Condominio - Direito Civil V

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Questões de Condomínio
1 -  Como  fica  a  Lei  nº  4591/  64  diante  da  aprovação  do  novo  Código  Civil?
Diante da aprovação do Código Civil, parte da Lei n° 4591/64 foi derrogada. Os artigos que tratavam sobre o condomínio edilício foi substituídos pelos artigos 1.331 a 1.358 do CPC, havendo conflitos entre os artigos da Lei citada, houve uma derrogação de forma tácita de alguns artigos da parte do condomínio edilício.
2 -  O  novo  Código  Civil  impõe  a  atualização  da  Convenção  do  Condomínio?
Não, pois não é necessária uma harmonização com o C.C, pois as regras da Lei de Introdução ao Código Civil servem para esse fim, isto é, as Convenções anteriores a 11/01/03 continuam em vigor em relação ao que não contrariarem disposições de ordem pública na nova lei. Esta não deixa fixado prazo para que as Convenções se alinhem as suas novas disposições; havendo conveniência particular, poderão permanecer inalteradas. Entretanto, a conveniência para efetuar a modificação devera ser analisada de acordo com cada caso.
3 -  O  que  é  a  Convenção  do  Condomínio,  isto  é,  qual  é  a  sua  natureza  jurídica?
É um ato-norma, pois tem caráter estatuário/institucional, portanto não sendo um contrato. Essa convenção atinge todos os que ingressarem nos limites do condomínio conforme preceitua o artigo 1.333, caput, do Código Civil. O registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário para torna-la válida perante terceiros, ainda que sem registro seja eficaz para regular as relações entre os seus condôminos.
4  -  Quando  houver  conflito  entre  a  Convenção  do  Condomínio  e  o  Regimento
Interno,  qual  das  normas  prevalecerá?
A convenção do Condomínio é diferente do Regimento Interno pela natureza das matérias tratadas. A convenção tem a competencia de dispor sobre a estrutura do condominio e os direitos fundamnetais. Já o Regimneto Iterno tem o objetivo de reger apenas a convivencia entre os condôminos. Quando ocorrer conflito entre a Convenção e o Regimento prevalecerá o primeiro.
5 -  A  multa  de  2%  prevista  pelo  novo  Código  Civil  é  obrigatória?
A redução da multa moratoria no patamar de 2%, deve ser acatada por todos os condomínios. É certo que a redução da multa não alcança débitos vencidos anteriormente à data do começo de sua vigência. A convenção tem natureza normativa prevalecendo no caso a lei mais recente que vem a ser o novo Código Civil. Aplica-se redução da multa moratória para todos os débitos consominais vencidos a partir de 11/01/2003.
6 -  Quem  responde  pelas  despesas  ordinárias  e  extraordinárias?
As  despesas  ordinárias  são  de  responsabilidade  do  inquilino.  As  extraordinárias  são  de responsabilidade do condomínio locador.
7 -  Qual  a  finalidade  do  fundo  de  reserva?
Sua finalidade é atender as despesas imprevisíveis e inadipaveis, ou seja, para casos de emergência. Não poder ser distribído aos condominos, nem restituido proporcionalmente ao que alienar sua unidade autonoma.
8 -  O  locatário  (inquilino)  deve  contribuir  para  o  fundo  de  reserva?
Sim. O locatario deve contribuir na reposição do fundo de reserva, quando o seu gasto tiver ocorrido com despesas ordinárias, durante o período de locação.
9 -  O  que  pode  ser  cobrado  quando  o  condômino  atrasa  o  pagamento  da  cota?
Pode ser cobrada multa moratória de 2% sobre o débito; juros moratórios de 1% ao mês ou em outro caso se for estipulado pela Convenção do Condomínio, desde que inferior a 1%; atualização monetária conforme o novo Código Civil.
10 -  O  anti-social  pode  ser  expulso?
Não. O artigo 1.337, parágrafo único, do novo Código Civil aplica a multa pecuniária correspondente até o décuplo da contribuição condominial como a sanção cabível.
11  -  É  possível  que  o  número  do  apartamento  do  condômino  inadimplente  seja
colocado  no  demonstrativo  financeiro  do  condomínio?
Sim. Mas a informação deve ficar restrita aos condominos, seja pelo site do condominio ou da administradora ou até mesmo por meio documental. Os condominos pontuais tem o direito de saber quem são os condominos inadimplentes. É um dever do sindico prestar contas à comunidade condominal.
12  -  O  condômino  devedor  pode  alegar  o  benefício  do  bem  de  família  em  seu  favor,
numa  ação  de  cobrança  promovida  pelo  condomínio?
Não. O benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais conforme preceitua a Lei n° 8.009/90, posto ser hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar.
13 - O  síndico  do  condomínio  pode  impedir  que  o  condômino  inadimplente  alugue
seu  apartamento?
