Caderno de Direito Imobiliário.docx

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Direito Imobiliário
7° Semestre – 2015
Sumário
28/02/2015
Compromisso de compra e venda
Conceito
Caraterísticas
Histórico
Adjudicação Compulsória = execução compulsória
Constituição em Mora – Decreto 745/69
26/02/2015
Características do contrato de promessa de compra e venda
Natureza jurídica da promessa de compra e venda
Registro
Posição do STJ
Requisitos
Alienação fiduciária em garantia de bem imóvel
Conceito
Características
05/03/2015
Pagamento
Não pagamento
Teoria do Pagamento Substancial
12/03/2015
Parcelamento do solo
Conceito
Competência
Áreas de uso comum
Requisitos do Projeto
Requisitos urbanísticos
Requisitos do Registro
Loteamento rural
Desmembramento
Cancelamento
19/03/2015
Incorporação imobiliária
Conceito
Lei 4.591/64
Elementos
Objetivo
Subjetivo
Formal
Negocial
Objeto
Fases
I - Compra do terreno
II - Aprovação do projeto
III – Construção
26/03/2015
Contrato
Responsabilidade civil
Responsabilidade do construtor
Patrimônio de afetação
16/04/2015
Instituição do condomínio
Ato de instituição
Ato de constituição
Requisito de validade
Forma
Cláusulas obrigatórias
Regimento interno
Direitos e Deveres dos condôminos
23/04/2015
Time-sharing
Locação Predial
Conceito
Características
07/05/2015
Espécies
Regras comuns
Sublocação
Benfeitorias
Súmula 335, STJ
Garantias
Caução
14/05/2015
Fiança
Seguro fiança
Cessão fiduciária de título fiança (ou cotas de fundos de investimento)
Nulidade/validade
Hipóteses de substituição da garantia
Penalidades
Direito de preferência
21/05/2015
Locação residencial
Art. 46
Art. 47
Locação comercial
Locação por temporada
Registro
Dúvida registral
28/02/2015
Compromisso de compra e venda
Conceito
Contrato pelo qual as partes se obrigam a concluir outro negócio, sendo essencial a noção de que o pré-contrato obrigue alguém a concluir o negócio jurídico (Pontes de Miranda). 
Para a doutrina moderna, se o contrato possuir eficácia de direito real, tal documento não será considerado pré-contrato, possuindo efeito perante terceiros, ou seja, erga omnes.
Caraterísticas
Na noção de pré-contrato, há uma expectativa de direito
Pré-constituinte da obrigação de vender
O pré-contrato não tem registro na matrícula do imóvel e possui eficácia inter partes.
O contrato possui registro na matrícula do imóvel e eficácia erga omnes.
Histórico
Art. 1088, CC de 1916 
Art. 1.088. Quando o instrumento público for exigido como prova do contrato, qualquer das partes pode arrepender-se, antes de o assinar, ressarcindo à outra as perdas e danos resultantes do arrependimento, sem prejuízo do estatuído nos arts. 1.095 a 1.097.
Decreto Lei 58/37 – dispõe sobre o loteamento de imóveis urbanos e rurais
Observação: não existe a transferência de propriedade sem registro.
Tal decreto admitiu o registro da promessa de compra e venda; este pré-contrato assume a eficácia de direito real, sendo oponível erga omnes, dando direito à adjudicação compulsória do bem.
Adjudicação Compulsória = execução compulsória
Antes do decreto não existia execução compulsória, não possuindo ainda, eficácia de direitos reais. A solução era, portanto, uma ação requerendo a devolução dos valores pagos, bem como perdas e danos.
Depois do decreto, surgiu a execução compulsória da promessa de compra e venda como medida de proteção social dos inúmeros aderentes aos loteamentos rurais e urbanos por aquisição em prestações.
Dec. Lei 58/37
Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.
  Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo.
Art. 22. Os contratos, sem cláusula de arrependimento, de compromisso de compra e venda e cessão de direitos de imóveis não loteados, cujo preço tenha sido pago no ato de sua constituição ou deva sê-lo em uma, ou mais prestações, desde que, inscritos a qualquer tempo, atribuem aos compromissos direito real oponível a terceiros, e lhes conferem o direito de adjudicação compulsória nos termos dos artigos 16 desta lei, 640 e 641 do Código de Processo Civil.
Constituição em Mora – Decreto 745/69
Prevê a necessidade da constituição em mora do devedor. Tal decreto também trouxe a obrigatoriedade do vendedor, antes da adjudicação do imóvel, constituir em mora o devedor, notificando o comprador a realizar o pagamento da quantia devida. Caso o comprador não quite o débito, o vendedor poderá dar por resolvido o contrato, dando, portanto, por encerrado, vindo o vendedor a devolver os valores pagos, podendo reter apenas os custos da elaboração do contrato.
