TCC DIREITO CIVIL CONDOMÍNIO E OUTRAS FORMAS DE AGRUPAMENTO SOCIAL

Prévia do material em texto

CENTRO UNIVERSITÁRIO FIEO – UNIFIEO 
 
 
 
 
 
 
 
FÁBIO GONÇALES 
 
 
 
 
 
 
 
 
FACULDADE DE DIREITO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CONDOMÍNIO E OUTRAS FORMAS DE AGRUPAMENTO SOCIAL 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
OSASCO 
2016 
 
2 
 
CENTRO UNIVERSITÁRIO FIEO – UNIFIEO 
 
 
 
 
 
FÁBIO GONÇALES 
 
 
 
 
 
FACULDADE DE DIREITO 
 
 
 
 
 
 
CONDOMÍNIO E OUTRAS FORMAS DE AGRUPAMENTO SOCIAL 
 
 
 
 
 
 Trabalho de Curso apresentado 
ao Centro Universitário FIEO – 
UNIFIEO como requisito parcial 
para obtenção do grau de 
Bacharel em Direito. 
 
 
 
ORIENTADOR(A): Ms. REGIANE COIMBRA MUNIZ DE GÓES 
CAVALCANTI 
 
 
 
 
OSASCO 
2016 
 
3 
 
 
CURSO DE DIREITO 
 
 
 
Título do Trabalho de Curso: 
Condomínio e outras formas de agrupamento social 
 
 
Autor(a): 
Fábio Gonçales 
 
 
Banca Examinadora: 
 
 
1º 
 
2º 
 
 
 
APROVAÇÃO:___________________________________________________ 
_______________________________________________________________ 
_______________________________________________________________ 
_______________________________________________________________ 
_______________________________________________________________ 
_______________________________________________________________ 
_______________________________________________________________ 
_______________________________________________________________ 
_______________________________________________________________ 
_______________________________________________________________ 
_______________________________________________________________ 
 
Nota do 1º Examinador: __________ 
Média: __________ 
Nota do 2º Examinador: __________ 
 
 
4 
 
AGRADECIMENTO 
 
 
 
 
 
Agradeço primeiramente a Deus, por ter permitido e por ter me 
concedido a oportunidade de iniciar, cursar e concluir esse curso 
universitário! Agradeço também à minha família, à minha noiva, aos meus 
amigos, colegas e professores, por toda a ajuda, paciência, companheirismo, 
por, enfim, todo o aprendizado que adquiri em cada momento juntos; 
aprendizados estes que levo e que levarei comigo daqui em diante. Muito 
obrigado! O que sou hoje devo a cada um de vocês! 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
5 
 
DEDICATÓRIA 
 
 
 
 
 
Dedico este trabalho de conclusão a todos os que fizeram e que fazem 
parte dessa jornada de dez semestres de curso e que contribuíram para que 
essa fosse concluída. Ao longo desse tempo fiz muitos amigos, com os quais 
vivi momentos que serão lembrados por toda a minha vida. 
Em especial, dedico este trabalho à minha professora orientadora 
Regiane, por ser, para mim, referência de pessoa humana e de profissional, e 
por ter me dado, por meio disso, a inspiração necessária para concluir este 
curso. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
6 
 
 SUMÁRIO 
 
1. INTRODUÇÃO.................................................................................. 9 
2. O CONDOMÍNIO EM GERAL ......................................................... 11 
2.1. Comunhão de direitos ............................................................... 11 
2.2. Conceito de condomínio e a parte ideal ................................... 11 
2.3. O condomínio e suas classificações ........................................ 12 
2.4. Direitos e deveres dos condôminos ......................................... 13 
2.5. A administração do condomínio ............................................... 18 
2.6. A extinção do condomínio ........................................................ 19 
3. CONDOMÍNIOS ESPECIAIS .......................................................... 21 
3.1. Reflexão sobre os direitos de vizinhança ................................ 21 
3.2. Condomínio em paredes, cercas, muros e valas ..................... 22 
3.3. Condomínio edilício ................................................................... 22 
3.3.1. A origem dos condomínios edilícios ..................................... 23 
3.3.2. Natureza jurídica ..................................................................... 24 
3.3.3. Constituição e incorporação imobiliária ............................... 25 
3.3.3.1. Convenção de condomínio e regimento interno ................ 27 
3.3.4. Direitos e deveres dos condôminos ...................................... 28 
3.3.5. Administração do condomínio ............................................... 32 
3.3.6. Despesas de condomínio e as áreas comuns ....................... 33 
3.3.6.1. Obras e reformas .................................................................. 35 
3.3.7. Infrações e penalidades .......................................................... 36 
3.3.7.1. Desvio de uso ....................................................................... 37 
 
7 
 
3.3.7.2. Privatização de áreas de uso comum ................................. 38 
3.3.8. Extinção ................................................................................... 38 
4. OUTRAS MANIFESTAÇÕES CONDOMINIAIS ............................. 40 
4.1. Loteamentos condominiais fechados – bolsão residencial .... 40 
4.2. Time-Sharing - multipropriedade .............................................. 42 
4.3. Shopping centers, clubes de campo e cemitérios ................... 44 
5. CONCLUSÃO ................................................................................. 46 
6. BIBLIOGRAFIA 
7. ANEXOS 
 
 
8 
 
RESUMO 
 
 
 
 
Este trabalho tem o objetivo de buscar o conceito de condomínio, bem 
como as suas diferentes formas, considerando os modos de criação, de 
administração e de extinção. Será considerada também a importância e a 
relevância dos direitos de vizinhança para o estabelecimento do convívio 
harmônico entre os condôminos, e os diferentes tipos de agrupamento ou 
aglomeração social que estão surgindo, tendo base o condomínio, com o 
avanço da sociedade e com o aumento de suas necessidades. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Palavras chave: condomínio; formas; agrupamento; social. 
 
 
 
 
 
 
 
9 
 
1. INTRODUÇÃO 
 
 
 
 
Cada vez mais presentes nas rotinas, os chamados ou considerados 
“condomínios” vão além dos conjuntos de prédios que estão tomando conta 
das grandes cidades. Levando em conta a diminuição do espaço útil, o 
aumento da população, e a corrida incessante por diminuição de custos, por 
comodidade e por segurança, os condomínios se tornaram úteis e presentes 
de muitas formas no dia-a-dia das pessoas. 
Mesmo tendo se tornado comum, o ato de compartilhar a posse de um 
mesmo bem com alguma ou algumas pessoas não é considerado simples ou 
fácil, muito pelo contrário. Observando os diferentes modos de agir e as 
diferentes necessidades que cada pessoa tem, os condomínios acabam 
tomando proporções extremamente complexas, dotados de regras e de 
normas que norteiam todos e quaisquer tipos de comportamentos dos 
chamados condôminos, a fim de se estabelecer entre eles uma convivência 
harmoniosa, e que não prejudique ou beneficie um em função de outro. Além 
das questões disciplinares, também houve a necessidade de se estipular 
regras sobre a criação desses condomínios, sobre as formas de extinção, 
sobrea administração, em comum acordo com todos os condôminos, e 
também sobre a administração dos gastos que tudo isso acaba gerando. 
Em suma, o tema a respeito de condomínio exige atenção para uma série 
de peculiaridades que serão trazidas à lume por força desse trabalho. Há 
questões extremamente controvertidas para as quais será necessário 
pesquisar nas entranhas da jurisprudência e de lá trazer o sumo do 
entendimento. A ideia é mostrar que o condomínio, por ter se tornado comum 
na vida de grande parte da sociedade, tomou grandes proporções jurídicas, e 
por isso, acaba sendo um dos responsáveis por gerar grande parte das 
demandas de nosso sistema judiciário. 
Mas, como entender o funcionamento do condomínio? Como identificar 
o que faz parte do condomínio e como os condomínios se formaram? Como 
estão se formando na atualidade e em diferentes áreas; e como estão 
originando diferentes tipos de comunidades de pessoas? Esse trabalho tem o 
10 
 
objetivo de responder a essas questões e de buscar o entendimento geral 
sobre essa fascinante e intrigante criação do direito, denominada 
“condomínio”. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
11 
 
2. O CONDOMÍNIO EM GERAL 
 
 
2.1. Comunhão de direitos 
 
Duas ou mais pessoas podem adquirir os mesmos direitos e deveres em 
indeterminadas esferas de suas vidas. Seja em relações profissionais ou afetivas, 
obrigacionais ou solidárias, existem pessoas que vivenciam as mesmas situações ou 
que compartilham, para trabalhar ou para habitar, de um mesmo espaço, e que por 
isso acabam tendo em comum os mesmos direitos. Entre essas pessoas existe a 
denominada comunhão de direitos. 
A comunhão de direitos, conforme definição de Sílvio de Salvo Venosa, pode 
existir entre pessoas que possuem direitos idênticos à mesma coisa ou conjunto de 
bens, sendo esses exercidos ao mesmo tempo e de forma concorrente1. 
Deste modo, o condomínio, que sendo considerado em sua essência pode 
ser definido como a posse simultânea de duas ou mais pessoas sobre um mesmo 
bem, é modalidade de comunhão, e tem como objeto uma coisa, sendo de outra 
natureza quando o objeto for diferente. 
Sem comunhão de direitos não há condomínio. Logo, esta se torna requisito 
essencial para a sua constituição. 
 
 
2.2. Conceito de condomínio e a parte ideal 
 
A existência de condomínio está diretamente relacionada à posse simultânea, 
de uma ou mais pessoas, sobre uma mesma coisa. 
Segundo Clóvis Beviláqua, “Condomínio, ou compropriedade, é o direito de 
propriedade, exercido por mais de uma pessoa, conjuntamente, sobre uma coisa, 
cabendo a cada uma o mesmo poder jurídico, idealmente na totalidade e nas 
mínimas partes da coisa.”2 
 
1
 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. São Paulo: Atlas, 2015. 351 p. 
2
 BEVILÁQUA, Clóvis. Direito das coisas – História do Direito Brasileiro – Direito Civil. Brasília: 
SEEP, 2003. 251 p. 
12 
 
Para Maria Helena Diniz, tem-se condomínio “quando a mesma coisa 
pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, 
idealmente, sobre o todo e cada uma das partes” 3, ou seja, quando os direitos 
elementares do proprietário pertencerem a mais de um titular, existirá o condomínio, 
ou domínio comum de um bem 4; sendo cada titular desse direito denominado 
condômino. 
Porém, o objeto do direito do condômino, no condomínio geral, é a parte ideal 
e a não a coisa toda, conforme Paulo Lôbo (2015, p. 206) explana: 
 
 
O condômino é titular da parte ideal, ou seja, sem determinação na coisa 
comum. A proporção da parte ideal é fundamental para determinação futura, 
na divisão ou extinção do condomínio, ou para o direito de preferência à 
aquisição da parte ideal de outro condômino, ou para aquisição dos frutos, 
ou para tomada de decisões sobre a coisa comum. 
 
