Propriedade Imobiliária

Prévia do material em texto

1	
	
	
DIREITO	DE	PROPRIEDADE	|	PUC-RIO	 	 ARCA	PEIXOTO	
	
Direito	de	Propriedade	
Roberta	
Pasta	97	CAEL	
13/08/2018	
	
Revisão:	
	
+	Introdução	aos	direitos	reais:	
	
O	que	é	o	Direito	Real?		
	 	
Foi	 considerado	 por	 muito,	 um	 dos	 mais	 importantes	 do	 direito	 civil.	
Muitas	 vezes,	 se	 começava	 o	 estudo	 do	 direito	 civil	 era	 a	 distinção	 entre	 os	
direitos	reais	e	os	direitos	pessoais.	Contudo,	essa	distinção	está	flagrantemente	
em	 crise,	 ainda	 existente,	 mas	 não	 apresenta	 tanto	 sentido	 quanto	 outrora,	
sobrando	pouco	dela.	A	primeira	 razão	é	que	desde	 sua	origem,	 essa	distinção	
apresentava	 problemas,	 onde	 tinha-se	 dificuldade	 de	 distinguir	 as	 situações;	 a	
segunda	 razão,	 encontra-se	 em	 seu	 pano	 de	 fundo,	 o	 aproveitamento	 dos	
imóveis,	 que	 é	 no	período	 entre	 o	 sec.	 XVII	 e	 XIX,	 onde	 o	 poder	 era	 ostentado	
pela	 terra.	 Hoje	 em	 dia,	 a	 riqueza	 está	 nas	 ações	 das	 companhias,	 informação,	
que	não	se	encaixam	na	definição	de	direitos	reais/direitos	pessoais.		
	
Assim,	 o	 conceito	 de	 direito	 real	 sempre	 foi	 apresentado	 dentro	 de	
uma	distinção,	de	forma	que	quando	se	busca	conceitua-lo,	na	verdade	busca-se	
suas	 diferenças	 em	 relação	 ao	 direito	 pessoal.	 Ao	 longo	 dos	 séculos,	 pode-se	
identificar	duas	correntes	que	se	propuseram	a	diferenciar	esses	direitos:	
	
teoria	 clássica	 ou	 realista	 (séc.	 XVII):	 o	 ponto	 fundamental	 da	 teoria	
clássica	 é	 que	 o	 direito	 real,	 é	 um	 direito	 subjetivo	 que	 atribui	 ao	 titular	 um	
poder	 imediato	 sobre	 a	 coisa.	 Sendo	esse	poder	 imediato	 sobre	 a	 coisa	 seria	o	
proveito	da	coisa,	imediatamente,	objeto	do	seu	direito.	Não	há	um	terceiro	que	
se	 interponha	 entre	 o	 objeto	 do	 direito	 e	 o	 titular	 do	 direito.	 Essas	 teorias	
chegam	 dizer	 que	 há	 relação	 jurídica	 entre	 o	 sujeito	 e	 a	 coisa.	 Essa	 ideia	 é	
fortemente	 criticada,	 pois	 a	 relação	 jurídica	 se	dá	 entre	diversas	pessoas.	 Para	
que	alguém	tenha	um	direito,	alguém	tem	que	 ter	um	dever.	Ou	seja,	a	 relação	
jurídica	intersubjetiva,	onde	há	dois	ou	mais	sujeitos.		
	
- teoria	 personalista	 (séc.	 XIX):	 diferentemente,	 não	 atribui	 o	 poder	
imediato,	mas	o	poder	de	exigir	um	comportamento	alheio.		Aqui,	a	ideia	
fundamental,	não	 importa	o	 tipo	de	poder	que	é	conferido	ao	titular	ara	
diferenciar.	A	diferença	do	 conteúdo	desse	poder,	 seriam	extrajurídicas,	
onde	 o	 que	 importaria	 para	 o	 direito	 seria	 analise	 da	 proteção,	
preocupada	 com	 a	 proteção	 desses	 direitos.	 Segundo	 essa	 corrente,	 o	
direito	 pessoal,	 é	 aquele	 que	 só	 pode	 ser	 exigido	 de	 uma	 determinada	
parte	que	corresponde	a	imposição	de	um	dever	jurídico	a	uma	pessoa	ou	
grupo	 de	 pessoas,	 restritas	 a	 esses.	 Exemplo,	 o	 crédito.	 Esse	 direito	 de	
crédito	 só	 pode	 ser	 cobrado	 do	 devedor,	 quase	 sempre.	 Já	 os	 direitos	
reais,	teriam	a	chamada	eficácia	erga	omnes,	oponível	a	toda	coletividade.	
2	
	
