Aplicação Da Função Social Do Contrato De Locação Residencial Através De Julgados Do Tribunal De Justiça Do Estado De São Paulo

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A Função Social Do Contrato 
 
São diversos os autores que tratam a respeito da função social do contrato. Maria 
Helena Diniz enfatiza que o artigo 421 do Código Civil deve ser observado como uma norma 
geral do direito, ou seja, uma norma que constitui uma cláusula geral para o Código Civil. 
Maria Helena afirma, ainda, que em relação à terceiros, essa norma reforça o princípio da 
conservação do contrato e impõe a revisão do princípio da relatividade dos efeitos do 
contrato, principalmente nos casos em que o contrato tende a reequilibrar a obrigação com 
base em sua função social, pois é uma forma de assegurar trocas úteis e justas. Contudo, essa 
norma não elimina o princípio da autonomia contratual, apenas o limita, ou seja, reduz o seu 
alcance quando presentes interesses metaindividuais ou interesse individual relativo à 
dignidade da pessoa humana. 
No mesmo sentido, o professor Sílvio de Salvo Venosa traça o artigo 421 como um 
novo marco das relações contratuais. Para ele, o artigo traz novas fronteiras à dialética do 
direito de uma forma moderna. Segundo ele, a concepção da função social do contrato se 
apresenta como um dos pilares da teoria contratual. Inclusive, entra em conflito com o 
princípio da pact sunt servanda, que é exaltado expressamente pelo Código Civil francês e 
italiano, pois atenua a autonomia de vontade de modo a realizar uma justiça comutativa. 
Para Miguel Reale a função social do contrato exerce um papel muito importante no 
âmbito jurídico, e, por essa razão não pode ser utilizada como meio de lesar a parte contrária, 
ou até mesmo um terceiro. Assim, esse princípio não deve ser utilizado como um instrumento 
para a prática de atividades abusivas pelas partes, pois estariam desrespeitando o princípio da 
boa-fé. De mesmo modo, se o titular de um direito exceder manifestamente os limites que são 
impostos pela boa-fé ou pelos bons costumes, ele também estará cometendo um ato ilícito. 
 
Aplicação Da Função Social Do Contrato De Locação Residencial Através De Julgados 
Do Tribunal De Justiça Do Estado De São Paulo 
 
Buscamos por jurisprudências a respeito da função social do processo no Tribunal de 
Justiça de São Paulo, mas sem êxito. Contudo, conseguimos encontrar julgados que 
demonstram o não cabimento da função social do processo em contrato de locação não 
residencial, mas que de qualquer forma foram desprovidos. Assim, para que seja possível 
visualizar tal situação, anexaremos junto ao trabalho um dos julgados encontrados. 
 
