UNIVERSIDADE DO OESTE DE SANTA CATARINA

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UNIVERSIDADE DO OESTE DE SANTA CATARINA – UNOESC XANXERÊ
ANDRESSA BOROSKI ROSA
IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI)
XANXERÊ – SC
25 DE NOVEMBRO DE 2019
EVOLUÇÃO HISTÓRICA DO ITBI NA CONSTITUIÇÃO
 O ITBI surgiu no Direito brasileiro em 1809, por meio do Alvará 3, de junho do referido ano, com a denominação de imposto da sisa (pela qual este tributo é vulgarmente conhecido até os dias atuais), tendo a primeira previsão constitucional surgido na Carta de 1891, que estabelecia, em seu art. 9'" inciso, como sendo de competência dos Estados o imposto sobre transmissão de propriedade. A Constituição de 1934 estabeleceu uma divisão, criando dois impostos, ambos de competência dos Estados: o imposto de transmissão de 44 propriedade causa mortis (art. 8'" I, b) e o imposto sobre a transmissão de propriedade imobiliária inter vivos (art. 8ª, I, c). O mesmo texto foi mantido pela Constituição de 1937 (art. 23, I, b e c). Também não houve alteração por ocasião da Constituição de 1946, sendo mantidos ambos os impostos tal como já estavam previstos (art. 19, II e III). A Emenda Constitucionais, de 1961, passa para a competência dos Municípios o imposto de transmissão de bens inter vivos (art. 29, III), mantendo o imposto causa mortis, com pequenas alterações na redação (art. 19, I, e § 1" e 2"). 
A Emenda Constitucional 18, de 1965, restabelece a união dos impostos de transmissão de bens imóveis, inter vivos e causa mortis, mantendo-os na competência dos Estados, com algumas novidades em termos de hipóteses de incidência (art. 9\ caput, e §§ 10 a 4°). Pouca modificação houve por ocasião da Constituição de 1967 (art. 24, I, e §2°). O mesmo se observa com a edição do Ato Complementar 40, de 1968, que produz pequena alteração no texto do § 2", mantendo, no mais, a redação anterior. E a Emenda Constitucional 1, de 1969, mantém, em linhas gerais, o texto da Constituição de 1967 (art. 23, I e §§ e r). Finalmente, a Constituição de 1988 traz a redação hoje vigente, que atribui aos Estados e Distrito Federal a competência para a instituição do imposto de transmissão causa mortis (art. 155, I), e aos Municípios a competência para a instituição do imposto de transmissão de bens imóveis inter vivos (art. 156, lI).
Atualmente, o imposto de transmissão de bens imóveis inter vivos, que passarei a denominar simplesmente de ITBI, tem sua fonte na Constituição, no já mencionado art. 156, inciso 11 A Lei Complementar que trata do ITBI, nos termos em que exige o art. 146, III, a, da Constituição, é, por recepção, o Código Tributário Nacional (Lei 5.172, de 25.10.66), que regula este tributo em seus artigos 35 a 42. Convém observar que o CTN foi editado sob a égide da Constituição de 1946 e suas emendas, época em que estava vigente o ITEI unificado com o Imposto de Transmissão Causa Mortis. Por esta razão, os arts. 35 a 42 tratam dos dois impostos simultaneamente, cabendo ao intérprete identificar os dispositivos que se referem a um e a outro imposto. Em termos de legislação ordinária o ITBI, sendo da competência dos Municípios, tem legislação própria para cada um deles.
FATO GERADOR
O fato gerador do ITBI, é a transmissão, intervivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou por acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição. Ou seja, o que gera o poder do Estado, através dos municípios, de instituir e cobrar este imposto é a transmissão de bens imóveis e direitos a eles relativos, no entanto, se exclui dessa cobrança os bens transmitidos através de heranças e doações, sobre os quais recai imposto estadual específico, o ITCMD.
O ITBI não incide sobre a transmissão dos bens ou direitos:
I – quando efetuada para sua incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em pagamento de capital nela subscrito;
II – quando decorrente da incorporação, da fusão, da cisão ou extinção de uma pessoa jurídica por outra ou com outra.
A não incidência não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante a venda ou locação de propriedade imobiliária ou a cessão de direitos relativos à sua aquisição.
