O DIREITO REAL DE LAJE

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O DIREITO REAL DE LAJE: 
Uma proposta de regularização fundiária no contexto de hipervalorização 
econômica e de “morte” dos programas sociais de moradia no marco do 
estado democrático em tempos de crise? 
 
Gabriela Almeida Sapori* 
Yasmin Sevaybricker Vilanova Pereira** 
 
 
 
RESUMO: ​O presente artigo tem como objetivo iniciar um estudo acerca do direito real de 
laje. Nos tempos de crise, o país não possui mais condições de construir novas moradias para 
atender às famílias que estão em situações de precariedade, irregulares e clandestinas, 
ocasionando a “morte” dos programas de moradia. A criação do direito real de laje contribuiu 
para a regularização dessas situações e consequentemente, para a hipervalorização da 
economia. 
PALAVRAS- CHAVE: ​Direito real de laje. Regularização fundiária. Reurb-S. Lei 
13.465/2017. Moradia. Econômica. 
SUMÁRIO: ​1. Introdução - 2. O direito real de laje como instrumento de regularização 
fundiária dos núcleos urbanos informais - 2.1. O direito real de laje: conceito e fundamento - 
2.2. A regularização fundiária dos núcleos urbanos informais no âmbito da REURB-S - 2.2.1. 
O direito real de laje para regularização fundiária dos núcleos urbanos informais em favelas - 
3. A regularização fundiária dos núcleos urbanos informais pelo direito real de laje no 
contexto político de hipervalorização econômica - 3.1. A preponderância da motivação 
econômica para o reconhecimento do direito real de laje pelo legislador - 3.2. O pagamento de 
tributos pela população de baixa renda a partir da formalização da laje e as possíveis 
consequências nefastas ao titular em caso de execuções de débitos fiscais - 3.3. Do direito 
social à moradia digna - 3.4. A crise do estado democrático, a “morte” dos programas sociais 
de moradia e a regularização da laje como política habitacional - 4. Considerações final 
 
1. INTRODUÇÃO 
A Lei 13.465/2017 foi editada no mês de julho de 2017, convertendo a Medida 
Provisória 759/2016 e alterando totalmente o regime jurídico da regularização fundiária, 
principalmente ao introduzir o direito real de laje no rol do seu artigo 1.225 do Código Civil, 
inovando no que tange aos direitos reais sobre coisas alheias. 
Focando principalmente na regularização fundiária de interesse social, onde trata da 
população de baixa renda, abordamos sobre como o direito de laje é um instrumento 
fundamental para essa regularização nos núcleos urbanos informais, em especial nas favelas. 
O objetivo do presente estudo é explorar o direito real de laje, observando as 
mudanças na Lei em relação a Medida Provisória e realizar uma análise sobre a sua 
importância para a hipervalorização econômica, bem como para a regularização fundiária e o 
direito social à moradia, além do seu papel diante da “morte” dos programas sociais de 
moradia. 
 
2. O DIREITO REAL DE LAJE COMO INSTRUMENTO DE REGULARIZAÇÃO 
FUNDIÁRIA DOS NÚCLEOS URBANOS INFORMAIS 
Como é de se saber, a urbanização do nosso país é marcada pela ocupação informal. 
Milhares de brasileiros não têm acesso ao solo urbano e à moradia, senão através de 
instrumentos informais e ilegais, como a favela, lotes clandestinos, viadutos, marquises, 
ocupações de áreas públicas, entre outros. 
Para o doutrinador Nelson Saule Júnior, existem dois sistemas de apropriação e uso do 
solo nas cidades do Brasil: 
O primeiro atende a padrões mínimos urbanísticos ambientais e é destinado à 
população de renda média e alta, que vive na cidade legal-formal, com acesso a 
serviços e à infra-estrutura urbana. 
(...) 
O segundo não atende aos padrões urbanísticos e ambientais estabelecidos pelas 
legislações urbanísticas e são constituídos de forma informal e irregular. São os 
assentamentos precários, como as favelas, vilas, cortiços, loteamentos e conjuntos 
habitacionais populares, onde vive a população de baixa renda, gerando impactos 
negativos tanto no aspecto social como no meio ambiente. Essa população não tem a 
propriedade e sim a posse dessas áreas, sendo que muitas dessas áreas são públicas. 1
Esse segundo sistema, nada mais é, do que uma ocupação sem um projeto e sem a 
observância da Lei 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano. Trata-se da 
única alternativa de moradia e ocupação de terra urbana para a população de baixa renda, que 
além disso, sofrem as consequências de localização dessas ocupações, com a maioria em áreas 
de risco, sob redes de alta tensão, troncos de distribuição de água ou coleta de esgoto, faixas 
de domínio de rodovias e terrenos com alto declínio. 
O direito real de laje se apresentou como uma forma alternativa à ocupação irregular 
urbana, contribuindo para a concretização do Direito social à moradia e possibilitando a 
regulação de unidades imobiliárias autônomas erguidas sobre uma construção base, 
encontradas em comunidades que não seguiram os trâmites burocráticos de uma construção 
em área urbana. 
O artigo 9º da Lei nº 13.465/17 dispõe sobre a Regularização Fundiária Urbana, que 
conforme a lei: 
Ficam instituídas no território nacional normas gerais e procedimentos 
aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana (Reurb), a qual abrange 
medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à 
incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial 
urbano e à titulação de seus ocupantes. 
 
