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| VISTORIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL 02 2
Escrito por:
Construct
O Construct App é uma plataforma de gestão de projetos que ajuda empresas da construção 
civil a economizar tempo e dinheiro. Seja no computador ou smartphone, é possível resolver 
pendências em tempo real, distribuir e acompanhar atividades, tomar decisões importantes 
e gerir as equipes no canteiro de obras. Com o Construct, você sabe exatamente o que está 
acontecendo nos seus projetos .
Através do Construct, as empresas do setor de Construção, Engenharia e até Arquitetura 
realizam atividades como relatório fotográfico, RDO, vistorias em obras e imóveis, geração e 
envio de relatórios e, é claro, a gestão de todos os serviços e atividades necessárias para a 
conclusão das obras com qualidade e dentro do prazo. 
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| VISTORIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL 02 3
Escrito por:
Eriel Lourenço
Eriel Lourenço é Engenheiro Civil e pós-graduando em Engenharia de Estruturas. Tem 
experiência na realização de projetos estruturais, gerenciamento de obras, vistorias e gestão 
de processos. 
Já atuou no acompanhamento, planejamento e controle de obras, desenvolveu indicadores 
de desempenho e criou processos para obtenção de resultados consistentes e organização 
estratégica de equipes. Eriel foi coordenador de projetos pelo CREA Minas Júnior - Núcleo Belo 
Horizonte. 
Escritor de artigos, ele possui linha de pesquisa na área de estruturas. Atualmente, realiza 
consultoria para realização de projetos estruturais e gerenciamento de obras.
contatoengel.eng@gmail.com / (31) 99476-9208
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Sumário
 1 Introdução 
 
 2 Cinco tipos de vistorias para obras e serviços
 
 Vistoria confrontante de obras
 Vistorias especiais em obras
 Vistoria programada de edificações
 Vistoria para comercialização de imóveis usados
 Vistoria para imóveis locados
 
 3 4 dicas para fazer uma vistoria efetiva
 
 Definição das ferramentas adequadas
 Detalhismo na verificação do imóvel
 Crie um roteiro para a vistoria
 Seja digital
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Introdução
1.
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1. Introdução
Apesar de ainda existir um costume relacionado à falta de 
manutenção em imóveis e construções – inclusive a manutenção 
preventiva – isso tem mudado nos últimos tempos.
O desaquecimento da construção civil e do mercado imobiliário, 
o acúmulo de imóveis não vendidos e o aumento no número de 
distratos representam uma necessidade de maior controle de 
qualidade nos empreendimentos entregues ao mercado.
Muitas vezes, projetos com orçamento comprometido e 
construtoras com fluxo de caixa baixo acabam sendo solucionados 
com a redução do padrão de qualidade ao longo da construção dos 
imóveis: materiais inferiores, medidas reduzidas, serviços trocados 
por alternativas que nem sempre são as mais indicadas para aquele 
tipo de obra.
Resultado: clientes insatisfeitos iniciam disputas judiciais ou 
resolvem devolver o imóvel e reaver o valor pago. Os imóveis, que são 
bens duráveis para uma vida inteira, passam a apresentar problemas 
logo nos primeiros anos (ou até meses!) de ocupação. A reputação 
das construtoras cai, a confiança do mercado diminui e a crise é 
alimentada.
Para evitar prejuízos para construtoras, imobiliárias e clientes, as 
vistorias são fundamentais. Elas são a garantia de que os direitos e 
obrigações estabelecidos em contrato foram cumpridos e ajudam 
a solucionar conflitos que, se não esclarecidos, podem gerar 
consequências penais para ambos os lados.
No primeiro volume do ebook Vistorias na Construção Civil, 
você pode aprender tudo sobre as Vistorias, as melhores práticas 
e requisitos necessários para vistoriar imóveis, além das diferenças 
técnicas entre vistoria, laudo pericial, avaliação e relatório fotográfico.
No segundo volume da série, você irá aprofundar seus 
conhecimentos sobre o universo das Vistorias na Construção Civil, 
sabendo em que situações aplicá-la e os diferentes tipos de vistoria 
em imóveis novos, usados, em obras e em situações específicas 
do mercado imobiliário. Confira ainda dicas de como realizar uma 
vistoria efetiva, além de um checklist preparado pelo engenheiro civil 
Eriel Lourenço para que você pratique a atividade de forma segura e 
detalhada.
Boa leitura!