	
DIREITO	DE	PROPRIEDADE	|	PUC-RIO	 	 ARCA	PEIXOTO	
	
Exemplo,	 a	 propriedade.	 Assim,	 a	 observância	 desse	 direito	 pode	 ser	
exigida	de	qualquer	pessoa.		
	
As	duas	correntes	tem	falhas,	no	sentido	que	há	alguns	direitos	reais	
que	 não	 atribuem	 direito	 imediato	 sobre	 a	 coisa,	 onde	 depende	
fundamentalmente	 de	 um	 terceiro,	 como	 por	 exemplo	 a	 servidão	
negativa;	outro	exemplo	é	a	hipoteca,	dado	que	esta	não	concede	poder	
imediato.	 	Segundo,	que	há	direitos	pessoais,	como	o	comodato,	que	
atribuem	poder	imediato	sobre	a	coisa.		
	
Ainda,	já	se	foi	observado	que	não	são	apenas	os	direitos	reais	que	devem	
ser	respeitados	por	toda	a	coletividade.	Um	exemplo	é	a	tutela	externa	do	
crédito,	no	caso	Zeca	Pagodinho.		
	
No	 fim	 do	 século	 XIX,	 surgiu	 uma	 terceira	 corrente,	 a	 chamada	 teoria	
mista,	 onde	 esses	 critérios	 não	 seriam	 excludentes.	 Em	 contrapartida	 a	
conjugação	das	duas	primeiras	 teorias,	 essa	 também	carregará	 em	 si	 as	
criticas	feitas	as	teorias	anteriores.		
	
As	 duas	 características	 fundamentais	 seriam	
oponibilidade	erga	omnes	e	o	poder	imediato.		
	
Outras	características:		
	
- Sequela:	 a	 doutrina	 entende	 que	 essa	 característica	 como	 exclusiva	 do	
direito	real,	que	vem	do	latim	e	significa	seguir,	ou	seja,	a	capacidade	do	
direito	real	perseguir	a	coisa	nas	mãos	de	quem	ela	estiver.	A	ideia	é	que	o	
direito	real	não	extingue,	não	perece	porque	a	coisa	passou	de	mãos,	de	
forma	 a	 permanecer	 ileso.	 O	 seu	 direito	 de	 propriedade,	 segue	 o	 bem.	
Exemplo	a	da	bicicleta,	exemplo	da	hipoteca.		
	
- Publicidade:	 a	 doutrina	 aponta	 que	 os	 direitos	 reais	 são	 dotados	 de	
publicidade,	 diferentemente	 dos	 direitos	 pessoais	 onde	 não	 é	
característica	geral.	 Isso	porque,	uma	vez	que	é	um	direito	que	deve	ser	
respeitado	por	 todos,	é	preciso	que	a	coletividade	 tenha	a	oportunidade	
de	tomar	conhecimento	da	existência	desse	direito.	Para	os	bens	imóveis	
tem-se	 o	 RGI,	 onde	 diz-se	 que	 é	 uma	 publicidade	 organizada,	
racionalizada,	 prestada	 por	 um	 serviço	 publico,	 há	 todo	 o	 amparo	 da	
maquina	publica	para	assegurar	a	publicidade	dos	direitos	reais	de	bens	
imóveis.	A	posse,	por	sua	vez,	é	o	critério	de	publicidade	dos	bens	móveis,	
uma	indicação	de	quem	é	o	proprietário,	que	não	detém	tanta	segurança	
jurídica.	 Sempre	 que	 algum	 bem	 móvel,	 de	 maneira	 geral,	 há	 uma	
regulação	para	se	dar	mais	segurança	a	publicidade	além	da	posse.		
	