Ou seja, o direito real da laje é delimitado a essas regiões e a regularização fundiária 
confere a legitimação da propriedade às pessoas que vivem um contexto de precariedade e 
pobreza. 
1 ​ SAULE JUNIOR, 2004, p. 339 
 
2.1 O direito real de laje: elucidando o conceito e fundamento 
O direito real de laje compreende-se como o poder de construir acima ou abaixo de um 
pavimento alheio, criando uma unidade independente dele. Conhecido na linguagem brasileira 
como “puxadinho”, esse direito já era admitido pela doutrina e jurisprudência, mas apenas 
como um direito obrigacional. 
Podemos dizer que há duas espécies de laje, a sobrelevada e a de infra partição. A 
primeira se refere a mais comum das lajes, as construções verticais superiores, enquanto a 
segunda se refere às construções verticais inferiores. 
Para o direito em questão ser configurado, é necessário que um terceiro edifique, não 
sendo possível sua configuração apenas com o simples uso, pois nesse caso teríamos uma 
posse temporária. 
O direito de laje tem como fontes o negócio jurídico, podendo ser inter vivos e por 
causa mortis, pelo fato de decorrer de contrato ou testamento e a usucapião se presentes seus 
requisitos legais da prescrição aquisitiva. Ele possui como características a natureza real, 
usucapiabilidade e tendência à perpetuidade. 
Através do art. 1510-A do Código Civil, podem ser observados três requisitos do 
direito de laje. O primeiro deles é a forma e a solenidade que ela possui. O segundo é a 
dualidade de imóveis e de proprietários, pois a laje é uma propriedadeindependente e de 
titularidade distinta do local onde se encontra, dessa forma ela não terá subordinação ou 
dependência ao imóvel em que ela está. O terceiro e último requisito é a autonomia funcional 
e acesso à via pública no qual a laje não pode permanecer encravada sob pena de inviabilizar 
sua função socioeconômica. 
Por ser um direito real imobiliário e ter efeitos parecidos com o da propriedade, a laje 
irá se extinguir pelos mesmos motivos dos direitos reais, como por exemplo abandono, 
renúncia, perecimento e das apropriações. Outra forma de extinção do direito real de laje, é 
quando ocorrer a ruína da construção base. Se a laje for construída no subsolo e sua 
construção base não for reconstruída no prazo de 5 anos, esse direito é extinto. 
É importante destacar também, os direitos e deveres do lajeado. Em relação aos seus 
deveres, eles dizem respeito a reconstrução da construção base em caso de sua ruína, arcar 
com despesas urgentes e contribuir com as áreas que servem à construção. De acordo com o 
segundo parágrafo do art. 1510-A, responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre 
sua unidade: 
O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem 
sobre sua unidade. 2
Além disso, deverá respeitar o direito de preferência. 
Já os direitos, o primeiro é que não necessita da existência de acesso independente à 
laje para que essa se concretize. O segundo se refere ao fato de que o lajeário podem ser 
cobrados pelos tributos e encargos que recaiam sobre a sua laje. O lajeário possui o direito de 
usar, gozar, dispor e reivindicar, tendo assim a posse da laje. Um outro direito que o lajeário 
possui é que em caso do proprietário do imóvel base querer alienar onerosamente a sua parte, 
o lajeário terá o direito de igualdade perante a terceiros. 
Para alguns autores o direito real de laje pode ser considerado uma nova manifestação 
do direito de propriedade, que se concilia com a concepção do Direito Civil e que vence a 
visão de que o direito de propriedade só é possível quando o imóvel estiver fisicamente ligado 
ao solo. O autor Rosenvald dizia o seguinte: 
[...] abre-se um novo capítulo na constante ressignificação do direito de propriedade 
brasileiro, resultado da necessária tensão entre o “direito de propriedade” e o “direito 
à propriedade”. O direito de propriedade (art. 5º, XXII, CF) como garantia 
institucional e direito fundamental individual, fundado na liberdade do indivíduo de 
se apropriar de bens e de excluir terceiros (o clássico sujeito passivo universal). Lado 
outro, o direito à propriedade (art 5º, ‘caput’, CF), como expressão do Estado 
Democrático de Direito pela via da universalização do acesso à propriedade. Trata-se 
de direito fundamental social, albergado no princípio da igualdade material, que 
defere a todo o ser humano o “vir a ter” e o direito de “não ser excluído” da condição 
de cidadão dotado de um piso patrimonial que materialize a sua dignidade e preserve 
a privacidade do núcleo familiar. 3
2 ​Código Civil – Lei n° 10.406 de 10 de janeiro de 2002 
3 ​ ROSENVALD, Nelson. O direito real de laje como nova manifestação de propriedade. 
O direito real de laje é visto um direito fundamental constitucional. Com a Carta 
Magna de 1988, o direito de propriedade passou a ser uma garantia mínima para o exercício 
da cidadania e é considerado pelo 5˚ da Constituição Federal um direito fundamental, 
vinculado ao mínimo existencial e à dignidade humana. Por se tratar de uma nova 
manifestação da propriedade, o direito de laje pode ser reconhecido como um direito 
