Resumo Servidões - Paulo Nader

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SERVIDÕES – RESUMO LIVRO PAULO NADER – DIREITO DAS COISAS VOL. 4 – 4ª ED. ED FORENSE- RJ - 2010 
CONCEITO 
Consiste a servidão no elo entre proprietários de imóveis que se vinculam pelo serviço que um dentre estes (serviente) presta a outro 
(dominante). O benefício compõe-se de utilidades que um prédio proporciona a outro, não necessariamente contíguo, mas pelo menos 
próximo, vizinho. A utilidade pode ser de natureza econômica ou de simples comodidade. 
Na servidão, um prédio se beneficia de alguma utilidade que o outro possui. Na relação, o dono do prédio serviente detém um dever 
jurídico negativo: o de não impedir ou embaraçar o exercício do direito subjetivo que assiste ao dono do prédio dominante. Este é o 
titular de um direito real sobre a propriedade alheia – jus in re aliena 
A servidão deve ser constituída por tempo indeterminado ou, como prefere Clovis Bevilaqua, com duração indefinida. 
Conditio sine qua non para a validade das servidões, em nosso ordenamento, é a sua inclusão no rol de direitos reais. Estes, como 
sabemos, existem numerus clausus. Vide artigo 1225 do Código Civil. 
A servidão pressupõe duas ou mais propriedades com titularidades diversas. Embora a relação se opere entre pessoas, a servidão se 
coloca em função de imóveis. 
 
SERVIDÃO ACESSÓRIA 
O ordenamento pátrio veda o exercício do direito que traga quaisquer ônus, ao fundo serviente, que não sejam inerentes À modalidade 
de servidão, caput art. 1385. 
 
SERVIDÃO E DIREITO DE VIZINHANÇA 
Enquanto o direito de vizinhança procura suprir a propriedade com elementos básicos de que carece, as servidões acrescentam algum 
benefício ou comodidade ao prédio. Eis a distinção, na síntese de Arnoldo Wald: “ A finalidade do direito de vizinhança é evitar um 
dano (de damno evitando), permitindo aproveitamento do prédio, enquanto a servidão não vis atender uma necessidade imperativa, 
mas conceder uma facilidade, uma comodidade maior ao proprietário do prédio dominante.” 
 
CARACTERES 
Jus in re aliena 
Um vez que as servidões constituem direito real limitado, possuem validade erga omnes e a seu favor têm o jus persequendi. 
 
Conexão entre prédios diversos e próximos 
Não se exige a contiguidade entre o prédio dominante e o serviente, mas para que o primeiro se beneficie de alguma utilidade do 
segundo é indispensável a proximidade entre ambos. Indaga-se, doutrinariamente, sobre a possibilidade de uma servidão recair sobre 
outra. Prevalece a resposta negativa sob o argumento de que a servidão envolve, necessariamente, uma conexão entre prédios. 
 
Titularidades distintas 
Ao proprietário do prédio dominante não pode pertencer o do serviente, isto porque a relação jurídica não se forma entre os prédios, 
mas entre os proprietários. 
 
Inseparabilidade 
Constituída a servidão, esta se une aos prédios, inseparavelmente, acompanhando-os em caso de alienação. Esse direito real limitado é 
acessório do direito de propriedade, de modo que prevalece o princípio acessorium sequitur principale. 
 
Permanência 
As servidões não são contínuas para atender as necessidades transitórias, mas duradouras ou permanentes do prédio dominante. Neste 
sentido, o acórdão do STJ: “ A perpetuidade da servidão predial não obsta sua constituição por tempo limitado ou sua subordinação à 
condição resolutiva de sua existência. 
Indivisibilidade 
Não se deve confundir, todavia, a indivisibilidade da servidão com a divisibilidade de seu exercício. Se a servidão é positiva do tipo 
“retirar água” e sendo o prédio dominante um condomínio, é possível que haja um fracionamento na fruição. 
Dividido o prédio serviente, o ônus se mantém no conjunto; se a divisão se verifica no dominante, a utilidade subsistirá a favor de 
cada unidade. 
 