 
 
Portanto, cada condômino não pode se apoderar da totalidade da coisa, nem 
dispor dela com exclusividade, já que só existe condomínio quando há comunhão de 
direitos entre os condôminos. Dividindo-se ou se extinguindo o condomínio, a parte 
ideal deixa de existir e se transforma em coisa unitária5. 
 
 
2.3. O condomínio e suas classificações 
 
Conforme o Código Civil de 20026, quanto à origem, o condomínio pode ser 
voluntário ou necessário. É voluntário quando duas ou mais pessoas fazem a 
aquisição de um mesmo bem7, ou quando se resultar do acordo de vontade dos 
consortes, nascendo de um negócio jurídico pelo qual duas ou mais pessoas 
adquirem ou colocam um bem em comum para dele usar e gozar8; e é necessário 
 
3
 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. São Paulo: Saraiva, 
2014. 235 p. 
4
 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das coisas – sinopses jurídicas. São Paulo: Saraiva, 
2014, 166 p. 
5
 LÔBO, Paulo. Direito civil: coisas. São Paulo: Saraiva, 2015. 206 p. 
6
 BRASIL. Código civil e constituição federal e legislação complementar: miniobra coletiva. 
Dispõe o Código Civil, em sua estrutura de capítulos e seções, capítulo VI, Do Condomínio Geral, 
Seção I, Do Condomínio Voluntário, Seção II, Do Condomínio Necessário. 19. ed. São Paulo: 
Saraiva, 2013 
7
 VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 353 p. 
8
 DINIZ, Maria Helena, op. cit., 236 p. 
13 
 
quando, segundo Venosa, ocorrem fenômenos jurídicos e naturais que estabelecem 
condomínio sem ou contra a vontade dos sujeitos. No artigo 1.327 do Código Civil 
Brasileiro9 é estipulado que condomínio necessário é aquele por meação de 
paredes, cercas, muros e valas, que será abordado em item específico. 
Quanto à forma, temos o condomínio pro indiviso, caracterizado quando dois 
ou mais sujeitos detêm partes iguais ou desiguais, sobre a mesma coisa, a qual 
pode ser jurídica ou materialmente indivisível ou divisível. É denominado pelo 
Código Civil como condomínio geral (LÔBO, 2015, p. 206). Já o pro diviso, segundo 
Carlos Roberto Gonçalves, é aquele em que há mera aparência de condomínio, 
porque cada condômino encontra-se em parte certa e determinada da coisa, agindo 
como dono exclusivo da porção ocupada10. Nesse sentido, Maria Helena Diniz 
define condomínio pro diviso, como àquele “em que a comunhão existe 
juridicamente, mas não de fato, já que cada comproprietário tem uma parte certa e 
determinada do bem”, como em edifícios de apartamentos, por exemplo. 
No que tange à sua necessidade, temos o condomínio ordinário ou transitório 
e o permanente. Gonçalves traz o condomínio transitório como o convencional, que 
pode ser extinto a qualquer momento pela vontade de qualquer condômino. Já o 
permanente é o legal, que perdura enquanto durar a situação que o originou. 
Por fim, pode ainda ser objeto do condomínio, a comunhão universal ou a 
particular. Segundo Diniz, será universal se atender à totalidade do bem, incluindo 
frutos e rendimentos; e particular se for restrito “a determinadas coisas ou efeitos, 
ficando livres os demais, como ocorre no condomínio de paredes, tapumes e de 
águas”11. 
 
 
2.4. Direitos e deveres dos condôminos 
 
Com relação aos direitos, dispõe o artigo 1.314 do Código Civil12 que cada 
condômino pode: usar da coisa conforme a sua destinação, e sobre ela exercer 
 
9
 BRASIL. Código civil e constituição federal e legislação complementar: miniobra coletiva. 
Dispõe o Código Civil em seu artigo 1.327, “O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e 
valas regula-se pelo disposto neste Código.” 19. ed. São Paulo: Saraiva, 2013 
10
 GONÇALVES, Carlos Roberto, op. cit., 166 p. 
11
 DINIZ, Maria Helena, op. cit., 237 p.12
 BRASIL. Código civil e constituição federal e legislação complementar: miniobra coletiva. 
Dispõe o Código Civil em seu artigo 1.314, caput, “Cada condômino pode usar da coisa conforme a 
14 
 
todos os direitos compatíveis com a indivisão; reivindicá-la de terceiro; defender a 
sua posse; e alhear a respectiva parte indivisa ou gravá-la. 
Nesse sentido, Paulo Lôbo complementa que: 
 
 
Cada condômino tem os direitos da propriedade sobre a parte ideal, de 
usar, fruir e dispor, como ocorre com o titular da propriedade exclusiva da 
coisa. Pode doar, permutar, dar em pagamento, gravar de ônus real a parte 
ideal, ou deixá-la em testamento, e, observando o direito de preferência dos 
demais condôminos, aliená-los a terceiros. A faculdade legal é ampla (CC, 
art. 1314), podendo o condômino usar da coisa conforme sua destinação, 
exercer todos os direitos compatíveis, reivindicar a coisa toda de terceiros, 
não apenas sua parte ideal, defender sua posse, alienar e gravar. A 
reivindicação da coisa toda contra terceiro não necessita de consentimento 
dos demais condôminos, mas entende-se (STJ, REsp 1.015.652) que limita-
se a coisa julgada apenas ao condômino que intentar a ação, não inibindo 
futura ação reivindicatória pelos demais. Cada parte ideal transfere-se aos 
herdeiros do titular, quando for aberta a sucessão hereditária deste, sem 
qualquer preferência para os demais condôminos13. 
 
 
Tal preceito pode ser observado no julgado abaixo: 
 
 
Ação de imissão na posse - Cerceamento de defesa - 
Inocorrência Imóvel em condomínio - Coproprietário que pode, 
sozinho, defender a integralidade da propriedade contra 
terceiros - Art. 1.314, CC - Litisconsórcio facultativo - Art. 46, I, 
CPC/1973 vigente à época da distribuição do feito - Sentença 
mantida Recurso improvido. 
 
(...) Como constou acertadamente do decisum ora recorrido, 
não há qualquer prova da existência de herdeiros e, neste 
contexto, podem os autores defender a propriedade contra 
terceiros na sua integralidade, como autoriza o artigo 1.314 do 
Código Civil. 
Na lição de Francisco Eduardo Loureiro: “Duas são as 
características básicas do condomínio. A primeira é a 
cotitularidade dominial sobre uma mesma coisa. A segunda é o 
 
sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-lo de 
terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.” 19. ed. São Paulo: 
Saraiva, 2013 
13
 LÔBO, Paulo, op. cit., 211 p. 
15 
 
regime jurídico de cotas ou partes ideais sobre a coisa, 
cabendo a cada condômino uma fração ou percentagem sobre 
o todo, sem que o direito incida sobre uma parte fisicamente 
determinada. Os direitos dos condôminos, assim, são 
qualitativamente iguais, porque incidem em partes ideais sobre 
a totalidade da coisa, embora possam ser qualitativamente 
distintos, proporcionais à força de seus quinhões.” 
Sobre o direito dos condôminos, continua o Ilustre doutrinador 
e magistrado: “Finalmente, o último dos direitos dos 
condôminos é reivindicar a coisa comum de terceiros. Decorre 
do direito de sequela, de perseguir a coisa em poder de quem 
injustamente se encontra. Em relação a terceiros, o condômino 
age como se fosse proprietário pleno. Pode ajuizar ações 
petitórias em geral contra terceiros, tanto reivindicatória como 
imissão de posse ou publicianas, todas fundadas no ius 
possidendi, independentemente da anuência dos demais 
coproprietários. O pedido não se limita à devolução da parte 
ideal do autor da demanda, mas da coisa por inteiro, em 
benefício próprio e dos demais condôminos.”14 
 
Pode o condômino exercer sobre a coisa todos os direitos compatíveis com a 
indivisão, não podendo impedir que os demais consortes se utilizem também de 
seus direitos, na proporção da cota de cada um e de acordo com a destinação do 
bem15. Porém, é pertinente lembrar que, o condômino mesmo com o direito de usar, 
fica impedido de alterar a destinação da coisa sem o aval dos outros condôminos. 
Isso significa, segundo Gonçalves, que não pode ser alterada “a substância da coisa 
nem o modo como é tradicionalmente usada”. 
Duas são as responsabilidades que decorrem do direito de usar e gozar de 
coisa sob condomínio. Para Diniz, a primeira é que “o condomínio é obrigado, na 
proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da 
 
14
 Recurso de apelação nº. 0001704-79.2014.8.26.0318 – TJSP – Relator Des. Eduardo Sá 
Pinto Sandeville – DJ: 25/08/2016 
15
 GONÇALVES, Carlos Roberto, op. cit., 167 p. 
16 
 
coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”16. Isto é assim, ainda segundo 
Diniz17, porque as despesas com conservação e com a divisão do bem aproveitam a 
todos, e todos, por esta razão, devem suportá-las na proporção das suas respectivas 
quotas que, na falta de convenção, se presumem iguais18. A segunda é que cada 
consorte responde aos demais pelos frutos que percebeu da coisa comum, sem o 
consenso dos outros, bem como pelos danos que lhes cause19. 
Dando ênfase e a fim de elucidar o tema, vale considerar as seguintes 
jurisprudências: 
 
PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. RECURSO ADESIVO. 
PROTOCOLO EM VARA DIFERENTE. CONHECIMENTO. 
PRESCRIÇÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. IMÓVEL. 
COTITULARIDADE. RATEIO DE DESPESAS. ART. 1315 DO 
CÓDIGO CIVIL. INCIDÊNCIA. COMODATO. USUCAPIÃO DE 
CONDÔMINO. PAGAMENTO DE ALUGUERES. 
 
(...) 3.Para fins de ressarcimento das despesas havidas com 
IPTU e condomínio, realizadas por uma parte, sem a 
contribuição da outra, considera-se o prazo prescricional de 3 
(três) anos, previsto no art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil, 
hipótese de enriquecimento sem causa. 
4. Uma vez demonstrada a cotitularidade dos direitos 
patrimoniais incidentes sobre imóvel, possuindo ambas as 
partes 50% (cinquenta por cento) dos referidos direitos, após 
separação judicial, incide o disposto no art. 1315 do Código 
Civil, segundo o qual “O condômino é obrigado, na proporção 
de sua parte, a concorrer com as despesas de conservação ou 
divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. 
 
