Aula 13

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O CDC e os contratos 
imobiliários: 
locação e empreitada
Locação de imóveis
Em princípio, no que diz respeito à locação predial urbana, não haverá incidência do Código de 
Defesa do Consumidor (CDC), e isso se dá porque o locador, em regra, não pode ser qualificado como 
fornecedor, por não desenvolver sua atividade com habitualidade, e sobre o assunto tem se manifes-
tado o Superior Tribunal de Justiça (STJ), como se afere da decisão que reconheceu que “é pacífica e 
remansosa a jurisprudência, nessa Corte, no sentido de que o Código de Defesa do Consumidor não 
é aplicável aos contratos locatícios, que são reguladas por legislação própria”, desse modo, “restam 
ausentes às relações locatícias as características delineadoras da relação de consumo apontadas na Lei 
8.078/90” (REsp. 689266/SC).
Cumpre informar, nesse contexto, que as locações prediais urbanas são regidas pela Lei 8.245/91, 
entretanto, na hipótese do contrato de locação de imóvel residencial ser intermediado por empresa do 
ramo imobiliário, aparentemente haverá a atração do CDC, norma que deverá dialogar com a lei que 
rege as locações a fim de que os problemas surgidos no âmbito dessas relações jurídicas encontrem 
soluções que respeitem o sistema.
Essa ideia é ratificada por Cláudia Lima Marques (2003, p. 90), ao destacar que se a locação for 
intermediada por empresa especializada, mormente nas locações urbanas não comerciais, considerando 
a vasta gama de cláusulas abusivas que recheiam esses contratos, aparentemente, não há óbices para 
a aplicação do CDC. 
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Uma leitura detalhada das questões que se apresentam no dia a dia dessas relações mostra ser 
hialino que tal diálogo será possível em diversos momentos, especialmente quando os contratos de 
locação forem pactuados por adesão e, ainda, quando os negócios dispuserem sobre cláusulas que 
desequilibrem a relação negocial. 
Portanto, ratifica-se com Cláudia Lima Marques (2005, p. 49), que a legislação consumerista será 
aplicável aos contratos de locação de imóveis, desde que presente a figura de terceiro responsável pela 
organização desses negócios jurídicos, seja na fase de formação, seja na de execução, terceiro esse que 
no mais das vezes se apresenta sob a forma de uma imobiliária.
Como se afere, na medida em que há intervenção de terceiro, como é o caso das administradoras 
de imóveis, estará caracterizada a relação de consumo, como se extrai de outro julgado do STJ que 
decidiu que “questão referente a contrato de locação, formulado como contrato de adesão pelas 
empresas locadoras, com exigência da taxa imobiliária para inquilinos, é de interesse público pela 
repercussão das locações na sociedade” (EREsp. 114908/SP) e, desse modo, o Ministério Público estaria 
autorizado a tutelar a coletividade, considerada consumidor por equiparação por força do contido no 
artigo 2.º, parágrafo único, da Lei 8.078/90.
E mesmo aqueles que não aceitem o diálogo proposto, entre a Lei de Locações e o CDC, não 
poderão negar a influência que o Código Civil (CC) exerce sobre a solução das questões surgidas nesse 
âmbito, até porque, esse último diploma legislativo possui regras sobre a interpretação de cláusulas 
restritivas de direito, de contratos por adesão e, especialmente, por conta da principiologia social que 
informa o direito privado no atual momento histórico.
A partir deste momento, serão analisadas algumas regras da Lei de Locações que poderão inte-
ressar ao gestor imobiliário, descartando-se a leitura em detalhes da aludida lei, até porque sua análise 
permitiria que fossem escritos vários volumes sobre o assunto.
Inicialmente, destaca-se que de acordo com o artigo 3.º da Lei 8.245/91, muito embora o contrato 
de locação possa ser ajustado por qualquer prazo, dependerá de vênia conjugal (autorização do côn-
juge) se o lapso temporal ajustado para a vigência do contrato for superior a dez anos e, nesse caso, o 
prazo que exceder ao limite imposto na lei não obriga o cônjuge que não anuiu a respeitá-lo.
Merece destaque também que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá 
o locador reaver o imóvel alugado sob qualquer argumento, podendo o locatário, por outro lado, devolvê-
-lo, desde que pague a multa ajustada e, na sua falta, a que for judicialmente arbitrada. Salienta-se aqui que 
caso a cláusula penal1 (no caso terá natureza compensatória) tenha sido pactuada em valor ou percentual 
muito elevado, se provocado, o juiz tem o dever de reduzi-la, nos moldes do artigo 413 do CC.