- Preferência:	 entendida	 como	 um	 critério	 para	 decidir	 conflito	 entre	
quem	 é	 o	 proprietário,	 aqui	 vale	 a	 data	 e	 o	 horário	 do	 protocolo	 no	
cartório,	ou	seja,	preferencia	 temporal.	Obs.:	não	é	a	mesma	preferencia	
dos	direitos	reais	de	garantia.	Aqui	é	a	creditícia.		
3	
	
	
DIREITO	DE	PROPRIEDADE	|	PUC-RIO	 	 ARCA	PEIXOTO	
	
	
Venda	“a	non	domino”	–	venda	por	quem	não	é	o	dono.		
	
O	 conceito	 de	 direito	 real	 se	 baseia	 em	 uma	 contraposição	 ao	 direito	
pessoal.		
	
Características:	poder	imediato	e	eficácia	erga	omnes.	
	
Características	(cont.):	
- especialidade:	 o	 direito	 real	 tem	 por	 objeto	 uma	 coisa	 certa	 e	
determinada.	Ou	seja,	somente	pode	ser	objeto	do	direito	real,	uma	coisa	
certa	 e	 determinada.	 Não	 ha	 como	 ter	 um	 gênero	 de	 coisas	 ou	 coisas	
indeterminas,	 assim,	 como	 uma	 coisa	 futura.	 O	 objeto,	 assim,	 também	
deve	 ser	 individualizado	 dado	 que	 o	 direito	 real	 confere	 ao	 seu	 titular	
sobre	alguma	coisa,	não	como	conceber	um	direito	real	sobre	uma	coisa	
não	específica,	inexistente	e	que	não	pode	ser	individualizada.		
Quanto	 aos	 bens	 futuros,	 no	 direito	 obrigacional	 é	 possível	
dispor/adquirir	 bens	 futuros,	 assim,	 se	 eu	 compro	 um	 apartamento	 na	
planta,	é	um	bem	que	ainda	virá	existir,		então	eu	não	tenho	direitos	reais	
sobre	 aquele	 bem,	 pois	 ele	 inexiste,	 mas	 não	 há	 nenhum	 direito	 real	
decorrente	da	expectativa	de	propriedade?		
- Taxatividade	 e	 tipicidade:	 a	 opinião	 de	 que	 apenas	 o	 legislador	 pode	
criar	direitos	reais,	mas	essa	é	uma	opinião	doutrinaria	e	jurisprudencial.	
Entretanto,	 há	 doutrinadores	 que	 entendem	 que	 é	 possível,	 sim,	 criar	
direitos	reais	não	previstos	em	lei.	Posto	isso,	a	lei,	não	determina	que	o	
sistema	é	taxativo,	contudo,	como	mencionado	acima,	a	jurisprudência	e	a	
doutrina	 entendem	 que,	 sim,	 é	 taxativo	 e,	 assim,	 seria	 um	 sistema	
números	clausus,	 dado	que	a	 razão	que	 justifica	 esse	pensamento	é	uma	
reflexão	 a	 respeito	 da	 eficácia	 absoluta	 dos	 direitos	 reais,	 ou	 seja,	 se	 o	
direito	real	é	um	direito	que	deve	ser	observado	por	todos,	é	preciso	um	
controle	 legislativo	de	qual	 espécie	de	direito	 real	 pode	 ser	 constituído,	
são	admitidos.	O	que	pode-se	dizer,	ainda,	sobre	o	debate,	é	que	a	ordem	
jurídica	ela	admite	um	numero	considerável	de	direitos	reais	de	maneira	
que	 essa	 demanda	 por	 outros	 direitos	 reais	 não	 é	 tão	 grande.	 Outra	
observação	relevante	é	que	a	taxatividade	não	se	confunde	com	o	caráter	
taxativoda	enumeração	do	art.	1225,	CC/02.		
Quanto	 a	 tipicidade,	 boa	 parte	 da	 doutrina	 não	 faz	 distinção	 entre	 esse	
instituto	 e	 o	 anteriormente	 estudado.	 Esse	 é	 um	 ponto	 importante.	 A	
tipicidade	 significa	 que	 os	 particulares	 quando	 criam	 um	 direito	 real,	
devem	criar	um	direito	 cujo	o	 conteúdo	 corresponda	a	um	dos	 tipos	de	
direitos	 reais	 previstos	 em	 lei.	 A	 taxatividade,	 diz	 respeito	 a	 fonte	 do	
direito	 real.	 Quando	 falamos	 de	 tipicidade,	 muda-se	 o	 ponto	 de	 vista	 e	
examina-se	 o	 conteúdo	 do	 direito	 real,	 e	 olhando	 para	 seu	 conteúdo	
dizemos	 que	 seu	 conteúdo	 é	 típico	 por	 corresponder	 à	 algum	 conteúdo	
previsto	em	lei.	Assim,	sempre	que	há	taxatividade	há	tipicidade.	Assim,	a	
tipicidade	é	uma	consequência	da	 taxatividade.	O	 conceito	de	 tipicidade	
tem	 várias	 graduações,	 nuances,	 dado	 ao	 depararmos-nos	 com	 ele:	 em	
direito	penal	(tipo	fechado),	contratos,	reais	(tipo	aberto),	tributário	(tipo	
fechado)...	 	Desta	forma,	o	conceito	não	é	igual	em	todos	esses	ramos.	Os	
4	
	
