
mesmo prédio. 
 
 
69 
 
 
6.1. DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
Propriedade horizontal 
Propriedade em planos 
superpostos 
Propriedade em edifícios 
CC/02 – adotou a denominação 
 
PROPRIEDADE EM EDIFÍCIOS 
 
ORIGEM 
Pressão populacional + modernas 
técnicas de construção civil. 
Roma, Idade Média e Séc XX. 
CC/16 não se preocupou com a 
matéria. 
Somente em 1928, o Decreto n. 5.481 
traçou as primeiras normas, de forma 
insatisfatória. 
Em 1964 é promulgada a Lei 
4.591/64, com alterações pela 
Lei 4.864/65, denominada DE ... 
LEI DE CONDOMÍNIO E 
INCORPORAÇÕES. 
Na época atual, mas hoje com 
deficiências. 
CC/02 tentou preencher essas 
lacunas, mas faz-se premente 
um estatuto ou microssistema 
do condomínio edilício. 
LEI 4.591/64 
1ª PARTE – cond. Especial. 
2ª PARTE – incorporador (imóveis em 
construções). 
CRÍTICA: o estudo do contrato 
de incorporação pertence ao 
campo dos contratos em 
espécie, ao Direito Obrigacional. 
 
O CC revogou a 1ª parte, 
Mas manteve a 2ª. 
 
NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO HÁ 
DUPLICIDADE DE DIREITOS 
REAIS. 
1- UNIDADE AUTÔNOMA: direito amplo 
(restrições no direito de vizinhança) 
2- PARTES DE USO COMUM: 
condomínio. 
 
Na 2ª parte, se não regulada 
pelo condomínio edilício, 
recorremos às normas do 
condomínio geral. 
 
 
O titular da unidade autônoma é, 
portanto, proprietário de um direito 
COMPLEXO. 
 
NESSE SENTIDO o artigo 
1.331: 
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, 
partes que são propriedade exclusiva, e 
partes que são propriedade comum dos 
condôminos. 
 
NATUREZA JURÍDICA 
Não tem personalidade jurídica. 
Personalidade anômala, não é PESSOA 
JURÍDICA (Carlos Roberto Gonçalves). 
70 
 
 
 
 
 
CRÍTICA DE VENOSA: 
Poderia o condomínio ser 
pessoa jurídica, pois no 
mundo negocial o condomínio 
age tal qual uma pessoa 
jurídica. 
 
Enunciados das Jornadas de Direito Civil. 
 
144 – Art. 44: A relação das pessoas jurídicas de direito 
privado constante do art. 44, incs. I a V, do Código Civil 
não é exaustiva. 
90 – Art. 1.331: Deve ser reconhecida personalidade 
jurídica ao condomínio edilício nas relações jurídicas 
inerentes às atividades de seu peculiar interesse. 
(Alterado pelo En. 246 – III Jornada). 
246 – Art. 1.331: Fica alterado o Enunciado n. 90, com 
supressão da parte final: “nas relações jurídicas 
inerentes às atividades de seu peculiar interesse”. 
Prevalece o texto: “Deve ser reconhecida personalidade 
jurídica ao condomínio edilício”. 
Ex.: nada impede que o 
condomínio seja proprietário de 
unidades autônomas, lojas no 
térreo ou garagens, que loca e 
aufere renda para a comunidade 
condominial. 
 
NCPC, artigo 75, XI – administrador ou 
síndico irá representar processualmente 
o condomínio. 
RESTRITO À ESFERA PROCESSUAL. 
Aluguel de ABRIGOS PARA 
VEÍCULOS – garagem. 
 
Art. 1.338: Resolvendo o 
condômino alugar área no 
abrigo para veículos, preferir-se-
á, em condições iguais, qualquer 
dos condôminos a estranhos, e, 
entre todos, os possuidores. 
Direito de preferência, preempção ou 
prelação legal. 
 
JDC, Enunciado 91 – Art. 1.331: A convenção de 
condomínio ou a assembleia-geral podem vedar a 
locação de área de garagem ou abrigo para veículos a 
estranhos ao condomínio. 
JDC, Enunciado 320 – Arts. 1.338 e 1.331: O direito de 
preferência de que trata o art. 1.338 deve ser assegurado 
não apenas nos casos de locação, mas também na 
hipótese de venda da garagem. 
 
Alienação de ABRIGOS PARA 
VEÍCULOS – garagem. 
Lei 12.607, de 2012, inseriu o § 
1º ao artigo 1.331, CC. 
Não poderão ser alienados ou alugados a 
pessoas estranhas ao condomínio, 
SALVO CONVENÇÃO do condomínio. 
Acerca do enunciado 320 (acima), 
entendemos tratar-se de uma imprecisão 
ao aplicar por analogia norma restritiva 
de direitos. Entretanto, o entendimento 
do enunciadoé majoritário. 
ART. 1.331, § 3º - redação 
original a fração ideal era 
proporcional ao $ da unidade 
imobiliária. 
Lei 10.931/2004 – essa fração ideal é 
identificada no instrumento de instituição 
do condomínio. 
 
ART. 1.332 – INSTITUIÇÃO DO 
CONDOMÍNIO 
 
 
ato entre vivos ou testamento 
+ registro no CRI (eficácia erga omnes) 
71 
 
 
CONVENÇÃO DO 
CONDOMÍNIO 
 
 ESTÁTICA 
 
+ 2/3 frações ideais (quórum mínimo) 
Arts. 1.333 e 1.351, CC – constituição e 
alteração. 
+ por escritura pública ou instrumento 
particular. 
 
REGIMENTO/REGULAMENTO 
INTERNO 
 DINÂMICA 
+ NÃO há quórum mínimo (retirado pela 
Lei 10.931/2004), mas pode ser 
estabelecido pela Convenção ou 
regimento. 
Ex.: horário de piscina, do salão de 
festas. 
 
 
 
DEVERES DOS CONDÔMINOS 
ART. 1336, I. 
1) Pagar despesas de condomínio. 
(obrigação propter rem) 
 
Até vigência do CC/2002 – multa de 
20% + 1% de correção monetária. 
Após – multa de 2% juros de 1%. 
Desconto por pontualidade? Multa 
disfarçada (En.505, JDC). 
SANÇÕES: multa – advertência 
– proibição a certas atividades 
no condomínio. 
ALTERAÇÃO DE FACHADA (toldos, 
telas, colocação de vidro). 
SEPARAÇÃO DE FATO: pode 
pedir aluguel, mas tem que 
pagar condomínio. 
ANIMAIS: flexibilização jurisprudencial. 
Sossego, Saúde, Segurança. 
IMPEDIMENTO PARA 
UTILIZAÇÃO DA UNIDADE? 
COMPORTAMENTO 
ANTISSOCIAL. 
PODE PREVER QUE CONDENADO A 
CERTOS CRIMES FIQUE PROIBIDO DE 
RESIDIR OU INGRESSAR? 
 
 
Do Condomínio de Lotes 
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 
2017) 
 
Art. 1.358-A. Pode haver, em 
terrenos, partes designadas de 
lotes que são propriedade 
exclusiva e partes que são 
propriedade comum dos 
condôminos. 
 
§ 1º. A fração ideal de cada condômino 
poderá ser proporcional à área do solo de 
cada unidade autônoma, ao respectivo 
potencial construtivo ou a outros critérios 
indicados no ato de instituição. 
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao 
condomínio de lotes o disposto sobre 
condomínio edilício neste Capítulo, 
respeitada a legislação urbanística. 
§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, 
a implantação de toda a infraestrutura 
ficará a cargo do empreendedor. 
 
72 
 
 
7. DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL 
CONCEITO: É aquela que no próprio título de sua aquisição encerra o 
princípio que a tem de extinguir, realizada a condição resolutória, ou vindo o 
termo extintivo, seja por força da declaração, seja por determinação da lei. 
NATUREZA JURÍDICA: propriedade de natureza especial (temporária) 
OU apenas caso de aplicação das regras relativas à condição e ao termo, 
previstas na parte geral do CC. 
O MELHOR é CONSIDERÁ-LA UMA MODALIDADE DE PROPRIEDADE. 
ART. 1.359 (CAUSA PREVISTA NO TÍTULO) 
ART. 1360 (CAUSA É SUPERVENIENTE) 
IMPLEMENTO da condição OU ADVENTO do termo. 
EX.: PACTO DE RETROVENDA 
a.1) Conceito: é a cláusula estabelecida no contrato de compra e venda de 
bem imóvel que garante ao vendedor o direito de reaver o bem com quem 
quer que esteja, desde que exercitado em certo prazo e restituído ao 
proprietário o preço pago e as despesas feitas por este (art. 505). 
a.2) Natureza jurídica: é cláusula estabelecida em contrato de compra e 
venda, representando uma condição resolutiva. Trata-se de direito de 
resgate deferido ao vendedor da coisa. 
a.3) Prazo: o direito de resgate poderá ser exercido no prazo máximo de 3 
anos (prazo decadencial), salvo se for estabelecido prazo menor. Porém, 
se não for pactuado prazo, será de 3 anos; se for pactuado prazo maior que 
3 anos, o excesso é tido como não escrito, prevalecendo o prazo de 3 anos. 
a.4) Forma de exercer o direito de resgate: poderá ser feito de forma 
amigável ou judicialmente, mediante a consignação do valor em juízo (art. 
506). 
a.5) Direito de reivindicar a coisa do adquirente posterior: a cláusula de 
retrovenda constará na escritura, que deverá ser registrada no registro de 
imóvel, sendo que os eventuais adquirentes do imóvel não poderão alegar 
desconhecimento (art. 507). 
73 
 
 
a.6) Transmissão do direito de resgate: o direito de resgate é 
transmissível por ato inter vivos (cessão de direito) ou por causa mortis, por 
via sucessória legítima ou testamentária (art. 507). 
a.7) Retrovenda conjunta: havendo uma pluralidade de pessoas com 
direito de retrato, se um deles usar do direito, os demais devem ser 
cientificados, sendo que cada um pode exercer o retrato sobre seu quinhão 
(art. 508). 
PORTANTO: se alguém compra imóvel com pacto de retrovenda na 
escritura, não poderá reclamar se o primeiro alienante exercer o seu 
direito antes do prazo de 03 anos. RESOLVE-SE o domínio do 3º e o 
primeiro alienante poderá reivindicar o imóvel. 
ART. 1.359 - EFEITO EX TUNC – como se nunca tivesse sido vendida. 
ART. 1.360 – EFEITO EX NUNC – CC 557 e 563. 
OUTROS EXEMPLOS: 
1. Condômino vende a estranho sem respeito ao direito de preferência. 
Prazo de 06 meses. RESOLVE-SE a propriedade do adquirente 
estranho. 
2.FIDEICOMISSO: testador (fideicomitente) determina que bem irá para 
A (fiduciário). Com a sua morte ou após certo lapso de tempo, o bem 
deverá ir para B (fideicomissário). PROLE EVENTUAL. Verificado o 
TERMO – RESOLVE-SE a propriedade. 
3. DOAÇÃO COM CLÁUSULA DE REVERSÃO: doador determina que 
os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário. 
(art. 547, CC). NÃO PODE SER A TERCEIROS. 
4.VENDA A CONTENTO: se não agradar ao comprador, o negócio será 
desfeito. (art. 509). PRAZO: no contrato (se não houver prazo no 
contrato, deverá notificar o comprador) 
 
ART. 1.360 – CAUSA SUPERVENIENTE 
EX.: REVOGAÇÃO DA DOAÇÃO – art. 557 – 3º de boa-fé continuará 
com a coisa. 
74 
 
 
8. PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA (FIDÚCIA – confiança) 
Negócio jurídico pelo qual o DEVEDOR FIDUCIANTE aliena o bem adquirido a um 
terceiro, o CREDOR FIDUCIÁRIO, que paga o preço ao ALIENANTE ORIGINÁRIO. 
Devedor fiduciante = posse direta da coisa. Sob o aspecto do devedor, trata-se de 
direito real de aquisição. Nesse sentido, o acréscimo do artigo 1.368-B pela Lei n. 
13.043, de 13.11.2014. 
Credor fiduciário = proprietário da coisa (resolúvel), tendo, ainda, um direito real sobre 
coisa que lhe é PRÓPRIA. 
O parágrafo 2º do artigo 1.361 do CC esclarece que se trata de desdobramento da posse 
em que o devedor se torna possuidor direto da coisa. 
NÃO há tradição real, mas sim ficta – constituto possessório. 
A partir da edição da lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, passou a ser possível, no 
Brasil, a utilização da alienação fiduciária de bens imóveis, para garantia de débitos civis. 
ART. 1.368-A 
NOVO DIREITO REAL DE GARANTIA – Hipoteca é restrita a imóveis11; e, por sua vez, 
o penhor exige a tradição da coisa apenhada. 
MODOS DE CONSTITUIÇÃO – art. 1.361, § 1º, CC – FORMA ESCRITA. 
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS MÓVEIS E O ADIMPLEMENTO 
SUBSTANCIAL = Jurisprudência do STJ vinha aplicando a tese do adimplemento 
substancial (impossibilidade de busca e apreensão se o contrato tiver sido quase todo 
cumprido). Entretanto, o STJ, em março de 2017, entendeu pela sua não aplicação 
(Decreto-lei 911/1969). 
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA DE BENS MÓVEIS E A QUESTÃO DA 
PRISÃO CIVIL DO DEVEDOR FIDUCIANTE = art. 5º, LXVII, CF/88 e artigo 652, CC/02 
+ Emenda Constitucional 45/2004 (art. 5º, § 3º, CF/88) + Pacto de San José da Costa 
Rica (força supralegal). 
Conclusão: prisão civil do depositário infiel não se coaduna com o sistema brasileiro 
(Súmula Vinculante n. 25, STF). 
Art. 1.365 = o devedor não pode ser obrigado a entregar a coisa como pagamento, maso § único do artigo estabelece uma faculdade do devedor nesse sentido. VEDAÇÃO DO 
PACTO COMISSÓRIO REAL. 
Art. 1.368 = 3º, interessado ou não, que paga a dívida, sub-roga-se nos direito do 
credor. (Sub-rogação legal) 
 