Mesmo sem alusão expressa ao diálogo das fontes, alguns Tribunais têm determinado a redução 
da cláusula penal (agora com natureza moratória, devida por ocasião de atraso no pagamento do valor 
do aluguel) ao percentual previsto no CDC (TJMG, Ac. 234.006-1 e Ac. 252.441-8), solução esta em que 
pese não ser uníssona, mostra-se razoável, até porque, normalmente, em um contrato de locação entre 
particulares, em regra, discute-se o preço do aluguel e o prazo do contrato.
Sobre o tema frisa-se ainda que o locatário será dispensado da multa se a devolução do bem 
decorrer da necessidade de prestar serviços em localidade diversa do local em que antes trabalhava, e 
tal fato se der por determinação do empregador, desde que o locatário notifique o locador com pelo 
menos 30 dias antes de restituir o imóvel, prazo esse a ser observado também quando pretender deixar 
o imóvel nos casos de locação por prazo indeterminado.
1 Multa ajustada entre as partes e devida no caso de infração a cláusula contratual.
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Ao locador, por outro lado, que pretenda reaver o imóvel locado para fins residenciais com prazo 
indeterminado, são dadas duas alternativas: se ainda não decorreu o prazo de 30 meses do início da 
locação, deverá justificar porque pretende reaver o bem, por exemplo, provando que o mesmo será 
necessário para uso próprio ou do cônjuge ou filho; e tendo transcorrido esse prazo, poderá promover a 
denúncia vazia, ou seja, despida de qualquer justificativa, em ambos os casos, concedendo ao locatário 
prazo de no mínimo 30 dias para a desocupação do bem.
Uma questão interessante extrai-se no caso de alienação do imóvel locado pois, nesses casos, o 
comprador poderá denunciar o contrato, no prazo máximo de 90 dias, contados a partir da transferência 
de propriedade, concedendo igual prazo ao locatário para que desocupe o imóvel, a não ser que estejam 
presentes, concomitantemente, três requisitos:
a) a locação tenha sido ajustada por tempo determinado;
b) o contrato tenha cláusula de vigência2;
c) a minuta esteja averbada junto à matrícula do imóvel.
Aliás, caso o locador pretenda alienar o imóvel, cumpre destacar que deverá observar o direito de 
preferência assegurado por lei ao locatário, que concorrerá com terceiro em igualdade de condições, 
devendo o locador notificar o locatário do inteiro teor da proposta de venda, devendo o locatário, se 
quiser adquirir o imóvel, informar seu interesse ao locador no prazo máximo de 30 dias. 
Caso o direito de preferência do locatário não seja respeitado, ele poderá reclamar do alienante as 
perdas e danos, ou depositando o preço pago pelo comprador e as demais despesas do ato de transfe-
rência, haver para si o imóvel locado, desde que o faça no prazo de seis meses, contados da transcrição 
da escritura pública junto ao Registro Imobiliário. Salienta-se que para que possa exigir o imóvel de 
terceiro, se faz necessário que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da venda 
junto à matrícula do imóvel. 
Também é importante salientar que a locação não se encerra pela morte do locador ou do 
locatário, pois, no primeiro caso, a locação transmite-se a seus herdeiros, e, no segundo,transfere-se 
ao cônjuge sobrevivente ou ao companheiro e, sucessivamente, aos herdeiros necessários e às pessoas 
que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residam no imóvel locado.
Outro aspecto que merece ser destacado consiste no fato de que muito embora a convenção 
do valor do aluguel possa ser livremente convencionada pelas partes, é proibida sua estipulação em 
moeda estrangeira, bem como sua vinculação ao salário mínimo. Frisa-se ainda que o reajuste do 
aluguel somente pode se dar anualmente.
A Lei 8.245/91 traz ainda os deveres impostos ao locador e ao locatário, sendo importante destacá-
-los neste momento, mormente para que o gestor informe acerca da existência destas obrigações 
àqueles com quem contratar.
Dessa forma, consoante dita o artigo 22 da Lei de Locações, o locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; 
II – garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
2 Cláusula que faz alusão ao fato de que, em caso de venda do imóvel, o comprador se obriga a respeitar o prazo contratual estipulado entre 
o vendedor e o locatário para a vigência da locação.
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IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com 
expressa referência aos eventuais defeitos existentes; 
V I– fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas;
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas 
necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII – pagar os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário 
no contrato;
IX – pagar as despesas extraordinárias de condomínio. [...]
Por sua vez, o artigo subsequente impõe ao locatário as seguintes obrigações:
Art. 23. [...]
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do 
mês seguinte ao vencido;
II – utilizar o imóvel para o uso convencionado ou presumido, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado que teria caso 
o bem fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações nascidas de seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este 
incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos que cause ao imóvel;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
VII – entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de quaisquer dívidas do imóvel que aquele tenha 
que pagar;
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX – permitir a vistoria do imóvel pelo locador, mediante combinação prévia de dia e hora
X – quando for o caso, cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI – pagar as despesas ordinárias de condomínio. [...]
