DIREITOEMPRESARIALUNIDADEIIEstabelecimentoEmpresarial_20150407161352

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UNIDADE II
Fundamentos da Atividade Empresarial:
Regime Jurídico da Livre Iniciativa
Empresa
Empresário
Livros Comerciais
Estabelecimento Empresarial
Nome Empresarial
Propriedade Industrial
ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL. (Artigo 1.142 a 1.149 do Código Civi)
Assunto muito cobrado em prova!
Conceito.
Estabelecimento empresarial é sinônimo de fundo de comércio, estabelecimento comercial, é a mesma coisa que azienda (palavra de origem italiana que significa empresa)! Alguns doutrinadores dizem que fundo de comércio não é estabelecimento empresarial, mas a doutrina majoritária considera sinônimo de estabelecimento empresarial. O estabelecimento é indispensável para exercício da atividade empresarial.
Conceito: Artigo 1.142 do Código Civil: Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária.
Estabelecimento é um complexo de bens, é um conjunto de bens. Neste complexo de bens, temos os bens corpóreos e incorpóreos, que também são chamados de bens materiais e imateriais.
Exemplo de bens materiais (corpóreos): móveis, utensílios, mercadorias, equipamentos, maquinários, o imóvel, veículos, etc. 
ANDRÉ LUIZ SANTA CRUZ RAMOS: “.. O STJ já decidiu que “As mercadorias do estoque constituem em dos elementos materiais do estabelecimento empresarial, visto, tratar-se dos elementos corpóreos utilizados na exploração da sua atividade econômica” (REsp 1.079.781/RS. Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14.09.2010, DJe 24.09.2010).
Exemplo de bens imateriais (incorpóreos): ponto comercial, marca, patente, etc.
Estabelecimento empresarial não é só o imóvel, o imóvel é um dos elementos integrante do estabelecimento. Estabelecimento é complexo de bens, conjunto de bens, e o imóvel é elemento integrante do estabelecimento.
Supermercado, qual o estabelecimento de um supermercado? Lá tem freezer, prateleiras, mercadorias em estoque, balcão de atendimento, caminhão que faz entrega, é um conjunto de bens, um complexo de bens organizado.
Art. 1.142. Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária.
(TRT-AC/FCC/2005)�: Empresa é o conjunto organizado de bens administrado pelo empresário visando à produção ou circulação de bens e serviços.
(TJSE/CESPE/2008)�: Estabelecimento empresarial é o complexo de bens, materiais e imateriais, que constituem o instrumento utilizado para o exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária.
 (DPCE/CESPE/2008)�: Integram o estabelecimento empresarial os débitos da sociedade empresária.
Estabelecimento empresarial e patrimônio da empresa. Penhora do imóvel do estabelecimento.
O estabelecimento empresarial compõe o patrimônio do empresário, mas não necessariamente corresponde à totalidade do patrimônio do empresário, pois pode possuir bens não utilizados em sua atividade econômica, por exemplo, uma casa na praia. 
QUESTÃO: Uma padaria X, pessoa jurídica, possui dois imóveis, o imóvel 1 e imóvel 2. No imóvel 1 está localizada a padaria, todo conjunto de bens está no imóvel 1, o imóvel 2 está alugado, e o dinheiro do aluguel é utilizado para comprar mercadorias para padaria, depois dessas informações, pergunta-se, o imóvel 2 é elemento integrante do estabelecimento? 
Resposta: Não, só integra o estabelecimento os bens que estão diretamente relacionados à atividade empresarial.
Por conseguinte, o estabelecimento empresarial e o patrimônio do empresário são institutos jurídicos distintos. Não se confunde estabelecimento com o patrimônio do empresário individual ou da sociedade empresária.
Súmula 451 do STJ: É legítima a penhora da sede do estabelecimento comercial.
Pode penhorar o imóvel do estabelecimento, no entanto, não é a regra, é a exceção. 
Só cabe a penhora na sede do estabelecimento quando não há outros bens passíveis de penhora e desde que o imóvel não sirva de residência para o empresário e sua família.
Natureza Jurídica.
O estabelecimento não é sujeito de direito, quem exerce a atividade empresarial é o empresário ou a sociedade empresária. O sujeito de direito é o empresário individual ou a sociedade empresária.
O estabelecimento é objeto unitário de direito, sendo um complexo de bens é chamado de universalidade. 
Objeto unitário de direito: é um todo, um conjunto, uma unidade de bens.