fundamental implícito, tratando-se de simples decorrência do caráter fundamental do direito 
de propriedade. Caso seja reconhecido como tal, a ele serão atribuídos todos os efeitos desse 
contexto. Assim, o direito de laje deverá ser tratado como cláusula pétrea, não podendo 
diminuir sua proteção. Além disso, será reconhecida a sua impenhorabilidade, não podendo a 
laje ser objeto de penhora. Apesar disso, deverá ser atendido os fins sociais da propriedade 
pelo titular da laje de acordo com que é exigido pelo texto constitucional. 
Dessa maneira, pode-se entender que a adequação entre o direito de propriedade e o 
direito à propriedade, como mínimo existencial, inclui o direito de laje como um instrumento 
de regularização fundiária urbana que se adapta a realidade das famílias brasileiras, em 
especial as de baixa renda. Isso se dá devido a frequente existência de núcleos familiares que 
vivem em pavimentos distintos da construção original, assumindo a condição de 
“possuidores‘‘ da laje. 
O objetivo do direito real de laje é estimular a regularização fundiária e concretizar o 
direito social à moradia, admitido e assegurado na Constituição da República, regularizando 
assim, os programas habitacionais brasileiros e promovendo a cidadania e a dignidade 
humana. 
Introduzido pela Medida Provisória nº 759 de 26 de dezembro de 2016, o direito real 
de laje surgiu causando dúvidas relacionadas a sua eficácia e além disso, possuía fortes 
semelhanças com o direito de superfície. 
Posteriormente, a Medida Provisória foi convertida pela Lei 13.465/17, que se 
constituiu em resposta a atual situação social do Brasil no que diz respeito a regularização 
fundiária urbana e rural, trazendo uma nova perspectiva para o direito real de laje. A nova Lei 
incluiu algumas mudanças nos artigos do Código Civil relacionado a laje: 
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície 
superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha 
unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. 
§ 1° O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos 
públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária 
autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao 
proprietário da construção-base. 
§ 2° O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que 
incidirem sobre a sua unidade. 
§ 3° Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula 
própria, poderão dela usar, gozar e dispor. 
§ 4° A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal 
de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já 
edificadas. 
§ 5° Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias 
e urbanísticas associadas ao direito real de laje. 
§ 6° O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a 
instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização 
expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as 
posturas edilícias e urbanísticas vigentes. 4
A partir das disposições legais expostas e as demais existentes, percebemos que o que 
mudou na conversãoda antiga Medida Provisória em Lei foi a compreensão de que o mais 
importante é dar às pessoas o direito de propriedade, o direito de se tornarem proprietárias. O 
objetivo dos artigos do Código Civil direcionados ao direito real de laje é reforçar, mais do 
que nunca, a segurança jurídica sobre o titular e a sua propriedade, trazendo novos 
instrumentos para a regularização fundiária no Brasil e atendendo socialmente a necessidade 
dos cidadãos. 
2.2 A regularização fundiária dos núcleos urbanos informais no âmbito da REURB-S 
A regularização fundiária consiste em regularizar a ocupação dos cidadãos e promover 
a urbanização, incluindo medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais, com o objetivo 
4 ​Código Civil – Lei n° 10.406 de 10 de janeiro de 2002 
de integrar assentamentos irregulares sem que haja a necessidade de remover a população 
para outros locais. 
Com a finalidade de alcançar um reordenamento do espaço territorial, em especial à 
busca de melhorias para as condições sociais do espaço urbano brasileiro, a legislação criou 
algumas modalidades de regularização fundiária para colaborar com a qualidade de vida da 
população: a regularização fundiária de interesse específico e a de interesse social. A de 
interesse específico (Reurb-E) é definida como aquela que não for caracterizado o interesse 
social. Essa, se refere aos casos de informalidade urbana que envolvem grupos com maior 
poder aquisitivo, como loteamentos fechados e condomínios urbanísticos divergentes da 
ordem jurídica. Já na regularização fundiária de interesse social (Reurb-S), são incluídas 
aquelas ocupações de pessoas com baixa renda. Elas receberão de forma gratuita o registro do 
imóvel, ficando toda a infraestrutura básica por conta do Poder Público, que se encarrega de 
empregar vários institutos jurídicos com o objetivo de conferir ao ocupante o direito real 
adequado à sua realidade e o foco do artigo se concentra justamente nessa modalidade. 
A Lei 13.465/2017, em seu artigo 63, permitiu que a construção seja efetivada baseada 
na “mera notícia”, independente de certidão previdenciária e apresentação de habite-se: 