11 E também para navios e aeronaves. 
75 
 
 
9. DOS DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA 
PROPRIEDADE USAR (jus utendi) 
PLENA GOZAR (jus fruendi) 
 DISPOR (jus abutendi) 
 REAVER 
 
JUS IN RE PROPRIA X JUS IN RE ALIENA 
 
PROPRIEDADE LIMITADA: usufrutuário (usar e fruir) nu-proprietário 
(dispor e reaver) 
CONCEITO: direito real sobre coisa alheia é o de receber, por meio de 
norma jurídica, permissão do seu proprietário para usá-la ou tê-la como se 
fosse sua, em determinadas circunstâncias, ou sob condição de acordo com 
a lei e com o que foi estabelecido, em contrato válido (Godofredo Telles 
Júnior). - TEMPORÁRIO – ERGA OMNES. 
AQUISIÇÃO DOS DIREITOS REAIS: no direito brasileiro o contrato, por si 
só, não basta para a transferência do domínio; por ele criam-se apenas 
obrigações e direitos; o domínio, porém, só se adquire pela tradição, se for 
coisa móvel, e pela transcrição (registro do título), se for imóvel. 
ESPÉCIES: 
1 - direitos reais de gozo ou fruição 
 
- superfície – arts. 1.369 a 1.377. 
- servidões prediais – arts. 1.378 a 1.389. 
- usufruto – arts. 1.390 a 1.411. 
- uso – arts. 1.412 a 1.413. 
- habitação – arts. 1.414 a 1.416. 
- concessão de uso especial para fins de moradia (Lei nº 11.481/2007) 
- concessão de direito real de uso (Lei nº 11.481/2007) 
- laje – arts. 1.510-A a 1.510-E (incluídos pela Lei nº 13.465/2017) 
 
OBS.: embora não conste mais no CC/02, também será abordada a 
enfiteuse. 
 
76 
 
 
2 - direito real de aquisição 
- compromisso ou promessa irrevogável de compra e venda - arts. 1.417 a 
1.418. 
3 - direitos reais de garantia 
- penhor – arts. 1.431 a 1.472. 
- hipoteca – arts. 1.473 a 1.505. 
- anticrese – arts. 1.506 a 1.510. 
 
10. DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO 
10.1. DIREITO REAL DE SUPERFÍCIE 
Origem: Direito romano, diante da necessidade de edificação sobre bens 
públicos, permanecendo o solo em poder do Estado. Direito de superfície 
para pequenos comércios em terrenos públicos. 
Conceito: é o direito real concedido pelo proprietário (concedente), ao 
superficiário, por tempo determinado, mediante escritura pública 
registrada no cartório de Registro de Imóveis, para que este construa ou 
plante no terreno. 12 
Transmite-se ao superficiário o domínio útil, ou seja, a utilidade do domínio. 
Trata-se da concessão do direito real de construir ou plantar no terreno do 
proprietário. É o direito real de ter coisa própria incorporada em terreno 
alheio. 
É uma exceção ao princípio de que tudo que se planta ou constrói em solo 
alheio é de propriedade do dono do solo. Não incidirá o aludido princípio 
(dominus soli), superfícies solo cedit (a superfície acede ao solo: acessão 
das construções ou plantações), pois a propriedade da construção ou da 
plantação é de quem a realizou, continuando o terreno no domínio do dono 
do solo. Essa interrupção dos efeitos da acessão resulta do direito de 
superfície. 
 
12 O CC/02 aboliu a enfiteuse, substituindo-a pelo direito de superfície gratuito ou oneroso. 
77 
 
 
Coexistem dois proprietários: o do solo e o da construção ou plantação; 
superficiário (posse direta da coisa) e proprietário ou concedente (posse 
indireta). 
O concedente ficará temporariamente despido do domínio pleno; em 
contrapartida o superficiário estará produzindo, seja plantando ou 
construindo em sua propriedade e, ao término do contrato, o proprietário 
receberá a coisas com todos os acréscimos, valorizada. Nesse ínterim, o 
superficiário retirará da coisa seus frutos. 13 
Modos de constituição: 
1 - por escritura pública registrada no Cartório de Registro de imóveis. 
2 - por decisão judicial que atribua o direito de superfície a alguém – 
registra-se a carta de sentença (equiparada à escritura pública) 
3 - por testamento (com o registro do formal de partilha) 
O direito de superfície pode ser gratuito ou oneroso, mas sempre 
temporário. Se oneroso, as partes estipularão o pagamento: solarium ou 
cânon, que poderá ser parcelado ou a vista. 
Direito de Implante: nome dado à obra ou plantação que decorre do direito 
de superfície. Destaca-se que a disjuntiva OU não foi empregada com 
sentido restritivo. Nada impede que o proprietário concedente e o 
superficiário convencionem que a concessão terá por objeto o direito de 
construir E plantar. 
Finalidade: melhor aproveitamento do solo, observando-se o preceito 
constitucional da função social da propriedade. Ex.: evitar deteriorações, 
invasões e conflitos originários de uma propriedade mal utilizada. 
Legislação aplicável: a Lei 10.257/2001 – Estatuto da Cidade. 
Regulamenta a superfície dos imóveis urbanos. A princípio entendeu-se que 
o CC de 2002 havia revogado os dispositivos do Estatuto da Cidade, pois se 
tratava de lei nova, de caráter amplo e geral que passou a regular 
inteiramente a matéria versada na lei anterior. 
 
13 CC/2002 só admite sua contratação por prazo determinado. 
78 
 
 
Hoje o entendimento é diverso, mantendo-se os dois institutos nas leis 
separadas, de acordo com suas delimitações, como se pode extrair do 
Enunciado n. 93 da JDC14. 
 
DIREITO DE SUPERFÍCIE DO CC/0215 DIREITO DE SUPERFÍCIE DO 
ESTATUTO DA CIDADE16 
Imóvel urbano ou rural. Imóvel urbano. 
Exploração mais restrita: construções e 
plantações. 
Exploração mais ampla: qualquer 
utilização de acordo com a política urbana. 
Em regra, não há autorização para 
utilização do subsolo e do espaço aéreo. 
Em regra, é possível utilizar o subsolo ou o 
espaço aéreo. 
Cessão somente por prazo determinado. Cessão por prazo determinado ou 
indeterminado. 
 
Subsolo e espaço aéreo. Ex.: construção de aeroporto, construção de 
antena de rádio, tv, telefonia, estacionamento no subsolo. 
Institutos semelhantes. ARRENDAMENTO/LOCAÇÃO/PARCERIA = 
direitos obrigacionais X SUPERFÍCIE = direito real. 
Questão: e se o imóvel já possuir construção ou plantação? Segundo 
Carlos Roberto Gonçalves, neste caso, o imóvel edificado não está sujeito a 
aludido direito. Se o imóvel já possuir construção ou plantação não poderá 
ser objeto de direito de superfície17. Entretanto, conforme o Enunciado n. 
250 das JDC, "admite-se a constituição do direito de superfície por cisão", 
seja ela ordinária (quando o objeto da concessão não inclui obrigação do 
superficiário em fazer qualquer melhoramento na construção ou plantação, 
ou seja, no implante) ou qualificada (conforme pactuação dos envolvidos, o 
superficiário tem o dever de fazer melhoramentos no implante). 
 
14 Art. 1.369: As normas previstas no Código Civil sobre direito de superfície não revogam as relativas a 
direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001) por ser instrumento de política 
de desenvolvimento urbano. 
15 Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por 
tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de 
Imóveis. Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente aoobjeto da concessão. 
16 Art. 21, do Estatuto da Cidade: O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície 
do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no 
cartório de registro de imóveis. Parágrafo único: O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, 
o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo, atendida a 
legislação urbanística. 
17 Nas palavras do autor: "porque somente o terreno se presta a essa finalidade, salvo se for 
convencionada a demolição da construção existente para a reconstrução de outra, ou a erradicação da 
plantação existente para fins de utilização do terreno para os mesmos fins" (10ª ed., 2015, p. 454). 
79 
 
 
Direito de laje (construir em cima de laje) - SOBRELEVAÇÃO (superfície 
de segundo grau). O falecido projeto 6960/02 – período de vacatio legis 
queria modificação dos artigos de má redação. Esse projeto foi enterrado 
(arquivado) há muito tempo. 
Correção foi feita em entendimento doutrinário e jurisprudencial. Nesse 
sentido o Enunciado n. 568, da VI JDC: "O direito de superfície abrange o 
direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na 
forma estabelecida no contrato, admitindo-se o direito de sobrelevação, 
atendida a legislação urbanística." 
Com a Lei nº 13.465/2017, o direito de laje, como direito real de gozo ou 
fruição, deixa de ter amparo na autonomia privada e passa a ter fundamento 
legal (como veremos mais adiante). 
- Questão: há possibilidade de constituição de direito de superfície por 
usucapião? – a ordinária, 10 anos, pode ocorrer, porque o concessionário 
teria a boa-fé e justo título se tivesse realizado o instituto com quem não era 
dono do solo; ou por instrumento particular; ou pelo fato de efetuar o 
pagamento do cânon pelo prazo suficiente a consumação da prescrição 
aquisitiva de 15 anos, tendo-se a usucapião extraordinária – sem justo título. 
18 
Impostos (art. 1371): são de responsabilidade do superficiário, 
independentemente de previsão expressa no contrato de concessão. 
Ressalte-se que, por convenção das partes, pode haver o rateio dos 
encargos e tributos 19. 
Quanto às demais obrigações, prevalece o princípio da separação 
patrimonial, como se observa pelo Enunciado 321, das JDC: 
"321 – Art. 1.369. Os direitos e obrigações vinculados ao terreno e, bem 
assim, aqueles vinculados à construção ou à plantação formam patrimônios 
distintos e autônomos, respondendo cada um dos seus titulares 
exclusivamente por suas próprias dívidas e obrigações, ressalvadas as 
fiscais decorrentes do imóvel." 
 
