QUESTIONÁRIO CONDOMÍNIO U3

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ATIVIDADE DE DIREITO DAS COISAS 
ASSUNTO: CONDOMÍNIO
Discentes: Ana Carolina Mota Souto; Gildeneide Samantha do Vale Costa; Kennia Átara Bezerra de Sousa.
6. Como se institui o condomínio? 
Conforme o Art. 7° da Lei 4.591/64, o Condomínio Especial edilício criado pelo referido diploma legal, se constitui através da sua instituição que será feita por escrito, em instrumento público ou particular. Além disso, o Código Civil em seu Art. 1.332 afere que se institui o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial.
Como o artigo 134, II, do Código Civil de 1916, somente exigia escritura pública nos contratos constitutivos ou translativos de direitos reais sobre imóvel acima de cinquenta mil cruzeiros, era sustentável a tese de que tal norma não se aplicava á hipótese do artigo 7º da Lei 4591 (ato constitutivo da propriedade horizontal). Entretanto, com o artigo 108 do Novo Código Civil é dito, expressamente, que a escritura pública é imprescindível para atos que modifiquem o direito real. Assim, a instituição do condomínio edilício ocorrerá logo após a averbação da construção do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis.
7. Como se organiza a estrutura interna do condomínio? 
O condomínio é composto de unidades autônomas e áreas comuns. Conforme o art. 1.331, caput, do Código Civil, pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. O proprietário das unidades autônomas poderá alugá-las, cedê-las, gravá-las sem que para isso tenha de haver autorização dos demais condôminos, não se aplicando aqui a regra de que os outros condôminos detêm o direito de preferência. Em se tratando de áreas acessórias, como área de abrigo para veículo, deverá o proprietário oferecer aos outros condôminos primeiro, se desejar alienar e, só então poderá fazê-lo a terceiros. O direito nas partes comuns será auferido através da área ocupada pela unidade autônoma de cada condômino. Assim, o condômino que for proprietário de uma área de 400 m² terá direito a uma área maior no terraço, do que aquele que possui 200 m², por exemplo. Vale salientar que sobre as partes comuns, estas poderão ser utilizadas com exclusividade por um condômino, desde que haja anuência unânime dos demais.
8. Quais são os deveres dos condôminos?
O art. 1336 prevê como deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
9. O que é conduta antissocial e qual a punição para a mesma? 
O condômino antissocial seria aquele que contrário à sociedade (condominial), que se opõe à organização, costumes ou interesses da sociedade. Para haver a punição, a conduta deve ser hábil a causar profundo desgosto, mal-estar ou constrangimento coletivo, além de haver sua reiteração. 
Tal comportamento é punido, conforme o art. 1.337, parágrafo único, CC/2002, facultando o síndico à aplicação de multa ao condômino ou ao possuidor de reiterado comportamento antissocial, limitada a 10 (dez) vezes o valor da contribuição das despesas condominiais, independentemente de sua previsão na Convenção ou de prévia deliberação da assembleia dos demais condôminos. Vale salientar que a medida tem caráter excepcional, devendo ser utilizada com muita cautela e ponderação, apenas quando presente situação de extrema gravidade no âmbito do condomínio, em que haja urgência da repressão para se preservar a vida, a integridade física ou assegurar a convivência comum.
 
10. Quais são os direitos dos condôminos?
O Art, 1335 elenca como direitos do condômino: 
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
11.Quem é responsável pela administração do Condomínio?
Quando o condomínio é tradicional (não edilício) é preferível o termo administrador em detrimento do termo síndico. Assim, conforme o Art. 1.323 do CC/2002, a escolha do administrador pode ocorrer por deliberação da maioria, podendo inclusive ser escolhido alguém externo à relação condominial. Destarte, resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino a que não o é. Além disso, vale ressaltar que o condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum. 
12.No condomínio edilício, cada condômino concorrerá nas despesas de que forma?
