RESUMO - DIREITO CIVIL 8° TERMO

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RESUMO 1° BIMESTRE – DIREITO CIVIL 8° TERMO
1. DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL (ANÁLISE DA PROPRIEDADE AD TEMPUS)
Trata-se daquela em que no seu bojo já existe sua extinção. Destaca-se que, embora a propriedade seja resolúvel, o dono tem a propriedade plena da coisa. Havendo o fato previsto, é cessada a mesma de pleno direito, ou seja, opera-se de forma ex tunc (desde que o título se formou). Diz a lei:
Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.
Segundo a leitura do art. 1.360, se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor.
Diante do que foi exposto acima, vislumbramos a chamada propriedade ad tempus. Podemos exemplificar o caso na revogação da doação por ingratidão.
A V Jornada de Direito Civil: 509 – A resolução da propriedade, quando determinada por causa originária, prevista no título, opera ex tunc e erga omnes; se decorrente de causa superveniente, atua ex nunc e inter partes.
Põem fim aos efeitos do negócio jurídico.
Trata-se de propriedade resolúvel quando o titulo de aquisição está subordinado a uma condição resolutiva ou ao advento do termo.
Condições:
Puramente potestativas: sujeitam todo o efeito do ato ao puro arbítrio de uma das partes, sem a influencia de qualquer fato externo. (É UMA CONDIÇÃO ILICITA)
Simplesmente potestativas: dependem não só da manifestação de vontade de uma das partes, como também de algum acontecimento exterior que escapa ao seu controle. (NÃO É CONSIDERADA ILICITA – É VALIDA)
Termo inicial: dies a quo
Termo final: dies ad quem
O termo é um acontecimento futuro e certo que subordina o início ou o termino da eficácia jurídica de determinado ato negocial.
2. DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA
Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. Na alienação fiduciária em garantia, dá-se a transferência do domínio do bem móvel ao credor (fiduciário), em garantia do pagamento, permanecendo o devedor (fiduciante) com a posse direta da coisa. 
Exemplo: Carlos deseja comprar um veículo, mas não possui dinheiro para a aquisição. Assim ele procura o banco Dinheiro Rápido e este fornece o valor requerido para a loja Carro Bom. A atitude de Carlos nada mais é do que uma alienação em confiança para o Banco. Carlos é o alienante (fiduciante) e o Banco Dinheiro Rápido é o adquirente (fiduciário). Trata-se de hipótese de constituto-possessório (tradição ficta), pois Carlos transfere a propriedade para o Banco e continua na posse.
· O devedor mantem a posse direta, mas não a propriedade.
· É modalidade de direito real sobre coisa alheia.
O contrato deve ter a forma escrita, podendo o instrumento ser público ou particular, e conter: o total da dívida; o prazo ou a época do pagamento; a taxa de juros, se houver; a descrição da coisa objeto da transferência.
O registro no Cartório de Títulos e Documentos confere existência legal à propriedade fiduciária, gerando oponibilidade a terceiros (erga omnes). 
Na referida hipótese, a negociação gera uma hipótese de propriedade resolúvel, pois enquanto Carlos não adimplir com o Banco não terá a propriedade plena.
· Com o pagamento, extingue-se a propriedade resolúvel.
· Não havendo o pagamento, o credor pode realizar a venda judicial ou extrajudicial, aplicando o valor para a satisfação do credito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor.
Direitos e obrigações do fiduciante
a) ficar com a posse direta da coisa e o direito eventual de reaver a propriedade plena, com o pagamento da dívida; 
b) purgar a mora, em caso de lhe ser movida ação de busca e apreensão.
c) receber o saldo apurado na venda do bem efetuada pelo fiduciário para satisfação de seu crédito; 
d) responder pelo remanescente da dívida, se a garantia não se mostrar suficiente; 
e) não dispor do bem alienado, que pertence ao fiduciário, embora possa ceder o direito eventual de que é titular; 
f) entregar o bem, em caso de inadimplemento de sua obrigação, sujeitando-se à pena de prisão imposta ao depositário infiel.
Obrigações do credor fiduciário
a) a obrigação principal consiste em proporcionar ao alienante o financiamento a que se obrigou, bem como em respeitar o direito ao uso regular da coisa por parte deste; 
b) se o devedor é inadimplente, fica o credor obrigado a vender o bem, aplicando o preço no pagamento de seu crédito e acréscimos, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor.