Quanto ao momento de se cobrar o ITBI, os debates doutrinários e jurisprudenciais, basicamente, cingem-se a:
1) O imposto deve ser recolhido após o registro do título translativo no Registro de Imóveis, por caracterizar a efetiva transmissão da propriedade segundo a lei civil (artigo 1245 do Código Civil), que é o fato gerador do tributo (artigos 109 e 110 do Código Tributário Nacional);
Este é o mais interessante para o contribuinte, pois ele só se torna proprietário com o registro do título, não havendo interesse em pagar um imposto de forma antecipada. O pagamento do ITBI pelo contribuinte, antes do registro do seu título translativo, lhe acarreta mais um custo, dentre outros já despendidos no preparo e na realização da documentação para aquisição do imóvel. Para algumas pessoas, isso pode até comprometer a renda mensal.
2) O imposto deve ser pago no momento da lavratura do ato que instrumentaliza o negócio jurídico, pois já produziu efeitos econômicos, pode-se verificar a capacidade contributiva, há possibilidade de antecipar o pagamento por fato futuro (artigo 150, parágrafo 7º, da Constituição Federal) e torna-se medida mais segura aos Municípios no combate às fraudes.
Este é mais interessante relação aos Municípios, por questões de arrecadação tributária, é evidente que o pagamento antecipado do ITBI é a opção mais vantajosa e segura. Vantajosa, pois a contribuição seria rapidamente recebida, enquanto que, se fossem pagos após o registro, não seriam de arrecadação quase imediata, dependendo das diversas etapas até o registro do título. Já a segurança se verifica pelo fato de que, inevitavelmente, o pagamento antecipado do ITBI se submete à certa fiscalização por parte dos notários e registradores prevenindo assim as incorreções nas guias do imposto, o seu não pagamento ou o pagamento a menor.
COMPETÊNCIA
O inciso II do artigo 156 da Constituição Federal de 1988 determina que compete aos municípios instituir imposto sobre transmissão inter-vivos, (à qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição).
A Constituição anterior dizia que o imposto de transmissão de bens imóveis e direitos a eles era de competência dos Estados (art 23, I da Lei maior e art. 35 do Código Tributário Nacional).
Como dispõe o Município, que faz imprescindível à administração do IPTU, é de bom ato que fosse atribuído a também a competência para instituir e cobrar o imposto de transmissão intervivos, o ITBI.
CONTRIBUINTE
O contribuinte do ITBI será determinado pela Lei Municipal competente para instituir o imposto, conforme disposto no art. 42 do CTN. “Art. 42. Contribuinte do imposto é qualquer das partes na operação tributada, como dispuser a lei.”
Desta forma, resta claro que o Município onde ocorrerá a alienação é quem detém a competência para determinar quem será o contribuinte. Vejamos jurisprudência neste sentido:
“Ação de cobrança. Cessão de compromisso de compra e venda. Contrato estipulado entre as partes que estabeleceu como ônus exclusivo dos cessionários o pagamento do ITBI relativo tanto à compra e venda quanto à cessão. Ausência de vedação a que o ajuste particular estabeleça devedor diverso do contribuinte, previsto na Lei 11.154/91. Ressarcimento indevido. Sentença mantida. Recurso desprovido. (TJ-SP - APL: 01443136520118260100 SP 0144313-65.2011.8.26.0100, Relator: Claudio Godoy, Data de Julgamento: 29/04/2014, 1ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/05/2014).” (grifamos)
Quando o adquirente do imóvel for pessoa política de direito público, aplica-se a imunidade recíproca (artigo 150, VI, a, da CF/88). Do contrário, isto é, quando o imóvel a ser adquirido por pessoa privada pertencer ao domínio público, será devida a incidência do imposto.
SUJEITOATIVO
De acordo com o disposto no art. 156, II, da Constituição Federal, a competência tributária para a instituição do ITBI é dos Municípios, que tem um limite para exercê-la, fixado tanto pelo próprio texto constitucional, quanto pelo Código Tributário Nacional, arts. 35 a 41.
ASPECTO QUANTITATIVO
O aspecto quantitativo do ITBI segue a regra aplicada aos impostos do sistema tributário brasileiro e, portanto, é composto pela base de cálculo que determina o valor sujeito à tributação sobre a qual recai a alíquota, uma dada porcentagem.
BASE DE CÁLCULO
De acordo com o art. 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens ou direitos reais cedidos. Vale ressaltar que na hipótese de cessão de direitos relativos à aquisição de imóveis a base de cálculo refere-se ao valor venal dos direitos cedidos e não do imóvel envolvido na transação.
A legislação, a doutrina especializada e a jurisprudência são claras e unânimes no sentido de que o valor venal, para fins de incidência do ITBI, deve sempre corresponder ao valor da operação comercial, no momento da compra e venda.
