Apostila - Gestão e Gerenciamento de Obras

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GESTÃO E GERENCIAMENTO 
DE OBRAS
BUSCA COMPLEMENTAR SUA 
FORMAÇÃO,
buscando novas informações e 
leituras extras, e quando necessário
procurando executar atividades práticas que não 
são possíveis de serem feitas durante as aulas. 
(Ex.: uso de softwares aprendidos).
ENTENDE QUE A APRENDIZAGEM
não se faz apenas no momento em 
que está realizando o curso, mas sim 
durante todo o dia. Ficar atento às
coisas que estão à sua volta permite encontrar 
elementos para reforçar o aprendizado.
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O BOM ALUNO DE CURSO À DISTÂNCIA
NUNCA 
ESQUECE
que o objetivo 
central é aprender o
conteúdo, e não apenas terminar 
o curso. Qualquer um termina, 
só os determinados aprendem!
LÊ CADA TRECHO
do conteúdo com 
atenção redobrada, 
não se deixando
dominar pela pressa.
SABE QUE AS ATIVIDADES PROPOSTAS
são fundamentais para o entendimento do conteúdo e não realizá-las é deixar de 
aproveitar todo o potencial daquele momento de aprendizagem.
CRITICA O QUE ESTÁ APRENDENDO
verificando sempre a aplicação do conteúdo no dia-a-dia. O aprendizado só tem sentido 
quando pode efetivamente ser colocado em prática.
EXPLORA PROFUNDAMENTE
as ilustrações disponíveis, pois sabe que elas têm uma função bem mais importante que 
embelezar o texto, são fundamentais para exemplificar e melhorar o entendimento sobre 
o conteúdo.
APROVEITE O SEU APRENDIZADO
tenha iniciativa para mergulhar a fundo nos assuntos das aulas, Aprender é Progredir. 
O objetivo do ensino é um só: mudar alguma coisa em você.
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O BOM ALUNO DE CURSO À DISTÂNCIA
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GESTÃO E GERENCIAMENTO DE OBRAS
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O objetivo do curso de Gestão e Gerenciamento de Obras é 
apresentar aos participantes os principais conceitos e 
especificações sobre orçamento e planejamento de obras.
O aluno terá a oportunidade de se atualizar e ampliar seu 
conhecimento ficando preparado para o mercado de trabalho e, 
assim, obter maiores chances de conseguir uma boa 
oportunidade de emprego. 
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CONTEÚDO PROGRAMÁTICO
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ORÇAMENTO
- Definição;
- Como fazê-lo;
- Descrição das ferramentas e etapas de trabalho;
- NBR 12721 (Antiga NB140);
- Modelos de planilhas e critérios para levantamento;
- Composições de custo.
PLANEJAMENTO
- Definição;
- Considerações;
- Fatores importantes de definição;
- Cronograma físico;
- Cronograma financeiro ou de desembolso;
- Controle financeiro;
- Dimensionamento de equipe;
- Cálculos de tarefas;
- Tabelas a x b x c global e parciais;
- Análise do planejamento x executado;
ORÇAMENTO DE OBRAS
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ORÇAMENTO DE OBRAS
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1 – DEFINIÇÃO
É a soma de todos os custos diretos e indiretos de uma construção ou obra. Este 
somatório determina o quanto deve custar uma obra. Os custos são compostos 
basicamente de Materiais, Mão de Obra, Verbas, Leis Sociais e BDI, os quais 
serão definidos posteriormente.
“Documento onde se registram as operações de cálculo de custo da construção, 
somando todas as despesas correspondentes à execução de todos os serviços 
previstos nas especificações técnicas e constantes da discriminação orçamentária 
apresentada no anexo D.” (NBR 12721/2000, p. 24, item 4.5.2.1).
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ORÇAMENTO DE OBRAS
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2 – COMO FAZÊ-LO
Para a perfeita execução de um orçamento, várias etapas e ferramentas de 
trabalho devem ser consideradas. Estas componentes podem ser assim divididas:
2.1 – Ferramentas
2.1.1 – Projetos
2.1.2 – Memorial Descritivo / Caderno de Encargos
2.1.3 – Especificações Complementares
2.1.4 – Planilhas e Uso de Informática
2.2 – Etapas de Trabalho
2.2.1 – Integração dos Projetos
2.2.2 – Estudo das Especificações e Memorial Descritivo
2.2.3 – Conciliação Projeto x Especificações
2.2.4 – Levantamento de Quantitativos
2.2.5 – Planilha Orçamentária
2.2.6 – Coleta de Preços
2.2.7 – Escolha das Composições de Custo
2.2.8 – Orçamento Propriamente Dito
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3 - DESCRIÇÃO DAS FERRAMENTAS E ETAPAS DE TRABALHO
3.1 – Projeto
É o conjunto de informações necessárias e suficientes à perfeita realização dos
serviços de execução de uma obra. Para um perfeito entendimento dividiremos 
em duas categorias de projetos:
3.1.1 – Projeto Executivo
É o projeto de arquitetura (projeto legal) mais o projeto de detalhamento 
construtivo, onde se encontram a concepção do produto, as marcações de 
alvenaria, paginações de pisos e paredes, bancadas, alturas de peitoris, enfim, 
todas as informações arquitetônicas e detalhes necessários à perfeita execução 
da obra.