Conforme o Art. 12 da Lei n° 4.591/64, cada condômino deve concorrer nas despesas de condomínio com a quota-parte que lhe couber em rateio correspondente à fração ideal do terreno de sua unidade condominial, salvo disposição em contrário em Convenção. Nesse sentido, ainda dispõe o Código Civil, sem seu Art. 1.336, I, o qual trata sobre os deveres do condômino, aferindo que a contribuição com as despesas do condomínio deve ocorrer na proporção de suas frações ideias. Assim, o rateio das despesas condominiais dependerá do tamanho da fração ideal condominial por estrita previsão legal, o que não viola o princípio da isonomia já que seria incoerente o proprietário devidir as despesas igualmente quando alguns disporiam de fração maior que outros condôminos.
13.Descreva de que forma se pode realizar as obras no Condomínio.
Além da convenção e regimentos internos, a realização de obras condominiais são tratadas na norma técnica da ABNT NBR 16.280/15 bem como no Código Civil. O Código, em seus artigos 1.341 a 1.343, traz algumas exigências para a realização de obras condominiais, quais sejam: Obras voluptuárias (de mero deleite) devem ser aprovadas pelo voto de dois terços dos condôminos; obras úteis (facilitam o uso do bem) precisam ser aprovadas pela maioria dos condôminos, ou seja, 50% mais um; já as obras necessárias (conservam o bem ou evitam que se deteriore) são divididas em dois grupos: 
I) Obras necessárias e urgentes que exigem despesas excessivas, nas quais o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa de fazê-las deve dar ciência à assembleia, que precisa ser convocada imediatamente. 
II) Necessárias não urgentes, cujas obras ou reparos necessários importem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
Além disso, vale salientar que para que haja a construção de outro pavimento ou de outro edifício no solo comum, é necessário a aprovação dos condôminos por unanimidade, como consta no Art. 1343 do CC/2002.
14.O novo Código Civil impõe a atualização da Convenção do Condomínio?
Não. As Convenções anteriores ao advento do Código Civil (11/01/03) continuam em vigor naquilo que não contrariarem disposições de ordem pública expressas da nova lei, a qual não fixa prazo para que as Convenções se ajustem às suas novas disposições. Desse modo, salvo conveniência particular, poderão permanecer inalteradas. Todavia, a conveniência de se efetuar a modificação deverá ser analisada caso a caso.
15) O que é a Convenção do Condomínio, isto é, qual é a sua natureza jurídica? 
A convenção tem caráter estatutário ou institucional, sendo então um “ato-norma”. Desse modo, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio, tendo em vista não se tratar de um contrato. O registro da convenção no Registro de Imóveis, mencionado no Art. 1.333 do CC/2002 sobre a Convenção, é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros, jáque, conforme Súmula n° 260 do Superior Tribunal de Justiça, a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos.
16) Quem responde pelas despesas ordinárias e extraordinárias? 
As despesas extraordinárias, como previsto no artigo 22, X, da Lei nº 8.245/91 (Lei de Locação), são aquelas que deverão ser suportadas pelo locador, proprietário da unidade autônoma, como gastos de grande monta (exemplo: modificação no condomínio que o valorize). Ao passo que as despesas destinadas à manutenção do condomínio, deverão ser suportadas pelo seu locatário (inquilino), sendo consideradas essas as despesas ordinárias. Além disso, vale ressaltar que os os proventos, destinados à manutenção do fundo de reserva, é fruto das despesas extraordinárias, ou seja, de obrigação do locador, contudo, caso, este, seja utilizado para cobrir gastos de manutenção do condomínio, sua recomposição será suportada pelo locatário.
17) A multa de 2% prevista pelo novo Código Civil é obrigatória? 
A redução da multa moratória para o patamar de 2% deve ser acatada por todos os condomínios, independentemente de terem constituição anterior ou posterior à data mencionada. Contudo, é certo que a redução da multa não alcança débitos vencidos anteriormente à data do começo de sua vigência. A redução da multa moratória para 2% é de observância obrigatória. Em síntese, aplica-se a redução da multa moratória (2%) para todos os débitos condominiais vencidos a partir de 11/01/03.
