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O que são os fundos imobiliários?
O fundo imobiliário (FII) é uma modalidade de investimento formada pela união de
diversos investidores, que se reúnem com o objetivo de investir em empreendimentos
imobiliários. No mercado, os fundos imobiliários se posicionam como uma alternativa
de investimento em imóveis – muito tradicional no Brasil – para investidores que
desejam fazer aportes no mercado imobiliário sem optar por uma compra direta.
Além disso, os fundos imobiliários são conhecidos por permitirem que investidores com
pouco capital disponível invistam no segmento imobiliário – tarefa que seria quase
impossível no caso de aporte direto em um imóvel, que teria um custo de aquisição
muito maior. Atualmente, é possível encontrar fundos imobiliários que permitem aportes
inferiores a R$ 100,00.
A partir da compra de cotas do fundo imobiliário, os investidores têm acesso a grandes
empreendimentos imobiliários de primeira linha – como shopping centers, complexos
empresariais, e outros – e são remunerados de acordo com a participação que
possuem nesta modalidade de investimento, seja por meio da valorização das cotas
adquiridas ou por meio de recebimento do dividendo mensal, que é o rateio dos
aluguéis recebidos pelos imóveis que compõem o fundo .
A decisão de quais imóveis investir os recursos do fundo fica a cargo de um gestor
profissional, responsável pela gestão do fundo.
Quais os custos envolvidos?
Como você já sabe, todo investidor que decide aplicar por meio de um fundo de
investimento deve pagar uma taxa de administração – responsável por remunerar o
gestor e cobrir os custos de uma boa administração. Nos fundos imobiliários, não é
diferente: também há incidência de taxa de administração.
Por serem negociados em bolsa de valores, os investimentos em fundos imobiliários
também estão sujeitos aos custos operacionais desta negociação, como os custos de
custódia e corretagem.
Quando o assunto é tributação, a venda das cotas de um fundo imobiliário sofre
incidência de 20% de Imposto de Renda sobre o lucro obtido pelo investidor. Já a
distribuição dos rendimentos oriundos dos aluguéis dos fundos imobiliários. Por outro
lado, é isenta de IR para investidores pessoa física. Existem algumas exceções em que
o investidor não está isento do IR nos rendimentos, mas ela se aplica a situações mais
específicas. No geral, o investidor pessoa física realmente usufrui dessa isenção
tributária.
Quais os riscos de um fundo imobiliário?
Assim como em qualquer investimento, existem riscos de se investir nos fundos
imobiliários. Entre os principais riscos inerentes aos aportes em FIIs estão o risco de
vacância dos imóveis que compõem o portfólio do fundo – o que impacta diretamente
nos ganhos dos cotistas quanto aos aluguéis recebidos – e as eventuais
desvalorizações dos empreendimentos que fazem parte da carteira do fundo.
Além disso, existe ainda o risco de eventual inadimplência dos aluguéis pagos por
inquilinos que alugam os imóveis que fazem parte do fundo de investimento imobiliário.
Todas estas situações fazem parte dos riscos de mercado e de crédito aos quais o
investidor está exposto quando investe em fundos imobiliários.
Existe também os riscos de liquidez – que está relacionado à rapidez com que o valor
investidor é transformado em dinheiro líquido, para uso do investidor em caso de
necessidade – e diversos outros riscos, relacionados à burocracia, trâmites jurídicos,
eventuais sinistros e até mesmo riscos relacionados à própria gestão e administração
de terceiros, que estão intimamente relacionados à competência dos contratados para
esta gestão e administração dos investimentos
Para que tipo de investidor este fundo é adequado?
Em geral, os fundos imobiliários são indicados para investidores com perfil moderado
ou agressivo – que têm um apetite maior aos riscos – e que desejam fazer aportes no
mercado imobiliário de forma mais simples e muito mais barata. Investidores que
aceitam maior exposição a riscos também podem optar pelos FIIs para diversificação
da carteira de investimentos.
A possibilidade de receber uma renda frequente do investimento – a partir do
recebimento de aluguéis, a facilidade de compra e venda de cotas de FIIs no mercado
e a chance de participar, como cotista, de grandes empreendimentos imobiliários
também chamam atenção dos investidores – e podem ser consideradas algumas das
vantagens de se investir em FIIs.
Antes de fazer aportes em um fundo imobiliário, entretanto, é fundamental que o
investidor conheça seus objetivos pessoais e prazos para cada uma de suas metas,
além do seu perfil de investidor. Se bem fundamentado, o investimento em fundos
imobiliários pode se tornar mais uma alternativa para o investidor diversificar os
investimentos, reduzir os riscos da carteira e montar um portfólio cada vez mais sólido.
É seguro investir em fundos imobiliários?
Os fundos imobiliários são investimentos regulados e acompanhados tanto pela
Comissão de Valores Mobiliários (CVM) quanto pela própria B3, quando são
negociados no pregão. No entanto, isso não exime o produto de um certo nível de
risco.
Uma crise econômica pode reduzir a ocupação dos imóveis do fundo, por exemplo.
Com isso, os rendimentos periódicos com aluguéis também tendem a cair – pelo
menos temporariamente. A mesma situação pode causar ainda uma redução do valor
de avaliação dos imóveis em geral, com impacto sobre as cotas do fundo.
Assim como a compra de um imóvel de tijolo, o investimento em um fundo imobiliário
deve levar em conta quais são os ativos incluídos na carteira – em que região, por
exemplo, estão localizados os imóveis do fundo? Esses lugares têm potencial
econômico no médio e no longo prazo?
É preciso lembrar que tudo o que puder causar impacto nos imóveis se reflete no fundo
também. Imagine que uma enchente ou um incêndio atinja um dos ativos da carteira,
por exemplo. Ou ainda que a região onde eles ficam sofra com uma elevação dos
níveis de violência. São todos fatores com potencial para mexer nas cotações do fundo.
Existem ainda riscos relacionados à regulamentação do setor imobiliário brasileiro, que
envolve autoridades federais, estaduais e municipais. Esse conjunto de regras, que
muitas vezes colidem, pode afetar tanto a aquisição quanto a venda, locação, reforma
ou ampliação dos imóveis. Certas atividades demandam licenças específicas,
aprovação de autoridades governamentais, regras de zoneamento e até leis de
proteção ao consumidor. Portanto, é possível que sua realização seja dificultada em
algumas ocasiões.
Do ponto de vista do investimento financeiro, um dos riscos mais evidentes dos fundos
imobiliários é a eventual falta de liquidez para negociá-los na bolsa. Como são
fechados e o mercado secundário é a única via para sair deles, isso pode representar
um problema em alguns momentos.
Qual é o papel do gestor?
Assim como nos fundos de investimento em geral, o gestor de um fundo imobiliário é
quem decide que investimentos serão feitos com o dinheiro aplicado pelos investidores.
A diferença é que, em vez de comprar ações na bolsa ou títulos públicos do governo
federal, ele precisa escolher um imóvel para adquirir, um inquilino a quem alugar ou
que papéis vai inserir na carteira.
O gestor também tem atribuições como selecionar e se relacionar com os
intermediários contratados para fazer essas operações. Tudo isso, é claro, deve ter em
vista a perspectiva de retorno, o nível de risco e a liquidez de cada ativo. Também
precisa considerar a política de investimento e os objetivos definidos no regulamento
do fundo.