Curso de Avaliação de Imóveis

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DIREITDIREITDIREITDIREITDIREITOS OS OS OS OS AAAAAUTUTUTUTUTORAISORAISORAISORAISORAIS
ROTEIRO DO CURSO
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E
ATUAÇÃO EM JUÍZO DO
PERITO AVALIADOR
A – A CIRCULAÇÃO
O Curso de “Avaliação de Imóveis” é composto de 6
módulos que serão remetidos ao cursando de 15 em
15 dias.
B – OS TESTES
O cursando, ao terminar o estudo de um módulo, deverá
responder os testes e escolher uma das quatro opções
para envio: 1. Internet: www.diariodasleis.com.br/
curso_online (respondendo pela internet haverá
maior agilização); 2. E-mail: contato@diariodasleis.
com.br; 3. Fax: (11) 3673-3155; e 4. Correio: Diário
das Leis, R. Bocaina, 54, 05013-901, São Paulo, SP.
Tão logo receba a folha de testes devidamente
preenchida, o Diário das Leis providenciará a remessa
do módulo seguinte. Os testes serão corrigidos e
devolvidos ao cursando.
C – O CERTIFICADO
Após o cursando os testes do último módulo, o Diário
das Leis remeterá o Certificado de Conclusão.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
ÍNDICE
PARTE I – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
INTRODUÇÃO
GENERALIDADES ................................................................................................ 05
Os níveis de rigor de uma avaliação ................................................................................................. 08
O nível expedito ............................................................................................................................... 09
O nível de rigor normal ..................................................................................................................... 09
A avaliação rigorosa ......................................................................................................................... 10
O que é um laudo pericial? .............................................................................................................. 10
Os nomes pelos quais se designa um perito ................................................................................... 10
As normas técnicas da ABNT .......................................................................................................... 11
QUEM PODE SER AVALIADOR DE IMÓVEIS?.................................................... 13
A avaliação efetuada por corretores de imóveis ................................................................................ 15
As fórmulas matemáticas ................................................................................................................ 15
Conclusão ........................................................................................................................................ 15
CONCEITOS E DEFINIÇÕES ............................................................................... 16
Conceito de avaliação ...................................................................................................................... 16
A avaliação é um ramo da perícia .................................................................................................... 16
Valor X Preço ................................................................................................................................... 17
Conceito de valor ............................................................................................................................. 17
Espécies de valor............................................................................................................................. 17
Valor econômico .............................................................................................................................. 18
Valor potencial ................................................................................................................................. 18
Valor de mercado ............................................................................................................................. 19
Valor de um direito sobre um bem ................................................................................................... 19
O que vem a ser preço de um imóvel? ............................................................................................. 19
Neste curso o aluno aprenderá como utilizar fórmulas matemáticas extremamente simples,
que não irão demandar mais que o emprego de calculadoras de mão, aquelas oferecidas até
por vendedores ambulantes.
Porém, é indispensável o bom senso.
Ou seja, o aluno deve ter plena consciência de que as fórmulas matemáticas não são mila-
grosas.
Deve usá-las, sim, mas sempre com critério e prudência, levando em conta as restrições que
serão aqui apresentadas.
4
AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
OS DIVERSOS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS................................... 20
1. O método da atualização monetária ............................................................................................ 20
2. O método comparativo de dados do mercado .............................................................................. 21
3. O método do custo ...................................................................................................................... 21
4. O método de renda ...................................................................................................................... 21
5. O método de renda simplificado................................................................................................... 22
RESUMINDO ......................................................................................................... 23
O que se aprendeu no subtítulo “Generalidades”?............................................................................ 23
O que se aprendeu no subtítulo “Quem pode ser avaliador”? ........................................................... 24
O que se aprendeu no subtítulo “Conceitos e definições”? .............................................................. 24
O que se aprendeu no subtítulo “Os diversos métodos de avaliação”? ............................................. 24
O MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DO MERCADO ................................... 25
O método comparativo aplica-se melhor a terrenos ......................................................................... 27
A vistoria do imóvel avaliando ........................................................................................................... 29
A pesquisa de valores ...................................................................................................................... 30
O tratamento dos dados .................................................................................................................. 30
Os paradigmas de grandes dimensões ............................................................................................ 30
RESUMINDO ......................................................................................................... 31
O que se aprendeu nesta lição? ...................................................................................................... 31
COMO É FEITA A PESQUISA DE VALORES ........................................................ 32
A planta genérica de valores ............................................................................................................ 32
Etapas da pesquisa de valores ........................................................................................................33
1. Trabalhos no campo..................................................................................................................... 33
2. Trabalhos no escritório ................................................................................................................ 33
Zoneamento urbano ......................................................................................................................... 33
Melhoramentos públicos .................................................................................................................. 34
Regras da pesquisa de valores ........................................................................................................ 34
Quanto às fontes de informação ...................................................................................................... 35
1ª fonte de informação: transações (negócios de compra e venda efetuados) .................................. 35
As escrituras públicas não são confiáveis ....................................................................................... 36
2ª fonte de informação: ofertas (anúncios na mídia - jornais, revistas, televisão, internet) ................ 37
3ª fonte de informação: imobiliárias e corretores .............................................................................. 38
4ª fonte de informação: normas estabelecidas por algumas instituições .......................................... 38
Informações suplementares ............................................................................................................. 39
RESUMINDO ......................................................................................................... 40
O que se aprendeu nesta lição? ...................................................................................................... 40
TRATAMENTO DOS DADOS (HOMOGENEIZAÇÃO) .......................................... 41
1. Redução para preço à vista. Correção pela forma de pagamento ................................................. 42
2. Correção pelo fator de fonte (em virtude da elasticidade das informações) .................................. 43
3. Cálculo do fator de transposição .................................................................................................. 44
RESUMINDO ......................................................................................................... 45
O que se aprendeu nesta lição? ...................................................................................................... 45
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
PARTE I – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
INTRODUÇÃO
GENERALIDADES
A avaliação de imóveis não é uma ciência exata.
A nobre categoria dos engenheiros, arquitetos e agrimensores busca proporcionar parâmetros científi-
cos, criando fórmulas matemáticas para obter, com a maior precisão possível, essa avaliação.
Contudo, ocorre com frequência que o laudo de um perito judicial, em ação renovatória ou revisional,
encontre determinado valor, e o laudo de um dos assistentes técnicos apresente enormes divergênci-
as, da ordem de 50 e até mesmo de 100%.
Isso tem acontecido até em avaliações feitas por profissionais dessas categorias, em comparação com
os laudos dos assistentes técnicos das partes, profissionais desses mesmos ramos.
Tais anomalias podem ocorrer mesmo que os laudos tenham sido elaborados com o emprego do mes-
mo método de avaliação.
É claro que uma situação como esta não é um empecilho para o andamento do processo, pois o juiz
poderá adotar o valor que considerar adequado.
Pode mesmo formar a sua convicção
por meio de outros elementos, pois não
está vinculado ao laudo do perito que
ele mesmo nomeou.
Contudo, essas gritantes divergências
demonstram que é necessário um cer-
to rigor técnico na realização da avalia-
ção.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
Imagine-se uma disparidade da ordem de 50% ou mais, entre o valor encontrado pelo perito nomeado
pelo juiz e o valor indicado pelo assistente técnico de uma das partes.