16
 BRASIL. Código civil e constituição federal e legislação complementar: miniobra coletiva. 
Dispõe o Código Civil em seu artigo 1.315, caput. 19. ed. São Paulo: Saraiva, 2013 
17
 DINIZ, Maria Helena, op. cit., 239 p. 
18
 BRASIL. Código civil e constituição federal e legislação complementar: miniobra coletiva. 
Dispõe o Código Civil em seu artigo 1.315, parágrafo único: “Presumem-se iguais as partes ideais dos 
condôminos”. 19. ed. São Paulo: Saraiva, 2013 
19
 BRASIL. Código civil e constituição federal e legislação complementar: miniobra coletiva. 
Dispõe o Código Civil em seu artigo 1.319. 19. ed. São Paulo: Saraiva, 2013 
17 
 
5. O condômino tem legitimidade para usucapir em nome 
próprio, desde que exerça a posse exclusiva com animus 
domini e sejam atendidos os requisitos legais da usucapião. 
6. Demonstrada a configuração e o fim do comodato, viável o 
pagamento dos aluguéis. 
7. Preliminar de não conhecimento do recurso adesivo 
rejeitada. Prejudicial de prescrição rejeitada. Recurso adesivo 
não provido. Apelação não provida.20 
COISA COMUM. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. Sentença 
de parcial procedência, com arbitramento dos aluguéis. 
Reforma em parte. Imóvel financiado perante a CDHU. Direitos 
à aquisição futura, não à propriedade imediata. Direitos de 
posse, cabendo ao condômino que não exerce a posse 
aluguéis pela porção ideal (art. 1.199 c/c art. 1.319, CC). Dever 
de arcar com as despesas do imóvel, na proporção de suaporção ideal (art. 1.315, CC). Aluguéis devidos à apelada, 
compensáveis com metade das despesas de financiamento do 
imóvel e de IPTU, despesas decorrentes do imóvel, que devem 
ser arcadas por ambos os condôminos. Recurso provido em 
parte.21 
 
Pode cada consorte, ainda, alhear a respectiva parte indivisa ou gravá-la. 
 
O primeiro direito sofre a restrição contida no art. 504 (CC), que prevê o 
direito de preempção ou preferência em favor dos demais condôminos. O 
preterido poderá, depositando o valor correspondente ao preço, “haver para 
si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta 
dias, sob pena de decadência”. Conta-se esse prazo da data em que teve 
ciência inequívoca da venda (STF-RTJ, 57:322, 59:591). Preceitua o art. 
1.793, § 2° , do Código Civil que “é ineficaz a cessão, pelo coerdeiro, de seu 
direito hereditário sobre qualquer bem da herança considerado 
singularmente”. Tem-se entendido que, se a cota ideal é alienada, com 
localização do quinhão, descrição das divisas e confrontações, tal venda 
será condicional e só prevalecerá se, na divisão futura, coincidir o quinhão 
atribuído ao vendedor com o que havia alienado ao adquirente. Do 
contrário, ficará desfeita. 
 
20
 Recurso adesivo – Processo nº. APC 20130111706489 – TJ-DFT – Relator Des. Flávio 
Rostirola – DJ: 09/09/2015, 537 p. 
21
 Recurso de apelação nº. 0015892-97.2009.8.26.0077 – TJ-SP – Relator Des. Carlos Alberto 
de Salles – DJ: 04/02/2014 
18 
 
O art. 1.314 do Código Civil menciona ainda que o condômino pode gravar 
sua parte indivisa. Pode, portanto, dá-la em hipoteca. Nesse mesmo sentido 
proclama o art. 1.420, § 2°: “A coisa comum a dois ou mais proprietários 
não pode ser dada em garantia real, na sua totalidade, sem o 
consentimento de todos; mas cada um pode individualmente dar em 
garantia real a parte que tiver”. O dever de concorrer para as despesas de 
conservação ou divisão da coisa, na proporção de sua parte, bem como a 
responsabilidade pelas dívidas contraídas em proveito da comunhão, são 
impostos ao condômino nos arts. 1.316 a 1.318.22 
 
 
 
 
2.5. A administração do condomínio 
 
A administração do condomínio, por conta da comunhão de direitos sobre um 
bem comum, é atribuída a todos os condôminos em conjunto, mas pode ser 
entregue a um deles ou a terceiro, de acordo com a decisão majoritária deles. Para 
Lôbo, “os condôminos têm de se reunir para deliberar a respeito. Não há critério de 
preferência para ser administrador, podendo ser, inclusive, o que detiver menor parte 
ideal.”23. 
 
Os condôminos podem usar a coisa comum pessoalmente. Se não o 
desejarem ou por desacordo tal não for possível, então resolverão se a 
coisa deve ser administrada, vendida ou alugada. Para que ocorra a venda, 
basta a vontade de um só condômino. Só não será vendida se todos 
concordarem que se não venda (CC, arts. 1.320 e 1.322). Neste caso, a 
maioria deliberará sobre a administração ou locação da coisa comum. A 
maioria será calculada não pelo número, senão pelo valor dos quinhões, e 
as deliberações só terão validade quando tomadas por maioria absoluta 
(art. 1.325, § 1°), isto é, por votos que representem mais de metade do valor 
total. Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a 
requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros (art. 1.325, § § 2°). 
Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado 
judicialmente (art.1.325, § 3°)24. 
 
 
 
Na escolha do administrador, é fundamental que todos os consortes sejam 
convocados e que se documente a deliberação assemblear que elegeu 
administrador, bem como decidiu o destino da coisa comum25. Venosa ainda 
complementa se referindo à obrigatoriedade das deliberações, sendo tomadas por 
 
22
 GONÇALVES, Carlos Roberto, op. cit., 168 p. 
23
 LÔBO, Paulo, op. cit., 209 p. 
24
 GONÇALVES, Carlos Roberto, op. cit., 170 p. 
25
 VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 364 p. 
19 
 
maioria absoluta. Se não for possível obter essa maioria absoluta, deverá o juiz 
decidir a matéria, conforme o já mencionado artigo 1.325 do Código Civil. 
Quanto aos frutos da coisa comum, se não houver estipulação em contrário 
ou disposição de última vontade, estes serão partilhados na proporção dos 
quinhões, conforme o disposto em artigo 1.326 do Código Civil. 
 
 
2.6. A extinção do condomínio 
 
A extinção do condomínio pode se dar de diferentes modos, dependendo da 
indivisibilidade da coisa a que se refere, podendo ser a divisibilidade ou 
indivisibilidade da coisa, físicas ou jurídicas. A divisibilidade, para Paulo Lôbo, é 
ditada por circunstâncias naturais ou econômicas. Assim, dá o exemplo de uma 
casa, que é materialmente divisível, mas que economicamente pode não ser, 
quando houver redução considerável do valor de cada parte ou comprometimento de 
sua finalidade. Já as coisas juridicamente indivisíveis são as que assim se tornaram 
por força da vontade das partes contratantes ou da lei, ainda que possam se 
naturalmente divididas26. 
Quando a coisa for divisível, a extinção se dá, de forma mais adequada, pela 
divisão. 
O Código civil facilita a extinção do condomínio, quando se refere ao artigo 
1.320, que em seu caput diz: “a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão 
da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas 
da divisão.”27. Carlos Roberto Gonçalves esclarece que a divisão pode ser amigável 
ou judicial, somente sendo admitida a primeira forma, por escritura pública, se todos 
os condôminos forem maiores e capazes. Se um deles for menor, ou se não houver 
acordo, será necessária a divisão judicial (GONÇALVES, 2014, p. 169), já que o 
artigo 1.321, do Código Civil, determina que se apliquem à divisão, no que couber, 
as regras de partilha da herança28. 
 
26
 LÔBO, Paulo, op. cit., 218 p. 
27
 BRASIL. Código civil e constituição federal e legislação complementar: miniobra coletiva. 
Dispõe o Código Civil em seu artigo 1.320. 19. ed. São Paulo: Saraiva, 2013 
28
 BRASIL. Código civil e constituição federal e legislação complementar: miniobra coletiva. 
Dispõe o Código Civil em seu artigo 1.321, “Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as 
regras de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).” 19. ed. São Paulo: Saraiva, 2013 
20 
 
 
Tanto a divisão amigável como a judicial têm efeito declaratório e não 
constitutivo, pois tão somente declaram a porção real de propriedade 
correspondente à fração ideal de cada comproprietário, substituindo-se o 
estado de compropriedade pelo de propriedade.29 
 
A ação de divisão, normatizada pelo Código de Processo Civil a partir do 
artigo 58830, pode ser proposta a qualquer tempo, sendo a sentença retroativa à 
data do início da comunhão, produzindo efeitos ex tunc31. 
Se a coisa é indivisível, o condomínio só poderá extinguir-se pela alienação 
da coisa comum. Descreve o artigo 1.322 do Código Civil32 que, “quando a coisa for 
indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, 
será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de 
oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa 
benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior”. Versa o 
parágrafo único: “Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e 
participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre 
estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, 
proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada 
a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condiçõesiguais, o condômino 
ao estranho”. Se todos quiserem vender, a venda será feita amigavelmente. Se 
houver divergência e um ou mais condôminos quiserem vender, observar-se-á o rito 
estabelecido nos artigos 720 e 730 e seguintes do Código de Processo Civil. A 
alienação, depois de avaliado o bem, será feita em hasta pública, durante a qual o 
condômino poderá manifestar o seu direito de preferência33. 
 
 
 
 
29
 DINIZ, Maria Helena, op. cit., 248 p. 
30
 BRASIL. Vade Mecum compacto / obra coletiva. Dispõe o Código de Processo Civil em seu 
artigo 588, “A petição inicial será instruída com os títulos de domínio do promovente e conterá: (I) a 
indicação da origem da comunhão e a denominação, a situação, os limites e as características do 
imóvel; (II) o nome, o estado civil, a profissão e a residência de todos os condôminos, especificando-
se os estabelecidos no imóvel com benfeitorias e culturas; (III) as benfeitorias comuns.”. 15. ed. São 
Paulo: Saraiva, 2016 
31
 GONÇALVES, Carlos Roberto, op. cit., 169 p. 
32
 BRASIL. Código civil e constituição federal e legislação complementar: miniobra coletiva. 
Dispõe o Código Civil em seu artigo 1.322. 19. ed. São Paulo: Saraiva, 2013 
33
 GONÇALVES, Carlos Roberto, op. cit., 169-170 p. 
21 
 
3. CONDOMÍNIOS ESPECIAIS 
 
 
3.1. Reflexão sobre os direitos de vizinhança 
 
Antes de serem iniciados os estudos dos condomínios especiais, é pertinente 
realizar uma reflexão sobre o comportamento de pessoas que compartilham o uso 
de áreas comuns. Com a criação de conglomerados em que algumas ou várias 
pessoas passam a dispor da utilização de uma mesma propriedade, embora em 
cotas proporcionais de um todo, surgem inúmeras questões que são ocasionadas 
em decorrência dessa proximidade, e que podem estar relacionadas ao modo com 
que essas pessoas utilizam esses espaços. Para que seja estabelecida uma 
convivência harmoniosa entre todas essas pessoas, surgem os direitos de 
vizinhança, que são compostos por direitos, deveres e sanções, e que se referem à 
normatização de práticas relacionadas à utilização do espaço comum e a 
interferências prejudiciais à segurança, ao sossego, e à saúde, conforme estipulado 
no artigo 1.277 do Código Civil. 
 
