GEO-8 Retificação de area e parcelamento do solo

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MATERIAL DIDÁTICO 
 
RETIFICAÇÃO DE ÁREA E 
PARCELAMENTO DO SOLO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
U N I V E R S I DA D E
CANDIDO MENDES
 
CREDENCIADA JUNTO AO MEC PELA 
PORTARIA Nº 1.282 DO DIA 26/10/2010 
 
Impressão 
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SUMÁRIO 
 
 
UNIDADE 1 – INTRODUÇÃO ................................................................................. 03 
 
UNIDADE 2 - LEGISLAÇÃO SOBRE RETIFICAÇÃO DE ASSENTO 
IMOBILIÁRIO .......................................................................................................... 05 
 
UNIDADE 3 - CLASSIFICAÇÃO DE ERROS DE REGISTRO ............................... 10 
 
UNIDADE 4 – ABERTURA DA MATRÍCULA ......................................................... 17 
 
UNIDADE 5 – LEGITIMIDADE E NATUREZA JURÍDICA...................................... 24 
5.1 Legitimidade para propor retificação do título .................................................... 24 
5.2 Natureza jurídica da ação de retificar ................................................................ 26 
 
UNIDADE 6 – O PROCESSO DE RETIFICAÇÃO DO REGISTRO 
IMOBILIÁRIO .......................................................................................................... 30 
 
UNIDADE 7 – EFEITOS E IMPORTÂNCIA DA RETIFICAÇÃO ............................. 38 
7.1 Efeitos da retificação ......................................................................................... 38 
7.2 Importância da retificação do registro imobiliário .............................................. 38 
 
UNIDADE 8 – PARCELAMENTO DO SOLO ......................................................... 43 
8.1 Surgimento e definição ...................................................................................... 43 
8.2 Loteamento urbano e rural ................................................................................ 46 
8.3 Desmembramento rural ..................................................................................... 47 
8.4 Tipos de parcelamento ...................................................................................... 48 
8.5 Áreas de recreio e reserva florestal ................................................................... 51 
8.6 Contrato-padrão de parcelamento do solo ........................................................ 54 
8.7 Loteamento urbano ........................................................................................... 55 
8.8 Desmembramento: urbano e rural ..................................................................... 60 
 
REFERÊNCIAS ....................................................................................................... 68 
 
 
 
 
 
 
 
 
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UNIDADE 1 – INTRODUÇÃO 
 
Sabemos que o objeto do registro não é simplesmente o imóvel, mas sim a 
propriedade imobiliária, imóvel qualificado pela existência jurídica de um proprietário, 
e que encontramos no Registro de Imóveis o serviço público competente para 
inscrever os bens relativos às propriedades imobiliárias por ele matriculadas. 
Por imóvel, e segundo o Código Civil, compreendemos o solo e suas 
acessões. Assim, qualquer espaço de terra pode ser considerado um imóvel, mas 
não será uma propriedade imobiliária se não houver uma pessoa que tenha a 
qualificação jurídica de titular desse bem de raiz e o competente assento no registro 
público competente (AUGUSTO, 2009). 
Também temos visto o crescimento em importância do direito registral 
imobiliário desde a edição da Lei nº 6.015/73, principalmente em decorrência do 
interesse comercial dos imóveis, e dois pontos chamam a atenção neste momento 
do curso: a retificação de área e o parcelamento do solo. 
A palavra retificar, conforme definição do dicionário Aurélio significa: tornar 
reto, alinhar, corrigir, emendar, endireitar, arranjar. Assim, retificar um registro é 
corrigir um registro existente, válido, porém, eivado de algumas irregularidades. 
A retificação de área no registro ou dizendo em palavras mais atuais 
“procedimento retificatório da descrição tabular do imóvel” só pode ocorrer se for 
constatada a existência de uma ou mais irregularidades no registro válido. 
Dentre os erros que dão origem à retificação (que pode ser classificada em 
retificação de ofício ou mediante requerimento; retificação consensual e retificação 
judicial) temos o erro acidental, o erro de fato e o erro concreto e as retificações, que 
veremos em detalhes ao longo do módulo. 
Trataremos também das alterações introduzidas pelas Leis nº 10.931/04 e nº 
12.424/11 notadamente nos artigos 212 e 213 da Lei nº 6.015/73, que têm por 
objetivo alcançar maior celeridade e eficiência nos procedimentos de retificação 
registral imobiliária, em decorrência da autorização retificatória, ocorrer perante o 
Oficial de Registro de Imóveis, mediante processo administrativo, sem, contudo, 
 
 
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afastar a faculdade do interessado requerer a retificação por meio de procedimento 
judicial. 
Quanto ao parcelamento do solo, que cuida da divisão do solo, na forma de 
loteamentos e desmembramentos, matéria disciplinada pela Lei nº 6.766/79 e suas 
alterações posteriores dedicamos a última unidade, na qual falaremos do seu 
surgimento, os tipos de parcelamento, loteamentos, desmembramento (urbano e 
rural), as áreas de recreio e reserva florestal além do contrato padrão de 
parcelamento do solo. 
Ressaltamos em primeiro lugar que embora a escrita acadêmica tenha como 
premissa ser científica, baseada em normas e padrões da academia, fugiremos um 
pouco às regras para nos aproximarmos de vocês e para que os temas abordados 
cheguem de maneira clara e objetiva, mas não menos científicos. Em segundo lugar, 
deixamos claro que este módulo é uma compilação das ideias de vários autores, 
incluindo aqueles que consideramos clássicos, não se tratando, portanto, de uma 
redação original e tendo em vista o caráter didático da obra, não serão expressas 
opiniões pessoais. 
Ao final do módulo, além da lista de referências básicas, encontram-se 
outras que foram ora utilizadas, ora somente consultadas, mas que, de todo modo, 
podem servir para sanar lacunas que por ventura venham a surgir ao longo dos 
estudos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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UNIDADE 2 – LEGISLAÇÃO SOBRE A RETIFICAÇÃO DE 
ASSENTO IMOBILIÁRIO 
 
A Lei nº 3.071, de 1º de janeiro de 1.916 (Código Civil revogado) foi a 
primeira que se referiu à retificação do registro de imóveis, contendo no seu artigo 
860, o seguinte dispositivo: “Se o teor do registro de imóveis não exprimir a verdade, 
poderá o prejudicado reclamar que se retifique”. 
O Código Civil em vigência (Lei nº 10.406/2002) trouxe dispositivo 
correspondente em seu artigo 1.247, acrescentando ainda o parágrafo primeiro, 
determinando que: 
 
Art. 1.247. Se o teor do registronão exprime a verdade, poderá o 
interessado reclamar que se retifique ou anule. 
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o 
imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. 
 
A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), no Título V, Registro de 
Imóveis, inicialmente reservou tão-somente os artigos 212 e 213 para tratar da 
Retificação de Registro, embora o direito seja relevante. O pedido de retificação de 
área, antes fundamentado nos artigos 212 e 213 da referida Lei, era o meio 
adequado para a alteração documental da área, quando a verdade física não 
correspondia à verdade jurídica (HUBER, 2012). 
Com o advento da Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, que no seu artigo 
59 alterou os artigos 212 a 214, da Lei de Registros Públicos, criou-se, inclusive, 
procedimento administrativo opcional, conforme dispositivos contidos no artigo 213. 
A norma do art. 212 da Lei nº 6.015/73 admite a retificação se o teor do registro ou 
averbação for omissa, ou não exprimir a verdade, e o artigo 213 determina o 
procedimento de retificação ou da averbação, enquanto que o artigo 214 prevê as 
nulidades de pleno direito do registro, que provados, invalidam-no, 
independentemente de ação direta. 
O artigo 213 sofreu alterações através da Lei nº 12.424 de 16 de junho de 
2011, alterando o item I do parágrafo 11 e acrescendo os itens, III, IV e V no mesmo 
 
