Direito Tributário (ISSQN, IPTU, ITBI)

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FORTIUM 
GRUPO EDUCACIONAL 
 
 
FACULDADE FORTIUM 
 
DIREITO TRIBUTÁRIO II – 10º PERÍODO – MANHÃ - TRABALHO A1 
 
 
IMPOSTO SOBRE SERVIÇOS DE QUALQUER NATUREZA (ISSQN); 
IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS INTER VIVOS (ITBI); 
 IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE PREDIAL E TERRITORIAL URBANA (IPTU). 
 
 
Alunos: 
Ana Clara Chaves de Almeida 
Angélica Simone Cruz de Paula 
Diego José Siqueira Bezerra 
Diego Manuel da Gama Estevão 
Frederico Viana de Araujo 
Ketlen Lorrana Bastos de oliveira 
Jônio Silveira Ibiapina 
Mirian Bomfim Alecrim Mesquita 
Odair José do couto 
 
 
 
 
BRASÍLIA-DF 
2019. 
INTRODUÇÃO: 
 
O presente trabalho tem por objetivo discorrer sobre os impostos de 
competência municipal, isto é, o imposto sobre serviços de qualquer natureza (ISSQN), o 
imposto de transmissão de bens imóveis inter vivos (ITBI) e o imposto sobre a propriedade 
predial e territorial urbana (IPTU). Ou seja, tal competência alcança os mais de 5.500 (cinco 
mil e quinhentos) municípios que existem no Brasil, e ainda o Distrito Federal uma vez que este 
ente acumula as competências tributárias estaduais e municipais. 
Ao longo deste trabalho serão abordadas questões como a conceituação de 
cada imposto, os sujeitos ativos e passivos, o fato gerador, a base de cálculo do imposto, a lei 
que os instituiu, as respectivas alíquotas e as principais exceções às regras gerais. 
No intuito de facilitar a exposição dos temas supracitados, trabalho foi 
dividido em quatro partes: a primeira versa sobre o imposto sobre serviços de qualquer natureza 
(ISSQN); a parte seguinte trata do imposto de transmissão de bens imóveis inter vivos (ITBI); 
a terceira parte aborda o imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (IPTU); e por 
último, a quarta parte traz algumas questões (exercícios) sobre os temas tratados nas três 
primeiras partes. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
IMPOSTO SOBRE SERVIÇOS DE QUALQUER NATUREZA (ISSQN) 
 
 
O ISS é um tributo de competência dos municípios e do Distrito Federal, sendo disciplinado 
pela Lei Complementar nº 116, de 2003, criado com o nome de imposto sobre serviços de 
qualquer natureza (ISSQN), pela Carta Magna de 1988, no seu artigo 156, III que estabelece 
ser de competência dos municípios a instituição do ISS. 
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: 
(...) III – serviços de qualquer natureza, não compreendidos 
no art. 155, II, definidos em lei complementar (...). 
 
Instituído pela Lei Complementar nº 116, de 31 de julho de 2003, o imposto 
sobre serviços de qualquer natureza, também conhecido como ISS, é um tributo que incide, 
como o próprio nome já diz, sobre a prestação de serviços de qualquer natureza, sendo cobrado 
também de empresas e profissionais autônomos. 
Art. 1º O Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza, de 
competência dos Municípios e do Distrito Federal, tem 
como fato gerador a prestação de serviços constantes da 
lista anexa, ainda que esses não se constituam como 
atividade preponderante do prestador. 
 
O valor arrecadado é destinado ao município no qual a empresa está 
estabelecida, mas há exceções que preveem o recolhimento onde a atividade foi prestada. 
Caberá aos Municípios, mediante a edição de uma lei ordinária, a instituição 
do ISS. Ademais, é bom lembrar que, na condição de imposto municipal, o ISS poderá ser 
instituído igualmente pelo Distrito Federal, no exercício da competência tributária cumulativa 
ou múltipla com base no Art. 147, CF. 
Quanto ao sujeito passivo deste tributo, o contribuinte do ISS é o prestador 
de serviço, conforme dispõe a Lei Complementar 116/2003 no seu artigo 5º. Contribuinte é o 
prestador do serviço, seja na condição de empresa ou de profissional autônomo, com ou sem 
estabelecimento fixo. 
É um tributo que incide sobre a prestação de serviços de qualquer natureza, 
sendo cobrado também de empresas e profissionais autônomos. O serviço prestado e o imposto 
e devido do local do estabelecimento prestador ou, na falta do estabelecimento, no local do 
domicílio do prestador, exceto nas hipóteses previstas nos itens I a XXII do art. 3 da Lei 
Complementar 116/2003. 
Ressalta-se que não constitui fato gerador do ISS a prestação de serviço em 
relação de emprego, dos trabalhadores avulsos, dos diretores e membros de conselho consultivo 
ou de conselho fiscal de sociedades e fundações, bem como dos sócios gerentes e dos gerentes 
delegados; é o que discorre a Lei complementar 116/2003, artigo 2º, inciso II: 
 
Art. 1ºO imposto não incide sobre: 
(...) 
 II – a prestação de serviços em relação de emprego, dos trabalhadores 
avulsos, dos diretores e membros de conselho consultivo ou de conselho 
fiscal de sociedades e fundações, bem como dos sócios-gerentes e dos 
gerentes-delegados; 
(...) 
 
