APRSENTAÇÃO INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA COM CORRETAGEM

Prévia do material em texto

CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS –
CRECI RJ
Incorporação Imobiliária 
Professora Iracema Reis 
Definindo incorporação
incorporação
Significado de Incorporação - substantivo feminino
Ação ou efeito de incorporar, de incluir algo em outra coisa.
Estado ou qualidade das coisas incorporadas.
Ato de admitir, de aceitar, de integrar e incluir; admissão, inclusão.
Junção de uma sociedade a outra, com transferência de responsabilidades e
obrigações: incorporação de empresas.
Ato de materializar, de tomar corpo; corporificação: incorporação da maldade.
[Química] Ato de incluir um elemento ou substância em outra; mistura.
Edificação de um imóvel cujo financiamento é feito pelos donos dos
apartamentos.
[Espiritismo] Estado de transe pelo qual passa o corpo do médium; transe
mediúnico.Etimologia (origem da palavra incorporação).
Do latim incorporatio.onis.
O CORRETOR NA 
INCORPORAÇÃO
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE 
IMÓVEIS
DA CORRETAGEM (CC, art. 722 ao art . 729)
➢ Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com
diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente,
todas as informações sobre o andamento do negócio.
(Redação dada pela Lei nº. 12.236, de 19/05/2010)
Parágrafo único: Sob pena de responder por perdas e danos, o
corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca
da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e
de outros fatores que possam influir nos resultados da
incumbência. (Incluído pela Lei nº. 12.236, de 19/05/2010)
Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste
Código não excluem a aplicação de outras normas da
legislação especial.
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE 
IMÓVEIS
Lei 6530/78 
Art 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos órgãos de que 
trata a presente lei é vedado:
I - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;
Il - auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos;
III - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através 
de documento escrito;
IV - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar o 
número de inscritos;
V - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de 
registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;
VI - violar o sigilo profissional;
VII - negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias ou documentos 
que lhe tenham sido entregues a qualquer título;
VIII - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;
IX - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou 
contravenção;
X - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.
RESPONSABILIDADE CIVIL DO CORRETOR DE 
IMÓVEIS
Segundo o Código Civil, a intermediação imobiliária é caracterizada
pela promoção da aproximação das partes (vendedor e comprador) por
um terceiro para a viabilização de um negócio, visando aos interesses
recíprocos, conforme as instruções recebidas.
O corretor é fundamental no processo de compra e venda. Levando em
conta critérios como a localização, metragem, os serviços do
condomínio, um preço que se enquadre à condição financeira do
cliente, entre outros, o corretor presta um serviço de consultoria
personalizada.
Ele também pode, caso seja necessário, interceder junto à
incorporadora por interesses do comprador, em questões como
negociação do valor, forma de pagamento ou outras condições
comerciais, buscando como objetivo um acordo
entre as partes para concretizar o negócio imobiliário.
A CORRETAGEM NA INCORPORAÇÃO
A incorporadora promove o credenciamento de imobiliárias e/ou
corretores autônomos que queiram intermediar a venda das
unidades de um determinado empreendimento. O
credenciamento é necessário para que os corretores tenham
conhecimento das características das unidades à venda, das
peculiaridades do empreendimento, da tabela de sugestão de
preço, entre outras informações relevantes que possibilitem um
bom atendimento ao comprador.
Como intermediário, ele deverá servir aos interesses de ambas
as partes para celebração do negócio pretendido. É obrigação
do corretor atender tanto aos interesses da incorporadora
quanto aos do comprador
A CORRETAGEM NA INCORPORAÇÃO
Em que momento o consumidor deve ser informado
sobre a comissão?
Desde o início do contato com o cliente. Por ocasião
da formalização do negócio, deve constar da
demonstração do contrato de Compra e Venda o Valor
Total do Negócio Imobiliário e os valores relativos às
comissões sobre a aquisição da unidade imobiliária.
Na propaganda do empreendimento, toda referência
ao Valor Total do Negócio deve incluir o valor da
comissão, que não deve representar um acréscimo
em relação ao valor ofertado
A CORRETAGEM NA INCORPORAÇÃO
O pagamento da comissão pelo comprador pode ser
considerado abusivo?
Pelo Código de Defesa do Consumidor, a cláusula
abusiva implica em colocar o consumidor em posição
de desvantagem junto ao fornecedor. O pagamento
das comissões não gera desvantagem ao comprador,
visto que o valor está incluído no Valor Total do
Negócio Imobiliário, previamente acordado entre as
partes.
CORRETAGEM NA INCORPORAÇÃO
Acórdão STJ
EMENTA 
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROCESSUAL CIVIL.
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS.
CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. ALEGAÇÃO
DE ABUSIVIDADE. TEORIA DA ASSERÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA.
VALIDADE DA CLÁUSULA. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). COBRANÇA.
DESCABIMENTO. ABUSIVIDADE.
1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Legitimidade passiva 'ad causam' da
incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos
valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas
demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor. 2. CASO
CONCRETO: 2.1. Aplicação da tese ao caso concreto, rejeitando-se a preliminar de ilegitimidade. 2.2.
"Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão
de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de
incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade
autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp
1.599.511/SP). 2.3. "Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria
técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e
venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp 1.599.511/SP). 2.4. Improcedência do pedido de
restituição da comissão de corretagem e procedência do pedido de restituição da SATI. 3. RECURSO
ESPECIAL PROVIDO, EM PARTE.
CORRETAGEM NA INCORPORAÇÃO
Assim, não há abuso no pagamento das comissões pelo comprador, desde que
respeitados os princípios da informação, transparência e da boa-fé. Ressalte-
se, ainda, que é cumprido o princípio da transparência previsto no artigo 51 do
CDC, que regula as relações de consumo, uma vez que, nos documentos
assinados pelo comprador, incluindo-se o Compromisso de Compra e Venda, é
demonstrado o valor que será destinado ao pagamento das comissões, bem
como o valor que será destinado ao pagamento da unidade autônoma. Nesse
caso, deve constar, no Compromisso de Compra e Venda, uma cláusula
atribuindo ao comprador a responsabilidade pelo pagamento da comissão,
quando esse pagamento for feito diretamente pelo adquirente.
A comissão da intermediação deve ser paga ao corretor quando este conseguir
realizar o negócio, mesmo que tal negócio seja posteriormente desfeito por
arrependimento entre as partes (artigo 725 do Código Civil). Acomissão não é
paga se o negócio não for concluído, nos termos do artigo 726 do Código Civil.
