Curso Gestor de Manutenção Predial unifor AULA 04

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GESTOR DE MANUTENÇÃO PREDIAL
CURSO
FUNDAÇÃO EDSON QUEIROZ
UNIVERSIDADE DE FORTALEZA – UNIFOR
VICE-REITORIA DE PESQUISA E PÓS-GRADUAÇÃO – VRPPG
CENTRO DE TECNOLOGIA – CT
CURSO DE EXTENSÃO – GESTOR DE MANUTENÇÃO PREDIAL
ENGa. MÔNICA ARAÚJO MAIA DE ALBUQUERQUE 
28/09/19
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CURSO DE EXTENSÃO – GESTOR DE MANUTENÇÃO PREDIAL
Eng. Mônica Maia
Graduação em Eng. Civil – UFC
Pós-graduada em Gestão de Obras – UNIFOR
E-mail: monicamaiaeng@gmail.com
Eng. Thalisson Pinheiro
Graduação em Eng. Elétrica – UFC
MBA em Gerenciamento de Projetos – FGV
Pós-graduado em Engenharia de Segurança do Trabalho – UNIFOR
E-mail: thalissonpinheiro@gmail.com
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CURSO DE EXTENSÃO – GESTOR DE MANUTENÇÃO PREDIAL
AULA 04
15/06/19
Apresentações
•Avaliação e Elaboração do Plano de Manutenção Periódica;
•Plano de Manutenção Predial (Equipe 1)
•Plano de Manutenção Predial (Equipe 2)
•Plano de Manutenção Predial (Equipe 3)
•Conteúdo complementar.
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Plano de Manutenção
Um documento (ou série de documentos) que registram todas as
atividades de manutenção preventiva, bem como a sua frequência,
periodicidade, localização do equipamento, materiais e peças que
deverão ser utilizados e quem são os profissionais responsáveis pela
execução das atividades.
Informações que devem constar no Plano:
• Que serviços serão realizados;
• Quando os serviços serão realizados;
• Quem são os responsáveis pela execução dos serviços (Nome, Cargo 
ou Função);
• Que recursos serão necessários para a execução dos serviços (Peças, 
Ferramentas, Materiais, Consumíveis, etc.);
• Quanto tempo será gasto em cada serviço;
• Qual será o custo de cada serviço, custo por unidade e o custo total;
• Que materiais serão aplicados;
• Que máquinas, dispositivos e ferramentas serão necessárias.
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Classificação da Manutenção
TIPOS DE MANUTENÇÃO
Conservação
Reparação
Restauração
Modernização
ORIGEM DOS PROBLEMAS DOS EDIFÍCIOS Evitáveis
Inevitáveis
ESTRATÉGIA DE MANUTENÇÃO ADOTADA
Preventivas
Corretivas
Preditivas
PERIODICIDADE DE REALIZAÇÃO DAS 
ATIVIDADES
Rotineiras
Periódicas
Emergenciais
QUANTO ÀS ORIGENS DA NECESSIDADE DE 
MANUTENÇÃO
Perda de durabilidade
Presença de patologias
Mudanças nas necessidades dos 
usuários
Tabela 1 – Classificação da Manutenção 
de Edifícios – BONIN (1988) e STELL 
apud JOHN (1988) 
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Classificação da Manutenção
Conservação
• Atividades 
rotineiras
• Diárias ou 
pequenos 
intervalos
Reparação
• Atividades 
preventivas 
e/ou 
corretivas
• Nível de 
desempenho 
mínimo
Restauração
• Atividades 
corretivas
• Nível de 
desempenho 
abaixo do 
mínimo
Modernização
• Novo 
patamar de 
qualidade
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Classificação da Manutenção
Evitáveis
• Erros de 
concepção 
(imperícias 
técnicas)
• Qualidade dos 
materiais 
empregados
Inevitáveis
• Corrigir os 
problemas de 
concepção 
(ex.:pintura de 
portão exposto à 
intemperes)
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Classificação da Manutenção
Evitáveis
• Erros de 
concepção 
(imperícias 
técnicas)
• Qualidade dos 
materiais 
empregados
Inevitáveis
• Corrigir os 
problemas de 
concepção 
(ex.:pintura de 
portão exposto à 
intempéries)
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Classificação da Manutenção
Rotineira
• Atividades 
diárias
• Substituições 
de peças, 
limpeza
Periódica
• Atividades 
preventivas 
de acordo 
com a 
programação
Emergencial
• Atividades 
corretivas
• Imprevistos 
decorrentes 
de ação do 
ambiente 
exterior
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Classificação da Manutenção
Durabilidade
• Vida útil do sistema
• Análise visual ou por 
ensaios
Patologias
• Manifestações 
patológicas : 
estrutura, 
revestimento
Necessidade de 
Mudança pelos 
usuários
• Reciclagens
• Retrofits
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Planejamento de Ação Preventiva
PLANEJ. AÇOES.xlsx
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Plano de Vistoria
PLANEJ. AÇOES.xlsx
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Relatório de Manutenção de 
Intervenção Corretiva
aula 1\relatório de intervenção corretiva.xlsx