Procedimento
Pode o credor mover ação de busca e apreensão contra o devedor inadimplente, a qual poderá ser convertida em ação de depósito, caso o bem não seja encontrado. A sentença, de que cabe apelação apenas no efeito devolutivo, em caso de procedência da ação, não impedirá a venda extrajudicial do bem e consolidará a propriedade e a posse plena e exclusiva nas mãos do proprietário fiduciário.
A venda pode ser extrajudicial ou judicial. Preferida esta, aplica-se o disposto nos arts. 1.113 a 1.119 do Código de Processo Civil. Se o bem não for encontrado, o credor poderá requerer a conversão do pedido de busca e apreensão, nos mesmos autos, em ação de depósito, na forma prevista nos arts. 901 a 906 do Código de Processo Civil.
Segundo entendimento dos tribunais, não é cabível a prisão do depositário infiel.
Aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. Cláusula de decaimento
O artigo da Lei consumerista nos informa que, na alienação fiduciária em garantia, será nula a cláusula que prevê a perda da totalidade das parcelas. Tal cláusula é conhecida como cláusula de decaimento ou perdimento. Lembro que a mesma só se torna abusiva quando prevê o perdimento da totalidade, não sendo a mesma abusiva quando o perdimento for parcial. Recentemente a 3ª Turma do STJ manteve, por unanimidade, a decisão que considerou abusiva cláusula de contrato de compra de imóvel comercializado por empresa, que previa a retenção de 30% dos valores pagos em caso de desistência do negócio).
Nos casos em que o negócio tiver sido quase todo cumprido, ou seja, que tenha ocorrido um inadimplemento mínimo, não caberá a sua extinção. Trata-se da teoria do adimplemento substancial ou substancial performance. Nesse sentido, a IV Jornada de Direito Civil:
Arts. 421, 422 e 475. O adimplemento substancial decorre dos princípios gerais contratuais, de modo a fazer preponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva, balizando a aplicação do art. 475 (Enunciado n. 361).
Vedação do pacto comissório
Menciona o texto legal:
Art. 1.365. É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no vencimento. 
Parágrafo único. O devedor pode, com a anuência do credor, dar seu direito eventual à coisa em pagamento da dívida, após o vencimento desta.
Vislumbra-se, na leitura do parágrafo único do artigo acima, a datio in solutum para extinguir a obrigação. Se houver débito remanescente? Aplica-se o texto do art. 1.366 do Código Civil.
Quando, vendida a coisa, o produto não bastar para o pagamento da dívida e das despesas de cobrança, continuará o devedor obrigado pelo restante.
Por fim, a questão do terceiro interessado ou não e o princípio da especialidade. Os textos legais ajudam a esclarecer o tema:
Art. 1.368. O terceiro, interessado ou não, que pagar a dívida, se sub-rogará de pleno direito no crédito e na propriedade fiduciária. 
Art. 1.368-A. As demais espécies de propriedade fiduciária ou de titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código naquiloque não for incompatível com a legislação especial.
DIREITOS REAIS LIMITADOS
3. DA SUPERFÍCIE
Trata-se de direito real limitado de fruição ou gozo sobre coisa alheia, pelo qual o proprietário concede a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O objeto do direito de superfície é sempre um bem imóvel. O Código Civil aboliu a enfiteuse, substituindo-a pelo direito de superfície gratuito ou oneroso.
As partes:
a) proprietário (concedente ou fundeiro); 
b) realizador das construções (superficiário).
Objeto: coisa imóvel (sem acessão)
· Finalidade: construção ou plantação 
· Posse: Direta- superficiário
· Posse: Indireta- concedente ou fundeiro
É um instrumento para a realização da função social da propriedade. O direito real de superfície sempre será concedido de forma temporária.
O superficiário, que tem o direito de construir ou plantar, responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel. O proprietário (fundeiro) tem a expectativa de receber a coisa com a obra ou plantação.
Pode haver superfície por cisão? Nesse sentido, a III Jornada de Direito Civil.
Art. 1.369. Admite-se a constituição do direito de superfície por cisão (Enunciado n. 250).
Superfície por cisão é aquela em que o proprietário de prédio já construído cria a superfície para que terceiro o conserve, reforme ou amplie. Saliente-se que o Estatuto da Cidade admite a superfície por cisão.
Podemos mencionar que a superfície acompanha o solo? Aqui podemos falar que o acessório não seguirá o principal. Nesse sentido, a III Jornada de Direito Civil:
Art. 1.369. A propriedade superficiária pode ser autonomamente objeto de direitos reais de gozo e de garantia, cujo prazo não exceda a duração da concessão da superfície, não se lhe aplicando o art. 1.474 (Enunciado n. 249).