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Cinco tipos de vistorias
para obras e serviços
2.
| VISTORIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL 02 8
2. Cinco tipos de vistorias para obras e serviços
O laudo de vistoria pode ser realizado em diversos tipos de 
situação, seja durante o planejamento, desenvolvimento, entrega 
ou pós-entrega da obra/empreendimento. Para facilitar a atividade, 
existem tipos específicos de vistoria para cada condição. São elas:
 Vistoria confrontante de obras;
 Vistorias especiais em obras;
 Vistoria programada de edificações;
 Vistoria para comercialização de imóveis usados;
 Vistoria para imóveis locados;
Como destacamos na parte 1 da série de eBooks sobre Vistorias na 
construção civil, a atividade é indispensável para o setor da construção, 
devido às particularidades que não encontramos em outras áreas – 
como a grande quantidade de pessoas e até empresas envolvidas, a 
utilização de serviços manuais/braçais e a interação constante entre 
o funcionário e o meio. Nos próximos capítulos serão explicitados 
cada tipo de vistoria com detalhes e exemplos de cada caso para 
bom entendimento da situação.
1. Vistoria confrontante de obras
Define-se a inspeção técnica de vizinhança como o procedimento 
de vistoriar tecnicamente as condições da região ao redor da 
obra, sejam elas físicas, ambientais ou socioeconômicas. O 
objetivo é manter o resguardo e a qualidade dos serviços a serem 
realizados nas obras do empreendimento.
Esse tipo de vistoria tem sido uma prática cada vez mais comum 
das construtoras e incorporadoras pela segurança que trás a elas e 
aos donos de imóveis próximos às obras. Ela ocorre antes do início 
dos trabalhos em campo com o objetivo de inspecionar a região, 
verificando as condições dos imóveis adjacentes ao projeto, mantendo 
assim uma relação harmônica de precaução e responsabilidade com 
a vizinhança. Esse tipo de inspeção existe devido a possibilidade de 
problemas que ocorrem por causa da confrontação com outros 
imóveis, ou seja, o risco nas imediações dá aos moradores o direito 
de exigirem o resguardo.
A verificação técnica da vizinhança pode ser um procedimento 
complexo, pois além da constatação dos fatos relacionados ao 
imóvel é necessário incluir os detalhes de cada situação, como 
as características gerais e técnicas do local, situação do terreno e 
segurança local. A examinação do ambiente deve vir acompanhada 
de análises técnicas e descrições pontuais de itens como:
 há rachaduras em alguma parede do imóvel?
 há indícios de infiltração em algum cômodo?
 como é o funcionamento da rede de esgoto no local?
 há pisos, azulejos ou cerâmicas rachadas/trincadas no imóvel?
De acordo com o IBAPE-PR, as vistorias em vizinhanças são 
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comuns em São Paulo desde a década de 70 e, ao longo do tempo, a 
atividade popularizou-se em todo o Brasil – principalmente a partir de 
2007, com o crescimento dos índices de atividade da construção civil. 
Assim, podemos concluir que avaliar a conformidade do conjunto 
(elementos da obra e adjacentes) é essencial.
Para a realização de vistorias é necessário ter conhecimento de 
dois tipos de região de influência: as primárias e as secundárias. A 
região de influência primária constitui-se por imóveis que estejam em 
fronteira com a obra. Já a secundária envolve osimóveis que, apesar 
de não estarem em fronteira, têm chance de sofrerem danos.
 Região de Influência Primária Região de Influência Secundária
De acordo com as imagens, é possível visualizar quais são as 
regiões confrontantes. Dentre elas, existem ambientes secundários 
mas que fazem parte da área de influência e, por isso, também 
precisam ser analisados por completo. Por fim, durante a inspeção 
é necessário indicar a classificação de risco presente no local, sendo 
ele crítico, regular ou mínimo.
2. Vistorias especiais em obras
As vistorias especiais em obras têm como objetivo destacar 
situações incomuns, fatos que podem sofrer mudança repentina 
ou variação de tempo além de, é claro, resguardar as informações 
relevantes para clientes e empresas no futuro. Nas vistorias especiais, 
é necessário se preocupar com os dois tipos de caracterização 
principais do ambiente. São elas:
Interrupção de serviços/obra
Seja qual for o caráter da interrupção, o motivo provavelmente está 
ligado a falhas em serviços, inadimplência ou ocorrência de deficiência 
em algum quesito (local, percentual de trabalhadores, ausência de 
materiais, etc). Assim, pode se fazer necessária a paralisação da obra 
até que haja a regularização da situação.
Acidentes
A caracterização deste tipo possui como eixo central o acidente 
– ou seja, tudo relacionado a ele deve ser identificado, sejam os 
danos, as proporções, as inadequações, a situação prévia do local e 
as possíveis causas para o ocorrido.
22 23 24 25
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Obra
282930
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282930
Obra
Região de Influência Primária
Região de Influência Secundária
Imóveis Vistoriados
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3. Vistoria programada de edificações
A vistoria programada de edificações tem como função 
acompanhar o andamento das etapas e serviços que envolvem um 
imóvel, desde o início das vendas ainda na planta, passando pela 
construção, entrega das chaves ao cliente até o pós-venda. Esse tipo 
de vistoria é importante para caracterizar a situação real do imóvel 
ao longo de sua construção, garantindo a compatibilidade com o 
projeto e aquilo que foi firmado em contrato.
Esse laudo de vistoria permite ao comprador assegurar a 
manutenção do imóvel de forma consecutiva caso seja necessário e, 
conforme ressaltado, ao longo de diferentes fases da obra.
Período de Vendas
Tem por intuito a divulgação do empreendimento, ou seja, 
divulgar o projeto, o modelo reduzido da construção e apresentar as 
unidades decoradas aos possíveis clientes. 
Vistoria de pré-entrega
Visa comprovar que o estado de entrega do imóvel está de 
acordo com o que foi acordado e vendido em contrato, com todas 
características descritas como no projeto e memorial descritivo sem 
defeitos.
Vistoria de Entrega de Chaves
Validar em acordo que não existem inadequações ou defeitos no 
imóvel sendo entregue ao cliente. 
Vistorias Periódicas
Frequentes inspeções para verificar o surgimento de defeitos 
ou problemas, com o intuito de fazer reparos antes que a situação 
se agrave. A partir da constatação de irregularidades, é preciso 
tomar medidas que, geralmente, acabam resultando em pequenas 
reformas no imóvel.
A seguir, você pode conferir um exemplo de guia utilizado na 
vistoria para checar se todas as características encontradas estão 
de acordo o estabelecido em contrato previamente. Neste guia, 
estão representados os cômodos, elementos constituintes, serviços 
executados e a percepção geral do imóvel.
“Ao constatar defeitos aparentes no imóvel, o comprador 
deve reclamar por escrito à construtora no prazo de 90 
dias. Caso o erro seja exposto no dia da vistoria os reparos 
devem ser feitos pela construtora em até 30 dias. Se não 
for possível um acordo, o dono do bem pode entrar com 
o pedido de indenização ou solicitar a rescisão do contrato 
com a atualização dos valores e acrescido de multa. Caso a 
construtora não solucione o problema de forma amigável, 
o comprador prejudicado tem o prazo de até 20 anos para 
recorrer ao judiciário conforme decisão do Superior Tribunal 
de Justiça (STJ). O pedido para entrar com a ação deve 
estar acompanhado do laudo técnico do engenheiro civil 
discriminando os vícios, defeitos e até fotos dos problemas.”
Portal VGV - Dicas para fazer a vistoria do imóvel sem erro
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É responsabilidade legal dos construtores realizar a entrega do 
imóvel de forma homogênea e condizente ao projeto apresentado 
inicialmente, sem alterações que prejudiquem o cliente – por 
exemplo, utilizar um porcelanato de preço e qualidade inferior ao 
que foi especificado anteriormente.
4. Vistoria para comercialização de imóveis usados
A vistoria para comercialização de imóveis usados tem ganhado 
maior atenção nos últimos tempos – principalmente em um cenário 
de queda na venda de imóveis e empreendimentos novos. Este 
tipo de vistoria é realizada para garantir o entendimento de uma 
proposta, a negociação e os preços durante a transação. Neste caso, 
são inspecionados e detalhados itens como:
 Conservação do imóvel;
 Características gerais;
 Defeitos;
 Acabamentos;
 Região onde o imóvel está localizado;
 Tipo de elementos constituintes;
 Aspectos estruturais.
Em outros países, este método é bastante adotado para apontar o 
preço real do imóvel de acordo com suas condições legítimas. É 
importante ser um documento datado – por estar relacionado a uma 
venda, o cenário econômico do mercado imobiliário tem bastante 
influência sobre o valor final admitido.
5. Vistorias para imóveis locados
A vistoria para imóveis residenciais ou comerciais locados tem o 
objetivo de garantir segurança e compatibilidade no momento de 
assinatura do contrato de locação. Durante a inspeção, é preciso 
verificar o estado de conservação geral do imóvel, além de analisar 
especificidades como piso, rodapé, portas, janelas, teto, pintura, 
hidráulica e elétrica.
O locador é responsável por disponibilizar um imóvel habitável, 
atendendo ao uso destinado e descrevendo defeitos e situações 
especiais ao locatário, caso existam. Durante o uso, é obrigação do 
locatário manter a integridade do ambiente e devolvê-lo da mesma 
forma como recebido no início do contrato de aluguel. Para garantir 
essa conformidade, haverá uma vistoria de desocupação do imóvel, 
garantindo o perfeito estado do imóvel no momento de devolução 
das chaves. Em caso de defeitos ou avarias, o locatário pode ser 
obrigado a arcar com o conserto ou troca dos elementos danificados.
Em resumo, é comum realizar três diferentes tipos de laudo em 
casos de imóveis alugados:
 Vistoria Inicial: procede-se no início da locação, com o intuito 
de registrar a condição de conservação do imóvel antes do início do 
uso pelo locatário.
