ebook-fundos-imobiliarios

Prévia do material em texto

GUIA COMPLETO
F U N D O S D E I N V E S T I M E N TO S
IMOBILIÁRIOS
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO
2
Sumário
INTRODUÇÃO 03
O QUE SÃO FUNDOS IMOBILIÁRIOS 04
COMO FUNCIONA UM FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO 05
VANTAGENS DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS 08
OS PRINCIPAIS TIPOS DE FUNDO IMOBILIÁRIO 10
CONCLUSÃO 18
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO
3
Introdução
O que mais te atraiu na hora de fazer o download deste ebook?
Fundos de Investimentos Imobiliários são uma opção 
interessante para quem busca lucrar e viver de 
renda. Com eles você pode adquirir cotas de grandes 
empreendimentos como shopping centers, edifícios 
corporativos ou galpões logísticos por valores acessíveis.
Quando estamos falando sobre os maiores lojistas como 
seus inquilinos pagando aluguel, não existe uma pessoa 
que não queira.
Se você chegou até aqui é porque certamente tem o desejo 
de mudar sua vida financeira e nós podemos te ajudar a 
investir de forma genial e realizar seus sonhos.
Uma coisa nós podemos te dizer: não existe nada melhor 
que isso!
Neste ebook nós vamos te ensinar a entender o que são 
e como funcionam os fundos imobiliários, fundos de 
investimento que aplicam em imóveis.
Boa leitura!
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO
4
O que são fundos imobiliários
Os fundos de investimento imobiliário, ou simplesmente 
fundos imobiliários, são fundos que investem em imóveis 
e/ou papéis de renda fixa lastreados em imóveis.
Esses fundos normalmente investem em imóveis 
comerciais e corporativos, como shopping centers, lajes 
corporativas de alto padrão, hotéis e galpões industriais. 
Em geral, esses imóveis têm como inquilinos grandes 
empresas.
Nada impede que fundos imobiliários invistam em imóveis 
residenciais, mas este modelo não é comum no Brasil.
Fundos que investem em imóveis diretamente em geral 
podem lançar mão de dois tipos de estratégia: compra 
e venda para ganhar com a valorização dos imóveis ou 
aluguel para inquilinos de alta qualidade. Eles também 
podem combinar os dois tipos de estratégia.
Existem, porém, fundos imobiliários que não investem em 
imóveis diretamente. Há aqueles que apenas compram 
cotas em outros fundos imobiliários. E também os que só 
investem em papéis de renda fixa usados para financiar o 
mercado imobiliário.
Entre esses papéis, o mais comum é o Certificado de 
Recebíveis Imobiliários (CRI). Ele dá ao detentor o direito 
de receber pagamentos de algum tipo de financiamento 
imobiliário.
Em geral, esses imóveis 
têm como inquilinos 
grandes empresas.
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO
5
Como funciona 
um fundo de 
investimento 
imobiliário
Os fundos de investimento imobiliário 
são fundos fechados, isso significa 
que eles têm número limitado de 
cotas e não permitem a entrada e a 
saída de cotistas livremente.
Ao serem constituídos, esses fundos 
abrem para captação por período 
determinado, no qual os interessados 
podem se candidatar a comprar cotas 
a um preço também determinado.
Findo o período de captação, cada 
cotista recebe o número de cotas ao 
qual se candidatou, não sendo mais 
aceitos novos cotistas nem novos 
aportes.
Caso o gestor opte por aumentar 
o patrimônio do fundo por algum 
motivo – por exemplo, porque ele 
precisa de mais dinheiro para um novo 
investimento – ele precisa fazer uma 
nova emissão de cotas, com um novo 
período de captação.
Os resgates também não são 
permitidos durante o período de 
vigência do fundo. Estes só ocorrem 
se o fundo encerrar suas atividades.
Para sair do investimento e reaver 
o valor investido, o investidor 
precisa vender suas cotas para outro 
interessado.