No que tange ao fato gerador, o ISS constitui-se na prestação do serviço 
previsto em lista anexa à Lei Complementar nº 116, artigo 10º, ainda que não se enquadre como 
a atividade principal do prestador. É importante verificar, contudo, a legislação aplicável ao 
município. 
Em respeito ao princípio da legalidade tributária, para que os entes possam 
cobrar o ISS dos prestadores de serviços, devem instituí-lo por meio de lei ordinária própria, 
sendo que esta poderá adotar todos os itens da Lista de Serviços apensada à Lei Complementar 
nº 116, de 2003, ou apenas alguns desses itens. Importa ressaltar que os Municípios não podem 
criar serviços não previstos na referida lista, sob pena de inconstitucionalidade. 
O contrato de prestação de serviço dar-se-á sobre a obrigação de fazer, com 
base na Súmula Vinculante 31 do STF. A Suprema Corte considerou que a locação de bens 
móveis, em que o locador é obrigado a entregar determinado bem para uso do locatário por 
certo período de tempo, por não se caracteriza como uma obrigação de fazer, não configura 
serviço, não devendo ser tributada pelo ISS (RE 116.121/SP e Súmula Vinculante nº 31) 
A Base de cálculo deste imposto, ISS, depende da verificação da legislação 
do ente federativo competente, para que o recolhimento atenda ao que ela determina. De forma 
geral, é preciso identificar a base de cálculo do imposto, que corresponde à receita bruta (sem 
nenhum desconto ou dedução) da prestação. Em seguida, é aplicada a alíquota prevista para o 
determinado serviço. 
Quanto as alíquotas, dada a competência municipal do imposto, suas regras 
variam de acordo com o local de instalação da empresa, mas também conforme o tipo de 
serviço executado e o sistema tributário escolhido. De forma geral, a alíquota vai de mínimo de 
2% a máximo de 5%, conforme os artigos 8º e 8º A da LC 116 de 2003. 
O modo de cobrança do ISS varia entre os tipos de empresas ou se o serviço 
for feito por um profissional autônomo devidamente regularizado. Em cada caso especifico o 
ISS o cobrado de forma diferente, vejamos: 
ISS PARA PROFISSIONAL AUTÔNOMO 
O ISS é cobrado em cada serviço pontual prestado pelo autônomo. O valor é recolhido no 
momento em que ele emite a nota fiscal referente à sua atividade. 
ISS PARA MEI - MICRO EMPREENDEDOR INDIVIDUAL 
Quem é MEI tem a vantagem de pagar o ISS e todos os seus impostos em 
uma contribuição mensal fixa, na guia DAS. Neste caso, o empresário deve entrar no endereço 
do Portal do Empreendedor para acessar a guia de recolhimento e pagar todos os tributos. 
ISS PARA EMPRESAS DO SIMPLES NACIONAL 
As empresas enquadradas no Simples Nacional também utilizam uma única 
guia DAS para o recolhimento do ISS e outros impostos, como IRPJ, CSLL e Cofins, entre 
outros. O empreendedor deveráacessar o site da Receita Federal e utilizar o PGDAS-D 
(Programa Gerador do Documento de Arrecadação do Simples Nacional - Declaratório) para 
calcular a alíquota incidente de todos os tributos e então imprimir a guia de cobrança. 
ISS PARA DEMAIS EMPRESAS 
No caso das companhias enquadradas no Lucro Presumido ou Lucro Real o 
ISS é recolhido mensalmente, na apuração das alíquotas. O empreendedor deve se atentar à 
legislação da cidade em que sua atividade será realizada, verificando a alíquota que se aplica à 
natureza de seu negócio. Também é necessário verificar na lei se sua situação não é o caso do 
imposto retido na fonte - em que o tomador do serviço é quem deverá recolher o ISS. 
A exceção, a regra geral desse imposto, recai sobre local do domicílio do 
prestador conforme artigo 3º da LC 116/2003. 
Art. 3º. O serviço considera-se prestado, e o imposto e 
devido do local do estabelecimento prestador ou, na falta 
do estabelecimento, no local do domicílio do prestador, 
exceto nas hipóteses previstas nos itens I a XXV, quando o 
imposto será devido no local”. 
A exceção, no ISS, dar-se-á sobre o artigo 3º e incisos da LC 116/2003, 
podendo ser no local da prestação de serviço, por exemplo: execução e fiscalização de obras, 
demolição, varrição de ruas e etc. 
O ISS é devido sobre os materiais, como parte integrante do serviço prestado, 
quando a lista não estabeleça sobre a incidência do ICMS, Ressalvadas as exceções expressas 
na lista anexa à Lei Complementar 116/2003, os serviços nela mencionados não ficam sujeitos 
ao ICMS, ainda que sua prestação envolva fornecimento de mercadorias. 
A regra da LC 116/2003 (artigo 1º, parágrafo 3º) é a de que os serviços 
listados ficam sujeitos apenas e tão somente ao ISS, salvo se a própria lista contiver exceção no 
sentido de que o ICMS seja devido sobre o fornecimento de mercadorias, em cada caso. 
Sobre a exportações de serviços fora do Brasil, a regra e que não incide ISS, 
sobre as exportações, exceto, sobre os serviços desenvolvidos no Brasil, ainda que o pagamento 
do serviço seja realizado no exterior, com base no artigo 2º da LC 116/2003. 
E passível de isenção conforme o art. sobre o ISS, dependendo do 
municípios, podendo ser casos de isenção ou de redução da alíquota, uma situação prevista em 
todo o território nacional, que é a não incidência do imposto em exportações de serviços para o 
exterior, como é o caso de consultoria que atende a um cliente fora do país, e também de 
retenção, sobre os serviços prestados sobre o imposto que seja devido no local da prestação de 
serviço e realizado em local diferente (outro município) do estabelecimento prestador(sede, 
filial, escritório), previsto no art. 6º da LC 116/2003. Para a aplicação da retenção deve estar 
previsto na lei do município em que o serviço foi realizado. 
 
IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS INTER VIVOS – 
ITBI 
 
O imposto sobre a transmissão onerosa inter vivos de bens imóveis e de 
direitos reais sobre imóveis e cessão de direitos de sua aquisição é um imposto municipal e está 
previsto nos artigos 156, II, da Constituição da República Federativa do Brasil (CRFB/1988) e 
nos artigos 35 e 42 do Código Tributário Nacional – CTN: 
 
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre 
(...) 
II – transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato 
oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e 
de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem 
como cessão de direitos a sua aquisição. 
 
Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a 
transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos 
temo como fato gerador: 
I – a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do 
domínio útil de bens imóveis por natureza ou acessão física, 
como definidos na lei civil; 
II – a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre 
imóveis, exceto os direitos reais de garantia; 
III – a cessão de direitos relativos às transmissões referidas 
nos incisos I e II. 
Parágrafo único. Nas transmissões causa mortis, ocorrem 
tantos fatos geradores distintos quantos sejam os herdeiros 
legatários. 
 
De acordo com o CTN, a transmissão de bens imóveis, tanto de forma onerosa 
quanto gratuita, se submetia a um único imposto, de titularidade dos Estados-membros, antes 
da Constituição Federal de 1988, com função fiscal. 
Com a promulgação da Constituição de 88, este imposto foi desmembrado, cabendo aos 
Estados-membros o imposto ITCD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) e aos 
Municípios o ITBI. 
O ITBI é de natureza real, isto é, não identifica as características pessoais do 
sujeito passivo no momento de sua incidência, e, por essa razão, não se submete ao princípio 
da progressividade. 
 
 
REGRA MATRIZ DE INCIDÊNCIA DO ITBI 
 
CRITÉRIO MATERIAL: 
Esse imposto tem por fato gerador a transmissão de bens imóveis entre vivos, 
a qualquer título, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de 
direitos a sua aquisição. 
O ITBI não incide sobre direitos reais de garantia, como a anticrese – situação em que o devedor 
cede a posse de bem imóvel para que o credor colha os frutos até a quitação da dívida – e a 
hipoteca, entre outros. 
A desapropriação e o usucapião são modos originários de aquisição da propriedade, portanto 
não estão sujeitas ao ITBI. 
Também não incide sobre a transmissão de imóvel para pessoa jurídica, desde 
que utilizado para integralização do capital social da PJ. Nesse caso, quando da desincorporação 
do imóvel do patrimônio da PJ para retorno ao patrimônio do sócio, também não incide o 
imposto. 
 
CRITÉRIO ESPACIAL: 
O ITBI incide em qualquer ponto situado dentro do território do Município. 
 
CRITÉRIO TEMPORAL: 
Conforme art. 118, II, do CTN, é possível a exigência do imposto antes da lavratura da escritura 
pública de compra e venda: 
 
Art. 118. A definição legal do fato gerador é interpretada 
abstraindo-se: 
I – da validade jurídica dos atos efetivamente praticados 
pelos contribuintes, responsáveis, ou terceiros, bem como 
da natureza do seu objeto ou dos seus efeitos; 
II - dos efeitos dos fatos efetivamente ocorridos. 
 
O momento do registro da transmissão ou o momento da lavratura da escritura 
pública, caracteriza a ocorrência do fato gerador. 
 
 
 
CRITÉRIO PESSOAL: 
O sujeito ativo do tributo é o Município do local do imóvel, nos termos do 
art. 156, parágrafo segundo, II, da CF. 
O sujeito passivo, nos termos do art. 42 do CTN, pode ser o alienante ou 
adquirente, nos termos da lei municipal. 
 