Se um dos valores estiver razoavelmente correto, é indiscutível que o outro foi elaborado na base do
“desconfiômetro”, do “achômetro” ou do “chutômetro”.
De qualquer modo, imaginem-se duas padarias próximas.
Seus donos não avaliarão, com tamanhas disparidades, os imóveis nos quais estão instalados.
Não se justifica, portanto, que os peritos nomeados pelo juiz e os assistentes técnicos indicados pelas
partes apresentem distorções acentuadas, em seus laudos de avaliação de imóveis.
Para compreender as causas das distorções, é preciso entender que o método mais empregado é,
basicamente, o comparativo de dados do mercado, que é um método estatístico.
Veremos, adiante, como ele funciona. Porém, desde já antecipamos que ele nada mais é que uma
pesquisa de mercado.
O avaliador procura, na mesma região, alguns imóveis parecidos com aquele cujo valor quer conhecer.
Tais imóveis são amostras, denominadas paradigmas (palavra que significa modelos, padrões).
Paradigmas são imóveis similares, utilizados como amostras, que sejam representativos, isto é,
semelhantes ao imóvel cujo valor se procura.
Infelizmente, o avaliador dificilmente encontrará imóveis iguais àquele cujo valor está buscando.
É claro que essa igualdade será possível em apartamentos, ou em alguns grupos de casas. Mas nem
sempre haverá essa “colher de chá”.
Vale dizer que os imóveis coletados como amostra, os paradigmas, não são idênticos ao imóvel
pesquisado (imóvel avaliando).
Têm frentes ou fundos diversos, as condições de pagamento são outras e assim por diante.
É preciso, então, efetuar um tratamento dessas amostras, o que será ensinado mais adiante.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
Esse tratamento, que é efetuado para poder comparar imóveis de características diferentes, denomina-
se homogeneização.
(O verbo homogeneizar significa “tornar homogêneo”, vale dizer, “sem desigualdades”).
Essa homogeneização é efetuada aplicando-se fatores de correção.
Cabe, contudo, uma observação importante: o resultado da avaliação será tanto melhor quanto maior for
o número de amostras e quanto mais similares ao imóvel pesquisado forem elas.
Assim, se o avaliador adotar poucas amostras, e estas não forem similares ao imóvel pesquisado,
poderá chegar a valores absurdos.
De tudo aquilo que foi dito, não é necessário muito esforço de raciocínio para concluir que a
coleta de paradigmas é o trabalho mais importante da avaliação pelo método comparativo
de dados do mercado.
Considera-se que a avaliação é uma ciência de observação.
O avaliador necessitará do emprego de algumas fórmulas matemáticas extremamente simples, que
serão explicadas detalhadamente neste curso.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
Porém, antes de usar a matemática, deverá sentir o imóvel, ou seja, precisará ter um certo “feeling” a
respeito do seu valor.
Para tanto, necessitará fazer uso dos seus indispensáveis dons naturais de bom senso, de observa-
ção e de sensibilidade.
Bem por isso, pergunta-se: Será possível aplicar as tais fórmulas matemáticas para conhecer o valor de
um imóvel?
Na verdade, o avaliador não fixa o valor do imóvel. Quem o determina é o mercado.
É precisamente essa a vantagem do método comparativo. Ele efetua uma verdadeira pesquisa
de mercado.
O avaliador apenas interpreta os dados que o mercado fornece e os corrige, os homogeneiza,
isto é, ele torna suas características iguais às do imóvel avaliando.
Pois bem. É na coleta de paradigmas que devem ser aplicados a sensatez, a observação e a sensi-
bilidade do avaliador.
Os níveis de rigor de uma avaliação
A avaliação poderá ser efetuada de maneira rigorosa ou simplificada.
Na verdade, são três os níveis de rigor:
– Nível expedito;
– Nível normal;
– Nível rigoroso.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
O nível expedito
A avaliação elaborada nesse nível não utilizaqualquer fórmula matemática.
É tolerado em determinadas circunstâncias, quando houver a necessidade de um procedimento rápido,
o atendimento a um prazo exíguo.
Ou seja, em virtude da urgência, é admitida a apresentação sucinta, resumida, do valor de um imóvel.
É evidente que, nesse nível de rigor, os elementos que formam a convicção do avaliador não estarão
devidamente comprovados.
Ao final deste curso o aluno encontrará um modelo de laudo de avaliação pelo nível de rigor expedito,
verificando o quanto ele é pobre.
O nível de rigor normal
As avaliações nesse nível desenvolvem o trabalho por meio de uma metodologia adequada, que atende
aos requisitos principais de uma boa atividade no sentido de se estimar o valor de um imóvel.
Os principais requisitos de um bom trabalho são:
– A idoneidade das fontes de informação;
– Sua atualidade;
– A adequada semelhança entre as características do imóvel avaliando com aqueles coletados como
amostra;
– Ao número de elementos coletados como amostra, que não devem ser menos de cinco.
O laudo pericial deverá ser ilustrado com fotografias (hoje, de câmeras digitais).
Este curso ensinará como proceder a uma avaliação em nível de rigor normal.
O aluno encontrará, ao final do curso, um modelo de laudo nesse nível.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
A avaliação rigorosa
A avaliação em nível rigoroso não será tratada neste curso.
Ela utiliza programas complexos de computador, que consistem, por exemplo, em softwares de estatís-
tica inferencial.
O que é um laudo pericial?
Laudo pericial é uma peça escrita, fundamentada, na qual os peritos expõem as observações e estu-
dos que fizeram e registram as conclusões da perícia.
Mesmo uma avaliação expedita não dispensará a sua elaboração.
Os nomes pelos quais se designa o perito
Nas ações judiciais ou em artigos de doutrina, o perito pode ser chamado de:
– Expert;
– Jurisperito;
– Louvado;
– Vistor;
– Vistor judicial.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
As Normas Técnicas da ABNT
Existem diversos órgãos públicos e privados, que estabelecem normas de padronização para os mais
diversos fins.
Um desses órgãos é o IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). É um órgão
de caráter privado que conjuga, em caráter não obrigatório, engenheiros, arquitetos e agrimensores.
Porém, o órgão mais importante é a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), que normali-
zou, ou seja, estabeleceu regras e padrões para todos os cálculos de avaliação.
O que vem a ser uma norma
Norma é uma regra, um modelo, ou tudo que se estabelece em lei ou regulamento para servir de padrão
na maneira de agir.
Em uma norma, pois, está contida a regra a ser obedecida, a forma a ser seguida.
Podemos ter normas jurídicas e normas técnicas.
O que é uma norma técnica
Uma norma técnica é um documento, normalmente produzido por um órgão oficialmente acreditado
para tal, que estabelece diretrizes e restrições acerca de um material, produto, processo ou serviço.
Trata-se de um documento técnico que fixa padrões reguladores visando a garantir:
– a qualidade do produto industrial;
– a racionalização da produção, transporte e consumo de bens;
– a segurança das pessoas;
– a uniformidade dos meios de expressão e comunicação, etc.
O que é uma Norma Brasileira
É uma norma técnica elaborada pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em conformi-
dade com os procedimentos fixados para o Sistema Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade
Industrial, pela Lei nº 5.966, de 16.12.1973. (Sigla: NBR)
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
A associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT)
Fundada em 1940, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é uma entidade privada, sem
fins lucrativos, responsável pela normalização técnica do país.