A compra de cotas de outro investidor 
é, aliás, a única maneira de tornar-
se cotista de um fundo fechado ou 
aumentar sua participação fora de 
um período de captação.
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO
6
Em outras palavras, em um fundo imobiliário, o investidor 
não consegue aplicar no fundo ou resgatar suas cotas 
quando bem entender.
Se quiser adquirir mais cotas fora do período de captação 
do fundo, precisa comprá-las de outro investidor; e se 
quiser desfazer-se delas durante a vigência do fundo, 
precisa vendê-las a outro investidor.
No caso dos fundos imobiliários, esse processo de compra 
e venda de cotas é facilitado, pois a maior parte dos FII 
tem cotas negociadas em bolsa de valores, como se 
fossem ações.
No caso dos FII, há um valor mínimo de investimento 
durante o período de captação.
Mas passado esse período, os valores das cotas podem se 
valorizar ou desvalorizar no mercado, da mesma forma 
que ocorre com as ações. Com isso, os valores mínimos de 
investimento também variam.
Fundos que têm perspectivas de bons desempenhos 
podem ser mais procurados pelos investidores, por 
exemplo, o que faz suas cotas se valorizarem.
No entanto, se os cotistas entenderem que o fundo não 
tem perspectivas muito boas, ou mesmo se desejarem 
realizar os lucros após um período de grandes altas, eles 
podem querer vender suas cotas, o que pode derrubar 
seu preço.
Assim, o valor necessário para comprar cotas de um FII 
fora do período de captação é igual ao número de cotas 
que se deseja adquirir multiplicado pelo preço da cota 
naquele momento. E esse preço pode variar diariamente, 
podendo ser maior ou menor em relação ao valor mínimo 
inicial.
Dessa forma, não faz muito sentido falar em aporte inicial 
mínimo ou movimentação mínima de FII, ao menos não na 
mesma acepção usada para falar dos fundos abertos.
Ao investir em um FII, portanto, o investidor pode lucrar 
de duas formas. A primeira, mais óbvia, é por meio dos 
rendimentos pagos pelo fundo.
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO
7
Os rendimentos de fundos imobiliários costumam ser isentos de 
imposto de renda para a pessoa física, o que funciona como chamariz 
para o pequeno investidor.
A segunda maneira de lucrar é pela valorização da cota. Nesse caso, 
o ganho é tributado em 20%, e a responsabilidade de recolhimento 
do imposto de renda é do investidor, da mesma forma que ocorre 
com as ações.
Mas atenção: da mesma forma que é possível ter ganhos com a 
valorização das cotas também é possível ter perdas se ocorrer uma 
desvalorização.
Ao comprar cotas de um FII, portanto, o investidor deve estar ciente 
de que só poderá sair do investimento durante a vigência do fundo 
por meio da venda das cotas, e que o valor de venda dependerá do 
valor de mercado da cota.
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO
8
Vantagens dos fundos imobiliários
Os fundos imobiliários representam uma forma mais fácil e acessível para o pequeno investidor aplicar em imóveis. 
Há diversas vantagens, como:
1 2 3
INVESTIMENTO INICIAL BAIXO 
Com centenas ou alguns milhares de reais 
é possível comprar uma fração de um ou 
mais imóveis. Enquanto isso, o investimento 
direto em imóveis exigiria juntar centenas 
de milhares de reais para comprar um único 
apartamento.
DIVERSIFICAÇÃO COM POUCO DINHEIRO
Ao investir em um fundo imobiliário, o 
investidor consegue, com poucos recursos, 
comprar uma carteira já diversificada de 
imóveis, papéis e inquilinos. Já o investimento 
direto em imóveis exige que o investidor 
desembolse milhões de reais para diversificar 
adequadamente.
MENOS BUROCRACIA
Esqueça papeladas, visitas a imóveis e dor 
de cabeça com inquilinos. Tudo isso pode ser 
evitado com os fundos imobiliários, uma forma 
indireta de investir em imóveis, recebendo 
aluguéis sem ter que lidar com problemas 
externos.