Definção Jurídica de 
incorporação 
imobiliária 
A incorporação imobiliária é definida juridicamente como o conjunto de
atividades exercidas com o intuito de promover e realizar a construção,
para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de edificações
compostas de unidades autônomas.
“Considera-se incorporador e se sujeita aos preceitos dessa lei toda pessoa
física ou jurídica que promova a construção para alienação total ou parcial
de edificação composta de unidades autônomas, qualquer que seja sua
natureza ou destinação”. Lei n.º 4.591/64 - Art. 28, § 2º - Lei de
Incorporação e Condomínio
“ A atividade de incorporação deve ser entendida, então, como o processo
pelo qual uma pessoa física ou jurídica desenvolve um empreendimento. A
empresa ou pessoa que promoveu a construção, ou seja, que administrou o
projeto e que efetua a venda das unidades, é chamada de incorporadora.”
Condomínio e Incorporações, 10ª edição, Caio Mário da Silva Pereira,
Forense, 1996
Caio Mário da Silva Pereira, "toda pessoa física 
ou jurídica, independentemente da sua 
anterior profissão, torna-se incorporador pelo 
fato de exercer, em caráter permanente ou 
eventual, uma certa atividade que consiste em 
promover a construção de edificação dividida 
em unidades autônomas"
Incorporador promove a 
construção de edificação 
dividida em unidades 
autônomas
“...Uma vez consumada a venda do 
primeiro imóvel colocado à venda, 
caracterizada está a incorporação, 
sendo passível a aplicação de todas as 
disposições da Lei 4.591/64, incluindo 
as sanções criminais pela ausência de 
registro da incorporação.” 
Melhim Chalhub
a venda do primeiro 
imóvel colocado à 
venda caracteriza 
a incorporação
“Art. 28. As incorporações imobiliárias, em 
todo o território nacional, reger-se-ão pela 
presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, 
considera-se incorporação imobiliária a 
atividade exercida com o intuito de 
promover e realizar a construção, para 
alienação total ou parcial, de edificações ou 
conjunto de edificações compostas de 
unidades autônomas.”
PRINCIPAIS SUJEITOS DA RELAÇÃO JURÍDICA 
ADIQUIRENTES 
INCORPORADORA 
CONSTRUTORA 
A INCORPORADORA é responsável pela articulação do empreendimento: mapeia e entende as necessidades
e oportunidades, realiza os estudos de viabilidade, adquire o terreno e projeta o empreendimento. Quando
o adquirente compra um apartamento em um determinado edifício, está fechando negócio com a
incorporadora e é com esta que se relacionará.
art. 31. A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao incorporador, que
sòmente poderá ser:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário dêste ou promitente cessionário
com título que satisfaça os requisitos da alínea a do art. 32;
b) o construtor (Decreto número 23.569, de 11-12-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e
Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-8-
62).
c) o ente da Federação imitido na posse a partir de decisão proferida em processo judicial de
desapropriação em curso ou o cessionário deste, conforme comprovado mediante registro no registro
de imóveis competente. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
§ 1º No caso da alínea b, o incorporador será investido, pelo proprietário de terreno, o promitente
comprador e cessionário dêste ou o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento
público, onde se faça menção expressa desta Lei e se transcreva o disposto no § 4º, do art. 35, para
concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigará
pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.
§ 2º Nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem a indicação expressa do incorporador,
devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção.
§ 3º Tôda e qualquer incorporação, independentemente da forma por que seja constituída, terá um ou
mais incorporadores solidàriamente responsáveis, ainda que em fase subordinada a período de
carência, referido no art. 34.
.
Então A INCORPORADORA é responsável pela articulação do empreendimento:
mapeia e entende as necessidades e oportunidades, realiza os estudos de
viabilidade, adquire o terreno e projeta o empreendimento. Quando o adquirente
compra um apartamento em um determinado edifício, está fechando negócio com a
incorporadora e é com esta que se relacionará.
A CONSTRUTORA é a empresa contratada pela incorporadora para a execução da
obra seguindo o projeto aprovado pela Prefeitura do município onde será erigido, as
especificações técnicas e o prazo pactuado para a entrega do empreendimento.
Todos os custos e riscos inerentes à construção (tais como pagamentos de impostos
sobre a mão de obra, responsabilidade técnica, acidentes de trabalho) são de
responsabilidade da construtora.
Uma empresa pode atuar como incorporadora e construtora? 
Sim, uma empresa pode exercer as duas funções ao mesmo tempo, desde que as
atividades estejam descritas em seu contrato social. Muitas incorporadoras
mantêm também as próprias construtoras.
O Registro de Incorporação do
Empreendimento (RI) descreve todas as
características construtivas do
empreendimento e tem como principal
objetivo informar ao comprador de que
forma o projeto será executado. Pelo
Registro de Incorporação, é possível obter
informações como áreas comuns e privativas
do empreendimento, vagas de garagem e
área de lazer disponível.
CAPÍTULO II
Das Obrigações e Direitos do Incorporador
Art. 32. O incorporador sòmente poderá negociar sôbre unidades autônomas após ter
arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra
e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na
posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e
inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos
de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do
terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos,
acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns,
e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos
sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se
refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de
acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no
art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente
autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas
corresponderão;
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de
edificações;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere
no País há mais decinoo anos.
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a
garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. (Alínea incluída pela Lei
nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de
Registro de Imóveis, será arquivada em cartório, fazendo-se o
competente registro.
§ 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou
promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma
vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros,
atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o
incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de
insolvência posterior ao término da obra. (Redação dada pela Lei nº
10.931, de 2004)
§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do
cartório competente, constará, obrigatòriamente, dos anúncios,
impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou
definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios
"classificados".
§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o
solicitar, cópia fotostática, heliográfica, termofax, microfilmagem ou
outra equivalente, dos documentos especificados neste artigo, ou
autenticará cópia apresentada pela parte interessada.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2004/Lei/L10.931.htm#art54
§ 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem o
registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os documentos,
extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus.
§ 6º Os Oficiais de Registro de Imóveis terão 15 dias para apresentar, por escrito, tôdas as
exigências que julgarem necessárias ao arquivamento, e, satisfeitas as referidas exigências, terão
o prazo de 15 dias para fornecer certidão, relacionando a documentação apresentada, e
devolver, autenticadas, as segundas vias da mencionada documentação, com exceção dos
documentos públicos. Em casos de divergência, o Oficial levantará a dúvida segundo as normas
processuais aplicáveis.