Ainda, nesse sentido, a IV Jornada de Direito Civil:
Art. 1.369. Os direitos e obrigações vinculados ao terreno e, bem assim, aqueles vinculados à construção ou à plantação formam patrimônios distintos e autônomos, respondendo cada um dos seus titulares exclusivamente por suas próprias dívidas e obrigações, ressalvadas as fiscais decorrentes do imóvel (Enunciado n. 321).
As normas previstas na lei civilista revogam as normas do Estatuto da Cidade? Trata-se de tema controvertido na doutrina. O Enunciado n. 93 da I Jornada de Direito Civil fundamenta a doutrina majoritária.
Art. 1.369. As normas previstas no Código Civil sobre direito de superfície não revogam as relativas a direito de superfície constantes do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/01) por ser instrumento de política de desenvolvimento urbano.
Qual prazo deve ser adotado em se tratando de direito de superfície? Segundo a regra do art. 1.369 do Código Civil, o prazo deve ser determinado, mas a norma do art. 21 do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/01) não traz prazo. Segundo Flávio Tartuce, “em se tratando de superfície urbana prevalece o prazo indeterminado previsto no Estatuto da Cidade, mas, quanto à superfície rural, vale o prazo determinado exigido pelo Código Civil”. É cristalino que a Lei Civilista fixou prazo para que fosse evitada a perpetuidade, característica da enfiteuse.
Temas importantes: 
a) Não é possível o uso do subsolo e do espaço aéreo.
b) Os encargos e tributos podem ser ajustados pelas partes, apesar de o art. 1.371 do Código Civil referir que o superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.
Art. 1.371. As partes têm plena liberdade para deliberar, no contrato respectivo, sobre o rateio dos encargos e tributos que incidirão sobre a área objeto da concessão do direito de superfície.
c) O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros. Se a superfície for transferida por ato oneroso, não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela mesma. 
d) Há direito de preferência recíproco entre o proprietário do solo e o superficiário. Como será a regra para este direito de preferência? Deve o alienante dar conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial, ou outro meio. Flávio Tartuce elabora pergunta em seu livro de grande importância. Qual a consequência da inobservância do direito de preferência?
1ª corrente: perdas e danos, segundo os arts. 513 a 520 do Código Civil. 
2ª corrente: a parte prejudicada deve depositar o preço pago pelo terceiro. Trata-se de adjudicação do bem, aplicando-se por analogia o art. 504 do Código Civil. 
3ª corrente: cumulação de perdas e danos, e pode ainda o preterido depositar em juízo o preço pago por terceiro.
e) Pode o direito de superfície ser adquirido pela usucapião? Pablo Stolze Gagliano defende a possibilidade.
 Extinção do direito de superfície
Extingue-se a superfície pelo advento do termo final, por desapropriação, por descumprimento contratual, pela renúncia, pela perda do objeto etc.
4. DA SERVIDÃO
Trata-se de direito real sobre coisa alheia que se consubstancia em determinada utilidade que a coisa terá para aquele que não é seu proprietário.
A Lei Civil, no art. 1.378, transparece que a sua constituição se dá mediante declaração expressa dos proprietários ou por testamento.
Seguindo a linha dos direitos reais sobre coisa alheia, é necessário que a servidão seja registrada no cartório imobiliário.
Condição essencial para que se constitua uma servidão é que os prédios (serviente e dominante) pertençam a proprietários diferentes.
Flávio Tartuce e José Fernando Simão nos informam que fica claro que a servidão serve a coisa (o imóvel dominante) e não a parte envolvida (o seu proprietário).
As servidões podem ser estabelecidas por diversos objetivos:
• Servidões de passagem: seu objetivo é assegurar o trânsito de pessoas através de um determinado prédio, em benefício daquelas que venham do prédio dominante e que passam pelo prédio serviente. 
• Servidões de águas: são conhecidas como servidões de aqueduto e objetivam garantir a passagem da água de um imóvel pelo outro. 
• Servidões de vista: visam a garantir que não se construa no terreno serviente de modo a retirar a vista do terreno dominante.
A servidão administrativa possui diferença para a servidão do Código Civil. A administrativa é aquela que autoriza o Poder Público a usar a propriedade imóvel para permitir a execução de obras e serviços de interesse coletivo. Trata-se de direito real público constituído em favor do Estado para atender ao interesse público. 
Características:
• Acessoriedade: segue o destino da propriedade. 
• Inalienabilidade: o que se aliena é a propriedade. 
• Indivisibilidade: regra constante no art. 1.386 do Código Civil.
• Perpetuidade: trata-se de direito perpétuo, como a propriedade, ou seja, não se extingue pelo seu não uso.