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO
9
Os fundos imobiliários representam uma forma mais fácil e acessível para o pequeno investidor aplicar em imóveis. 
Há diversas vantagens, como:
4 5
ACESSO A ATIVOS DE QUALIDADE
Os imóveis que compõem a carteira dos 
fundos imobiliários costumam ser de alto 
padrão, com inquilinos de qualidade. Esse 
tipo de investimento costuma ser inacessível 
à pessoa física. Dificilmente uma pessoafísica 
compraria um edifício corporativo de alto 
padrão.
ISENÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA
Os rendimentos pagos pelos fundos 
imobiliários costumam ser isentos de imposto 
de renda para a pessoa física. Essa talvez 
seja a principal vantagem desses fundos 
para o pequeno investidor. Para ter seus 
rendimentos isentos de IR, o fundo imobiliário 
deve, necessariamente, ter cotas negociadas 
exclusivamente em bolsa ou mercado de 
balcão organizado e ter, no mínimo, 50 cotistas. 
O cotista beneficiado não pode ter mais do que 
10% das cotas do fundo. Mas atenção: os lucros 
obtidos com a venda das cotas na bolsa são 
tributados em 20%. Não existe a isenção de IR 
para vendas de até 20 mil reais mensais, como 
ocorre para as ações. Mas é possível compensar 
lucros com prejuízos na venda das cotas.
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO
10
Os principais tipos de fundos imobiliários
Agora, vamos nos deter um pouquinho no funcionamento de cada tipo de fundo.
1. Fundos de renda
Os fundos imobiliários que geram renda são aqueles 
que compram ou constroem imóveis para alugar. 
Periodicamente, os cotistas recebem na conta uma 
quantia em dinheiro referente aos aluguéis.
O principal risco dos fundos voltados para aluguel é o 
risco de vacância. Perder inquilinos evidentemente 
diminui a renda com aluguel, o que impacta nos 
rendimentos do fundo. Quanto mais vazio o imóvel, pior.
Entretanto, os contratos de aluguel dos imóveis que 
compõem as carteiras dos fundos imobiliários tendem 
a ser de longo prazo, e os inquilinos, de alta qualidade e 
menos arriscados do que pessoas físicas. Bem diferente 
de alugar um imóvel residencial.
Outro ponto importante sobre os fundos de renda com 
aluguel é a forma como esse aluguel é calculado. Alguns 
pagam um aluguel fixo. Outros pagam uma pequena 
parte fixa e uma parte maior atrelada às receitas dos 
locatários.
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO
11
Os Tipos de imóveis nos quais os fundos de renda costumam investir são:
shopping centers lajes corporativas galpões industriais imóveis residenciais
Um único shopping center já tem 
uma grande diversificação de 
inquilinos. O aluguel é atrelado 
às receitas das lojas. Períodos 
de vendas ruins podem afetar 
negativamente a rentabilidade 
do fundo.
Em geral, imóveis de alto padrão 
alugados para grandes empresas. 
Alguns fundos investem em vários 
empreendimentos ou em um 
único empreendimento alugado 
para vários inquilinos. Outros 
investem em um único imóvel 
com apenas um inquilino. O 
aluguel, em geral, é fixo e corrigido 
anualmente pela inflação.
Em geral, de inquilino único, 
mas nada impede que o fundo 
invista em vários galpões. Podem 
ser ocupados, por exemplo, 
por centros de distribuição de 
grandes varejistas, indústrias e 
empresas de logística. O aluguel, 
em geral, é fixo e corrigido pela 
inflação.
Podem ser bem diversificados, 
mas os inquilinos têm um pouco 
mais de risco, por serem pessoas 
físicas.