CRITÉRIO QUANTITATIVO: 
Base de cálculo; 
A base de cálculo do imposto é o valor venal real do imóvel vendido, o valor 
atual de mercado, segundo disposto no art. 38 do CTN: 
 
Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos 
bens ou direitos transmitidos. 
 
ALIQUOTAS 
As alíquotas são estabelecidas em lei municipal, não há previsão legal de 
limite, entretanto, está sujeita ao princípio do não confisco. 
IMPOSTO SOBRE A PROPRIEDADE PREDIAL E TERRITORIAL 
URBANA (IPTU) 
 
Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), está 
previsto no art. 156, I, da CRFB/1988. O IPTU é o único imposto sobre a propriedade cuja 
instituição e cobrança é atribuída aos Municípios, revelando-se de extrema importância para os 
orçamentos municipais, tendo em vista que, nas pequenas cidades, a receita advinda do ISS e 
do ITBI costuma ser pouco representativa. 
Importante característica desse imposto é trazida pelo § 1º do art. 156 da 
Constituição, que trata da progressividade. Pela norma, o imposto poderá ser progressivo em 
razão do valor,localização e uso do imóvel, exercendo importante função extrafiscal na medida 
em que alíquotas menores incidirão sobre propriedades igualmente menores, não localizadas 
em áreas melhor estruturadas e que exerçam a função social.Por fim, o IPTU encontra-se 
previsto nos artigos. 32 a 34 do Código Tributário Nacional – CTN. 
COMPETÊNCIA TRIBUTÁRIA PARA A INSTITUIÇÃO DO IPTU 
Nos termos do art. 156, I, da Constituição Federal, o IPTU, incidente sobre a 
propriedade de imóveis localizados dentro das áreas urbanas dos Municípios, é de competência 
dos Municípios e do Distrito Federal, portanto, cabem a estes entes federativos instituir o 
imposto por meio de lei ordinária (regra-matriz de incidência tributária), bem como promover 
todas as demais alterações que se fizerem necessárias. 
 
REGRA-MATRIZ DE INCIDÊNCIA TRIBUTÁRIA DO IPTU 
Nas palavras do Professor Paulo de Barros Carvalho, “a criação de um 
esquema seguro para dar parâmetros racionais à tributação, com fundamento em estrutura 
lógica, permitiu à Ciência do Direito Tributário colaborar na limitação da vontade arrecadatória 
do legislador. A regra-matriz veio à lume, justamente, para instaurar critérios seguros, 
permitindo identificar a natureza do tributo e relacioná-la com o regime jurídico que querem 
lhe impor”. 
É formada, internamente, por um antecedente que contempla os critérios 
material, espacial e temporal. No consequente, é formada pelo critério pessoal (sujeitos ativo e 
passivo) e pelo critério quantitativo (base de cálculo e alíquota).Como é sabido, a regra-matriz 
de incidência tributária permite estudar o tributo na sua integridade constitutiva, percebendo os 
elementos essenciais à incidência tributária, quais sejam, circunstâncias de espaço e tempo em 
que o tributo se torna devido, a modalidade de fato que se ajusta à hipótese normativa, quem 
deve pagar, quem deve receber, como deve ser calculado o valor da obrigação tributária. 
 
CRITÉRIO MATERIAL 
O critério material do IPTU é ser proprietário, ter o domínio útil ou a posse 
do bem imóvel. 
Proprietário, nos termos do art. 1.228 do Código Civil, é aquele que tem a faculdade de usar, 
gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua 
ou detenha. 
A propriedade, antes considerada direito subjetivo absoluto, atualmente 
ressurge sob outra concepção, ao aliar a função social às faculdades de usar, gozar e dispor.Já 
domínio útil é a ingerência direta sobre a coisa, ou seja, o gozar, dispor, usar e reaver o bem. 
 
A posse, por sua vez, encontra-se prevista no art. 1196 do Código Civil: 
“considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos 
poderes inerentes à propriedade”. Infere-se, portanto, que posse é o exercício, pleno ou não, dos 
poderes inerentes à propriedade. 
 
A legislação associa posse a exercício. A despeito de todo o dissenso 
doutrinário acerca da conceituação da posse e da sua natureza jurídica, que não nos cabe nesse 
momento aprofundar, a posse pode ser definida como um poder que alguém exerce sobre a 
coisa; direito real subjetivo de usar, gozar e dispor de uma determinada coisa. É fato que, 
considerado em si mesmo, gera efeitos jurídicos, razão pela qual tal exercício goza tanto de 
proteção legal contra terceiros (como ocorrem nas ações possessórias), como reconhecimento, 
que pela passagem do tempo, outorga aos possuidores o direito de adquirir a propriedade, 
através da ação de usucapião. 
 