Art. 63. No caso da Reurb-S, a averbação das edificações poderá ser efetivada a partir 
de mera notícia, a requerimento do interessado, da qual constem a área construída e o 
número da unidade imobiliária, dispensada a apresentação de habite-se e de certidões 
negativas de tributos e contribuições previdenciárias. 5
Esses trâmites facilitam o ingresso das construções nas matrículas, colaborando na 
regularização da situação registral da população de baixa renda que ocupam edificações 
sobrepostas. 
A Reurb-S é uma ferramenta eficaz no combate a irregularidade das áreas e 
assentamentos urbanos ocupados por milhares de pessoas de baixa renda. Com ela, grande 
parte da população terá sua ocupação legalizada nas áreas urbanas e consequentemente, 
promoverá uma melhor qualidade de vida, melhorias no ambiente urbano, incentivará o pleno 
exercício da cidadania e proporcionará o direito a uma vida digna. 
5 Lei 13.465/2017 
2.2.1 O direito real de laje para regularização fundiária dos núcleos urbanos informais em 
favelas 
As construções das favelas e periferias brasileiras possuem uma característica muito 
particular, pois são construídas umas sobre as outras. Como se fosse um “puxadinho”, elas 
apoiam suas lajes umas por cima das outras, com acessos independentes, já que cada 
construção sobreposta, é independente uma da outra. Por esse motivo, o Governo sabe que 
não adiantaria apenas regularizar os imóveis invadidos, sendo preciso também, criar um novo 
direito real que regularizasse a situação específica. Com isso, foi criado o direito real de laje e 
a partir da exposição de motivos da Medida Provisória 759/2016, convertida na Lei 
13.465/2017, podemos perceber que a regularização fundiária de favelas foi o motivo 
principal da criação desse direito. Observa-se: 
113. VI – SOBRE O DIREITO REAL DE LAJE. Em reforço ao propósito de 
adequação do Direito à realidade brasileira, marcada pela profusão de edificações 
sobrepostas, o texto prevê a criação do direito real de laje. 
114. Por meio deste novo direito real, abre-se a possibilidade de se instituir unidade 
imobiliária autônoma, inclusive sob perspectiva registral, no espaço aéreo ou no 
subsolo de terrenos públicos ou privados, desde que esta apresente acesso exclusivo. 
Tudo para que não se confunda com as situações de condomínio. 
115. O direito de laje não enseja a criação de co-domínio sobre o solo ou sobre as 
edificações já existentes. Trata-se de mecanismo eficiente para a regularização 
fundiária de favelas. 6
É um fato que a regularização fundiária dessas comunidades é uma grande 
preocupação dos poderes públicos desde a Constituição de 1998, passando pelo “Estatuto das 
Cidades” até chegar no famoso programa “Minha Casa, Minha vida” e portanto, é importante 
reconhecer a importância do direito de laje e os direitos que o proprietário dela vai possuir. 
Essas comunidades estão cercadas de moradores que desejam ter seu crescimento 
pessoal e profissional e desejam construir e empreender. O direito de laje nas favelas serve 
para garantir o direito de regularização e de uso da propriedade e tendo sua legitimidade 
6 ​BRASIL. Exposição de Motivos Interministerial. 20/2016 
reconhecida, essa propriedade poderá ser comercializada, alavancando o crescimento do 
mercado e do próprio cidadão. 
Sendo assim, a regularização passa a ser dos imóveis sobre as lajes, sendo a 
regularização fundiária das favelas. Aqui, o solo pertence a pessoa que construiu o imóvel 
primeiro e as construções sobrepostas pertencem a pessoa que adquiriu o direito sobre a laje. 
A regularização fundiária dessas favelas está distante de concretizar o direito à moradia digna, 
mas é um impulso para diminuir a desigualdade social do nosso país. A regularização da laje é 
gratuita no cartório de registro de imóveis e ao regulá-la, a pessoa passa a ter acesso ao 
mercado imobiliário, podendo até buscar um financiamento para reformas. 
2.3 ​A possibilidade da usucapião da laje 
No direito real de laje, é possível a aquisição originária da laje através de usucapião. 
Para que isso aconteça seria necessário o preenchimento dos requisitos das espécies de 
usucapião previstas, seriam eles a posse mansa, pacífica, sem oposição, ininterrupta durante o 
lapso temporal exigido e animus domini. Ao ser reconhecida a usucapião lajearia, o direito 
real passará a ser bipartidário, ou seja, o imóvel originário irá permanecer com o seu titular 
mas em contrapartida o direito de laje será reconhecido ao seu usucapiente. 
Existe a discussão entre alguns autores sobre a possibilidade ou não da usucapião da 
laje de bem público. Os autores a favor dessa possibilidade usam como discurso o fato do 
direito real de laje ser independente e autônomo, além disso, para eles o bem público não 
perderiasua titularidade devido ao fato que o direito de laje passaria a ser bipartidária ao ser 
reconhecida a usucapião, assim a propriedade da coisa continuaria pertencendo ao Poder 
Público e sua titularidade ao usucapiente. Para esses autores na previsão legal do direito de 
laje daria a entender tal possibilidade, já que em seu artigo 1510-A, § 1° do Código Civil diz 
que : 
 