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO
12
Os Tipos de imóveis nos quais os fundos de renda costumam investir são:
agências bancárias escolas, 
universidades 
e hospitais
hotéis e flats
Alugadas para bancos. Os fundos 
de agências bancárias em geral 
alugam seus imóveis para um 
único banco. O aluguel é fixo, 
apenas reajustado pela inflação.
Inquilino único em fundos que, 
em geral, investem em imóvel 
único. Assim como nos shopping 
centers, o aluguel é condicionado 
à receita do locatário e pode 
variar.
Investem em quartos de hotel e 
flats (condo-hotéis). O aluguel 
está condicionado às receitas 
das unidades. Assim, podem 
ser afetados negativamente em 
momentos de crise do setor e 
baixa demanda por esses tipos de 
acomodação.
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO
13
Agora, vamos nos deter um pouquinho no funcionamento de cada tipo de fundo.
2. Fundos de desenvolvimento
Os fundos de desenvolvimento são fundos imobiliários 
que investem na construção de imóveis para a venda. 
Eles lucram com a venda desses imóveis.
A incorporação imobiliária é uma atividade de alto risco, 
e neste caso, o risco do incorporador é transferido para 
o investidor. Entre os problemas que podem ocorrer 
durante a construção estão o estouro do orçamento, 
problemas com licenças ambientais e atraso na entrega.
Por outro lado, o potencial de rentabilidade desse tipo de 
fundo é maior do que o dos fundos dedicados a aluguel.
Fundos de desenvolvimento costumam oferecer uma 
renda mínima garantida aos cotistas enquanto os 
imóveis estão sendo construídos, para incentivá-los a 
permanecer no fundo.
Os fundos que constroem imóveis residenciais 
costumam vendê-los quando eles ficam prontos. Mas 
aqueles que constroem imóveis corporativos podem 
permanecer com o imóvel por certo tempo, usufruindo 
dos aluguéis.
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO
14
Agora, vamos nos deter um pouquinho no funcionamento de cada tipo de fundo.
3.
Esses fundos imobiliários tentam lucrar com a compra e 
venda de imóveis. A ideia é comprar as unidades quando 
o mercado está deprimido para vendê-los na alta. São 
fundos arrojados, pois seu desempenho depende das 
circunstâncias econômicas.
O rendimento desses fundos tende a ser variável. Para 
não ficar totalmente sem renda por longos períodos, o 
fundo pode combinar a estratégia de compra e venda 
com a estratégia de aluguel de alguns imóveis.
Fundos de compra e venda
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO
15
Agora, vamos nos deter um pouquinho no funcionamento de cada tipo de fundo.
4.
Recebíveis imobiliários são títulos de renda fixa usados 
para a captação de recursos para investir no mercado 
imobiliário. Alguns fundos imobiliários investem apenas 
nesse tipo de papel.
Os principais papéis desse tipo são os Certificados 
de Recebíveis Imobiliários (CRI), papéis emitidos 
por empresas securitizadoras para financiar 
empreendimentos imobiliários e transferir para 
os investidores o direito de receber dos futuros 
compradores dos imóveis.
Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são um 
instrumento para as incorporadoras e instituições 
financeiras anteciparem o recebimento das parcelas 
dos financiamentos imobiliários, transferindo para os 
investidores o direito de receber esses pagamentos.
Como outros títulos de renda fixa, CRIs prometem 
uma rentabilidade e têm risco de calote, isto é, de os 
mutuários não pagarem o que devem. A remuneração 
costuma estar atrelada a um índice de inflação.
Fundos de recebíveis imobiliários
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO
16
Agora, vamos nos deter um pouquinho no funcionamento de cada tipo de fundo.
4. Fundos de recebíveis imobiliários
Os CRIs têm como garantia os próprios imóveis. Mas fundos de recebíveis também podem aplicar em títulos emitidos 
por bancos. Nesses casos, há risco de calote do banco emissor. Por isso, ele deve ter boa saúde financeira.
