Manuel Técnico de Engenharia MTE Manual Técnico de Trabalho Social MTTS

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SOBRE O CADERNO DE ORIENTAÇÕES DE EMPREENDIMENTO – COE: 
 
O Caderno de Orientações de Empreendimento contempla todos os procedimentos da CAIXA para concessão de 
financiamento ao Setor Privado, sendo constituído pelos seguintes Manuais: 
• Manual Técnico de Engenharia; 
• Manual Técnico de Trabalho Social; 
• Manual Operacional; 
• Manual Jurídico; 
• Manual de Risco de Crédito. 
 
Os Manuais têm por princípios: 
• Uniformizar os documentos a serem apresentados; 
• Orientar o preenchimento dos documentos; 
• Tornar transparentes os aspectos relevantes das análises da CAIXA; 
• Agilizar o trâmite do processo na CAIXA. 
 
 
SOBRE O MANUAL TÉCNICO DE ENGENHARIA – MTE – E O MANUAL TÉCNICO DE TRABALHO SOCIAL – 
MTTS: 
 
Aplicabilidade 
Os manuais aplicam-se aos empreendimentos passíveis de enquadramento nos programas de financiamento do setor 
privado. Mesmo obedecendo a uma estruturação de assuntos padronizada nacionalmente, predominantemente são 
respeitadas as peculiaridades estaduais, assim, o presente documento tem aplicabilidade apenas no Estado de Santa 
Catarina. 
 
Síntese do Conteúdo 
O presente documento está dividido em duas partes: o Manual Técnico de Engenharia, e o Manual Técnico de Trabalho 
Social. 
O Manual Técnico de Engenharia inicialmente apresenta a documentação específica exigida para concessão de 
financiamento, informando quando prescindíveis e instruindo como elaborar os documentos. São ainda apresentados os 
aspectos relevantes das análises técnicas da CAIXA, tornando transparentes e uniformes os critérios adotados pelo 
corpo de Engenheiros e Arquitetos, além dos principais pontos observados durante o acompanhamento de obras e 
conseqüente liberação de recursos. 
Posteriormente, a título informativo, são abordados assuntos que tendem a interferir em todo o macrosetor da 
construção civil, tais como programas de qualidade, evolução tecnológica, impacto ambiental e outros. Discorre-se 
ainda sobre diversos sistemas construtivos, inclusive orientando as empresas que desejam apresentar propostas 
alternativas de construção. Esta parte é concluída com uma série de anexos que apresentam todos os modelos de 
engenharia padronizados pela CAIXA, auxiliares na montagem das peças técnicas pelos Proponentes. 
O Manual Técnico de Trabalho Social traz orientações para auxiliar as Construtoras na implantação do projeto, no 
financiamento dos programas Imóvel na Planta e/ou em Construção, estabelecendo diretrizes e fornecendo instrumental 
técnico-operativo capaz de ajudar o profissional responsável por sua execução na elaboração, registro, monitoramento 
e avaliação do referido trabalho. 
Visa ainda nortear as ações do projeto a ser apresentado pelo proponente, embora tal projeto possa ser alterado em 
sua forma, conteúdo e/ou grau de exigência, com a devida análise e anuência da CAIXA, considerando o porte do 
empreendimento, suas características ambientais, a capacidade técnica do proponente e as características sócio-
econômicas e culturais das populações envolvidas. 
 
Vigência 
O COE-SC, versão 2, entra em vigor a partir de 12.12.02, contudo haverá um período de transição, entre 12.12.02 e 
28.02.03, de forma a não prejudicar as empresas que já iniciaram aprovação de projetos junto às Prefeituras (mediante 
comprovação), projetos estes, eventualmente elaborados seguindo regras da versão inicial do COE. 
 
Críticas e sugestões 
Este manual foi submetido à apreciação dos representantes da cadeia produtiva (SINDUSCON’s e CEIC) do Estado de 
Santa Catarina para que os mesmos fizessem sugestões acerca de seu conteúdo. 
Sabedores da complexidade do tema, e reconhecendo que o assunto não se esgota nesta edição, deixamos o Manual 
permanentemente aberto a críticas e sugestões que venham enriquecê-lo. 
 
Eventuais críticas ou sugestões poderão ser encaminhadas para: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – GIDUR/FL 
Endereço eletrônico: gidurfl@caixa.gov.br 
 APRESENTAÇÃO 
 
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 
INDICE 3
 
 
PARTE I – MANUAL TÉCNICO DE ENGENHARIA 
1 DOCUMENTAÇÃO DE ENGENHARIA .................................................................................................. 5 
1.1 RELAÇÃO DE DOCUMENTOS ...............................................................................................................................................7 
1.2 INSTRUÇÕES DE ELABORAÇÃO...........................................................................................................................................8 
2 PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE ENGENHARIA............................................ 11 
2.1 PRINCÍPIOS BÁSICOS DE ANÁLISE.................................................................................................................................... 13 
2.2 LOCAL DO EMPREENDIMENTO E INFRA-ESTRUTURA EXTERNA........................................................................................... 14 
2.3 PROJETO......................................................................................................................................................................... 15 
2.4 CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS DA CAIXA PARA SC ................................................................................................... 16 
2.5 MEMORIAL DESCRITIVO .................................................................................................................................................. 31 
2.6 ORÇAMENTO ................................................................................................................................................................... 32 
2.7 CRONOGRAMA................................................................................................................................................................. 33 
2.8 QUADROS DA NBR 12721 ................................................................................................................................................. 34 
2.9 FICHA RESUMO DO EMPREENDIMENTO - FRE.................................................................................................................... 38 
2.10 MANIFESTAÇÃO DOS ÓRGÃOS DO MEIO AMBIENTE.........................................................................................................40 
2.11 CONCLUSÃO DA ANÁLISE: VIABILIDADE TÉCNICA E VIABILIDADE MERCADOLÓGICA ........................................................ 41 
2.12 EMPREENDIMENTO EM MÓDULOS ................................................................................................................................ 42 
3 PARÂMETROS CAIXA PARA ACOMPANHAMENTO DE OBRA................................................................ 45 
3.1 INFORMAÇÕES GERAIS SOBRE ACOMPANHAMENTO DE OBRAS.......................................................................................... 47 
3.2 PLACA DE OBRA............................................................................................................................................................... 48 
3.3 CRITÉRIOS CAIXA PARA MENSURAÇÃO DE OBRA............................................................................................................... 49 
3.4 PLANILHA DE LEVANTAMENTO DE SERVIÇOS – PLS ........................................................................................................... 51 
4 INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES ................................................................................................ 53 
4.1 PBQP-H – PROGRAMA BRASILEIRO DE QUALIDADE E PRODUTIVIDADE NO HABITAT ............................................................................ 55 
4.2 CONCEPÇÃO DE PROJETO ................................................................................................................................................58 
4.3 CONSTRUÇÃO SUSTENTÁVEL ........................................................................................................................................... 60 
4.4 ACESSIBILIDADE ............................................................................................................................................................. 64 
4.5 SEGURANÇA E SAÚDE NO TRABALHO................................................................................................................................ 66 
5 OBSERVAÇÕES SOBRE SISTEMAS CONSTRUTIVOS ALTERNATIVOS .................................................. 69 
5.1 INTRODUÇÃO.................................................................................................................................................................. 71 
5.2 ALVENARIA ESTRUTURAL................................................................................................................................................. 71 
5.3 GESSO ACARTONADO ...................................................................................................................................................... 73 
5.4 SISTEMAS CONSTRUTIVOS ALTERNATIVOS ...................................................................................................................... 73 
6 ANEXOS ....................................................................................................................................... 81 
ANEXO A: CARTA PROPOSTA ......................................................................................................................................................... 83 
ANEXO B: FICHA RESUMO DO EMPREENDIMENTO - FRE................................................................................................................. 84 
ANEXO C: MEMORIAL DESCRITIVO - HABITAÇÃO/EQUIPAMENTO COMUNITÁRIO ............................................................................ 86 
ANEXO D: MEMORIAL DESCRITIVO - INFRA-ESTRUTURA................................................................................................................ 97 
ANEXO E: ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO E FOLHA RESUMO - HABITAÇÃO/EQUIPAMENTO COMUNITÁRIO.................................... 110 
ANEXO F: ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO E ORÇAMENTO RESUMO – INFRA-ESTRUTURA .............................................................. 112 
ANEXO G: CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO – HABITAÇÃO/EQUIPAMENTO COMUNITÁRIO........................................................ 114 
ANEXO H: CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO – INFRA-ESTRUTURA ............................................................................................ 115 
ANEXO I: CRONOGRAMA FÍSICO-FINANCEIRO - GLOBAL .............................................................................................................. 116 
ANEXO J: DECLARAÇÃO DE VIABILIDADE DE ATENDIMENTO PELA CONCESSIONÁRIA DE ENERGIA ELÉTRICA................................ 117 
ANEXO K: DECLARAÇÃO DE VIABILIDADE DE ATENDIMENTO PELA CONCESSIONÁRIA DE ÁGUA E ESGOTO.................................... 118 
ANEXO L: PLANILHA DE LEVANTAMENTO DE SERVIÇOS - PLS - HABITAÇÃO.................................................................................. 119 
ANEXO M: PLANILHA DE LEVANTAMENTO DE SERVIÇOS - PLS - EQUIPAMENTO COMUNITÁRIO..................................................... 120 
ANEXO N: PLANILHA DE LEVANTAMENTO DE SERVIÇOS - PLS - INFRA-ESTRUTURA ...................................................................... 121 
ANEXO O: QUADRO COMPLEMENTAR PARA CONDOMÍNIOS HORIZONTAIS.................................................................................... 122 
ANEXO P: PADRÃO DE ACABAMENTOS – CRITÉRIO SINAPI........................................................................................................... 123 
 