É importante perceber, de plano, que os chamados direitos de vizinhança 
são direitos de convivência decorrentes da proximidade ou interferência 
entre prédios, não necessariamente da contiguidade. Os edifícios e 
construções em geral servem de utilidade ao homem. Os danos e 
desassossegos ocasionados por um prédio a outro decorrem, em última 
análise, de fatos ou atos jurídicos, na classificação estudada na Parte Geral. 
As regras de vizinhança têm por objetivo harmonizar a vida em sociedade e 
o bem-estar, sem deixar à margem as finalidades do direito de 
propriedade.34 
 
 
Com a criação dos direitos de vizinhança, se estabeleceu a regulamentação 
de soluções para situações que geram impasses entre pessoas que comungam de 
mesma propriedade, em virtude de cada uma, apesar desse compartilhamento, ter 
diferentes interesses e objetivos particulares. Com a observância a essas regras, é 
estabelecida a possibilidade de ser alcançada a paz social entre essas pessoas. 
 
 
 
34
 VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 302 p. 
22 
 
3.2. Condomínio em paredes, cercas, muros e valas 
 
Em decorrência da essência dos direitos de vizinhança, em alguns casos se 
faz necessária a divisão de propriedades limítrofes, que pode ser estabelecida por 
muros, cercas, valas, podendo ser de concreto, cimento, madeira, cerca viva etc.. 
Caso essas obras ocorram nas linhas divisórias dos imóveis, é originado 
condomínio, já que os proprietários limítrofes concorrem em igualdade de condições 
para realizarem a separação, tornando-se proprietários em comum das obras, 
conforme o artigo 1.297 do Código Civil. 
No entanto, conforme Venosa ressalta, se um dos confrontantes pretender 
extremar o prédio com um muro ou parede, por exemplo, poderá fazê-lo, ainda que 
sem anuência do vizinho, intimando-o posteriormente para que concorra com as 
despesas proporcionais. A partir daí tem-se um condomínio forçado, criado pela 
vontade unilateral, mas decorrente da lei.35 
O artigo 1.328 do Código Civil dispõe ainda sobre o direito de adquirir a 
divisão em duas partes (meação) nos muros, valas ou similares já construídos que 
estejam estipulando a divisão dos prédios, mediante o pagamento de metade do 
valor das obras. O preço será fixado por perícia em juízo, às custas de ambos os 
confinantes, se não houver acordo (artigo 1.329 do Código Civil). Enquanto o vizinho 
que pretender a divisão não pagar ou depositar o preço da meação, não poderá ser 
feito uso da obra divisória (artigo 1.330 do Código Civil). 
 
 
3.3. Condomínio edilício 
 
A definição de condomínio edilício pode ser representada, segundo Carlos 
Roberto Gonçalves, pela característica da “apresentação de uma propriedade 
comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com 
exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, 
garagem) e titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, 
telhado etc.) (CC, art. 1.331).” 
 
35
 VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 369 p. 
23 
 
Para que se possa entender como se formou e como se operacionaliza essa 
modalidade de condomínio tão comum, e ao mesmo tempo tão complexa, é 
necessário considerar aspectos relacionados à origem, natureza jurídica e 
características relacionadas. 
 
 
3.3.1. A origem dos condomínios edilícios 
 
Esse tipo de condomínio, conforme Maria Helena Diniz, “surgiu após a 1ª 
Guerra Mundial, ante a crise de habitação36, quando, com o desenvolvimento das 
cidades e consequentemente valorização dos terrenos urbanos, houve a 
necessidade de melhor aproveitar o solo.”. 
No Brasil, o primeiro diploma a tratar do condomínio edilício ou em 
edificações, também chamado de horizontal, foi o Decreto-Lei n. 5.481, de 1928. 
Posteriormente passou a ser regido pela Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964, 
com as alterações da Lei n. 4.864, de 29 de novembro de 1965. 
Para Carlos Roberto Gonçalves, 
 
as principais inovações trazidas pela referida legislação foram: a) compõe-
se a lei de dois títulos, cuidando o primeiro do condomínio e o segundo das 
incorporações; b) permitiu o condomínio em prédios de um pavimento; c) ao 
determinar, no parágrafo único do art. 4°, que o adquirente responde pelos 
débitos do alienante, atribuiu o caráter de propter rem a essas obrigações; 
d) estabeleceu a obrigatoriedade da existência de uma convenção de 
condomínio e de um regulamento; e) determinou que a representação do 
condomínio fosse feita pelo síndico; f) cuidou das incorporações na segunda 
parte, visando impedir que o incorporador cause prejuízo aos condôminos, 
especialmente proibindo reajuste de preços, se não convencionados 
expressamente37. 
 
O novo Código Civil, apesar de expressa remissão à lei especial, que 
continua em vigor, contém dispositivos regrando os direitos e deveres dos 
condôminos, bem como a competência das assembleias e dos síndicos. Nesses 
assuntos, a referida Lei n. 4.591, de 1964, aplica-se apenas subsidiariamente. 
 
 
 
36
 BARROS MONTEIRO, Washington. Curso de direito civil. São Paulo: Saraiva, 1978. v. 3, p. 
224 Apud. DINIZ, Maria Helena, op. cit., 251-2 p. 
37
 GONÇALVES, Carlos Roberto, op. cit., 175 p. 
24 
 
3.3.2. Natureza jurídica 
 
No que tange à natureza jurídica das relações existentes entre condôminos, 
existem várias teorias, sendo a de Planiol, Ripert,Baudry-Lacantinerie38 a mais 
acertada, por verem em condomínio em edifícios de apartamentos uma mistura de 
propriedade individual e de condomínio. 
As propriedades individuais são os apartamentos ou terraços de cobertura, 
por exemplo, em que cada condômino é proprietário de forma exclusiva, cabendo a 
ele o livre exercício dos direitos da propriedade (direito de usar – jus utendi –; direito 
de fruir – jus fruendi –; direito de dispor – jus abutendi – e; o direito de reaver – jus 
reivindicandi), mesmo que sem o consentimento dos demais condôminos. Essa ideia 
de individualidade e de exclusividade também pode ser percebida quando levamos 
em conta os efeitos tributários, em que, conforme o artigo 11 da Lei nº. 4.591/64, 
cada unidade autônoma é tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo 
condômino, diretamente, com as importâncias relativas aos impostos e taxas 
federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos. 
É importante ainda considerar que os direitos de vizinhança acabam 
restringindo os direitos de propriedade, conforme Sílvio de Salvo Venosa nos ensina 
com maestria: 
 
 
O direito de usar da unidade autônoma encontra limites apenas nos 
princípios de ordem natural de vizinhança, de um lado, e de outro nos 
ordenamentos particulares do condomínio. À margem desse direito, em 
quase tudo igual à propriedade exclusiva individual, coloca-se, portanto, a 
disciplina dirigida às partes comuns do edifício. Nesse aspecto, existe 
efetivamente condomínio.39 
 
 
 
Já as propriedades de condomínio são as utilizadas em conjunto por todos os 
condôminos e que não são passíveis de divisão, como por exemplo, o solo em se 
que constrói o prédio, o telhado, as escadas, os elevadores, os corredores, a 
guarita, etc. 
Conclui-se, portanto, que condomínio edilício é caracterizado juridicamente, e 
de acordo com o artigo 1.331 do Código Civil de 2002, pela composição de 
 
38
 PLANIOL e RIPERT, Traité pratique de droit civil, v. 30, n. 319; Baudry –Lacantinerie, Traité 
théorique et pratique de droit civil, v. 6, n.986; Apud. DINIZ, Maria Helena, op. cit., 253 p. 
39
 VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 373 p. 
25 
 
propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício, 
forçosamente comuns. 
Porém, “essa comunidade condominial de natureza real dúplice não pode ser 
considerada simplesmente pessoa jurídica, pois de fato faltam-lhes vários requisitos, 
e a lei não se manifesta expressamente nesse sentido.”40. Entretanto está legitimado 
a atuar em juízo, ativa e passivamente, representado pelo síndico, conforme artigo 
75, IX, do Código de Processo Civil41: 
 
“Serão representados em juízo, ativa e passivamente: o 
condomínio, pelo administrador ou síndico”. 
 
Deste modo, o condomínio atua na vida negocial como qualquer pessoa 
jurídica, dentro de seu âmbito de atuação, tendo, portanto, existência formal. 
 
 
3.3.3. Constituição e incorporação imobiliária 
 
Todo condomínio em edificações deve ter, obrigatoriamente, o ato de 
instituição, a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno.42 
Conforme os ensinamentos de Carlos Roberto Gonçalves, o ato de instituição 
está previsto no art. 1.332 do Código Civil e pode resultar de ato entre vivos ou 
testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, devendo conter, além 
do disposto em lei especial, a individualização de cada unidade, a determinação da 
fração ideal atribuída a cada uma relativamente ao terreno e partes comuns, e o fim 
a que se destinam. 
De acordo com que o ensina Maria Helena Diniz43, um condomínio em 
edifícios de apartamentos pode ser instituído em razão de: 
a) Destinação do proprietário do edifício, mediante escritura pública, sendo 
que a venda das unidades autônomas pode ser realizada antes ou depois de 
concluída a obra. É o próprio dono do prédio que, no período de sua construção ou 
 
40
 VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 373 p. 
41
 BRASIL. Vade Mecum compacto / obra coletiva. Dispõe o Código de Processo Civil em seu 
artigo 75, IX. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 2016 
42
 GONÇALVES, Carlos Roberto, op. cit., 176 p. 
43
 DINIZ, Maria Helena, op. cit., 257/8 p. 
26 
 
após este, constitui esse condomínio especial, ao vender as frações em que dividiu o 
edifício; 
b) Testamento; 
c) Constituição do regime por vários herdeiros, após a homologação da 
partilha, se o bem, objeto da herança, for um edifício; 
d) Arrematação em hasta pública, doação, ou compra de frações do edifício; 
e) Sentença Judicial em ação de divisão; e 
f) Incorporação imobiliária, que é o negócio jurídico que tem o intuito de 
promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações 
compostas de unidades autônomas (Lei nº. 4.591/64, art. 28, parágrafo único). Em 
regra, os apartamentos são vendidos na planta. 
Economicamente, a incorporação é um empreendimento que objetiva 
conseguir capital necessário para a construção do prédio, pela venda antecipada 
dos apartamentos. 
Conforme as considerações da Lei nº. 4.591/64, em seu artigo 29, o 
incorporador, pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, compromete-se a 
construir o edifício e a entregar as unidades adquiridas a cada adquirente, 
considerando prazo e condições estipuladas. Isso ocorre em função do incorporador 
fazer vendas antecipadas, sendo a operação realizada sob a forma de promessa de 
venda, devidamente registrada (Art. 32, § 2º, da Lei nº. 6.015/73 e art. 35, § 4º, da 
Lei 4.591/64). 
Considerando ainda a análise da Lei sobre o condomínio em edificações e as 
incorporações imobiliárias, o artigo 31 elenca quem poderá ser considerado 
incorporador: 
 