Nesse contexto, registramos que a doutrina e a jurisprudência já se 
posicionaram entendendo que não é qualquer posse que autoriza a exigência do imposto, mas 
tão somente aquelas em que o possuidor se comporta como legítimo proprietário do imóvel. 
Por isso, o locatário, o comodatário e outros que a esses se assemelhem não são contribuintes 
do IPTU. Considerando que o domínio útil e a posse são atributos intrínsecos a um direito 
maior, que é o direito de propriedade, tem-se que o CTN não ultrapassou o limite constitucional. 
 
 
 
CRITÉRIO TEMPORAL 
Por critério temporal deve-se entender o momento em que a ocorrência do 
fato de repercussão jurídica é relevante, competindo à lei ordinária a sua fixação. No IPTU, o 
critério temporal é verificado no primeiro dia de janeiro de cada ano. O próprio princípio da 
anterioridade tributária (art. 150, III, “b” e “c”, da Constituição), ao qual o IPTU se submete, 
contribui para afastar qualquer periodicidade inferior a um ano. Assim, se a lei que vier a 
majorar este tributo só poderá incidir no exercício financeiro seguinte ao de sua entrada em 
vigor, o valor da propriedade predial e territorial urbana do contribuinte somente poder ser 
aferido anualmente. 
A cobrança, por sua vez, ocorre por meio do envio de carnê aos contribuintes, 
documento que formaliza o lançamento de ofício a que o imposto está sujeito. 
 
CRITÉRIO ESPACIAL 
A princípio, o critério espacial do imposto é a zona urbana do Município em 
que o imóvel se encontra. O CTN, no § 1º do art. 32, define o que é zona urbana, justamente 
para diferenciá-la da zona rural, sobre a qual há incidência do Imposto Territorial Rural (ITR). 
Assim, para uma zona ser considerada urbana e, portanto, passível de cobrança do IPTU, deve 
possuir pelo menos dois dos melhoramentos descritos em referido artigo, construídos ou 
mantidos pelo Poder Público. São eles: meio-fio ou calçamento, com canalização de águas 
pluviais; abastecimento de água; sistema de esgotos sanitários; rede de iluminação pública, com 
ou sem poste amento para distribuição domiciliar; e escola primária ou posto de saúde a uma 
distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado. 
Ainda, nos termos do § 2º do mesmo art. 32, a lei municipal pode considerar 
como área urbana as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos 
aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, 
mesmo que localizados fora das zonas definidas taxativamente como urbanas. 
Por fim, não poderíamos deixar de mencionar que por um segundo motivo o 
Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Recurso Especial 1.112.646/SP, considerou que a regra 
“localização fora da zona urbana” não é absoluta, ao entender que terrenos localizados em zona 
urbana – portanto, a princípio sujeitos à incidência do IPTU – sujeitam-se ao ITR, se a 
destinação do imóvel for rural. Confira-se a ementa de referida decisão: 
“TRIBUTÁRIO. IMÓVEL NA ÁREA URBANA. DESTINAÇÃO 
RURAL. IPTU. NÃO-INCIDÊNCIA. ART. 15 DO DL 57/1966. 
RECURSO REPETITIVO. ART. 543-C DO CPC. 1. Não incide IPTU, 
mas ITR, sobre imóvel localizado na área urbana do Município, desde 
que comprovadamente utilizado em exploração extrativa, vegetal, 
agrícola, pecuária ou agroindustrial (art. 15 do DL 57/1966). 2. 
Recurso Especial provido. Acórdão sujeito ao regime do art. 543-C do 
CPC e da Resolução 8/2008 do STJ.” 
Com isso, é possível ter um imóvel em área urbana que possua duas ou mais 
das características previstas em lei para a incidência do IPTU, mas não incidir este imposto, e 
sim ITR quando estiver presente a condição de “destinação rural do imóvel” 
 
CRITÉRIO QUANTITATIVO 
O critério quantitativo indica os fatores que conjugados exprimem o valor 
pecuniário da dívida. É normalmente composto por base de cálculo e alíquota. 
 
ALÍQUOTA 
A alíquota é o critério legal, em regra expresso em percentagem. 
1. para os imóveis construídos utilizados exclusiva ou predominantemente como 
residência, o imposto é calculado à razão de 1% do valor venal, com acréscimos e descontos 
definidos por faixas de valor venal; e 
2. para os demais imóveis construídos e terrenos, o imposto é calculadoà razão de 1,5% 
do valor venal, com acréscimos e descontos também definidos por faixas de valor venal. 
 A Constituição permitiu, no art. 182, II, § 4º, a utilização de alíquotas maiores 
para imóveis em desacordo com o plano diretor urbano, pretendendo elevar a tributação sobre 
tais imóveis, com a finalidade de desestimular o aproveitamento errôneo do solo urbano. 
Nestes casos, o IPTU será utilizado como instrumento para desestimular 
comportamentos definidos em lei e o imposto será utilizado prioritariamente em caráter 
extrafiscal. 
 