 
 
 
 
 
 
 
 ÍNDICE 
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 
ÍNDICE 4 
 
PARTE II – MANUAL TÉCNICO DE TRABALHO SOCIAL 
1 ORIENTAÇÃO TÉCNICO-SOCIAL PARA APRESENTAÇÃO DE PROJETO DE TRABALHO SOCIAL............. 125 
1.1 JUSTIFICATIVA ............................................................................................................................................................. 127 
1.2 CONCEITO .................................................................................................................................................................... 127 
1.3 OBJETIVOS ................................................................................................................................................................... 127 
1.4 OPERACIONALIZAÇÃO ................................................................................................................................................... 127 
1.5 1ª ETAPA – PREPARAÇÃO PARA A CONTRATAÇÃO ........................................................................................................... 128 
1.6 2ª ETAPA – PRODUÇÃO DO EMPREENDIMENTO............................................................................................................... 130 
1.7 3ª ETAPA – ENTREGA E OCUPAÇÃO DO EMPREENDIMENTO ............................................................................................. 131 
1.8 REUNIÕES..................................................................................................................................................................... 132 
1.9 CANAIS DE COMUNICAÇÃO ............................................................................................................................................ 132 
1.10 COMISSÃO DE ACOMPANHAMENTO DE OBRA - C.A.O. ................................................................................................... 133 
1.11 COMISSÃO DE DEMANDAS AO PODER PÚBLICO - C.D.P. ................................................................................................ 133 
1.12 CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................................................................................. 134 
2 ANEXOS...................................................................................................................................... 135 
ANEXO A: CHECK LIST 1ª ETAPA ................................................................................................................................................. 137 
ANEXO B: CHECK LIST 2ª ETAPA ................................................................................................................................................. 138 
ANEXO C: CHECK LIST 3ª ETAPA ................................................................................................................................................. 139 
ANEXO D: MODELO DE PROJETO TÉCNICO-SOCIAL...................................................................................................................... 140 
ANEXO E: MODELO DE RELATÓRIO PARCIAL DO TRABALHO SOCIAL ............................................................................................ 143 
ANEXO F: MODELO DE RELATÓRIO FINAL DO TRABALHO SOCIAL................................................................................................. 145 
ANEXO G: KIT DE CONTRATAÇÃO................................................................................................................................................ 148 
ANEXO H: CARTILHA DE CONTRATAÇÃO...................................................................................................................................... 149 
ANEXO I: MANUAL DO PROPRIETÁRIO......................................................................................................................................... 151ANEXO J: PESQUISA DE PÓS-OCUPAÇÃO ..................................................................................................................................... 153 
ANEXO L: PESQUISA DE PÓS-OCUPAÇÃO ..................................................................................................................................... 155 
 
 
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 
 5 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1 DOCUMENTAÇÃO DE ENGENHARIA 
 
 Manual Técnico de Engenharia 
1 
 
 
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 
DOCUMENTAÇÃO DE ENGENHARIA 7 
1.1 RELAÇÃO DE DOCUMENTOS 
 
FASE DOCUMENTO NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO 
MODELO 
VIDE ANEXO
ELABORAÇÃO 
VIDE ITENS 
1 CARTA PROPOSTA IMPRESCINDÍVEL A - 
2 FICHA RESUMO DO EMPREENDIMENTO – FRE IMPRESCINDÍVEL B 2.9 
3 MAPA DA CIDADE RESTRITO A REGIÃO DO EMPREENDIMENTO IMPRESCINDÍVEL - 1.2.1 e 2.2 
LEVANTAMENTO PLANIALTIMÉTRICO VIDE I - 1.2.2 
LOTEAMENTO VIDE II - 1.2.3 
ARQUITETÔNICO IMPRESCINDÍVEL - 1.2.4, 2.3, 2.4 
e 4.2 a 4.4 
PLANTA COM MOBILIÁRIO DE CADA TIPO DE UNIDADE (leiaute) IMPRESCINDÍVEL - 1.2.5 
COMPLEMENTARES (fundação, estrutura, inst. hidr./elétrica, etc) VIDE III - 1.2.6 
INFRA-ESTRUTURA (água, esgoto, drenagem, paviment., etc) VIDE IV - 1.2.8 
4 PROJETOS 
TERRAPLENAGEM VIDE I - 1.2.9 
HABITAÇÃO IMPRESCINDÍVEL C 2.5 
EQUIPAMENTO COMUNITÁRIO VIDE V C 2.5 
5 MEMORIAL 
DESCRITIVO 
INFRA-ESTRUTURA VIDE IV D 2.5 
HABITAÇÃO IMPRESCINDÍVEL E 2.6 
EQUIPAMENTO COMUNITÁRIO VIDE V E 2.6 
6 ORÇAMENTO 
DISCRIMINATIVO 
E FOLHA RESUMO 
INFRA-ESTRUTURA VIDE IV F 2.6 
HABITAÇÃO IMPRESCINDÍVEL G 2.7 
EQUIPAMENTO COMUNITÁRIO VIDE V G 2.7 
INFRA-ESTRUTURA VIDE IV H 2.7 
7 CRONOGRAMA 
 FÍSICO- 
 FINANCEIRO 
GLOBAL VIDE VI I 2.7 
MINUTA DO MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO OU DA 
INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO 
VIDE VII - 1.2.10 e 2.8 
MINUTA DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO VIDE VII - 1.2.10 e 2.8 
8 INCORPORAÇÃO 
IMOBILIÁRIA 
QUADROS DE I A VIII DA NBR 12721 VIDE VII - 1.2.10 e 2.8 
CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR DA MATRÍCULA DO IMÓVEL IMPRESCINDÍVEL - 1.2.11 9 DOCUMENTAÇÃO 
DO TERRENO 
TERMO DE OPÇÃO DE COMPRA E VENDA DO TERRENO VIDE VIII - 1.2.12 
VIABILIDADE DE ATENDIMENTO DA CONCES. DE ENERGIA IMPRESCINDÍVEL J - 
VIABILIDADE DE ATENDIMENTO DA CONCES. DE ÁGUA/ESGOTO IMRESCINDÍVEL K - 
A
N
Á
LI
SE
 
10 DECLARAÇÕES E 
MANIFESTAÇÕES 
MANIFESTAÇÃO DOS ÓRGÃOS DO MEIO AMBIENTE VIDE IX - 2.10 
 11 ATESTADO DE QUALIFICAÇÃO DA CONSTRUTORA IMPRESCINDÍVEL - 4.1 
12 PROJETOS APROVADOS (arquitetura e infra-estrutura) IMPRESCINDÍVEL - - 
13 ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO OU DOCUMENTO EQUIVALENTE IMPRESCINDÍVEL - 1.2.13 
14 REGISTRO DA INCORPORAÇÃO OU DA INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO VIDE VII - - 
15 CERTIDÃO DE REGISTRO DE PESSOA JURÍDICA NO CREA (Construtor) IMPRESCINDÍVEL - 1.2.14 
16 A.R.T. DO RESPONSÁVEL TÉCNICO PELA CONSTRUÇÃO IMPRESCINDÍVEL - 1.2.16 
A
TÉ
 C
O
N
TR
A
TA
Ç
Ã
O
 
17 A.R.T. DOS PROJETISTAS (arquitetura. e infra-estrutura) IMPRESCINDÍVEL - 1.2.15 
18 A.R.T. DOS PROJETISTAS (projetos complementares) IMPRESCINDÍVEL - 1.2.15 
19 PROJETOS DE DETALHES CONSTRUTIVOS (impermeabilização, alvenaria, esquadria, etc.) VIDE III - 1.2.7 
20 A.R.T. DE FISCALIZAÇÃO PELO PROPONENTE VIDE X - - 
1
º 
D
ES
EM
B
O
LS
O
 
21 PLANILHA DE LEVANTAMENTO DE SERVIÇOS – PLS IMPRESCINDÍVEL L, M, N e O 3.1.9 e 3.4 
22 HABITE-SE IMPRESCINDÍVEL - - 
23 TERMO DE RECEBIMENTO DA INFRA PELAS CONCESSIONÁRIAS E/OU PREFEITURA VIDE XI - 1.2.17 
FI
N
A
L 
C
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U
Ç
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24 MANUAL DO PROPRIETÁRIO IMPRESCINDÍVEL - 1.2.18 
 
OBSERVAÇÃO SOBRE NECESSIDADE DE APRESENTAÇÃO 
 
I Exigível a critério da engenharia. VII Exigível para empreendimento em condomínio (vertical ou horizontal). 
II Exigível nos casos de parcelamento de solo (lei 6766 e lei 9785/99). VIII Exigível quando o terreno não for do Proponente ou da Construtora. 
III Exigível a critério da engenharia, contudo é obrigatório o arquivo dos mesmos em canteiro de obra. IX Os casos exigíveis são citados no item 2.10. 
IV Exigível apenas para empreendimento que contemple ruas redes internas e com solicitação da eng. X Dispensável quando o Proponente for a Construtora. 
V Exigível apenas para empreendimento que contemple equip. com. (creche, escola, posto de saúde). XI Dispensável quando as redes e ruas não forem sujeitas à manutenção 
VI Exigível quando existir obra de infra-estrutura e/ou equipamento comunitário. pela Concessionária/Prefeitura. 
 