Natureza jurídica: universalidade de fato – que é o conjunto de bens que pode ser destinado de acordo com a vontade do particular. Universalidade de direito é um conjunto de bens que a lei atribui determinada forma (ex: herança), imodificável por vontade própria. Na universalidade de direito quem determina a reunião dos bens é a lei.
(MPE-AC/FCC/2006)�: A natureza jurídica do estabelecimento empresarial é uma universalidade de direito.
Art. 1.143. Pode o estabelecimento ser objeto unitário de direitos e de negócios jurídicos, translativos ou constitutivos, que sejam compatíveis com a sua natureza.
Trespasse. (contrato de compra e venda do estabelecimento empresarial)
Trespasse é o nome que se dá para o contrato de compra e venda de estabelecimento empresarial.
Trespasse é diferente de cessão de quotas. 
Exemplo1: A Padaria Marques Ltda. é uma pessoa jurídica, uma sociedade empresária, possui dois estabelecimentos, um no shopping (unidade I) e outra no centro (unidade II). Uma outra pessoa jurídica, Padaria Bom Pão Ltda., fica interessada em comprar a padaria do shopping, unidade I da pessoa jurídica “Padaria Marques Ltda.”, o contrato que será feito de compra e venda, chama-se de trespasse. 
Pergunta-se: 
Quem é o titular da “unidade I” antes do trespasse? 
Ë a Padaria Marques Ltda. 
Após o trespasse, quem é o titular da Unidade “I”? 
Passa a ser a pessoa jurídica que adquiriu, ou seja, a “Bom Pão Ltda.” 
No trespasse haverá a transferência da titularidade do estabelecimento.
A Alienação do estabelecimento empresarial se faz por meio de trespasse – contrato de alienação de fundo de empresa que permite sua transferência de um empresário para outro.
Fábio Ulhoa Coelho: No trespasse, o estabelecimento empresarial deixa de integrar o patrimônio de um empresário (o alienante) e passa para o de outro (o adquirente). O objeto da venda é o complexo de bens corpóreos e incorpóreos, envolvidos com a exploração de uma atividade empresarial.
Exemplo 2: A Padaria Marques Ltda. é uma pessoa jurídica, uma sociedade empresária, possui como sócios o José e a Maria, José tem 30 % da sociedade e Maria tem 70% das quotas da sociedade, mas quer vender a Padaria Marques Ltda. e a Padaria Bom Pão Ltda. quer comprar as quotas da Maria, aqui ocorreu uma cessão de quotas.
Pergunta-se: 
Antes da cessão de quotas a Padaria Marques Ltda. é o titular da Unidade I, após a cessão de quotas, continua sendo a Padaria Marques Ltda.
Na cessão de quotas não haverá transferência da titularidade do estabelecimento.
Trespasse é diferente de cessão de quotas, no trespasse ocorrerá a transferência da titularidade do estabelecimento. Na cessão de quotas não haverá transferência da titularidade do estabelecimento, mas sim a transferência ou modificação do quadro societário. Os efeitos jurídicos são distintos.
4.1- Formalidade do Trespasse:
A primeira formalidade é aquela prevista no artigo 1.144 do Código Civil, tem que ser feita duas coisas, uma, a averbação na junta comercial, e também a publicação na imprensa oficial visando dar publicidade para o ato. 
O credor precisa saber qual a situação patrimonial da empresa. A maior garantia do credor é o estabelecimento.
Art. 1.144. O contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou arrendamento do estabelecimento, só produzirá efeitos quanto a terceiros depois de averbado à margem da inscrição do empresário, ou da sociedade empresária,no Registro Público de Empresas Mercantis, e de publicado na imprensa oficial.
Observação: Se não fizer a averbação nem a publicação não terá efeitos perante terceiros, mas o trespasse é plenamente válido entre as partes.
Art. 1.145. Se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o seu passivo, a eficácia da alienação do estabelecimento depende do pagamento de todos os credores, ou do consentimento destes, de modo expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação.
A grande garantia do credor é o estabelecimento, se com a venda do estabelecimento a empresa ou a sociedade empresária ficar com bem suficiente para saldar as dívidas não precisa consultar credor, mas se com a venda do estabelecimento não restar bens suficientes para saldar as dívidas vai precisar pagar todos os credores ou pedir autorização de todos os credores.
Observação: 
Se violar a regra do artigo 1145 do Código Civil, o contrato de venda do estabelecimento será ineficaz. 