§ ​1º. O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos 
ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não 
contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da 
construção-base. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017). 
Um outro argumento utilizado foi que o STF reconheceu a usucapião de enfiteuse de 
bens públicos. 
Já os autores que acreditam na sua impossibilidade usam o discurso que há uma 
proibição de usucapir bem público, essa proibição está disposta no artigo 183 § 3° e artigo 
191, parágrafo único da CR/88, Dec-Lei n° 9.760/1946, artigo 200, súm. nº340 e artigo 102 
do Código Civil. Além disso, de acordo com esses autores, no caso da decisão do STF de 
usucapião de enfiteuse de bem público, na verdade estaria sendo adquirido um direito real 
sobre coisa alheia. 
A partir disso, podemos ver que em nosso ordenamento perdura uma vedação sobre a 
usucapião de bem público. 
 
3 A REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA DOS NÚCLEOS URBANOS INFORMAIS 
PELO DIREITO REAL DE LAJE NO CONTEXTO POLÍTICO DE 
HIIPERVALORIZAÇÃO ECONÔMICA 
A regularização pode contribuir de forma muito positiva para o desenvolvimento 
econômico do Brasil e para o combate à pobreza e à marginalização. A regularização e 
consequentemente, o registro de terras e seu cadastramento, geram uma certa segurança 
jurídica aos negócios imobiliários, tendo em vista que terceiros terão acesso direto às 
informações de titularidade pública ou privada de qualquer bem imóvel. Além disso, um 
imóvel formalizado configura o acesso ao crédito bancário e assim, permite que as empresas 
integrem a economia formal e se desenvolvam. 
Essa política não reflete apenas na economia do país, mas também na de milhares de 
cidadãos de baixa renda. Ela não só garante os direitos fundamentais da população, mas 
também colabora na autonomia e bem-estar das famílias, que terão a oportunidade de iniciar 
atividades produtivas e conseguir empréstimos bancários a juros mais baixos. A regularização 
fundiária faz com que os cidadãos se sintam incluídos, responsáveis e fortalecidos e com isso, 
eles buscarão formas de integração na economia formal, utilizando serviços como internet, 
luz, TV a cabo, pagando IPTU, contribuindo para a previdência, etc. 
É de extrema importância promover a legalização fundiária. Precisamos ter uma 
legislação que se adeque à realidade de grande parte da população de baixa renda e entenda 
que a marginalidade e a precariedade se escondem dentro das comunidades brasileiras devido 
à essa informalidade. É necessário regularizar as propriedades e também, regularizar o 
consumo para que o cidadão se sinta realmente incluído na sociedade e assim, possa aquecer 
na economia brasileira. 
 
