Planejamento e Gestão de Obras - Fritz Gehbauer

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FRITZ GEHBAUER 
Marisa Eggensperger 
Mauro Edson Alberti 
Sérgio Auriquio Newton 
PLANEJAMENTO E GESTÃO DE OBRAS 
Um Resultado Prático da Cooperação Técnica Brasil-Alemanha 
Coordenação e apoio técnico e financeiro: 
Deutsche Gesellschaft für Technische Zusammenarbeit (GTZ) GmbH 
} B ö 
Deutsche Gesellschaft für 
Technische Zusammenarbeit (GTZ) GmbH 
Impressão: apoio SENA/ 
cm 
SEMA! 
Curi t iba 
2002 
Copyr ight©2002 by CITPAR e GTZ 
ISBN 85-7014-018-5 (broch.) 
Fritz Gehbauer, Dr.- Ing. 
Diretor do Institut für Technologie und Management im Baubetrieb - TMB 
Universidade de Karlsruhe, Alemanha 
Marisa Eggensperger 
Arquiteta, autônoma 
Mauro Edson A lber t i , M.Eng. 
Professor do Centro Federal de Educação Tecnológica do Paraná - CEFET-PR 
Sérgio Aur iqu io Newton 
Engenheiro Civil, Gerente do empreendimento de 
construção do Edifício Obra Prima - Projeto Piloto 
Diretor da Aurion Engenharia e Empreendimentos 
Coordenação: 
Marisa Eggensperger 
Tradução dos textos originais em alemão: 
Marisa Eggensperger 
Revisão linguística: 
Silvino lagher e Y. Shimizu 
Diagramação e formatação: 
Divonete Camargo Dal pi az e Mauro Edson Alberti 
Estagiários brasileiros do CEFET-PR, coordenados por Mauro Edson Alberti 
Francis Giuliano da Silva, João Luís Vi centin, Josiane dos Santos Castro, Ricardo C. Sotomayor Barbosa e Yeda 
Maria Camargo Suzuki 
Estagiários alemães da Universidade de Karlsruhe, coordenados por Gerhard Schimidt: 
Arndt Lansche, Dierk Sobina, Gregor Holch, Harald Kuhn, Karsten Schmidt, Marco Krasnitzki, Matthias Naewe, 
Ralf Karg, Regine Steiner, Rüdiger Krell, Ryoko Tateno, Siegismund Rössler, Stefan Fischer, Steffen Seibold, Thomas 
Heidelberger e Ralf Zipfel 
2a Edição - Tiragem: 4000 exemplares. Distribuição gratuita 
P&12p Planejamento e gestão de obras : um resultado prático da cooperação 
técnica Brasil-Alemanha / Fritz Gehbauer ...[ et al.]; coordenação e 
redação Marisa Eggensperger. - Curitiba : CEFET-PR, 2002. 
xx. 520p.: iL: 30 cm 
Bibliografia: p.517-520 
ISBN 85-7014-018-5 (broch.) 
1. Construção civil - Planejamento. 2. Construção civil - administração. 
3. Construção civil - Controle de qualidade. 4. Construção civil - Projetos 
e construção. 5. Construção civil - Métodos de execução. 6. Construção 
civil - Materiais de construção. 7. Construção civil - Orçamento. 8. Cons-
trução civil - Software. 9. Gestão da qualidade total. I. Gehbauer, Fritz. 
II.Eggensperger, Marisa. III. Alberti, Mauro Edson. IV. Newton, Sergio 
Auriquio. V. Centro Federal de Educação Tecnológica do Paraná. VI. 
Deutsche Gesellschaft für Technische Zusammenarbeit (GTZ) GmbH. 
VII. Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial. 
CDD: 690.068 
CDU: 69.65 
EDITORA CEFET-PR 
Av. Sete de Setembro, 3165 - Centro - Curitiba - PR 
Telefone: (41) 310-4545 - www.cefetpr.br 
Apresentação 
É com grande prazer que faço a apresentação deste livro 
"PLANEJAMENTO E GESTÃO DE OBRAS", mais um resultado da 
exitosa Cooperação Técnica Internacional entre Brasil e Alemanha, que 
se desenvolve através de vários projetos. 
O Projeto OBRA PRIMA desenvolvido no Paraná pela GTZ, 
SINDUSCON, CITIPAR, SENAI, SEBRAE e CEFET-PR, contou com a participação de 27 
empresas construtoras que, confiando nesses parceiros, assumiram o risco empresarial 
decorrente do pioneirismo da obra. 
As inovações trazidas pelo Projeto, já incorporadas pelas empresas participantes, são 
agora disponibilizadas ao setor da construção civil de todo o País através deste livro, 
verdadeiro manual técnico de planejamento e gestão de obras. E nossa intenção, ao patrocinar 
esta edição, homenagear o trabalho que o setor da construção civil vem desenvolvendo para 
elevar o seu nível tecnológico e a sua competitividade, bem como divulgar esses resultados 
junto aos profissionais do setor, fazendo-a chegar às bibliotecas das Universidades, Escolas 
SENA!, Escolas Técnicas, CEFET, SEBRAE e SINDUSCON. 
E pois uma honra apresentar este livro, na qualidade de Presidente da CNI e dos 
Conselhos Nacionais do SENAI e do SEBRAE reconhecendo o esforço e competência de seus 
autores e ressaltando a magnífica contribuição que prestam ao País. 
Armando de Queiroz Monteiro Neto 
Agradecimento 
Gostaria de agradecer a todas as construtoras e aos presidentes Gustavo Daniel Bermam e Eliel 
Lopes Ferreira Júnior que participaram deste projeto e que, com muito trabalho, dedicação e empenho, 
possibilitaram a criação deste livro. Este estudo, com certeza, será utilizado nos meios empresarial e 
acadêmico, proporcionando ao setor da construção civi! a apropriação de novos conhecimentos e tecnologias. 
Aos dirigentes do Sinduscon-PR, à GTZ, CITPAR, CEFET-PR e SENAI/PR e às 27 empresas 
participantes do projeto, que viabilizaram financeiramente este empreendimento e a todos que, direta ou 
indiretamente, contribuíram para a realização deste trabalho, meu muito obrigado, pois sem a participação 
de cada um, seria impossível concretizar essa obra. 
E um agradecimento especial ao Eng3. Euclésio Manoel Finatti, pela sua persistência desde o 
início do Instituto Obra Prima até após a conclusão da obra do Projeto Piloto, convocando, coordenando e 
supervisionando todos os trabalhos e documentos gerados em mais de 200 reuniões entre as construtoras, 
projetistas, consultor e parceiros envolvidos neste empreendimento. 
Ramon Andrés Dória 
Presidente do Sinduscon-PR 
Agradecimento às Empresas Participantes 
e Financiadoras do Projeto Piloto 
Angra Construtora de Obras Ltda.; 
Ático Engenharia e Construções Ltda.; 
Bonet Construtora de Obras Ltda.; 
Braengel Construções e Empreendimentos Imobiliários; 
Casteval Construções e Incorporações Ltda.; 
Cesbe S. A. Engenharia e Empreendimentos; 
Construtora Lusa Ltda.; 
Coenge Construções e Empreendimentos Ltda.; 
Construtora Andrade Ribeiro Ltda.; 
Construtora Giacomazzi Ltda.; 
Construtora Vale do Piquiri Ltda.; 
Construtora Zoller Ltda.; 
Consultae Assessoria e Consultoria Ltda.; 
Dória Construções Civis Ltda.; 
Engeflex Construções e Empreendimentos Imobiliários Ltda.; 
Exame S.C. Ltda,; 
Formato Construções Ltda.; 
Galvão Administradora de Bens Ltda.; 
Hauer Construções Civis Ltda.; 
H. Franck Construções Civis Ltda.; 
Irmãos Thá S.A. Construções e Comércio; 
JC Construções e Empreendimentos Ltda.; 
MA Berger Construção e Empreendimentos S.A.; 
Mendes Empreendimentos Imobiliários Ltda.; 
Portofino Engenharia e Empreendimentos Ltda.; 
S. Buerger Construções Civis Ltda.; 
Volpi Jr. Engenharia de Avaliações de Obras Ltda. 
Agradecimento aos Colaboradores 
e às Instituições 
Revisão geral do livro: 
Prof. Luiz Fernando Mahlmann Heineck 
Revisão técnica em temas específicos: 
Ana Augusta Ferreira de Freitas, Antonio J. Gonçalves Jr,, Aristides Athaíde Jr., Augusto Malhovano 
Neto, Carlos Alberto da Costa, Carlos Augusto Sperandio, César Divonsir Detzel, César Luís 
Kloss, Claudia Sabadine, Eduardo Pasquini Pires, Elisabeth Penner, Euclésio Manoel Finatti, 
Fernando Guajará Greenberg, José Luís Brandi, José Szhuchman, Maria Isabel Bittencourt, Osmar 
Böhler, Roberto Luís Valente, Saulo Bertoldo, Sílvio Aurélio de Castro Wille, Tatiana B. Ferreira 
de Campos, Vera Inês Phillipsen e Walter Luiz Mikos. 
SEBRAE 
Onildo Benvelho 
SiNDUSCON-PR - Sindicato da Indústria da Construção Civi l do Paraná 
Presidente Gustavo Daniel Berman 
Presidente Elie! Lopes Ferreira junior 
Presidente Ramons Andrés Dória 
CITPAR - Centro de Integração de Tecnologia do Paraná 
Luiz Fernando Camargo 
CEFET-PR - Centro Federa! de Educação Tecnológica do Paraná 
Cezar Augusto Romano 
SENAI - Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial 
Departamento Nacional - José Manuel de Aguiar Martins 
Departamento Regional do Paraná - Ito Vieira 
GTZ - Deutsche Gesellschaft für Technische Zusammenarbeit (GTZ) GmbHHans-Peter Kruse 
Henrique Wiens 
Prefácio 
O presente livro é o resultado de um trabalho de cooperação entre o Brasil e a Alemanha na área 
de construção civil, que teve início em 1995, em Curitiba. Na época, urn grupo de empresários ligados ao 
SINDUSCON-PR (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Paraná) formou o Instituto Obra Prima, que 
tinha dentre seus objetivos aumentar a produtividade e melhorar a qualidade na construção de edifícios. 
Apoiado pelo Projeto SIDEE (Serviço Integrado de Apoio ao Desenvolvimento Econômico das 
Pequenas e .Médias Empresas do Paraná), projeto de cooperação entre as instituições GTZ (Deutsche 
CeseHschaft für TechnischeZusammenarbeit- Sociedade Alemã de Cooperação Técnica) e CITPAR (Centro 
de Integração de Tecnologia do Paraná), o grupo realizou em 1995 e em 1997, duas viagens à Alemanha 
com a finalidade de visitar canteiros de obras e empresas construtoras. Nessas visitas, os empresários 
observaram que o pré-planejamento, assim como o controle e a fiscalização da execução dos 
empreendimentos de construção, são feitos de forma muito mais intensiva naquele país. 
A partir desta constatação, o grupo decidiu realizar um diagnóstico de suas próprias empresas, 
com o objetivo de identificar os pontos que demandariam melhorias, principalmente na gestão de seus 
empreendimentos e apresentar propostas de como estas melhorias poderiam ser alcançadas. Assim, sob a 
coordenação do CITPAR, dentro do mesmo Projeto SIDEE e em colaboração com várias outras entidades, 
elaborou-se um projeto para atender a esta necessidade. 