A ABNT tem uma plataforma na internet contendo toda a coleção oficial de Normas Técnicas Brasilei-
ras. Digitar www.abnt.org.br/colecao. Para pesquisa de normas, acessar www.abnt.org.br/catalogo.
O fornecimento das normas não é gratuito. É preciso pagar por elas.
A avaliação de imóveis urbanos é normalizada pela NBR 14653-2:2011, que substituiu a NBR 5676. Para
imóveis rurais é a NBR 14653-3:2004.
O presente curso destina-se a pessoas sem formação em engenharia e não habituadas à realização de
cálculos matemáticos complexos. Dessa forma, ele desenvolve o aprendizado somente para os níveis
de rigor expedito e normal, excluído o nível rigoroso. Por isso, os procedimentos são apresentados de
forma mais simplificada e com uma abordagem didática de fácil entendimento. Mas, em linhas gerais,
baseia-se nos mesmos princípios das normas ABNT.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
QUEM PODE SER AVALIADOR DE IMÓVEIS?
Esta pergunta é objeto de discussões intermináveis.
Os engenheiros, arquitetos e agrimensores consideram que, pelo fato de exigir fórmulas matemáti-
cas, a avaliação de imóveis é um trabalho privativo dessas categorias, filiadas aos CREAs (Conselhos
Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agrimensura).
Há até uma Lei Federal, de nº 5.194, promulgada em 1966, afirmando isso.
(Veja o texto da Lei no Portal de Legislação: www.diariodasleis.com.br)
Art. 6º. Exerce ilegalmente a profissão de engenheiro, arquiteto ou engenheiro-agrônomo:
a) a pessoa física ou jurídica que realizar atos ou prestar serviços públicos ou privados reservados
aos profissionais de que trata esta lei e que não possua registro nos Conselhos Regionais;
Art. 7º. As atividades e atribuições profissionais do engenheiro, do arquiteto e do engenheiro-agrônomo
consistem em:
(...)
c) estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica;
À primeira vista, parece que a lei reservou para os engenheiros, arquitetos e agrimensores a exclusivida-
de na elaboração de avaliações de imóveis.
Vemos, entretanto, que a redação do item c), do artigo 7º, da lei acima mencionada é bastante genéri-
ca, não especificando quais são os tipos de avaliações, vistorias e perícias que são reservadas àqueles
profissionais.
É claro que profissionais de outras áreas (médicos, contadores, etc) também podem fazer avaliações,
vistorias e perícias, nas suas respectivas áreas de atuação.
Portanto, também os corretores de imóveis podem fazer avaliações imobiliárias, desde que elas não
exijam cálculos muito sofisticados e complexos, que seriam próprios dos profissionais das áreas de
engenharia, arquitetura e agrimensura.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
Inclusive o COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis, mantém um cadastro com dados de
avaliadores imobiliários corretores de imóveis.
Sabemos, ainda, que é muitíssimo comum que os magistrados nomeiem corretores de imóveis como
peritos judiciais.
Ademais, veja-se como a própria lei admite a avaliação por oficiais de justiça:
A Lei de Execuções Fiscais, Lei nº 6.830, de 1980, assim dispõe:
Art. 13. O termo ou auto de penhora conterá, também, a avaliação dos bens penhorados, efetuada
por quem o lavrar.
(Quem lavra o termo ou auto de penhora é o Oficial de Justiça.)
A legislação trabalhista contém norma semelhante.
Ora, os oficiais de justiça não possuem formação científica. Se a lei admite que eles podem avaliar, por
que os corretores de imóveis, com muito maior experiência no assunto, não o poderão?
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
A avaliação efetuada por corretores de imóveis
A avaliação busca saber o valor de mercado de um imóvel.
Ora, quem é que está no mercado? O corretor de imóveis.
As fórmulas matemáticas
O autor deste curso, engenheiro e advogado, procurou apresentar as fórmulas matemáticas de um
modo extremamente simples, ao alcance de qualquer pessoa.
Como equipamento de cálculo, basta uma simplíssima calculadora manual.
Além disso, serão apresentadas algumas tabelas que até dispensamos cálculos matemáticos.
Conclui-se que, para uma avaliação em nível de rigor normal, não há a necessidade de conheci-
mentos técnicos ou científicos.
Leve-se em conta, ainda, que na coleta de paradigmas não há a necessidade de cálculos.
Eles somente serão utilizados no tratamento dos dados coletados, isto é, na sua homogeneização.
Conclusão:
O corretor de imóveis, o oficial de justiça avaliador, o advogado ou mesmo qualquer pessoa,
seguindo as instruções deste curso, poderão perfeitamente proceder a avaliações em nível normal,
que são aquelas encontradas diariamente.
Todavia, em se tratando de avaliações mais complexas, o trabalho deverá ser confiado a um enge-
nheiro, arquiteto ou agrimensor.
Do mesmo modo, somente esses profissionais poderão executar avaliações pelo nível rigoroso,
que demandam a aplicação de sofisticados métodos de estatística inferencial.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
CONCEITOS E DEFINIÇÕES
O que significa avaliar um imóvel ou um bem qualquer?
Conceito de avaliação
Podemos citar de várias maneiras o que significa avaliação
1. Avaliação é o conjunto de operações por meio das quais podemos formar um juízo sobre o valor de
um bem.
2. Avaliação é a determinação da quantia em dinheiro que, em um certo momento, se pode atribuir a um
determinado imóvel
3. É a apreciação do valor que tenha um certo bem, em uma determinada data.
4. É a técnica de fazer uma estimativa, seja comercialmente, seja para efeitos legais, do valor de um
imóvel ou outro bem.
5. É o trabalho técnico que compreende um conjunto de raciocínios, inspeções e cálculos, com a
finalidade de determinar o valor de um bem.
A avaliação é um ramo da perícia
O Código de Processo Civil nos diz que
são três os tipos de perícia, a saber:
– Exame;
– Vistoria;
– Avaliação.
O aluno aprenderá, neste curso, o que é
esse Código e como funciona o trabalho
do perito nas ações judiciais.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
Valor X Preço
Observem que, em quase todas as definições do que seja uma avaliação, aparece a expressão valor.
Porém, há uma diferença entre o valor de um imóvel e o seu preço.
Conceito de valor
A idéia de valor está ligada à idéia de utilidade e de necessidade.
Por exemplo: quanto vale um copo de água?
Em condições normais, em um botequim, custará 1 real, ou menos.
Mas se, em um deserto, uma pessoa estiver morrendo de sede, e alguém lhe oferecer um copo de água,
pagará uma fortuna por ele.
Espécies de valor
Há várias espécies de valor. Poderemos ter:
– Valor econômico;
– Valor potencial;
– Valor de mercado;
– Valor legal;
– Valor de indenização;
– Valor de um direito;
– Valor de custo;
– Valor de especulação;
– Valor de capricho;
Valor é a expressão de uma necessidade, de um desejo ou de um capricho.
– Valor de reprodução;
– Valor sentimental;
– Valor de rendimento;
– Valor de seguro;
– Valor de locação;
– Valor de uso;
– Valor de venda forçada;
– Valor histórico;
– etc.
Dentre esses, os três primeiros são os mais importantes. Vejamo-los:
18
AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
Valor econômico
Teremos o valor econômico de um bem quando o capital investido no imóvel fornece uma renda compa-
tível com aquela que se obteria com a aplicação desse mesmo capital em um mercado normal e estável
de investimento de capitais.