§ 7º O Oficial de Registro de Imóveis responde, civil e criminalmente, se efetuar o arquivamento
de documentação contraveniente à lei ou der certidão ... (VETADO) ... sem o arquivamento de
todos os documentos exigidos.
§ 8º O Oficial do Registro de Imóveis, que não observar os prazos previstos no § 6º ficará sujeito
a penalidade imposta pela autoridade judiciária competente em montante igual ao dos
emolumentos devidos pelo registro de que trata êste artigo, aplicável por quinzena ou fração de
quinzena de superação de cada um daqueles prazos. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 9º Oficial do Registro de Imóveis não responde pela exatidão dos documentos que lhe forem
apresentados para arquivamento em obediência ao disposto nas alíneas e, g, h, l, e p dêste
artigo, desde que assinados pelo profissional responsável pela obra. (Incluído pela Lei nº 4.864,
de 29.11.1965)
§ 10 As plantas do projeto aprovado (alínea d dêste artigo) poderão ser apresentadas em cópia
autenticada pelo profissional responsável pela obra, acompanhada de cópia da licença de
construção. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 11 Até 30 de junho de 1966 se, dentro de 15 (quinze) dias de entrega ao Cartório do Registro
de Imóveis da documentação completa prevista neste artigo, feita por carta enviada pelo Ofício
de Títulos e Documentos, não tiver o Cartório de Imóveis entregue a certidão de arquivamento e
registro, nem formulado, por escrito, as exigências previstas no § 6º, considerar-se-á de pleno
direito completado o registro provisório. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4864.htm#art10
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4864.htm#art10
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4864.htm#art10
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4864.htm#art10
§ 12 O registro provisório previsto no parágrafo anterior autoriza o
incorporador a negociar as unidades da incorporação, indicando
na sua publicação o número do Registro de Títulos e Documentos
referente à remessa dos documentos ao Cartório de Imóveis, sem
prejuízo, todavia, da sua responsabilidade perante o adquirente da
unidade e da obrigação de satisfazer as exigências posteriormente
formuladas pelo Cartório, bem como, de completar o registro
definitivo. (Incluído pela Lei nº 4.864, de 29.11.1965)
§ 13. Na incorporação sobre imóvel objeto de imissão na posse registrada
conforme item 36 do inciso I do art. 167 da Lei no 6.015, de 31 de
dezembro de 1973, fica dispensada a apresentação, relativamente ao ente
público, dos documentos mencionados nas alíneas a, b, c, f e o deste artigo,
devendo o incorporador celebrar contrato de cessão de posse com os
adquirentes das unidades autônomas, aplicando-se a regra prevista nos §§
4º, 5º e 6º do art. 26 da Lei no 6.766, de 19 de dezembro de 1979. (Incluído
pela Lei nº 12.424, de 2011)
Como vimos a comercialização das unidades do empreendimento depende
do Registro de Incorporação do Empreendimento. Ou seja, enquanto não
registradas no Registro de Imóveis, as unidades não podem ser
disponibilizadas para venda ao público. Além disso, a legislação exige que
o projeto seja executado da forma como foi aprovado na Prefeitura da
cidade onde o projeto está localizado e que consta dos documentos
arquivados no cartório por ocasião do Registro de Incorporação.
Assim o Registro da Incorporação é a garantia para o adquirente de que o
projeto foi aprovado e será entregue de acordo com os padrões designados
por ocasião da aquisição. Para certificar-se da veracidade das informações
fornecidas pela incorporadora e de que esta está cumprindo as exigências
da Prefeitura, o adquirente deve verificar o Registro da Incorporação no
cartório em que o empreendimento tiver sido registrado, antes de efetuar
a compra.
O Memorial de Incorporação pode ser
entendido como o elemento jurídico que
esclarece as áreas privativas das unidades
imobiliárias e áreas comuns do
empreendimento, sua forma de utilização,
dados do projeto de construção e do
próprio empreendimento, informações e
documentos da incorporadora e todos os
outros documentos exigidos pela legislação
de regência.
alguns mecanismos de defesa dos direitos dos adquirentes de unidades
imobiliárias, Previstos na Lei 4591/64:
(a) o memorial de incorporação;
(b) a existência de sanções, tanto na esfera cível quanto na
criminal, para o incorporador que de alguma forma viole a
segurança jurídica do sistema registral; (art. 65/66)
(c) possibilidade de registro do contrato de compra e venda da
unidade, ou mesmo qualquer documento que ateste a oferta
do empreendimento; (art. 34)
(d) obrigação do incorporador de prestar contas periódicas
acerca da evolução da obra; (art. 43. I)
(e) possibilidade de destituição do incorporador por abandono
da obra; (art.43, VI)
(f) qualidade de credor privilegiado no caso de falência do
incorporador. (art. 43, III)
Após a promulgação da Constituição da República de 1988, que teve por base
promover o Estado Democrático de Direito no Brasil, com observância da
dignidade da pessoa humana, surgiu à preocupação com diversas garantias básicas,
individuais e coletivas, essenciais a todo ser humano, e no campo dos direitos
sociais o direito a MORADIA foi uma das principais preocupações do constituinte
Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o
lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência
aos desamparados, na forma desta Constituição.
Art. 7º São direitos dos trabalhadores urbanos e rurais, além de outros que visem à melhoria
de sua condição
social:
(...)
IV - salário mínimo , fixado em lei, nacionalmente unificado, capaz de atender a suas
necessidades vitais básicas e às de sua família com moradia, alimentação, educação, saúde,
lazer, vestuário, higiene, transportee previdência social, com reajustes periódicos que lhe
preservem o poder aquisitivo, sendo vedada sua vinculação para qualquer fim.
Art. 23. É competência comum da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios:
(...)
IX - promover programas de construção de moradias e a melhoria das condições
habitacionais e de saneamento básico;
Com o advento do Código de Defesa do Consumidor, consubstanciado na Lei
Federal nº 8.078, de 11 de setembro de 1990, foi inserido um novo microssistema
em nosso ordenamento jurídico, voltado à proteção do hipossuficiente nas
relações consumeristas e consolidando, dessa forma, verdadeiras mudanças na
teoria contratual adotada, com o objetivo de equalizar tais relações, bem como
evitar as desigualdades antes verificadas.