	
DIREITO	DE	PROPRIEDADE	|	PUC-RIO	 	 ARCA	PEIXOTO	
	
tipos	nos	direitos	reais	são	semelhantes	aos	tipos	encontrados	no	direito	
contratual,	 sendo	 alguns	 entendidos	 como	 essenciais	 e	 obrigatórios	 e	
outros	secundários.		(?)	Ex.:	condomínio.	Há	uma	regra	sobre	condomínio	
que	determina	que	nenhum	pode	excluir	o	outro	da	posse	do	bem.	Essa	
regra	pode	ser	afastada	pelos	condôminos?	Pode,	é	uma	regra	cogente.	Os	
condôminos	podem	ser	 reunir	 e	 regulamentar	uma	divisão	 temporal	do	
uso	 do	 bem.	 Mas	 há	 uma	 outra	 regra	 que	 diz	 que	 é	 dado	 a	 qualquer	
condômino	pedir	a	divisão	da	coisa	em	condômino,	ou	seja,	o	 código	da	
concede	um	direito	potestativo	de	exigir	a	extinção	do	condomínio	e	sua	
divisão.	Pode	essa	regra	ser	afastada?	A	doutrina	entende	que	não	pode,	
sendo	 esse	 um	 traço	 fundamental	 do	 condomínio,	 de	 forma	 a	 ser	 uma	
regra	 supletiva.	 Por	 que	 é	 tão	 importante	 saber	 se	 é	 um	 tipo	 aberto	 ou	
fechado?	É	uma	informação	importante	para	saber	os	limites	dos	direitos	
reais.	 O	 que	 ocorre	 se	 uma	 regra	 essencial	 é	 afastada	 pelas	 partes?	
Primeira	 coisa	 é	 que	 se	 tem	 um	 direito	 real	 atípico,	 de	 forma	 que	 em	
alguns	casos	a	atipicidade	culminará	na	ineficácia	do	direito	real.	Ou	seja,	
o	que	foi	criado	não	é	direito	real.	Negando,	assim,	os	efeitos	concedidos	
aos	direitos	reais.	Assim,	a	consequência	da	atipicidade	é	a	 ineficácia	do	
direito	real,	degradando	a	força	do	direito,	e	a	segunda	consequência	que	
só	ocorre	em	casos	de	ordem	publica,	a	nulidade	da	clausula.		
	
+	Obrigação	Propter	Rem:	
	 	