Exemplo: um capital de R$ 500.000,00. Aplicado em ações de grandes companhias, na bolsa, rende-
ria, digamos, 1% ao mês.
O valor econômico de um bem seria, então, aquele que obteria esse mesmo rendimento.
Valor potencial
É a capacidade que o imóvel possui de produzir renda máxima.
Poderemos encontrar valores potenciais menores ou maiores que o valor econômico.
Comparando-se o valor obtido pela avaliação, com o valor potencial, pode-se verificar se o imóvel é
atraente para a aplicação de capitais.
Exemplo de valor potencial
Imaginemos um imóvel situado na Capital de São Paulo, ou, então, no Rio de Janeiro, cidades nas quais
há linhas do metrô, em expansão.
Ou seja, estão constantemente sendo construídas novas linhas.
Agora, considere-se um imóvel que apresente um valor de 200 mil reais.
Mas, eis que o Poder Público anuncia que será construída de imediato uma nova linha de metrô, e o
imóvel referido situa-se a poucos metros de uma das estações.
O valor desse imóvel será muito aumentado.
Então ele tem um grande valor potencial, vale dizer, tem uma capacidade de atingir um valor máximo e,
consequentemente, de gerar renda máxima.
Se o valor potencial de um imóvel nessas condições for de 300 mil reais e o seu valor em situação
normal for, como se disse acima, de 200 mil reais, é claro que se trata de um imóvel bastante atraente
para a aplicação de capitais.
1919
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
Valor de mercado
É aquele com o qual mais frequentemente nos deparamos.
Geralmente, é o valor estabelecido nas inúmeras operações imobiliárias de compra e venda.
O valor de mercado surge quando vendedor e comprador se defrontam, no mercado.
O vendedor vende se assim quiser. Do mesmo modo, o comprador compra se tiver a vontade de fazê-lo.
Quando ambos os interesses se encontram, a transação será efetuada, normalmente, pelo valor de
mercado.
Valor de um direito sobre um bem
Eis alguns direitos:
– posse;
– usufruto;
– servidões;
– direito à renovação da locação;
– etc.
O que vem a ser o preço de um imóvel
Por exemplo, dois imóveis podem ter o mesmo valor de mercado, mas é possível que sejam negocia-
dos por preços diferentes.
Preço é a expressão monetária de um determinado bem.
Ou seja, é uma quantia em dinheiro, pelo qual uma determinada mercadoria pode ser vendida.
20
AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
OS DIVERSOS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
São os seguintes os métodos de avaliação
1. O método da atualização monetária;
2. O método comparativo dos dados de mercado;
3. O método do custo;
4. O método de renda;
5. O método de renda simplificado.
Vejamo-los, um a um:
1. O método da atualização monetária
Este não é, propriamente, um método de avaliação e, em situações normais, não deverá ser utilizado.
Partindo do valor conhecido de um determinado imóvel, em data anterior, efetua-se a correção mo-
netária desse valor, por um índice qualquer: IGP-M, INPC, SINDUSCON, etc.
Ora, isso não é avaliar. Trata-se de um simples reajuste, com base na correção monetária.
Exemplo de método da atualização monetária
Considere-se que um imóvel tenha sido avaliado por 100 mil reais no ano de 2007 e pretende-se fazer
uma nova avaliação dois anos após.
O Índice Geral de Preços do Mercado (IGPM) acusou uma variação de, por exemplo, 11% ao ano. Em
dois anos, a variação desse índice seria de 22%.
Um avaliador despreparado diria que o imóvel vale, agora, 122 mil reais.
Ora, isso não é avaliar. Trata-se de um simples reajuste, com base na correção monetária.
2121
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
2. O método comparativo de dados do mercado
É o mais utilizado.
Por esse método, o valor de um imóvel é definido por meio da comparação com dados de mercado de
outros imóveis.
Como já foi dito, trata-se de uma verdadeira pesquisa de mercado, que, se bem efetuada, dará resul-
tados altamente satisfatórios.
3. O método do custo
Esse método é mais usado para avaliar construções. Porém, é demorado e caro.
Por meio de orçamentos determina-se o custo de reprodução do imóvel, ou seja, o custo de se cons-
truir um imóvel igual ao que se quer avaliar.
Trata-se de um método bastante preciso. Mas, sua aplicação exige profissionais capacitados, que são
os orçamentistas.
4. O método de renda
O valor do imóvel é determinado em função da renda real
ou provável que o mesmo pode proporcionar.
A renda líquida proporcionada pelo imóvel é capitaliza-
da, utilizando-se complexos cálculos de matemática
financeira.
Os aspectos fundamentais desse método são: a deter-
minação do períodode capitalização e a taxa de des-
conto a ser utilizada, a qual deverá ser expressamente
justificada pelo avaliador.
Ele exige a aplicação de matemática financeira, com o
emprego de calculadoras financeiras sofisticadas.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
5. O método de renda simplificado
Este método é muito utilizado na avaliação de aluguéis.
Seu ponto de partida é o valor do imóvel, que deverá ser conhecido com exatidão.
Sobre esse valor, aplica-se uma taxa de renda, que a jurisprudência tem fixado em 10% ao ano.
Essa renda anual é dividida por 12, para se conhecer o valor da renda ou aluguel mensal.
Exemplo de método de renda simplificado
Seja um imóvel comercial, cujo valor, apurado com exatidão, é de 600 mil reais.
Uma pesquisa dos aluguéis vigentes naquela região apontou uma taxa de renda de 10% ao ano.
Então, aquele imóvel deverá gerar uma renda de 10% multiplicados pelo valor de 600 mil reais, o que
dará 60 mil reais por ano, ou seja, 5 mil reais por mês.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
RESUMINDO
O que se aprendeu no subtítulo GENERALIDADES?
– Que uma avaliação de imóveis, mesmo sendo efetuada por engenheiros, arquitetos ou agrônomos,
pode chegar a resultados absurdos, ainda que com o emprego do mesmo método;
– Que o método mais utilizado em uma avaliação de imóveis é o comparativo de dados do mercado;
– Que esse método consiste em pesquisar o mercado, procurando saber quanto valem os imóveis
parecidos na mesma região;
– Que os imóveis coletados como amostra são denominados paradigmas (que significa modelos,
padrões);
– Que grande parte das discrepâncias nas avaliações acontece devido à utilização de um número
muito pequeno de paradigmas, ou seja, de imóveis escolhidos para a comparação;
– Ou, então, da má escolha desses paradigmas;
– Que, portanto, os resultados da avaliação serão tanto melhores quanto maior for o número de
paradigmas coletados;
– E quanto mais semelhantes ao imóvel avaliando forem esses paradigmas;
– Que, se o avaliador escolher poucas amostras e elas forem muito diferentes do imóvel avaliando,
pode chegar a resultados absurdos;
– Que as características dos paradigmas devem ser tratadas, na medida em que são apenas seme-
lhantes, mas não iguais às características do imóvel avaliando;
– Que esse tratamento consiste em aplicar fatores de correção ao valor dos paradigmas;
– Que esse tratamento denomina-se homogeneização das características dos paradigmas;
– Que a avaliação é uma ciência de observação;
– Que o avaliador precisa utilizar esse sentido de observação, além de seu bom senso e de sua
sensibilidade;
– Que o avaliador não fixa o valor de um imóvel – o que determina esse valor é o mercado;
– Que a coleta de paradigmas é o trabalho mais importante da avaliação pelo método comparativo
de dados do mercado;
– Que uma avaliação pode ser efetuada em nível expedito, em nível normal ou em nível rigoroso;
– Que, neste curso, será utilizado o nível de rigor normal;
– Que existem órgãos que estabelecem normas para avaliação de imóveis;
– Que o mais importante desses órgãos é a ABNT.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
O que se aprendeu no subtítulo QUEM PODE SER AVALIADOR?
