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KATRIN RAPPL 
 
 
Políticas Públicas e Habitação de Interesse Social: 
similaridades e diferenças entre o caso Brasileiro e o 
Espanhol 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CAMPINAS 
2015 
 
 
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UNIVERSIDADE ESTADUAL DE CAMPINAS 
Faculdade de Engenharia Civil, 
Arquitetura e Urbanismo 
 
 
 
 
 
KATRIN RAPPL 
 
 
Políticas Públicas e Habitação de Interesse Social: 
similaridades e diferenças entre o caso Brasileiro e o 
Espanhol 
 
 
Orientador: Prof. Dr. Leandro Silva Medrano 
 
 
 
Dissertação de Mestrado apresentada à Faculdade de Engenharia Civil, 
Arquitetura e Urbanismo da Unicamp, para obtenção do título de Mestra em Arquitetura, Tecnologia e 
Cidade, na área de Arquitetura, Tecnologia e Cidade. 
 
 
 
ESTE EXEMPLAR CORRESPONDE À VERSÃO FINAL DA 
DISSERTAÇÃO DEFENDIDA PELA ALUNA KATRIN RAPPL 
E ORIENTADA PELO PROF. DR. LEANDRO SILVA 
MEDRANO. 
 
 
 
 
 
 
 
CAMPINAS 
2015 
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RESUMO 
A atual política nacional brasileira incentiva grandes investimentos públicos na área da 
construção, apoiados principalmente pelos programas "Plano de Aceleração do Crescimento” 
(PAC) e "Programa Minha Casa Minha Vida” (PMCMV) e que por sua vez possibilitam amplas 
mudanças no espaço urbano. A construção de habitações com o objetivo de diminuir o déficit 
habitacional no país é uma das prioridades destes programas, o qual é estimado em 5,9 milhões 
de domicílios (FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO, 2012). Entretanto, nota-se que a qualidade dos 
projetos e sua relação com a cidade são deixadas a um plano secundário. Desse modo, a 
perspectiva de crescimento urbano acelerado no Brasil intensifica a necessidade de discussão 
sobre este tema e também a aplicação de parâmetros arquitetônicos, econômicos e urbanos 
capazes de assegurar a qualidade do projeto na quantidade desejada. Essa pesquisa teve como 
objetivo identificar as atuais diretrizes arquitetônicas e urbanas do PMCMV e analisar 
similaridades e diferenças com programas praticados na Espanha, país que construiu mais de 5 
milhões de habitações entre 2000 e 2008 (MINISTERIO DE FOMENTO, 2012), em especial o 
Plan de Vivienda vinculado à Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Ordenación del 
Territorio (Madri) e o Programa de Actuación Urbanística na escala do Município de Madri, que 
configuram a formação de território. Desde a “bolha imobiliária” à diversidade de experiências 
bem sucedidas no campo das HIS (Habitação de Interesse Social), são muitos os exemplos de 
grande relevância acadêmica, produzidos e premiados na Espanha e que podem indicar 
alternativas aos modelos tipológicos e urbanos utilizados no Brasil. Desse modo, a pesquisa 
justifica-se pela necessidade premente, em cenário nacional, de novas formulações na relação 
entre arquitetura e cidade, fundamentais para que o desejado avanço no campo habitacional seja 
igualmente percebido na qualidade de nossas cidades. 
 
Palavras-chave: Políticas Públicas, Habitação Social, Brasil, Espanha, Métodos de análise, 
Método de avaliação. 
 
 
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ABSTRACT 
Currently in Brazil, it is possible to identify initiatives that are supported by large public 
investments, administered primarily by programs such as: Plano de Aceleração do Crescimento 
(Acceleration Growth Program - PAC) and Programa Minha Casa Minha Vida (My Home, My 
Life Program – PMCMV). These programs are responsible for managing great investments in the 
construction area which enable major changes in urban space. One of their priorities is to 
stimulate housing construction in order to reduce the housing deficit in the country, which is 
estimated at 5.9 million households (FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO, 2012). However, it is 
noticeable that the quality of the projects and their connection with the city are left aside. 
Thereby, the prospect of accelerated urban development in Brazil intensifies the need for 
discussion on this topic and also for the application of architectural, economic, and urban 
parameters to ensure project quality in the desired quantity. This research aimed to identify the 
current architectural and urban guidelines of the PMCMV and analyze similarities and 
differences with programs performed in Spain, a country that has built more than 5 million homes 
between 2000 and 2008 (MINISTERIO DE FOMENTO, 2012), especially the Plan de Vivienda 
(Housing Plan) linked to Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Ordenación del Territorio 
and also the Programa de Actuación Urbanística (Urban Action Programs) on the level of the 
city of Madrid, which can shape territory formation. From the "housing bubble" economic 
disaster to the diversity of successful experiences in the Social Housing field, there have been 
many examples of great academic importance produced and awarded in Spain which may 
indicate alternatives to urban and typological models used in Brazil. Thus, this research is 
justified by the pressing need, in the national scenario, of new formulations on the relationship 
between architecture and city, essential to the advancement in the housing field as well as in the 
quality of our cities. 
 
Keywords: Public Policy, Social Housing, Urban Planning, Brazil, Spain, Method of analysis, 
Evaluation method. 
 
 
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SUMÁRIO 
 
1. INTRODUÇÃO 1 
1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO ENTRE BRASIL E ESPANHA 9 
1.2 POLÍTICAS PÚBLICAS, HABITAÇÃO E CIDADE 17 
 
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA 21 
2.1 CONTEXTO HABITACIONAL NO BRASIL 21 
2.1.1 O Programa Minha Casa, Minha Vida 26 
2.1.2 Políticas Públicas | Legislação Habitacional e Urbana 34 
2.1.3 Discussão 38 
2.2 CONTEXTO ESPANHOL 47 
2.2.1 Introdução 47 
2.2.2 Programa de Ação Urbanística (Programa de Actuación Urbanística)| PAU 55 
2.2.3 Políticas Públicas | Legislação Habitacional e Urbana 58 
2.2.4 Discussão 62 
 
3. PARÂMETROS DE QUALIDADE: RELAÇÃO ENTRE HABITAÇÃO COLETIVA E 
CIDADE 67 
3.1 MÉTODOS DE ANÁLISE E AVALIAÇÃO 77 
3.2 APRESENTAÇÃO DO MÉTODO I+D+VS 87 
 
4. APRESENTAÇÃO DOS ESTUDOS DE CASO 95 
4.1 ESPANHA 95 
4.1.1 Distrito de Carabanchel 96 
4.1.2 PAU de Carabanchel 100 
4.1.3 Discussão 106 
4.1.4 Projetos de Estudo em Madri 108 
4.1.5 Entrevistas119 
4.2 BRASIL 121 
xii 
 
4.2.1 São Paulo 122 
4.2.2 Cidade Líder | Itaquera 129 
4.2.3 Sapopemba | Sapopemba (Vila Prudente) 132 
4.2.4 Jardim Vicentina | Osasco 133 
4.2.5 Discussão 135 
4.2.6 Projetos de Estudo em São Paulo e Região Metropolitana 139 
 
5. ANÁLISE DOS PROJETOS DE ESTUDO 151 
5.1 RESULTADOS 165 
 
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS 175 
 
REFERÊNCIAS 181 
APÊNDICE A | PROGRAMAS HABITACIONAIS NO BRASIL NOS 3 NÍVEIS 195 
APÊNDICE B | ENTREVISTAS REALIZADAS 197 
ANEXO A | EMPREENDIMENTOS DO PMCMV NA CIDADE DE SÃO PAULO 207 
ANEXO B | PLANTA DOS EMPREENDIMENTOS ESTUDADOS 209 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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DEDICATÓRIA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Aos meus pais, Paulo e Rosa Rappl pelo 
constante incentivo e apoio incondicional. 
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AGRADECIMENTOS 
Agradecimentos são expressos ao professor Leandro Medrano, pela rica orientação, dedicação e 
constante apoio no desenvolvimento deste trabalho. 
À FAPESP (Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo) pelo apoio e auxílio 
financeiro prestado à pesquisa, tanto no Brasil quanto na Espanha (processos n˚2012/12146-7 e 
n˚2013/09199-4). 
À professora Doris Catharine Cornelie Knatz Kowaltowski e ao professor João Sette Whitaker 
Ferreira pelas valiosas e imprescindíveis contribuições na banca de qualificação e de defesa. 
À professora Carmen Espegel e aos pesquisadores do GIVCO (Grupo de Investigación en 
Vivienda Colectiva) pela oportunidade de intercâmbio na UPM (Universidad Politécnica de 
Madrid) e pela troca de informação e contatos. 
Ao professor Sergio Martín Blas e à professora Isabel Rodriguez do grupo NuTAC - UPM 
(Nuevas Técnicas, Arquitectura y Ciudad), que atenciosamente sanaram minhas dúvidas e 
disponibilizaram materiais sobre o método de análise I+D+VS (Investigación, Desarrollo y 
Vivienda Social). 
Ao professor Miguel Ángel Prieto Miñano, funcionário da EMVS (Empresa Municipal de la 
Vivienda y Suelo) de Madri, pela rica troca de informação sobre o trabalho da empresa municipal, 
assim como sobre a legislação habitacional do país. 
Aos arquitetos Nicolás Maruri, Ignácio Borrego e Jacobo García-Germán Vázquez que 
gentilmente cederam as informações técnicas sobre os projetos de estudo em Madri e sobretudo, 
aos dois primeiros que atenciosamente responderam às entrevistas. 
Também agradeço aos funcionários do Ministerio de Fomento (Espanha) que gentilmente 
cederam os materiais solicitados para a pesquisa. 
Às colegas do grupo de pesquisa LEAC (Laboratório de Estudos em Arquitetura 
Contemporânea), pela constante troca de experiências e informações. 
Aos funcionários da SEHAB-SP (Secretaria de Habitação de São Paulo), escritório Pentarco e 
Vigliecca & Associados que auxiliaram na fase de coleta de dados e disponibilizaram os 
materiais referentes aos projetos de estudo no Brasil. 
xvi 
 
Aos meus pais, Paulo e Rosa Rappl pelo incentivo constante e apoio incondicional em todos os 
momentos. Ao Luiz Erasmo pela paciência e apoio nos momentos difíceis. A minha irmã, Aldrin 
e aos amigos pela torcida e apoio. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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LISTA DE FIGURAS 
Figura 01: Comparação entre o mapa do Brasil com o Estado de São Paulo e o mapa da Espanha 
com a Comunidad de Madrid, assim como entre as respectivas áreas e os dados populacionais....9 
Figura 02: Comparação de dados entre os países de estudo…………….…..….………………..10 
Figura 03: Comparação entre o mapa da cidade de São Paulo e Madri, assim como entre as 
respectivas áreas e os dados populacionais…………………..……………………………...…..…11 
Figura 04: Comparação entre amostras dos tecidos urbanos nas cidades de São Paulo e Madri..12 
Figura 05: Dados entre as cidades estudadas………………………….…….………..…………14 
Figura 06: Comparação de dados sobre domicílios em São Paulo e Madri………….….………15 
Figura 07: Esquema de contratação do PMCMV para a faixa 1……………….……..…………30 
Figura 08: Esquema dos avanços legislativos no Brasil na área habitacional e urbana...……….35 
Figura 09: Poblado Dirigido Fuencarral, exemplo de experiência habitacional realizada no 
período de 1958 a 1960 em Madri……………………………………………………….……….51 
Figura 10: Pozo del Tío Raimundo, exemplo de intervenção do Estado em Madri, imagem retrata 
o início da construção dos primeiros edifícios de habitação social na área....................................52 
Figura 11: Representação da malha urbana de Valdebernardo (Madri) e seção das vias 
adjacentes…………………………………………………………………………………………54 
Figura 12: Localização dos seis novos PAUs em Madri……………………..………………….56 
Figura 13: Exemplo de “Figura e Fundo”- cidade de Parma..…………………………………..68 
Figura 14: Exemplo gráfico do método I+D+VS...………………..………………………….....89 
Figura 15: Distritos de Madri………………………………………………….…………..…….96 
Figura 16: Bairros de Carabanchel……………………………………………………………...96 
Figura 17: Mapa de Carabanchel em 1944……………………………………………………...98 
Figura 18: Imagem área do PAU de Carabanchel em Madri….………………………………100 
Figura 19: Mapa do PAU de Carabanchel com os equipamentos públicos do bairro…………101 
Figura 20: Centro Comercial Islazul no PAU de Carabanchel…...…………………….……..102 
xviii 
 
Figura 21: Metrô La Peseta (linha 11) no PAU de Carabanchel………………………...……102 
Figura 22: Posto de Saúde no PAU de Carabanchel…………………………………………..102 
Figura 23: Escola Infantil Maestro Padilla no PAU de Carabanchel…………………………102 
Figura 24: Mapa de Uso e Ocupação do Solo do PAU de Carabanchel em Madri...….………103 
Figura 25: Dimensão das vias do PAU de Carabanchel…………………….…………………104 
Figura 26: Avenida principal La Peseta no PAU de Carabanchel…………………...………..104 
Figura 27: Boulevard da Avenida principal no PAU de Carabanchel.……….………...……..104 
Figura 28: Representação do traçado urbano das superquadras no PAU de Carabanchel, 
Madri……………………………………………………………………………………………105 
Figura 29: Mapa com a localização dos projetos estudados no PAU de Carabanchel em Madri e 
sua conexão com a malha urbana já existente…………………………………………..………108 
Figura 30: Imagem do edifício Carabanchel 17……………………………………………….109 
Figura 31: Desenho da fachada do edifício Carabanchel 17, unidades são escalonadas de um 
andar para o outro……..………………….……………………………………………....….….110 
Figura 32: Pátio comum aos moradores do edifício Carabanchel 17….………….……….…..111 
Figura 33: Entrada do edifício Carabanchel 17…………………………………………….….111 
Figura 34: Terraço privativo de cada unidade habitacional no edifício Carabanchel 17….…..111 
Figura 35: Imagem do edifício Carabanchel 20……………………………………………….112 
Figura 36: Esquema conceitual da anexação dos volumes anexos à fachada do edifício 
Carabanchel 20…………………………………………………………………………...…….113 
Figura 37: Esquema de projeto – edifício Carabanchel 20………………...………………….113 
Figura 38: Tipos habitacionais do edifício Carabanchel 20………………………………...…114 
Figura 39: Pátio comum aos moradores do edifício Carabanchel 20…………………….……115 
Figura 40: Abertura de ventilação e Iluminação da garagem do edifício Carabanchel 20…….115 
Figura 41: Imagem do edifício Carabanchel 20………………………….……………………115 
xix 
 
Figura 42: Imagem do edifícioCarabanchel 12……………………………………………….116 
Figura 43: Estudos para a implantação do edifício Carabanchel 12…….…………………….116 
Figura 44: Infográficos do edifício Carabanchel 12…………..……………….………………117 
Figura 45: Crianças na “montanha" no edifício Carabanchel 12…….………………………..117 
Figura 46: Térreo do edifício Carabanchel 12…………..……………………………………..118 
Figura 47: Passagem de pedestre no térreo do edifício Carabanchel 12………………………118 
Figura 48: Gabarito do edifício Carabanchel 12……………...……………………………….118 
Figura 49: Mapa das regiões da cidade de São Paulo…………...……………………………..122 
Figura 50: Mapa com as subprefeituras da cidade de São Paulo …..………………………….122 
Figura 51: Mapas de crescimento da área urbanizada de São Paulo no período de 1872 a 
2002…………………………………………………………………………………….……….124 
Figura 52: Mapa de São Paulo com a renda média familiar | 2000…………………………….126 
Figura 53: Mapa de São Paulo com a densidade de área construída segundo o tipo de uso no 
município | 2004………………………………………………………………………………...127 
Figura 54: Mapa de São Paulo com a localização das Unidades Habitacionais de Interesse Social 
em conjuntos da COHAB e CDHU | 2006…………………………………………………..….127 
Figura 55: Mapa com a localização das unidades do PMCMV (faixa 1) em São Paulo | 2012..128 
Figura 56: Mapa com a localização das ZEIS em São Paulo | 2012………………...…………128 
Figura 57: Localização da subprefeitura de Itaquera no mapa de São Paulo.………….…....…129 
Figura 58: Foto aérea da região de Itaquera com a forte presença de conjuntos habitacionais na 
área …………………………………………………………………………………………...…129 
Figura 59: Imagem aérea da construção do Complexo Itaquerense em São Paulo……….……131 
Figura 60: Localização da subprefeitura de Sapopemba no mapa de São Paulo..……………..132 
Figura 61: Foto aérea da região de Sapopemba..………………………………………………132 
Figura 62: Localização do município de Osasco no mapa da Região Metropolitana de São Paulo 
e o período de expansão urbana………………………….………………………………......….134 
xx 
 
Figura 63: Mapa de Osasco com a localização do Jardim Vicentina.………………………….135 
Figura 64: Tipologias predominantes em conjuntos habitacionais nas áreas estudadas……….136 
Figura 65: Diversidade na dimensão das vias nas áreas estudadas…………………………….136 
Figura 66: Exemplo de rua “murada” em Cidade Líder, São Paulo………...………………….137 
Figura 67: Exemplo de rua “murada” em Cidade Líder, São Paulo……………………...…….137 
Figura 68: Exemplo de Favela em Osasco na área do Jardim Vicentina………………..……..137 
Figura 69: Exemplo de via estreita em Sapopemba, São Paulo….…………………….………137 
Figura 70: Representação do traçado urbano em Cidade Líder, mescla de quadra residencial com 
área verde…………………………………………………………………………………..……138 
Figura 71: Imagem do edifício residencial Iguape A em São Paulo.….……………………….139 
Figura 72: Planta tipo do empreendimento Iguape A…………………………………..……...140 
Figura 73: Interior da unidade tipo do empreendimento Iguape A em São Paulo..……………141 
Figura 74: Entrada do empreendimento Iguape A em São Paulo…………………...…………141 
Figura 75: Área de playground do empreendimento Iguape A em São Paulo…………...…….141 
Figura 76: Imagem do edifício residencial São Roque em São Paulo……………………...….143 
Figura 77: Entrada secundária (patamar menor) do edifício São Roque………………………144 
Figura 78: Estacionamento e edifícios do Residencial São Roque...………………………….145 
Figura 79: Área de playground do Residencial São Roque..………………………………….145 
Figura 80: Entrada principal do empreendimento (patamar maior) São Roque……….……….145 
Figura 81: Imagem do empreendimento Jardim Vicentina em Osasco..……………………….147 
Figura 82: Esquema de implantação do conjunto Jardim Vicentina em Osasco……………….148 
Figura 83: Área de convívio do Jardim Vicentina em Osasco...……………………………….149 
Figura 84: Quadra esportiva do Jardim Vicentina em Osasco…………………………………149 
Figura 85: Conexão entre blocos por passarelas no Jardim Vicentina em Osasco…...………..149 
xxi 
 
Figura 86: Exemplos de tipologias em “bloco”, “quadra fechada” e tipo “casa” encontrados nas 
amostras dos entornos dos projetos estudados (1000x1000m)………………...………………..165 
Figura 87: Comparação entre os tecidos urbanos dos recortes (1000x1000m) de cada 
projeto…………………………………………………………………………………………...171 
Figura 88: Comparação entre os tecidos urbanos dos recortes (250x250m) de cada projeto….172 
Figura 89: Esquema de transformação do solo na Espanha…………………………………....176 
Figura 90: Esquema de transformação do solo no Brasil……………………………………....176 
Figura 91: Implantação | Carabanchel 17……………………………………………….……..209 
Figura 92: Planta Tipo | Carabanchel 17……………………………………………………....210 
Figura 93: Implantação | Carabanchel 20…………………………………………………...…211 
Figura 94: Planta Tipo | Carabanchel 20………………………………………………………212 
Figura 95: Implantação | Carabanchel 12……………………………………………………...213 
Figura 96: Planta Tipo | Carabanchel 12……………………………………………………....214 
Figura 97: Implantação | Iguape A……………………………………………………………..215 
Figura 98: Planta Tipo | Iguape A……………………………………………………………...216 
Figura 99: Implantação | São Roque…………………………………………………………...217 
Figura 100: Planta Tipo | São Roque…………………………………………………………...218 
Figura 101: Implantação | Vicentina…………………………………………………………...219 
Figura 102: Planta Tipo | Vicentina……………………………………………………………220 
 
 
 
xxii 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
xxiii 
 
LISTA DE TABELAS 
Tabela 01: Faixas de renda familiar nas duas fases do PMCMV.………...……………………..27 
Tabela 02: Meta de contratação inicial PMCMV1 e PMCMV2 para cada faixa de renda.……..27 
Tabela 03: Dados dos seis novos PAUs em Madri…..…………………………………………..56 
Tabela 04: Programas Habitacionais na escala do Município de Madri…...……………………60 
Tabela 05: Programas Habitacionais na escala da Comunidad de Madrid..…………………….60 
Tabela 06: Programas Habitacionais na escala Federal da Espanha…………………………….61 
Tabela 07: Informações sobre os planos e programas aprovados para a construção do PAU de 
Carabanchel……………………………….……………………………………………….…….62 
Tabela 08: Princípios do New Urbanism………………………………….…………………..…70 
Tabela 09: Princípios do Smart Growth……………………………………………………..…..71 
Tabela 10: Artigos em periódicos QUALIS A1 e A2 relacionados ao tema “métodos de análise e 
avaliação” encontrados na pesquisa………………………………………………………….......77 
Tabela 11: Livros, Dissertações, Teses, Artigos e outras publicações relacionadas ao tema ou que 
apresentaram alguma metodologia de análise ou avaliação…………………………………...…79 
Tabela 12: Metodologias de análise e avaliação habitacional encontradas na pesquisa……..….84 
Tabela 13: Informações sobre os parâmetros de análise no método I+D+VS………………......88 
Tabela 14: Novos parâmetros incorporados no método I+D+VS…………………………….....91 
Tabela 15: Esquema dos parâmetros utilizados na pesquisa………………………………….....93 
Tabela 16: Distritos de Madri……………………………………………………………..…..…96 
Tabela 17: Bairros do distrito de Carabanchel……………………………………………….....97 
Tabela 18: Crescimento populacional em Sapopemba no período de 1980 a 2010……………133 
Tabela 19: Análise do projeto Carabanchel 17………………………………………………...153 
Tabela 20: Análise do projeto Carabanchel 20………………………………………………...155 
Tabela 21: Análise do projeto Carabanchel 12………………………………………………...157 
xxiv 
 
Tabela 22: Análise do projeto Iguape A………………………………………………….…….159 
Tabela 23: Análise do projeto São Roque……………………………………………………...161 
Tabela 24: Análise do projeto Vicentina | PAC……………………………………………..…163 
Tabela 25: Comparação entre porcentagem de uso do solo das amostras (1000x1000m) nos 
entornos estudados………………………………………………………………………………166 
Tabela 26: Diretrizes sugeridas pela pesquisa…………………………………...……………..178Tabela 27: Programas Habitacionais na escala do Município de São Paulo……………….…..195 
Tabela 28: Programas Habitacionais na escala do Estado de São Paulo……………………….195 
Tabela 29: Programas Habitacionais na escala Federal (Brasil)……………….………………195 
Tabela 30: Empreendimento do PMCMV em São Paulo | Fonte: Habisp, 2014……….……...207 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
xxv 
 
LISTA DE GRÁFICOS 
Gráfico 01: Evolução do preço (venda) do metro quadrado em São Paulo (US$) e Madri (US$) 
no período de 2003 a 2013……………………………………………………………………….16 
Gráfico 02: Evolução das classes econômicas no Brasil no período de 2002 a 2014………...…25 
Gráfico 03: Comparação entre o Déficit Habitacional Urbano para 2009 e as meta de contratação 
do PMCMV1 e PMCMV2 por faixa de renda…..………………………………………………..33 
Gráfico 04: Dados de crescimento demográfico da cidade de Madri no período de 1877 a 
2011………………………………………………………………………………………………47 
Gráfico 05: Dados de crescimento demográfico da cidade de São Paulo no período de 1872 a 
2010……………………………………………………………………………………………..123 
Gráfico 06: Espaço Público - Comparação entre os parâmetros: porosidade do traçado urbano na 
amostra (1000x1000m); e a permeabilidade em planta baixa na amostra (250x250m) de cada 
projeto…………………………………………………………………….……………………..167 
Gráfico 07: Edificabilidade | Ocupação - Comparação entre os parâmetros: taxa de 
edificabilidade no lote na amostra (250x250m); e a porcentagem de solo ocupado no lote na 
amostra (250x250m) de cada projeto…………………………………………………….……..168 
Gráfico 08: Diversidade de Usos - Comparação entre os parâmetros: porcentagem de usos não 
residenciais no lote na amostra (250x250m); e a porcentagem de usos não residenciais na amostra 
(1000x1000m) de cada projeto…………………………………………………………...……..169 
Gráfico 09: Densidade Habitacional - Comparação entre os parâmetros: densidade habitacional 
no lote mais a parte proporcional da via na amostra (250x250m); e a densidade habitacional na 
amostra (1000x1000m) de cada projeto………………………………………………………...170 
Gráfico 10: Economia de Urbanização - Comparação entre os parâmetros: área edificada na 
amostra (1000x1000m); e a área viária na amostra (1000x1000m) de cada projeto...………….170 
 
 
 
 
 
xxvi 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
xxvii 
 
LISTA DE SIGLAS 
 
ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas 
APO - Avaliação Pós-Ocupação 
BNH - Banco Nacional de Habitação 
CABE - Commission for Architecture and the Built Environment 
CAIXA - Caixa Econômica Federal 
CAPES - Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior 
CDHU - Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano 
CFA - Comparative Floorplan Analysis 
CIAM - Congresso Internacional de Arquitetura Moderna 
COHAB - Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo 
CPTM - Companhia Paulista de Trens Metropolitanos 
DQI - Design Quality Indicator 
DQM - Design Quality Method 
EMS - Empresa Municipal de Suelo 
EMT - Empresa Municipal de Transportes de Madrid 
EMV - Empresa Municipal de Vivienda 
EMVS - Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo 
ETSAM - Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid 
FAPESP - Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo 
FAR - Fundo de Arrendamento Residencial 
FCP - Fundação da Casa Popular 
FEC - Faculdade de Engenharia Civil, Arquitetura e Urbanismo 
xxviii 
 
FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço 
FHC - Fernando Henrique Cardoso 
FNHIS - Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social 
GIS - Geographic Information System 
GIVCO - Grupo de Investigación en Vivienda Colectiva 
HIS - Habitação de Interesse Social 
HQI - Housing Quality Indicator System 
IAP - Institutos de Aposentadoria e Pensões 
IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística 
ICMS - Imposto Cobrado na Circulação de Mercadorias 
IDH - Índice de Desenvolvimento Humano 
I+D+VS - Investigación, Desarrollo y Vivienda Social 
INV - Instituto Nacional de Vivienda 
IPEA - Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada 
IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano 
IPREM - Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples 
IVIMA - Instituto de la Vivienda de Madrid 
LEAC - Laboratório de Estudos em Arquitetura Contemporânea 
NU - New Urbanism 
NuTAC - Nuevas Técnicas, Arquitectura y Ciudad 
OGU - Orçamento Geral da União 
PAC - Plano de Aceleração do Crescimento 
PAU - Programa de Actuación Urbanística 
PEUC - Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsória 
xxix 
 
PCCs - Países Capitalistas Centrais 
PCPs - Países Capitalistas Periféricos 
PGOUM - Plan General de Ordenación Urbana de Madrid 
PHPE - Programa Habitacional Popular Entidades 
PIB - Produto Interno Bruto 
PlanHab - Plano Nacional de Habitação 
PLHIS - Planos Locais de Habitação de Interesse Social 
PMCMV - Programa Minha Casa Minha Vida 
PNHR - Programa Nacional de Habitação Rural 
PNHU - Programa Nacional de Habitação Urbana 
PPA - Plano Plurianual 
SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo 
SEHAB - Secretaria de Habitação 
SEL - Système d'évaluation de logements 
SFH - Sistema Financeiro de Habitação 
SNH - Sistema Nacional de Habitação 
SNHIS - Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social 
SUNP - Suelo Urbanizable no Programado 
SUP - Suelo Urbanizable Programado 
TIC - Tecnologias de Informação e Comunicação 
TND - Tradicional Neighborhood Design 
TOD - Transit-Oriented Development 
TRLS - Texto Refundido de la Ley de Suelo 
UNICAMP - Universidade Estadual de Campinas 
xxx 
 
UPM - Universidad Politécnica de Madrid 
VIS - Vivienda de Integración Social 
VPO - Vivienda de Protección Oficial 
VPORE - Vivienda con Protección Oficial de Régimen Especial 
VPPA - Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento 
VPPA OC - Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con Opción de Compra 
VPPA OC J - Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con Opción de Compra para 
Jóvenes 
VPPA RC - Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento de Renta Concertada 
VPPB - Vivienda con Protección Pública Básica 
VPPL - Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado 
WSB - Wohnungs Bewertungs System 
ZEIS - Zona Especial de Interesse Social 
1 
 
1. INTRODUÇÃO 
A escolha do tema desta pesquisa levou em consideração um dos grandes problemas sociais do 
Brasil, o déficit habitacional. Segundo dados da Fundação João Pinheiro (2012), ele corresponde 
a 5,989 milhões de domicílios, dos quais 85% estão localizados nas áreas urbanas. 
O direito à moradia, presente no Estatuto da Cidade
1
 (Lei Federal nº 10.257/01), é de extrema 
importância, já que influencia sob múltiplos aspectos (saúde física e psicológica) a qualidade de 
vida dos moradores. Segundo a Relatoria Nacional para os Direitos Humanos, a moradia 
adequada está relacionada aos seguintes itens: segurança de posse; disponibilidade de serviços, 
equipamentos públicos e infraestrutura; custo acessível, de modo a permitir a aquisição ou a 
locação do imóvel sem comprometer o orçamento familiar; localização adequada; habitabilidade 
e adequação cultural (SAULE JÚNIOR; CARDOSO, 2005). 
Entretanto, as condições atuais de vida no país refletem outra realidade: norteada por uma história 
de políticas públicas excludentes, na qual a população de baixa renda não foi atendida de maneira 
satisfatória pelos programas de habitação social, resultando em desigualdades sociais e 
territoriais. 
A configuração urbana atual das grandes cidades brasileiras apresenta situações de degradação 
elevada, tanto em relação à unidade habitacionalem si, quanto a sua localização. Em grande parte 
como consequência do crescimento das favelas em áreas ambientalmente frágeis e da 
implantação de moradias de baixa renda em áreas periféricas, com projetos padronizados e de 
baixa qualidade, que desconsideram características do local onde estão inseridos e a realidade da 
população, resultando em situações de degradação ambiental, fragmentação urbana, redução da 
qualidade de vida da população e elevação desnecessária de custos (FREITAS et al., 2001; 
ZENHA, 2002; BONDUKI, 2004). 
Atualmente no Brasil, vivencia-se uma realidade inaudita, a partir de 2008, a crise econômica 
internacional foi determinante para a decisão governamental de investir com vigor no setor 
habitacional ao mesmo tempo em que impulsionava a economia do país com a criação do 
Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), (Lei Federal nº 11.977/09; Lei Federal nº 
 
1 O direito à moradia foi aprovado como direito constitucional no ano 2000 pela Emenda Constitucional nº 26/2000, 
que alterou o artigo 6˚ da Constituição Federal, fazendo constar a moradia entre os direitos sociais. No ano seguinte, 
esse direito foi incorporado na Lei Federal nº 10.257/01 (Estatuto da Cidade). 
2 
 
12.424/11) e a elaboração do Plano Nacional de Habitação (PlanHab) (MINISTÉRIO DAS 
CIDADES, 2009). 
Com o PMCMV anunciado em 2009, o governo apostou no setor da construção civil com o 
objetivo de reduzir o déficit habitacional do país ao mesmo tempo em que incentivava a 
economia e criava empregos. O programa teve como objetivo inicial a construção de 1 milhão de 
unidades até o final de 2011 com a primeira fase e mais 2 milhões
2
 de moradias com a segunda 
fase até o fim de 2014. As unidades são voltadas para famílias com renda de 0 a 10 salários 
mínimos, variando as unidades, tipo de financiamento e taxas de juros conforme a faixa de renda. 
Entretanto, a maioria dos resultados observados até o momento gera preocupação pela falta de 
relação entre arquitetura e cidade, com soluções padronizadas e repetidas em diversos locais 
apesar do clima e do entorno urbano. Conforme afirma Ferreira (2012), novos bairros surgem no 
país aparentemente sem preocupação com a qualidade urbana, alinhando casas idênticas ou 
enfileirando torres habitacionais com baixo padrão construtivo. 
Sendo assim, o desenvolvimento do programa sem lastro metodológico ou teórico consistente em 
relação à arquitetura e ao urbanismo gera preocupação do ponto de vista acadêmico, assim como 
a necessidade de discussão e entendimento sobre os principais obstáculos e as possibilidades de 
aprimoramento. 
Diante dessa problemática, surgem as seguintes questões: 
 Por que os projetos do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) não têm gerado 
espaços urbanos vinculados às estruturas (urbanas) dos locais onde estão inseridos? 
 Como os projetos do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) em áreas periféricas 
poderiam gerar resultados com qualidade arquitetônica e urbana? 
Nesse sentido, a busca por respostas a esses questionamentos acabaram por orientar a pesquisa, 
assim como, a escolha da Espanha como contraponto teórico à pesquisa. A seguir indicam-se os 
pontos que nortearam essa escolha: 
 Destaque da arquitetura espanhola alcançada internacionalmente na primeira década do 
século XXI, principalmente pelos impulsos de renovação urbana e expansão do parque 
 
2 Em abril de 2012 a meta inicial foi ampliada para 2,4 milhões de moradias e em 2013 para 2,75 milhões até o final 
de 2014. 
3 
 
imobiliário, com os projetos para o Fórum de 2004 (Plan22@) em Barcelona e os 
Programas de Atuação Urbanística (PAUs) em Madri; 
 Similaridades com o Brasil em relação à técnica construtiva empregada e ao clima, pela 
necessidade por ventilação cruzada e iluminação natural nos projetos; 
 A maneira como o país abordou o problema com seu déficit habitacional, zerando-o no 
início da década de 80; 
 Oportunidade facilitada de realizar parte da pesquisa na Universidad Politécnica de 
Madrid (UPM) pelo acordo existente entre os grupos de pesquisa GIVCO - Grupo de 
Investigación en Vivienda Colectiva (ETSAM-UPM) e LEAC - Laboratório de Estudos 
em Arquitetura Contemporânea (FEC-UNICAMP). 
A Espanha conta hoje com um dos maiores parques de habitação da Europa, em 2007 tinha um 
total de 551 moradias para cada mil habitantes (Ministerio de Vivienda). Sendo que, na década de 
70 estava entre os países europeus com o menor índice, cerca de 310 moradias para cada mil 
habitantes. Em 30 anos o processo de desenvolvimento habitacional no país teve um grande salto, 
as políticas aprovadas pelos diversos governos apostaram no impulso ao setor da construção 
como motor econômico e consequentemente de desenvolvimento. 
O país zerou seu déficit habitacional, calculado em 2,5 milhões de unidades, no início da década 
de 1980, após a implantação de um grande programa habitacional, o qual tinha como componente 
principal o incentivo às construtoras privadas. Elas atuaram em parceria com o poder público e 
funcionaram como mecanismo econômico capaz de impulsionar a economia espanhola 
(ALONSO, 2009). Em parte, muito similar ao objetivo do modelo adotado atualmente no Brasil. 
Esta decisão de investimento no setor da construção civil como motor econômico, se repetiu 
diversas vezes no país e chega a ser um fator determinante na política de habitação e 
desenvolvimento econômico. Entretanto, uma das consequências mais importantes desses 
“booms imobiliários” foi a consolidação de situações de exclusão residencial, que passaram a 
depender completamente da intervenção pública por conta dos altos preços do mercado 
imobiliário (ALCALÁ, 1995). 
O valor das moradias acompanhou uma subida contínua e chegou a alcançar 17% em 2003, no 
auge do ciclo imobiliário que começou em 1997. Esse aumento não foi acompanhado da alta dos 
4 
 
salários, o que gerou uma divergência que afetou o acesso à moradia (ANTÓN et al., 2007; 
RODRÍGUEZ, 2006). 
Este auge do mercado imobiliário que gerou a alta dos preços de moradias a limites pouco 
acessíveis pelas economias familiares espanholas não é uma situação nova na história do país. No 
século XX houve outros dois episódios similares: entre 1969 a 1974 e entre 1986 a 1991. 
Neste contexto, em 2004 foi criado o Ministério da Habitação
3
 o qual aprovou o Plano Estatal de 
Habitação (Plan Estatal de Vivienda) para o período de 2005 a 2008 e também a Sociedade 
Pública de Aluguel no ano de 2005. O objetivo do plano era facilitar o acesso da população à 
moradia e assim atacar o problema de habitação (ALONSO, 2009). Em 2008, no contexto da 
crise internacional, foi aprovado o Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación para o período 
2009-2012, com o objetivo principal de contornar o aumento dos preços das moradias no país 
(RODRIGUEZ LOPEZ, 2009). O Plano partiu da análise das necessidades no cenário 
habitacional e também da situação financeira e teve como finalidade melhorar o acesso e a 
utilização das moradias. 
De maneira geral, a política de habitação pública na Espanha trabalha com duas grandes áreas: a 
construção de novas habitações públicas; e a reabilitação de habitações existentes em moradias 
públicas ou que podem receber ajuda pública. O grande diferencial quando comparado ao Brasil 
está na articulação da política habitacional (construção de novas unidades) com a política urbana, 
sendo que, para estudar os projetos habitacionais na cidade de Madri em áreas periféricas foi 
indispensável considerar também o Programa de Atuação Urbanística (PAU) na pesquisa. 
Essas grandes operações de expansão do parqueimobiliário (PAUs) em áreas periféricas da 
cidade ocorreram no período de 2000 a 2008 e se concentraram nos bairros Arroyo del Fresno, 
Montecarmelo, Las Tablas, Sanchinarro, Vallecas e Carabanchel, nos quais foram previstos a 
construção de 75 mil unidades com o programa, dos quais 55% foram destinados para Habitação 
de Interesse Social (HIS) (AYUNTAMIENTO DE MADRID, 2010). 
A exposição desses projetos recebeu críticas locais e internacionais por conta da descontinuidade 
com a trama urbana, baixa densidade e entre outros fatores que são discutidos no trabalho 
(ALONSO, 2009; AROCA, 2003; MANGABA, 2003; ORTIZ, 2003). Entretanto, há que 
 
3 O Ministério de Habitação (Ministerio de la Vivienda) foi suprido em 2010 e as competências referentes às 
políticas habitacionais e urbanas foram repassadas para o atual Ministerio de Fomento. 
5 
 
salientar pontos relevantes nessa produção, tais como, a existência de infraestrutura em áreas 
periféricas, desenho urbano, áreas verdes e a qualidade das moradias, tanto projetual quanto 
construtiva. 
Embora o crescimento no país, assim como na Europa em geral, tenha tido recessão após a crise 
de 2008, ainda são relevantes as experiências na área da arquitetura, urbanismo e políticas 
públicas relacionadas à Habitação de Interesse Social no país. 
A busca por compreender fatores similares e diferentes entre as políticas públicas e a produção 
habitacional nos dois países norteia a pesquisa, assim como, a busca por diretrizes, ideias e 
soluções que possam ser adaptadas à realidade brasileira. Também se busca aprender com a 
realidade e a experiência espanhola, entendendo as críticas ao programa e constatando 
experiências habitacionais bem sucedidas. 
Assim, a pesquisa teve como objetivo identificar as atuais diretrizes arquitetônicas e urbanas do 
PMCMV e verificar diferenças e similaridades entre projetos de HIS relacionados aos programas: 
PMCMV na cidade de São Paulo, Brasil (faixa 1, construídos ou projetados no período de 2009 a 
2012 em áreas periféricas) e propostas derivadas do Plan de Vivienda e Programa de Actuación 
Urbanística em Madri, Espanha (construídos ou projetados no período de 2000 a 2011 em áreas 
de expansão territorial), os quais deverão indicar alternativas aos modelos tipológicos e urbanos 
utilizados no Brasil. 
Para tanto, foram realizadas as seguintes atividades: 
 Pesquisa bibliografia relacionada a cada um dos países - analisando contexto histórico, 
processo de urbanização, políticas habitacionais e urbanas adotadas para obter base de 
comparação e análise das produções habitacionais de cada localidade; 
 Identificação de projetos de arquitetura (construídos ou não) relacionados ao programa no 
estado de São Paulo no período de 2009 a 2012; 
 Identificação de projetos de arquitetura (construídos ou não) relacionados aos programas 
citados em Madri com práticas bem sucedidas e características inovadoras no período de 
2000 a 2011; 
 Coleta de dados dos projetos na Espanha e entrevistas com os arquitetos; 
6 
 
 Coleta de dados dos projetos no Brasil; 
 Análise dos projetos considerando a relação entre HIS e a cidade; 
 Comparação dos resultados (projetos espanhóis com os projetos brasileiros), apontando 
diferenças e similaridades de modo a contribuir para a discussão sobre o tema, bem como 
identificando diretrizes ao cenário brasileiro. 
Os resultados da pesquisa apresentam contribuições para a discussão sobre a habitação de 
interesse social no país, assim como, auxílio no estabelecimento de diretrizes teóricas e 
metodológicas que possibilitem uma melhor adequação entre os atuais programas brasileiros e os 
projetos habitacionais. Eles são apresentados na sequência sob a forma de uma dissertação. Os 
temas abordados foram divididos em 6 capítulos, detalhados a seguir: 
No capítulo 1 buscou-se contextualizar as indagações que nortearam a pesquisa e explicitar a 
escolha do contraponto teórico com a Espanha, para isso, apresenta-se um breve panorama sobre 
as duas realidades de estudo. Também discute-se a relação entre políticas públicas, habitação e 
cidade, relacionando o crescimento demográfico nos centros urbanos e a demanda por moradias 
com a busca pela regulação desses processos e configuração urbana atual, tratando também da 
influência neoliberal no uso mercantil da cidade. 
O capítulo 2 concentra-se na fundamentação teórica do trabalho, partindo de um contexto 
histórico habitacional de cada país até os programas atuais, sendo que para estudar o contexto 
habitacional em Madri foi indispensável considerar os Planos Urbanos do período. Dentro dessa 
proposta, apresentam-se também as políticas públicas, habitacional e urbana aplicáveis às áreas 
de estudo e as principais diretrizes dos programas: PMCMV no Brasil; Programa de Actuación 
Urbanística e Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación (2009-2012) em Madri, Espanha. 
No capítulo 3 apresenta-se uma discussão sobre parâmetros de qualidade na relação entre 
arquitetura e cidade, da mesma forma, sobre métodos de análise e avaliação de projetos com o 
intuito de constituir bases para as análises dos projetos na pesquisa. São expostos também 
informações acerca dos instrumentos de coleta de dados e protocolo de avaliação, com a 
apresentação do método I+D+VS (Investigación, Desarrollo y Vivienda Social) que foi adaptado 
para a análise dos projetos e aplicação no Brasil. 
7 
 
O capítulo 4 trata da apresentação dos 6 projetos de estudo e o critério de escolha dos mesmos 
em cada realidade. É feito uma contextualização sobre o local de cada um deles, apontando suas 
características, informações relevantes e processo de formação. 
O capítulo 5 concentra-se nas análises dos projetos de estudo a partir da metodologia indicada. 
Nesse capítulo também se apresenta os resultados obtidos, comparando os 6 projetos de forma 
gráfica e por fim, discute-se o que essas informações sugerem. 
O capítulo 6 se refere às Considerações Finais do trabalho, indicando os pontos-chave da 
comparação entre os dois países, assim como apontando diretrizes para o aperfeiçoamento de 
Políticas Públicas para as áreas periféricas no Brasil. Nesse capítulo também são apresentadas 
considerações sobre a aplicação do método Espanhol nos estudos de caso. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
8 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
9 
 