Parecer Jurídico 
 
O contrato, em conformidade com o nosso ordenamento, é uma espécie de negócio 
jurídico bilateral ou sinalagmático, vez que envolve prestações recíprocas e gera obrigações 
para as suas partes. 
Vale ressaltar que os contratos devem ser cumpridos e respeitados, assim como prevê 
o princípio da pacta sunt servanda cujo o termo vem do latim e seu significado é “os 
contratos devem ser cumpridos” e “os contratos devem ser mantidos”. Através desse princípio 
é possível perceber que o contrato constitui força obrigatória a partir do momento em que eles 
são firmados. 
De tal sorte, quando os contratos são firmados, eles tornam-se perfeitos e acabados, ou 
seja, se tornam irrevogáveis e irretratáveis, salvo a existência de alguma previsão legal. Além 
disso, é de suma importância mencionar que para que o contrato seja válido, além dele ter que 
cumprir os requisitos objetivos e subjetivos, também é necessário que contenha a assinatura 
das partes, concordando com o negócio jurídico, de modo que não deve haver vícios na 
manifestação de vontade das partes. 
No caso do contrato de locação, uma das partes se obriga a conceder à outra o uso e 
gozo da coisa infungível temporariamente e mediante certa retribuição, esta retribuição deve 
ser onerosa. Essa característica é essencial para esse tipo de contrato, pois se a onerosidade 
não existisse, e o uso e gozo da coisa fosse concedido à outra parte gratuitamente, não seria 
possível falar em contrato de locação, o termo correto seria contrato de comodato. 
Diante desse cenário, é possível observar que os participantes de um contrato são 
livres para contratar o que quiserem, ou seja, eles têm autonomia de escolha. Contudo, 
existem algumas regras das quais não podem deixar de observarem. Tais regras dizem 
respeito ao objeto e conteúdo do contrato. Isso ocorre por conta do alcance da função social 
do contrato, vez que a ideia é prevalecer os interesses coletivos de toda a sociedade frente aos 
interesses individuais. A previsão dessa autonomia está no Código Civil: “Art. 421. A 
liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.” 
Isso quer dizer que para que um contrato exista, é necessário que ele tenha uma finalidade, 
que normalmente tem como objetivo fins de riqueza, fins comuns. 
De acordo com o que se depreende do caso em análise, é possível notar que o contrato 
de locação foi feito de acordo com todas as exigências que um contrato desse tipo poderia ter, 
não havendo, aparentemente, qualquer vício que pudesse anulá-lo, e, por esse fato, deve ser 
cumprido em sua integralidade por ambas as partes, de modo a respeitar os objetivos do 
contrato. 
Assim, seria uma afronta ao princípio da pacta sunt servanda o descumprimento do 
contrato. Ademais, seria incoerente utilizar o princípio da função social para tentar alcançar 
uma pretensão que somente privilegiaria uma das partes contratantes. 
Desse modo, se houvesse a possibilidade de por uma via um casal de idosos ter apenas 
benefícios, pois teriam uma moradia da qual não precisariam pagar e por outro lado o 
locatário só teria prejuízos, pois não poderia utilizar a sua propriedade e ainda não receberia 
pelo pagamento de quem estivesse residindo lá, o contrato iria perder a sua principal 
característica, porque a finalidade do contrato de locação não estaria sendo alcançada. 
É por essa e outras situações que é possível perceber que a ideia fundamental que está 
por trás da função social do contrato é uma limitação na autonomia da vontade, porque a 
gente precisa respeitar os interesses sociais e não apenas pensar egocentricamente no interesse 
de apenas uma das partes. E para corroborar essas informações, temos como apoio o próprio 
Código Civil, conforme abaixo: 
Art. 2.035. A validade dos negócios e demais atos jurídicos, constituídos antes da 
entrada em vigor deste Código, obedece ao disposto nas leis anteriores, referidas no 
art. 2.045, mas os seus efeitos, produzidos após a vigência deste Código, aos 
preceitos dele se subordinam, salvo se houver sido prevista pelas partes determinada 
forma de execução. 
Parágrafo único. Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem 
pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social 
da propriedade e dos contratos. 
 
Nesse cenário, nota-se que não seria possível adotar a função social do contrato como 
meio de isentar os locatários da obrigação pelo pagamento que assumiram no ato da 
celebração do negócio jurídico, apenas pelo fato da situação financeira não estar sendo uma 
das melhores. Seria injusto eles deixarem de pagar pelo aluguel, enquanto o locador cumpre 
fielmente com a sua parte no negócio, que seria ceder o local de moradia. Inclusive, causa 
estranheza o advogado incentivar um casal de idosos a propor uma ação por meio da 
Defensoria Pública, visando o “bem-estar” deles. Ora, se ele realmente estivesse preocupado 
com a situação financeira do casal, ele mesmo teria oferecido toda a consulta gratuitamente. 
Por todo o exposto, conclui-se que a isenção do pagamento do aluguel de locação pela 
mera declaração dos autores não merece prosperar, pois não há legislaçãoque assegure tal 
direito, muito pelo contrário, o que os doutrinadores abordam é que o contrato é uma 
obrigação que deve ser cumprida entre as partes. Se uma delas não puder cumpri-lo, é 
necessário que ocorra a extinção da obrigação pela mesma via que foi celebrada. 
Dessa forma, opinamos que o casal honre com o seu dever de pagar os aluguéis, assim 
como o locatário está cumprindo com a sua obrigação de ceder o local de moradia. Afinal, a 
função social busca por uma justiça, mas desde que esta ocorra para ambos os contratantes, o 
que não ocorreria se o casal ficasse isento de pagar o aluguel de uma residência que não lhes 
pertence.