Pede a ineficácia do ato no processo de falência. O juiz pode declarar de oficio a ineficácia da venda? (ineficácia é voltar ao estado anterior)
Lei 11.101/2005:
 Art. 94. Será decretada a falência do devedor que:
(...)
III – pratica qualquer dos seguintes atos, exceto se fizer parte de plano de recuperação judicial:
c) transfere estabelecimento a terceiro, credor ou não, sem o consentimento de todos os credores e sem ficar com bens suficientes para solver seu passivo;
Art. 129. São ineficazes em relação à massa falida, tenha ou não o contratante conhecimento do estado de crise econômico-financeira do devedor, seja ou não intenção deste fraudar credores:
(..)
 VI – a venda ou transferência de estabelecimento feita sem o consentimento expresso ou o pagamento de todos os credores, a esse tempo existentes, não tendo restado ao devedor bens suficientes para solver o seu passivo, salvo se, no prazo de 30 (trinta) dias, não houver oposição dos credores, após serem devidamente notificados, judicialmente ou pelo oficial do registro de títulos e documentos;
(...)
Parágrafo único. A ineficácia poderá ser declarada de ofício pelo juiz, alegada em defesa ou pleiteada mediante ação própria ou incidentalmente no curso do processo.
Art. 136. Reconhecida a ineficácia ou julgada procedente a ação revocatória, as partes retornarão ao estado anterior, e o contratante de boa-fé terá direito à restituição dos bens ou valores entregues ao devedor.
-Dívidas anteriores:
Art. 1.146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos vencidos, da publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento.
Se as dívidas não estiverem contabilizadas o adquirente não responderá pelos débitos anteriores. (dívidas comerciais, exemplo: financiamento, fornecedores etc.)
A regra do artigo 1.146 não se aplica para dívida trabalhista (art. 10 e 448 da CLT) e a dívida tributária (art. 133 do CTN). Independe das dívidas trabalhistas ou tributárias estarem contabilizadas ou não, o adquirente fica responsável pelos débitos anteriores nestes casos.
EXCEÇÃO A REGRA DO ARTIGO 1.146 DO CC/2002:
Lei 11.101/2005: Art. 141, inciso II: O objeto da alienação está livre de qualquer ônus e não haverá sucessão das obrigações do arrematante na sucessão do devedor.
Não haverá sucessão, transferência das obrigações, quando adquirir o estabelecimento em um leilão da falência ou recuperação judicial, não ocorrerá também a transferência ao adquirente das dívidas tributárias e trabalhistas.
Art. 1.146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos vencidos, da publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento.
O alienante responde de forma solidária e pelo prazo de um ano:
Quanto aos créditos vencidos, conta um ano da publicação no órgão oficial (DIVIDA VENCIDA) 
Quanto aos outros, da data do vencimento da dívida (DIVIDA VINCENDA)
OBSERVAÇÃO: Da mesma forma que o responde pelas dívidas anteriores, o adquirente também terá direitos aos créditos do estabelecimento.
Art. 1.149. A cessão dos créditos referentes ao estabelecimento transferido produzirá efeito em relação aos respectivos devedores, desde o momento da publicação da transferência, mas o devedor ficará exonerado se de boa-fé pagar ao cedente.
4.3. Sub-rogação dos contratos de exploração do estabelecimento.
Art. 1.148. Salvo disposição em contrário, a transferência importa a sub-rogação do adquirente nos contratos estipulados para exploração do estabelecimento, se não tiverem caráter pessoal, podendo os terceiros rescindir o contrato em noventa dias a contar da publicação da transferência, se ocorrer justa causa, ressalvada, neste caso, a responsabilidade do alienante.
O adquirente vai ter direito de permanência nos contratos utilizados na exploração do estabelecimento sendo possível a rescisão somente em caso de justa causa (deixar de pagar o fornecedor).
E o contrato de locação?
Haverá sub-rogação de todos os contratos, mas o de locação é uma exceção, regra do art. 13 da lei 8.245/91 (alterada parcialmente pela lei 12.112/2009):
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
ENUNCIADO 234 DA JORNADA DE DIREITO CIVIL– Art. 1.148: Quando do trespasse do estabelecimento empresarial, o contrato de locação do respectivo ponto não se transmite automaticamente ao adquirente. Fica cancelado o Enunciado n. 64.
Não tem sub-rogação automática no contrato de locação, precisa ter autorização por escrito do locador!