18) O condômino devedor pode alegar o benefício do bem de família em seu favor, numa ação de cobrança promovida pelo condomínio?
Não pode alegar, visto que, a Lei n° 8.009/90, em seu art. 3°, IV, preceitua: “A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”.
19. Quem é o responsável pelo pagamento dos débitos condominiais de unidade financiada, retomada pelo banco? 
Com fulcro no art. 1.345 do Código Civil, as dívidas condominiais são obrigações “propter rem”, não sofrendo alterações mesmo que a propriedade seja retomada pelo banco. Desse modo, a instituição financeira responde pelos débitos incidentes sobre a unidade retomada, inclusive quanto aos anteriores à data da retomada. Podemos verificar esse entendimento no seguinte julgado do Superior Tribunal de Justiça: CONDOMÍNIO. DESPESAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. O adquirente de unidade condominial responde pelos encargos existentes junto ao condomínio, mesmo que anteriores à aquisição. (...) (STJ - REsp 536005-RS - Rel. Min. Barros Monteiro - 4ª Turma - j. 10/02/ 2004 - P. DJ 03.05.2004, p. 174).
20. O síndico do condomínio pode impedir que o condômino inadimplente alugue seu apartamento?
Não há essa vedação em lei. Pelo fato do imóvel ser daquele condômino, ele pode usufruí-lo como quiser, mesmo estando inadimplente com suas obrigações. Portanto, quando o não pagamento das taxas condominiais é recorrente, o condomínio pode entrar com uma ação judicial contra o proprietário e, em última instância, utilizar o imóvel para quitar a dívida. Nesse ínterim, o proprietário pode alugar o apartamento a um inquilino, que não tem vinculação com as dívidas do imóvel – fruto da relação do condômino e o condomínio.
21. O condômino inadimplente tem direito a voto nas assembleias?
Não tem esse direito, pois, como preleciona o art. 1.335, III, o compossuidor tem direito ao voto nas deliberações da assembleia, assim como à participação, desde que esteja quite – ou seja, em dia com suas contribuições condominiais.
22. O inquilino é condômino?
O inquilino não pode ser considerado um condômino, pois este é o proprietário do imóvel, podendo usar, fruir e dispor livremente de sua unidade, ao passo que o inquilino é aquele que, mediante pagamento, aluga o imóvel do proprietário – que utilizou um de seus poderes (dispor). Ademais, o condômino deve responder pelas despesas extraordinárias e o inquilino apenas às despesas ordinárias.
23. O inquilino pode participar e votar na assembleia? 
Anteriormente ao novo Código Civil, a Lei dos Condomínios, em seu art. 24, § 4º abordava a possibilidade de voto do locatário nas decisões da assembleia que não envolviam despesas extraordinárias do condomínio, se o condômino-locador não comparecesse a ela. Diante disso, entendia-se que o inquilino poderia participar e votar nas assembleias que tratavam de despesas ordinárias, apenas se o locador a ela não comparecesse. Entretanto, com vigência do Código Civil Brasileiro (2002), houve a revogação parcial da lei de Condomínios no que concerne a matéria sobre a relação condominial, passando o referido código a tratar sobre o tema, não mais prevalecendo o dispositivo acima. Destarte, o art. 1.335 do CC/2002 dispõe sobre os direitos do condômino, ressaltando que estando quite com as despesas condominiais, pode o condômino participar e votar nas assembleias de condomínio. Ademais, no que diz respeito ao inquilino, há divergências quanto a participação e votação nas assembleias, existindo doutrinadores que apontam que mesmo tendo sido a lei de condomínios derrogada, deve prevalecer a lei do inquilinato (Lei 8.245/91) sobre o Código Civil, por se tratar aquela de lei especial em relação a esta. Além disso, a lei do inquilinato trouxe disposição sobre a possibilidade de o locatário poder votar nas assembleias que tratem sobre despesas ordinárias quando não houver comparecimento do condômino locador (art. 83). Outros, entendem sobre a impossibilidade do inquilino participar e votar, mesmo tratando-se de despesas ordinárias. Portanto, sendo a questão divergente, é recomendado a participação do inquilino nas assembleias como procurador do locador (proprietário), com procuração assinada para tanto. Por fim, apesar do entendimento sobre a participação e voto do locatário nas assembleias como procurador do locador, é dever do locatário (inquilino) o pagamento das despesas ordinárias do condomínio.