Não. Pois não consta privação de direitos condominiais em Convenção ou aplicada pelo condomínio ao inadimplente. Ao condomínio inadimplente é cobrado apenas pecúnias previstas nos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil, e da restrição prevista no artigo 1.335, do mesmo diploma.
14- Qual  o  prazo  para  a  propositura  da  ação  de  cobrança  de  cotas  em  atraso?
A ação pode ser proposta a partir do momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o pagamento das contribuições condominiais. Entretanto, é conveniente que o condomínio aguarde o decurso de três meses, período em que ocorre a cobrança de forma amigável sendo esta extrajudicial. O prazo prescricional para a cobrança de divididas contraídas junto ao condomínio é de dez anos.
15 – Quais são os tipos de assembléias condominiais que existem e para que serve cada uma delas?
Assembléia é a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio.
Assembléia Geral de Instalação, Assembléia extraordinária e ordinária.
16  -  Quantas  assembléias  deverão  ser  realizadas  anualmente?
Conforme preceitua o artigo 1.350 do Código Civil, haverá anualmente uma assembleia geral ordinária que tratar da discussão e aprovação de temais quais sejam: eleição do sindico ou alteração do Regimento Interno; prestação de contas e previsão orçamentária. Já as assembleias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias segundo o entendimento do sindico.
17  -  A  quem  compete  convocar  as  assembléias  condominiais?
As assembleias poderão ser convocadas pelo sindico ou por um quarto dos condôminos quites.
18  -  As  assembléias  podem  ser  realizadas  sem  a  convocação  antecipada  de  todos
os  condôminos?
Conforme o artigo 1.354 do Código Civil, diz que é obrigatória e imprescindível a convocação de todos os condôminos, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, sob pena de nulidade do ato.
19 -  As  atas  das  assembléias  precisam  ser  registradas?
É sempre recomendável registra-las, pois torna a decisão da assembleia publica e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio. O novo Código Civil não obriga o registro das atas de assembleia em Cartório de Títulos e Documentos.
20 -  Pode haver  votação  secreta,  na  assembléia  de  condomínio?
É vedada a votação secretar por dois motivos. 1° é necessário ter a fração base por meio da contagem de votos de cada um dos condôminos, salvo disposição contraria da Convenção do Condomínio. 2° para evitar fraudes ou equívocos.
21 -  O  condômino  inadimplente  tem  direito  a  voto  nas  assembléias?
Não. É vedada a participação e o voto do inadimplente nas assembleias gerais de condôminos conforme consta no artigo 1.335 do Código Civil.
22  -  O  síndico  pode  votar  nas  assembléias  condominiais?
Somente se o síndico for condômino este poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração, se constar na Convenção do Condomínio. O sindico poderá participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.
23  -  Na  defesa  dos  interesses  comuns,  o  síndico  necessita  de  prévia  aprovação
assemblear  para  propor  a  ação  judicial  cabível?
Não. A possibilidade de o sindico propor as ações no resguardo dos interesses comuns decorredo direito dizer legal, do artigo 1.348 do Código Civil e do artigo 12 do CPC, não carecendo de autorização da assembleia para a tomada de tal medida.
24  -  O  inquilino  é  condômino?
Não. São condominos os proprietarios ou se os proprietarios forem titulos de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliaria, como consta no artigo 1.334.
25  -  O  inquilino  pode  participar  e  votar  na  assembléia?
O novo Código Civil não prevê a possibilidade de o inquilino participar e votar nas deliberações da assembleia, tal como permita a legislação anterior em relação a despesas ordinárias; assim, o inquilino somente poderá participar e votar como mandatário do locador.
26  -  O  inquilino  pode  participar  do  Conselho?
A resposta depende da analise da Convenção do Condomínio. O Código Civil trata a criação do Conselho Fiscal como forma facultativa composto de três membros, com mandato não superior a dois anos, eleitos em assembleia com a competência especifica de analise das contas do sindico. Mas a 	Convenção do Condomínio pode estabelecer exigências como o requisito de que o candidato a conselheiro seja condômino.
27  -  Os  membros  do  conselho  são  remunerados?
Presume-se gratuito o mandato dos membros do conselho, não havendo dispositivo na Convenção.
 28  -  Como  se  dá  a  destituição  dos  conselheiros?
Os conselheiros só poderão ser destituídos em assembléia geral especialmente convocada, que preencha a votação prevista na Convenção a respeito.
29 -  Qual  o  prazo  do  mandato  dos  conselheiros?
Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
30 -  Quais  são  as  atribuições  do  conselho?
 Conselho fiscal faz uma análise minuciosa sobre as finanças do condomínio, estudando as despesas, entradas e fundo de investimento. Todo o trabalho dos conselheiros deve ser feito com duas premissas básicas: ética e transparência.
31 -  O  síndico  pode  ser  destituído?
Poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. Por maioria absoluta de seus membros entende-se 50% mais um de todos os condôminos.
32 -  O  novo  Código  Civil  impede  a  reeleição  do  síndico:
O próprio Código Civil não traz limitações sobre a reeleição. Isso não significa, porém, que todos os condomínios devam aceitar a prática da reeleição.