RECURSO ESPECIAL Nº 1.202.077 - MS (2010/0134382-4) RELATOR : MINISTRO VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS) RECORRENTE : ELETRO UEHARA LTDA E OUTRO ADVOGADO : OTONI CESAR COELHO DE SOUSA E OUTRO(S) RECORRIDO : MARCÍLIO REIS DE OLIVEIRA E OUTRO ADVOGADO : EDECIO FERNANDES COIADO EMENTA RECURSO ESPECIAL. TRANSFERÊNCIA DO FUNDO DE COMÉRCIO. TRESPASSE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. ART. 13. DA LEI N. 8.245/91. APLICAÇÃO À LOCAÇÃO COMERCIAL. CONSENTIMENTO DO LOCADOR. REQUISITO ESSENCIAL. RECURSO PROVIDO. 
1. Transferência do fundo de comércio. Trespasse. Efeitos: continuidade do processo produtivo; manutenção dos postos de trabalho; circulação de ativos econômicos. 
2. Contrato de locação. Locador. Avaliação de características individuais do futuro inquilino. Capacidade financeira e idoneidade moral. Inspeção extensível, também, ao eventual prestador da garantia fidejussória. Natureza pessoal do contrato de locação. 
3. Desenvolvimento econômico. Aspectos necessários: proteção ao direito de propriedade e a segurança jurídica. 
4. Afigura-se destemperado o entendimento de que o art. 13 da Lei do Inquilinato não tenha aplicação às locações comerciais, pois, prevalecendo este posicionamento, o proprietário do imóvel estaria ao alvedrio do inquilino, já que segundo a conveniência deste, o locador se veria compelido a honrar o ajustado com pessoa diversa daquela constante do instrumento, que não rara as vezes, não possuirá as qualidades essenciais exigidas pelo dono do bem locado (capacidade financeira e idoneidade moral) para o cumprir o avençado. 
5. Liberdade de contratar. As pessoas em geral possuem plena liberdade na escolha da parte com quem irão assumir obrigações e, em contrapartida,gozar de direitos, sendo vedado qualquer disposição que obrigue o sujeito a contratar contra a sua vontade. 6. Aluguéis. Fonte de renda única ou complementar para inúmeros cidadãos. Necessidade de proteção especial pelo ordenamento jurídico. 
7. Art. 13 da Lei n. 8.245/914 aplicável às locações comerciais. 
8. Recurso especial provido.
4.4. Concorrência:
Art. 1.147. Não havendo autorização expressa, o alienante do estabelecimento não pode fazer concorrência ao adquirente, nos cinco anos subsequentes à transferência.
O alienante do estabelecimento precisa de autorização expressa do adquirente para fazer concorrência. No silêncio, o alienante só poderá fazer concorrência no prazo de 5 anos. (cai em prova)
Obs.: o prazo pode ser alterado a depender da vontade das partes.
O contrato pode permitir a concorrência. Obs. Em São Paulo tem uma rua que só vende vestidos de noiva. Em Cuiabá tem uma rua em que prevalece o comércio de óticas.
O critério de concorrência é subjetivo, pois o alienante poderá abrir um estabelecimento com a mesma atividade em outro Estado.
A referida imposição legal não reflete limitação à liberdade de concorrência, não viola qualquer liberdade constitucional, mas ao contrário, expressa um dever de concorrência leal. 
4.5. Aviamento.
É o potencial de lucratividade de um estabelecimento. Ë em função do aviamento, sobretudo, que se calcula o valor de um estabelecimento empresarial. Ë um atributo, uma característica, não é um elemento do estabelecimento empresarial.
ANDRE LUIZ SANTA CRUZ RAMOS: Aviamento é a expressão que significa, aptidão que um determinado estabelecimento possui para gerar lucros ao exercente da empresa. Embora não se confunda com a clientela, está a ela intrinsecamente relacionado. Trata-se, enfim, de uma qualidade ou atributo do estabelecimento que vai influir sobremaneira na sua valoração econômica. 
O aviamento não é considerado um bem de propriedade do empresário, mas apenas o valor econômico do conjunto de bens decorrente da sua organização, sendo, portanto um sobre valor ao conjunto de bens (aptidão de gerar lucros).
DOUTRINA DIVERGENTE. FUNDO DE COMÉRCIO E AVIAMENTO.
FÁBIO ULHOA COELHO: Diz que estabelecimento não é a mesma coisa de fundo de comércio diz que, fundo de comércio é a mesma coisa que aviamento, para ele fundo de comércio é a expectativa de lucro do estabelecimento. (posição minoritária).
Ponto Comercial.