Assim, o CDC acabou por criar normas contratuais cuja observância se deve, ainda
que a relação não seja de consumo, como àquelas de Direito Civil e Comercial.
Dessa forma, iniciou-se em nosso sistema jurídico mais uma forma de busca da
proteção dos direitos e garantias dos compradores de unidades imobiliárias, pelo
regime da incorporação imobiliária.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMPRESA IMOBILIÁRIA. INCIDÊNCIA DO
CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Rege-se pela Lei 4.591/64, no que
tem de específico para a incorporação e construção de imóveis, e pelo
CDC o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre a
companhia imobiliária e o promissário comprador. Recurso conhecido e
provido. (Quarta Turma do STJ, REsp 299445/PR, relator Ministro Ruy
Rosado De Aguiar, j. 17.05.2001, in DJ 20.08.2001 p. 477. E RSTJ vol.
156 p. 374).
A Lei 8078/90 instituiu o sistema de proteção das relações de consumo em
nosso ordenamento, temos que os princípios gerais trazidos pelo CDC, no
qual se destacam a boa-fé objetiva, a transparência, equivalência das
prestações e a função social dos contratos, passaram a incidir sobre as
relações negociais em geral,independente de sua natureza (cível,
comercial ou consumerista), aumentando a incidência de normas
regulamentadoras nas relações havidas entre particulares, na qual se
insere aquela havida entre o incorporador e o adquirente.
Sabe-se que o CDC criou para o ordenamento privado uma norma de
caráter geral,
responsável pela inserção, nas relações obrigacionais, da justiça e da
função social dos contratos. Dessa forma, chegou-se a uma maior
equivalência da relação contratual, capaz de evitar que o comprador sofra
inúmeros abusos por parte do incorporador. Contudo, mesmo diante das
proteções anteriormente mencionadas, com base na própria Lei de
Incorporação e no CDC, já fomos testemunhas de ocasiões nas quais a
situação jurídica do incorporador frustrou ou paralisou diversos
empreendimentos, como foi o caso emblemárico da ENCOL
A Lei 10931/2004 instituiu o Patrimônio de Afetação.
O patrimônio de afetação é um regime opcional da
incorporação em que todos os bens e direitos
relativos ao empreendimento ficam apartados do
patrimônio da incorporadora e não respondem por
outras dívidas ou obrigações da incorporadora,
mesmo no caso de sua falência. No caso de
paralisação das obras, os condôminos podem decidir
de forma independente por sua continuidade ou não,
podendo ainda vender as unidades remanescentes da
incorporadora para obter recursos para a construção
ou mesmo vender todo o empreendimento.
Sobre este ponto, Arnaldo Rizzardo (2011)18 nos relata que:
Sabe-se que a ideia de afetação se inspirou na necessidade de tutela especial dos direitos
dos adquirentes de móveis (sic) em construção. O Instituto dos Advogados Brasileiros - IAB -
encaminhou à Câmara dos Deputados uma indicação, propondo que a incorporação seja
considerada como um patrimônio de afetação.
Surgiram, desse ponto, quatro projetos de lei, com várias divergências estruturais entre
eles. Todavia, o Poder Executivo editou a Medida Provisória n. 2.221, de 04.09.2001, que se
dividia em três partes estruturais: a primeira, instituindo a incorporação imobiliária como
patrimônio de afetação; a segunda, estabelecendo o modo de constituição do patrimônio e a
organização do negócio e dos mecanismos de controle da obra pelos adquirentes; e a
terceira, cuidando dos efeitos da afetação, com a indicação de procedimentos a serem
implementados pelos adquirentes na assunção do empreendimento, na sua execução, com a
previsão de efeitos nas eventualidades de atrasos e de falência do incorporador.
Vários outros assuntos correlatos foram tratados e disciplinados. Desde logo surgiram
emendas, no sentido da supressão de alguns dispositivos relativamente à transferência das
dívidas aos adquirentes; à limitação das obrigações transferidas ao valor contratado na
compras das unidades; e à incidência imediata da afetação, ou à sua ocorrência tão logo
instituída a incorporação, de modo a incidir ope legis e compulsoriamente.
Veio apresentado um projeto de lei, por proposta do Governo, que ficou registrado sob n.
3.605, e fundido a outro projeto, em trâmite na Câmara dos Deputados, deu-se a sua
aprovação, sem grandes debates, e convertendo-se a Lei n. 10.931/2004.
LEI No 10.931, DE 02 DE AGOSTO DE 2004.
Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações
imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito
Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei no
911, de 1o de outubro de 1969, as Leis no4.591, de 16 de
dezembro de 1964, no 4.728, de 14 de julho de 1965, e no10.406,
de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências.
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu
sanciono a seguinte Lei:
CAPÍTULO I
DO REGIME ESPECIAL TRIBUTÁRIO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
Art. 1o Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações
imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou
obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
Art. 2o A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1o será efetivada
quando atendidos os seguintes requisitos:
I - entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente
da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida; e
II - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme
disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
Art. 3o O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeitas ao regime
especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não
responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto de Renda das
Pessoas Jurídicas - IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, à Contribuição
para o Financiamento da Seguridade Social - COFINS e à Contribuição para os Programas de
Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP, exceto
aquelas calculadas na forma do art. 4o sobre as receitas auferidas no âmbito da respectiva
incorporação.
Parágrafo único. O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias
da incorporação afetada.
Art. 4o Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a
incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita
mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto
e contribuições: (Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção
de efeito)
I - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ;
II - Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio
do Servidor Público - PIS/PASEP;
III - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e
IV - Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS.
§ 1o Para fins do disposto no caput, considera-se receita mensal a totalidade das
receitas auferidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a
incorporação, bem como as receitasfinanceiras e variações monetárias decorrentes desta
operação.
§ 2o O pagamento dos tributos e contribuições na forma do disposto no caput
deste artigo será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à
restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.
(Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005)
§ 3o As receitas, custos e despesas próprios da incorporação sujeita a tributação
na forma deste artigo não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo dos
tributos e contribuições de que trata o caput deste artigo devidos pela incorporadora em
virtude de suas outras atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.
(Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005)
§ 4o Para fins do disposto no § 3o deste artigo, os custos e despesas indiretos
pagos pela incorporadora no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma
proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo
direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de
todas as incorporações e o de outras atividades exercidas pela incorporadora.
