CIVIL - CONTRATO DE COMPRA E VENDA

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Matéria de V2
Contrato em espécie de compra e venda 
Conceito: é o contrato pelo qual o vendedor se obriga a entregar ao comprador o domínio
(propriedade) de certa coisa mediante o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário
correspondente. O contrato cria uma relação obrigacional entres as partes (comprador e
vendedor). 
↳ Domínio significa: direito de uso, gozo, retomada e disposição. Todo proprietário legítimo tem
direito. O vendedor tem o comprometimento de transferir o domínio e a posse está embutida. 
Obs: o contrato de compra e venda não transfere o domínio. Art 1226 e 1227
Portanto, posse e propriedade não são a mesma coisa.
Em regra, a pessoa tendo somente a posse de um determinado imóvel pode transferir a outrem, e
não se compromete a celebrar um contrato de compra e venda e sim o contrato de cessão de
direitos possessórios. 
Ex: João mora em uma casa a muitos anos, mas não é o proprietário legítimo. 
Princípio base dos contratos
“Pacta Sunt Servanda” = Pacto assumido deve ser cumprido. (assinou tem que cumprir)
Características do contrato de compra e venda
Personagens: Vendedor e comprador
Objeto do contrato: Coisa certa ou incerta, disponível e atual ou futura
Natureza Jurídica: Bilateral ou sinalagmático: gera obrigações para ambos os contraentes.
Oneroso: ambas as partes sofrerão sacrifício patrimonial, é uma contraprestação. (via de mão
dupla)
Consensual: se celebra com o acordo de vontades, independente da entrega da coisa (art. 482
CC). Obs: há contratos de compra e venda que são formais. 
Em regra Comutativo: no momento da celebração ambas as partes sabem a sua prestação.
Obs: pode ser aleatório quando o seu objeto é coisas futuras ou coisas inexistentes, mas sujeitas
a risco. ↳ Ex: sacas de soja.
Em regra não solene: Será de forma livre. 
Obs: pode ser solene, no caso de imóveis, quando há exigência de escritura pública (art. 108 CC)
Formalização: Com o valor a partir de 30 salários mínimo, tem que haver a formalização. Que é
por Escritura Pública.
Translativo do domínio: não opera sua transferência, mas serve de ato causal da transmissão
da propriedade gerador de uma obrigação de entregar a coisa alienada e o fundamento da
tradição ou do registro. Ou seja, apenas a existência do contrato, não significa a transferência da
propriedade.
Ex: Tradição: O bem móvel (carro), só transfere a propriedade, com a tradição, ou seja, com
a entrega do bem.
Registro: O bem imóvel (casa), só transfere a propriedade com o registro feito no cartório
de Registro de imóveis. 
 ↳ É qualquer meio de manifestação da vontade não imposto pela lei. 
Ex: Palavra escrita ou falada, escrito público ou particular, mimicas. 
 ↳ é o instrumento através do qual se opera a transmissão de direitos sobre determinado bem.
 ↳ A manifestação da vontade deve ser mediante a 
utilização de forma especial.
Elementos do Compra e Venda
São eles: Coisa, consentimento e preço (res, consensus et pretium )
Coisa certa ou incerta, disponível e atual ou futura
I – A coisa: 
• Tem que ter existência: é nula a venda de coisa inexistente e indisponível.
Obs: Coisas corpóreas e incorpóreas. 
Em regra, se a coisa futura caso não exista, o contrato será sem efeito. 
Exceção: salvo em contrato aleatório. 
• Ser individualizada: o objeto da venda deve ser determinado ou suscetível de determinação no
momento da execução.
Ex: Chassi do carro, deve ser único. 
Obs: Admite-se a venda de coisa incerta, indicada ao menos pela quantidade e gênero(nesse
caso, quer dizer espécie) - art. 243.
Ex: Encomenda de grãos de soja e feijão. 
Gênero é grãos
Espécie é feijão de soja
Admite-se também a venda alternativa (art. 252), em que a escolha cabe ao vendedor, não
havendo estipulação em contrário. 
• Ser disponível: Uma coisa não sendo disponível não pode ser objeto de alienação da
titularidade. 
Ex: 
• Ter disponibilidade de ser transferida ao comprador
II - Consentimento: 
Deverá ser válido, livre, espontâneo e legítimo.