ATENÇÃO: para EMPREENDIMENTO EM MÓDULOS vide relação de documentos no subitem 2.12.5. 
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 
DOCUMENTAÇÃO DE ENGENHARIA 8 
1.2 INSTRUÇÕES DE ELABORAÇÃO 
 
1.2.1 CÓPIA DO MAPA DA CIDADE RESTRITO À REGIÃO DO EMPREENDIMENTO 
• preferencialmente, apresentar em papel tamanho A4; 
• o mapa deve estar em escala; 
• desenhar circunferências centradas no empreendimento com raios múltiplos de 500 m; 
• indicar em planta, através de numeração, as ocorrências: supermercado, hospital, escola, creche, área 
de lazer, indústria, aeroporto, favela e outros. 
• informar os seguintes serviços junto ao empreendimento: rede de água, esgoto, drenagem, energia e 
telefone, iluminação pública, guias, pavimentação e gás, trajeto da coleta de lixo e transporte coletivo; 
• realçar as principais vias de acesso. 
 
1.2.2 LEVANTAMENTO PLANIALTIMÉTRICO 
Em terrenos planos é dispensável a altimetria, contudo, os níveis de projeto e as cotas do terreno natural 
devem ser indicados no projeto de implantação. 
 
1.2.3 PROJETO DE LOTEAMENTO 
Devem ser "iluminados" (identificados) os lotes objetos de financiamento, e também demonstrada a 
implantação das unidades nesses lotes. 
 
1.2.4 PROJETO ARQUITETÔNICO 
O projeto de arquitetura deve conter, no mínimo: 
• planta de situação do terreno, cotando as distâncias em relação às esquinas (amarrações) e contendo a 
orientação magnética; 
• implantação das edificações no terreno demonstrando os afastamentos e orientação magnética; 
• plantas baixas dos pavimentos; 
• planta de previsão de ampliação para residências térreas; 
• cortes transversais e longitudinais; 
• fachadas; 
• planta da garagem em escala e com locação de pilares, demonstrando comportar a quantidade de 
veículos e condições de manobra; 
• planta da cobertura. 
 
 
 IMPORTANTE: 
 
• O Projeto Arquitetônico deve contemplar os complementos externos, tais como piscina, guarita, 
play-ground, quadras, quiosques, salão de festas, passeio para pedestres, bancos, rampas, jardins, 
etc., indicados em uma das seguintes pranchas: habitação, implantação, urbanização ou paisagismo. 
 
• Equipamentos Comunitários internos ao empreendimento, entendidos como escolas, creches, centros 
de saúde ou outros, devem ser objeto de projeto específico. 
 
• O projeto de implantação de condomínios verticais deve considerar as distâncias mínimas de 6 m entre 
paredes de edifícios contíguos, caso elas tenham aberturas, ou 4 m caso elas não tenham aberturas. 
 
• Todos os projetos (urbanístico, arquitetônico, infra e complementares) podem ser apresentados para 
análise sem aprovação dos Órgãos Públicos, contudo devem estar aprovados, até a contratação. 
Alterações de projeto que porventura venham a ocorrer durante a aprovação devem sercomunicadas 
tempestivamente à CAIXA, e podem ensejar nova análise ou parecer complementar. 
 
• Apesar da CAIXA não exigir Certidão de Diretrizes da Prefeitura, sugere-se que toda elaboração de 
projeto seja precedida de consulta sobre: parcelamento, ocupação e outros. Para Equipamento 
Comunitário, verificar condições de dimensionamento, operação e manutenção pela Prefeitura. 
 
• Sobre projetos, veja também os demais itens e anexos pertinentes. 
 
 
1.2.5 PLANTA COM MOBILIÁRIO DE CADA TIPO DE UNIDADE (Leiaute) 
Apresentar a disposição do mobiliário (sugestão), louças, bancadas, armários e sentido de abertura de folhas 
de portas/janelas/armários, etc., na mesma escala da planta baixa. 
 
1.2.6 PROJETOS COMPLEMENTARES 
O conjunto de projetos complementares inclui projetos de: 
• fundações, inclusive contenções, se for o caso; 
• estrutura; 
• instalações elétricas e telefônicas prediais; 
• instalações hidro-sanitárias prediais, inclusive de águas pluviais; 
• instalações de gás; e 
• prevenção e combate a incêndios. 
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 
DOCUMENTAÇÃO DE ENGENHARIA 9 
 
1.2.7 PROJETOS DE DETALHES CONSTRUTIVOS 
O conjunto de projetos de detalhes construtivos inclui, dentre outros, projetos de: 
• impermeabilização; 
• alvenaria; 
• esquadrias. 
 
1.2.8 PROJETOS DE INFRA-ESTRUTURA 
O conjunto de projetos de infra-estrutura inclui projetos de: 
• abastecimento de água; 
• esgotamento sanitário (inclusive elevatórias e ETE); 
• pavimentação; 
• drenagem de águas pluviais; 
• energia elétrica; 
• iluminação pública; e 
• obras especiais (muros de arrimo, muros divisórios e outros). 
 
Os projetos de rede de drenagem e esgotamento sanitário devem conter: curvas de nível, cotas de caixa, 
bitolas e comprimento de tubos, perfis longitudinais, detalhes de assentamento, de poços de visita, de caixas 
e de bocas-de-lobo. Quando previstas fossas e sumidouros devem ser apresentados os testes de 
permeabilidade do solo, comprovando a adequação da solução proposta. 
Para os casos de abastecimento de água através de poços artesianos, deve ser comprovada a existência de 
água potável, com vazão suficiente para abastecimento do empreendimento projetado e estimativa de vida útil 
do poço. É obrigatória a previsão de tratamento da água, que conte no mínimo com desinfecção (cloração). 
Na fase de análise, a critério da CAIXA, pode ser apresentado o anteprojeto das obras de infra-estrutura desde 
que contenha: 
• largura das vias; 
• traçado das redes com diâmetros e declividades, e 
• curvas de nível. 
 
Neste caso, na primeira mensuração devem ser apresentados os projetos definitivos ou executivos, 
devidamente aprovados pela Prefeitura ou Concessionária, quando for o caso. 
 
1.2.9 PROJETO DE TERRAPLENAGEM 
O projeto de terraplenagem compõe-se dos seguintes elementos gráficos: 
• perfis dos trechos naturais de cada seção; 
• indicação do greide das ruas e cotas das estacas nas esquinas; 
• planta de terraceamento ou patamarização dos lotes com indicação das respectivas seções 
transversais, áreas e volumes de corte e aterro. 
 
Na fase de análise é facultada a apresentação de anteprojeto contendo: 
• curvas de nível; 
• cotas de implantação de ruas e lotes, quando empreendimento horizontal; 
• cotas de implantação de ruas e platô de prédios, quando empreendimento vertical. 
 
1.2.10 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E QUADROS DA NBR 12721 
Caso a incorporação já esteja registrada, apresentar Certidão do Registro da Incorporação ou Instituição de 
Condomínio. Caso contrário, pode ser apresentada minuta do Memorial de Incorporação ou minuta da 
Instituição de Condomínio. 
No documento apresentado deve constar a discriminação das partes de propriedade exclusiva e das partes de 
condomínio, com especificação das áreas, frações ideais e confrontações. 
O Registro da Incorporação deve preceder o início das vendas. 
Os quadros de I a VIII da NBR 12721 podem ser apresentados em forma de minuta. 
Ainda sobre os quadros da NBR 12721 vide demais subitens relacionados. 
 
1.2.11 CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR DA MATRÍCULA DO IMÓVEL NO REGISTRO DE IMÓVEIS 
Havendo averbação de restrição de uso (servidões, área “non aedificandi”), tais locais devem estar 
perfeitamente demarcados nos projetos. 
 
1.2.12 TERMO DE OPÇÃO DE COMPRA E VENDA DO TERRENO 
Deve conter: identificação das partes, caracterização do objeto, definição de valor, forma de pagamento e 
prazo de validade. 
 
1.2.13 ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO OU DOCUMENTO EQUIVALENTE 
Emitido em nome da Construtora, caso contrário, deve ser providenciada alteração junto à Prefeitura. 
 
1.2.14 CERTIDÃO DE REGISTRO DE PESSOA JURÍDICA DO CREA 
Define responsáveis técnicos da Construtora (citados no Alvará e A.R.T. de execução). 
 
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 
DOCUMENTAÇÃO DE ENGENHARIA 10 
1.2.15 A.R.T.'s DOS RESPONSÁVEIS TÉCNICOS PELOS PROJETOS 
Todos os projetos e demais atividades técnicas elaboradas para o planejamento do empreendimento devem 
constar em ART's emitidas por seus autores. 
 
1.2.16 A.R.T. DO RESPONSÁVEL TÉCNICO PELA CONSTRUÇÃO 
Emitida em nome da Construtora, citando também o nome do Responsável Técnico pela obra. 
Este Responsável Técnico pela Obra deve constar na Certidão do CREA citada no item anterior. 
A atividade que define a responsabilidade técnica perante o CREA é a atividade de DIREÇÃO TÉCNICA. 
Com base nas definições acima, devem ser apresentadas à CAIXA as ART's de execução (código 53) e 
direção (código 02) do empreendimento. 
 
1.2.17 TERMO DE RECEBIMENTO DA INFRA-ESTRUTURA PELAS CONCESSIONÁRIAS E PREFEITURA 
Emitido pelas Concessionárias (água, esgoto, energia) e Prefeitura (arruamento, drenagem e iluminação 
pública), assumindo responsabilidade pela manutenção e operação do sistema. 
 