– Que a Lei de Execuções Fiscais e as leis trabalhistas outorgam ao oficial de justiça a missão de
avaliar os bens penhorados;
– Que é muito comum que os juízes nomeiem corretores de imóveis para elaborar laudos de avaliação;
– Que não é preciso ser engenheiro, arquiteto ou agrônomo para poder avaliar um imóvel em nível de
rigor normal, pois há poucas fórmulas matemáticas e são todas muito simples, utilizando, apenas,
pequenas calculadoras manuais;
– Que, se for o caso de uma avaliação muito complexa, ela deve ser efetuada por um profissional
inscrito no CREA;
– Que essa afirmação é válida para avaliações em nível rigoroso.
O que se aprendeu no subtítulo CONCEITOS E DEFINIÇÕES?
–Que a avaliação é um ramo da perícia;
– Que há uma diferença entre valor e preço de um imóvel;
– Que na avaliação busca-se o valor de mercado de um bem ou um direito.
O que se aprendeu no subtítulo OS DIVERSOS MÉTODOS DE AVALIAÇÃO?
– Que há cinco métodos para se avaliar um imóvel;
– Que o mais utilizado é o comparativo de dados do mercado;
– Que o método de atualização monetária nada mais é que um simples reajuste, não devendo ser
adotado;
– Que o método do custo é utilizado para o cálculo do custo de uma construção e que se trata de um
método muito preciso, porém demorado e caro;
– Que o método de renda é determinado em função da renda que o imóvel pode proporcionar;
– Que o método de renda simplificado é largamente empregado para a avaliação de aluguéis.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
O MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DO MERCADO
Pode-se entender bem o método comparativo por meio de um exemplo muito simples.
Imagine-se que haja 6 casas geminadas, isto é, uma colada na outra, e absolutamente iguais.
Cada uma delas tem um proprietário diferente.
Terão os números de rua 1, 3, 5, 7, 9 e 11 respectivamente.
Todas estão à venda. Mas, o dono da casa 7 não tem uma idéia definida sobre o valor pelo qual irá
vender.
Então, ele faz uma pesquisa de valores. Procura os demais cinco, indagando quanto cada um está
pedindo.
Obtém os seguintes resultados, todos para venda à vista:
O dono da casa 1 quer 95 mil reais;
O dono da casa 3 quer 105 mil reais;
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
Tirou, assim, a média aritmética.
95 + 105 + 100 + 110 + 90 = 500 mil reais
500 dividido por 5 = 100 mil reais.
O dono da casa 5 quer 100 mil reais;
O dono da casa 9 quer 110 mil reais;
O dono da casa 11 quer 90 mil reais.
Para saber quanto pode valer a sua casa, o proprietário da casa 7 soma os cinco valores e divide essa
soma por 5.
Esse valor, obtido pelo método comparativo e que resultou da média aritmética dos valores dos paradigmas,
é aquele que o proprietário poderá considerar justo.
Em resumo, o que é que ele fez?
Ele efetuou uma pesquisa de valores, nas casas vizinhas, obtendo cinco elementos;
Ele somou os valores dos cinco elementos pesquisados
e dividiu essa soma por cinco (tirou a média aritmética).
Infelizmente, na prática, as coisas não são tão fáceis.
Dificilmente serão encontrados, como paradigmas, imóveis iguaizinhos ao imóvel avaliando.
Portanto, o avaliador terá de se contentar com imóveis não iguais, mas o mais semelhantes que possí-
vel for.
Ou seja, a sua pesquisa conterá imóveis parecidos, mas não iguais.
Pode suceder que alguns tenham características normais, dispensando qualquer tratamento posterior,
podendo ser usadas diretamente como paradigmas.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
Porém, outros, com características consideradas anormais, necessitarão que sejam tratados, para
que se obtenha uma certa normalidade e, assim, possam ser comparados.
Por exemplo: uma das casas tem um terreno que tem uma profundidade anormal, excessiva (esse
problema será atacado com detalhes mais adiante).
Aplicando-se uma fórmula matemática muito simples (que será devidamente explicada), chega-se a um
número, que é o fator de profundidade para aquela classe de imóvel.
Multiplicando-se esse fator de profundidade pelo valor do imóvel paradigma, essa profundidade excessi-
va será corrigida, vale dizer, homogeneizada,
Exemplo: supondo que o valor do paradigma seja 95 mil reais, e que o fator de profundidade seja
0,8994, o imóvel valerá, para efeito de comparação,
R$ 95.000,00 x 0,8994 = R$ 85.443,00
O método comparativo aplica-se melhor a terrenos
O motivo é simples: é quase impossível comparar as construções que podem ser erguidas. Elas
variam muitíssimo de um imóvel para outro.
Ora, o método comparativo, como já sabemos, depende de uma boa coleta de imóveis semelhantes,
como paradigmas.
Então, o avaliador, encarregado de avaliar uma casa com o respectivo terreno, procederá do seguintemodo:
Em uma primeira fase, ele fará a coleta de terrenos com construção e terrenos sem construção
(terrenos nus), indiscriminadamente.
Em uma segunda fase, ele irá concentrar-se apenas nos terrenos dos imóveis coletados, não levan-
do em conta as construções.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
Em outras palavras: na coleta, ele não procurará semelhanças de valores totais (do terreno mais cons-
trução), como paradigmas.
Buscará semelhanças apenas entre terrenos, o que será fácil.
Em uma terceira fase, ele avalia esses terrenos, efetuando as devidas homogeneizações, quando
necessárias.
(Mais adiante, os alunos irão notar que as técnicas de homogeneização tratam,
em grande parte, da correção de atributos próprios de terrenos, como a frente e o fundo.)
Em seguida, ele calcula o custo da construção que, muito provavelmente apresentará enorme variação
de um imóvel para outro.
Em socorro dessa metodologia, basta reparar que, em bairros luxuosos e antigos (como os bairros dos
Jardins ou Perdizes, em São Paulo), não serão encontrados terrenos nus que sirvam de paradigma.
Recapitulando:
Seja uma casa com o respectivo terreno.
Avaliaremos, pelo método comparativo, o terreno. Em seguida, calcularemos o valor da construção.
O valor procurado será a soma do valor do terreno com o valor da construção.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
São três as etapas do método comparativo
– A vistoria do imóvel avaliando;
– A pesquisa de valores (coleta de amostras ou de paradigmas);
– O tratamento dos dados (homogeneização).
A vistoria do imóvel avaliando
Vistoria é a descrição minuciosa do estado do imóvel que vai ser avaliado (imóvel avaliando)
Por meio dela classifica-se o imóvel avaliando, em relação ao universo a que pertence, complemen-
tando, assim, os dados indispensáveis ao trabalho avaliatório.
Consiste nos seguintes tópicos:
Características da região
Região plana ou montanhosa (relevo), ocupação.
Nível de segurança da região
Proximidade de favelas.
Melhoramentos públicos existentes
Energia elétrica, água e esgoto, telefone, gás encanado, pavimentação, coleta de lixo, etc.