Espécies:
• Aparentes: são aquelas que se percebe pelos sentidos, deixam traços visíveis, como, por exemplo, uma servidão de passagem. Destaque-se a regra da Súmula n. 415 do STF. 
Servidão de trânsito não titulada, mas tomada permanente, sobretudo pela natureza das obras realizadas, considera-se aparente, conferindo direito a proteção possessória.
• Não aparentes: são aquelas que não se mostram aos nossos olhos, não podem ser percebidas pelos sentidos, como, por exemplo, a servidão de vista.
• Contínuas: são aquelas que independem de utilização humana, mesmo que o proprietário ou o possuidor do prédio dominante não estejam se utilizando da servidão, ela continua produzindo seus efeitos. Exemplo: servidão de aqueduto. 
• Descontínuas: são aquelas que dependem para sua utilização de fato humano, como a servidão de passagem: para que tenha alguma utilidade é preciso que alguém esteja passando efetivamente por ela. Exemplo: servidão de passagem. 
• Positivas: são aquelas que dependem de um ato praticado pelo dono do prédio dominante. Exemplo: servidão de tirar água. 
• Negativas: são aquelas que não exigem qualquer conduta a ser praticada pelo dono do prédio dominante, mas sim umaabstenção do dono do prédio serviente. Exemplo: servitu altius non tollendi, que significa não construir acima de certa altura.
Observações: 
1ª) Pode a servidão ser adquirida mediante usucapião, restringindo-se às servidões contínuas e aparentes. Qual seria o prazo da usucapião? Para a usucapião ordinária, aquela que depende de justo título e de boa-fé, o prazo será de 10 anos. E a extraordinária? Tal indagação gera caloroso debate entre a doutrina, pois os arts. 1.238 e 1.379 são comparados.
Art. 1379 – Modalidade de usucapião na servidão aparente
Prazo: 10 anos por sentença declaratória com justo título.
Prazo sem justo titulo será de 15 anos.
2ª) Pode a usucapião ser utilizada como matéria de defesa.
Qual a diferença entre a servidão e o usufruto? O esquema a seguir responde à questão.
	SERVIDÃO
	USUFRUTO
	PROVEITO DE IMÓVEL A IMÓVEL, OU SEJA, A SERVIDÃO SERVE À COISA.
	É INTUITO PERSONAE
	O SEU OBJETO É LIMITADO, POIS SÓ RECAI SOBRE IMÓVEIS.
	O OBJETO DO USUFRUTO É AMPLO, PORQUE PODE RECAIR SOBRE BEM MÓVEIS, IMÓVEIS, CORPÓREOS E INCORPÓREOS.
Do exercício das servidões
O titular da servidão pode realizar todas as obras necessárias à sua conservação, devendo este causar o menor incômodo possível ao dono do prédio serviente.
As obras serão custeadas pelo titular da servidão, porém nada impede que seja estipulado de forma diversa. 
Trata-se do princípio da autonomia de vontades.
Não dispondo do encargo de realização de obras, poderá o proprietário do prédio serviente abandonar total ou parcialmente a propriedade em proveito do prédio dominante, ficando assim exonerado da obrigação. 
O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão. 
Serão cabíveis as ações possessórias e cominatórias quando o proprietário do prédio serviente não observar o exercício legítimo da servidão. 
Para proteger o direito real da servidão serão cabíveis ações de natureza petitória. São elas:
• Ação negatória: é aquela ajuizada pelo proprietário do prédio serviente que quer uma sentença que declare haver a servidão que o outro alega existir. Daí chamar-se negatória. É evidente que quem tem interesse em ajuizar essa ação é o proprietário do prédio que se diz serviente. 
• Ação confessória: é o oposto, pois aqui se busca uma sentença que declare a existência da servidão. E, por isso, geralmente, o autor da confessória é o proprietário do prédio que se diz dominante.
A servidão pode ser movida de um local para o outro, tanto pelo proprietário do prédio serviente como pelo proprietário do prédio dominante, desde que esse deslocamento não traga prejuízos ao direito de ambos. 
Haverá restrição do exercício da servidão quando:
1º) Constituída para certo fim. Não haverá ampliação para outro fim. 
2º) Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa. 
3º) Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.
Não pode ocorrer o fracionamento da servidão, pois a mesma adere aos prédios dominantes. Trata-se do princípio da indivisibilidade. 
Extinção das servidões
Irá a mesma existir até que seja realizado o seu cancelamento. Será indispensável o consentimento do credor, quando o prédio dominante estiver onerado por hipoteca e o gravame for mencionado na mesma. 