24. Pode um condômino trocar a porta de entrada ou a estética do hall de sua unidade? 
O disposto na Lei 4.591/64, em seu art.10, incisos I e II, abordam a não permissão do condômino de alterar a forma externa da fachada e decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação. Além disso, o art. 1.336 do Código Civil, assim como no disposto acima, trata sobre os deveres do condômino. Sendo assim, entende-se por fachada toda a área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício, entre outros elementos que compõem a harmonia estética. Enquanto a área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores, sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, tais como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.
25. Quem responde pela queda de objetos dos apartamentos, causando danos a terceiros? 
O exposto no art.938 do CC/02 esclarece que a responsabilidade objetiva pelos objetos lançados ou caídos de seu apartamento cabe ao morador. Fundando-se essa responsabilidade no princípio da guarda, isto é, no poder efetivo sobre a coisa no momento do evento que ocasionou o dano. Presumindo-se ser o proprietário do apartamento o guardião da coisa. Entretanto, poderá a guarda ser transferida pela locação, pelo comodato ou pelo depósito, e por consequência também se transfere a responsabilidade. Porém, se diante do desconhecimento da vítima sobre o dano, como não saber de qual unidade habitacional o objeto caiu ou foi lançado, e, neste caso, o entendimento doutrinário é de que passará a ser de todo o condomínio a responsabilidade.
26. Para o condômino alugar a vaga da garagem o que é preciso? 
Com o intuito de resolução de conflitos em relaçãoa vaga da garagem, é imprescindível a leitura e conhecimento da convenção do condomínio. Entretanto, as convenções, muitas vezes, determinam que é destinada a guarda da vaga de garagem a apenas um automóvel. Desse modo, caberá ao condômino o dever de escolha entre estacionar uma moto ou um carro. Ademais, restringem a sua utilização apenas aos moradores e proíbem a guarda de qualquer objeto no interior das vagas. Entretanto, as regras para o uso da garagem dependem da convenção de cada condomínio. Por fim, os condomínios mais modernos possuem vagas adicionais das quais destinam para a guarda de motos nas áreas comuns de sua garagem. Porém, há condomínios mais antigos que não acompanharam o índice de necessidade e procura por vagas, não possibilitando esta opção, muitas vezes. Alguns condomínios, tem tolerado a guarda de um automóvel e uma moto na mesma vaga de garagem, como alternativa quando não possuem vagas extras para motos, contanto que não traga incômodo aos demais moradores. Seja qual for a escolha do condomínio, é de suma importância a observância da convenção e que qualquer padronização ou tolerância passe pela aprovação de uma assembleia além de estar de acordo com o artigo 1.336, IV do CC/02, que determina nos deveres dos condôminos, a obrigação de utilizar as áreas do condomínio de forma a não prejudicar o sossego, salubridade e segurança dos possuidores.