 
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parágrafo e acrescentou parágrafo 16, cuja atualização segue na descrição dos 
artigos 212 e 213. 
Os dispositivos insculpidos nos artigos invocados assim se expressam: 
Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir 
a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a 
requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no 
art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento 
judicial. 
Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 
213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada. 
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: 
I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de: 
a) Omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do 
título. 
b) Indicação ou atualização de confrontação. 
c) Alteração de denominação de logradouro público, comprovada por 
documento oficial. 
d) Retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou 
inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das 
medidas perimetrais. 
e) Alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a 
partir das medidas perimetrais constantes do registro. 
f) Reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já 
tenha sido objeto de retificação. 
g) Inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, 
comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver 
necessidade de produção de outras provas. 
II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de 
medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e 
 
 
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memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de 
anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de 
Engenharia e Arquitetura (CREA), bem assim pelos confrontantes. 
§ 1º Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o 
oficial averbará a retificação. 
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será 
notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do 
interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação 
pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação 
do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos 
da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la. 
§ 3º A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do 
Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele 
fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em 
lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da 
diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o 
mesmo prazo fixado no § 2º, publicado por duas vezes em jornal local de grande 
circulação. 
§ 4º Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar 
impugnação no prazo da notificação. 
§ 5º Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação 
requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o 
oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o 
memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação. 
§ 6º Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação 
amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que 
decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o 
direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o 
interessado para as vias ordinárias. 
 
 
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§ 7º Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, poderão ser apurados 
os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão 
considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas 
remanescentes. 
§ 8º As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros 
retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do 
registro ou sejam logradouros devidamente averbados. 
§ 9º Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, 
por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver 
transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e 
desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, 
quando urbano, a legislação urbanística. 
§ 10. Entendem-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis 
contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o condomínio geral, de que 
tratam os arts. 1.314 e seguintes do Código Civil, será representado por qualquer 
dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os arts. 1.331 e seguintes do 
Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de 
Representantes. 
§ 11. Independe de retificação: 
I - a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas 
Especiais de Interesse Social, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, 
quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal 
há mais de 10 (dez) anos; (alterado pela Lei nº 12.424/2011). 
II - a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 
3º e 4º, e 225, § 3º, desta Lei. 
§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de 
sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra. 
III- a adequação da descrição de imóvel urbano decorrente de transformação 
de coordenadas geodésicas entre os sistemas de georreferenciamento oficiais;(introduzido pela Lei nº 12.424/2011). 
 
 
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IV - a averbação do auto de demarcação urbanísticas e o registro decorrente 
de projeto de regularização fundiária de interesse social de que trata a lei nº 11.977, 
de 7 de julho de 2009; e (introduzido pela Lei nº 12.424/2011). 
V - o registro de parcelamento de glebas para fins urbanos anterior a 19 de 
dezembro de 1979, que esteja implantado e integrado à cidade, nos termos da Lei nº 
11.977, de 7 de julho de 2009 (introduzido pela Lei nº 12.424/2011). 
§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior 
à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, 
promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição. 
§ 14. Verificado a qualquer tempo, não serem verdadeiros os fatos 
constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que 
o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares 
e penais. 
§ 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro 
decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração 
pública. 
§ 16. Na retificação de que trata o inciso II do caput, serão considerados 
confrontantes somente os confinantes de divisas que forem alcançadas pela 
inserção ou alteração de medidas perimetrais (introduzido pela Lei nº 12.424/2011). 
Quanto às inovações da Lei nº 10.931/2004, sua edição trouxe à realidade 
jurídica pátria uma inovação nas atribuições dos oficiais de registro. De certa forma, 
tal inovação pode e deve ser enquadrada dentro de uma análise conjuntural, em que 
há uma redefinição do papel do Estado-Juiz e um necessário desafogamento deste 
em relação a matérias que orbitam no estrito campo da vontade de partes maiores e 
capazes, notadamente em quadro de inexistência de lide, bem como se enquadra 
historicamente em um momento de retomada do crescimento econômico, busca da 
geração de empregos e ampliação do crédito imobiliário (CASTELLO, 2004). 
 
 
 
 
 
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UNIDADE 3 – CLASSIFICAÇÃO DE ERROS DE REGISTROS 
 
Embora o foco seja a questão da retificação de área, quando falamos em 
erros, também nos reportamos a toda sorte de erros de registro que pode ser 
cometido, não somente em relação a área. 
O artigo 213 da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), classificava os 
erros de registros em três categorias: 
a) Erro evidente (informal). 
b) Erro cuja retificação não acarrete prejuízo a terceiros (formalíssimo). 
c) Erro que, se retificado, pode acarretar prejuízos a terceiros (formal). 
Erro evidente ou acidental: é aquele normalmente cometido pelo próprio 
registrador. É o erro percebido à primeira vista, não exigindo exame ou maior exame 
para sua constatação. É erro que pode ser corrigido de ofício pelo próprio oficial 
registrador ou mediante a apresentação de documento ou certidão expedida por 
autoridade competente, ou cópias reprográficas autenticadas de tais documentos ou 
certidões. 
São erros evidentes, e com os quais constantemente nos deparamos, a 
troca ou nome errado das partes, omissão do regime de casamento, estado civil de 
algumas partes, erro ou omissão do cadastro de pessoas físicas junto ao Ministério 
da Fazenda e outros (HUBER, 2012). 
A retificação de tais erros normalmente era feita com a apresentação, 
novamente, do título já registrado, como Escritura Pública de Venda e Compra, 
Formal de Partilha ou Certidão, documento original ou cópia autenticada que 
comprove o erro. Esta retificação é necessária, uma vez que na apresentação de um 
novo documento, constando os dados corretos, não terá acesso ao Registro em 
decorrência dos dados divergentes. 
Como vimos na unidade anterior, a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, 
no seu artigo 59, introduziu profundas alterações na Lei de Registros Públicos, 
notadamente no que tange à retificação de registros e averbações, face a nova 
redação conferida aos artigos 212 e 213, sendo que a Lei nº 12.424/2011, alterou o 
 
 
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inciso I e acrescentou os incisos III, IV e V do parágrafo II e introduziu o parágrafo 
16. 
Com a nova redação do artigo 213 da Lei de Registros Públicos, deixou de 
constar os erros de registros classificados em erro evidente, erro cuja retificação não 
acarrete prejuízo a terceiros, e, erro que, se retificado, pode acarretar prejuízos a 
terceiros. 
A Lei nº 10.931/2004, ante a nova redação conferida aos artigos 212 e 213, 
da Lei nº 6015/73, conferiu o legislador ao Oficial Registrador a atribuição de retificar 
os registros e averbações, nos casos de omissão, imprecisão ou incorreção “se o 
registro ou averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação 
será feita pelo Oficial de Registro de imóveis”, ainda que, no caso da inserção ou 
alteração de medida perimetral resulte ou não alteração de área (inciso II do art. 
213). 
Ocorrem hipóteses que a retificação poderá ser promovida de ofício pelo 
Registrador, ex officio, ou seja, sem provocação, por força do ofício exercido ou a 
requerimento do interessado, nos termos do contido nas letras “a” a “s”, inciso I, do 
artigo 213. O inciso II deste artigo, determina os atos a serem praticados pelo 
Registrador, somente a requerimento do interessado, inclusive em se tratando de 
áreas públicas (§ 8º do artigo 213 da Lei de Registros Públicos), bem como na 
apuração de áreas remanescentes parcialmente alienadas (§ 7º). 
A correção do erro encontrado ou o suprimento da omissão de qualquer 
dado vai depender da produção de prova, seja ela documental ou testemunhal; que 
por sua natureza, deve ser aferida pelo registrador ou julgador (HUBER, 2012). O 
exemplo mais comum é o caso de uma pessoa titular de direito real imobiliário, cujo 
nome verdadeiro é diferente daquele constante no registro, porém, é mais conhecido 
por este. 
O artigo 213, da Lei nº 6.015/73, antes da alteração introduzida pela Lei nº 
10.931/04 estabelecia que: “A requerimento do interessado, poderá ser retificado o 
erro constante do registro, desde que tal retificação não acarrete prejuízo a terceiro”, 
complementado pelo seu § 1º: “A retificação será feita mediante despacho judicial, 
 