3.1 A preponderância da motivação econômica para o reconhecimento do direito real de 
laje pelo legislador 
O aproveitamento econômico da propriedade é uma finalidade já alcançada pelo 
direito de superfície. O direito real de laje deu um passo à frente em relação a isso, o que foi 
essencial para o seu reconhecimento pelo legislador. Esse incremento econômico da 
propriedade não é apenas alcançado através da exploração do bem, mas também pela 
conferência do título de domínio. O direito de laje insere a propriedade no mapeamento 
imobiliário do país, aumenta a riqueza nacional e a segurança das transações. 
3.3 Do direito social à moradia digna 
Apesar de tentar reduzir seu déficit habitacional com programas sociais de moradia, a 
crise urbana do Brasil não permitiu que ele fosse reduzido por muito tempo. Por um lado, a 
nossa Constituição Federal prevê o direito à moradia como um direito social em seu artigo 6º, 
caput: 
Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a 
moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à 
maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta 
Constituição 7
É importante ressaltar que o direito à moradia não deve ser visto apenas como um 
direito à moradia própria, mas sim, como um direito à moradia digna. A Declaração Universal 
dos Direitos Humanos valoriza e promove uma vida digna, como enuncia em seu artigo 25: 
7 ​Constituição da República Federativa do Brasil de 1988 
Todo ser humano tem direito a um padrão de vida capaz de assegurar-lhe, e a 
sua família, saúde e bem-estar, inclusive alimentação, vestuário, habitação, 
cuidados médicos e os serviços sociais indispensáveis, e direito à segurança 
em caso de desemprego, doença, invalidez, viuvez, velhice, ou outros casos 
de perda dos meios de subsistência em circunstâncias fora de seu controle. 8
Podemos perceber então, que o direito à moradia envolve muito mais que o simples 
ato de habitação, ele envolve de forma direta a qualidade de vida do indivíduo, que tem 
direito também ao conforto e as condições adequadas de higiene, preservando assim, sua 
intimidade pessoal e a de sua família. O cidadão não pode ser privado de possuir uma moradia 
e nem impedido de consegui-la, sendo dever do Estado promover a defesa do direito do 
indivíduo ao mínimo existencial e principalmente, a garantia dele. 
Porém, raramente o Estado observa esse direito e muitas vezes é, inclusive, omisso 
quando se trata dos direitos fundamentais do cidadão e por isso, entre outros motivos, o Brasil 
não consegue se livrar do déficit habitacional. As desigualdades sociais geram uma exclusão 
social e a marginalização por parte da população de baixa renda, distanciando os indivíduos 
cada vez mais de uma moradia digna. Portanto, é por isso que a efetivação do direito à 
moradia digna deve ser executada, para que os problemas sejam solucionados e para que os 
cidadãos tenham seus direitos preservados e concretizados. 
 