26/02/2015
(continuação)
A promessa de compra e venda pode ser registrada na matrícula do imóvel (comprado a prazo).
Características do contrato de promessa de compra e venda
Contrato bilateral – as partes assumem obrigações recíprocas
Oneroso – existe um deslocamento patrimonial das duas partes
Comutativo – as prestações são certas e definidas
De execução continuada
Solene – deve ser escrito e por escritura pública
Natureza jurídica da promessa de compra e venda
A doutrina diverge entre “contrato” e “pré-contrato”.
Será natureza jurídica de pré-contrato se a promessa não tiver registro na matrícula do imóvel, aplicando-se os arts. 462 e 463, CC.
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.
No entanto, a promessa de compra e venda terá natureza jurídica de contrato se ela for registrada na matrícula do imóvel, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418, CC.
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Registro
O promitente comprador adquire direito de sequela sobre o bem com o registro. Ele se habilita s receber a posse, a usá-la como quiser e a explorá-la economicamente. Pode transferir seus direitos mediante cessão. Com registro do imóvel, este contrato se torna oponível erga omnes.
Direito de sequela – direito do proprietário de reaver a propriedade do bem de quem quer que seja.
Posição do STJ
Súmula 239. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
Requisitos
Lei 6.766/79 – art. 26 – o contrato para ser registrado deve seguir este artigo.
Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular, de acordo com o modelo depositado na forma do inciso VI do art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:
I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;
II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;
III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;
IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;
V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;
VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;
VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.
§ 1º O contrato deverá ser firmado em 3 (três) vias ou extraídas em 3 (três) traslados, sendo um para cada parte e o terceiro para arquivo no registro imobiliário, após o registro e anotações devidas.
§ 2º Quando o contrato houver sido firmado por procurador de qualquer das partes, será obrigatório o arquivamento da procuração no registro imobiliário.
§ 6o Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.     
Alienação fiduciária em garantia de bem imóvel
Conceito
Pedro Elias Avaad – negócio jurídico pelo qual o devedor, fiduciante, com a finalidade de garantir o cumprimento de uma obrigação, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, na propriedade resolúvel e da posse indireta de coisa móvel, permanecendo o fiduciante com a posse direta.
Exemplo: Pede-se dinheiro emprestado e deixa o imóvel como garantia – com o dinheiro emprestado, a propriedade é transferida para o banco, e depois que se termina de pagar o banco devolve a propriedade.
Fiduciário – é o credor
Fiduciante – devedor
Arts. 1.361 a 1.368A, CC – Alienação fiduciária em geral
Lei 9.514/97 – específica para bens imóveis
Características
Lei 9.514/97 – dispõe sobre o sistema de financiamento imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel.
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel [...].
§ 1o  A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena:  
I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário;  
II - o direito de uso especial para fins de moradia;  III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação;  
IV - a propriedade superficiária. 
§ 2o  Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos III e IV do § 1o deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado
Pode ser contratada por pessoa física ou jurídica
O objeto pode ser:
Bens enfitêuticos – bens da União, de uso perpétuo
Direito de uso especial para fins de moradia
Direito real de uso, desde que suscetível de alienação – usufruto
Propriedade superficiária
05/03/2015
(continuação)
Arts. 1.361 a 1.368 A, CC – regula a alienação fiduciária de bens imóveis
Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor.
§ 1o Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro.
§ 2o Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa.
§ 3o A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária.
Art. 1.362. O contrato, que serve de título à propriedade fiduciária, conterá:
I - o total da dívida, ou sua estimativa;
II - o prazo, ou a época do pagamento;
III - a taxa de juros, se houver;
IV - a descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos indispensáveis à sua identificação.
Art. 1.363. Antes de vencida a dívida, o devedor, a suas expensas e risco, pode usar a coisa segundo sua destinação, sendo obrigado, como depositário:
I - a empregar na guarda da coisa a diligência exigida por sua natureza;
II - a entregá-la ao credor, se a dívida não for paga no vencimento.
Art. 1.364. Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor.
Art. 1.365. É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no vencimento.
Parágrafo único. O devedor pode, com a anuência do credor, dar seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida, após o vencimento desta.
Art. 1.366. Quando, vendida a coisa, o produto não bastar para o pagamento da dívida e das despesas de cobrança, continuará o devedor obrigado pelo restante.
Art. 1.367.  A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial deste Código e, no que for específico, à legislação especial pertinente, não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.231.  
Art. 1.368. O terceiro, interessado ou não, que pagar a dívida, se sub-rogará de pleno direito no crédito e na propriedade fiduciária.
Art. 1.368-A. As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que não for incompatível com a legislação especial. 
A propriedade fiduciária somente se constitui por meio de instrumento público e registro no Cartório de imóveis, mais especificamente na matrícula do imóvel – é obrigatório o registro.