Obrigação non facere 
Como todo direito real, as servidões se opõem erga omnes. A servidão não impõe obrigação de fazer ao proprietário do imóvel 
serviente, mas nada impede, consoante Coelho da Rocha, que este dominus se obrigue a executar determinadas obras necessárias ao 
uso da servidão. 
Intransmissibilidade 
Considerando-se que a servidão se constitui mediante registro e requer a conexão entre um prédio que oferece condições de atender as 
necessidades de outro, o titular do direito subjetivo não pode transferir o benefício para um terceiro prédio. 
 
Formalidade 
Em sua formação contratual ou por ato de última vontade, a servidão requer a formalização de um título, que seja apto ao registro 
público. A prova da servidão se produz , então, com a exibição da certidão cartorária. As servidões não se presumem e, em caso de 
dúvida, devem ser rejeitadas. 
 
CLASSIFICAÇÃO 
Ad rubricam 
Em face da moderna doutrina e de nossa atualizada codificação, toda servidão é voluntária, decorrente de contrato ou testamento, 
ressalvada a formação por usucapião. 
 
Positivas e negativas 
Planiol e Ripert distinguem as servidões que atribuem ao proprietário do prédio dominante a capacidade ou poder de uso parcial do 
prédio serviente, por eles denominadas servidões positivas (servitutes in faciendo), das que apenas impõem restrições de uso ao titular 
do prédio serviente, chamadas servidões negativas (servitutes in non faciendo). O direito de passagem (servitus itineris) configura a 
primeira classe. 
 
Contínuas e descontínuas 
Contínua, quando o exercício do direito não é interrompido, como a iluminação, aqueduto, passagem de energia elétrica, entre outras. 
Na descontínua, o exercício é intermitente, não constante, como na servidão de passagem ou na de apanhar água (aquae haustus). A 
servidão não se interrompe, o que interrompe é o seu uso, o seu exercício. 
 
Aparentes e não aparentes 
Modo de exteriorização das servidões. As aparentes se revelam por sinais exteriores, pois a sua configuração depende de obra 
corpórea. As não aparentes, ao contrário, não são perceptíveis do ponto de vista físico, como a de não construir além de um certo 
gabarito(altius non tollendi). 
As servidões não aparentes não são suscetíveis de posse, nem de proteção possessória, como se infere do art. 1213. 
Aplicando-se o argumento a contrario sensu, tem-se que as servidões aparentes podem ser objeto de posse e de proteção possessória. 
À luz do disposto no art. 1379 somente as servidões aparentes são usucapíveis. 
 
 
 
Servidões coativas 
Em situações especiais e expressas em lei, o dono de um prédio pode exigir, do titular de um outro, a constituição de uma servidão e 
obter, em caso de recalcitrância, o benefício judicialmente. Caio Mário da Silva Pereira é denominada servidão coativa e depende de 
lei, encontra-se prevista em nosso Código de águas. 
 
Modos de constituição 
A constituição da servidão pelo proprietário, sobre ser um negócio jurídico, exige capacidade jurídica. O titular de propriedade 
resolúvel não está impedido de constituir servidão, mas, extinguindo-se o domínio com o implemento da condição ou verificação do 
termo, igualmente cessará a servidão. O legislador não previu a constituição da servidão por destinação do proprietário – objeto de 
crítica de Caio Mário Pereira da Silva e do Projeto de lei 6960/2002. Tal modalidade é designada, no campo doutrinário, pro servidão 
instituída pelo pai de família. 
Como os direitos reais em geral, o de servidão também se adquire pela usucapião. O permissivo do artigo 1379 restringe-se, porém, á 
servidão aparente, pois apenas esta é passível de posse. 
Ao titular do prédio dominante exige-se o animus domini, posse ininterrupta e incontestada. Para a usucapião ordinária, em que se 
requer título e boa-fé, o tempo mínimo de exercício incontestado e contínuo é de dez anos, enquanto que para a extraordinária, que 
dispensa o título e boa-fé, o tempomínimo é de vinte anos. Verifica-se, neste ponto, uma quebra na sistemática do Código Civil que, 
no artigo 1238 exige apenas quinze anos para a usucapião extraordinária. Tal fato, todavia, não autoriza o intérprete a pretensão de 
uniformizar os prazos, reduzindo o da servidão para quinze anos. 
Embora a alegação de usucapião, em matéria de defesa, dispense a chancela do juiz, a aquisição do título formal, necessário ao 
registro da servidão em cartório, depende de sentença judicial. 
 