Se houver resistência por parte do proprietário do prédio dominante, poderá o dono do prédio serviente utilizar-se das vias judiciais.
Também haverá extinção da servidão quando o proprietário do prédio dominante não exercitar o seu direito durante dez anos contínuos. 
Havendo confusão, ou seja, quando o prédio dominante e o serviente passam a pertencer ao mesmo dono, será extinta a servidão. 
Se ocorrer perecimento do objeto, haverá extinção da servidão. Ainda podemos citar como extinção a desapropriação, pelo advento do termo e o implemento da condição.
5. DO USUFRUTO
Ocorre o usufruto, de forma gratuita ou onerosa, quando o proprietário de um bem móvel ou imóvel destaca da propriedade dois dos seus poderes (usar e fruir), transferindo-se a um terceiro. 
O terceiro, que passa a exercer esses direitos, é chamado de usufrutuário e o proprietário, de nu-proprietário (fica com a propriedade limitada). O nu-proprietário fica com os atributos de dispor e reaver o bem.
Ao se constituir o usufruto também ocorre uma divisão da posse: o usufrutuário passa a ser o possuidor direto da coisa e o nu-proprietário passa a ser o possuidor indireto. Daí se deduz que ambos poderão manejar os interditos possessórios, não só entre eles, ou seja, o usufrutuário pode mover o interdito contra o nu-proprietário, se o nu-proprietário estiver violando a sua posse direta, assim como também ambos poderão valer-se da via interdital contra terceiros que estejam violando essa posse.
A usucapião do usufruto dispensa o registro, pois se trata de modo originário de aquisição da propriedade. 
Aplicamos o princípio da gravitação jurídica no usufruto; tal afirmação pode ser observada na leitura do art. 1.392 da legislação civilista.
Art. 1.392. Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos. 
§ 1º Se, entre os acessórios e os acrescidos, houver coisas consumíveis, terá o usufrutuário o dever de restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras, o equivalente em gênero, qualidade e quantidade, ou, não sendo possível, o seu valor, estimado ao tempo da restituição. 
§ 2º Se há no prédio em que recai o usufruto florestas ou os recursos minerais a que se refere o art. 1.230, devem o dono e o usufrutuário prefixar-lhe a extensão do gozo e a maneira de exploração. 
§ 3º Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de bens, o usufrutuário tem direito à parte do tesouro achado por outrem e ao preço pago pelo vizinho do prédio usufruído, para obter meação em parede, cerca, muro, vala ou valado.
É possível penhorar um usufruto?
Penhora do usufruto. Interpretação. Segundo a dicção do art. 1.393 do Código Civil, o usufruto é direito inalienável e, por isso, impenhorável. Em casos tais resta ao credor, então, apenas fazer recair a constrição sobre os eventuais frutos civis gerados por aquele direito real. Pertinente, nesse passo, a exposição feita por Francisco Eduardo Loureiro: “Como não pode ser o direito real de usufruto alienado, não pode também ser dado em garantia real, nem penhorado, porque não seria passível de arrematação por terceiro em hasta pública. Ressalte-se, porém, que inalienável é apenas o direito real, nada obstando que credores penhorem as utilidades do usufrutuário, por exemplo os rendimentos da coisa” (“Código Civil Comentado, Doutrina e Jurisprudência”, Manole, 1ª edição, p. 1269).
Diferenças para outros institutos:
• Para a servidão: a servidão só se estabelece sobre imóvel; mas o usufruto pode recair sobre bem imóvel, móvel, material, imaterial, corpóreo, incorpóreo, sobre uma universalidade de bens e sobre bens determinados. Percebe-se que o conteúdo do usufruto é bem amplo. 
• Para a locação: a locação será sempre onerosa; já o usufruto pode ser gratuito ou oneroso. 
• Para o comodato: o comodato possui efeitos inter partes; já o usufruto, erga omnes. 
• Para o fideicomisso: o fideicomisso é espécie de substituição testamentária; neste, cada um tem a propriedade plena e os beneficiários serão a prole eventual. Já o usufruto é direito real, a propriedade é desmembrada e os beneficiários são pessoas existentes.
Espécies:
• Usufruto legal: é o que decorre da lei, não havendo necessidade de seu registro. Exemplo: art. 1.689 do Código Civil. 
• Usufruto voluntário: resulta da vontade das partes, seja o negócio jurídico bilateral ou unilateral. 
• Usufruto universal: é aquele que recai sobre o patrimônio inteiro ou fração do mesmo. 
• Usufruto singular: aquele que incide sobre determinado bem. 