“A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias 
caberão ao incorporador, que sòmente poderá ser: 
 a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o 
cessionário dêste ou promitente cessionário com título que 
satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32; 
 b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 
3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Decreto-lei número 
8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 
4.116, de 27-8-62). 
27 
 
c) o ente da Federação imitido na posse a partir de 
decisão proferida em processo judicial de desapropriação em 
curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante 
registro no registro de imóveis competente. (Incluído pela Lei nº 
12.424, de 2011).”44 
 
A finalidade das unidades, uso residencial ou não, é de suma importância, 
sobretudo porque pode caracterizar desvio de uso por parte do proprietário ou 
possuidor. Silvio de Salvo Venosa complementa lembrando que “em razão dessas 
finalidades específicas, haverá uma convenção de condomínio e um regulamento 
próprio que devem ser obedecidos.”45 
 
 
3.3.3.1. Convenção de condomínio e regimento interno 
 
A Convenção de Condomínio é um documento escrito e que deve ser 
registrado em Cartório de Registro de Imóveis, para ser oponível contra terceiros. 
Contém os direitos e deveres de cada condômino, e deve ser subscrita pelos 
titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais. É considerada ato de 
constituição do condomínio, como versa o artigo 1.333 do Código Civil: 
 
“A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser 
subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações 
ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de 
direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham 
posse ou detenção. 
Parágrafo único: Para ser oponível contra terceiros, a 
convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de 
Registro de Imóveis.”.4644
 BRASIL. Vade Mecum compacto / obra coletiva. Dispõe a Lei de Condomínio em Edificações 
– Lei nº. 4.591 de 16-12-1964 – em seu artigo 31. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 2016 
45
 VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 378 p. 
46
 BRASIL. Código civil e constituição federal e legislação complementar: miniobra coletiva. 
Dispõe o Código Civil em seu artigo 1.333. 19. ed. São Paulo: Saraiva, 2013 
28 
 
A convenção deve conter, no mínimo, conforme Paulo Lôbo nos mostra47: 
a) a definição da quota ou taxa condominial, para cobertura das despesas 
ordinárias e extraordinárias do condomínio; 
b) a forma de administração do condomínio, que pode ser direta ou com a 
participação de empresa especializada e o modo de escolha e de substituição do 
síndico e subsíndico, se houver; 
c) a assembleia geral – suas competências, formas de convocação e quóruns 
para deliberação; 
d) a existência ou não de conselho fiscal, com suas competências, 
composição e modos de eleição e substituição; 
e) as modalidades de sanções que serão aplicadas aos moradores, 
condôminos ou locatários, e os órgãos encarregados de aplicá-las; 
f) o regimento interno, que complementa a convenção, contendo regras 
detalhadas e específicas sobre o uso das coisas comuns, sendo disponibilizado aos 
condôminos em quadros, no andar térreo, no hall de entrada do prédio. 
 
 
3.3.4. Direitos e deveres dos condôminos 
 
Mesmo com o exercício dos direitos de propriedade sobre a unidade 
autônoma, aos condôminos cabem direitos e deveres. 
Importante destacar, inicialmente, que todos os deveres e direitos 
enumerados pelo Código Civil têm como base de sua existência os direitos de 
vizinhança. Como já foi dito, a consideração aos direitos de vizinhança se torna 
primordial para que seja alcançada uma convivência harmoniosa entre todos os 
condôminos, já que existem interesses e necessidades diferentes entre eles. Deste 
modo, para garantir que todos possam usufruir de seus direitos sem que haja 
interferência entre o exercício de um e outro, é absolutamente necessária a criação 
de regras aplicáveis a todos os condôminos. 
O artigo 1.335 estipula os direitos do condômino: 
 
“I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; 
 
47
 LÔBO, Paulo, op. cit., 226 p. 
29 
 
 
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e 
contanto que não exclua a utilização dos demais 
compossuidores; 
 
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, 
estando quite.”48 
 
Nos direitos dos condôminos, como ressalva Venosa, “há, portanto, uma 
adaptação do direito de propriedade à particularidade dessa modalidade de 
convivência social49.” 
Venosa (2015, p. 388) ainda continua a explicação, agora no tocante aos 
efeitos da inadimplência: “Não estando quite com as contribuições condominiais, o 
condômino não pode votar ou participar das assembleias, segundo o texto da lei, 
não podendo ser nelas admitido. Havendo dúvidas sobre essa situação, cabe ao 
condomínio provar que pagou todo o devido”. 
Porém, mesmo sendo inadimplente, não pode o condômino ser privado de 
utilizar as áreas comuns do condomínio, conforme menciona o seguinte julgado: 
 
Indenização por danos morais. Condômino inadimplente que foi 
proibido de utilizar a piscina do condomínio. Ação julgada 
procedente. Danos morais fixados em R$ 2.500,00. Apelação do 
réu. Repetição da tese de defesa. Alegação de que o condômino 
estava inadimplente e que a decisão de proibição de áreas 
comuns foi ratificada pela Assembléia Geral dos Condôminos. 
Descabimento. Inteligência do art. 1.335 CC. Norma cogente. 
Vedação Ilícita. Dano moral configurado. Valor mantido. 
Obediência aos Princípios da Razoabilidade e 
Proporcionalidade. Sentença mantida. Recurso improvido. 
 
 
48
 BRASIL. Código civil e constituição federal e legislação complementar: miniobra coletiva. 
Dispõe o Código Civil em seu artigo 1.335. 19. ed. São Paulo: Saraiva, 2013 
49
 VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 388 p. 
30 
 
[...] Não é lícito privar o condômino inadimplente do uso das 
áreas comuns destinadas ao lazer, vez que os meios de coerção 
ao cumprimento da obrigação de adimplir a taxa condominial são 
estritamente aqueles previstos em lei. Dever de indenizar. Verba 
fixada no equivalente a 05 (cinco) salários mínimos vigentes 
nesta data, considerando-se que indenização será sacado do 
caixa comum. Apelo provido.” (Apelação nº 0019870-
14.2012.8.26.0292; Rel. Des. José Malerbi; 35 ª Câmara; j. 
02.12.13).50 
 
Já os deveres que cabem ao condômino estão contidos no art. 1.336 do 
Código Civil: 
 
“I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção 
das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na 
convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) 
 
II - não realizar obras que comprometam a segurança da 
edificação; 
 
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e 
esquadrias externas; 
 
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a 
edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, 
salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons 
costumes.”51 
 
Comecemos pelo principal dever do condômino, que, por explicações de 
Silvio de Salvo Venosa52, é uma obrigação propter rem, ou seja, que se vincula à 
 
50
 Recurso de apelação nº. 0019533-67.2013.8.26.0008 – TJSP – Relator Des. Francisco 
Occhiuto Júnior – DJ: 21/07/2016 
51
 BRASIL. Código civil e constituição federal e legislação complementar: miniobra coletiva. 
Dispõe o Código Civil em seu artigo 1.336. 19. ed. São Paulo: Saraiva, 2013 
52
 VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 386 p. 
31 
 
unidade condominial, que é o de “concorrer com a quota-parte que lhe couber no 
rateio para as despesas do condomínio. Esse dever é considerado a razão da 
própria sobrevivência da estrutura condominial. O condomínio inadimplente acarreta 
prejuízos, prejudicando toda a sua estrutura. A fixação de despesas será 
determinada de acordo com a fração ideal do terreno ou de sua área na unidade 
autônoma.” Pertinente mencionar que a convenção pode estabelecer outros 
parâmetros de divisão para contribuição com as despesas. 
Ainda considerando esse dever, o artigo 1.336, em seu § 1º, estabelece que 
“o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios 
convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até 
dois por cento sobre o débito.”53 
Sobre os deveres elencados pelo artigo em estudo, Paulo Lôbo explica: 
 
Não pode o condômino realizar obras em sua unidade autônoma que 
comprometa a segurança do prédio, edificado em andares sucessivos. O 
condômino pode realizar modificações internas na unidade [...] com 
observância ao que estiver disposto na convenção do condomínio. Mas não 
pode modificar ou mesmo afetar as partes estruturais do prédio, tais como 
vigas, colunas e até mesmo paredes, quando estas sejam estruturais ou de 
sustentação.54 
 
 
 
Maria Helena Diniz completa as explicações ensinando que, dentre os 
deveres dos condôminos, assim como elenca o artigo 1.336 do Código Civil, existe o 
de não praticar qualquer ato atentatório aos bons costumes ou prejudicial ao 
sossego ou prejudicar a higiene ou limpeza do condomínio;55 e ainda lembra do 
artigo 1.340 do Código Civil, que trata das despesas referentes a partes comuns de 
uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles (como loja, escadaria, hall de 
TV, entre outros), cabendo a quem dessas partes se servir. 
 
 
 
 
 
 
53
 BRASIL. Código civil e constituição federal e legislação complementar: miniobracoletiva. 
Dispõe o Código Civil em seu artigo 1.336, § 1º. 19. ed. São Paulo: Saraiva, 2013 
54
 LÔBO, Paulo, op. cit., 239 p. 
55
 DINIZ, Maria Helena, op. cit., 261 p. 
32 
 
3.3.5. Administração do condomínio 
 
De acordo com os ensinamentos de J. Nascimento Franco56, e de acordo com 
o disposto nos artigos 22 a 27 da Lei nº. 4.591/64 ficam estabelecidos como órgãos 
administrativos do condomínio a Assembleia Geral dos condôminos, o síndico, o (ou 
os) subsíndico(s) e o Conselho Consultivo. Além desses órgãos é facultada à 
Convenção prever a eleição de subsíndicos e definir suas atribuições e a duração de 
seu mandato (artigo 22, § 6º, da Lei nº. 4.591/64). 
 