 Vistoria de Constatação: executada durante a habitação do 
inquilino, o objetivo é registrar possíveis melhorias e obras realizadas 
no imóvel, sejam elas feitas pelo dono do imóvel ou pelo locatário. 
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 Vistoria de Saída: realizada no momento de desocupação do 
imóvel, esta vistoria ocorre com base na comparação do laudo da 
vistoria inicial, descrevendo possíveis mudanças, avarias, necessidade 
de reforma ou até o mal uso do imóvel.
Este tipo de vistoria é fundamental, já que não são poucos os casos 
de desentendimentos entre locadores e locatários. No momento 
de desocupação do imóvel, sempre existem alegações divergentes 
em relação ao estado inicial do bem antes do aluguel e o nível de 
conservação no ato da entrega ao proprietário. O laudo de vistorias 
para comercialização de imóveis usados tem também o objetivo de 
minimizar os conflitos proprietários de imóveis e inquilinos, garantindoa conservação do imóvel e evitando prejuízos para ambas as partes.
“O locatário é obrigado a:
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que 
o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso 
normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o 
surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este 
incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados 
no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus 
dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu 
mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem 
como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por 
terceiros, na hipótese prevista no art. 27.”
Art. 23 da Lei do Inquilinato
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4 dicas para fazer
uma vistoria efetiva
3.
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3. 4 dicas para fazer uma vistoria efetiva
1. Definição das ferramentas adequadas
A escolha de todos os materiais necessários para a realização da 
vistoria deve ser feita com antecedência. Aqui, a dica é separar um “kit 
de vistorias”, com itens como:
 Trena;
 Nível de mão (medição do nivelamento das paredes);
 Lâmpada (teste de bocais);
 Bolinha de gude (teste de escoamento no banheiro e cozinha);
 Câmera fotográfica (registro fotográfico dos ambientes).
2. Detalhismo na verificação do imóvel 
Ao analisar o imóvel, muitos profissionais acabam fazendo apenas 
um levantamento geral das condições aparentes do imóvel. No 
entanto, a vistoria completa é aquela que rastreia os detalhes de 
cada ambiente, avaliando itens e situações como:
 Bancadas no banheiro e cozinha;
 Possíveis azulejos soltos no banheiro e cozinha;
 Portas arranhadas ou lascadas;
 Janelas fechando corretamente;
 Fechaduras funcionando adequadamente;
 Avarias na pintura do imóvel;
 Vazamento de água em cubas, pias e tanques;
 Rachaduras em louças e cerâmicas (pisos, pias e vasos 
sanitários).
Este tipo de detalhamento pode evitar que alguma irregularidade 
passe despercebida e que o dono do imóvel ou a construtora/
imobiliária precisem arcar com despesas de forma desnecessária.
3. Crie um roteiro para a vistoria
A melhor maneira de realizar uma vistoria detalhada é através 
de um roteiro pré-definido, de acordo com o tipo de obra ou 
verificação a ser realizada.
Para cada serviço ou elemento a ser vistoriado, faça um checklist 
com todos os itens e minúcias que devem ser avaliadas para definir 
o status do imóvel. Para complementar o documento, lembre-se de 
descrever as situações analisadas que merecem destaque.
Veja a seguir um exemplo de como isso pode ser feito através do 
aplicativo Construct:
| VISTORIAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL 02 16
4. Seja digital
É provável que grande parte dos processos de construtoras e 
imobiliárias já tenha deixado de ser feita com papel e caneta. Além 
de demoradas para preencher, as vistorias realizadas em papel 
ocupam muito volume e, por vezes, não possuem a compreensão 
necessária das informações registradas.
Vistorias documentadas de forma digital podem ser acessadas 
de qualquer momento ou lugar, facilitando a comunicação entre 
todas as partes envolvidas no processo. Além disso, 
é possível organizar as informações com maior clareza e riqueza 
de detalhes.
Com o Construct, por exemplo, é possível adicionar imagens 
e anotações variadas em cada vistoria feita, para que nenhuma 
particularidade passe em branco. Para cada item da vistoria pode 
ser criado um checklist, e caso algum defeito precise ser consertado 
pela empresa, o profissional responsável pelos reparos pode enviar 
fotos e comentários à medida em que o item for sendo executado, 
deixando o acompanhamento visível para todos.
Aproveite e experimente o Construct App gratuitamente na sua 
empresa. Você pode utilizá-lo no seu computador ou smartphone, 
garantindo a flexibilidade e a integração entre as vistorias realizadas 
e as outras atividades e serviços realizados.
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Construct é um software de comunicação, colaboração entre 
equipes e gestão de tarefas em projetos de Construção Civil.
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