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Ciclo de Vida de um Edifício
02 anos de 
concepção e 
projeto
02 a 03 anos 
de 
construção
50 anos ou 
mais 
dedicados a 
fase de 
operação, 
exploração e 
manutenção
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Ciclo de Vida de um Edifício
Fatores que 
degradam nas 
fases de Projeto
informações 
deficientes
incompatibilidade 
dos projetos
alterações durante 
a execução do 
projeto
especificações 
inadequadas
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Ciclo de Vida de um Edifício
Fatores que 
degradam na Fase 
de Construção
Deficiência nas 
informações de 
execução da obra
Deficiência na 
supervisão Prazos irreais
Mão de obra 
desqualificada
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Ciclo de Vida de um Edifício
Fatores que 
degradam na Fase 
de Utilização
Nível de 
manutenção
Presença e 
intensidade dos 
agentes: químicos
biológicos, 
eletromagnética, 
temperatura
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Operação e 
Manutenção
85%
15%
5%
80%
Custo Global da Edificação
Construção Projetos Operação e Manutenção
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Indicadores de Gestão de Manutenção
• Custo da Manutenção Anual (entre 1% e 2% do custo de construção) 
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Economia na Gestão de Edifício
q Gás;
q Água;
q Segregação dos resíduos
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Economia na Gestão de Edifício
Ø Gás: Individualização
Vantagens: 
-Pagar somente o que realmente consumiu;
-Criar um consciência maior pelo consumo diminuindo desperdícios.
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Economia na Gestão de Edifício
Ø Água: 
1. Individualização.
Vantagens:
-Pagar somente o que realmente consumiu;
-Criar um consciência maior pelo consumo diminuindo desperdícios.
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Economia na Gestão de Edifício
Ø Água: 
2. Sistema de Telemetria
Equipamentos e aplicativos para monitoramento contínuo de consumo,
vazão, pressão e nível de reservatório. Informações com foco na economia
de recursos. Gráficos informam se o consumo está dentro do estimado e a
previsão de valor da conta. Alerta para suspeita de vazamentos
Equipamentos e aplicativos para monitoramento contínuo de consumo,
vazão, pressão e nível de reservatório. Informações com foco na economia
de recursos. Gráficos informam se o consumo está dentro do estimado e a
previsão de valor da conta. Alerta para suspeita de vazamentos
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Ø Água: 
na economia de recursos. Gráficos informam se o consumo está dentro do
estimado e a previsão de valor da conta. Alerta para suspeita de
vazamentos
Disponibilidade (via Web) de um sistema de telemetria com acesso às leituras diárias e
aos dados de consumo, com gráficos que facilitam o acompanhamento do perfil dos
consumidores;
Monitoramento de 5 pontos: Caixa d’água, cisterna, bombas e hidrômetro de chegada.
Possibilidade de ação imediata na solução de problemas: notificações viaSMS ou e-mail
do funcionamento inadequado de bombas e/ou boias, além de níveis indesejáveis nos
reservatórios (pré-determinados pelo cliente).
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Ø Água: 
3. Válvula de regulagem de vazão
na Válvulas importadas que controlam automaticamente a vazão de forma
constante. O conforto do usuário se mantém mesmo com variações na
pressão de alimentação ou na carga hidráulica à montante da peça.
Instalação sem qualquer tipo de modificação do sistema hidráulico
existente.
o estimado e a previsão de valor da conta. Alerta para suspeita de
vazamentos
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Ø Água: 
4. Bloqueadores de vazão
oDispositivo criado com a finalidade de não permitir o registro do ar que
passa pelo hidrômetro. A tecnologia utilizada consegue distinguir e
controlar a passagem de ar, registrando somente o consumo de água
utilizado pelo consumidor. Possui ensaio certificado pelo INMETRO e pode
reduzir a fatura mensal em até 20%.
vazamentos
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Ø Água: 
5. Kit conversor hydra
Economia no consumo de água por meio de dois botões que acionam a 
quantidade a ser utilizada: 1 - descarga com volume reduzido para limpeza 
rápida, ideal para troca de líquidos, que consome aproximadamente 3 litros 
de água. 2 - descarga completa ideal para limpeza total da bacia, consome 
cerca de 6 litros de água.