Esse projeto, então, encarregou um consultor - o autor deste livro - de realizar o diagnóstico dás 
empresas do Instituto Obra Prima, o que aconteceu em julho de 1996. No total foram analisados os sistemas 
de gestão e os canteiros de obras de 16 construtoras. Os resultados dessa análise foram apresentados em 
um workshop, no qual foram evidenciados diversos aspectos, tanto de gerenciamento como de execução 
dos empreendimentos, com grandes possibilidades de melhora. 
Para que estes potenciais de melhoria identificados pelo diagnóstico fossem aproveitados, decidiu-
se executar uma obra-piloto, cujas características representassem a média local para edifícios habitacionais, 
ou seja, a construção de um edifício residencial com 16 pavimentos, com dois apartamentos por andar, na 
qual poderiam ser colocados em prática novos métodos de planejamento e gestão de obras, bem como 
utilizar novos materiais e processos construtivos. 
O grupo de empresas do Instituto Obra Prima, que inicialmente era composto por 16 construtoras, 
cresceu com a associação de novos interessados na experiência, passando a contar com a participação de 
27 empresas, nominadas nos agradecimentos. Esse grupo foi o responsável pelo gerenciamento e execução 
do empreendimento, chamado a partir daí de Projeto Piloto, cujo processo de desenvolvimento foi delineado 
e acompanhado pelo consultor. Esta consultoria foi financiada pelo projeto SIDEE e pelas empresas do 
grupo. Um aspecto interessante, que deve ser ressaltado neste projeto, foi a associação de construtoras 
concorrentes para executar em conjunto a construção de um edifício, com o objetivo de adquirir novos 
conhecimentos e tecnologias. 
O Projeto Piloto contou ainda com a participação de diversas outras organizações, numa grande 
parceria com órgãos de fomento e de apoio ao desenvolvimento tecnológico e instituições de ensino. As 
instituições que se envolveram com todo o Projeto Piloto ou com parte dele foram: SINDUSCON-PR 
(Sindicato da Indústria da Construção Civil do Paraná), Instituto Obra Prima, CITPAR (Serviço Integrado 
para o Desenvolvimento Econômico-industrial das Pequenas e Médias Empresas), GTZ (Deutsche Gesellschaft 
für Technische Zusammenarbeit- Sociedade Alemã de Cooperação Técnica), SENAI-PR (Serviço Nacional 
de Aprendizagem Industrial), UFPR (Universidade Federal do Paraná), CEFET-PR (Centro Federal de Educa-
ção Tecnológica do Paraná), PUC-PR (Pontifícia Universidade Católica do Paraná), e o Instituí für Technologie 
undManagement im Baubetrieb- TMB, da Universidade de Karlsruhe, Alemanha. 
Para que os conhecimentos adquiridos com este empreendimento pudessem ser multiplicados no 
meio empresarial e acadêmico, definiu-se desde o início que os resultados da experiência deveriam ser 
compilados e divulgados em um relatório, inicialmente denominado "Manual de Planejamento e Gestão 
de Obras". 
Entretanto, em função do volume e da amplitude das informações geradas, decidiu-se posteriormente 
que não deveria ser elaborado apenas um relatório sobre as experiências do Projeto Piloto, mas sim, 
escrever um livro mais abrangente, que descrevesse todo o processo de planejamento e gestão de um 
empreendimento de construção civil, com enfoque nas construções habitacionais verticais. Assim, surgiu 
este livro com o propósito de oferecer um panorama mais amplo de alternativas e sistemas que podem ser 
aplicados na gestão de obras similares, não se limitando a edifícios habitacionais. 
Para a tarefa específica de elaboração do livro, organizou-se um grupo de trabalho com 
representantes de algumas das instituições participantes do Projeto Piloto. Esse trabalho foi financiado pela 
GTZ, por intermédio de três projetos de cooperação técnica Brasil-Alemanha (projetos SIDEE, CEFET-PR/ 
GTZ e COMPETIR) e recebeu também o apoio do CNPq (Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico 
e Tecnológico), por meio de um projeto RHAE (Programa de Capacitação de Recursos Humanos para 
Atividades Estratégicas). 
O planejamento da obra do Projeto Piloto e a elaboração do livro foram estruturados de forma 
muito semelhante. Para cada etapa de trabalho, foi feita pelo consultor uma proposta metodológica e de 
conteúdo. Estas propostas foram discutidas com os 27 construtores e parceiros brasileiros, adaptadas às 
condições locais e, quando necessário, complementadas. Os componentes básicos desta publicação (tex-
tos, figuras, tabelas e fotos), fornecidos pelo autor, não foram apenas traduzidos e compilados. Eles foram 
também complementados e posteriormente revisados pelos parceiros locais. Sempre que possível, ou cabí-
vel, foram introduzidas no livro, como exemplo, as experiências feitas no Projeto Piloto. Para isto, contou-
se com a grande colaboração de diversos profissionais do meio empresarial e acadêmico. 
Por envolver um complexo universo de pessoas, línguas, culturas e idéias fundamentadas em 
históricos diferentes, a elaboração desta publicação exigiu uma adequada coordenação. Esta tarefa foi 
realizada pela coordenadora da equipe de editoração do livro, em uma constante interação com o autor. 
Foi de sua competência a tradução de todo o material em alemão utilizado na realização deste trabalho, 
adaptando-o também à realidade e terminologia locais. Na elaboração dos capítulos, contou-se também 
com o trabalho de co-autores, que contribuíram diretamente na produção de textos e na realização de 
pesquisas para o enriquecimento desta publicação. A Marisa, ao Mauro e ao Sérgio, meus agradecimentos. 
Profissionais ligados às empresas participantes do Projeto Piloto e professores brasileiros também 
deram importantes contribuições fazendo a revisão de temas específicos do livro. A todas essas pessoas, 
relacionadas na página de agradecimentos, o meu reconhecimento. Dentre elas, porém, não poderia 
deixar de externar meus agradecimentos especiais ao Prof. Luiz Fernando Heineck (UFSC) que fez a 
leitura final de toda a obra e cujos comentários foram muito úteis para a sua versão definitiva. 
Outra colaboração de grande significado foi dada pelos diagramadores e formatadores, que cuidaram 
de todo o trabalho de apresentação formal dos capítulos atuando muitas vezes, durante este trabalho, 
como revisores dos textos. Meus agradecimentos, da mesma forma, aos revisores lingüísticos de português 
e aos estudantesalemães e brasileiros, da Universidade de Karlsruhe e do CEFET-PR, que auxiliaram na 
preparação de textos, tabelas e figuras. 
Meus sinceros agradecimentos, por fim, aos dirigentes das instituições GTZ, CITPAR, SINDUSCON-
PR, CEFET-PR e SENAI-PR que viabilizaram esta publicação. De forma especial, gostaria de enaltecer o 
assessor da GTZ para os projetos SIDEE, CEFET-PR/GTZ e COMPETIR, Sr. Hans-Peter Kruse, pois sem o seu 
constante apoio, atuação e mediação, este livro não teria se tornado realidade. 
Fritz Gehbauer 
Sumário 
1 - INTRODUÇÃO 1 
I 
PARTE I - DESENVOLVIMENTO DE EMPREENDIMENTOS 5 
2 - ESTUDO DE VIABILIDADE DO EMPREENDIMENTO 7 
; 2.1 - Conceito e abrangência 9 
2.1.1 - Gerenciamento integrado de empreendimentos 9 
2.1.2 - Fatores de sucesso e risco para um empreendimento 10 
2.2 - Etapas do planejamento básico de um empreendimento imobiliário 12 
2.2.1 - Concepção do empreendimento 13 
2.2.2 - Estudo de viabilidade.. 13 
2.2.3 - Levantamento de dados 17 
2.2.4 - Estudo preliminar 17 
2.2.5 - Anteprojeto 18 
2.2.6 - Projeto legal 19 
2.3 - Fichas técnicas para o planejamento de necessidades do empreendimento 19 
2.3.1 - Ficha técnica A - Compreensão global 19 
2.3.2 - Ficha técnica B - Quadro de condicionantes, objetivos e meios disponíveis 22 
2.3.3 - Ficha técnica C - Requisitos com relação ao anteprojeto 25 
2.4 - Checklists para os serviços do arquiteto até o nível de projeto legal 27 
3 - COORDENAÇÃO DOS PROJETOS DE ARQUITETURA E ENGENHARIA 37 
3.1 - Estruturas de coordenação 39 
3.2 - Estudo preliminar 44 
3.2.1 - Definição do sistema construtivo 44 
3.2.2 - A modulação dos projetos arquitetônicos 44 
3.2.3 - Experiências do Projeto Piloto na fase de estudo preliminar 47 
3.3 - O anteprojeto 52 
3.3.1 - Desenvolvimento e conteúdo 52 
3.3.2 - O memorial descritivo 52 
3.3.3 - Cálculos de custo 53 
3.3.4 - Experiências do Projeto Piloto na fase de anteprojeto 54 
3.4 - O projeto executivo 54 
3.4.1 - Etapas e coordenação dos projetos 54 
3.4.2 - Recomendações para uma coordenação eficiente dos projetos executivos 56 
xiii 
PARTE II - MÉTODOS DE EXECUÇÃO 59 
4 - O CANTEIRO DE OBRAS 61 
4.1 - Aspectos a serem considerados na implantação do canteiro de obras 63 
4.2 - Instalações de infra-estrutura 63 
4.2.1 - Áreas de vivência 64 
4.2.2 - Armazenamento e estocagem de materiais 65 
4.2.3 - Central de carpintaria 66 
4.2.4 - Fornecimento de água 66 
4.2.5' - Esgoto da obra 67 
4.2.6 - Instalações elétricas 67 
4.2.7 - Caminhos para veículos e pedestres dentro do canteiro 69 
4.3 ' - Equipamentos de transporte 70 
4.3.1 - Gruas 71 
4.3.2 - Bombas de concreto 78 
4.3.3 - Elevadores 79 
4.3.4 - Outros tipos de transporte 80 
4.3.5 - Critérios de avaliação dos métodos de transporte possíveis em uma obra 83 
4.4 - Instalações de segurança 83 
4.4.1 - Instalações de proteção do trabalho 83 
4.4.2 - Proteção das vias públicas de tráfego 84 
4.4.3 - Proteção contra emissões 84 
4.5 - Apresentação de um projeto do canteiro de obras 84 
5 - FUNDAÇÕES E CONTENÇÕES . 87 
5.1 - Delimitação do tema 89 
5.2 - Análise prévia do solo 89 
5.2.1 - Ensaios de campo 89 
5.2.1.1 - Investigação de superfície 90 
5.2.1.2 - Perfurações e amostragens 90 
5.2.1.3 - Ensaios para obtenção de parâmetros geotécnicos 90 
5.2.2 - Ensaios de laboratório 92 
5.2.3 - Conteúdo de uma perícia de solo 93 
5.3 - Métodos de execução 93 
5.3.1 - Fundação sobre estacas 94 
5.3.2 - Escoramento das paredes das perfurações 95 
5.3.2.1 - Perfuração com tubulação de proteção (encamisamento) 95 
5.3.2.2 - Escoramento por meio de líquido de contenção 98 
5.3.3 - Métodos de perfuração 99 
5.3.3.1 - Perfuração a seco 99 
5.3.3.2 - Perfuração com lavagem 101 
5.3.4 - Tipos de estacas 103 
5.3.4. I - Estacas escavadas de concreto armado 103 
5.3.4.2 - Estacas parcialmente escavadas (em espiral) 104 
5.3.4.3 - Estacas sem escavação (parafuso) 105 
5.4 - Aumento da capacidade de carga 106 
5.5 - Provas de carga em estacas 107 
5.5.1 - Prova de carga estática 107 
5.5.2 - Prova de carga dinâmica 109 
5.6 - Escavações 109 
5.6.1 - Trabalhos preparatórios 110 
5.6.1.1 - Bases para o planejamento 110 
5.6.1.2 - Cálculo de estabilidade ; 110 
5.6.1.3 - Pesquisas e contenção das construções vizinhas 110 
5.6.2 - Trabalhos de escavação 111 
5.6.3 - Escolha do tipo de escoramento para a escavação 112 
5.6.3.1 - Escavações em taludes 112 
5.6.3.2 - Paredes de contenção com perfis de aço e pranchões de madeira 113 
5.6.3.3 - Cortina de estacas 113 
5.6.3.4 - Paredes diafragma 115 
5.7 - Controle da qualidade 116 
5.7.1 - Aspectos gerais 116 
5.7.2 - Perfuração 117 
5.7.3 - Concreto e armadura 117 
5.8 - Tirantes /. 119 
5.8.1 - Construção e funcionamento 119 
5.8.2 - Execução do tirante 120 
5.8.3 - Protensão e ensaios 121 
5.9 - Fundação do tipo Radier (placas de fundação) 121 
6 - OBRA BRUTA 123 
6.1 - Introdução 125 
6.2 - Tecnologia em fôrmas 126 
6.2.1 - Aspectos gerais 126 
6.2.2 - Fôrmas de parede / cortina 127 
6.2.2.1 - Fôrmas convencionais 127 
6.2.2.2 - Sistema de fôrmas 127 
6.2.2.3 - Fôrmas de parede adequadas para a construção de edifícios habitacionais 130 
6.2.2.4 - Comparação de custos 132 
6.2.3 - Fôrmas de laje 133 
6.2.3.1 - Fôrmas convencionais 134 
6.2.3.2 - Sistema de fôrmas - Painéis manuais 137 
6.2.3.3 - Fôrmas de laje adequadas para a construção habitacional no Brasil 138 
6.2.3.4 - Comparação de custos 139 
6.2.4 - Fôrmas de pilares 141 
6.2.4.1 - Fôrmas convencionais 141 
6.2.4.2 - Sistema de fôrmas 142 
6.2.4.3 - Comparação de custos 143 
6.2.5 - Recomendações gerais para construção em concreto armado 144 
6.3 - Alvenaria 147 
6.3.1 - Alvenaria convencional 147 
6.3.2 - Tijolos de grandes formatos 150 
6.3.3 - Vãos de janelas e portas 156 
6.4 - Escadas 157 
! 