Exceção: com base no art. 108, CC, os imóveis com valor inferior ou igual a 30 salários mínimos são dispensados de escritura pública.
Pagamento
Com o pagamento do contrato, a cláusula ou condição resolutiva que pendia sob o imóvel se extingue – e o imóvel volta à propriedade do comprador.
O banco deverá entregar um Termo de Quitação ao comprador 30 após o pagamento, sob pena de multa de 0,5% sobre o valor. Obtido o Termo, imediatamente deve-se registrá-lo no Cartório para transferência de propriedade (é nessa ocasião que se paga o ITBI).
Não pagamento
Primeiro deve-se analisar o tempo de carência: no contrato, o prazo de carência é estabelecido pelo banco, relativo ao tempo em que você pode continuar devendo, sendo que depois desse período o banco/credor pode constituir o comprador em mora. O comprador tem o prazo de 15 dias para purgar a mora .
Se não for pago, o banco avisará ao Cartório de Registro de Imóveis, que consolidará a propriedade em nome do banco de forma definitiva, ao que o banco deverá pagar o ITBI. O banco não pode ficar com a propriedade do bem, sob pena de enriquecimento ilícito, devendo leiloa-lo.
Etapas:
Depois da consolidação em nome do banco, este terá 30 dias para fazer o primeiro leilão;
No 1º leilão, o imóvel será vendido pelo lance que cubra o valor principal (valor devido contratualmente + juros + atualização monetária + possíveis índices de reajuste + despesas (despesas com cartório para constituição em mora do devedor + honorários advocatícios + despesas com o leilão e a comissão do leiloeiro)).
Se o 1º leilão não obtiver êxito, o banco téra 15 dias para realizar o 2º leilão
No 2º leilão, o imóvel será vendido pelo maior lance/valor alcançado, independente de quanto for, e deverá dar a quitação ao devedor.
Teoria do Pagamento Substancial
Baseada em decisões do STJ, se o comprador quitar cerca de 70% ou 2/3
do valor, o juiz não permitirá que o imóvel vá a leilão. O banco pode leiloar o imóvel independentemente de ação judicial, porém pode-se acionar a justiça para que o leilão seja impedido, com base nessa teoria. A propriedade ficará com o comprador e o banco executará a dívida com os outros bens do devedor.
12/03/2015
Parcelamento do solo
Lei 6.766/79
Conceito
É a divisão da propriedade em lotes ou em pequenas propriedades, quer seja pelo loteamento, quer seja pelo desmembramento.
Art. 2º da lei 6.766/79
Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.
§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
§ 2º- considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Loteamento – divisão de terra que cria infraestrutura – cria infraestrutura dividindo, ampliando ou modificando – considera-se loteamento a subdivisão da gleba em lotes, destinados a edificação, abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias já existentes.
Desmembramento – divide a terra fisicamente, não criando infraestrutura, ampliando ou modificando – a subdivisão da gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura, modificação ou ampliação daquelas já existentes.
Imóvel rural – a diferença entre imóvel urbano e rural está na finalidade – prédio rústica de área contínua que se destina a exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial, independentemente da sua localização.
Imóvel urbano – aquele que serve para a construção de quaisquer benfeitorias podendo situar-se tanto dentro do perímetro urbano como fora dele, desde que destinados a fins residenciais, comerciais, veraneio, recreação ou implantação de serviços comunitários (escolas, hospitais, templos religiosos, etc.).
Competência
Art. 30, CF – competência dos municípios
Art. 30. Compete aos Municípios:
I - legislar sobre assuntos de interesse local;
[...]
IV - criar, organizar e suprimir distritos, observada a legislação estadual;
[...]
VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano;
A competência de imóvel urbano é do município; de imóvel rural será sempre da União.
A competência para a provação de loteamento ou desmembramento urbano que envolva dois municípios será do estado. Se a área a ser parcelada englobar dois estados distintos, a União que deverá aprovar.
Se for área de proteção ambiental a competência será da União.
Áreas de uso comum
As áreas comuns seguirão o regime de Servidão Administrativa (vide Direito Administrativo)
Requisitos do Projeto
Art. 6° da Lei 6.766/79
Art. 6º. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:
I - as divisas da gleba a ser loteada;
II - as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;
III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;
IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;
V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
VI - as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.
A apresentação do projeto deverá conter:
Indicação da divisão do solo
Curvas de nível do solo – rios, bosques, nascentes, etc.
Quem são os vizinhos, as áreas contiguas
Finalidade
O projeto deverá ser levado à Prefeitura, que o devolverá junto com as diretrizes e o plano diretor, no qual o proprietário deverá adequar-se e entregar o projeto.
Requisitos urbanísticos
Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.
 
II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.
§ 1o A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento.   
   
§ 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.
§ 3o Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será exigida no âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme estabelecido nas normas técnicas pertinentes.      