Esses papéis já são mais conhecidos das pessoas físicas. São as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e as Letras 
Hipotecárias (LH), também destinadas a financiar empreendimentos imobiliários.
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS GUIA COMPLETO
17
Agora, vamos nos deter um pouquinho no funcionamento de cada tipo de fundo.
5. Fundos de fundos
Os fundos imobiliários que investem em outros fundos 
imobiliários podem ser chamados de fundos de fundos. 
São bastante diversificados.
São vantajosos para os investidores que não querem 
a responsabilidade de escolher os ativos para montar 
uma carteira de fundos imobiliários, preferindo uma 
gestão profissional.
Além disso, há a vantagem de poder investir numa 
carteira diversificada de fundos imobiliários com um 
aporte bem menor do que seria necessário para aplicar 
em cada fundo separadamente.
Como esses fundos investem em fundos de estratégias 
diferentes, sua remuneração costuma ser variável. O 
importante aqui é analisar a qualidade do gestor antes 
de investir.
FUNDOS DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOSGUIA COMPLETO
18
Conclusão
Agora que você já sabe o que são e como funcionam os fundos 
de investimentos imobiliário vamos te explicar porque eles 
voltaram a ser atrativos e estão entre os melhores investimentos 
do ano.
Os fundos imobiliários não viveram seu melhor momento entre 
2014 e 2016. A taxa Selic vinha num ciclo de alta, o que torna 
os rendimentos pagos por esse tipo de investimento menos 
atrativos – afinal, fica mais difícil para eles superar a taxa 
básica de juros.
Com a queda da inflação e da Selic, porém, os fundos imobiliários 
voltaram a se tornar atrativos, e suas cotas tornaram a se 
valorizar. Neste ano, a valorização também é puxada pela 
expectativa de recuperação econômica.
O IFIX é o indicador do desempenho médio das cotações dos 
fundos imobiliários que têm suas cotas negociadas em bolsa. É 
como se fosse o Ibovespa dos fundos imobiliários, capturando 
as valorizações e desvalorizações nos preços das cotas desses 
investimentos.
Desde o ano passado, os fundos imobiliários vêm 
passando por uma forte recuperação. Em 2016, o IFIX 
teve alta de 31,73%, um dos melhores desempenhos 
do ano, frente a um CDI acumulado de 14,07% e um 
IPCA de 6,40%.
Ou seja, a valorização dos fundos imobiliários 
negociados em bolsa ficou muito acima do 
desempenho da renda fixa tradicional, cujos ganhos 
são referenciados no CDI, e da inflação oficial.
Estamos no início de uma fase de recuperação do 
mercado imobiliário. Os fundos imobiliários foram 
os investimentos com maior valorização no mês de 
setembro e acumulam a segunda maior alta do ano. 
INVISTA NA 
EMPRESA QUE 
MUDOU O 
MERCADO DE 
INVESTIMENTOS
+ 150 MIL CLIENTES 
+ R$ 30 BILHÕES EM ATIVOS 
A B R A S UA C O N TA
MÍDIAS SOCIAIS
Fale com a Ouvidoria:
Através do telefone 0800-605-8888 
ou se preferir através do email: 
ouvidoria@genialinvestimentos.com.br
facebook.com/genialinvestimentos
youtube.com/genialinvestimentos
twitter.com/genialinveste
linkedin.com/company/genialinvestimentos
instagram.com/genialinvestimentos
A Genial Investimentos oferece assessoria 
financeira transparente e a maior variedade de 
produtos do mercado. Uma equipe multidisciplinar, 
formada por especialistas em finanças e tecnologia, 
capaz de selecionar a melhor estratégia de 
investimento de acordo com cada perfil e objetivo. 
Tudo para que você tenha uma experiência mais 
rentável, justa e segura. Com mais de 
20 anos de história, a Genial é uma empresa do 
Grupo Brasil Plural, com mais de 
R$ 30 bilhões em ativos e 150 mil clientes.
Fique conectado com a Genial Investimentos: