Trabalho Sobre DIREITOS REAIS

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UNIVERSIDADE DE MARÍLIA 
 
 
 
 
 
 
 
MARIO JUNIO GONÇALVES DOS SANTOS 
SAMUEL PEDRO CUSTODIO DE OLIVEIRA 
WESLEY ROGERIO OLIVEIRA DE MACEDO 
 
 
 
 
 
 
 
 
DIREITOS REAIS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
MARÍLIA 
2018 
 
 
MARIO JUNIO GONÇALVES DOS SANTOS 
SAMUEL PEDRO CUSTODIO DE OLIVEIRA 
WESLEY ROGERIO OLIVEIRA DE MACEDO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
DIREITOS REAIS 
 
 
 
 
Trabalho acadêmico apresentado ao Curso de Direito da 
Universidade de Marília como requisito parcial para a 
conclusão da disciplina de Direito Civil, sob orientação da 
Professora Doutora Fabiana Tamaoki. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
MARÍLIA 
2018 
 
 
LISTA DE ABREVIATURAS 
 
ART – Artigo 
CC – Código Civil 
CF – Constituição Federal 
CRI – Cartório de Registro de Imóveis 
DETRAN – Departamento Estadual de Trânsito de São Paulo 
LRP – Lei de Registros Públicos 
MP – Medida Provisória 
RE – Recurso Extraordinário 
REsp – Recurso Especial 
SFI – Sistema Financeiro Imobiliário 
STF - Supremo Tribunal Federal 
STJ – Superior Tribunal de Justiça 
SS – Seguintes 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SUMÁRIO 
 
1. FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL............…………..... 05 
 
2. DIREITO DE VIZINHANÇA............………………………………………...….... 09 
 
3. DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR.... 15 
 
4. DOS DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO.......................………........... 19 
 
5. DIREITOS REAIS DE GARANTIA.......…………………...............……….......... 26 
 
 
REFERÊNCIAS......................................................................……….........….... 51 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
5 
 
1. FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE MÓVEL 
 
No Código Civil anterior de 1916 a matéria era regulamentada no capítulo denominado 
“Da aquisição e perda da propriedade móvel”, que se encontrava regras para aquisição da 
propriedade móvel.1 
A aquisição da propriedade móvel está regulamenta no atual ordenamento civil nos 
artigos 1.260 e 1.274, sendo classificada entre originária: ocupação e achado do tesouro e 
usucapião; e derivada: especificação, confusão, comistão, adjunção, tradição e sucessão.2 
 
1.1 OCUPAÇÃO 
 
Ocupação é o ato de assenhoreamento de um bem móvel que não tenha dono (res 
nullius) ou está abandonado (res derelictae), não se aplica a coisa perdida, se for, trata-se 
descoberta que está normatizada nos artigos 1.233 e seguintes do CC.3 
É ato jurídica em que adquire a propriedade de forma originária e gratuita, entretanto 
não pode ser defesa em lei e verifica-se se a coisa é achada ou perdida no caso concreto.4 
É disciplinada no artigo 1.263, CC: “quem se assenhorear de coisa sem dono para logo 
lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei”. 
 
1.2 USUCAPIÃO 
 
Diferente da usucapião de bens imóveis em que há várias modalidades, os bens móveis 
podem ser adquiridos apenas por duas formas de usucapião: ordinária no art. 1.260 do CC e a 
extraordinária no art. 1.261 CC.5 
 
 
 
1 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. v. 5. 12. ed. São Paulo: Saraiva, 
2017, pág. 356. 
2 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 8. ed. rev, ampl. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 
2018, pág. 972. 
3 GAGLIANO, Pablo Stolze; FILHO, Rodolfo Pamplona. Manual de direito civil: volume único. São Paulo: 
Saraiva, 2017, pág. 1024. 
4 MELLO, Cleyson de Moraes. Direito civil: direito das coisas. 2. ed. Rio de Janeiro: Maria Augusta Delgado, 
2017, pág. 292. 
5 TARTUCE, op. cit., pág. 975. 
6 
 
1.2.1 Usucapião ordinária 
 
Requisitos são os mesmos da modalidade de bem imóvel, diferenciando o tempo, nos 
bens imóveis são de 10 anos. 
Na usucapião ordinária o art. 1.260 CC dispõe: “aquele que possuir coisa móvel, como 
sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á 
propriedade”. 
Um exemplo é uma situação que alguém adquire um veículo, porém este ignora um 
defeito que existia no ato da transferência, com documentação correta.6 
Como justo título o enunciado nº 86 na Jornada de Direito Civil I pode ser qualquer ato 
que habilite a transferência da propriedade, independente de registro.7 
Não se aplica no caso de automóvel furtado, segundo decisão do STJ no REsp 
247.345/MG. STJ ainda editou a Súmula 193 sobre o tema, que diz que é possível usucapião 
nas linhas telefônicas, entretanto essa Súmula é de 1997 época que esse objeto havia grande 
valor econômico, porém atualmente esse valor se perdeu e essa Súmula se encontra em anomia.8 
 
1.2.2 Usucapião extraordinária 
 
Na usucapião extraordinária o art. 1.261 CC dispõe: “se a posse da coisa móvel se 
prolongar por cinco anos, produzirá usucapião, independente de título ou boa-fé”. 
Essa modalidade aceita a possibilidade de a usucapião recair sobre automóvel furtado, 
desde que o proprietário proceda a regulamentação do mesmo, segundo entendimento dos 
doutrinadores Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald.9 
Os prazos de três e cinco anos nas duas modalidades podem ser computados somando a 
posse do seu antecessor, desde ambas sejam contínuas e pacíficas, assim como ocorre na 
 
6 GAGLIANO, Pablo Stolze; FILHO, Rodolfo Pamplona. Manual de direito civil: volume único. São Paulo: 
Saraiva, 2017, pág. 1023. 
7 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 8. ed. rev, ampl. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 
2018, pág. 975. 
8 Ibid., p. 976. 
9 FARIAS, Cristiano Chaves, et al. Código Civil para concursos: doutrina, jurisprudência e questões de 
concursos. 5. ed. rev, ampl. e atual. Salvador: Juspodivm, 2017, pág. 1087. 
 
7 
 
usucapião de bens imóveis, segundo arts. 1.262, 1.243 e 1.244 CC. E também se aplica as causas 
de suspensão ou interrupção da prescrição.10 
 
1.3 ESPECIFICAÇÃO 
 
Vem definida no art. 1.269, CC: “Aquele que, trabalhando em matéria-prima em parte 
alheia, obtiver espécie nova, desta será proprietário, se não se puder restituir à forma anterior. 
São requisitos dessa modalidade: 1) matéria-prima é toda alheia; 2) não pode ser 
reduzida a forma antiga; 3) necessária boa-fé do agente especificador, pois ausentes esses 
requisitos a novo forma pertencerá ao dono da matéria-prima.11 
A transformação citada no artigo precisa ser pela ação humana, não podendo ser 
meramente acidental ou que a nova forma retorne a forma antiga, também é um ato real e não 
ou ato jurídico, tendo importância social, pois trata-se da capacidade de criação do homem.12 
Há uma influência da posse trabalho em prol daquele que agindo de boa-fé elabora um 
serviço de criação artístico.13 Um exemplo é uma pintura em tela de boa-fé, em que se cria um 
novo elemento com valor artístico e cultura agregado ao novo bem, que não pode ser desfeito, 
pois a pintura será perdida, considerando assim a formação dele um novo elemento requisito 
fundamental.14 
 
1.4 CONFUSÃO 
 
Esta matéria está disciplinada no art. §§º 1.263: “Se a confusão, comissão ou adjunção 
se operou de má-fé, à outra parte caberá escolher entre adquirir a propriedade do todo, pagando 
o que não for seu, abatida a indenização que lhe for devida, ou renunciar ao que lhe pertencer, 
caso em que será indenizado”. 
 
10 GONÇALVES,Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. v. 5. 12. ed. São Paulo: Saraiva, 
2017, pág. 357. 
11 MELLO, Cleyson de Moraes. Direito civil: direito das coisas. 2. ed. Rio de Janeiro: Maria Augusta Delgado, 
2017, pág. 265. 
12 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições do direito civil: direitos reais. v. 4. 25. ed. Rio de Janeiro: Forense, 
2017, pág. 166, 167. 
13 GAGLIANO, Pablo Stolze; FILHO, Rodolfo Pamplona. Manual de direito civil: volume único. São Paulo: 
Saraiva, 2017, pág. 1027. 
14 FARIAS, Cristiano Chaves, et al. Código Civil para concursos: doutrina, jurisprudência e questões de 
concursos. 5. ed. rev, ampl. e atual. Salvador: Juspodivm, 2017, pág. 1091. 
8 
 
A maioria da doutrina conceitua confusão como sendo a mistura de objetos líquidos. E 
estando duas coisas, de dois proprietários, em estado líquido, vindo a se misturar sem o 
consentimento dos donos, se for possível separar os objetos sem deteriora, entretanto, se não 
for possível a separação a nova matéria-prima gerada será de ambos, sendo cada qual a sua 
parte proporcional ao valor do seu material. Outra especificação deste tema é que se um dos 
bens for considerado principal em relação ao outro, a nova coisa será pertence ao dono do bem 
principal, e este terá a obrigação de indenizar o outro, segundo §§2º e 3º do artigo. 
Um doutrinador vai mais além e diz que pode ser a mistura de líquidos ou gases e cita 
exemplos como: mistura de água e vinho e de nitroglicerina (TNT). 15 
 
1.5 TRADIÇÃO 
 
E um ato complexo, que necessita da entrega material que pode ser (real, ficta ou 
simbólica) mais o elemento subjetivo que é a vontade de transmitir a propriedade. E as tradições 
podem ser: 1) real, é o ato concreto da entrega efetiva do bem, que envolve a coisa em si; 2) 
ficta, se distingue, pois o adquirente do bem já tem a sua posse, se divide ainda em brevi manu 
em que possuía o bem e passa a ser proprietário dele e outra modalidade é constituto possessório 
em que acontece o inverso, quando era proprietário do bem e o aliena e passa a ser locatário; 3) 
simbólica, que ocorre por meio de atos que simbolizam o bem, como por exemplo entrega da 
chave de um automóvel.16 
 
1.6 SUCESSÃO HEREDITÁRIA 
 
É uma forma de transmissão causa mortis, em que o lugar do de cujus é ocupado pelo 
herdeiro legítimo ou testamentário com todos os seus direitos e deveres, consagrado no 
princípio saisine no qual aberta a sucessão a herança se transmite aos herdeiros e 
testamentários, ou seja, basta a morte para que a propriedade seja transferida aos herdeiros, 
aplicada tanto aos bens imóveis quanto aos móveis.17 
 
15 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 8. ed. rev, ampl. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 
2018, pág. 979. 
16 FARIAS, Cristiano Chaves, et al. Código Civil para concursos: doutrina, jurisprudência e questões de 
concursos. 5. ed. rev, ampl. e atual. Salvador: Juspodivm, 2017, pág. 1089. 
17 TARTUCE, op. cit., pág. 669. 
9 
 
2. DIREITO DE VIZINHANÇA 
 
A história das vizinhanças são quase tão antigas quanto a da humanidade (vizinhança 
de vicinus, que vem de vicus (bairro), as mesmas surgiram juntamente com as aldeias do período 
Neolítico (10.000 AC a 4.000 AC), nesse período as relações entre vizinhos era de certa forma 
mais simplórias, assim como a comunicação, conflitos aconteciam, porém era dado aos 
conflitantes ou ao líder da comunidade o dever de se resolverem. Todavia no Direito Romano 
que podemos vislumbrar uma alternação desse estado, onde existia uma positivação do direito 
à propriedade e seus limites, logo o proprietário não tinha um poder absoluto por sua 
propriedade, tendo o mesmo que respeitar o bem alheio, claro que tudo isso ficou de lado 
quando Roma virou um Estado autoritário com total poder ao imperador. 
Em um aspecto filosófico pouco tem a se dizer, porém vale ressaltar as interpretações 
de Sócrates e Foucault sobre as relações sociais, Sócrates argumentava que a virtude se vinha 
através do foco em um desenvolvimento pessoal e não a busca incessante a riquezas matérias, 
dizia a todos que o certo seria se concentram na amizade e do modo que associado a 
comunidade, assim, seguindo sua lógica, seria a melhor forma de fazer a sociedade crescer 
como todo. Porém Foucault tinha uma visão menos “idealista “digamos assim, para ele as 
relações sociais são constituídas com base em poder, o poder do Estado sobre o Direito e 
sucessivamente sobre o Mercado, logo o poder de um indivíduo sobre o outro, entenda poder 
como a propensão de se conseguir algo, por direito, por controle ou por influência. 
Ao se tratar do Direito moderno, o Direito de Vizinhança diz respeito a todo complexo 
de normas e princípios com o intuito de fazer com que a coabitação entre vizinhos seja de forma 
amistosa e pacífica. 
No Direito brasileiro o direito de vizinhança está codificado a partir do artigo 1277 a 
1313 do CC. O primeiro aspecto a ser abordado é o Uso Anormal da Propriedade, e dele que 
falaremos inicialmente. 
 
2.1 USO ANORMAL DA PROPRIEDADE 
 
Descrito no artigo 1277 a 1281 do CC, o “uso anormal da propriedade” corresponde ao 
ideal que o proprietário pode-se utilizar de sua propriedade de toda forma para seu gozo e 
satisfação, todavia o mesmo não tem o direito de fazer isso quando acarretar algum tipo de 
10 
 
inconveniência ou sacrifício para seus vizinhos. Diante disso o código é quase categórico ao 
dizer no seu 1277, que o proprietário ou possuidor de prédio tem o poder para que pare as 
“interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas 
pela utilização de propriedade vizinha”. 
Creio que exemplificar cada ponto dito pelo artigo não passaria de uma perca de tempo, 
os tópicos elencados são de certa forma objetivos, algo prejudicial à saúde, sossego e segurança, 
não precisa de um grande movimento racionalista para ter em mente. Porém é importante se 
ressaltar que com os critérios sendo objetivos, torna-se impossível a alegação de erro ou 
ignorância por parte do infrator. 
Continuamente o código coloca uma imposição quanto ao descrito dito anteriormente, 
de forma, ele protege as interferências que tem como interesse público, porém mesmo assim o 
proprietário ou possuidor pagará ao vizinho uma indenização cabal (que tem de ser a 
reconhecida pelo juiz). Adiante é dito dois casos onde se é necessário a demolição de um prédio 
vizinho, para assegurar a existência de um prédio ou a construção de outro. 
 
2.2 ÁRVORES LIMÍTROFES 
 
Um assunto de fácil compreensão, em relação as árvores limítrofes (Art. 1282 a 1284), 
o código visa solucionar os conflitos e duvidas mais comuns em relação ao assunto, um arvore 
que o tronco se encontra entre duas propriedades, se presume que pertence a ambos 
proprietários; os ramos e raízes das arvores que ultrapassem a propriedade podem ser cortados 
até o “plano vertical divisório” da propriedade; e por fim, os frutos que caírem no terreno 
vizinho, pertence a ele. 
 
2.3 DA PASSAGEM FORÇADA 
 
Enunciada no Art. 1285, a passagem forçada fala sobre o direito que teve uma cessão 
de sua locomoção por intermédio de outros prédios vizinhos, não só locomoção, como em 
específico, “acesso à via pública, nascente ou porto”, no caso por intermédio de uma 
indenização, o prejudicado pode forçar o seu vizinho mais próximo(aquele que exigiria menos 
esforço para facilitar essa locomoção) a lhe dar alguma forma de passagem. Também se aplica 
11 
 
em casos onde acontece uma alienação parcial de um prédio, e uma das partes fica sem um dos 
acessos descritos anteriormente. 
 
2.3.1 Da Passagem de Cabose Tubulações 
 
A passagem de cabos e tubulações de certa forma se assemelha ao caso descrito 
anteriormente, porém aqui se trata do caso onde se é necessário uma propriedade em especifico, 
para que se passe cabos e tubulações de importância pública (ou também outros condutos 
subterrâneos de serviços de utilidade pública), todavia o mesmo deve ser ressarcido de forma 
indenizatória que também deve atender a desvalorização da área remanescente. A lei também 
diz que o prejudicado pode exigir que tudo seja feito de uma forma menos danosa e que se essas 
instalações oferecerem grave risco, ele pode exigir a realização de obras de segurança, essa 
demanda encontra bojo no princípio da função social da propriedade. 
 
2.4 ÁGUAS 
 
Referido do Art.1288 ao 1296, a seção relativa as águas é de suma importância ao direito 
brasileiro, grande parte da população vive em grandes centros urbanos, todavia ao redor do país 
comumente existem propriedades que se encontram próximas a águas corrente, habitualmente 
antigamente era comum que se tentasse impedir a transgressão dessas águas, todavia com o 
advento do Direito e em especifico essa seção que iremos analisar, elas foram protegidas para 
todo um bem estar social. 
De início o código diz que existe uma obrigação a aquele que recebe ás água de forma 
natural, a obrigação de deixar ela correr sem nenhuma interrupção, todavia em casos que a água 
é artificialmente levada a prédio superior, o dono do prédio inferior pode pedir que o córrego 
das águas seja desviado ou que ele seja indenizado pro prejuízo que sofrer por causa do mesmo, 
porém dessa indenização deverá ser deduzido o valor do benefício que lhe ocorre. 
Além de não pode impedir a circulação da água, o Art. 1291, fala a respeito da poluição 
do proprietário de prédio superior em relação aos imóveis inferiores que também se utilizam da 
mesma, segundo o artigo ele não pode fazer isso e aos demais ressarcindo os danos que estes 
sofrerem, somente se não for possível algum tipo desvio do curso das águas ou recuperação das 
mesmas. 
12 
 
Todavia a lei não coíbe a construção de formas para se obter o represamento de água, 
como descrito no artigo 1292, “se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu 
proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido.”, assim a lei 
assegura o direito de se ter o represamento em sua propriedade entretanto também exige que 
quando ocorrer alguma incomodidade, o proprietário terá que arcar com seus custos. 
O artigo 1293 diz respeito a construção de canais em prédios alheios, desde que sejam 
indispensáveis para as primeiras necessidades da vida, os prejudicados pela construção dos 
canais deverão ser indenizados, além disso os mesmos não podem causar largo prejuízo à 
agricultura e a indústria, (também não ofendendo o escoamento de águas 
supérfluas/acumuladas, ou a drenagem de terrenos). 
Contudo, os últimos artigos da seção relacionam-se com o direito do aqueduto, dizendo 
que o mesmo não impede construções ao seu redor e que os proprietários poderão se utilizar de 
suas águas para as primeiras necessidades da vida. Além de que quando no aqueduto tiver águas 
supérfluas, outros tem o direito de canaliza-las, porém pagando indenização aos prejudicados e 
ao dono do aqueduto. 
 
2.5 DIREITO DE TAPAGEM E DOS LIMITES ENTRE OS PRÉDIOS 
 
Aqui temos uma seção que diz sobre algo que já faz parte da cultura de diversas 
comunidades do Brasil, assegurado por lei, o proprietário pode cercar, murar, valar ou tapar de 
qualquer forma ou maneira seu prédio, também se vale para imóveis rurais, com isso o 
proprietário pode obrigar seu confinante a operar com ele sobre a demarcação entre os dois 
prédios. Nos parágrafos do Art. 1297 e no Art. 1298, o CC disciplina sobre a propriedade das 
construções com o intuito de tapagem, sendo elas pertencentes a ambos os proprietários, em 
relação a sebes e arvores só poderá ser arrancada ou cortadas com concordância de ambas as 
partes, e por fim, quando se necessitar de alguma tapagem para impedir a passagem de animais 
as custas serão acarretadas por aquele que criou a situação. 
Entretanto vale mencionar sobre o art. 1298, seu papel é de ser uma regra supletiva, para 
que em casos onde existem vários empecilhos com a demarcação exata de uma propriedade em 
relação a outra, sendo possível até a divisão cômoda. 
 
 
13 
 
2.6 DIREITO DE CONSTRUIR 
 
É certo que o proprietário em sua propriedade pode levantar construção dentro dos seus 
limites desde que não atrevesse os direitos do seu vizinho ou os regulamentos administrativos. 
No caso o CC do art. 1299 ao 1313 regula esse direito de se construir e os vários tipos de 
particularidades que podem ocorrer em uma construção. 
De início o legislador especificou situações que não devem ocorrer em uma construção 
ou diretrizes para uma construção, primeiro é dito que com a construção não se pode despejar 
agua diretamente sobre o prédio vizinho e também, no artigo seguinte(1301) que com a 
construção das janelas, varandas ou terraço, as mesmas tendo ao menos um metro e meio de 
distância do terreno vizinho, em seus parágrafos é descrito que as janelas que não tem visão 
sobre a linha divisória do terreno vizinho, não podem ser abertas a menos de setenta e cinco 
centímetros, e que o artigo não abrange as aberturas para luz e ventilação com menos de dez 
centímetros. Porém se tratando de vão ou alguma abertura para luz, nada impede que o vizinho 
erga um muro ou algo do tipo que atrapalhe a claridade. 
O legislador também discriminou as construções rurais, no artigo 1303 é dito que em 
uma construção rural, ela deve ser ao menos 3 metros de distância do terreno vizinho, isso se 
deve pela maior tamanho que os terrenos rurais tem, logo ser como centros urbanos que as 
construções são todas bem próximas a outras atrapalharia o devido andamento de suas funções, 
como o pastorado, por exemplo. 
Quem construir primeiro em locais onde por grande parte as construções são adstritas a 
alinhamento, terá o direito de construir uma parede divisória do prédio contigo, se ela aguentar 
uma nova construção, porém terá que embolsar o vizinho da metade do valor da prede e do 
chão correspondentes. 
Continuamente o próximo artigo (1305), fala que quem primeiro construir tem o poder 
de fazer uma parede divisória com até meia espessura no terreno contiguo, contudo o direito de 
ter meio valor da mesma não se cessa se o vizinho a vigar, no caso, o primeiro terá de fixar a 
largura e a profundidade do alicerce. Obstante, quando a parede não tiver a capacidade de ser 
travejada e ter somente um possuidor, não terá direito a fazer alicerce ao pé sem prestar a devida 
caução ao outro, isso pelo risco que desguarnece construção anterior. 
O vizinho que faz divisa da parede pode se utilizar dela até meia espessura, tendo de 
avisar aos outros das obras que pretende fazer, cuidando acima de tudo de não causar nenhum 
14 
 
tipo de risco a segurança e integridade de outros prédios, apesar disso ele não pode construir 
armário ou alguma construção análoga sem o consentimento do outro. 
A lei impede de se encostar na parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer 
aparelhos com substâncias danosas a mesma, salvo se existe consentimento expresso do 
interessado. O dono do prédio que se sentir ameaçado pela construção de um dos citados acima 
tem o direito de embargar a obra ou exigir que seja dada a devida caução, no entanto em relação 
a fogões de cozinha e chaminés ordinárias ele não tem esse direito. 
Em relações a poços de água ou nascentes, é vedado qualquer tipo de construção capazes 
de poluir ou inutilizar elas, o mesmo se aplica aescavações ou obras semelhantes que tirem o 
poço ou a nascente. Além de que essas construções e obras não podem ser suscetíveis a causar 
qualquer tipo de deslizamento de terra ou desmoronamento (ou que comprometa a segurança 
dos prédios locais). 
Por fim em relação ao direito a construção, seu último tópico legisla sobre a 
possibilidade do vizinho entrar no prédio de seu convizinho, de forma que o mesmo terá que 
obrigatoriamente o tolerar, mediante aviso prévio, quando for apoderada coisas suas, inclusive 
animais( entregue suas coisas poderá ser impedido de adentrar) ou em casos em que sua está 
passando por algum processo transgressivo como a reconstrução. No caso também se aplica aos 
casos de reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de 
cerca viva. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
15 
 
3. DO DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO DO PROMITENTE COMPRADOR 
 
No caso analisaremos os artigos 1417 e 1418 do código civil, desde já os mesmos dizem 
respeito a uma promessa de compra, onde que por intermédio dele o vendedor continua 
proprietário do imóvel, só precisando passá-lo quando a dívida estiver totalmente quitada, mas 
antes continuar podemos abortar o fator promessa em si, pode se parecer até mesmo estranho 
para leigos na área de compra e venda imobiliária que um contrato desse seja feito, por ser 
necessário um confiança mutua maior que a habitual entre os dois envolvidos no contrato, 
porém como disse Nietzsche: “[...] o que pode perfeitamente prometer são aquelas ações que, 
na verdade, são geralmente as consequências do amor, do ódio, da fidelidade, mas que também 
podem emanar de outras razões, pois a uma ação conduzem diversos caminhos e motivos.”18 
Foco na parte onde ele diz da fidelidade e que uma ação conduz diversos caminhos e 
motivos, no caso a promessa de transferir a casa e de terminar de pagar se encaixa perfeitamente 
ai, a fidelidade para não ceder a alguma proposta de um pagamento avista ou a de desistir de 
pagar tem de ser observada, claro que o Direito assegura esses casos, como descrito no artigo 
1418, no caso de recusa, poderá requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. 
Porém isso não tira o fato de não se tratar de um contrato preliminar comum, o mesmo 
gera um direito real a aquisição da coisa e uma execução especifica(nos casos onde o vendedor 
se recusa a fazer a transferência mesmo após o pagamento integral), são pouco os modelos 
contratuais que possuem tais características e implicam da mesma forma. Vale lembrar que o 
comprador pode exigir a outorga não somente ao vendedor, mas também a terceiros, a quem os 
direitos deste forem cedidos. 
É uma forma de contrato preliminar especial, em que é celebrada uma promessa 
irretratável, considera-se essa uma bilateral sui generis, em que o compromitente-vendedor e 
compromissário-comprador assume uma obrigação de celebrar um contrato de compra e venda 
definitivo, após o cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas, mediante a outorga de 
escritura de venda do imóvel firmado no compromisso.19 
Este instituo surgiu em um momento histórico que havia necessidade de regulamentar o 
assunto tratado afim de garantir segurança ao comprador, pois nas décadas de 20 e 30 o país se 
 