(Redação dada pela Lei nº 11.196, de 2005)
§ 5o A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o
recolhimento dos tributos, na forma do caput deste artigo, a partir do mês da opção.
(Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
§ 6o Até 31 de dezembro de 2018, para os projetos de incorporação de imóveis
residenciais de interesse social, cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir
de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos
de que trata o caput será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida.
(Redação dada pela Lei nº 13.097, de 2015)
§ 7o Para efeito do disposto no § 6o, consideram-se projetos de incorporação de
imóveis de interesse social os destinados à construção de unidades residenciais de valor de
até R$ 100.000,00 (cem mil reais) no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, de que
trata a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009. (Redação dada pela Lei nº
12.767, de 2012)
§ 8o As condições para utilização do benefício de que trata o § 6o serão definidas
em regulamento. (Incluído pela Lei nº 12.024, de 2009)
Art. 5o O pagamento unificado de impostos e contribuições efetuado na forma do
art. 4o deverá ser feito até o 20o (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houver
sido auferida a receita. (Redação dada pela Lei nº 12.024, de 2009)
Parágrafo único. Para fins do disposto no caput, a incorporadora deverá utilizar, no
Documento de Arrecadação de Receitas Federais - DARF, o número específico de inscrição
da incorporação no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas - CNPJ e código de arrecadação
próprio.
Art. 6o Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do disposto no art.
4o não poderão ser objeto de parcelamento.
Art. 7o O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para
cada incorporação submetida ao regime especial de tributação.
Art. 8o Para fins de repartição de receita tributária e do disposto no § 2o do art. 4o, o
percentual de 4% (quatro por cento) de que trata o caput do art. 4o será considerado:
(Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)
I - 1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por cento) como Cofins;
(Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)
II - 0,37% (trinta e sete centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep;
(Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)
III - 1,26% (um inteiro e vinte e seis centésimos por cento) como IRPJ; e
(Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)
IV - 0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) como CSLL .(Redação dada
pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de efeito)
Parágrafo único. O percentual de 1% (um por cento) de que trata o § 6o do art. 4o será
considerado para os fins do caput: (Incluído pela Lei nº 12.024, de 2009)
I - 0,44% (quarenta e quatro centésimos por cento) como Cofins; (Incluído
pela Lei nº 12.024, de 2009)
II - 0,09% (nove centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep;
(Incluído pela Lei nº 12.024, de 2009)
III - 0,31% (trinta e um centésimos por cento) como IRPJ; e (Incluído pela Lei
nº 12.024, de 2009)
IV - 0,16% (dezesseis centésimos por cento) como CSLL. (Incluído pela Lei nº
12.024, de 2009)
Art. 9o Perde eficácia a deliberação pela continuação da obra a que se refere o § 1o do
art. 31-F da Lei no 4.591, de 1964, bem como os efeitos do regime de afetação instituídos
por esta Lei, caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e
trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham
ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do incorporador, as quais
deverão ser pagas pelos adquirentes em até um ano daquela deliberação, ou até a data da
concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior.
Art. 10. O disposto no art. 76 da Medida Provisória no 2.158-35, de 24 de agosto de
2001, não se aplica ao patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias definido pela
Lei no 4.591, de 1964.
Percebe-se, portanto, que o patrimônio de afetação, instituído pela
Lei nº 10.931/04, responsável pela inserção dos artigos 31-A a 31-F
da Lei nº 4.591/64, confere condições de autonomia material a cada
incorporação, evitando que negócios mal realizados pela
incorporadora coloquem em risco este empreendimento.
Trata-se, assim, de garantia de conclusão das obras e entrega das
unidades imobiliárias.
Leandro Leal Ghezzi (2007) afirma que:
Em suma, o patrimônio de afetação constitui um patrimônio
especial, vinculado exclusivamente à satisfação dos direitos dos
adquirentes e dos credores específicos de uma determinada
incorporação imobiliária. Através dele, cada grupo de adquirentes
de unidades autônomas fica protegido contra eventuais
consequências negativas de outros empreendimentos do
incorporador.
CAPÍTULO I-A.
DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da
afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os
demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e
constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à
entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do
patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos e só
responde por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação respectiva.(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
2o O incorporador responde pelos prejuízos que causar ao patrimônio de afetação. (Incluído pela
Lei nº 10.931, de 2004)
§ 3o Os bens e direitos integrantes do patrimônio de afetação somente poderão ser objeto de
garantia real em operação de crédito cujo produto seja integralmente destinado à consecução da
edificação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4o No caso de cessão, plena ou fiduciária, de direitos creditórios oriundos da comercialização
das unidades imobiliárias componentes da incorporação, o produto da cessão também passará a
integrar o patrimônio de afetação, observado o disposto no § 6o. (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 5o As quotas de construção correspondentes a acessões vinculadas a frações ideais serão pagas
pelo incorporador até que a responsabilidade pela sua construção tenha sido assumida por
terceiros, nos termos da parte final do § 6o do art. 35.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 6o Os recursos financeiros integrantes do patrimôniode afetação serão utilizados para
pagamento ou reembolso das despesas inerentes à incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
§ 7o O reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação
das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-
somente os valores efetivamente recebidos pela alienação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8o Excluem-se do patrimônio de afetação:(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
I - os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra (art. 44),
considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à
quitação de financiamento para a construção, se houver; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida,
no caso de incorporação em que a construção seja contratada sob o regime por empreitada (art.