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3.1.2 – Projetos Complementares
São os demais projetos de uma obra, executados a partir do projeto de 
arquitetura, ou seja: Sondagens, Fundações, Estrutura, Elétrico Telefônico, Hidro-
Sanitário, Incêndio, Impermeabilização, Paisagismo, etc.
3.2 – Memorial Descritivo / Caderno de Encargos
No memorial são definidos e descritos os métodos a serem usados na execução 
dos serviços, assim como as características dos materiais a serem empregados 
para tanto. O memorial especifica os métodos de construção.
De acordo com a NBR-12721:
“...é feito o memorial descritivo da edificação objeto da incorporação e dos seus 
acabamentos de forma sucinta e com emprego de terminologia adequada a sua apreciação 
pelos futuros adquirentes de unidades autônomas, em estreita vinculação com desenhos do 
projeto. O memorial descritivo dos acabamentos é, portanto, um resumo das especificações
técnicas, obedecendo aos limites impostos pelos quadros que devem ser preenchidos.” 
(NBR-12721/2000, p. 22, item 4.4.1)
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ORÇAMENTO DE OBRAS
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O caderno de Encargos tem um sentido mais amplo, englobando a descrição
de vários tipos de serviços, independentemente da obra que será executada,
determinando o padrão e as normas de execução, específicos a um órgão 
contratante qualquer, para os serviços da construção civil.
No Caderno de Encargos encontram-se, inclusive, a especificação dos materiais 
básicos a serem aplicados. O mesmo deve seguir as orientações das normas 
técnicas de execução de serviços da ABNT.
3.3 – Especificações Complementares
Define o tipo, marca, modelo e quantidade dos materiais a serem empregados
na construção. Especifica com o que será construída a obra. Alguns dados da
especificação podem ser complementados no projeto de arquitetura, neste caso 
são chamadas especificações complementares.
Em caso de dúvidas, ou de sobreposição de informações, prevalecem as
informações das especificações. Este documento deve fazer parte da pasta do 
cliente, no ato da compra, e qualquer modificação, por falta do produto no 
mercado ou por opção da empresa, deve ser negociada.
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ORÇAMENTO DE OBRAS
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3.4 – Planilhas e o Uso da Informática
O uso de programas ou software específicos, planilhas eletrônicas e editores
de texto, auxilia na elaboração de orçamentos e propostas, assim como no
levantamento de quantitativos e planejamentos.
Dentre eles podemos citar: Tron-Orc, Rm-Orc, Volare (Pini), Mm-Orc, Excel,
Word, Autocad, etc.
A organização e elaboração de planilhas para quantitativos devem levar em
consideração a sua finalidade, que vai muito além de uma mera ferramenta de
quantificação de projetos, devendo ser considerada como de grande utilidade 
para o gerenciamento do empreendimento, tanto no planejamento quanto na 
execução das obras. Estes aspectos serão destacados posteriormente.
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ORÇAMENTO DE OBRAS
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3.5 – Integração ou Conciliação de Projetos
Permite a visualização da interdependência de um projeto para com os demais.
Este estudo cria soluções preventivas às etapas de serviço, propiciando a 
programação das mesmas, obedecendo uma sequência lógica de execução das 
obras, de modo que os serviços atuais não inviabilizem as futuras frentes de 
trabalho. 
Como por exemplo:
• Passagens nas lajes em locais pré-determinados às locações de prumadas 
elétricas ou hidro sanitárias, na época da estrutura.
• Definição de linhas de eixos para locação da estrutura e alvenaria, etc.
• Descontos, vãos e aberturas, interferência da estrutura nas alvenarias, etc.
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3.6 – Estudo das Especificações e Memorial Descritivo
Permitem a definição dos materiais a serem aplicados, nos processos 
construtivos, assim com os processos e as normas de execução, auxiliando na
elaboração da planilha orçamentária e na escolha das composições de custo.
3.7 – Conciliação Projeto x Especificação
Esta etapa se faz necessária, para se dirimirem as divergências que porventura
possam existir entre os mesmos.
3.8 – Levantamento de Quantitativos
É a quantificação de um determinado serviço dentro da obra a ser executada.