7 - ACABAMENTOS 159 
7.1 - Introdução 161 
7.2 - Acabamento bruto 161 
7.2.1 - Paredes internas 161 
7.2.1.1 - Paredes internas em alvenaria 161 
7.2.1.2 - Chapisco 163 
7.2.1.3 - Emboço 163 
7.2.1.4 - Reboco interno 167 
7.2.2 - Piso bruto 167 
7.2.2.1 - Contrapiso 167 
7.2.2.2 - Isolamento termo-acústico de pisos 171 
7.3 - Impermeabilização 174 
7.3.1 •• Aspectos gerais 174 
7.3.2 - Observações para o projeto e execução 175 
7.4 - Acabamento fino 183 
7.4.1 - Painéis 183 
7.4.1.1 - Divisórias de gesso acartonado - dry wall 183 
7.4.1.2 - Observações para o planejamento e execução 185 
7.4.2 - Forros 188 
7.4.3 - Revestimento de pisos 191 
7.4.4 - Esquadrias e portas 192 
7.4.4.1 - Esquadrias de madeira 192 
7.4.4.2 - Esquadrias de metal e PVC 194 
7.4.5 - Serralheria 194 
7.4.6 - Pintura interna 194 
7.5 - Drenagem do terreno 196 
7.6 - Instalações hidráulico-sanitárias 198 
7.6.1 - Água fria 198 
7.6.1.1 - Tubulações de água fria 199 
7.6.1.2 - Métodos para a instalação de prumadas, ramais e subramais 201 
7.6.2 - Esgoto sanitário 204 
7.6.3 - Águas pluviais 205 
7.6.4 - Instalações de combate a incêndio 206 
7.6.5 - Louças e metais 207 
7.6.6 - Acessórios 207 
7.6.7 - Ligação definitiva 208 
7.7 - Instalações elétricas e telefônicas 208 
7.7.1 - Aspectos gerais 208 
7.7.2 - Quadro-referência 208 
7.7.3 - Sistema de proteção contra descargas atmosféricas (SPDA) 210 
7.8 - Instalações complementares 211 
7.8.1 - Ventilação e exaustão 211 
7.8.2 - Calefação 213 
7.8.3 - Aquecedores de água 213 
7.8.3.1 - Aquecimento central privado 213 
7.8.3.2 - Aquecimento individual para cada peça sanitária 215 
7.9 - Elevadores 215 
7.9.1 - Elevadores de pessoas 215 
7.9.1.1 - Elevadores movidos por cabos 215 
7.9.1.2 - Elevadores hidráulicos 217 
7.9.2 - Elevadores de automóveis 218 
7.10 - Limpeza da obra 218 
7.11 - Decoração do hall de entrada 219 
7.12 - Pavimentação externa 219 
7.13 - Paisagismo 220 
7.14 - Vistoria e entrega da obra 221 
8 - FACHADAS E COBERTURAS 223 
8.1 - Fachadas... 225 
8.1.1 - Emboço e reboco externo 2258.1.1.1 - Configuração do sistema de revestimento cie fachadas com argamassa 226 
8.1.1.2 - Execução do emboço e do reboco externo :. 227 
8.1.1.3 - Tipos de argamassas indicadas para o emboço externo 228 
8.1.1.4 - Critérios para a escolha da argamassa mais adequada 231 
8.1.2 - Pintura externa 234 
8.1.2.1 - Classificação das tintas 234 
8.1.2.2 - Critérios para a escolha do sistema de pintura mais adequado 237 
8.1.3 - Revestimentos cerâmicos esmaltados (azulejos e pastilhas) e não esmaltados (placas) .... 238 
8.1.4 - Fachadas ventiladas 241 
8.1.5 - Fachadas em painéis de vidro 244 
8.2 - Janelas 246 
8.2.1 - Aspectos gerais 246 
8.2.2 -. Esquadrias 246 
8.2.3 - Vidros 249 
8.2.4 - Requisitos para o bom desempenho de janelas 250 
8.3 - Andaimes 252 
I 
8.3.1 - Aspectos gerais 252 
8.3.2 - Balancins 252 
8.3.3 - Andaime de console 255 
8.3.4 - Andaime fachadeiro 257 
8.3.5 - Andaime fachadeiro no Projeto Piloto 258 
8.4 - Coberturas 259 
8.4.1 - Laje plana impermeabilizada 259 
8.4.1.1 - Elementos da cobertura em laje plana : 260 
8.4.1.2 - Detalhes da impermeabilização de lajes planas 262 
8.4.2 - Coberturas inclinadas com telhados 264 
8.4.3 - Serviços complementares e arremates em coberturas 265 
PARTE III - PLANEJAMENTO DA OBRA 267 
9 - PLANEJAMENTO PRÉVIO DA EXECUÇÃO 269 
9.1 - Introdução 271 
9.2 - Importância do planejamento prévio para a rentabilidade do empreendimento 272 
9.2.1 - Posição da equipe do planejamento prévio no organograma da empresa 272 
9.3 - Estrutura funcional e tarefas do planejamento prévio 274 
9.3.1 - Registro de dados do projeto 274 
9.3.1.1 - Condicionantes básicas 274 
9.3.1.2 - Estrutura de Decomposição do Trabalho - EDT 275 
9.3.2 - Seleção dos métodos de execução 277 
9.3.2.1 - Requisitos 277 
9.3.2.2 - Comparação de métodos 278 
9.3.3 - Planejamento das atividades da obra 279 
9.3.3.1 - Formação de equipes de trabalho 279 
9.3.3.2 - Efeito aprendizagem 280 
9.3.3.3 - Métodos de planejamento 281 
9.3.4 - Cronograma 284 
9.3.4.1 - Níveis de planejamento 284 
9.3.4.2 - índices de produtividade e de rendimento 285 
9.3.4.3 - Determinação dos recursos e da duração das atividades 286 
9.3.4.4 - Formas de apresentação 287 
9.3.5 - Planejamento dos recursos 290 
9.3.5.1 - Planejamento da mão-de-obra 290 
9.3.5.2 - Planejamento dos recursos operacionais 292 
9.3.5.3 - Planejamento da disponibilização dos materiais de construção 292 
9.3.5.4 - Planejamento dos serviços de empreiteiras 293 
9.3.5.5 - Organização do trabalho 293 
9.3.6 - Utilização de softwares no planejamento da obra 293 
9.3.6.1 - Aspectos gerais 293 
9.3.6.2 - Planejamento da obra 294 
9.3.6.3 - Planejamento de recursos 296 
9.3.6.4 - Monitoração do progresso das atividades 296 
9.4 - Pacotes de serviço - conceito e conteúdo 298 
9.5 - Procedimentos de Execução de Serviços (PES) e Avaliação da Qualidade de 
Execução (AQE) 299 
9.5.1 - Função dos formulários PES e AQE 299 
9.6 - Métodos para o levantamento de tempos improdutivos e para o aumento da 
eficiência em canteiros de obra 302 
9.6.1 - Aspectos gerais 302 
9.6.2 - Métodos simples e informais 302 
9.6.3 - Necessidade do emprego de análises sistemáticas em canteiros de obras 305 
9.6.4 - Métodos para aumentar a eficiência 307 
9.6.4.1 - Otimização das equipes de trabalho 307 
9.6.4.2 - Diagramas de fluxo 310 
9.6.5 
9.6.5.1 
9.6.5.2 
9.6.6 
10 
10.1 
10.1.1 
10.1.2 
10.1.3-
10.1.4 
10.1.5 
10.2 
10.2.1 
10.2.2 
10.2.3 
10.2.4 
10.2.5 
10.3 
10.3.1 
10.3.1.1 
10.3.1.2 
10.3.1.3 
10.3.1.4 
10.3.1.5 
10.3.2 
10.3.3 
10.3.4 
10.3.5 
10.3.6 
10.4 
10.4.1 
10.4.2 
10.4.2.1 
10.4.2.2 
10.4.2.3 
10.4.2.4 
10.4.2.5 
10.5 
10.6 
11 
11.1 
11.2 
11.2.1 
11.2.2 
11.2.3 
11.2.4 
11.2.5 
11.2.6 
11.2.7 
11.2.7 
11.2.7 
11.2.7 
11.2.8 
11.3 
11.3.1 
- Testes realizados aleatoriamente no canteiro de obras 315 
- Motivos para a realização de testes aleatórios 315 
- Exemplo de um teste aleatório 316 
- Observações finais 317 
- ORÇAMENTO 319 
- Considerações gerais 321 
- A concorrência 321 
- O caderno de encargos 322 
- O levantamento de custos 323 
- A proposta 323 
- A contratação 323 
- Tipos de orçamentos 324 
- Orçamento para a proposta 324 
- Orçamento para o contrato * 325 
- Orçamento para a execução 326 
- Orçamento dos serviços suplementares 327 
- Orçamento posterior à execução 327 
- Partes que compõem o orçamento 328 
- Custos unitários diretos dos serviços da obra 328 
- Custos salariais 328 
- Custos com materiais 329 
- Custos de andaimes, fôrmas e escoramento 330 
- Custos de máquinas e equipamentos 332 
- Custos de serviços terceirizados 337 
- Custos Indiretos da Obra (CIO) 337 
- Custos Gerais de Negócio (CGN) 344 
- Riscos e lucro 346 
- Impostos 346 
- Estrutura de custos de uma obra 347 
- Seqüência dos procedimentos na elaboração de um orçamento 347 
- Levantamento prévio para a orçamentação 348 
- Levantamento dos preços unitários dos serviços, a partir do preço da proposta 348 
- Levantamento cios Custos Unitários dos Serviços da Obra (CUSO) 348 
- Levantamento dos Custos Indiretos da Obra (CIO) 349 
- Levantamento do custo da obra (SCD + CIO) 349 
- Levantamento do preço da proposta 349 
- Levantamento dos preços unitários 350 
- Resumo geral dos procedimentos da orçamentação 351 
- Exemplo numérico de cálculo do preço fina! de um serviço 353 
- SOFTWARES PARA PLANEJAMENTO E CONTROLE DA CONSTRUÇÃO..... 359 
- Introdução 361 
- Softwares PowerProject, Kalkulation e Kostenkontrolíe 362 
- Plano de contas 362 
- Fluxo de informações... 363 
- Requisição de material 363 
- Características dos softwares Kalkulation e Kostenkontrolíe 364 
- Exemplo do software Kalkulation 365 
- Exemplo do software Kostenkontrolíe 367 
- Coleta das informações de campo 370 
- Informações sobre custos 370 
- Informações sobre prazos 370 
- Informações sobre rendimento 370 
- Análise de desempenho e controle de atividades no Projeto Piloto 372 
- Software SprySystem 373 
- Características do SprySystem 373 
11.3.2 - Exemplo de aplicação do SprySystem no Projeto Piloto 374 
11.4 - Conclusão 377 
ANEXO A - SISTEMA DE GESTÃO DA QUALIDADE 379 
ANEXO B - CONTRATOS 423 
ANEXO C - MANUAL DO PROPRIETÁRIO 465 
