Relatório de Inspeção Predial

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UNIVERSIDADE SALVADOR
ENGENHARIA CIVIL
FERNANDA DINIGRE DE MELLO FERREIRA
RELATÓRIO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL
Salvador
2014
INTRODUÇÃO
O laudo técnico do Edíficio Recanto das Infiltrações, apresentado a seguir, foi solicitado pelo síndico do edífico, Lúcio Mangieri. O presente estudo caracteriza-se pela análise do relatório fotográfico disponibilizado e do diário de obra, a fim de averiguar as condições habitacionais e de desempenho da edificação, identificando as patologias existentes e suas causas, sejam elas falhas construtivas ou falta de manutenção, e os possíveis riscos oferecidos aos usuários e ao patrimônio. Faz parte também deste estudo a apresentação de possíveis medidas saneadoras dos problemas encontrados, para viabilizar sua correção.
Mediante análise do relatório fotográfico disponibilizado foi possível detectar as seguintes patologias:
FACHADA
No revestimento cerâmico da fachada frontal pode-se observar a presença de manchas esbranquiçadas, caracterizando o fenômeno da eflorescência. Para que a eflorescência ocorra é necessária a presença de 3 fatores: alto teor de sais, água e pressão hidrostática. Os sais podem ser oriundos tanto do uso de cimento com alto teor de hidróxido como da atmosfera, por se tratar de um prédio localizado na orla marítma. A água pode ser devido á infiltração pelo rejunte, capilaridade ou até mesmo excesso de água na argamassa utilizada. A umidade do ar devido a localização do edifício também favorece a ocorrência do fenômeno. As soluções aquosas salinizadas formadas migram para a superficíe e evaporam, deixando uma crosta de sal que, além de degradação visual, pode causar danos piores se os sais forem agressivos. A solução para este problema é simplesmente lavar a superfície afetada, porém o fenômeno pode ocorrer diversas vezes até o teor de sal presente na estrutura diminuir, o que no caso, por ser proveniente da atmosfera, não aconteceria, sendo necessário então tratar a infiiltração que está possibilitando o processo, seja ela pelo rejunte ou por capilaridade. 
Nas fachadas laterais percebe-se a presença de diversas fissuras com características distintas. O diagnóstico de fissuras é algo extremamente complicado e, diante dos dados disponíveis, podemos apenas conjecturar sobre causas possíveis. As fissuras nas janelas provavelmente foram causadas pelo sobrecarregamento nas aberturas devido ao mau dimensionamento ou falta de vergas e contra-vergas. Deve-se averiguar se a melhor solução seria apenas tratar e impermeabilizar as fissuras ou se a instação das vergas se faz necessária.
Já as fissuras verticais nas extremidades do edíficio podem ser consequência da não aderência da alvenaria com a estrutura de concreto armado. Essa separação pode ter sido causada pela falta da ligação entre o pilar com a alvenaria feita com ferro cabelo ou telas ou o não chapiscamento da face do pilar que está em contato com a alvenaria. Outra possibilidade é que a fissura tenha sido causada pela expansão térmica da alvernaria. As fissuras horizontas nos pavimentos mais baixos podem ser fruto de uma sobrecarga da estrutura ou, assim como as verticais, da separação alvenaria-estrutura. As fissuras por separação não oferecem risco estrutural ao edifício mas ainda sim devem ser tratadas já que, além de serem esteticamente feias, oferecerem risco de infiltração, danificando o revestimento. Esse tratamento pode ser feito com argamassa expansora, que “vedará” a fissura. Já se forem por sobrecarga, deve ser feita uma avaliação mais detalhada por estruturalista competente a fim de verificar se houve dano à estrutura do prédio.
Fatores que podem ter contribuído para o aparecimento das fissuras observadas são o fato de que a alvenaria foi iniciada antes da estrutura ter sido completada e o encunhamento ter sido iniciado antes do tempo recomendado, que é de 7 dias. 
COBERTURA
Na cobertura pode-se verificar a falta de alguns elementos importantes, o que pode favorecer a ocorrência de infiltração. Para evitar esse quadro, deve-se instalar calhas impermeabilizadas e rufo adequado. Outro ponto importante é que a pintura de impermeabilização não protege a parte superior da platibanda, possibilitando a entrada de água que pode danificar o revestimento externo do prédio. 
O reservatório apresenta fissuras que provavelmente foram causadas por separação da alvenaria com a estrutura assim como as fissuras verticais na fachada. Percebe-se que o revestimento também está danificado provavelmente devido a infiltração, que pode, inclusive, ser proveniente do vazamento da água do próprio reservatório. Deve-se realizar o tratamento adequado das fissuras por separação alvenaria-estrutura (previamente mencionado) e posterior impermeabilização para evitar novas infiltrações, só então reaplicando o revestimento. 