Conceito: é o local no qual é explorada a atividade econômica do empresário ou sociedade empresária.
Um dos principais elementos do estabelecimento empresarial é o chamado ponto comercial, local em que o empresário exerce sua atividade e se encontra com a sua clientela.
5.1. Proteção ao ponto comercial.
A ação renovatória, é a renovação compulsória do contrato de locação comercial. Ajuizar a ação para manter o contrato de locação ainda que o locador não concorde. Visa manter o empresário locatário no imóvel onde é explorada a atividade econômica, mesmo contra a vontade do locador.
O empresário locador tem direito de renovação compulsória do contrato de aluguel.
5.1.A REQUISITOS PARA AÇÃO RENOVATÓRIA:
Os requisitos para ajuizar uma ação renovatória estão no artigo 51 da Lei 8.245/91 (lei de locação) 
SÃO REQUISITOS CUMULATIVOS – NA AUSÊNCIA DE UM DOS REQUISITOS NÃO DÁ PARA AJUIZAR AÇÃO RENOVATÓRIA.
CONTRATO ESCRITO E COM PRAZO DETERMINADO; (REQUISITO FORMAL)
O CONTRATO OU A SOMA ININTERRUPTA DOS CONTRATOS TEM QUE TOTALIZAR PRAZO CONTRATUAL MÍNIMO DE 5 ANOS; (REQUISITO TEMPORAL)
É NECESSÁRIO QUE O LOCATÁRIO ESTEJA EXPLORANDO O MESMO RAMO DE ATIVIDADE ECONÔMICA NOS ULTIMOS 3 ANOS; (REQUISITO MATERIAL)
SEÇÃO III
Da locação não residencial
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
 III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
 § 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
5.1.B- OBSERVAÇÃO – SUBLOCAÇÃO / FUSÃO DE EMPRESAS.
Precisa da autorização do locador, sendo autorizado, CABE AÇÃO RENOVATÓRIA PARA O SUBLOCATÁRIO? 
Resposta: A lei protege o ponto comercial, quem tem agora o ponto comercial é o sublocatário, então pode!
Art. 51 da Lei 8.245/91 - § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
No caso de fusão de empresa (união de duas ou mais empresa, dando lugar a uma terceira, onde ocorrerá a sucessão das anteriores), a sociedade nova criada por meio de fusão pode entrar com ação renovatória – A lei de locação no artigo 51 § 1. Poderá ser exercido por cessionários ou sucessores da locação.
5. 1. C- FORO COMPETENTE PARA AJUIZAR AÇÃO RENOVATÓRIA E VALOR DA CAUSA:
A regra inicial é que seja ajuizada no lugar destinado no contrato como foro competente, se não indicado no contrato é o foro do lugar da situação do imóvel. 
Art. 58 da Lei 8.245/91.
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se - á o seguinte:
(...)
II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
 III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
 5.1. D - DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA PROPOR AÇÃO RENOVATÓRIA.
Os documentos necessários são aqueles previstos no artigo 71 da Lei 8.245/91:
CAPÍTULO V
Da Ação Renovatória
  Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil,  a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
 I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
 IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
 V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
 VI - prova de que o fiador do contrato ou o queo substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
 VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
 Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
5.1 E – HIPOTESES LEGAIS QUE AUTORIZAM A RETOMADA DO IMÓVEL PELO LOCADOR.
Exceções da retomado do imóvel pelo locador – Artigo 52 e artigo 72 da lei de locação – Lei 8.245/91.
A exceção de retomada do imóvel é feita pelo locador em sede de contestação da ação renovatória. NÃO É FEITA EM SEDE DE RECONVENÇÃO!
1.ª HIPÓTESE: art. 52, I, quando o Poder Público solicitar reforma no imóvel que implique em sua radical transformação.
ART. 52, I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
2.ª HIPÓTESE: art. 52, II, primeira parte. para uso próprio e 
3.ª HIPÓTESE: art. 52, II segunda parte. Quando o locador precisa do imóvel para transferência de estabelecimento empresarial (FUNDO DE COMÉRCIO) existente há mais de um ano cuja maioria do capital seja de sua titularidade ou de seu cônjuge, ascendente ou descendente.
ART. 52, II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Observação: O Shopping Center como locador não pode alegar em exceção de retomado do imóvel os casos elencados no inciso II do artigo 52 da Lei 8.245/91.
Art. 52, §2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
4.ª HIPÓTESE: art. 72, inciso II, proposta insuficiente.