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 519 
Fontes de Fotos e Ilustrações 523 
Empresas Participantes do Projeto Piloto u 525 
Lista de Figuras 
Capítulo 2 
Fig. 2.1 - Gerenciamento integrado de empreendimentos 10 
Fig. 2.2 - Etapas do estudo de viabilidade no Desenvolvimento do Empreendimento 12 
Fig. 2.3 - Exemplo de estrutura de organização de um empreendimento 16 
Capítulo 3 
Fig. 3.1 - Estrutura usual na compatibilização de projetos 39 
Fig. 3.2 - Coordenação das equipes de projeto e execução em fases de estudo preliminar 
e anteprojeto 40 
Fig. 3.3 - Estrutura de organização para o processo de decisão dentro do planejamento 40 
Fig. 3.4 - Estrutura de organização para o processo de execução 41 
Fig. 3.5 - Ciclo completo de um empreendimento de construção 42 
Fig. 3.6 - Fluxograma de um projeto arquitetônico, integrando equipe multidisciplinar 43 
Fig. 3.7 - Sistemas construtivos mais comuns 44 
Fig. 3.8 -• Tijolos cortados para ajuste na altura do pavimento (produção de entulho) 45 
Fig. 3.9 - Alinhamento da viga com a parede feito com argamassa 45 
Fig. 3.10 - Resultado de uma má coordenação: aumento de custo com argamassa 45 
Fig. 3.11 - Medidas padronizadas para tijolos de cerâmica e de areia e cal (Alemanha) 46 
Fig. 3.12 - Dimensionamento do projeto a partir do módulo construtivo 46 
Fig. 3.13 - Planta inicial do Projeto Piloto em fase de estudo preliminar 48 
Fig. 3.14 - Alterações no estudo preliminar do Projeto Piloto a partir das análises da equipe 
multidisciplinar 49 
Fig. 3.15 - Planta do pavimento térreo (solução estrutural inicial) 50 
Fig. 3.16 - Alterações do estudo preliminar a partir daanálise da questão estrutural 51 
Fig. 3.17 - Nível de precisão dos cálculos de custos nas diversas fases do projeto, 
com e sem gestão de custos 53 
Fig. 3.18 - Seqüência esquemática das etapas desenvolvidas na fase de projeto 
executivo (na Alemanha) 54 
Fig. 3.19 - Possibilidades de influência nos custos em relação à duração do projeto 56 
Fig. 3.20 - Exemplo de um detalhe construtivo para a obra bruta, elaborado em reunião 
de compatibilização do projeto executivo 57 
Capítulo 4 
Fig. 4.1 - Escritório de obra (com vista para todo o canteiro) 64 
Fig. 4.2 - Escritório de obra (vista interna) 64 
Fig. 4.3 - Containers como escritórios de obra e almoxarifado 65 
Fig. 4.4 - Instalação portátil de abastecimento elétrico com disjuntores 68 
Fig. 4.5 - Quadro de distribuição de energia na obra 69 
Fig. 4.6 - Linhas de deslocamento para veículos dentro de um canteiro de obras 70 
Fig. 4.7 - Tapete de saibro 70 
Fig. 4.8 - Comparação entre duas seqüências possíveis dos transportes em uma obra 71 
Fig. 4.9 - Partes componentes de gruas de lança giratória 72 
Fig. 4.10 - Momento de carga e alcance de uma grua 73 
Fig. 4.11 - Parcelas dos tempos de atuação de uma grua durante a obra bruta 75 
Fig. 4.12 - Cabos e ganchos para levantamento de cargas 76 
Fig. 4.13 - Correntes e ganchos para levantamento de cargas 76 
Fig. 4.14 - Caixas para materiais longos 76 
Fig. 4.15 - Garfo com centro de gravidade regulável 76 
Fig. 4.16 - Caixas e containers para materiais pequenos, resíduos, pedras ou peças pequenas 
para fôrmas 77 
Fig. 4.17 - Ganchos em C •••• 77 
Fig. 4.18 - Grades para transporte de material paletizado 77 
Fig. 4.19 - Nomograma de desempenho de bombas de concreto 78 
Fig. 4.20 - Elevador de cremalheira 79 
Fig. 4.21 - Munckem montagem anterior com braço dobrável 81 
Fig. 4.22 - Plataforma dobrável 81 
Fig. 4.23 - Empilhadeira de garfo 82 
Fig. 4.24 - Carrinho hidráulico (transpallet) 83 
Fig. 4.25 - Projeto de um canteiro de obras (estudo para o layout do canteiro do Projeto Piloto) 85 
Capítulo 5 
Fig. 5.1 - Resultado de um ensaio com o penetrômetro ligeiro 91 
Fig. 5.2 - Tipos de estacas 94 
Fig. 5.3 - Estacas de ponta e de atrito lateral 94 
Fig. 5.4 - Procedimentos para evitar deslizamentos nas perfurações 95 
Fig. 5.5 - Espaço vazio temporário abaixo da parede da tubulação quando esta é retirada 96 
Fig. 5.6 - Execução de estacas pelo método de Hochstrasser/Weise 97 
Fig. 5.7 - Introdução de tubulação de proteção 97 
Fig. 5.8 - Tubulação de proteção integrada à máquina de perfuração 98 
Fig. 5.9 - Método de perfuração por percussão 100 
Fig. 5.10 - Ferramentas que podem ser utilizadas no equipamento de perfuração por percussão 100 
Fig. 5.11 - Equipamento de perfuração por rotação com espiral curta 101 
Fig. 5.12 - Método de perfuração por pressão , 102 
Fig. 5.13 - Esquema representativo do processo de perfuração por sucção 102 
Fig. 5.14 - Esquema do método de perfuração com líquido e a ar comprimido 103 
Fig. 5.15 - Execução de uma estaca em concreto armado tradicional 104 
Fig. 5.16 - Execução de uma estaca Vor der Wand 105 
Fig. 5.17 - Estaca sem escavação (parafuso) 106 
Fig. 5.18 - Sistema de pós-compressão 107 
Fig. 5.19 - Prova de carga estática em estacas 108 
Fig. 5.20 - Diagrama carga-deslocamento de ensaio estático em estacas 108 
Fig. 5.21 - Áreas do solo, em torno de uma escavação, que devem ser estudadas 110 
Fig. 5.22 - Tipos de contenção de uma escavação 112 
Fig. 5.23 - Execução de uma parede de contenção com perfis de metálicos 113 
Fig. 5.24 - Cortina de estacas intertravadas 114 
Fig. 5.25 - Cortina de estacas tangenciais 114 
Fig. 5.26 - Processo de construção de uma parede diafragma 115 
Fig. 5.27 - Gabarito utilizado no Projeto Piloto na execução das perfurações 117 
Fig. 5,28 - Cestos de armadura rígidos providos de espaçadores 118 
Fig. 5.29 - Esquema representativo de um tirante temporário 119 
Fig. 5.30 - Execução e testes de um tirante 120 
Fig. 5.31 - Construção e ligações da fundação tipo Radier 121 
Capítulo 6 
Fig. 6.1 - Estrutura de decomposição dos trabalhos de uma construção 125 
Fig. 6.2 - Métodos de produção de fôrmas de parede 127 
Fig. 6.3 - Método convencional de fôrma de parede, feito com tábuas de madeira maciça 128 
Fig. 6.4 - Painéis estruturados (Projeto Piloto) 128 
Fig. 6.5 - Fôrmas para cantos 129 
Fig. 6.6 - Painéis em alumínio 129 
Fig. 6.7 - Fechamento de uma ligação entre elementos, com apenas um golpe de martelo 130 
Fig. 6.8 - Peças de ancoragem em um painel de fôrma 131 
Fig. 6.9 - Princípio de montagem de uma ancoragem de fôrma com a barra rosqueada 131 
Fig. 6.10 - Fôrmas de fundação com painéis leves (Projeto Piloto) , 131 
Fig. 6.11 - Composição de custos para fôrmas de parede . 133 
Fig. 6.12 - Laje treliçada . 133 
Fig. 6.13 - Tipos de fôrma de laje 134 
Fig. 6.14 - Método de vigas e escoras de madeira 135 
Fig. 6.15 - Malha de vigas primárias e secundárias 135 
Fig. 6.16 - Ajuste da malha de vigas 136 
Fig. 6.17 - Chapas da fôrma apoiadas sobre malha de vigas 136 
Fig. 6.18 - Malha de vigas em um único plano 137 
Fig. 6.19 - Método de painéis estruturados e vigas 137 
Fig. 6.20 - Método do elemento integrado 138 
Fig. 6.21 - Torres de carga com fôrmas de vigamento em madeira 139 
Fig. 6.22 - Composição de custos para fôrmas de laje 140 
Fig. 6.23 - Fôrma de pilar convencional (madeira) 142 
Fig. 6.24 - Fôrma de pilar feito com painéis de fôrma de parede 142 
Fig. 6.25 - Composição de custos para fôrmas de pilar 143 
Fig. 6.26 - Meios auxiliares para transporte de peças para a montagem de fôrmas 144 
Fig. 6.27 - Ajuste de fôrma para geometria irregular, usando complementação com 
fôrma convencional 145 
Fig. 6.28 - Solução racional com painel de fôrma especial (triangular) 145 
Fig. 6.29 - Garrafa de spray com desmoldante 146 
Fig. b.30 - Tambor para reabastecimento de desmoldante na obra 146 
Fig. 6.31 - Escada para facilitar a colocação das armaduras .-. 147 
Fig. 6.32 - Tijolos ma! queimados e com imprecisão nos formatos 148 
Fig. 6.33 - Corte de tijolos: produção de entulho 148 
Fig. 6.34 - Tijolos mal assentados: alvenaria de baixa qualidade 148 
Fig. 6.35 - Parede irregular: camada de emboço muito grossa 148 
Fig. 6.36 - Tijolos com precisão nos formatos 149 
Fig. 6.37 - Alvenaria de boa qualidade 149 
Fig. 6.38 - Camada fina de emboço: economia de material 149 
Fig. 6.39 - Tijolos em paletes: logística do canteiro de obras 149 
Fig. 6.40 - Alvenara com tijolos de formatos maiores 150 
Fig. 6.41 - Tijolos com perfil de encaixe produzidos na Alemanha 15! 