18 NIETZSCHE, Friedrich. Humano, Demasiadamente Humano II. Tradução, Notas e Posfácio: Paulo Cesar de 
Souza. São Paulo: Companhia das Letras, 2001.p. 68. 
19 GAGLIANO, Pablo Stolze; FILHO, Rodolfo Pamplona. Manual de direito civil: volume único. São Paulo: 
Saraiva, 2017, pág. 1067. 
16 
 
encontrava na revolução industrial e a migração para os grandes centros e muita das vezes este 
instituto era utilizado para fins ilícitos, pois na época havia grande procura por imóveis e eram 
firmados contratos de compromisso de compra e venda a partir da construção do imóvel e como 
naquele havia valorização diária nos imóveis devido à grande demanda e ocorria que findada a 
obra o vendedor devolvia o que o promitente comprador já havia pagado e vendia para um 
terceiro com valor superior, obtendo mais lucro. Este fato exigiu a criação do Decreto-Lei 58-
37, que trouxe no seu art. 16 o direito ao promitente comprador se torna um direito real, assim 
há possibilidade de ação de adjudicação compulsória (obriga registro do imóvel e transmissão 
da propriedade independente da celebração da escritura).20 
 
3.1 REQUISITOS DO DIREITO REAL DE PROMESSA DE VENDA 
 
Ao analisar o art. 1.417, CC: “Mediante promessa de compra e venda, em que se não 
pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no 
Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do 
imóvel.” Pode se extrair do mesmo os seguintes requisitos: a inexistência de cláusula de 
arrependimento e o registro no CRI, pois quando é registrada o compromisso se torna de 
natureza jurídica de direito real à aquisição.21 Entretanto para produzir efeitos não é necessário 
que a promessa de compra e venda seja levada a escritura pública, podendo ser realizada por 
um documento particular, bastando apensar o registro no CRI. 
O notável jurista já falecido Caio Mário da Silva cita dentre esses dois requisitos já 
citados outros requisitos importantes para melhor entendimento do assunto.22 
 
3.1.1 Irretratabilidade do contrato 
 
Não pode estar acompanhando da cláusula de arrependimento, onde a parte pode de 
forma unilateral se retratar do negócio jurídico celebrado, que não se confunde com cláusula de 
 
20 FARIAS, Cristiano Chaves, et al. Código Civil para concursos: doutrina, jurisprudência e questões de 
concursos. 5. ed. rev, ampl. e atual. Salvador: Juspodivm, 2017, pág. 1.179. 
21 MELLO, Cleyson de Moraes. Direito civil: direito das coisas. 2. ed. Rio de Janeiro: Maria Augusta Delgado, 
2017, pág. 433 - 434. 
22 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições do direito civil: direitos reais. v. 4. 25. ed. Rio de Janeiro: 
Forense, 2017, pág. 397 - 399. 
17 
 
arrependimento ou clausula resolutiva, pois estas duas últimas, ainda que expressas, não perde 
o seu caráter de direito real. 
 
3.1.2 Imóvel 
 
A lei é clara em estabelecer imóvel não loteado, ou seja, não se aplica a promessa de 
compra e venda de um bem móvel. 
Podendo ser qualquer imóvel, embora a Lei 649/49 mencionasse imóvel em imóvel não 
loteado, abrangia-se no casa e terreno, rural ou urbano, deve se observar que todas essas 
modalidades foram sendo introduzidas no ordenamento brasileiro com a evolução do direito e 
de forma gradativa. 
 
3.1.3. Preço 
 
Independe se a forma de pagamento é à vista ou em parcelas, pois o legislador argumenta 
que não é conditio legis do direito real a quitação do ato. 
 
3.1.4 Inscrição 
 
Cria-se um direito real no momento em que é inscrito no cartório de registro de imóveis. 
Sem essa condição de nada vale cumprir os demais requisitos, trazendo efeitos erga omnes que 
se originam desde a data do registro. 
 
3.1.5 Outorga conjugal 
 
Aplica-se o disposto do art. 1.647 do CC, em que o cônjuge não pode alienar ou gravar 
ônus real nos bens imóveis sem anuência do outro cônjuge, salvo em regime de separação 
absoluta de bens. 
 
3.2 EFEITOS 
 
Após presentes os requisitos supramencionados o e registro no CRI, este ato, estabelece 
os seguintes efeitos: 
18 
 
1) se torna oponível erga omnes (que vale contra todos); 
2) transmissão aos herdeiros (pois se torna de um direito real que pode ser transmitido 
por ato inter vivos ou causa mortis, como foi estudado no presente trabalho, no tópico1, que 
trouxe as formas de aquisição da propriedade); 
3) direito de sequela (poder que garante ao detentor do direito real de perseguir o bem 
onde ele se encontra e independente de com que esteja);23 
4) adjudicação compulsória, em que basta pedir ao juiz, desde que tenha cumprido todas 
as suas obrigações e quando houver a recusa da outra parte, conforme menciona o final do art. 
1.418, CC. Súm. 413, STF, dispõe que o compromisso de compra e venda de imóveis, ainda 
que imóvel não seja loteado, dá direito à execução compulsória, quando reunido os requisitos 
da lei. E, por fim, Súm. 239, STJ explica que o direito à adjudicação compulsória não se 
condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no CRI.24 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
23 MELLO, Cleyson de Moraes. Direito civil: direito das coisas. 2. ed. Rio de Janeiro: Maria Augusta Delgado, 
2017, pág. 439. 
24 FARIAS, Cristiano Chaves, et al. Código Civil para concursos: doutrina, jurisprudência e questões de 
concursos. 5. ed. rev, ampl. e atual. Salvador: Juspodivm, 2017, pág. 1.182. 
19 
 
4. DOS DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO 
 
 Direitos reais de gozo ou fruição são, conforme definidos por Flávio Tartuce, in verbis 
“situações reais em que há a divisão dos atributos relativos à propriedade ou domínio 
(propriedade restrita ou limitada)25”, conforme indicado pelo nome deste título, será transmitido 
o direito de gozo e fruição daquela propriedade, ou seja, o recebedor destes direitos poderá fazer 
uso desta de modo a frutificá-la e retirar estes frutos gerados pelo bem, além de formar uma 
relação jurídica real entre o proprietário e quem receber os direitos inerentes à propriedade. 
 
4.1 SUPERFÍCIE 
 
4.1.1 Surgimento 
 
O direito de Superfície trata-se de um direito real de gozo ou fruição cuja história é 
muito rica, tendo advindo do direito romano. Durante o período de expansão dos romanos, onde 
estes conquistaram largas extensões de terra, no então o Estado não dispunha de servidores e 
excedente populacional largo o suficiente para ocupá-las de modo a garantir esta propriedade 
face as diversas invasões a qual estavam sujeitas. Portanto, o Estado Romano, achou por bem 
arrendar estas terras para particulares, a fim de manter a posse, mesmo que por meio de 
intermediários das mesmas, os cobrando pagamento de vectigali ou solarium como prestação 
anual em troca do uso destas terras. 
No direito moderno, institutos semelhantes se encontram em diversos estatutos, cada 
qual com suas particularidades culturais, podendo citar o direito italiano (CC, arts. 952 a 956), 
alemão (arts. 1.012 a 1.017), austríaco (arts. 1.125, 1.147 e 1.150), suíço (arts. 675 e 779), 
holandês (arts. 758 e 766), belga (Lei de 10-1-1824), e o português (CC, arts. 1.524 a 1.542)26. 
Apesar do Brasil ter sido colonizado por este último, o instituto da superfície não estava 
presente em nosso ordenamento jurídico. 
 
25 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 8. ed. rev, ampl. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 
2018, pág. 1059. 
26 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. v. 5. 12. ed. São Paulo: Saraiva, 
2017, pág. 502. 
 
20 
 
No ordenamento pátrio, até o surgimento do Estatuto da cidade (Lei nº 10.257/01) não 
era previsto este direito, senão um semelhante chamado enfiteuse, tratando-se de um direito real 
excessivamente amplo no qual um terceiro mediante pagamento passava a ter o domínio útil e 
todos os direitos inerentes a propriedade de forma perpétua. No entanto este dispositivo foi 
extinto com a entrada em vigência do CC/02 em seu artigo 2.038. 
O direito real de superfície surgiu substituindo a supramencionada enfiteuse, sendo 
previsto nos artigos 1.369 a 1.377 no CC, já havendo sido previamente previsto nos artigos 21 
a 24 do Estatuto da cidade (Lei nº 10.257/01). 
 
4.1.2 O direito real de superfície 
 
 O direito de superfície é como o nome já indica o direito em relação à superfície 
topográfica de certa propriedade, sendo este um direito real limitado, haja vista, não conceder 
a quem o adquire todos os poderes advindo da propriedade o tornando suserano desta, mas sim 
concede a este o poder de construir (ad aedifcandum) ou plantar (ad plantandum) na 
propriedade além de colher os frutos gerados disto. Sendo em relação ao subsolo da propriedade 
vedada sua tangibilidade pelo parágrafo único do artigo 1.369 do CC, a mesmo que este seja 
inerente ao objeto da concessão. 
 Não obstante, se o superficiário destinar o terreno para fim diverso do concedido, 
resolver-se-á a concessão antes do termo final. 
O direito de superfície é sinteticamente conceituado por Flávio Tartuce, baseando-se no 
artigo 1.36927 do CC como: 
 
“o instituto real pelo qual o proprietário concede a outrem, por tempo determinado ou 
indeterminado, gratuita ou onerosamente, o direito de construir ou plantar em seu 
terreno. Tal direito real de gozo ou fruição recai sempre sobre bens imóveis, mediante 
escritura pública, devidamente registrada no CRI”.28 
 
 
Por meio desta definição podemos extrair as características deste direito quanto: 
Aos sujeitos: Proprietário (dono do imóvel que deixará de ter a propriedade plena, visto 
que não poderá usar e gozar da superfície) e Superficiário (sujeito que recebe direito de fruição 
 
27 Art. 1.369 do CC.: “O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, 
por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão”. 
28 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 8. ed. rev, ampl. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 
2018, pág. 1060 et. seq 
21 
 
e gozo sobre aquela superfície, ficando responsável pelos encargos e tributos que incidem sobre 
o imóvel, conforme disposto no artigo 1.371 do CC, a menos que seja deliberado o rateio destes 
encargos e tributos pelas partes, como previsto no enunciado 94 da I Jornada de Direito Civil). 
Ao termo: é por tempo determinado ou determinável, diferentemente da enfiteuse que 
era perpétua. 
Ao bem: é somente aplicável a bens imóveis. 
À forma: é obrigatório o registro no CRI, por meio de escritura pública, sendo que, 
conforme nos ensina Pablo Stolze: 
 
Quanto à forma, observe-se que a lei, expressamente, exige a instituição por meio de 
escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registro Imobiliário. Não 
basta, pois, a inscrição no Cartório de Notas. A escritura pode até ser lavrada neste 
último, mas o seu registro há que ser feito, invariavelmente, no Cartório Imobiliário. 
Somente a partir daí, o direito real estará devidamente constituído.29 
 
À onerosidade: pode ser gratuito ou oneroso dependendo do acordo firmado entre as 
partes, cabendo a estes estipular se o pagamento será feito de uma só vez ou parceladamente, 
de acordo com o artigo 1.370 do CC. 
Ademais, cabe explanar sobre o direito de preferência e a transferência da propriedade. 
O artigo 1.372 do CC, traz que o direito de superfície pode ser transferido à terceiros e no caso 
da morte do superficiário, transfere-se aos herdeiros, sendo vedado a estipulação pela 
concedente de qualquer pagamento pela transferência. 
Consta mais, que em relação ao direito de preferência, é disposto pelo CC. em seu artigo 
1.373, que “em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiárioou o 
proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições”, ou seja, caso a venda seja 
da propriedade o superficiário tem o direito de preferência, no caso de alienação do direito de 
superfície o proprietário do imóvel terá preferência, em congruência de condições com 
terceiros. Ainda sobre este tema o enunciado 510 da V Jornada de Direito Civil dispõe: 
 
“Ao superficiário que não foi previamente notificado pelo proprietário para exercer o 
direito de preferência previsto no art. 1.373 do CC é assegurado o direito de, no prazo 
de seis meses, contado do registro da alienação, adjudicar para si o bem mediante 
depósito do preço.”30 
 
29 GAGLIANO, Pablo Stolze; FILHO, Rodolfo Pamplona. Manual de direito civil: volume único. São Paulo: 
Saraiva, 2017, pág. 1057. 
30 CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL. V Jornada de Direito Civil. Disponível em: 
<http://www.cjf.jus.br/cjf/CEJ-Coedi/jornadas-cej/v-jornada-direito-civil> Acesso em: 10. nov. 2018 
22 
 
 Por fim, o CC estipula que o direito de superfície constituído por pessoa jurídica de 
direito público interno observará as mesmas normas dispostas neste código, no que não conflitar 
com lei especial.31 
 