Serviços comunitários
Transporte coletivo, recreação e lazer, ensino e cultura, agências bancárias, comércio e indústrias,
mercado de trabalho, saúde, segurança, etc.
Potencial de utilização
Possibilidade de loteamentos, sistema viário (estradas, ferrovias, aeroportos), restrições legais e sociais, etc.
Características do imóvel
Sua descrição minuciosa, que pode consistir na reprodução da matrícula, conforme consta do registro
imobiliário.
A inclusão de fotografias muito enriquecerá o trabalho, hoje grandemente facilitado pelo emprego de
câmeras digitais.
Um exemplo, para que fique bem claro: Você tem um terreno de dimensões normais e quer saber
quanto vale.
(Veremos, mais adiante, quais são essas dimensões normais)
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
A pesquisa de valores
Você faz uma pesquisa de valores, obedecendo cuidadosamente às regras que serão apresentadas
logo a seguir.
Consegue, digamos, oito terrenos os mais semelhantes ao terreno avaliando.
Estes serão os terrenos de amostra, ou seja, os paradigmas, ou os elementos da pesquisa.
Se, nessa pesquisa, você encontrou casas, não se preocupe. Desconte o valor da construção dessas
edificações e terá o valor do terreno. Mas atenção! Se o terreno avaliando destina-se a incorporação
(construção de grandes edifícios) as casas e demais construções existentes nele não terão nenhum
valor, pois terão que ser demolidas para permitir a construção do novo edifício.
Prossigamos com o exemplo. Dos oito terrenos, três são considerados normais.
(Atenção para identificar os terrenos normais pelas regras que apresentaremos.)
Nesses três, considerados normais, não há necessidade de homogeneizar.
Estão prontinhos para que o valor do metro quadrado (m²) seja comparado com o valor do m² do terreno
avaliando.
Muito bem. Cinco terrenos são considerados anormais.
O tratamento dos dados (homogeneização)
Você os homogeneíza, vale dizer, corrige o seu valor, um por um.
A seguir, você soma todos os valores e divide por oito, para obter a média aritmética.
Esse será o valor do metro quadrado (m² ) do terreno, que é aquilo que você está procurando.
E se o terreno avaliando (não um terreno paradigma) está fora dos padrões de um terreno normal?
Então será necessário homogeneizá-lo também, isto é, será necessário aplicar a ele um fator, ou
coeficiente de correção.
Lembre-se: não é possível comparar o sabor de uma maçã com o de um bife.
Mas é possível comparar o gosto daquela maçã com o de outra de região diferente.
Os paradigmas de grandes dimensões
Imaginemos que, na avaliação de um terreno, foram selecionados alguns paradigmas de dimensões
semelhantes às do imóvel avaliando.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
Porém, foi escolhido um terreno que, embora tendo um valor por m² mais ou menos dentro da média, é
muito grande. Digamos que suas dimensões são de 30 a 40 vezes maior.
Ora, a este terreno, que será considerado uma gleba, deverá ser atribuído um valor maior por m², por
vários motivos.
Primeiro: escassez
Nas grandes metrópoles, terrenos de grandes dimensões somente se encontram na periferia, em bairros
mais afastados. Aplica-se, então, a lei da oferta e da procura – tudo o que é escasso é mais valorizado.
Segunda causa de valorização: aproveitamento para incorporação ou loteamento.
Os incorporadores e loteadores estão sempre buscando terrenos grandes para implantar seus empreen-
dimentos.
Agora, é preciso usar o bom senso, virtude a que nos referimos no início do curso.
De fato, em uma cidade pequena, são abundantes os terrenos vagos de grandes dimensões. Por outro
lado, a procura é menor.
Então, não é possível fixar um plus de valorização pelo tamanho do terreno. Cada caso é um caso.
São indispensáveis o bom senso e a sensibilidade do avaliador.
RESUMINDO
O que se aprendeu nesta lição?
– Que na sua pesquisa você localizou imóveis semelhantes àquele cujo valor quer conhecer;
– Que esses imóveis semelhantes são paradigmas, ou seja, modelos ou padrões;
– Que o paradigma, quase sempre, é semelhante, mas não igual ao imóvel avaliando;
– Que é muito difícil que o terreno a ser comparado seja absolutamente idêntico ao que está sendo
avaliado (imóvel avaliando);
– Que, por isso, será necessário homogeneizá-lo, vale dizer, torná-lo homogêneo, igual;
– Que a homogeneização, que estudaremos adiante, consiste em aplicar fatores ou coeficientes corre-
tivos aos imóveis de amostra, a fim de torná-los iguais ou, pelo menos, mais semelhantes ao imóvel
cujo valor se procura;
– Que o imóvel avaliando também deverá ser homogeneizado;
– Que a essa operação, de localizar paradigmas, dá-se o nome de pesquisa de valores;
– Que os terrenos de grandes dimensões em geral valem proporcionalmente mais.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
COMO É FEITA A PESQUISA DE VALORES
A planta genérica de valores
Em alguns países, a avaliação de imóveis não oferece grandes dificuldades.
Neles existem mapas oficiais de valores, que são muito precisos e que atendem muito bem às
necessidades dos avaliadores.
No Brasil, infelizmente, não há esses mapas com os valores reais de mercado.
A Lei Orgânica dos Municípios e o Estatuto das Cidades obrigam as prefeituras a elaborar plantas
genéricas de valores de imóveis, para efeito do lançamento do IPTU.
Tais plantas estabelecem o valor venal de cada imóvel.
Contudo, tais valores servem, apenas, para fins tributários. Situam-se, geralmente, muito abaixo dos
reais valores de mercado.
Nas regiões mais pobres, na periferia, o valor venal é mais baixo. Inversamente, é mais elevado nos
bairros luxuosos.
Evidentemente, esse fator social, que até pode ser válido, retira toda a precisão quanto ao valor de cada
imóvel.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
Etapas da pesquisade valores
São duas, a saber:
1. no campo
2. no escritório
1. Trabalhos no campo
Nessa primeira etapa, designada por coleta, o avaliador sai a campo, ou seja, sai para fora do escritório.
No campo é que se realizam os levantamentos junto ao mercado imobiliário, a fim de se obter o maior
número possível de elementos de pesquisa, bem como informações sobre eles.
2. Trabalhos no escritório
Na segunda etapa, de escritório, efetua-se uma triagem das informações, selecionando-se os elemen-
tos que serão estudados e as características que influenciam a composição dos seus valores.
Zoneamento urbano
De acordo com HELY LOPES MEIRELLES, o zoneamento urbano consiste na repartição da cidade e
das áreas urbanizáveis, segundo a sua essencial destinação de uso e ocupação do solo.
Nessa repartição de uso e ocupação do solo, o zoneamento urbano estabelece, normalmente, quais
são as áreas residenciais, comerciais e industriais.
Ademais, delimita os locais de utilização específica, tais como feiras, mercados, estacionamento de
veículos e outras ocupações especiais permanentes ou transitórias.
Mais ainda: dispõe sobre as construções admissíveis, ordena a circulação, o trânsito e o tráfego no
perímetro urbano.
Eis um exemplo de zoneamento simples:
ZR1 – zona estritamente residencial de baixa densidade;
ZR2 – zona predominantemente residencial de média densidade;
ZR3 – zona predominantemente residencial de alta densidade;
ZM1 – zona mista de densidade alta;
ZC1 – zona comercial.