18 Atenção: para Carlos Roberto Gonçalves somente é possível a usucapião do direito de superfície na 
forma ordinária. 
19 Enunciado n.94, JDC – Art. 1.371: As partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, 
sobre o rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de 
superfície. 
80 
 
 
Transmissão do direito real de superfície: 
- por ato inter vivos: quando o superficiário transferir seu direito a terceiros 
e o proprietário não receberá nenhum valor por isto e para tanto não 
precisará de anuência do proprietário. NÃO HÁ LAUDÊMIO, como ocorre na 
enfiteuse. 
- por ato causa mortis: com a morte do superficiário, transmite-se aos 
herdeiros a concessão da superfície, pelo prazo que ainda restar no 
contrato original. 
Venda do imóvel ou do direito de superfície (art. 1373). O superficiário 
OU o proprietário tem preferência na aquisição. Direito de preferência 
RECÍPROCO. 20 
Propriedade da obra (art. 1.375): se o contrato silenciar a obra pertencerá 
ao proprietário. 
Extinção do direito real de superfície: 
1) Pelo advento do termo: por ser de prazo determinado, extingue-se pelo 
advento do termo estabelecido no instrumento constitutivo do direito real de 
superfície. 
2) Desvio da finalidade contratual: antes do termo final, se o superficiário 
der ao terreno destinação diversa daquela para a que foi concedida. Ex.: era 
para construir um edifício e o superficiário instala um estacionamento 
(qualquer mudança na destinação da utilização do solo deve ser realizada 
de comum acordo com o proprietário, ora concedente, registrado no cartório 
de imóveis) - art. 1374. 
3) Resilição bilateral ou distrato (acordo entre as partes) 
4) Não realização de construção ou plantação no prazo determinado, 
salvo justo motivo. Ex.: dificuldade na aprovação da planta. 
5) Desapropriação do imóvel (art. 1376): o dono do terreno recebe o 
equivalente ao seu valor, enquanto o superficiário é indenizado pela 
construção ou plantação.21 
 
20 Enunciado n. 510, JDC: Ao superficiário que não foi previamente notificado pelo proprietário para 
exercer o direito de preferência previsto no art. 1.373 do CC é assegurado o direito de, no prazo de seis 
meses, contado do registro da alienação, adjudicar para si o bem mediante depósito do preço. 
21 Enunciado n. 322, JDC – Art. 1.376. O momento da desapropriação e as condições da concessão 
superficiária serão considerados para fins da divisão do montante indenizatório (art.1.376), constituindo-se 
litisconsórcio passivo necessário simples entre proprietário e superficiário. 
81 
 
 
Constituem, ainda, formas de extinção do direito de superfície: 
- perecimento 
- abandono 
- renúncia, 
- confusão, fusão, consolidação 22 
- falta de pagamento das prestações periódicas, quando oneroso. 
Se não houver descumprimento contratual: se for extinção por advento 
do termo final (art. 1.375): o proprietário concedente tem a expectativa de 
receber a coisa com a obra ou plantação. 
Extinta a concessão, a construção ou plantação incorporam-se no solo 
em definitivo, retornando ao princípio superfícies solo cedit. 
Mas nada impede que as partes estabeleçam um valor de indenização 
no ato constitutivo pelo dono do terreno ao superficiário, considerando-se 
que este devolve o terreno em regra valorizado. 
Se houver descumprimento contratual: Se for estipulada indenização 
ao superficiário, deverá ser de forma expressa na Escritura Pública. A 
extinção deve ser averbada no cartório de registro de imóveis. 
Por fim o artigo 1377: direito de superfície constituído por pessoa jurídica 
de direito público interno: só se aplica o CC quando houver lacuna da lei 
especial (caráter supletivo). 
 
10.2. DA ENFITEUSE 
ENFITEUSE: é o direito real limitado mais extenso. 
É QUASE DOMÍNIO – DIREITOS DO ENFITEUTA: 
1) ALIENAR – limitado ao direito de preferência e ao pagamento do 
laudêmio – 2,5%. 
2) TRANSMIÇÃO CAUSA MORTIS 
 
22 Quando na mesma pessoa reúnem-se as condições de proprietário do solo e da superfície. 
 
82 
 
 
3) LOCAR, EMPRESTAR, CEDER SEU DIREITO SOBRE A COISA 
4) ADQUIRIR A COISA com direito de preferência. 
5) GRAVAR A ENFITEUSE 
6) Constituir SUBENFITEUSES 
7) PAGAR IMPOSTOS 
8) RESGATE – REMIÇÃO DO IMÓVEL APÓS 10 ANOS e pagamento 
de 10 foros e 01 laudêmio. 
 
PRORIETÁRIO – SENHORIO DIRETO - RECEBER O PAGAMENTO DO 
FORO. Conceito CC/16 Art. 678 - Dá-se a Enfiteuse, aforamento, ou 
emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o 
proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, 
que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma 
pensão, ou foro, anual, certo e invariável. 
OBJETIVO: FIXAR O HOMEM NA TERRA, tornando-a produtiva. 
PRINCIPAL CARACTERÍSTICA: perpetuidade– ALIENAÇÃO VIRTUAL. 
Art. 679, CC/16 - O contrato de Enfiteuse é perpétuo. A Enfiteuse por tempo 
limitado considera-se arrendamento, e como tal se rege. 
HOJE – ART. 2.038: Fica proibida a constituição de enfiteuses e 
subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às 
disposições do Código Civil anterior e leis posteriores. 
§ 1o Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso: 
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, 
sobre o valor das construções ou plantações; 
II - constituir subenfiteuse. 
§ 2o A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei 
especial. 
ENFITEUSE E USUFRUTO – AMBOS DIREITO DE FRUIÇÃO 
USUFRUTO: usar e gozar da coisa recebendo os seus frutos. 
ENFITEUSE: usufrui também os produtos da coisa, que não se reproduzem, 
até exaurindo-a. 
USUFRUTO: temporário, não alienável, não transmissível aos herdeiros do 
usufrutuário. 
ENFITEUSE: perpétua, alienável e transmissível aos herdeiros. 
 
83 
 
 
OBJETO: Art. 680, CC/16 - Só podem ser objeto de Enfiteuse terras não 
cultivadas ou terrenos que se destinem a edificação. 
EXTINÇÃO DA ENFITEUSE 
 
VENDA: direito de preferência – PRAZO: 30 dias. SE VENDA A 3º - 
LAUDÊMIO AO SENHORIO (2,5%). 
 
ABANDONO DA COISA: esterilidade ou destruição parcial, perda total dos 
frutos – SEM direito a reembolso do foro. 
Art. 692, CC/16 - A Enfiteuse extingue-se: 
I - pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o 
capital correspondente ao foro e mais um quinto deste; 
II - pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por 3 
(três) anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das 
benfeitorias necessárias; 
III - falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores. 
 
ENFITEUSE DA UNIÃO:- de natureza especial, não possibilita o resgate, 
ocorrendo somente se a União autorizar, denominada remissão, com o 
pagamento de 17% do valor do domínio pleno do terreno. Após, há a 
emissão do certificado de remissão para registro do imóvel. 
 
- terrenos da marinha, que circundam o mar, rios ou lagos, abrange a área 
de 33 metros para dentro dos terrenos Decreto lei 9760/46, art. 20, VII CF. 
- foro 0,6% do domínio pleno, anualmente atualizado. 
- laudêmio 5% sobre o valor do terreno e acessões. 
- a concessão do aforamento decorre de ato administrativo, pois essa 
enfiteuse subordina-se a princípios administrativos e cabe ao legislador 
regulá-la. 
Por isso o CC não conseguiu colocar no art. 2038 a proibição da enfiteuse 
em relação aos terrenos da marinha. 
 
 
 
84 
 
 
10.3. SERVIDÕES 
Conceito: Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio 
dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e 
constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por 
testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
Direito real de gozo e fruição sobre coisa onde o prédio denominado 
serviente suporta um gravame, um encargo, uma restrição em favor de 
outro prédio, sendo estes prédios pertencentes a 2 donos diferentes, 
com a finalidade de proporcionar utilidade ao prédio serviente. 
1) SERVIDÃO LEGAL x SERVIDÃO PREDIAL 
INDISPENSÀVEL (servidão legal) x UTIL (servidão predial) 
EVITAR PREJUÍZO x GERAR VANTAGEM 
NA LEI x VONTADE DAS PARTES 
 
SERVIDÃO: ônus real, voluntário, entre dois prédios, PARCELA DE 
ALGUMAS DAS FACULDADES DA PROPRIEDADE (prédio dominante e 
prédio serviente) 
2) SERVIDÃO PESSOAL x SERVIDÃO PREDIAL (real) 
3) FORMAS 
* Servidão de trânsito ou de passagem; 
* Servidão de aqueduto; 
* Servidão de pastagem; 
* Servidão de não construir a certa altura; 
* Servidão de iluminação ou ventilação. 
 
4) CARACTERÍSTICAS: 
a) Predialidade – prédio dominante e prédio serviente (donos diferentes); 
b) Ambulatoriedade - vínculo real – inseparável; 
c) Indivisível e inalienável. Art. 1.386. 
d) Utilidade – se não for útil pode ser cancelado. 
e) Impresumível. 
f) Acessoriedade – não existem de per si. 
 
 
85 
 
 
5) CLASIFICAÇÃO 
* POSITIVAS x NEGATIVAS 
* APARENTES x NÃO APARENTES 
* CONTÍNUAS x DESCONTÍNUAS 
 
1) CONTÍNUA e APARENTE: aqueduto 
2) Contínua E não APARENTE: não abrir janela 
3) DESCONTÍNUA e APARENTE: caminho marcado. 
4) DESCONTÍNUA e não APARENTE: caminho não marcado. 
SOMENTE A 1ª GERA POSSE: usucapião e possessórias. 
Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, 
por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la 
em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença 
que julgar consumado a usucapião. 
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será 
de vinte anos. 
AS DEMAIS PRECISAM SER REGISTRADAS. 
MAS ATT. SÚMULA 415 STF – exceção - Servidão de trânsito não titulada, 
mas tomada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, 
considera-se aparente, conferindo direito à proteção possessória. 
 
6) MODOS DE CONSTITUIÇÃO 
 ATO HUMANO FATO HUMANO 
a) negócio jurídico a) servidão de trânsito 
b) sentença 
c) usucapião 
d) destinação do proprietário 
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7) AÇÕES QUE PROTEGEM AS SERVIDÕES: Confessória; Negatória; De 
manutenção ou de reintegração de posse; de nunciação de obra nova; de 
usucapião. 
 
8) EXTINÇÃO DAS SERVIDÕES 
Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só 
se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada. 
Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver hipotecado, e a servidão se 
mencionar no título hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o 
consentimento do credor. 
Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao 
cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne: 
I - quando o titular houver renunciado (1º) a sua servidão; 
II - quando tiver cessado (2º), para o prédio dominante, a utilidade ou a 
comodidade, que determinou a constituição da servidão; 
III - quando o dono do prédio serviente resgatar (3º) a servidão. 
Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio 
serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção: 
I - pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa; 
CONFUSÃO (4º) 
II - pela supressão das respectivas obras (5º) por efeito de contrato, ou de 
outro título expresso; SERVIDÕES APARENTES 
III - pelo não uso, durante dez anos contínuos (6º) 
 
 
 
 
 
 
87 
 
 
10.4. DO USUFRUTO 
10.4.1. CONCEITO: é o direito de usar uma coisa pertencente a outrem e 
de perceber-lhe os frutos. Caracteriza-se o usufruto, assim, pelo 
desmembramento, em face do princípio da elasticidade, dos poderes 
inerentes ao domínio: de um lado, fica com o nu-proprietário o direito à 
substância da coisa, a prerrogativa de dispor dela, e a expectativa de 
recuperar a propriedade plena pelo fenômeno da consolidação, tendo em 
vista que o usufruto é sempre temporário; de outro, passam para as mãos 
do usufrutuário os direitos de uso e gozo, dos quais transitoriamente se 
torna titular. 
Passa a existir, destarte, a coexistência harmônica dos direitos do 
usufrutuário, concernentes à utilização e fruição da coisa, e dos direitos do 
proprietário, que os perde em proveito daquele, conservando, todavia, a 
substância dacoisa e a condição jurídica de nu-proprietário. 
10.4.2. CARACTERÍSTICAS DO USUFRUTO 
1. Direito real sobre coisa alheia: É direito real sobre coisa alheia, pois se 
reveste de todos os elementos que identificam os direitos dessa natureza. 
Trata-se de direito real sobre coisa alheia, porque “recai diretamente sobre a 
coisa, não precisando seu titular, para exercer seu direito, de prestação 
positiva de quem quer que seja. Vem munido do direito de sequela, ou seja, 
da prerrogativa concedida ao usufrutuário de perseguir a coisa nas mãos de 
quem quer que injustamente a de tenha, para usá-la e desfrutá-la como lhe 
compete. É um direito oponível erga omnnes e sua defesa se faz através de 
ação real” 
2. Temporariedade: Tem caráter temporário, porque se extingue com a 
morte do usufrutuário (CC, art. 1.410,1) ou no prazo de trinta anos se 
constituído em favor de pessoa jurídica, e esta não se extinguir antes (art. 
1.410, III), sendo admitida, porém, duração menor, como na hipótese de ser 
constituído por prazo certo, ou ainda determinado em razão de atingir o 
beneficiado idade limite ou alcançar certa condição ou estado (obtenção de 
diploma de nível universitário, casamento) 
3. Inalienabilidade: É inalienável, permitindo-se, porém, a cessão de seu 
exercício por título gratuito ou oneroso. Dispõe, o art. 1.393 do Código Civil: 
88 
 
 
“Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode 
ceder-se por título gratuito ou oneroso’ 
O benefício só pode aproveitar ao seu titular, não se transmitindo a seus 
herdeiros devido a seu falecimento. Sendo permitida a cessão do seu 
exercício, pode o usufrutuário, por exemplo, arrendar propriedade agrícola 
que lhe foi dada em usufruto, recebendo o arrendamento, em vez de ele 
mesmo colher os frutos e assumir os riscos do investimento. 
4. Impenhorabilidade: É insuscetível de penhora. A inalienabilidade 
ocasiona a impenhorabilidade do usufruto. O direito em si não pode ser 
penhorado, em execução movida por dívida do usufrutuário, porque a 
penhora destina-se a promover a venda forçada do bem em hasta pública 
Mas, como o seu exercício pode ser cedido, é passível, em consequência, 
de ser penhorado. Nesse caso, o usufrutuário fica provisoriamente privado 
do direito de retirar da coisa os frutos que ela produz. Observa-se que o 
usufrutuário não perde o direito de usufruto, o que ocorreria se este 
pudesse ser penhorado e arrematado por terceiro. Perde apenas, 
temporariamente, o exercício desse direito, em razão da penhora. No 
entanto, se a dívida for do nu-proprietário, a penhora pode recair sobre os 
seus direitos 
 
10.4.3. MODOS DE CONSTITUIÇÃO 
O usufruto pode constituir-se por determinação legal, ato de vontade e 
usucapião. 
1. Por determinação legal: É o modo estabelecido pela lei em favor de 
certas pessoas, como o usufruto dos pais sobre os bens do filho menor (CC, 
art. 1.689, I). 
• o do cônjuge sobre bens do outro, quando lhe competir tal direito (CC.art. 
1.652, I); 
• o da brasileira casada com estrangeiro sob regime que exclua a comunhão 
universal, por morte do marido, sobre a quarta parte dos bens deste, se o 
casal tiver filhos brasileiros, e de metade, se não os tiver (Decreto-Lei n. 
3.200/41.art. 17, alterado pelo Decreto-Lei n. 5.187/43); e 
• o dos silvícolas, na hipótese do art. 231, § 2°, da Constituição Federal. 
89 
 
 
2. Por ato de vontade: É o que resulta de contrato ou testamento. Na 
primeira hipótese, o ato pode ser oneroso ou gratuito, inter vivos ou mortis 
causa. Em geral, surge a título gratuito seja na doação com reserva de 
usufruto, seja na doação da nua-propriedade a um beneficiário, e na do 
usufruto a outro. No concernente aos bens móveis, é indispensável a 
tradição para a sua transferência (CC, art. 1.267). Igualmente, não depende 
de registro o usufruto decorrente do direito de família. 
3. Por usucapião: Admite-se, ainda, a constituição do usufruto pela 
usucapião, ordinária ou extraordinária, desde que concorram os requisitos 
legais. Configura-se, de ordinário, quando adquirido pelo decurso de lapso 
prescricional em favor de quem não seja proprietário, ou seja, quando o 
objeto sobre que recai não pertence àquele que o constitui. Consumada a 
prescrição, o direito do usufrutuário subsiste em pleno vigor com todos os 
seus efeitos diante do verdadeiro proprietário, como se por ele mesmo 
houvesse sido estabelecido. 
10.4.4. USUFRUTO E FIDEICOMISSO 
A semelhança entre usufruto e fideicomisso, decorrente do fato de existirem, 
em ambos, dois beneficiários ou titulares. As diferenças são: 
USUFRUTO FIDEICOMISSO 
É direito real sobre coisa alheia. Constitui espécie de substituição 
testamentária. 
O domínio se desmembra, 
cabendo ao usufrutuário os 
direitos de usar e de gozar da 
coisa, e ao nu-pro prietário os de 
dispor e de reaver. 
Cada titular tema propriedade 
plena. 
O usufrutuário e o nu-proprietário 
exercem simultaneamente os 
seus direitos sobre as parcelas 
em que se fraciona o domínio. 
O fiduciário e o fideicomissário 
exercem os seus direitos 
sucessivamente (CC, art. 1.951) 
São contempladas pessoas já 
existentes. 
Só se permite em favor da prole 
eventual (CC. art. 1.952). 
 
90 
 
 
 10.4.5. ESPÉCIES DE USUFRUTO 
a • quanto à origem ou modo de constituição; 
b • quanto à duração; 
c • quanto ao objeto; 
d • quanto à extensão; 
e • quanto aos titulares. 
a) Quanto à origem ou modo de constituição 
Sob esse aspecto, o usufruto pode ser: 
1. Legal: é o instituído por lei em benefício de determinadas pessoas (dos 
pais sobre os bens do filho menor23, do cônjuge sobre os bens do outro 
quando lhe competir tal direito24; o da brasileira/o casada/o com 
estrangeiro/a25; o dos silvícolas26). 
2. Convencional (voluntário): é o que resulta de um negócio jurídico, seja 
bilateral e inter vivos, como o contrato (em geral sob a forma de doação), 
seja unilateral e mortis causa, como o testamento. 
b) Quanto à sua duração 
1. Temporário: é o estabelecido com prazo certo de vigência. Extingue-se 
com o advento do termo. Todo usufruto é, por definição, temporário. Mas 
pode durar toda a vida do usufrutuário, extinguindo-se somente com a sua 
morte, ou pode ter a duração subordinada a termo certo. 
2. Vitalício: é o estabelecido para durar enquanto viver o usufrutuário É 
assim denominado, portanto, o usufruto que perdura até a morte do 
usufrutuário ou enquanto não sobrevier causa legal extintiva (CC, arts. 
1.410 e 1.411). 
 
23 Art. 1.689. O pai e a mãe, enquanto no exercício do poder familiar: I - são usufrutuários dos bens dos 
filhos; II - têm a administração dos bens dos filhos menores sob sua autoridade. 
24 Art. 1.652. O cônjuge, que estiver na posse dos bens particulares do outro, será para com este e seus 
herdeiros responsável: I - como usufrutuário, se o rendimento for comum. 
25 Decreto-Lei n. 3.200/41: Art. 17. À brasileira, casada com estrangeiro sob regime que exclua a 
comunhão universal, caberá, por morte do marido, o usufruto vitalício de quarta parte dos bens deste se 
houver filhos brasileiros do casal, e de metade, se os não houver. 
26 CF/88. Art. 231, § 2º - As terras tradicionalmente ocupadas pelos índios destinam-se a sua posse 
permanente, cabendo-lhes o usufruto exclusivo das riquezas do solo, dos rios e dos lagos nelas 
existentes. 
 
91 
 
 
c) Quanto ao seu objeto: 
1. Próprio: é o que tem por objeto coisas inconsumíveis e infungíveis, cujas 
substâncias são conservadas e restituídas ao nu-proprietário. 
2. Impróprio: é o que incide sobre bens consumíveis ou fungíveis,sendo 
denominado quase usufruto (CC, art. 1.392, § 1°). 
d) Quanto à sua extensão 
1. Universal: é o usufruto que recai sobre uma universalidade de bens, 
como a herança, o patrimônio, o fundo de comércio, ou parte alíquota 
desses valores. 
2. Particular: é o que incide sobre determinado objeto, como uma casa, 
uma fazenda etc. 
3. Pleno: é o usufruto que compreende todos os frutos e utilidades que a 
coisa produz, sem exclusão de nenhum. 
4. Restrito: é o que restringe o gozo da coisa a alguma de suas utilidades. 
Todas as espécies de usufruto classificadas quanto à sua extensão são 
apontadas no art. 1.390 do Código Civil, quando este dispõe que “o usufruto 
pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio 
inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e 
utilidades” 
e) Quanto aos titulares 
1. Simultâneo: é o constituído em favor de duas ou mais pessoas, ao 
mesmo tempo, extinguindo-se gradativamente em relação a cada uma das 
que falecerem, salvo se expressamente estipulado o direito de acrescer. 
Neste caso, o quinhão do usufrutuário falecido acresce ao do sobrevivente, 
que passa a desfrutar do bem com exclusividade (CC, art. 1.411). Esse 
direito, nos usufrutos instituídos por testamento, rege-se pelo disposto no 
art. 1.946 do Código Civil, que assim dispõe: “Legado um só usufruto 
conjuntamente a duas ou mais pessoas, a parte da que faltar acresce aos 
colegatários”. 
2. Sucessivo: é o instituído em favor de uma pessoa, para que depois de 
sua mor te transmita-se a terceiro. Essa modalidade não é admitida pelo 
92 
 
 
nosso ordena mento, que prevê a extinção do usufruto pela morte do 
usufrutuário. 
Se o doador, ao reservar para si o usufruto (usufruto deducto) do bem 
doado, estabelecer a sua inalienabilidade, esse gravame só poderá ser 
cancelado após sua morte, se estiver bem evidenciada a sua intenção de 
não permitir a alienação do bem somente enquanto permanecer como 
usufrutuário. Falecendo este, cancelam-se o usufruto e a cláusula de 
inalienabilidade de caráter temporário. Nessa linha, assentou o Tribunal de 
Justiça de São Paulo: 
“Podem ser canceladas cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade 
impostas por doadores que se reservaram o usufruto do bem doado se a 
intenção dos doadores era de instituir o vínculo só pelo tempo em que 
vivessem”. 
Tem a jurisprudência repelido a possibilidade de os pais, nas doações com 
reserva de usufruto, estipularem o direito de acrescer em favor do doador 
sobrevivente, por vu a legítima do herdeiro. Entende-se que, em tal 
hipótese, extingue-se o usufruto com relação ao doador falecido. 
 
10.4.6. MODALIDADES PECULIARES DE USUFRUTO. 
a) Usufruto dos títulos de crédito. Dispõe o art. 1.395 do Código Civil: 
“Quando o usufruto recai em títulos de crédito, o usufrutuário tem direito a 
perceber os frutos e a cobrar as respectivas dívidas. Parágrafo único. 
Cobradas as dívidas, o usufrutuário aplicará, de imediato, a importância em 
títulos da mesma natureza, ou em títulos da dívida pública federal, com 
cláusula de atualização monetária segundo índices oficiais regularmente 
estabelecidos”. 
O usufruto recai sobre o objeto da prestação devida pelo devedor ao credor, 
somente se concretizando depois de realizado o respectivo pagamento. 
Pode o usufrutuário, antes de vencida a dívida, perceber os frutos e, após o 
seu vencimento, cobrar o capital, não só do devedor como também dos 
fiadores, como se dele fosse o crédito, sem o concurso do nu-proprietário. 
Para evitar que o devedor pague diretamente a este os juros ou o capital, 
deve o usufrutuário notificá-lo, dando-lhe ciência do seu direito ao usufruto 
93 
 
 
do título, sob pena de pagar novamente. Entende-se que somente terá a 
obrigação de indenizar se houver culpa de sua parte. 
b) Usufruto de um rebanho: art. 1.397 do Código Civil: “As crias dos 
animais pertencem ao usufrutuário, deduzidas quantas bastem para 
inteirar as cabeças de gado existentes ao começar o usufruto” 
As crias dos animais são frutos naturais. Como tais, devem pertencer ao 
usufrutuário, ao começar o usufruto (CC, art. 1.396). Delas pode ele dispor, 
deduzidas apenas as necessárias para completar o número de animais 
existentes. Objetiva o dispositivo assegurar a integridade do rebanho ao 
extinguir-se o usufruto, de modo que o nu-proprietário venha a receber o 
mesmo número de reses inicialmente entregues ao usufrutuário. Morto um 
ou mais animais, eles são automaticamente substituídos. 
O usufruto de um rebanho autoriza o usufrutuário a utilizá-lo na 
conformidade do estabelecido no título. Em princípio, o direito inclui a 
faculdade de valer-se do trabalho dos animais e de desfrutar de tudo por 
eles produzido, como o leite e a lã, seja no usufruto sobre uma 
universalidade, seja no que recai sobre algumas cabeças consideradas 
destacadamente. A doutrina em geral entende que o dispositivo em apreço 
aplica-se analogicamente às árvores frutíferas, de modo que as mortas se 
substituam por plantas vivas, a fim de que não desfalque o respectivo 
número. 
c) Usufruto de bens consumíveis (quase usufruto): Em regra, o 
usufruto recai sobre bens inconsumíveis, que não perdem a 
substância pelo uso. Desse modo, podem ser restituídos ao nu-
proprietário, extinto o direito real menor instituído em favor do 
usufrutuário. 
O Código Civil de 1916, todavia, disciplinava, no art. 726, o usufruto de bens 
móveis consumíveis, denominado pela doutrina quase usufruto ou usufruto 
impróprio e que se assemelha ao mútuo, porque o usufrutuário torna-se 
verdadeiro proprietário, ficando obrigado a restituir coisa equivalente. 
Dispõe o § 1° do art. 1.392: 
“Se, entre os acessórios e os acrescidos, houver coisas consumíveis, terá o 
usufrutuário o dever de restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das 
94 
 
 
outras, o equivalente em gênero, qualidade e quantidade, ou, não sendo 
possível, o seu valor, estimado ao tempo da restituição”. 
Recaindo, portanto, o usufruto em coisas que se consomem pelo uso pode 
desde logo delas dispor o usufrutuário, obrigado, entre tanto, findo o 
usufruto, a restituí-las em gênero, qualidade e quantidade. Não sendo 
possível, a devolução se converte no valor respectivo, mas pe’o preço 
corrente ao tempo da restituição, ou pelo de avaliação no caso de se terem 
estimado no título constitutivo. Na realidade, como assevera Caio Mário da 
Silva Pereira, não se trata propriamente de usufruto, “pois que este consiste 
na utilização e fruição da coisa sem alteração na sua substância, o que é 
incompatível com o consumo ao primeiro uso”. 
d) Usufruto de florestas e minas: Preceitua o § 2° do art. 1.392:“Se há 
no prédio em que recai o usufruto florestas ou os recursos minerais a 
que se re fere o art. 1.230, devem o dono e o usufrutuário prefixar-lhe 
a extensão do gozo e a maneira de exploração”. 
A regra é bastante simples e objetiva fazer com que as partes 
convencionem previamente a respeito da exploração dos recursos minerais 
e das florestas, a fim de evitar abusos e a necessidade de regulamentação 
posterior. 
e) Usufruto sobre universalidade ou quota-parte. Estatui o § 3° do 
art. 1.392: “Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de 
bens, o usufrutuário tem direito à parte do tesouro achado por outrem, 
e ao preço pago pelo vizinho do prédio usufruído, para obter meação 
em parede, cerca, muro, vala ou valado”. 
A universalidade compreende várias coisas singulares, que se encontram 
agrupadas, consideradas como um todo unitário, como sucede com a 
herança, por exemplo. Na quota-parte, apresenta-se a propriedade de umaparte ideal dentro do todo, não se especificando a parte do bem em que 
esta incide. 
Recaindo o usufruto, todavia, em imóvel ou imóveis determinados, tem-se 
que tesouro e pagamento de meação em parede não fazem parte do 
usufruto sobre o imóvel, pertencendo ao nu-proprietário’ 
 