55) ou por administração (art. 58).(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 9o No caso de conjuntos de edificações de que trata o art. 8o, poderão ser constituídos
patrimônios de afetação separados, tantos quantos forem os: (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
I - subconjuntos de casas para as quais esteja prevista a mesma data de conclusão (art. 8o, alínea
"a"); e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - edifícios de dois ou mais pavimentos (art. 8o , alínea "b").(Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
§ 10. A constituição de patrimônios de afetação separados de que trata o § 9o deverá
estar declarada no memorial de incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 11. Nas incorporações objeto de financiamento, a comercialização das unidades
deverá contar com a anuência da instituição financiadora ou deverá ser a ela
cientificada, conforme vier a ser estabelecido no contrato de
financiamento.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 12. A contratação de financiamento e constituição de garantias, inclusive mediante
transmissão, para o credor, da propriedade fiduciária sobre as unidades imobiliárias
integrantes da incorporação, bem como a cessão, plena ou fiduciária, de direitos
creditórios decorrentes da comercialização dessas unidades, não implicam a
transferência para o credor de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do
cedente, do incorporador ou do construtor, permanecendo estes como únicos
responsáveis pelas obrigações e pelos deveres que lhes são imputáveis.(Incluído pela
Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a
qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e,
quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o
terreno.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que
tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do
pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir o
empreendimento.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 31-C. A Comissão de Representantes e a instituição financiadora da construção
poderão nomear, às suas expensas, pessoa física ou jurídica para fiscalizar e
acompanhar o patrimônio de afetação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 1o A nomeação a que se refere o caput não transfere para o nomeante qualquer
responsabilidade pela qualidade da obra, pelo prazo de entrega do imóvel ou por
qualquer outra obrigação decorrente da responsabilidade do incorporador ou do
construtor, seja legal ou a oriunda dos contratos de alienação das unidades
imobiliárias, de construção e de outros contratos eventualmente vinculados à
incorporação.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 2o A pessoa que, em decorrência do exercício da fiscalização de que trata o caput
deste artigo, obtiver acesso às informações comerciais, tributárias e de qualquer
outra natureza referentes ao patrimônio afetado responderá pela falta de zelo,
dedicação e sigilo destas informações.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 3o A pessoa nomeada pela instituição financiadora deverá fornecer cópia de seu
relatório ou parecer à Comissão de Representantes, a requerimento desta, não
constituindo esse fornecimento quebra de sigilo de que trata o § 2o deste
artigo.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 31-D. Incumbe ao incorporador: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
I - promover todos os atos necessários à boa administração e à preservação do
patrimônio de afetação, inclusive mediante adoção de medidas judiciais; (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - manter apartados os bens e direitos objeto de cada incorporação; (Incluído pela
Lei nº 10.931, de 2004)
III - diligenciar a captação dos recursos necessários à incorporação e aplicá-los na
forma prevista nesta Lei, cuidando de preservar os recursos necessários à conclusão
da obra;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
IV - entregar à Comissão de Representantes, no mínimo a cada três meses,
demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo pactuado ou
com os recursos financeiros que integrem o patrimônio de afetação recebidos no
período, firmados por profissionais habilitados, ressalvadas eventuais modificações
sugeridas pelo incorporador e aprovadas pela Comissão de Representantes;(Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)
V - manter e movimentar os recursos financeiros do patrimônio de afetação em conta
de depósito aberta especificamente para tal fim;(Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
VI - entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre
civil, relativos a cada patrimônio de afetação;(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
VII - assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-C o livre acesso à obra, bem
como aos livros, contratos, movimentação da conta de depósito exclusiva referida no
inciso V deste artigo e quaisquer outros documentos relativos ao patrimônio de
afetação; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
VIII - manter escrituração contábil completa, ainda que esteja desobrigado pela
legislação tributária.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 31-E. O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela: (Incluído pela Lei nº 10.931,
de 2004)
I - averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição
em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações
do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;(Incluído pela
Lei nº 10.931, de 2004)
II - revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos
adquirentes as quantias por eles pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em
lei; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
III - liquidação deliberada pela assembléia geral nos termos do art. 31-F, § 1o.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
Art. 31-F. Os efeitos da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador
não atingem os patrimônios de afetação constituídos, não integrando a massa concursal
o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos
objeto da incorporação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 1o Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência civil
do incorporador, o condomínio dos adquirentes, por convocação da sua Comissão de
Representantes ou, na sua falta, de um sexto dos titulares de frações ideais, ou, ainda,
por determinação do juiz prolator da decisão, realizará assembléia geral, na qual, por
maioria simples, ratificará o mandato da Comissão de Representantes ou elegerá novos
membros, e, em primeira convocação, por dois terços dos votos dos adquirentes ou,
em segunda convocação, pela maioria absoluta desses votos, instituirá o condomínio da
construção, por instrumento público ou particular, e deliberará sobre os termos da
continuação da obra ou da liquidação do patrimôniode afetação (art. 43, inciso III);
havendo financiamento para construção, a convocação poderá ser feita pela instituição
financiadora. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 2o O disposto no § 1o aplica-se também à hipótese de paralisação das obras prevista
no art. 43, inciso VI. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 3o Na hipótese de que tratam os §§ 1o e 2o, a Comissão de Representantes ficará
investida de mandato irrevogável para firmar com os adquirentes das unidades
autônomas o contrato definitivo a que estiverem obrigados o incorporador, o titular do
domínio e o titular dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da incorporação em
decorrência de contratos preliminares. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 4o O mandato a que se refere o § 3o será válido mesmo depois de concluída a obra.