A laje abaixo do reservatório apresenta a formação de estruturas similares a estalactites, indicando a presença de infiltração de água, certamente proveniente do reservatório localizado acima. Esse tipo de infiltração é perigoso por ser extremamete agressivo à armadura da laje, comprometendo a resistência da peça. Deve-se executar a correta impermeabilização (com impermeabilizante flexível, como mantas asfálticas, por exemplo) do reservatório para evitar nova infiltração e verificar se a resistência da laje foi comprometida pela diminuição da secção da armadura. Caso isso tenha ocorrido, medidas de reforço estrutural devem ser adotadas.
GARAGENS
Nas garagens subterrâneas detectou-se manchas no revestimento das paredes, indicando a existência de infiltração provavelmente causada pela execução incorreta ou ausência total de impermeabilização da fundação, vigas ou até mesmo da parte externa da parede, que pode estar em contato direto com o substrato. Confirmada a existência de infiltração, repintar as paredes só “resolveria” temporariamente o problema, já que as manchas logo apareceriam novamente, sendo necessário corrigir a infiltração em si. Pela configuração das manchas na parede, pode-se concluir que a umidade vem de baixo, provavelmente caracterizando um quadro de capilaridade. Se assim for, uma solução a ser considerada é a criação de barreiras anti-umidade, que podem ser realizadas quebrando a base da parede de metro em metro e executando a correta impermeabilização na base da alvenaria, com mantas ou membranas impermeabilizantes. Corrigido o problema de infiltração, deve-se prosseguir para a reaplicação do revestimento, atentando para o cuidado com revestimento danificado, que deve ser removido por raspagem ou lixamento e lavado com água sanitária antes do procedimento.
Na garagem G1, que é descoberta, observou-se desagregamento do revestimento de argamassa cimentícia, danificando também a pintura. Essa condição pode ter sido causada tanto por penetração de umidade como nas garagens subterrâneas, aonde a mesma solução se aplicaria, quanto por execução incorreta do revestimento, que foi aplicado 7 dias após a execução da parede, em vez dos 14 recomendados. Se a causa for a aplicação do revestimento sobre superfície úmida ou não curada e não existir infiltração a solução é simples: deve-se remover o revestimento danificado e reaplicá-lo de forma correta, atentando para a impermeabilização da superfície, já que esta fica exposta às interpéries.
PARTE INTERNA
No apartamento 1006, voltado para a fachada frontal, verificamos a presença de bolhas na pintura interna por consequência da má aderência do revestimento com o substrato. Essa má aderência provavelmente foi causada pela aplicação do revestimento sobre superfície molhada, não curada (sem esperar o tempo necessário para que o reboco cure), ou até mesmo suja. A solução é a reaplicação da camada de revestimento, dessa vez de forma correta, respeitando todos os prazos e instruções do fabricante.
Já no apartamento 304, numa parede voltada ao poente, foi observada a presença de uma fissura que atravessa a parede no vão da janela, provavelmente causada pelo mau dimensionamento dasvergas e contravergas, como previamente mencionado. A solução indicada é a instalação das vergas e a impermeabilização da fissura, para evitar infiltração. 
CONCLUSÃO
A respeito das anomalias encontradas nesta inspeção, podemos afirmar que todas são decorrentes de falhas no processo construtivo do edifício. O não cumprimento dos prazos preconizados por norma na execução da alvenaria e revestimento, a falta de impermeabilização correta, o mau dimensionamento de elementos estruturais são apenas algumas falhas que foram citadas neste laudo. A princípio, a maioria dos danos encotrados foram estéticos e nenhuma das patologias oferece risco imediato aos usuários da edificação, contudo, podem interferir na qualidade de vida destes e oferecer risco ao prédio em si, necessitando, portanto, ser reparados, porém sem urgência.
REFERÊNCIAS
WILLIAMS, Sherwin. Como Corrigir Problemas. Disponível em: <http://www.sherwin-williams.com.br/inspire-se/como-corrigir-problemas/>. Acesso em: 25 maio 2014.
MAGALHÃES, Ernani Freitas de. FISSURAS EM ALVENARIAS: CONFIGURAÇÕES TÍPICAS E LEVANTAMENTO DE INCIDÊNCIAS NO ESTADO DO RIO GRANDE DO SUL. 2004. 180 f. Dissertação (Mestrado) - Curso de Engenharia Civil, Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre, 2004. Disponível em: <http://www.lume.ufrgs.br/bitstream/handle/10183/10135/000521582.pdf>. Acesso em: 26 maio 2014.
Engº Civil MARCELO SUAREZ SALDANHA. LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL. Porto Alegre, 2012. Disponível em: <http://www.crea-rs.org.br/site/documentos/Laudo_de_Inspecao_Presidio_Central_IBAPE_30_04_2012_Versao_Revisada.pdf>. Acesso em: 26 maio 2014.