A	distinção	entre	direitos	reais	e	obrigacionais	está	em	crise,	que	quase	não	dá	
conta	das	relações	jurídicas	atuais.	É	um	distinção	que	sempre	foi	problemática	e	
que	vem	perdendo	sua	importância	paulatinamente.	A	obrigação	propter	rem	é	
um	figura	que	ilustra	muito	bem	essas	dificuldades,	dado	que,	como	sua	tradução	
coloca,	é	uma	obrigação	advinda	da	própria	coisa.	Ou	seja,	é	uma	obrigação	de	
conteúdo	positivo,	sendo	de	dar	ou	de	fazer	que	recai	sobre	determinado	sujeito	
em	razão	dele	ser	titular	de	um	direito	real	ou	da	posse	sobre	determinada	coisa.	
Assim,	as	características	pessoais	do	devedor	não	são	relevantes,	ele	está	no	polo	
passivo	em	decorrência	de	ser	titular	de	um	direito	real	ou	de	estar	com	posse	da	
coisa.	É	uma	obrigação	acessória	do	direito	real	ou	da	sua	posse,	é	uma	obrigação	
que	segue	a	coisa.	Ex.:	art.	1315,	CC/02	que	fala	de	condomínio	e	determina	que	
todos	os	condôminos	devem	contribuir	pela	conservação	da	coisa	comum,	sendo	
uma	obrigação	atribuída	a	quem	for	dono	da	coisa,	uma	obrigação	atribuída	em	
razão	 da	 coisa.	 É	 uma	 obrigação	 que	 acompanha	 a	 coisa.	 Outro	 exemplo	 é	 a	
obrigação	 do	 proprietário	 de	 um	 imóvel	 de	 contribuir	 pela	 divisória	 entre	 os	
imóveis.	Quem	paga	pela	construção	e	conservação	são	os	proprietários.	Ainda,	
outro	exemplo,	é	a	obrigação	de	restauração	de	área	de	preservação	ambiental	
degradada,	 de	 forma	 que	 área	 degradada	 deve	 ser	 feita	 pelo	 proprietário	 do	
imóvel,	 sendo	 uma	 obrigação	 Propter	 Rem,	 entendimento	 do	 STJ.	 Em	 outros	
casos,	a	jurisprudência	diz	que	não	é	propter	rem,	ex.:	água,	quem	tem	que	pagar	
a	 conta	 de	 água?	 O	 morador	 à	 época	 do	 consumo	 daquela	 água,	 sendo	 uma	
obrigação	pessoal	de	quem	contratou	o	serviço.		
	
Ø Natureza	 da	 Obrigação:	 O	 entendimento	 quanto	 natureza	 dessa	
obrigação,	não	é	pacifica.	Há	quem	diga	que	é	direito	real,	há	aqueles	que	
dizem	 ser	 uma	 natureza	 obrigacional	 e	 há,	 ainda,	 aqueles	 que	 como	 o	
5	
	
	
DIREITO	DE	PROPRIEDADE	|	PUC-RIO	 	 ARCA	PEIXOTO	
	
professor	 Caio	 Mario,	 compreendem	 que	 é	 uma	 obrigação	 de	 natureza	
mista.		
Ø Sucessão	do	adquirente	da	coisa	nos	débitos	propter	rem	anteriores	
(MUITO	 IMPORTANTE):	 Aqui,	 a	 pergunta	 é:	 sujeito	 “A”	 adquire	 um	
apartamento	 em	um	condomínio,	 e	 é	 cobrado	por	débitos	 condominiais	
anteriores	 a	 sua	 compra?	 Sim.	 Mas	 não	 necessariamente	 deveria	 ser	
assim...	 Um	 autor	 português	 Henrique	 Mesquita,	 propõe	 uma	 solução	
intermediária,	onde	se	a	obrigação	for	de	pagar,	não	há	sucessão	mas	se	
for	 de	 fazer,	 há.	No	Brasil,	 o	 professor	Gustavo	Tepedino,	 defende	que	
não	 há	 sucessão,	 sendo	 uma	 posição	 sendo	 francamente	 minoritária.	 A	
posição	majoritária	é	de	que	sempre	há	sucessão,	ressalvado	o	direito	de	
regresso	em	 face	do	alienante	para	ser	 reembolsado.	Em	matéria	de	
condomínio	 edilício	 tem	 previsão	 expressa	 nos	 arts.	 502	
c/c	1345,	CC/021.		
Ø Renuncia	 do	 direito	 da	 coisa:	 como	 se	 exonerar	 do	 ônus?	 Pode-se	
renunciar	 a	 parte	 da	 propriedade	 no	 condomínio.	 Quando	 o	 titular	 do	
direito	 renuncia	 o	 direito	 real,	 isso	 extingue	 a	 obrigação	 propter	 rem,	
naturalmente.	O	ponto	de	atenção	aqui	são	os	efeitos	da	renuncia,	eles	só	
valem	 para	 o	 futuro	 ou	 alcançam	 o	 passado?	 O	 entendimento	 é	 que	 a	
renuncia	 tem	 efeito	 exortativo	 pleno,	 tanto	 para	 débitos	 futuros	 e	
passados,	 sendo	 um	 ato	 unilateral	 de	 vontade	mas	 que	 deve	 ser	 aceito	
pelo	 destinatário	 dessa	 manifestação	 de	 vontade.	 Se	 pessoa	 quiser	 se	
livrar	da	obrigação	antes	da	divida,	que	o	 faça	a	renuncia	antes.	Quando	
há	3	irmãos	e	um	renuncia,	essa	renuncia	“aproveita”,	transmite	direitos	
aos	outros	dois	irmãos.		
Ø Taxatividade:	a	doutrina	 entende	que	 a	 taxatividade	dos	direitos	 reais,	
também	se	aplicam	as	obrigações	propter	 rem.	Nota-se,	 a	 convenção	de	
condomínio	 tem	 permissão	 para	 dispor	 sobre	 obrigações	 propter	 rem	
referentes	 à	 aquele	 condomínio.	 De	 forma	 que	 a	 taxatividade	 não	 é	 tão	
assim	limitadora.	Art.	1334,	CC/022.	
	