A administração do condomínio é o conjunto de órgãos criados pela lei e 
pela Convenção para zelar pelas coisas comuns e gerir os negócios do 
condomínio.57 
 
Em relação ao síndico, cujo mandato não pode exceder dois anos, podendo 
ser reeleito, compete-lhe, segundo Carlos Roberto Gonçalves58, dentre outras 
atribuições, “representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele. 
Pode ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio”. 
O síndico é assessorado por um Conselho Consultivo, constituído de três 
condôminos, com mandatos que também não podem exceder a dois anos, permitida 
a reeleição. Esse conselho tem por objetivo auxiliar o síndico na solução de 
problemas do condomínio e de cumprir as demais funções que lhe forem atribuídas 
pela convenção, conforme o parágrafo único do artigo 23 da Lei nº. 4.591/64. 
Uma das incumbências do síndico é, anualmente, convocar a assembleia dos 
condôminos (considerando o disposto em artigos 1.348, I, e 1.350, caput, do Código 
Civil), que também pode ser solicitada por ¼ dos condôminos caso o síndico não o 
faça (artigo 1.350, § 1º do Código Civil). Compete à assembleia, além das matérias 
inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, o orçamento das 
despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, conforme o 
mencionado no art. 1.350 do Código Civil. “As decisões da assembleia, tomadas, em 
cada peso, pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos, 
 
56
 FRANCO, J. Nascimento. Condomínio – 3. ed. rev., atual. e ampl. – São Paulo: Revista dos 
Tribunais, 2001. 19 p. 
57
 BARCELOS DE MAGALHÃES, Roberto. Teoria e prática do condomínio. Rio de Janeiro: José 
Konfino, 1966. 194 p. Apud. FRANCO, J. Nascimento, op. cit., 19 p. 
58
 GONÇALVES, Carlos Roberto, op. cit., 179 p. 
33 
 
mesmo os vencidos e os que não compareceram.”59 O artigo 1.355 do Código Civil 
estipula que as assembleias gerais extraordinárias também podem ser convocadas 
pelo síndico ou por ¼ dos condôminos que representem o condomínio. 
Carlos Roberto Gonçalves ensina que a “Convenção de Condomínio e o 
Regimento Interno só podem ser modificados em assembleia geral extraordinária, 
pela aprovação de dois terços dos votos dos condôminos” e conclui dizendo que “a 
assembleia é o órgão máximo do condomínio, tendo poderes, inclusive, para 
modificar a própria Convenção; sujeita-se somente à lei e às disposições 
estabelecidas nesta, podendo ser controlada pelo Judiciário.”60 
 
 
3.3.6. Despesas de condomínio e as áreas comuns 
 
Em geral, conforme o estipulado em artigo 9º, § 3º, “c”, da Lei 4.591/64, a 
disciplina de áreas comuns, como quadras esportivas, salas de jogos e de ginástica, 
churrasqueiras, jardins, piscinas, entre outros itens que possam vir a existir em uma 
comunidade de prédios, sejam residenciais ou não, deve caber à convenção ou 
regulamento; porém, o Código Civil também faz menção a algumas matérias, como 
é o caso do terraço, por exemplo. O artigo 1.331, § 5º do Código Civil diz que “o 
terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de 
constituição do condomínio.”61, e o artigo 1.344 diz que “ao proprietário do terraço de 
cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos 
às unidades imobiliárias inferiores.”62. Deste modo, Sílvio de Salvo Venosa63 explica 
que, “se o terraço for área comum, caberá ao condomínio sua manutenção. Quando, 
no entanto, houver danos estruturais, mesmo que o terraço pertença à unidade de 
cobertura, os reparos deverão caber ao condomínio, sempre com ação de regresso, 
se couber, ao construtor.”. 
Em se tratando de despesas alusivas às áreas comuns, além do artigo 1.336, 
que, em seu inciso I estipula que esses custos são de responsabilidades de todos os 
 
59
 GONÇALVES, Carlos Roberto, op. cit., 180 p. 
60
 GONÇALVES, Carlos Roberto, op. cit., 180 p. 
61
 BRASIL. Código civil e constituição federal e legislação complementar: miniobra coletiva. 
Dispõe o Código Civil em seu artigo 1.331, § 5º. 19. ed. São Paulo: Saraiva, 2013 
62
 BRASIL. Código civil e constituição federal e legislação complementar: miniobra coletiva. 
Dispõe o Código Civil em seu artigo 1.344. 19. ed. São Paulo: Saraiva, 2013 
63
 VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 398 p. 
34 
 
condôminos, na forma proporcional à quota parte de cada um; outro ponto tratado no 
Código Civil é o das despesas relacionadas a partes comuns de uso exclusivo de um 
condômino, ou de alguns deles, como por exemplo, loja, escadarias e antena 
coletiva. Elas são de responsabilidade de quem delas se servir, em consonância 
com o artigo 1.340, do Código Civil. 
No que tange às vagas de garagens, é importante considerar também o que 
leciona Sílvio de Salvo Venosa, que diz que “a garagem ligada à unidade autônoma, 
pode também ser considerada uma unidade autônoma se corresponder à fração 
ideal do terreno.”, e ainda ensina que: 
 
Além desse aspecto, deve ser demarcada e identificada em planta 
detalhada presente no memorial e registrada no cartório imobiliário com 
descrição na especificação de condomínio64. Se não preenchidos esses 
requisitos, as garagens são consideradas áreas comuns do edifício, 
tipicamente uma garagem coletiva65. 
 
Outra questão levantada por Venosa66 está na problemática relacionada à 
inexistência de vagas demarcadas, sendo a garagem de uso comum. “Por vezes o 
incorporador institui verdadeiras vagas-fantasmas, garagens que não permitem 
acomodação de veículos a todos os condôminos, como assegurados nos contratos.” 
O autor diz que, nesses casos a responsabilidade “é do incorporador, que deve 
responder por perdas e danos, sendo legitimado o condomínio ou o condômino 
prejudicado por essa ação.”. 
O artigo 1.338 dispõe sobre a questão da locação de vaga de 
estacionamento, em que “resolvendo o condômino alugar área no abrigo para 
veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, 
e, entre todos, os possuidores.”67. Já o artigo 1.339, § 2º do mesmo Código diz que 
“é permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro 
condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato 
 
64
 LOPES, João Batista. Condomínio. 4. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1994, 64 p. Apud 
VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 398 p. 
65
 FRANCO, J. Nascimento; GONDO, Nisske. Condomínio em edifícios. 5. ed. São Paulo: 
Revista dos Tribunais, 1988, 46 p. Apud VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 398 p. 
66
 VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 401 p. 
67
 BRASIL. Código civil e constituição federal e legislação complementar: miniobra coletiva. 
Dispõe o Código Civil em seu artigo 1.338. 19. ed. São Paulo: Saraiva, 2013 
35 
 
constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia 
geral.”.68 
Nas mesmas condições de utilização são enquadrados os armários ou 
compartimentos de depósito, que, quandonão demarcados, devem ter critérios de 
rodízio e de sorteio que não assumam caráter definitivo e que não concedam 
vantagens indevidas a alguns condôminos em detrimento de outros69. 
 
 
3.3.6.1. Obras e reformas 
 
Quanto à realização de obras, dispõe o artigo 1.341, do Código Civil: 
 
“A realização de obras no condomínio depende: 
 
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; 
 
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. 
 
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser 
realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, 
ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer 
condômino. 
 
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e 
importarem em despesas excessivas, determinada sua 
realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa 
delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada 
imediatamente. 
 
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, 
que importarem em despesas excessivas, somente poderão 
 
68
 BRASIL. Código civil e constituição federal e legislação complementar: miniobra coletiva. 
Dispõe o Código Civil em seu artigo 1.339, § 2º. 19. ed. São Paulo: Saraiva, 2013 
69
 LOPES, João Batista, op. cit., 68, p. Apud VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 401 p. 
36 
 
ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente 
convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou 
impedimento deste, por qualquer dos condôminos. 
 
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários 
será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito 
à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra 
natureza, embora de interesse comum.”70 
 
 Destarte, Maria Helena Diniz71 complementa: 
 
A realização de obras em partes comuns, em acréscimos às já existentes, a 
fim de lhes proporcional uma melhor utilização (por exemplo, construindo 
piscina, ou playground; colocando sistema de segurança moderno; 
ampliando o salão de festas; aumentando número de vagas na garagem), 
dependerá da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. E não serão 
permitidas construções, nas partes comuns, que possam prejudicar o uso, 
por qualquer condômino, das partes próprias ou comuns (CC, art. 1.342), 
que poderá embargá-las ou requerer a sua demolição. 
 
Referente ao artigo 1.343 do Código Civil é importante destacar que, em 
condomínios edilícios, para que sejam construídos novos pavimentos, ou, em solo 
comum, novos prédios com novas unidades imobiliárias, é necessária a aprovação 
de unanimidade dos condôminos. 
 
 
3.3.7. Infrações e penalidades 
 
O artigo 1.332 do Código Civil versa sobre a instituição do condomínio, tendo 
em seus incisos o que deve constar em documento de registro para tornar essa 
instituição válida. O inciso III diz que deve ser estipulada a finalidade a que se 
destina o condomínio edilício e, nesse sentido, analisando a Lei 4.591/64, em seu 
artigo 10, é encontrado o que é defeso a qualquer condômino, sendo, entre outras 
ações, a de “destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-
 
70
 BRASIL. Código civil e constituição federal e legislação complementar: miniobra coletiva. 
Dispõe o Código Civil em seu artigo 1.341. 19. ed. São Paulo: Saraiva, 2013 
71
 DINIZ, Maria Helena, op. cit., 274 p. 
37 
 
la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais 
condôminos”, e a de “embaraçar o uso das partes comuns.”72. Isso quer dizer que 
tais condutas são consideradas infrações, por irem de encontro ao que foi exigido 
para a constituição do condomínio. Serão vistos a seguir detalhes sobre essas 
infrações. 
 
 
3.3.7.1. Desvio de uso 
 
De acordo com o que diz J. Nascimento Franco73 “o desvio de destinação do 
edifício constitui uma das mais graves infrações da lei e da Convenção de 
Condomínio.”. O autor continua com seus ensinamentos: 
 
Para impedir que a infração ocorra, ou para restabelecer o uso compatível 
com a finalidade para a qual foi construído o edifício, deve o síndico tomar 
todas as providências cabíveis, inclusive judiciais, contra os infratores, 
sejam condôminos, seu familiares, inquilinos e prepostos, com fundamento 
no artigo 10, III, da Lei nº. 4.591/64, sobretudo quando o desvio põe em 
risco a tranquilidade e a segurança dos demais condôminos. 
 