4.1.3 Código Civil vs. Estatuto das Cidades 
 
Este é um ponto controverso na doutrina, o Estatuto das Cidades trouxe este direito antes 
e de forma mais ampla do que o CC em certos pontos. No Estatuto das Cidades o direito de 
superfície abrange apenas o imóvel urbano, permitindo uma exploração mais ampla deste, 
podendo ser dada qualquer utilização em consonância com a política urbana, bem como traz 
em regra a possibilidade de exploração do subsolo e do espaço aéreo, além de permitir uma 
concessão por prazo determinado ou indeterminado. 
Noutro giro, o CC, surgiu posteriormente edificando que o direito de superfície se trata 
de imóvel urbano ou rural, estreita a exploração deste instituto para construções e plantações, 
não autoriza a exploração do subsolo e do espeço aéreo e somente preze a concessão por prazo 
determinado. 
Esta dissonância trouxe uma divergência doutrinaria em relação a estas leis, com parte 
da doutrina afirmando que o CC derrogou o Estatuto das Cidades, enquanto a outra parte 
entende a possibilidade de coexistência de ambos os diplomas legais32. 
Face está controvérsia: 
 
“O Conselho da Justiça Federal, na I Jornada de Direito Civil, publicou o Enunciado 
93 que diz: ‘Art. 1.369: As normas previstas no Código Civil sobre direito de 
superfície não revogam as relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da 
Cidade (Lei n° 10.257/2001) por ser instrumento de política de desenvolvimento 
urbano’”.33 
 
4.2 USO 
 
 O uso é um direito real, intransmissível, indivisível, personalíssimo e temporário sobre 
um bem móvel (infungível e não consumível) ou imóvel alheio, tratando-se de uma modalidade 
 
31 Art. 1.377 do CC.: “O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se 
por este Código, no que não for diversamente disciplinado em lei especial.” 
32 MELLO, Cleyson de Moraes. Direito civil: direito das coisas. 2. ed. Rio de Janeiro: Maria Augusta Delgado, 
2017, pág. 419 et. seq. 
33 Op. Cit. Apud. CONSELHO DA JUSTIÇA FEDERAL. I Jornada de Direito Civil. Disponível em: 
<http://www.cjf.jus.br/cjf/CEJ-Coedi/jornadas-cej/Jornada%20de%20Direito%20Civil%201.pdf/view> Acesso 
em: 10. nov. 2018. 
23 
 
menor expressão socioeconômica, sendo classificado por muitos doutrinadores como uma 
forma caduca ou restrita de usufruto, por ser semelhante a isto, porém muito limitado. 
 Nisto, nota-se a presença de dois sujeitos, o Proprietário, que faz a cessão do direito real 
da coisa. E o usuário, que consiste na pessoa que recebe este direito real e personalíssimo de 
uso da coisa. 
O uso comporta apenas o direito expresso no U do GRUD, destinando-se a assegurar ao 
beneficiário a utilização imediata e personalíssima de bem alheio. O usuário possui apenas o 
ius utendi em sua forma absoluta. O ius fruendi é limitado pelo artigo 1.412 do CC às 
necessidades de subsistência do usuário e de sua família 
 No entanto, ressalta-se que a família disposta no uso é mais abrangente do que o usado 
no direito de família, visto que aqui abrange também os domésticos a seu serviço34. Conforme 
anotado no parágrafo 2º do artigo 1.412 do CC., in verbis “§ 2o As necessidades da família do 
usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço 
doméstico”. Além disto cabe salientar que o parágrafo primeiro do mesmo artigo, traz que 
“avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar 
onde viver”35. 
 Ademais, o artigo 1.413 do CC. narra que é aplicável ao uso, no que não for contrário à 
sua natureza, as disposições relativas ao usufruto, sendo estas utilizadas principalmente para 
definir como o uso se constitui e se extingue. 
 O uso é constituído, assim como o usufruto, em decorrência da lei, por negócio jurídico, 
ou por usucapião. Ele é extinto nos mesmos termos do usufruto, ou seja, de acordo com os 
artigos 1.410 e 1.411 do CC. 
 
4.3 HABITAÇÃO 
 
 Conforme indicado no artigo 1.414 do CC, consiste direito de habitação “quando o uso 
consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, 
nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família”36. 
 A partir disto podemos conceituar que o direito real de habitação figura uma forma 
semelhante ao usufruto aplicando as regras deste no que não for contrário ao direito de 
 
34 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. v. 5. 12. ed. São Paulo: Saraiva, 
2017. 
35 Loc. Cit. 
36 Loc. Cit. 
24 
 
habitação, porém este é ainda mais restritiva que o direito de uso. Tratando-se especificamente 
do direito real e temporário de ocupar gratuitamente imóvel residencial alheio com o propósito 
de fazê-lo sua morada e de sua família. 
 Conforme acima disposto, neste caso o habitador somente poderá constituir sua moradia 
no local, não tem qualquer direito de fruição, locar, ou mesmo emprestar o imóvel, visto a 
habitação ser intuitu personae. 
 Também é previsto no artigo 1.415 do CC. a possibilidade de habitação simultânea, 
preceituando que no caso da habitação concedida a mais de uma pessoa, qualquer delas que 
sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel às outras. Inobstante, este habitante também não 
pode inibir os outros que possuem direito de habitação de exerce-los. 
 Outrossim, o direito de habitação assim como o direito de uso não se extingue em 
consequência de não ser utilizado. Todavia, é extinguido da mesma forma do uso e usufruto, 
conforme descrito nos artigos 1.410 e 1.411 do CC. 
 Por fim, vale destacar que o artigo 1.831 do CC em seu teor assegura o direito de 
habitação ao cônjuge sobrevivente em relação à residência da família dando este amparo à 
pessoa casada independente do regime de bens neste casamento adotado, sendo este direito 
reforçado na jurisprudência no REsp 826.838/RJ julgado pela terceira turma do STJ, além de 
ser aplicável à união estável, conforme estipulado por maioria de votos no STF no RE 878.694, 
onde foi julgado inconstitucional diferenciação entre união estável e casamento para fins de 
sucessão37. 
 
4.4 CONCESSÕES ESPECIAIS PARA USO E MORADIA 
 
 Trata-se do acréscimo pela Lei nº 11.481/07, dos incisos XI e XII no rol do artigo 1.225 
do CC, artigo este que arrola os Direitos Reais. Os incisos supracitados tratam, respectivamente, 
da concessãode uso especial para fins de moradia e a concessão de direito real. 
 Em relação à concessão de direito real, é um fenômeno que fora previsto no Decreto-
Lei nº 271/67, cujo artigo 7º versa sobre sua finalidade, sendo esta: 
 
“É instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares remunerada ou 
gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para fins 
 
37 GAGLIANO, Pablo Stolze; FILHO, Rodolfo Pamplona. Manual de direito civil: volume único. São Paulo: 
Saraiva, 2017, pág. 1066. 
 
25 
 
específicos de regularização fundiária de interesse social, urbanização, 
industrialização, edificação, cultivo da terra, aproveitamento sustentável das várzeas, 
preservação das comunidades tradicionais e seus meios de subsistência ou outras 
modalidades de interesse social em áreas urbanas”38 
 
 A concessão de uso especial para fins de moradia, completa o primeiro instituto, o 
trazendo regras idênticas a certas modalidades de usucapião, sendo disciplinado pela MP nº 
2.220/01 que: 
 
Art. 1º Aquele que, até 22 de dezembro de 2016, possuiu como seu, por cinco anos, 
ininterruptamente e sem oposição, até duzentos e cinquenta metros quadrados de 
imóvel público situado em área com características e finalidade urbanas, e que o 
utilize para sua moradia ou de sua família, tem o direito à concessão de uso especial 
para fins de moradia em relação ao bem objeto da posse, desde que não seja 
proprietário ou concessionário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural. 
Art. 2 º Nos imóveis de que trata o art. 1o, com mais de duzentos e cinquenta metros 
quadrados, ocupados até 22 de dezembro de 2016, por população de baixa renda para 
sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, cuja área total 
dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros 
quadrados por possuidor, a concessão de uso especial para fins de moradia será 
conferida de forma coletiva, desde que os possuidores não sejam proprietários ou 
concessionários, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural39 
 
 A soma do exposto nestes estatutos, evidencia a preocupação do legislador em relação 
a regularização jurídica de áreas públicas invadidas e favelas, demonstrando aplicação concreta 
do princípio da função social da propriedade, visto que imóveis públicos não são passiveis a 
serem adquiridos por usucapião40. Só resta esta política adotada no texto deixar o plano onírico 
e se efetivar concretamente no âmbito político-social. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
38 BRASIL. Decreto Lei nº 271, de 28 de fevereiro de 1967. Disponível em: 
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del0271.htm> Acesso em: 10. nov. 2018. 
39 MEDIDA PROVISÓRIA No 2.220, DE 4 DE SETEMBRO DE 2001. Disponível em: 
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/MPV/2220.htm> Acesso em: 10. nov. 2018. 
40 Cf. Constituição Federal: Artigo 183, §3º, e artigo 191, parágrafo único. 
26 
 
5. DIREITOS REAIS DE GARANTIA 
 
5.1 INTRODUÇÃO 
 
 Os direitos reais de garantia diferem dos de gozo e fruição anteriormente estudados, haja 
vista estes últimos serem constituídos por meio de uma restrição dos poderás de domínio em 
favor do titular do direito real sobre a coisa, ao ponto que nos direitos reais de garantia apenas 
afetam a coisa para garantir um crédito constituído entre as partes, de modo a reduzir o risco de 
inadimplência nas obrigações. 
 Nas sociedades primitivas, no início do processo civilizatório, não havia garantia real. 
Nestas sociedades o devedor garantia duas dividas com o próprio corpo, podendo ser morto, 
mutilado ou escravizado pelos seus credores face o inadimplemento. Além de que estas 
penalidades poderiam ultrapassar a sua pessoa atingindo os membros de sua família. 
 Somente a partir de 428 a.C., com a criação da Lex Poetelia Papiria que a execução 
deixou de recair sobre o corpo do devedor movendo-se para exclusivamente o patrimônio 
deste41. Esta responsabilidade patrimonial em relação às dividas é expressa no Estatuto Civil 
brasileiro em seu artigo 391, onde é indicado que “pelo inadimplemento das obrigações 
respondem todos os bens do devedor”, no entanto esta expressão “todos os bens do devedor” 
não são absolutos, visto que a lei traz exceções com bens impenhoráveis e inalienáveis. 
 Porém face às vicissitudes da realidade onde é comum encontrar devedores cujo ativo 
não é o suficiente para saudar todas as suas dívidas, surgiram as denominadas garantias das 
obrigações / do crédito. Estas garantias são divididas em dois grupos: Garantias pessoais ou 
fidejussórias e as Garantias reais. 
 As garantias pessoais, como já descrito em sua denominação, são aquelas garantidas por 
uma terceira pessoa que se compromete a saudar a obrigação caso o devedor originário não o 
fizer. Os exemplos clássicos desta modalidade de garantia são o aval e a fiança. 
 Já as garantias reais é aquela representada por uma coisa (res) que ficará vinculada à 
dívida e a disposição do credor, podendo ser alienada judicialmente para pagar a dívida no caso 
de inadimplemento. O CC contemplas como modalidades desta garantia em seu artigo 1.419 o 
 
41 MELLO, Cleyson de Moraes. Direito civil: direito das coisas. 2. ed. Rio de Janeiro: Maria Augusta Delgado, 
2017, pág. 447 et. seq. 
27 
 
penhor, a hipoteca e a anticrese, e em seus artigos 1.361 a 1.368 traz a propriedade fiduciária, 
modalidades que serão posteriormente estudadas ao longo deste trabalho. 
 
5.2 CARACTERÍSTICAS 
 
5.2.1 Acessórios 
 
Estes direitos são acessórios de uma obrigação principal, pois visam garantir o 
cumprimento desta. 
 
5.2.2 Sequela 
 
Porque o titular deste direito pode perseguir a coisa afetada para buscá-la onde se 
encontrar, nas mãos de quem esteja. 
 
5.2.3 Direito de Preferência 
 
Há uma primazia e preferência de recebimento sobre os demais credores, chamados 
quirografários, conforma destaca o artigo 1.442 do CC. 
 
5.2.4 Oponibilidade erga omnes 
 
Obriga a todos de forma indistinta, não importando se a coisa dada em garantia tenha 
sido alienado ou se encontrar em poder de terceiros, em razão do vínculo real.42 
 
5.2.5 Publicidade 
 
É importante para a concretização da oponibilidade acima mencionada, pois, o direito 
real somente será oponível a terceiros caso tenha a devida publicidade, ou seja, esteja registrado 
no registro público. 
 
42 MELLO, Cleyson de Moraes. Direito civil: direito das coisas. 2. ed. Rio de Janeiro: Maria Augusta Delgado, 
2017, pág. 453. 
28 
 
5.2.6 Indivisibilidade 
 
Quer dizer que este direito somente se extingue se a prestação for completamente 
satisfeita, não importando se o devedor pagou 90% de sua dívida, o bem continuará inteiramente 
gravado em garantia e não apenas a cota parte correspondente aos 10% restantes. 
 
5.2.7 Especialização 
 
Expressa que o objeto da garantia deve ser minuciosamente descrito. 
 
5.2.8 Exequibilidade da dívida com garantia real 
 
Isto consiste na faculdade de executar o devedor sem a necessidade da formação de um 
título judicial, direito este expresso no artigo 1.422 do CC. 
 
5.2.9 Vedação do Pacto comissório 
 
Este pacto, permitiria que o credor incorporasse a coisa em garantia diretamente em seu 
patrimônio no caso de inadimplemento, porém isto é expressamente vedado pelo artigo 1.428 
do CC. 
 