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 5o O mandato outorgado à Comissão de Representantes confere poderes para
transmitir domínio, direito, posse e ação, manifestar a responsabilidade do alienante
pela evicção e imitir os adquirentes na posse das unidades respectivas. (Incluído pela
Lei nº 10.931, de 2004)
§ 6o Os contratos definitivos serão celebrados mesmo com os adquirentes que tenham
obrigações a cumprir perante o incorporador ou a instituição financiadora, desde que
comprovadamente adimplentes, situação em que a outorga do contrato fica
condicionada à constituição de garantia real sobre o imóvel, para assegurar o
pagamento do débito remanescente. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 7o Ainda na hipótese dos §§ 1o e 2o, a Comissão de Representantes ficará investida
de mandato irrevogável para, em nome dos adquirentes, e em cumprimento da decisão
da assembléia geral que deliberar pela liquidação do patrimônio de afetação, efetivar a
alienação do terreno e das acessões, transmitindo posse, direito, domínio e ação,
manifestar a responsabilidade pela evicção, imitir os futuros adquirentes na posse do
terreno e das acessões. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 8o Na hipótese do § 7o, será firmado o respectivo contrato de venda, promessa de
venda ou outra modalidade de contrato compatível com os direitos objeto da
transmissão. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 9o A Comissão de Representantes cumprirá o mandato nos termos e nos limites
estabelecidos pela deliberação da assembléia geral e prestará contas aos adquirentes,
entregando-lhes o produto líquido da alienação, no prazo de cinco dias da data em que
tiver recebido o preço ou cada parcela do preço. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 10. Os valores pertencentes aos adquirentes não localizados deverão ser depositados
em Juízo pela Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 11. Caso decidam pela continuação da obra, os adquirentes ficarão automaticamente
sub-rogados nos direitos, nas obrigações e nos encargos relativos à incorporação,
inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver. (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 12. Para os efeitos do § 11 deste artigo, cada adquirente responderá individualmente
pelo saldo porventura existente entre as receitas do empreendimento e o custo da
conclusão da incorporação na proporção dos coeficientes de construção atribuíveis às
respectivas unidades, se outro critério de rateio não for deliberado em assembléia
geral por dois terços dos votos dos adquirentes, observado o seguinte: (Incluído pela
Lei nº 10.931, de 2004)
I - os saldos dos preços das frações ideais e acessões integrantes da incorporação que
não tenham sido pagos ao incorporador até a data da decretação da falência ou da
insolvência civil passarão a ser pagos à Comissão de Representantes, permanecendo o
somatório desses recursos submetido à afetação, nos termos do art. 31-A, até o limite
necessário à conclusão da incorporação; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - para cumprimento do seu encargo de administradora da incorporação, a Comissão
de Representantes fica investida de mandato legal, em caráter irrevogável, para, em
nome do incorporador ou do condomínio de construção, conforme o caso, receber as
parcelas do saldo do preço e dar quitação, bem como promover as medidas
extrajudiciais ou judiciais necessárias a esse recebimento, praticando todos os atos
relativos ao leilão de que trata o art. 63 ou os atos relativos à consolidação da
propriedade e ao leilão de que tratam os arts. 26 e 27 da Lei no 9.514, de 20 de
novembro de 1997, devendo realizar a garantia e aplicar na incorporação todo o
produto do recebimento do saldo do preço e do leilão; (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
III - consideram-se receitas do empreendimento os valores das parcelas a receber,
vincendas e vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente, correspondentes ao preço
de aquisição das respectivas unidades ou do preço de custeio de construção, bem como
os recursos disponíveis afetados; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
IV - compreendem-se no custo de conclusão da incorporação todo o custeio da
construção do edifício e a averbação da construção das edificações para efeito de
individualização e discriminação das unidades, nos termos do art. 44. (Incluído pela Lei
nº 10.931, de 2004)
§ 13. Havendo saldo positivo entre as receitas da incorporação e o custo da conclusão
da incorporação, o valor correspondente a esse saldo deverá ser entregue à massa
falida pela Comissão de Representantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 14. Para assegurar as medidas necessárias ao prosseguimento das obras ou à
liquidação do patrimônio de afetação, a Comissão de Representantes, no prazo de
sessenta dias, a contar da data de realização da assembléia geral de que trata o § 1o,
promoverá, em leilão público, com observância dos critérios estabelecidos pelo art. 63,
a venda das frações ideais e respectivas acessões que, até a data da decretação da
falência ou insolvência não tiverem sido alienadas pelo incorporador.(Incluído pela Lei
nº 10.931, de 2004)
§ 15. Na hipótese de que trata o § 14, o arrematante ficará sub-rogado, na proporção
atribuível à fração e acessões adquiridas, nos direitos e nas obrigações relativas ao
empreendimento, inclusive nas obrigações de eventual financiamento, e, em se
tratando da hipótese do art. 39 desta Lei, nas obrigações perante o proprietário do
terreno. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 16. Dos documentos para anúncio da venda de que trata o § 14 e, bem assim, o inciso
III do art. 43, constarão o valor das acessões não pagas pelo incorporador (art. 35, § 6o)
e o preço da fração ideal do terreno e das acessões (arts. 40 e 41). (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
§ 17. No processo de venda de que trata o § 14, serão asseguradas, sucessivamente,
em igualdade de condições com terceiros: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
I - ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja pessoa distinta da pessoa
do incorporador, a preferência para aquisição das acessões vinculadas à fração objeto
da venda, a ser exercida nas vinte e quatro horas seguintes à data designada para a
venda; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
II - ao condomínio, caso não exercida a preferência de que trata o inciso I, ou caso não
haja licitantes, a preferência para aquisição da fração ideal e acessões, desde que
deliberada em assembléia geral, pelo voto da maioria simples dos adquirentes
presentes, e exercida no prazo de quarenta e oito horas a contar da data designada
para a venda. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 18. Realizada a venda prevista no § 14, incumbirá à Comissão de Representantes,
sucessivamente, nos cinco dias que se seguirem ao recebimento do preço: (Incluído
pela Lei nº 10.931, de 2004)
I - pagar as obrigações trabalhistas, previdenciárias e tributárias, vinculadas ao
respectivo patrimônio de afetação, observada a ordem de preferência prevista na
legislação, em especial o disposto no art. 186 do Código Tributário Nacional; (Incluído
pelaLei nº 10.931, de 2004)
II - reembolsar aos adquirentes as quantias que tenham adiantado, com recursos
próprios, para pagamento das obrigações referidas no inciso I; (Incluído pela Lei nº
10.931, de 2004)
III - reembolsar à instituição financiadora a quantia que esta tiver entregue para a
construção, salvo se outra forma for convencionada entre as partes interessadas;
(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
IV - entregar ao condomínio o valor que este tiver desembolsado para construção das
acessões de responsabilidade do incorporador (§ 6o do art. 35 e § 5o do art. 31-A), na
proporção do valor obtido na venda; (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
V - entregar ao proprietário do terreno, nas hipóteses em que este seja
pessoa distinta da pessoa do incorporador, o valor apurado na venda, em
proporção ao valor atribuído à fração ideal; e (Incluído pela Lei nº 10.931, de
2004)
VI - entregar à massa falida o saldo que porventura remanescer. (Incluído pela
Lei nº 10.931, de 2004)
§ 19. O incorporador deve assegurar à pessoa nomeada nos termos do art. 31-
C, o acesso a todas as informações necessárias à verificação do montante das
obrigações referidas no § 12, inciso I, do art. 31-F vinculadas ao respectivo
patrimônio de afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
§ 20. Ficam excluídas da responsabilidade dos adquirentes as obrigações
relativas, de maneira direta ou indireta, ao imposto de renda e à contribuição
social sobre o lucro, devidas pela pessoa jurídica do incorporador, inclusive
por equiparação, bem como as obrigações oriundas de outras atividades do
incorporador não relacionadas diretamente com as incorporações objeto de
afetação. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
O patrimônio de afetação é instituído a qualquer momento, por meio de
registro no cartório de imóveis competente.