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Ø Água: 
5. Cisterna para aproveitamento de água pluvial
A Cisterna ou Kit Reuso de Água é um reservatório de água utilizado em 
sistema para captação e armazenamento de água das chuvas, água potável 
e também água de retrolavagem de piscinas. São compactas, modulares e 
de simples instalação. Possui filtro clorador.
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Ø Segregação de resíduos: 
Dentre os inúmeros benefícios provenientes da coleta seletiva,
podemos destacar a preservação do meio ambiente, redução da
poluição e do número de aterros sanitários e consequente melhora da
qualidade de vida da sociedade.
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Viabilidade dos recursos de sustentabilidade 
(Edif. Residencial)
Investimento de 5% a 8% do Custo de Construção
Economia de até 50% no 
consumo de água
Economia de até 40% 
no consumo de 
energia
Economia de até 
35% no condomínio
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Normas dos Sistemas Construtivos
Estrutura
Normas: 6118/6120/14432 
Principais Anomalias:
Fissuras/Trincas/Rachaduras;
Desagregação, corrosão
Como inspecionar:
Verificação da estabilidade da 
estrutura;
Teste da profundidade da 
carbonatação;
Verificação do aparecimento de 
manchas superficiais no concreto;
Verificação de aparecimento de 
estalactites e estalagmites nos tetos e 
pisos de concreto
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Normas dos Sistemas Construtivos
Alvenaria de vedação
Normas: 8545/ 15270-1 /15270-3 
Principais Anomalias: trincas na 
região do encunhamento, nos 
encontros da alvenaria com a 
estrutura, nas quinas de vãos de 
portas e janelas 
Como inspecionar:
Inspecionar a integridade da
alvenaria; vistorias certificando-se
da não proliferação de fungos,
inexistência de furos e aberturas de
vãos não previstos no projeto
original e impacto na alvenaria;
quanto à existência de sobrecarga
devido à fixaçãode estantes,
prateleiras, armários, etc
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Normas dos Sistemas Construtivos
Impermeabilização
Normas: 
9685 a 
9687/9910/9690/9575/11797/11905/1
3121/13321/13724/15352/15414/852
1/9574/9952
Principais Anomalias: 
descolamento da manta nos 
rodapés, ralos e soleiras; falha 
nas emendas de encontro de 
mantas; falha no tratamento 
de juntas de dilatação; 
perfurações na manta; 
ressecamento da manta
Como inspecionar:
Inspecionar a instalação de 
antenas, hastes de para-
raios,equipamentos de 
playground, pontes,etc, sobre 
as áreas impermeabilizadas; 
Verificar a presença de 
carbonatação e fungos
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Normas dos Sistemas Construtivos
Revestimento Cerâmico (interno/ externo)
Normas: 13816 a 13818
Principais Anomalias: formação de 
fissuras, descolamentos, falta de 
juntas, falhas no rejuntamento
Como inspecionar:Verificação de 
eflorescência, manchas e presença 
de peças quebradas ;Limpeza 
superficial da cerâmica aplicada nas 
fachadas, com a utilização de água e 
detergente neutro (não utilizar ácido 
ou qualquer produto que agrida as 
placas);Promover uma revisão do 
sistema de rejuntamento ; Verificar a 
aderência das juntas.
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Normas dos Sistemas Construtivos
INSTALAÇÃO HIDROSANITÁRIA
Normas: 
6493/5626/7198/7367/8160/10844/14
486/10569/10570
Principais Anomalias; Deformações em 
tubo PVC; vazamentos
Como inspecionar:vazamentos nas 
torneiras e registros, inclusive 
chuveiro;verificar o nível dos reservatórios 
e o funcionamento das bóias
;funcionamento das bombas de recalque 
(água potável, incêndio, esgoto ou de 
águas pluviais), submersas (esgoto e águas 
pluviais); Verificar se existe a formação de 
calcário nas saídas dos tubos na caixa 
d´agua superior indicando a presença de 
vazamentos
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Normas dos Sistemas Construtivos
INSTALAÇÃO COMBATE À INCÊNDIO
Normas:
8222/8674/9441/9654/9695/10721/10
897/11715/11716/11742/11751/1176
2/11836/11861/12615/12693/12779/1
2962/13434-1/13434-2/13434-
3/13485/13714/13768/13848/13860/1
4100/14349/14880/14432/15200
Principais Anomalias; Extintores 
descarregados; mangueiras sem 
funcionalidade; portas Corta-Fogo 
mau estado de funcionamento; 
rotas de fuga interditadas; 
bombas do hidrante sem 
funcionar; sprinklers com 
corrosão;ausência de iluminação 
de emergência
Como inspecionar: revisar todos 
os itens relatados nas anomalias.