O zoneamento de cada município é estabelecido no seu plano diretor.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
No Município de São Paulo este plano apresenta dezenas de zonas, assim agrupadas:
ZER – que abrange várias zonas exclusivamente residenciais;
ZIR – que abrange zonas industriais;
Zona mista – que abrange as demais zonas.
Melhoramentos Públicos
É evidente que um imóvel valerá muito mais se estiver situado em uma rua com todos os melhoramen-
tos.
Por exemplo, se a rua for asfaltada e bem iluminada. Ou se tiver condução abundante, sendo servida por
várias linhas de ônibus.
Em São Paulo e no Rio de Janeiro, a proximidade de linhas de metrô é um elemento extraordinariamen-
te positivo.
Por outro lado, poderá haver uma desvalorização. Caso típico é o do Elevado Costa e Silva (“minhocão”)
em São Paulo, que causou grande depreciação do valor dos imóveis contíguos.
Regras da Pesquisa de Valores
Eis algumas regras para que uma pesquisa de valores contenha paradigmas o mais possível aproxima-
dos da realidade:
1. A pesquisa deverá conter, de preferência, elementos da mesma região geográfica e econômica, do
mesmo zoneamento urbano e do mesmo setor fiscal.
Por exemplo, não se pode comparar imóveis de uma zona estritamente residencial com os de uma zona
mista, nas quais há residências e comércio.
2. Deve ser evitada uma coleta de dados muito antiga, por exemplo, de dois anos anteriores à data da
avaliação, pois, com o tempo, os imóveis da pesquisa poderão se valorizar ou desvalorizar.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
Quanto às fontes de informação
São as seguintes:
1. Negócios de compra e venda efetuados (transações);
2. Anúncios, designados como ofertas;
3. Informações colhidas em imobiliárias ou com corretores;
4. Normas estabelecidas por algumas instituições.
1ª fonte de informação: transações (negócios de compra e venda efetuados)
Essas informações poderiam ser obtidas junto aos tabelionatos ou aos registros de imóveis.
É necessário que comprador e vendedor tenham capacidade mental e financeira para uma livre negoci-
ação.
Isso para evitar casos de negócios efetuados em havendo lesão, por ignorância ou ingenuidade do
comprador ou do vendedor ou o caso em que o vendedor está em dificuldades e negocia a qualquer
preço.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
As escrituras públicas não são confiáveis
É lamentável, mas os negócios efetuados em tabelionatos nem sempre servem como fonte de informa-
ção.
Ocorre que, para economizar no ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), o comprador quer
escriturar pelo valor venal, quase sempre muito menor que o valor real.
O vendedor também quer que a escritura seja lavrada por valor menor, para diminuir o Imposto
sobre a Renda do ganho de capital (lucro imobiliário).
Bem por isso, os compromissos de compra e venda, principalmente aqueles elaborados por instru-
mento particular, são bem mais confiáveis. Eles refletem melhor a realidade.
Ademais, não merecem confiança para informação, as seguintes fontes:
– As doações entre parentes, nas quais há a tendência baixista.
– A compra e venda entre pessoas jurídicas e seus sócios, para integralização do capital (conferência
de bens), pois têm uma tendência altista.
– Hipotecas com bancos: as instituições financeiras avaliam o imóvel dado em garantia por valor
muito baixo.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
– É claro que não são confiáveis os valores de arrematação em leilões ou praças.
– As transmissões causa mortis, em processos de inventário, nas quais o ITCMD (Imposto de transmis-
são causa mortis e de doações) é recolhido sobre o valor venal do imóvel.
– Por derradeiro, não merecem confiança os valores das indenizações por desapropriação. De fato, os
acordos que fixam o valor a indenizar, nas desapropriações, nem sempre são justos. Claro que há
honrosas exceções, mas, via de regra, os valores pagos não servem de parâmetro para que se obtenha
o real valor do imóvel. Servirão, todavia, como simples referência.
2ª fonte de informação: ofertas
(anúncios na mídia - jornais, revistas, televisão, internet)
Os anúncios, geralmente, oferecem ao avaliador uma boa base para que ele obtenha o valor real de
mercado do metro quadrado.
Porém, nem sempre tais anúncios trazem todos os dados necessários para uma boa homogeneização.
Nesses casos, o avaliador deve tentar obter, no local ou por telefone, os elementos faltantes.
Reconhecemos que isso não é nada fácil. O pesquisador será recebido com desconfiança – o informante
pode achar que se trata de um corretor disfarçado, um concorrente querendo lhe usurpar o negócio.
Há uma expressão da gíria, que é “esconder o leite”. O informante não deseja compartilhar o seu
conhecimento com o avaliador.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
3ª fonte de informação: imobiliárias e corretores
Tudo aquilo que foi dito acima deverá ser levado em conta.
Todavia, há outro perigo. O informante poderá fornecer dados incorretos, de acordo com .seus interes-
ses pessoais no sentido de elevar ou de baixar os preços dos imóveis naquele local.
Essas dificuldades apontam para a necessidade imperiosa de não alicerçar uma pesquisa com base
nas informações de um ou dois corretores ou imobiliárias.
Ou seja, é preferível que haja um número menor de elementos pesquisados, mas cada um de uma fonte
diferente.
4ª fonte de informação: normas estabelecidas por algumas instituições
Referimo-nos a órgãos do poder público ou privado, tais como concessionárias de energia elétrica, de
água e esgotos, de estradas de rodagem e de transportes coletivos como o Metrô, que possuem nor-
mas próprias de avaliação, fornecendo até tabelas que facilitam os cálculos.
O importante é saber que a pesquisa de valores é a atividade mais importante de toda a tarefa de
avaliação.
Vale dizer: o sucesso da utilização do método comparativo depende fundamentalmente da obtenção e
correta seleção de dados com as mesmas características do imóvel que se quer avaliar (imóvel
avaliando).
E é aí que se colocam em prova a experiência e o bom senso do avaliador, devido à impossibilidade
de se encontrar elementos idênticos aos do imóvel avaliando.
Caso não se obtenham elementos comparáveis, é melhor abandonar o método, pois o seu resultado
final seria distorcido em relação ao mercado.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
Informações suplementares
Oavaliador deverá incluir, na sua pesquisa, alguns dados, que deverão constar do seu laudo.
Conforme o caso, serão os seguintes:
– Data da compra e venda;
– Ou data do compromisso de compra e venda;
– Preço e condições de venda;
– Qual o tabelionato em que foi lavrado, número do livro e folhas;
– Qual a Circunscrição Imobiliária em que foi registrado e número da matrícula;
– Nas informações prestadas por corretores ou imobiliárias, nome, endereço e telefone do informante;
– Data da publicação do anúncio (oferta); nome da publicação, página;
– Nome, endereço e telefone da pessoa indicada no anúncio, como contato;
– Se for anúncio no rádio ou televisão, o programa, a emissora, data e horário.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
RESUMINDO
O que se aprendeu nesta lição?