Fig. 6.42 - Assentamento de blocos de cimento e areia com auxilio de um miniguindaste 152 
Í
Fig. 6.43 - Blocos de cimento e areia com furos para serem transportados por meio de 
miniguindastes 152 
Fig. 6.44 - Transporte de um miniguindaste com grua 153 
Fig. 6.45 - Assentamento da primeira fiada de blocos 153 
Fig. 6.46 - Serra para cortar blocos 154 
Fig. 6.47 - Caçamba para resíduos produzidos pelo trabalho de alvenaria 154 
Fig. 6.48 - Recipiente para argamassa 155 
Fig. 6.49 - Distribuidor de argamassa 155 
Fig. 6.50 - Vergas pré-fabricadas 156 
Fig. 6.51 - Vergas especiais com isolamento térmico e veneziana de rolo embutidos 156 
Fig. 6.52 - Escada metálica pré-montada 157 
Fig. 6.53 - Execução de uma escada pelo método convencional 158 
Fig. 6.54 - Escada convencional 158 
Capítulo 7 
Fig. 7.1 - Fixação de elementos de ligação para se evitar fissuras entre pilares e paredes 
de alvenaria 162 
Fig. 7.2 - Exemplo de alvenaria interna de boa qualidade 162 
Fig. 7.3 - Montagem das janelas em PVC com vidro duplo antes da aplicação do emboço 164 
Fig. 7.4 - Caixilho colocado após o emboço, com medidas incompatíveis com a 
abertura existente 164 
Fig. 7.5 - Bomba de projetar argamassa 165 
Fig. 7.6 - Aplicação do emboço com bomba de projetar 165 
Fig. 7.7 - Alisamento com desempenadeira elétrica 165Fig. 7.8 - Acessórios para execução de emboço 166 
Fig. 7.9 - Conexão do silo e compressor 166 
Fig. 7.10 - Utilização da bomba de argamassa na execução do contrapiso 168 
Fig. 7.11 - Distribuição da argamassa com um tripé 169 
Fig. 7.12 - Distribuição da argamassa pela superfície 169 
Fig. 7.13 - Distribuição com a mão 169 
Fig. 7.14 - Alisamento grosseiro feito com uma régua de alumínio 169 
Fig. 7.15 - Alisamento final do contra-piso com o "helicóptero" 170 
Fig. 7.16 - Argamassa autonivelante 170 
Fig. 7.17 - Método de execução empregado na Alemanha: camada isolante ajustada 
às tubulações 173 
Fig. 7.18 - Colocação das folhas de polietileno 173 
Fig. 7.19 - Isolamento acústico com pneu moído 174 
Fig. 7.20 - Impermeabilização de paredes de subsolo 175 
Fig. 7.21 - Impermeabilização de pisos de áreas semi-abertas 176 
Fig. 7.22 - Detalhe do avanço de impermeabilização na sacada 176 
Fig. 7.23 - Detalhe da impermeabilização de soleira 177 
Fig. 7.24 - Detalhe do chumbamento de tubulação 177 
Fig. 7.25 - Impermeabilização nas junções da banheira com paredes e nas paredes do box 178 
Fig. 7.26 - Impermeabilização dos pisos e paredes de um box 178 
Fig. 7.27 - Manta de impermeabilização sobre isolamento convencional 179 
Fig. 7.28 - Isolamento sobre a manta de impermeabilização (invertido) 179 
Fig. 7.29 - Desempenho dos isolamentos convencional e invertido 180 
Fig. 7.30 - Proteção mecânica da impermeabilização 180 
Fig. 7.31 - Exemplos de perfis de juntas elásticas (fugenband) 181 
Fig. 7.32 - Proteção com pedra britada 181 
Fig. 7.33 - Paredes divisórias simples em placas de gesso acartonado 183 
Fig. 7.34 - Parede divisória dupla em placas de gesso acartonado 184 
Fig. 7.35 - Parede de revestimento ou para a vedação de instalações 184 
Fig. 7.36 - Parede com chapas duplas dos dois lados 184 
Fig. 7.37 - Parede com chapas duplas de um lado e simples do outro 185 
Fig. 7.38 - Enchimento com lã mineral 185 
Fig. 7.39 - Parede até a altura da laje bruta 186 
Fig. 7.40 - Execução das juntas com fita entre placas de gesso acartonado 186 
Fig. 7.41 - Montagem de caixilhos de esquadrias em paredes de gesso acartonado 187 
Fig. 7.42 - Forro com estrutura fixada diretamente na laje 188 
Fig. 7.43 - Forro com estrutura atirantada 189 
Fig. 7.44 - Tubulações entre laje e o pano do forro 189 
Fig. 7.45 - Estrutura do forro em madeira 190 
Fig. 7.46 - Estrutura do forro em metal 190 
Fig. 7.47 - Detalhes de colocação de revestimento de pisos em madeira 192 
Fig. 7.48 - Retirada da embalagem de um kit de porta pronta 193 
Fig. 7.49 - Kit de porta pronta e suas peças 193 
Fig. 7.50 - Preparação da fixação da porta pronta 193 
Fig. 7.51 - Porta pronta instalada 193 
Fig. 7.52 - Camadas de separação e filtragem com saibro e areia 196 
Fig. 7.53 - Placas de drenagem feitas em espuma de poliestireno 197 
Fig. 7.54 - Tubos sintéticos em espiral, com perfurações nas partes côncavas 197 
Fig. 7.55 - Instalações de abastecimento de água fria 200 
Fig. 7.56 - Reservatório inferior 200 
Fig. 7.57 - Colar ou barrilete 201 
Fig. 7.58 - Instalações embutidas na parede 202 
Fig. 7.59 - Blocos especiais para instalações 203 
Fig. 7.60 - Exemplos de instalações sem necessidade de rasgos nas paredes 203 
Fig. 7.61 - Tubulações (PEX) em shafts 203 
Fig. 7.62 - Mesa de trabalho 205 
Fig. 7.63 - Máquina de corte 206 
Fig. 7.64 - Conexões de "ponta e bolsa" 206 
Fig. 7.65 - Fixação da tubulação sob as lajes 209 
Fig. 7.66 - Passador de tubos 210 
Fig. 7.67 - Tábuas e perfis metálicos para fixação de caixas de passagem 210 
Fig. 7.68 - SPDA em sistema estrutural com barras de aço galvanizado a fogo, colocadas 
junto com a armadura 210 
Fig. 7.69 - Ventilação independente em cada ambiente 211 
Fig. 7.70 - Ventilação de mais de um ambiente através de um único ventilador 212 
Fig. 7.71 - Aquecedor de acumulação elétrico (boileò 213 
Fig. 7.72 - Aquecedor de passagem a gás 214 
Fig. 7.73 - Casa de máquinas localizada embaixo, lateralmente ao poço do elevador 216 
Fig. 7.74 - Cabina do elevador 217 
Fig. 7.75 - Elevador hidráulico de automóveis 218 
Capítulo 8 
Fig. 8.1 - Representação esquemática de camadas que compõem um sistema de 
revestimento de paredes com argamassa 225 
Fig. 8.2 - Representação esquemática de chapas ou telas metálicas usadas como 
armadura para a aplicação do emboço 226 
Fig. 8.3 - Emboço com argamassa projetada 228 
Fig. 8.4 - Efeitos que podem ser obtidos na superfície... 228 
Fig. 8.5 - Tinta de silicone com efeito auto-limpante (efeito Lotus) 236 
Fig. 8.6 - Juntas de dilatação e de assentamento na execução de revestimentos cerâmicos 239 
Fig. 8.7 - Utilização de espaçadores no assentamento de peças cerâmicas 240 
Fig. 8.8 - Fachada ventilada (sistema de fixação sobre perfis metálicos) 242 
Fig. 8.9 - Fixação das placas de pedra com utilização de pinos metálicos ancorados 
I na parede 242 
Fig. 8.10 - Utilização de um troiey (com roldana) que se movimenta sobre um trilho ao 
longo da fachada 243 
Fig. 8.11 - Ancoragem das placas de pedra em fachadas ventiladas 243 
Fig. 8.12 - Fachada em pele de vidro 244 
Fig. 8.13 - Fachada em structurai glazing (vista interna) 245 
Fig. 8.14 - Formas de montagem da fachada em structurai glazing 245 
Fig. 8.15 - Fixação das placas sem apoio da placa sobre o perfil (a) e sustentação adicional 
das placas pelo perfil (b) 246 
Fig. 8.16 - Esquadria em alumínio 247 
Fig. 8.17 - Detalhes de esquadria em PVC 247 
Fig. 8.18 - Veneziana de rolo em PVC 248 
Fig. 8.19 - Veneziana externa de madeira, independente da janela 248 
Fig. 8.20 - Falta de planejamento e coordenação projeto/obra, gerando incompatibilidade 
com métodos modernos de execução 251 
Fig. 8.21 - Formas de montagem de janelas na obra bruta 251 
Fig. 8.22 - Balancim convencional 253 
Fig. 8.23 - Roldana de um balancim convencional com o cabo de sustentação fora 
da roldana guia: risco de rompimento devido à abrasão! 253 
Fig. 8.24 - Alternativa para a construção de balancins mais seguros 254 
Fig. 8.25 - Andaime de console simples 255 
Fig. 8.26 - Andaime de console com uma segunda plataforma 256 
Fig. 8.27 - Andaime em balanço 256 
Fig. 8.28 - Partes componentes de um andaime fachadeiro 257 
Fig. 8.29 - Montagem do andaime fachadeiro em duas etapas (Projeto Piloto) 258 
Fig. 8.30 - Diagrama em linhas de balanço para serviços de fachada com andaime 
fachadeiro no Projeto Piloto 259 
!