3.4. A CRISE DO ESTADO DEMOCRÁTICO, A “MORTE” DOS PROGRAMAS 
SOCIAIS E A REGULARIZAÇÃO DA LAJE COMO POLÍTICA HABITACIONAL 
Basta andar nas ruas brasileiras para notar o crescimento contínuo do número de 
pessoas vivendo nas ruas. Com a falta de moradia, elas passam a sobreviver em praças, 
pontes, viadutos e fazem deles a sua casa. Outras pessoas passam a morar em áreas de risco, 
ocupações ou casas de parentes. Todas essas questões nos fazem refletir quais os motivos 
levam a ser cada vez mais difícil morar de forma digna no Brasil. 
São várias as razões que contribuem para o déficit habitacional. A começar pelo 
crescente desemprego no país. Sem trabalho fica impossível sobreviver num país capitalista earcar com uma moradia de qualidade. Outro motivo é o alto preço dos aluguéis que costumam 
8 ​Declaração Universal dos Direitos Humanos 
ser tão altos, que quando as famílias conseguem pagar, não sobra mais dinheiro pro resto do 
mês. Além disso, o ajuste fiscal também contribui muito para esse problema. Com a crise no 
país, o Governo decidiu economizar cortando a verba de vários programas sociais e com isso, 
inviabilizou a construção de novas moradias. 
Com a falta de recursos e planejamentos, o Brasil não tem mais condições de construir 
novas moradias para atender as famílias que ainda se encontram em situações irregulares e 
clandestinas e, sabendo que não vencerá o déficit habitacional, a solução foi trocar de 
estratégia e regularizar as moradias nas áreas urbanas invadidas. Dessa forma, em 2016, o 
governo publicou a Medida Provisória, atualmente convertida na Lei 13.465/17 com algumas 
alterações. Os motivos expostos foram: 
2. Diversos são os dispositivos constitucionais que dispõem sobre o direito à 
moradia. Nesse sentido, a Constituição Federal de 1988 estabelece em seu 
art. 6o que “São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o 
trabalho, a moradia, o transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a 
proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na 
forma desta Constituição”. 
7. Demais disso, o crescimento muitas vezes desordenado dos grandes 
centros urbanos e a explosão demográfica brasileira em curto espaço de 
tempo vem causando diversos problemas estruturais que, por falta de 
regramento jurídico específico sobre determinados temas, ou mesmo por 
desconformidade entre as normas existentes e a realidade fática dos tempos 
hodiernos, não apenas impedem a concretização do direito social à moradia, 
como ainda produzem efeitos reflexos negativos em matéria de ordenamento 
territorial, mobilidade, meio ambiente e até mesmo saúde pública. 9
Com isso, a Regularização Fundiária Urbana (REURB) foi criada e poderia ser 
aplicada a todas as áreas urbanas invadidas destinadas à moradia e além disso, foi reconhecida 
formalmente pelo Governo Federal, conforme exposto: 
79. Para fins da REURB, adotou-se conceito funcional dos núcleos urbanos 
que, deste modo, restaram conceituados como adensamentos com usos e 
características urbanas, ainda que situados em áreas qualificadas como 
rurais, em imóveis privados, públicos ou em co-propriedade ou comunhão 
9 ​BRASIL. Exposição de Motivos Interministerial. 20/2016 
com ente público ou privado, destinados predominantemente à moradia dos 
seus ocupantes. 
 80. A informalidade que os qualifica diz respeito, precisamente, à 
clandestinidade e irregularidade das ocupações, sob a forma de 
parcelamentos do solo, de conjuntos habitacionais ou condomínios, 
horizontais, verticais ou mistos, bem como abrange os casos que, atendendo 
à legislação vigente à época da implantação ou regularização, não foram 
passíveis de realização da titulação dos seus ocupantes. 
 82. Verifica-se, em âmbito habitacional, que as demandas por 
políticas públicas do Governo Federal, há muito concentraram-se na 
correção do déficit habitacional quantitativo, alcançado pelo Programa 
Minha Casa, Minha Vida. 
 83. Mais recentemente, com o Programa Cartão Reforma, os 
problemas associados à correção do déficit habitacional qualitativo entraram 
no foco de atenção do Governo Federal. 
 84. Faltava, então, robustecer o terceiro suporte do tripé em que se 
apoia a questão urbana no País: o reconhecimento formal, pelo poder 
Público, das ocupações clandestinas e irregulares identificadas nas cidades 
brasileiras - situação fática que não poderia permanecer alheia aos 
mecanismos jurídicos. 10
 