• Usufruto próprio: recai sobre bem infungível. 
• Usufruto impróprio: aquele que recai sobre coisasconsumíveis e fungíveis. Também é chamado de quase usufruto. Aqui o usufrutuário passa a ser proprietário do bem, obrigando-se a restituir coisa equivalente ou o seu valor. 
• Usufruto judicial: aquele disciplinado nas normas do Código de Processo Civil. 
• Usufruto temporário: trata-se do usufruto a termo.
Diz a Lei: 
Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis: II – pelo termo de sua duração; 
III – pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer.
• Usufruto vitalício: determina a Lei, neste caso: 
Art. 1.411. Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente.
Dos direitos do usufrutuário
Constituído o usufruto, automaticamente o usufrutuário é possuidor direto da coisa. Por essa razão pode o mesmo se valer dos remédios possessórios, inclusive em face do próprio nu-proprietário, que é o possuidor indireto. O usufrutuário, conforme já relatado, tem o direito do uso e gozo da coisa, além do poder de administração, bem como a percepção dos frutos
É permitido pela legislação civilista o usufruto de títulos de créditos. 
Quanto aos frutos, dispõe a Lei:
Salvo direito adquirido por outrem, o usufrutuário faz seus os frutos naturais, pendentes ao começar o usufruto, sem encargo de pagar as despesas de produção. Os frutos naturais, pendentes ao tempo em que cessa o usufruto, pertencem ao dono, também sem compensação das despesas.
Sobre o tema, é fato que o fruto pendente é acessório do principal.
 Em se tratando de usufruto de animais, a cria pertence ao usufrutuário e esta é sempre tratada como fruto natural. 
Reza o art. 1.398 do Código Civil que “os frutos civis, vencidos na data inicial do usufruto, pertencem ao proprietário, e ao usufrutuário os vencidos na data em que cessa o usufruto”. Note-se que os frutos, conforme observado no capítulo das obrigações, é todo rendimento econômico produzido pela coisa. Exemplo: aluguel. Pablo Stolze nos ensina que, caso o prédio já estivesse locado, os aluguéis vencidos até a data inicial do usufruto pertenceriam ao nu-proprietário, e, quanto aqueles que vencessem na data em que cessasse o direito, pertenceriam ao usufrutuário.
Fato de grande relevância é a destinação do bem, pois a sua mudança é defesa, em razão de possíveis danos a nua propriedade.
Dos deveres do usufrutuário
O usufrutuário tem duas obrigações comuns a qualquer modalidade de usufruto. Primeiro, deve exercer seu direito como bom pai de família. Segundo, deve respeitar a destinação dada à coisa pelo proprietário, preservando-lhe a substância.
Além desses deveres centrais, deve o usufrutuário inventariar, à sua custa, os bens que receber, determinando o estado em que se acham, e dará caução, fidejussória ou real, se lha exigir o dono, de velar-lhes pela conservação, e entregá-los quando findar o usufruto. Não será obrigado à caução o doador que se reservar o usufruto da coisa doada. 
O usufrutuário que não quiser ou não puder dar caução suficiente perderá o direito de administrar o usufruto; e, neste caso, os bens serão administrados pelo proprietário, que ficará obrigado, mediante caução, a entregar ao usufrutuário o rendimento deles, deduzidas as despesas de administração, entre as quais se incluirá a quantia fixada pelo juiz como remuneração do administrador. 
A lei nos informa que o usufrutuário não é obrigado a pagar as deteriorações resultantes do exercício regular do usufruto, ou seja, não será responsável pelo desgaste natural do bem. 
Incumbem ao usufrutuário:
• as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu; 
• as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.
Art. 1.404. Incumbem ao dono as reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico; mas o usufrutuário lhe pagará os juros do capital despendido com as que forem necessárias à conservação, ou aumentarem o rendimento da coisa usufruída. 
§ 1º Não se consideram módicas as despesas superiores a dois terços do líquido rendimento em um ano. 
§ 2º Se o dono não fizer as reparações a que está obrigado, e que são indispensáveis à conservação da coisa, o usufrutuário pode realizá-las, cobrando daquele a importância despendida.
Se o usufruto recair num patrimônio, ou parte deste, será o usufrutuário obrigado aos juros da dívida que onerar o patrimônio ou a parte dele.
No capítulo dos deveres, preocupou-se a lei com o princípio da transparência máxima, sendo este um dever satelitário.
Art. 1.406. O usufrutuário é obrigado a dar ciência ao dono de qualquer lesão produzida contra a posse da coisa, ou os direitos deste.