	
																																																								
1	Art.	502.	O	vendedor,	salvo	convenção	em	contrário,	responde	por	todos	os	débitos	que	
gravem	 a	 coisa	 até	 o	 momento	 da	 tradição.	 C/C	 Art.	 1.345.	 O	 adquirente	 de	 unidade	
responde	pelos	 débitos	 do	alienante,	 em	 relação	ao	 condomínio,	 inclusive	multas	 e	 juros	
moratórios.	
2	Art.	1.334.	Além	das	cláusulas	referidas	no	art.	1.332	e	das	que	os	interessados	houverem	por	
bem	estipular,	a	convenção	determinará:	
I	-	a	quota	proporcional	e	o	modo	de	pagamento	das	contribuições	dos	condôminos	para	atender	
às	despesas	ordinárias	e	extraordinárias	do	condomínio;	
II	-	sua	forma	de	administração;	
III	 -	 a	 competência	 das	 assembleias,	 forma	 de	 sua	 convocação	 e	 quórum	 exigido	 para	 as	
deliberações;	
IV	-	as	sanções	a	que	estão	sujeitos	os	condôminos,	ou	possuidores;	
V	-	o	regimento	interno.	
§	1o	A	convenção	poderá	ser	feita	por	escritura	pública	ou	por	instrumento	particular.	
§	 2o	 São	 equiparados	 aos	 proprietários,	 para	 os	 fins	 deste	 artigo,	 salvo	 disposição	 em	
contrário,	os	promitentes	compradores	e	os	cessionários	de	direitos	relativos	às	unidades	
autônomas.	
	
6	
	
	
DIREITO	DE	PROPRIEDADE	|	PUC-RIO	 	 ARCA	PEIXOTOØ Da	distinção	entre	Propter	Rem	e	Ônus	Reais:	
	
	
	
	
	
	
Ø Ônus	Real	é	um	tipo	de	relação	jurídica	de	conteúdo	real;	atua	no	limiar	
da	 relação	 jurídica	 de	 conteúdo	 real.	 Tem	 fonte	 em	 lei,	 costume	 ou	 NJ,	
sempre	decorrente	 de	 uma	 situação	de	 fática	 de	 caráter	 real.	 Ou	 seja,	 a	
existência	do	bem	não	enseja,	per	si,	necessariamente,	a	existência	de	um	
ônus	real.		
	