 
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salvo no caso de erro evidente, o qual o oficial, desde logo, corrigirá com a devida 
cautela”. 
O erro concreto ou intercorrente era aquele previsto no § 2º do artigo 213, da 
lei nº 6.015/73 em cuja retificação pode resultar alteração da descrição das divisas 
ou da área do imóvel, podendo assim acarretar prejuízos a terceiro, motivo pelo qual 
eram processados judicialmente, embora sob a forma administrativa. 
Nesse caso, era obrigatória a citação de todos os confrontantes para se 
manifestarem sobre a retificação, no prazo de dez dias, concordando ou não com a 
retificação, além dos alienantes ou seus sucessores. 
A Lei nº 9.039, de 9 de maio de 1995, que modificou a redação do § 2º do 
artigo 213 da Lei de Registros Públicos, antes da vigência da Lei nº 10.931/04, 
dispensava a citação dos alienantes eeventuais sucessores, desde que a 
propriedade objeto de retificação pertencesse ao requerente há mais de 20 (vinte) 
anos, comprovado por título aquisitivo. 
O parágrafo 16 acrescentado pela Lei nº 12.424/2011 determina que serão 
considerados confrontantes somente os confinantes de divisas que forem 
alcançadas pela inserção ou alteração de medidas perimetrais. 
Os erros mais constantes verificam-se nas alienações “ad corpus”. A 
doutrina ministrada pelo mestre ORLANDO GOMES (1979), define que 
 
a venda ad corpus é a que se faz com indicação de imóvel como coisa certa 
e discriminada, sem determinação de sua área ou estipulação do preço por 
medida de extensão. O imóvel é vendido como corpo certo, individualizado 
por suas características e confrontações, e também, por sua denominação, 
quando rural. 
 
Nota-se que a referência a dimensões não descaracteriza a venda 'ad corpus', se 
não tem função de condenar o preço. 
A descrição do imóvel na transação “ad corpus” é meramente enunciativa, 
sem a indicação correta da área e a menção correta das medidas; razão porque 
carrega em seu título diversos erros, exigindo muito mais vezes a necessária 
retificação do assento imobiliário, pois a sua descrição não permite qualquer 
 
 
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desmembramento ou fusão, sem antes proceder a retificação para inserir as 
medidas e a área total (HUBER, 2012). 
Ainda é comum encontrarmos nos assentos imobiliários, mesmo em 
matrículas abertas na vigência da Lei nº 6.015/73, descrições contendo expressões 
como “mais ou menos”, confrontando “com quem de direito”, com “fulano de tal”, “ou 
seus sucessores” e diversas outras expressões, que atualmente não são mais 
permitidas. 
Os defeitos da descrição do imóvel continuam, ainda que transportado para 
a matrícula, uma vez que o Inciso I, do parágrafo primeiro do artigo 176 determina 
que: “cada imóvel terá matricula própria, que será aberta por ocasião do primeiro 
registro a ser feito na vigência desta lei”. 
Esse primeiro registro pode ser por iniciativa do proprietário mediante 
requerimento ou com a apresentação de um título para registro (escritura, 
instrumento particular de compra e venda, mandado de penhora, contrato de 
financiamento, etc.). 
O artigo 176 foi alterado pela Lei nº 10.267, de 28 de agosto de 2001 e, 
posteriormente, introduzidos os parágrafos 5º, 6º e 7º pela Lei nº 11.952/2009 e 
parágrafo 8º pela Lei nº 12.424, de 16 de junho de 2011, contendo a seguinte 
redação. 
Art. 176. O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado à matrícula dos 
imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não 
atribuídos ao Livro nº 3. 
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: 
I - cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do 
primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei. 
II - são requisitos da matrícula: 
1) O número de ordem, que seguirá ao infinito. 
2) A data. 
3) A identificação do imóvel, que será feita com indicação: 
 
 
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a) Se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do Certificado de 
Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), da denominação e de suas características, 
confrontações, localização e área. 
b) Se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, 
logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver. (Redação dada ao 
item pela Lei nº 10.267, de 28.08.2001, DOU 29.08.2001). 
4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como: 
a) Tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de 
inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro 
Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação. 
b) Tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no 
Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda. 
5) O número do registro anterior. 
III - são requisitos do registro no Livro nº 2: 
1) A data. 
2) O nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do 
adquirente, ou credor, bem como: 
a) Tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de 
inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro 
Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação. 
b) Tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no 
Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda. 
3) O título da transmissão ou do ônus. 
4) A forma do título, sua procedência e caracterização. 
5) O valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais 
especificações, inclusive os juros, se houver. 
§ 2º Para a matrícula e registro das escrituras e partilhas, lavradas ou 
homologadas na vigência do Decreto nº 4.857, de 9 de novembro de 1939, não 
 
 
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serão observadas as exigências deste artigo, devendo tais atos obedecer ao 
disposto na legislação anterior. 
§ 3º Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de 
imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1º será 
obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a 
devida Anotação de Responsabilidade Técnica - ART, contendo as coordenadas dos 
vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, georreferenciadas ao Sistema 
Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a 
isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da 
área não exceda a 4 (quatro) móduIos fiscais. (Parágrafo acrescentado pela Lei nº 
10.267, de 28.08.2001, DOU 29.08.2001). 
§ 4º A identificação de que trata o § 3º tornar-se-á obrigatória para 
efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos 
prazos fixados por ato do Poder Executivo. (NR) (Parágrafos 3º e 4º acrescentados 
pela Lei nº 10.267, de 28.08.2001, DOU 29.08.2001). 
§ 5º Nas hipóteses do § 3º, caberá ao INCRA certificar que a poligonal 
objeto do memorial descritivo não se sobrepõe a nenhuma outra constante de seu 
cadastro georreferenciado e que o memorial atende ás exigências técnicas, 
conforme ato normativo próprio (Incluído pela Lei nº 11.952/2009). 
§ 6º A certificação do memorial descritivo de glebas públicas será referente 
apenas ao seu perímetro originário (Incluído pela Lei nº 11.952/2009). 
§ 7º Não se exigirá, por ocasião da efetivação do registro do imóvel 
destacado de glebas públicas, a retificação do memorial descritivo da área 
remanescente, que somente ocorrerá a cada 3 (três) anos, contados a partir do 
primeiro destaque, englobando todos os destaques realizados no período (Incluído 
pela Lei nº 11.952/2009). 
§ 8º O ente público proprietário ou imitido na posse a partir da decisão 
proferida em processo judicial de desapropriação em curso poderá requerer a 
abertura de matrícula de parte de imóvel situado em área urbana ou expansão 
urbana, previamente matriculado ou não, com base em planta e memorial descritivo, 
 
 
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podendo a apuração de remanescenteocorrer em momento posterior. (Incluído pela 
Lei nº 12.424/2011). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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UNIDADE 4 – ABERTURA DA MATRÍCULA 
 
A matrícula é o cerne do registro imobiliário e, portanto, da propriedade 
imóvel e da sua segurança jurídica, toscamente, a matrícula é uma folha de papel, 
em um livro ou uma ficha, que tem um número e só se refere a apenas um imóvel 
em particular. Na mesma medida, o imóvel possui uma só matrícula. Por isso, a 
matrícula é a “carteira de identidade do imóvel”, uma vez que a matrícula identifica o 
imóvel (SILVA, 2011). 
Em tempo, nas próximas unidades discorreremos sobre a legitimidade e 
natureza jurídica para propor retificação de título, o processo de retificação em si e 
os seus efeitos e importância, mas antes precisamos falar um pouco sobre a 
abertura da matrícula, a saber: 
De acordo com o Capítulo VI – da matrícula – Lei nº 6.015/73 temos: 
Art. 228 - A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser 
lançado na vigência desta Lei, mediante os elementos constantes do título 
apresentado e do registro anterior nele mencionado (Renumerado do art. 225 com 
nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975). 
Art. 229 - Se o registro anterior foi efetuado em outra circunscrição, a 
matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e da 
certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório. 
(Renumerado do § 1º do art. 225 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975). 
Art. 230 - Se na certidão constar ônus, o oficial fará a matrícula, e, logo em 
seguida ao registro, averbará a existência do ônus, sua natureza e valor, certificando 
o fato no título que devolver à parte, o que o correrá, também, quando o ônus estiver 
lançado no próprio cartório. (Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975). 
Art. 231 - No preenchimento dos livros, observar-se-ão as seguintes normas: 
(Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975). 
I - No alto da face de cada folha será lançada a matrícula do imóvel, com os 
requisitos constantes do art. 176, e no espaço restante e no verso, serão lançados 
 