5.3 REQUISITOS 
 
5.3.1 Subjetivos 
 
Sinteticamente, os requisitossubjetivos do direito de garantia, são além dos requisitos 
genéricos dos negócios jurídicos de capacidade da parte, tem como requisito específico que 
somente que é o proprietário poderá oferecer um bem em garantia, não se esquecendo que no 
caso em que o proprietário é casado, temos a necessidade da outorga uxória, salvo em regime 
29 
 
de separação absoluta dos bens43, também sendo exigido pelo artigo 1.420 do CC a capacidade 
genérica para os atos de alienação. 
 
5.3.2 Objetivos 
 
Além dos requisitos convencionais dos negócios jurídicos, é necessário que o bem seja 
alienável. Não obstante, também são cobrados, visando a especialização do bem, sob pena de 
ineficácia do negócio jurídico os requisitos dispostos no artigo 1.424, sendo estes: “I - o valor 
do crédito, sua estimação, ou valor máximo; II - o prazo fixado para pagamento; III - a taxa dos 
juros, se houver; IV - o bem dado em garantia com as suas especificações”. A falta deste 
requisito de especialização segundo Carlos Roberto Gonçalves44 e Flávio Tartuce, “não gera a 
nulidade do direito real ou a sua ineficácia entre as partes contratantes, mas apenas a sua 
ineficácia perante terceiros”45, já outros doutrinadores como Cleyson de Moraes, afirma, em 
relação à especialidade, que “caso ocorra violação de tais princípios, o título é nulo, não 
existindo, pois, o direito real de garantia”46. 
 
5.4 VENCIMENTO 
 
O vencimento se dá no termo estipulado entre as partes devendo com isto a prestação 
ser cumprida, porém há hipóteses em que o vencimento será antecipado. Estas hipóteses 
ocorrem nas situações descritas no artigo 333 e 1.425 do CC. 
O artigo 333 do CC trata da cobrança antecipada de dívida de forma genérica, 
estipulando a possibilidade disto, nos casos em que o devedor esteja falido ou em concurso de 
credores, e em relação ao aqui estudado, dispõe em seus incisos II e III, que a dívida pode ser 
cobrada antecipadamente no caso em que os bens hipotecados ou empenhados, forem 
penhorados em execução por outro credor, bem como, se as garantias do debito, sejam elas, 
 
43 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 8. ed. rev, ampl. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 
2018, pág. 1.095. 
44 “A ausência desses requisitos não acarreta, porém, a nulidade do contrato, mas apenas a sua ineficácia, pois 
não produz os efeitos próprios de um direito real” Cf. GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: 
direito das coisas. v. 5. 12. ed. São Paulo: Saraiva, 2017, pág. 611. 
45 Op. Cit. pág. 1.096. 
46 MELLO, Cleyson de Moraes. Direito civil: direito das coisas. 2. ed. Rio de Janeiro: Maria Augusta Delgado, 
2017, pág. 454. 
 
30 
 
fidejussórias ou reais, se tornem insuficientes ou cessarem, e o devedor, intimado, se negar a 
reforçá-las. 
Já o artigo 1.425 traz formas mais especificas do vencimento antecipado dos direitos 
reais em garantia, sendo elas: 
a) Deterioração ou depreciação do bem: este caso será aplicável, somente nos casos de 
deterioração ou depreciação em que o devedor não reforçar a garantia ou colocar outra coisa 
em seu lugar. Obviamente, o devedor tem a obrigação de manter a integridade do bem dado em 
garantia, ao passo que se esta não for devidamente mantida, o bem perde parte de sua força 
garantidora proporcionalmente ao valor real destruído, e se o devedor não o compensar com 
outros bens, a dívida se torna vencida podendo ser imediatamente excutida pelo credor; 
b) Insolvência ou falência do devedor: mesma circunstancia explicitada pelo inciso I do 
artigo 333 do CC, porém estendendo e a equiparando à insolvência civil; 
c) Impontualidade de pagamento: autoexplicativo, se o devedor não pagar no termo 
estipulado pelas partes, no entanto, se o credor posteriormente receber esta parcela atrasada 
importará na renúncia ao direito de promover a execução antecipada desta dívida; 
d) Perecimento do bem: não confundido com o item “a” retro, visto este se tratar da 
aniquilação total da coisa, e não apenas a sua perda parcial. Com isto a dívida será considerada 
vencida, caso o devedor não substitua o bem dado em garantia. Em relação à indenização, narra 
Caio Mario que “a indenização acaso devida, sub-roga-se na coisa destruída ou deteriorada, 
assistindo ao credor preferência até o completo reembolso”47. 
e) Desapropriação do bem dado em garantia: o crédito vence antecipadamente com a 
desapropriação total da coisa, devendo ser depositado a parte do preço que for necessária para 
o pagamento integral ao credor. 
Por fim, cabe comentar que este vencimento antecipado da dívida, em nenhuma destas 
hipóteses compreenderá os juros correspondentes ao tempo não decorrido (CC, art. 1.426) 
 
5.5 PENHOR 
 
 Penhor em regra consiste na entrega de um bem móvel a um credor visando garantir 
certa dívida. Sendo excepcionada esta regra para o penhor rural, industrial, mercantil e de 
 
47 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições do direito civil: direitos reais. v. 4. 25. ed. Rio de 
Janeiro: Forense, 2017, pág. 301. 
31 
 
veículos, já que nestas modalidades o objeto continua em posse do devedor que as deve 
conservar e guardar, além de nem sempre o penhor incidir somente sobre coisas moveis. 
 O penhor conta com a presença de duas partes, o devedor pignoratício que entrega o 
bem em garantia de uma dívida, e o credor pignoratício, que receberá o objeto e tem o credito 
e o direito real em seu favor. 
 
5.5.1 Elementos 
 
 a) Capacidade do Devedor: além da capacidade civil genérica, deve o devedor poder 
dispor da coisa que entrega em garantia; 
 b) Tradição: o penhor, em regra, se consuma com a efetiva entrega do objeto ao credor 
pignoratício, sendo que se não há entrega, não há eficácia nesta garantia; 
c) Coisa móvel: conforme acima destacado, um dos traços característicos do penhor, 
que o distingue da hipoteca, é que o bem dado em garantia, em regra, deve ser um bem móvel; 
d) Alienabilidade do Objeto: ou seja, o objeto empenhado deve ser passível de ser 
vendido. Se o penhor é realizado para assegurar uma dívida se não for alienável de nada servirá 
ao credor. 
e) Entrega ao Credor: como visto acima, em regra, a tradição é essencial para o penhor, 
devendo esta ser feita em favor do credor pignoratício. 
 
5.5.2 Direitos do Credor Pignoratício 
 
O credor tem, conforme elencado no artigo 1.433 do CC, direito de possuir a coisa 
empenhada apropriando-se dos frutos eventualmente gerados por esta, não podendo ser 
constrangido a devolvê-la enquanto não houver o pagamento completo da dívida por parte do 
credor, bem como, tem o direito de reter a coisa até ser indenizado pelas despesas geradas por 
esta, a menos que a despesa decorra de sua culpa. Do mesmo modo, o credor tem direito ao 
ressarcimento de prejuízos sofridos em decorrência de vícios na coisa empenhada. 
Vencida a dívida, credor tem direito de promover a execução judicial da coisa, sendo 
que o contrato servira como título executivo extrajudicial48. Inobstante, há também a 
 
48 Cf. Código de Processo Civil, Artigo 784, V 
32 
 
possibilidade de venda amigável da coisa, caso isto esteja expressamente previsto nos acordos 
das partes. 
Por fim, há possibilidade de venda antecipada da coisa empenhada, como dispõe o art. 
1433, VI, do CC: 
 
“mediante prévia autorização judicial, sempre que haja receio fundado de que a coisa 
empenhada se perca ou deteriore, devendo o preço ser depositado. O dono da coisa 
empenhada pode impedir a venda antecipada, substituindo-a, ou oferecendo outra 
garantia real idônea”5.5.3 Deveres do Credor Pignoratício 
 
Os direitos acima mencionados trazem alguns deveres ao credor desta relação, sendo 
eles descritos pelo artigo1.435 do Estatuto Civil e seus incisos, compreendendo nestes deveres, 
o de conservar com diligência e cuidado a coisa deixada com ele, sendo que em caso de 
deterioração ou perda deste bem por culpa do credor, este deve ressarcir o dono ou compensar 
a dívida na quota parte equivalente ao valor perdido. Sendo igualmente obrigado a defender o 
bem deixado em seu poder, seja por ações possessórias, seja por desforço imediato ou legitima 
defesa, visto que, conforme aposta Carlos Roberto Gonçalves, “embora o credor tenha a posse 
direta da coisa, esta não anula a indireta do proprietário”49. 
Traz ainda o CC em seu artigo 1.435, inciso III, que o credor é obrigado a “a imputar o 
valor dos frutos, de que se apropriar (art. 1.433, inciso V) nas despesas de guarda e conservação, 
nos juros e no capital da obrigação garantida, sucessivamente”, devendo ser seguido nesta 
ordem, que não pode ser modificada pela vontade das partes. 
Por fim, compete ao credor no caso de venda amigável ou execução judicial entregar o 
excedente sobre o preço quando a dívida for paga. 
 
5.5.4 Extinção do penhor 
 
As hipóteses de extinção do penhor são elencadas pelo artigo 1.436 do CC, sendo elas: 
a) Extinção da obrigação: obviamente, como supramencionada, as garantias são 
obrigações acessórias, e, portanto, devem seguir o destina das obrigações principais. Com isto, 
 
49 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. v. 5. 12. ed. São Paulo: Saraiva, 
2017, pág. 641. 
 
33 
 
se extinta a obrigação principal as dela decorrentes também desaparecem, não importando se 
esta extinção decorre de pagamento direto ou indireto (consignação, novação, compensação ou 
transação). No entanto, cabe salientar que devido ao princípio da indivisibilidade, para o penhor 
ser extinto, não é o suficiente a obrigação ser parcialmente satisfeita, senão completa em sua 
totalidade; 
b) Perecimento da coisa: o direito real decorre da posse do objeto empenhado, portanto, 
se este objeto se perder para o mundo jurídico, também são perdidos os direitos decorrentes 
dele. Neste caso a aniquilação do objeto deve ser completa, pois enquanto parte dele ainda 
existir a garantia representada por ele perdura sobre a fração ainda não atingida. Cabe destacar 
que se o objeto se perdeu por culpa do credor, ele responderá pelo prejuízo ao contrário do caso 
fortuito ou de força maior. Ademais, nos explica Carlos Roberto Gonçalves que com a perda 
da coisa: 
Dá-se, então, resolução da garantia sem extinção da obrigação, que passa a ser pura e 
simples, e sem privilégio. O penhor fica sem objeto, mas o crédito sobrevive, passando 
o seu titular, porém, à condição de quirografário, despido da preferência que 
anteriormente desfrutava.50 
 
c) Renúncia do Credor: isto se trata de uma faculdade genérica do credor, que poderá 
renunciar as garantias de seu crédito, sem renuncia-lo, porém, se renunciar o credito, 
automaticamente renuncia também todas as garantias; 
d) Confusão: ocorre quando a figura do dono da coisa se sobrepõe à do credor, com este 
se confundindo. Podendo ser gerada esta confusão por uma aquisição de bens inter vivos ou 
mortis causa. No entanto, se a origem da confusão desaparecer, a garantia será reestabelecida51. 
e) Adjudicação Judicial: se dá quando após avaliação e praça, na execução judicial do 
bem, não se habilita nenhum lançador, e com isto o credor requer que o bem empenhado seja 
incorporado em seu patrimônio. Se neste caso o valor do bem for superior a dívida garantida, o 
excedente deve ser pago ao dono da coisa 
f) Remissão: neste caso, o inciso V do artigo acima destacado traz a palavra “remissão” 
(perdão), porém houve um equívoco por parte do legislador, que deveria ter usado o vocábulo 
“remição”, importando na extinção do penhor mediante pagamento ao credor; 
 
50 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. v. 5. 12. ed. São Paulo: Saraiva, 
2017, pág. 677. 
51 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições do direito civil: direitos reais. v. 4. 25. ed. Rio de Janeiro: Forense, 
2017, pág. 324. 
 
34 
 
g) Venda da coisa empenhada: isto se trata da venda amigável, quando permitida 
expressamente pelas partes; 
h) outros: o rol trazido pelo artigo 1.436 do CC é meramente exemplificativo, podendo 
a extinção da penhora se dar de outras inúmeras formas, como o vencimento do prazo no penhor 
constituído a termo, prescrição, nulidade da obrigação principal, entre outros. 
Concluindo, vale citar que “extinto o penhor por qualquer das causas mencionadas, o 
credor deverá restituir o objeto empenhado. A extinção, todavia, somente produzirá efeitos 
‘depois de averbado o cancelamento do registro, à vista da respectiva prova’ (CC, art. 1.437)”52, 
devendo o interessado provar a extinção do penhor ao oficial do cartório. 
 
5.5.4 Tipos especiais de penhor 
 
5.5.4.1 Penhor legal 
 
Esta modalidade excepcional de penhor, caberá nos casos expressamente previstos no 
artigo 1.467 do CC, sendo eles: 
 
I - os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, 
móveis, joias ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses tiverem consigo nas 
respectivas casas ou estabelecimentos, pelas despesas ou consumo que aí tiverem 
feito; 
II - o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou 
inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas. 
 