1.1 CONTEXTUALIZAÇÃO ENTRE O BRASIL E A ESPANHA 
Primeiramente apresenta-se um breve panorama sobre os dois países e principalmente sobre as 
cidades de São Paulo e Madri, nas quais estão localizados os projetos que serão estudados. Essas 
informações preliminares (iniciais) servirão como base para a compreensão de informações que 
serão discutidas ao longo do trabalho. 
A partir dos mapas abaixo (Figura 01) nota-se que a extensão do Brasil é quase 17 vezes maior 
que a da Espanha, assim como sua população é 4 vezes maior. Da mesma forma, também 
apresentam-se os problemas de moradia e desigualdades sociais. 
Figura 01 – Comparação entre o mapa do Brasil com o Estado de São Paulo e o mapa da 
Espanha com a Comunidad de Madrid, assim como entre as respectivas áreas e os dados 
populacionais 
 
 Fonte: Elaboração própria 
 
 
 
 
 
População do Brasil em 2013 
201.032.714 HABITANTES 
População da Espanha em 2011 
47.190.493 HABITANTES 
BRASIL 
ESPANHA 
0 km 1000 km 
BRASIL 
ESPANHA8.515.767 km2 
504.030 km2 
Estado de 
São Paulo 
Comunidad 
de Madrid 
10 
 
A seguir seguem os principais índices do Brasil e da Espanha (Figura 02). 
Figura 02 – Comparação de dados entre os países de estudo Brasil Espanha 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fonte: Ministerio del Fomento, IBGE, Fundação João Pinheiro, Instituto Nacional de Estadística 
(Taxa de conversão: dólar a 2,1 reais e euro a 1,3 dólares) 
Observa-se que, atualmente, a Espanha tem quase que a metade da taxa de crescimento 
populacional do Brasil e os dois países têm apresentado uma tendência de diminuição dessa taxa 
ao longo dos anos. Esse dado nos indica que, mesmo com o déficit habitacional zerado, e o 
crescimento demográfico em queda, a Espanha segue investindo e construindo novas moradias, 
principalmente no período de 2000 a 2008. Isso ocorre, como um meio de investimento e 
desenvolvimento do país, porém também como meio para facilitar o acesso à habitação para 
grande parte da população que tem dificuldade pelos altos valores dos imóveis. Nesse contexto, 
também vale a pena considerar que a taxa de crescimento não é o único fator utilizado na análise 
da necessidade de moradias, já que, existe também a realidade da alteração social do núcleo 
familiar, com famílias de pais separados e com o aumento do número de pessoas que passaram a 
morar sozinhas. Ou seja, essa mudança no perfil da sociedade influencia diretamente os tipos de 
moradias, gerando uma demanda maior por soluções que consideram a flexibilidade e a 
diversidade das unidades (MONTANER, J. M.; MUXÍ MARTINEZ, Z., 2011). 
1,1 
0,65 
Taxa de crescimento (em 2012) 
0,73 
0,885 
IDH (em 2011) 
29.408 
12.144 
PIB per capita US$ (em 2011) 
895,00 
322,85 
Salário mínimo US$ (em 2013) 
5,9 milhões 
0 
Déficit Habitacional (em 2012) 
11 
 
O Produto Interno Bruto (PIB) per capita juntamente com o Índice de Desenvolvimento Humano 
(IDH) são indicadores que apontam a qualidade de vida no país, nesse caso, podemos observar 
que a Espanha apresenta índices melhores que o Brasil. 
Em relação aos municípios (Figura 03), nota-se que a cidade de São Paulo é 2,5 vezes maior que 
Madri, e apresenta uma população 3,5 vezes maior. 
Figura 03 – Comparação entre o mapa da cidade de São Paulo e Madri, assim como entre as respectivas 
áreas e os dados populacionais 
 
 Fonte: Elaboração própria 
 
População da cidade de São Paulo em 2010 
11.253.503 HABITANTES 
População da cidade de Madri em 2013 
3.207.247 HABITANTES 
 
10 km 
SÃO PAULO 
MADRI 
1.509 km2 
604,3 km2 
SÃO PAULO 
MADRI 
12 
 
Ao observar os fragmentos de tecido urbano dessas cidades (Figura 04) é possível notar algumas 
diferenças entre elas, a região central de Madri é bem adensada, por conta do processo de 
crescimento da cidade, que no início ficava limitado por muros e cercas e também, 
posteriormente (pós 1930), por conta da natureza do Estado (bem-estar social) no país. 
Figura 04 – Comparação entre amostras dos tecidos urbanos nas cidades de São Paulo e Madri 
(Linha amarela representa 1 km) 
 
São Paulo | Região central, Santa Ifigênia 
Densidade aproximada: 299 habitantes/ha 
Madri | Região central, Universidad 
Densidade aproximada: 353 habitantes/ha 
 
 
São Paulo | Região periférica, Itaquera 
Densidade aproximada: 140 habitantes/ha 
Fonte: Google Earth 
Madri | Região periférica, PAU de Carabanchel 
Área nova: 74 habitantes/ha 
4
 
Área antiga: 224 habitantes/ha 
Vale ressaltar que, o Estado voltado para o bem-estar comum, buscava no projeto de 
desenvolvimento capitalista construir uma sociedade de consumo de massa, a partir de ações 
interventoras e reguladoras da economia, da sociedade e consequentemente do desenvolvimento 
 
4 Valor em alteração em função do desenvolvimento recente da área (alguns lotes de uso residencial ainda não foram 
edificados). 
13 
 
urbano. Ele colocou em prática o ideário modernista, no qual, a consolidação de uma nova 
arquitetura relacionava-se a uma mudança social do modo de vida. O Movimento Moderno 
buscava planejar as cidades com funcionalidade e racionalidade coerente a esse modelo, ou seja, 
com a utilização da infraestrutura para a vida coletiva, de modo a garantir espaços iguais a todos, 
adensamento populacional e produção habitacional em grande escala (moradias coletivas). A 
declaração do CIAM (Congresso Internacional de Arquitetura Moderna) em 1928 e 1934 já 
indicavam esses objetivos: “Towns planning is the organization of the functions of collective life 
(..) city as a part of an economic and social whole.” (MUMFORD, 2000, p.11 e 94). 
Por outro lado, no Brasil, a natureza do Estado foi marcada por um modelo patrimonialista, no 
qual a falta de distinção entre os domínios públicos e privados favoreceram os interesses de um 
determinado grupo da sociedade dominante em detrimento da coletividade (HOLANDA, 1995). 
Esse modelo teve reflexo na configuração urbana das cidades brasileiras, nas quais as áreas com 
mais infraestrutura, que deveriam ser adensadas, foram e continuam sendo utilizadas pelos 
setores dominantes com residências de luxo de baixa densidade. Em seu texto, Holanda (1995) 
deixa claro essa questão: 
No Brasil, onde imperou, desde tempos remotos, o tipo primitivo da família patriarcal, o 
desenvolvimento da urbanização – que não resulta unicamente do crescimento das cidades, mas 
também do crescimento dos meios de comunicação, atraindo vastas áreas rurais para a esfera de 
influência das cidades - ia acarretar um desequilíbrio social, cujos efeitos permanecem vivos ainda 
hoje. (HOLANDA, 1995, p.145). 
Essa característica completamente diferente entre a natureza dos dois Estados reflete na 
morfologia urbana das cidades. Deve-se ter em mente que tratar de subúrbio na Espanha e no 
Brasil não traz similaridades obrigatoriamente, o fato das áreas estarem na periferia da mancha 
urbana não quer dizer que apresentem as mesmas características urbanas, assim como as áreas 
centrais. 
Ainda nos fragmentos apresentados (Figura 04), observa-se que o alinhamento dos edifícios com 
o tecido urbano na área central de Madri resulta em uma estrutura clara, na qual é fácil identificar 
os eixos viários e as praças na cidade, além disso, facilita a presença de outros usos, como o 
comércio no térreo. Já nas áreas periféricas dos novos PAUs, observa-se uma ocupação do solo 
muito menor do que na área central de Madri, o que tem gerado muitas críticas em relação a essas 
novas áreas. 
14 
 
Já na cidade de São Paulo, nota-se uma maior flexibilidade no tecido urbano, tanto em relação 
aos alinhamentos quanto em relação à altura dos edifícios. O processo de crescimento na cidade é 
mais disperso e o crescimento horizontal é recorrente em suas áreas periféricas, com média 
densidade populacional e alta ocupação do solo, modelo característico por casas autoconstruídas, 
alguns conjuntos habitacionais e principalmente a falta de infraestrutura e mescla de usos. 
Há que salientar a existência de uma variação na densidade urbana nesses dois municípios, 
relacionados principalmente com a renda, por exemplo, na cidade de São Paulo, algumas áreas 
com renda elevada apresentam densidade de 145 habitantes/ha (Jardim Paulista) e 56 
habitantes/ha (Alto de Pinheiros), enquanto que áreas com renda mais elevada em Madri variam 
de 275 habitantes/ha (Salamanca) e 312 habitantes/ha (Chamberí). Já a região central dessascidades apresentam as seguintes densidades demográficas: 164 habitantes/ha (média na região da 
Sé em São Paulo) e 275 habitantes/ha (média no centro de Madri), chegando em alguns bairros 
centrais na cidade espanhola a 486 habitantes/ha (Embajadores) e na cidade brasileira a 267 
habitantes/ha (Bela Vista). 
A seguir seguem os principais índices de São Paulo e Madri (Figura 05). 
Figura 05 - Dados entre as cidades estudadas São Paulo Madri 
 
 
 
 
 
 
Fonte: Ayuntamiento, IBGE – Censo 2010, EMPLASA, Fundação João Pinheiro, SPTrans, SMDU, Instituto 
Nacional de Estadística (Taxa de conversão: dólar a 2,1 reais e euro a 1,3 dólares) 
74,6 
53,1 
Densidade (hab/ha) 
474.344 
0 
Déficit Habitacional (em 2010) 
40.300 
20.070 
PIB per capita US$ (em 2011) 
0,805 
0,983 
IDH (em 2010) 
293 
74,8 
Rede de Metrô km (em 2014) 
3.869 
17.289 
Vias (em km) 
15 
 
A partir desses dados iniciais, podemos apontar que o PIB per capita na cidade de São Paulo 
corresponde a metade do índice na cidade de Madri, que, juntamente com IDH municipal 
indicam uma melhor qualidade de vida na cidade espanhola. 
A rede de metrô em Madri apresenta uma extensão maior do que a de São Paulo, assim como o 
número de linhas e estações, sendo 13 linhas e 300 estações em comparação a 4 linhas e 65 
estações em São Paulo. Além disso, Madri atende 2,5 milhões de pessoas por dia e São Paulo 4 
milhões de pessoas. Esses dados, juntamente com as informações sobre a extensão do sistema 
viário e os constantes congestionamentos em horário de pico na cidade brasileira (120 km de 
congestionamentos), contribuem para as discussões sobre a quantidade de horas gastas pela 
população em São Paulo para seu deslocamento da residência até o serviço e vice-versa, 
principalmente para quem mora em áreas periféricas. 
Outro fato a ser mencionado (Figura 06) é a quantidade de domicílios vagos na cidade de São 
Paulo, sendo que o valor do déficit habitacional na cidade é praticamente o mesmo de moradias 
vagas. 
Figura 06 – Comparação de dados sobre domicílios em São Paulo e Madri 
 
Fonte: IBGE – Censo 2010; Instituto Nacional de Estadística, INEBASE 
A comparação do preço de venda do m² de imóvel (residenciais verticais e novos) entre as duas 
cidades nos surpreende pelo valor parecido (Gráfico 01), entretanto, quando analisamos os dados 
dos últimos 10 anos percebe-se que em Madri o preço caiu nos anos após a crise, enquanto que 
em São Paulo a tendência tem sido de aumento, com o aquecimento do mercado nos últimos 
anos, chegando a uma variação de quase 200% entre 2002 e 2012 (Secovi-SP). 
 
SÃO PAULO (2010) MADRI (2011) 
N˚ total de 
domicílios 1.530.955 3. 933.448 
Principais 1.320.530 3.473.384 
Secundárias 
Vazias 
59.974 
400.090 
57.325 
153.100 
16 
 
Gráfico 01 – Evolução do preço (venda) do metro quadrado em São Paulo (US$) e Madri 
(US$) no período de 2003 a 2013 
 
Fonte: Secovi-SP; Ministerio de Fomento (Taxa de conversão: dólar a 2,1 reais e euro a 1,3 dólares) 
Sendo assim, é possível notar que a dimensão entre os dois países e cidades é diferente, no Brasil 
os desafios enfrentados em relação a habitação, desigualdade social e territorial encontram-se em 
uma escala bem maior, ponto que deve ser levado em consideração, assim como os aspectos 
históricos e culturais na realização dessa comparação entre as duas localidades. Por outro lado, 
também existem características e fenômenos similares entre eles, que proporcionam esse 
contraponto, tais como: características climáticas (soluções habitacionais que utilizam ventilação 
cruzada e iluminação natural), culturais, processo construtivo e de desenvolvimento habitacional 
como motor econômico. Nesse contexto, a pesquisa busca identificar parâmetros e diretrizes 
qualitativas do ponto de vista das políticas públicas e da relação entre habitação e cidade. 
 
 
 
 
 
 
0 
1000 
2000 
3000 
4000 
5000 
6000 
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 
São Paulo 
Madri 
17 
 
1.2 POLÍTICAS PÚBLICAS, HABITAÇÃO E CIDADE 
Sabe-se que a configuração das cidades foi reflexo do fenômeno de crescimento demográfico 
acelerado no final do século XVIII e início do XIX nos núcleos urbanos e do surgimento dos 
processos de industrialização iniciais do capitalismo. 
Na Europa, esses processos deram início a preocupação com a questão habitacional (ALCALÁ, 
1995). Isto porque os problemas de salubridade pública estiveram relacionados ao aumento 
populacional das cidades e às moradias operárias nesta época. Segundo Alcalá (1995), a 
revolução industrial criou uma demanda por alojamentos que o sistema social se mostrou incapaz 
de resolver de forma apropriada. 
No Brasil não foi diferente, o reconhecimento da provisão habitacional como uma questão social, 
surgiu quando as aglomerações de trabalhadores mal alojados, já existentes em São Paulo, 
começaram a crescer juntamente com as atividades urbanas ligadas ao complexo cafeeiro em 
meados da década de 1880. O crescimento das habitações e a precariedade dos serviços de água e 
esgoto foram vistos como uma grande ameaça à saúde pública, pois agravavam as condições 
higiênicas das habitações e passaram a ser consideradas como um problema pelas autoridades 
(BONDUKI, 2004). 
Os estudos e as investigações sobre os bairros operários serviram como base para o movimento 
higienista, o qual teve significado decisivo para a intervenção estatal no controle habitacional e 
no espaço urbano. Esse controle se deu por meio dos planos de saneamento básico, das 
estratégias de controle sanitário, do Código Sanitário de 1894 - baseado na legislação francesa 
que definia gabaritos, dimensões e especificações para habitações operárias - e também na 
legislação urbanística, com a criação da legislação de controle do uso do solo. 
Desse modo, os pressupostos de progresso prevaleceram na busca pela organização das cidades, 
regulação e controle do processo de crescimento, através da criação de zoneamento e legislação 
do uso do solo urbano. 
Nesse contexto de crescimento, também surgiram as intervenções urbanas com forte atuação do 
Estado nas grandes metrópoles europeias no final do século XIX, entre elas, de Cerdà para 
Barcelona e Haussmann em Paris, as quais serviram de modelo para outras cidades. 
18 
 
Para Lefebvre (1991), a “problemática urbana” da metrópole industrial refletiu na transformação 
da sociedade burguesa capitalista, com o crescimento e expansão das cidades incentivado pelo 
processo de industrialização. 
Com as intervenções higienistas e embelezadoras do final do século XIX e início do XX, inicia-
se a busca por parâmetros técnicos e padrões desejáveis para a produção do espaço urbano. No 
Brasil, as reformas realizadas em diversas cidades seguiram um modelo segundo Maricato (2000) 
“à moda da periferia”, no qual as obras de saneamento básico e de embelezamento implantavam 
as bases para um mercado capitalista enquanto que a população excluída do processo era 
“expulsa” para as periferias e morros das cidades (MARICATO, 2000; CYMBALISTA, 2006). 
No início do século XX, com o movimento moderno, a habitação econômica passou a ser objeto 
de estudo, no qual se concentrou inicialmente a busca por uma moradia mínima que atendesse as 
necessidades básicas das famílias com menor poder aquisitivo e que viviam em condições de 
insalubridade. O marco fundamental no período foi o Congresso Internacional de Arquitetura 
Moderna (CIAM), em Frankfurt em 1929. A possibilidade de alcançar uma solução científica ao 
problema habitacional demonstrou que a ênfase dada aos aspectosquantitativos deixava de lado a 
qualidade das habitações, dos projetos e principalmente da cidade. Os projetos apresentados 
mostravam soluções desvinculadas de qualquer situação urbana, apenas em esquema de planta e 
agrupação das moradias, seguindo o modelo modernista que se instalava (MARTÍN BLAS, 
2011). 
Medrano (2010) comenta que esse modelo deslocou-se das bases ideológicas e dos entraves 
históricos, ignorando valores inerentes ao homem (valores sociais, culturais, históricos, 
necessidades psicológicas e sensitivas) e fortalecendo a ligação entre a arquitetura e ambiciosas 
intenções midiáticas, políticas e econômicas de seus executores. 
No final do século XX, a reestruturação da produção capitalista com a globalização e o ideal 
neoliberal criou uma nova dinâmica, na qual a configuração urbana passou a ser determinada por 
ações que marcaram ainda mais a exclusão social (principalmente em países subdesenvolvidos), 
com a privatização dos espaços urbanos e o uso mercantil da cidade. 
Nesse contexto, segundo Harvey (1992), a urbanização desempenhou um papel, no qual a 
qualidade de vida virou uma mercadoria a serviço exclusivo dos interesses da acumulação de 
capital. Nessas condições, os ideais de identidade urbana, cidadania e pertencimento se tornam 
19 
 
muito mais difíceis de sustentar, ou seja, o urbanismo, neste caso, aparece como um valor de 
troca apenas para “alguns”, apenas para quem pode pagar. 
Desse modo, parte da população urbana (maior ou menor de acordo com cada país) é excluída do 
direito à cidade (MARICATO, 2000), na qual se possa viver dignamente com as mesmas 
oportunidades de trabalho, saúde, educação, moradia, cultura e lazer. Cymbalista (2006) afirma 
que essa situação de exclusão tem grande influência nas desigualdades sociais e de renda, já que, 
a “expulsão” de parte da população para a periferia dificulta ainda mais o acesso a oportunidades 
de trabalho, cultura ou lazer. 
Na maioria dos municípios brasileiros, a urbanização dispersa tem sido o modelo de crescimento 
urbano dominante, decorrente de operações de conversão do solo rural em urbano, assim como da 
segregação da população de baixa renda para a periferia. Nesse modelo são itens característicos a 
baixa densidade construtiva, a fragmentação urbana, além da ausência de infraestrutura, 
equipamentos públicos, serviços, oferta de emprego e consequentemente a excessiva necessidade 
de deslocamento, que resultam em numerosos desafios para as cidades. 
Boa parte desse fenômeno é resultado do valor da terra e de políticas urbanas e habitacionais 
desarticuladas que têm reforçado a tendência de expulsão dos pobres das áreas bem localizadas 
para os terrenos mais baratos e periféricos, com a construção de grandes conjuntos habitacionais 
(ROLNIK, 2000). Entretanto, esse modelo não garante o direito à cidade de modo democrático. 
Para Harvey (1992), um caminho nessa busca pelo direito à cidade seria a criação de uma gestão 
mais democrática, de modo a evitar o favorecimento apenas de grandes empresas e da classe alta 
na aplicação do lucro no processo urbano. Isso implica em mudanças estruturais profundas nos 
padrões de produção, consumo e nas formas de apropriação do território e dos recursos naturais. 
Autores afirmam que esse modelo atual não é o que gera melhores resultados para as nossas 
cidades e sociedades, e que é necessário considerar formas de crescimento urbano com qualidade, 
que não gerem periferias isoladas, assim como modelos habitacionais que não se isolem da 
cidade e tragam um benefício real ao espaço residencial. Entretanto, parece não existir ainda um 
consenso de quais seriam as formas ideais de pensar o espaço e o papel da arquitetura e do 
urbanismo nas sociedades emergentes. 
20 
 
Para Maricato, (2007) as experiências em países desenvolvidos (PCCs – Países Capitalistas 
Centrais) podem e devem ser aproveitadas, já que apresentam investimentos em conhecimento 
acumulado e experiências com lições a serem aprendidas, porém merecem o confronto com a 
realidade dos países subdesenvolvidos (PCPs – Países Periféricos do Mundo Capitalista), já que o 
processo de urbanização e os problemas decorrentes deles não são os mesmos. 
Segundo Medrano (2007), a diversidade dos problemas atuais implica em respostas diversificadas 
- avaliadas, criticadas e aperfeiçoadas continuamente. Nesse contexto é oportuna a busca por 
novos modelos habitacionais, políticos e urbanísticos que correspondam as demandas de nossa 
sociedade. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
21 
 
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA 
2.1 CONTEXTO HABITACIONAL NO BRASIL 
No Brasil, embora a questão habitacional já fosse considerada uma responsabilidade do Estado 
desde meados da década de 1880, até o ano de 1964 não existiram de fato políticas de habitação 
social. As descontinuidades administrativas, a falta de prioridade e interesses contraditórios no 
governo dificultaram a implementação de uma política de maior abrangência (BONDUKI, 2004). 
Como resposta à forte crise de moradia que atingia o país, após o golpe de 1964, o governo criou 
o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) juntamente com o Banco Nacional de Habitação 
(BNH). O BNH se estruturou com os recursos gerados pela criação do Fundo de Garantia por 
Tempo de Serviço (FGTS) em 1967 e com os recursos da poupança voluntária SBPE, Sistema 
Brasileiro de Poupança e Empréstimo. A proposta para intervir na questão habitacional tinha uma 
estratégia com abrangência nacional, formada pelo BNH e uma rede de agentes promotores e 
financeiros capazes de viabilizar ações em grande escala na área habitacional. 
O sistema SFH teve seu melhor desempenho no final dos anos 70, quando começou a financiar 
400 mil novas unidades habitacionais por ano. Entretanto, a falta de semelhança entre o salário e 
o valor das parcelas a serem pagas resultou em grandes problemas para o programa. A 
intervenção governamental não foi eficaz e levou ao declínio do SFH, que chegou a financiar 
apenas 20 mil unidades por ano na década de 80 (VASCONCELOS; CÂNDIDO, 1996). 
Os resultados quantitativos da ação desenvolvida por este sistema foram expressivos, 
principalmente quando comparados com a produção habitacional da Fundação da Casa Popular 
(FCP) e os Institutos de aposentadoria e Pensões (IAPs) nos anos anteriores. Em vinte e dois anos 
de funcionamento do BNH, o Sistema Financeiro de Habitação financiou a construção de quase 5 
milhões de unidades novas com recursos do FGTS (BONDUKI, 2004), enquanto que em dezoito 
anos foram produzidas aproximadamente 143 mil unidades habitacionais pela FCP e pelos IAPs, 
excluindo os financiamentos de classe média. 
Embora significativa, a produção habitacional ainda estava aquém das necessidades, tanto em 
comparação com o acelerado processo de urbanização do país, como também pela qualidade que 
apresentavam. Entre 1950 e 2000, a população urbana brasileira vivendo em cidades com mais de 
20 mil habitantes cresceu de 11 milhões para 125 milhões. 
22 
 
Segundo Bonduki (2004), um dos grandes desacertos foi dirigir quase todo o recurso para a 
produção da casa própria, sem nenhum apoio do ponto de vista técnico, urbano e administrativo. 
Como consequência, observaram-se projetos muito ruins do ponto de vista qualitativo, e o avanço 
do processo de urbanização informal, no geral em locais periféricos, distantes das áreas urbanas e 
mal servidos de infraestrutura e equipamentos sociais. 
A opção por grandes conjuntos habitacionais na periferia das cidades foi outro equívoco. O BNH 
não levou em conta aspectos culturais, ambientais e de contexto urbano de cada região, apenas 
reproduziu soluções padronizadas sem nenhuma preocupaçãocom a inserção urbana 
(BONDUKI, 2004). A desarticulação entre projetos habitacionais e políticas urbanas gerou 
verdadeiros bairros dormitórios. 
No início dos anos 80, o modelo econômico implementado pelo regime militar gerou recessão, 
inflação, desemprego e queda dos níveis salariais. Situação que se refletiu no Sistema Financeiro 
de Habitação (SFH), pela diminuição dos financiamentos em consequência da queda dos recursos 
do FGTS e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) (VALENÇA; BONATES, 
2010). 
Em 1985, com o término do governo militar esperava-se a formulação de uma nova política 
habitacional para o país, reestruturando o sistema com novas perspectivas, no entanto, o novo 
governo optou pela extinção do BNH em 1986 pelo decreto 2.291/1986 devido à crise financeira. 
A partir de sua extinção, o setor habitacional sofreu desarticulação e fragmentação institucional, a 
Caixa Econômica Federal se tornou o grande agente operador da Habitação no país até a criação 
do Ministério das Cidades em 2003, no governo Lula. 
Durante este período, não existiram diretrizes do ponto de vista nacional, houveram programas, 
mas nenhuma política nacional habitacional (CARDOSO, 2013). Foram os estados e municípios 
que assumiram o controle sobre as políticas habitacionais, com a urbanização de favelas, 
construção de moradias por mutirão, habitação em áreas centrais, entre outros. O resultado dessa 
ação foi pouco articulado, devido à falta de uma política nacional de habitação e instabilidade 
política, já que o setor federal responsável esteve subordinado a sete ministérios diferentes, 
resultando em descontinuidade e ausência de estratégia para enfrentar o problema. Vale ressaltar, 
entretanto, que a desarticulação dos financiamentos habitacionais em nível federal não significou 
na total ausência de programas habitacionais. Subsídios e ações em outros níveis também foram 
23 
 
realizados, como por exemplo, o aumento em 1% da alíquota de imposto cobrado na circulação 
de mercadorias (ICMS) em 1989 no estado de São Paulo destinado à construção de moradias 
(ELOY; COSTA; ROSSETTO, 2013). 
Lentamente iniciou-se um processo de transição de um modelo de política habitacional central-
desenvolvimentista, (baseada no espaço privado, no autoritarismo, ausência de debate com a 
sociedade) para novas formas de enfrentar a questão habitacional. Caracterizada por medidas de 
descentralização da política habitacional e urbana, ampliação da participação dos municípios e 
início da revisão da legislação urbanística (BONDUKI, 2004). 
No governo do Fernando Henrique Cardoso (FHC), em 1995, ocorreu uma retomada nos 
financiamentos de habitação e saneamento com base nos recursos do FGTS. Princípios como 
flexibilidade, descentralização, diversidade, reconhecimento da cidade real, entre outros, foram 
adotados como novos referenciais, pelo menos na teoria (VALENÇA; BONATES, 2010). 
Dentre os programas criados no governo FHC e que continuaram a existir no primeiro ano do 
governo Lula, inclui-se a criação de programas de financiamento voltados ao beneficiário final, 
como a Carta de Crédito, que passou a absorver a maior parte dos recursos do FGTS 
(BONDUKI, 2009). A Caixa Econômica Federal, agente financeiro responsável por operar os 
recursos destinados à habitação, privilegiou a concessão de crédito em condições de maior 
garantia, o que explica a preferência pelo financiamento (aquisição) do imóvel usado. 
De maneira geral, pode-se dizer que pela mesma razão de natureza financeira, a implementação 
desses programas não significou interferir positivamente no combate ao déficit habitacional, em 
particular, nos segmentos de baixa renda. Manteve-se ou até mesmo se acentuou uma 
característica tradicional das políticas habitacionais no Brasil, o atendimento privilegiado para as 
camadas de renda média (VALENÇA; BONATES, 2010). Entre 1995 e 2003, 78,84% do total 
dos recursos foram destinados a famílias com renda superior a 5 salários mínimos, sendo que 
apenas 8,47% foram destinados para a baixa renda, de até 3 salários mínimos, faixa que 
concentra a maior parcela do déficit. 
O Projeto Moradia surgiu em 2000 com proposta de articulação dos três níveis do governo, 
federal, estadual e municipal, atuando de forma estruturada para o enfrentamento da questão 
habitacional (CARDOSO, 2013). O projeto propôs a criação do Sistema Nacional de Habitação 
24 
 
(SNH) que articularia todos os órgãos públicos voltados para a habitação sob a coordenação de 
um novo ministério. O objetivo era reunir em um único ministério as áreas de habitação, 
saneamento, transportes urbanos e política de ordenação territorial, de modo a articular as ações 
urbanas. 
O projeto partia do pressuposto de que era fundamental a retomada da produção habitacional pelo 
mercado para atender a classe média, reativando o crédito imobiliário, particularmente do SBPE 
(recursos da poupança) de modo que este segmento pudesse deixar de utilizar o FGTS, que seria 
voltado para subsidiar as faixas de renda mais baixas. Além disso, considerava a aprovação do 
Estatuto da Cidade que se deu no ano posterior, para facilitar e tornar menos dispendioso o acesso 
à terra, combatendo a especulação com imóveis ociosos e mecanismos para a regularização 
fundiária. 
Já no governo Lula, a nova Política Nacional de Habitação, aprovada pelo Conselho das Cidades 
em 2004 incorporou a maioria das propostas do Projeto Moradia e colocou no papel, diretrizes 
habitacionais de escala nacional, porém as dificuldades de implementação do projeto derivaram, 
sobretudo, da política econômica adotada pelo governo (BONDUKI, 2008). Até a alteração do 
Ministro da Fazenda, em 2006, a política econômica deu continuidade às linhas gerais do período 
Fernando Henrique Cardoso (FHC), no qual devido às taxas de juros elevados reduziu a 
possibilidade de viabilizar o atendimento à população de baixa renda. Sem subsídios 
significativos, prevaleceu a visão bancária da Caixa Econômica Federal, sem alterações 
substanciais na concessão do crédito. 
A partir de 2004, as reformas no Sistema Financeiro de Habitação possibilitaram a ampliação dos 
empréstimos habitacionais, inicialmente com a aprovação da Resolução 460 (BRASIL, 2004) do 
Conselho Gestor do FGTS, que reduziu o custo de financiamento com recursos do fundo e com a 
aprovação da Lei Federal 10.931, na qual os bancos foram obrigados pelo Conselho Monetário 
Nacional a partir de 2005 a investir uma porcentagem do valor captado da poupança (SBPE) em 
financiamento habitacional (ROYER, 2009). Essas mudanças possibilitaram um aumento nos 
recursos do FGTS e também uma maior segurança jurídica e financeira na produção habitacional. 
Para se ter uma ideia, o volume de recursos do FGTS passou de 2,6 bilhões em 2004 para 8,6 
bilhões em 2008. 
25 
 
Em 2005 foi criado o Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS) juntamente com 
a distribuição das atribuições para a implementação das diretrizes habitacionais nos 3 níveis: 
federal, estadual e municipal. A partir desse momento, estados e municípios deveriam 
desenvolver seus Planos Locais de Habitação de Interesse Social (PLHIS) com informações e 
diretrizes habitacionais a nível local para receber recursos do governo federal. 
Segundo Cardoso (2013), Eloy, Costa e Rossetto (2013) esse período marca um momento 
importante na política habitacional do país, no qual o governo federal se posiciona comprometido 
em subsidiar a produção de moradias para a classe de baixa renda, situação que ficou 
“adormecida” por quase 30 anos após a extinção do BNH. 
Após 2006, com a alteração do Ministro da Fazenda, tem-se início uma mudança na política 
econômica do país, a qual gerou um cenáriode crescimento econômico. Esse crescimento teve 
reflexo nos indicadores de desigualdade, tais como o índice de Gini, que passou de 0,56 em 2004 
para 0,51 em 2012 (IBGE, 2013) e também na emergência e consolidação da classe C
5
 (NERI, 
2008) (Gráfico 02). 
Gráfico 02 - Evolução das classes econômicas no Brasil no período de 2002 a 2014 
 (em porcentagem) 
 
 
Fonte: Elaboração própria a partir de informações do Centro de Políticas Sociais – CPS/FGV, PNAD/IBGE6 
Nesse contexto de crescimento, em 2007, foi criado o Programa de Aceleração do Crescimento 
(PAC), objetivando implantar grandes obras de infraestrutura, incluiu também entre seus 
componentes um programa de caráter social, a Urbanização de Assentamentos Precários, 
 
5 Classe C ou “segmento econômico” – grupo de grande interesse para o mercado imobiliário a partir da ampliação 
de crédito em 2006 e com o lançamento do PMCMV em 2009. 
6 Valores de 2014 são projeções publicadas pela CPS/FGV. 
2002 2008 2014 
53 
D e E 
8 
A e B 
39 
C 
41 
D e E 
25 
D e E 
10 
A e B 
15 
A e B 
49 
C 
60 
C 
26 
 
prevendo recursos orçamentários inusitados para o setor da habitação (Ministério do 
Planejamento). 
No segundo semestre de 2008, a crise econômica internacional foi determinante para a decisão 
governamental de investir com vigor no setor habitacional com a criação do Programa Minha 
Casa Minha Vida (PMCMV) e a elaboração do Plano Nacional de Habitação (PlanHab). 
Essas iniciativas foram apoiadas por um investimento inédito no setor de construção no país e 
que, por sua vez, possibilitam grande alteração no cenário urbano. 
 
2.1.1 O Programa Minha Casa, Minha Vida 
O PMCMV foi anunciado em 2009 pelo governo federal com a finalidade de reduzir o déficit 
habitacional do país, ao mesmo tempo em que incentivava o setor da construção civil e criava 
empregos. 
O objetivo do programa era incentivar a construção de moradias para famílias de 0 a 10 salários 
mínimos, variando a taxa de juros conforme a renda (Lei 11.977 de 2009). O programa adotou 
um modelo baseado na parceria entre estados, municípios, governo federal e empreendedores. 
Buscava-se através do incentivo ao setor imobiliário privado atingir a demanda habitacional da 
classe social mais baixa, que até então, por motivos diversos, sempre esteve fora dos setores 
beneficiados pelas políticas habitacionais no Brasil (BONDUKI, 2008). 
Sabe-se que a aquisição da casa própria é limitada para grande parte da população no país devido 
aos baixos salários. O pacote habitacional lançado pretendeu alargar esses limites através do 
aumento do volume de crédito para a aquisição e produção de habitação e redução dos juros 
(CARDOSO, 2013), possibilitando assim, o acesso à moradia e retomada da “ideologia da casa 
própria” difundida no período da ditadura militar no país. Essa ideologia representa a garantia de 
estabilidade na vida da família, que passa a viver sem preocupações quanto à necessidade de 
pagar aluguel diante de uma possível falta de emprego, por exemplo (BONDUKI, 2004). 
A primeira fase do programa (PMCMV1) teve como meta a construção de 1 milhão de moradias 
até o final de 2011, com um subsídio de 34 bilhões de reais (Lei 11.977 de 2009). Somaram-se 
27 
 
ainda os investimentos previstos no PAC que desde 2007 foram direcionados para o setor de 
infraestrutura social e urbana, cerca de R$239 bilhões no Plano Plurianual (PPA) 2008-2011. 
As unidades foram divididas conforme as faixas de renda (Tabela 01 e 02), sendo 400 mil 
unidades para famílias da faixa 1 (0 a 3 salários mínimos), 400 mil unidades para famílias da 
faixa 2 (3 a 6 salários mínimos) e 200 mil unidades para faixa 3 (6 a 10 salários mínimos) 
(CAIXA, 2009). 
Tabela 01 – Faixas de renda familiar nas duas fases do PMCMV 
 Renda Mensal (valor em reais) 
Faixas PMCMV1 PMCMV2 
1 - (0 a 3 salários mínimos) 0 - 1.395 0 - 1.600 
2 - (3 a 6 salários mínimos) 1.395 - 2.790 1.600 - 3.100 
3 - (6 a 10 salários mínimos) 2.790 – 4.650 3.100 – 5.000 
Fonte: Ministério das Cidades, Lei n˚11.977 de 7 de Julho de 2009 e Lei n˚12.424 de 16 de Junho de 2011 
 
Tabela 02 – Meta de contratação inicial PMCMV1 e PMCMV2 para cada faixa de renda 
 Unidades Habitacionais 
Faixas PMCMV1 PMCMV2 
1 - (0 a 3 salários mínimos) 400 mil 1,2 milhões 
2 - (3 a 6 salários mínimos) 400 mil 600 mil 
3 - (6 a 10 salários mínimos) 200 mil 200 mil 
Total de unidades 1 milhão 2 milhões 
Fonte: Ministério das Cidades, Lei n˚11.977 de 7 de Julho de 2009 e Lei n˚12.424 de 16 de Junho de 2011 
Para as famílias de 0 a 3 salários mínimos, o financiamento com fundos públicos foi previsto 
entre 60% a 90% do valor do imóvel, o qual variou entre 41 e 52 mil reais por unidade na 
primeira fase do programa, dependendo do tipo de município (acima de 50 mil habitantes) e da 
modalidade de provisão (casas ou apartamentos). As prestações de 10% do rendimento familiar 
ou no mínimo 50 reais por mês poderiam ser pagas com juros zero em um período de 10 anos e o 
proprietário não corria o risco de ser despejado, apenas não recebia o título do imóvel enquanto 
não fossem pagas as prestações. Para as demais faixas salariais de 3 a 10 salários o subsídio saiu 
do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) variando o subsídio conforme a renda. Os 
valores das unidades para estas faixas variaram entre 73 a 130 mil reais na primeira fase do 
programa (Lei 11.977 de 2009). 
Em 2010 foi lançado a segunda fase do programa PAC 2 que incentivou ainda mais o papel do 
setor habitacional e da construção civil como vetor de desenvolvimento econômico do país e 
inclusão social. O PAC 2 teve como previsão preliminar de investimento em habitação e 
28 
 
infraestrutura social e urbana o equivalente a R$278 bilhões para o período de 2011-2014 
(MINISTÉRIO DO PLANEJAMENTO, 2010). 
A segunda fase do programa (PMCMV2) teve como meta inicial a construção de 2 milhões de 
moradias até o final de 2014
8
, com o investimento de R$125,7 bilhões, sendo R$72,6 bilhões para 
subsídios e R$53,1 bilhões para financiamento (Lei n˚12.424 de 2011). 
O PMCMV2 incorporou algumas mudanças, entre elas: permitiu o uso misto (residencial e 
comercial) retirando o limite estipulado de até 5 pavimentos para a faixa 1; incorporou a 
modalidade de requalificação de imóveis; estimulou a utilização de soluções com utilização de 
energia solar nos empreendimentos; ampliou a obrigatoriedade da cota mínima de 3% das 
unidades destinadas para idosos e portadores de deficiência; e incorporou uma pequena 
ampliação da área construída de 42m² para 45,5m² (apartamento). Também houve a ampliação 
das faixas de renda e do número de unidades conforme tabelas 01 e 02 e a ampliação da meta de 
atendimento à faixa 1, passando de 40% para 60% das unidades. 
O programa foi estruturado a partir de subprogramas conforme o tipo subsídio ou financiamento 
(Ministério das Cidades), tais como; 
 Programa Nacional de Habitação Urbana - PNHU: com financiamento do Fundo de 
Garantia do Tempo de Serviço (FGTS); 
 Programa Nacional de Habitação Rural - PNHR: com subsídios do Orçamento Geral 
da União (OGU) e financiamento do FGTS; 
 Programa Habitacional Popular Entidades - PHPE ou PMCMV-E: (cooperativas e 
entidades sem fins lucrativos) com financiamento do Fundo de Desenvolvimento Social 
(FDS); 
 MCMV para municípios abaixo de 50 mil habitantes - Sub-50: por oferta pública de 
recursos; 
 MCMV para municípios acima de 50 mil habitantes: com subsídio do Fundo de 
Arrendamento Residencial (FAR). 
Foi estruturado também pela faixa de renda, variando em três faixas (Tabela 01): faixa 1 (0 a 3salários mínimos), faixa 2 (3 a 6 salários mínimos) e faixa 3 (6 a 10 salários mínimos), sendo que, 
 
8 Em abril de 2012 a meta inicial foi ampliada para 2,4 milhões de moradias e em 2013 para 2,75 milhões até o final 
de 2014. 
29 
 
as moradias com financiamento do FGTS (faixas 2 e 3) entram no PNHU e as da faixa 1, em 
municípios acima de 50 mil habitantes, no financiamento com recursos do FAR. 
O programa tem a participação dos seguintes agentes (CAIXA, 2009): 
Ministério das Cidades: Acompanha e avalia o programa, estabelece diretrizes gerais do 
programa e parâmetros para implantação dos empreendimentos, define tipologias, padrão das 
moradias e infraestrutura urbana juntamente com a legislação municipal. Define juntamente com 
os Ministérios da Fazenda e do Planejamento, Orçamento e Gestão os limites de renda familiar 
dos beneficiários. 
Caixa Econômica Federal (CAIXA) como gestor do Fundo de Arrendamento Residencial 
(FAR): Estabelece as condições operacionais juntamente com as Instituições Financeiras 
Federais para a execução do programa. 
Instituições Financeiras Oficiais Federais como Agentes executores do Programa: Analisa a 
viabilidade técnica e jurídica dos projetos, oferece financiamento, acompanha a execução das 
obras e serviços até a conclusão. Adquire unidades habitacionais em nome do FAR. 
Estados e Municípios: Executam a seleção de beneficiários do programa conforme critérios 
definidos pelo Ministério das Cidades. Participam da aprovação dos projetos, promovem ações 
que facilitem a execução dos projetos, assim como, se comprometem com a ampliação dos 
equipamentos e serviços no local. Apresentam proposta legislativa com a especificação de zona 
especial de interesse social (ZEIS). 
Empresas do setor da construção civil: Apresentam às instituições financeiras os projetos de 
empreendimentos e executam de acordo com as regras do programa. 
Essa pesquisa focou nos estudos de caso do PMCMV para a cidade de São Paulo, que se 
enquadram na categoria de municípios acima de 50 mil habitantes e na faixa de renda de 0 a 3 
salários mínimos com recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). 
A contratação nessa faixa segue o esquema a seguir (Figura 07): a construtora escolhe o terreno
9
, 
define e aprova o projeto nos órgãos responsáveis e vende o que construir para a CAIXA, nesse 
caso, não cabe à construtora a fase de incorporação imobiliária e comercialização, é a CAIXA 
quem define os moradores através de uma lista de demanda elaborada pela prefeitura do 
 
9 Em algumas parcerias o terreno é doado pelo município. 
30 
 
município. Ao município cabe a responsabilidade pela elaboração dessa lista de demanda de 
famílias com renda de 0 a 3 salários mínimos, a doação do terreno
10
 por meio de parcerias em 
alguns casos, a isenção tributária na aprovação do projeto e o licenciamento da obra (CAIXA, 
2009). 
Figura 07 – Esquema de contratação do PMCMV para a faixa 1 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fonte: Cartilha MCMV, CAIXA 2009 
Desse modo, os projetos da faixa 1 exigem um papel ativo dos governos locais, que é menor nas 
outras faixas (2 e 3), tanto em termos de registrar e organizar os beneficiários, como através da 
disponibilização de terrenos e infraestrutura adicional, a fim de gerar projetos financeiramente 
viáveis dentro dos valores indicados e subsídios (KLINK; DENALDI, 2014). 
O valor máximo de comercialização das unidades foi definido pelo programa de acordo com a 
faixa de renda, o tipo de empreendimento e a localidade (cidade ou região). Para a faixa 1 no 
município de São Paulo (características dos projetos em estudo) o valor máximo de uma unidade 
tipo apartamento é de R$65.000,00
13
. 
Seguem a seguir as principais Diretrizes Gerais para empreendimentos aplicáveis à área de estudo 
segundo a Portaria n˚168 de 12 de Abril de 2013: 
 
10 Vale a pena ressaltar que em alguns casos a doação do terreno pode ser realizada também pelo Estado. 
13 PMCMV2 - Portaria número 325 de 7 de julho de 2011. 
MUNICÍPIO 
1. Divulga e disponibiliza a 
doação do terreno ao programa 
2. Após seleção da empresa doa 
o terreno ao Fundo de 
Arrendamento Residencial 
CONSTRUTORA 
Com análise de risco válida 
apresenta anteprojeto e planilha 
de custos 
CAIXA 
Seleção é feita por critério de 
melhor proposta técnica e preço 
SUPERINTENDÊNCIA 
REGIONAL DA CAIXA 
Informa à prefeitura e encaminha 
para análise de risco, engenharia 
e jurídica 
COMITÊ REGIONAL DA 
CAIXA - Aprova 
CONTRATAÇÃO 
Agência da CAIXA 
31 
 
 Estar inserido na malha urbana ou em zona de expansão urbana definidas pelo Plano 
Diretor; 
 Empreendimentos em áreas de expansão urbana devem estar contíguos à malha urbana e 
dispor no seu entorno de áreas destinada para o comércio local; 
 O empreendimento deve possuir infraestrutura urbana básica, tais como, vias de acesso, 
circulação pavimentada, drenagem pluvial, rede de energia elétrica, rede de abastecimento 
de água potável, soluções para o esgotamento sanitário e coleta de lixo; 
 As famílias residentes no empreendimento, com crianças em idade escolar, deverão ser 
atendidas, por escolas de educação infantil e de ensino fundamental, localizadas 
preferencialmente no entorno do empreendimento; 
 Os empreendimentos na forma de condomínio deverão ser segmentados em número 
máximo de 300 unidades habitacionais (o limite inicial do programa era de até 500 
unidades); 
 Os empreendimentos que totalizem mais de 1.000 unidades deverão ter garantidas áreas 
institucionais para implantação dos equipamentos públicos necessários; 
 Os empreendimentos ou conjuntos de empreendimentos contíguos ficam limitados até 
5.000 unidades habitacionais, sendo que a partir de 1.500 unidades deve passar pela 
aprovação da Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades; 
 Na ausência de legislação municipal ou estadual acerca das condições de acessibilidade, os 
projetos deverão possuir no mínimo 3% de suas unidades adaptadas ao uso por pessoas 
com deficiência. Na segunda fase do programa todas as unidades passaram a ter 
acessibilidade universal com o aumento da área útil
14
. 
As especificações técnica mínimas para os empreendimentos na faixa 1 são as seguintes: 
 Duas tipologias: 
− Tipologia 1 – casa térrea com 35m² (PMCMV1) e 39,6m² (PMCMV2) 
− Tipologia 2 – apartamento com 42m² (PMCMV1) e 45,5m² (PMCMV2) 
Especificações da Tipologia 2 (referente aos estudos de caso
15
) 
 Programa: sala, cozinha, área de serviço, banheiro e 2 dormitórios; 
 
14 Portaria número 464 de 30 de setembro de 2011. 
15 Tipologia escolhida referente aos critérios de escolha dos estudos de caso (faixa 1; apartamento). 
32 
 
 Prédio com 4 pavimentos e 16 apartamentos por bloco ou até 5 pavimentos e 20 
apartamentos por bloco
16
; 
 Área da unidade: 42 m²; Área interna: 37 m²; 
 Pé-direito: 2,20m na cozinha e banheiros; 2,40m no restante; 
 Dimensão dos compartimentos: compatível com mobiliário mínimo; 
 Revestimento: 
− Piso cerâmico na cozinha e banheiro, cimentado no restante17; 
− Azulejo até altura de 1,50m nas paredes hidráulicas e box, restante com pintura PVA18; 
Dentre a legislação do programa (Leis, Decretos, Portarias, Resoluções e Instruções Normativas), 
muitas delas tiveram complementação e alteração conforme o andamento do mesmo. Por 
exemplo, a incorporação da atividade comercial vinculadaaos empreendimentos
19
, com a 
destinação do aluguel dessas áreas integralmente ao custeio do condomínio. Também o limite 
inicial de até 500 unidades habitacionais por módulo para empreendimentos com casas térreas ou 
prédios, foi alterado posteriormente para 300 unidades na segunda fase do programa. Sendo que, 
também se estabeleceu níveis mínimos de exigência de acordo com o tamanho do 
empreendimento. Os que totalizassem mais de 1.000 unidades em empreendimentos contíguos
20
 
deveriam garantir áreas institucionais para a implantação de equipamentos públicos necessários e 
os acima de 1.500 unidades deveriam passar pela aprovação do Ministério das Cidades. 
Outro exemplo foram as unidades acessíveis, na primeira fase do programa a reserva mínima de 
3% das unidades era destinada para pessoas com mobilidade reduzida. Já na segunda fase, as 
especificações técnicas mínimas passaram a exigir também acessibilidade universal a todos os 
apartamentos, com portas de 80cm (vão livre) e área de manobra segundo a NBR 9050 (ABNT, 
2004) em todos os cômodos. Essa mudança gerou aumento na metragem quadrada das unidades. 
De modo geral, essa alteração foi um avanço, porém poderiam ter sido incentivadas soluções 
flexíveis (acima da reserva mínima de 3%), que possibilitassem, conforme fosse necessário, a 
 
16 Especificação alterada na segunda fase do programa. 
17 Piso cerâmico em todos os ambientes no PMCMV2. 
18 Azulejo em todas as paredes da cozinha e banheiro no PMCMV2. 
19 Decreto número 7499 de 16 de junho de 2011. 
20 Segundo a Portaria número 168 de 12 de abril de 2013, um empreendimento é considerado contíguo ao outro 
quando a distância entre eles for igual ou inferior a mil metros. 
 