PROGRESSIVIDADE, CAPACIDADE CONTRIBUTIVA E O IPTU 
Nos termos do art. 145, § 1º, da Constituição, todos os impostos, 
independentemente de seu caráter real ou pessoal, devem guardar relação com a capacidade 
contributiva do sujeito passivo. 
Como decorrência da igualdade tributária, o princípio da capacidade 
contributiva impõe, por sua natureza subjetiva, que a base de cálculo dos tributos seja 
mensurada conforme o potencial contributivo de cada indivíduo, distribuindo-se a carga 
tributária equitativamente, numa medida de justiça fiscal. Já sob o seu viés objetivo, o princípio 
exige do legislador impositivo a leitura da materialidade constitucional como a possibilidade 
de tributar unicamente eventos representativos de riqueza, que respeitem o mínimo vital e a 
manutenção da atividade produtiva e que não gerem efeitos confiscatórios. 
Capacidade econômica é essencial, mas não suficiente para a tributação, por 
conta justamente de ser necessário a ela somar-se a aptidão para contribuir. Rubens Gomes de 
Sousa define-a como a “soma de riqueza disponível depois de satisfeitas as necessidades 
elementares de existência, riqueza essa que pode ser absorvida pelo estado sem reduzir o padrão 
de vida do contribuinte e sem prejudicar as suas atividades econômicas”. 
Além da progressividade, prevista no § 1º do art. 145, aplicável aos impostos 
de natureza pessoal, o constituinte admitiu-a, pontualmente, para alguns impostos reais, sempre 
buscando a obtenção de efeitos extrafiscais, a saber: 
No art. 153, § 4º, I, quanto ao Imposto sobre Propriedade Territorial Rural – 
ITR, “como forma de desestimular a manutenção de propriedades improdutivas”; 
No art. 156, § 1º, I, incluído pela Emenda Constitucional 29/2000, 
relativamente ao Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU, como 
faculdade, conferida ao legislador municipal, de estabelecer a progressividade com base no 
valor do imóvel para, no entender de Hugo de Brito Machado, “de desestimular vultosas 
imobilizações de recursos em terrenos para fins meramente especulativos, dificultando o 
crescimento normal das cidades”; 
No art. 182, § 4º, II, também quanto ao IPTU, sob a modalidade de 
progressividade no tempo, como instrumento de política urbanística, objetivando assegurar o 
cumprimento da função social da propriedade, de modo a exigir “do proprietário do solo urbano 
não edificado, subutilizado ou não utilizado que promova seu adequado aproveitamento”. 
 