 
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por ordem cronológica e em forma narrativa, os registros e averbações dos atos 
pertinentes ao imóvel matriculado. 
II - Preenchida uma folha, será feito o transporte para a primeira folha em 
branco do mesmo livro ou do livro da mesma série que estiver em uso, onde 
continuarão os lançamentos, com remissões recíprocas. 
Art. 232 - Cada lançamento de registro será precedido pela letra “R” e o da 
averbação pelas letras “AV”, seguindo-se o número de ordem do lançamento e o da 
matrícula (ex: R-1-1, R-2-1, AV-3-1, R-4-1, AV-5-1, etc.) (Incluído pela Lei nº 6.216, 
de 1975). 
Art. 233 - A matrícula será cancelada: (Renumerado do art. 230 com nova 
redação pela Lei nº 6.216, de 1975). 
I - Por decisão judicial. 
II - Quando em virtude de alienações parciais, o imóvel for inteiramente 
transferido a outros proprietários. 
III - Pela fusão, nos termos do artigo seguinte. 
Art. 234 - Quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo 
proprietário, constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas 
em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas. (Renumerado do art. 231 
com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975). 
Art. 235 - Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matrícula única: 
(Incluído pela Lei nº 6.216, de 1975). 
I - Dois ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores a esta Lei, à 
margem das quais será averbada a abertura da matrícula que os unificar. 
II - Dois ou mais imóveis, registrados por ambos os sistemas, caso em que, 
nas transcrições, será feita a averbação prevista no item anterior, as matrículas 
serão encerradas na forma do artigo anterior. 
III - 2 (dois) ou mais imóveis contíguos objeto de imissão provisória na posse 
registrada em nome da União, Estado, Município ou Distrito Federal. (Incluído pela 
Lei nº 12.424, de 2011). 
 
 
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§ 1º Os imóveis de que trata este artigo, bem como os oriundos de 
desmembramentos, partilha e glebas destacadas de maior porção, serão 
desdobrados em novas matrículas, juntamente com os ônus que sobre eles 
existirem, sempre que ocorrer a transferência de 1 (uma) ou mais unidades, 
procedendo-se, em seguida, ao que estipula o inciso II do art. 233. (Redação dada 
pela Lei nº 12.424, de 2011). 
§ 2º A hipótese de que trata o inciso III somente poderá ser utilizada nos 
casos de imóveis inseridos em área urbana ou de expansão urbana e com a 
finalidade de implementar programas habitacionais ou de regularização fundiária, o 
que deverá ser informado no requerimento de unificação. (Incluído pela Lei nº 
12.424, de 2011). 
§ 3º Na hipótese de que trata o inciso III, a unificação das matrículas poderá 
abranger um ou mais imóveis de domínio público que sejam contíguos à área objeto 
da imissão provisória na posse. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
O artigo 176 da Lei de Registros Públicos disciplina a abertura de matrícula, 
indicando que o Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado à matrícula dos imóveis 
e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao 
Livro nº 3. 
Nos termos dos referidos dispositivos, citados anteriormente, a matrícula é o 
primeiro ato a ser praticado na nova sistemática. Consiste na individualização do 
imóvel levado ao registro, porém, este só ocorre após a abertura da matrícula. 
Aberta a matrícula, a descrição do imóvel não irá se repetir mais. 
Observe-se, todavia, que averbações posteriores poderão conter a 
retificação de elementos da descrição ou de toda a descrição. Assim, nem sempre a 
descrição que abre a matrícula é a definitiva. 
As Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de São 
Paulo, no Capítulo XX, por exemplo, determinam regras precisas para a 
identificação e caracterização do imóvel urbano e rural, além da qualificação do 
proprietário, visando com isso maior segurança e credibilidade dos Registros 
Públicos, notadamente o Registro de Imóveis (HUBER, 2012). 
 
 
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Os titulares do domínio, no momento em que for aberta a matrícula, deverão 
estar de acordo com a transcrição ou a matrícula anterior. Será o da matrícula 
anterior quando tiver havido, por exemplo, desmembramento, loteamento, unificação 
de matrículas e ou transcrições; a simples matrícula, sem nenhum registro, tem a 
eficácia do artigo 1.245 do Código Civil vigente, porque ao consignar o nome do 
proprietário, o oficial nada mais faz que transportar o que consta da transcrição (ou 
da matrícula) anterior. Ela assume a eficácia do registro anterior. 
O artigo 167, no Inciso I determina os atos de registros, sendo que os 
números 36 e 42 passaram a ter a seguinte redação, introduzida pela Lei nº 
12.424/2011. 
 
36. da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos 
Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às entidades delegadas, e 
respectiva cessão e promessa de cessão. 
42. da conversãoda legitimação de posse em propriedade, previstas no art. 
60 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009. 
 
Por outro lado, o Inciso II do mesmo artigo 167, determina os atos de 
averbações, sendo que o item 27, passou a ter nova redação e foram introduzidos 
os itens 28 e 29 pela Lei nº 12.424-2011, nos seguintes termos: 
27 - da extinção da legitimidade de posse; 
28 - da extinção da concessão de uso especial para fins de 
moradia; 
29 - da extinção da concessão de direito real de uso. 
A exigência tem a ver com o princípio da continuidade, mantido e revigorado 
nos artigos 195, 195-A e 195-B, com seus respectivos Incisos e parágrafos, 237 e 
237-A, com seus respectivos Incisos e Parágrafos da Lei nº 6.015/73, introduzidos e 
modificados pela Lei nº 12.424/2011. 
Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do 
outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer 
que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro; 
 
 
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Art. 195-A. O Município poderá solicitar ao registro de imóveis competente a 
abertura de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis públicos oriundos 
de parcelamento do solo urbano, ainda que não inscrito ou registrado, por 
meio de requerimento acompanhado dos seguintes documentos: (Incluído 
pela Lei nº 12.424, de 2011). 
I - planta e memorial descritivo do imóvel público a ser matriculado, dos 
quais constem a sua descrição, com medidas perimetrais, área total, 
localização, confrontantes e coordenadas preferencialmente 
georreferenciadas dos vértices definidores de seus limites; (Incluído pela Lei 
nº 12.424, de 2011). 
II - comprovação de intimação dos confrontantes para que informem, no 
prazo de 15 (quinze) dias, se os limites definidos na planta e no memorial 
descritivo do imóvel público a ser matriculado se sobrepõem às suas 
respectivas áreas, se for o caso; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
III - as respostas à intimação prevista no inciso II, quando houver; e 
(Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
IV - planta de parcelamento assinada pelo loteador ou aprovada pela 
prefeitura, acompanhada de declaração de que o parcelamento se encontra 
implantado, na hipótese deste não ter sido inscrito ou registrado. (Incluído 
pela Lei nº 12.424, de 2011). 
§ 1º Apresentados pelo Município os documentos relacionados no caput, o 
registro de imóveis deverá proceder ao registro dos imóveis públicos 
decorrentes do parcelamento do solo urbano na matrícula ou transcrição da 
gleba objeto de parcelamento. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
§ 2º Na abertura de matrícula de imóvel público oriundo de parcelamento do 
solo urbano, havendo divergência nas medidas perimetrais de que resulte, 
ou não, alteração de área, a situação de fato implantada do bem deverá 
prevalecer sobre a situação constante do registro ou da planta de 
parcelamento, respeitados os limites dos particulares lindeiros. (Incluído 
pela Lei nº 12.424, de 2011). 
§ 3º Não será exigido, para transferência de domínio, formalização da 
doação de áreas públicas pelo loteador nos casos de parcelamentos 
urbanos realizados na vigência do Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 
1937. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
§ 4º Recebido o requerimento e verificado o atendimento aos requisitos 
previstos neste artigo, o oficial do registro de imóveis abrirá a matrícula em 
nome do Município. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
§ 5º A abertura de matrícula de que trata o caput independe do regime 
jurídico do bem público. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
Art. 195-B. A União, os Estados e o Distrito Federal poderão solicitar ao 
registro de imóveis competente a abertura de matrícula de parte ou da 
totalidade de imóveis urbanos sem registro anterior, cujo domínio lhe tenha 
sido assegurado pela legislação, por meio de requerimento acompanhado 
dos documentos previstos nos incisos I, II e III do art. 195-A. (Incluído pela 
Lei nº 12.693, de 2012). 
§ 1º Recebido o requerimento na forma prevista no caput, o oficial de 
registro de imóveis abrirá a matrícula em nome do requerente, observado o 
disposto no § 5o do art. 195-A. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
§ 2 O Município poderá realizar, em acordo com o Estado, o procedimento 
de que trata este artigo e requerer, em nome deste, no registro de imóveis 
competente a abertura de matrícula de imóveis urbanos situados nos limites 
do respectivo território municipal. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011). 
 
