Registro de Imóveis - Aula 5

Prévia do material em texto

REGISTRO DE IMÓVEIS 
AULA 5 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Prof. Lucas Fernando de Castro 
 
 
 
2 
CONVERSA INICIAL 
Nesta aula iremos analisar com a devida atenção a principal tarefa do 
registrador: a qualificação registral. Trata-se de procedimento jurídico-analítico 
para decidir se um título poderá ou não ser inscrito nos cadastros imobiliários, 
ou seja, afirmar ou negar a existência do direito real que se busca tutelar. 
TEMA 1 – CONCEITO 
A tarefa do registrador é recepcionar o título e, com base na Constituição 
Federal, nos princípios do direito registral, nas leis e nas determinações da 
corregedoria à qual está subordinado, analisá-lo e decidir, positiva ou 
negativamente, se ele deve ser inscrito. Assim, faz um julgamento sobre a 
própria criação do direito real, conforme previsto no art. 1.227 do Código Civil. 
A Lei de Registros Públicos prevê esse exame no art. 198. A nota de 
exigência é a motivação do juízo negativo do ingresso do título pela ausência 
de um dos requisitos necessários à constituição, formação ou extinção do 
direito real. 
Não se trata de simples exame ou verificação. Isso porque a 
multiplicidade de combinações das regras e negócios jurídicos notadamente 
pela criatividade da economia e das negociações jurídicas, o processo de 
qualificação registral não tem fórmula pronta, razão pela qual depende da 
prudência e da independência do registrador. 
TEMA 2 – NATUREZA JURÍDICA 
Não existe uma posição definida na doutrina nacional. São quatro 
correntes teóricas sobre a qualificação: a) seria atividade jurisdicional; b) seria 
atividade administrativa; c) seria jurisdição voluntária; ou d) seria singular ou 
especial. 
Na primeira, sustenta-se que a qualificação e a jurisdição têm a mesma 
gênese, têm eficácia perante terceiros e utilizam similar processo de 
subsunção da realidade à norma jurídica. 
Já na segunda hipótese, trata-se de procedimento administrativo, ligado 
ao art. 236 da Constituição Federal, qual seja, de que é serviço público 
exercido privadamente. Logo, a qualificação seria uma espécie de ato 
administrativo. 
 
 
3 
Sugere o terceiro grupo que a qualificação, assim como o exercício da 
jurisdição voluntária, tem função estatal de natureza administrativa, preventiva 
e constitutiva, tendo tanto o julgador como o registrador independência e 
imparcialidade. Apontam como exemplos disso o processo de retificação, de 
regularização fundiária urbana e de usucapião. 
Por fim, a última corrente classifica a qualificação registral entre a 
atividade administrativa e a jurisdicional, ou seja, seria uma atividade específica 
que não se encaixa nas categorias já existentes. 
TEMA 3 – PROCESSO DE QUALIFICAÇÃO 
Inicialmente, há necessidade de apontar que o registrador possui 
autonomia e imparcialidade quando da realização do ato da qualificação, 
conforme previsão do art. 28 da Lei n. 8.935/1991. 
As atividades do registrador na realização da qualificação registral 
podem ser classificadas em quatro grupos: ingresso do título, escrituração, 
mérito e fomento do registro. 
Quando da entrada dos títulos, pode ser realizada uma pré-análise 
sumária da documentação apresentada, mas é importante destacar que não 
existe a possibilidade de negativa do recebimento do título. Recebido o título, 
são feitas as anotações no livro 1, obtendo assim um número de ordem. 
Na fase preparatória para escrituração, deverão ser colhidas todas as 
informações e organizados todos os documentos, com consulta na base de 
dados dos livros 3, 4 e 5, verificação das indisponibilidades e consulta ao livro 
2. 
Colhidas as informações, passa-se às verificações: se o imóvel pertence 
à circunscrição do ofício; consulta às informações no livro indicador pessoal e 
se existem indisponibilidades em nome dos integrantes do título; se há 
obediência ao princípio da continuidade; se a descrição do imóvel está correta 
no título (princípio da especialidade); se existem ônus sobre o imóvel ou 
prenotações anteriores; se todos os requisitos do título estão presentes e se 
houve o recolhimento dos impostos incidentes. 
De posse de todas as informações e documentos, passa-se à fase de 
mérito da qualificação, analisando-se o título, os registros e averbações 
existentes e eventuais títulos que devem persistir, assim como a relação entre 
o direito que se busca inscrever e aqueles já inscritos. 
 