Fig. 8.31 - Cobertura não ventilada (a) e ventilada (b) 260 
Fig. 8.32 - Camadas de construção de uma cobertura em laje plana com isolamento térmico 260 
Fig. 8.33 - Materiais indicados para a impermeabilização de coberturas 262 
Fig. 8.34 - Junção da impermeabilização da cobertura com paredes adjacentes 263 
Fig. 8.35 - Impermeabilização das junções entre a cobertura e os ralos 263 
Fig. 8.36 - Impermeabilização das junções entre a cobertura e exaustores ou tubos de 
passagem para antenas 264 
Fig. 8.37 - Construção de calha interna em coberturas planas 265 
Capítulo 9 
Fig. 9.1 - Organograma: posição da equipe de planejamento prévio diretamente 
subordinada à direção da empresa 273 
Fig. 9.2 - Esquema representativo das etapas realizadas pelo planejamento prévio 274 
Fig. 9.3 - Exemplo de uma de estrutura de decomposição do trabalho 276 
Fig. 9.4 - Estrutura de decomposição de uma obra, em forma de lista 277 
Fig. 9.5 - Comparação das faixas de viabilidade econômica de dois métodos de execução 278 
Fig. 9.6 - Trabalho cadenciado com operação sincronizada 282 
Fig. 9.7 - Trabalho cadenciado com operação interrompida 282 
Fig. 9.8 - Trabalho cadenciado com revezamento 283 
Fig. 9.9 - Trabalho cadenciado com operação em saltos 283 
Fig. 9.10 - Relação entre índice de produtividade e duração da atividade 286 
Fig. 9.11 - Exemplo de um cronograma de barras 287 
Fig. 9.12 - Cronograma de barras (possibilidade de comparação entre planejado e realizado) 288 
Fig. 9.13- Linhas de balanço 289 
Fig. 9.14 - Exemplo de um histograma de recursos humanos de uma obra 291 
Fig. 9.15 - Organograma de uma obra 291 
Fig. 9.16 - Diagrama de barras do Projeto Piloto, referente ao planejamento de execução da 
estrutura 294 
Fig. 9.17 - Diagrama de barras referente ao planejamento de execução da estrutura de um 
pavimento 295 
Fig. 9.18 - Representação gráfica da alocação de recursos 295 
Fig. 9.19 - Gráfico de desenvolvimento dos custos 297 
Fig. 9.20 - Monitoração do progresso das atividades 297 
Fig. 9.21 - Diagrama de fluxo da atividade em estudo (antes da alteração) 303 
Fig. 9.22 - Diagrama de fluxo da atividade em estudo (após a alteração) 304 
Fig. 9.23 - Diagrama de balanço de equipe de um processo em análise 
(antes da alteração) 308 
Fig. 9.24 - Resultado da primeira melhora no processo de execução em análise 310 
Fig. 9.25 - Diagrama de balanço da equipe (antes da alteração) 312 
Fig. 9.26 - Diagrama de fluxo do exemplo em estudo (antes da alteração) 313 
Fig. 9.27 - Diagrama de fluxo do exemplo ern estudo (processo melhorado) 314 
Fig. 9.28 - Diagrama de balanço de equipe do método de trabalho melhorado 315 
Capítulo 10 
Fig. 10.1 - Custos dependentes e independentes do tempo gasto na execução dos serviços 331 
Fig. 10.2 - Depreciação de um equipamento em relação à sua vida útil 333 
Fig. 10.3 - Representação esquemática do cálculo de custos a partir do preço da proposta 350 
Fig. 10.4 - Resumo dos procedimentos da orçamentação 351 
Capítulo 11 
Fig. 11.1 - Plano de contas 362 
Fig. 11.2 - Fluxo de informações 363 
Fig. 11.3 - Quadro de registro pessoal 371 
Fig. 11.4 - Tarefas diárias para os operários 371 
Fig. 11.5 - Rendimento da montagem das fôrmas dos pavimentos do Projeto Piloto 372 
Fig. 11.6 - Memorial do orçamento 375 
Fig. 11.7 - "Macroatividade" para o orçamento do banheiro da suite 375 
Fig. 11.8 - Controle físico-financeiro 376 
Fig. 11.9 - Relatório do orçamento compacto por etapa construtiva 376 
Lista de Quadros 
Capítulo 2 
Quadro2.1 - Objetivos dos responsáveis pela execução e pelo estudo de viabilidade 
do empreendimento 10 
Quadro 2.2.a - Ficha técnica A - Compreensão global 20 
Quadro 2.2.b - Ficha técnica A - Compreensão global (continuação) 21 
Quadro 2.2.C - Ficha técnica A - Compreensão global (continuação) 22 
Quadro 2.3.a - Ficha técnica B - Quadro de condicionantes, objetivos e meios disponíveis 22 
Quadro 2.3.b - Ficha técnica B - Quadro de condicionantes, objetivos e meios disponíveis 
(continuação) 23 
Quadro 2.3.c - Ficha técnica B - Quadro de condicionantes, objetivos e meios disponíveis 
(continuação) 24 
Quadro 2.3.d - Ficha técnica B - Quadro de condicionantes, objetivos e meios disponíveis 
(continuação) 25 
Quadro 2.4.a - Ficha técnica C - Requisitos com relação ao anteprojeto 25 
Quadro 2.4.b - Ficha técnica C - Requisitos com relação ao anteprojeto (continuação) 26 
Quadro 2.4.c - Ficha técnica C - Requisitos com relação ao anteprojeto (continuação) 27 
Quadro 2.5.a - Checklist- Fase 1 - Levantamento de dados para o projeto 28 
Quadro2.5.b - Checklist- Fase 1 - Levantamento de dados para o projeto (continuação) 29 
Quadro 2.6.a - Checklist- Fase 2 - Estudo preliminar 30 
Quadro2.6.b - Checklist- Fase 2 - Estudo preliminar (continuação) 31 
Quadro 2.6.c - Checklist- Fase 2 - Estudo preliminar (continuação) 32 
Quadro 2.6.d - Checklist- Fase 2 - Estudo preliminar (continuação) 33 
Quadro 2.7.a - Checklist- Fase 3 - Anteprojeto 34 
Quadro 2.7.b - Checklist- Fase 3 - Anteprojeto (continuação) 35 
Quadro2.8 - Checklist- Fase 4 - Projeto legal 36 
Capítulo 3 
Quadro 3.1 - Vantagens das modificações adotadas no projeto 52 
Quadro 3.2 - Exemplo de um memorial descritivo 53 
Quadro 3.3 - Exemplo de um formulário simplificado para ata de reunião 57 
Capítulo 4 
Quadro 4.1 - Tabela de referência para a determinação da demanda de água 66 
Quadro 4.2 - Demanda de energia elétrica estimada para o edifício 67 
Quadro 4.3 - Demanda de energia elétrica estimada para o canteiro de obras 68 
Quadro 4.4 - Valores-referência para o número de trabalhadores por grua 73 
Quadro 4.5 - Valores-referência para rendimento mensal por grua 74 
Quadro4.6 - Vãos das portas usuais no Brasil (obra bruta) 82 já 
I • 
Capítulo 5 
Quadro 5.1 - Parâmetros de análise de solo e ensaios para sua determinação 92 
Quadro 5.2 - Parâmetros estimados através dos ensaios com piezocone e dilatômetro 93 
Quadro 5.3 - Características da suspensão de bentonita 99 
Quadro 5.4 - Métodos de perfuração 99 
Quadro 5.5 - Vantagens e desvantagens dos diferentes tipos de estaca 106 
Capítulo 6 
Quadro 6.1 - índices de produtividade para fôrmas de parede 132 
Quadro 6.2 - Resultados do cálculo de custos para fôrmas de parede 132 
Quadro 6.3 - índices de produtividade para fôrmas de laje 139 
Quadro 6.4 - Quadro comparativo dos custos de diferentes métodos de fôrmas de laje 140 
Quadro6.5 - índices de produtividade para fôrmas de pilar 141 
Quadro 6.6 - Quadro comparativo dos custos de diferentes métodos de fôrmas de pilar 143 
Quadro 6.7 - Quadro comparativo dos métodos de execução de paredes externas 151 
Capítulo 7 
Quadro 7.1 - Adequação do emboço ao substrato 164 
Quadro 7.2 - Valores para tempo de cura e teor de umidade permitido para os diferentes tipos 
de contrapiso 171 
Quadro 7.3 - Comparação entre alguns materiais isolantes para pisos 172 
Quadro 7.4 - Ensaios vinculados aos materiais ou sistemas de impermeabilização 182 
Quadro 7.5 - Tipos mais comuns de revestimentos para piso 191 
Quadro 7.6 - Grupos de argamassas para reboco interno 195 
Quadro 7.7 - Adequação do tipo de tinta em função do emboço escolhido 196 
Quadro 7.8 - Valores de referência de tempo para as subetapas das instalações elétricas 209 
Capítulo 8 
Quadro 8.1 - Utilização de emboço de cal e cimento 229 
Quadro 8.2 - Revestimento com argamassas orgânicas 230 
Quadro 8.3 - Desempenho dos diferentes tipos de argamassa para os diversos substratos 
e condições climáticas 232 
Quadro 8.4 - Quadro comparativo das argamassas para paredes de concreto, segundo 
os requisitos pré-definidos 233 
Quadro 8.5 - Quadro comparativo das argamassas para paredes de tijolos cerâmicos, segundo 
os requisitos pré-definidos 233 
Quadro 8.6 - Classificação das tintas segundo seus veículos 235 
Quadro 8.7 - Quadro comparativo geral dos principais tipos de tinta 237 
Quadro 8.8 - Desempenho dos tipos de esquadria mais comuns no Brasil 249 
Quadro 8.9 - Absorção de ruído mínima obrigatória para janelas e portas externas segundo 
a norma DIN 4109 250 
Capítulo 9 
Quadro 9.1 - Exemplo de PES (Procedimento de Execução de Serviço) 300 
Quadro 9.2 - Exemplo de AQE (Avaliação da Qualidade de Execução) 301 
Quadro 9.3 - Símbolos usados em diagramas de processos 311 
Quadro 9.4 - Diagrama de processo do exemplo em estudo (antes da alteração) 313 
Quadro 9.5 - Diagrama de processo do exemplo em estudo (processo melhorado) 314 
Capítulo 10 
Quadro 10.1 - Caderno de encargos - tipo 1 338 
Quadro 10.2 - Caderno de encargos - tipo II 338 
Quadro 10.3 - Custos Indiretos da Obra, dependentes e independentes do tempo gasto no serviço.... 339 
Quadro 10.4 - A estrutura de custos de uma obra 347 
Quadro 10.5 - Exemplo de planilha simplificada com os principais grupos de custos do orçamento .. 350 
Quadro 10.6 - Estrutura simplificada de um caderno de encargos (CE) 353 
Quadro 10.7 - Soma dos custos diretos (SCD) 357 
Capítulo 11 
Quadro 11.1 - Requisição de material com códigos preestabelecidos 364 
Quadro 11.2 - Planilha do Kalkulation para a estrutura do 8" pavimento 365 
Quadro 11.3- Planilha do Kostenkontrolle para o controle de custos de material da estrutura do 
8" pavimento 367 
Quadro 11.4 - Planilha do Kostenkontrolle para o controle de custos de mão-de-obra da 
estrutura do 8~ pavimento 369 
Quadro 11.5 - Diário de obras do mestre-de-obras 371Quadro 11.6 - Divisão orçamentária adotada no SprySystem para o Projeto Piloto 374 
1 INTRODUÇÃO 
No mundo inteiro tem-se observado, na área da engenharia civil, que a qualidade dos métodos 
de construção e a intensidade com a qual a execução de uma obra é planejada e controlada não se 
desenvolveram tanto quanto, por exemplo, as teorias aplicadas às estruturas, ficando a execução muitas 
vezes aquém da sofisticação e qualidade com que são elaborados os projetos. Mesmo nos cursos 
superiores pode-se perceber que é dedicado muito mais atenção a como projetar do que a como executar 
a obra. 
Da mesma maneira, em diversos países discute-se que a integração entre o projeto e a execução 
está longe da ideal, indicando existir também nessa interface a possibilidade de promover maior 
racionalização da execução. 