Ø A	Obrigação	Propter	Rem,	por	sua	vez,	decorre	sempre	da	lei,	ou	seja,	é	
uma	 espécie	 de	 obrigação	 real	 taxativa.	 A	 mera	 existência	 do	 bem	 é	
pressuposto	 fático	 necessário	 e	 suficiente	 para	 existência	 da	 obrigação	
propter	rem.	Destarte,	apresenta	um	natureza	mista,	sendo	uma	obrigação	
de	conteúdo	real,	positivo	via	de	regra,	e	acessória	à	titularidade	do	bem,	
assim,	 dotada	 de	 ambulatoriedade.	 Em	 outras	 palavras,	 a	 obrigação	
propter	rem,	adere	ao	bem	e,	assim,	o	segue.	Contudo,	não	o	 limita.	Para	
além,	 essa	 obrigação	 também	 apresenta	 caráter	 pessoal,	 o	 que	 significa	
que	o	titular	do	direito	real,	ou	seja,	do	bem	principal	a	qual	a	obrigação	
se	encontra	vinculada,	seja	propriedade	ou	posse,	deve	cumprir	com	essa	
obrigação,	 independente	 de	 quando	 se	 adquiriu	 a	 titularidade.	 Isso	
porque,	exatamente	por	ser	uma	obrigação	que	adere	ao	bem,	ainda	que	
tenha	caráter	pessoal,	não	 seria	 lógico	que	 se	utilizasse	do	próprio	bem	
como	meio	 de	 adimplemento.	 Em	 outras	 palavras,	 o	 bem	 não	 pode	 ser	
utilizado	 como	 meio	 de	 adimplemento	 dessa	 obrigação,	 vez	 que	 ela	 é	
acessório	do	próprio	bem,	de	 forma	que	é	o	 titular	do	direito	real	quem	
responde,	com	a	integralidade	de	seu	patrimônio.	Por	fim,	essa	obrigação,	
7	
	
	
DIREITO	DE	PROPRIEDADE	|	PUC-RIO	 	 ARCA	PEIXOTO	
	
em	por	estar	vinculada	ao	bem	só	pode	ser	“fulminada”	por	força	de	lei	ou	
pela	extinção	do	próprio	bem.		
	
Ø Por	fim,	o	que	o	texto	chama	de	“Ônus	Reais”,	na	verdade	é	uma	espécie	
de	obrigação	real,	assim	como	a	propter	rem,	denominada	pela	doutrina	
como	 Obrigação	 com	Eficácia	 Real.	 Ou	 seja,	 assim	 como	 a	 obrigação	
propter	rem,	é	além	de	um	espécie	de	obrigação	real,	é,	também,	um	ônus	
real.	Contudo,	diferentemente	da	obrigação	propter	rem,	a	obrigação	com	
eficácia	real	caracteriza-se	pela	 imitação	do	exercício	do	direito	real	por	
seu	 titular,	 em	 decorrência	 de	 um	 gravame.	 Em	 outras	 palavras,	 a	
obrigação	 com	eficácia	 real,	 fundada	em	um	NJ,	 costume	ou	 lei,	 limita	o	
exercício	 pleno	 do	 direito	 real,	 propriedade	 ou	 posse,	 mediante	 um	
gravame	 escritural,	 lavrado	 em	 cartório,	mas	 que	 pode	 ser	 levantado	 a	
qualquer	momento,	 seja	 por	 vontade	 das	 partes,	 ou,	 a	 depender	 de	 seu	
conteúdo,	por	força	de	lei.		
	
	
Exemplos:	a	alienação	fiduciária	é	uma	obrigação	com	eficácia	real	pois	limita	o	
exercício	 pleno	 do	 direito	 real	 de	 seu	 titular,	 o	 qual	 seja,	 o	 direito	 de	
propriedade,	 vez	 que	 impossibilita	 sua	 alienação	 sem	 a	 prévia	 notificação	 do	
fiduciante.	O	direito	de	vizinhança,	por	sua	vez,	qualifica-se	como	uma	obrigação	
propter	rem,	pois	o	mero	fato	da	existência	do	bem	do	titular	em	relação	à	bens	
de	 terceiros	próximos,	gera	a	existência	desse	direito	e	assim,	a	obrigação	 real	
propter	rem	para	quem	quer	seja	o	titular	do	direito	real	do	bem.		
	
	
	
	
PROPRIEDADE	-	ROBERTA	
	
	
Regramento	especial	para	uma	modalidade	especial,	como	o	condomínio	edilício,	
onde	há	u	a	propriedade	exclusiva	de	cada	condomínio	referente	a	fração	ideal	e	
a	propriedade	comum	de	uso	comum	de	todos	os	condôminos.		
	
Energia	 elétrica,	 por	 exemplo	 é	 considerada	 como	 propriedade	 (caderno	 do	
Pablo).	
	