1.2.18 MANUAL DO PROPRIETÁRIO 
Este documento deve ser entregue aos usuários ao final da construção, com uma cópia para arquivo na 
CAIXA. 
O assunto é regido pela Norma Brasileira – NBR 14037/98. 
Quando condomínio, além do Manual do Proprietário, devem ser fornecidos ao Síndico os seguintes 
documentos: 
• cópia de todos os projetos de aprovação (prefeitura, bombeiros e demais); 
• cópia dos projetos como construído (“as built”); 
• alvará e licenças; 
• termos de garantia de materiais, máquinas e equipamentos; 
• manual de uso e manutenção das máquinas e equipamentos. 
 
 
 
IMPORTANTE: 
 
• Todos os documentos devem estar coerentes entre si, datados e assinados sob identificação, tanto 
pelo representante legal do Proponente, como pela Construtora. 
 
• Havendo divergência entre documentos são adotados os seguintes procedimentos: 
¾ Na fase de análise: refazer os documentos divergentes; 
¾ Na fase de construção: prevalece o arbítrio do adquirente, desde que não comprometa a garantia 
da CAIXA. 
 
• Uma cópia dos projetos como construído (“as built”) deve ser destinada à CAIXA no final do 
empreendimento. 
 
 
 
 
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 
 11 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2 PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE 
VIABILIDADE DE ENGENHARIA 
 
 Manual Técnico de Engenharia 
2 
 
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 
 12 
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE ENGENHARIA 13 
2.1 PRINCÍPIOS BÁSICOS DE ANÁLISE 
 
A análise da CAIXA abrange desde a concepção do produto até sua viabilidade mercadológica, sem perder de 
vista os princípios básicos norteadores, como : 
 
• A SATISFAÇÃO DO CLIENTE 
O produto ofertado deve atender aos anseios do cliente (adquirente final), suprindo suas necessidades de 
moradia, com qualidade e preço justo. 
 
• RESPEITO AO MEIO-AMBIENTE 
Toda construção interfere no meio ambiente. 
São valorizadas pela CAIXA as concepções que preservem o meio ambiente, que promovam melhoria aos 
bairros e, conseqüentemente, que elevem as condições de vida da população. 
 
• A GARANTIA DO FINANCIAMENTO 
O empreendimento é garantia financeira da operação. Assim, deve representar um produto final de qualidade 
compatível com o valor financiado, ao longo do prazo de retorno previsto. 
 
• MANUTENÇÃO DO EMPREENDIMENTO 
Concepção de projetos, bem como utilização de materiais, que conduzam a um baixo custo de manutenção 
durante a vida do empreendimento. 
 
 
 
 
IMPORTANTE: 
 
• São analisados também: o potencial do município, o déficit e a demanda habitacionais, a existência de 
empreendimentos concorrentes ou empreendimentos problemas, visando a perfeita adequação do 
porte do empreendimento. 
 
• Normalmente, empreendimentos menores oferecem simplificação operacional e redução do risco. 
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 
PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE ENGENHARIA 14 
2.2 LOCAL DO EMPREENDIMENTO E INFRA-ESTRUTURA EXTERNA 
 
 
2.2.1 ANÁLISE DA CAIXA 
 
Verifica se o empreendimento está em harmonia com a região. 
 
Verifica a existência de infra-estrutura básica no entorno (água, esgoto, energia elétrica, coleta de lixo, 
transporte coletivo, telefone, iluminação pública, drenagem pluvial, guias e sarjetas, pavimentação e gás). São 
considerados imprescindíveis: água, esgoto, energia elétrica e pavimentação. Os demais são ponderados caso 
a caso. 
 
Verifica se a Prefeitura e as Concessionárias têm condições de atender a demanda gerada pelo 
empreendimento, nos serviços de água, esgoto e energia elétrica. 
Em decorrência, é obrigatória a apresentação de Declaração de Viabilidade de Atendimento, conforme 
sugestão de modelos apresentada em anexo: 
• Declaração de Viabilidade de Atendimento pela Concessionária de Energia; 
• Declaração de Viabilidade de Atendimento pela Concessionária de Água e Esgoto. 
 
Verifica a existência dos equipamentos públicos comunitários: escolas, hospitais, creches, lazer e outros. 
Para empreendimentos de maior impacto (acima de 100 unidades em municípios até 100.000 habitantes, ou 
acima de 200 unidades para municípios acima de 100.000 habitantes) cabe uma análise mais detalhada sobre 
a capacidade de atendimento à nova demanda. 
 
Verifica a existência ou probabilidade de instalação futura dos equipamentos comerciais: padaria, açougue, 
farmácia, mercearia, etc. 
 
Verifica a existência e nível de influência de fatores desvalorizantes, tais como: 
• Topografia excessivamente acidentada, ou implantação inadequada (com risco de erosão ou 
desmoronamento); 
• Proximidade de assentamentos subnormais ou sub-habitações; 
• Precariedade de transporte coletivo; 
• Limítrofe a córrego sem curso definido; 
• Proximidade de locais como: lixão, lagoa de tratamento, matadouro, fábrica poluente, penitenciária, etc.; 
• Pólos pioneiros de urbanização (ilhas urbanas descontínuas da malha urbana). 
 
 
Não são aceitos locais com as seguintes características: 
• Alagadiços ou sujeitos a inundação; 
• Aterrados com material nocivo à saúde pública; 
• Onde as condições geológicas não aconselhem edificações; 
• Área de preservação ambiental; 
• Em áreas sob a influência de conjunto considerado “problema” pela CAIXA. 
 
 
 
IMPORTANTE: 
 
• A prioridade da CAIXA é para locais dotados de infra-estrutura. Nos locais que necessitem de 
ampliação ou execução de obras de infra-estrutura externa, essas deverão ser executadas até a 
contratação do financiamento. 
 
• No caso de condomínios e loteamentos não implantados, entende-se por infra-estrutura externa as 
obras fora do limite da área do terreno que permitirá a formação do condomínio ou da gleba a ser 
transformada em loteamento. 
 
• Nos loteamentos já implantados, ou seja, dotados de redes, entende-se por infra-estrutura externa as 
obras fora do limite de cada um dos lotes. 
 
 
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 
PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE ENGENHARIA 15 
2.3 PROJETO 
 
 
2.3.1 OBJETIVO 
 
O objetivo do PROJETO é permitir a execução do empreendimento, partindo de uma concepção que otimize o 
seu DESEMPENHO e, portanto o seu VALOR. 
 
Em outras palavras, o projeto é a representação gráfica dos estudos e soluções arquitetônicas e urbanísticas 
que busca traduzir em espaços as necessidades vivenciais do homem que ali habitará, propiciando-lhe um 
abrigo seguro, saudável, duradouro, e ainda, compatível com sua condição social, econômica e cultural. 
 
A elaboração do projeto é a forma mais eficaz e barata de identificar problemas, antecipar e aperfeiçoar as 
soluções a serem adotadas, ou seja, é a forma mais econômica de prevenir patologias ou situações 
inadequadas às condições e necessidades do futuro morador. 
 
 
2.3.2 CONCEPÇÃO DE PROJETO 
 
Ainda que não caracterizando exigências, apresentamos no capítulo 4 alguns temas que enriquecem a 
elaboração de projetos, sob os seguintes títulos: 
• Concepção de Projeto; 
• Construção Sustentável; 
• Acessibilidade. 
 
 
2.3.3 ANÁLISE DA CAIXA 
 
A análise da CAIXA tende a valorizar as soluções arquitetônicas e urbanísticas que não visem somente 
atender às condições mínimas dos órgãos públicos. 
 
Convém esclarecer que tais condições mínimas existem para oferecer o menor parâmetro para determinado 
aspecto, sem compromisso quanto ao conjunto de itens que formam a solução final de um projeto. 
 
 A análise do projeto verifica: 
• o atendimento às condições estabelecidas pela CAIXA; 
• o atendimento às exigências dos órgãos públicos (aprovação); 
 
 
 
IMPORTANTE: 
 
• Havendo divergências entre as condições mínimas da CAIXA e da Legislação Local, deve ser atendida 
a mais restritiva. 
 
 
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 
PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE ENGENHARIA 16 
 
2.4 CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS DA CAIXA PARA SC 
 
• O conceito de condição mínima adotada pela CAIXA não deve ser confundido com o conceito de 
habitabilidade mínima. 
A condição da CAIXA almeja atingir um padrão de qualidade adequado às características regionais, de 
ordem cultural, econômica e social, enquanto que o conceito de habitabilidade mínima é único em qualquer 
situação. 
Em outras palavras, as condições mínimas da CAIXA são diretrizes de cunho ora técnico, ora negocial, 
enquanto que a habitabilidade mínima é uma diretriz exclusivamente técnica. 
 
• O conceito de condição mínima adotado pela CAIXA, também, não deve ser confundido com outros 
conceitos que classificam padrões de acabamento, sendo os mais conhecidos: 
¾ padrões alto, normal e baixo, definidos pela NBR 12721, utilizados para cálculo do CUB-
SINDUSCON; 
¾ padrões alto, normal, baixo e mínimo, definidos pelo SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de 
Custose Índices da Construção Civil), utilizado pela CAIXA; 
¾ padrões alto, normal e baixo, definidos pela Editora PINI. 
Portanto, empreendimentos que adotem as condições mínimas deste MTE não estarão enquadrados 
necessariamente como padrão de acabamento mínimo do SINAPI. 
 
• As Condições Mínimas da CAIXA variam em função: 
¾ da região: as exigências para as cidades do interior podem ser diferentes das exigências para a 
região metropolitana da Capital; 
¾ do público alvo; 
¾ do programa habitacional da CAIXA. 
 