33 
 
reforma e aumento da área das unidades, através da utilização de tecnologias ao invés de resolver 
com uma única solução padrão para todos os perfis de usuários. 
Além disso, o aumento na meta de distribuição de moradias na faixa 1 de 40% para 60% das 
unidades na segunda fase do programa foi uma ação que veio de encontro a pontos que já haviam 
sido sinalizados por autores anteriormente (BONDUKI, 2009). Entretanto, observa-se que até o 
último levantamento, a meta de contratação para esta faixa na segunda fase do programa ainda 
não foi atingida, enquanto que na primeira fase superou a meta inicial (Gráfico 03). 
Já as metas para as outras faixas (2 e 3) estão acima do valor de seu déficit, pois acabaram 
atendendo também a demanda do mercado. Vale lembrar que o subsídio e financiamento entre 
elas são diferentes, os recursos onerosos em sua maior parte estão destinados para a faixa 1. 
Gráfico 03 – Comparação entre o Déficit Habitacional Urbano para 2009 e as meta de 
contratação do PMCMV1 e PMCMV2 por faixa de renda 
 
Fonte: Elaboração própria a partir de dados da CAIXA, Ministério do Planejamento, Ministério das Cidades e 
Fundação João Pinheiro, 2012 (referente ao déficit calculado para o ano de 2009). Dados de contratação do 
PMCMV1 referente a setembro de 2010 e do PMCMV2 a outubro de 2014 (Plataforma de Indicadores do 
Governo Federal). 
A partir de dados da Fundação João Pinheiro sobre o déficit habitacional urbano para 2009 
(Gráfico 03) é possível observar que a faixa com maior déficit é a de 0 a 3 salários mínimos 
0 
1000 
2000 
3000 
4000 
5000 
6000 
Total 0-3 sm 3-6 sm 6-10 sm 
M
il
h
a
r
e
s 
d
e
 f
a
m
íl
ia
s 
Déficit Urbano em 2009 
Meta PMCMV1 
Contratação PMCMV1 
Meta inicial PMCMV2 
Contratação PMCMV2 
Entregues 
34 
 
(faixa 1), correspondendo a 90,1% do déficit. Do total de unidades contratadas até o momento
21
 
(PMCMV1 e 2), a faixa 1 receberá 46% das unidades, que corresponde a 37% do déficit para esta 
faixa
22
. 
Desse modo, verifica-se que, apesar do aumento da meta de contratação para a faixa 1 da 
primeira para a segunda fase do programa, esse valor ainda está muito aquém do necessário. 
Esses dados indicam a necessidade de investimento nessa faixa de renda para diminuir o déficit 
habitacional do país. 
O programa recebeu algumas críticas pelo seu modo de operar e resultados obtidos até o 
momento que serão discutidos na sequência. 
 
2.1.2 Políticas Públicas | Legislação Habitacional e Urbana 
A descentralização das políticas habitacionais juntamente com a fragmentação do setor no final 
da década de 80, no contexto da extinção do BNH, gerou um cenário desarticulado das ações 
voltadas para a habitação de interesse social e falta de diretrizes nacionais (VALENÇA; 
BONATES, 2010). 
A partir do ano de 2003, verifica-se um movimento em busca da construção de uma política 
habitacional mais estável e estruturada, articulada com outros eixos do governo e com um 
horizonte temporal maior, de 15 anos, com ações de curto, médio e longo prazo (MINISTÉRIO 
DAS CIDADES, 2009). 
Aos poucos, elementos chaves para a instalação da Nova Política de Habitação, assim como, para 
a ampliação dos recursos voltados à habitação foram sendo incorporados ao processo (Figura 08). 
A Constituição de 1988 e o Estatuto da Cidade aprovado em 2001 delegaram aos municípios a 
competência de definir e implementar os instrumentos de política urbana. Juntamente a eles, a 
criação do Ministério das Cidades em 2003 constituiu um avanço na política pública do país, na 
medida em que passou a integrar as esferas: urbana, habitacional, de saneamento e de mobilidade 
urbana, que até então seguiam um modelo setorial e desarticulado. 
 
21 Dado referente a Outubro de 2014. 
22 Vale ressaltar que o valor do salário mínimo sofreu alteração ao longo do programa, o que gera distorção no 
indicador para comparar as faixas de atendimento (Bonduki, 2009). 
35 
 
Figura 08 – Esquema dos avanços legislativos no Brasil na área habitacional e urbana 
 
Fonte: Elaboração própria a partir de dados do MINISTÉRIO DAS CIDADES, 2010; MINISTÉRIO DO 
PLANEJAMENTO, 2010; e BONDUKI, 2009 
Segundo Bonduki (2009), o entendimento de que a questão habitacional não podia ser enfrentada 
sem sua conexão com a questão urbana e com o mercado fundiário, foi essencial para a 
aprovação do Estatuto da Cidade. 
O Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS) criado juntamente com o Fundo 
Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS) pela lei federal n˚11.124/05 articulou os 3 
níveis: união, estados e municípios em um modelo habitacional, no qual atuariam de forma 
estruturada sob a coordenação do Ministério das Cidades. 
Ainda nesse processo, foi elaborado durante o período de 2007 a 2009 o Plano Nacional de 
Habitação (PlanHab) sob a coordenação da Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das 
Cidades. O plano propõe ações articuladas por quatro eixos (modelo de financiamento e 
subsídios; arranjos institucionais; cadeia produtiva da construção civil; e estratégias urbano-
fundiárias), consideradas fundamentais para realizar alterações substanciais no cenário 
habitacional do país. Além disso, prevê a destinação de 2% do orçamento federal durante 15 anos 
para combater o déficit no país (MINISTÉRIO DAS CIDADES, 2009). 
Emenda Constitucional 
nº 26/2000 
1988 
Constituição 
Federal 
2000 2001 
Estatuto da 
Cidade 
Ministério 
das Cidades 
2003 2006 
Lançamento 
do PMCMV 
Planos Diretores 
Municipais 
2009 2004 
Política Nacional 
de Habitação 
Criação do 
FNHIS e SNHIS 
2005 
Início da elaboração 
do PlanHab 
2007 
36 
 
Entretanto, sua publicação foi postergada em alguns meses para o lançamento do PMCMV
23
. 
Autores criticam essa açãodo governo e afirmam que o país perdeu uma grande oportunidade de 
articular os dois documentos, incluindo os princípios e propostas do PlanHab no programa e 
desse modo, gerando melhores resultados (BONDUKI, 2009; KLINK; DENALDI, 2014). Por 
um lado, algumas críticas recaem sobre o fato dos recursos do PMCMV não terem sido alocados 
segundo as linhas do PlanHab, que seguiam critérios geográficos em termos do déficit 
habitacional para essa distribuição (KLINK; DENAILDI, 2014). Já por outro lado, a rapidez no 
lançamento do programa acabou por acelerar a decisão governamental sobre as propostas do 
PlanHab no eixo financeiro, que é um avanço importante, pois em condições normais levaria 
muito mais tempo (BONDUKI, 2009), além de considerar subsídios específicos para o grupo de 
menor renda (faixa 1), fato que é claramente uma inovação em relação às abordagens de 
financiamento anteriores no país (KLINK; DENALDI, 2014). 
Algumas medidas do PlanHab acabaram sendo adotadas posteriormente no PMCMV, porém, 
segundo Bonduki (2009) de maneira superficial. Entre elas, destaca-se a lógica para alocação de 
subsídios para auxiliar no financiamento conforme a renda (famílias de 3 a 6 salários mínimos). 
Porém, não se incorporou de maneira como se propunha no PlanHab, o programa (PMCMV) 
ampliou os limites muito acima dos previstos e incorporou famílias com renda de até 10 salários 
mínimos. Além disso, o programa não se articula de maneira completa com os outros eixos 
previstos no plano nacional, resultando em impactos negativos para a produção habitacional. 
Há que salientar que existe avanço do ponto de vista legal (legislação) para a implantação de uma 
política mais consistente, porém é preciso avançar mais. 
Não obstante desse avanço, a implementação dessas leis, principalmente do Estatuto da Cidade 
ainda enfrenta muita resistência no país, apesar de alguns instrumentos estarem presentes nos 
Planos Diretores Municipais, são pouquíssimos os exemplos de aplicação prática (BONDUKI, 
2009; FERREIRA 2012; MARICATO, 2009a). 
 
 
23 Vale ressaltar que o PMCMV foi elaborado pelo Ministério da Fazenda, como uma ação emergencial frente à crise 
internacional, incorporando apenas posteriormente intervenções pelo Ministério das Cidades (VALENÇA; 
BONATES, 2010). 
37 
 
Seguem abaixo os principais marcos legislativos do período nos 3 níveis
24
: 
 NÍVEL FEDERAL: 
Constituição de 1988 – inclusão do conceito de função social da cidade e da propriedade. É a 
base da polícia de habitação no país. 
Emenda constitucional nº 26/2000 (2000) - tornou a habitação um direito constitucional 
Estatuto da Cidade (2001) – Lei n˚10.257 de 10 de julho de 2001 regula a constituição na 
área urbana e define instrumentos de gestão do solo urbano. Definiu 2006 como o prazo para 
os municípios elaborarem seus Planos Diretores. 
Dentre os principais instrumentos do Estatuto para promover e garantir o acesso à terra bem 
localizada para a produção de moradias de baixa renda destacam-se: 
− Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS); 
− Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios (PEUC); 
− Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) Progressivo no Tempo; 
− Desapropriação com Títulos da Dívida Pública; 
− Consórcio Imobiliário; 
Plano Nacional de Habitação – PlanHab (2009) – instrumento federal para implementação 
da Política Nacional de Habitação. É parte de um processo de planejamento a longo prazo 
(2009-2023) para o setor habitacional. 
 NÍVEL ESTADUAL (Estado de São Paulo): 
Plano Plurianual (2008-2012) e (2012-2015) – define as diretrizes do governo do Estado 
através de programas e ações da Secretaria da Habitação, assim como as condições e 
exigências para ter acesso ao programa habitacional. 
 NÍVEL MUNICIPAL: 
Plano Diretor Municipal (2006) – define como os instrumentos do Estatuto das Cidades 
devem ser aplicados em cada município. Através desse documento é possível regular o 
mercado de terras urbanas e ampliar o acesso às terras com infraestrutura para HIS. 
 
 
 
24 Os programas habitacionais nos 3 níveis se encontram no Apêndice A. 
38 
 
2.1.3 Discussão 
Considerando as políticas habitacionais já adotadas no país pelo governo federal, observa-se o 
claro benefício da classe média quando comparada com a classe mais baixa, a qual representa a 
maior parcela do déficit habitacional no país, cerca de 90% (FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO, 
2012). 
O PMCMV, atualmente o principal programa de financiamento habitacional no país, tem 
recebido diversas críticas, porém também é necessário ressaltar seus pontos positivos. Autores 
concordam que qualquer tipo de investimento para diminuição do déficit habitacional do país é 
bem-vindo (BONDUKI, 2008; MARICATO, 2009b). E nesse sentido, o programa avançou ao 
considerar o atendimento para a faixa 1 de renda, a qual de maneira geral sempre esteve fora dos 
programas habitacionais, além de diferenciar a forma de alocação dos recursos (de forma direta e 
indireta) e adotar valores de subsídio e financiamento inéditos no Brasil, só de subsídios são 
R$107 bilhões contratados e R$96 bilhões desembolsados até agosto deste ano. 
Um aspecto fundamental no programa foi a introdução do subsídio desatrelado do crédito, pois ao 
estabelecer a oferta de moradia independente da contratação de financiamento para as famílias da 
faixa 1 promoveu o acesso ao subsídio e à moradia independentemente da capacidade da família 
de contrair crédito (ELOY; COSTA; ROSSETTO, 2013). O subsídio atrelado ao financiamento, 
constitui impeditivo para a maior parte das famílias dos estratos de menor renda (estimado abaixo 
de 2 salários mínimos pelo PlanHab) que até então sempre predominou na política habitacional 
do país. 
Entretanto, alguns pontos ainda precisam avançar, tais como: a falta de articulação do programa 
com a política urbana; a localização dos novos empreendimentos; baixa qualidade urbana e 
arquitetônica dos empreendimentos; e a descontinuidade do programa em relação ao SNHIS. 
Autores apontam o papel do programa como instrumento de desenvolvimento econômico no país. 
Estudo desenvolvido pelo Ipea (KRAUSE; BALBIM; NETO, 2013) chega a afirmar que o 
PMCMV adotou medidas de enfrentamento ao déficit habitacional que o distancia de uma 
política habitacional de interesse social de fato. Ferreira (2014b) explica que de fato ele não se 
constitui em uma verdadeira política de habitação e sim em uma linha de financiamento, que 
utiliza a indústria da construção civil como ferramenta “anticíclica” para alavancar a atividade 
39 
 
econômica no país. Magalhães (2010) reforça que essa escolha foi um mérito do governo, pois 
poderia ter sido escolhida outra área da construção civil e não a habitacional para cumprir esse 
mesmo papel. Entretanto, a questão não é especificamente o programa servir como instrumento 
econômico, pois realmente ele tem o seu mérito por recolocar o tema habitacional em pauta com 
recursos significativos, mas sim o que essa escolha pode representar se não for bem direcionada: 
uma produção voltada para a quantidade ao invés da qualidade. Segundo Maricato (2009b), o 
combate ao déficit não pode ser visto como uma questão quantitativa, na qual a análise do 
programa é avaliada meramente pela quantidade de unidades habitacionais produzidas. 
 
 Descontinuidade em relação ao SNHIS: 
O lançamento do PMCMV antes do PlanHab gerou críticas ao governo, pois segundo Bonduki 
(2009) essa ação acabou por ignorar avanços institucionais sobre habitação tanto no país quanto 
internacionalmente e gerou perda da oportunidade para alcançar melhoresresultados. 
A necessidade de gerar obras rapidamente, sem que o programa estivesse estruturado 
suficientemente para isso, fez com que alguns itens que estavam presentes no PlanHab não 
fossem considerados no programa (BONDUKI, 2009), entre eles, sua articulação com a política 
urbana. 
Por outro lado, é possível afirmar que existe avanço no sistema nacional habitacional, 
principalmente em relação ao eixo de financiamento, com a vinculação da política de subsídios 
como parte fundamental da política habitacional (ELOY; COSTA; ROSSETTO, 2013). Também 
se tem avançado na legislação (marcos regulatórios) de apoio, com a inclusão das esferas 
estaduais e municipais (VALENÇA; BONATES, 2010). 
 
 Baixa qualidade arquitetônica e urbana: 
Partindo do raciocínio que: “Dar moradia não significa apenas dar teto, mas sim dar “cidade”, 
com tudo que isso implica: mobilidade, acesso ao comércio, aos empregos, a equipamentos, 
serviços e espaços públicos de qualidade” (FERREIRA, 2014b), a baixa qualidade arquitetônica e 
urbana dos novos empreendimentos do PMCMV é um ponto que gera preocupação, 
principalmente pelo impacto negativo que essas novas moradias podem causar no espaço urbano. 
40 
 
Verifica-se que a falta de relação do projeto com a cidade, ocorre, na localização do 
empreendimento, distante de áreas com centralidades e também pelo isolamento do conjunto de 
seu entorno, através de muros e baixa integração visual ou física, com soluções projetuais 
voltadas para si mesma, falta de valorização do espaço público e de soluções que consideram 
diversidade de usos, diversidade de renda, geram densidade e vitalidade urbana. 
Nesse sentido, autores criticam a reprodução das mesmas soluções em todo o território nacional, 
com a multiplicação de conjuntos de edifícios e unidades habitacionais padronizadas, 
independente do local de implantação e perfil dos moradores (BONDUKI, 2009; FERREIRA, 
2012). O PMCMV considerou apenas duas tipologias padrão para todo o país, desconsiderando a 
implantação, as condições climáticas e culturais. 
O programa de necessidades também é predeterminado e repetido diversas vezes, apesar da 
demanda e do local do projeto. Pesquisa recente (ROLNIK et al., 2014b) aponta a 
incompatibilidade entre as tipologias, o programa arquitetônico (padrão) e a variedade de famílias 
dos beneficiários. Soma-se a isso a impossibilidade de readequação das unidades de modo a 
atender as necessidades dos moradores. 
Essas questões decorrem, principalmente, pela busca da produção rápida e em grande escala, sem 
que duas questões estejam superadas: dificuldade de acesso à terra urbana e a qualidade 
construtiva e urbanística, que por natureza são caras (FERREIRA, 2014b). Nesse contexto, a 
busca por outras soluções e inovação projetual são logo descartadas. 
Ademais, o papel do arquiteto é muitas vezes ausente nesses projetos, ou quando presente nem 
sempre está relacionado ao potencial criativo da profissão. Segundo Shimbo (2010), o trabalho do 
arquiteto (a partir da década de 90) ficou cada vez mais limitado ao agenciamento das tipologias 
habitacionais (que já estão predeterminadas) nos diversos terrenos, realizando as adequações 
necessárias de acordo com a legislação local. Para as construtoras, a padronização de tipologias 
arquitetônicas e do modelo construtivo possibilitam a execução do projeto de forma mais rápida, 
fato que aumenta a taxa de retorno do empreendimento
25
 (SHIMBO, 2010). 
As exigências técnicas mínimas do programa e a fiscalização da Caixa não garantem a qualidade 
das moradias e nem de seu entorno, deixando muitas escolhas do projeto a cargo do mercado. 
 
25 Nesse sentido, alterações na forma do pagamento de projetos arquitetônicos com a desvinculação das construtoras 
já foi item proposto ao programa, porém não efetivado (FERREIRA, 2014b). 
41 
 
Soma-se a isso a ausência de atuação pública, contribuindo para que o setor imobiliário atue sem 
grandes restrições em relação à qualidade arquitetônica e urbanística dos empreendimentos. 
Sendo assim, grande parte dessa responsabilidade também é das construtoras e dos municípios. 
O lançamento do Selo Azul da Caixa em 2010, com parâmetros divididos em seis categorias: 
qualidade urbana, projeto e conforto, eficiência energética, conservação de recursos materiais, 
gestão da água, e práticas sociais, classifica o empreendimento em selo ouro, prata e bronze e é 
uma tentativa de melhora da qualidade, porém conforme afirma Ferreira (2014b) ainda estamos 
longe de alcançar uma real mudança. 
Segundo Magalhães (2010), está claro que o atendimento da demanda por moradia no país deve 
ser pensado em grande escala, não mais em casinhas isoladas, porém, salienta a necessidade da 
existência de condicionantes ao programa que possam conduzir para resultados de qualidade e 
não simplesmente em conjuntos habitacionais isolados. 
Entretanto, é necessário encontrar uma solução equilibrada, pois conforme ressalta Ferreira 
(2012), dependendo do custo social de implantação de infraestrutura (equipamentos urbanos e 
serviços) em terrenos de grandes empreendimentos, pode-se tornar o resultado bastante oneroso. 
Ademais, vale ressaltar que a grande complexidade nessa crítica está na comparação com o local 
onde esses moradores viviam antes, na maioria das vezes em condições de qualidade inferior, 
sem rede de esgoto e água encanada. Então, desse ponto de vista há que salientar que essas 
moradias são uma grande melhora, porém não podemos nos deter somente a isso, é necessário 
olhar para outras experiências e buscar perspectivas que possam ser incorporadas a nossa 
realidade, mesmo que seja a longo prazo. Com a mentalidade de avançar e atingir um grau de 
exigência e sofisticação mais apurado. 
 
 Localização dos empreendimentos: 
A localização dos empreendimentos é um ponto já sinalizado por diversos autores, desde o 
lançamento do PMCMV em 2009 e que está diretamente relacionado com a falta de articulação 
do programa com as políticas urbanas. Já que a busca por terras mais baratas acarreta na 
construção desses empreendimentos em lugares cada vez mais longes da cidade, aumentando a 
expansão territorial. 
42 
 
Rolnik e Nakano (2009) já apontavam preocupação quanto a localização das moradias populares 
em áreas periféricas, devido ao encarecimento dos custos de infraestrutura que precisavam chegar 
a esses locais e de mobilidade urbana por conta do afastamento entre as moradias das áreas de 
trabalho e serviços. 
Observa-se com o andamento do programa que a maioria dos terrenos escolhidos pelas 
construtoras para os empreendimentos estão localizadas nas periferias das cidades, por conta do 
baixo preço da terra. Esse processo acaba resultando em uma urbanização periférica, que 
fragmenta o espaço urbano da cidade e gera custos adicionais aos municípios. 
Pesquisas recentes em São Paulo e em sua Região Metropolitana (MARQUES; RODRIGUES, 
2013) comprovam esse padrão periférico de localização dos empreendimentos do PMCMV, 
relativamente longe de centralidades e de equipamentos de transporte público de grande porte 
(metrô, CPTM). Entretanto, também sugerem que o programa tem produzido, na região, 
conjuntos menos isolados do que as políticas prévias (conjuntos COHAB e CDHU)
26
. 
De qualquer forma, é evidente a necessidade de se avançar nessa questão, conforme já foi 
apontado por Maricato, (2008) o importante não é apenas garantir unidades habitacionais, a 
localização do empreendimento também é fundamental, pois as famílias necessitam de transporte, 
infraestrutura urbana, saúde, educação, entre outras. 
Desse modo, conforme salientam Magalhães (2010) e Rolniket al. (2010), a localização dos 
empreendimentos no programa deve ser “gerenciada” e planejada pelos municípios, já que a 
influência do governo federal na escolha dos terrenos é limitada. Cabe aos municípios definir 
locais adequados e bem localizados onde se deve estimular a implantação desses novos 
empreendimentos, assim como prover infraestrutura, equipamentos e serviços. Isso deve ser feito 
através dos Planos Diretores, Planos Habitacionais e instrumentos do Estatuto da Cidade, de 
modo a combater a especulação da terra e direcionar os investimentos para infraestrutura e 
adequação do uso do solo com a demanda por moradias. 
A questão é que os municípios aqui no Brasil possuem uma grande dificuldade para realizar essa 
gestão (combate à terra ociosa e aplicação dos instrumentos urbanísticos). A Constituição (1988) 
 
26 Autores ressaltam que a faixa de renda de atendimento tradicional da COHAB e CDHU não correspondem à faixa 
1 do PMCMV, mas sim com a faixa 2 e sob esse ponto de vista, a produção atual indica ser menos periférica do que 
a anterior (MARQUES; RODRIGUES, 2013). 
43 
 
possibilitou autonomia aos municípios, fato que foi considerado um avanço, entretanto eles ficam 
reféns do repasse de verba do governo do Estado e Federal, além da política de troca de favores, 
principalmente com as construtoras. 
 
 Falta de articulação do programa com as políticas urbanas: 
Observa-se que na maioria dos municípios brasileiros a expansão horizontal urbana tem sido o 
modelo de urbanização adotado, no qual, se caracteriza a grande quantidade de vazios urbanos 
tanto em áreas consolidadas e a consolidar. Segundo Rolnik et al. (2010), muitos destes terrenos 
urbanos se formam como resultado de políticas urbanas desarticuladas e de especulação 
imobiliária. 
Ferreira (2012) afirma que o crescimento urbano dentro desta lógica “urbanisticamente nociva” 
gera queda da qualidade de vida e grande impacto sobre o meio ambiente e a cidade. 
Para Maricato (2007), não é por falta de legislação urbana que as áreas periféricas das cidades 
apresentam problemas, mas sim, pelos interesses que comandam a aprovação dos planos, ações 
locais e principalmente pela questão da terra (propriedade privada), a qual continua a ser um “nó” 
na sociedade brasileira (MARICATO, 2008). 
O Estatuto da Cidade, que restringe e limita o direito de propriedade em função do interesse 
coletivo (social), tido como exemplo de legislação urbanística no exterior é pouco implementado 
na prática. Após sua aprovação em 2001 praticamente nenhum município no país implementou-o 
de forma sistêmica e integral de modo a enfrentar a questão da terra (FERREIRA, 2012; 
MARICATO, 2008). 
A ausência de articulação entre esses instrumentos urbanos e a política habitacional, no caso o 
PMCMV, acarreta na escolha por terras mais baratas e consequentemente longes das áreas com 
infraestrutura e serviço, reforçando o processo de periferização nas cidades. 
Para Cardoso (2013) um caminho seria impor condicionantes para o repasse dos recursos do 
PMCMV do governo federal aos municípios, sendo a aplicação desses instrumentos uma das 
condicionantes. 
44 
 
Ferreira (2012) salienta ainda que, a construção de empreendimentos em locais sem infraestrutura 
mínima, tais como, transporte público, pavimentação das ruas, saneamento básico e energia 
elétrica, são responsabilidades do mercado da construção e questões do poder público municipal 
também, já que é ele quem autoriza a construção em locais que ainda não estão adequados. 
Sendo assim, a necessidade da articulação entre política habitacional e política urbana com o 
enfrentamento da questão da terra e aplicação dessas Leis na prática é essencial para proporcionar 
maior qualidade aos novos empreendimentos residenciais e evitar os graves problemas da 
periferização. 
Também é importante implementar mecanismos que favoreçam opções como a reforma de 
imóveis subutilizados em áreas centrais e na malha urbana, como é comumente utilizado em 
outros países pelas políticas habitacionais para diminuir o déficit de moradias. Assim como, 
estimular os municípios a aplicarem os instrumentos de reforma urbana previstos no Estatuto da 
Cidade, tais como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) progressivo, que poderia diminuir 
o valor do terreno, já que ele, hoje, é comprado pelo valor do mercado ou até mesmo acima deste. 
 
A partir destes itens, surgem os questionamentos: Quais são os parâmetros para que o projeto de 
HIS seja considerado bom? Quais são as condicionantes para que se construam cidades e não 
simples conjuntos habitacionais isolados? 
Para Rolnik et al. (2010), é necessário promover uma urbanização compacta, utilizar espaços 
vazios da cidade de acordo com a demanda por moradias, comércio, entre outros. Minimizar os 
deslocamentos, utilizar a infraestrutura já existente e promover a diversidade de ocupação, assim 
como de usos e funções. 
Além disso, uma política habitacional de abrangência nacional não pode ter como foco um único 
programa (uma única solução), principalmente em um país com dimensão e diversidade como o 
Brasil. É necessário associar programas de urbanização de favelas e assentamento precários, 
regularização fundiária, ocupação de áreas vazias e subutilizadas, readequação de imóveis para 
moradia social, aluguel social, entre outros (ROLNIK et al., 2014b). 
Maricato (2009b) concorda com a necessidade de uma cidade mais compacta, segundo ela, a 
escolha da localização deve considerar uma boa articulação do empreendimento com o tecido 
45 
 
urbano, assim como, com a sustentabilidade ambiental e a mobilidade. Também considera 
determinante para a qualidade, fatores como, mix de renda, diversidade de tipologia de habitação 
e áreas de comércio e serviço. Considera importante a possibilidade de flexibilidade e a 
construção por etapas, por exemplo. 
Para Ferreira (2012), aspectos que garantem a riqueza e a qualidade de vida urbana são 
parâmetros essenciais, tais como, inserção na malha urbana, adensamento adequado, 
infraestrutura (rede de água e esgoto, energia elétrica, coleta de lixo), diversidade de usos, áreas 
verdes, comércios e serviços, social mix, alternância de quarteirões construídos com praças ou 
equipamentos acessíveis a todos e locais bem servidos pelo transporte de massa. 
Bonduki (2012) também apoia a utilização de mecanismos de uso misto, de modo que, áreas de 
comércio, serviço, áreas verdes e moradias estejam próximos uns dos outros e não 
sobrecarreguem o sistema de mobilidade urbana. 
Nota-se que, de modo geral, esses autores concordam entre si a respeito do modelo de 
desenvolvimento de cidades compactas e de itens considerados como parâmetros de qualidade na 
relação entre arquitetura e cidade. Sabe-se que alguns desses itens só são viáveis com densidade 
adequada, por exemplo, não adiante prever comércio no térreo de um empreendimento se não 
existe densidade suficiente no local e no entorno para torná-lo viável. Por isso, um dos grandes 
desafios é encontrar um valor equilibrado, nem gerar problemas de superpovoamento no local, 
nem de falta, que não permita o desenvolvimento de algumas atividades por falta de população. 
Sendo assim, é imprescindível uma maior conscientização e constatação da necessidade quanto à 
qualidade na relação entre arquitetura e cidade para nossos espaços urbanos, assim como da 
articulação entre esses dois eixos. Do mesmo modo, é necessária a busca por inovações e 
soluções alternativas à padronização que segue sendo reproduzida, através de concursos, de 
pesquisa, construção de métodos e parâmetros para analisar a produção e buscar novas ideias e 
soluções.46 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
47 
 
2.2 CONTEXTO ESPANHOL 
2.2.1 Introdução 
No século XX, a cidade de Madri passou por diferentes formas de construir cidade 
(transformações urbanas) frente a distintos contextos políticos e econômicos. Esse processo teve 
o impulso inicial devido ao aumento populacional, por sua vez ocasionado pela classe 
trabalhadora que chegou à cidade atraída pela industrialização. Esse fenômeno, assim como no 
Brasil, gerou grandes problemas de acesso à habitação e necessidade do Estado em responder à 
realidade, através de intervenções, muitas vezes morosas quando comparadas à demanda da 
população. 
Gráfico 04 - Dados de crescimento demográfico da cidade de Madri
27
 no período de 1877 a 2011 
 
Fonte: Elaboração própria a partir dos dados do Ayuntamiento de Madrid e Instituto Nacional de Estadística 
A partir da análise do gráfico acima (Gráfico 04), é possível observar um grande crescimento 
populacional na cidade no período de 1910 ao final da década de 60, de 1970 em diante a taxa de 
crescimento passa a ser menor e mais constante. 
 
27 Vale a pena ressaltar que a cidade de Madri sofreu anexação de áreas no período de 1947 a 1950 e em 1954, 
incluindo os municípios de Carabanchel Alto e Carabanchel Bajo (área de estudo) em 1948. 
400.917 
542.739 575.675 
614.322 
823.711 
1.041.767 
1.322.835 
1.553.338 
2.177.123 
3.120.941 
3.158.818 
3.010.492 
2.938.723 
3.198.645 
1877 1897 1900 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1981 1991 2001 2011 
48 
 
Segundo Martín (2012), esse processo de transformação urbana da cidade pode ser dividido em 
cinco períodos, nos quais se revelam diferentes modos de “fazer” cidade frente a esse contexto de 
intenso crescimento. 
Período de 1860-1939 
No início do século XIX a cidade contava com 220.000 habitantes, que viviam em uma área cujo 
crescimento se encontrava limitado pela cerca
28
 construída por Felipe IV em 1625. Neste 
contexto, em 1857 o governo autorizou a formulação de um plano de crescimento para a cidade 
(Proyecto de Ensanche). O Plano Castro, aprovado em 1860, previa triplicar a superfície da 
cidade com a derrubada da cerca, passando de 778 a 2.294 ha e aumentar a população até 
450.000 habitantes em um período de cem anos. A expansão previa uma malha ortogonal com 
quadras e pátios interiores, buscando reduzir a densidade populacional, de 350 hab/ha para 195 
hab/ha. 
Porém, o crescimento populacional foi além do esperado e em 1887, menos de 30 anos da 
aprovação do plano a previsão já havia sido superada, com uma população de 470.283 habitantes, 
atraídos pelo desenvolvimento industrial. Mesmo com modificações ao plano original e aumento 
da densidade populacional, a demanda por habitação ainda era superior do que a oferecida. 
Assim, a população buscou se refugiar em áreas periféricas, formando bairros de baixa qualidade, 
sem qualquer tipo de planejamento e investimento em infraestrutura. 
Período de 1939-1960 
Este período, marcado pelas consequências da guerra civil (1936-1939) passou por uma mudança 
importante na maneira de construir cidades na Espanha. A responsabilidade sobre o problema da 
habitação, que nos anos anteriores estava a cargo das prefeituras (Ayuntamientos), passou ao 
governo nacional, juntamente com responsabilidade de reconstruir os danos causados pela guerra. 
Nessa época, os instrumentos de planejamento e os tipos de habitação sofreram uma 
racionalização progressiva, para obter o maior número possível de moradias e uma maior 
eficiência: 
 
28 A cerca construída por Felipe IV rodeou a cidade de Madri entre 1625 a 1868. Ela foi construída para substituir a 
anterior de Felipe II, que havia sido superada pelo crescimento da cidade. 
49 
 
En este proceso de experimentación, a medida que la demanda se revela mayor que la capacidad 
de actuación, la calidad de la vivienda fue disminuyendo en favor de soluciones más económicas 
y las localizaciones se hicieron en lugares periféricos, donde el coste de la expropiación 
resultaba más económico. (MARTÍN, p.110, 2012) 
Observamos na passagem acima certa similaridade com a realidade brasileira, em relação à baixa 
qualidade das habitações e localização periférica. 
Também foi comum nessa época a modalidade de autoconstrução, caracterizado por padrões 
mínimos de qualidade e salubridade. 
Durante a década de 40, foram criados organismos para reconstruir as cidades e enfrentar a 
questão da habitação. O INV (Instituto Nacional de Vivienda) criado em 1939 inaugurou o 
regime de habitação social (Vivienda Protegida) no país. 
Foi aprovado também, um programa nacional de habitação em 1944, com o objetivo de 
proporcionar quase 1.400.000 novas moradias para o período de 1944-1954. A metade era de 
nova construção, enquanto que o restante era de renovação e substituição do parque existente. 
Em 1946 foi aprovado o Plano Geral de Madri (Plan General de Madrid), também relacionado a 
esse conjunto de leis e programas de habitação. Segundo López de Lucio (2004), este plano pode 
ser considerado o primeiro documento de “estrutura e zonificação”. Apesar do documento não 
entrar em detalhes sobre traçado, alinhamento e zoneamento, deixando essa tarefa para os 
Projetos Parciais posteriores (Proyectos Parciales), foi um primeiro passo para a futura Lei de 
uso do solo (Ley del Suelo) de 1956. 
A aprovação dessa Lei de uso do solo implantou a figura instrumental do Plano Parcial (Pan 
Parcial), no qual a iniciativa privada também poderia assumir o controle da transformação do 
solo urbano. 
A junção desse fato, juntamente com a recuperação econômica após a guerra que gerou um novo 
fluxo migratório para Madri, resultou na configuração da cidade de distintas maneiras. Ao norte, 
foi marcada por construções de luxo dirigidas a classe média e alta e na periferia caracterizada 
por uma mescla de construções públicas de habitação social, construções privadas para a classe 
trabalhadora e favelas. 
Em 1957 foi criado o Ministério da Habitação (Ministerio de la Vivienda), ao qual o INV e 
também outros organismos criados nesse período foram incorporados. O objetivo era evitar a 
50 
 
desorganização pela excessiva distribuição de competências e desenvolver o II Plano Nacional de 
Habitação (II Plan Nacional de la Vivienda), aprovado em 1955, com a previsão de 550.000 
novas moradias para o período de cinco anos. 
Em Madri se aprovou o Plan de Urgencia Social em 1957 para solucionar o problema 
habitacional na cidade, este plano contava com a participação da iniciativa privada para que o 
custo não fosse totalmente assumido pela iniciativa pública. Dentro deste plano estavam incluídos 
os programas: Poblados Dirigidos e posteriormente os Poblados Mínimos de Absorción. 
Segundo Terán (1969), nota-se na forma desses bairros certa flexibilização do racionalismo 
estrito que influenciou a cidade no início dos anos 30, por exemplo, o traçado viário adaptado à 
topografia e a disposição das edificações sem a rigidez dos alinhamentos estritamente paralelos 
entre si. 
Período de 1960-1976 
Durante esse período, a crescente mecanização da agricultura gerou uma nova onda de 
crescimento demográfico nas cidades. Com a redução da necessidade de mão de obra no campo, 
os trabalhadores buscaram novas possibilidades de trabalho nas cidades. Nesse contexto, a 
população de Madri passou pelas maiores taxas de crescimento, chegando a 3.228.057 habitantes 
em 1975 (Gráfico 04). 
Em 1961 foi aprovado o III Plan Nacionalde Vivienda, o mais ambicioso até o momento. O 
plano estimou a superfície de solo necessária para atender o déficit habitacional considerando a 
densidade de 500 hab/ha. 
Ao avaliar este plano, Moya (1983) aponta três fatores que impossibilitaram que ele tivesse êxito: 
 Não estava relacionado aos planos de desenvolvimento econômico; 
 O Estado atuou de forma direta, enquanto que os planos de desenvolvimento que 
incentivaram a iniciativa privada tiveram melhores resultados; 
 As previsões de crescimento das cidades não foram certeiras. 
Outro documento que também regulou o crescimento da cidade de Madri nesse período foi o 
Plan General de Madrid, aprovado em 1963. Nele apareciam decisões sobre o traçado viário, 
usos e tipos edificatórios e de configuração do espaço verde. 
51 
 
A configuração dos bairros construídos nesse período pela iniciativa pública em Madri esteve 
condicionada pela densidade definida no III Plan Nacional de Viviendas (de 500 hab/ha). 
Segundo Terán (1969), essas áreas obtiveram uma “fisionomia peculiar endurecida” para 
alcançar essas densidades. Ao final da década, com a incorporação de áreas reservadas para 
estacionamento de veículos, a densidade original foi descartada adotando valores médios em 
torno de 250 hab/ha. 
Segundo López de Lucio et al. (1995), nas áreas construídas no período de 1950 a 1980, foi típico 
a difusão e vulgarização do ideal racionalista do Movimento Moderno. Essas experiências foram 
configuradas principalmente por unidades fechadas (voltadas para si mesmo, sem relação com o 
entorno “autocentradas”), esquemas de hierarquização viária, predomínio de espaços abertos e 
verdes, assim como a utilização massiva da tipologia em bloco e a busca por condicionantes de 
iluminação e ventilação nas composições volumétricas. 
Um exemplo dessas experiência foi o Poblado Dirigido de Fuencarral (Figura 09), construído no 
período de 1958 a 1960 e projetado por José L. Romany Aranda. O projeto previa a mescla de 
blocos com casas unifamiliares. 
Figura 09 – Poblado Dirigido Fuencarral, exemplo de experiência habitacional realizada no período 
de 1958 a 1960 em Madri 
 
Fonte: ESTEBAN MALUENDA, 1999 
Período de 1976-1985 
Em 1975 foi aprovada uma nova lei de uso e ocupação do solo (Ley del Régimen del Suelo y 
Ordenación Urbana), a qual, segundo Moya (1983), aplicou um regime de habitação mais liberal 
52 
 
(distanciando-se de um enfoque anterior paternalista), assim o Estado passou a atuar apenas nos 
locais onde a iniciativa privada não chegava. 
Um exemplo desse período foi 
o bairro Pozo del Tío Raimundo 
(Figura 10), situado na porção 
sudeste de Madri. A área era 
formada por uma grande 
concentração de favelas e 
habitações em situações 
precárias e experimentou uma 
forte intervenção urbanística a 
partir de 1979. 
Essa lei instituiu duas 
categorias de solo urbanizado: 
Solo Urbanizável Programado 
(SUP - Suelo Urbanizable 
Programado) e Solo Urbanizável Não Programado (SUNP - Suelo Urbanizable No 
Programado)
29
. 
Apareceram também as Normas Técnicas de Diseño y Calidad de las Viviendas Sociales, que 
incluíram entre outros elementos: 
 O limite de 30% de HIS (VPO – Vivienda de Protección Oficial) evitando bairros 
exclusivamente para este fim e favorecendo a inclusão social; 
 Distâncias fixas de equipamentos e comércios entre 250 e 1000m máximos para favorecer 
a escala do pedestre; 
 Determinou uma distância máxima de 100m do acesso ao edifício até o sistema viário, em 
busca de revalorizar a rua. 
 
29 O SUP é o solo que aparece no Plan General Municipal, e é destinado a ser urbanizado no período de vigência do 
mesmo. Este solo será desenvolvido através da legislação dos Planes Parciales. Já o SUNP é um solo que poderá ser 
urbanizado se existir a necessidade de mais terrenos para o desenvolvimento urbano do município. Essa necessidade 
é julgada pelo próprio município através da aprovação de um Programa de Ação Urbanística (PAU - Programa de 
Actuación Urbanística). 
Figura 10 – Pozo del Tío Raimundo, exemplo de intervenção do 
Estado em Madri, imagem retrata o início da construção dos 
primeiros edifícios de habitação social na área 
 
Fonte: <www.blendspace.com> 
53 
 
Período de 1985-2000 
Com o fim da ditadura de Franco (1939-1975), teve início o período de democracia no país, no 
qual foi característico um processo de descentralização do governo central, passando algumas 
competências às administrações locais. 
Em Madri, a estabilidade do crescimento demográfico (Gráfico 04) juntamente com a crise 
econômica e imobiliária do momento, colocou os grandes projetos de desenvolvimento do solo 
urbano do período anterior para um segundo plano. A cidade passou a atuar em ações dispersas, 
principalmente nas periferias originadas pelo crescimento do século XX. 
O Plan General de Madrid aprovado em 1985 buscou um controle maior na configuração da 
forma urbana, dos espaços públicos e das edificações e tratou de reduzir a autonomia dos 
instrumentos de desenvolvimento, tais como, os Planes Parciales ou Especiais de Reforma 
Interior. Segundo Martí Arís (1995), a ideia do emprego de um novo modelo na formação de 
novas áreas periféricas era evitar a fragmentação urbana, desordem e ocupação aleatória, através 
dos mecanismos de regulação e ordenação. 
O SUP e SUNP passaram a ser especificados e regulados através de diretrizes e parâmetros 
quantitativos, formando um conjunto de normas bem definidas. Além disso, a porcentagem de 
VPO (Vivienda de Protección Oficial) no Solo Urbanizável Programado chegou a 87% no Plan 
General de 1985. 
Apesar de nos anos 70 surgirem algumas iniciativas
30
 em Madri com a experimentação de 
modelos urbanos relacionados à tradição do traçado urbano histórico (cascos históricos, 
ensanches), foi apenas nos anos 80 que ocorreu o fortalecimento de um novo paradigma de 
desenho, cujo traçado urbano e tipos edificatórios contrastam com as experiências das três 
décadas anteriores de 50 a 80 (LÓPEZ DE LUCIO et al., 1995). Observa-se o distanciamento de 
boa parte dos dogmas procedentes do Movimento Moderno, e a valorização dos conceitos 
clássicos de continuidade com a cidade histórica: como prolongação natural; a alta densidade 
edificatória; e a mescla de usos. Como alternativas ao bloco aberto observam-se as configurações 
volumétricas perimetrais, alinhadas aos eixos viários. 
 
30 Iniciativas dentro do programa Barrios en Remodelación do IVIMA, no período de 1977 a 1985. (O IVIMA - 
Instituto de la Vivienda de Madrid - é um órgão que gerencia, coordena e executa programas habitacionais na escala 
da Comunidade de Madri). Segundo López de Lucio et al. (1995) essas ações, do ponto de vista morfológico, podem 
ser classificadas como de transição do bloco aberto para as novas formulações. 
54 
 
Um exemplo do surgimento desse novo modelo foi o PAU de Valdebernardo, definido pelo Plan 
General de 1985. Trata-se de um desenvolvimento com densidade de 56 habitação/ha (89 
habitantes/ha), que se articula por dois eixos principais formados por boulevardes arborizados. 
Os equipamentos se distribuem ao longo desses eixos e também em um grande espaço ao leste do 
bairro. A malha urbana é formada por conjuntos de superquadras que agrupam seis quadras de 
60x90m e 60x60m ao redor de áreas verdes (Figura 11). Segundo López de Lucio et al. (1995), o 
conjunto é uma clara intenção de reinterpretação das quadras clássicas (Ensanche Clásico). 
Figura 11 – Representação da malha urbana de Valdebernardo (Madri) e 
seção das vias adjacentesFonte: López de Lucio et al., 1995 
Por outro lado, para Martí Arís (1995), uma das principais limitações desse modelo foi realizá-lo 
tendo em vista os valores da cidade oitocentista, em vez de interpretar a realidade e os problemas 
da cidade atual, da experiência moderna e da própria cultura da periferia. Para ele, as tentativas 
de aplicar de maneira imediata os procedimentos compositivos clássicos em áreas periféricas, nas 
quais faltam a centralidade urbana e compacidade, geraram graves dificuldades, já que a 
realidade era outra. 
Para López de Lucio (2013), a avaliação desse modelo requer uma avaliação cuidadosa, a grande 
diferença desses bairros com os do período entre 1860 a 1950 se dá principalmente pela 
localização periférica e falta de densidade. 
55 
 
Es evidente que no han conseguido reconstruir la densidad de vida urbana, la animación, la 
calidez vital de los Ensanches históricos. Ni razonablemente se les podría exigir dada la situación 
real y las condiciones y localizaciones en que han aparecido. (LÓPEZ DE LUCIO, 2013, p.212) 
Por isso, para ele, a pergunta é outra, é necessário comparar esse modelo com a experiência da 
década de 50 a 70 e avaliar se os problemas foram solucionados, se houve melhora na qualidade 
construtiva e superfície útil, assim como de equipamentos comunitários e públicos. Além disso, é 
necessário esperar certo tempo para observar como esses bairros ganham “maturidade” 
demográfica e funcional, já que após algum tempo muitos bairros constituem-se em áreas urbanas 
com vitalidade e até mesmo com paisagem urbana mais agradável devido ao crescimento da 
vegetação (árvores), aumento do número de moradores e desenvolvimento do comércio. 
 
2.2.2 Programa de Ação Urbanística (Programa de Actuación Urbanística) | PAU 
Os PAUs são operações que têm como objetivo programar os prazos e condições de incorporação 
de Solos Urbanizáveis Não Programados ao processo de urbanização. Cada PAU aprovado é 
desenvolvido através de outros Planes Parciales. 
O município de Madri buscava atender a demanda de moradias com preços acessíveis e também 
estimular o mercado imobiliário em um contexto de crise econômica, com a liberação de novas 
áreas de expansão (AYUNTAMIENTO DE MADRID, 2010). De modo semelhante ao cenário 
brasileiro atual, a estratégia desse desenvolvimento urbano previa a articulação entre o Estado e a 
iniciativa privada. 
No total, foram seis novos bairros em áreas periféricas (Figura 12): Arroyo del Fresno, 
Montecarmelo, Las Tablas, Sanchinarro, Vallecas e Carabanchel. Nos quais, 55% do total de 75 
mil moradias foram destinadas para habitação social (Tabela 03). 
Essas operações iniciaram-se com modificações ao Plan General de Ordenación Urbana de 
Madrid de 1985 (PGOUM 1985), para liberação de Solo Urbanizável Não Programado. Os 
projetos para o desenvolvimento dessas novas áreas foram aprovados entre 1998 e 2003 e a 
construção foi realizada no período de 2000 a 2008 (PALOMERO FERRER, 2008)
31
. 
 
31 Praticamente todos esses PAUs estão finalizados, com exceção do Arroyo del Fresno, que teve sua implantação 
atrasada com o impacto da crise econômica. 
56 
 
Figura 12 - Localização dos seis novos PAUs em Madri 
 
Fonte: ANGULO, 2009 
 
Tabela 03 – Dados dos seis novos PAUs em Madri 
PAU 
Superfície 
(Ha) 
Habitação 
Privada 
Habitação 
Social 
Total 
Habitação 
Densidade 
(Hab/ha) 
Terciário 
(mil m²c) 
Arroyo del 
Fresno 
156 1.740 1.500 3.240 20,7 30 
Montecarmelo 256 3.882 4.655 8.537 33,3 136,6 
Las Tablas 362 5.021 7.251 12.272 33,9 301,1 
Sanchinarro 402 5.622 7.946 13.568 33,7 190,2 
Vallecas 736 12.240 13.806 26.046 35,4 731,1 
Carabanchel 356 5.224 6.126 11.350 31,9 75 
Total 2.268 33.729 41.284 75.013 1464 
 45% 55% 100% 
Fonte: Elaboração própria a partir de informações do Ayuntamiento de Madrid, 2010; López de Lucio, 2013 
O Plan General de 1997 incorporou o programa classificando a área desses PAUs como Suelo 
Urbanizable Incorporado Programado
33
, assim como aprovou o aumentou do número de 
habitações, inicialmente em 7.011 (LÓPEZ DE LUCIO, 2013). 
 
33 Dos seis bairros, apenas Vallecas foi definido como Suelo Urbanizable Programado. 
57 
 
A infraestrutura presente nos PAUs foi construída a partir do solo “dotacional”, uma 
porcentagem do solo residencial, determinada no Plan General, que é destinada a equipamentos 
públicos, como escolas, posto de saúde, sistema viário, equipamentos esportivos e áreas verdes. 
Segundo o município (AYUNTAMIENTO DE MADRID, 2010), os PAUs foram planejados 
buscando garantir aos moradores o atendimento das necessidades sociais básicas dentro do 
próprio bairro (autonomia), evitando uma dependência externa que aumentaria os custos de 
mobilidade. 
Segundo López de Lucio (2013), essas operações inspiradas nos novos modelos de 
desenvolvimento da década de 90, agravaram ainda mais os problemas pontuados anteriormente 
nos Ensanches Populares. Tais como: o baixo nível de integração com a cidade, já que muitos 
deles estão rodeados por rodovias; a baixa densidade, quando comparada aos desenvolvimentos 
urbanos anteriores
34
; a presença de contenedores comerciais, que diminuem o pequeno comércio 
de bairro; e o sobredimensionamento de áreas verdes. 
Dentre eles, o desenho do PAU de Carabanchel foi o mais cuidadoso ao se conectar com uma 
área já existente da cidade. Já os de Las Tablas e Sanchinarro estão completamente isolados, por 
rodovias e ferrovias. 
A construção dos edifícios de habitação social dessas áreas ficou a cargo da EMVS (Empresa 
Municipal de la Vivienda y Suelo), que surgiu em 2005 em resultado da integração entre a EMS 
(Empresa Municipal de Suelo) e a EMV (Empresa Municipal de Vivienda), criada em 1981 
(AYUNTAMIENTO DE MADRID, 2007). 
A empresa organizou diversos concursos para a escolha dos projetos, assim como convidou 
arquitetos de outros países para participar dessa experiência. Os projetos espanhóis analisados na 
pesquisa fizeram parte desse processo e na época foram escolhidos pela EMVS através de 
concursos. 
López de Lucio (2013) levanta algumas dúvidas em relação ao efeito requalificador do ponto de 
vista estético e projetual dessas experiências. Por um lado, é fato que elas introduziram 
diversidade aos materiais construtivos, solução volumétrica, tipos de fachada e plantas. Porém, 
 
34 Densidade do bairro de Valdebernardo se situava em torno de 60 habitações/ha. 
58 
 
para ele, essa diversidade e inovação nem sempre obtiveram o mesmo valor, chegando em alguns 
casos a pecar pelo excesso de monumentalidade
35
 (LÓPEZ DE LUCIO, 2013). 
 
2.2.3 Políticas Públicas | Legislação Habitacional e Urbana 
De modo geral, a política de habitação pública na Espanha trabalha com duas grandes áreas: a 
construção de novas habitações; e a reabilitação de moradias existentes. 
No contexto da crise econômica no final de 2008, o governo espanhol criou o Plan Estatal de 
Vivienda y Rehabilitación para o período 2009-2012 substituindo o antigo Plan Estatal de 
Viviendas (2005-2008). Os Planos Plurianuais são os documentos com maior potencial social 
dentro da política de habitação na Espanha, este documento de 2009 teve como objetivo 
minimizar os grandes problemas enfrentados pela habitação no país: dificuldade de acesso à 
moradia por conta do aumento dos preços no mercado imobiliário e encolhimento da oferta e 
demanda (RODRIGUEZ LOPEZ, 2009). 
As principais mudanças do Plano de 2005 para o de 2009 foram: 
 Introduçãodo aluguel social como uma opção; 
 Possibilidade de obter moradias a partir de três vias: a construção de novas habitações 
sociais (protegidas); a reabilitação do parque existente para a transformação em 
habitações públicas; e a conversão de habitações livre desocupadas em habitações sociais; 
 Confirmação do período mínimo de 30 anos para a condição da moradia como habitação 
social. 
Já o acesso das famílias às moradias continuou sendo feito a partir do regime de renda, com 
preços de venda variando conforme a renda familiar: famílias com até 2,5 IPREM
36
 (1.300€); de 
2,5 a 4,5 IPREM (2.396€) e 4,5 a 6,5 IPREM (3.461€). 
Nota-se que os planos seguem a realidade econômica e de mercado do país e que os instrumentos 
são aplicados conforme a existência de uma maior demanda, excesso ou falta de moradias, 
incentivando-se ou não a construção de novas habitações. 
 
35 Para ele (LÓPEZ DE LUCIO, 2013), o próprio Carabanchel 20 (um dos projetos de estudo do trabalho), por 
exemplo, se encaixa nessa descrição. 
36 IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) 532,51€ em 2013. 
59 
 
A política habitacional no país é descentralizada, no nível do município, o promotor público de 
habitações é a EMVS, que possui capital 100% municipal e desenvolve a política de habitação do 
município de Madri. Atualmente as principais linhas de ação da empresa são (Ayuntamiento de 
Madrid): 
 Facilitar o acesso dos setores com maior dificuldade à moradia, especialmente através do 
aluguel social; 
 Adaptar a moradia às novas demandas sociais, favorecendo a inovação, a sustentabilidade 
e a qualidade habitacional; 
 Melhorar a habitabilidade e sustentabilidade do patrimônio já edificado através da 
reabilitação; 
 Impulsionar novos desenvolvimentos urbanos; 
 Reduzir o número de habitações precárias no município. 
No contexto da crise atual no país, a empresa trabalha com políticas habitacionais para facilitar o 
acesso dos jovens, colocando ao seu alcance moradias com preço três vezes mais baixo que do 
mercado imobiliário e aumentando também o número de moradias de aluguel. 
O acesso dos moradores ao edifício de habitação social do município é feito através do Registro 
Permanente de Solicitantes de Vivienda. Este registro é coordenado pela EMVS, e possui 
informações sobre as moradias disponíveis e o perfil das famílias solicitantes. 
Quando se realiza concurso ou estudo para a construção de novos projetos, o programa de 
necessidades desses projetos tem como base os dados desse registro, ou seja, verifica-se qual é a 
demanda por moradias, se é para famílias, pessoas idosas, solteiras e realiza-se o projeto 
conforme essas necessidades. 
Já as famílias com renda ainda mais baixa e situações especiais são beneficiadas pelo promotor 
público IVIMA (Instituto de la Vivienda de Madrid), que atua na escala da Comunidade 
Autônoma. Atualmente o acesso à moradia pode ser realizado através das seguintes situações: 
 Sorteio entre as pessoas que cumpram os requisitos exigidos; 
 Situação de necessidade especial; 
 Situações emergenciais. 
60 
 
Seguem abaixo os principais programas habitacionais relacionadas a cada uma das três escalas: 
municipal, estadual e federal (Tabelas 04, 05 e 06). 
Tabela 04 – Programas Habitacionais na escala do Município de Madri 
ÓRGÃO Local | Prefeitura de Madri (Ayuntamiento) | Área de Gobierno de Urbanismo y Vivienda 
PROMOTOR 
(empresa pública) 
Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid | EMVS 
PROGRAMAS HABITACIONAIS 
Programa Municipal en 
Arrendamiento 
Arrendamiento para jóvenes 
Arrendamiento general 
Programa Municipal en 
Arrendamiento con Opción a Compra 
Con opción a compra para jóvenes 
Con opción a compra general 
Programa Municipal en Venta 
Vivienda con Protección Oficial de Régimen Especial (VPORE) 
Vivienda con Protección Pública Básica (VPPB) 
Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL) 
Fonte: Elaboração Própria a partir de dados da Prefeitura Municipal e EMVS 
 
Tabela 05 – Programas Habitacionais na escala da Comunidad de Madrid 
ÓRGÃO 
Comunidade Autônoma de Madri | Consejería de Transportes, Infraestructuras y 
Vivienda 
PROMOTOR Instituto de la Vivienda de Madrid | IVIMA 
PROGRAMAS HABITACIONAIS 
Plan de Vivienda 2005-
2008 de la Comunidad de 
Madrid 
Vivienda para Venta 
Vivienda con Protección Pública Básica (VPPB) 
Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado 
(VPPL) 
Vivienda para 
Arrendamiento 
Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento 
(VPPA) 
Vivienda de Protección Oficial de Régimen Especial 
(VPO RE) 
Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento 
de Renta Concertada (VPPA RC) 
Vivienda para 
Arrendamiento con 
opción de compra 
Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento 
con Opción de Compra (VPPA OC) 
Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento 
con Opción de Compra para Jóvenes (VPPA OC J) 
Vivienda de Integración Social (VIS) 
 
Plan de Vivienda 2009-
2012 de la Comunidad de 
Madrid 
Vivienda para Venta 
Vivienda con Protección Pública de Precio Básico 
(VPPB) 
Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado 
(VPPL) 
Vivienda para 
Arrendamiento 
Vivienda con Protección Pública de Precio Básico 
(VPPB) 
Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado 
(VPPL) 
Vivienda para 
Arrendamiento con 
opción de compra 
Vivienda con Protección Pública de Precio Básico 
(VPPB) 
Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado 
(VPPL) 
Para Jóvenes 
Plan Rehabilita 2009-
2012 
Rehabilitación de viviendas 
Rehabilitación de edificios 
Rehabilitación de barrios 
Fonte: Elaboração Própria a partir de dados da Consejería e IVIMA 
61 
 
 
Tabela 06 – Programas Habitacionais na escala Federal da Espanha 
ÓRGÃO Estado | Ministerio de Vivienda (até 2010) | Ministerio de Fomento (atual) 
PROMOTOR - 
PROGRAMAS HABITACIONAIS 
Plan Estatal de Vivienda 
y Rehabilitación 2009-
2012 
Áreas de Rehabilitación Integral 
Áreas de Renovación Urbana 
Ayudas Renove 
Fonte: Elaboração Própria a partir de dados do Ministério 
O procedimento padrão de transformação do terreno em solo urbano, construção e ocupação das 
moradias na cidade de Madri seguem as seguintes etapas (AYUNTAMIENTO DE MADRID, 
2013): 
Antes que se possa edificar: 
1. Aprovação do Plan Parcial; 
2. Aprovação dos Estatutos e Regras de Ação pelas Juntas de Compensación (uma em cada 
unidade a ser executada); 
3. Aprovação do Projeto de Urbanização; 
4. Execução das obras de urbanização. 
Início das edificações: 
1. Recebimento das obras de urbanização (nessa etapa as parcelas já são lotes edificáveis); 
2. Concessão de licença para a construção dos edifícios de habitação; 
3. Comprovação da conformidade das construções com os projetos aprovados e normas 
(Licencia de Primera Ocupación); 
4. Ocupação das moradias. 
Porém, em alguns casos pode-se agilizar o processo através da aprovação do início da construção 
dos edifícios quando as obras de urbanização alcançam níveis mínimos. Assim, as obras de 
urbanização e de construção dos edifícios passam a ser executadas simultaneamente. 
Vale ressaltar que esse processo fica condicionado à finalização das obras de urbanização e à 
comprovação de sua conformidade para a emissão das licenças para a ocupação das moradias 
(Licencia de Primera Ocupación). 
 
62 
 
Tabela 07 – Informações sobre os planos e programas aprovados para a construção do PAU de 
Carabanchel 
 Aprovação Inicial Aprovação Definitiva 
Modificação do PlanGeneral de 1985 26/02/93 05/06/95 
PAU - Programa de Actuación 
Urbanística 
26/02/93 24/05/95 
Plan Parcial 26/02/93 28/07/95 
Fonte: Ayuntamiento de Madrid, 2013 
Seguem (Tabela 07) informações sobre os planos e programas que foram necessários aprovar 
para o desenvolvimento do PAU de Carabanchel, no qual estão localizados os projetos de estudo 
e serão tratados nos próximos capítulos. 
 
2.2.4 Discussão 
Embora os dois países utilizem um sistema administrativo baseado nas três esferas (federal, 
estadual e municipal), observa-se que na Espanha a estrutura é mais descentralizada, 
exemplificada principalmente pelos programas habitacionais, que seguem diretrizes da política 
nacional, porém são realizados ao nível estadual (Comunidad de Madrid) e municipal com capital 
local. 
Uma singularidade no país é a elevada proporção de habitações coletivas, não só em relação ao 
Brasil, mas também à Europa. No caso de Madri, o índice de habitações unifamiliares se reduz a 
um quinto do parque residencial da cidade (ALONSO, 2009; MALDONADO, 2009). Essa 
diferença é resultado, sobretudo, da legislação que regula o município. 
Um ponto que vale ser ressaltado é a existência do requisito de reserva de terra em novos 
desenvolvimentos urbanos para moradias de HIS. O Real Decreto Legislativo (TRLS - Texto 
Refundido de la Ley de Suelo), lançado em 2008, obrigou o legislador autônomo a estabelecer 
uma reserva mínima do solo urbano destinado à habitação de interesse social (VPO) de 30% das 
novas moradias (FELIPE, 2009). 
Outra característica da política habitacional espanhola é o predomínio da compra do imóvel como 
forma de acesso à moradia. Embora muitos autores sejam favoráveis a opção do aluguel social 
como forma de acesso à habitação (ANGULO, 2009; LÓPEZ DE LUCIO, 2013), o subsídio para 
a compra ainda é predominante, assim como ocorre no Brasil. A Espanha possui apenas 0,9% das 
63 
 
habitações sociais voltadas para o aluguel social, enquanto que, nos países nórdicos o número é 
próximo dos 34% e na França cerca de 18% (BURÓN, 2008). 
Também é marcante na Espanha a articulação entre as políticas de habitação e o planejamento 
urbano. Sendo que, o modelo baseado no desenvolvimento urbano atua como forma de estimular 
a economia e chega a ser um elemento decisivo na política de desenvolvimento econômico do 
país (ALCALÁ, 1995). 
Atualmente, o mercado imobiliário espanhol se encontra em recessão, uma das maiores da 
história recente do país. Segundo Domínguez (2009), essa crise, em certa forma, foi resultado do 
período de crescimento econômico e boom imobiliário entre 1998 e 2005. Esse período de auge 
foi caracterizado pela elevada disponibilidade de crédito imobiliário de maneira rápida e fácil 
com a diminuição da taxa de juros, além de uma impressionante atividade de desenvolvimento 
aliada ao grande número de imigrantes que chegavam ao país
37
 e uma insuficiente oferta de 
moradias a preços acessíveis. 
No início do período, acreditava-se que os riscos eram praticamente nulos, dada a expectativa de 
grande demanda por habitação e a estabilidade do valor da moradia nos anos anteriores, porém 
logo a demanda passou a quase zero, o nível reduzido alcançado pelas taxas de juros imobiliários 
não sustentou o contexto econômico do país que crescia em um ritmo de 4,5% (PIB) em 1998 e a 
crise se estabeleceu (DOMÍNGUEZ, 2009). 
As unidades de interesse social (VPO) tiveram menor procura pela iniciativa privada nesse 
período quando comparadas ao mercado imobiliário, devido principalmente, a baixa viabilidade 
econômica, já que o preço de venda desse tipo de habitação é estabelecido pela legislação e o alto 
valor do solo urbano impediu a rentabilidade de empreendimentos destinados à camada de menor 
renda. A solução encontrada pelo país foi a liberação (desenvolvimento) de solo urbano em áreas 
limítrofes do município, com o valor da terra a um preço mais baixo. 
Esse fato é similar ao que ocorre atualmente no Brasil, o grande interesse para a construção dos 
empreendimentos do PMCMV é voltado principalmente para famílias de 6 a 10 salários mínimos, 
as unidades para a faixa de 0 a 3 salários mínimos têm menor procura. Além disso, o alto valor do 
 
37 O número de estrangeiros residentes de maneira legal no país praticamente sextuplicou no período, chegando a 
3.730.610 habitantes em 2005. A grande maioria desses imigrantes foi para o país a trabalho devido à escassez de 
mão de obra existente na indústria da construção e no setor de serviços. 
64 
 
solo urbano gera a procura por terrenos urbanos em áreas periféricas com menor preço. 
Entretanto, a grande diferença está no desenvolvimento dessas novas áreas como já citado. Na 
cidade de Madri, só é autorizada a construção das moradias e liberação para a ocupação depois 
que o projeto urbano e os principais serviços da área estão finalizados, fato que aqui no Brasil 
não ocorre. 
O preço da moradia em Madri no período entre 1998 e 2005 teve um aumento de 159,5% em 
termos nominais e 104,1% em termos reais, impulsionado pela especulação do solo e gerando um 
processo de bolha imobiliária no país. Ou seja, ao final do período, a compra de uma mesma 
moradia custava praticamente o dobro que em 1998. Conforme o preço do metro quadrado 
avançava no período, os promotores progressivamente alteraram as características da moradia 
para “conter” o preço final da habitação, desse modo, a metragem quadrada e o número de 
quartos diminuíram ao longo desses sete anos. 
Com a progressiva redução da demanda e a elevada quantidade de oferta de moradias tem-se ao 
final de 2006 um número de unidades construídas superior à capacidade de absorção do mercado, 
fato que gerou uma grande quantidade de unidades vazias, sem que fossem vendidas. Segundo 
Domínguez (2009), a oferta de moradias é tão grande que a previsão para alguns municípios é 
que continuem a sobrar habitações na próxima década. 
Diante da impossibilidade do país em manter o ritmo de crescimento dos anos anteriores, 
juntamente com a maior dificuldade para obtenção de crédito habitacional aliado a repercussão da 
crise econômica dos EUA em 2007, teve início o período de recessão no país que se estende até o 
momento atual. Vale ressaltar que a crise atual não é apenas imobiliária, mas também financeira e 
econômica. 
Sendo assim, para Domínguez (2009) e López de Lucio (2013), as medidas a serem adotadas 
diante do contexto atual devem estimular a absorção e utilização dessas unidades desocupadas 
pelo mercado e desestimular a construção de novas moradias. Vale ressaltar que, apesar das 
unidades em excesso, o déficit de habitação a preço acessível continua a existir no país, 
principalmente em grandes cidades. Assim, para as unidades sociais (VPO) oferecidas abaixo do 
preço de mercado se deveria estimular o aluguel social. 
Apesar da gestão do parque de habitações sociais de aluguel ser mais difícil do que simplesmente 
a venda da unidade, para alguns autores (DOMÍNGUEZ, 2009; LÓPEZ DE LUCIO, 2013) é esse 
65 
 
o caminho que o país deveria seguir, de estímulo às unidades sociais (VPO) de aluguel social, 
frente ao grande estoque de moradias desocupadas. Para López de Lucio (2013), um momento de 
crise é sempre uma oportunidade para se repensar nos modos de atuação e conceitos tidos como 
imutáveis. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
66 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
67 
 
3. PARÂMETROS DE QUALIDADE: RELAÇÃO ENTRE HABITAÇÃO COLETIVA E 
CIDADE 
Conforme citadoanteriormente, os resultados do Programa Minha Casa, Minha Vida têm gerado 
preocupação na área acadêmica, por conta da grande quantidade de residências e 
empreendimentos desvinculados da cidade, principalmente em áreas periféricas, locais nos quais, 
como já discutido, o valor do solo é mais barato e a falta de infraestrutura e serviços são 
recorrentes. Assim, a falta de qualidade arquitetônica e urbana existente na maioria desses novos 
empreendimentos é uma realidade a ser destacada e discutida, pois gera preocupação com a 
qualidade de nossas cidades. 
Nesse sentido, busca-se melhores condições de urbanidade e formas de ocupações territoriais 
contrárias à ocupação dispersa (espraiamento territorial) e que evitem os seguintes cenários 
urbanos: destituídos de vida social, com baixa densidade, monofuncionalidade, presença de 
vazios e espaços sem vitalidade urbana, priorização da circulação de automóveis ou invés de 
pessoas, empreendimentos com perímetro murado e sem relação com o entorno, atividades 
comerciais concentradas e voltadas para o interior dos edifícios (gerando a diminuição da vida 
social nas ruas) e implantações aleatórias em terrenos com elevada movimentação de terra (para 
torná-los planos). 
Esta busca envolve diferentes abordagens, desde a aprovação de normas, como a NBR 15575 
(ABNT, 2013) sobre o desempenho mínimo das edificações, utilização de protocolos de projeto, 
códigos, métodos de auxílio ao processo de projeto, diferentes tipos de metodologias de avaliação 
e a novas abordagens para o desenho urbano, assim como para o projeto habitacional. 
Carmona (2001) apresenta recomendações para a eficiência no controle de projetos habitacionais 
baseadas na experiência inglesa, segundo ele (CARMONA, 2001), cada escala de um projeto 
deve ser pensada, desde o planejamento urbano até o projeto habitacional. 
Já a aplicação de métodos de análise e avaliação no campo habitacional existe, principalmente, 
por contribuir para a reflexão sobre as questões habitacionais e os processos envolvidos. 
Ademais, podem auxiliar a buscar melhores opções de moradias. Quando aplicados ainda na fase 
de concepção do projeto esses métodos podem contribuir para a qualidade das habitações. Os 
processos de análise, crítica e síntese possibilitam o emprego de ajustes necessários ao processo 
de projeto e a escolha de melhores resultados. Já na fase de uso do edifício, a avaliação possibilita 
68 
 
entender pontos do projeto que não funcionaram bem e a buscar diretrizes ou parâmetros que 
possam evitar futuros problemas. 
Nesse contexto e sob a perspectiva de reflexão sobre a relação entre arquitetura e cidade, o livro 
de Rossi (1966) aprofunda a discussão no campo da morfologia urbana. Segundo ele, a cidade é 
um conjunto constituído de vários elementos e deve ser entendida por diferentes campos do 
conhecimento (arquitetura, geografia, sociologia, história e outras ciências) em um espaço de 
tempo (período) específico. Nesse raciocínio, um edifício por exemplo, é um elemento que faz 
parte de um todo que é a cidade. 
Já Cullen (1961) aponta em seu livro a necessidade dos espaços urbanos serem desenhados 
segundo a lógica dos usuários, através de experiências plásticas, zonas de compreensão e de 
vazios, contraste entre espaços amplos e delimitados, alternância de situações de tensão e de 
tranquilidade. Essa sensação de identificação do usuário com o espaço urbano criada através da 
inter-relação desses elementos proporciona efeitos urbanísticos positivos, que dificilmente se 
observam em áreas homogêneas, por exemplo, bairros inteiro criados a partir da repetição de uma 
tipologia específica. 
Rowe e Koetter no livro Collage 
City (1978) utilizaram esquemas de 
figura e fundo (Figura 13) como 
forma de análise do espaço urbano. 
Esse elemento de análise ressalta os 
blocos arquitetônicos e os espaços 
privados (em preto) em 
contraposição com os espaços 
públicos da cidade (em branco). A 
partir dessa metodologia eles 
estudaram diferentes cidades 
históricas (pré-moderna) indicando espacialidades tradicionais, como tamanho de quadras, 
edifícios, entre outros elementos. Os autores propõem ainda a utilização de técnicas de “colagem” 
(composição construída com elementos variados) e “bricolagem” (composição que utiliza 
Figura 13 - Exemplo de “Figura e Fundo”, cidade de Parma 
 
Fonte: ROWE; KOETTER, 1978 
69 
 
recursos já existentes) como forma de abordar uma intervenção de forma harmoniosa em um 
contexto urbano (morfológico, histórico e cultural) já existente. 
Do ponto de vista da percepção urbana e de como o homem se orienta na cidade (percepção 
individual do espaço através da atribuição de valor aos dados visuais), tem destaque o trabalho de 
Lynch (1960). Seu estudo considera princípios de antropologia e características urbanas (desenho 
urbano) e aponta 5 elementos que afetam a legibilidade e consequentemente a qualidade do 
espaço urbano. Segundo Lynch (1960), uma cidade legível possui sinais de delimitação ou vias 
facilmente identificados e passíveis de agrupamento em estruturas maiores. Ou seja, as estruturas 
urbanas têm grande importância como elementos de referência a seus habitantes. 
Nessa linha, também teve grande relevância a teoria do Space Syntax (HILLIER; HANSON, 
1984), a qual busca analisar a configuração espacial de todos os tipos (edifício e área urbana) 
relacionando o comportamento e as sensações humanas à configuração do espaço. 
Já os estudos de Krier (1978) defendem o contextualismo nas intervenções urbanas, através da 
reconsideração de princípios tradicionais das cidades europeias (cidade pré-industrial, com 
diversidade de funções e priorização da escala do pedestre), esquecidos no período das cidades 
modernas (KRIER, 1978). Assim, seus estudos partem da escala da quadra e não apenas da 
unidade do lote. Defende um modelo urbano formado por áreas compactas com integração entre 
trabalho, lazer e cultura, pequenas quadras, ruas bem delimitadas, praças atrativas e a articulação 
entre espaços públicos e privados. Para ele, cada quadra é uma “cidade dentro da própria cidade” 
(KRIER, 1979). 
Por outro lado, Koolhaas (2006) descreve a cidade como consequência do fluxo do capitalismo. 
Ou seja, as forças econômicas (interesses financeiros) e políticas estão além do controle do 
urbanismo, com a construção de torres de escritórios, shoppings, centros culturais entendidos 
como objetos isolados. Assim, a globalização interfere nas dimensões de espaço e tempo e gera o 
que Koolhaas chama de Cidade Genérica, uma cidade sem identidade, sem história e sem 
urbanismo. 
Seguindo essa linha, Cuthbert (2011) defende que a estrutura urbana das cidades é resultado dos 
interesses do capitalismo, assim, para ele, mais do que discutir sobre o tipo de cidade que nós 
queremos é essencial saber qual o tipo de sociedade que queremos ser. 
70 
 
Entre as teorias urbanas, o New Urbanism (NU) foi influenciado pelos estudos de Krier, pelo 
contextualismo europeu e pelo movimento TND (Tradicional Neighborhood Design) e propõe 
vizinhanças compactas de uso misto, priorização do pedestre e uso do transporte alternativo. Del 
Rio (2009) afirma que a influência europeia é pouco conhecida nos estudos sobre o NU nos 
Estados Unidos, os quais se limitam a associar sua origem com pequenas cidades tradicionais no 
país. 
Com o New Urbanism o desenho urbano passou a ter maior visibilidade no planejamento urbano, 
pois incorporou a gestão de crescimento da área. Ele tem como base estratégias para ajudar a 
conter a expansão urbana (DAY, 2003) e seus princípios têm como fundamento a proteção 
ambiental, desenvolvimento sustentável, preservação histórica e crescimentoestratégico (Tabela 
08). 
O apoio à diversidade é um ponto fundamental no NU, assim como o estimulo à vitalidade 
urbana: variedade de tipologias habitacionais, uso do solo, atividades, densidades construtivas e 
diversidade de famílias, (diferentes tamanhos, idades, culturas e renda). 
Tabela 08 – Princípios do New Urbanism 
Escala do pedestre 
- A maioria das necessidades do dia a dia (supermercado, banco, comércio, farmácia, entre 
outros) com proximidade de uma caminhada de 10 minutos de casa e do trabalho. 
- Concepção de vias voltadas ao pedreste (edifícios perto da rua; existência de varandas, 
janelas e portas; ruas arborizadas; estacionamento na rua; vias de baixa velocidade). 
- Calçadões (vias sem acesso de veículos) em casos especiais. 
Conectividade 
- Quadras interligadas para dispersar tráfego e para fáceis trajetos a pé. 
- Hierarquia de vias (avenidas, ruas). 
- Trajeto para pedestre com qualidade e a existência de espaços públicos podem tornar a 
caminhada agradável. 
Diversidade 
- Variedade de usos: lojas, escritórios, moradias, no bairro, na quadra e no edifício. 
- Diversidade de perfis: pessoas de diferentes idades, renda, cultura e raça. 
Habitação - Variedade de tipos, tamanhos e preços na proximidade. 
Desenho urbano e 
arquitetônico 
- Ênfase na estética, conforto, escala humana e na criação de senso de lugar. 
Desenho 
tradicional de 
bairros 
- Espaço público no centro. 
- Importância do espaço público aberto de qualidade, concebido como arte cívica. 
- Variedade de usos e densidades dentro de 10 minutos a pé. 
- Densidades maiores no centro da cidade e progressivamente menos densas em direção a 
borda. 
Aumento da 
densidade 
- Aumento da densidade juntamente com diversidade de usos (residências, lojas, serviços) 
de forma a permitir a utilização mais eficiente do espaço. 
 
Transporte 
- Rede de trens de qualidade que realize conexões entre cidades, bairros e vilas. 
- Desenho urbano que incentiva a maior utilização de bicicletas, patins e a caminhada 
como transporte diário. 
Sustentabilidade 
- Minimizar impactos ambientais no seu desenvolvimento e operação. 
- Respeitar a ecologia e princípios dos sistemas naturais. 
71 
 
- Minimizar a utilização de combustíveis finitos. 
- Andar mais, dirigir menos. 
Qualidade de vida - Princípios que em conjunto possibilitam o aumento da qualidade de vida. 
Fonte: Página oficial do NU <http://www.newurbanism.org/newurbanism/principles.html> 
adaptado de (WEY; HSU, 2014) 
Entretanto, o NU também é criticado, sobretudo por defender a noção de comunidade (objetivos 
sociais) criada através de fatores físicos, sem que os princípios utilizados estejam devidamente 
amparados por estudos de ciências sociais (TALEN, 1999). Além disso, estudos sugerem que o 
NU atinge apenas uma parcela da população (classe média), contribuindo para o fenômeno de 
gentrificação (DAY, 2003). Para Del Rio, Rheingantz e Kaiser (2009) essa teoria possui potencial 
para contribuir com a arquitetura e o urbanismo, porém corre risco ao defender uma lógica 
universal, como um roteiro que gera caricaturas, por exemplo quanto à rigidez de tipologias e 
padrões arquitetônicos (alusão à “cidade como obra de arte”). 
Já o Transit-Oriented Development (TOD) surge como forma de organizar o crescimento e como 
resposta ao trânsito extremo em grandes áreas urbanas. Parte do pressuposto de concentrar o 
desenvolvimento ao redor de eixos de transporte de massa (estação de trem, metrô, terminais ou 
corredores de ônibus), com o maior adensamento populacional nas áreas mais próximas a esses 
eixos de transporte, diminuindo a medida que o desenvolvimento se irradia. 
Tanto o New Urbanism quanto o Transit-Oriented Development (TOD) sugerem a aplicação de 
princípios semelhantes (DEWBERRY, 2008), como o incentivo à diversidade de usos nessas 
áreas, incluindo o uso residencial, comercial, espaços aberto e serviço: 
 Estímulo a utilização do transporte de massa; 
 Adensamento, de modo a reduzir a expansão urbana; 
 Reduzir a dependência do automóvel (reduzir trânsito). 
Já o Smart Growth é uma abordagem de planejamento urbano e transporte urbano que concentra 
o crescimento em áreas compactas para evitar a dispersão, com o objetivo de criar uma sociedade 
mais integrada. Seguem abaixo seus princípios (Tabela 09). 
Tabela 09 – Princípios do Smart Growth 
Diversidade de uso 
do solo 
- Incentivo à diversidade de uso do solo em comunidades, como um componente 
fundamental para atingir condições de qualidade de vida. 
Construção 
compacta 
- Proporcionar meios para que as áreas incorporem projetos de edifícios mais 
compactos como alternativa para a urbanização convencional. 
Opções de moradias - Variedade de tipos, tamanhos e preços na proximidade. 
Escala do pedestre - Priorizar a escala do pedestre, com lugares para trabalhar, estudar, opções de lazer 
72 
 
nas proximidades. 
Comunidade com 
senso de lugar 
- Incentivar comunidades com um forte senso de lugar e estabelecer padrões de 
desenvolvimento que respeitem valores da comunidade. 
Preservar espaços 
abertos e áreas de 
fragilidade 
ambiental 
- A preservação de espaços abertos atinge os objetivos do Smart Growth reforçando as 
economias locais, preservando áreas ambientais críticas e melhorando a qualidade de 
vida dos moradores. 
Transporte 
- Fornecer uma ampla gama de opções de transporte, em um esforço para melhorar os 
sistemas atuais. 
Novos 
desenvolvimentos 
em comunidades já 
existentes 
- Dirigir novos crescimentos para comunidades já existentes e servidas por 
infraestrutura, buscando utilizar os recursos que os bairros existentes oferecem. 
Custo de 
desenvolvimento 
eficaz 
- Parceria com o setor privado para auxiliar na tomada de decisão sobre a eficaz e 
rentabilidade do desenvolvimento. 
Parceria entre 
comunidade e 
mercado 
- Incentivar as partes interessadas para tomar decisões de desenvolvimento em 
conjunto. 
Fonte: Página oficial do Smart Growth Network <http://www.smartgrowth.org/network.php> 
adaptado de (WEY; HSU, 2014) 
Entre as diferenças do Smart Growth e do New Urbanism, pode-se afirmar que o primeiro se 
concentra mais no planejamento, enquanto que o segundo enfatiza mais na função e 
comportamento do ambiente construído (GELLER, 2003). O New Urbanism foi influenciado por 
arquitetos e urbanistas, enquanto que o Smarth Growth foi desenvolvido a partir da comunidade 
de ambientalistas, grupos de cidadãos, planejadores de transporte e gestores políticos. 
Segundo Walmsley (2006) tanto o New Urbanism, quanto o Smart Growth e o TOD estão 
relacionados a uma forma mais sustentável de vida urbana e alguns deles apresentam princípios 
praticamente iguais. Entretanto, isso não quer dizer que esses princípios sejam a única forma de 
desenvolvimento urbano e necessariamente tenham as mesmas características e resultados em 
todos os lugares, já que também dependem de características regionais, culturais e econômicas. 
Já o conceito de Compact City, o qual surgiu também como uma alternativa à expansão urbana, 
está relacionado a densidade urbana. O modelo de ocupação compacto possibilita um menor 
consumo do solo urbano, propõe a redução das distâncias urbanas, além da existência de áreas 
multifuncionais (ROGER, 2001). 
Segundo Neuman (2005) o modelo de Compact City está associado as seguintes características: 
 Alta densidade residencial e de serviço; 
 Diversidade de uso do solo; 
73 
 
 Proximidade de usos variados e tamanho relativamente pequeno dos lotes; 
 Forte interação social e econômica; 
 Desenvolvimento contínuo; 
 Desenvolvimento urbano contido em limitesdemarcados; 
 Infraestrutura urbana, especialmente rede de água e esgoto; 
 Transporte multimodal; 
 Alto grau de vias conectadas (incluindo calçadas e ciclovias); 
 Alto grau de conexão local e regional; 
 Alto grau de superfície impermeável; 
 Baixa quantidade de espaço aberto. 
Também é fato que existem discussões sobre os impactos desse modelo (NEUMAN, 2005), no 
sentido de questionar a real vantagem de intensificar o uso de áreas construídas, já que pode levar 
ao aumento do tráfego, poluição do ar, diminuição da área verde, perda dos espaços abertos 
(públicos) e habitação acessível (social) insuficiente. 
Vale ressaltar que nenhum modelo de cidade compacta é único e aplicável a todas as cidades. 
Ademais, leva certo tempo para que políticas baseadas nesses princípios atinjam resultados 
(OECD, 2012). 
É importante citar que os termos compacto e denso se relacionam, porém não têm o mesmo 
significado. Densidade informa sobre a quantidade de moradores de uma determinada área, 
enquanto que compacidade informa sobre a forma dos edifícios, se estão próximos ou não. Por 
exemplo, edifícios muito altos podem possuir grande densidade, porém baixa compacidade. O 
que nesse caso pode não estimular o fluxo de pedestre e sim o de carros, já que os edifícios 
permanecem distantes. 
Assim, a partir dessas abordagens, pode-se verificar que a vitalidade urbana está relacionada a 
diversos fatores que trabalham em conjunto: densidade, diversidade (atividades, renda, pessoas), 
uso do solo, distância entre edificações, permeabilidade, mesmo que visual e relação entre espaço 
edificado e área pública. 
Usos que intensificam o fluxo de pedestres, por exemplo comércio no térreo das edificações, 
também se relaciona com a densidade urbana do local, pois se não há pessoas suficientes que 
contribuam para esse uso, certamente ele não existirá. 
74 
 
Para López de Lucio (2013) deve-se incentivar a mescla de diferentes tipos de edifícios, 
programas residenciais de tamanho diverso, integração de usos complementários, assim como a 
limitação da implantação de grandes centros comerciais privados, que segundo ele diminuem a 
vitalidade do espaço urbano ao seu redor, na medida em que desestimulam o pequeno comércio 
de rua. 
Outro ponto importante a ser considerado é a questão da segurança aqui no Brasil, principalmente 
quando comparado com a Espanha. O desenho urbano também pode contribuir para essa questão 
de forma positiva ou negativa. Estudo aponta preocupação em relação ao tema da permeabilidade 
urbana (ARMITAGE; MONCHUK; ROGERSON, 2010), e apresenta exemplos de desenhos de 
ruas e estacionamentos que podem contribuir ou não para roubos e assaltos. Entretanto, temas 
importantes como densidade e diversidade não foram tratados na pesquisa na escala do entorno 
dos projetos estudados. Esses conceitos como apontados por Jacobs (2003) têm influência 
decisiva na segurança do espaço. Assim, é fato que a permeabilidade urbana deve ser muito bem 
pensada e projetada, pois pode ir de um extremo ao outro, porém ela não deve ser considerada 
isoladamente, é importante considerar também a diversidade, densidade e consequentemente a 
vitalidade do local. 
O conceito de “olhos da rua” de Jacobs (2003) também tem grande influência para a qualidade do 
espaço urbano, pois geram segurança. Segundo ela, essa sensação surge da combinação dos 
fatores: 
 aberturas nas fachadas voltadas à rua e residências com moradores que contribuam para o 
controle espontâneo da vigilância; 
 atividades que gerem a movimentação de pessoas na rua em diferentes horários do dia; 
 a nítida separação entre espaço público e privado: “Os espaços públicos e privados não 
podem misturar-se, como normalmente ocorre em subúrbios ou em conjuntos 
habitacionais” (JACOBS, 2003, p. 35); 
Assim, é fato que esses princípios não funcionam de forma isolada, devem ser sobrepostos e 
associados nas diferentes escalas urbanas, com considerações culturais de cada localidade. Vale 
ressaltar que essas formas de desenvolvimento urbano não são únicas, porém muitos de seus 
parâmetros são considerados critérios de qualidade pela literatura e podem gerar formas de 
crescimento e desenvolvimento urbano mais eficientes (viáveis) e com maior igualdade que 
75 
 
outras formas urbanas (modelo de dispersão, condomínios fechados, centros comerciais 
privados), diminuindo as lacunas espaciais e econômicas entre os diferentes grupos sociais e 
esferas públicas e privadas. 
Por isso, salienta-se a necessidade da aplicação de critérios como densidade, diversidade, 
compacidade e permeabilidade no desenvolvimento dessas novas áreas, assim como o estímulo 
ao desenvolvimento de novos polos de atividades, que possam cumprir a função de relação social 
de centralidades menores, principalmente em grandes cidades, como São Paulo, na qual a 
possibilidade de minimizar deslocamentos é bem-vinda. 
No contexto brasileiro, Del Rio (1990) sinaliza a importância do Desenho Urbano para a 
diminuição da distância entre o Planejamento Urbano e a Arquitetura. Segundo ele, o desenho 
urbano faz parte do processo de Planejamento da cidade e deve estar embutido no seu corpo 
regulador, através de políticas, planos, projetos e programas. O Desenho Urbano pode ser 
entendido como uma área específica de atuação do Urbanismo e trata de métodos de análise e 
atuação de diversas disciplinas, pois a complexidade do espaço urbano faz com que sua análise e 
atuação seja multidisciplinar, ou seja, considere outras disciplinas tais como Ciências Sociais 
(Teoria da Percepção e do Comportamento), Geografia (Morfologia Urbana), entre outras. 
Nesse sentido, a condição atual do país possibilita a introdução de novas lógicas territoriais, nos 
quais o desafio é lidar com o crescimento periférico juntamente com a cidade existente e 
estabelecer o acesso aos valores simbólicos da cidade que estão em constante mudança (DEL 
RIO; SIEMBIEDA, 2010). 
Assim, conforme apresentado anteriormente, considera-se necessária a relação do edifício com 
seu entorno, além da provisão de infraestrutura e serviços disponíveis para os moradores. Por 
isso, diante da realidade que enfrentamos no país, torna-se necessária a busca por métodos que 
auxiliem na avaliação da produção habitacional e na sua relação com a cidade, com a finalidade 
de aprimorar metodologias e soluções projetuais e contribuir para resultados com melhores 
qualidades. Ou seja, quando associados com as políticas públicas habitacionais esses métodos 
poderiam auxiliar na identificação da qualidade dos projetos habitacionais no país, através de 
mecanismos qualitativos em uma escala federativa de controle da qualidade. E assim, tornar-se 
um instrumento de auxílio para as diretrizes de políticas públicas, de modo a aperfeiçoar o 
desenvolvimento habitacional e urbano em cidades com mais de 100 mil habitantes. 
76 
 
Durante a pesquisa, foi realizada uma fundamentação teórica na busca por métodos de análise e 
avaliação. Posteriormente optou-se por aplicar o método espanhol I+D+VS (Investigación, 
Desarrollo y Vivienda Social), ainda não aplicado no Brasil, que será apresentado na sequência, 
para analisar as unidades de estudo e sua relação com a cidade, assim como, comparar os projetos 
entre si. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
77 
 
3.1 MÉTODOS DE ANÁLISE E AVALIAÇÃO 
Segundo Montaner (2010), na busca por elaborar novos sistemas de análises e de projetos, a 
arquitetura contemporânea tem reinterpretado mecanismos iconográficos. Tanto como 
instrumentos de leitura da realidade, de legibilidade dos fenômenos arquitetônicos, urbanos e 
territoriais(esquema analítico), quanto como instrumentos para projetar, apresentar propostas e 
propor formas (esquema gerador). 
Esses mecanismos (diagramas) buscam sistematizar a complexidade e multiplicidade de 
informações dos projetos contemporâneos, colocando em evidencia relações entre distintos 
elementos e fatores do projeto, sem forma ou figura precisa, os quais buscam exibir informações 
sobre fluxos, materiais e fenômenos da realidade. 
A busca para identificar os principais métodos de avaliação existentes iniciou-se com uma 
pesquisa por artigos em periódicos científicos relevantes
38
 (QUALIS A1 e A2) publicados nos 
últimos 10 anos. A tabela 10 apresenta os artigos resultantes dessa pesquisa para as seguintes 
palavras-chave: evaluation protocol, quality indicator, evaluation methodology, qualitative 
analysis. 
Tabela 10 - Artigos em periódicos QUALIS A1 e A2 relacionados ao tema “métodos de análise e 
avaliação” encontrados na pesquisa 
Revistas Artigos 
Habitat 
International 
KOWALTOWSKI, D. C. C. K.; GRANJA, A. D. The concept of desired value as a stimulus 
for change in social housing in Brazil. (2011) 
XU, Z.; LI, Q. Integrating the empirical models of benchmark land price and GIS technology 
for sustainability analysis of urban residential development. (2014) 
BONAIUTO, M.; FORNARA, F.; ARICCIO, S.; CANCELLIERI, U. G.; RAHIMI, L. 
Perceived Residential Environment Quality Indicators (PREQIs) relevance for UN-
HABITAT City Prosperity Index (CPI). (2014) 
SILVA, L. T. Environmental quality health index for cities. (2014) 
KOWALTOWSKI, D. C. C. K.; SILVA, V. G.; MIKAMI, S. G. P.; LABAKI, L. C.; 
RUSCHEL, R. C.; MOREIRA, D. C. Quality of life and sustainability issues as seen by the 
population of low-income housing in the region of Campinas, Brazil. (2006) 
ZHANG, X.; WU, Y.; SHEN, L. An evaluation framework for the sustainability of urban 
land use: A study of capital cities and municipalities in China. (2011) 
SHEN, Q.; CHEN, Q.; TANG, B.; YEUNG, S; HU, Y.; CHEUNG, G. A system dynamics 
model for the sustainable land use planning and development. (2009) 
MOHIT, M. A.; IBRAHIM, M.; RASHID, Y. Assessment of residential satisfaction in newly 
designed public low-cost housing in Kuala Lumpur, Malaysia. (2010) 
 
 
38 Os periódicos consultados foram Habitat International, Design Studies e Building and Environment, conceitos 
QUALIS A1 e A2 na avaliação da CAPES. 
78 
 
Design Studies 
VOLKER, L.; LAUCHE, K.; HEINTZ, J. L.; JONGE, H. de. Deciding about design quality: 
design perception during a European tendering procedure. (2008) 
DANTEC; C. A. L.; DOB, E. Y. The mechanisms of value transfer in design meetings. 
(2009) 
OH, Y.; ISHIZAKI, S.; GROSS, M. D.; YI-LUEN Do, E. A theoretical framework of design 
critiquing in architecture studios. (2013) 
WONG, F. W. H.; LAM, P. T. I.; CHAN, E. H. W. Optimising design objectives using the 
Balanced Scorecard approach. (2009) 
PERRY, G. T.; KRIPPENDORFF, K. On the reliability of identifying design moves in 
protocol analysis. (2013) 
NIKANDER, J. B.; LIIKKANEN, L. A. The preference effect in design concept evaluation. 
(2014) 
CAI, H.; YI-LUEN Do, E.; ZIMRING, C. M. Extended linkography and distance graph in 
design evaluation: an empirical study of the dual effects of inspiration sources in creative 
design. (2010) 
Building and 
Environment 
KIM, S.; YANG, I.; YEO, M.; KIM, K. Development of a housing performance evaluation 
model for multi-family residential buildings in Korea. (2005) 
HUANG, Y.; CHU, C.; LEE, S. C.; LAN, S.; HSIEH, C.; HSIEH, Y. Building users' 
perceptions of importance of indoor environmental quality in long-term care facilities. 
(2013) 
HOLOPAINEN, R.; TOUMAALA, P.; HERNANDEZ, P.; HÄKKINEN, T.; PIIRA, K.; 
PIIPPO, J. Comfort assessment in the context of sustainable buildings: Comparison of 
simplified and detailed human thermal sensation methods. (2014) 
YANG, J.; PENG, S. Development of a customer satisfaction evaluation model for 
construction project management. (2008) 
ALTOMONTE, S.; SCHIAVON, S. Occupant satisfaction in LEED and non-LEED certified 
buildings. (2013) 
Fonte: Elaboração própria 
Dentre eles, verificaram-se artigos relacionados aos temas: atributos de projetos; satisfação e 
percepção do usuário nos seguintes trabalhos: (KOWALTOWSKI; GRANJA, 2011), (MOHIT; 
IBRAHIM; RASHID, 2010), (ALTOMONTE; SCHIAVON, 2013), (HUANG et al., 2013), 
(YANG; PENG, 2008), como também relacionados a fatores econômicos no artigo (XU; LI, 
2014). 
Também observaram-se pesquisas relacionadas aos indicadores de qualidade do ambiente 
residencial (BONAIUTO et al., 2014), assim como, indicadores de qualidade do ar, ruídos 
(SILVA, 2014) e conforto térmico (HOLOPAINEN et al., 2014). 
Já os trabalhos voltados ao desenvolvimento urbano sustentável, trataram de aspectos 
econômicos, sociais (população), transporte e planejamento urbano (KOWALTOWSKI et al., 
2006), (SHEN et al., 2009), (ZHANG; WU; SHEN, 2011). 
Os outros artigos da tabela trataram de temas sobre: julgamento e análise da qualidade de projetos 
(VOLKER et al., 2008) (KIM et al., 2005) e sobre a prática de crítica e instrumentos utilizados no 
processo de projeto (OH et al., 2013), (WONG; LAM; CHAN, 2009), (PERRY; 
79 
 
KRIPPENDORFF, 2013), (DANTEC; DOB, 2009), (NIKANDER; LIIKKANEN, 2014), (CAI; 
YI-LUEN Do; ZIMRING, 2010). 
A partir do levantamento indicado (Tabela 10) buscou-se ampliar a pesquisa. Desse modo, para 
realizar uma fundamentação consistente sobre as avaliações que buscam identificar as qualidades 
espaciais da habitação (tanto na unidade em si, quanto em sua relação com a cidade), foi 
necessário ampliar o recorte temporal e os locais de busca para identificar os principais autores 
relacionados ao tema. A tabela 11 indica livros, dissertações, teses, artigos e outros documentos 
sobre metodologia de avaliação identificados na pesquisa. 
Tabela 11- Livros, Dissertações, Teses, Artigos e outras publicações relacionadas ao tema ou que 
apresentaram alguma metodologia de análise ou avaliação 
Livros 
ALEXANDER, C.; ISHIKAWA, S.; SILVERSTEIN, M.; JACOBSON, M.; FIKSDAHL-KING, I.; ANGEL, S. 
A pattern language: towns, buildings, construction. New York: Oxford Univ., 1977. 
ANTONCIC, R. P. de A. Domicilio urbano. Santiago: ARQ, 2006. 
COOK, Martin. The Design Quality Manual: Improving Building Performance. Wiley-Blackwell, 2007. 
FERREIRA, J. S. W. (Coord.). Produzir casas ou construir cidades? Desafios para um novo Brasil Urbano. 1ª 
ed. São Paulo: Fupam, 2012. 
HABRAKEN, N. J.; TEICHER, Jonathan (Coaut.). Supports: an alternative to mass housing. 2ª ed. Mumbai, 
India: Urban International, 1962. 
HILLIER, B.; HANSON, J. The Social Logic of Space. Cambridge: Cambridge. University Press, 1984. 
KLEIN, Alexander. Vivienda mínima, 1905-1957. Barcelona: Gustavo Gili, 1980.LAWSON, B. How designers 
think: the design process demystified. 3rd ed. Oxford: Architectural, 1997. 
LAWRENCE, R. J. Healthy residential environments. In: BECHTEL, R. B.; CHURCHMAN, A. (org.). 
Handbook of environmental psychology. New York: Wiley, 2002. p. 394-412. 
LAWSON, B. How designers think: the design process demystified. 3 ª ed. Oxford: Architectural, 1997. 
LYNCH, K. The image of the city. Cambridge, MA, USA: MIT Press, 1960. 
MARTÍN BLAS, S.. I+D+VS: Futuro de la Vivienda Social en 7 Ciudades. Fundación Cultural COAM. Nov. 
2011. 
MONTANER, Josep Maria; MUXí MARTINEZ, Zaida. Herramientas para habitar el presente. La vivienda 
del siglo XXI. 1ª ed. Barcelona: UPC - Universitat Politècnica de Catalunya, 2011. 
ORNSTEIN, Sheila Walbe; VILLA, Simone Barbosa (org.). Qualidade Ambiental naHabitação: avaliação 
pós-ocupação. São Paulo: Oficina de Textos, 2013. 
Dissertações ou Teses 
BOTELLA, Elena Mata. El Análisis Gráfico de la Casa. 2002. Tese (Doutorado) - Escuela Técnica Superior de 
Arquitectura, Universidad Politécnica de Madrid, Madri. 
COSTA, J. M. Métodos de avaliação da qualidade de projectos de edifícios de habitação. 1995. Dissertação 
(Mestrado) - Universidade do Porto, Porto. 
MALGUEIRO, Élio Renato Paulo. Definição de critérios de avaliação da qualidade de edifícios de habitação 
em Portugal. 2009. Dissertação (Mestrado) – Universidade de Trás-os-Montes e Alto Douro, Vila Real. 
SAMORA, P. R. Projeto de Habitação em Favelas: Especificidades e parâmetros de qualidade. 2009. Tese 
(Doutorado). Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo, São Paulo. 
SOUSA, M.J.C.N.C. Aplicação do método SEL a projectos de edifícios da habitação elaborados em 
Portugal. 1994. Dissertação (Mestrado)–Universidade do Porto, Porto. 
Outros 
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v. 7, n. 4, December 2009. 
BUZZAR, M. A. ; FABRICIO, M. M. Desenvolvimento de Metodologia de Avaliação do Produto Habitacional 
do Programa de arrendamento Residencial.. Risco (São Carlos), v. 1, p. 56, 2007. 
80 
 
CECÍLIA, Fernando Márquez; LEVENE, Richard. MVRDV 1997-2002. El Croquis, Madrid, nº 111, p. 26-29, 
2002. 
GANN, D.; SALTER, A.; WHYTE, J. Design Quality Indicator as a tool for thinking. Building Research & 
Information, v.31, n. 5, p. 318-333, 2003. 
MONTANER, J. M. Arqueología de los Diagramas. Cuadernos de Proyectos Arquitectónicos, Madrid, n. 1, p. 
16-22, 2010. 
REIS, A.T. da L.; LAY, M.C.D. Análise quantitativa na área de estudos ambiente-comportamento. In: Ambiente 
Construído, Porto Alegre, v. 5, n. 2, p. 21-36, abr./jun. 2005. 
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Ambiente Construído, Porto Alegre, v. 6, n. 3, p. 21-34, jul./set. 2006 
ROLNIK et al. Ferramentas para avaliação da inserção urbana dos empreendimentos do MCMV. Relatório 
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programming and architectural design. Design Studies. v. 18, n. 1, p. 67-88, 1997. 
Fonte: Elaboração própria 
Destaca-se a seguir os principais trabalhos surgidos no século XX que se relacionam com o 
estudo da habitação, considerando também metodologias relacionadas aos desenhos analíticos e 
diagramas. 
Inicialmente, têm destaque os trabalhos de uma vanguarda mais racionalista e sistemática, com os 
mecanismos utilizados por Ernst May, Ernst Neufert, Le Corbusier, Walter Gropius, e que 
também se desenvolveram nos congressos dos CIAM e em reuniões do Team X. Os estudos de 
Alexander Klein (1980) publicados pela primeira vez em 1928, em Berlim, são baseados em um 
racionalismo sistemático da habitação mínima, com o desenvolvimento de um método objetivo 
de avaliação dos problemas funcionais e econômicos das habitações e também têm grande 
destaque nessa linha. 
Na linha do formalismo analítico tiveram destaques os estudos de Colin Rowe. Seus estudos 
serviram como ponto de partida para os trabalhos de John Hejduk, Richard Meier e Peter 
Eisenman, os quais, apesar de suas particularidades, buscam nos diagramas um instrumento capaz 
de ordenar e explicar as leis que estruturam a forma (BOTELLA, 2002). Entretanto, Eisenman 
acaba buscando uma vertente mais formalista no desenvolvimento dos diagramas, deixando de 
lado temas como funcionalidade e contexto. 
Ao se consolidar a crise do projeto da arquitetura moderna na segunda metade do século XX, 
surgem novas alternativas metodológicas que se distanciam das considerações relativas à 
habitação mínima e a rigidez de uso do espaço na busca pela flexibilidade e adaptabilidade das 
moradias. 
81 
 
Nesse sentido, para Montaner (2010), John Habraken teve uma forte influência para o 
“ressurgimento” dos diagramas na arquitetura holandesa no início da década de 60, através de sua 
teoria dos Supports (HABRAKEN; TEICHER, 1962) e sua proposta sobre open building, 
baseado em um programa inicial que incorpora mudanças ao longo do tempo por meio de um 
processo participativo. A proposta baseia-se em diagramas nos quais são adicionados padrões 
geométricos. Suas buscas metodológicas influenciaram os métodos de novas gerações 
holandesas, como por exemplo, o programa The functionmixer
39
 utilizado pelo escritório 
MVRDV. 
Além dele, e entre as principais contribuições, destacam-se os estudos sobre método de projeto de 
Christopher Alexander et al. (1977) com A Pattern Language, estabelecendo parâmetros de 
projeto considerados ideais. Seu estudo leva em consideração preferências psicológicas e 
perceptivas das pessoas e colaborou para iniciar uma tentativa de análise de valores históricos e 
culturais na arquitetura. Para Lawson (1997) ele exemplifica a primeira geração que refletiu sobre 
o processo de projeto. 
Entre esses estudos, alguns trabalhos acabaram por fundamentar outras metodologias que foram 
aprimoradas ao longo do tempo, por exemplo, a metodologia utilizada pelo escritório MVRDV 
com forte influência de Habraken (MONTANER, 2010). Também o método de análise de 
habitações do grupo: Grupo de Investigación en Vivienda Colectiva (GIVCO)
40
 da UPM, que 
trabalha com um método baseado nos estudos sobre a habitação de Alexander Klein (1980). E os 
conceitos de Alexander, os quais fundamentam grande parte das pesquisas que procuram 
aprimorar o processo de projeto. 
A diferença entre os termos análise e avaliação de projetos não é tão clara na literatura, 
encontrando muitas vezes a utilização de um termo no lugar do outro. A diferença é sutil e talvez 
por isso exista a confusão. A análise se refere à descrição de um projeto, de seus dados, formas e 
soluções resultantes. Já a avaliação está ligada a atribuição de valor aos conceitos avaliados, com 
ponderação de soluções e possível comparação entre diferentes projetos. 
 
39 Software paramétrico desenvolvido pelo escritório MVRDV para projetar espaços multifuncionais (CECÍLIA, 
2002). 
40 O método do grupo GIVCO parte dos parâmetros considerados por Klein, e os agrupa em três escalas: a) 
ordenação, b) agrupação residencial e c) tipo residencial. Além desses parâmetros, eles incorporaram outros pontuais 
em cada uma dessas escalas, de modo a atualizar os estudos de Klein. 
82 
 
Nesse contexto, Lawson (1997) afirma que a análise projetual envolve a exploração de relações, 
através da seleção de parâmetros fundamentados em bibliografia específica, os quais, quando 
combinados podem proporcionar melhores alternativas de acordo com o objetivo elencado. 
Ademais, para esse autor, a avaliação de projetos envolve tanto os critérios quantitativos quanto 
os qualitativos, que devem ser equilibrados pelo designer no processo de projeto. A tentativa de 
reduzir a avaliação apenas a fatores quantitativos é insatisfatória, pois gera uma avaliação parcial, 
já que desloca o problema apenas para um ponto restrito de avaliação (LAWSON, 1997). 
Atualmente, é possível identificar diversos métodos e ferramentas que podem ser utilizados em 
diferentes fases da “vida” de um edifício (concepção, projeto, construção e uso) e buscam 
melhorar a qualidade dos projetos e soluções. Alguns são voltados para o apoio aos projetistas e 
arquitetos, outros são de apoio ao cliente e ainda de auxílio a gestores. Apesar dessas diferenças, 
isso não implica necessariamente que cada ferramenta auxilie apenas um público e seja utilizadaem apenas uma etapa do projeto, muitas delas abrangem mais de um público alvo e podem ser 
utilizadas em mais de uma fase. 
Entre as metodologias de auxílio aos projetistas, pode-se citar como exemplo, os métodos que 
auxiliam no processo de projetos, como o Pattern Language de Christopher Alexander et al. 
(1977) e a Avaliação Pós-Ocupação (APO). A APO trata de um conjunto de métodos e técnicas 
para a avaliação de desempenho em uso de qualquer tipo de ambiente construído. Segundo 
Ornstein e Villa (2013), esse tipo de avaliação leva em consideração não apenas o ponto de vista 
dos especialistas, mas também a dos usuários. Justamente por isso, não é difícil encontrar 
contradição entre as respostas sobre a satisfação
41
 do projeto analisado, fato que indica a 
diferença de ponto de vista entre especialista e usuário. 
Também aparecem os métodos que podem auxiliar gestores no planejamento e avaliação de 
programas, como por exemplo o SEL (Système d'évaluation de logements) utilizado na Suíça, o 
qual de acordo com Sousa (1994), desde sua criação já foi utilizado em aplicações variadas, como 
ferramenta de planejamento, como base para avaliar alternativas de projetos e critérios para 
concursos públicos ou privados de arquitetura. 
 
41 É comum encontrar situações nas quais os técnicos avaliam que a moradia apresenta sérios problemas de 
qualidade, porém o morador responde a pesquisa dizendo que está muito satisfeito com a habitação. 
83 
 
As metodologias que visam avaliar os projetos habitacionais fundamentam-se em critérios 
quantitativos, qualitativos e comparativos. A análise comparativa busca analisar a amostra através 
da comparação com parâmetros ou situações. Nesse sentido, vale a pena ressaltar as contribuições 
de Marc Léopold Benjamim Bloch para os estudos comparativos. Apesar de relacionada à área de 
história, sua concepção é uma das mais influentes do século XX (SILVA; SILVA, 2009), na qual 
valoriza a interdisciplinaridade para os estudos comparativos, defendendo a abrangência para 
outras áreas do conhecimento como por exemplo, sociologia e economia. Fato que também é 
necessário em estudos na área de arquitetura. 
Na análise quantitativa, o foco é a mensuração (valores). A coleta de dados nas análises 
quantitativas consiste em dois tipos de levantamentos, de arquivo e de campo (estes resumidos 
em cinco principais: observações, entrevistas, mapas mentais, questionários e levantamentos 
físicos – medições). Utilizam-se testes estatísticos, baseados na informação numérica tabulada 
numa planilha ou em gráficos, a partir de dados precisos. O objetivo da análise de dados é 
descrever, interpretar e explicar os dados coletados, de maneira que estes venham a responder às 
questões formuladas no estudo (REIS; LAY, 2005). 
Entretanto, se interpretados e julgados, alguns métodos quantitativos, como questionários, podem 
ser utilizados para análises qualitativas do projeto, por meio de processos de percepção, cognição 
e observação. A avaliação da qualidade de projeto relaciona-se diretamente à avaliação de 
desempenho de edificações e de espaços urbanos, através de seus usuários (REIS; LAY, 2006). A 
avaliação qualitativa de projetos habitacionais abrange inúmeros aspectos como: inserção urbana; 
composição; estética; sustentabilidade; tecnologia; sistemas construtivos; economia; diversidade; 
densidade; inovação entre outros. 
Entre as pesquisas e metodologias que promovem a discussão sobre a qualidade habitacional e 
urbana pode-se identificar diferentes princípios que acabam contribuindo para a qualidade do 
espaço construído. 
Por exemplo, Antoncic (2006) utiliza os seguintes parâmetros para análise de projetos: relação 
com o contexto urbano; circulações e acessos; escala do edifício; tipos de convivência; 
parâmetros técnicos da unidade habitacional (materiais, conforto, instalações) e análise do 
agenciamento interno. 
84 
 
Para Lawrence (2002) os princípios metodológicos relacionados ao espaço residencial saudável 
deve estar baseados na característica do lugar; em proporcionar segurança aos moradores contra 
adversidades externas; ser servido de rede de água e esgoto; boa condição de ventilação; boa 
condição de ocupação, evitando a transmissão de doenças entre os moradores; acesso a 
infraestrutura e serviços; boa condição para estocar alimentos e controle de substâncias químicas 
utilizadas na construção. 
Já Josep Maria Montaner e Zaida Muxí Martínez (2011) em Habitar el Presente apresentam 
elementos de análise baseados nos tópicos: sociedade; cidade; tecnologia e recursos. Entre os 
parâmetros de análise, destacam-se os valores de proximidade relacionados à infraestrutura do 
local, à proximidade com o transporte público, comércio, educação, trabalho, saúde, lazer e 
espaços esportivos. Também consideram os espaços coletivos de encontro dentro do próprio 
projeto, tais como, lavanderias, oficinas, locais comerciais e garagem. A relação entre a 
residência e a cidade é critério de análise através da utilização de elementos nas fachadas e 
plantas baixas que geram contato visual entre o interior e exterior e mescla de usos no pavimento 
de acesso. Esses critérios se relacionam fortemente com os pontos apontados por Jacobs (2003) 
como geradores de diversidade urbana. 
A tabela 12 indica as diferentes abordagens metodológicas para análise de projetos habitacionais 
encontradas no decorrer da pesquisa. 
Tabela 12 - Metodologias de análise e avaliação habitacional encontradas na pesquisa 
Método Parâmetros Contribuição Resultado 
Método SEL (Système 
d'évaluation de 
logements) ou WSB 
(Wohnungs Bewertungs 
System) – Suíça 
(SOUSA, 1994) 
Sistema formado por 39 
critérios42 divididos em 3 
escalas de aproximação: a 
unidade, o edifício e o 
entorno. 
Estabelece critérios de 
qualidade acima dos 
valores mínimos utilizados 
pela norma oficial na 
Suíça. 
Avaliação obtida pela 
relação entre custo e 
qualidade. 
Método CFA - 
Comparative Floorplan 
Analysis (VOORDT; 
VRIELINK; WEGEN, 
1997) 
Comparação de plantas 
(edifícios com função 
similar) em 3 escalas: 
implantação, edifício, 
ambientes. Parâmetros 
buscam similaridades e 
diferenças entre modelos 
espaciais. 
Combina a classificação de 
parâmetros com a análise 
formal do projeto e 
avaliação pós-ocupação. 
Resultados possibilitam a 
compreensão de pontos 
relevantes na decisão de 
projeto, vantagens e 
desvantagens para uso e 
percepção. 
 
42 Inicialmente foram definidos 270 critérios de análise, em 1986 o método foi revisado, ficando reduzido a 66 
critérios e recentemente em 2000 a 39 critérios (MALGUEIRO, 2009). 
 
85 
 
Método DQM – Design 
Quality Method (COOK, 
2007) 
Parâmetros apresentam-se 
em matrizes com 5 níveis 
de qualidade e estão 
relacionados a 
arquitetura, engenharia 
ambiental, condições de 
conforto do usuário, os 
custos de vida inteira, 
projeto detalhado e 
satisfação do usuário são 
avaliados com notas. 
Avalia aspectos do projeto 
através de observações, 
julgamento profissional e 
medições. de matrizes com 
5 níveis de qualidade. 
As notas resultantes 
permitem comparações em 
termos gerais e 
específicos. Aplicado em 
escola, hospitais e 
habitações. 
Método Qualitel – 
França (COSTA, 1995) 
Parâmetros: eficiência 
energética; acessibilidade; 
instalações; revestimentos 
e indicadores de conforto 
acústico. 
Possibilita uma avaliação 
da habitação na fase de 
projeto e, assim, orienta o 
usuário na escolha dahabitação em função de 
seus interesses. 
Avaliação é quantitativa e 
obtida por meio de uma 
pontuação em relação aos 
parâmetros. 
Método QUARQ – 
Portugal (SAMORA, 
2009) 
Critérios de análise para 
as escalas: unidade 
habitacional, edifício, 
quadra, quadra e bairro. 
Aplicação é feita por um 
software desenvolvido. 
Resultados são 
classificados em 3 níveis 
de qualidade: mínimo, 
preferencial e ótimo. 
Método HQI (Housing 
Quality Indicator 
System) Grã-Bretanha 
(MALGUEIRO, 2009) 
O sistema considera 3 
categorias principais que 
são subdivididas em 10 
parâmetros, são elas: 
localização, projeto e 
meio envolvente. 
Permite avaliar o 
desempenho de habitações 
sociais, privadas e 
reformadas. 
O resultado da avaliação é 
expresso através de uma 
pontuação que se relaciona 
a determinados níveis de 
classificação. 
Método I+D+VS 
(Investigación, 
Desarrollo y Vivienda 
Social) Espanha 
(MARTÍN BLAS, 2011) 
Parâmetros de análise são 
ordenados em 3 temas 
(densidade, diversidade e 
economia) e 4 escalas de 
aproximação. 
Permite analisar a relação 
do edifício com seu 
entorno através de dados 
quantitativos mediados por 
análises qualitativas. 
Apresenta os resultados em 
gráficos que comparam os 
projetos. 
Métrica de Inovação 
(Innovation Metric) 
Achten (2009) 
Indicar o “grau de 
inovação” do projeto por 
meio de uma avaliação 
quantitativa de elementos 
do processo de projeto. 
Analisa o impacto do 
avanço das novas 
Tecnologias de Informação 
e Comunicação (TIC) no 
projeto arquitetônico e na 
construção através de 
novas experimentações. 
O método pouco contribui 
para uma análise crítica 
qualitativa de um projeto 
(MENDES; MEDRANO, 
2013). 
Método de Projeto de 
Habitação em Favelas 
(SAMORA, 2009) 
Parâmetros foram 
agrupados em categorias: 
habitabilidade; 
dimensionais; 
identidade/flexibilidade. 
Procedimento para 
elaboração de projetos 
habitacionais em favela. 
Requisitos de projeto que 
podem nortear escolhas de 
soluções projetuais e 
análises (checklist) sobre a 
qualidade de uma 
determinada tipologia 
habitacional. 
Ferramenta de 
avaliação de inserção 
urbana para 
empreendimentos do 
MCMV (ROLNIK et 
al., 2014b) 
Parâmetros organizados 
em 3 temas: transporte; 
oferta de equipamentos, 
comércio e serviços; 
desenho e integração 
urbana. 
Metodologia de análise da 
inserção urbana de 
empreendimentos 
habitacionais. 
A avaliação de cada 
indicador gera um 
resultado final chamado de 
“Qualificação” que pode 
ser: Bom, Aceitável e 
Insuficiente. 
86 
 
Método DQI - Design 
Quality Indicator 
Grã-Bretanha (GANN; 
SALTER; WHYTE, 
2003) 
Formado por 97 questões 
que se organizam em 3 
indicadores da grade 
conceitual 
(Funcionalidade, 
Qualidade da Construção 
e Impacto) aos quais são 
atribuídos valores. 
Pode ser utilizado em 
qualquer etapa do processo 
de construção de um 
edifício, auxiliando 
inclusive a verificar se o 
projeto está progredindo. 
A pontuação dos 
parâmetros classifica o 
projeto em três estágios de 
qualidade: Fundamental, 
Adição de Valor ou 
Excelência, sendo o 
primeiro estágio formado 
pelos atributos 
considerados essenciais. 
Parâmetros de 
Qualidade Urbanística 
e Arquitetônica 
(FERREIRA, 2012) 
 
15 parâmetros de análise 
que se organizam em 3 
escalas: 1. Inserção 
urbana (infraestrutura e 
serviços urbanos; 
localização e 
acessibilidade; fluidez 
urbana), 2. Implantação 
(adequação à topografia; 
paisagismo e impacto 
ambiental; formas de 
ocupação do lote; áreas 
comuns e de lazer; 
densidade e dimensão); 3. 
Unidades habitacionais 
(custo de construção; 
conforto ambiental; 
distribuição das unidades 
no pavimento; 
dimensionamento; 
flexibilidade; 
desempenho e eficiência; 
sustentabilidade). 
Análise qualitativa de 
projetos habitacionais 
através de 15 parâmetros 
de qualidade arquitetônica 
e urbana definidos 
anteriormente a partir do 
estudo dos principais 
problemas encontrados na 
produção do “segmento 
econômico”. 
As análises são 
apresentadas em fichas 
gráficas com informações 
sobre os itens analisados. 
A qualidade arquitetônica 
e urbanística depende da 
inter-relação entre os 
parâmetros. 
Método de Avaliação 
do Produto 
Habitacional do PAR 
(Programa de 
Arrendamento 
Residencial) (BUZZAR; 
FABRICIO, 2007) 
 
20 parâmetros 
estruturados a partir de 5 
indicadores: 
Habitabilidade Urbana; 
Habitabilidade da 
Unidade Habitacional; 
Construtibilidade; 
Espacialidade e 
Avaliação da Moradia 
pelo Usuário. 
Metodologia de perfil 
quantitativo a partir de 
questões qualitativas. 
A avaliação habitacional 
resulta em uma nota final, 
que é resultante de notas 
ponderadas obtidas por 
cada um dos 5 indicadores 
que compõe a avaliação. 
Building for Life da 
CABE (Commission for 
Architecture and the 
Built Environment) - 
Grã-Bretanha 
(www.cabe.org.uk) 
Parâmetros apresentam-se 
através de 20 questões 
divididas em 4 categorias: 
meio ambiente e 
comunidade; 
características; ruas, 
estacionamentos e 
calçadas; projeto e 
construção. 
Avalia a qualidade do 
projeto de novas 
construções. 
A avaliação resulta em 
uma nota que indica a 
classificação do projeto de 
14 – 15 pontos em Prata e 
de 16 pontos para cima em 
Ouro. 
Fonte: Elaboração própria a partir das referências indicadas 
87 
 
A partir da pesquisa, nota-se que os diversos métodos criados ao longo dos anos para auxiliar o 
processo projetual tiveram pouca inserção em países como o Brasil, sobretudo os relacionados 
aos projetos habitacionais. 
Desse modo, destaca-se a importância da ampliação dessa discussão, assim como o 
aprimoramento dos métodos de avaliação do espaço habitacional contemporâneo, com estudos 
teóricos (fundamentação), historiográficos e críticos que assegurem o entendimento da 
arquitetura em seu campo cultural, já que, esse processo auxilia na busca por melhores soluções 
projetuais e qualidade habitacional e urbana. 
Na pesquisa optou-se por aplicar o método espanhol I+D+VS (Investigación, Desarrollo y 
Vivienda Social) para a análise dos projetos de estudo em áreas periféricas. Essa escolha foi 
norteada devido aos parâmetros de análise condizentes aos objetivos da pesquisa (relação entre 
edifício e cidade) e principalmente por ainda não ter sido aplicado no Brasil. Este método foi 
desenvolvido a partir de 2009 na Universidad Politécnica de Madrid (UPM) e apresenta dados 
quantitativos mediados por análises qualitativas. 
Segundo os autores (MARTÍN BLAS; MARTÍN RODRÍGUEZ, 2012), o método pode ser 
interpretado como a junção de dois tipos de pesquisas tradicionais. A primeira do tipo 
morfológica baseada em uma análise comparativa de desenhos arquitetônicos e mais 
precisamente voltada à tradição dos atlas de habitação. E a segunda relacionada aos sistemas 
analíticos para avaliação, baseados em valores numéricos e particularmente nos métodos 
conhecidos em países Europeus como o Qualitel na França, o HQI na Grã-Bretanha, e o SEL ou 
WBA na Suíça. 
Vale ressaltar que, ao estudar o método notou-se a necessidade de sua adaptação à realidade 
social, econômica, ambiental e cultural brasileira para a sua aplicação em projetos no país 
(RAPPL, K.; NAGLE, C. B.; MEDRANO, L., 2013). 
 
3.2 APRESENTAÇÃO DO MÉTODO I+D+VS 
O método de análise I+D+VS é um método misto (quantitativo equalitativo), resultado do 
projeto de estudo Nuevas Técnicas y Vivienda Social do grupo NuTAC, Nuevas Técnicas, 
Arquitectura y Ciudad, da UPM, sobre habitação social contemporânea. Vale a pena ressaltar que 
88 
 
ele não analisa o processo projetual, mas sim o projeto de habitação social em diferentes níveis: 
da escala urbana aos tipos de agrupações e sistemas construtivos. 
O objetivo da pesquisa do grupo NuTAC era estudar de que maneira as inovações e boas práticas 
poderiam ser introduzidas no campo da habitação. No total, foram analisados oito projetos em 
sete cidades diferentes. São eles: Tetuán e Vara de Rey em Madri (Espanha), Can Travi em 
Barcelona (Espanha), Residência La Sècherie em Nantes (França), Hegianwandweg em Zurique 
(Suíça), Ciboga Terrain em Groninga (Holanda), Ljburg em Amsterdã (Holanda), Kitagata em 
Gifu (Japão). Nota-se que nenhum deles está localizado na América do Sul. 
Segundo Martín Blas (2011), a habitação social está estritamente vinculada ao contexto social, 
econômico e político de cada cidade e país, porém isto não impede que cidades possam aprender 
com a experiência de outras. 
Para cada projeto foram realizados quatro recortes que permitem observar o edifício em contextos 
distintos (MARTÍN BLAS; MARTÍN RODRÍGUEZ, 2012): 
 Relação entre a morfologia do entorno e o edifício (1000x1000m); 
 Organização interna básica e o seu contexto urbano imediato (250x250m); 
 Distribuição interna de uma unidade e sua relação com o restante do edifício (25x25m); 
 Detalhes construtivos (1x1m). 
Tabela 13 – Informações sobre os parâmetros de análise no método I+D+VS 
Palavra-
chave 
Definição Dados necessários Como medir 
Economia 
Relacionada ao uso de recursos 
e a satisfação das necessidades. 
Planta tipo, planta baixa, planta 
estrutural, planta cadastral do 
entorno, valor de construção, 
número de unidades, material 
construtivo. 
Cálculo de áreas, 
observação do edifício e 
seu entorno, estudo dos 
desenhos técnicos, 
memorial descritivo e 
informações publicadas. 
 
Densidade 
Considerada sob o ponto de 
vista de uma cidade mais 
compacta, para evitar o 
crescimento disperso, reduzir 
tempo de deslocamento e custos 
de infraestrutura. 
Planta de implantação, planta 
tipo da unidade habitacional, 
planta dos pavimentos, planta 
cadastral, fachadas, cortes, 
material construtivo, número de 
habitantes e imagens aéreas. 
Diversidade 
Adotada segundo os princípios 
defendidos por Jacobs (2003) de 
permeabilidade, definição dos 
espaços públicos e mescla de 
usos. 
Planta de implantação, planta 
tipo da unidade habitacional, 
planta dos pavimentos, planta 
cadastral. 
Fonte: Elaboração própria a partir das informações em MARTÍN BLAS, 2011 
89 
 
Além disso, o grupo adotou as seguintes palavras-chave que estruturam o método: diversidade, 
densidade e economia (Tabela 13). Temas referentes à arquitetura contemporânea
44
, que segundo 
Montaner (2008; 2011) estão relacionados, sobretudo, a um novo entendimento dos espaços e 
contextos urbanos, que leva em conta a diversidade de pessoas e culturas, fundamentais para o 
funcionamento democrático da sociedade. 
O método analisa os projetos (Figura 14) utilizando parâmetros que se relacionam com uma das 
quatro escalas na vertical e com uma das três palavras-chaves na horizontal. E posteriormente 
apresenta os resultados em gráficos que comparam os 8 projetos
45
. 
Figura 14 - Exemplo gráfico do método I+D+VS 
 
Fonte: MARTÍN BLAS, 2011 
A comparação entre os recortes fornece informações sobre o grau de compactação do tecido 
urbano entre os diferentes projetos e também avalia como cada edifício responde ao seu entorno, 
aumentando ou diminuindo a porcentagem de usos não residenciais na área. São apresentados, 
 
44 Para Montaner (1993), seis tendências norteiam a produção da arquitetura contemporânea: historicismo (retomada 
da linguagem clássica); contextualismo (relacionado aos valores urbanos e históricos); ecletismo ; aproximação entre 
a arquitetura e a arte (busca na obra de arte de vanguarda nova forma de se aproximar dos mecanismos de criação 
artística, de forma a se afastar da produção em série); abstração formal (espaços dinâmicos, novas ideias de espaço); 
experimentação tecnológica. 
45 Segundo os autores do método, os parâmetros foram definidos como “muito técnico” pela comunidade que não é 
da área. 
90 
 
ainda, gráficos com a relação entre índice de edificabilidade
46
 e ocupação, a qual permite 
conhecer a solução volumétrica adotada pelo edifício, o grau de relação da edificação com o 
espaço público, entre outros. 
Ao estudar esse método, foi possível observar pontos que precisariam ser incorporados para sua 
aplicação no Brasil (RAPPL, K.; NAGLE, C. B.; MEDRANO, L., 2013). Desse modo, optou-se 
na pesquisa de mestrado por fortalecer a metodologia de análise ao incorporar outros parâmetros. 
Considerando o contexto de estudo (habitações em áreas periféricas), julgou-se indispensável 
para a análise dos projetos sua identificação em contexto urbano, assim como, a relação entre 
funções, acessos, diversidade social (social mix), densidade, espaço público, entre outros. 
Além dos parâmetros existentes outros foram incluídos para torná-lo mais completo, por 
exemplo, a medição da distância das áreas residenciais ao centro das cidades em que se 
encontram, assim como dados relacionados à oferta de serviços públicos oferecidos pelo governo 
na proximidade de cada conjunto residencial, que foram incorporados ao parâmetro já existente 
“proximidade de serviços” (escala 1000x100m). 
O tipo de financiamento também é um item importante a ser considerado (por exemplo, se é de 
promoção pública, particular, aluguel social ou aluguel comum). O entendimento da relação entre 
o projeto e as políticas públicas vigentes auxilia na compreensão de diversos itens adotados no 
projeto (RAPPL, K.; NAGLE, C. B.; MEDRANO, L., 2013). 
Ademais, outras palavras-chave foram incluídas: Sustentabilidade, Infraestrutura e 
Acessibilidade. Sustentabilidade no sentido de eficiência das moradias, tanto em relação à 
formação de cidades compactas quando em relação à unidade em si. O tema de infraestrutura 
relacionado ao atendimento das necessidades básicas das famílias, tanto no próprio edifício como 
também em seu entorno e a acessibilidade relacionada à diversidade de usuários, ao desenho 
universal e a possibilidade de acesso para todos. 
A seguir, destaca-se os parâmetros relacionados a cada um desses temas (Tabela 14): 
 
 
 
46 Relação entre área construída e área do lote. 
91 
 
Tabela 14 – Novos parâmetros incorporados no método I+D+VS 
Item Escala Parâmetros incorporados 
Sustentabilidade 
 
25x25m 
- existência do uso de energia limpa (solar por exemplo); 
- orientação do edifício (quantidade de aberturas, proteção, brise); 
- existência de iluminação e ventilação naturais; 
- se houveram materiais e tecnologias sustentáveis utilizadas; 
250x250m - permeabilidade do solo (possibilidade de infiltração de água); 
- existência de arborização; 
1000x1000m 
- existência de ciclovias ou a possibilidade de aluguel de bicicletas; 
- coleta e manejo do lixo das residências; 
- distância física ao centro e tempo do percurso 
Infraestrutura 
25x25m 
- quantidade e disposição das vagas de estacionamento; 
- provisão de água potável; 
- coleta de esgoto dentro dos edifícios; 
250x250m 
- equipamentos públicos existentes (tipos); 
- drenagem e coleta de água; 
- existência de praçase áreas verdes; 
1000x1000m 
- análises de transporte público e dos equipamentos públicos (creches); 
- existências e disposição dos modais de transporte; 
- proximidade de serviços e comércio; 
- existência de tratamento de água e esgoto; 
Acessibilidade 
25x25m - adequação dos desníveis ao programa; 
- questões de funcionalidade e ergonomia; 
250x250m 
- relação entre as unidades acessíveis e não acessíveis; 
- largura das calçadas; 
- existência de obstáculos nos caminhos; 
- vagas para deficientes próximas à entrada; 
1000x1000m - análise dos problemas de percurso (obstáculos existentes, desníveis); 
- acesso ao transporte público. 
Fonte: Adaptado de NAGLE, C. B.; RAPPL, K.; MEDRANO, L. S., 2014 
Com o início das análises dos projetos brasileiros notou-se ainda a necessidade de realizar alguns 
ajustes ao método citado, como por exemplo, a divisão das unidades habitacionais pelo número 
de dormitórios e não por ambientes (estancias) conforme o método original. Além dessa 
alteração, houve também a inclusão da porcentagem de favelas no tecido urbano analisado 
(quando existente). Este item foi adicionado ao parâmetro uso do solo urbano. 
Os parâmetros finais para a pesquisa de mestrado foram estruturados em 3 recortes 
(1000x1000m; 250x250m; 25x25m) e 6 temas (economia, diversidade, densidade, 
sustentabilidade, infraestrutura e acessibilidade) conforme o esquema na tabela 15. A eliminação 
do recorte 1x1m do método original e a inclusão de 3 outros temas foram norteados pelo 
entendimento de que esses recortes e temas retratariam melhor sua adaptação à realidade 
brasileira e ao objetivo da análise de estudo, ou seja, a relação entre o edifício e a cidade 
(entorno). 
92 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
93 
 
 
Tabela 15 – Esquema dos parâmetros utilizados na pesquisa 
94 
 
Fonte: Elaboração própria 
95 
 
 4. APRESENTAÇÃO DOS ESTUDOS DE CASO 
Conforme aponta Yin (2001) e Gil (2010), a incorporação de diferentes fontes de evidências que 
convergem em relação ao mesmo conjunto de fatos em estudos de caso aumenta a qualidade da 
pesquisa. Nesse sentido, a coleta de dados para as análises dos projetos baseou-se em diferentes 
fontes, entre elas: as documentações dos projetos publicadas e cedidas pelos arquitetos, 
entrevistas realizadas pessoalmente e observações diretas nos locais de estudo. Entretanto, a 
principal evidência de informação para as análises foram as informações técnicas dos projetos, os 
outros recursos foram utilizados como fontes secundárias para confirmar fatos e descobertas. 
 
4.1 ESPANHA 
A etapa de pesquisa realizada na Espanha se concentrou na seleção, coleta de dados e análise de 
projetos relacionados aos programas Plan de Vivienda e Programa de Actuación Urbanística. Foi 
realizado um estudo teórico mais profundo sobre o contexto histórico, assim como sobre as 
políticas habitacionais e processo de urbanização do país, de modo a gerar bases para a definição 
do bairro de estudo e o número de projetos da pesquisa. 
Diante de uma grande quantidade de projetos na cidade de Madri relacionados a esses programas, 
foi necessário realizar alguns recortes para a escolha das unidades de estudo. Dentre os seis PAUs 
de Madri, o bairro de Carabanchel (Figura 12) foi o qual recebeu melhores críticas em relação à 
conexão de seu traçado urbano com parte da cidade existente, fato que norteou sua escolha na 
pesquisa. Já a escolha dos projetos de estudo levou em consideração os seguintes parâmetros: 
 Localizados em áreas periféricas da cidade de Madri (PAU de Carabanchel); 
 Projetos de habitação social (vivienda protegida) com média ou alta densidade; 
 Verticalidade (edifícios com mais de quatro pavimentos); 
 Projetos de um mesmo promotor, no caso em questão, a EMVS; 
 Projetados ou construídos no período de 2000 a 2008; 
 Projetos premiados por concurso com jurados; 
 Projetos que contemplassem inovações na relação entre arquitetura e cidade. No caso em 
questão as inovações foram: construtiva (Carabanchel 20), de implantação (Carabanchel 
12) e tipologia tipo (Carabanchel 17). Sendo que, cada um deles apresenta uma forma 
diferente de relação com o espaço urbano. 
96 
 
A partir da escolha dos 3 projetos buscou-se entender os impulsos teóricos e metodológicos dos 
mesmos. Foram realizadas diversas visitas aos locais, estudo dos materiais gráficos (plantas, 
cortes, fachadas) e também entrevista com os arquitetos de cada um deles. 
 
4.1.1 Distrito de Carabanchel 
A cidade de Madrid está atualmente dividida administrativamente em vinte e um distritos 
municipais, que por sua vez dividem-se em bairros (Figuras 15 e 16). Carabanchel é um deles e 
se localiza na porção sudoeste do município (número 11 no mapa – Figura 15). Cada um desses 
distritos é governado pela Junta Municipal de Distrito. A última divisão administrativa da cidade 
foi em 1988, a qual estruturou a cidade nos distritos da figura 15. O PAU de Carabanchel, no 
qual se localizam os projetos de estudo, fica no bairro de Buenavista (número 11.6 – Figura 16). 
Figura 15 – Distritos de Madri Figura 16 – Bairros de Carabanchel 
 
 
 
Fonte: Elaboração própria Fonte: Ayuntamiento de Madrid 
 
Tabela 16 - Distritos de Madri 
1 Centro 8 Fuencarral-El Pardo 15 Ciudad Lineal 
2 Arganzuela 9 Moncloa-Aravaca 16 Hortaleza 
3 Retiro 10 Latina 17 Villaverde 
4 Salamanca 11 Carabanchel 18 Villa de Vallecas 
5 Chamartín 12 Usera 19 Vicálvaro 
6 Tetuán 13 Puente de Vallecas 20 San Blas 
7 Chamberí 14 Moratalaz 21 Barajas 
Fonte: Ayuntamiento de Madrid 
 
2 
5 
1 
3 
4 
6 
7 
8 
9 
10 11 12 13 
14 
15 
16 
17 18 
19 
20 
21 
97 
 
Tabela 17 - Bairros do distrito de Carabanchel 
11.1 Comillas 11.4 Vista Alegre 11.6 Buenavista 
11.2 Opañel 11.5 Puerta Bonita 11.7 Abrantes 
11.3 San Isidro 
Fonte: Ayuntamiento de Madrid 
O nome “Los Carabancheles” era tradicionalmente conhecido como uma ampla região e incluía o 
atual distrito de Latina (número 10 no mapa – Figura 15). Essa região no final do século XV foi 
subdividida em outras duas, chamadas de Carabanchel de Yuso e Carabanchel de Suso, apenas 
após o século XIX as denominações Carabanchel Alto e Carabachel Bajo passaram a ser 
utilizadas (Vv. Aa., 2007). 
No século XVII houve o crescimento e desenvolvimento dos Carabancheles com as atividades 
agrícolas e pecuárias, enquanto o Carabanchel Alto já possuía certa identidade, a parte Baixa 
(Bajo) começou a ser utilizada para o lazer (chamadas quintas de recreo, edificações com jardins 
e hortas da nobreza) e convalescência dos nobres e principalmente da Corte. 
O município foi incluído na divisão administrativa de Madri em 1845, formando o total de 10 
distritos. 
A partir do século XIX, a população da região passou a sobreviver principalmente do comércio 
com a Corte, e a crescente atividade transferiu para a periferia da cidade os serviços com certo 
efeito “nocivo”, tais como os matadouros, lavanderias, entre outros. 
No século seguinte, teve início o processo de parcelamento dessas terras e edificação de 
propriedades (MORENO JIMÉNEZ, 1983), este acontecimento é importante para a compreensão 
urbana da região, que passou a sofrer grandes alterações a partir desse momento (com a 
construção de instalações assistenciais e educativas, por exemplo, a construção de um hospital 
militar no final do século e um hospital para epiléticos em 1901). 
O crescimento urbano da área foi caracterizado pelo desenvolvimento de núcleos isolados e 
fragmentados entre si, o que segundo os autores (Vv. Aa. 2007) gerou uma completa carência deinfraestrutura. 
A construção seguiu um ritmo crescente em ambos Carabancheles durante este século, 
sustentado pelas licenças para construção, porém também por construções ilegais. Predominaram 
as residências térreas com superfícies reduzidas destinadas as classes economicamente 
98 
 
desfavorecidas, também as de dois andares em menor quantidade, já os edifícios verticais de 
habitação coletiva, surgiram na região apenas na década de 20. 
Como resultado da Guerra Civil (1936-1939), o distrito foi declarado como “pueblo adoptado” 
pelo Ministerio de la Gobernación de la Dictadura que estimou o tecido afetado em ¾ da região. 
Nesta época nota-se a busca pelo modelo de cidades-jardins, com baixa densidade para a classe 
trabalhadora, além da anexação dessas áreas à cidade de Madri em 1948
47
. Nesse período 
Carabanchel Alto contava com 25.745 habitantes e Carabanchel Bajo com 36.566 (Figura 17). 
Figura 17 - Mapa de Carabanchel em 1944 
 
Fonte: <http://karabanchel.com/mapas/> 
As diretrizes gerais do Plano de 1941 excessivamente generosas com os espaços abertos e áreas 
verdes serviram como bases para o Projeto Parcial de Ordenação de Carabanchel Baixo 
(Proyecto Parcial de Ordenación de Carabanchel Bajo) de 1949, que afetou a área do distrito 
atual excluindo alguns bairros (Figura 17). 
O Plan General de Ordenación Urbana de 1961 reconheceu a falha no planejamento com o 
quase desaparecimento do primeiro anel verde (Manzanares-Abroñigal)
48
 pelas edificações da 
 
47 Decreto 9 Janeiro de 1948. 
48 Os planos da cidade de Madri (Plan General) de 1929 e 1944 propunham a construção de um anel verde ao redor 
da cidade. Com áreas de densidade muito baixas, remetendo ao ideal das cidades-jardins. 
99 
 
cidade e previu a expansão de 16 novos bairros. Este plano serviu como base para a aprovação do 
Plan Parcial de Carabanchel Alto em 1964, o qual buscou regularizar a trama urbana e proteger 
as áreas verdes. Porém, logo se verificou a necessidade de modificar a estimativa de expansão 
territorial inicial do Plan General através de diversos Planes Especiales, visto que o crescimento 
do mercado imobiliário foi maior. A divisão do distrito de Carabanchel sofreu alterações nesta 
época (1970), com a separação de seis bairros e a criação dos distritos de La Latina e Usera. 
Segundo os autores (Vv. Aa., 2007) todas essas ações que tiveram origem nas quatro décadas 
após a Guerra Civil produziram uma inversão na tendência anterior a ela, enquanto antes eram os 
eixos viários e de transporte os principais geradores de crescimento da cidade, deste momento em 
diante essa realidade foi alterada para esses novos bairros que provocaram uma demanda por 
infraestrutura. 
Desse modo, observa-se um longo caminho entre a alteração do Carabanchel rural agropecuário 
para o Carabanchel atual. Os planos urbanos de ordenação do território buscaram promover uma 
regulação forte para se opor ao crescimento anterior da região sem planejamento, incorporando 
zonas verdes, parques e jardins às áreas hiperurbanizadas. 
Entres as iniciativas do município para crescimento na década de 90, destacam-se os PAUs 
(Programa de Actuación Urbanística), que promoveram a criação de novos bairros, entre os 
quais estava incorporado o PAU de Carabanchel ou Carabanchel Sur. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
100 
 
4.1.2 PAU de Carabanchel 
Figura 18 – Imagem área do PAU de Carabanchel em Madri 
 
Fonte: Ayuntamiento de Madrid 
Diferentemente dos PAUs do Norte da cidade, o de Carabanchel (Figura 18) prolonga o distrito 
de mesmo nome até a rodovia M-40 que marca o limite do município de Madrid. 
A área engloba mais de 3,5km² (356 ha), nos quais são previstas 11.350 moradias, 75m² de 
serviço terciário e comercial e 257 mil m² para uso industrial. A taxa de edificabilidade e 
densidade bruta são baixas, cerca de 0,417 m²/m² e 31,83 hab/ha respectivamente. 
López de Lucio (2013) critica esses valores ao ressaltar que esse número leva em consideração as 
áreas industriais, a zona verde de proteção e parte da rodovia, sendo que, elas não fazem parte da 
paisagem residencial do bairro, o qual ocupa a maior parte de sua área central. Desse modo, para 
ele, um cálculo mais adequado levaria em conta uma superfície total de 244 ha, com o qual a 
densidade semibruta passaria a 44,52 moradias por hectare
49
. 
O projeto foi dirigido pelo arquiteto e urbanista Juan Barrado González e a diretriz de desenho 
(Figura 19) foi baseada em um eixo urbano formado pela Avenida La Peseta com cerca de 2,4km 
 
49 Raciocínio é detalhado na página 262 e 263 de seu livro. 
101 
 
de comprimento e 55m de largura entre fachadas. É por essa avenida que circulam os serviços de 
ônibus urbano e no qual está localizada a parada de metrô do bairro, La Peseta – linha 11 (Figura 
21). O bairro conta ainda com outras infraestruturas, tais como, posto de saúde, escolas e centro 
esportivo (Figuras 22 e 23). 
Figura 19 – Mapa do PAU de Carabanchel com os equipamentos públicos do bairro 
 
Legenda: Amarelo – Espaços esportivos; Azul escuro – Equipamentos educativos; Laranja – Posto de saúde; Azul 
claro – Solo dotacional sem construção; Verde – outros usos dotacionais; Roxo – Centro de bem-estar social; 
Marrom – Centro de serviços públicos. Fonte: Prefeitura de Madri 
Segundo Ramón Lopez de Lucio (2013), esse é possivelmente o PAU mais interessante dessa 
fase (geração) de desenvolvimentos. O fato de existir uma continuidade com a trama urbana 
histórica é um ponto fortemente a favor, porém não é único, já que o PAU de Vallecas também 
apresenta essa característica, e claramente não possui a mesma qualidade urbana, já que a 
conexão entre a área nova e a trama já existente é separada por uma grande área verde em 
Vallecas. 
Outra característica favorável é a inexistência de recuos nas edificações residenciais, fator que 
favorece o aparecimento de comércio em planta baixa, já que a abertura do estabelecimento é 
realizada diretamente à rua, característica que não se nota no Pau de Sanchinarro, já que neste, os 
N 
102 
 
recuos foram adotados. Entretanto, é notável que nem todos os edifícios na Avenida La Peseta 
apresentam comércio no térreo, para López de Lucio (2013) essa realidade ocorre devido a uma 
falha da legislação, ou seja, pela falha de vinculação do uso comercial associado às plantas baixas 
e ao desinteresse de alguns promotores públicos
50
 e privados. 
Outro fator que claramente influencia nesta realidade é a existência de um dos maiores centros 
comerciais da cidade de Madri, com 52 mil m² de área edificada, o Centro Comercial Islazul 
(Figura 20). Assim como ocorre em Sanchinarro, esse “shopping” colabora em debilitar a 
vitabilidade comercial e urbana da Avenida La Peseta. 
Figura 20 – Centro Comercial Islazul no PAU de 
Carabanchel 
Figura 21 – Metrô La Peseta (linha 11) no PAU de 
Carabanchel 
 
Fonte: Foto da autora Fonte: Foto da autora 
Figura 22 – Posto de Saúde no PAU de 
Carabanchel 
Figura 23 – Escola Infantil Maestro Padilla no 
PAU de Carabanchel 
 
Fonte: Foto da autora Fonte: Foto da autora 
 
50 Vale a pena ressaltar que os promotores públicos trabalham com número de atendimento de demanda por moradia, 
sendo assim, a prioridade muitas vezes é a construção de uma quantidade maior de habitações ao invés de outros 
usos, como por exemplo, comercial. (Informação adquirida em entrevista com os arquitetos – Apêndice B) 
103 
 
Um segundo centro comercial de tamanho menor, lote com 12mil m², está previsto na área 
noroeste do bairro, porém até o momento não se iniciou sua construção. 
Segundo Ramón Lopez de Lucio (2013), a conexão do PAU de Carabanchel com o restante da 
cidade não é tão simples como se possa imaginar, a presença da rodovia M-40 ao sul, juntamente 
com grandes áreas de pouca permeabilidade e sem uso residencial dificultam esse objetivo. São 
eles, o polígono industrial Aguacate, Colegio de los Marianistas, Escuela de Automovilismo e 
garagem da EMT (Figura 24). Sendo assim, a opção por concentrar a maior parte das quadras 
residenciais ao longo da avenida principal e próximas à trama urbana já existente foi uma solução 
certeira. 
Figura 24 – Mapa de Uso e Ocupação do Solo do PAU de Carabanchel em Madri 
 
 
 
Fonte: Prefeitura de Madri 
A dimensão (largura) das vias do bairro segue a seguinte lógica (Figura 25): 
 Avenida principal com 55m: três vias de cada lado separadas por uma ilha central 
arborizada de aproximadamente 10m e “boulevard” para pedestres. Essa ilha central 
diminui de tamanho no final da avenida e passa a ser apenas arborizada, sem a passagem 
de pedestre. As calçadas laterais são amplas, com faixas de circulação para pedestres e 
bicicletas, equipamentos urbanos e vegetação delimitados com diferentes pisos. 
104 
 
 Ruas primárias e secundárias de 26 e 18m: as ruas transversais principais possuem 26m 
de largura, duas faixas de carros por sentido e estacionamento em fila de ambos os lados. 
As calçadas são arborizadas e tem 4,5m de largura. Já as ruas transversais secundárias 
possuem 18m de largura, uma faixa de carro por sentido e estacionamento dos dois lados. 
As calçadas nessas ruas são arborizadas e tem 3,5m de largura. 
 Ruas locais de 12m: são vias interiores das supermanzanas, com um único sentido e 
estacionamento em apenas um dos lados. As calçadas têm 3,5m e não são arborizadas. 
Figura 25 – Dimensão das vias do PAU de Carabanchel 
 
Fonte: Elaborado pela autora 
Para López de Lucio (2013), a avenida principal (Figuras 26 e 27), apesar da grande largura, não 
impede as relações entre as duas fachadas da via e segue uma proporcionalidade em relação à 
altura das edificações perimetrais, com aproximadamente 22m. 
Figura 26 – Avenida principal La Peseta no PAU 
de Carabanchel 
Figura 27 – Boulevard da Avenida principal no 
PAU de Carabanchel 
 
Fonte: Foto da autora Fonte: Foto da autora 
O desenho das quadras residenciais possui o seguinte esquema: as que estão próximas a trama 
urbana do distrito de Carabanchel (trama histórica), na parte ao norte da Avenida La Peseta, 
12m 18m 26m 
105 
 
buscam reproduzir, em certo modo, características dimensionais das quadras do distrito já 
existente. Sendo assim, a quadra tipo nessa área é retangular com dimensões de 45x99m e se 
agrupa de quatro em quatro em torno a uma quadra menor de 45x45m de uso público, a princípio 
uma área verde, mas que pode vir a ser ocupada por um equipamento coletivo de serviço se 
necessário (Figura 28). Esse conjunto de pequenas quadras forma uma “superquadra” de 
156x156m com ruas locais de 12m de largura. 
Esse modelo de superquadras também é encontrado no PAU de Valdebernardo
51
, que agrupa seis 
quadras, sendo cinco residenciais e uma de equipamento. 
Por outro lado, as quadras ao sul da Avenida La Peseta são maiores, formadas por parcelas 
privadas e normalmente sem comunicação entre si. Essas quadras variam de tamanho, entre 1,3 a 
3,5 hectares. 
Figura 28 – Representação do traçado urbano das superquadras no PAU de Carabanchel, Madri 
 
 
 
Fonte: Elaborado pela autora 
A construção de habitações de interesse social no bairro, previstas em 6.126 unidades (Tabela 03 
– capítulo 2), foi uma ação fundamentalmente pública e ficou a cargo da promoção da EMVS. A 
empresa promoveu diversos concursos públicos e também chamou equipes de arquitetos 
prestigiados, buscando um perfil diversificado de soluções e o aumento da qualidade 
habitacional. Essa ação resultou em diversas críticas, tanto positivas quanto negativas que são 
discutidas na sequência. 
 
 
51 O PAU de Valdebernardo fez parte do desenvolvimento dos chamados Nuevos Ensanches nos anos 90 em Madri, 
mais informações podem ser consultadas na página 54. 
Residencial - 45x99m 
 
Zona verde - 45x45m 
 
106 
 
4.1.3 Discussão 
A partir do estudo do bairro, foi possível levantar pontos positivos e negativos em relação ao 
traçado urbano, legislação e projetos. A crítica (LÓPEZ DE LUCIO, 2013; PALOMERO 
FERRER, 2008; GARCÍA, 2010), tanto local quanto internacional, se concentra nos seguintes 
pontos: 
 Baixa densidade (Tabela 03 – capítulo 2); 
 Falta do uso comercial no térreo dos edifícios pela falta de vinculação do uso comercial 
associado à planta baixa na legislação; 
 Centro comercial (shopping) que diminui a incidência de comercio na região; 
 Experiências de projetos “monumentais”; 
 Valorização do veículo pelo traçado urbano. 
Vale a pena ressaltar que, apesar da existência de críticas em relação a baixa densidade do bairro, 
para López de Lucio (2013) esse valor não reflete a realidade da área residencial, já que considera 
zonas industriais e de preservação, como exposto acima. 
Além destes, também é possível elencar pontos positivos ao analisar o PAU: 
 Continuidade com traçado urbano existente e centralização da zona residencial nessa área; 
 Alinhamento dos edifícios com as vias, o que favorece o aparecimento de comércio no 
térreo; 
 Experiências de projetos habitacionais com novas ideias e inovação; 
 Qualidade das habitações; 
 Infraestrutura existente: metrô, posto de saúde, escolas, complexo esportivo, áreas verdes; 
 Mistura de diferentes tipos de habitações: social e privada. 
Sendo assim, apesar das críticas, o bairro apresenta qualidades a serem destacadas, 
principalmente quando comparadas às áreas periféricas de cidades brasileiras e mesmo em 
relação a maioria das construções que vem sendo realizadas pelo PMCMV. 
107 
 
É possível chegar ao local de metrô, levando em média 40 minutos do centro da cidade, 
independente do dia da semana e horário do dia
53
. Outro ponto importante foi a existência de 
infraestrutura, como escolas (principalmente para crianças pequenas), posto de saúde, complexo 
esportivo e parques. 
A presença de pessoas de diferentes idades e com diferente mobilidade, crianças, jovens, idosos e 
até pessoas com cadeira de rodas, também foi algo que chamou a atenção, favorecida 
principalmente pela qualidade do desenho urbano, das calçadas e acessibilidade nas vias. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
53 Levantamento do tempo de percurso foi realizado em diferentes dias da semana e final de semana, em distintas 
horas do dia. Desde o marco zero (Plaza del Sol) no centro da cidade até o PAU de metrô. A média das medições deu 
o valor de 40 minutos. 
108 
 
4.1.4 Projetos de Estudo em Madri 
Os três projetos escolhidos para o estudo em Madri (Carabanchel 17, Carabanchel 20 e 
Carabanchel 12) estão localizados no PAU de Carabanchel, conforme mapa abaixo (Figura 29). 
Distantes aproximadamente 7,5 km da região central da cidade. 
Figura 29 – Mapa com a localização dos projetos estudados no PAU de Carabanchel em Madri e sua 
conexão com a malha urbana já existente 
 
Cinza claro – malha urbana já existente Cinza escuro – PAU Carabanchel Vermelho – Projetos 
1- Carabanchel 17 2- Carabanchel 203- Carabanchel 12 
Fonte: Elaborado pela autora 
 
 
 
 
 
 
1 
2 
3 
109 
 
Carabanchel 17 
82 moradias de HIS (VPO - venda)| 1˚ prêmio Obra: 2007-2009 
Área do lote: 4.441.33 m² Área construída: 13.419,81 m² 
Custo: 5.873.576€ 54 Custo por m²: 597 US$/m² 55 
Figura 30 – Imagem do edifício Carabanchel 17 
 
Fonte: Foto da autora 
O edifício (Figura 30) de 6 pavimentos (5 + garagem no subsolo) projetado pela equipe Atxu 
Amann, Andrés Cánovas e Nicolás Maruri é apresentado em uma quadra fechada 
(aproximadamente 45x90m), com ocupação perimetral e pátio central de acesso comum aos 
moradores. Cada unidade habitacional possui aberturas tanto para a rua quanto para o pátio 
central, permitindo ventilação cruzada, além de terraços privados, que agregam permeabilidade 
visual ao conjunto. 
Cada unidade habitacional é escalonada de um pavimento para o outro e revestida por diferentes 
cores de aço ondulado, assim, as aberturas dos terraços marcam um ritmo na composição do 
conjunto (Figura 31). 
 
54 Valor referente ao custo final da obra, não considera aquisição do terreno e nem infraestrutura urbana. Valor 
informado pelo escritório de arquitetura e publicação da EMVS (2009). 
55 Valor do metro quadrado em euro 437,7 €/m² (euro a 3 reais e dólar a 2,2 reais). Valor do metro quadrado em 
relação ao salário mínimo: 0,67 Salário mínimo espanhol/m². 
110 
 
Segundo a equipe, eles buscaram a individualidade das moradias através desses terraços, que 
estão orientados tanto para o espaço interno quanto para a rua. Um dos objetivos era solucionar o 
problema de orientação de algumas habitações (fator recorrente em implantações em quadra 
fechada), estes espaços de 15 a 17m² também permitem uma possível ampliação futura na 
dimensão da moradia (fixado pela legislação), chegando até 80m² total, caso necessário. O 
terraço também possibilita diferentes tipos de apropriação por parte dos usuários. 
Figura 31 - Desenho da fachada do edifício Carabanchel 17, unidades são escalonadas de um 
andar para o outro 
 
Fonte: Desenho cedido pela equipe 
A equipe utilizou como referência o projeto das Immeubles-Villas (1922) de Le Corbusier, no 
qual além de um sistema com diferentes peças coloridas, existe uma relação vertical com a ideia 
de vila, do jardim que se relaciona com a moradia e de cada habitação como elemento individual 
fazendo parte de um conjunto. 
(…) Al final digamos que se convierte en algo muy importante en el proyecto la relación entre la 
casa y la terraza. El proyecto se ve más como una suma de viviendas unifamiliares que forman un 
bloque de viviendas colectiva. Yo creo que al final es muy positivo que cada vecino utilice la 
terraza como ellos quieran. (Nicolás Maruri em entrevista – Apêndice B) 
Para os arquitetos, a possibilidade de propor esses elementos em um edifício de habitação pública 
só foi possível através de uma leitura atenta da legislação e redução das áreas, com a junção das 
superfícies de serviço (cozinha e lavanderia) e áreas dos terraços, assim como diminuindo os 
corredores internos e áreas de distribuição. Além disso, o terraço foi adotado como hall de 
entrada em algumas moradias (Figura 34), fazendo com que o “vestíbulo” (hall de entrada) 
desaparecesse e o espaço da sala de estar, sala de jantar e cozinha se mesclassem. 
A equipe declara ainda que trabalhou com a moradia mais estreita possível para obter mais 
espaço na área privada. A garagem está localizada sob o pátio de acesso comum, o qual contém 
uma área verde com playground (Figura 32). 
111 
 
Já a distribuição interna do edifício é feita por 10 núcleos de circulação vertical, que por sua vez, 
servem cada duas unidades por andar. No total são 40 unidades de três quartos, 21 com quatro 
quartos ou mais (localizado no canto do bloco), e 21 com dois quartos (no último andar, com 
terraços ligeiramente maiores). 
A distribuição interna das unidades buscou posicionar os quartos para a melhor orientação, sul e 
leste, deixando o norte e o oeste para as cozinhas e banheiros. 
O andar térreo por sua vez, se conecta visualmente com o espaço urbano (Figura 33), exceto nas 
áreas que existem moradias, através de aberturas verticais, ora mais abertas, ora mais fechadas, 
articulando-se entre uma maior privacidade para as habitações e a conexão com a cidade. 
Figura 32 – Pátio comum aos moradores do 
edifício Carabanchel 17 
Figura 33 – Entrada do edifício Carabanchel 17 
 
Fonte: Foto da autora Fonte: Foto David Frutos 
Figura 34 – Terraço privativo de cada unidade habitacional no edifício Carabanchel 17 
 
Fonte: Foto Miguel de Guzmán 
112 
 
Carabanchel 20 
102 moradias de HIS (VPP - aluguel)|1˚ prêmio Obra: 2004-2007 
Área do lote: 4.446,15 m² Área construída: 12.272,97m² 
Custo: 5.779.103€ 56 Custo por m²: 642,1 US$/m² 57 
Figura 35 – Imagem do edifício Carabanchel 20 
 
Fonte: Foto da autora 
O edifício (Figura 35), projetado pelos arquitetos Ignacio Borrego, Néstor Montenegro e Lina 
Toro (dosmasunoarquitectos) é uma solução com implantação em “L” com 7 pavimentos (6 + 
garagem no subsolo), sendo uma das fachadas plana voltada para a Avenida La Peseta e a outra, 
em contraposição, apresenta volumes anexos à fachada (Figura 36), os quais correspondem a 
alguns dos dormitórios das habitações. 
Segundo José María Lapuerta (2011), a forma do edifício pode ser deduzida de modo direto aos 
usos que o edifício compõe e de sua correta interação. Para Ramón Lopez de Lucio (2013), o 
projeto com “volumes anexados no vazio” é um exemplo de uma concepção frívola da habitação 
social, com demasiada preocupação para soluções chamativas e deixando de lado outras questões 
como iluminação, distribuição em planta, etc. 
 
56 Valor referente ao custo final da obra, não considera aquisição do terreno e nem infraestrutura urbana. Valor 
publicado pela Empresa Municipal de Habitação (EMVS, 2009). Informação foi confirmada com o arquiteto Miguel 
Ángel Prieto Miñano, funcionário da empresa. 
57 Valor do metro quadrado em euro 470,9 €/m² (euro a 3 reais e dólar a 2,2 reais). Valor do metro quadrado em 
relação ao salário mínimo: 0,72 Salário mínimo espanhol/m². 
113 
 
Já para a equipe, o projeto é resultado da 
busca por expressar sua própria 
identidade: “A pesar de las pautas 
dibujadas sobre los planos, los lugares 
necesitan expresar su propio ser, surgir 
naturalmente, construirse a sí mismos” 
(Memorial de projeto, material cedido pela 
equipe). 
O projeto pode ser considerado um sistema de soma (Figuras 36 e 37): do nível inferior, no qual 
está localizado o estacionamento; o nível do pátio comum aos moradores, que por sua vez 
ilumina e ventila a garagem por meio de aberturas (Figura 40); e os blocos com as unidades 
habitacionais. 
Esse pátio (Figuras 39 e 41) está cerca 
de 1,5m acima do nível da rua, então, 
ao mesmo tempo em que possibilita o 
contato visual entre esta área e a 
cidade também preserva certa 
privacidade aos moradores pela 
diferença de níveis. 
As unidades habitacionais são 
projetadas a partir de um núcleo fixo 
com adições modulares de acordo 
com a necessidade de cada unidade. 
Os dormitórios e a sala estão 
orientados para as fachadas sudeste e 
sudoeste e são tratadas com uma pele 
metálica, enquanto que a cozinha e os 
serviços se orientam para as fachadas 
noroeste e nordeste. 
Figura 36 – Esquema conceitual da anexação dos volumes 
anexos à fachada do edifício Carabanchel 20 
 
Fonte: Desenho cedido pela equipe 
+ = 
Fonte: Desenho cedido pela equipeFigura 37 – Esquema de projeto edifício Carabanchel 20 
114 
 
Os arquitetos trabalharam com três tipos de unidades habitacionais, de 1, 2 e 3 dormitórios 
(Figura 38), sendo que o de 1 dormitório é o módulo fixo e o restante dos quartos são somados 
conforme a necessidade através de anexos à fachada. O edifício é formado por 52 unidades de 1 
dormitório, 35 de dois dormitórios, 15 de três dormitórios, 104 vagas de carros e um espaço 
comercial de esquina. O acesso às residências é feito por seis núcleos de circulações verticais e 
corredores. 
A estratégia do projeto se desenvolve matematicamente e se projeta com certa variação conforme 
a adição dos anexos. Para a equipe, é desse modo que as moradias se convertem em máquinas de 
habitar, minimizando as áreas de transição entre os ambientes e aumentando as relações internas. 
Figura 38 – Tipos habitacionais do edifício Carabanchel 20 
 
Fonte: Material cedido pela equipe 
A estrutura do edifício é formada por placas de concreto armado, já a estrutura dos volumes 
anexos é constituída por chapas de aço soldadas, para limitar ao máximo as deformações da 
estrutura. 
O sistema construtivo é modular, assim, segundo a equipe, o processo de construção se assemelha 
ao da indústria automobilística, no qual cada trabalhador se especializa em uma parte da 
montagem, chegando a obter o ritmo de construção de uma habitação por dia. 
(…) Las ventajas de este sistema industrializado es la rapidez de la puesta en obra, que acelera 
los plazos de ejecución y anula la aparición de escombros en el proceso constructivo. Por contra, 
hay que tener en cuenta el encarecimiento del material de la ejecución al emplear una cantidad 
de hormigón superior al habitual. (Memorial do projeto p.3) 
O sistema acarreta uma desvantagem, que consiste na dificuldade para realizar reformas na 
habitação, já que todas as paredes são estruturais. O arquiteto explicou na entrevista que essa 
1 dormitório 
2 dormitórios 3 dormitórios 
115 
 
opção não foi contemplada no projeto por duas razões: a primeira foi por conta das possibilidades 
espaciais, que já estavam muito limitadas à distribuição do programa proposto dentro de espaços 
muito reduzidos (42m², 54m² e 66m²); e a segunda razão foi que se tratavam de moradias para 
aluguel social, no qual as reformas não são permitidas. 
Figura 39 – Pátio comum aos moradores do edifício 
Carabanchel 20 
Figura 40 – Abertura de ventilação e 
Iluminação da garagem do edifício 
Carabanchel 20 
 
Fonte: Foto autora Fonte: Foto Miguel de Guzmán 
Figura 41 – Imagem do edifício Carabanchel 20 
 
Fonte: Foto Miguel de Guzmán 
 
116 
 
Carabanchel 12 
78 moradias de HIS (VPO - venda)|1˚ prêmio Obra: 2004-2006 
Área do lote: 4.057 m² Área construída: 10.461m² 
Custo: 5.468.299€ 58 Custo por m²: 712,8 US$/m² 59 
Figura 42 – Imagem do edifício Carabanchel 12 
 
Fonte: Foto cedida pelo arquiteto 
O edifício (Figura 42) projetado pelo arquiteto Jacobo García-Germán Vázquez é apresentado em 
um conjunto formado por 3 blocos implantados em “U”, em torno de um espaço central verde 
com abertura à rua. Segundo ele, os blocos formam um grande conjunto: “(…) Esta solución 
favorece la sensación de vivir en viviendas independientes a pesar de pertencer a un gran conjunto” 
(EMVS, p.70, 2006). 
Figura 43 – Estudos para a implantação do edifício Carabanchel 12 
 
Fonte: Desenho cedido pelo arquiteto 
 
58 Valor referente ao custo final da obra, não considera aquisição do terreno e nem infraestrutura urbana. Valor 
publicado pela Empresa Municipal de Habitação (EMVS, 2006). Informação foi confirmada com o arquiteto Miguel 
Ángel Prieto Miñano, funcionário da empresa. 
59 Valor do metro quadrado em euro 522,7 €/m² (euro a 3 reais). Valor do metro quadrado em relação ao salário 
mínimo: 0,80 Salário mínimo espanhol/m². 
117 
 
A configuração dos volumes edificados e dos acessos é resultado das análises de circulações 
entre blocos, insolação e ventilação, em busca de iluminação natural, apartamentos com dupla 
orientação e ventilação cruzada (Figuras 43 e 44). Segundo o arquiteto, um dos objetivos 
principais do projeto era evitar ao máximo as áreas internas escuras e mal ventiladas (Aa.Vv., 
2007). 
Figura 44 – Infográficos do edifício Carabanchel 12 
 
Fonte: Desenho cedido pelo arquiteto 
O projeto busca se integrar ao sistema de espaços abertos do PAU de Carabanchel, estabelecendo 
vínculos de relação e passagem 
através de três elementos: a 
abertura do conjunto para seu 
entorno; a implantação dos 
blocos com o espaço verde; e a 
elevação dos edifícios no andar 
térreo por pilotis com aberturas 
para a passagem de pedestres 
(Figuras 46 e 47). O arquiteto 
trabalhou ainda com uma 
montanha artificial na área verde, 
formada por terra retirada do 
terreno durante a construção. 
Com esse elemento ele buscou 
criar uma relação entre o projeto e a escola primária localizada do outro lado da rua. Segundo 
Jacobo, a ideia era que essa montanha pudesse fazer parte do percurso das crianças ao saírem da 
escola (Figura 45). 
Figura 45 – Crianças na “montanha" no edifício 
Carabanchel 12 
Fonte: Foto autora 
118 
 
As fachadas perimetrais são formadas por aberturas horizontais que geram um ritmo diferente da 
fachada interna, voltada à área central. Essa fachada interna é revestida por uma segunda pele 
metálica que protege as aberturas verticais da incidência direta do sol, assim como possibilita 
privacidade às moradias. Esse material é afastado da fachada de fechamento, criando áreas de 
varanda, capazes de serem utilizadas pelos moradores de distintas maneiras, além de criar uma 
forte relação visual com a área pública no térreo. 
Figura 46 – Térreo do edifício Carabanchel 12 
Figura 47 – Passagem de pedestre no térreo do 
edifício Carabanchel 12 
 
Fonte: Foto autora Fonte: Foto autora 
Figura 48 – Gabarito do edifício Carabanchel 12 
 
Fonte: Foto autora 
O conjunto é formado por sete acessos verticais e cada um deles atende duas moradias. O 
gabarito do conjunto é formado por 2 blocos do edifício com 8 pavimentos (7 + garagem no 
subsolo), apenas um deles, com fachada para a rua conta com 9 pavimentos (8 + garagem no 
119 
 
subsolo), sendo o último andar formado por 4 apartamentos de 1 dormitório (Figura 48). A maior 
parte das habitações é de 2 e 3 dormitórios, com 32 e 34 unidades respectivamente, poucas de 1 e 
4 dormitórios, com 4 e 6 unidades respectivamente e ainda 2 habitações acessíveis, no segundo e 
terceiro piso, na junção entre os edifícios. 
No projeto inicial, havia sido prevista uma área comercial, assim como no projeto Carabanchel 
17, mas ao final não foram construídas pela EMVS. 
 
4.1.5 Entrevistas 
As entrevistas realizadas com os arquitetos dos projetos estudados na Espanha encontram-se ao 
final da dissertação, no Apêndice B. 
 
120 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
121 
 
4.2 BRASIL 
A pesquisa no Brasil se concentrou na seleção, coleta de dados e análise de projetos habitacionais 
para a faixa 1 (de 0 a 3 salários mínimos) relacionados ao Programa Minha Casa, Minha Vida e 
em áreas periféricas da cidade. Foi realizado um estudo teórico sobre o contexto de crescimento 
periférico da cidade de São Paulo, de modo a gerar bases para a compreensão do contexto local. 
Os projetos escolhidos localizam-se nos bairros de Cidade Líder e Sapopemba, ambos na Zona 
Leste e em áreas periféricas da cidade de São Paulo. 
A partir da lista de empreendimentos do PMCMV(Anexo A) na cidade de São Paulo foi 
realizado um recorte para a escolha dos projetos que levou em consideração os seguintes 
parâmetros: 
 Localizados em áreas periféricas da cidade de São Paulo; 
 Projetos de habitação social com média ou alta densidade; 
 Verticalidade (edifícios com mais de quatro pavimentos); 
 Projetos do PMCMV para a faixa 1; 
 Projetados ou construídos no período de 2009 a 2012; 
 Projetos com algum tipo de informação publicada. 
Foram escolhidos dois projetos: o Iguape A e o Residencial São Roque. A partir da seleção 
buscou-se entender os impulsos teóricos e metodológicos dos mesmos, assim como a existência 
ou não de alguma relação com a cidade. Foram realizadas visitas aos locais e estudo dos materiais 
gráficos (plantas, cortes, fachadas). Vale ressaltar a grande dificuldade em obter o material 
técnico dos projetos aqui no Brasil, diversos contatos foram realizados com a CAIXA, o 
Ministério das Cidades, a Secretaria de Habitação (SEHAB-SP), a Companhia Metropolitana de 
Habitação de São Paulo (COHAB-SP) e o escritório Pentarco até o fornecimento dos materiais. 
Além desses dois empreendimentos, também foi escolhido o projeto Jardim Vicentina em Osasco 
na região metropolitana de São Paulo, como um exemplo adicional (extra) na amostra de análise. 
Apesar do projeto fazer parte do eixo do PAC para Urbanização de Assentamentos Precários e se 
localizar na cidade de Osasco, ele foi escolhido por se tratar de uma exceção quando comparado 
ao restante da produção do PMCMV. Trata-se de uma experiência habitacional e urbana 
representativa, com publicação em revistas especializadas além de contar também com a figura 
de um arquiteto, já que a maioria dos projetos do PMCMV nem arquitetos tem. 
122 
 
4.2.1 São Paulo 
A região metropolitana de São Paulo faz parte de uma das cinco maiores aglomerações urbanas 
mundiais, sendo o município de São Paulo o núcleo central dessa região e uma das poucas 
municipalidades com mais de 10 milhões de habitantes no mundo. 
Atualmente, a cidade está dividida administrativamente em 32 subprefeituras (Figura 50), sendo 
que, os locais dos projetos de estudo estão localizados nas subprefeituras de Itaquera e 
Sapopemba. As duas subprefeituras se localizam na Zona Leste (Figura 49), região mais populosa 
da cidade de São Paulo, com cerca de 4 milhões de habitantes. 
Figura 49 – Mapa das regiões da cidade de São 
Paulo 
Figura 50 – Mapa com as subprefeituras da cidade 
de São Paulo 
 
Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo 
O desenvolvimento urbano da cidade é relativamente recente e apresenta fortes desequilíbrios 
socioespaciais. Esteve relacionado à ocupação do território desencadeada pelas atividades ligadas 
27 | ITAQUERA 
29 | VILA PRUDENTE/ 
SAPOPEMBA 
CENTRO 
LESTE 
SUL 
OESTE 
NORTE 
123 
 
ao cultivo do café e ao processo de industrialização do país no século XX que atraiu um volume 
expressivo de trabalhadores para a região. 
A comparação dos mapas de expansão da mancha urbana da cidade de São Paulo com os dados 
de crescimento demográfico (Gráfico 05 e Figura 51) indicam informações sobre o modelo de 
crescimento urbano. 
Gráfico 05: Dados de crescimento demográfico da cidade de São Paulo no período de 1872 a 2010 
 
Fonte: Elaboração própria a partir dos dados da Prefeitura de São Paulo, IBGE e Censos Demográficos 
As três primeiras décadas do século XX foram marcadas pelo fluxo de imigrantes europeus 
atraídos pela agricultura cafeeira. Apesar do início da expansão industrial da cidade, nesse 
período ainda existiu o predomínio da produção cafeeira que determinou o desenvolvimento 
urbano da região. 
A partir da década de 30 se acentuou o movimento de industrialização do país. Em São Paulo a 
expansão da mancha urbana acompanhou a incorporação da população que seguiu um fluxo 
migratório do interior para os núcleos urbanos atraídos pela possibilidade de emprego. 
No período de 1950 a 1980, já na fase industrial, a população da cidade quadruplicou, passando 
de 2 milhões em 1950 para 8 milhões em 1980. Através dos mapas de crescimento da cidade, 
observa-se nesse mesmo período uma rápida expansão da malha urbana para as áreas periféricas 
de São Paulo, com grande crescimento nos eixos leste e sul. 
 31.385 64.934 
 239.820 
 579.033 
 1.326.261 
 2.198.096 
 3.781.446 
 5.924.615 
 8.493.226 
 9.646.185 
 10.434.252 
 11.253.503 
1872 1890 1900 1920 1940 1950 1960 1970 1980 1991 2000 2010 
124 
 
Figura 51 – Mapas de crescimento da área urbanizada de São Paulo no período de 1872 a 2002 
1872 1882-1914 1915-1929 
 
1930-1949 1950-1962 1963-1974 
 
1975-1985 1986-1992 1993-2002 
 
Legenda: em vermelho – área de expansão no período; bege – área já consolidada 
Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo 
N N N 
125 
 
O crescimento populacional acelerado na cidade não foi acompanhado por um processo de 
urbanização planejado pelo Estado e nem com infraestrutura adequada para atender às 
necessidades básicas da população com renda mais baixa, o que trouxe diversos problemas para 
São Paulo. 
Até os anos 80 praticamente todos os distritos do município apresentavam crescimento positivo, 
com exceção dos bairros centrais (Belém, Bom Retiro, Brás e Pari). A partir dessa década, parte 
das instalações industriais da cidade foi redirecionada para outras áreas do Estado com o processo 
de “modernização tecnológica” e a cidade teve redução no crescimento populacional com taxas 
médias bem menores do que nos anos anteriores. Houve também a tendência de espraiamento da 
população para áreas adjacentes, diminuindo a população das áreas centrais da cidade e 
aumentando ainda mais a mancha urbana em contínua expansão para as áreas periféricas. 
Durante a década de 90, essa tendência de espraiamento foi ainda maior, quando cerca de 60% 
dos distritos passaram a apresentar redução da população (Prefeitura Municipal de São Paulo), 
sendo que, o principal fator, que enfrentamos ainda hoje, era o valor da terra. Os distritos que 
continuaram a registrar crescimento positivo foram justamente os situados nas áreas limítrofes da 
cidade, indicando o aumento do processo de periferização (BONDUKI, 2011). 
Conforme aponta Singer (1979), o fenômeno de crescimento da periferia não ocorre apenas pela 
existência de grandes contingentes de população de baixa renda, envolve também outras 
variáveis, que atuam na dinâmica desse processo (baixos salários, função econômica do solo 
urbano). Esse fenômeno gera a deterioração progressiva das áreas centrais e do habitat urbano 
como um todo, de modo que as áreas servidas por infraestrutura permanecem ociosas, enquanto 
quantidade cada vez maior da população se instala em áreas sem infraestrutura (SINGER, 1979). 
O termo periferia surgiu de uma leitura da cidade resultante do desenvolvimento urbano a partir 
da década de 1980, o qual privou a população de menor renda de condições básicas de 
urbanidade e de sua inserção na cidade. Para Bonduki e Rolnik (1979) o termo é marcado mais 
pela precariedade e falta de assistência e infraestrutura do que pela localização geográfica 
(distantes do centro). Os autores definem periferia como “parcelas do território da cidade que têm 
baixa renda diferencial”, na qual essa renda diferencial está associada a uma série de 
características, tais como, segregação espacial, falta de provisão de equipamentos urbanos, falta 
de infraestrutura, recursos, entre outros (BONDUKI; ROLNIK, 1979). 
126 
 
Para efeito dessa pesquisa, adotamos o termo periferia como sendo espaços distantes do centro 
metropolitano e com baixa renda diferencial.É consenso entre autores (BONDUKI, 2011; BONDUKI; 
ROLNIK, 1979; SINGER, 1979) que, a expansão descontínua 
da malha urbana aumenta as distâncias entre a residência e o 
trabalho, encarece os investimentos para a implantação de 
serviços públicos e gera uma cidade fragmentada (baseada na 
especulação imobiliária). 
Para Bonduki e Rolnik (1979) a segregação do território 
caracteriza a cidade capitalista
60
, na qual o terreno urbano é 
visto como mercadoria e utilizado como forma dominante de 
ocupação do espaço. Nesse contexto, é possível identificar 
grandes diferenças entre as regiões de São Paulo. 
Observa-se no mapa (Figura 52) a concentração da população de 
baixa renda nas áreas periféricas da cidade (renda de até 3 
salários mínimos), enquanto que a população com maior renda 
se localiza na porção sudoeste do município. A renda média para a região de estudo se concentra 
em até 3 salários mínimos. 
Na figura 53 nota-se a baixa concentração de comércio e serviço na Zona Leste quando 
comparada com a região central, que pode ser associada à disponibilidade de empregos formais. 
Já o setor industrial se estruturou formando uma barreira, principalmente entre a periferia das 
regiões Norte e Leste com o centro da cidade. Além disso, verifica-se também uma relação entre 
a renda mais elevada e um padrão verticalizado para a tipologia residencial, enquanto que nas 
áreas periféricas predomina o modelo horizontal, com a construção de “casinhas”. 
 
 
 
 
60 Para Lefebvre (1991) a cidade capitalista é o “lugar do consumo e consumo do lugar” (LEFEBVRE, 1991, p. 
130). Ou seja, a cidade capitalista transforma o solo urbano em instrumento de consumo e de acumulação de capital. 
Figura 52 – Mapa de 
São Paulo com a renda 
média familiar | 2000 
Fonte: Prefeitura 
Municipal de São Paulo 
127 
 
Figura 53 – Mapa de São Paulo com a densidade de área construída segundo o tipo de uso no 
município | 2004 
 
Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo 
Nos mapas (Figura 54) observa-se que o padrão de desenvolvimento habitacional por parte do 
Estado tem reforçado o modelo de crescimento periférico. Tanto nos projetos desenvolvidos pela 
Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo (COHAB) e a Companhia de 
Desenvolvimento Habitacional e Urbano (CDHU) quanto aos financiados pelo PMCMV. Sabe-se 
que esse modelo esbarra na valorização do solo urbano em áreas centrais, buscando terrenos mais 
baratos em áreas periféricas. 
Figura 54 – Mapa de São Paulo com a localização das Unidades Habitacionais de Interesse Social em 
conjuntos da COHAB e CDHU | 2006 
 
Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo 
Conjuntos 
COHAB 
Conjuntos 
CDHU 
Residencial 
Comercial e 
de Serviços 
Industrial 
128 
 
Entretanto, é fato também a existência de legislação, como os instrumentos do Estatuto da Cidade 
que auxiliam a combater esse modelo e produzir moradias melhores localizadas (ROLNIK et al., 
2010), porém ainda assim, nota-se que a grande maioria das Zonas Especiais de Interesse Social 
(ZEIS) e da produção habitacional atual no município (Figura 56) tem se localizado em áreas 
periféricas, principalmente na região Leste e Sul da cidade. 
Conforme se pode observar no mapa (Figura 55), os empreendimentos do PMCMV (faixa 1) para 
a cidade de São Paulo até o momento localizam-se em sua grande maioria em áreas periféricas da 
cidade, distantes do centro e de equipamentos de transporte de massa. Ademais, quando 
comparados com a localização das unidades produzidas pelo poder público, da COHAB-SP e 
CDHU no município (Figura 54), não existe grande discrepância entre a localização deles, são 
bastante similares. Nota-se, portanto, que a produção do PMCMV para a faixa 1 tem reafirmado 
o padrão de segregação da população de baixa renda na periferia de São Paulo. 
Figura 55 – Mapa com a localização das unidades 
do PMCMV (faixa 1) em São Paulo | 2012 
Figura 56 – Mapa com a localização das ZEIS em 
São Paulo | 2012 
 
Fonte: Habisp Fonte: Habisp 
 
 
 
N N 
129 
 
4.2.2 Cidade Líder | Itaquera 
A subprefeitura de Itaquera (Figuras 57 e 58) fica na porção Leste da cidade de São Paulo e é 
formada por 4 distritos, sendo que, o projeto de estudo Iguape A se localiza no bairro Cidade 
Líder, próximo ao limite com o bairro de Itaquera. 
A presença de conjuntos habitacionais da COHAB
61
 a partir da década de 1970, assim como, a 
construção da linha Leste-Oeste do metrô no período de 1979 a 1988 tiveram grande importância 
na configuração socioterritorial dessa região (MEYER; GROSTEIN, 2010; RAMALHOSO, 
2013). 
Figura 57 – Localização da 
subprefeitura de Itaquera no 
mapa de São Paulo 
Figura 58 – Foto aérea da região de Itaquera com a forte presença de 
conjuntos habitacionais na área 
 
 
Fonte: Prefeitura Municipal SP Foto: André Bonacin 
A estruturação da área iniciou-se com vários núcleos, no período colonial e imperial, ao longo da 
rota de passagem que ligava São Paulo ao Rio de Janeiro, passando pelo Vale do Paraíba. Esse 
eixo foi reforçado na década de 1870 com a implantação da Estrada de Ferro do Norte 
(posteriormente chamada de Estrada de Ferro Central do Brasil) que cortava a região de Itaquera, 
ligando São Paulo ao Rio de Janeiro. A construção da estação de trem impulsionou o 
desenvolvimento de “vilas residenciais” nas proximidades da estação (AZEVEDO, 1945). 
 
61 Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo - destinada a realizar e executar projetos habitacionais na 
cidade. 
130 
 
Na década de 1920 o crescimento populacional e o aumento da demanda por moradia 
incentivaram o parcelamento do solo rural em lote urbano (expansão periférica), voltados à 
população de baixa renda. Até meados do século XX a região não exerceu grande atração de 
indústrias, caracterizando-se como área de dormitório dos trabalhadores empregados em outros 
locais da cidade. 
No período de 1950 a 1970 a população no distrito de Cidade Líder passou de 7 mil para 38 mil 
habitantes, fator que gerou o aumento do núcleo urbano de formação mais recente, caracterizado 
principalmente pela população que sem condição de pagar pelo preço do solo na cidade buscava 
meios de ter acesso à habitação em áreas periféricas, através de casas autoconstruídas, moradias 
em loteamentos irregulares e conjuntos habitacionais edificadas pelo poder público. 
Nos anos seguintes, o desenvolvimento da região foi configurado pela construção da via Radial 
Leste na década de 60 e pelo início da construção da linha Leste do metrô na década seguinte, 
(finalizado apenas em 1988), ambos nas proximidades da ferrovia, estruturando o eixo Leste-
Oeste na cidade (ROLNIK; FRÚGOLI JR., 2001). Também foi característico no período a 
construção em grande escala de conjuntos habitacionais incentivados pelo poder público. A 
produção da COHAB na década de 70 e 80 sustentou a continuidade do crescimento apontado 
nas décadas anteriores (D'ANDREA, 2012), reforçando o modelo periférico de crescimento, sem 
desenho urbano e mal servido de infraestrutura e equipamentos sociais, os quais ainda hoje são 
reivindicados. 
No final da década de 70 a crise econômica do país refletiu no sistema habitacional, levando a 
extinção do BNH em 1986, juntamente a isso, as descontinuidades administrativas em São Paulo 
geraram grandes consequências para a implantação de infraestrutura na área. Como exemplo, 
cita-se a linha Leste-Oeste do metrô, que teve a inauguração dos trechos Sé-Brás em 1979, já o 
trecho da estação em Itaquera (Corinthians-Itaquera) entrou em funcionamento apenasem 1988, 
doze anos após o início da construção e nove anos após a inauguração da primeira etapa. O 
descompasso entre a implantação do metrô e a construção dos projetos da COHAB resultou na 
espera de 10 anos pelos primeiros moradores dos conjuntos habitacionais construídos em 
Itaquera, até que o metrô atendesse o local. 
Com a inauguração do metrô na região, as áreas próximas foram palco de um processo de 
transformação local, com investimentos viários e valorização fundiária (D’ANDREA, 2012). 
131 
 
Nesse processo de transição, diversos edifícios de padrão de renda média baixa começaram a ser 
inaugurados. Também foi construído o Shopping Leste Aricanduva em 1991, o SESC Itaquera 
em 1992, a unidade Itaquera da Faculdade Santa Marcelina em 1999, a unidade do Poupatempo 
projetada pelo Paulo Mendes da Rocha em 2000, o Shopping Metrô-Itaquera em 2007, (o maior 
centro comercial da Zona Leste) e atualmente o estádio Corinthians
62
 inaugurado para a Copa do 
Mundo de 2014. 
A construção do Complexo 
Itaquerense (Figura 59), 
localizado a 1,6km do projeto 
de estudo, abrange o estádio 
construído para a Copa de 
2014, o Polo Institucional e 
Tecnológico de Itaquera (em 
andamento), a construção de 
um parque linear e as outras 
obras de infraestrutura no 
entorno. Ao norte do terreno se 
localiza a estação de metrô Corinthians-Itaquera, o Poupatempo e o shopping Metrô-Itaquera. 
Para a construção desses empreendimentos cerca de 4.500 famílias serão desapropriadas da 
região sem uma política de assentamento (D'ANDREA, 2012). 
Atualmente, com a construção desse complexo, nota-se um processo de transformação do entorno 
ainda mais intenso, com o encarecimento do padrão de vida, no qual ocorre a disparidade entre os 
antigos moradores que tentam se manter no local e, por outro lado, o mercado imobiliário que 
avança com altos preços. 
Esse processo de construção de grandes projetos urbanos que transformam bruscamente a 
realidade do entorno trazem à tona as discussões sobre os megaeventos. Conforme aponta 
Ferreira (2014a), a ideia de associar esses eventos às obras de requalificação urbana com 
operações casadas em que governantes e investidores saíam ganhando e ademais tenham o apoio 
 
62 O terreno da Arena Corinthians foi cedido pela Prefeitura de São Paulo ao Sport Club Corinthians Paulista em 
1970, porém apenas recentemente, com investimentos para o evento da Copa do Mundo, é que o estádio foi 
construído. 
Figura 59 – Imagem aérea da construção do Complexo Itaquerense 
em São Paulo 
 
Foto: André Bonacin 
132 
 
popular, não é recente. De maneira geral, essas obras executadas raramente são prioritárias para a 
cidade e interessam especialmente aos organizadores. 
Desse modo, autores apontam que a valorização fundiária resultante desses megaeventos pode ser 
muito grande se não controlada, aumentando ainda mais a desigualdade urbana e a segregação 
socioeconômica, já que, a população mais pobre é justamente a mais atingida (MARICATO, 
2014; ROLNIK, 2014a; FERREIRA, 2014a). 
 
4.2.3 Sapopemba | Sapopemba (Vila Prudente) 
O bairro de Sapopemba, está localizado na Zona Leste da cidade, na região limítrofe entre o 
município de São Paulo e Santo André (Figuras 60 e 61) e esteve vinculado à subprefeitura de 
Vila Prudente até 2013, quando foi criada a subprefeitura de Sapopemba. 
Figura 60 - Localização da 
subprefeitura de Sapopemba no 
mapa de São Paulo 
Figura 61 - Foto aérea da região de Sapopemba 
 
 
Fonte: Adaptado de Prefeitura 
Municipal SP 
Fonte: Prefeitura Municipal SP 
A ocupação da região teve início a partir de década de 1950, originalmente como um subúrbio-
loteamento (NOGUEIRA, 2006). Esse termo, tratado por Langenbuch (1971), significa que a 
abertura do loteamento teve como único atrativo a possibilidade de moradias, sem que a área 
133 
 
estivesse sequer servida por transporte público de qualidade e com infraestrutura necessária para 
uma boa condição de ocupação. 
Tabela 18 – Crescimento populacional em Sapopemba no período de 1980 a 2010 
Ano População (habitantes) Densidade Demográfica (habitantes/hectare) 
1980 178.989 132,58 
1991 257.617 190,83 
2000 282.239 209,07 
2010 284.524 210,76 
Fonte: Portal da Prefeitura de São Paulo, IBGE 
Os operários da região central da cidade e de outras centralidades em desenvolvimento no ABC 
buscaram ali seu local de moradia. Até a década de 60 a região teve uma ocupação esparsa, já nas 
décadas seguintes o crescimento foi acentuado e em 1980 a área era o terceiro distrito paulistano 
em população. De 1980 a 2000 a população cresceu 57,7% (Tabela 18) e a densidade 
demográfica se tornou a segunda mais alta da cidade de São Paulo. 
Durante a década de 1980 a ocupação de terras se tornou um meio de luta por moradia em 
Sapopemba, marcada principalmente pela autoconstrução das residências e abertura de ruas pelos 
próprios moradores. 
Os dados censitários e da prefeitura municipal de São Paulo apontam informações sobre 
características da região. O bairro concentra cerca de 44 favelas, valor correspondente a 2,70% do 
total de favelas do município de São Paulo (Listagem de Favelas do Município de São Paulo - 
SEHAB/ HABISP, 2012 ). Ademais, cerca de 7,4% dos domicílios não estão ligados a rede de 
esgoto e 79,3% dos domicílios possuem renda abaixo de 5 salários mínimos, incluindo 4,7% que 
não auferem nenhuma renda (IBGE, 2010). 
A área apresenta grandes contrastes e fragilidades, chegando em alguns casos a ruas de apenas 
6m de largura, ocupações em áreas próximas aos córregos e baixa quantidade de áreas verdes. 
 
4.2.4 Jardim Vicentina | Osasco 
O município de Osasco, está localizado na Zona Oeste da Região Metropolitana de São Paulo 
(Figura 62) e possui 666.740 habitantes (IBGE, 2010), valor correspondente a 3,39% da 
população da Região Metropolitana. 
134 
 
Osasco teve o início de sua ocupação no final do século XIX com o surgimento de pequenas 
propriedades. A intensificação do povoamento ocorreu a partir do século XX, impulsionada pela 
estação ferroviária (Estrada de Ferro Sorocabana - inaugurada em 1895), juntamente ao processo 
de imigração e instalação das primeiras indústrias (tecido e cerâmica) na região. 
A Vila Osasco foi elevada a distrito de São Paulo em 1918 e sua emancipação ocorreu em 1962 
com a criação da cidade de Osasco (LANGENBUCH, 1971). 
Em 1920 o distrito contava com 1.600 habitantes, sendo que a área de maior desenvolvimento 
localizava-se ao redor da estação de trem, no qual hoje se concentra a área central do município. 
A partir da década de 1950 quando ocorreu a instalação de novos ramos na indústria paulistana, 
as indústrias de bens de capital passaram a se instalar em outras áreas na cidade de São Paulo e 
buscaram áreas com o valor do solo mais baixo, como por exemplo, Santo Amaro, Jaguaré, 
Osasco, São Miguel e os municípios limítrofes. A instalação dessas indústrias acarretou no 
aumento demográfico em Osasco e no desenvolvimento urbano da área com o aumento da 
demanda por moradias. Nesse período, houve a expansão ao norte do município, seguindo um 
modelo característico de subúrbio-loteamento (CONSTANTINO, 2009). 
Figura 62 - Localização do município de Osasco no mapa da Região 
Metropolitana de São Paulo e o período de expansão urbana 
 
Fonte: Prefeitura Municipal de São Paulo 
135 
 
Na década de 1960, a indústria na cidade foi responsável por 90% da renda bruta do município. 
Nesse período, a cidade passou por uma rápida expansão da área urbana em direção a seus 
limites. Assim como em outras cidades, a ocupação dessas áreas 
periféricasno município não ofereceu boas condições de moradias e 
foi marcada pela autoconstrução e por favelas (COELHO, 1998). 
A partir da década de 90 as transformações econômicas na cidade 
sofreram alteração com a saída de indústrias e a chegada de 
multinacionais, hipermercados e shopping centers. 
O anel periférico de Osasco apresenta hoje diferentes graus de 
consolidação urbana, com áreas marcadas pela falta de infraestrutura e 
pela precariedade no modo de habitar, caracterizado por 
autoconstruções e favelas (VICENTINI, 2010). As favelas na cidade 
concentram cerca de 6,1% das favelas da Região Metropolitana, no 
total de 158 favelas com 88 mil habitantes, chegando a uma densidade 
demográfica de 415,11 habitantes/ha, quatro vezes maior do que a 
densidade média do município (SPINAZZOLA, 2008). 
O loteamento Jardim Vicentina, local do projeto de estudo, fica no bairro Jardim Roberto, na 
região sudoeste do município (Figura 63). 
 
4.2.5 Discussão 
A partir de uma breve apresentação da formação e configuração socioterritorial das áreas de 
estudo é possível apontar características do traçado urbano e observar certa semelhança entre 
elas. Em Itaquera e Osasco, verifica-se a forte influência das estações ferroviárias para o início do 
desenvolvimento das regiões. Já em Sapopemba, o processo de industrialização do município de 
São Paulo e da região do ABC foram fundamentais para o crescimento da área. 
A falta de condições adequadas de moradias nessas regiões, que deveriam conter equipamentos 
de saúde, educação, recreação e cultura, assim como, ofertas de emprego e serviços, de modo a 
criar novas centralidades, acarretou que boa parte delas se caracterizassem como “áreas 
dormitórios”. 
Figura 63 – Mapa de 
Osasco com a localização 
do Jardim Vicentina 
 
Fonte: Adaptado de 
Prefeitura Municipal de 
Osasco 
136 
 
Tanto em Sapopemba como em Itaquera é marcante a presença dos conjuntos habitacionais na 
paisagem, principalmente as tipologias em bloco H e I (Figura 64). Essas duas regiões se 
enquadram no modelo de desenvolvimento habitacional, na qual, a política de aquisição de lotes 
da COHAB-SP, influenciada pelas diretrizes do Banco Nacional de Habitação (BNH), voltou-se 
para as áreas periféricas de São Paulo em busca de menores preços de terra, com o predomínio da 
Zona Leste da cidade. Essa produção habitacional foi financiada pelo Sistema Financeiro de 
Habitação (SFH) e pelo BNH, conforme já discutido no capítulo dois desse trabalho, 
caracterizada pela repetição de soluções padronizadas em áreas periféricas das grandes cidades, 
gerando verdadeiros bairros dormitórios (BONDUKI, 2004). 
Figura 64 – Tipologias predominantes em 
conjuntos habitacionais nas áreas estudadas 
Figura 65 – Diversidade na dimensão das vias nas 
áreas estudadas 
 
Fonte: Elaboração própria Fonte: Elaboração própria 
Também observou-se a presença de diversidade no traçado urbano dessas regiões, com variação 
na dimensão das vias (Figura 65), chegando em alguns casos a ruas de apenas 6m de fachada a 
fachada e quadras longas, com pelo menos alguns acessos para pedestre entre elas. 
Para Rolnik e Frúgoli Jr. (2001), essa estruturação do eixo Leste-Oeste, que liga o centro da 
cidade à periferia, reflete a história de exclusão territorial que ocorreu em São Paulo (com a 
“expulsão” da população mais pobre para a periferia) e que se observa também em todas as 
grandes cidades brasileiras. Os indicadores nas periferias da região Leste da cidade apontam a 
sobreposição de índices de exclusão, tais como, baixa escolaridade, condições habitacionais 
precárias, altos índices de homicídios e de mortalidade infantil (ROLNIK; FRÚGOLI JR., 2001). 
Nas três localidades observam-se áreas de fragilidade, por exemplo, a concentração de favelas, 
principalmente nas proximidades de córregos (Figura 68). Fato que não é novo, como sinaliza 
Maricato (2008) ao comentar sobre a ocupação de áreas ambientais, que a princípio não 
interessam ao mercado imobiliário (porque não podem ser ocupadas) e “sobram” como 
alternativa para a população de baixa renda. Ademais, também foi notável a presença de ruas 
10m 6m 
137 
 
“muradas” no bairro Cidade Líder (Figuras 66 e 67) e ruas extremante estreitas em Sapopemba 
(Figura 69), característica que segundo Jacobs (2003) e Ferreira (2012) auxilia no aumento da 
insegurança nesses locais: “Os muros têm a particularidade de criar ilusão de segurança. Porém, 
muitas vezes, ao dificultar a visão e criar becos sem saída, aumentam a vulnerabilidade à 
violência.” (FERREIRA, 2012, p.73). 
Figura 66 – Exemplo de rua “murada” em Cidade 
Líder, São Paulo 
Figura 67 - Exemplo de rua “murada” em Cidade 
Líder, São Paulo 
 
Fonte: Foto autora Fonte: Foto autora 
 
Figura 68 – Exemplo de Favela em Osasco na área 
do Jardim Vicentina 
Figura 69 – Exemplo de via estreita em 
Sapopemba, São Paulo 
 
Fonte: Foto escritório Vigliecca Fonte: Foto autora 
Além disso, a presença dos centros comerciais privados também é um fator recorrente nessas 
áreas. Assim como López de Lucio (2013) ressalta uma forte crítica aos centros comerciais 
(shoppings) nos PAUs em Madri por debilitar a vitalidade comercial nesses bairros, Rolnik e 
Frúgoli Jr. (2001) também sinalizam preocupação em relação a eles na cidade de São Paulo. 
Segundo eles, a justaposição de grandes shoppings centers, pequenos estabelecimentos de 
comércio e serviços em assentamentos residenciais populares produzem uma espacialidade de 
138 
 
desigualdade, na maneira em que reforçam a fragmentação do tecido urbano-social com 
“enclaves urbanos” e impactam os locais tradicionais de compra e serviços no entorno (ROLNIK; 
FRÚGOLI JR., 2001). 
 Sendo assim, é possível observar que o crescimento e estruturação das três áreas de estudo 
apresentaram a seguinte ordem: primeiro chegaram as pessoas, depois a infraestrutura estatal com 
a construção de rede de água, esgoto, pavimentação, transporte público (metrô em alguns casos), 
e em um terceiro momento a iniciativa privada com a valorização fundiária (principalmente em 
Itaquera). Nota-se, entretanto, que esse modelo segue uma lógica diferente do considerado 
“ideal”, no qual primeiro se instala a infraestrutura para depois os moradores habitarem o local. 
Por outro lado, também é possível 
observar pequenas soluções urbanas que 
poderiam indicar diretrizes para outras 
intervenções, como por exemplo, a mescla 
de quadras residenciais com praças 
arborizadas na Cidade Líder (Figura 70), 
que fazem a conexão entre as duas vias de 
acesso. 
Apesar da transformação que essas 
regiões vem sofrendo, os investimentos e 
a infraestrutura para a população de baixa 
renda ainda estão aquém do necessário, com capacidade insuficiente dos meios de transporte de 
massa e baixa oferta de emprego e serviço. 
 
 
 
 
 
 
Figura 70- Representação do traçado urbano em Cidade 
Líder, mescla de quadra residencial com área verde 
 
 
Fonte: Elaboração própria 
169m 
Residencial 
Área verde 
40x35m 
139 
 
4.2.6 Projetos de Estudo em São Paulo e Região Metropolitana 
Residencial Iguape A 
300 moradias de HIS | Faixa 1 Obra: 2010-2012 
Área do lote: 13.503,46 m² Área construída: 15.713,90m² 
Custo: R$ 15,8 milhões 
63
 Custo por m²: 457 US$/m² 
64
 
Figura 71 – Imagem do edifício residencial Iguape A em São Paulo 
 
Fonte: Foto da autora 
O projeto de estudo está localizado no limite entre o bairro de Itaquera e Cidade Líder, ambos na 
subprefeitura de Itaquera, a 1,6km do Complexo Itaquerense e a 15km do centro de São Paulo
65
. 
O residencial Iguape A (Figura 71), projetado pelo engenheiro GilbertoVieira da construtora 
Cronacon, conta com 15 blocos de 5 pavimentos. Os blocos com formato H são implantados 
como unidades isoladas no lote seguindo a orientação nordeste e sudoeste, modelo comum nos 
projetos habitacionais produzidos no período do BNH. 
 
63 Valor total referente a aquisição do terreno, construção das unidades habitacionais, construção de equipamentos de 
uso comum, execução de urbanização e infraestrutura dentro do terreno e despesas de legalização e imposto. Valor 
informado no site do governo federal: http://www.pac.gov.br/noticia/4b07ad62 e confirmado pelo acesso à 
informação (Protocolo 99902001658/2014-46). 
64 Valor do metro quadrado em reais 1.005,5 R$/m² (dólar a 2,2 reais). Valor do metro quadrado em relação ao 
salário mínimo (em 2013): 1,48 Salário mínimo brasileiro/m². 
65 Para efeito de cálculo foi considerado o marco zero, na Praça da Sé. O tempo médio de percurso foi de 1h05 e a 
maior parte do trajeto foi realizada por metrô, depois ônibus e caminhada até o local. 
140 
 
As habitações foram destinadas para a faixa 1 do PMCMV, que compreende famílias com renda 
de até 3 salários mínimos e que irão pagar aproximadamente R$ 48,00 mensais de prestação pelo 
imóvel durante dez anos. 
A obra teve investimentos do PMCMV do governo federal juntamente com o PAC-2 e a 
prefeitura de São Paulo. O terreno foi cedido pela COHAB-SP, em uma parceria entre ela, a 
SEHAB e o governo federal. 
A distribuição interna dos edifícios é feita por um núcleo de circulação vertical (escada) por 
bloco que serve quatro unidades por andar. No total são 300 unidades da mesma tipologia, com 
dois dormitórios, sala, cozinha, banheiro e área de serviço, distribuídos em 45,11m² (Imagem 72). 
Cada bloco possui 20 apartamentos, sendo um apartamento “adaptado” para pessoas com 
mobilidade reduzida no térreo (Figura 72 e 73). Vale ressaltar que a unidade “adaptada” possui a 
mesma área (em todos os ambientes) da unidade tipo. Ela é considerada “adaptada” no projeto 
apenas por apresentar um banheiro adaptado, sendo que, os ambientes restantes da unidade 
claramente não apresentam nenhum outro tipo de adaptação. Na cozinha e na lavanderia, por 
Figura 72 – Planta tipo do empreendimento Iguape A 
Fonte: Planta cedida pela COHAB 
141 
 
exemplo, não é possível realizar nenhuma das três rotações (90˚, 180˚, 360˚) com cadeira de 
rodas (NBR 9050) por falta de espaço. 
A estrutura do edifício é em bloco de alvenaria estrutural, o que não permite alteração e 
compromete a flexibilidade das unidades. 
Figura 73 – Interior da unidade tipo do empreendimento Iguape A 
em São Paulo 
Figura 74 – Entrada do 
empreendimento Iguape A em São 
Paulo 
 
Fonte: Governo Federal | Foto Paula Zagotta Fonte: Governo Federal | Foto Paula Z. 
Figura 75 – Área de playground do empreendimento Iguape A em São Paulo 
 
Fonte: Governo Federal | Foto Paula Zagotta 
Uma das queixas dos moradores foi que o projeto não contemplou estacionamento. Atualmente 
os moradores improvisaram um espaço para os carros e motos no terreno vizinho, no qual está 
142 
 
prevista a construção do empreendimento Iguape B. Segundo a Secretaria Municipal de 
Habitação, as regras do PMCMV adotadas no empreendimento não consideravam 
estacionamento para essa faixa de renda. Nesse sentido, vale ressaltar mais uma vez a 
importância da localização dos empreendimentos do PMCMV faixa 1 em locais bem servidos de 
transporte público coletivo, fato que na maioria das vezes não ocorre. 
A relação entre o conjunto e a cidade ocorre apenas de maneira visual pela grade que limita o lote 
(Figura 74). Os edifícios por sua vez apresentam uma monotonia visual e parecem se repetir no 
lote de maneira a ocupar o maior espaço possível (Figura 75). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
143 
 
Conjunto Habitacional Teotônio Vilela I – Residencial São Roque 
300 moradias de HIS | Faixa 1 Obra: -2011 
Área do lote: 16.673,99 m² Área construída: 13.771,22m² 
Custo: R$ 15,6 milhões 
66
 Custo por m²: 514,9 US$/m² 
67
 
Figura 76 – Imagem do edifício residencial São Roque em São Paulo 
 
Fonte: Foto da autora 
O projeto de estudo está localizado no bairro de Sapopemba, na subprefeitura de Sapopemba, a 
14,5km do centro de São Paulo
68
. O residencial São Roque (Figura 76), projetado pelo escritório 
Pentarco, conta com 15 blocos de 5 pavimentos. Os blocos com formato H são implantados de 
forma muito similar ao residencial Iguape A, com a junção das paredes cegas de cada bloco H de 
modo a ocupar o maior espaço possível do lote. 
 
66 Valor total referente a aquisição do terreno, construção das unidades habitacionais, construção de equipamentos de 
uso comum, execução de urbanização e infraestrutura dentro do terreno e despesas de legalização e imposto. Valor 
informado no site da Caixa Federal: 
http://www1.caixa.gov.br/imprensa/noticias/asp/popup_box.asp?codigo=6611316 e confirmado pelo acesso à 
informação (Protocolo 99902001659/2014-91). Vale ressaltar que também foi encontrado o valor de investimento 
referente a 24,9 milhões. No trabalho consideramos as informações passadas pelo Governo Federal e a Caixa 
Federal. 
67 Valor do metro quadrado em reais 1.132,8 R$/m² (dólar a 2,2 reais). Valor do metro quadrado em relação ao 
salário mínimo (em 2013): 1,67 Salário mínimo brasileiro/m². 
68 Para efeito de cálculo foi considerado o marco zero, na Praça da Sé. O tempo médio de percurso foi de 1h30, o 
trajeto foi realizado por metrô, dois ônibus e caminhada até o local. 
144 
 
Nota-se que o terreno conta com grande desnível de quase 20 metros, entretanto, os edifícios se 
localizam em dois patamares planos, o maior com 12 edifícios e o menor com 3. 
Assim como no Iguape A, as habitações foram destinadas para a faixa 1 do PMCMV, que 
compreende famílias com renda de até 3 salários mínimos e que irão pagar aproximadamente R$ 
48,00 mensais de prestação pelo imóvel durante dez anos. 
A obra teve a parceria entre a Prefeitura de São Paulo (SEHAB-SP e COHAB-SP), que 
participaram com a indicação da demanda e também na definição do terreno, e com o governo 
federal, através do programa Minha Casa, Minha Vida e Caixa Federal. 
Segundo a SEHAB-SP (2013), do total de unidades, 158 foram destinadas a famílias que viviam 
em áreas de risco geológico ou de alagamento (Parque das Flores e Várzea do Tietê, 
respectivamente). As demais unidades foram encaminhadas as famílias em condição de 
vulnerabilidade econômica e social e integrantes de movimentos de moradia. 
A distribuição interna dos edifícios é exatamente igual ao do outro empreendimento, feita por um 
núcleo de circulação vertical (escada) por bloco que serve quatro unidades por andar. No total são 
300 unidades da mesma tipologia, com dois dormitórios, sala, cozinha, banheiro e área de 
serviço, distribuídos em 39m² (Figura 72). 
A única diferença entre as 
unidades é um apartamento 
“adaptado” no andar térreo por 
bloco. Nessa unidade, o banheiro 
tem a área 0,94m² maior do que 
nas outras tipologias, entretanto 
a cozinha nessa tipologia é 
menor. 
O empreendimento conta ainda 
com área de estacionamento para 
123 carros e 13 motos, 
playground e salão de festa (Figuras 78 e 79). 
 
 
 
 
 
 
Figura 77 - Entrada secundária (patamar menor) do edifício São 
Roque 
 
Foto da autora 
145 
 
Figura 78 - Estacionamento e edifícios do Residencial São 
Roque 
Figura 79 - Área de playground do 
Residencial São Roque 
 
Foto: João Luiz |SECOM Foto: João Luiz | SECOM 
Figura 80 - Entrada principal do empreendimento (patamar maior) São Roque 
 
Foto da autora 
A relação entre o conjunto e a cidade ocorre na maior parte por um muro que delimita o lote. As 
áreas que possibilitam algum tipo de conexão visual com o entorno ocorrem nas duas entradas do 
146 
 
empreendimento, uma maior que serve de acesso ao patamar principal (Figura 80) e outra na via 
lateral para os 3 blocos restantes (Figura 77). 
No terreno ao lado foi construído outro empreendimento do PMCMV, o Conjunto Habitacional 
Teotônio Vilela II – Residencial Piracicaba, com 180 unidades, seguindo o mesmo esquema de 
implantação e mesma tipologia do São Roque. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
147 
 
Jardim Vicentina - Osasco 
272 moradias de HIS Obra: 2008-2010 
Área de intervenção: 94.618 m² Área construída: 15.517,1m² 
Custo: R$ 130 milhões 
69
 Custo por m²: 3.808,1 US$/m² 
70
 
Figura 81 – Imagem do empreendimento Jardim Vicentina em Osasco 
 
Foto da autora 
O projeto adicional de estudo
71
 (Figura 81) está localizado na região sudoeste do município de 
Osasco, na Região Metropolitana de São Paulo, a 2,5km do centro da cidade e a 17,6km de São 
Paulo (marco 0)
72
. 
O projeto teve investimento do PAC para o eixo de Urbanização de Assentamentos Precários 
juntamente com recursos da prefeitura. A reurbanização da área e o projeto dos 19 blocos 
habitacionais, com o total de 272 unidades, foram realizados pelo escritório do arquiteto 
Vigliecca. 
 
69 Valor total referente a construção das unidades habitacionais e reurbanização da área de intervenção 
(pavimentação de ruas, rede de água, esgoto e energia elétrica, córregos canalizados e título de propriedade). Valor 
informado no site da Prefeitura de Osasco: http://www.osasco.sp.gov.br/InternaNot.aspx?id=3314. 
70 Valor do metro quadrado em reais 8.377,85 R$/m² (dólar a 2,2 reais). Valor do metro quadrado em relação ao 
salário mínimo (em 2013): 12,36 Salário mínimo brasileiro/ m². 
71 Projeto escolhido por se tratar de uma exceção quando comparado ao restante da produção do PMCMV. 
72 O tempo médio de percurso foi de 44 minutos até o centro de Osasco e 2h31 até a Sé em São Paulo, o trajeto foi 
realizado por metrô, CPTM, ônibus e caminhada até o local. 
148 
 
Segundo o escritório, o projeto propôs a remoção e remanejamento dos moradores das áreas mais 
críticas e áreas de risco (com riscos de inundação e contaminação e domicílios com execução 
precária), a implantação de três tipologias diferentes, agrupadas linearmente ao longo do córrego 
canalizado, definindo duas novas frentes urbanas a cada lado do eixo viário de serviços proposto 
(Figura 82). 
Figura 82 – Esquema de implantação do conjunto Jardim Vicentina em Osasco 
 
Fonte: Material cedido pelo escritório 
Já no setor de encosta, o projeto propôs a implantação de seis blocos de habitações ao redor de 
duas praças centrais, com uma quantidade de unidades por bloco que variam dependendo de cada 
caso. 
O edifício de estudo apresenta-se implantado linearmente à via do córrego canalizado, com 36 
unidades de 2 dormitórios. Próximo a ele estão cinco blocos de 4 pavimentos cada um com duas 
149 
 
unidades por andar e conectadas ao bloco principal por passarelas. O pavimento térreo desses 5 
blocos apresentam no total 10 unidades de 1 dormitório e os outros pavimentos, 30 unidades de 2 
dormitórios. 
Figura 83 - Área de convívio do Jardim 
Vicentina em Osasco 
Figura 84 - Quadra esportiva do Jardim Vicentina em 
Osasco 
 
Foto: Leonardo Finotti Foto: Leonardo Finotti 
Figura 85 - Conexão entre blocos por passarelas no Jardim Vicentina em Osasco 
 
Foto: Leonardo Finotti 
A distribuição interna no edifício é realizada por 6 núcleos de circulação vertical com escadas. 
Cada um deles serve a 4 apartamentos, 2 no próprio edifício e 2 no bloco anexo por passarela 
(Figura 85). As unidades têm cerca de 50m². 
150 
 
Segundo o memorial de projeto do escritório, optou-se pelo método construtivo bloco cerâmico 
estrutural aparente para atingir um melhor desempenho termo acústico e diminuir a necessidade 
de manutenção na fachada. 
A relação entre o edifício e o entorno é facilitada pela implantação, o próprio edifício realiza esse 
limite, evitando assim a necessidade de muros e cercas. 
O conjunto conta ainda com uma quadra esportiva (Figura 84) e áreas de convívio com bancos e 
mesas (Figura 83). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
151 
 
5. ANÁLISE DOS PROJETOS DE ESTUDO 
Os projetos escolhidos foram analisados a partir da adaptação do método I+D+VS e dos 
parâmetros esquematizados anteriormente na pesquisa, sendo apresentados na sequência 
conforme a ordem: Carabanchel 17 (Tabela 19), Carabanchel 20 (Tabela 20), Carabanchel 12 
(Tabela 21), Iguape A (Tabela 22), São Roque (Tabela 23) e Jardim Vicentina (Tabela 24). 
Seguem abaixo algumas considerações sobre os parâmetros apresentados que são importantes 
para o entendimento e comparação entre os projetos estudados: 
 Os valores dos projetos no Brasil consideram o valor do terreno e os projetos da Espanha 
não; 
 A distância do edifício ao centro da cidade é considerada em linha reta até o marco 0; 
 A quantidade de habitações por hectare no recorte 1000x1000m nos projetos brasileiros 
foi estimada a partir de dados das prefeituras e IBGE. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
152 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
153 
 
 
Tabela 19 – Análise do projeto Carabanchel 17 
154 
 
 
Fonte: Elaboração própria 
155 
 
 
Tabela 20 – Análise do projeto Carabanchel 20 
156 
 
 
Fonte: Elaboração própria 
157 
 
 
Tabela 21 – Análise do projeto Carabanchel 12 
158 
 
 
Fonte: Elaboração própria 
159 
 
 
Tabela 22 – Análise do projeto Iguape A 
160 
 
 
Fonte: Elaboração própria 
161 
 
 
Tabela 23 – Análise do projeto São Roque 
162 
 
 Fonte: Elaboração própria 
163 
 
 
Tabela 24 – Análise do projeto Vicentina | PAC 
164 
 
 
Fonte: Elaboração própria 
165 
 
5.1 RESULTADOS 
A partir das análises dos projetos, foi possível identificar que as tipologias residenciais 
predominantes nas áreas de estudo em Madri são do tipo “bloco” (habitação multifamiliar vertical 
até 6 pavimentos – Figura 86), com a presença marcante também de “quadras fechadas” (formada 
por edifício multifamiliar vertical implantado no limite do lote ou também pela junção de 
edifícios sem recuos que quando construídos formam uma quadra fechada – Figura 86), já no 
entorno dos projetos brasileiros a tipologia predominante foi a do tipo “casa” (habitação 
unifamiliar geminada ou com recuo lateral em apenas um dos lados – Figura 86) com a presença 
em menor quantidade de blocos. 
Figura 86 – Exemplos de tipologias em “bloco”, “quadra fechada” e tipo “casa” encontrados nas 
amostras dos entornos dos projetos estudados (1000x1000m) 
Tipo “bloco” Tipo “casa” 
 
 
Tipo “quadra fechada” 
 
Fonte: LÓPEZ DE LUCIO, 2013 
A diversidade de uso do entorno urbano foi maior no bairro dos projetos Carabanchel 17, 20 e 
12. Entre as porcentagens de uso, a de serviço não apresentou tanta diferença entre os exemplos 
166 
 
brasileiros e espanhóis, enquanto que as porcentagens de área verde e uso terciário apresentaram 
maior diferença entre elas (Tabela 25). 
Tabela25 - Comparação entre porcentagem de uso do solo das amostras (1000x1000m) nos 
entornos estudados 
Usos Amostra Madri (valor médio) Amostra São Paulo (valor médio) 
Serviço 8,6% 7,6% 
Área Verde 22,3% 8,3% 
Terciário 7,3% 3,4% 
Fonte: Elaboração própria a partir de dados das análises 
Em comparação com pesquisa recente (MARQUES; RODRIGUES, 2013) sobre os 
empreendimentos do PMCMV na faixa 1 para a cidade de São Paulo, pode-se afirmar que o 
projeto Iguape A apresenta distância à estação do metrô abaixo da média de 4km para esta faixa 
de renda, estando localizado a 1,6km da estação Artur Alvim. Já o projeto São Roque apresenta 
valor acima da média, estando localizado a 7,2km da estação mais próxima. 
Com exceção do projeto Vicentina (eixo PAC), o Iguape A e o São Roque não apresentaram 
diversidade de unidades habitacionais, sendo todas de 2 dormitórios (resultado relacionado 
sobretudo ao PMCMV), enquanto que os projetos Carabanchel 17, 20 e 12 apresentaram 
diferentes tipos de moradias, que variaram de 1 a 4 dormitórios. 
Nas análises, os custos por metro quadrado dos projetos estudados apresentaram valores 
equivalentes, entretanto vale ressaltar que o custo dos projetos brasileiros consideraram o valor 
do terreno, enquanto que os projetos de estudo na Espanha não. Desse modo, pode-se afirmar que 
o custo por metro quadrado construído dos edifícios estudados no Brasil (exceto Vicentina) é 
menor quando comparado com os projetos espanhóis, fato que afeta diretamente a qualidade dos 
projetos, além de sinalizar a importância da discussão sobre a relação entre o manejo fundiário e 
os projetos habitacionais. 
A partir dos parâmetros analisados foi possível gerar gráficos de comparação entre os projetos. O 
gráfico 06 apresenta informações sobre o grau de relação dos projetos com o espaço urbano. Dos 
projetos estudados, os projetos Carabanchel 12 e Vicentina foram os que apresentaram maior 
relação com o espaço urbano, sendo que o entorno do segundo apresenta malha mais porosa entre 
os dois. 
 
 
167 
 
Gráfico 06 - Espaço Público - Comparação entre os parâmetros: porosidade do traçado urbano na 
amostra (1000x1000m); e a permeabilidade em planta baixa na amostra (250x250m) de cada projeto 
 
Fonte: Elaboração própria 
O indicador de porosidade do traçado urbano
73
, em geral, corresponde a áreas urbanas mais 
compactas. As tramas porosas costumam favorecer o surgimento de outros usos no edifício, como 
por exemplo a área comercial no projeto Vicentina. Entretanto, observa-se que o projeto São 
Roque, apesar de se localizar em uma trama urbana porosa, tem a menor relação com o entorno 
dentre os projetos estudados. Este fato, no caso, está associado principalmente ao perímetro 
murado em praticamente toda a extensão do lote. 
A relação entre a taxa de edificabilidade
74
 e ocupação do solo
75
 na escala do lote (Gráfico 07) 
permite conhecer a solução volumétrica adotada pelo edifício. 
Entre os projetos da amostra, o Carabanchel 20 foi o que apresentou a segunda menor ocupação 
e a segunda maior edificabilidade, indicando uma solução em altura que libera boa parte da área 
do lote. O projeto Vicentina apresenta uma ocupação do solo média com baixa altura. Já o projeto 
 
73 Porosidade do traçado urbano – número de vias que cortam o perímetro da amostra (1000x1000m). Parâmetro está 
relacionado com o tamanho das quadras do tecido urbano. 
74 Taxa de edificabilidade semibruta – relação entre a área construída e a área do lote (incluindo a parte proporcional 
da via). 
75 Porcentagem do solo ocupado pela edificação. 
168 
 
São Roque apresenta baixa ocupação do lote e baixa edificabilidade, certamente devido a boa 
parte do lote não ter sido utilizada por conta do grande desnível do terreno. 
Assim, esses dados sugerem que o projeto São Roque poderia ter tido outra solução projetual, de 
modo a aproveitar melhor a área disponível, nem 18% do lote foi ocupado. 
Gráfico 07 - Edificabilidade | Ocupação - Comparação entre os parâmetros: taxa de edificabilidade 
no lote na amostra (250x250m); e a porcentagem de solo ocupado no lote na amostra (250x250m) de 
cada projeto 
 
Fonte: Elaboração própria 
O gráfico 08 fornece informação sobre como o edifício responde a um contexto mais ou menos 
diverso, contribuindo para o aumento ou diminuição da mescla de usos em relação ao entorno 
que está inserido. No caso, todos os projetos diminuem a porcentagem de usos não residenciais 
na amostra, sendo que o edifício Iguape A é praticamente monofuncional, constituído apenas do 
uso residencial. Já o Carabanchel 20 e 17 são os que apresentam maior variedade de usos, além 
do residencial no lote. 
A partir das informações do gráfico 08 observa-se também que os projetos espanhóis encontram-
se em áreas urbanas com maior diversidade de usos em comparação aos projetos brasileiros. 
 
 
169 
 
Gráfico 08 - Diversidade de Usos - Comparação entre os parâmetros: porcentagem de usos não 
residenciais no lote na amostra (250x250m); e a porcentagem de usos não residenciais na amostra 
(1000x1000m) de cada projeto 
 
Fonte: Elaboração própria 
As informações sobre a densidade habitacional do edifício em relação ao seu entorno (Gráfico 
09) indicam se o projeto aumenta ou diminui a densidade de seu contexto urbano. Nos casos de 
estudo, todos os projetos aumentam a densidade do entorno, sendo que, os projetos do Brasil 
(Iguape A e São Roque) apresentam densidade maior em relação aos da Espanha. Essa 
informação pode ser atribuída a três fatores, o primeiro deles está relacionado a dimensão das 
vias ao redor do lote, já que uma parte proporcional delas entra no cálculo da densidade 
semibruta
76
 no lote. Quando comparadas, as vias dos locais de estudo em São Paulo apresentaram 
dimensão menor do que em Madri. Já os outros fatores estão relacionados a diferença de área 
entre as unidades estudadas e ao número de unidades dos empreendimentos. Algumas unidades 
nos projetos espanhóis chegam a 80m² enquanto que nos projetos do PMCMV possuem apenas 
45m². Ademais, os projetos brasileiros apresentaram três vezes mais unidades do que os projetos 
espanhóis, enquanto que a metragem quadrada por pessoa foi menor, cerca de 11m², enquanto 
que os projetos em Madri apresentaram valores próximos a 19m² por pessoa. Esses fatores são 
importantes, pois influenciam diretamente na qualidade dos empreendimentos. 
 
76 Densidade semibruta (Habitações por hectare) – relação entre o número de habitações do edifício e a área do lote 
mais a parte proporcional da via. 
170 
 
Gráfico 09 - Densidade Habitacional - Comparação entre os parâmetros: densidade habitacional no 
lote mais a parte proporcional da via na amostra (250x250m); e a densidade habitacional na amostra 
(1000x1000m) de cada projeto 
 
Fonte: Elaboração própria 
A relação entre a área viária e a área edificada na amostra (Gráfico 10) indica informações sobre 
o grau de aproveitamento da infraestrutura urbana. 
Gráfico 10 - Economia de Urbanização - Comparação entre os parâmetros: área edificada na amostra 
(1000x1000m); e a área viária na amostra (1000x1000m) de cada projeto 
 
Fonte: Elaboração própria 
171 
 
No gráfico 10, a maior parte dos projetos se situa próximo a linha na diagonal que marca uma 
relação de 3:1, ou seja, cada m² de área viária serve a 3m² de área construída. A exceção é o 
projeto Carabanchel 12 que apresenta área viária muito alta. Esse fato pode ser atribuído a 
presença de parte da rodovia M-40 na amostra de análise (1000x1000m) do projeto. 
Figura 87 - Comparaçãoentre os tecidos urbanos dos recortes (1000x1000m) de cada projeto 
 
 
 
 
 
 
Fonte: Elaboração própria 
A partir da figura 87 observa-se a comparação entre os tecidos urbanos dos edifícios analisados. 
Verifica-se que as amostras dos projetos brasileiros possuem ocupação do solo bem maior do que 
as amostras espanholas, sendo que o projeto Vicentina apresenta a maior delas. 
Ademais, a área edificada entre todas elas é muito parecida (Gráfico 07), assim é possível afirmar 
que a solução volumétrica entre esses entornos é bem diferente, enquanto que em Madri eles 
CARABANCHEL 17 CARABANCHEL 20 CARABANCHEL 12 
IGUAPE A SÃO ROQUE VICENTINA 
 
MADRI 
Carabanchel 
17 
 
MADRI 
Carabanchel 
20 
 
MADRI 
Carabanchel 
12 
 
 
SÃO PAULO 
Iguape A 
 
 
SÃO PAULO 
São Roque 
 
OSASCO 
Vicentina 
172 
 
apresentam edifícios de 5 e 6 andares, aqui no Brasil a maioria das tipologias é de casas térreas e 
sobrados, com exceção das áreas de conjuntos habitacionais tipologia H nas amostras do Iguape 
A e São Roque. 
Figura 88 - Comparação entre os tecidos urbanos dos recortes (250x250m) de cada projeto 
 
 
 
 
 
 
 
Fonte: Elaboração própria 
A partir da figura 88 observa-se a comparação entre as escalas 250x250m dos edifícios 
analisados. Nota-se a maior ocupação do solo na amostra do projeto Vicentina, enquanto que o 
projeto Carabanchel 20 apresentou a menor delas. 
Entre eles, o projeto que apresentou maior edificabilidade foi o Carabanchel 17, seguido do 
Carabanchel 20 e 12. Os de menor edificabilidade foram: Iguape A, Vicentina e São Roque, este 
último com valor praticamente duas vezes e meia menor do que o Carabanchel 20. 
CARABANCHEL 17 CARABANCHEL 20 CARABANCHEL 12 
IGUAPE A SÃO ROQUE VICENTINA 
 
MADRI 
Carabanchel 
17 
 
MADRI 
Carabanchel 
20 
 
MADRI 
Carabanchel 
12 
 
 
SÃO PAULO 
Iguape A 
 
 
SÃO PAULO 
São Roque 
 
 
OSASCO 
Vicentina 
173 
 
Verificou-se também a presença de maior quantidade de áreas verdes na proximidade dos 
projetos Carabanchel 17 e 20. 
De modo geral, esses dados sugerem que apesar da densidade habitacional das áreas (entorno) 
estudadas serem parecidas (exceção São Roque) a maneira como o solo é ocupado é bem 
diferente entre elas. As amostras dos projetos no Brasil indicam uma ocupação do solo maior do 
que as da Espanha, logo as tipologias apresentam maior verticalidade em Madri. Essa informação 
juntamente com a revisão bibliográfica realizada sugere que esse fator possa estar relacionado 
com indicadores de maior diversidade de uso, tanto nos edifícios (em planta baixa) quanto no 
entorno, com a maior disponibilidade de uso para área verde, por exemplo. 
Além disso, observou-se também que o projeto Vicentina do eixo PAC apresentou boa 
classificação quando comparado aos projetos da Espanha, em relação ao espaço público e a 
diversidade de uso. Assim, ressalta-se que, apesar de apresentarem-se em menor quantidade, 
também é possível encontrar boas experiências projetuais aqui no Brasil. Ressaltando-se ainda o 
papel fundamental da municipalidade e do trabalho do arquiteto para este fim. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
174 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
175 
 
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS 
A partir dos dados expostos nesse trabalho observa-se que alguns pontos são centrais para a 
diferença entre a experiência habitacional espanhola e a brasileira em áreas periféricas. 
A primeira dela é a relação entre as políticas habitacionais e urbanas. Na Espanha, elas estão 
articuladas desde o princípio e possibilitam outro tratamento à questão da terra, a qual faz toda a 
diferença. 
A existência de uma porcentagem de solo “dotacional” em novos desenvolvimentos urbanos 
destinada para infraestrutura urbana (vias, áreas institucionais, área verde) é muito parecida com 
a Lei Federal 6766/79 no Brasil, que passou essa responsabilidade para cada município estipular 
sua porcentagem através do Plano Diretor. 
Outra questão é a reserva mínima destinada à habitação de interesse social na Espanha (TRLS 
2/2008). Ela garante que os novos desenvolvimentos não sejam voltados apenas para a habitação 
social, ou seja, tenham mescla entre edifícios particulares, públicos, habitações privadas e sociais, 
além de garantir que os lotes destinados à HIS tenham o mesmo tipo de infraestrutura que os 
outros edifícios antes da chegada dos moradores. 
Desse modo, nota-se que o manejo da estrutura fundiária é diferente entre os países e em boa 
parte está relacionado à natureza do Estado (bem-estar social) e consequentemente à legislação. 
No Brasil, na maioria das vezes, a distribuição de terra já foi feita, assim não é difícil encontrar 
situações nas quais o loteamento e a urbanização chegam posteriormente. 
Como vimos, Carabanchel é um bairro mais recente, com a construção entre 2000 a 2008, já a 
Cidade Líder e Sapopemba tiveram o início da formação e configuração a partir da década de 
1950. O processo de transformação do terreno em solo urbano dessas áreas estudadas foi 
diferente. 
Em Madri o processo seguiu o seguinte esquema (Figura 89): 1. Aprovação do projeto de 
urbanização; 2. Execução das obras de urbanização e implantação de infraestrutura; 3. 
Finalização das obras de urbanização e concessão da licença para construção de edifícios; 4. 
Ocupação das moradias. 
 
176 
 
Já nas áreas estudadas aqui em São Paulo o 
processo seguiu o seguinte esquema (Figura 90): 1. 
Ocupação da área pela população; 2. Construção de 
moradias (autoconstrução); 3. Construção de acessos 
(vias) pela própria população; 4. Interferência do poder 
público, com a regularização da área como área urbana, 
construção de vias, conjuntos habitacionais e 
infraestrutura. 
A partir de 1979 a transformação do solo urbano 
passou a ser disciplinada no Brasil pela Lei 6766/79 a 
nível Federal. Segundo a legislação hoje em vigor, a 
ocupação do solo urbano deve seguir o esquema: 1. 
Aprovação do projeto de loteamento pela Prefeitura de 
acordo com diretrizes do Plano Diretor (uso do solo, 
densidades, índices urbanísticos, coeficiente de 
aproveitamento, tamanho dos lotes); 2. Execução das 
obras de infraestrutura básica (escoamento de água 
pluvial, iluminação pública, rede de água e esgoto, energia elétrica e vias de circulação) 3. 
Registro de parcelamento; 4. Liberação para venda, construção de edifícios e ocupação. 
De modo geral, o processo atual segue a mesma lógica do espanhol, entretanto uma das 
diferenças é que no Brasil quando realizado pela iniciativa privada não é difícil encontrar a 
ocorrência de venda indevida de terra, assim como a utilização do processo de desmembramento 
de glebas com o intuito de evitar a destinação de parte do solo para a reserva de infraestrutura. 
Assim, uma porcentagem da área do loteamento é reservada para infraestrutura (área verde, 
institucional), porém cabe ao poder público implantá-la. Outro ponto diferencial é a infraestrutura 
necessária para a aprovação do parcelamento, aqui no Brasil solicita-se a “infraestrutura básica”, 
enquanto que na Espanha praticamente toda a urbanização da área é realizada antes das 
ocupações, não só a básica. 
Pode-se observar na pesquisa que no bairro Carabanchel o desenho urbano está fortemente 
presente no planejamento urbano da área, no delineamento dos lotes, quadras, hierarquização de 
Figura 89 - 
Esquema de 
transformação do 
solo na Espanha 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fonte: Elaboração 
própria 
 Figura 90 - 
Esquemade 
transformação do 
solo no Brasil 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fonte: Elaboração 
própria 
177 
 
ruas e avenidas, densidade do bairro, conexão com áreas já existentes do tecido urbano e na 
infraestrutura necessária. A presença de piso guia nas calçadas, ciclovia e boa acessibilidade no 
trajeto do edifício ao transporte público, indicados nas análises, estão associados principalmente a 
esse fator. Esses parâmetros urbanos seguiram a legislação existente e foram intensamente 
estudados, planejados e aprovados, ou seja, fizeram parte do processo de planejamento do 
crescimento e configuração da cidade. 
Por outro lado, nas áreas de estudo em São Paulo, o “desenho urbano”, assim como a 
infraestrutura chegaram ao local posteriormente aos moradores e em diferentes momentos, 
privilegiando diferentes parcelas da população com a construção de shoppings e avenidas de 
acordo com os interesses do governo, o que resulta em uma grande diferença espacial entre as 
duas áreas. 
Observa-se portanto, que a diferença entre os dois inicia-se desde a legislação com o 
planejamento da região, passando pela forma de acesso ao solo urbano, a forma como foi 
configurada e o período de formação. 
A natureza do Estado entre os dois países também é um ponto considerável, como discutido no 
capítulo 1, no Brasil a forma patrimonialista é dominante, modelo no qual a defesa da cidadania e 
da questão “pública” (para todos) dificilmente ocorre (FAORO, 2001). Nesse sentido, as cidades 
brasileiras são marcadas pela aliança entre Estado e agentes macroeconômicos (MARICATO, 
2011), que influenciam nas decisões sobre aprovações de leis, construção de infraestrutura 
urbana, habitação, obras entre outros aspectos, gerando impasses e descontrole no crescimento 
das cidades. Apesar do enfoque da pesquisa estar voltado para a questão da habitação de interesse 
social e o desenho urbano, este fator não poderia deixar de ser citado, já que também influencia 
na produção do espaço. 
Além desses pontos, outro que merece importância, foi o papel da EMVS no município de Madri, 
fundamental para a aplicação dessas novas experiências na cidade. A empresa iniciou um 
processo de busca por inovação e discussão sobre a qualidade nos projetos habitacionais através 
de concursos realizados e convite a escritórios de arquitetura. 
Hoje, em São Paulo a SEHAB parece seguir em parte essa busca com projetos de urbanização de 
favelas e realizações de concursos (Renova São Paulo e o Habitasampa), no entanto, pesquisas 
178 
 
recentes (MEDRANO; SPINELLI, 2014; PINTO, 2014; FERREIRA, 2014c) demonstram que os 
resultados desses concursos não têm representado necessariamente soluções capazes de contribuir 
para a evolução do campo habitacional. Nesse sentido, faz-se necessário avançar mais. 
Além disso, outro ponto que deve ser sinalizado é a existência do Registro Permanente de 
Solicitantes de Vivienda pela EMVS em Madri. Esse documento além de gerenciar a forma de 
acesso dos moradores ao edifício de habitação social é utilizado também como base para a 
definição do programa de necessidade dos novos empreendimentos, ou seja, verifica-se qual é a 
demanda por moradias, se é para famílias, pessoas idosas, solteiras e realiza-se o projeto 
conforme essas necessidades. Em contraposição, aqui no Brasil o programa de necessidades do 
PMCMV é padrão, resultando em apenas uma tipologia (2 dormitórios) para todas as famílias. 
Sendo assim, seguem abaixo (Tabela 26) algumas diretrizes sugeridas por este trabalho para 
aperfeiçoamento de Políticas Públicas para áreas periféricas: 
Tabela 26 – Diretrizes sugeridas pela pesquisa 
Problemáticas identificadas na pesquisa Diretrizes sugeridas na pesquisa 
 Localização dos empreendimentos do 
PMCMV em áreas periféricas; 
 Falta de infraestrutura adequada no 
entorno urbano da maioria dos 
desenvolvimentos do PMCMV em 
áreas periféricas; 
 Construção de bairros inteiros voltados 
apenas para HIS sem diversidade de 
uso e famílias; 
 Bairros monofuncionais sem 
diversidade de uso no entorno urbano; 
 Programa de necessidades único e 
predeterminado para todos os 
empreendimentos de apartamentos do 
PMCMV independente do perfil 
familiar; 
 
 
 
 
 Articulação entre política habitacional e 
política urbana; 
 Repasse de recursos do PMCMV mediante 
implementação do Estatuto da Cidade, de 
forma a garantir terrenos em áreas com 
infraestrutura para HIS; 
 Reserva de solo urbano em novos 
desenvolvimentos urbanos destinada a HIS; 
 Aumento do requisito mínimo de 
infraestrutura para aprovação de novos 
desenvolvimentos urbanos, considerando 
infraestrutura institucional, áreas verdes e 
transporte público disponível; 
 Vínculo entre infraestrutura e densidade 
demográfica, de modo que escolas, creches, 
postos de saúde, rede de metrô sejam 
ampliados e implantados de acordo com a 
demanda real da área; 
 
179 
 
 Projetos com soluções repetidas em 
diversos locais e com baixa qualidade; 
 Unidades com alvenaria estrutural ou 
paredes de concreto que impossibilitam 
a realização de reformas. 
 
 Incentivo ao aumento de densidade em áreas 
periféricas de modo a estimular a diversidade 
de uso; 
 Criação de lista de demanda (perfil das 
famílias) pelo município para ser utilizada 
como base para os programas de necessidade 
de novos projetos de HIS; 
 Diminuição do limite de unidades por projeto 
(empreendimento); 
 Incentivo a utilização de tecnologias e 
materiais de construção que possibilitem 
reformas e principalmente a flexibilidade das 
unidades habitacionais. 
Fonte: Elaboração própria 
Em relação a aplicação do método I+D+VS para análise dos projetos, pode-se concluir que ele é 
de grande auxílio para o entendimento e estudo com profundidade dos edifícios e seus entornos, 
principalmente através da ferramenta do desenho técnico (redesenho dos projetos), que exige uma 
observação ao nível do detalhe e visita ao local. Por outro lado, notou-se também certa 
dificuldade de acesso a todas as informações necessárias para a análise e certa demora para obter 
os resultados. Assim, algumas informações foram de difícil acesso, tais como o parâmetro que 
analisa a idade dos edifícios do entorno. 
Vale a pena ressaltar também que os parâmetros correspondem em sua maioria ao tipo de análise 
de empreendimentos habitacionais dentro de um mesmo lote. Nesse sentido, verificou-se que, 
com a análise do projeto Vicentina, o qual se trata de uma área de reurbanização de favela é 
necessário certa adaptação do método. Já que, o lote acaba não sendo uma unidade delimitada e 
sim uma região, muitas vezes com vias, assim, pode-se observar conflitos com os seguintes 
parâmetros: permeabilidade em planta baixa; solo ocupado; densidade semibruta e 
edificabilidade. 
Sendo assim, avalia-o com bastante eficiência para o estudo detalhado de projetos habitacionais, 
porém ele não é tão satisfatório quando a avaliação e análise demandam respostas em um curto 
180 
 
espaço de tempo. Desse modo, para aplicação como instrumento de auxílio às políticas públicas 
talvez não seja tão eficiente. 
Conforme discutido nos resultados, também notou-se na pesquisa que o custo por metro quadrado 
dos projetos brasileiros (exceto projeto Vicentina) foi mais baixo que os espanhóis, ponto que 
influencia na discussão sobre a qualidade desses empreendimentos. Já o projeto com melhor 
qualidade dentre os estudados no Brasil, o Vicentina, apresentou um custo por metro quadrado 
7,6 vezes maior do que os outros projetos do PMCMV. De certa forma, pode-se relacionar esse 
fato ao projeto de infraestrutura urbana que entrou no cálculo,porém essa informação também 
sinaliza a necessidade de uma pesquisa mais detalhada nesse assunto, para entender porque esse 
custo é mais alto e até que ponto ele está relacionado a um projeto com melhor qualidade, assim 
como sobre a influência do preço fundiário no custo final desses empreendimentos habitacionais. 
Também incentiva-se como pesquisa futura o aprofundamento na discussão sobre métodos de 
análise e avaliação habitacionais, os quais conforme pesquisa inicial tiveram pouco inserção no 
Brasil quando comparados aos países Europeus, e que podem auxiliar na busca pela melhora da 
qualidade de projetos de HIS. 
Por fim, com o resultado deste trabalho espera-se contribuir para a discussão sobre habitação de 
interesse social no país, assim como possibilitar informações sobre a realidade Espanhola. 
Espera-se auxiliar no estabelecimento de diretrizes teóricas e metodológicas que possibilitem 
uma melhor adequação entre os atuais programas brasileiros e os projetos habitacionais. 
Ademais, espera-se também ampliar a discussão sobre métodos de análise e avaliação de 
projetos, contribuir para a aplicação de métodos no Brasil, assim como auxiliar na melhora da 
qualidade de projetos habitacionais. 
 
 
 
 
 
 
181 
 
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194 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
195 
 
APÊNDICE A - PROGRAMAS HABITACIONAIS NO BRASIL NOS 3 NÍVEIS 
Tabela 27 – Programas Habitacionais na escala do Município de São Paulo 
ÓRGÃO Local | Prefeitura de São Paulo 
PROMOTOR 
(empresa pública) 
Secretaria de Habitação | SEHAB 
Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo | COHAB 
PROGRAMAS HABITACIONAIS 
Programa Minha Casa, Minha Vida 
Regularização Fundiária 
Renova Centro 
Urbanização de Favelas 
Mananciais 
Fonte: Elaboração Própria a partir de dados da Prefeitura Municipal e Habisp 
 
Tabela 28 – Programas Habitacionais na escala do Estado de São Paulo 
ÓRGÃO Estadual | Estado de São Paulo 
PROMOTOR 
(empresa pública) 
Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo| CDHU 
PROGRAMAS HABITACIONAIS 
Secretaria da 
Habitação 
Cidade Legal 
São Paulo de Cara Nova 
Moradia Rural 
Parceria em Programas Federais 
Programa Especial de Melhorias 
Socioambiental Serra do Mar 
Manancial Alto do Tietê 
Parceria com Entidades dos Trabalhadores 
Casa Paulista 
PPP- Parceria Público Privadas 
Parceria Governo Federal 
Micro-crédito – Banco do Povo 
Lotes Urbanizados 
Servidor Público Estadual 
Fonte: Elaboração Própria a partir de dados da Secretaria da Habitação e CDHU 
 
Tabela 29 – Programas Habitacionais na escala Federal (Brasil) 
ÓRGÃO União | Ministério das Cidades 
PROMOTOR - 
PROGRAMAS HABITACIONAIS 
FNHIS 
Programa Moradia Digna (Apoio à Melhoria das Condições de Habitabilidade de 
Assentamentos Precários e à Provisão Habitacional de Interesse Social) 
Programa Urbanização, Regularização e Integração de Assentamentos Precários 
Habitação de Interesse Social – HIS 
Ação Provisão Habitacional de Interesse Social 
Ação Provisão Habitacional de Interesse Social – Modalidade: Assistência Técnica 
Ação Apoio à elaboração de Planos Habitacionais de Interesse Social - PLHIS 
Ação de Apoio à Produção Social da Moradia 
OGU 
Programa Moradia Digna (Apoio à Urbanização de Assentamentos Precários) 
Habitar Brasil BID – HBB 
Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat – PBQP-H 
196 
 
Programa de Subsídio à Habitação de Interesse Social – PSH 
Projetos Prioritários de Investimentos – PPI 
FGTS 
Carta de Crédito Individual 
Carta de Crédito Associativo 
Programa de Atendimento Habitacional através do Poder Público – Pró-Moradia 
Programa de Apoio à Produção de Habitações 
Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista do FGTS – Pró-Cotista 
Programa de Financiamento de Material de Construção – FIMAC 
FAR Programa de Arrendamento Residencial – PAR 
FDS Programa Crédito Solidário 
FAT Projetos Multissetoriais Integrados – PMI 
Fonte: Elaboração Própria a partir de dados do Ministério das Cidades77 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
77 Nota-se que os programas no site do Ministério são categorizados de acordo com seu financiamento ou subsídio. 
No caso do PMCMV, ele entra em outros “programas”, por exemplo, o PNHU entra na Carta de Crédito Individual e 
Associativo do FGTS, o MCMV-E no Crédito Solidário do FDS e o MCMV para municípios acima de 50 mil 
habitantes com o FAR no PAR. 
197 
 
APÊNDICE B - TRANSCRIÇÃO DE ENTREVISTAS REALIZADAS NA ESPANHA 
Edifício: Carabanchel 17 (A. Amann, A. Cánovas, N. Maruri) 
Entrevista realizada dia 04 de Outubro de 2013 no escritório de arquitetura da equipe. 
A – Katrin Rappl B – Nicolás Maruri 
 
A) La estrategia de la EMVS en la última década apostó por el campo de la vivienda como un medio 
para configurar la ciudad en diferentes puntos de la periferia de Madrid, a través de la 
experimentación de nuevos conceptos de vivienda social e innovación. Esta colección de experiencias 
se ha convertido en un ejemplo extraordinario y de granimportancia para los estudios en el campo de 
la vivienda. Sin embargo, algunos autores, como Josep Maria Montaner
78
 y José María Ezquiaga
79
, 
indican que la normativa urbanística, que es un elemento clave en este proceso no fue eficiente para 
gestionar la singularidad, ni para atender la innovación. Después de haber llevado a cabo un proyecto 
en el barrio de Carabanchel (PAU), ¿cuál es su opinión al respecto? 
B) La normativa urbanística fue modificada por la empresa siempre que fue necesario, cuando si 
construyó este proyecto ya se había construido otros proyectos anteriormente por procedimiento de 
concurso, concurso restringido de cuatro arquitectos de distintas ciudades y lo que habían dicho era que el 
proyecto que consideraban mejor si había que modificar la normativa se modificaba, como por ejemplo, el 
proyecto del MVRDV el Mirador, esto está fuera de la normativa que se previa de manzanas. Pero la 
empresa consideró que necesitaba, que quería hacer este proyecto y realizó las gestiones necesarias para 
cambiar la normativa. Es cierto que la normativa es muy rígida pero también es cierto que también se 
puede trabajar dentro de ella, por ejemplo, nuestro proyecto respecta totalmente la normativa urbanística 
como volumetría en cambio la que no respecta totalmente es la normativa de superficies ya que ten una 
superficie de terrazas mayor de la permitida, pero ahí el ayuntamiento digamos aceptó a conceder esta 
excepción, esta excepcionalidad. Entonces es cierto que la normativa es rígida, que la normativa no está 
preparada para gestionar lo singular, porque digamos que el pensamiento de la normativa es más ordenar y 
regular que la genialidad o que las cosas excepcionales, lo que pretende la normativa es generar una trama 
de ciudad coherente y ordenada. Entonces digamos que el enfoque de la empresa municipal de la vivienda 
era más buscar casos nuevos, casos excepcionales, casos de innovación y la normativa no si piensa para 
estos tipos que cuestiones. Sería absurdo pensar una normativa que gestionase excepcionalidad e 
innovación y regularidad porque sería muy difícil. Y eso muchas veces es lo que se presta a otros tipos de 
cuestiones que no son precisamente la innovación, o si lo abuso, los promotores que metiéndose por 
dentro de los huecos de la normativa siempre consiguen más superficie que de la permitida, entonces son 
cuestiones que son difíciles de gestionar. En este caso como es una empresa municipal, como se supone 
que su objetivo no sea lucro si no proporcionar vivienda social entonces cabe entender que los organismos 
públicos han sido más permisivos, más bondadosos con la normativa, con el objetivo de tener más calidad 
o de tener muchas experiencias o todas estas cuestiones. 
 
78 In: AYUNTAMIENTO DE MADRID. EMVS concursos de viviendas. Madri 2003-2005 2ª ed. 2006. 
79 In: AYUNTAMIENTO DE MADRID. EMVS realizaciones 2003-2004. Madri, 2005. 
198 
 
Entonces la respuesta simple seria es cierto que la normativa no es eficiente en la hora de gestionar la 
singularidad pero lo que también es cierto es que la normativa no se piensa para la singularidad, su propio 
nombre indica que se piensa para lo normal. 
A) La baja densidad (por debajo de 35 o 40 viviendas/Ha) en los años 80 fue identificada como 
sinónimo de calidad de vida, pero ahora es cuestionada por varios autores. Conforme señala Ramón 
López de Lucio
80
, como consecuencia de la baja densidad, los múltiples mecanismos de conexión entre 
los espacios públicos y los edificios pierden significado. ¿Cuál es su opinión? ¿Está de acuerdo? 
B) En respecto a la ciudad está claro que la baja densidad no permite una actividad suficiente que suporta 
los edificios que es necesaria para soportar los edificios públicos, esto es algo evidente, pero la baja 
densidad permite una serie de servicios de carácter privado, pistas deportivas, piscinas, pistas de pádel, 
todos estos tipos de cuestiones que acaban siendo lujos privados en vez de servicios colectivos. Cuando 
hay baja densidad el transporte público es muy costoso, que suele ser irregular y evidentemente es mucho 
más costoso también la urbanización, porque se reparte entre menos usuarios y además maneras hay unas 
cuestiones que hoy en día son importantes, la necesidad de utilizar el transporte privado, la contaminación, 
la perdida de vida en las calles, todas estas cuestiones. Entonces es cierto que en los años ochenta hube 
una tendencia a bajar la densidad para intentar dar una mayor calidad a la vivienda privada pero con ese 
enfoque la ciudad perdió calidad como espacio público, Ramón López de Lucio tiene toda la razón. 
A) Según Montaner la relación entre la arquitectura y el diseño urbano es esencial para hacer 
ciudades. Otro autor, Antonio Miranda
81
 complementa esta idea y destaca la importancia de las 
soluciones que generan y aumentan la sociabilidad entre las personas en planta baja, utilizando 
entradas comunes, patios, la presencia del pequeño comercio, entre otros. ¿Qué piensa al respecto? ¿Se 
puede decir que han buscado esta relación a través del uso de materiales en la planta baja que 
permitiera el contacto visual? 
B) Más que un problema de materiales en planta baja, la cuestión es si la densidad en los barrios es 
suficiente para generar actividad, es decir, es necesario para que un barrio esté vivo y haya gente por la 
calle una densidad mínima y una presencia de comercio de cercanía, de pequeña dimensión que genera 
muchas puertas, que genera gente en la calle, que genera actividad y que está claro que es lo que genera 
viva en los barrios. El hecho de las viviendas en planta baja es una cuestión absolutamente rechazable, 
nosotros tenemos proyectos en que hay viviendas en planta baja por la presión para hacer viviendas y por 
la presión de determinadas empresas de comercio que quieren acaparar todo comercio a su mano, como el 
corte inglés y que no aceptan la vida del pequeño comercio que es una competencia muy fuerte para ellos. 
Entonces está claro que los materiales pueden ayudar a que la vida sea más agradable en la ciudad, está 
claro que la apertura de determinadas viviendas pueden ser que se vean más unas personas, pero que la 
clave de la vida está en el comercio e en la densidad. La densidad que permite el comercio y la capacidad 
que tienen que tener los proyectos de admitir el comercio en planta baja, de admitir el comercio, trabajo, o 
actividades que no son la vivienda, porque la vivienda al final es un organismo en cierto modo de vida 
limitada y que muchas veces está vacío y que no tiene la vida que tiene el comercio donde se concentra 
movimiento y donde se concentran personas. 
 
80 LÓPEZ DE LUCIO, 2007. 
81 MIRANDA, 2012. 
199 
 
A) ¿Y la densidad ya estaba limitada por la normativa? 
B) Sí, por el diseño y el planeamiento del barrio es que se definen las formas de las manzanas y que 
definen el tamaño de los edificios, la cuantidad de edificabilidad que le corresponde a aquella manzana. 
Todo eso genera una densidad, o sea, un diseño con otro la densidad va a ser la misma, en nuestro caso en 
Carabanchel estaba previsto una pequeña tira de comercio frontal de la calle de La Paseta, había ahí unos 
300 metros cuadrados de comercio que no hicieron al final por problemas de cantidad de vivienda y al 
final digamos que este comercio la empresa municipal lo intercambió por más viviendas, más superficie 
de viviendas, porque al final la empresa municipal no está tan preocupada por el comercio y sí está 
preocupada por proporcionar suficiente número de viviendas. Claro, la preocupación por la vivienda hace 
un poco olvida la preocupaciónpor la ciudad y en ese caso lo comercio para ellos siempre es un problema 
de gestión no tienen las normativas, no tienen las leyes adecuadas para que ellos también puedan gestionar 
comercio no es su labor, no es lo que lo piden entonces para ellos el comercio se convierte en 
prácticamente en un problema. 
A) A menudo el proyecto de vivienda colectiva no tiene un cliente específico, siempre hay un promotor, 
pero todavía no existe un usuario final. Para Javier García-Solera
82
 esta ausencia de usuario conocido 
permite una mayor libertad en el diseño, pero al mismo tiempo genera una gran responsabilidad para 
satisfacer los diferentes perfiles. ¿Cómo fue el proyecto? ¿Ustedes tenían algún conocimiento sobre los 
residentes, sobre el perfil de quién iba a vivir? ¿Llegaron a hablar con alguno de ellos? 
B) No, nosotros no conocíamos ningún cliente, esta es cómo funcionan las empresas municipales con una 
bolsa de peticionarios, de gente que se escribe en la empresa y que necesita vivienda. La empresa por otro 
lado encarga vivienda un poco de acuerdo con los datos que va obteniendo de estas personas, pero de 
manera estadística, necesitamos de vivienda de 3 dormitorios, con un salón de tanto, que más o menos es 
la dimensión media de las personas que nos solicitan vivienda y ellos van regulando un poco las 
dimensiones en relación a la venta de mercado pero no se piensa en una persona concreta, se piensa en un 
perfil medio que se puede adaptar más o menos con la mayor cuantidad de usuarios posibles, de este punto 
de vista la vivienda tiene que ser flexible y abstracta. Eso es una condición, exceptuando los casos por 
ejemplo de personas con movilidad reducida que una vez que se desarrolle aquella vivienda de acuerdo 
con sus necesidades se adapta por ejemplo los baños y hace un baño específico a las necesidades que ellos 
tengan. Se cumple la normativa general pero al final ellos poden tener digamos una petición al respecto de 
determinadas condiciones, pero al resto de los usuarios se tienen que adaptar a una vivienda más o menos 
estándar, que ellos una vez que la compran la modifican, hacen obras y adaptan más o menos a sus gustos. 
Entonces es cierto que como arquitectos hay más libertad porque no tienes que pensar en un caso 
concreto, piensas en un promedio, es un proyecto que es más abstracto, más genérico y eso siempre es más 
fácil de proyectar que ir pensando, imagínate que tuviéramos que presentar ochenta viviendas distintas 
para cada cliente eso sería además de entrar en un problema del gusto de los clientes que es siempre muy 
problemático. Entonces en esto caso no había clientes previos y lo que hay es un promotor que es la 
empresa municipal que establece un programa. El programa se basa en lo que ellos saben que es más o 
menos les van a pedir y la normativa de vivienda de protección en España que limita unas determinadas 
superficies, es decir, la habitación puede tener como mínimo tal superficie, el total de la vivienda pode 
tener como máximo tal superficie, entonces digamos que la relación entre los mínimos y los máximos da 
 
82 GARCÍA-SOLERA, 2012. 
200 
 
un tipo de vivienda que admite poco movimiento, al final la misión del arquitecto es ordenar esas piezas, 
definir la posición de las ventanas, hay una serie de cuestiones en la relación entre las piezas que son las 
que verdaderamente interviene el arquitecto pero el resto está más o menos definido, medido, controlado 
por una normativa y la petición del cliente como promotor. 
A) ¿Son de venta las viviendas? 
B) Sí, la empresa municipal hace muy pocas viviendas de alquiler, por lo menos durante estos últimos 
años antes de la crisis. Casi no interesaba alquilar, porque era muy fácil conseguir un crédito hipotecario y 
al final el pago de crédito hipotecario era equivalente muchas veces un poco más del alquiler. Entonces 
había muy poca gente que alquilase porque el fundo cuando compras esta es una forma de hogar. Los 
alquileres, los pisos de alquiler son promociones muy específicas, muy concretas y realmente eran 
alquileres subvencionados, pero la mayor parte de los casos eran venta. 
A) En Brasil esta así hoy. La mayor parte es venta. 
B) La gestión del alquiler es complicada, en Alemania yo sé que, por ejemplo, igual a 50% de las 
viviendas son de alquiler, pero requieren unas empresas fuertes detrás con mantenimiento con unos 
servicios que son difíciles de mantener. Muchas veces, para estas empresas es más fácil construir y vender 
que es una forma de cerrar el proceso y ya el usuario se hace cargo de la vivienda. 
A) Sobre la flexibilidad de los espacios y la posibilidad de apropiación por los usuarios, se sabe que el 
hombre siente la necesidad de identificarse con el lugar donde se encuentra. En este sentido, el espacio 
doméstico contemporáneo tiende a relacionarse con los conceptos de flexibilidad y maleabilidad, según 
Ángela Cardiel Casada
83
 con el fin de asumir un amplio espectro de usuarios, posibles usos y diferentes 
modos de vida. Al visitar el proyecto es notable las diferentes formas de apropiación por los usuarios 
del patio de cada vivienda. ¿Cómo llegaron a esta solución? ¿La consideran positiva? 
B) La idea del patio cruzado en bloque venia por varias razones, una de ellas era intentar resolver el 
problema de la orientación, cualquier bloque de manzana cerrado tienes unas viviendas que están bien 
orientadas y hay otras que tienen problemas, las viviendas al oeste tienen problemas, las viviendas al norte 
tienen problemas (lembrando que a Espanha está no hemisfério norte, então a orientação sul no Brasil 
corresponde à orientação norte deles). Entonces colocar este patio travesando permitía que todas las 
viviendas tuvieran claramente un espacio orientado a una dirección positiva por lo menos. Este espacio 
también permitía ampliar la dimensión de la vivienda muy limitada por la normativa al redor de ochenta 
metros cuadrados, unas viviendas pequeñas que de repente se encontraban con un espacio extra de 15m², 
17m², que eran muy importantes en el total de la vivienda. Este espacio extra permitía entre otras cosas 
por ser usado de diferentes maneras, y nos parece un espacio que nosotros lo proyectamos como una 
terraza pero está claro que cada vecino lo utiliza y lo utilizará como ellos consiguieren. También digamos 
que la referencia de la forma de esta terraza está en la idea de la Immeubles-Villas de Le Corbusier que 
además dispuso un sistema en ella con color, un color de distintas piezas, hay una relación con la idea de 
la Villa, en altura, de la vivienda unifamiliar, del jardín que se relaciona con la casa, todas esas cosas están 
presentes. Al final digamos que se convierte en algo muy importante en el proyecto la relación entre la 
casa y la terraza. El proyecto se ve más como una suma de viviendas unifamiliares que forman un bloque 
 
83 CASADO, 2012. 
201 
 
de viviendas colectiva. Yo creo que al final es muy positivo que cada vecino utilice la terraza como ellos 
quieran. 
A) ¿Fue adoptada alguna metodología específica de proyecto? ¿O algún software específico (de 
iluminación, confort térmico)? ¿Qué definió el concepto arquitectónico principal? ¿Buscaron 
mantener vínculos con la tradición o con la innovación? 
B) Metodología específica de proyecto utilizamos el método de proyecto que siempre se utiliza en el 
estudio que es intentar probar todos los caminos posibles, intentar pensar cuál es el principal problema que 
nos está planteando, la principal vocación que encontramos para pensar el proyecto. En este caso lo que 
intentamos hacer fue la manzana más estrecha posible para tener un