Os municípios tem autonomia para legislar a respeito, exceto abaixo dos requisitos mínimos
Os lotes devem ter no mínimo 125 m² e 5 m de frente, exceto áreas de uso especial destinadas a pessoas de baixa renda, que ganham até cinco salários mínimos e, caso exista rio, estrada, área preservada, lago ou nascente na propriedade, deve-se deixar área não edificada de 15 metros no mínimo das margens (são áreas não edificantes por determinação geral).
Após a aprovação da Prefeitura tem-se 4 anos para iniciar as obras
Requisitos do Registro
Art. 18, lei 6.766/79
Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:
I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos §§ 4o e 5o;    
II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;
III - certidões negativas:
de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;
de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;
de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.
IV - certidões:
dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;
de ônus reais relativos ao imóvel;
de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos.
V - cópia
do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;     
VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;
VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
Após a aprovação da prefeitura, deve-se imediatamente registrar na matrícula do imóvel em até 180 dias no máximo.
Todas as certidões negativas do imóvel
Título de propriedade móvel
Certidão vintenária de propriedade do imóvel
Todas as certidões negativas do proprietário sejam fiscais, trabalhistas ou criminais
Outorga uxória/conjugal
Contrato modelo da compra e venda
Loteamento rural
A diferença consiste no tamanho dos lotes.
Quem sempre aprova é a União, através do INCRA
Lei 4.504/64 – INCRA – Resolução 17-B/1980
Desmembramento
Art. 10, lei 6.766/79
Art. 10. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado apresentará requerimento à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, ressalvado o disposto no § 4o do art. 18, e de planta do imóvel a ser desmembrado contendo:       
I - a indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos;
II - a indicação do tipo de uso predominante no local;
III - a indicação da divisão de lotes pretendida na área.
Cancelamento
Por decisão judicial
Fazendo requerimento a prefeitura se nenhum lote tiver sido vendido
Fazendo requerimento a prefeitura se os lotes tiverem sido vendidos total ou parcialmente, com a concordância total dos compradores.
19/03/2015
Incorporação imobiliária
Conceito
Art. 28, Lei 4.591/64
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
        Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas
Por esse contrato, obriga-se alguém a promover a construção de edifício dividido em unidades autônomas para distintos adquirentes da respectiva fração ideal de terreno sob regime de condomínio especial (é especial porque deverá ter um documento que regule as regras de convivência dos condôminos) (Orlando Gomes).
Equivalência da unidade autônoma a uma fração ideal – cada unidade (apartamento, por exemplo), corresponde a uma porcentagem do terreno – quem decide a unidade mínima a ser vendida é o plano diretor da cidade.
- É um conjunto de atos e contratos.
- Antigamente as garagens e apartamentos tinham matrículas separadas; hoje em dia não.
Lei 4.591/64
Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Passou a regulamentar as atividades das incorporadores/empreiteiras, surgindo da dificuldade para se definir as responsabilidades.
A lei estabelece que todos os agentes da incorporação que atuem ostensivamente são responsáveis solidariamente ao consumidor.
Em relação ao consumidor, a responsabilidade é objetiva, independentemente de culpa.
Entre os agente da incorporação é subjetiva.
Elementos
Segundo Antônio Chaves, os elementos da incorporação imobiliária se dividem em: elemento objetivo, subjetivo, formal e negocial.
Objetivo
É a divisão da propriedade em frações ideais, fazendo a sua equivalência as unidades autônomas.
Subjetivo
Diz respeito à pessoa do incorporador – art. 31, lei 4.591/64.
Art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que somente poderá ser:
 a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;
 b) o construtor ou corretor de imóveis 
c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro de imóveis competente. 
§ 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção.
Quem pode ser incorporador:
O dono do terreno
O promitente comprador do terreno – promessa de compra e venda registrada em cartório, que lhe dará o caráter da irretratabilidade
O cessionário – aquele a quem o promitente transferiu a dívida, após a concordância do vendedor
O construtor
O corretor de imóveis
Formal
O contrato deverá ser solene, por escrito e registrado.
Negocial
A atividade empresarial do incorporador (estabelecida no contrato/estatuto social).
Objeto
O objeto é o próprio contrato e operação de incorporação.
Fases
I - Compra do terreno
É a fase inicial. Deve-se:
 Realizar um estudo de viabilidade econômica
 Verificação do plano diretor ou diretrizes do município
 Estudo do solo
 Aprovação do projeto ante à Prefeitura, leva-se o título aquisitivo de propriedade e memorial descritivo da incorporação (é nele que aparece a planta técnica, a divisão do terreno, quem será a construtora, possível contrato com ela etc.)
II - Aprovação do projeto
Importante – antes do registro na matrícula do imóvel não se pode vendê-lo ou negocia-lo.