• Nos itens seguintes são apresentadas as CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS da CAIXA, agrupadas 
da seguinte forma: 
 
¾ item 2.4.1 - CASAS – Condições Mínimas e Exigências 
 
¾ item 2.4.2 - APARTAMENTOS – Condições Mínimas e Exigências 
 
¾ item 2.4.3 - Quadro de Dimensões Mínimas de Mobiliário e Circulação – Casas e Apartamentos 
 
¾ item 2.4.4 - Flexibilização para Unidades com Valor de Compra e Venda abaixo de R$ 25.000,00 
 
 
 
IMPORTANTE: 
 
• Recomenda-se a adoção dos ”mínimos” em situações excepcionais, e de forma parcial. 
 
• A flexibilização nas especificações pode ser adotada para casas e apartamentos, quando o projeto 
proposto for destinado a habitações populares e a redução nos custos proveniente desta flexibilização 
for repassada aos compradores. 
 
• Para a definição do valor de R$ 25.000,00 abaixo do qual são possíveis flexibilizações nas 
especificações, o parâmetro adotado foi o de unidades com 37 m² de área útil (área de varredura). 
Para unidades com área menor, o valor limite também deverá ser reduzido, baseando-se em critérios 
técnicos. 
 
• Projetos que contemplem reduções de especificação ou casas geminadas devem ser apresentados à 
CAIXA com antecedência, buscando contemplar soluções criativas de arquitetura, de forma a valorizar 
o empreendimento. 
 
 
 
 
DESAFIO: 
 
• O grande desafio sempre é atender às camadas mais carentes da população mantendo a boa 
qualidade na construção, mesmo que com redução em algumas especificações. 
 
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 
PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE ENGENHARIA 17 
 
2.4.1 CASAS - CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS 
 
 
 
CASAS: CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS 
em loteamentos e condomínios horizontais 
Água 
Esgoto 
Redes 
Energia elétrica 
Estas redes devem tangenciar, em algum ponto, o perímetro do empreendimento, e 
devem oferecer vazão, dimensionamento e capacidade para atender às unidades 
projetadas, além das já existentes. 
Iluminação pública No acesso principal do empreendimento. 
Pavimentação, guias e sarjetas No acesso principal do empreendimento. 
Transporte coletivo, coleta de 
lixo, escola, creche e posto de 
saúde 
No entorno do empreendimento. 
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As obras de infra externa devem estar concluídas até a contratação do financiamento. 
12,00 m. 
10,0 m, em condições excepcionais, para loteamentos antigos onde o projeto das casas 
agregue valorização ao produto. 
Para 
loteamentos 
8,00 m, em condições excepcionais, para loteamentos com finalidade popular e desde 
que o projeto das casas e da infra-estrutura sejam adequados. 
Lo
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Testada mínima 
Para condomínios Horizontais acata-se a Legislação Municipal. 
Compactação Em camadas com espessura máxima de 20 cm, com grau de compactação mínimo de 
95% do Proctor Normal. 
Lotes em aclive: 15 cm acima do greide da rua, com declividade de 0,5% para a rua 
frontal; 
Cota de nível 
dos lotes 
Lotes em declive (perfil natural do terreno): a cota de soleira deve ficar 15 cm acima do 
ponto mais desfavorável do terreno, e deve-se executar rede de drenagem e 
esgotamento subterrâneos com captação no fundo do lote, sem deitar águas 
superficialmente em terreno vizinho. 
Controle 
tecnológico 
Executar em conformidade com a Norma Brasileira. 
Inclinação máxima de 45o em relação à horizontal; 
A linha de divisa lateral dos lotes deve coincidir com o centro do talude; 
A linha de divisa do fundo dos lotes deve coincidir com o topo do talude; 
Terraplenagem 
Taludes 
Somente é permitido deitar saia (ponto mais baixo) do talude em terreno externo ao 
empreendimento com autorização escrita do vizinho. 
Desnível máximo de 1,5 m; 
Desnível até 1,0 m: talude com proteção vegetal; 
Nas divisas 
laterais do lote 
Desnível de 1,0 m a 1,5 m: muro de arrimo com altura do desnível, em toda a divisa 
lateral. 
Desnível máximo de 6,0 m; 
Desnível entre até 1,5 m: talude protegido do pé ao topo com grama em placas; 
Desnível de 1,5 m a 6,0 m: muro de arrimo com altura correspondente ao desnível; 
Na divisa de 
fundo do lote 
Guarda corpo no topo do arrimo para desníveis a partir de 2,0 m. 
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Contenções 
Nas áreas 
públicas ou de 
uso comum 
Talude com proteção vegetal para qualquer desnível. 
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 
PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE ENGENHARIA 18 
 
 
CASAS: CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS 
em loteamentos e condomínios horizontais 
Acessos distintos para pedestres e veículos; Acesso ao empreendimento 
(somente para condomínios) Preferencialmente, prever apenas uma entrada para veículos. 
Desnível até 1,0 m (da guia à soleira): rampa com declividade máxima de 20% ou 
escada; 
Quando forem previstas unidades habitacionais para pessoas portadoras de deficiência 
ou com mobilidade reduzida o desnível, porventura existente, deve ser por rampa com 
largura mínima de 80cm e declividade máxima de 8%; 
Acesso às casas 
 
Desnível acima de 1,0 m: somente escada. 
Água 
Esgoto 
Energia Elétrica 
Iluminação 
Interna 
Devem atender todos os lotes a financiar; 
Devem obedecer às regras das Concessionárias. 
Deve contemplar a área de contribuição do empreendimento e as contribuições à 
montante; 
Redes 
 
Drenagem 
Prever rede subterrânea para escoamento dos lotes em declive. 
Devem ser pavimentadas todas as ruas do empreendimento, de forma que todos os 
lotes financiados tenham acesso através de ruas pavimentadas; 
No caso de empreendimento em módulo, além das ruas internas ao módulo, devem ser 
pavimentadas as ruas onde houver rede subterrânea de drenagem ou que servirem de 
acesso aos lotes com solicitação de financiamento; 
A especificação para a pavimentação deve ser asfalto, paralelepípedo ou blocos de 
concreto, executado com controle tecnológico em conformidade com a Norma Brasileira;
Ruas 
O dimensionamento deve ocorrer em função do tráfego e obedecer às normas 
pertinentes. No caso de pavimentação em lajotas de concreto, devem ser utilizadas 
unidades com fck ≥ 25 MPa, com espessura mínima de 8 cm para tráfego de 
automóveis e 10 cm quando houver tráfego de caminhões. 
Pavimentação 
Estacionamento 
(somente para 
condomínios) 
As vagas de garagem podem receber tratamento diferente daquele dado às circulações, 
desde que previamente aprovado pela CAIXA. 
Guias e Sarjetas Devem ser previstas em todas as ruas pavimentadas, inclusive em estacionamento, 
além de atender às normas da Prefeitura. 
Prever a instalação de portão de pedestres com fechadura elétrica; 
Prever a instalação de portão de veículos com acionamento elétrico (tubulação, fiação e, 
preferencialmente, equipamento); 
Quando houver portaria: instalar interfones (tubulação, fiação e aparelhos); 
Quando não houver portaria: instalar porteiro eletrônico (tubulação, fiação e aparelhos) 
Instalar antena coletiva (tubulação, fiação e antena);In
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Instalações Elétricas e 
Equipamentos em Áreas de Uso 
Comum (portões elétricos, 
interfone, porteiro eletrônico e 
antena) 
(somente para condomínios) 
 Prever instalação de luminárias nas áreas de uso comum, utilizando equipamentos de 
alta eficiência energética, como por exemplo luminárias com alto fator de reflexão e 
lâmpadas tipo vapor de sódio alta pressão. 
 
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 
PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE ENGENHARIA 19 
 