Pode ser considerado desvio de uso quando, em um prédio residencial, é 
comercializado apartamento, que assim, passa a receber maior número de pessoas, 
o que não só implica no aumento de gastos condominiais relacionados à energia 
elétrica, por exemplo, mas também à segurança dos outros condôminos, tanto por 
não se ter controle de quem frequenta o apartamento, como pelo fato de um 
escritório ser mais atrativo a assaltos, em comparação a residências. 
Igualmente ilegal, como também lembra J. Nascimento Franco74, “é a 
alteração de destinação das áreas de uso comum, salvo autorização assemblear por 
quorum estabelecido na convenção.”. 
O autor ainda conclui: 
 
O que se proíbe é o desvio de uso, ou o superuso das unidades autônomas, 
como, por exemplo, quando se transforma um apartamento em casa de 
cômodos ou “repúblicas” incompatíveis com a categoria e a destinação do 
edifício. Nesses casos, cabível é ajuizamento de ação ordinária, de caráter 
 
72
 BRASIL. Vade Mecum compacto / obra coletiva. Dispõe a Lei de Condomínio em Edificações 
– Lei nº. 4.591 de 16-12-1964 – em seu artigo 10, III e IV. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 2016 
73
 FRANCO, J. Nascimento, op. cit., 159 p. 
74
 FRANCO, J. Nascimento, op. cit., 160 p. 
38 
 
cominatório, nos termos do art. 287, combinado com os arts. 644 e 645, 
CPC75, com a finalidade de se restabelecer o uso normal do apartamento, 
com a aplicação de multa diária até o cumprimento da sentença. 
 
 
 
 
3.3.7.2. Privatização de áreas de uso comum 
 
Conforme entendimento predominante em Tribunais, somente “havendo 
autorização regular dos condôminos, ou expressa previsão no instrumento de 
instituição do condomínio, pode ser concedido o uso exclusivo de áreas e coisas 
pertencentes à coletividade condominial.”76 
Ainda conforme J. Nascimento Franco, que ensina com destreza: 
 
Destinadas ao uso da coletividade condominial, a privatização ou utilização 
exclusiva depende da previsão expressa no instrumento de instituição do 
condomínio, ou, se posterior a esse documento, da anuência dos 
condôminos, concedida através de deliberação assemblear, tomada por 
unanimidade ou por quorum estabelecido pela Convenção. Daí vem que, 
faltando licença expressa da massa condominial ou do instituidor do 
condomínio, tudo o que se implantar numa aera comum é suscetível de ser 
demolido, arcando o infrator com as despesas judiciais e com a obrigação 
de indenizar perdas e danos sofridos pelo condomínio.77 
 
 
3.3.8. Extinção 
 
Assim como tudo o que é criado pelo direito e pelo homem, o condomínio 
edilício pode extinguir-se, mesmo sendo criado sem prazo determinado. 
Maria Helena Diniz cita em seus ensinamentos quais são os casos de 
extinção dessa modalidade de condomínio78: 
“ a) desapropriação do edifício, caso em que a indenização será repartida na 
proporção do valor das unidades imobiliárias, conforme o artigo 1.358 do 
Código Civil; 
 
75
 Menções ao Código de Processo Civil de 1973. Artigos respectivos correspondentes no 
Código vigente: Para o artigo 287 não há artigo específico que corresponda ao mencionado. Podem 
ser analisados os artigos 139, IV, 536 e 537; para o artigo 644 não há artigo específico que 
corresponda ao mencionado, mas podemser analisados os artigos 497 e 536, caput; para o artigo 
645, o correspondente é o artigo 814. 
76
 FRANCO, J. Nascimento, op. cit., 178 p. 
77
 FRANCO, J. Nascimento, op. cit., 175/6 p. 
78
 DINIZ, Maria Helena, op. cit., 281/282 p. 
39 
 
b) confusão, se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma só 
pessoa; 
c) destruição do imóvel por qualquer motivo, como, por exemplo, incêndio 
total (CC, art. 1.357, 1ª parte); 
d) demolição voluntária do prédio, por razões urbanísticas ou arquitetônicas, 
ou por condenação do edifício pela autoridade pública, por motivo de 
insegurança ou insalubridade (Lei n. 6.709/79, art. 1º) ou por ameaça de 
ruína (CC, art. 1.357, 1ª parte); 
e) alienação a uma só pessoa natural ou jurídica ou reconstrução de todo o 
prédio, com aprovação dos condôminos, que representem metade mais 
uma das frações ideais. Deliberada a reconstrução, o condômino poderá 
eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando seus direitos 
aos outros condôminos, mediante avaliação judicial de sua cota-parte. SE 
a venda se der, haverá preferência ao condômino em relação ao estranho 
e o preço alcançado será repartido entre os condôminos, 
proporcionalmente ao valor de suas unidades imobiliárias (CC, art. 1.357, 
§§ 1º e 2º).” 
 
Em outras palavras, Paulo Lôbo conclui: 
 
Extingue-se o condomínio quando a edificação for totalmente destruída ou 
se houver destruição parcial que comprometa sua substância e suas 
finalidades. A destruição pode ter origem em fatos da natureza, tais como 
terremotos, maremotos, inundações. Pode ter sido originada de atos 
humanos, como a reforma de unidade que comprometeu a estrutura do 
prédio, levando-o ao desabamento ou o comprometimento irremediável de 
fundações, que recomendam a destruição. Nessas situações, os 
condôminos poderão deliberar pela reconstrução ou venda, sendo que o 
quórum exigível é de metade mais uma das frações79. 
 
 
 
 
 
 
 
 
79
 LÔBO, Paulo, op. cit., 243 p. 
40 
 
4. OUTRAS MANIFESTAÇÕES CONDOMINIAIS 
 
Como bem lembra Sílvio de Salvo Venosa80, “a atualidade criou realidades 
em matéria de condomínio que não se amoldam ao condomínio tradicional, bem 
como refogem à tipicidade regulada pela Lei nº. 4.591/64 e também aos dispositivos 
do condomínio edilício do vigente Código.”. 
Vejamos quais são essas modalidades de manifestações condominiais. 
 
 
4.1. Loteamentos condominiais fechados – bolsão residencial 
 
Os chamados “bolsões residenciais” são, conforme definição de Maria Helena 
Diniz81, bairros urbanizados para fins residenciais ou recreativos; ou conjuntos “de 
casas em vilas fechadas por portão de acesso à via pública protegido por muro e 
portaria, que controla a passagem.”. Ainda segundo os ensinamentos, os bolsões 
residenciais podem conter clubes de campo dotados de vias públicas e de praças 
particulares e áreas de lazer pertencentes ao domínio privado autorregulamentando 
por convenções assembleares. 
Por se tratar de condomínios criados com o fechamento de ruas do município, 
surgem várias questões relacionadas ao direito de ir e de vir dos munícipes, dos 
custos e da responsabilidade pela manutenção dessas áreas. 
Em relação ao pagamento de taxas de segurança, iluminação e de 
manutenção em geral, fica entendido, segundo decisão do Supremo Tribunal de 
Justiça82, que quem não fizer parte de associação de moradores que presta esses 
serviços, não fica sujeito a arcar com as respectivas taxas, por inexistir vínculo 
obrigacional. É possível verificar tal aplicação no julgado abaixo. 
 
APELAÇÃO – PRELIMINARES - Ilegitimidade passiva e falta 
de fundamentação da decisão apelada – Inocorrência - Réus 
que comprovadamente são proprietários de terrenos 
 
80
 VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 416 p. 
81
 DINIZ, Maria Helena, op. cit., 284 p. 
82
 Julgamento dos Recursos Especiais 1280871/SP e 1439163/SP pela Eg. Segunda Seção do 
STJ - Relator para o acórdão o Ministro Marco Buzzi (j. em 11/03/2015, DJe 22/05/2015). 
41 
 
localizados no loteamento relativo à associação-autora - 
Pretensão derivada de alegado enriquecimento ilícito, ante 
serviços oferecidos no loteamento em que estão inseridos lotes 
de sua propriedade - Legitimidade configurada - Sentença bem 
fundamentada, que solucionou adequadamente as questões 
postas à jurisdição, contemplando o artigo 93, IX, da 
Constituição Federal e 161 do Código de Processo Civil - 
Preliminares afastadas. 
 
LOTEAMENTO COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO 
Ressalvada posição pessoal do Relator, adequa-se o 
entendimento ao preconizado em sede de recurso repetitivo 
pelo Superior Tribunal de Justiça. Impossibilidade de cobrança 
de taxas de contribuição para associação de quem dela não faz 
parte. Sentença reformada, condenando a autora nas verbas 
sucumbenciais.83 
 
 
A regulamentação sobre a implantação e criação dos loteamentos é feita 
pelos municípios. Na cidade de São Paulo / SP, por exemplo, em análise do Decreto 
Municipal de nº. 43.692/2003, que trata dessas considerações, é estipulado no artigo 
12, § 1º, I, que as manifestações sobre o custeio de implantação caberá aos 
proprietários interessados, bem como a juntada de documentos e da estimativa de 
custos para a implantação do Bolsão e do respectivo cronograma de pagamento. 
Ademais, o decreto também define os padrões para aprovação e para realização, 
pela Prefeitura, de estudos de viabilização da implantação de bolsões, respeitando o 
Plano Diretor, no caso, do Município de São Paulo. 
Analisando agora a Lei municipal nº. 4.455/2010, juntamente com o Decreto 
de nº. 10.527/2011, ambos do Município de Osasco / SP, que também tratam da 
criação de bolsões, no artigo 1º, § 2º da referida Lei são definidos os padrões de 
vias que podem ser fechadas para formarem bolsões residenciais: “É vedado o 
fechamento de bolsões residenciais cujas vias sirvam de passagem a outros bairros, 
 
83
 Recurso de apelação nº. 0001850-61.2006.8.26.0299 – TJSP – Relator Des. João Carlos 
Saletti – DJ: 30/08/2016 
42 
 
bem como às áreas públicas caracterizadas como áreas institucionais, praças, áreas 
verdes, áreas de lazer, sistemas de recreio, ou equipamentos públicos.”84 
Portanto, é concluído que, para que seja criado bolsão residencial, é 
necessária a observância, pelos proprietários interessados, dos parâmetros 
municipais que toleram essa criação, bem como, pela Administração, dos impactos 
que serão gerados aos demais munícipes por tal implantação. 
 
 
4.2. Time-Sharing - multipropriedade 
 
Sílvio de Salvo Venosa define o sistema time-sharing ou time-share da 
propriedade. Segundo os seus ensinamentos, “o adquirente passa a ser titular de 
um imóvel, assegurando-se-lhe de determinado período anual para usar e gozar da 
coisa. Cuida-se de sistema destinado a locais de lazer.”85. 
Já Gustavo Teppedino traz a seguinte definição: 
 
Multipropriedade de forma genérica é a relação jurídica de aproveitamento 
econômico de uma coisa móvel ou imóvel, repartida em unidades fixas de 
tempo, de modo que diversos titulares possam, cada qual a seu turno, 
utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perpétua86. 
 