 
 
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Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que 
dependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade 
do registro. 
 
Art. 237-A. Após o registro do parcelamento do solo ou da incorporação 
imobiliária, até a emissão da carta de habite-se, as averbações e registros 
relativos à pessoa do incorporador ou referentes a direitos reais de 
garantias, cessões ou demais negócios jurídicos que envolvam o 
empreendimento serão realizados na matrícula de origem do imóvel e em 
cada uma das matrículas das unidades autônomas eventualmente abertas. 
(Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009). 
 
Segundo CLOVES HUBER (2012), vale lembrar que, mesmo os títulos 
anteriores ao Código Civil, que provam a propriedade independentemente de 
registro, devem ser apresentados e registrados no sistema da lei nº 6.015/73, para 
que o proprietário possa dispor. 
O título anterior ao Código Civil prova a propriedade, mas, sem registro, não 
permite a disponibilidade, como mostram os dispositivos citados. É o mesmo que 
ocorre com a transmissão causa mortis, cuja eficácia prescinde do registro, 
necessário apenas para exercício da disponibilidade. 
Se o imóvel cuja matrícula está sendo aberta é objeto de hipoteca inscrita, 
constará da AV. 1 o ônus, com menção do número da inscrição e especificação do 
Livro 2 (v.g., Livro 2-F). Não importa que sejam vários os ônus. A averbação de 
transporte será uma única. 
Como manda a lei, os atos são numerados em ordem crescente e lançados 
em sequência cronológica, pouco importando se são de registro ou averbação. A 
numeração é antecedida das letras que indicam a natureza do ato. Assim, Av. 1, R. 
2, R. 3, Av. 4, R. 5, etc. 
Para o registro de qualquer ato que constitui direito real torna-se necessário, 
primeiramente, a abertura da matrícula e ato contínuo ao registro do ônus 
constituído sobre o imóvel. Assim, “a matrícula será efetuada por ocasião do 
primeiro registro a ser lançado na vigência desta lei, mediante os elementos 
 
 
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constantes do título apresentado e do registro anterior nele mencionado” (artigo 
228). 
A interpretação é que o registro a ser feito é unicamente aquele mencionado 
no título e não qualquer outro alheio ao negócio que enseja a abertura da matrícula 
(HUBER, 2012). 
Quando do registro, o oficial deve acercar-se de todos os cuidados com 
relação ao negócio e com o título a ser registrado já na nova matrícula, ficando-lhe 
vedado a consulta de outros assentamentos existentes relacionados com negócios 
de terceiras pessoas para modificar a matrícula, pois, a indicação do artigo 228 é 
clara: “A matrícula será efetuada por ocasião do primeiro registro a ser lançado na 
vigência desta Lei, mediante os elementosconstantes no título apresentado e do 
registro anterior nele mencionado”. 
O registrador, quando da abertura da matrícula, deve observar o princípio da 
continuidade, ou seja, “os registros têm de observar um encadeamento subjetivo”. “A 
cadeia registral, jamais deverá ser interrompida, salvaguardando infinitamente a 
preexistência do imóvel objeto do negócio jurídico no patrimônio do transmitente” 
(BALBINO FILHO, 1985, p. 58). 
No momento da abertura da matrícula, o oficial deve observar todos os 
dados constantes da transcrição ou registro existente, bem como as informações 
constantes do título levado a registro, sendo que estes dados não poderão alterar os 
dados primitivos e os registros do imóvel transacionado. 
Qualquer dado que por ventura venha a ser alterado pelo novo título, 
constitui óbice para o registro, a não ser que se proceda à necessária retificação e 
sua averbação na transcrição ou matrícula existente. Sendo a matrícula a expressão 
da individualidade do imóvel, enquanto centro das demais referências da história de 
suas mutações objetivas e subjetivas, indispensável quando de sua abertura, 
constar a completa identificação dos atuais titulares e comunheiros do imóvel 
(HUBER, 2012). 
 
 
 
 
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UNIDADE 5 – LEGITIMIDADE E NATUREZA JURÍDICA 
 
5.1 Legitimidade para propor retificação do título 
Na retificação de assento não se discute posse e título. A ação retificatória 
versa tão-somente sobre mera descrição, na qual as divisas são definidas, certas e 
conhecidas. Porém, faltando elementos necessários para a sua perfeição, tais como, 
medidas, rumos magnéticos, área total e os confrontantes atuais, a sua inserção na 
matrícula, ou ainda, transcrição, só é possível mediante retificação (HUBER, 2012). 
Já vimos que o artigo 212 da LRP diz que: 
 
Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a 
verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis 
competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento 
administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a 
retificação por meio de procedimento judicial (Redação dada pela Lei nº 
10.931 de 2004). 
 
Igualmente vimos que no artigo o “caput” do 213 determina: “O oficial 
retificará o registro ou a averbação”. 
Os referidos dispositivos não fazem menção de proprietários, mas sim de 
interessado, não excluindo, entretanto, a prestação jurisdicional, a requerimento da 
parte prejudicada, daí o entendimento de CLOVES HUBER (2012) de que qualquer 
pessoa prejudicada ou interessada pode promover a necessária retificação. A 
legitimidade no caso, não fica restrita apenas àqueles portadores dos títulos do 
imóvel. Admite também o pedido por aquele que realmente demonstre o seu 
interesse na retificação, comprovando de forma inequívoca que está sendo 
prejudicado pelo erro existente ou omissão. 
Na prática, a maioria das retificações é promovida pelos proprietários 
titulares do domínio que, através do procedimento retificatório, procuram sanar os 
erros existentes no título, suprindo eventuais omissões ou acrescentando dados 
essenciais para melhor identificação do imóvel. Embora não comum e muitas vezes 
aceito por eméritos juristas e estudiosos do registro público, entendendo ser possível 
 
 
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a retificação de assento imobiliário por terceiro que realmente tem interesse na 
retificação. 
Em diversas ocasiões, o autor citado teve a oportunidade de promover a 
necessária retificação em nome de pessoas que, embora não sendo titulares do 
domínio, obrigaram-se a proceder à retificação para que a sua escritura pública de 
compra e venda tivesse acesso ao registro imobiliário. 
Os casos mais comuns verificados ocorrem quando os vendedores falecem 
e o comprador ainda não levou o seu título ao registro e, ao apresentá-lo, constata-
se erro que impede o seu ingresso no folio real. 
Nesse caso, o detentor do título (comprador) tem interesse em proceder à 
retificação em nome dos vendedores para regularização, pois é o único prejudicado, 
se não conseguir registrar o título de compra e venda. É comum, em caso de 
doação, na qual, os donatários não levam a escritura de doação ao registro, só o 
fazendo quando do falecimento do doador. 
Apontado o título, se este apresenta erro e, em consequência, seja impedido 
o seu acesso no registro, toma-se necessário a retificação para a correção do erro 
impeditivo. Também ocorrem tais erros quando da realização do inventário ou 
arrolamento, e o registro só é possível mediante a retificação de assento imobiliário 
de algum imóvel, para que o Formal de Partilha tenha acesso ao Cartório de 
Registro de Imóveis da comarca onde os bens inventariados estão situados. 
O artigo 212 da Lei de Registros Públicos, com a alteração introduzida pela 
Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 2004, prevê a retificação, por meio de 
procedimento administrativo, facultando ao interessado requerer a retificação por 
meio de procedimento judicial. 
Ainda que se trate de normas públicas, a intervenção do Ministério Público 
faz-se desnecessário em qualquer procedimento retificatório, administrativo ou 
judicial, em decorrência da nova redação dos artigos 212 a 214, introduzida pela Lei 
nº 10.931/04. A atuação do Ministério Público tinha caráter fiscalizador, visava no 
decorrer do processo o cumprimento das disposições legais aplicáveis à espécie. 
 
 
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Sua participação no processo era obrigatória sob pena de nulidade, mas 
suas exigências, se infundadas, poderiam ser indeferidas pelo juiz, bem como sua 
manifestação contrária ao pedido não impedia o deferimento da retificação pelo juiz 
(MACEDO; SEHBE, 2011; HUBER, 2012). 
 
5.2 Natureza jurídica da ação de retificar 
É importante lembrarmos que o advento do novo Código Civil, o novo 
disciplinamento da sociedade civil brasileira também refletiu na propriedade 
imobiliária como um todo. 
No que tange aos registros públicos, foram ampliados na lei civil, sem 
embargos da manutenção dos já tradicionais, os princípios norteadores dos registros 
imobiliários, ratificando-se a presunção de veracidade das inscrições dos álbuns 
imobiliários. Igualmente a Lei nº 10.931 de 2004 em seu artigo 59 trouxe alterações 
quanto aos registros imobiliários que deram nova redação aos arts. 212, 213 e 214 
da LRP como vimos. 
Segundo LUCIANO LOPES PASSARELLI (2008, p. 79): 
 
a retificação de registro imobiliário colima, em sua faceta teleológica, fazer 
com que o registro espelhe fielmente a situação fática e a realidade jurídica 
do imóvel, ou no dizer de Afrânio de Carvalho, o registro tem por objetivo 
estabelecer uma correspondência tão exata quanto possível entre a 
situação registral e a realidade externa, sejam quais forem as vicissitudes 
por que passe o imóvel. 
 
A ação de retificação do registro no aspecto jurídico ocorre por falta de 
requisitos legais e pela falta do título causal, refletindo-se o resultado no registro. 
A retificação de registro imobiliário é uma ação de direito real, visando a 
tutela de um direito real e, consequentemente, o domínio decorrente do defeito 
existente no registro e finalmente, o seu reparo (HUBER, 2012). 
Na ação de retificação não há discussão da posse ou do domínio, o que sepretende é a retificação de um erro constante no registro. Caso ocorra impugnação 
 
 
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fundamentada à pretensão do requerente, a ação de retificação torna-se 
contenciosa e segue-se o rito ordinário. 
O princípio da presunção e da fé pública, atribuídos ao registro, só pode ser 
por meio de ação ordinária. O artigo 216 da LRP preceitua que o registro poderá 
também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por 
efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, 
ou de julgado sobre fraude à execução. Permanecendo o registro subsistem também 
os seus efeitos legais. 
O registro imobiliário recepciona os atos de registros e averbações dos 
títulos apresentados para registro ou dos atos constitutivos, declaratórios, 
translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, não 
importando ser por atos “inter vivos” ou “causa mortis”, quer para a sua constituição, 
transferência e extinção, quer para a sua validade em relação a terceiros, quer ainda 
para a sua disponibilidade (artigo 172, da Lei de Registros Públicos). 
O código Civil Brasileiro de 1.916 reportava sobre a aquisição da 
propriedade imóvel e sua transferência no registro de do imóvel, nos artigos 530 a 
553. 
No atual Código Civil (Lei 10.406/2002), a aquisição da propriedade imóvel 
está disciplinada nos artigos 1.228 a 1.259. 
Assim, adquire-se a propriedade imóvel “entre vivos mediante a transcrição 
do título translativo no Registro de Imóveis”, (artigo 1.245). 
A aquisição por acessão de dá: 
I - Por formação de ilhas. 
II - Por aluvião. 
III - Por avulsão. 
IV - Por abandono de álveo. 
V - Por plantações ou construções, nos termos do artigo 1.248 do Código 
Civil. Todos os títulos translativos da propriedade imóvel por ato entre vivos estão 
 
 
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sujeitos a registro no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, da situação do 
imóvel (artigo 1.245, caput). 
Além dos atos entre vivos, serão também transcritos no registro: 
a) Os julgados, pelos quais, nas ações divisórias, se puser termo à indivisão. 
b) As sentenças, que, nos inventários e partilhas, adjudicarem bens de raiz 
em pagamento das dívidas da herança. 
c) A arrematação e as adjudicações em hasta pública. 
Considera-se transferido o domínio somente na data em que ocorrer a 
transcrição (registro), artigo 1.245, do Código Civil. O artigo 167 da Lei nº 6.015/73, 
no Inciso I, especifica todos os atos de registro, enquanto que o Inciso II, determina 
os atos sujeitos a averbação. 
O registro tem por finalidade assegurar a eficácia do ato contra terceiros, ou 
seja, “erga omnes”, cujos atributos são: 
a) Publicidade do ato, conferida pelo Estado, através do seu órgão 
competente, que é o registro imobiliário. 
b) Força probante, fundada na fé pública inerente ao registro, pois a lei 
presume pertencer o direito real à pessoa em cujo nome foi ele transcrito. 
c) Sua legalidade, decorrente do exame feito pelo oficial do registro de todos 
os documentos apresentados para a transcrição, opondo as dúvidas que caso 
ocorrerem. 
d) Sua obrigatoriedade, devendo ser efetuada no cartório da situação do 
imóvel. 
O registro de imóveis é fonte de informação e segurança da propriedade 
imobiliária, acompanham a vida dos direitos reais sobre os bens imóveis, conhecidos 
como “bens de raiz”, pois, no registro devem constar as eventuais alterações, 
inclusive as constrições judiciais, quando determinadas ou requeridas (HUBER, 
2012). 
Por processo administrativo, entende-se ser aquele que se instala no juízo 
gracioso sem forma e figura de litígio, para resolver ou normalizar, pela vontade e 
 
 
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concordância das partes, certa situação jurídica, ou coordenar, conciliar e proteger 
interesses opostos não contestados. 
Por processo contencioso, compreende-se aquele promovido por uma das 
partes e com contestação de outra, o que se traduz por via de ação ordinária e um 
processo de conhecimento, concluindo com a sentença constitutiva declaratória. 
No caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou 
não, alteração de área, o requerimento do interessado deverá ser instruído com 
planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com 
prova de Anotação de Responsabilidade Técnica no competente Conselho Regional 
de Engenharia e Arquitetura, bem assim pelos confrontantes. Não ocorrendo a 
assinatura do confrontante na planta e memorial, o mesmo será notificado pelo 
Oficial de Registro de Imóveis competente, desde que requerido pelo interessado, 
para se manifestar em 15 (quinze) dias. 
Com as alterações nos artigos 212 a 214 da Lei de Registros Públicos, dada 
pelas Leis nº 10.931/2004 e nº 12.424/11, é expressamente dispensada a citação ou 
intimação do alienante e seus sucessores, ainda que o procedimento retificatório 
seja judicial. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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UNIDADE 6 – O PROCESSO DE RETIFICAÇÃO DO 
REGISTRO IMOBILIÁRIO 
 
A Lei de Registros Públicos no seu artigo 212 permitia a retificação do 
registro quando este não exprimir a verdade: “Se o teor do registro não exprimir a 
verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo 
próprio”. 
O Código Civil (Lei nº 3.071, de 1° de janeiro de 1.916) no seu artigo 860, já 
autorizava a retificação do registro do imóvel, quando o teor não exprimir a verdade. 
Assim, o artigo 212 da Lei de Registros Públicos, conservou os mesmos princípios. 
O parágrafo único do artigo 860 do Código Civil conservava a responsabilidade do 
alienante, que continuava como dono, enquanto o título não for levado a registro, 
nos seguintes termos: 
 
Se o teor do registro de imóveis não exprimir a verdade, poderá o 
prejudicado reclamar que se retifique. 
Parágrafo único. Enquanto se não transcrever o título de transmissão, o 
alienante continua a ser havido como dono do imóvel, e responde pelos 
seus encargos. 
 