33 -  Quem  responde  por  vazamentos  ocorridos  nos  ramais  e  colunas  do  edifício?
Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.
34 -  O  condomínio  responde  por  furto  ou  danos  ocorridos  na  garagem?
Aresponsabilidade por tal fato somente pode decorrer de previsão expressa na convenção do condomínio ou decisão em assembléia com a aprovação da maioria dos condôminos.
35  -  De  quem  é  a  responsabilidade  na  ocorrência  de  furto  cometido  pelo  empregado
do  condomínio?
A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre que um fato seja atribuído a ação ou a omissão do sindico ou dos empregados.
36  -  O  condomínio  responde  por  furtos  ocorridos  no  interior  de  um  dos
apartamentos?
O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver concreta a participação, de forma direta ou indireta, do empregado do mesmo, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não a propriedade exclusiva de cada condômino.
37  -  Quem  responde  pela  queda  de  objetos  dos  apartamentos,  causando  danos  a
terceiros?
O artigo 938 do Código civil relata que aquele que habitar no prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido. Se for possível a identificação, será do condômino causador da queda a responsabilidade civil daí oriunda. Não sendo possível a identificação do agente causador da queda, a responsabilidade civil será do condomínio.
38  -  O  condomínio  que  possui  garagem  coletiva  com  o  número  de  vagas  inferior  ao
dos  apartamentos  pode  excluir  do  uso  os  locatários  e  visitantes?
Compete a Convenção do condomínio e ao Regimento Interno dar a disciplina da forma de utilização da garagem coletiva, dizendo quais são as restrições e quanto cada condômino possui de direito sobre a área.
39  -  Para  o  condômino  alugar  a  vaga  da  garagem  o  que  é  preciso?
O artigo 1.338 do Código Civil autoriza a locação da vaga de garagem a estranhos, desde que respeitada a ordem de preferência sucessiva a condôminos e possuidores. A Convenção Condominial pode proibir essa locação e assim o fazendo, não estará ferindo o direito de propriedade mas simplesmente exercitando um poder de auto-regulamentação.
40  -  Para  o  condômino  vender  a  vaga  da  garagem  o  que  é  preciso?
É possível a venda da parte acessória a estranho se facultada expressamente no ato constitutivo do condomínio ou da convenção e desde que não haja oposição da assembleia geral dos condôminos, obedecendo a ordem de preferência do condômino ao estranho.
41  -  Quando  o  condômino  deixa  o  carro  na  garagem  do  condomínio,  ficando  as
chaves  obrigatoriamente  com  o  vigia  ou  garagista  e  o  mesmo  causa  danos  ao
automóvel,  o  condomínio  fica  responsável  pelo  prejuízo?
O condomínio será responsável por danos ocasionados por seus funcionários ou prepostos
42  -  A  falta  de  conservação  do  imóvel  pode  redundar  na  obrigação  do  condômino
negligente  indenizar  seus  vizinhos  ou  o  próprio  condomínio?
Sim. São aplicáveis à hipótese os arts. 937, 1.280 e 1.336, IV, do novo Código Civil: Art. 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta
43  -  Um  edifício  de  unidades  autônomas,  todas  de  propriedade  de  uma  mesma
pessoa,  caracteriza-se  como  condomínio  edilício?
Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
44 -  Pode  o  condômino  dar  em  garantia  uma  área  comum?
Não. O art. 1339 §1° do Codigo Civil, veda expressamente que as partes comuns sejam allienadas ou gravadas em separado.
45 – O que é e como se constitui uma fração ideal?
Área do terreno pela área da unidade autônoma é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de cada condômino,
	
46 -  As  frações  ideais  no  condomínio  edilício  podem  sofrer  modificação?  Como?
A alteração das frações ideais é juridicamente possível, mas depende da aprovação da totalidade dos votos do condomínio, por afetar o direito de propriedade.
47  -  Pode  ser  construído  um  novo  andar  num  condomínio  edilício?
A construção poderá ser realizada se for previamente autorizada pela totalidade dos votos do condomínio, em assembléia geral, com a conseqüente alteração da documentação imobiliária.
48  -  O  Regimento  Interno  pode  estabelecer  horário  de  funcionamento  de  um
condomínio  comercial?
Sim. Ao Regimento Interno cabe a disciplina de funcionamento e uso das áreas e coisas comuns. O estabelecimento de um horário de funcionamento é uma medida básica de precaução, adotada pela maioria dos condomíniocomerciais.
49  -  O  condomínio  pode  reter  documento  de  identidade  de  visitante  que  adentra  nos
seus  limites?
Não. Pois pela Lei Federal 5.553/68, é proibido reter qualquer documento de identificação pessoal, ainda que apresentado por fotocópia, certidão de nascimento, carteira de identidade de estrangeiro, etc. porém quando o documento de identidade for indispensável para a entrada da pessoa no condomínio, seus dados poderão ser anotados no ato.