Direito à execução de obras 
Se a servidão carece de obras para sua conservação e uso, assistirá ao seu titular o direito de realizá-las. O direito de realização de 
obras implica o de entrar no praedium serviens, para os serviços que ali se fizerem indispensáveis. 
O dono da servidão deverá racionalizar as tarefas de tal forma que as obras causem menor incômodo ao titular do prédio serviente, 
inclusive evitando o seu alongamento no tempo. 
A lei civil não impõe ao dono do prédio dominante o dever de executar obras necessárias à conservação e uso da servidão, apenas lhe 
atribui o direito. 
 
CONCEITOS – 2ª PARTE – BIBIANE 
Ônus financeiros das obras até servidões administrativas 
 
Ônus financeiros das obras 
As despesas correspondentes às obras da servidão, tanto as de instalações quanto as de conservação, correm por conta do proprietário 
do prédio dominante. A doutrina analisa a hipótese, não versada pelo legislador, de o prédio serviente encontrar-se em regime de 
copropriedade e um dos condôminos pretender optar pelo abandono da coisa, em lugar de assumir os ônus financeiros. Neste caso, 
expõe Carvalho Santos, o condômino poderá abandonar a sua cota ideal aos outros, considerando-se que as despesas gravam a 
copropriedade. 
Uma outra questão, discutida no plano doutrinário, diz respeito à possibilidade jurídica de o proprietário do prédio serviente renunciar, 
no título constitutivo ou a posteriori, o direito de abandono da coisa, sendo sua responsabilidade pela execução das obras. 
Dever jurídico do titular do praedium serviens 
Em se tratando de servidão positiva, como a de passagem, o destinatário da norma cumpre o seu dever, por exemplo, na medida em 
que não coloca obstáculo à passagem do gado, não emite ruídos capazes de causar a dispersão dos animais. Se a servidão é rústica e 
de passagem em estrada, informa Carvalho Santos que a jurisprudência entende não constituir violação do dever o fato de o titular do 
fundo serviente colocar porteira no local, deixando-a aberta durante o dia e fechando-a à noite com cadeado, mas entregando cópia da 
chave ao dono do prédio dominante. 
Se a servidão é negativa, como a de não edificar acima de um certo gabarito, o dono do praedium serviens atende à lei, abstendo-se de 
colocar objetos em posição tal que possam tolher a visão ou retirar a luminosidade do prédio vizinho. 
 
Remoção da servidão 
Constituída a servidão, esta poderá ser removida por iniciativa de uma das partes, caso não seja prejudicial à outra. Aquele que se 
interessar pela mudança de lugar deve executar os trabalhos, correndo as despesas por sua conta. 
Ao se interessar na remoção, o proprietário deverá manifestar o seu propósito à outra parte, buscando o exercício de sua faculdade 
amigavelmente. Em caso de resistência, haverá de provar em juízo que a sua pretensão possui o respaldo da lei, atendendo os seus 
requisitos. Amigavelmente ou por ordem judicial, a servidão removida deve ser objeto de averbação no CRI. 
Se mais de um proprietário tiver direito à servidão, a iniciativa de um deles não poderá ser prejudicial, igualmente, aos condôminos. 
Caso a servidão tenha mais de um fundo serviente, a remoção não será possível se afetar negativamente a qualquer um deles. 
O código civil de 2002 não esclarece quanto à possibilidade de renúncia à faculdade de remoção. 
 