Relembremos que o processo retificatório do registro do imóvel previsto 
desde a vigência do Código Civil de 1917, foi introduzido no Decreto nº 4.857/39, 
artigos 227 e 228 e conservado pela atual Lei de Registros Públicos (Lei nº 
6.015/73). O atual Código Civil (Lei nº 10.406/2.002), em vigência a partir de 11 de 
janeiro de 2003, em seu artigo 1.247 manteve o procedimento retificatório dispondo 
que “se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que 
se retifique ou anule. § único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar 
o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente”. 
Novamente temos que a retificação visa o conserto do erro existente no 
registro, de modo a adequar a situação fática do imóvel e evitar prejuízos futuros ao 
proprietário ou interessado. Quando imperfeito o título, é previsto a retificação para a 
correção do “erro constante do registro”, conforme regra os artigos 212 e 213, com a 
 
 
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nova redação introduzida pelas Leis nº 10.931, de 2 de fevereiro de 2.004 e Nº 
12.424 de 16 de junho e 2011. 
Lembremos ainda que os princípios fundamentais que regem o registro 
imobiliário são os da publicidade, conservação e responsabilidade dos oficiais de 
registro. Pelos atos registrários, seus assentos são de acesso a qualquer 
interessado. A conservação permite o arquivo permanente do histórico imobiliário. 
Pelo princípio da responsabilidade, os oficiais respondem pelos prejuízos 
causados por culpa ou dolo, pessoalmente ou por seus prepostos. Acrescentemos 
ainda a fundamental força probante de fé pública em todos os registros. O código de 
1916 referia-se à transcrição como primeira hipótese de aquisição da propriedade 
imóvel. Na verdade, o vocábulo não exprimia a realidade porque não se transcrevia 
integralmente o título no registro, isto é, não ocorria sua transposição pura e simples, 
como ainda hoje sucede. A lei registrária vigente refere-se apenas a registro e 
averbação, que são feitos na matrícula do imóvel, onde deve ser inserida toda a vida 
jurídica do bem. Com a introdução da matrícula em nosso sistema imobiliário, 
passou-se a tomar como base o próprio imóvel no registro, que no diploma anterior 
levava em conta o titular de direito (VENOSA, 2005). 
Voltemos à promulgação da Lei dos Registros Públicos em 1973, que regra 
todos os atos notariais e registrais do Brasil, quando foi disciplinada a retificação dos 
assentos dos registros públicos que aqui nos interessam especificamente os artigos 
212, 213 e 216 (registros imobiliários). 
Os artigos 212 e 213 são voltados a regular a intervenção judicial na 
correção dos registros, excetuada a hipótese de erro evidente. O artigo 216 
contempla a hipótese de retificação como consequência de sentença proferida em 
processo contencioso ou que tivesse por objeto anulação ou declaração de nulidade 
de ato jurídico ou de julgado sobre fraude à execução (MACEDO; SEHBE, 2011). 
Parece que estamos indo e vindo nos artigos e interesse, mas é importante 
frisar essa situação da retificação que não é a substituição de um registro por outro e 
muito menos o cancelamento da transcrição ou matrícula do imóvel. A retificação é 
feita através de averbação nos registros existentes, podendo ser à margem da 
transcrição, quando o registro permanece transcrito no Livro “3” ou na matrícula, 
 
 
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quando ocorreu a sua abertura em decorrência de qualquer ato praticado na 
vigência da Lei nº 6.015/73. Atualmente é aberta nova Matrícula para o imóvel 
retificado constando inicialmente a área certa e retificada, fazendo a necessária 
averbação na matrícula anterior e seu encerramento (HUBER, 2012). 
Os artigos 212 e 213 da Lei nº 6.015/73, alterados pelas Leis nº 10.931/04 e 
nº 12.424/11, permite a retificação pelo procedimento administrativo, diretamente ao 
Oficial do Registro de Imóveis, onde se localiza o imóvel, a requerimento do 
proprietário ou da parte prejudicada. 
Nos termos dos novos dispositivos, as divergências encontradas entre o 
título apresentado e o registro existente podem ser retificadas administrativamente 
pelo Oficial de Registro de Imóveis, ou pelo procedimento judicial junto ao juízo da 
comarca onde localizar o imóvel retificando. 
Segundo LUIZ HENRIQUE FERREIRA SACCHETTO (2012), as retificações 
do registro de imóveis bipartem-se em dois grupos, o das retificações judiciais e o 
das retificações administrativas, lembrando que, embora já previstas na legislação 
anteriormente, as retificações administrativas eram notadamente mais restritas. 
 Retificação judicial, como se depreende do nome, é a retificação feita por 
ordem de um juiz, através de processo próprio, podendo ser contenciosas ou 
não contenciosas, conforme o conflito de interesses envolvido, e as 
retificações administrativas. 
 Retificação administrativa, por sua vez, é a feita por despacho do próprio 
registrador, também chamadas “extrajudiciais”, podendo ser unilaterais, com 
participação unicamente do interessado, e bilaterais, quando dependem 
também da intervenção de terceiros. As retificações administrativas podem 
ser feitas ainda de ofício, diretamente pelo registrador, em caso de 
comprovado “erro evidente”, nas hipóteses previstas na Lei n° 6.015/73. 
Convém esclarecer que a expressão “retificação de registro”, embora assim 
consagrada pela doutrina, referindo-se a princípio apenas a “registro”, aplica-se 
também às averbações e às matrículas dos imóveis, mesmo se estas não possuírem 
nenhum registro ou averbação. Neste caso, tem o termo “registro”, portanto, sentido 
lato. A retificação, propriamente dita, é feita, contudo, por ato de averbação na 
 
 
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matrícula, vedadas formas simplificadas como “em tempo”, “nota” ou quaisquer 
outros adendos (SACCHETTO, 2012). 
Os instrumentos ou meios para a retificação do registro imobiliário podem 
ser resumidos nos seguintes: 
1ª) voluntariamente pelas partes, v.g., através de Escritura Pública de re-
ratificação, que depois será levada a registro: 
Esse tipo de retificação geralmente acontece quando as partes outorgantes 
e outorgados comparecem novamente no Cartório de Notas e retificam os erros 
verificados quando da lavratura da primeira e ratificam os demais atos. 
Essa retificação não é usada para consertar erros existentes no registro, e 
sim para consertar os erros constantes nas escrituras por não observação dos 
dados corretos existentes no Registro de Imóveis. Não há processo judicial ou 
administrativo de retificação de escritura (HUBER, 2012). 
Por outro lado, ocorre caso de retificação de erro de medidas ou aumento de 
área nos imóveis podem ser resolvidos, mediante escritura de re-ratificação, 
devendo dela participarem as mesmas pessoas que compareçam no ato da 
celebração do negócio instrumentalizado. 
Com o advento da Lei nº 10.931/2004, que acrescentou o parágrafo nono no 
artigo 213 da Lei de Registros Públicos, autorizou entre os confrontantes, por meio 
de escritura pública alterar ou estabelecer as divisas entre si, nos seguintes termos: 
§ 9º Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, 
por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver 
transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e 
desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, 
quando urbano, a legislação urbanística. 
2ª) Administrativamente, por iniciativa do próprio Oficial do Registro, de 
ofício: 
A lei faculta a possibilidade da correção do erro constante no registro pelo 
Oficial quando houver de sua parte, na matrícula ou na transcrição, erro evidente, 
 