95 
 
 
10.4.7. DA EXTINÇÃO DO USUFRUTO 
O art. 1.410 do Código Civil elenca os modos de extinção do usufruto, 
cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis: 
I - pela renúncia ou morte do usufrutuário; 
II - pelo termo de sua duração; 
III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi 
constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que 
se começou a exercer; 
IV - pela cessação do motivo de que se origina; 
V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 
1.408, 2 parte, e 1.409; 
VI - pela consolidação; 
VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora ou deixa arruinar os 
bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no 
usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação 
prevista no parágrafo único do art. 1.395; 
VIII — pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 
1.390 e 1.399) 
 I . Renúncia 
Exige-se que seja feita por escritura pública, se o direito se refere a bens 
imóveis de valor superior ao estabelecido no art. 108 do mesmo diploma 
(trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País) e de forma expressa. 
Exigem-se, também, a capacidade do usufrutuário e a disponibilidade do 
direito. 
Tratando-se o usufruto de um direito patrimonial de ordem privada, é 
suscetível de renúncia, que ocorre, frequentemente, nos casos em que os 
pais doam um imóvel aos filhos e reservam para si o usufruto. 
Posteriormente, por alguma razão, em geral por problemas financeiros, 
necessitam vendê-lo, e os filhos concordam em renunciar ao usufruto, no 
mesmo instrumento em que aqueles realizam a alienação do imóvel. 
96 
 
 
 I. Morte do usufrutuário 
Tendo caráter temporário e sendo intransmissível, como já referido, o 
usufruto cessa com o falecimento do seu titular. Esta causa extintiva se 
aplica ao usufruto vitalício, cujo término é condicionado à sua ocorrência, 
bem como ao usufruto tempo rário, extinguindo-se, neste caso, antes do 
termo final. Pode, no entanto, sobreviver à morte de um dos usufrutuários 
quando se constitui em favor de várias pessoas conjuntamente. Dispõe, 
com efeito, o art. 1.411 do Código Civil que, sendo dois ou mais os 
usufrutuários, extingue-se o usufruto em relação aos que faleceram, 
subsistindo pro parte em relação aos sobreviventes. Mas se o titulo 
estabelece a sua indivisibilidade, ou expressamente estipula o direito de 
acrescer entre os usufrutuários, subsiste íntegro e irredutível até que todos 
venham a falecer. 
 II. Advento do termo de sua duração 
Extingue-se o usufruto, segundo dispõe o inc. II do retrotranscrito art. 1.410 
do Código Civil, pelo advento do termo de sua duração, estabelecido no seu 
ato constitutivo, salvo se o usufrutuário falecer antes. Não há sucessão em 
usufruto, ainda que estabelecido por prazo determinado. Embora não 
mencionado expressamente no dispositivo em apreço, desaparece também 
o direito real com o implemento da condição resolutiva estabelecida pelo 
instituidor. Em qualquer hipótese, porém, extingue-se o usufruto, ainda que 
se não tenha verificado o termo de duração, ou o implemento da condição, 
vindo a falecer o usufrutuário 
 III. Extinção da pessoa jurídica 
Para assegurar a temporariedade do usufruto, o legislador determina 
extinção da pessoa jurídica com a morte do usufrutuário e limita sua 
duração, quando o usufrutuário for pessoa jurídica, a trinta anos (art. 1.410, 
III). Neste caso, não há falar em morte, mas em extinção da usufrutuária. 
Expira antes, todavia, o usufruto, com a extinção e liquidação desta, como 
no caso de dissolução da sociedade, de cessação da fundação e de 
supressão de um estabelecimento público. 
 IV. Cessação do motivo de que se origina 
Igualmente se extingue o usufruto pela cessação do motivo de 4ue se 
origina (art. 1.410, IV), que pode ser pio, moral, artístico, científico etc. Se, 
por exemplo, o usufruto foi estabelecido para que o usufrutuário possa 
concluir seus estudos, findos estes, cessa a causa que havia determinado a 
97 
 
 
sua instituição. Esse modo de extinção do usufruto se aplica também aos 
usufrutos decorrentes do direito de família, como o atribuído aos pais sobre 
os bens dos filhos menores, que cessa quando estes atingem a maioridade 
ou são emancipados, bem como o de ferido ao marido, quando dissolvida a 
sociedade conjugal. 
 V. Destruição da coisa 
Extingue-se o usufruto pela destruição da coisa, não sendo fungível (art. 
1.410, V). Perecendo o objeto, perece o direito. Poderá este, no entanto, 
permanecer, se a perda não for total e a parte restante puder suportá-lo. 
Equipara-se à destruição a modificação sofrida pela coisa, que a tornou 
imprestável ao fim a que se destina. Se, no entanto, a coisa foi 
desapropriada ou se encontrava no seguro, o direito do usufrutuário se sub-
roga na indenização recebida (arts 1.407, 1.408, § 2°, e 1.409). Acontece o 
mesmo quando a destruição da coisa ocorreu por culpa de terceiro 
condenado a reparar o dano. 
 VI. Consolidação 
Extingue-se ainda o usufruto pela consolidação (art. 1.410, VI), quando na 
mesma pessoa se reúnem as qualidades de usufrutuário e nu-proprietário. 
Pode tal situação ocorrer quando o usufrutuário adquire o domínio do bem, 
por ato inter vivos ou mortis causa, ou quando o nu-proprietário adquire o 
usufruto. 
 VII. Culpa do usufrutuário 
Prevê o Código Civil, em seguida, a extinção do usufruto por culpa do 
usufrutuário, quando falta ao seu dever de cuidar bem da coisa (art. 1.410. 
VII). A extinção, nesse caso, depende do reconhecimento da culpa por 
sentença. Também pode ela ocorrer quando, no usufruto de títulos de 
crédito, o usufrutuário não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista 
no parágrafo único do art. 1.395. 
 VIII. Não uso ou não fruição 
Extingue-se, por fim, o usufruto pelo não uso, ou não fruição, da coisa em 
que o usufruto recai (art. 1.410, VIII). Não tendo o dispositivo em epígrafe 
mencionado o prazo em que ocorre a aludida extinção, cabe a aplicação, à 
hipótese, do art. 205 do Código Civil, segundo o qual “a prescrição ocorre 
em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor”. 
 
98 
 
 
10.5. DO USO 
 
CONCEITO: O uso é considerado um usufruto restrito, porque ostenta as 
mesmas características de direito real, temporário e resultante do 
desmembramento da propriedade, distinguindo-se, entretanto, pelo fato de 
o usufrutuário auferir o uso e a fruição da coisa, enquanto ao usuário não é 
concedida senão a utilização restrita aos limites das necessidades suas e 
de sua família. 
Dispõe o art. 1.412 do Código Civil: O usuário usará da coisa e 
perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua 
família. § l Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a 
sua condição social e o lugar onde viver. § 2° As necessidades da família do 
usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas 
de seu serviço doméstico. 
Em realidade, o uso nada mais é do que um usufruto limitado. 
Destina-se a assegurar ao beneficiário a utilização imediata de coisa alheia, 
limitada às necessidades do usuário e de sua família. Por isso, a tendência 
de se reduzir a um conceito único o direito de usufruto, uso e habitação. 
Optou, entretanto,o legislador pátrio por distingui-lo dos outros dois direitos 
reais mencionados. 
Ao usuário, concede-se apenas a faculdade de perceber uma certa 
porção de frutos, tantos quantos bastem para as suas necessidades e das 
pessoas da sua família. Assim, “se o objeto do uso é uma fazenda de 
cultura, o usuário, além do direito de habitar as casas, passear e se recrear 
nos terrenos (atos de uso), bem pode colher frutos, mas tão somente pan as 
suas necessidades diárias. Neste aspecto o uso, para não ficar estéril, 
usurpa até certo ponto atribuições do usufruto, mas dentro dos limites das 
necessidades pessoais do usuário, limite que não entende com o uso 
exercido em sua pureza, estreme de comparticipação do direito de fruir 
(jusfruendi)”. (Lafayette) 
Uso e usufruto (distinção): 
Trata-se de direito real que autoriza uma pessoa a retirar, temporariamente, 
de coisa alheia, todas as utilidades para atenderás suas próprias 
necessidades e às de sua família. Embora seja considerado um usufruto 
restrito, ouso distingue-se deste instituto pelo fato de o usufrutuário auferir o 
uso e a fruição da coisa, enquanto ao usuário não é concedida senão a 
utilização restrita aos limites das necessidades suas e de sua família (CC, 
art. 1412). 
99 
 
 
CARACTERÍSTICAS 
 
O uso tem características próprias. Ao contrário do usufruto, é indivisível, 
não podendo ser constituído por partes em uma mesma coisa, bem como 
incessível. Nem seu exercício pode ceder-se. Mas, se ouso que o 
proprietário fazia da coisa consistia exatamente em arrendá-la, ou locá-la, 
ou alienar os seus frutos, pode o usuário continuar a empregá-lo no mesmo 
mister, por exemplo, se foi legado o uso de matas destinadas a cortes 
regulares. Nestes casos, segundo Lafayette o uso usurpa inteira mente a 
natureza do usufruto. 
O instituto ora em estudo não tem maior significação em nosso país. 
Aponta-se como hipótese de aplicação do direito de uso o jazigo perpétuo, 
a faculdade de nele sepultar os mortos da família. Todavia, tal questão 
ainda não ganhou entre nós o necessário relevo e continua disciplinada 
pelos regulamentos administrativos, não pela lei civil. 
Há os que entendem não ser possível considerar como de uso o direito de 
sepulcro, pois o caráter de bem público do terreno, aliado à sua especial 
destinação, arreda semelhante conceituação. Por tal razão já se decidiu que 
o respectivo concessionário não tem posse sobre o sepulcro, muito menos 
sobre os restos mortais que nele se encerram. 
OBJETO DO USO 
O direito real de uso pode ter como objeto tanto as coisas móveis como 
imóveis. Se recair sobre móvel, diz a doutrina, não poderá ser fungível nem 
consumível. 
Todavia, há também o consenso de que são aplicáveis ao uso, no que não 
for contrário à sua natureza, “as disposições relativas ao usufruto”, como 
expressamente estatui o art. 1.413 do Código Civil. Por essa razão, alguns 
autores admitem a incidência do uso sobre bens móveis consumíveis, 
caracterizando o quase uso, a exemplo do quase usufruto. O usuário 
adquiriria a propriedade da coisa cujo uso importa consumo e restituiria 
coisa equivalente. 
O Decreto-Lei n. 271, de 28 de fevereiro de 1967, disciplina, no art. 7°, a 
concessão de uso de terrenos públicos ou particulares, remunerada ou 
gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para 
fins específicos de urbanização, industrialização, edificação, cultivo da terra, 
ou outra utilização de interesse social. O art. 8° prevê ainda a concessão de 
uso do espaço aéreo. 
100 
 
 
NECESSIDADES PESSOAIS E DA FAMÍLIA DO USUÁRIO 
O § 1°do art. 1.412 estabelece o critério para aferição das 
necessidades pessoais do usuário: serão avaliadas “conforme a sua 
condição social e o lugar onde viver”. 
Como o uso não é imutável e pode alterar-se em razão de diversas 
circunstâncias, as necessidades pessoais podem sofrer a influência dessas 
mudanças e aumentar, depois de constituído o direito real. Haverá a mesma 
adaptação se, ao contrário, diminuírem as necessidades pessoais do 
usuário. 
Como a lei fala em necessidades pessoais, excluem-se, por 
conseguinte, as do comércio e da indústria do beneficiário. 
Preceitua, por sua vez, o § 2° do mencionado art. 1.412 que “as 
necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos 
filhos solteiros e das pes soas de seu serviço doméstico”. 
O vocábulo família é empregado em acepção mais ampla do que a 
adotada no direito de família, pois abrange até os domésticos a seu serviço. 
Pouco importa se os vínculos são de parentesco civil ou consanguíneo, e se 
trata de família constituída pelo casamento ou em virtude de união estável. 
Nada impede que o ato constitutivo do direito real possa contemplar, 
mediante acordo de vontades, outras pessoas, além das indicadas. 
MODOS DE EXTINÇÃO DO USO 
O uso constitui-se do mesmo modo e extingue-se pela mesma forma 
do usufruto. 
Assim, pode ocorrer a extinção do uso pelos mesmos modos 
elencados no art. 1.410 do Código Civil, por exemplo, a renúncia, a 
destruição da coisa, a consolidação e outros, com exceção apenas do não 
uso, que não se aplica também ao direito real de habitação. 
 