Somente com o registro na matrícula do imóvel pode-se oferta-lo para venda e fazer publicidade das unidades autônomas, caso contrário constitui-se contravenção penal.
O incorporador tem 180 dias para registrar o imóvel a partir do momento em que se inicia a fase do registro. Se o prazo for perdido, pode-se pedir um prazo complementar de mais 180 dias (chamado prazo de revalidação). Caso esse prazo também seja perdido, deve-se iniciar tudo novamente.
Após a aprovação do projeto, ele deverá ser registrado com os documentos listados no art. 32 da Lei.
Todas as certidões negativas do imóvel
Certidões de ônus real ao imóvel
Ações pendentes sobre o imóvel
Todas as certidões vintenária do incorporador e proprietário do terreno (cíveis, fiscais, criminais, trabalhistas e tributárias)
Minuta da convenção de condomínio
Termo de carência, se existir (o incorporador tem 180 dias para se arrepender da incorporação, a partir da efetivação do registro na matrícula)
  Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
        a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
        b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativas ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
        c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
        d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
        e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;
        f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos
sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
        g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
        h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
        i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
        j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
        l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
        m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
        n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
        o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.
        p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos
III – Construção
É na fase após o registro que se começa a construir, contratando uma construtora, se necessário, através de um contrato de empreitada mista ou de labor.
26/03/2015
(continuação)
Contrato
Cláusulas que todo contrato de incorporação tem e devem ser observadas:
Nome do incorporador – discriminado de forma ostensiva tanto no contrato como em peças publicitárias
Qualificação das partes
Histórico do empreendimento:
Título aquisitivo de propriedade – pode ser: 
Contrato de compra e venda
Promessa de compra e venda – só se o contrato estiver registrado na matrícula do imóvel, o que lhe confere eficácia de direito real e irretratabilidade
Cessão – cessão de direitos do promitente comprador
Permuta imobiliária
Se o imóvel possui ônus real (se foi hipotecado, dado em garantia, etc.)
Memorial descritivo com o detalhamento de todo o empreendimento
Número de aprovação do projeto pela prefeitura
Objeto – a própria incorporação
Valores – se é a vista, a prazo, quantidade de parcelas, juros, índices de reajustes, etc.
Cláusulas penais – multas e sanções pelo descumprimento do contrato
Construção – caso o incorporador não seja o construtor, é nessa cláusula que estará indicada a empresa contratada. O incorporador indicará o nome do construtor caso ele não acumule as duas funções, e estabelecerá se o contrato será de empreitada de labor (aquela em que o empreiteiro se responsabiliza apenas pela mão de obra e execução) ou mista (a empreitada de material, o empreiteiro se responsabilizará pelo material e a mão de obra).
Prazo de entrega da obra
Cessão – se o contrato pode ser cedido a outrem, tanto da parte do consumidor quanto da incorporadora.
Possibilidade do incorporador mudar o projeto e até que momento ele pode fazer isso (se não estiver especificado no contrato não pode mudar)
Onde os conflitos serão dirimidos – foro de eleição, conciliação, arbitral, etc
Assinatura de duas testemunhas
Responsabilidade civil
Art. 43, II, lei 4.591/64
Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
        II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa; [...]
No artigo mencionado estão previstas as responsabilidades do incorporador, exceto nas relações de consumo, em que se aplica o CDC.
Obrigação de prestar contas de 6 em 6 meses sobre o andamento da obra ao adquirente
Responder civilmente pela execução da obra, não entrega ou atraso
Se o incorporador falir, os adquirentes podem se reunir em assembleia para deliberar se continuarão a obra (pela aprovação da maioria absoluta de votos). Se for decidido não continuar, serão habilitados na falência como créditos privilegiados, recendo em 4º lugar.
Responsabilidade do construtor
Art. 618, CC
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
Estabelece que o construtor se responsabiliza pelo prazo de 5 anos perante a solidez da estrutura e do solo – prazo de garantia.
O incorporador tem o prazo decadencial de 180 dias para propor ação devido a vício. Já o consumidor tem 10 anos.
Patrimônio de afetação
Art. 31 A, lei 4.591/64
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. 
        § 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva
É considerado uma nova espécie de garantia real, pois consiste na opção dada ao incorporador de constituir patrimônio próprio a realização do empreendimento. Não se confunde com os demais bens da incorporação responsável pela construção.
Dessa forma, todos os aportes realizados pelos adquirente do empreendimento deverão ser vinculados tão somente a própria edificação.
16/04/2015
Instituição do condomínio
Ato de instituição
Ato de criação e formação do condomínio. 
O ato de instituição é um documento escrito que cria no condomínio as unidades autônomas e sua divisão das áreas comuns. É nesse documento que se faz a equivalência da unidade autônoma à percentagem do terreno.
Deve ser escrito, não admitindo forma oral.