Com isto a lei traz que nestes casos acima destacados, o credor poderá fazer a apreensão 
pessoal de um ou mais bens do devedor até atingir o valor da dívida, deixando-os em garantia, 
podendo este credor efetivar o penhor, mesmo antes de recorrerem à autoridade judiciária, 
desde que haja perigo na demora, devendo entregar aos devedores comprovantes dos bens de 
que se apossarem. 
Esta norma visa proteger os donos de hotéis motéis e pousadas, visto que a maioria de 
seus clientes estão apenas de passagem pela cidade, criando para estes donos um risco ainda 
maior que um credor comum no caso de inadimplemento. No entanto, o devedor pode impedir 
a constituição do penhor, mediante caução idônea real ou fidejussória. 
 
52 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. v. 5. 12. ed. São Paulo: 
Saraiva, 2017, pág. 678 et. seq. 
35 
 
Por fim, vale lembrar que este ato se inicia por um desforço pessoa do dono, mas se 
consolida in iudicio, devendo ser homologado em juízo (art. 1.471 do CC) 
 
5.5.4.2 Penhor rural 
 
Este penhor é um gênero que compreende duas espécies no mesmo instituto, o penhor 
Agrícola e o Pecuário. Nesta modalidade não há entrega efetiva do bem, senão constituto 
possessório em favor do credor revestindo a forma de instrumento público ou particular, 
conservando o empenhante na posse direta do imóvel. 
O penhor rural deve registrado e levado ao Registro de Imóveis da circunscrição em que 
se encontrar o bem, lhe dando segurança e publicidade, bem como com este registro será 
emitida a denominada cédula rural que permite ao credor a mobilização deste credito, pois isto 
funciona como título de credito liquido certo e exigível pela soma nela inscrita, sendo 
facilmente negociado por meio do endosso em preto ou em branco dispensada a outorga 
conjugal. 
A cédula rural pode ser resgatada a qualquer momento, antes ou depois do vencimento 
da obrigação, porem com o adimplementodesta a cédula deverá ser apresentada ao Oficial de 
Registro, para cancelamento do penhor por ela representado, e posterior devolução ao 
devedor53. 
Destaca-se também que este penhor não pode ser convencionado por prazo superior às 
obrigações por este garantidas, porém, embora vencidos os prazos, a garantia permanecerá 
enquanto existirem os bens. 
Valendo lembrar que o penhor rural pode ser concretizado mesmo que o imóvel rural 
seja objeto de hipoteca, dispensando o consentimento do credor hipotecário. 
Além disto, por não estar em sua posse direta, o credor temo direito de, pessoalmente 
ou por pessoa por ele permitida, verificar e inspecionar os bens garantidores da obrigação, sendo 
que se o devedor lhe frustrar este direito, caberá medidas cautelares judiciais para realizá-lo. 
 
 
 
 
 
53 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições do direito civil: direitos reais. v. 4. 25. ed. Rio de Janeiro: 
Forense, 2017, pág. 315. 
36 
 
5.5.4.2.1 Espécies de penhor rural 
 
São compreendidas pelo penhor agrícola e o pecuário. 
O penhor agrícola será sobre os seguintes bens: “I) máquinas e instrumentos de 
agricultura; II) colheitas pendentes, ou em via de formação; III) frutos acondicionados ou 
armazenados; IV) lenha cortada e carvão vegetal; V) animais do serviço ordinário de 
estabelecimento agrícola”. Se recair sobre colheita pendente ou em formação, o penhor 
abrangerá imediatamente a seguinte, caso a primeira seja insuficiente ao garantido ou frustrar-
se. Neste caso se o credor não financiar a nova safra, o devedor pode constituir com terceiro 
novo penhor, em quantia máxima equivalente à do primeiro, sendo que este segundo penhor 
terá preferência sobre o primeiro, ficando este somente com o excesso da colheita seguinte (CC, 
art. 1.443 e parágrafo único). 
Já o penhor pecuário tem por objeto “os animais que integram a atividade pastoril, 
agrícola ou de lacticínios”, conforme art. 1.444, CC. 
Conforme já dito nas regras gerais do penhor rural, este incide sobre bens imóveis, sendo 
todos estes bens destacados nas espécies acima imóveis, seja por acessão física industrial, seja 
por acessão física intelectual54. Com esta modalidade, ficarão devedor impossibilitado de 
vender os animais sem prévio consentimento, por escrito, do credor visto que estes garantem a 
obrigação principal. Se o devedor pretende alienar os animais sem anuência do credor ou os 
animais estejam em risco de modo a prejudicar o credor, este pode exigir que os animais fiquem 
sob a guarda de um terceiro ou importar no vencimento antecipado da dívida. No caso de morte 
dos animais, os da mesma espécie, comprados para substituí-los, ficam sub-rogados no penhor, 
no entanto está sub-rogação não será oponível a terceiros, a menos que conste menção adicional 
ao respectivo contrato devidamente averbada. 
 
5.5.4.3 Penhor industrial e mercantil 
 
Esta modalidade de penhor é semelhante ao penhor rural. Sendo que o Código não 
distingue penhor industrial de penhor mercantil, sendo iguais para todos os efeitos, 
 
54 TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 8. ed. rev, ampl. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 
2018, pág. 1102 et. seq. 
 
37 
 
compreendendo “toda sorte de equipamentos instalados e em funcionamento, com acessórios 
ou sem eles. Pode abranger uma indústria inteira ou não, sendo certo que a anuência do 
proprietário do imóvel onde se encontram os bens empenhados é necessária”55. Não sendo 
englobados nesta categoria “o penhor de máquinas, aparelhos ou congêneres, isolados, se não 
integrarem uma indústria”56. 
Em seu artigo 1.447 o diploma civil elenca que podem ser objetos desta modalidade de 
penhor: máquinas, aparelhos, materiais, instrumentos, instalados e em funcionamento, com os 
acessórios ou sem eles; animais, utilizados na indústria; sal e bens destinados à exploração das 
salinas; produtos de suinocultura, animais destinados à industrialização de carnes e derivados; 
matérias-primas e produtos industrializados. 
Antes do Estatuto Civil de 2002, o penhor industrial e mercantil era tratado pelo 
Decreto-Lei nº 1.271, de 16 de maio de 1939, ao passo que sal e bens destinados a instalações 
salina era englobado no Decreto-Lei nº 3.169, de 2 de abril de 1941, suínos e animais adquiridos 
pelo estabelecimento eram regulados pelo Decreto-Lei nº 1.697, de 23 de outubro de 1939, e 
pelo Decreto-Lei nº 2.064, de 7 de março de 1940, animais destinados à indústria de carnes pelo 
Decreto-Lei nº 4.312, de 20 de maio de 1942, sendo todos estes revogados pelo artigo 66 do 
Decreto-Lei nº 413, de 09 de janeiro de 1969. 
Outros diplomas que se referem a este penhor são aludidos no parágrafo único do artigo 
1.447 do CC, que indica a aplicação da legislação especial reguladora dos Armazéns Gerais 
(Decreto-Lei nº 1,102/1903), sendo esta aplicação subsidiaria naquilo não antagonizado pelas 
disposições do CC. 
Também vale destacar que no penhor industrial, estamos penhorando bens imóveis por 
acessão intelectual, pois são incorporados ao corpo da indústria. Além disto outra peculiaridade 
que o distingue do penhor comum é que neste, conforme explicado por Carlos Roberto 
Gonçalves, tem como obrigação principal uma obrigação de natureza empresarial57. 
Não obstante, os bens empenhados nesta modalidade permanecem em posse do devedor, 
sendo facultado ao credor que este ou pessoa por ele legitimada fiscalize, inspecionando o 
estado dos bens independentemente de qualquer cláusula expressamente o permitindo isto. 
 
55 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições do direito civil: direitos reais. v. 4. 25. ed. Rio de Janeiro: 
Forense, 2017, pág. 316. 
56 Op.Cit. 
57 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. v. 5. 12. ed. São Paulo: Saraiva, 
2017, pág. 654. 
38 
 
Este penhor é constituído mediante instrumento público ou particular devidamente 
registrado no CRI da circunscrição em que se encontrem os bens empenhados de acordo com 
art. 1.448, “caput”, do CC. 
O parágrafo único do artigo acima citado traz que, prometendo pagar a dívida em 
dinheiro, o devedor poderá emitir em favor do credor cédula do respectivo credito, em 
consonância com o já estudado acima com a cédula rural pignoratícia. 
Ademais é explicitado por Caio Mario em suas lições que: 
 
As coisas empenhadas permanecem, até a liquidação do débito garantido, vinculadas 
ao penhor, não sendo lícito ao devedor dispor delas, alterá-las ou mudar-lhes a 
situação, sob pena de vencimento antecipado da obrigação, além das cominações 
penais a que está sujeito. Anuindo o credor em que as aliene, no todo ou em parte, terá 
o devedor de sub-rogar outras, da mesma espécie. Não sendo, entretanto, matéria de 
ordem pública, pode a convenção estipular diversamente.58 
 
 
5.5.4.4 Penhor de veículos 
 
Sucintamente, o CC trouxe nos artigos 1.461 a 1.466, as disposições em relação ao 
penhor de veículos, englobando em sua esfera de atuação os veículos empregados em qualquer 
espécie de transporte ou condução, excluindo-se os navios e aeronaves, pois, apesar de serem 
móveis e utilizados para transporte, não são objetos de penhor, senão de hipoteca por disposição 
legal. 
Esta modalidade de penhor tem como particularidades que, o veículo objeto de penhor 
fica na posse direta do empenhante que é seu depositário, tendo o credor ou pessoa por este 
credenciada direito de verificar o veículo empenhado, o inspecionando onde encontrá-lo, 
cabendo medida cautelar caso este direito seja frustrado. Além disto, o penhor de veículoexige 
a emissão de uma cédula de crédito por parte do devedor e o registro no Cartório de Títulos e 
Documentos do domicilio do devedor mediante instrumento público ou particular, contando 
com averbação do DETRAN, posto que constará do título de propriedade do veículo59. 
Consta mais, que a alienação do veículo sem prévio aviso ao credor acarretará no 
vencimento antecipado de crédito. 
 
58 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições do direito civil: direitos reais. v. 4. 25. ed. Rio de Janeiro: Forense, 
2017, pág. 317. 
59 MELLO, Cleyson de Moraes. Direito civil: direito das coisas. 2. ed. Rio de Janeiro: Maria Augusta Delgado, 
2017, pág. 481. 
 
39 
 
Concluindo, é descrito que este penhor pode convencionar pelo prazo de 2 anos, 
podendo ser prorrogado por mais dois anos, porém, a prorrogação deve ser averbada a margem 
do registro respectivo, art. 1.466 do CC. 
 
5.5.4.5 Penhor de direitos e títulos de crédito 
 
Esta espécie de penhor já era prevista no CC de 1916 sob a denominação de “caução”, 
sendo hoje prevista nos artigos 1.451 a 1.460 do Código atual. 
O CC traz em relação aos direitos, que quais quer destes suscetíveis de cessão, incidentes 
sobre coisas imóveis são passiveis de penhor. No entanto esta é uma colocação muito genérica. 
Analiticamente, Caio Mario aponta que os direitos aos quais se refere o artigo 1.451 do CC 
compreendem: 
 
Os títulos nominativos da dívida pública, ainda que não entregues ao credor, desde 
que registrados; os títulos de crédito pessoal, qualquer que seja a sua natureza; as 
ações de sociedades anônimas; os créditos garantidos por hipoteca ou penhor, na 
forma da legislação especial; o “warrant” emitido por companhia de Armazéns Gerais; 
os conhecimentos de embarque de mercadorias transportadas por terra, mar ou ar; 
quaisquer documentos representativos de um direito de crédito, desde que passíveis 
de cessão.60 
 
 Sendo o penhor destes títulos realizados por meio de instrumento público ou particular, 
registrado no Registro de Títulos e Documentos que lhe assegurará a oponibilidade à terceiros. 
Genericamente além disto, o penhor se consubstancia com a entrega dos documentos 
comprobatórios do direito empenhado ao credor pignoratício, no entanto esta regra será 
excepcionada se o devedor tiver interesse legitimo em conservar estes direitos ficando com o 
título que os representa em seu poder, fatos este que distancia esta modalidade do penhor 
convencional. 
 Além disto, para assegurar seu direito e a eficácia do penhor, o devedor deve ser 
notificado para que não pague o crédito primitivo por instrumento público ou particular, sendo 
equivalente à notificação a prova de que o devedor tinha ciência do penhor. 
Conforme explicado por Caio Mario, “a caução de crédito investe o credor pignoratício 
numa condição de representante do credor empenhante”61, devendo este usar ações para 
 
60 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições do direito civil: direitos reais. v. 4. 25. ed. Rio de Janeiro: Forense, 
2017, pág. 319. 
61 Op. Cit. pág. 320. 
40 
 
assegurara este direito, bem como, receber os juros e demais acessórios, e mais prestações 
advindas do direito em garantia. 
O credor também devera, assim que exigível, o credito empenhado. E quando este 
consistir numa prestação pecuniária, depositar a quantia recebida onde o devedor ou juiz 
determinar. Quando consistir na entrega de coisa, neste se sub-rogará ao penhor. No vencimento 
do credito, o credor, tem o direito de reter o que lhe é devido e o restante deverá restituir ao 
devedor. 
Na hipótese do artigo 1.456 onde há diversos credores, Caio Mario aponta uma 
divergência principiológica encontrada no artigo, sendo esta: 
 
O primeiro consiste na alusão à preferência, que o devedor tem de observar, no caso 
de ser o mesmo crédito objeto de vários penhores. O devedor não pode escolher, 
arbitrariamente, a quem pagar; deve fazê-lo àquele cujo direito prefira aos demais. Na 
dúvida, consignará a quantia, para que o juiz decida a quem compete receber. O 
segundo traduz o dever imposto ao credor preferente que, notificado por qualquer dos 
outros, deixa de promover, oportunamente, a cobrança do crédito empenhado, indo 
tal responsabilidade até a totalidade, se com sua desídia deixar que prescreva a 
obrigação, ou pereça o objeto.62 
 
Outra peculiaridade observada é que em relação às ações de sociedades anônimas, as 
regras vêm em lei especial, sendo tratado pelo artigo 39 da Lei nº 6.404/76. 
Em relação ao penhor que recai sobre título de crédito, o Estatuto Civil narra que ele se 
constitui também mediante instrumento público ou particular, admitindo o endosso 
pignoratício, com a tradição do citado título. Situação em que o credor tem direito de conservar 
a posse do título e recuperá-la de quem quer que o detenha; usar dos meios judiciais 
convenientes para assegurar os seus direitos e os do credor do título empenhado; fazer intimar 
ao devedor do título que não pague ao seu credor, enquanto durar o penhor; receber a 
importância consubstanciada no título e os respectivos juros, se exigíveis, restituindo o título 
ao devedor, quando este solver a obrigação (CC, 1.459 e incisos). 
 