Na prática, tem-se que a incorporação afetada contará com contabilidade própria,
separada do restante da contabilidade da incorporadora, ficando fácil realizar o controle
das movimentações financeiras do empreendimento, bem como ter acesso, de forma
periódica, a todo o andamento da obra.
E, para realizar esta função de fiscalização, a lei impõe a nomeação de uma comissão de
representantes dos adquirentes das futuras unidades autônomas, a qual é garantida todo
o acesso a contabilidade da obra.
Fica, assim, a incorporadora obrigada a prestar contas a comissão de representantes.
E, no caso de insucesso da incorporadora, inclusive na sua falência, esta comissão de
representantes ficará investida de poderes para assumir a administração da obra,
independente de intervenção judicial.
Este direito também será assegurado à comissão no caso de atraso injustificado da obra, ou
mesmo no seu abandono. Nestas situações, a comissão assumirá diretamente a
administração da incorporação, devendo proceder a alienação das unidades ainda em poder
da incorporadora, através de leilão extrajudicial, angariando fundos para o prosseguimento
das obras com ampla autonomia. E, no caso de falência da incorporadora, o
empreendimento ficará imune aos seus efeitos, devendo todo o capital levantado com a
venda das unidades, ser aplicado diretamente na incorporação.
A OPÇÃO PELO REGIME DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO É UMA
FACULDADE DA INCORPORADORA
Motivos para que a Incorpordora opte pelo Regime:
1) Torna em muito vantajoso o empreendimento, elevando-o à condição
de um investimento bem mais atrativo, o que poderá contribuir para o
sucesso da venda de unidades autônomas. Em se deparando com um
empreendimento sujeito a afetação patrimonial, e outro sem a sua
utilização, certamente o investidor optará pela aquisição da unidade
no primeiro empreendimento.
2) Porque são criados benefícios na esfera tributária para a
incorporadora, o que também contribuirá para o maior sucesso
financeiro do empreendimento, possibilitando que ele se torne mais
lucrativo. Portanto, não apenas aos adquirentes de futuras unidades
imobiliárias se faz atrativo o patrimônio de afetação, mas também a
própria incorporadora, que tirará diversos benefícios da sua utilização,
bem como afirmará a eficácia da atividade
A OPÇÃO PELO REGIME DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO É UMA
FACULDADE DA INCORPORADORA
Motivos para que a Incorpordora opte pelo Regime:
1) Torna em muito vantajoso o empreendimento, elevando-o à condição
de um investimento bem mais atrativo, o que poderá contribuir para o
sucesso da venda de unidades autônomas. Em se deparando com um
empreendimento sujeito a afetação patrimonial, e outro sem a sua
utilização, certamente o investidor optará pela aquisição da unidade
no primeiro empreendimento.
2) Porque são criados benefícios na esfera tributária para a
incorporadora, o que também contribuirá para o maior sucesso
financeiro do empreendimento, possibilitando que ele se torne mais
lucrativo. Portanto, não apenas aos adquirentes de futuras unidades
imobiliárias se faz atrativo o patrimônio de afetação, mas também a
própria incorporadora, que tirará diversos benefícios da sua utilização,
bem como afirmará a eficácia da atividade
01. Prazo
02. Controle da Qualidade
03. Solvabilidade dupla 
• Respeito às licenças e ao projeto 
(habite-se)
• Qualidade ambiental
• Comportamento tributário
• BLINDAGEM DE RISCOS (SPEs, SCPs)
• RETORNO DO INVESTIMENTO X 
GESTÃO DO NEGÓCIO
• QUALIDADE. (Econômica, técnica e 
ambiental)
• PRAZOS E RESPONSABILIDADES
• GESTÃO DOS CONTRATOS
• TRANSPARÊNCIA
• DIREITOS E DEVERES
• PÓS OBRA
• TAXA DE DECORAÇÃO, TAXA DE LIGAÇÕES
• CORRETAGEM E LAUDÊMIO
•FINANCIAMENTO DA PRODUÇÃO E DO ADQUIRENTE
• RESPONSABILIDADE NO REPASSE DAS VERBAS DURANTE 
A PRODUÇÃO
• TRANSPARÊNCIA E RELAÇÃO COM CONSUMIDORES
OUTRAS 
QUESTÕES 
POLÊMICAS
AS CÂMARAS DO 
CONSUMIDOR. 
MOMENTO SENSÍVEL
AS NORMAS DA CORREGEDORIA
O AVISO 1058
A REVISÃO DA 6015/73
O CÓDIGO DE NORMAS DA 
CGJERJ
1. É legítimo o registro de escritura particular de
promessa de compra e venda de imóvel no
cartório competente, ainda que seu valor
ultrapasse o equivalente a trinta vezes o maior
salário mínimo vigente no país.
“Ainda, em atenção ao entendimento do Conselho da
Magistratura no sentido da possibilidade de registro
de contrato particular de promessa de compra e
venda, deve ser observada recomendação de que seja
exigida, para fins de seu registro imobiliário, a
apresentação dos documentos regularmente
necessários para a lavratura de escritura pública,
sem prejuízo de outros documentos tipicamente
exigidos no Serviço de Registro Imobiliário”
2. A exigência de apresentação de
certidão negativa de débito (CND) do
INSS para fins de registro de imóvel é
inconstitucional.
3. O procedimento de dúvida não
admite dilação probatória em razão
de sua natureza administrativa.
4. Somente é passível de registro
imobiliário o bem de família
convencionado pelas partes.
5. A competência funcional hierárquica
para apreciar recurso de decisão de
juiz de registro público, de natureza
jurisdicional, é de câmara cível.
6. O imóvel só poderá ser registrado em
nome do adquirente, se antes estiver em
nome do alienante, em observância aos
Princípios da Continuidade e
Especialidade Registral, salvo nas
hipóteses em que haja o reconhecimento
judicial fixando a cadeia sucessória.
7. A extinção do usufruto por renúncia ou morte
do usufrutuário não é fato gerador da cobrança
do ITD, sob pena de incorrer em bitributação,
vez que a doação do imóvel constitui fato
gerador do imposto de transmissão inter vivos.
8. Desnecessária a exigência do registro da
promessa de compra e venda para fins de
registro de escritura definitiva de compra e
venda, desde que preservada a cadeia
sucessória dominial, e respeitado o Princípio
da Continuidade Registral.
9. É dispensada a exigência de apresentação
da guia de recolhimento do ITBI, quando na
escritura pública de promessa de compra e
venda, houver menção expressa quanto ao
efetivo recolhimento.