Se institui por ato:
Inter vivos 
Destinação – vontade do proprietário (p. ex., o dono tem um prédio e quer instituir o condomínio porque quer).
Incorporação 
Testamento – quando a pessoa deixa por escrito sua vontade
Ato de constituição
Ato de constituição dos direitos e deveres do condomínio.
A princípio não é o mesmo documento que o da convenção de condomínio – mas pode ser, e na incorporação normalmente é.
Deverá ser escrito, contendo os direitos e deveres de cada condômino.
Art. 1.333, CC – o ato de constituição do condomínio se materializa pela convenção de condomínio.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Requisito de validade
A convenção de condomínio deverá ser aprovada por 2/3 das frações ideais no mínimo.
Forma
Art. 1334, CC – sempre escrita, por escritura pública ou particular.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para
atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
A convenção de condomínio tem natureza normativa, mas não pode cercear o direito à liberdade nem ser inconstitucional ou ilegal, tendo força de lei entre as partes.
Na convenção de condomínio o que é muito genérico ou absoluto pode ser anulado.
Cláusulas obrigatórias
Cota proporcional e modo de pagamento das contribuições de atendimento as despesas ordinárias e extraordinárias (o locatário só paga despesas ordinárias – as extraordinárias e IPTU são por conta do locador)
Forma de administração do condomínio
Competência das assembleias e formas de convocação
Sanções
Regimento interno
Quórum das assembleias para aprovação
Regimento interno
O documento escrito deverá ser fixado no hall do condomínio, com as regras do dia a dia.
Direitos e Deveres dos condôminos
Arts. 1.335 a 1.339, 1.345 e 1.346, CC
O que se pode vender no condomínio edilício? Apenas a unidade particular.
Cabe usucapião de área comum? Não.
Os deveres dos condôminos são taxativos:
Pagar as despesas condominiais propter rem (acompanha a coisa)
Multa pelo atraso no pagamento do condomínio – 2%
Condômino não pode edificar obra em sua unidade privativa que possa comprometer a edificação
Benfeitorias necessárias – não é necessário passar pelo crivo da assembleia
Benfeitorias úteis – aprovação em assembleia pela maioria dos presentes
Benfeitorias voluptuárias – precisa da aprovação de no mínimo 2/3 de todos os condôminos
Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;  
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
23/04/2015
(continuação)
Não modificar a fachada nem a cor de sua unidade autônoma. Qualquer alteração nesse sentido deverá ser precedida de autorização unânime de todos os condôminos, com base no art. 10, §2º da lei 4.591/64. Para pequenas laterações na fachada, o judiciário tem autorizado, como por exemplo: grades de proteção, ar condicionado, envidraçar a sacada. Quórum para alteração da fachada: é necessário a autorização unânime de todos.
Proibido utilização da propriedade de forma nociva (uso em desrespeito com o direito de vizinhança) e de forma autônoma do condomínio ou diversa daquela estabelecida (p. ex., utilizar comercialmente em prédio residencial ou fixar residência em prédio comercial). São aplicadas multas pesadas, chegando até a 10 vezes o valor da taxa condominial. Para alteração da destinação do condomínio é necessário a aprovação unânime de todos os condôminos. 
Direitos:
Usar, fruir e dispor livremente de suas unidades autônomas. Com base no art. 1.228, CC, o condômino pode vender, alugar, emprestar e ceder sua unidade autônoma sem autorização dos demais condôminos. Só para a garagem deve-se dar preferência – essa é uma das diferenças do condomínio geral, em que sempre há o direito de preferência, não só na garagem.
Direito de usar conforme sua destinação e vizinhança
Votar nas deliberações das assembleias. Via de regra, o locatário não votará em todas as assembleias, salvo se tiver procuração.
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Time-sharing
Uma forma de condomínio pro indivisio na propriedade do bem, em geral imóvel, mas que tenha sua utilidade compartilhada entre condôminos, em parcelas fixas de tempo, previamente definidas, de sorte que todos tenham perpetuamente plena utilização do bem no espaço temporário que lhe foi atribuído (Pedro Elias Avade).
É fixado por meio de contrato.
Exemplos: helicóptero, casa de veraneio.
Só não tem direito de dispor livremente sem antes preferir aos outros condôminos.
Não se registra Time-sharing no Cartório de Imóveis, mas sim no Cartório de Títulos e Documentos.
Locação Predial
Lei 8.245/91
Conceito
É o contrato por meio do qual o locatário ou inquilino obtém a transferência provisória da posse de um imóvel ou de sua fração ideal mediante pagamento periódico de remuneração ao locador (Senise).
Ocorre o desdobramento da posse.