Vale lembrar que o artigo 35 da Lei 8.245/91 é fonte de polêmicas. Da sua redação consta que 
“salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo 
locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão 
indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”.
Ocorre que nos contratos pactuados por meio de imobiliárias, o que como visto, impõe a atração 
do CDC, a cláusula de renúncia a benfeitorias será considerada nula, posto que abusiva, pois aparente-
mente traz direitos e obrigações manifestamente desproporcionais. 
Além disso, também nos contratos pactuados por adesão, mesmo que sem a interferência da 
lei consumerista, parece que tal cláusula não pode imperar, pois violaria a regra do artigo 424 do CC, 
que dispõe ser nula a estipulação contratual inserida em contratos padronizados, quando desrespeite a 
um efeito que normalmente nasce de certo comportamento ocorrido no mundo dos fatos e protegido 
pelo direito, ou seja, fulmina de nulidade a cláusula que importe em renúncia antecipada do aderente 
a direito resultante da natureza do negócio, o que denota a preocupação do legislador em promover 
o controle do conteúdo contratual (TEPEDINO; BARBOZA; MORAES, 2006, p. 30); e salvo melhor juízo, 
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benfeitoria necessária ou útil que tenha sido erigida pelo locatário deverá, nesses casos, ser indenizada 
junto àquele que a realizou.
Um outro aspecto que merece ser destacado diz respeito às garantias que podem ser exigidas 
pelo locador, sendo que segundo a lei especial, este poderá solicitar junto ao locatário, uma, e apenas 
uma, entre as diversas modalidades previstas na lei: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária 
de quotas de fundo de investimento. 
Sobre o tema afirma-se ainda que, excepcionalmente, caso a locação não esteja garantida, 
o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês 
vincendo, ou seja, de modo antecipado, mês a mês, como visto, comportamento que foge à regra que 
impõe que o aluguel deve ser pago após a utilização do imóvel. 
Empreitada
Consoante o magistério de Flávio Tartuce (2007, p. 433), o contrato de empreitada é aquele pelo 
qual uma das partes (empreiteiro ou prestador) obriga-se a fazer ou a mandar fazer alguma obra, mediante 
uma determinada remuneração, a favor de outrem, denominado dono da obra ou tomador, conceito 
esse ratificado por Eduardo Espínola (2002, p. 436) ao frisar que é “o contrato por meio do qual uma das 
partes – o empreiteiro – que pode ser uma pessoa física ou jurídica, se obriga a executar determinada 
obra ou trabalho, [...], com material próprio ou fornecido pela outra parte, sem subordinação”.
Ao contrário do que ocorre no contrato de locação imobiliária, aqui não pairam dúvidas acerca 
da aplicação do CDC aos contratos que possuam esta natureza (ao menos no que diz respeito à maioria 
desses contratos), e em razão disso, é imperiosa a análise dos artigos mais importantes sobre o tema no 
CC e sua aplicação a partir da teoria do diálogo das fontes.
Inicialmente, cumpre ressaltar que as partes poderão contratar apenas o trabalho do empreiteiro 
(regra – empreitada de lavor), ou, se desejarem, a responsabilidade desse último pela aquisição dos 
materiais (exceção – empreitada mista), sendo que nesse momento pode surgir um primeiro problema.
Ocorre que, se de um lado o parágrafo primeiro do artigo 610 do CC dita que “a obrigação de 
fornecer os materiais não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes”, de outro, a ausência 
da informação adequada sobre a duplicidade de formas em que a empreitada pode ser contratada, 
aliada a omissão de ajuste da modalidade eleita, mormente quando as condições negociais sejam 
predispostas pelo empreiteiro e o preço estipulado possa fazer o dono da obra acreditar que 
aquele será também responsável pelos materiais, salvo melhor juízo, implicará na inversão da regra, 
promovendo-se a interpretação contra o estipulante, no caso, impondo-se ao empreiteiro o dever de 
arcar também com os custos do material.
Vale lembrar que visando à proteção do polo mais fraco da relação negocial, o CC prevê ainda 
que, quando o empreiteiro se incumbir de fornecer os materiais, correrão por sua conta os riscos até a 
entrega da obra, mas, se o empreiteiro fornecer apenas mão de obra, todos os riscos em que não tiver 
culpa correrãopor conta do dono, a não ser que nasçam da violação do dever de informar, que pode 
ser desrespeitado quando deixa de solicitar a aquisição de material de qualidade ou quando afere que 
o material comprado pelo dono da obra acarretará riscos à obra que está sendo erigida.
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Merece destaque que uma vez concluída a obra de acordo com o ajuste ou com o costume do 
lugar, o dono é obrigado a recebê-la, entretanto, está autorizado a rejeitá-la, se o empreiteiro se afastou 
das instruções recebidas, dos planos dados ou das regras técnicas em trabalhos de tal natureza, podendo 
ainda o dono da obra em vez de deixar de receber a coisa, postular abatimento no preço em razão da 
inobservância aos termos do contrato. 