 
 
101 
 
 
10.6. DA HABITAÇÃO 
 
CONCEITO: Direito real temporário de ocupar gratuitamente casa alheia, 
para moradia do titular e de sua família. 
 
FORMAS DE CONSTITUIÇÃO DO DIREITO REAL DE HABITAÇÃO: Por 
ato de vontade (contrato ou testamento) ou por lei (art.1.831) 
 
CARACTERÍSTICAS DO DIREITO REAL DE HABITAÇÃO 
 Destinação específica (não pode alugar nem emprestar) 
 Inacessibilidade do direito ou do exercício (direito personalíssimo) 
 Temporário 
 Gratuito 
 Divisível (habitação conjunta) 
 Tem por objeto apenas bens imóveis 
 Direito real CRI (LRP, art. 167, item I, n.7) 
 
11. DIREITO REL DE AQUISIÇÃO: DO DIREITO DO PROMITENTE 
COMPRADOR 
 
CONCEITO: O direito do promitente comprador é um direito real à 
aquisição onde o promitente vendedor obriga-se a vender determinado bem 
ao promitente comprador, pelo preço, modo e condições contratadas. O 
promitente comprador por sua vez se compromete a pagar e a satisfazer 
todas as condições estipuladas no contrato, podendo após o pagamento 
pedir adjudicação compulsória se houver recusa do vendedor em entregar 
a coisa. 
 
QUESTÃO 1: De onde decorre o direito do promitente comprador? 
Decorre do contrato de Compromisso Irretratável de Compra e Venda. 
Irretratável por que não prevê cláusula de arrependimento (irretratável e 
irrevogável). Direito de aquisição para o futuro. 
QUESTÃO 2 - Aquisição do que para o futuro? 
102 
 
 
Aquisição da propriedade plena quando houver o término do pagamento do 
preço. Pode ceder seu direito, mas não pode vender. 
QUESTÃO 3 - Há necessidade de previsão expressa no contrato de 
compra e venda de que se dispensa cláusula de arrependimento? 
Não. Basta que não se pactue o direito de arrependimento para que o 
instrumento público ou particular de compromisso de compra e venda 
inscrito no cartório imobiliário proporcione o direito real de aquisição. 
QUESTÃO 4 - Quais os direitos do promitente comprador? 
 Usar, gozar e ceder o seu direito (futuro). 
 Tem direito de sequela. 
 Reivindicar a coisa, inclusive em favor e em face de herdeiros. 
QUESTÃO 5 - É indispensável o registro no CRI? 
A princípio sim, diante da dicção do artigo 1.417, CC. Mas, sabemos que as 
pessoas, quanto mais simples, menos atenção dão à forma e à exigência de 
regularizar seus títulos. A experiência revela que os contratos de promessa 
de compra e venda de imóveis normalmente não são registrados.Não há 
nenhum óbice em atribui-lhes eficácia entre as partes, possível mesmo a 
ação de adjudicação, se o imóvel continua registrado em nome do 
promitente vendedor. Apesar de estar estipulada no CC a obrigatoriedade 
do registro, o Enunciado nº 95, da 1ª Jornada de Direito Civil, promovida 
pelo Conselho Federal de Justiça estipula que “o direito à adjudicação 
compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do 
promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra 
e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ)”. 
QUESTÃO 6 - Quais as exigências para se ingressar com ação de 
adjudicação compulsória? 
 Ausência de direito de arrependimento 
 Recusa do promitente vendedor em outorgar a escritura 
 Pagamento integral do preço 
 Validade e eficácia do compromisso. 
103 
 
 
QUESTÃO 7 - Há necessidade de outorga conjugal? SIM. Art. 1.647, CC. 
QUESTÃO 8 - E se houver o descumprimento da obrigação pelo 
promitente comprador quanto ao pagamento? 
 Primeiro constituir o devedor em mora (30 dias imóvel loteado-Lei 
6.766/79, artigo 32 e de 15 dias se imóvel não loteado-Dec. Lei 
745/69) 
 Resolução do contrato cc reintegração da posse. 
QUESTÃO 9 - E se houver o descumprimento por insuportabilidade da 
obrigação assumida?Surge o direito de promover ação a fim de receber a 
restituição das importâncias pagas + benfeitorias úteis se estava de boa-fé. 
Devolução é imediata e integral, descontados perdas e danos. 
12. DIREITOS REAIS DE GARANTIA 
 
1- Qual a noção de Direitos Reais de Garantia? São aqueles conferidos 
em favor de um credor, para satisfação de seus interesses, em substituição 
à obrigação que não veio a ser cumprida no tempo, local e modo fixados. 
 
2- Quais são os direitos reais de garantia previstos em nosso 
ordenamento jurídico? 
Hipoteca, penhor e anticrese. A Lei 4.728/65, criou uma nova modalidade: a 
alienação fiduciária (propriedade fiduciária – artigos 1.361 a 1.368, CC). 
 
3- Quais são as regras gerais pertinentes aos direitos reais de 
garantia? 
 Preferência ou prelação (Art. 1.422, 2ª parte) 
 Acessoriedade 
 Legitimação para onerar (art. 1.420, CC) 
 Direito de excussão (Art. 1.422, CC) 
104 
 
 
 Remição 
 Registro do gravame (Art. 1.424, CC) – ESPECIALIZAÇÃO e 
PUBLICIDADE. – Hipoteca, anticrese e penhor rural (CRI) e penhor 
convencional (CRTD) – na falta desses requisitos – ineficácia do 
direito real de garantia, mas prevalece como direito pessoal. 
 Vencimento da dívida 
 Indivisibilidade (ex.: garantia da dívida recai sobre duas casas de igual 
valor, já houve o pagamento da metade da dívida, ambas continuam 
vinculadas ao pagamento do restante da dívida). Mas admite-se a 
exoneração parcial, se assim convencionada. 
 
4- Admite-se cláusula que autoriza o credor a ficar com a coisa se a 
dívida não for paga? Art. 1.428, CC. 
 
5- Em que hipóteses a dívida será considerada vencida? (Art. 1.425) 
 Perecimento, deterioração ou depreciação 
 Impontualidade 
 Desapropriação 
 
 
6- Em que pontos distinguem-se os direitos reais de garantia? 
 Quanto ao objeto – penhor (móveis) hipoteca e anticrese (imóveis) 
 Quanto à titularidade da posse do bem – penhor e anticrese (credor 
como possuidor direto); na hipoteca (não há deslocamento da posse) 
 Quanto à forma de exercício do direito – hipoteca e penhor (podem 
promover a venda judicial da coisa gravada); anticrese (não dispõe do 
jus vendendi, mas somente o direito de reter a coisa). 
 
105 
 
 
7- Quais as pessoas que estão impedidas de hipotecar, dar em 
anticrese e empenhar? 
 Menores de 16 anos (vd.: art. 1.691, CC) 
 Maiores de 16 e menores de 18 anos (idem) 
 Menores sob tutela (vd.: art. 1.748, IV e 1.750, CC) 
 Os interditos em geral (vd.: art. 1.781, CC) 
 Os pródigos (desnecessidade de autorização judicial – art. 1.782, CC) 
 As pessoas casadas, sem autorização do outro, exceto no regime da 
separação absoluta de bens (art. 1.647, I, CC e art. 1.649, CC). O 
mesmo não se aplica aos companheiros. 
 O inventariante, salvo mediante autorização judicial. Todavia, o 
herdeiro, aberta a sucessão, pode dar em hipoteca a sua parte ideal. 
 
8- Podem os herdeiros remir a dívida? (Art. 1.429, CC) 
 
 
12.1. DO PENHOR 
 
CONCEITO: Trata-se de direito REAL que consiste na tradição de uma 
coisa MOVEL, suscetível de alienação, realizada pelo devedor ou por 
terceiro ao credor, em garantia do débito. 
 
Art. 1.431, caput: Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse 
que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o 
devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de alienação. 
 
 
106 
 
 
 
SUJEITOS: 
 
 
 
CARACTERÍSTICAS: 
 
- DIREITO REAL; 
- ACESSÓRIO; 
- QUE SE PERFECCIONA COM A TRADIÇÃO. 
 
DIREITO REAL DE GARANTIA (art. 1.255, VIII, CC) 
• Realizada a venda, em hasta pública, terá o credor, no produto 
alcançado, direito de prelação para obter o integral pagamento de seu 
crédito, excluindo os demais credores, que só concorrerão às sobras 
que, porventura, houver. 
• Como direito real, origina-se por contrato registrado no CRTD – efeito 
erga omnes e direito de sequela. 
 
DIREITO ACESSÓRIO 
• Acessória da obrigação que gera a dívida. 
• Pode ser estabelecido conjuntamente ou em separado a esta. 
• Se o principal se extingue, extingue-se o acessório. 
•É o que empresta o dinheiro e recebe o bem empenhado, 
recebendo, pela tradição a posse deste. 
Credor 
pignoratício
•Pode ser tanto o sujeito passivo da obrigação principal como 3º 
que ofereça o ônus real. 
•Deve ser o proprietário do bem
Devedor 
pignoratício
107 
 
 
 
• EXCEÇÃO: despesas justificadas OU ressarcimento por prejuízos em 
razão de vícios da coisa empenhada. 
• Art. 1.433. O credor pignoratício tem direito: 
• II - à retenção dela, até que o indenizem das despesas devidamente 
justificadas, que tiver feito, não sendo ocasionadas por culpa sua; 
• III - ao ressarcimento do prejuízo que houver sofrido por vício da coisa 
empenhada; 
 
 
DEPENDE DE TRADIÇÃO - PUBLICIDADE 
• Art. 1.431. Constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse 
que, em garantia do débito ao credor ou a quem o represente, faz o 
devedor, ou alguém por ele, de uma coisa móvel, suscetível de 
alienação. 
• Parágrafo único. No penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, 
as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve 
guardar e conservar. 
 
CREDOR DEPOSITÁRIO 
• CC, Art. 652. Seja o depósito voluntário ou necessário, o depositário 
que não o restituir quando exigido será compelido a fazê-lo mediante 
prisão não excedente a um ano, e ressarcir os prejuízos. 
• CRFB/88, art. 5º, LXVII - não haverá prisão civil por dívida, salvo a do 
responsável pelo inadimplemento voluntário e inescusável de 
obrigação alimentícia e a do depositário infiel. 
 
Súmula n.25 do STF e Súmula n. 419 do STJ 
108 
 
 
• Julgamento pelo Supremo Tribunal Federal do HC n. 87.585/TO em 
03.12.2008: tratados e convenções internacionais sobre direitos 
humanos - norma supralegal. 
• Pacto de San José da Costa Rica ou Convenção Americana de 
Direitos Humanos (1992 – Brasil) 
• Julgamento pelo Superior Tribunal de Justiça do Resp. n.914.253/SP 
em 12.12.2009: mesmo entendimento. 
• Inconstitucionalidade do artigo inciso LXVII, artigo 5º, CRFB/88. 
 
OBJETO DO PENHOR 
• REGRA – coisa MÓVEL (penhor tradicional) 
• Singular ou coletiva (penhor solidário)• Corpórea ou incorpórea (crédito) 
• Existência atual ou futura. 
• Se fungível deve ser individuada, caso contrário tem-se o penhor 
irregular (mesmo gênero e espécie). 
• Subpenhor: credor institui o penhor em favor de 3º - pode ser proibido 
no contrato. 
 
 
Bens corpóreos ou incorpóreos 
• CORPÓREOS: aqueles que possuem existência material ou física. 
Ex.: imóveis, roupas. 
• INCORPÓREOS: são valores imateriais, ou seja, possuem existência 
abstrata, ideal ou jurídica. 
• Importância: Diferentes formas de transmissão. Corpóreos: compra e 
venda ou doação. Incorpóreos: cessão. 
 
109 
 
 
EXCEÇÃO: 
• Penhores especiais 
• Incidem sobre coisas imóveis por acessão física ou intelectual. 
• Penhor rural e industrial e sobre direitos. 
 