5.6 HIPOTECA 
 
Hipoteca é um direito real de garantia no qual o bem fica hipotecado (gravado) como 
garantia do inadimplemento do devedor, esse bem hipotecado por ser da propriedade do 
devedor ou de terceiros, e não ocorre a transmissão da posse da coisa entra as partes. É um 
 
62 Op. Cit. pág. 320. 
41 
 
negócio jurídico composto pelo credor hipotecário (aquele que dá o crédito garantido pela 
hipoteca) e o devedor hipotecante (aquele que dá o bem em garantia para garantir o pagamento 
da dívida). É acessória e criada com fim de assegurar um direito pessoal. 63 
Em regra, ocorre com bens imóveis, entretanto o art. 1.473, CC traz um rol de objetos 
passiveis a hipoteca: 
I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles; 
II - o domínio direto; 
III - o domínio útil; 
IV - as estradas de ferro; 
V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do 
solo onde se acham; 
VI - os navios; 
VII - as aeronaves. 
VIII - o direito de uso especial para fins de moradia; 
IX - o direito real de uso; 
X - a propriedade superficiária. 
 
Antes de aprofundar o estudo nas características, classificações e requisitos é necessário 
fazer algumas observações nos artigos 1.419, 1.420 e 1.421, CC, os quais trazem regras para 
aplicação desse instituto, que valem também para o penhor e anticrese. 
 
5.6.1 Art. 1.419, CC 
 
É a sua redação: “nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado 
em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação.” 
Primeiro deve se distinguir as garantias de créditos, podem ser fidejussórias as quais são 
garantias pessoais em que terceiros garantem a dívida, exemplo o fiador, e também há as 
garantias reais que não são garantidas por pessoas terceiras e sim pelos bens de propriedade do 
devedor ou de terceiros, como exemplo a hipoteca. 64 
O artigo em questão trata do direito de sequela em que há um vínculo real ao 
cumprimento da obrigação, em outras palavras pode-se dizer que quando há hipoteca é gravada 
no bem, ela o acompanha, não importando quem seja o título do bem. Exemplo para ilustrar: 
João vende para José um imóvel em que está gravado uma hipoteca em favor de uma instituição 
bancária, mesmo José tendo adquirido o bem, por nele estar gravado com uma hipoteca,caso 
 
63 MELLO, Cleyson de Moraes. Direito civil: direito das coisas. 2. ed. Rio de Janeiro: Maria Augusta 
Delgado, 2017, pág. 485. 
64 FARIAS, Cristiano Chaves, et al. Código Civil para concursos: doutrina, jurisprudência e questões de 
concursos. 5. ed. rev, ampl. e atual. Salvador: Juspodivm, 2017, p. 1.185. 
42 
 
João se torne inadimplente com o banco, o bem que agora é de José estará a disponibilidade do 
banco para saldar a sua dívida com João. Este dispositivo também destaca o caráter acessório 
da hipoteca, pois é necessário haver uma obrigação principal a qual ela fica vinculada.65 
 
5.6.2 Art. 1.420, CC 
 
Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese; só os 
bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor, anticrese ou hipoteca. 
§ 1o A propriedade superveniente torna eficaz, desde o registro, as garantias reais 
estabelecidas por quem não era dono. 
§ 2o A coisa comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, 
na sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode individualmente 
dar em garantia real a parte que tiver. 
 
 Este artigo traz dois requisitos necessário para a validade dos direitos reais de garantia, 
que são: subjetivos que se refere aos sujeitos que podem dar em garantir; objetivo, quais bens 
podem ser dados em garantias. Ou seja, a capacidade do devedor e o objeto. 
 A capacidade é estar aptidão para praticar os atos da vida civil, sem impedimentos, ou 
seja, capacidade plena. Entretanto, há casos em que a lei exige uma autorização especial, 
denominada capacidade negocial, são elas: art. 1647, I, CC, das pessoas casadas em regime de 
comunhão de bens, em que é necessária anuência do cônjuge para gravar garantia real no 
imóvel; nas hipotecas de pai para filho é necessária anuência dos demais filhos; bem do incapaz, 
por tutela ou curatela, onde o pai, tutor, curador, só pode constituir uma garantia real com 
autorização judicial; os pródigos, que precisam ser assistidos; Lei de falências veda os falidos 
ou que estão em recuperação judicial; 66A garantia real deve ser dada somente pelo proprietário 
do bem e pode ser feita mediante representação legal ou convencional, na última, deve o 
mandatário ter poderes especiais e o em ser certo e determinado.67 
 Quanto ao objeto, em regra, só os bens que são passíveis de alienação podem ser dados 
em garantia real, mas não pode se confundir e inalienabilidade com a impenhorabilidade, pois 
há bens que são impenhoráveis por força da norma jurídica que são passíveis de alienação, 
como por exemplo, os bens de família, segundo a Lei 8.009/90 são impenhoráveis, e dispõe art. 
1.717 que esses bens podem ser alienados se houver prévio consentimento do interessados, 
 
65 GODOY, Luiz Bueno de, et al. Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. Coordenador Ministro 
Cezar Peluso. 12. ed. rev, ampl. e atual. Barueri: Manole, 2018. p. 1.447. 
66 FARIAS, Cristiano Chaves, et al. Código Civil para concursos: doutrina, jurisprudência e questões de 
concursos. 5. ed. rev, ampl. e atual. Salvador: Juspodivm, 2017, p. 1.186. 
67 GODOY, Luiz Bueno de, et al. op. cit., pág. 1.448. 
43 
 
representantes legais e ouvido o Ministério Público.68 Portanto, não são passíveis de alienação 
os bens: bens públicos, salvo se houver autorização legislativa; os bens com cláusulas de 
inalienabilidade; os bens adquiridos por sucessão testamentária com cláusulas restritivas;69 
 O §1º trata da possibilidade da garantia de um bem de terceiro se o devedor o adquiri-
lo posteriormente, podendo ocorrer a gravação do bem posterior a aquisição da propriedade, 
em que a gravação será feita no momento anterior a sua aquisição, mas desde o registro já se 
torna eficaz. 
 E o §2º dispõe sobre a garantia no bem condominial, em que é necessário ter anuência 
de todos por se tratar de um bem comum. 
 Por último uma observação, a Súm. 308/STJ, diz que caso ocorra uma construtora dê 
em garantia ao banco o próprio terreno que irá construir, para fazer um empréstimo da obra, 
não haverá efeitos aos adquirentes dos imóveis da obra, por ser um terceiro adquirente de boa-
fé.70 
 
5.6.2 Art. 1.421, CC 
 
Dispõe este dispositivo: “O pagamento de uma ou mais prestações da dívida não importa 
exoneração correspondente da garantia, ainda que esta compreenda vários bens, salvo 
disposição expressa no título ou na quitação. ” 
Traz a qualidade da indivisibilidade do direito real, pois não há presunção do pagamento 
da garantia, sendo que parcial não quita a garantia, pois ela é indivisível. E, se a garantia for 
concedida em diversos bens, se houver pagamento parcial não haverá liberação de um ou mais 
bens dados em garantia, salvo quando disposição expressa no título ou na quitação. 71 
 
5.6.3 Principais características72 
 
68 GODOY, Luiz Bueno de, et al. Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. Coordenador Ministro 
Cezar Peluso. 12. ed. rev, ampl. e atual. Barueri: Manole, 2018. p. 1.449. 
69 FARIAS, Cristiano Chaves, et al. Código Civil para concursos: doutrina, jurisprudência e questões de 
concursos. 5. ed. rev, ampl. e atual. Salvador: Juspodivm, 2017, p. 1.186. 
70 Superior Tribunal de Justiça. Súmula nº 308. Disponível em: 
<https://ww2.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-sumulas-
2011_24_capSumula308.pdf>. Acesso em: 15 de novembro. 
71 FARIAS, Cristiano Chaves, et al. op. cit., pág. 1.187. 
72 As características e classificação foram retiradas da doutrina do Professor Carlos Roberto 
Gonçalves. 
44 
 
 
 Dentre elas estão algumas outras características que já foram estudadas anteriormente: 
que é um direito real, invisibilidade, caráter acessório, direito de preferência e sequela e 
princípio da publicidade. 
 
5.6.3.1 Objeto gravado 
 
 O bem dado em garantia pode ser tanto da propriedade do devedor, quanto da 
propriedade de um terceiro. Exemplo: João é tio de Pedro e dá seu imóvel para garantir negócio 
de seu sobrinho. 
 
5.6.3.2 Quem fica na posse do bem? 
 
Quando o bem é hipotecado o devedor continua na sua posse, o qual poderá ser 
desapossado pela execução judicial de seus bens. Sendo que se houver cláusula comissória 
autorizando o credor a pegar os bens do devedor dado em garantia se a dividida não for paga 
no vencimento é legalmente nulo, segundo art. 1.428, CC. 
 
5.6.3.3 Solene 
 
 Se celebrado na modalidade convencional é um negócio jurídico solene, conforme art. 
108, que dispõe ser obrigatório a escritura pública para validade de negócios jurídicos 
envolvendo direitos reais acima de trinta salários mínimos vigentes no país. 
A hipoteca deve ser registrada no Cartório de Registro de imóveis do local do imóvel, 
ou em cada cartório, se houver no título mais de um bem, segundo art. 1.492, CC. 
Sendo que os registros seguem a ordem, pois havendo registros sucessivos verifica-se a 
ordem e ela determinara a preferência entre as hipotecas, segundo art. 1.493, §único, CC. Por 
isso CC diz que não pode ser registrada duas hipotecas ou uma hipoteca e outro direito real 
sobre o mesmo imóvel no mesmo dia, para pessoas diversas, salvo se houver indicação da data 
e hora que foram lavradas, segundo art. 1.494, CC, o que visa garantir de quem é o direito de 
preferência no bem que há mais de uma hipoteca. 
 
45 
 
5.6.4 Classificação da hipoteca 
 
5.6.4.1 Hipoteca convencional 
 
Quando é celebrada por meio de um acordo de vontade das partes, (credor e devedor da 
obrigação principal), pode se criar qualquer modalidadede prestação. Sendo suscetíveis ao ônus 
real obrigações de dar, fazer, ou não fazer, desde que tenham caráter econômico. Assegurando 
a entrega do objeto e um fazer ou não fazer e garantindo o pagamento da indenização por perdas 
caso obrigação não seja cumprida. 
 
5.6.4.2 Hipoteca Legal 
 
Diferente da primeira que é um acordo de vontades, esta decorre de um favor concedido 
pela legislação a pessoas determinadas, previstas no art. 1.489, CC: 
 
A lei confere hipoteca: 
I - às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis pertencentes aos 
encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas; 
II - aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes 
de fazer o inventário do casal anterior; 
III - ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinqüente, para 
satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais; 
IV - ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel 
adjudicado ao herdeiro reponente; 
V - ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do 
preço da arrematação. 
Art. 1.490. O credor da hipoteca legal, ou quem o represente, poderá, provando a 
insuficiência dos imóveis especializados, exigir do devedor que seja reforçado com 
outros. 
Art. 1.491. A hipoteca legal pode ser substituída por caução de títulos da dívida 
pública federal ou estadual, recebidos pelo valor de sua cotação mínima no ano 
corrente; ou por outra garantia, a critério do juiz, a requerimento do devedor. 
 
O art. 1.948 CC estipula que não há prazo máximo para esta modalidade, sendo 
necessário apenas que a especialização seja renovada a cada 20 anos. 
 