Assim sendo, no planejamento e no gerenciamento de uma obra há um grande potencial de 
melhoria do processo de construção. Afinal, a execução de um empreendimento deve ser realizada com 
o mesmo cuidado e qualidade com que os arquitetos e engenheiros desenvolveram seus projetos. 
A literatura técnica que tem como temas o planejamento e o controle da execução de obras é, 
relativamente à importância desses temas, pouco desenvolvida. Neste contexto, o presente livro tem 
como finalidade colaborar para que esta lacuna seja reduzida. Ele aborda todas as fases de um 
empreendimento, desde o estudo de viabilidade até a fase de utilização do edifício. Entretanto, devido a 
essa abrangência, o texto não aborda todos os métodos possíveis de construção. Assim, por exemplo, 
são mostrados apenas alguns dos métodos de execução de fundações, estruturas, fachadas, coberturas 
e acabamentos utilizados na construção de edifícios. 
A proposta de apresentar todas as fases do processo de realização de um empreendimento de 
construção tem como principais objetivos: 
• levar estudantes e engenheiros com pouca experiência a compreender o processo de realização de um 
empreendimento de construção como um todo, percebendo assim a interdependência das suas diversas 
etapas; 
• estimular um trabalho mais integrado entre arquitetos e demais projetistas e também uma maior interação 
entre os engenheiros responsáveis pela execução da obra e a equipe de planejamento, visando à 
produção de edifícios mais rentáveis e de melhor qualidade; 
• apresentar aos engenheiros de obra métodos de planejamento e de controle de execução, prazos e 
custos, para que, no âmbito de suas atividades, as possibilidades de racionalização possam ser 
plenamente aproveitadas. 
Neste sentido, o livro está dividido em três partes: 
A Parte I (Desenvolvimento de Empreendimentos) abrange os temas "Estudo de Viabilidade do 
Empreendimento" (capítulo 2) e "Coordenação dos Projetos de Arquitetura e Engenharia" (capítulo 3). 
Nestes capítulos aborda-se como nasce um empreendimento e o que deve ser obsen/ado nesta fase. É 
mostrada também a necessidade do trabalho integrado de arquitetos e engenheiros já no início do 
empreendimento e são apresentados métodos para melhorar essa integração. Esses dois capítulos tratam 
das cinco fases que compõem um projeto: Levantamento de Dados, Estudo Preliminar, Anteprojeto, Projeto 
Legal e Projeto Executivo. 
A Pa r te II (Métodos de Execução) abrange os temas relativos a "Canteiro de Obras" (capítulo 4), 
"Fundações e Contenções" (capítulo 5), "Obra Bruta" (capítulo 6), "Acabamentos" (capítulo 7) e "Fachadas 
e Coberturas" (capítulo 8). Esta parte do livro é de cunho predominantemente tecnológico, ou seja, se 
propõe a possibilitar ao leitor o conhecimento das principais tecnologias de execução sem, no entanto, 
ambicionar abordar todas as tecnologias existentes relacionadas a esses temas. No capítulo 4 são 
apresentados, de forma generalizada, aspectos relativos ao layout, dimensionamento e logística do canteiro, 
ilustrados com exemplos do Projeto Piloto. O capítulo 5, sobre fundações, inicia-se com as pesquisas de 
solo, apresentando em seguida métodos e máquinas que podem ser empregados na execução de fundações 
profundas, seguidos de provas de carga em estacas e do controle de qualidade das mesmas. Ao final 
desse capítulo são tratados ainda os assuntos "escavação e contenção". No capítulo 6, "Obra Bruta", dá-
se especial atenção às tecnologias e à produtividade na execução de fôrmas e apresenta-se também 
métodos para a execução de alvenaria e escadas. O tema acabamentos é tratado no capítulo 7, onde são 
mostradas as principais alternativas para a execução desses serviços, sem a pretensão de se esgotar o 
assunto. Nesse capítulo são levantados, principalmente, os aspectos que são relevantes para o planejamento 
da obra e mencionadas as experiências realizadas no Projeto Piloto, em relação aos novos métodos e 
materiais empregados. O mesmo vale para o capítulo 8 "Fachadas e Coberturas". 
A Pa r te III (Planejamento da Obra) abrange como as tecnologias de execução anteriormente 
apresentadas podem ser gerenciadas por meio do planejamento prévio dos prazos e custos e do controle 
desses durante a execução da obra. Nessa parte do livro são abordados os temas de "Planejamento 
Prévio da Execução" (capítulo 9), de "Orçamentação" (capítulo 10) e de "Softwares'para Planejamento e 
Controle da Construção" (capítulol 1). No capítulo 9 são tratados os procedimentos gerais necessários ao 
planejamento prévio. Além do planejamento e controle de prazos, são apresentados também métodos 
para o controle de qualidade da execução e para aumentar a eficiência nos canteiros. O levantamento dos 
custos de uma construção é peça central de qualquer gerenciamento de obras. Por isso, dedica-se todo o 
capítulo 10 ao tema orçamento. A utilização de softwarescomo ferramentas auxiliares no planejamento, 
controle e registro de informações de construções é apresentada no capítulo 11, a partir da experiência 
feita no Projeto Piloto. 
Por fim, nos anexos, são apresentados três assuntos: o Anexo A aborda o tema Sistema de 
Gestão da Qualidade, segundo a norma NBR ISO 9000, edição 2000; o Anexo B apresenta alguns exemplos 
de contratos considerados importantes na construção civil; e o Anexo C considera as necessidades e 
cuidados pertinentes à fase de utilização da edificação e apresenta, como exemplo, o Manual do Proprietário 
do Edifício Obra Prima, do Projeto Piloto. 
Desenvolvimento 
de Empreendimentos 
Estudo de viabilidade do empreendimento 
Estudo de 
Viabilidade do 
Empreendimento 
Estudo de viabilidade do empreendimento 
2 ESTUDO DE VIABILIDADE DO EMPREENDIMENTO 
2.1 CONCEITO E ABRANGÊNCIA 
O estudo de viabilidade do empreendimento é a comparação entre a estimativa de custo do 
mesmo e os rendimentos que se espera obter por meio da sua comercialização. Ele compreende todo o 
planejamento técnico básico necessário, desde a idéia inicial, até a elaboração do anteprojeto. Para empresas 
de incorporação/construção, é durante o estudo de viabilidade do empreendimento que fatores como 
localização, capital e concepção do produto são combinados, de tal forma que se obtenha uma incorporação 
bem sucedida. Isto significa colocar no mercado imóveis de vida útil longa e rentável, cuja produção seja 
economicamente competitiva para a empresa. Do ponto de vista social e ambiental, a realização de um 
empreendimento deve gerar trabalho, aprimoramento técnico, desenvolvimento tecnológico, promovendo, 
assim, benefícios sociais, além de ser ambientalmente sustentável. 
Observando-se o histórico de um empreendimento imobiliário, pode-se constatar a existência de 
três fases distintas ao longo de sua existência: 
• O estudo de viabilidade do empreendimento: 
• concepção do produto, análise do potencial técnico e financeiro da empresa em relação ao 
empreendimento, análise do mercado e das possibilidades de rendimento, aquisição do terreno, 
caso este ainda não exista e contrataçãodo arquiteto e demais projetistas. 
• A gestão do empreendimento: 
• elaboração e coordenação dos projetos; 
• planejamento / orçamentação; 
• legalização do empreendimento; 
• comercialização; 
• execução. 
• A administração posterior à construção ( facHity managementw 
• atendimento ao cliente; 
• manutenção e administração ao longo de sua vida útil. 
2.1.1 Gerenciamento integrado de empreendimentos 
Chamamos de gerenciamento integrado de empreendimentos a integração de todos os fatores 
anteriormente citados, com o objetivo de se obter a otimização do planejamento e da execução de uma 
obra. 
10 
Aspectos sociais e Aspectos Concepção do produto 
ambientais financeiros Paralelamente: 
- projetos básicos de arquitetura e cálculos. 
- meio ambiente - vendas engenharia de custos 
- geração de emprego - orçamento - análise da concorrência 
- aprimoramento técnico - estimativa de custos 
- definição do padrão de qualidade 
\ l J r _ 
WÊBÊÊÊÊÊÈBÊSÊSÈ . mwM - • • » Otimização 
{ 
Treinamento 
de pessoal 
- coordenação das atividades de planejamento e execução 
- gerenciamento de contratos 
- controle de prazos / custos / qualidade 
- planejamento de recursos 
- pontos de interseção entre o gerenciamento da própria empresa e o gerenciamento 
- das demais empresas envolvidas na execução do empreendimento 
I I • I Execução 
FIGURA 2.1 - Gerenciamento integrado de empreendimentos 
2,1.2 Fatores de sucesso e risco para um empreendimento 
Um fator importante para o sucesso de um empreendimento é a existência de uma divisão clara 
entre as atribuições do responsável pelo estudo cie viabilidade do mesmo e as do responsável pela execução 
da obra. Deve ser evitado que um profissional trabalhe ao mesmo tempo em ambos os setores de atividade. 
Na Alemanha, as experiências obtidas nos últimos anos mostraram que a falta desta divisão clara, coloca 
em risco o sucesso do empreendimento. Isso se deve, principalmente, ao fato de estarem as pessoas que 
executam a obra, pelas suas atividades, na posição característica do construtor: ao passo que o responsável 
pelo estudo de viabilidade do empreendimento representa os interesses do empreendedor. A mistura 
destes dois campos de atividade contradiz com as exigências que se impõem a estas funções, no que diz 
respeito ao tipo de raciocínio e às ações necessárias. O quadro 2.1 mostra os objetivos principais destes 
dois grupos de interesse. 
QUADRO 2.1 - Objetivos dos responsáveis peia execução epelo estudo de viabilidade do empreendimento 
Responsáveis peia execução (construtor) Responsáveis pelo estudo de viabilidade do empreendimento (empreendedor / incorporador) 
- levantamento de custos 
- fidelidade no cumprimento de prazos 
- garantia da qualidade na execução 
- determinação da localização do empreendimento 
- concepção do produto 
- definição do padrão de qualidade 
- análise de perspectivas de venda ou locação 
- análise de mercado de investidores 
A separação destes dois grupos de interesses não deve significar obrigatoriamente que eles 
pertençam a empresas distintas; pelo contrário, o efeito interativo entre eles pode aumentar as chances de 
sucesso do empreendimento. As vantagens da coexistência destes dois grupos, como setores distintos 
de uma mesma empresa são: o conhecimento do potencial financeiro e técnico do construtor; a sua 
presença no mercado local; o grau de conhecimento técnico que ele possui, significando uma maior 
segurança quanto ao levantamento de custos da construção, além da possibilidade de se ter o planejamento 
e a execução integrados. 
O estudo de viabilidade do empreendimento deve considerar como fatores de sucesso: 
• conhecimento do mercado regional: 
> é de fundamental importância para o empreendimento um estudo cuidadoso de estruturas políticas, 
órgãos públicos, concorrentes, investidores, segmentos de mercado existentes, etc.; 
> análise do mercado, do ponto de vista dos consumidores/usuários, considerando-se, também, a 
disponibilidade financeira destes em relação ao produto a ser oferecido; 
• bom aproveitamento do terreno: 
> os valores dados pelo Código de Posturas Municipais (coeficiente de aproveitamento, taxa de 
ocupação, etc.) devem ser aproveitados da melhor forma possível, o que não significa, aqui, aproveitar 
o máximo possível em área. A otimização do uso do terreno deve ter prioridade sobre o esgotamento 
máximo do aproveitamento permitido pelo Código Municipal; 
• aperfeiçoamento da concepção do projeto: 
> através de um trabalho conjunto do arquiteto com a construtora e os demais projetistas, devem ser 
feitas otimizações no projeto que reduzam os custos do empreendimento; 
• know-howQ rede de contatos: 
> naturalmente, uma maior experiência e rede de contatos aumentam as possibilidades de sucesso 
de um empreendimento. 