Requer a capacidade das partes. 
objeto específico e 
individualizado
↳ não é determinada 
e individualizada 
Uma coisa não sendo disponível não pode ser objeto de 
alienação da titularidade. Ex: Não pode ter contrato de 
compra e venda sobre o direito a vida, pois, a pessoa 
não abre mão da sua vida, não dispõe a sua vida. 
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 ↳ Pode ser futura desde que venha existir 
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 ↳ É aquele que no momento da celebração uma das partes desconhece a sua prestação.
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↳ direitos autorais ↳ a venda de coisas incorpóreas (crédito, sucessão aberta) é denominada cessão de crédito e 
de direitos hereditários, respectivamente. 
Vender o ar Indisponibilidade natural↳
Vender bens do estado/ bens da família/ bens de incapazes Indisponibilidade legal (lei)↳
Vender doação/ testamento Indisponibilidade voluntária/vontade da parte↳
Ex: Um pai quer doar um apartamento a filha e no contrato há a cláusula de inalienabilidade do 
bem, ou seja, não poderá ser vendido. 
 ↳ Exceção: vender bens de incapazes por ordem judicial.
 ↳ Exceção: por ordem judicial (mas, é dificil). 
III - Preço: determinado ou determinável 
O preço deve ser pago em dinheiro ou valor fiduciário correspondente.
Ex de valor fiduciário: Compra de carro 0 km. Como o pagamento não será a vista, o comprador
fará um empréstimo com o banco (contrato mutuo de coisa fungível), e o banco pegará o carro
como garantia, e então, será celebrado contrato de alienação fiduciária em garantia. O dinheiro
emprestado pelo banco é o chamado valor fiduciário. 
Regra: Quando se deixa a decisão exclusiva de uma das partes para fixação do preço, e também
não sendo fixado o preço, a venda é nula. 
Exceção: Venda sem fixação de preço ou de critérios objetivos pode se dar quando o vendedor
for habitual, visa preservar a avença nos casos de não fixação do preço; tem caráter supletivo.
Neste caso o preço será o preço corrente das vendas, se não houver tabelamento oficial (art.
488). Se não houver acordo prevalecerá o termo médio para o preço (parágrafo único do art. 488)
↳ Permite em caráter excepcional, que o contrato de venda seja realizado sem a expressa
menção a preço no caso de haver tabela oficial ou no de ser o vendedor pessoa que realize
vendas com habitualidade, hipótese em que o preço que serve de base a seus negócios pode ser
utilizado como base.
A legislação permite que as partes acordem o preço de acordo pela taxa da bolsa ou do mercado
em determinado dia e lugar.
O preço não pode ser determinado por uma das partes sem o consentimento da outra parte. 
Se for pago com outro objeto, temos a troca ou permuta. 
Se for pago com prestação de serviços, temos contrato inominado. 
Deve ser sério e real, correspondente ao valor de coisa, e não vil (preço insignificante) ou fictício
(irrisório). 
Não se exige exata correspondência entre o valor real e o pago.
O que não se admite é o erro (art. 138), nem a lesão (art. 157), que se dá quando alguém obtém
lucro exagerado, desproporcional, valendo-se da premente necessidade ou inexperiência da outra
parte. 
“Pagarás o que lhe aprouver (agradar)” gera a nulidade.
O preço pode ser fixado por terceiro e esse terceiro tem que anuir.– espécie de árbitro. (art. 485).
Caso não aceite a incumbência, ficará sem efeito o contrato, se não acordaram em designar outra
pessoa.
Ex: O comprador e o vendedor não chegam a um consenso do valor do determinado bem, então
nomeiam um terceiro para avaliar e fixar o valor do bem. 
E se o terceiro não anuir? O contrato será sem efeito, salvo se nomear um outro terceiro.
Pode ser determinável, mediante índices ou parâmetros objetivos estabelecidos pelos
contratantes (art. 487 CC). 
Outros modos de determinação futura do preço: preço de custo; o preço de costume e o preço
em vigor no dia da expedição: a melhor oferta;
 
Chamado de preço potestativo.
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Efeitos do Compra e Venda
Efeitos Principais: 
Gerarobrigações para ambas as partes
O vendedor fica vinculado em caso de vicio redibitório. Evicção, etc.