Diante do já mencionado, tal falta gera a quebra positiva do contrato, uma modalidade de inadimplemento, que importa em responsabilidade objetiva.
Estando a coisa segurada, incumbe ao usufrutuário pagar, durante o usufruto, as contribuições do seguro. Porém: 
1º) Se o usufrutuário fizer o seguro, ao proprietário caberá o direito dele resultante contra o segurador. 
2º) Em qualquer hipótese, o direito do usufrutuário fica sub-rogado no valor da indenização do seguro. 
Se um edifício, sujeito a usufruto, for destruído sem culpa do proprietário, não será este obrigado a reconstruí-lo, nem o usufruto se restabelecerá, se o proprietário reconstruir à sua custa o prédio; mas, se a indenização do seguro for aplicada à reconstrução do prédio, restabelecer-se-á o usufruto. 
Também fica sub-rogada no ônus do usufruto, em lugar do prédio, a indenização paga, se ele for desapropriado, ou a importância do dano, ressarcido pelo terceiro responsável no caso de danificação ou perda.
Extinção do usufruto
• Pela renúncia: pode perfeitamente renunciar ao direito real de usufruto, porque esse direito é um bem patrimonial e consequentemente disponível. 
• Pela morte: o usufruto se extingue com a morte do usufrutuário. Isso em decorrência da natureza pessoal de que se reveste o usufruto. 
• Pelo advento do termo final: dar-se-á a extinção do usufruto com o advento do termo final, ou seja, quando foi estabelecido por certo tempo.
• Pela extinção da pessoa jurídica: menciona Flávio Tartuce e José Fernando Simão que, se for usufrutuária a pessoa jurídica, com a extinção desta também se extingue o usufruto. Contudo, como não haverá necessariamente a morte da pessoa jurídica, se ela perdurar, o usufruto dura pelo prazo de trinta anos, contado a partir da data em que se começou a exercer o direito real. Evita-se, com essa conclusão, um usufruto perpétuo. 
• Pela cessação da causa que originou o usufruto: tal hipótese só ocorre no usufruto legal. Exemplo: no momento em que o filho que tem patrimônio próprio completa a maioridade, cessou a causa que deu origem a esse usufruto legal, e por isso se extinguirá o usufruto pela cessação da causa que originou o usufruto. 
• Pelo perecimento da coisa: impossível será a sua continuação. 
• Pela Consolidação: consiste na reunião do domínio e do usufruto de uma mesma pessoa, ocorrendo, pois, tanto quando o usufrutuário adquire a nua-propriedade da coisa como quando o nu-proprietário adquire o direito de usufruto. 
• Por culpa do usufrutuário: neste sentido, a Lei:
Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis: 
VII – por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395
• Pelo desuso: trata-se de demonstração de desinteresse do usufrutuário e da desnecessidade. Indaga-se: qual o prazo para sua extinção em caso de não uso? 
Neste sentido, a III Jornada de Direito Civil. 
Art. 1.410. A extinção do usufruto pelo não uso, de que trata o art. 1.410, inc. VIII, independe do prazo previsto noart. 1.389, inc. III, operando-se imediatamente. Tem-se por desatendida, nesse caso, a função social do instituto (Enunciado n. 252 da III Jornada de Direito Civil).
Já Marco Aurélio Bezerra de Melo defende que o prazo será o ordinário de dez anos, do art. 205 do Código Civil, tendo em vista que a matéria está inserida na prescrição de direitos reais.
6. DO USO
A doutrina costuma chamar o mesmo de usufruto remoto, anão, reduzido. O uso se constitui por contrato, por testamento, bem como pela usucapião. Trata-se de direito personalíssimo; isso quer dizer que não pode ser cedido, como ocorre no usufruto: o desfrute sofre limitação frente às necessidades da família. A legislação determina:
Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família. 
§ 1º Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver. 
§ 2º As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico
Importante ressaltar que tal direito se estende aos conviventes, pois, como já é sabido, a união estável é forma de constituição de família. 
Nesse sentido, diz a Lei: 
Art. 1.723. É reconhecida como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família.
Enfim, o uso visa à sobrevivência de seu titular e de sua família. O Código Civil nos informa que “são aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto”. 
Nada mais do que um exemplo de aplicação residual. É um instituto de pouca utilidade e não se vislumbra o mesmo no cotidiano. Sua extinção segue as regras do usufruto, bem como ocorre pela desnecessidade.
A Lei n. 11.481/07 introduziu dois incisos ao art. 1.225 do Código Civil, como já mencionado neste capítulo. 