Características
Contrato: 
Oneroso
Bilateral
Comutativo
Consensual – corrente majoritário (passa a produzir efeito com a vontade das partes)
Real – corrente minoritária (só tem efeito com a tradição da coisa)
07/05/2015
(continuação)
Espécies
Urbana
Residencial
Comercial
Temporada
Regras comuns
Contrato de locação pode ser celebrado por qualquer prazo – igual ou superior a 10 anos precisa de vênia conjugal
A sublocação sempre deve ser precedida por autorização expressa do locador ou proprietário do imóvel.
Sublocação
Decorre de contrato firmado entre o sublocatário e o sublocador, cujo negócio jurídico é acessório ao contrato de locação.
O sublocatário possui os mesmos direitos que o sublocador na relação principal.
O sublocatário é o responsável subsidiário perante o locador pela falta de pagamento do aluguel.
Caso o locador tenha proposto ação de despejo por falta de pagamento em face do locatário, o sublocatário deverá ser notificado para que possa atuar como assistente. Se ele não for notificado, gera nulidade.
O sublocatário responderá por qualquer dano verificado no imóvel.
A extinção do contrato resolve a sublocação, ressalvando o direito de indenização ao locatário que deverá ser paga pelo sublocador.
Benfeitorias
Regra geral – art. 35 lei 8.245/91.
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito
de retenção.
        Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Direito de retenção
Direito de indenização
Na hipótese de não existir previsão no contrato, ao locatário caberá o direito de retenção.
Súmula 335, STJ
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
Prevê a renúnica ao direito de indenização e retenção do imóvel com base nas benfeitorias realizadas.
A benfeitoria útil sempre deve ser autorizada pelo locador para que exista o direito de indenização e retenção, salvo dispositivo contratual em contrário.
A benfeitoria voluptuária não será indenizada, podendo ser levada no fim da locação, desde que não cause dano à estrutura nem diminua o valor do imóvel.
Garantias
Caução
Art. 37, lei 8245.
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
        I - caução;
        II - fiança;
        III - seguro de fiança locatícia.
        IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.  
        Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
        Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
        § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
        § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
        § 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Pode ser em dinheiro ou em coisa (bem imóvel).
Em dinheiro (títulos ou ações) são 3 meses de aluguel adiantado, que deverá ser depositado em conta própria para isso e ao fim do contrato, se não foi utilizado, deverá ser devolvido ao locatário.
Se bem móvel – obra de arte, automóvel – deverá ser registrado em cartório de registros e títulos.
Bens imóveis deverão ser registrados em cartório de imóvel.
14/05/2015
(continuação)
Fiança
Diferença entre caução e fiança: na caução você dá em garantia um bem móvel, imóvel ou quantia em dinheiro. Na fiança, como garantia pessoal e fidejussória, o fiador responde com a totalidade de seus bens.
A fiança é uma garantia fidejussória, baseada na pessoa e confiança.
Seguro fiança
Previsto em lei.
Se a pessoa não tem fiador, paga-se esse seguro.
Cessão fiduciária de título fiança (ou cotas de fundos de investimento)
Se o emissor, dono do fundo de investimento, falir ou entrar em recuperação judicial, o locatário tem 30 dias para oferecer noutra garantia.
Nulidade/validade
É vedado exigir mais de uma modalidade de garantia para um mesmo contrato.
Essa garantia tem validade até o final do contrato – se alguém não quiser mais ser garantidor, ainda ficará responsável por até 120 dias após o término.
Hipóteses de substituição da garantia
Por morte – haverá troca ou substituição da modalidade de garantia
Se o fiador for declarado ausente ou interditado, ou a empresa entrar em recuperação judicial ou mesmo falir – substituição ou troca da modalidade de garantia
Se o locador tiver ciência de que o fiador está se desfazendo de seus bens ou dando-os em garantia
Por exoneração do fiador – é um ato de sua própria vontade (ele não quer mais ser fiador)
Pela liquidação ou encerramento do fundo de investimento
Prorrogação do contrato por prazo indeterminado, se o fiador manifestar sua vontade de exonerar-se da fiança
Penalidades
  Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
        I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
        II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
        III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
        Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
        I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
        II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
        III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
        IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.
        Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
Ao se exigir duas modalidade de garantia ao locatário, a cláusula é nula e constitui contravenção penal – art. 43 da lei. Também é proibido exigir mais de um pagamento além do aluguel e despesas locatícias.
É proibido cobrar antecipadamente o aluguel, salvo hipótese do contrato de locação ser por temporada (válido por 90 dias).
Se o contrato não estiver garantido, pode-se pedir que o locatário saia imediatamente por meio de uma ação cautelar.
Direito de preferência
O locatário tem preferência na compra do imóvel, pois está na posse direta. O prazo para manifestação dessa vontade é de 30 dias. Se não se manifestar, o direito caducará – art. 27 da lei.
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Se o locador vender o imóvel a terceiro, o locatário terá 6 meses para propor a ação, depositando em juízo o valor da venda + encargos + despesas com cartório, desde que o contrato de locação esteja registrado na matrícula do imóvel pelo menos em até 30 dias antes da venda.