Para o seu levantamento se faz necessária a aplicação de planilhas próprias, que 
têm por objetivo simplificar os cálculos, facilitarem as totalizações e a 
organização dos dados, que são de suma importância à elaboração do 
orçamento. Os critérios de levantamento e as planilhas serão apresentados
posteriormente.
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3.9 – Planilha Orçamentária
É a relação detalhada de todos os serviços a serem executados em uma obra.
A cada serviço, correspondem uma unidade de medida, o consumo unitário, a
quantidade e o preço total parcial do mesmo.
3.10 – Coleta de Preços
Visa determinar o custo de cada insumo necessário para o cálculo do preço
dos serviços em questão. O critério de coleta de preços pode optar entre duas 
formas de pagamentos, ou seja, a vista ou a prazo. Esta definição parte do 
critério empresarial, tendo como variantes os juros de mercado, prazo da obra, 
critérios de pagamentos, dentre outros.
3.11 – Orçamento Propriamente Dito
Já definido anteriormente, acrescenta-se que sua elaboração é precedida das
etapas já expostas e que sua execução através de software específico, confere à
mesma, maiores exatidão de cálculo e flexibilidade de alterações.
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4 – NBR 12721 (antiga NB 140)
4.1 - Objetivo 
Esta norma trata, basicamente, de três grandes áreas:
• Avaliação de custos unitários de construção 
• Orçamento de construção 
• Incorporação de edifícios 
A mesma determina as condições exigíveis, para a obtenção dos itens acima 
dispostos. 
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4.2 – Definições 
Vários conceitos, necessários à elaboração da incorporação de um edifício, são fixados e 
padronizados pela NBR 12721, visando uma linguagem única para os que fazem uso da 
mesma. Tais definições são de extrema importância para os cálculos executados nos 
quadros de I a VIII, que resultam em informações necessárias ao arquivo de Registros de 
Imóveis (lei 4591 – 16/12/64). 
Vemos a seguir o que é abordado em cada quadro: 
• Quadro I – Cálculo das áreas nos pavimentos e das áreas globais 
• Quadro II – Cálculo das áreas da unidade autônomas 
• Quadro III – Avaliação do custo global e do preço por m² da construção
• Quadro IV – Avaliação do custo da construção de cada unidade autônoma 
• Quadro V – Informações gerais 
• Quadro VI – Memorial descritivo dos equipamentos 
• Quadro VII – Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso privativo 
• Quadro VIII – Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso comum 
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4.3 – Cálculo do C.U.B (custo unitário básico) 
Para este cálculo, a norma oferece quatro tabelas, onde encontramos os consumos 
unitários, por metro quadrado, dos materiais pertencentes a um lote básico, específico aos 
tipos de projetos padrão (H4, H8, H12), conforme o número de pavimentos, número de 
quartos e padrão de qualidade (baixo, médio, alto). A mesma análise é realizada para a 
mão-de-obra. 
Com estes dados, aplicando aos mesmos os custos respectivos, específicos à cada região, 
de acordo com o mercado vigente, obteremos o C.U.B relativo à região em foco. Para estes 
cálculos usamos a tabela modelo, fornecida pela norma. 
As leis sociais devem conter os encargos sociais, incluindo um percentual para atender às 
legislações federal, estadual e municipal, em vigor na região. 
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Nestes custos não são considerados os seguintes itens:
• Fundações especiais; 
• Elevadores; 
• Instalações especiais; 
• Terraplenagem, urbanização, recreação, jardins, etc; 
• Despesas com instalação, funcionamento e regulamentação de condomínios; 
• Impostos e taxas; 
• Projetos;
• Remuneração da construtora; 
• Remuneração do incorporador; 
• Outras despesas indiretas. 
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4.4 – Áreas da Edificação 
As áreas da edificação recebem, segundo a NBR – 12721, as seguintes denominações:
• Área de Divisão Proporcional; 
• Área de Divisão não Proporcional; 
• Área de Uso Comum; 
• Área de Uso Privativo; 
• Área Coberta Padrão (de construção);
• Área Coberta Padrão Diferente (equivalente); 
• Área Descoberta (equivalente). 
Estas equivalências de área, segundo o Manual Técnico do Empresário da C.E.F e a NBR -
12721, devem ser calculadas em relação ao custo das áreas de construção, observando os 
seguintes fatores de equivalência:
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4.5 – Discriminação Orçamentária
Visa sistematizar o roteiro a ser seguido na execução de um orçamento, descrevendo cada 
etapa de serviços, de maneira geral e abrangente. Caracteriza-se pela flexibilidade. Uma 
referência para sua elaboração encontra-se detalhada no anexo “D” da NBR 12721.
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