 
CASAS: CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS 
em loteamentos e condomínios horizontais 
Apenas em uma das divisas laterais, no caso de casas térreas; Para 
Loteamentos Nas duas divisas laterais, no caso de sobrados. 
Geminação 
Para Condomínios Horizontais adota-se a Legislação Municipal. 
Espessura mínima de 20 cm, revestidas; Paredes Divisórias entre Casas 
Geminadas Prolongamento da parede até o nível do telhado. 
Casa tipo embrião 22,00 m². Compartimentada em banheiro, cozinha e cômodo múltiplo 
uso, devidamente isolados entre si; 
Área Mínima de Construção e 
Compartimentação 
Casa de 1 dormitório 30,00 m². Compartimentada em sala, quarto, banheiro e cozinha, 
devidamente isolados entre si. 
Seguindo a Legislação Municipal, dando preferência por implantações diferenciadas que 
valorizem o empreendimento; 
Devem ser considerados os aspectos de circulação, acessibilidade e infra-estrutura 
urbana, prevendo postes, passeios com rampas, etc.; 
Implantação 
Deve ser previsto acesso adequado às unidades, utilizando-se gramado com placas de 
concreto, pisos cimentados e outros. 
Pé direito Mínimo de 2,60 m. 
Dimensões dos Ambientes Vide quadro: DIMENSÕES MÍNIMAS DE MOBILIÁRIO E CIRCULAÇÃO – CASAS E 
APARTAMENTOS. 
Ventilação e Iluminação Ventilação e iluminação naturais (direta ou indireta) nos banheiros. Admite-se ventilação 
mecânica e iluminação artificial apenas em lavabo, mas sempre se deve dar preferência 
para ventilação e insolação direta em todos os cômodos. 
Mínimo de 2,40m x 5,00m, quando no recuo frontal; Dimensões 
Mínimo de 2,80m x 5,00m, quando houver parede contínua nas duas laterais. 
Quantidade Mínimo de uma vaga por casa, preferencialmente no recuo lateral. 
Vagas de 
garagem 
Bolsões e 
enclausuramento 
Apenas para Condomínios Horizontais são permitidos bolsões de estacionamento, com 
enclausuramento máximo de duas vagas, desde que pertençam à mesma casa. 
Executadas de acordo com projeto específico, atentando para o tipo mais adequado 
para o terreno em questão (sapatas corridas ou isoladas, radier ou estaqueamento); 
Atentar para todas as disposições normativas específicas, em especial para os 
cobrimentos mínimos previstos para as armaduras das peças em concreto armado; 
No caso de utilizar-se radier, adotar a seguinte especificação mínima: lastro de 5cm de 
brita compactada, lona plástica (1,50 micra), concreto estrutural com 8cm de espessura, 
rebaixo no box, área de serviço e na calçada perimetral, armada em tela Q-61 com 
reforço de armadura em uma faixa de 60 cm de largura sob as paredes e cobrimento 
conforme a norma, e reforço de espessura nas bordas; 
Fundações 
Optando por radier, prever ampliação para que a casa possa ser ampliada para 2 
dormitórios, no caso de embrião ou casa de 1 dormitório. 
Dependendo do público alvo e da tipologia das obras, a estrutura deverá ser projetada e 
executada prevendo futuras ampliações verticais, especialmente nos casos de forro em 
laje; 
Adotar ações preventivas para evitar fissuras no encontro dos elementos estruturais 
com a alvenaria; 
Cinta de amarração no respaldo da alvenaria; 
Vergas e contravergas nos vãos com transpasse mínimo de 20 cm; 
Somente para paredes com espessura a partir de 12 cm, é permitida fôrma em 
canaletas para vergas e cintas; 
Não é permitido substituir a verga por ferragem embutida na argamassa de 
assentamento de fiadas; 
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Estrutura 
Executar pilares nos encontros entre paredes, quando utilizar alvenaria com espessura 
de 9 cm (sem revestimento) executada com tijolo cerâmico ou bloco de concreto, não 
estruturais. 
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 
PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE ENGENHARIA 20 
 
 
CASAS: CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS 
em loteamentos e condomínios horizontais 
Em casa térrea com paredes executadas em bloco estrutural cerâmico: espessura 
mínima de 10 cm (sem revestimento); 
Em casa térrea com paredes executadas em bloco estrutural de concreto: espessura 
mínima de 14 cm (sem revestimento); 
Em casa térrea com paredes executadas em tijolo cerâmico maciço, blocos cerâmicos 
ou de concreto, não estruturais: espessura mínima de 11 cm (sem revestimento); 
Em sobrado com paredes executadas em bloco Estrutural cerâmico ou de concreto: 
espessura mínima de 14 cm (sem revestimento) para paredes estruturais. Esta definição 
poderá ser reduzida para 12 cm conforme a qualidade dos blocos; 
No encontro entre paredes efetuar amarração das fiadas ou executar pilar; 
Utilizar grampos ou telas somente quando a modulação de tijolos o exigir, e neste caso, 
efetuar amarração a cada duas fiadas; 
Alvenaria 
 
 
Paredes em contato com o solo: 
- solução de projeto através de parede dupla, impermeabilizada na face em contato com 
o solo e com espaçamento mínimo de 5cm entre as paredes, dotadas de dispositivo de 
drenagem; ou solução em caixão perdido com parede impermeabilizada na face voltada 
para o solo e dispositivo de drenagem; 
- evitar em ambientes de permanência prolongada; 
- aceitável o uso em no máximo 10% das unidades do empreendimento. 
Janelas em dormitório com veneziana e vidro, sendo desejável a adoção de veneziana 
vertical, de forma a aumentar a área envidraçada; 
Portas externas com folha de 80 cm de largura; 
Ou alçapão, ou portinhola ventilada, para acesso ao forro; 
Quando utilizar esquadrias de alumínio: 
Perfis adequados aos vãos, atendendo aos requisitos quanto a não vibração, rigidez, 
vedação e durabilidade; 
Proteção de fábrica (com plástico ou madeirite) até conclusão do revestimento de 
paredes. 
Quando utilizar esquadrias de aço: 
Tratamento antiferruginoso de fábrica; 
Proteção de fábrica (com plástico ou madeirite) até conclusão do revestimento de 
paredes. 
Esquadrias 
Quando utilizar madeira: 
Que a mesma seja selecionada, evitando-se madeiras verdes, empenadas ou com 
existência de nós, brocas ou cupins; 
Que as folhas de porta externa e janelas sejam maciças e tenham espessura mínima de 
3,0 cm; 
Que as folhas de porta em chapa compensada sejam encabeçadas e tenham espessura 
mínima de 3,5 cm. 
Utilizar, preferencialmente, telhas em cerâmica. Nos demais casos, observar as ações 
necessárias para garantir o conforto térmico dos ocupantes; 
No caso de telhas de fibrocimento, adotar espessura mínima de 6 mm; 
Estrutura em madeira de lei imunizada e isenta de defeitos que possam comprometer 
sua durabilidade ou desempenho estrutural; 
Frechais com seção contínua sobre as paredes e no beiral; 
Projetar beirais forrados, com largura mínima de 60 cm; 
Beiral com madeiramento aparente: execução com ripamento dobrado, colocação de 
tabeiras e testeiras e acabamento com pintura; 
Emboçamento de beirais (quando o tipo de telha permitir) e cumeeiras com argamassa 
de cimento, cal e areia; 
Os rufos podem ser de fibra de vidro ou metálicos, com largura acima de 25 cm; 
Cobertura 
Prever solução para extensão da cobertura na áreade serviço sobre o tanque, inclusive 
sobre o usuário, com projeção mínima de 1,20 m. 
Impermeabilização nos seguintes locais: 
Fundações (baldrame ou alvenaria de embasamento); 
Pisos ou lastros em contato com o solo (principalmente radier); 
Áreas molhadas construídas sobre áreas habitáveis. 
Assentamento das 3 primeiras fiadas com aditivo impermeabilizante; 
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Impermeabilização 
Barra impermeável no perímetro da parede externa, altura de 50 cm. 
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PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE ENGENHARIA 21 
 
CASAS: CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS 
em loteamentos e condomínios horizontais 
Azulejo até o teto no box e até 1,50 m nas paredes do banheiro; 
Azulejo até o teto apenas na parede hidráulica ou até 1,50m em todas as paredes, na 
cozinha; 
Azulejo até 1,50m na parede do tanque; 
Chapisco, massa única ou emboço paulista, e pintura látex nas paredes e tetos; 
Nas superfícies internas das paredes externas voltadas para o sul, a tinta deverá 
receber adição de produto antimofo com efeito microbicida; 
Excepcionalmente, é permitido revestimento em gesso para casas em condomínio que 
não utilizem janelas e batentes de ferro, não possuam paredes em contato com o solo, 
tenham valor de venda acima de R$ 40.000,00, e ainda apresentem projeto detalhado 
de impermeabilização de fundação; 
No caso de lajes maciças com acabamento liso, pode haver apenas regularização da 
superfície e posterior pintura; 
Para esquadrias de madeira: tratamento e pintura a óleo; 
Revestimento 
interno e pintura 
Para esquadrias metálicas: tratamento prévio, pintura antiferruginosa de fábrica e pintura 
final em esmalte. No caso da proteção à corrosão efetuada pela fábrica ter sua 
integridade prejudicada, ou no caso da fábrica recomendar reforço sobre sua proteção, a 
construtora deverá efetuar nova pintura protetora, de acordo com a boa técnica, antes 
do acabamento final. 
Chapisco, massa única ou emboço paulista, de acordo com as recomendações da NBR 
13749, e pintura látex acrílica; 
Nas paredes voltadas para o sul, a tinta deverá receber adição de produto antimofo com 
efeito microbicida; 
Revestimento 
externo e pintura 
Adotar ações preventivas para evitar fissuras no encontro da laje com a alvenaria. 
Calçada externa no perímetro da edificação com largura mínima de 60 cm, devendo 
superar em 10 cm a projeção do beiral e possuir caimento mínimo de 2% para o exterior;
As calçadas devem ser preferencialmente construídas com peças adequadas à 
deficientes visuais (cor diferenciada e alto relevo nas bordas); 
Calçada ao redor do local do tanque, com dimensão mínima de 1,50 m; 
Cerâmica no banheiro e na cozinha e cimentado áspero nos demais compartimentos; 
Onde houver revestimento do piso deve ser executado rodapé; 
Cota do piso interno no mínimo 5 cm acima da cota da calçada externa e 15 cm acima 
do ponto mais desfavorável do terreno; 
Piso de sacadas e da área de serviço (caso não integrada à cozinha) rebaixado em 2 
cm, com caimento exclusivo para o ralo; 
Pisos e calçadas 
Pisos do box com divisão física ou rebaixados em 2 cm, com caimento exclusivo para o 
ralo. 
Soleira das portas externas com desnível mínimo de 5 cm; Soleira e peitoril 
Peitoril das janelas com caimento para o exterior. 
Obedecer as normas da Concessionária quanto à entrada de energia (monofásico, 
bifásico ou trifásico) em função da carga instalada; 
Tanto a entrada de energia quanto o quadro de distribuição já devem prever possíveis 
ampliações das residências; 
As instalações devem ser embutidas na alvenaria; 
Prever circuito específico para aparelhos com consumo superior a 2.500W; 
Prever circuitos independentes para tomadas da cozinha e área de serviço; 
Adotar codificação por cores para a fiação; 
Utilizar fiação mínima de 6 mm² e disjuntor de 30 A para ponto de chuveiro, 4 mm² para 
tomadas da área de serviço e 2,5 mm² para demais tomadas; 
As tomadas destinadas ao chuveiro, a computadores, aquelas da cozinha e área de 
serviço devem ser do tipo 2P+T e as destinadas a ar condicionado do tipo 3P, sendo o 
fio terra de bitola igual à do condutor; 
Não especificar “mangueira preta”, nem executar emendas de fios dentro de eletrodutos;
Utilizar pontos de luz no teto. Pontos na parede são auxiliares; 
Prever arandelas externas na porta de entrada e área de serviço; 
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Instalações elétricas 
e telefonia 
 