Exercício civiliter da servidão 
Constituída a servidão para determinada finalidade, ao dono do prédio dominante é permitida a utilização de todos os meios 
necessários para alcançar os benefícios inerentes ao direito, valendo-se inclusive da chamada servidão acessória, numa relação 
indispensável de meio e fim. Em contrapartida, a Lei Civil veda-lhe o aproveitamento da servidão para outros fins, além do que restou 
convencionado, não podendo também estender as utilidades da servidão para outro prédio, seja de seu domínio ou pertencente à 
terceira pessoa. 
A fim de afastar duvida quanto ao exercício da servidão de trânsito, o legislador fixou dois princípios de natureza estritamente lógica 
e identificados como argumento a fortiori: a servidão de maior ônus inclui a de menor e a de menor exclui a mais onerosa. 
Indivisibilidade das ervidões e seus efeitos 
Em caso de divisão do imóvelserviente ou dominante, após a constituição da servidão, o exercício do direito não se restringe. Nem se 
amplia. Em outros termos, para que o ônus atinja as partes em que se dividiu o prédio serviente é preciso que todas ofereçam utilidade 
ao prédio dominante. Tratando-se de servidão de passagem, a divisão do prédio serviente implica a concentração do ônus apenas na 
unidade imobiliária onde se localiza o caminho. Em face do princípio da indivisibilidade, ajuizada uma ação por um dos condôminos 
do prédio dominante o benefício eventualmente alcançado a todos beneficia, se intentada contra um dos condôminos do serviente, a 
todos prejudica. 
 
Extinção das servidões 
Nas operações imobiliárias os interessados devem consultar o registro de imóveis, a fim de tomar ciência da situação jurídica do 
prédio em questão. Daí a importância de os registros se atualizarem na medida em que se praticam negócios jurídicos envolvendo 
imóveis. Em relação às servidões, uma vez registradas, a sua extinção fica condicionada ao cancelamento em cartório, a fim de valer 
quanto a terceiros ( art. 1387, caput). Isto se explica: atentaria contra o princípio da lealdade contratual a alienação de um prédio, em 
cujo registro consta o benefício de servidão e que se constata, posteriormente, haver sido extinta. 
 
Desapropriação 
O ato de desapropriação provoca a extinção automática da servidão, quer em relação às partes que a constituíram, quer quanto a 
terceiros. A publicidade do ato expropriatório, por outro lado, seria suficiente, na visão do legislador, para produzir efeitos jurídicos 
em relação a terceiros. 
Extinção da servidão de prédio dominante hipotecado 
Em caso de hipoteca de prédio dominante, quando o título hipotecário dá notícia do gravame, o cancelamento da servidão requer 
autorização do credor. 
 
 
Renúncia 
Ainda que as partes tenham atribuído à servidão um caráter perpétuo, ela pode se extinguir, em determinada hipóteses, por iniciativa 
exclusiva do titular do prédio serviente. Caso o dono dominante resista à extinção, o interessado deverá requerer o mandado de 
cancelamento, ajuizando ação própria contra o titular do direito real limitado. Há quem entenda, como Walter Ceneviva e Marco 
Aurélio S. Viana, que, dispondo o dono do prédio serviente de prova suficiente, poderá requerer o cancelamento diretamente ao titular 
do Registro Imobiliário. A via judicial seria necessária apenas na falta ou deficiência de elementos probatórios. Como na hipótese 
versada inexiste a anuência da outra parte, entendemos que a decisão de cancelamento deve ser do juiz, observado o princípio do 
contraditório, e não do escrivão. Em se tratando de prova meramente documental, como em caso de confusão, quando um dos 
proprietários adquire outro prédio, o interessado deve requerer o cancelamento diretamente em cartório. Se houver alguma dúvida o 
escrivão suscita dúvida ao juiz. Predomina em sede doutrinária a opinião de que a renúncia pode ser expressa ou tácita. Na literatura 
brasileira nãohá uniformidade de pensamento. Para Clovis Beviláqua, a renúncia deve ser expressa, enquanto para Carvalho Santos, 
Silvio de Salvo Venosa, entre outros é admissível a modalidade tácita. 
 
Perda de utilidade ou comodidade 
Verifica-se a extinção da servidão, cessando a utilidade ou comodidade para o prédio dominante. É o teor do art. 1388, inc. II. O 
simples fato ou acontecimento extingue a relação jurídica entre os proprietários, dispensando, pois, acordo entre as partes. 
 