 ART. 72, II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
5.ª HIPÓTESE: art. 72, III, proposta melhor de terceiro, tem que apresentar declaração do terceiro interessado com a melhor proposta com firma reconhecida, indicando o ramo de atividade. 
O Autor da Ação renovatória em réplica poderá cobrir a proposta do terceiro interessado.
ART. 72, III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
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Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
 I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
 II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
 2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
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Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
 I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
 II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
 III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
 IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
 1° No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.
 2° No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas     testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.
 3° No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.
 4° Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.
 5° Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
5.1 F – SHOPPING CENTER
Ë um espaço planejado sob uma administração centralizada, composto de lojas destinada à exploração comercial e à prestação de serviços sujeitas à normas contratuais padronizadas, para manter o equilíbrio da oferta e da funcionalidade procurando assegurar convivência integrada. 
ANDRÉ LUIZ SANTA CRUZ RAMOS: Trata-se de dos conhecidos shopping centers, construção modernas que oferecem, por meio de locação, espaços autônomos a empresários interessados em explorar naqueles locais, algum tipo de atividade. 
Cabe ação renovatória contra o Shopping Center, a legislação admite a propositura de ação renovatória nos contratos de locação de espaços em shopping centers.
Nesse caso, previu a lei que não cabe o locador alegar em exceção de remotada, do imóvel, a necessidade do bem para uso próprio, nem para transferência de estabelecimento empresarial existente há mais de um ano cuja maioria de sua titularidade ou de seu cônjuge, ascendente ou descendente (art. 52, § 2.° da lei 8.245/91) 
Art. 52, §2º Nas locações de espaço em shopping centers , o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
5.1 G. INDENIZAÇÃO.
Gera indenização para o locatário:
Quando o terceiro interessado tem o mesmo ramo de atividade;
Obs. E se o próprio locador pede o imóvel e continua no mesmo ramo de atividade? O locador não pode exercer o mesmo ramo de atividade do locatário, exceto se se tratar de locação gerencial (são imóveis que só cabe um tipo de atividade em razão das suas instalações, ex.: posto de gasolina).
 Insinceridade na exceção de retomada pelo locador.
O locador faltou com a verdade na exceção de retomado do imóvel.
OBSERVAÇÕES:
 Sendo provados alguns dos casos de exceção de retomada, o juiz julga improcedente a ação renovatória;
 Se a ação renovatória for julgada procedente, o juiz irá determinar a renovação da locação pelo prazo igual ao contrato anterior. 
Lei 8.245/91: Art. 51. Nas locações de imóveis destinadosao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
STJ – FIRMOU ENTENDIMENTO QUE O PRAZO MÁXIMO DE RENOVAÇÃO É DE CINO ANOS – PACIFICO !!!
AgRg nos EDcl no RECURSO ESPECIAL Nº 962.945 - MG (2007/0142903-2) RELATOR : MINISTRO PAULO GALLOTTI 
AGRAVANTE : BR GEMS INDÚSTRIA COMÉRCIO E EXPORTAÇÃO LTDA ADVOGADO : MARCO ANTÔNIO ROCHA GOYATA AGRAVADO : ADRIANA DIAS DUARTE E OUTROS ADVOGADO : JACOB LOPES DE CASTRO MAXIMO E OUTRO(S) 
EMENTA AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. PRAZO MÁXIMO DA RENOVAÇÃO DO CONTRATO. CINCO ANOS.
 1. Esta Corte, interpretando o disposto no art. 51 da Lei nº 8.245/1991, firmou entendimento de que o prazo máximo de prorrogação do contrato locativo estabelecido em ação renovatória é de cinco anos. 
2. Agravo regimental a que se nega provimento. 
ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. A Sra. Ministra Maria Thereza de Assis Moura e os Srs. Ministros Og Fernandes, Jane Silva (Desembargadora convocada do TJ/MG) e Nilson Naves votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Nilson Naves. 
Brasília (DF), 18 de novembro de 2008 (data do julgamento) 
MINISTRO PAULO GALLOTTI, Relator.
  Art. 74.  Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. 
Não se fala em trânsito em julgado!
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Próxima aula:
Nome Empresarial
Propriedade Industrial.
� Afirmativa incorreta.
� Afirmativa correta. 
� Afirmativa incorreta. Os débitos não são bens que integram o estabelecimento, são ônus que gravam o patrimônio do empresário. No entanto, o adquirente do estabelecimento sucede o alienante nas obrigações regularmente contabilizadas.
� Afirmativa incorreta.