5.6.4.3 Hipoteca cedular 
 
Previsão no art. 1.486, CC: “Podem o credor e o devedor, no ato constitutivo da 
hipoteca, autorizar a emissão da correspondente cédula hipotecária, na forma e para os fins 
46 
 
previstos em lei especial.”. Em outras palavras, sendo a hipoteca convencional, legal ou judicial, 
para gerar maior facilidade para circulação do crédito, pode-se gerar uma cédula hipotecária, 
seguindo a forma e os fins previstos em lei especial. Assim a cédula materializa a garantia e 
pode ser transmitida via endosso, igual aos títulos de crédito, para facilitar as negociações.73 
 
5.6.4.4 Hipoteca judicial 
 
Está disciplinada no art. 495, CPC: “A decisão que condenar o réu ao pagamento de 
prestação consistente em dinheiro e a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não 
fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária, valerão como título constitutivo de hipoteca 
judiciária”. 
São as sentenças que condenam a parte vencida a prestação em dinheiro ou a pagar 
perdas e danos, não sendo possível apenas pela simples sentença meramente declaratória 
proferia por um tribunal administrativo ou em jurisdição voluntária.74 
 
5.6.5 Extinção da hipoteca 
 
Há um rol trazendo as hipóteses no art. 1.499, CC: 
A hipoteca extingue-se: 
I - pela extinção da obrigação principal; 
II - pelo perecimento da coisa; 
III - pela resolução da propriedade; 
IV - pela renúncia do credor; 
V - pela remição; 
VI - pela arrematação ou adjudicação. 
 
O art. 1.500, CC, ainda menciona: “extingue-se ainda a hipoteca com a averbação, no 
Registro de Imóveis, do cancelamento do registro, à vista da respectiva prova.”. 
E o art. 1.501, CC, alerta que: “não extinguirá a hipoteca, devidamente registrada, a 
arrematação ou adjudicação, sem que tenham sido notificados judicialmente os respectivos 
credores hipotecários, que não forem de qualquer modo partes na execução. ” 
 
 
 
73 FARIAS, Cristiano Chaves, et al. Código Civil para concursos: doutrina, jurisprudência e questões de 
concursos. 5. ed. rev, ampl. e atual. Salvador: Juspodivm, 2017, p. 1.226. 
74 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. v. 5. 12. ed. São Paulo: Saraiva, 
2017 
47 
 
5.7 ANTICRESE 
 
5.7.1 Contexto Histórico 
 
Anticrese é um contrato cujo objeto se originou na Grécia antiga, onde o nome vem de 
antíchresis do grego, posteriormente traduzido para anticrese no latim, onde no Direito Romano 
não era tratado de forma autônoma, mas sim como figura derivada do contrato de penhor ou 
hipoteca, nascendo da possibilidade do credor perceber os frutos do bem que lhe foi entregue 
em garantia75. 
Na idade média sofreu censura por parte de direito canônico que considerava 
moralmente condenável imputando sobre isto uma forma de lucro não razoável. 
Esta figura somente voltou a ressurgir no século passado com a expressão da autonomia 
da vontade.76 
 
5.7 2 Conceito e Características 
 
Hoje a anticrese vem expressa nos artigos 1.506 a 1.510 do CC, consistindo no contrato 
em que o devedor entrega ao credor bem imóvel, do qual este tem o direito de retirar os frutos 
e rendimentos, de modo a compensar por meio disto uma dívida existente entre as partes. Nesta 
modalidade de contrato, figuram como partes o credor anticrético, que recebera o imóvel em 
garantia, e o devedor anticrético, que transfere a posse de tal imóvel ao credor cedendo-lhe o 
direito de perceber os frutos e rendimentos deste em compensação da dívida. 
Assim como nos diversos casos já explanados acima, para anticrese ser constituída, além 
dos requisitos genéricos dos negócios jurídicos, é necessário que: I) as partes deverem ser 
capazes e o devedor ser apto inclusive a dispor do bem; II) o contrato é formalizado por um 
instrumento escrito, público ou particular, excepcionalmente sendo somente público se superar 
o valor da taxa legal; III) a tradição do imóvel deve ser real, ficando o credor na posse direta 
deste, além da transcrição no Registro de Imóveis, conforme artigo 167, II da LRP, para a 
 
75 MELLO, Cleyson de Moraes. Direito civil: direito das coisas. 2. ed. Rio de Janeiro: Maria Augusta 
Delgado, 2017, pág. 534 et.seq. 
76 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições do direito civil: direitos reais. v. 4. 25. ed. Rio de Janeiro: Forense, 
2017, pág. 368 et. seq.. 
 
48 
 
formalização do direito real; IV) o objeto deste contrato deve ser coisa imóvel; V) os frutos e 
rendimentos advindos do bem dado em garantia devem ser abatidos do valor por ele garantido. 
No mais em relação ao item “V” retro, quando o código traz em seu artigo 1.506, §2º a 
expressão “quando a anticrese recair sobre bem imóvel”, apesar de divergências na doutrina, a 
maioria dos autores, incluindo Flavio Tartuce, Caio Mario, Pablo Stolze, Cleyson de Moraes e 
Carlos Roberto Gonçalves, entendem que a anticrese recai apenas sobre bens imóveis, tendo o 
legislador sido infeliz ao se expressar conforme destacado dando a entender a possibilidade da 
anticrese recair em bens imóveis. 
Outra característica notável é a permissão de que os frutos e rendimentos do imóvel 
sejam percebidos pelo credor a conta dos juros, no entanto, se o valor destes ultrapassar a taxa 
máxima permitida em lei para operações financeiras, o remanescente será imputado ao capital 
(CC, art. 1.506, §1º). 
Também é admitido que o imóvel entregue pelo devedor seja hipotecado pelo devedor 
em favor do credor anticrético ou a terceiro, bem como é admitido que um terceiro entregue seu 
bem em anticrese de modo a garantir a dívida do devedor. 
Vale ainda lembrar que o credor possui direito de sequela, ou seja, poderá reivindicar 
seus direitos em relação aos adquirentes do bem e destes terceiros hipotecários posteriores ao 
registro da anticrese. 
Inobstante, destaca-se que “na pendência do ônus anticrético,a dívida garantida não 
prescreve”77. 
 
5.7.3 Direitos e deveres do credor anticrético 
 
O credor tem como já citado o direito de retirar o frutos e rendimentos do bem em 
anticrese, mas deverá apresentar um balanço exato e fiel de sua administração do bem 
anualmente ao devedor, que se não concordar com o indicado neste balanço, por ser inexato ou 
devido à má administração do bem, poderá impugná-lo e se quiser poderá requerer que o 
contrato seja transformado em arrendamento de modo que o juiz fixe o valor mensal do aluguel 
que poderá ser corrigido anualmente. 
 
77 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições do direito civil: direitos reais. v. 4. 25. ed. Rio de Janeiro: 
Forense, 2017, pág. 370 apud. Planiol, Ripert e Boulanger. Traité Élémentaire, vol. II, nº 3.613. 
49 
 
Outro dever do credor, refere-se à conservação do bem e administração deste seguindo 
sua finalidade natural. Devendo responder ao devedor por quaisquer danos causados ao imóvel 
por sua culpa ou por mudança de finalidade não autorizada. Respondente também pelos frutos 
que deixar de colher por negligência78. 
 
5.7.4 Extinção da Anticrese 
 
A anticrese será extinta pelos seguintes modos: I) pela liquidação da dívida, visto a 
anticrese ser uma relação jurídica assessoria a esta; II) pelo escoamento do termo negociado; 
III) pelo perecimento do bem; IV) pela desapropriação do bem; V) pela renúncia do crédito; 
VI) pelo resgate do imóvel; VII) pela execução de outros credores quando o credor não opuser 
seu direito de retenção. 
Terminando o termo estipulado, liquidado o debito, entre outras formas de extinção da 
anticrese, deve o credor restituir o imóvel ao devedor, com baixa no Registro de Imóveis. 
 
5.8 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA 
 
5.8.2 Alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel 
 
Este tipo de alienação fiduciária, vem disciplinado pela legislação especial na Lei nº 
9.514/97. Sendo distinguida, resumidamente das outras modalidades, nos seguintes aspectos: 
Em contraponto à modalidade citada anteriormente, está traz como objeto, cuja 
propriedade será transferida ao credor, é um bem imóvel, que permanece na posse direta do 
devedor e será incorporado à esfera patrimonial deste com o devido adimplemento da obrigação 
garantida. 
Esta Lei nº 9.514/9779, art. 22, §1º narra que a alienação fiduciária de bem imóvel: 
 
Poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades 
que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: I - bens 
enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a 
consolidação do domínio útil no fiduciário; II - o direito de uso especial para fins de 
 
78 Loc. Cit. 
79
BRASIL. Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. 
Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras 
providências. Disponível em: 
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L9514.htm> Acesso em: 15 de novembro de 2018. 
50 
 
moradia; III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação; IV - a 
propriedade superficiária. 
 
Em relação ao direito real de uso e a propriedade superficiária, o direito de garantia fica 
limitado ao termo do direito real, caso este tenha sido transferido por prazo determinado. 
Assim como a espécie anterior de alienação fiduciária, está também deve ser registrada, 
no entanto será no Registro de Imóveis competente, devendo o instrumento que serve de título, 
contar com os seguintes requisitos, segundo artigo 24 da Lei nº 9.514/97: 
 
 I - o valor do principal da dívida; II - o prazo e as condições de reposição do 
empréstimo ou do crédito do fiduciário; III - a taxa de juros e os encargos incidentes; 
IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel 
objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição; V - a 
cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua 
conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária; VI - a indicação, para efeito 
de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva 
revisão; VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27. 
 
Esta cláusula a que se refere o inciso VII, refere-se ao leilão público que deve ser 
promovido no caso de a dívida não ser paga e o imóvel se consolidar como propriedade em 
nome do credor. 
Em seguida o mesmo artigo apresenta um instrumento que visa coibir o enriquecimento 
sem causa por parte do arrematante, bem como, segui o princípio do processo de execução 
tentando não trazer onerosidade excessiva ao devedor, narrando em seu parágrafo único, in 
verbis: 
 Caso o valor do imóvel convencionado pelas partes nos termos do inciso VI do caput 
deste artigo seja inferior ao utilizado pelo órgão competente como base de cálculo 
para a apuração do imposto sobre transmissão inter vivos, exigível por força da 
consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, este último será o valor 
mínimo para efeito de venda do imóvel no primeiro leilão. 
 
A alienação fiduciária resolve-se com o pagamento integrada dívida, tendo em mente o 
princípio da indivisibilidade dos direitos reais em garantia. Com este pagamento integral, o 
credor terá o prazo de 30 dias para fornecer o termo de quitação ao devedor, sob pena de multa 
no valor de meio porcento ao mês ou fração sobre o valor do contrato, em favor do fiduciante. 
Se a dívida vencer e não for paga, o devedor estará em mora e o imóvel sofrerá o efeito 
anteriormente aludido consolidando-se como propriedade em nome do fiduciário. Operando 
esta consolidação conforme o disposto nos parágrafos 1º a 3º- A do artigo 26 da Lei nº 9.514/97. 
 
 
51 
 
REFERÊNCIAS 
 
BRASIL. Código Civil (2002). Brasília: Senado Federal, 2002. 
 
BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília: 
Senado Federal, 1988. 
 
BRASIL. Decreto Lei nº 271, de 28 de fevereiro de 1967. Dispõe sobre loteamento urbano, 
responsabilidade do Ioteador concessão de uso e espaço aéreo e dá outras providências. 
Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Decreto-Lei/Del0271.htm> Acesso em: 
10 de novembro 2018. 
 
BRASIL. Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997. 
Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa 
imóvel e dá outras providências. Disponível em: 
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L9514.htm> Acesso em: 15 de novembro de 
2018. 
 
BRASIL, Medida provisória nº 2.220, de 04 de setembro de 2001. Disponível em: 
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/MPV/2220.htm> Acesso em: 10 de novembro 2018. 
 
FARIAS, Cristiano Chaves, et al. Código Civil para concursos: doutrina, jurisprudência e 
questões de concursos. 5. ed. rev, ampl. e atual. Salvador: Juspodivm, 2017. 
 
GAGLIANO, Pablo Stolze; FILHO, Rodolfo Pamplona. Manual de direito civil: volume 
único. São Paulo: Saraiva, 2017. 
 
GODOY, Luiz Bueno de, et al. Código Civil Comentado: doutrina e jurisprudência. 
Coordenador Ministro Cezar Peluso. 12. ed. rev, ampl. e atual. Barueri: Manole, 2018. 
 
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. v. 5. 12. ed. São 
Paulo: Saraiva, 2017. 
 
MELLO, Cleyson de Moraes. Direito civil: direito das coisas. 2. ed. Rio de Janeiro: Maria 
Augusta Delgado, 2017. 
 
NIETZSCHE, Friedrich. Humano, Demasiadamente Humano II. Tradução, Notas e 
Posfácio: Paulo Cesar de Souza. São Paulo: Companhia das Letras,2001 
 
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições do direito civil: direitos reais. v. 4. 25. ed. Rio 
de Janeiro: Forense, 2017. 
 
TARTUCE, Flávio. Manual de direito civil: volume único. 8. ed. rev, ampl. e atual. Rio de 
Janeiro: Forense, 2018.