Com essas exposições da Medida Provisória, podemos perceber que o Estado 
reconhece e admite que não consegue vencer a demanda da falta de moradia no Brasil e é por 
isso que decide regularizar os imóveis irregulares que estão sendo usados para a moradia de 
milhares de indivíduos. Várias famílias vivem em situações extremamente precárias e 
clandestinas e além disso, são excluídas do mercado imobiliário, devido à falta de 
documentos. Essa falta de documentos acaba refletindo também no próprio mercado de 
imóveis, que não consegue cobrar os tributos que deveria. É uma via de mão dupla. A 
mudança trazida pela regularização fundiária, além de favorecer o próprio indivíduo, favorece 
o mercado, assim como a exclusão da população de baixa renda nas cidades, também gera a 
10 ​BRASIL. Exposição de Motivos Interministerial. 20/2016 
exclusão do mercado. Podemos confirmar isso, com outro ponto da exposição de motivos da 
Medida Provisória: 
93. Apesar da falta de dados oficiais, só o Ministério das 
Cidades recebeu, nos últimos quatro anos, pedidos de recursos 
para a regularização fundiária de mais de quatro milhões de 
unidades imobiliárias em todo o Brasil. Muitas dessas 
ocupações originam-se de contratações legítimas. Ocorre que 
seus ocupantes, quando muito, possuem, apenas, escrituras sem 
registro ou mesmo documentos particulares inaptos ao ingresso 
nos registros imobiliários. São localidades, bairros e, 
eventualmente, municípios inteiros em condição de 
informalidade; o que desordena as cidades, com vasto leque de 
consequências negativas para o bem-estar da população e o 
desenvolvimento local. 11
 
 
4 CONSIDERAÇÕES FINAIS 
Como se pode perceber através desse estudo, o direito real de laje foi reconhecido no 
ordenamento jurídico através da Lei 13.465/17. Analisamos informações importantes no que 
tange ao direito real de laje, bem como o conceito e o contexto histórico da regularização 
fundiária e como ela refletiu na hipervalorização econômica. 
Com esse trabalho, podemos concluir que apesar do direito à moradia está inserido na 
nossa Constituição e ser um direito fundamental, ele está limitado à disponibilidade financeira 
do Estado. Porém, como é sabido, estamos vivendo uma crise no Estado Democrático e isso 
dificulta bastante a realização dos programas sociais de moradia, pois o Estado não tem 
condições financeiras para arcar com eles. 
11 ​BRASIL. Exposição de Motivos Interministerial. 20/2016 
Com a urbanização crescendo de forma descontrolada, muitas famílias se sentem 
obrigadas a invadir imóveis em áreas irregulares e de risco para fazerem os seus lares. Por 
muitos anos o Estado prometeu uma melhoria de vida para essas famílias, mas infelizmente 
não conseguiu atender a demanda. Com isso, o Estado altera o seu método e regulariza essas 
situações, criando um novo direito real, conhecido como direito real de laje. 
A inclusão do direito real como o direito de laje concretiza a regularização do direito à 
moradia para milhares de famílias que viviam em situação precária e de marginalidade. Na 
prática, basta que o proprietário de uma construção-base ceda a superfície superior de sua 
construção paraque o titular do direito à laje mantenha sua unidade independente daquela 
originalmente construída sobre o solo. 
Um importante destaque também, é o quanto essa política pode contribuir na 
hipervalorização do país. Regularizando as propriedades, automaticamente se regulariza o 
consumo, fazendo com que a sociedade aqueça a economia, ajudando no combate à pobreza e 
facilitando o desenvolvimento do mercado imobiliário. 
Esse novo direito não será a solução, mas é um instrumento que irá corrigir a 
desorganização urbana que se encontra no nosso país. Essa medida, além de contribuir com 
importantes mudanças sociais e no bem-estar de várias pessoas, dá esperança a milhares de 
brasileiros excluídos socialmente de terem seus direitos garantidos e respeitados, tornando o 
Brasil um dos pioneiros a disciplinar tal direito, diferente de tantos outros países. 
 
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