NULIDADE: 
• Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou 
dar em anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados 
em penhor, anticrese ou hipoteca. 
• Exceções: 
• 1) Artigo 1.420, § 1o : A propriedade superveniente torna eficaz, desde 
o registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era dono. 
• 2) Art. 1.427. Salvo cláusula expressa, o terceiro que presta garantia 
real por dívida alheia não fica obrigado a substituí-la, ou reforçá-la, 
quando, sem culpa sua, se perca, deteriore, ou desvalorize. 
 
DOS DIREITOS DO CREDOR PIGORATÍCIO 
• Art. 1433 – leitura. 
• Art. 1.434. O credor não pode ser constrangido a devolver a coisa 
empenhada, ou uma parte dela, antes de ser integralmente pago, 
podendo o juiz, a requerimento do proprietário, determinar que seja 
vendida apenas uma das coisas, ou parte da coisa empenhada, 
suficiente para o pagamento do credor. 
 
DAS OBRIGAÇÕES DO CREDOR PIGNORATÍCIO 
• Art. 1.435. O credor pignoratício é obrigado: 
• I - à custódia da coisa, como depositário, e a ressarcir ao dono a 
perda ou deterioração de que for culpado, podendo ser compensada 
110 
 
 
na dívida, até a concorrente quantia, a importância da 
responsabilidade; 
• II - à defesa da posse da coisa empenhada e a dar ciência, ao dono 
dela, das circunstâncias que tornarem necessário o exercício de ação 
possessória; 
• III - a imputar o valor dos frutos, de que se apropriar (art. 1.433, inciso 
V) nas despesas de guarda e conservação, nos juros e no capital da 
obrigação garantida, sucessivamente; 
• IV - a restituí-la, com os respectivos frutos e acessões, uma vez paga 
a dívida; 
• V - a entregar o que sobeje do preço, quando a dívida for paga, no 
caso do inciso IV do artigo 1.433. 
 
Da Extinção do Penhor 
• Art. 1.436. Extingue-se o penhor: 
• I - extinguindo-se a obrigação; 
• II - perecendo a coisa; 
• III - renunciando o credor; 
• IV - confundindo-se na mesma pessoa as qualidades de credor e de 
dono da coisa; 
• V - dando-se a adjudicação judicial, a remissão ou a venda da coisa 
empenhada, feita pelo credor ou por ele autorizada. 
• § 1o Presume-se a renúncia do credor quando consentir na venda 
particular do penhor sem reserva de preço, quando restituir a sua 
posse ao devedor, ou quando anuir à sua substituição por outra 
garantia. 
• § 2o Operando-se a confusão tão somente quanto a parte da dívida 
pignoratícia, subsistirá inteiro o penhor quanto ao resto. 
111 
 
 
• Art. 1.437. Produz efeitos a extinção do penhor depois de averbado o 
cancelamento do registro, à vista da respectiva prova. 
 
 
ESPÉCIES DE PENHOR 
 
1. Penhor convencional: Credor e devedor estipulam a garantia 
pignoratícia conforme seus próprios interesses. 
- Feito por instrumento particular ou público. 
- Registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, com todas as 
suas especificações 
Art. 1.424. Os contratos de penhor, anticrese ou hipoteca declararão, sob 
pena de não terem eficácia: 
I - o valor do crédito, sua estimação, ou valor máximo; 
II - o prazo fixado para pagamento; 
III - a taxa dos juros, se houver; 
IV - o bem dado em garantia com as suas especificações. 
 
2. Penhor Legal: 
Art. 1.467. São credores pignoratícios, independentemente de convenção: 
I - os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as 
bagagens, móveis, jóias ou dinheiro que os seus consumidores ou 
ESPÉCIES de PENHOR
CONVENCIONAL
LEGAL
ESPECIAL
RURAL
INDUSTRIAL e 
MERCANTIL 
TÍTULOS DE 
DIREITOS E TÍTULOS 
DE CRÉDITO
VEÍCULOS
112 
 
 
fregueses tiverem consigo nas respectivas casas ou estabelecimentos, 
pelas despesas ou consumo que aí tiverem feito; 
II - o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro 
ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas. 
Ação de cobrança de alugueres c/c homologação de penhor legal. 
Att.: se outra garantia (ex.:fiança), não cabe penhor. 
 
Da Homologação do Penhor Legal 
CPC, art. 874. Tomado o penhor legal nos casos previstos em lei, requererá 
o credor, ato contínuo, a homologação. Na petição inicial, instruída com a 
conta pormenorizada das despesas, a tabela dos preços e a relação dos 
objetos retidos, pedirá a citação do devedor para, em 24 (vinte e quatro) 
horas, pagar ou alegar defesa. 
Parágrafo único. Estando suficientemente provado o pedido nos termos 
deste artigo, o juiz poderá homologar de plano o penhor legal. 
Art. 875. A defesa só pode consistir em: 
I - nulidade do processo; 
II - extinção da obrigação; 
III - não estar a dívida compreendida entre as previstas em lei ou não 
estarem os bens sujeitos a penhor legal. 
Art. 876. Em seguida, o juiz decidirá; homologando o penhor, serão os autos 
entregues ao requerente 48 (quarenta e oito) horas depois, 
independentemente de traslado, salvo se, dentro desse prazo, a parte 
houver pedido certidão; não sendo homologado, o objeto será entregue ao 
réu, ressalvado ao autor o direito de cobrar a conta por ação ordinária. 
3. DO PENHOR ESPECIAL 
 
1. Penhor rural 
113 
 
 
PENHOR AGRÍCOLA (1.442 a 1.443) – grava culturas e bens a ela 
destinados. 
PENHOR PECUÁRIO (1.444 a 1.446) – grava animais integrantes de 
atividade pastoril, agrícola ou de laticínios. 
 
2. Penhor industrial e mercantil 
Art. 1.447. Podem ser objeto de penhor máquinas, aparelhos, materiais, 
instrumentos, instalados e em funcionamento, com os acessórios ou sem 
eles; animais, utilizados na indústria; sal e bens destinados à exploração 
das salinas; produtos de suinocultura, animais destinados à industrialização 
de carnes e derivados; matérias-primas e produtos industrializados. 
Parágrafo único. Regula-se pelas disposições relativas aos armazéns gerais 
o penhor das mercadorias neles depositadas. 
 
3. Penhor de direitos e títulos de crédito 
Art. 1.451. Podem ser objeto de penhor direitos, suscetíveis de cessão, 
sobre coisas móveis. 
Art. 1.453. O penhor de crédito não tem eficácia senão quando notificado ao 
devedor; por notificado tem-se o devedor que, em instrumento público ou 
particular, declarar-se ciente da existência do penhor. 
 
4. Penhor de veículos 
Art. 1.461. Podem ser objeto de penhor os veículos empregados em 
qualquer espécie de transporte ou condução. 
Art. 1.462. Constitui-se o penhor, a que se refere o artigo antecedente, 
mediante instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Títulos 
e Documentos do domicílio do devedor, e anotado no certificado de 
propriedade. 
114 
 
 
Parágrafo único. Prometendo pagar em dinheiro a dívida garantida com o 
penhor, poderá o devedor emitir cédula de crédito, na forma e para os fins 
que a lei especial determinar. 
Art. 1.463. Não se fará o penhor de veículossem que estejam previamente 
segurados contra furto, avaria, perecimento e danos causados a terceiros. 
Art. 1.464. Tem o credor direito a verificar o estado do veículo empenhado, 
inspecionando-o onde se achar, por si ou por pessoa que credenciar. 
Art. 1.465. A alienação, ou a mudança, do veículo empenhado sem prévia 
comunicação ao credor importa no vencimento antecipado do crédito 
pignoratício. 
Art. 1.466. O penhor de veículos só se pode convencionar pelo prazo 
máximo de dois anos, prorrogável até o limite de igual tempo, averbada a 
prorrogação à margem do registro respectivo. 
 
 
12.2. DA HIPOTECA 
12.2.1. CONCEITO: é o direito real de garantia que tem por objeto bens 
imóveis, navio ou avião pertencentes ao devedor ou a terceiro e que, 
embora não entregue ao credor, asseguram-lhe, preferencialmente, o 
recebimento de seu crédito (Silvio Rodrigues). Visualização do instituto: 
trata-se de um direito real de garantia que consiste em sujeitar um imóvel, 
preferencialmente, ao pagamento de uma dívida de outrem, sem retirá-lo da 
posse do dono. Com a inadimplência, o credor pode excuti-lo, alienando-o 
judicialmente e tendo primazia sobre o produto de arrematação, para 
cobrar-se a totalidade da dívida. 
12.2.2. CARACTERÍSTICAS: 
- natureza civil, ainda que as partes sejam comerciantes e a dívida 
comercial. 
- direito real e deve seguir os princípios da especialização e o da 
publicidade. 
- objeto gravado deve ser de propriedade do devedor ou de terceiro. 
115 
 
 
- o devedor continua na posse do bem hipotecado (ao contrário do que 
ocorre no penhor) e sobre ele exerce todos os seus poderes, usando-o 
segundo a sua destinação e percebendo-lhe os frutos. O devedor só é 
desapossado por via judicial e mediante excussão hipotecária, se tornar-se 
inadimplente (Art. 1428, CC). 
- é indivisível (art. 1421): pois a hipoteca grava o bem na sua totalidade não 
acarretando exoneração correspondente da garantia o pagamento parcial 
da dívida, salvo convenção em contrário. 
- tem caráter acessório: é direito real criado para assegurar a eficácia de um 
direito pessoal, obrigacional. 
- solene: pois a lei determina solenidades, formalidades a serem seguidas: 
(art. 108): escritura pública. 
- confere ao seu titular os direitos de preferência e sequela: para receber a 
dívida; é oponível erga omnes provida de sequela e que gera para o credor 
o poder de excutir o bem hipotecado para se pagar preferencialmente com a 
sua venda em hasta pública. Acompanha o imóvel para quem for vendido. 
12.2.3. REQUISITOS JURÍDICOS DA HIPOTECA 
 
A validade e eficácia da hipoteca dependem do preenchimento de requisitos 
de natureza objetiva, subjetiva e formal: 
 
Requisito objetivo: só podem ser objeto de hipoteca (art. 1473) 
 
I – bens imóveis e seus acessórios. 
Quanto aos bens imóveis: 
- se hipotecado o terreno e depois construir algo, presume-se também 
hipotecado, pois de acordo com o artigo 79 do CC, são bens imóveis o solo 
e tudo quanto nele se incorporar natural ou artificialmente, ou seja, o solo e 
suas acessões, que podem ser naturais ou artificiais. São, portanto, bens 
imóveis por natureza (o solo, com sua superfície, subsolo e espaço aéreo) 
116 
 
 
por acessão natural (arvores, pedras, fontes cursos de água) e por acessão 
artificial ou industrial (construções e plantações). 
Portanto, se um terreno está hipotecado, o que for construído nele também 
estará, pois a casa não existe como ser distinto do terreno, sendo um todo 
indivisível. 
- unidades autônomas de um condomínio edilício: possibilidade, cada um 
com suas frações. 
- condomínio geral: na totalidade, somente com a concordância de todos, 
mas cada um pode hipotecar sua fração. 
- imóveis alienáveis. 
- bem de família: sim, devido à exceção do art. 3º da Lei 8009/90: cabe a 
execução hipotecária para bem de família, pois foi o próprio casal ou 
entidade familiar que o ofereceu e, assim, abriu mão da garantia 
- quanto aos acessórios: são acessórios os produtos, os frutos, as pertenças 
e as benfeitorias. 
Pertenças: são bens móveis que não constituem partes integrantes, mas 
que se destinam de modo duradouro ao uso, ao serviço ao aformoseamento 
da coisa. Ex.: um trator para melhor explorar a propriedade agrícola, os 
objetos de decoração de uma casa. São imóveis por acessão intelectual, e 
estão sujeitos a hipoteca somente se incluídos no título constitutivo, uma 
vez que não são partes integrantes, como os imóveis por acessão industrial 
ou artificial. (construção ou plantação). 
II e III – o domínio direto e o domínio útil: o domínio do senhorio direto e o 
domínio do enfiteuta, se constituída a hipoteca na vigência do CC de 1916. 
IV – estradas de ferro: são imóveis aderentes ao solo. 
V – recursos naturais que podem ser concedidos pela União para um 
concessionário para sua exploração: dessa forma o produto dessa 
exploração, ou o direito dessa exploração pode ser hipotecado. 
VI – navios 
VII – aeronaves 
VIII – direito de uso para fins de moradia 
117 
 
 
IX – o direito real de uso 
X – a propriedade superficiária. 
 
Requisito subjetivo: 
- capacidade geral para os atos da vida civil, e a capacidade específica para 
alienar (quanto aos cônjuges, ascendente para descendente, menor sob 
poder familiar, tutelados curatelados (representação, assistência e, ainda 
autorização judicial), pródigos, inventariantes (autorização judicial) 
Herdeiros pode sobre sua cota parte). 
 