Nesse sistema, todos os multiproprietários são condôminos, mas esse 
condomínio somente será exclusivo na unidade autônoma no tempo fixado em 
acordo. Por conta disso, Venosa levanta a questão da dificuldade de conceituação 
da multipropriedade como direito real, que, pode ser resolvida com o registro do 
empreendimento em nome da uma pessoa centralizadora dos contratos, 
denominada trustee, que concede e organiza a utilização periódica, sendo a relação 
dos multiproprietáriosde direito obrigacional para com o proprietário da coisa.87 
 
Há um direito real de habitação periódica, como dizem os portugueses, 
democratizando o imóvel de férias, cujo administrador (trustee) o mantém 
em nome de um clube, concedendo e organizando o seu uso periódico. 
 
84
 OSASCO (Cidade). Lei nº 4.455 de 08-12-2010. Dispõe o artigo 1, § 2º. Disponível em: 
<http://leismunicipa.is/dqrli>. Acesso em: 25 out. 2016 
85
 VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 418/9 p. 
86
 TEPPEDINO, Gustavo. Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993, 1 p. Apud 
VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 419 p. 
87
 VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 420 p. 
43 
 
Todos os adquirentes são comproprietários de fração ideal, sofrendo 
limitações temporais e condominiais, sendo que a relação de tempo 
repartido fica estabelecida em regulamento.88 
 
 
No que tange as despesas relacionadas ao imóvel, como a de condomínio, 
por exemplo, é entendido que, conforme decisão do Superior Tribunal de Justiça89, 
embora haja solidariedade entre os multiusuários como nos outros tipos de 
condomínio, ela não deve ser considerada na integralidade dos gastos relacionados 
ao imóvel, mas sim, proporcional ao período de fruição por cada multiusuário. O 
julgado abaixo evidencia tal preceito: 
 
 
EMENTA: COBRANÇA DESPESAS E ENCARGOS 
MULTIPROPRIEDADE OU “TIME SHARING” (“TIME SHARE”) 
ADMISSIBILIDADE REGIME JURÍDICO DE CONDOMÍNIO - 
MODALIDADE QUE APRESENTA PARTICULARIDADES QUE 
NÃO DESNATURAM A RELAÇÃO CONDOMINIAL 
SOLIDARIEDADE, ENTRETANTO, QUE NÃO PODE SER 
ADMITIDA, ANTE O PARCELAMENTO DA FRUIÇÃO E GOZO 
DO IMÓVEL EM PERÍODO DETERMINADO - RECENTE 
ORIENTAÇÃO DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE 
JUSTIÇA QUE DEVE SER AMOLDADA AO CASO 
CONCRETO APELO PARCIALMENTE PROVIDO. 
[...] Na esteira do posicionamento adotado pelo Col. Superior 
Tribunal de Justiça, no Agravo de Instrumento 1.273.234-SP, 
em acórdão relatado pelo ilustre Ministro MASSAMI UYEDA, 
datado de 08.03.2010, entendendo que em determinadas 
hipóteses a disponibilidade da posse, seu uso e gozo, transfere 
a legitimidade passiva, de rigor o exame da matéria 
controvertida à luz da situação fática então apresentada. 
Referido entendimento não retira a legitimidade dos apelados 
 
88
 DINIZ, Maria Helena, op. cit., 282 p. 
89
 Julgamento do Agravo de Instrumento 1.273.234-SP - Relator para o acórdão o Ministro 
Massami Uyeda (J. 08/03/2010). 
44 
 
em suportarem as despesas da unidade da qual são 
condôminos. 
Entretanto, não podem responder integralmente pelas 
despesas daquela unidade, mas sim somente pela proporção 
em que usufruem do imóvel, ou seja, 1/52. 
[...]90 
 
Maria Helena Diniz, em seus ensinamentos, classifica a multipropriedade em 
quatro modalidades: a) a acionária ou societária, em que o multiproprietário se torna 
acionista do imóvel, com direito a aproveitar o imóvel social, por determinado 
período fixo de tempo; b) a do direito real de habitação periódica, em que o 
multiproprietário pode usar de um imóvel por prazo correspondente a uma semana 
no ano; c) a imobiliária ou de complexo de lazer, pela qual cada multiusuário tem 
uma quota ideal relativo ao solo, à edificação ou complexo de lazer e; d) a hoteleira, 
pela qual há direito de uso habitacional temporário de unidade ou apartamento de 
um hotel91. 
 
4.3. Shopping centers, clubes de campo e cemitérios 
 
Em seus ensinamentos, Sílvio de Salvo Venosa92 também menciona como 
forma de condomínio os shopping centers, clubes de campo e os cemitérios. 
Vejamos: 
Os shopping centers, normalmente tratados do ponto de vista 
exclusivamente contratual, envolvendo os lojistas, também têm perfeitos 
contornos condominiais, quando cada unidade comercial é alienada a um 
titular. Estabelece-se aí o condomínio, subordinado a regras mercadológicas 
próprias. No caso, o contrato normativo do shopping funcionará como 
convenção condominial. Na prática, porém, com maior frequência, o 
administrador ou empreendedor mantém a propriedade de todo o imóvel, 
 
90
 Recurso de apelação nº. 0054474-06.2008.8.26.0000 – TJSP – Relator Des. Francisco 
Thomaz – DJ: 30/11/2011 
91
 DINIZ, Maria Helena, op. cit., 283 p. 
92
 VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 422 p. 
45 
 
dando as lojas em locação ou a outro título; daí a razão de avultar de 
importância a relação obrigacional locatícia no instituto e não o direito real. 
Inafastável também a aplicação analógica da lei condominial à espécie no 
que tange principalmente às despesas de condomínio e regime das partes 
comuns, entre outros aspectos. 
 
 Sobre os clubes de campo, a exemplo do que ocorre com os loteamentos 
fechados e condomínios edilícios, os membros, ao adquirir lotes, passam a ter o 
direito de usufruir das áreas comuns do clube, cooperando entre si com os custos de 
manutenção dessas áreas. 
 
Outro fenômeno moderno é a existência de cemitérios privados. Há que se 
entender que os contratos concessivos do uso de sepulcros poderão 
possuir natureza real apenas se assim for considerado pela lei. A relação 
entre o administrador e titular do terreno do cemitério e o adquirente de 
espaço para sepultura é de locação ou comodato. Há também nesse 
fenômeno situações de direito condominial.93 
 
Vale ressaltar que, conforme lembra Maria Helena Diniz, poderão ser 
aplicados os princípios do Código Civil e os da Lei 4.591/64, no que couber, à 
qualquer forma de condomínios assemelhados, conforme disposição do Enunciado 
nº. 89 do Conselho da Justiça Federal: “o disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo 
Código Civil aplica-se,no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como 
loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.”.94 
 
 
 
 
 
 
 
93
 VENOSA, Sílvio de Salvo, op. cit., 422 p. 
94
 DINIZ, Maria Helena, op. cit., 285 p. 
46 
 
 
5. CONCLUSÃO 
 
A partir de um estudo aprofundado das questões que envolvem a posse 
simultânea de um mesmo bem por duas ou mais pessoas, e analisando a 
doutrina e a jurisprudência que versam sobre o tema, pode-se perceber que, 
diante de grande conteúdo jurídico, é inegável que os condomínios adquiriram 
grande relevância para a sociedade e tendem a adquirir muito mais. Fazendo 
parte, crescentemente, na vida de todos, os condomínios, por envolverem e 
por conterem entre os condôminos, diferentes formas de agir, de pensar e de 
considerar valores distintos, são regidos por uma série de regras que foram 
criadas para que os chamados “direitos de vizinhança”, que são pontuados 
por obrigações propter rem, que são as vinculadas à coisa, ou seja, cabem 
somente às pessoas que detém o uso das propriedades individuais e das 
áreas comuns, e só podem ser transferidas com a transmissão da posse ou da 
propriedade da coisa; e que contêm regras para uma convivência harmoniosa 
e saudável entre todos os que compartilham a posse – estivessem presentes 
em todas as relações que envolvessem a aglomeração de pessoas em um 
mesmo local, ou a administração simultânea de um mesmo bem. 
Vários tipos de condomínios foram sendo criados com o passar do 
tempo, a fim de atender às necessidades das pessoas e da sociedade em 
geral, que, de forma progressivamente corriqueira, acaba convivendo com a 
diminuição do espaço físico das cidades, e que busca mais segurança e 
comodidade no dia-a-dia. 
Diante de tamanha complexidade e de tantas especificações, esse 
fenômeno jurídico peculiar, que estabelece a criação de tantas comunidades 
populacionais, foi e está gradativamente sendo mais aceito pela sociedade, 
que, mesmo vivenciando conflitosrelacionados à convivência compartilhada, 
acaba adquirindo novos hábitos e incorporando conceitos de comunhão, que 
são percebidos e que podem ser aplicados em quaisquer esferas de 
relacionamentos, já que o convívio, o compartilhamento e a solidariedade são 
atributos inerentes e essenciais à vida em sociedade. 
 
47 
 
6. BIBLIOGRAFIA 
 
BARCELOS DE MAGALHÃES, Roberto. Teoria e prática do condomínio. Rio de 
Janeiro: José Konfino, 1966 
 
BARROS MONTEIRO, Washington. Curso de direito civil. v. 3. São Paulo: 
Saraiva, 1978 
 
BEVILÁQUA, Clóvis. Direito das coisas – História do Direito Brasileiro – Direito 
Civil. Brasília: SEEP, 2003 
 
BRASIL. Código civil e constituição federal e legislação complementar: 
miniobra coletiva. 19. ed. São Paulo: Saraiva, 2013 
 
BRASIL. Vade Mecum compacto / obra coletiva. 15. ed. São Paulo: Saraiva, 
2016 
 
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. São 
Paulo: Saraiva, 2014 
 
FRANCO, J. Nascimento. Condomínio – 3. ed. rev., atual. e ampl. – São Paulo: 
Revista dos Tribunais, 2001 
 
FRANCO, J. Nascimento; GONDO, Nisske. Condomínio em edifícios. 5. ed. São 
Paulo: Revista dos Tribunais, 1988 
 
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito das coisas – sinopses jurídicas. São 
Paulo: Saraiva, 2014 
 
LÔBO, Paulo. Direito civil: coisas. São Paulo: Saraiva, 2015 
 
LOPES, João Batista. Condomínio. 4. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 
1994 
48 
 
 
OSASCO (Cidade). Lei nº 4.455 de 08-12-2010. Dispõe o artigo 1, § 2º. 
Disponível em: <http://leismunicipa.is/dqrli>. Acesso em: 25 out. 2016 
 
PLANIOL e RIPERT, Traité pratique de droit civil, v. 30, n. 319; Baudry –
Lacantinerie, Traité théorique et pratique de droit civil, v. 6, n. 986 
 
TEPPEDINO, Gustavo. Multipropriedade imobiliária. São Paulo: Saraiva, 1993 
 
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. São Paulo: Atlas, 2015 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
49 
 
7. ANEXOS