Ademais, conclui-se, pela interpretação literal do dispositivo, que o preço de venda constante na escritura do imóvel é irrelevante, o que deve ser levado em consideração é o valor pelo qual o imóvel é vendido, à vista, em condições normais de negociação, logo, o valor venal é "o valor de venda, ou seja, o valor de mercado".
No caso de discordância do Fisco, a base de cálculo pode ser contestada pelo Fisco, na forma do arbitramento, nos termos do art. 148 do CTN. Já em relação a utilização de um peso mínimo para a quantificação da base de cálculo, nas palavras de José Eduardo Soares de Melo:
"A legislação municipal costuma estabelecer um piso mínimo, ao dispor que o imposto não será calculado sobre o valor inferior ao bem, utilizado, no exercício, para a base de cálculo do IPTU, atualizado monetariamente de acordo com os índices oficiais, no período compreendido entre 1º de janeiro e a data da ocorrência do fato."
Em outras palavras, caso seja efetuada uma transação imobiliária por valor inferior àquele estabelecido pela legislação municipal para o cálculo do IPTU, atualizado monetariamente, este último prevalecerá. Nesse mesmo sentido, também não se pode considerar como base de cálculo um valor superior ao de mercado do bem. No ITBI, o preço efetivamente pago pelo adquirente do imóvel tende a refletir, com grande proximidade, seu valor venal, considerando como, o valor de uma venda regular, em condições normais de mercado.
ALÍQUOTAS
As alíquotas, um dos itens que compõem o aspecto quantitativo do ITBI, são proporcionais, estabelecidas em lei municipal, incidindo em percentagem única sobre as bases de cálculo e a Constituição Federal não estabelece limite aos percentuais de alíquota máxima. Importa salientar que elas geram grande discussão e controvérsia entre os acadêmicos acerca da possibilidade ou não de que sejam fixadas progressivamente.
 A PROGRESSIVIDADE DAS ALÍQUOTAS DO ITBI
O ITBI não é um imposto progressivo apesar de haver controvérsia quanto à constitucionalidade ou não da fixação de alíquotas progressivas a ele, com valores maiores na medida em que aumenta a base de cálculo do imposto. Os defensores da inconstitucionalidade de tal fixação alegam que a Constituição não prevê essa possibilidade e, aos poucos, foi sendo consolidado jurisprudencialmente o entendimento de que “as hipóteses de adoção de alíquotas progressivas têm que estar expressamente previstas em texto constitucional para serem legítimas” [9]. Existem apenas três impostos que tem a progressão das suas alíquotas previstas expressamente na Constituição, são eles: IR, IPTU e ITR.
Ademais, segundo o entendimento do STF, o ITBI é um imposto real, incidindo sobre determinado bem e, consequentemente, não admitindo a progressividade das alíquotas. Tal entendimento foi sumulado pelo STF: “Súmula 656: É inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas para o imposto de transmissão "inter vivos" de bens imóveis - itbi com base no valor venal do imóvel” e tratado em emblemáticos julgados:
"EMENTA: CONSTITUCIONAL. TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE IMÓVEIS, INTER VIVOS - ITBI. ALÍQUOTAS PROGRESSIVAS. C. F., art. 156, II, § 2º. Lei nº 11.154, de 30.12.91, do Município de São Paulo, SP. I. - Imposto de transmissão de imóveis, inter vivos - ITBI: alíquotas progressivas: a Constituição Federal não autoriza a progressividade das alíquotas, realizando-se o princípio da capacidade contributiva proporcionalmente ao preço da venda. II. - R. E. Conhecido e provido. (STF - RE: 234105 SP, Relator: CARLOS VELLOSO, Data de Julgamento: 08/04/1999, Tribunal Pleno)."
LANÇAMENTO
O valor a ser pago será definido pela autoridade administrativa que fará uma avaliação no bem imóvel, expedindo a guia de recolhimento com o valor a ser pago.
É necessário enfatizar que essa avaliação pode ser determinada de ofício, caso a autoridade administrativa constate que houve o fato gerador (transmissão de bem imóvel), mas não houve recolhimento do imposto.
BIBLIOGRAFIA
V. PAULSEN, Leandro; MELO, José Eduardo Soares de. Impostos federais, estaduais e municipais. 6ª Edição. Página 63
PORTAL TRIBUTÁRIO. Disponível em: Acessado em 24 de novembro de 2019.