Requisito formal: títulos constitutivos, especialização e publicidade 
(registro). Art. 1492. Preferência: prenotação ou número de ordem. 
 
12.2.4. ESPÉCIES DE HIPOTECA 
 
a) segundo a origem ou a causa determinante 
 
- convencional: quando se origina de contrato, da livre manifestação dos 
interessados. 
- legal: quando emana da lei para garantir determinadas obrigações, para 
proteger determinadas pessoas em certas situações. É a qualidade do 
credor e não do crédito que justifica a sua constituição. Deve ser 
homologado pelo juiz. 
- judicial: quando decorre de sentença judicial para garantir pagamento de 
prestação em dinheiro. 
 
b) segundo ao objeto em que recai 
- comum: bem imóvel; 
118 
 
 
- especial: aviões, navios, vias férreas. 
 
 
12.2.5. PLURALIDADES DE HIPOTECA (art. 1476) 
 
É admitida, a não ser que o título constitutivo anterior vede isso 
expressamente, e desde que o novo credor aceite, ficando ciente de que 
sua garantia é diminuída, pois as anteriores terão preferência. 
 
12.2.6. EFEITOS DA HIPOTECA 
 
Só ocorre a partir do registro. 
a) em relação ao devedor: o devedor sofre limitações ao direito de 
propriedade, apesar de continuar com a posse e a faculdade de usar e 
gozar e poder alienar o bem ou constituir outra hipoteca. A partir da 
constrição judicial (penhora) perde o devedor o direito de alienar o imóvel e 
também de receber os frutos. 
b) em relação ao credor: direito de penhorar o bem hipotecado para levá-lo 
a hasta pública. O credor recebe ou pelo valor obtido na arrematação ou 
pela adjudicação do próprio bem, com preferência de qualquer outro credor. 
SE o bem hipotecado for penhorado por outro credor, não poderá ser 
validamente praceado sem a citação do credor hipotecário preferencial. 
c) em relação a terceiros: depois de registrada é oponível erga omnes, 
conferindo ao credor hipotecário o direito de sequela. 
 
12.2.7. DIREITO DE REMIÇÃO 
 
Trata-se do resgate do imóvel hipotecado mediante o pagamento, ao credor, 
da dívida que visa garantir. Esse direito compete: 
119 
 
 
- ao próprio devedor;- ao credor da segunda hipoteca: que faz o pagamento da dívida ao credor 
da primeira hipoteca e se sub-roga nos direitos do primeiro credor; 
- ao adquirente do imóvel hipotecado (art. 1481): se o terceiro adquirente 
não efetua a remição ou não paga a dívida hipotecária, caso tenha 
assumido essa obrigação, sujeita-se à excussão do imóvel. 
O adquirente ainda pode abandonar o imóvel colocando-o a disposição para 
a venda judicial, sob pena, de não o fazendo, continuar no polo passivo da 
execução e sofrer os efeitos da sucumbência. 
 
12.2.8. PEREMPÇÃO DA HIPOTECA 
Segundo o art. 1424, II, o contrato hipotecário deve mencionar o prazo 
fixado para o vencimento da hipoteca. A extinção da hipoteca pelo lapso 
temporal é denominada perempção. 
Art. 1485: a hipoteca pode ser prorrogada por 30 anos mediante simples 
averbação. Alcançado o prazo peremptório de 30 anos, o negócio só pode 
ser reconstituído mediante novo título e novo registro. Para manter a 
precedência e a preferência dessa hipoteca sobre outras eventuais, deve 
ser feita a prorrogação antes da finalização dos 30 anos, com seu devido 
registro. 
 
12.2.9. PREFIXAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL HIPOTECADO PARA FINS 
DE ARREMATAÇÃO, ADJUDICAÇÃO E REMIÇÃO, PARA DISPENSAR 
AS AVALIAÇÕES: ART. 1484: para facilitar a execução, mas poderá 
requerer a atualização do valor. 
 
12.2.10. HIPOTECAS CONSTITUÍDAS NO PERÍODO SUSPEITO DA 
FALÊNCIA: (Lei n. 11.101/05, artigo 129, inciso III): presunção absoluta de 
fraude, ou seja, a intenção do devedor de lesar credores, o que torna o ato 
INEFICAZ. 
 
120 
 
 
12.2.11. INSTITUIÇÃO DE LOTEAMENTO OU CONDOMÍNIO NO IMÓVEL 
HIPOTECADO (exceção ao princípio da indivisibilidade da hipoteca) 
 
Art. 1488: divisão do ônus da hipoteca: exceção ao princípio da 
indivisibilidade da hipoteca, no caso de o imóvel dado em garantia 
hipotecária vir a ser loteado ou nele se constituir condomínio edilício, 
permitindo que os interessados (credor, devedor, ou o dono do imóvel: no 
caso de garantia prestada por terceiro) requeiram ao juiz a divisão do ônus, 
proporcionalmente ao valor de cada uma das partes. Não pode o credor 
opor-se ao desmembramento, se não houver diminuição de sua garantia. E 
cada condômino pode requerer sozinho sem precisar da anuência de todos 
para o desmembramento, possibilitando o pagamento e quitação parcial 
(liberação parcial da hipoteca). 
 
12.2.12. EXTINÇÃO DA HIPOTECA: artigo 1499 e artigo 1500, CC. 
 
12.3. ANTICRESE 
 
12.3.1. CONCEITO: é o direito real sobre coisa alheia, em que o credor 
recebe a posse de coisa frugífera, ficando autorizado a perceber-lhe os 
frutos e imputá-los no pagamento da dívida. 
 
Clóvis Beviláqua: anticrese é o direito real sobre imóvel alheio, em virtude 
do qual o credor obtém a posse da coisa, a fim de perceber-lhe os frutos e 
imputá-los no pagamento da dívida, juros e capital, sendo, porém, permitido 
estipular que os frutos sejam, na sua totalidade, percebidos à conta de 
juros. 
 
12.3.2. ETIMOLOGIA da palavra: antichresis (grego) = anti (contra) chresis 
(uso): uso ao contrário: uso pelo credor anticrético e não pelo devedor que é 
o proprietário da coisa. 
121 
 
 
Trata-se de um direito real de garantia estabelecido em favor do credor, que 
retém em seu poder imóvel alheio, tendo o direito de explorá-lo para pagar-
se por suas próprias mãos. 
 
Objeto: BEM IMÓVEL. 
- direito de retenção e fruição até que se pague a totalidade da dívida. 
Pontos negativos: 
- é pouco utilizada, sendo mais utilizada a hipoteca, pois apresenta o 
inconveniente de retirar do devedor a posse e gozo do imóvel, transferindo-
os para o credor. 
- o credor é obrigado a colher os frutos e pagar-se como mencionado, com 
seu próprio esforço. 
- o instituto constitui embaraço a livre circulação do bem onerado, uma vez 
que raramente haverá algum interessado em comprar um imóvel cujo uso e 
gozo pertence, por prazo mais ou menos longo, ao credor anticrético. 
- assim, esgota-se para o devedor a possibilidade de obter novos créditos 
garantidos pelo imóvel onerado, uma vez que não se pode conceber 
subanticreses. 
- o credor não tem direito de excussão, assim a anticrese constituiu garantia 
de eficácia menor do que a hipoteca. 
- apesar do artigo 1506, §2º, permitir a hipoteca do imóvel dado em 
anticrese, dificilmente encontrará quem aceite tal situação. 
REQUISITOS SUBJETIVOS: capacidade das partes, inclusive para o 
devedor dispor do bem, não pode um cônjuge convencioná-la sem 
consentimento do outro, salvo se casados sob regime de separação 
absoluta de bens; 
 
REQUISITOS FORMAIS: instrumento de sua constituição por escrito, 
particular ou público, dependendo do valor, o qual deve obedecer aos 
princípios da especialização e publicidade. 
122 
 
 
 
12.3.3. CARACTERÍSTICAS: 
 
- direito real de garantia, do qual decorre o direito de sequela, e, assim, uma 
vez registrada adere à coisa, acompanhando-a em caso de transmissão 
inter vivos ou causa mortis. Desse modo, o credor pode opor seu direito ao 
adquirente do imóvel dado em garantia. 
- os frutos da coisa gravada não podem ser penhorados por outros credores 
do devedor. 
- o direito de preferência é relativo: o credor anticrético poderá opor seus 
direitos contra o adquirente do bem, os credores hipotecários e 
quirografários, desde que tenha registro anterior da anticrese, não tendo ele 
preferência sobre o preço se não opuser seu direito de retenção ao 
exequente. 
- o credor quirografário não poderá penhorar o imóvel anticrético, que, por 
vínculo real, sujeito está ao cumprimento da obrigação contraída com o 
credor anticrético. Se ocorrer a penhora, o credor anticrético pode lançar 
mão dos embargos de terceiro para impugnar a penhora. 
- o credor hipotecário com inscrição posterior não pode executar o imóvel 
enquanto subsistir a anticrese. No conflito entre os direitos reais, a 
preferência é ditada pela primazia da inscrição. 
- não tem preferência sobre a indenização não confere preferência ao 
anticresista: no valor da indenização, do seguro quando destruído o prédio, 
nem se for desapropriado, sobre a da desapropriação. Isso porque ele tem 
direito não de excutir o bem gravado, mas somente de receber seus frutos 
como pagamento da dívida. O seguro e a indenização da desapropriação 
vão para o proprietário, e a dívida com o credor continua, subsiste o crédito, 
porém sem a garantia real anterior que era dada pelo imóvel. 
 
 
12.3.4. DIFERENÇAS ENTRE ANTICRESE E OUTROS INSTITUTOS 
123 
 
 
 
- distingue-se do penhor porque tem por objeto bem imóvel e o credor tem 
direito aos frutos até o pagamento da dívida. 
- não se confunde com a hipoteca porque o credor hipotecário pode 
promover a excussão e venda judicial do bem hipotecado, sem ter a sua 
posse, o que não ocorre com o anticrético. 
 
12.3.5. EFEITOS DA ANTICRESE 
 
- Art. 1506: com a constituição da anticrese coloca-se o imóvel gravado sob 
administração do credor, que fica autorizado a perceber-lhe os frutos e 
rendimentos, em pagamento da dívida. 
 
Todavia, como administrador de coisa alheia e mandatário, está obrigado a 
prestar contas, quando reclamada pelo devedor. Deverá apresentar 
anualmente balanço exato e fiel de sua administração, que poderá ser 
impugnado pelo devedor. 
Caso o balanço for inexato ou ruinoso a administração, poderá o devedor 
requerer a transformação do contrato em arrendamento, fixando aluguel, 
como se o credor anticrético estivesse usando o bem em contrato de 
locação, e o valor do aluguel ser abatido da dívida. 
 
12.3.6. DIREITOSDO CREDOR ANTICRÉTICO 
 
- possuir o bem dado em garantia; perceber-lhe os frutos e rendimentos; 
retê-lo em seu poder até que a dívida seja saldada; reivindicar seus direitos 
contra o terceiro que adquira o imóvel; reivindicá-los contra os credores 
quirografários e os hipotecários posteriores à transcrição da anticrese; haver 
do produto da venda do bem anticrético, no caso de falência do devedor, o 
valor atual dos rendimentos que pudesse obter em compensação da dívida. 
124 
 
 
 
12.3.7. OBRIGAÇÕES DO CREDOR ANTICRÉTICO: guardar a coisa como 
se fosse sua; responder pelas deteriorações que o imóvel sofre por culpa 
sua; responder pelos frutos que deixar de perceber por sua negligência; 
prestar contas ao proprietário da coisa. 
 
12.3.8. DIREITOS DO DEVEDOR ANTICRÉTICO: reaver o imóvel tanto que 
pague a dívida; ser indenizado do dano oriundo de deterioração do imóvel 
por culpa do credor; ressarcir-se do valor dos frutos que o credor tenha 
negligentemente deixado de perceber; pedir contas ao credor. 
 
12.3.9. OBRIGAÇÕES DO DEVEDOR ANTICRÉTICO: entregar o imóvel ao 
credor; pagar a dívida; ceder ao credor o direito de perceber os frutos e 
rendimentos da coisa. 
 
12.3.10. MODOS DE EXTINÇÃO DA ANTICRESE 
- como relação jurídica acessória, se a obrigação principal se extinguir, 
ocorrerá a extinção automática da anticrese. 
- sendo direito real que recai sobre imóvel, também se extingue pelo 
perecimento deste. Perecendo o objeto, perece o direito. 
- caducidade: transcorrido quinze anos de sua transcrição: se o credor não 
conseguiu em tão largo intervalo pagar-se de seu crédito, decerto não mais 
conseguirá, pois os frutos do imóvel são basicamente insuficientes para o 
resgate da dívida. Ao credor remanescerá a condição de quirografário.