 
Os pontos elétricos devem obedecer às quantidades previstas na NBR 5410 ou, no 
mínimo 1 ponto de telefone, 1 de antena/TV a cabo, 1 para interfone (no caso de 
condomínios) e, as seguintes quantidades de pontos de tomada elétrica: 4 na sala (1 
para computador e 1 para ar condicionado), 4 na cozinha, 2 na área de serviço, 3 em 
cada dormitório (sendo uma baixa e uma para ar condicionado) e 2 no banheiro ( 1 para 
chuveiro elétrico). 
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PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE ENGENHARIA 22 
 
 
 
CASAS: CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS 
em loteamentos e condomínios horizontais 
As instalações devem ser embutidas na alvenaria ou, preferencialmente, em muchetas 
ou shafts, de forma a facilitar a manutenção posterior. Excepcionalmente, pode ser 
adotada tubulação aparente com carenagem sob bancadas, lavatórios, tanques e atrás 
de fogão e geladeira, desde que não haja comprometimento visual ou estético; 
Prever pontos de água para filtro na cozinha e para máquina de lavar na área de 
serviço; 
Caixa d’água com capacidade mínima de 500 litros, provida de extravasor e dreno para 
limpeza; 
Para condomínios pode haver reservatório comum, preferencialmente já prevendo a 
futura instalação de medidores individuais; 
Prever instalação de registros de gaveta internos à unidade em cada ramal de 
distribuição de água, evitando registros no forro; 
Tanque de concreto ou PVC; 
Vaso sanitário com caixa de louça acoplada (conjunto de baixo consumo); 
Metais cromados com canoplas; 
Sifões de plástico flexível (corrugado). Não utilizar sifão de borracha (tipo “maria-mole”); 
Prever instalação de papeleira e saboneteira no banheiro quando não houver 
revestimento de azulejos até o teto no banheiro; 
Havendo “divisão física” do box, é necessário ralo no banheiro, além do ralo do box; 
Prever ralo sifonado na área de serviço; 
Evitar passagem de tubulação de esgoto sob pisos de salas e dormitórios, exceto em 
condomínios com sobrados geminados nas duas divisas laterais; 
Prever caixa de gordura, mesmo que a concessionária não exija; 
Instalações hidro-
sanitárias 
Prever pontos de inspeção nos pontos de mudança de direção da tubulação de esgoto e 
na divisa do lote, para lançamento em rede externa, mesmo que haja fossa e sumidouro.
No caso de gás central, executar as instalações de acordo com as normas pertinentes e 
as exigências do corpo de bombeiros, prevendo medição individual. Deve ser prevista a 
entrega do condomínio com 1/2 carga de gás, e possíveis comodatos firmados com 
distribuidoras devem ser somente relativas aos botijões; 
Instalações de gás 
No caso de solução individual, prever local no exterior da casa para os botijões, com 
tubulação interligada ao local do fogão. Projetar depósito fechado ou instalar argolas 
com grapas para fixação de corrente. 
Placas para identificação das ruas e unidades habitacionais; 
Marcação dos lotes com piquetes de concreto ou ferro nos vértices;Para condomínios, o fechamento nas divisas deve ter altura mínima de 1,80 m, podendo 
ser em tela ou em alvenaria; 
Plantio de 1 muda de árvore, com altura de 1,0 m, por lote; 
Para condomínios, prever o plantio de grama em placas no recuo frontal dos lotes, bem 
como tratamento estético das fachadas das unidades habitacionais; 
Para condomínios, prever a instalação de caixa de correio quando não houver guarita; 
O salão de festas (no caso de condomínios) deve ter sua área dimensionada à razão de 
1 m² por unidade, sendo no mínimo 45 m². Sugere-se ainda locais separados, como um 
salão menor para cada 100 unidades ou uma churrasqueira (quiosque) coberta para 
cada 50 unidades; 
Deve ser efetuada limpeza final antes da entrega das unidades e dos Equipamentos 
Comunitários; 
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Complementos 
Ao final das obras as instalações internas das edificações e das redes de condomínio 
devem estar interligadas às redes públicas, testadas e em perfeito estado de 
funcionamento. 
 
 
 
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PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE ENGENHARIA 23 
 
 
2.4.2 APARTAMENTOS - CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS 
 
 
APARTAMENTOS: CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS 
em condomínios verticais 
Água 
Esgoto 
 
Redes 
Energia elétrica 
Estas redes devem tangenciar em algum ponto o perímetro do empreendimento; 
Devem oferecer vazão, dimensionamento e capacidade para atender ao 
Empreendimento. 
Iluminação pública No acesso principal do empreendimento. 
Pavimentação, guias e sarjetas No acesso principal do empreendimento. 
Transporte coletivo, coleta de 
lixo, escola, creche, posto de 
saúde 
No entorno do empreendimento. 
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As obras de infra externa devem estar concluídas até a contratação do financiamento. 
Em camadas com espessura máxima de 20 cm; Compactação 
Grau de compactação mínimo de 95% do Proctor Normal. 
Em terreno em aclive: cota de soleira do hall térreo no mínimo com 30 cm acima do 
greide da rua interna mais próxima, quando existir, ou da rua externa (na ausência da 
rua interna); 
Em terreno em declive: cota de soleira do hall térreo no mínimo com 15 cm acima da 
calçada ou jardim que circunda o edifício; 
Cota de nível do 
prédio 
No caso de apartamentos térreos, a cota de seu piso deve estar a, no mínimo, 70 cm 
acima da cota da calçada perimétrica, de forma a permitir privacidade aos moradores. 
Controle 
tecnológico 
Executar em conformidade com as Normas Brasileiras. 
Inclinação máxima de 45o em relação à horizontal; 
Somente é permitido deitar saia de talude em terreno externo ao empreendimento com 
autorização escrita do vizinho; 
Talude com proteção vegetal para qualquer desnível; 
Terraplenagem 
Taludes e 
contenções 
Nos desníveis a partir de 3,00m prever a execução de bermas providas de canaleta. 
Preferencialmente, por rampa com declividade máxima de 8%; Pedestres 
Prever acessos distintos para pedestres e veículos. 
Acesso ao 
Empreendi-
mento Veículos Preferencialmente, prever apenas um acesso para entrada e saída de veículos. 
Água 
Esgoto 
Energia elétrica 
Iluminação 
interna 
Devem ser dimensionadas para atender todo o empreendimento; 
Devem ser obedecidas as normas das Concessionárias, mesmo quando se tratar de 
sistemas internos específicos para o Condomínio. 
Redes 
 
Drenagem As águas pluviais coletadas por calhas e condutores devem ser conduzidas por sistema 
de drenagem superficial ou subterrânea. 
Devem ser pavimentadas as ruas de acesso aos prédios financiados; 
Devem, também, ser pavimentadas todas as ruas onde houver rede subterrânea de 
drenagem; 
A especificação para a pavimentação deve ser asfalto, paralelepípedo ou blocos de 
concreto, executado com controle tecnológico em conformidade com a Norma Brasileira;
Ruas 
O dimensionamento deve ocorrer em função do tráfego e obedecer às normas 
pertinentes. No caso de pavimentação em lajotas de concreto, devem ser utilizadas 
unidades com fck ≥ 25 MPa, com espessura mínima de 8 cm para tráfego de 
automóveis e 10 cm quando houver tráfego de caminhões. 
Pavimentação 
Estacionamento As vagas de garagem podem receber tratamento diferente daquele dado às circulações, 
desde que previamente aprovado pela CAIXA. 
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Guias e Sarjetas Devem acompanhar todas as ruas pavimentadas, inclusive estacionamento. 
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PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE ENGENHARIA 24 
 
 
APARTAMENTOS: CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS 
em condomínios verticais 
Quando houver portaria: instalar interfones (tubulação, fiação e aparelhos); 
Quando não houver portaria: instalar porteiro eletrônico (tubulação, fiação e aparelhos); 
Instalar antena coletiva (tubulação, fiação e antena); 
Prever tubulação para TV e internet a cabo; 
Prever instalação de luminárias nas áreas de uso comum, controladas por minuteria ou 
outro tipo de equipamento que possibilite baixos consumo e custo de manutenção; 
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Instalações elétricas e 
equipamentos (interfone, porteiro 
eletrônico e antena coletiva) e 
número mínimo de pontos em 
áreas de uso comum 
 