Resgate 
A última hipótese do art. 1388 é de extinção da servidão, mediante resgate pelo dono do prédio serviente. Consiste no resgate no 
acordo entre os proprietários, visando a pôr fim ao direito real limitado. O acordo deve ser formalizado por escrito, constituindo a 
escritura um instrumento hábil ao cancelamento da servidão. Embora na definição de Clovis Bevilaqua não conste o elemento 
contraprestação ou dinheiro. Carvalho Santos é peremptório neste sentido: “ Essa renúncia é sempre onerosa. Feita mediante o 
pagamento do preço da liberação do ônus real de servidão que pesa sobre o prédio serviente, preço esse que é estipulado na 
convenção. 
 
 
Confusão 
Quando o dono de um dos prédios adquire o domínio do outro. Esta situação é semelhante à existente entre o credor e o devedor, 
quando, por força de um negócio jurídico, um deles assume a posição jurídica do outro. 
De acordo com o nosso sistema, inexiste servidão quando as titularidades dos prédios não forem distintas. 
Se, com a operação imobiliária, na totalidade de suas dimensões os dois prédios ficaram sob titularidade única, nenhuma duvida 
poderá restar quanto à extinção do direito real limitado. Caso a unificação dos domínios tenha sido parcial, importante a se constatar é 
se a faixa de terra, onde instalada a servidão, ficou ou não sob a mesma titularidade do prédio dominante. Se positiva a resposta, 
verificou-se a extinção; se negativa, a servidão se mantém inalterada. 
Em caso de anulação do negócio jurídico do qual resultou a confusão, igualmente perderá o seu efeito a extinção da servidão, 
subsistindo o direito real limitado na forma anterior. 
 
Supressão das obras 
O simples fato de as obras que dão embasamento à servidão de se deteriorarem, total ou parcialmente, impedindo o aproveitamento da 
utilidade ou comodidade, não provoca a extinção do direito real limitado. Igualmente se o praedium dominans for destruído. O que se 
verifica, em ambos os casos, é a suspensão do exercício da servidão por impossibilidade de ordem material. 
Pontes de Miranda retrata, porém, uma hipótese em que a destruição leva irremediavelmente à extinção da servidão. Se o objeto desta 
recai sobre parte individuada e delimitada do prédio, que foi destruída, sem que se possa reconstituí-la, haverá a extinção do direito 
real limitado. 
 
 
Não uso contínuo durante dez anos 
É a denominada usucapio libertatis que, na opinião de Clovis Bevilaqua. A doutrina não se apresenta uniforme na matéria. Para Marco 
Aurelio Bezerra de Melo, somente as servidões descontínuas são suscetíveis de não uso. 
Há divergências doutrinárias quanto ao termo inicial, tratando-se de servidão descontínua, em que o exercício do direito é 
intermitente, como no de passagem. Para outros, a aprtir do dia em que havendo direito e necessidade de uso, deixou-se de exercitar o 
direito. Esta orientação, conforme anota Carvalho Santos, é a mais seguida. Nas servidões que se exercitam com intervalo, o critério 
adotado pelo Código Italiano foi o de fixar o termo inicial no dia “in cui la serviu si sarebbe potuta esercitare e non NE fu ripreso 
l’esercizio” (art. 1073) 
 
SERVIDÕES ADMINISTRATIVAS 
É um direito real de uso, que tem por objeto determinadas utilidades que o prédio particular, ou público, apresenta, suscetíveis de 
satisfazerem necessidades de ordem social a serem providas pelo poder público. A servidão administrativa se constitui mediante lei, 
decreto ou negócio jurídico bilateral. O instituto da servidão administrativa desempenha uma função essencial para a consecução de 
grande parte dos serviços públicos. Embora semelhantes, não se confundem a servidão administrativa e as limitações. Na síntese de 
Celso Antônio Bandeira de Mello, há duas distinções básicas. Enquanto as limitações são genéricas, não se referindo a uma situação 
fática concreta, a servidão requer um ato específico da administração, embora fundado em lei.