Esse direito não poderá ser exercido se o dono da obra acompanhou de modo minudente a 
construção e pôde detectar o desvio aos termos do projeto arquitetônico ou à utilização de materiais 
com qualidade inferior à contratada, pois, nesse caso, o dever lateral de cooperação que recai sobre o 
mesmo, obriga-o a aceitar a obra, pois teve inúmeras oportunidades de se manifestar.
Aliás, nesse sentido, merece destaque o teor do artigo 619 do CC, ao dispor que salvo ajuste 
em sentido contrário, o empreiteiro que se incumbir de executar uma obra, segundo o projeto 
preestabelecido, não terá direito a exigir acréscimo no preço, ainda que sejam introduzidas modificações 
no projeto, a não ser que estas resultem de instruções escritas do dono da obra; que por sua vez, nos 
moldes do parágrafo único do aludido artigo, será obrigado a pagar ao empreiteiro os aumentos e 
acréscimos, segundo o que for arbitrado, se, sempre presente à obra, por continuadas visitas, não podia 
ignorar o que se estava passando, e nunca protestou. 
É importante lembrar ainda que o empreiteiro é obrigado a pagar os materiais que inutilizar, salvo 
se a deterioração (estrago) ou o perecimento (desaparecimento) se derem em razão de caso fortuito ou 
força maior.
Regra de suma importância na tutela do dono da obra se encontra prevista no artigo 618 do CC, 
que dispõe em seu caput que “nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consi-
deráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, 
pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo”. 
Observa-se que essa responsabilidade é relativa à solidez e segurança da obra e faz alusão:
[...] ao que foi incorporado ao terreno e feito acima ou abaixo da superfície, incorporado permanentemente ao solo, de 
modo que não se possam retirar sem destruição, modificação, fratura ou dano [e] quando se faz menção à segurança 
da obra, esta abrange não somente a eventualidade de desabamento do prédio, mas também as perfeitas condições 
de habitabilidade e de salubridade da edificação. (BRITO, 2003, p. 116)
É importante frisar que o prazo previsto na lei é de garantia, autorizando o dono da obra, durante 
seu curso, a reclamar acerca do surgimento de vícios no imóvel cuja construção foi contratada junto ao 
empreiteiro, prazo esse bem maior que aquele que consta no CDC, que é de 90 dias.
Salienta-se, ainda, acerca do tema que muito embora o parágrafo único do artigo 618 do CC, 
disponha que decai do direito previsto nesse artigo o proprietário que não propuser a ação contra 
o empreiteiro, nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício, em verdade, tal prazo precisa ser 
observado apenas nos casos em que se exija a reforma do defeito surgido, pois, no caso de lesão ao 
patrimônio ou a integridade psicofísica do consumidor, terá ele o prazo de cinco anos para ajuizamento 
da ação cabível, e se por acaso o dano surgir em um contrato regido pelo CC, esse prazo será de três 
anos, como ensina de modo muito claro José Fernando Simão (2005, p. 381).
Merece destaque ainda a regra que dispõe que se houver diminuição no preço do material ou da 
mão de obra em percentual superior a dez por cento do preço total ajustado entre as partes, o contrato 
poderá ser revisto a pedido do dono da obra, visando à restituição ou à liberação de pagamento da 
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diferença apurada, regra que não prevalece em relação ao dono da obra, que somente terá direito à 
revisão do contrato para mais, em hipóteses excepcionais (RODRIGUES JUNIOR, 2006), que fogem ao 
objeto deste estudo.
Enfim, cumpre destacar que o empreiteiro poderá suspender a obra apenas nas seguintes situa-
ções, consoante se extrai do artigo 625 do CC:
a) por culpa do dono [como no caso de ausência de pagamento ou de aquisição de materiais fora dos padrões reco-
mendados]; 
b) de caso fortuito ou de força maior [chuvas inesperadas, neve, terremotos]; 
c) quando, no decorrer dos serviços, se manifestarem dificuldades imprevisíveis de execução, resultantes de causas 
geológicas ou outras semelhantes, de modo que torne a empreitada excessivamente onerosa, e o dono da obra se 
oponha ao reajuste do preço; 
d) se as modificações exigidas pelo dono da obra, por seu vulto e natureza, forem desproporcionais ao projeto 
aprovado, ainda que o dono se disponha a arcar com o acréscimo de preço.
Atividades
1. Quando o CDC poderá ser aplicado aos contratos de locação de imóveis? 
2. No caso da multa estipulada para a devolução antecipada do imóvel pelo locatário ter sido fixada 
em parâmetros excessivamente onerosos, o juiz tem o poder ou o dever de reduzi-la? 
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