– Que não há, no Brasil, mapas oficiais, nos quais os valores de terrenos são informados com precisão,
de acordo com o bairro onde estão situados;
– Que as prefeituras municipais são obrigadas a elaborar uma planta genérica de valores de imóveis;
– Que, todavia, tais plantas fornecem o valor venal do imóvel, que difere muito do valor real;
– Que a pesquisa de valores começa pelo trabalho no campo, com a coleta do maior número possível de
elementos (paradigmas);
– Que os elementos coletados devem pertencer à mesma região geográfica e econômica, ao mesmo
zoneamento urbano e ao mesmo setor fiscal;
– Que, em seguida, no escritório, as características
dos elementos coletados serão analisadas, passando
por um tratamento para tornar comparáveis os
paradigmas;
– Que devem ser evitadas informações muito anti-
gas, de mais de dois anos;
– Que há várias fontes de informação, a saber: ne-
gócios efetuados, ofertas em anúncios, informa-
ções prestadas por corretores e normas elabora-
das por algumas instituições.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
TRATAMENTO DOS DADOS (HOMOGENEIZAÇÃO)
 As diversas características que devem ser
homogeneizadas nos imóveis obtidos na coleta de amostras
São elas:
1. Redução para preço à vista (correção pela forma de pagamento);
2. Correção pelo fator de fonte (elasticidade da informação);
3. Cálculo do fator de transposição;
4. Cálculo do fator de profundidade;
5. Cálculo do fator de testada e de esquina;
6. Cálculo do fator de topografia e da consistência do terreno.
O primeiro item, redução do preço à vista, não tem propriamente um fator, um multiplicando.
Porém, cada um dos outros cinco itens vai gerar um fator ou coeficiente de correção ou de
homogeneização.
O resultado final (valor do imóvel de amostra ou paradigma) é obtido pela multiplicação de todos os
cinco fatores, após a redução para preço à vista.
Exemplo:
Imagine-se um paradigma bem ruim, no qual sejam aplicados todos os possíveis fatores de
homogeneização:
Fator da elasticidade de informação (fator de fonte)
= 0,90
Fator de profundidade = 0,85
Fator de testada = 0,80
Fator de transposição = 0,95
Fator de topografia = 0,90
42
AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
O valor de mercado daquele paradigma (imóvel de amostra) será o produto da multiplicação dos cinco
fatores:
0,90 x 0,85 x 0,80 x 0,95 x 0,90 = 0,52326
Então, se o imóvel paradigma vale R$ 100.000,00, devidamente homogeneizado ele valerá R$ 52.326,00.
Leve-se em conta que esse exemplo representa um caso extremo, no qual todas as características
necessitam de correção.
Na prática, dificilmente serão encontrados paradigmas de tão má qualidade.
1. Redução para preço à vista. Correção pela forma de pagamento
Imagine-se que o imóvel que se deseja avaliar (imóvel avaliando) esteja sendo vendido à vista.
Por outro lado, o imóvel da amostra está sendo oferecido a prazo.
Será necessário reduzir o valor deste último para o valor à vista.
Ou seja, é necessário homogeneizar, corrigir este último. Para isso vamos reduzir o seu valor para
pagamento à vista.
Adotaremos, para esse cálculo, uma inflação de 1% ao mês e juros simples também de 1% ao mês.
Total, 2% ao mês.
Exemplo:
O imóvel de amostra tem o valor de R$ 80.000,00, pagáveis em 4 prestações de R$ 20.000,00, a 30, 60,
90 e 120 dias.
O primeiro pagamento, de R$ 20.000,00 a 30 dias, sofrerá uma redução de 2%, ou seja, R$ 400,00. O
líquido deste pagamento será de R$ 19.600,00.
Todos esses fatores de homogeneização serão explicados mais adiante.
4343
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
O segundo pagamento será reduzido em 4%, ou R$ 800,00. Líquido, R$ 19.200,00.
O terceiro pagamento será reduzido em 6%, ou R$ 1.200,00. Líquido, R$ 18.800,00.
O quarto e último pagamento será reduzido em 8%, ou R$ 1.600,00. Líquido, R$ 18.400,00.
Valor corrigido: 19.600,00
 19.200,00
 18.800,00
 18.400,00
Total 76.000,00
É claro que, se houver um pagamento à vista (entrada, ou sinal), o valor desse pagamento não precisará
ser corrigido.
2. Correção pelo fator de fonte
(em virtude da elasticidade das informações)
O aluno já deve ter observado a seguinte situação:
O imóvel vale, de fato, 100 mil reais e está à venda.
O proprietário, vendedor, sabe que o comprador desejará negociar o preço de venda. Ele irá “pechinchar”.
Então, para iniciar as tratativas, o vendedor (ou mesmo o corretor) pede 110 mil reais.
O comprador, por sua vez, oferece 90 mil reais.
Discute-se daqui, discute-se dali, discute-se acolá. Então, um deles diz: “nem para mim, nem para
você”... e acabam fechando pela média, 100 mil.
Esse tipo de negociação é tão comum, que deu origem a uma regra de homogeneização, denominada
fator de elasticidade da fonte, ou, ainda, fator de oferta.
O que equivale a dizer que, em todos os preços pelos quais o vendedor fez a sua oferta, deve-se tirar
10% (dez por cento).
Considera-se razoável um fator de oferta de 0,9.
Assim, na coleta de paradigmas, se foi encontrado um anúncio em jornal, no qual consta o preço de
venda, deve-se, logo de início, homogeneizar o valor dessa amostra aplicando-se um fator de oferta de 0,9.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEISMódulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
3. Cálculo do fator de transposição
Imagine-se que um construtor ergueu dois sobrados, absolutamente iguais, em terrenos com as
mesmas dimensões.
Porém, um deles está situado em um bairro de classe alta (na Capital de São Paulo, seriam os Jardins
ou o Morumbi).
Já o outro está localizado em bairro de classe média (em São Paulo, por exemplo, o Tatuapé).
É claro que, embora absolutamente idênticos quanto às suas características físicas, o sobrado situado
em bairro de classe alta teria um valor maior.
Se o município tem uma planta genérica de valores, cada imóvel terá um índice de valor
Então, teremos dois imóveis, um deles o avaliando e o outro um paradigma.
Dividindo-se um fator pelo outro, teremos o fator de transposição, também denominado fator de
localização.
Exemplifiquemos com o caso de um município que tenha elaborado essa planta genérica de valores.
Seja um imóvel com o valor de 400 mil reais, situado em determinado bairro.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS Módulo I
DIÁRIO DAS LEIS CURSOS
A planta genérica de valores, do município, menciona o índice de valor do imóvel, também denomi-
nado fator total.
Digamos que ele seja 6.764.
Acontece que em outro bairro há um imóvel exatamente igual quanto às suas dimensões e/ou acaba-
mento, e cujo valor se quer conhecer.
O índice de valor desse segundo imóvel é 12.438, bem maior porque está situado em um bairro mais
requintado.
Dividimos 12.438 por 6.764, obtendo 1,8388. Este será o fator de transposição, ou fator de localiza-
ção.
O valor do segundo imóvel seria de 400 mil reais, multiplicado pelo fator de transposição 1,8388, ou
seja, 735.520 reais.
RESUMINDO
O que se aprendeu nesta lição?
– Que há seis características dos paradigmas que devem ser homogeneizadas;
– Que em cinco delas calcula-se um fator, que deverá ser multiplicado pelovalor do paradigma, para
que se torne comparável ao imóvel avaliando;
– Que, quando o paradigma não necessita de homogeneização, isso equivale a dizer que o fator é 1 (um);
– Que, uma vez efetuada a redução para preço à vista, o valor que se procura (o valor do imóvel avalian-
do) será obtido pela multiplicação dos cinco fatores.
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