 
PLANTA GENÉRICA DE VALORES 
A planta genérica de valores consiste em uma tabela onde estão descritos 
todos os critérios concretos dos métodos de avaliação utilizados para se chegar ao valor venal 
dos imóveis. É na planta genérica que está definida a valorização dos imóveis de cada rua do 
Município. Ali se define, por exemplo, quantos reais por metro quadrado vale cada imóvel 
situado em determinada rua. Há ainda na planta de valores a valoração de outros fatores, seja 
dos terrenos, seja das edificações. A aplicação desses fatores em fórmulas definidas na própria 
planta genérica, em conjunto com os dados do cadastro imobiliário, terá como consequência a 
apuração do valor venal dos imóveis. 
A elaboração da planta genérica de valores deve ser feita criteriosamente pelo 
Município, para que se alcance um valor venal em valores bem próximos aos que são praticados 
pelo mercado, evitando-se, assim, insatisfação do contribuinte quanto aos imóveis 
superavaliados, ou evasão de receita, nas hipóteses de imóveis subavaliados. 
IPTU PREDIAL E TERRITORIAL: CONSTITUCIONALIDADE DA 
DIFERENCIAÇÃO DE ALÍQUOTAS 
Prédio é a edificação permanentemente incorporada ao solo, que serve para a 
habitação ou para o exercício de quaisquer atividades, inclusive esportivas. Assim, além das 
casas, dos edifícios de apartamento, das garagens etc., também são prédios os campos de 
futebol, as pistas de atletismo, as quadras de tênis etc., justamente porque exigem construções, 
ainda que apenas no nível do solo e do subsolo. E por exclusão, o imóvel sem qualquer 
aproveitamento ou edificação (solo sem benfeitorias) será, inclusive para fins de IPTU, terreno. 
A diferenciação de alíquotas para imóveis construídos (predial) e 
terrenos/glebas (territorial), localizados na zona urbana e sujeitos ao pagamento do IPTU, não 
encontra qualquer óbice constitucional, e tem sido permitida pela jurisprudência. Vários são os 
motivos para se considerar válida a diferenciação de alíquotas entre imóveis edificados ou não. 
Primeiramente, não se trata de progressividade de alíquotas, na medida em 
que não há graduação de percentuais de acordo com a elevação do valor venal do imóvel 
tributado. Em segundo lugar, inexiste qualquer dispositivo constitucional que imponha uma 
alíquota única para a cobrança do IPTU. Por fim, inexiste limitação constitucional, imposta ao 
legislador municipal, que impeça a previsão de mais de uma alíquota para o IPTU. 
Não há que se falar, ainda, em tratamento desigual entre contribuintes na 
mesma situação fática, ou, de outra forma, em violação ao princípio da isonomia. As 
características de cada propriedade (imóvel construído ou não, terreno localizado em zona de 
alta ocupação urbana ou não) põem em categorias diferenciadas os contribuintes proprietários 
dos diferentes imóveis, evidenciando que eles não se encontram em situação equivalente. 
Há de se lembrar, diante das normas constitucionais, que, não havendo 
qualquer afronta às disposições constitucionais expressas ou postas em leis complementares, os 
Municípios podem exercer sua competência tributária plenamente, sendo válidas todas as 
disposições que não impliquem afrontas às regras ou aos princípios constitucionais. 
BASE DE CÁLCULO 
Entende-se por base de cálculo o aspecto dimensível da hipótese de 
incidência. Ao lado da função mensuradora, a base de cálculo confirma, afirma ou infirma o 
aspecto material do antecedente normativo. 
Nos termos do art. 33 do CTN, a base de cálculo do IPTU é o valor venal do 
imóvel, não se considerando o valor dos bens móveis mantidos, em caráter permanente ou 
temporário, no imóvel, para efeito de sua utilização, exploração, aformoseamento ou 
comodidade. 
O valor venal de um imóvel é o preço de venda, levando-se em consideração 
o terreno acrescido de suas edificações, estimado por critérios técnicos prescritos em lei 
municipal. É o valor provável do imóvel, aquele que o bem alcançaria para compra e venda à 
vista, conforme as condições usuais do mercado imobiliário. 
O valor venal do imóvel, por ser a base de cálculo do imposto e um dos 
critérios da regra-matriz de incidência, só pode ser fixado ou majorado por lei. 
O que se pode estabelecer por meio de ato do Poder Executivo é a atualização 
monetária do imposto, a teor do disposto no § 2º, do art. 97 do CTN. Via de regra, cabe à 
Administração apurar o correto valor do imóvel, o que normalmente é feito através da 
elaboração da Planta Genérica de Valores. Permite-se também algumas vezes que o contribuinte 
faça declaração do valor do seu bem para efeitos de cadastramento. A Administração Pública, 
porém, tem o dever de apurar o correto valor do imóvel, comparando-o, sefor o caso, com o 
valor declarado. 
Avaliando de ofício o valor do imóvel ou comparando-o com o valor 
declarado pelo contribuinte, a Administração deve levar em conta a localização, a existência de 
serviços públicos, as possibilidades do comércio e, sobretudo, o valor de alienações recentes de 
imóveis idênticos na mesma localidade. Em caso de divergência entre o valor declarado pelo 
contribuinte e o real valor do imóvel, o Município pode arbitrar o valor, ato esse submetido à 
contestação do contribuinte. 
IMUNIDADE 
Atendidos os requisitos constitucionais, são imunes ao IPTU: os imóveis 
integrantes do patrimônio da União, Estados, Municípios, Distrito Federal, autarquias e 
fundações instituídas e mantidas pelo Poder Público (CF, art. 150, VI, a e §2º);os templos de 
qualquer culto (CF, art. 150, VI, b);e os imóveis integrantes do patrimônio dos partidos 
políticos, inclusive suas fundações; do patrimônio das entidades sindicais dos trabalhadores; 
das instituições de educação e assistência social, sem fins lucrativos e atendidos os requisitos 
da lei (CF, art. 150, VI, c); e das instituições de Educação e de Assistência Social. 
Cabe destacar que os referidos imóveis deverão, ademais, cumprir com dois 
requisitos: 
1. o imóvel objeto do pedido deve ser integrante do patrimônio da entidade e 
2. ser utilizado nas finalidades essenciais da entidade. Por fim, as entidades não poderão 
distribuir parcelas de seu patrimônio ou de suas rendas a qualquer título, bem como 
deverão aplicar seus recursos integralmente no país, na manutenção de seus objetivos 
institucionais e manter escrituração de suas receitas e despesas em livros revestidos de 
formalidades capazes de assegurar sua exatidão 
ISENÇÃO 
 
Por ser um tributo municipal, a isenção varia de acordo com cada Município. 
A título de exemplo, consideremos a isenção vigente em Brasília. 
Muitos podem não saber, mas os idosos com renda mensal de até dois salários 
mínimos são isentos do pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) no Distrito 
Federal. O direito é garantido pela Lei Distrital 5.638/2016, que modificou o inciso VII do 
artigo 5º da Lei 4.727/2011. 
 
 
 
 
 
 
 
QUESTÕES AFETAS AOS IMPOSTOS TRATADOS AO LONGO DESTE 
TRABALHO 
 
1. (OAB/Exame Unificado – 2010.2). 
Semprônio dos Santos é proprietário de um sítio de recreio, local destinado ao 
lazer, na área de expansão urbana, na região serrana de Paraíso do Alto. A área é 
dotada de rede de abastecimento de água, rede de iluminação pública e 
esgotamento mantidas pelo município, embora não existam próximos quer escola, 
quer hospitais públicos. 
Neste caso Semprônio deve pagar o seguinte imposto: 
(A) o IPTU, por ser área de expansão urbana, dotada de melhoramentos. 
(B) o ITR, por ser sítio de recreio, não inserido em área urbana. 
(C) o IPTU, por ser sítio, explorado para fins empresariais. 
(D) o ITR, por não haver escola ou hospital próximos a menos de 3km do imóvel. 
Comentário: 
Incide IPTU municipal em relação aos imóveis urbanos e ITR federal em relação aos imóveis 
rurais. A distinção é feita, primordialmente, pelo critério espacial, ou seja, a depender de o 
imóvel estar localizado na área urbana ou rural, independentemente da destinação dada, nos 
termos do art. 32 do CTN. Nesse sentido, considera-se área urbana aquela definida na lei 
municipal, desde que haja pelo menos 2 melhoramentos indicados no § 1º do dispositivo legal, 
quais sejam: meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; abastecimento de 
água; sistema de esgotos sanitários; rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para 
distribuição domiciliar; e escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 
quilômetros do imóvel considerado. 
Ademais, a lei municipal pode também considerar área urbana as áreas urbanizáveis, ou de 
expansão urbana, constantes de loteamento aprovados pelos órgãos competentes, destinados à 
habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas urbanas definidas 
pelo critério dos melhoramentos – art. 32, § 2º, do CTN. Finalmente, há uma exceção ao critério 
espacial, pela qual o imóvel é considerado rural, mesmo quando localizado na área urbana do 
município, desde que destinado à exploração extrativista vegetal, agrícola, pecuária ou 
agroindustrial – Decreto-Lei 57/1966. No caso, o imóvel de Semprônio dos Santos está 
localizado na área de expansão urbana e conta com três melhoramentos entre os listados no art. 
32, § 1º, do CTN, de modo que é considerado urbano e, portanto, sujeito exclusivamente ao 
IPTU municipal. O gabarito é a letra “A”. 
 
2. (OAB/Exame Unificado – 2007.3). 
Assinale a opção correta no que se refere aos impostos municipais de competência 
dos Municípios. 
(A) Um Município que institui lei estabelecendo alíquotas progressivas para o imposto sobre a 
propriedades predial e territorial urbana (IPTU) em razão do valor do imóvel e, também, 
alíquotas diversas de acordo com o uso do imóvel, contraria dispositivo constitucional que, 
tendo como parâmetro o uso do bem imóvel, veda o estabelecimento de alíquotas diversas para 
o IPTU. 
(B) Considere-se um ato de compra e venda de bem imóvel localizado no DF, sendo o 
comprador domiciliado em Goiânia – GO e o vendedor, em Imperatriz – MA. Nesse caso, será 
devido ao DF o imposto sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de 
bem imóvel. 
(C) Compete à lei ordinária fixar as alíquotas mínimas do imposto sobre serviços de qualquer 
natureza (ISS), e à lei complementar, fixar as alíquotas máximas. 
(D) Considere-se que certo Município edite lei excluindo o ISS sobre exportações de serviços 
para países da América Latina. Nesse caso, a lei municipal contraria o texto constitucional, pois 
apenas a Constituição Federal pode dispor acerca da exclusão da incidência do ISS sobre a 
exportação de serviços. 
Comentário: 
A: incorreta, pois a CF admite alíquotas progressivas do IPTU, conforme o valor do imóvel, e 
diferenciadas segundo o uso e localização – art. 156, § 1º, da CF; B: correta, pois o ITBI é 
sempre devido ao local onde o imóvel está localizado – art. 156, § 2º, II, da CF; C: incorreta, 
pois as alíquotas mínimas e máximas do ISS devem ser fixadas por lei complementar – art. 156, 
§ 3º, I, da CF; D: discutível, a rigor, essa norma municipal seria inócua, pois a lei complementar 
federal já afasta a cobrança do ISS sobre exportação de serviço – art. 156, § 3º, II, da CF e art. 
2º, I, da Lei Complementar 87/ 1996. O gabarito é a letra “B”. 
REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA 
 
Alexandre, Ricardo. Direito tributário / Ricardo Alexandre – 11. Ed. Ver. Atual. e ampl. – 
Salvador – Ed. JusPodivm,2017. 
 
Impostos federais, estaduais e municipais / Leandro Paulsen, Jóse Eduardo Soares de Melo. 7. 
Ed. Ver. E atual. – Porto Alegre: Livraria do Advogado Editora. 2012. 
 
https://blog.contaazul.com/tudo-sobre-iss-retencao-fato-gerador-e-prestacao-de-servico 
(pesquisado em 09/09/2019) 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/LCP/Lcp116.htm (pesquisado em 09/09/2019) 
 
://coutinhocarlota.jusbrasil.com.br/artigos/250683584/imposto-sobre-servicos-de-qualquer-
natureza-iss (pesquisado em 09/09/2019) 
 
https://www.contabilizei.com.br/contabilidade-online/o-que-e-iss-e-como-calcular/ 
(pesquisado em 09/09/2019)