Efeitos Secundários:
Responsabilidade dos riscos do contrato: perecimento do bem, ou seja, antes do bem ser
entregue ele perece/desaparece.
Ex: Carro na batida deu perda total e não chegou ao comprador. 
Até a tradição: vendedor (alienante) = até que se entregue o carro o risco é responsabilidade dele.
Depois da tradição: comprador (adquirente) = o risco será do comprador.
A coisa perecendo por dolo ou culpa caberá indenização de perdas e danos. 
Obs: Tipos de tradição
1- Real: entrega efetiva da coisa
2- Simbólica: (virtual) representada pelo ato que traduz a transferência
3- Ficta: constituto possessório 
Ocorre quando o alienante (vendedor) é titular do direito (propriedade) que passa a ter apenas
posse. 
4- traditio brevi manu possuidor que passa a ter o domínio (propriedade).
Ex: Um inquilino (locatário) mora na casa x e o locador (dono) do imóvel decide vendê-la. O
locador deverá notificar o locatário para que ele compre ou não o imóvel – Lei do inquilinato (lei
de preferência de compra).
Exceções da responsabilidade do vendedor
• Tradição simbólica: (presumida):
“casos fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas” à disposição do
comprador, correrão por sua conta. 
Se a coisa estiver a disposição do comprador, por algum caso fortuito ou força maior não puder
pegar a coisa, os riscos serão do comprador. 
Se o comprador mandar entregar em lugar diverso do combinado, o risco também será do
comprador.
Se o comprador estiver em mora no momento em que pereceu o bem, o risco será do comprador. 
• Repartição das despesas: (art. 490) 
A escritura e o registro são do: comprador.
A tradição são do: vendedor.
OBS: salvo estipulado em contrário (princípio da autonomia da vontade). 
• Direito de reter a coisa e o preço: 
- não sendo a venda de credito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o
preço (art. 491).
Ex: João celebra contrato de compra e venda por execução instantânea.
Se o comprador não tiver o valor do relógio para entregar ao vendedor, este poderá reter a coisa
(relógio). 
Ex: João vende o relógio mas não o tem para entregar ao comprador, este poderá reter o preço
que iria entregar a João. 
- se o vendedor não está em condições de entregar a coisa, ou cair em insolvência, antes da
tradição, deve o comprador sobrestar a entrega da coisa, até que cumpra a obrigação ou ofereça
garantia do cumprimento (art. 495). Aplicação do princípio da exceção de contrato não cumprido. 
O comprador pode recusar-se ao pagamento do preço diante de sinais de insolvência do
vendedor. 
Limitações à compra e venda
• Venda de ascendente a descendente – Art. 496. é anulável a venda de ascendente a
descendente, se não houver consentimento do cônjuge (casado ou união estável) com coligação
de bens (regime de comunhão de bens) salvo em regime de separação de bens e dos demais
descendentes. A exigência subsiste mesmo na venda de avô a neto, bisnetos, etc., pois a lei se
referiu a todos os descendentes (separação obrigatória – dispensa). 
OBS: prescrição de dois anos. Art. 179 CC. Os demais têm 2 anos para fazer uma propositura de
ação anulatória do ato jurídico praticado sem o consentimento dos cônjuges e dos demais
descendentes. 
OBS: A colação é dispensada na compra e venda a descendente (art. 2.002). 
- Não pode ser tácito
- Proteção ao direito sucessório. 
• Aquisição de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do vendedor:Art. 497
O objetivo é vedar certas situações que poderiam gerar conflitos de interesses entre vendedor e
comprador, com a possível lesão em uma das partes. Ou seja, pessoas que por dever de ofício
ou profissão, como tutor, o curador, o administrador, o empregado público, o juiz estão impedidos
de comprar bens de seus tutelados, curatelados, etc.
• Venda entre cônjuges – O art. 499 “é lícita a compra entre cônjuges, com relação a bens
excluídos da comunhão” ou seja, os bens particulares de cada um. No regime da comunhão
universal de bens, a compra entre cônjuges se mostra inofensiva. Nos demais regimes a Lei não
impõe proibição. 
 Então, se a Lei vedou a comunhão de bens, é evidente que não pode ocorrer a compra e venda
deles.