Número mínimo de pontos: 
Tomadas - 1 para porteiro eletrônico, 1 na guarita e 2 no hall térreo; 
Campainha - 1 de campainha no hall para cada apartamento; 
De luz - 2 no hall (1 para luz de emergência), 2 no hall térreo (1 para luz externa); 
Interfone – 1 de interfone no hall térreo. 
Dimensões dos ambientes Vide quadro: DIMENSÕES MÍNIMAS DE MOBILIÁRIO E CIRCULAÇÃO – CASAS E 
APARTAMENTOS. 
Dar absoluta prioridade para a insolação em todas as dependências. Não projetar 
cozinhas e áreas de serviço com janelas voltadas para poços de luz e ventilação; 
Ventilação e iluminação naturais (direta ou indireta) no banheiro principal. Nos demais 
banheiros admite-se ventilação/exaustão mecânica e iluminação artificial; 
Ventilação e iluminação 
A implantação deve prever distância mínima entre blocos de 6 m (paredes com 
aberturas) e 4 m (paredes sem aberturas). 
Pé direito Mínimo de 2,40 m nos banheiros e 2,60 m no restante. 
Sem elevador: até 4 pavimentos (térreo mais 3); 
Um elevador: até 8 pavimentos (térreo + 7) e até 4 apartamentos por pavimento. Os 
pavimentos de subsolo, para garagens, não devem ser computados nesta contagem; 
Tipologia e número de elevadores 
Dois elevadores: acima de 8 pavimentos ou acima de 4 apartamentos por andar; 
Quantidade Mínimo de uma vaga por apartamento. 
Largura de 2,40 m; 
Largura de 2,80 m quando houver parede contínua nas duas laterais; 
Dimensões 
Profundidade das vagas e circulação de veículos conforme legislação municipal, mas 
preferencialmente ≥ 5,00 m. 
Implantação As vagas devem estar em local plano. Evitar locação ao longo de rampas. 
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Vagas de 
Garagem ou 
estacionamento 
Enclausuramento Enclausuramento máximo de uma vaga, desde que do mesmo apartamento. 
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PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE ENGENHARIA 25 
 
 
APARTAMENTOS: CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS 
em condomínios verticais 
Fundações Conforme projeto específico. 
Conforme projeto específico; Estruturareticulada 
de concreto Adotar ações preventivas para evitar fissuras no encontro das peças estruturais com a 
alvenaria. 
Estrutura em 
alvenaria estrutural 
Conforme projeto específico, seguindo as recomendações contidas neste manual e no 
documento "ALVENARIA ESTRUTURAL – Materiais, execução da estrutura e controle 
tecnológico”, que contém orientações nacionais e pode ser obtido no site da CAIXA 
(www.caixa.gov.br) na área de desenvolvimento urbano - inovações tecnológicas. 
Gesso acartonado Seguir orientações do documento "PAREDES DE GESSO ACARTONADO – Requisitos 
para financiamento pela CAIXA" que contém orientações nacionais e pode ser obtido no 
site da CAIXA (www.caixa.gov.br) na área de desenvolvimento urbano - inovações 
tecnológicas. 
No encontro entre paredes efetuar amarração das fiadas ou executar pilar; Alvenaria de 
vedação Utilizar grampos ou telas somente quando a modulação de tijolos o exigir, e neste caso, 
efetuar amarração a cada duas fiadas. 
Alvenaria em 
contato com solo 
Paredes em contato com o solo: 
- solução de projeto através de parede dupla, impermeabilizada na face em contato com 
o solo e com espaçamento mínimo de 5cm entre as paredes, dotadas de dispositivo de 
drenagem; ou solução em caixão perdido com parede impermeabilizada na face voltada 
para o solo e dispositivo de drenagem. 
- evitar em ambientes de permanência prolongada. 
Janelas em dormitório com veneziana e vidro, sendo desejável a adoção de veneziana 
vertical, de forma a aumentar a área envidraçada; 
Portas externas com folha de 80 cm de largura; 
Quando utilizar esquadrias de alumínio: 
- perfis adequados aos vãos, atendendo aos requisitos quanto a não vibração, rigidez, 
vedação e durabilidade; 
- proteção de fábrica (com plástico ou madeirite) até conclusão do revestimento de 
paredes. 
Quando utilizar esquadrias de aço: 
- tratamento antiferruginoso de fábrica; 
- proteção de fábrica (com plástico ou madeirite) até conclusão do revestimento de 
paredes. 
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Esquadrias 
Quando utilizar madeira: 
- que a mesma seja selecionada, não sendo admitidas madeiras verdes, empenadas ou 
com existência de nós, brocas e cupins; 
- que as folhas de porta externa e janelas sejam maciças e tenham espessura mínima 
de 3,0 cm; 
- que as folhas de porta em chapa compensada sejam encabeçadas e tenham 
espessura mínima de 3,5 cm. 
 
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PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE ENGENHARIA 26 
 
 
APARTAMENTOS: CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS 
em condomínios verticais 
Prever laje no teto do último pavimento; 
Telhas de fibrocimento com espessura mínima de 6 mm, encoberta por platibanda; 
Estrutura do telhado em madeira de lei imunizada; 
Calhas com declividade mínima de 2%; 
Rufos com largura acima de 25 cm; 
Ralos com grelha hemisférica nas entradas dos condutores; 
Para telhado com telhas de barro e beiral aparente: 
- Beiras com largura mínima de 80 cm; 
- Emboçamento de beirais e cumeeiras com argamassa de cimento, cal e areia; 
- Revestimento do beiral preferencialmente com laje, ou utilizando tabeira, testeira, 
ripamento final dobrado, e pintura do madeiramento; 
- Calhas e rufos em chapa de zinco galvanizada com pintura anticorrosiva ou fibra de 
vidro, para prédios acima de 5 pavimentos. 
Barrilete concentrado, de fácil acesso, com identificação e iluminação, preferencialmente 
prevendo futura instalação de medidores individuais; 
Cobertura 
Evitar passagem sobre telhas para acessar calhas, antenas e outros. 
Impermeabilização nos seguintes locais: 
- Áreas molhadas; 
- Fundações (baldrame ou alvenaria de embasamento); 
- Pisos ou lastros em contato com o solo (principalmente piso de apartamento térreo); 
- Alvenarias em contato com o solo (parede dupla); 
- Reservatórios; 
- Lajes expostas (coberturas de subsolo e outras). Não é permitido o uso de lajes 
descobertas, exceto: cobertura de casa de máquinas e barrilete, terraços e pisos de 
áreas molháveis. 
Assentamento das 3 primeiras fiadas com aditivo impermeabilizante; 
Impermeabilização 
Barra impermeável no perímetro da parede externa dos prédios, com altura de 50cm. 
Azulejo até o teto no box e 1,50m nas paredes do banheiro; 
Azulejo até o teto apenas na parede hidráulica ou até 1,50m em todas as paredes da 
cozinha, e até 1,50 m na parede do tanque; 
Paredes e tetos devem ser chapiscados e rebocados com argamassa de cimento, cal e 
areia, ou em revestimento alternativo previamente aprovado pela CAIXA; 
Pode-se ainda adotar gesso nas paredes e tetos, com exceção das paredes das áreas 
molháveis (box) e áreas úmidas (cozinha, banheiro, área de serviço); 
Optando por gesso nas paredes do térreo, executar: 
- baldrames ou radier impermeabilizados; 
- camada drenante de brita sob o piso de no mínimo 5 cm; 
- piso acabado interno com no mínimo 15 cm acima da calçada perimetral externa 
(apenas no hall de acesso este desnível pode ser de 5 cm); 
- argamassa de assentamento dos blocos com aditivo impermeabilizante até a 3a fiada; 
- revestimento externo impermeável em faixa com no mínimo 50 cm de altura. 
Para prédios sem elevador não é permitido o revestimento da caixa de escada e do hall 
com gesso, necessitando chapisco e emboço paulista; 
Para prédios com elevador, optando por revestimento de gesso nas áreas comuns, há 
necessidade de aplicar rodapé impermeável (cerâmica, ardósia, etc.); 
Pintura látex nas paredes e tetos. Nas superfícies internas das paredes externas 
voltadas para o sul, a tinta deverá receber adição de produto antimofo com efeito 
microbicida; 
No caso de lajes maciças com acabamento liso, pode haver apenas regularização da 
superfície e posterior pintura; 
Pintura à cal nos áticos e subsolos; 
Pintura impermeável nos hall de elevadores, hall do térreo, salão de festas/jogos e 
guarita. Para prédios sem elevador acrescentar pintura impermeável na escadaria; 
Para esquadrias de madeira: tratamento e pintura a óleo; 
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Revestimento 
interno e pintura 
Para esquadrias metálicas: tratamento prévio, pintura antiferruginosa de fábrica e pintura 
final em esmalte. No caso da proteção à corrosão efetuada pela fábrica ter sua 
integridade prejudicada, ou no caso da fábrica recomendar reforço sobre sua proteção, a 
construtora deverá efetuar nova pintura protetora, de acordo com a boa técnica, antes 
do acabamento final. 
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PARÂMETROS CAIXA PARA ANÁLISE DE VIABILIDADE DE ENGENHARIA 27 
 
 
APARTAMENTOS: CONDIÇÕES MÍNIMAS E EXIGÊNCIAS 
em condomínios verticais 
Chapisco, massa única ou emboço paulista, de acordo com as recomendações da NBR 
13749, e pintura látex acrílica; 
Nas paredes voltadas para o sul, a tinta deverá receber adição de produto antimofo com 
efeito microbicida ou de outro tipo, desde que previamente aprovado pela CAIXA; 
Excepcionalmente, revestimentos sem execução prévia de chapisco podem ser aceitos, 
mediante comprovação de desempenho do produto através de ensaios, e com garantia 
de 10 a 15 anos do Fabricante e Construtor; 
Revestimento 
externo 
Adotar ações preventivas para evitar fissuras no encontro das lajes com a alvenaria. 
Projetos com contrapiso zero devem apresentar estudo sobre o atendimento às 
exigências de deformações, vibração, isolamento térmico e acústico. Sugere-se adotar 
esta especificação somente em vãos pequenos transpostos por