 
4 
A investigação não se limita apenas às formalidades do título 
apresentado, mas também à causa da aquisição e à validade geral das 
cláusulas. 
Na segunda etapa há análise não somente das inscrições anteriores, 
mas daquelas remotas, para avaliar possíveis obstáculos que possam vir a 
colidir com o título apresentado. 
Também há necessidade de verificação das questões de parcelamento 
do solo, da legislação ambiental e daquelas acerca da ocupação e zoneamento 
rural e urbano. 
Por fim, devem-se confrontar as informações dos livros 1, 3, 4 e 5 que 
estejam relacionadas com o objeto e com os interessados constantes do título, 
visando dar cumprimento aos princípios da prioridade e da especialidade. 
Ultrapassada essa fase, o julgamento pode ser positivo ou negativo. 
Se a decisão for pela desqualificação do título, deve-se apresentar nota 
de exigência ou nota de devolução, sendo imprescindível constar, em 
linguagem acessível, os motivos que levaram à conclusão. Deve-se inclusive 
apontar quais devem ser as providências para solver as inconsistências. 
Em caso de discordância, a parte poderá requisitar que seja instaurado 
procedimento de dúvida, o qual será analisado na próxima aula. 
Caso o julgamento seja positivo, o registrador procede à escrituração 
dos livros: inscrição no livro 2, anotações nos livros 3, 4 e 5, bem como 
indicação dos atos praticados no livro 1. 
TEMA 4 – QUALIFICAÇÃO DE TÍTULOS JUDICIAIS 
Considerando que não somente títulos derivados da vontade das partes 
são inscritos na matrícula, há necessidade de cuidarmos dos títulos judiciais. 
O registrador precisa fazer a qualificação dos títulos judiciais, 
principalmente para verificar se estão em conformidade com os Códigos de 
Normas. 
Contudo, existem limites. Não é possível adentrar no mérito da decisão 
judicial. 
 
 
5 
NA PRÁTICA 
Na qualificação registral, o registrador age com o objetivo de prevenir 
litígios, analisando o título submetido pelo interessado, confrontando com as 
informações existentes em seus cadastros, fazendo uma análise dos 
documentos, tendo como balizadoras a prudência e a experiência, aliadas às 
normas aplicáveis. Isso significa colocar em prática as normas constitucionais e 
legais juntamente com os princípios registrais imobiliários, de forma a conceder 
ou não o direito real ao objeto do título. 
FINALIZANDO 
A prudência e a análise cuidadosa dos documentos viabilizam a 
segurança jurídica que se busca dar aos direitos reais. Portanto, reunir os 
documentos, investigar os dados já existentes nos livros de registro e seguir com 
cuidado todas as etapas do procedimento permitem que o registrador proceda à 
qualificação ou à desqualificação do título de forma a promover segurança nas 
transações imobiliárias. 
 
 
 
6 
REFERÊNCIAS 
AUGUSTO, E. A. A. A qualificação registral na retificação de registro e no 
georreferenciamento. Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, jan./jun. 
2008. In: DIP, R.; JACOMINO, S. J. (Org.). Coleção doutrinas essenciais: 
direito registral. v. VII. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2013. 
CARVALHO, A. Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em 
face da Lei nº. 6.015 de 1973 com asalterações da Lei nº. 6.216 de 1975, Lei 
nº. 8.009 de 1990 e Lei nº. 8.935 de 18.11.1994. Rio de Janeiro: Forense, 
1998. 
DIP, R. Sobre a qualificação no registro de imóveis. Revista de Direito 
Imobiliário, São Paulo, jan./jul. 1992. In: DIP, R.; JACOMINO, S. (Org.). 
Coleção doutrinas essenciais: direito registral. v. VI. 2. ed. São Paulo: 
Revista dos Tribunais, 2013. 
MELO, M. A. S. A. qualificação registral como tutela preventiva de conflitos. 
Revista de Direito Imobiliário, São Paulo, jan./jun. 2010. In: DIP, R.; 
JACOMINO, S. (Org.). Coleção doutrinas essenciais: direito registral. v. VI. 2. 
ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2013.