21/05/2015
Locação residencial
Arts. 46 e 47 da lei 8.245/91
Possui dois tipos:
Art. 46
Mais utilizado e indicado ao locador, é uma locação mediante contrato, devendo ser escrito e com prazo igual ou superior a 30 meses.
Se for de 30 meses e atingir esse prazo, se extingue automaticamente. Caso não haja manifestação das partes, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado.
Caso o contrato seja rompido antes de 30 meses, a parte, deverá pagar uma multa proporcional ao tempo em que se está na imóvel.
 
Não se pode cobrar multa integral, apenas proporcional.
Após o contrato se tornar indeterminado, se for rompido não acarretará multa.
Para retirar o locatário, o locador deverá notifica-lo em até 30 dias, por denuncia vazia (não é necessário apresentar motivação ou explicação).
   Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
        § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário
continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
        § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47
Modalidade pouco utilizada, prejudica o locador e beneficia o locatário.
Contrato verbal ou escrito com prazo inferior a 30 meses – após completados 12 meses, o contrato é prorrogado automaticamente por prazo indeterminado.
O locatário só poderá ser retirado por justo motivo (denuncia cheia).
Exemplos de motivos para denúncia cheia:
Falta de pagamento de aluguel
Se o locatário descumprir qualquer cláusula contratual
Se o locatário infringir a lei
Se o poder público exigir o imóvel
Se o locador pedir para uso próprio, de cônjuge/companheiro, descendente ou ascendente que não possuam imóveis residenciais naquela região – através de comprovação em cartório de imóveis
O locatário terá 30 dias para sair. A retirada por denúncia vazia só poderá ocorrer após 5 anos.
 Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
        I - Nos casos do art. 9º;
        II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;
        III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
        IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
        V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
        § 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:
        a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
        b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
        § 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
Locação comercial
Locação designada ao desenvolvimento da atividade profissional.
  Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
        I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
        II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
        III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Art. 51 – ação renovatória – direito que o locatário tem de obrigar o locador a renovar o contrato por mais um período, se os requisitos previstos no art. 51 forem cumpridos. São eles:
Contrato escrito
Por prazo determinado – sempre de 5 anos ou que a somatória de vários contratos seja 5 anos
O locatário deverá demonstrar que exerce a mesma atividade comercial a pelo menos 3 anos
Todos alugueis deverão estar quitados
Respeitar o prazo decadencial para propor a ação, que deverá ser entre o início do 3° ano até os primeiros 6 meses do 4º ano – serve como proteção ao locatário
Locação por temporada
Possui finalidade transitória: para fins de veraneio, férias, tratamento de saúde, cursos, etc.
Prazo máximo: 90 dias.
Se passar de 90 dias, no dia seguinte será prorrogado por prazo indeterminado. Até que se complete 30 meses, o locatário só poderá ser retirado pelas regras do art. 47 – mediante denúncia cheia. Passados os 30 meses, poderá ser retirado com base no art. 46 – denúncia vazia.
Registro
Lei 6.015/73
Dúvida registral
A dúvida é pedido de natureza administrativa formulado pelo oficial de cartório a requerimento da parte (apresentante do título), para que o juiz competente (da 1º Vara de Registro Público, ou se não tiver, vara cível) decida sobre a legitimidade da exigência feita como condição no registro pretendido. O depositante do título deverá apresentar suas fundamentações.
Art. 198 da lei 
Art. 198. Tomada a nota da apresentação, e conferido o número de ordem, o oficial verificará a legalidade e a validade do título, procedendo ao registro, se o mesmo estiver em conformidade com a lei, no prazo máximo de dez (10) dias úteis, salvo no caso previsto no parágrafo único do artigo 7º do Decreto-Lei n. 549, de 24 de abril de 1969, em que o prazo será de três (3) dias úteis.
        § 2º O oficial indicará por escrito a exigência cuja satisfação seja necessária ao registro. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial ou não podendo satisfazê-la, será o título a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la.
Essa dúvida tem natureza administrativa.
Se trata de atividade atípica do Poder Judiciário, porque consiste na jurisidição voluntária da administração pública de interesse privado.
Etapas:
Havendo exigência para registro do título, o oficial indicará por escrito
Não se conformando ou não podendo satisfazer a exigência, o interessado preencherá o requerimento no cartório, que o enviará ao juízo competente
O juiz dará ciência ao interessa e prazo para que impugne os motivos do cartório em 15 dias
O Ministério Público será ouvido em 10 dias
O juiz proferirá a sentença em 15 dias
Apelação com efeito devolutivo e suspensivo – apenas o interessado pode apelar, o cartório não – em 15 dias
Julgada procedente a dúvida, o cartório tem razão. Julgada improcedente, o interessado terá razão.