Art. 1.225. São direitos reais: 
XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; 
XII – a concessão de direito real de uso
7. DA HABITAÇÃO
San Tiago Dantas já mencionava que “o uso é o usufruto menor e a habitação menor ainda”. Assim, seria a habitação o direito de fruição mais limitado. Isso porque só é permitido ao titular desse direito morar na casa, não podendo, por exemplo, alugar o imóvel, sob pena da perda do direito. O único objetivo do direito real de habitação é permitir ao seu titular que ele resida com sua família. Assim diz a lei:
Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.
A doutrina majoritária defende que tal direito não pode ser concedido para atividades comerciais, somente para imóveis residenciais. 
Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la.
Flávio Tartuce e José Fernando Simão nos dizem que, se um dos titulares impedir os demais de utilizarem o imóvel, os prejudicados poderão pedir sua imissão na posse (se não a tinha anteriormente), ou sua reintegração (se foram esbulhados), além das perdas e danos apurados. Tais autores seguem posicionamento do STJ. 
Tal direito é personalíssimo, não podendo ser cedido, seja a título gratuito ou oneroso. Sua constituição se dá por convenção das partes e depende da situação social de quem irá habitar o bem.
Espécies de direito real de habitação
1ª) Convencional: aquela que decorre da vontade das partes, sendo instituída por ato inter vivos ou por testamento. 
2ª) Legal: “Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.” Percebe-se que tal direito só será conferido em caso de morte de um dos cônjuges.
Importante indagação surge: esse direito se estende ao companheiro/a? De acordo com o Enunciado n. 117 da I Jornada, a resposta é positiva. 
Art. 1.831. O direito real de habitação deve ser estendido ao companheiro, seja por não ter sido revogada a previsão da Lei n. 9.278/96, seja em razão da interpretação analógica do art. 1.831, informado pelo art. 6º, caput, da CF/88.
* A extinção desse direito se dá com a morte do habitador.
8. DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
Trata-se de direito real que consiste na prerrogativa atribuída ao promitente comprador de adquirir o imóvel negociado contratualmente, ainda que sem a cooperação do promissário vendedor e com a subserviência de todas as pessoas (eficácia erga omnes).
O promitente comprador adquire direito real sobre imóvel pertencente ao promissário vendedor. Exatamente por incidir sobre imóvel que não pertence ao titular do direito real, emerge com clareza que não se pode antever nesse direito real uma espécie de aquisição da propriedade imobiliária. É um direito real sui generis que confere ao titular a prerrogativa de exigir, nos termos pactuados, a outorga da competente escritura definitiva de compra e venda, título apto a ser levado ao registro imobiliário e, assim, consumar a aquisição dominial.
É válido ressaltar que, se a promessa de compra e venda contém cláusula de arrependimento, aplicaremos a regra referente ao art. 420 do Código Civil.
Flávio Tartuce e José Fernando Simão, citando Flávio Monteiro de Barros, nos informam que o início da execução das prestações decorrentes do compromisso por uma das partes impede o exercício do arrependimento, pois caso tal fato ocorra estaria configurado comportamento contraditório. Sobre o arrependimento, ainda é válido citar a Súmula n. 166 do STF.
É inadmissível o arrependimento no compromisso de compra e venda sujeito ao regime do Decreto-Lei n. 58, de 10.12.1937.
Para que a promessa tenha validade é necessária, em caso de pessoa casada, a vênia conjugal, segundo a regra do art. 1.647 do Código Civil, bem como é necessário também, segundo a legislação, o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Indaga-se: para que possua eficácia é necessário o registro? Qual seria o seu efeito? Quanto à primeira pergunta, a resposta é negativa. Com relação à segunda, vejamos:
• Se não houver registro, o compromisso gera efeitos inter partes, existindo um contrato preliminar. Neste sentido a Súmula n. 239 do STJ e o Enunciado n. 95 da I Jornada de Direito Civil.
Súmula n. 239. O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. 
Art. 1.418. O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ). 
• Se registrado o compromisso gera efeitos erga omnes, havendo um direito real de aquisição. Neste sentido o Enunciado n. 253 da III Jornada de Direito Civil.
Art. 1.417. O promitente comprador, titular de direito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar de terceiro o imóvel prometido à venda.
Extinção do compromisso
• Pelo cumprimento voluntário 
• Por acordo entre as partes 
• por descumprimento pelo promissário comprador ou pelo promitente comprador 
• pela presença de vício redibitório 
• Pela evicção 
• Pela desapropriação 
A doutrina relata que, além das hipóteses elencadas, será necessário o cancelamento junto ao Registro de Imóveis.