Junto aos fatores de sucesso citados acima, existem também os fatores de risco que podem, 
principalmente no caso de pouca experiência do empreendedor, reduzir em pouco tempo, bastante ou até 
totalmente, os lucros estabelecidos. 
Estes fatores de risco podem ser: 
• decorrentes de falhas no estudo de viabilidade do empreendimento como, por exemplo, uma concepção 
de projeto não correspondente ao mercado, ou pouca adequação do produto ao local ou ao usuário, 
acarretando dificuldades na venda do produto; 
• falhas no planejamento: imposições dos órgãos públicos não consideradas previamente, ocasionando 
a não concessão de aprovações necessárias, gerando assim atrasos ou impedimentos no 
desenvolvimento do empreendimento que podem provocar o fracasso deste; 
• escassez de venda devido a uma recessão econômica; 
• riscos quanto ao custo, prazo e qualidade, ocasionados por um processo lento de desenvolvimento 
do empreendimento, com o conseqüente aumento dos custos. Outros fatores que provocam aumento 
nos custos são as alterações do projeto durante a fase de execução, assim como reparos de danos 
provocados por uma execução de baixa qualidade; 
• riscos provenientes do solo no terreno de implantação do empreendimento, devido a empecilhos não 
previstos como contaminações ou, no caso de solo com pouca resistência, custos extras com 
fundações especiais; 
• risco financeiro decorrente de juros muito altos. 
O estudo de viabilidade econômica de um empreendimento não deve ser considerado como um 
tópico à parte. Ele deve ser realizado periodicamente, em espaços de tempo tão curtos quanto possível, 
e várias vezes em cada etapa do planejamento, permitindo uma rápida reação aos desvios, que otimize ou 
interrompa o desenvolvimento do empreendimento. A interrupção deste deve ser levada em consideração 
mesmo que o estudo de viabilidade já se encontre em estágio avançado. 
Outro aspecto a ser considerado diz respeito à situação do próprio empreendedor ou construtor, 
pois quanto maior a sua experiência e o potencial da empresa em pessoal especializado, tanto mais 
etapas de trabalho podem ser executadas e fiscalizadas por ele mesmo. 
2.2 ETAPAS DO PLANEJAMENTO BÁSICO DE UM EMPREENDIMENTO 
IMOBILIÁRIO 
Chamamos de Desenvolvimento de um Empreendimento a seqüência das fases do 
empreendimento citadas no item 2.1. A primeira fase deste processo corresponde ao estudo de viabilidade 
do empreendimento, sendo que algumas etapas do planejamento, que se iniciam nesta fase, estender-se-
ão até as fases de planejamento e execução do empreendimento, e terão grande influência sobre a fase de 
utilização do imóvel, como pode ser observado na figura 2.2. 
Antes de se dar início à elaboração dos projetos, o estudo da viabilidade do empreendimento 
deve ter atingido um estágio tão avançado de levantamento de dados e análises, que permita uma decisão 
madura sobre a continuidade ou não do empreendimento (ponto D, da figura 2.2). Se a decisão for pela 
continuidade do empreendimento, inicia-se então a etapa deprojetos e planejamento da execução, que 
pode ser dividida em 9 fases. Na primeira delas, são levantados dados adicionais, necessários para a 
elaboração do projeto e para o planejamento do empreendimento. 
LD EP AP PL PE U CS SO AD 
i D, 
/ 
Análise de mercado 
J A 
Análise do terreno i 
Planejamentojinterno e 
externo à eijipresa 
Avaliação dos aspectos sociais e 
jurídicos do empreendimento 
Programa das necessidades 
do usuário t 
Análise do investimento 
Financiamento do Empreendimento 
Planejamentp do empreendimento 
Marketing/ vendas 
Manutenção 
Reparos 
Administração/ 
direção 
Gerenciamento 
Rcfonnas / 
restaurações 
Mudança 
de uso 
Demolição 
1 - LD - Levantamento de dados 
2 - EP - Estudo preliminar 
3 - AP - Anteprojeto 
4 - PL - Projeto legal 
5 - PE - Projeto executivo 
6 - LI - Preparação da licitação 
7 - CS - Colaboração na contratação de serviços 
8 - SO - Supeivisão de obra 
9 - AD - Acompanhamento da obra e documentação 
D,, D e D , - pontos de decisão sobre a continuidade do empreendimento 
FIGURA 2.2 - Etapas do estudo de viabilidade no Desenvolvimento do Empreendimento 
Os parágrafos seguintes dão uma visão geral dos principais aspectos a serem analisados pelo 
empreendedor durante o estudo de viabilidade do empreendimento, e também nas fases de elaboração do 
estudo preliminar e do anteprojeto, pois estes servirão como base para a elaboração de um projeto para 
aprovação final e construção. 
Todas as etapas de análise apresentadas a seguir são uma coletânea de possibilidades 
imagináveis, que não se aplicam a todo e qualquer empreendimento, mas que devem ser trabalhadas 
criticamente e examinadas quanto à sua aplicabilidade e abrangência. A seqüência dos itens citados 
apresenta uma cronologia, que também deve ser analisada em cada caso específico e adaptada ao 
respectivo empreendimento. Da mesma forma, o peso de cada item não pode ser definido de forma 
generalizada, sendo por isso importante um constante questionamento dos resultados dessa análise, 
quanto à rentabilidade e executabilidade do empreendimento. 
2.2.1 Concepção do empreendimento 
A concepção de um empreendimento pode iniciar-se a partir de experiências adquiridas em 
projetos executados anteriormente, de estímulos externos vindos de investidores, arquitetos, corretores, 
de publicações de instituições de pesquisa de mercado ou associações de construtores, ou até por intuição. 
Deve ser levada em consideração a preexistência ou não de um determinado terreno ou de um 
determinado grupo de usuários.Cada uma destas circunstâncias exige procedimentos adequados e traz 
consigo dificuldades distintas. Quando não existe uma localização concretamente definida para o 
empreendimento, é necessário procurar um terreno ideal para ele, e muitas vezes surgem dificuldades na 
busca de um terreno com boa localização por um preço compatível. 
No caso oposto, ou seja, partindo-se de um terreno já existente, as dificuldades que se apresentam 
são de outra ordem e dizem respeito aos condicionantes existentes com relação à construção sobrep 
terreno, como por exemplo a situação, o tipo de solo, as imposições dos órgãos públicos, e outros fatores 
que podem prejudicar uma execução economicamente viável do empreendimento. Por isso, a procura por 
um terreno mais adequado é recomendável também quando o estudo de viabilidade do empreendimento 
mostra que um determinado terreno preexistente não é compatível com a concepção do empreendimento. 
A concepção de um empreendimento imobiliário, a partir de um usuário ou grupo de usuários já 
existentes, facilita o estudo de sua viabilidade no que diz respeito à definição de necessidades, como: 
área a ser construída, equipamentos necessários, formas adequadas e padrão de construção desejado. 
Isso possibilita uma estimativa de custos mais precisa, reduzindo-se assim os riscos financeiros do 
empreendimento. 
2.2.2 Estudo de viabilidade 
O estudo de viabilidade do empreendimento é realizado levando-se em consideração os 
seguintes aspectos: 
• Análise de mercado: 
• Pesquisas específicas, feitas por institutos e associações especializadas. 
• Análise do terreno: 
Macroanálise: 
• Situação geográfica: 
> orientação solar; 
> topografia; 
> formato do terreno (exame prévio das dimensões reais do terreno i/évs^/sdimensões legais); 
> possibilidades de acréscimo; 
> entorno. 
• Aspectos condicionantes de infra-estrutura urbana, como: 
> ligação com redes de água e esgoto; 
> ligações com rede de abastecimento elétrico, rede de telefonia e TV a cabo; 
> ligação com vias de tráfego; 
> possibilidade de acesso independente de uso de terreno alheio; 
> instituições culturais e de lazer: teatro, cinema, museus, centros esportivos e de lazer, etc.; 
> transporte público local; 
> instituições de ensino: escolas, creches; 
> comércio básico: supermercados, farmácias, e outros; 
> segurança. 
• Aspectos mercadológicos: 
> compatibilidade entre terreno e produto pretendido. 
• Aspectos financeiros: 
> compatibilidade entre o preço do terreno e o tipo de empreendimento. 
peso desses itens depende do tipo de empreendimento a ser executado. 
Microanálise: 
• Análise do empreendimento sob os pontos de vista público, jurídico e social: 
> verificação da existência de um Plano Diretor para o local; 
> análise do potencial construtivo segundo Código de Posturas Municipais: 
- coeficiente de aproveitamento; 
- aquisição do potencial construtivo (para o caso da cidade de Curitiba-PR, conforme 
legislação nfi 9802 de 2000); 
- taxa de ocupação; 
- zoneamento (zona comercial, residencial, mista, etc.); 
- tipo de construçãç (unifamiliar, multifamiliar vertical, sobrado, etc.); 
- alinhamento obrigatório da construção, caso típico de construções em contexto histórico; 
- afastamentos mínimos laterais e frontais; 
- número máximo de pavimentos. 
• Análise de imposições relativas ao ambiente: 
> proteção da paisagem local; 
> proteção do meio ambiente (proteção a árvores existentes, fundos de vales e outras (estas 
imposições devem ser averiguadas antes da preparação e limpeza do terreno); 
> proteção de monumentos tombados; 
> cone aeronáutico. 
Estes parâmetros são obrigatórios. Entretanto, alguns projetos tomam proporções que vão além 
do uso preestabelecido no Código de Posturas Municipais, ou às vezes ainda nem existe uma 
regulamentação da construção neste nível no local do empreendimento. Isto pode resultar em 
processos muito demorados junto aos órgãos públicos responsáveis, prejudicando bastante o 
andamento do empreendimento. 
• Análise do local da obra: 
> levantamento do local: 
- edificações limítrofes: levantamento técnico e fotográfico (garantia contra futuras ações 
judiciais); 
- construções ou ruínas existentes sobre o terreno (possíveis restrições feitas por órgão de 
proteção a monumentos históricos); 
- geometria do terreno (tamanho e formato); 
- ligações com a rede pública (energia, água e esgoto); 
- imposições na escolha dos tipos de sistema de abastecimento e esgoto; 
- capacidade de abastecimento locai; 
- assessoria técnica das empresas de saneamento e fornecimento de energia. 
> dados do Livro de Registro de Imóveis: 
- relações de propriedade (verificação da documentação do proprietário); 
- entraves relativos à construção e uso do terreno (p. ex.: ação democrática, retificação 
judicial, etc.); 
- dívidas que recaem sobre o terreno (Certidões Negativas de Débito); 
- prioridade de uso do terreno por setores públicos; 
- remissão de foro. 
• Adequação do terreno ao planejamento da obra: 
> espaço para instalação do canteiro, depósitos e entrada de veículos; 
> tipo e afastamento da construção vizinha: contenção das escavações; 
> exigências por parte de órgãos públicos de proteção contra poluição sonora (bairros centrais e