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Conclusões Técnicas de um Laudo
§ Descrever o edifício, sua idade, sua área construída, tipologia;
§ Descrever quais projetos foram analisados, análises de água (química e 
bacteriológica), certificados de limpeza de reservatórios;
§ Art´s diversas dos profissionais habilitados que fizeram a vistoria técnica e seus 
laudos;
§ Descrição dos sistemas construtivos presentes e suas patologias encontradas com 
seus respectivos graus de risco, fotos e soluções a eliminá-las;
§ Prazos para resolução das manifestações patológicas;
§ Descrição das possíveis exclusões do laudo;
§ Conclusão explicando se o edifício está dentro do esperado: estável e seguro para 
habitabilidade;
§ Anexos: Art´s (diversas dos profissionais habilitados que fizeram a vistoria técnica e 
seus laudos), fotos, certificados: extintores, mangueiras, água, gás, spda, etc
§ .
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Exercício 03
○1) Dado os dados, analisar por meio dos
indicadores a viabilidade de uma
manutenção de um Gerador e de um edifício;
○2) Montar um Plano de Vistoria de um
Sistema de Incêndio baseado no check list do
Sistema.
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Referências Bibliográficas
[ABNT, 2012] ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 
5674/2012 - Manutenção de edifícios. Rio de Janeiro, 2012. 
[AGUIAR, 2001] Aguiar, J.; Cabrita, A.; Appleton, J. Guião de Apoio à 
Reabilitação de Edifícios Habitacionais. Volume 1. LNEC, Lisboa, 2001. 
[ABNT, 2014] ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 
16280/2014 - Reforma em Edificações – Sistema de Gestão de 
Reformas.
Acquareduz (2018) – “O sistema Sear”, (2018) (consultado em 
29/04/2019)
https://acquareduz.com
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Referências Bibliográficas
[CALEJO, 1989] Calejo, R. Manutenção de edifícios. Análise e exploração de 
um banco de dados sobre um parque habitacional. Tese de mestrado em 
construção de edifícios. Faculdade de Engenharia da Universidade do 
Porto. FEUP, Porto, 1989. 
[ [COIAS e SILVA, 2003] Coias e Silva, Vitor; Soares, Iolanda – A revisão de 
projectos como forma de reduzir custos da construção e os encargos da 
manutenção de edifícios, 3º Encore – Encontro sobre Conservação e 
Reabilitação de Edifícios. Lisboa: LNEC, Maio 2003 
European Committee for Standardization (2005) EM 15341:2005 –
Maintenance – Maintenance Key Performace Indicators. Bruxelas. CEN, 
2005
BONIN, L.C. Manutenção de edifícios: uma revisão conceitual. In: Seminário 
sobre manutenção de edifícios, Porto Alegre. Anais – v. I. Porto Alegre: URFGS, 
1988. p. 1-31. 
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Referências Bibliográficas
Guia de Manutenção Predial- 2008 SERVICON - Serviços Gerais em 
Condomínios Ltda. Av. Nascimento de Castro, 1543 - Lagoa Nova -
Natal/RN 
Nour, Antonio Abdul. Diretrizes para elaboração de um sistema de 
manutenção de edifícios comerciais e residenciais. 2003. 71 p. Monografia 
(MBA) – Escola Politécnica, Universidade de São Paulo. São Paulo. 
Guia Regional para Elaboração do Manual das Áreas Comuns. 
Sinduscon-Ce, Janeiro 2015. 
Muchiri, Peter; Pintelon, Liliane; Gelders, Ludo e Martin, Harry (2011) 
Development of maintenance function performance measurement. 
International Journal of Production Economics. 2011, Vol. 131, pp. 295-
302
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Referências Bibliográficas
Silva, Sônia Raposo (2010) A Gestão da atividade de manutenção em 
edifícios públicos. Modelo e definição de estratégias para uma intervenção 
sustentável. Lisboa. Tese elaborada no Laboratório Nacional de Engenharia 
Civil para obtenção do grau de Doutor em Engenharia Civil pela 
Universidade Técnica de Lisboa, 2010.