 ↳ Contrato que cumpre imediatamente após ter sido celebrado.
Ex: venda de um relógio que está no braço, a vista. 
↳ Não favorecer um descendente e desfavorecer outro, esse é o direito sucessório
• Venda da parte indivisa em condomínio – Art. 504 CC. 
Há 2 tipos de condomínios para o Direito Civil:
Condomínio Geral: 2 ou + pessoas são proprietárias de uma coisa.
Condomínio Edilício: dá-se quando existe a propriedade privativa ao lado da propriedade
comum.
Condomínios horizontais não são considerados condomínios para o Direito Civil.
O condômino não pode alienar a sua parte a estranho/terceiros, sem antes oferecer para o outro
condômino que divide o condomínio, e para ter direito, o outro condômino deverá pagar tanto por
tanto, ou seja, tanto quanto o terceiro pagaria.
Se o outro condômino não for avisado no prazo de 180 dias, poderá o terceiro depositar o que
pagou e ter pra si o que foi alienado. 
Se mais de um condômino se interessar, tem preferência o que tiver feito mais benfeitorias de
maior valor, e se não existir, o que tiver maior quinhão. 
Se as partes tiverem o mesmo quinhão, tem preferência aquele que depositar previamente o
preço.
É de natureza real, não se resolvendo em perdas e danos. 
Condomínio em caso de espólio
OBS: até a partilha o direito dos co-herdeiros, quanto à propriedade e posse da herança é
indivisível e regula-se pelas normas relativas ao condomínio (art. 1.791, § único CC). (Espólio)
Os bens deixados pelo falecido (espólio), só serão dos herdeiros quando fizer a abertura da
sucessão.
• Vendas especiais
Venda por amostra – Art. 484. “Se a venda se realize à vista de amostrar, protótipos ou modelos,
entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem”. 
Se a mercadoria entregue não for igual à amostra (ex: perfume), caracteriza-se inadimplemento
contratual. Deve o comprador se manifestar imediatamente ao recebimento da mercadoria, sob
pena de caracterizar definitiva a entrega. 
No caso de amostra de um determinado objeto e no contrato fica especificado um objeto diferente,
prevalece a amostra, o protótipo ou modelo em relação ao descrito no contrato (§ único, art. 484
CC).
Entre o protótipo e o que foi entregue prevalece o protótipo.
Venda “ad mensuram” - Art. 500 é caracterizada pela dimensão da coisa, a área, os hectares,
etc. Portanto, o preço é estipulado com base nas dimensões do imóvel.
Na venda “ad mensuram”, se se verificar que a área não corresponde às dimensões dadas, abre-
se ao comprador duas possibilidades: 
1-direito a exigir a complementação da área; 
2-direito a reclamar a extinção do contrato ou abatimento proporcional do preço;
Paragrafo 1º – REGRA: Se a diferença da área faltante for de 1/20 avos= 5%. Não tem direito a
complementação da área, a extinção do contrato e ao abatimento do preço.
 ↴ Indivisível 
→ Parte atribuída a cada pessoa na divisão de algo
 ↳ Ex: aqueles chamados de jardins, chácaras, etc.
 ↴ Condomínio significa: domínio comum
 ↳ a pessoa morreu abriu a sucessão para a partilha de bens a todos os co-herdeiros.
 ↳ original
 ↳ é possível se o comprador 
comprovar que a área não 
serve para a finalidade a qual 
ele comprou. 
 ↳ não podendo comprovar que a área 
não serve para a finalidade que foi 
comprada, o comprador só terá direito 
ao abatimento do preço.
Parágrafo 2º: Se houver excesso da área tem direito a devolução do excesso se provar que
sabia. 
Venda “ad corpus” nesta espécie de venda o imóvel é vendido como um todo (ex. fazenda
Barreiros) não tendo nenhuma influência na fixação do preço, as suas dimensões. Há a presunção
deque o adquirente comprou o imóvel pelo conjunto que lhe foi mostrado e não pela área. 
Ex: a expressão “tantos alqueires mais ou menos”, “aproximadamente tantos alqueires”, e “um
imóvel urbano totalmente murado e cercado”. 
Parágrafo 3º: venda ad corpus não dá direito a complementação da área, a extinção do contrato
e ao abatimento do preço.