 
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podendo desde logo, corrigir o erro com a devida cautela (artigo 213, inciso I, letras 
“a” a “g”). 
A Lei de Registros Públicos não especifica quais são os equívocos evidentes 
que deverão ser corrigidos de ofício. Entre os equívocos evidentes citamos o erro de 
dados no momento do registro, sendo que neste caso o erro deverá ser corrigido de 
ofício, restabelecendo assim, a fidelidadedo título registrado. Tais erros em geral 
são corrigidos com a apresentação de prova hábil, de modo a comprovar a 
divergência. Entre os equívocos mais comuns estão os que ocorrem com o número 
da Cédula de Identidade ou Cadastro de Pessoas Físicas e estado civil. 
3ª) Administrativamente, a requerimento do interessado, com ou sem 
notificação de terceiros, com ou sem decisão judicial. 
4ª) Administrativamente a requerimento dos confrontantes. 
5º) Judicialmente, em processo contencioso (ação ordinária) conforme art. 
216 da LRP, não alterado pela Lei nº 10.931/04, a requerimento de qualquer 
interessado (PAIVA, 2004). Jamais pode-se processar por via administrativa. 
Neste tipo de retificação há necessariamente um conflito de interesses 
instalado. Uma das partes quer a retificação e a outra a repele: se para uma delas o 
registro se encontra preciso e regular, para outra pode se encontrar inadequado ou 
omisso, cabendo ao juiz determinar o correto (SACCHETTO, 2012). 
Muitas vezes, uma retificação administrativa pode se converter em 
retificação judicial. Como exemplo, pode ser citado o caso da retificação de área de 
que trata o art. 213, inciso II, da Lei nº 6.015/73. A parte interessada na retificação 
de área a propõe ao registrador imobiliário da circunscrição do imóvel; este, por sua 
vez, exige, dentre outras providências, a anuência expressa de todos os 
confrontantes do imóvel a ser retificado; não havendo a anuência de um deles, o 
registrador notifica o omisso para eventual impugnação, a ser apresentada perante o 
registro predial. Como prevê o § 6º do mesmo dispositivo, não havendo transação 
amigável e insistindo o notificado na manutenção da impugnação, não cabe mais ao 
registrador a conclusão do processo, devendo este efetuar a remessa ao juiz 
competente. A retificação, antes administrativa, passa, então, à esfera judicial. 
 
 
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O que aconteceu foi que o legislador ampliou os poderes do Oficial do 
Registro de Imóveis para a simplificação do procedimento de retificação do registro e 
elencou as hipóteses em que o Sr. Oficial poderá atuar “de ofício”, retirando tanto 
quanto possível a intervenção do Juiz no processo retificatório. 
O objetivo foi simplificar o sistema, normando algumas questões que já 
vinham sendo objeto de posicionamento pelo Judiciário. 
Retificação quanto ao promovente pode ser feita: 
a) De ofício, pelo Oficial de Registro de Imóvel (213, I, “a” e “e”). 
b) Pelo interessado, pessoa em cujo nome consta o registro (213, I, “a” a “g” 
e II). 
c) Pelos confrontantes (213, II, in fine). 
d) Pelo terceiro prejudicado (CF 5, XXII, XXXIII, XXXV, XXXVI, LIV e LV)). 
 
A redação do atual art. 213 norma as hipóteses da retificação poder ser feita 
“de ofício” e a “requerimento do interessado”; todavia, o artigo foi subdividido em 
dois itens, sendo que no “item I” constam as hipóteses de retificação pelo “oficial e a 
requerimento do interessado” e no “item 2” as hipóteses de retificação somente a 
“requerimento do interessado”; o mais técnico, o mais correto seria que no “item I” 
estivessem relacionadas as hipóteses em que o Oficial do Registro possa fazer a 
retificação “de ofício” e no “item 2” as hipóteses em que o interessado possa pedir a 
retificação através de “requerimento”. 
Quanto à forma, o novo sistema permite que a retificação obedeça os 
seguintes procedimentos: 
a) Procedimento administrativo simplificado, de ofício. 
b) Procedimento administrativo simplificado a requerimento do interessado 
ou dos confrontantes. 
c) Procedimento administrativo com notificação de terceiros. 
d) Procedimento administrativo, com impugnação sem acordo e decisão do 
Juiz Corregedor. 
 
 
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e) Procedimento judicial, pelas vias ordinárias, garantido o contraditório. 
Quanto ao procedimento, com as alterações introduzidas pela Lei nº 
10.931/04, temos os seguintes meios para promover as retificações: 
a) Por escritura pública, levada depois a registro. 
b) Por ato do oficial, de ofício. 
c) Por processo administrativo simplificado, tanto a requerimento do 
interessado como de ofício, com ou sem decisão judicial. 
d) Por processo judicial contencioso (ação ordinária). 
Quanto ao foro, a retificação do registro pode processar-se: 
a) Diretamente no Cartório, perante o Oficial do Registro no foro da 
localização do imóvel. 
b) Perante o Juiz Corregedor ao qual está subordinado o respectivo Cartório 
Registral, quando a ele remetido pelo Oficial nas hipóteses previstas no art. 213 e 
seus §§. 
c) Na Justiça comum, perante o Juiz de Direito da Comarca onde se situa o 
imóvel referido no registro. 
O art. 212 deu ao interessado, pessoa em cujo nome está feito o registro, a 
oportunidade de requerer ao Oficial do Registro de Imóveis competente, por meio do 
procedimento administrativo a retificação, que também poderá ser feita por meio de 
procedimento judicial (PAIVA, 2004). 
O que deve ficar claro é que essas modificações se prestam à melhor 
realização dos serviços de registro, por possibilitar que a retificação dos dados se 
dê, em certos casos, no próprio âmbito cartorário, tornando despicienda a morosa 
via judicial (OLIVEIRA, 2007). 
Mais uma vez, vale lembrar que a retificação não enseja a substituição de 
um registro por outro, e nem tampouco o cancelamento do registro, mas opera tão-
somente a correção do erro constatado. 
Quanto à retificação total, esta ocorre quando implica no desaparecimento 
do registro, tirando do mundo jurídico a eficácia do assento imobiliário. 
 
 
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Os casos mais conhecidos e praticados de desaparecimento de eficácia são 
aqueles de cancelamento de registro e fusão de matrículas. Neste caso, estas 
deixam de existir porque a sua eficácia é transportada para uma nova matrícula 
aberta, na qual foram incorporados dois ou mais imóveis, que antes eram 
autônomos, tornando-se único com a fusão. A fusão só é possível quando os 
imóveis são contíguos, podendo em um só processo serem retificados e ao final a 
sua fusão, nascendo assim um único imóvel e, em consequência, desaparecendo 
aqueles. 
Para validade do ato, deve ser respeitado os princípios da especialidade e 
continuidade, bem como os mesmos proprietários. A Lei de Registros Públicos, nos 
artigos 234 e 235, disciplinam o procedimento, sendo ao final encerradas as 
matrículas dos imóveis objetos de fusão e aberto nova matrícula para o imóvel no 
seu todo, oriundos das referidas matrículas. 
A retificação parcial corrige apenas a inexatidão do registro, sem contudo, 
eliminá-lo, portanto, mantendo-o na íntegra. Ocorre quando se retifica a descrição do 
imóvel, do nome do proprietário, da área, do acréscimo do usufruto omitido, da 
averbação de abertura de rua, etc. 
O cancelamento de diversos atos no registro também pode ser parcial. 
Cancela-se a cláusula de inalienabilidade, sem, contudo, cancelar a cláusula de 
incomunicabilidade. Cancela-se também a penhora, o usufruto, sem proceder 
qualquer alteração com relação à descrição do imóvel e os seus respectivos 
proprietários (HUBER, 2012). 
 
 
 
 
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