27. Para o condômino vender a vaga da garagem o que é preciso? 
Diante dessa questão, o art. 1.331 do Código Civil modificado pela Lei 1.607 de 4 de abril de 2012, na linha de alteração do §1, em que codificação privada passou a estabelecer que os abrigos de veículo não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo se houver expressa a autorização na convenção de condomínio, ou seja, se facultada expressamente no ato constitutivo do condomínio ou na convenção. Nesse sentido, a inovação trouxe bastante polêmica, já que possibilita a venda a pessoas estranhas ao condomínio, e, portanto, faculta a entrada de indivíduos na comunidade condominial, ou seja, pessoas que poderão não coadunar em relação aos interesses dos demais copossuintes. Entretanto, para que seja possível a alienação é preciso estar prevista na convenção Condominial, em que obrigará os outros condôminos como um ato-regra, dessa forma, respeitando-se formalismo do ato de venda e compra, obedecendo-se sempre a ordem de preferência do condômino ao estranho. E não sendo prevista na convenção, poderá a massa condominial em assembleia específica alterar a redação o estatuto condominial para fazer constar tal alteração, se esse for o consenso dos condôminos pelo voto de 2/3 dos proprietários.
28.As frações ideais no condomínio edilício podem sofrer modificação? Como? 
Juridicamente, é possível que as frações ideais sejam alteradas, porém essa modificação depende da aprovação total dos votos dos condôminos, pois afetam o direito de propriedade. Ademais, só há condomínio edilício com fração ideal. Sendo assim, a divisão física do condomínio se dá pelas diferentes áreas comuns e privativas, enquanto sua divisão econômica é revelada pela fração ideal. Como dispõe o § 3° do art. 1.331 do CC/02, caberá a cada unidade imobiliária, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. Nesse caso, é necessário, além do consenso unânime, recalcular todas as frações ideais e, em seguida, alterar toda documentação imobiliária pertinente, tais como a Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio, como também as matrículas de cada uma das unidades autônomas, demonstrando assim que a proposta, além de trabalhosa, é de elevado custo.
29.Pode ser construído um novo andar num condomínio edilício? 
Haverá a possibilidade de construção de um novo andar se for previamente autorizado pela totalidade dos votos do condomínio, em assembleia geral, com a unanimidade dos condôminos. Consequentemente, com a alteração da documentação imobiliária, além da permião pela legislação municipal aplicável. Desse modo, dispõe o art. 1.343 do Código Civil: "A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos".
30.Como se dá a extinção de um condomínio?
Por ser imóvel um bem indivisível, para haver a extinção do condomínio de proprietários, é preciso transformá-lo em algo divisível, como o dinheiro. Essa transformação se dá através de uma ação judicial, a chamada “Extinção de Condomínio”, conhecida tecnicamente como “Alienação Judicial de Coisa Comum Indivisível”. Os arts. 1.357 e 1.358 do Código Civil tratam da possibilidade dessa extinção. Dessa forma, qualquer um dos condôminos pode propor essa ação, mesmo tendo uma participação pequena na propriedade. Isto é, basta que ele esteja insatisfeito com a administração do imóvel, e que não deseje mais permanecer em condomínio de proprietários. Quando proposta, o juiz mandará citar os demais proprietários, e será buscado um acordo, para que o imóvel ou mesmo a parte do condômino insatisfeito seja todo adjudicado para um dos condôminos pelo mesmo, por meio de pagamento com o valor pretendido pelo condômino que propôs a ação. Não havendo acordo, o juiz determinará a avaliação do imóvel, respeitando-se os direitos de compra e venda. Além disso, caso não sejam cumpridas as exigências, o juiz poderá também levar o imóvel a leilão. Frisa-se, entretanto, não ser vantajosa a continuidade da ação de extinção de condomínio, pois todos os proprietários estarão sujeitos ao risco de perder o equivalente à metade do valor da propriedade, caso a mesma seja leiloada. E, além desta perda, terão que arcar com as custas processuais, avaliação judicial e honorários advocatícios. Sendo assim, aconselha-se aos proprietários buscarem sempre uma solução amistosa na administração dos imóveis, a fim de manter em condomínio de proprietários, e evitar prejuízos maiores. Porém, se o proprietário estiver sendo lesado, poderá propor a ação de extinção de condomínio, e assim buscar seus direitos e o fim de litígios extrajudiciais, ainda que sua parte do imóvel seja pequena.