A	descrição	 contida	em	doutrinas	 tradicionais,	 é	 insuficiente,	 frente	a	evolução	
dos	direitos	reais,	posto	que	a	riqueza	mudou	de	direção.	Ou	seja,	a	doutrina	de	
direito	das	coisas,	define	propriedade	sobre	bens	materiais	ainda	que	hoje,	bens	
imateriais,	 como	marca,	 patente,	 luza,	 linha	 telefônica,	 entre	outros.	Recente,	 a	
suprema	 corte	 americana,	 analisou	 o	 caso,	 onde	 era	 necessário	 uma	 ordem	
judicial	para	apreender	maconha	dentro	da	casa	de	um	cidadão	americano	que	
plantava	 maconha	 dentro	 de	 casa,	 detectada	 através	 de	 um	 mecanismo	 de	
termodetecção,	e	questionou-se	a	invasão	a	privacidade	dele.		
	
Incorporação	 imobiliária	 	 (segregação	 patrimonial,	 patrimônio	 de	 afetação,	
alienação	 fiduciária)	 Livro:	 condomínio	 e	 incorporações	 do	 Caio	 Mário	 (mais	
8	
	
	
DIREITO	DE	PROPRIEDADE	|	PUC-RIO	 	 ARCA	PEIXOTO	
	
completo,	tem	que	ser	mais	recente	dado	a	parte	de	patrimônio	de	afetação)	e	o	
livro	de	 incorporação	de	Melin.	Para	a	parte	de	alienação	fiduciária,	 terá	textos	
na	pasta	87	CAEL.		
	
Aula	02	
15.08.2018	
Roberta	
Caderno	Talitha	
	
(Cont.)	
	
+	Incorporação	Imobiliária	
	
Do	Contrato	de	Incorporação:	em	decorrência	da	necessidade	de	qualificar	as	
partes	de	um	contrato,	assim	como,	demais	questões,	e	ainda,	em	decorrência	de	
considerável	aderência	popular,	ou	seja,	por	ser	um	contrato	muito	utilizado,	o	
legislador	 brasileiro	 tende	 à	 positiva-lo.	 Assim,	 em	 1994,	 o	 contrato	 de	
incorporação	 imobiliária,	 foi	 positivado	 em	 nosso	 ordenamento	 jurídico	 na	
forma	 da	 Lei	 n˚	 4.591/94,	 que	 prevê,	 além	 do	 contrato	 de	 incorporação	
imobiliária,	o	Condomínio	Edilício.		
	
Das	Características	do	Contrato	de	Incorporação	Imobiliária:		
1. Venda	 antecipada	 de	 apartamentos	 de	 um	 edifício	 que	 será	 construído;	
espécie	de	promessa	de	compra	e	venda	que	pode	ser	registrada	ou	não.	
“Consiste	 em	obter	o	 capital	necessário	a	 construção	do	 edifício	mediante	
venda	por	antecipação	dos	apartamentos	de	que	se	constituirá”	–	Orlando	
Gomes.		
2. Caráter	 empresarial:	 finalidade	 econômica	 é	 o	 lucro	 –	 O	 objetivo	 é	
lucrar.		
	
Aula	03	
20.08.2018	
Comentários	em	sala:	
Cobrança	de	juros	antes	da	entrega	das	chaves.		
	
	
	
	
Súmula	3083	
Na	década	de	90,	havia	a	Incal	ainda	ativa,	e	não	havia	ainda	o	sistema	financeiro	
imobiliário	(SFI),	havia	apenas	o	Sistema	Brasileiro	de	habitação,	que	funcionava	
apenas	com	recursos	públicos.	Assim,	era	comum	que	se	ofertasse	a	 instituição	
financeira	 como	garantia,	 uma	hipoteca	 em	 favor	da	 instituição,	 o	 terreno	e	 as	
unidades	 a	 serem	 entregues	 à	 terceiros	 adquirentes.	 Isso	 era	 feito	 através	 de	
																																																								
3	Súmula	308	do	STF:	A	hipoteca	firmada	entre	a	construtora	e	o	agente	financeiro,	anterior	ou	
posterior	à	celebração	da	promessa	de	compra	e	venda,	não	tem	eficácia	perante	os	adquirentes	
do	imóvel.		
	
9	
	
	
DIREITO	DE	PROPRIEDADE	|	PUC-RIO	 	 ARCA	PEIXOTO	
	
uma	clausula	na	promessa	de	compra	e	venda.	Assim,	entrou-se	no	debate	se	a	
clausula	era	abusiva	ou	não	quando	a	alienação	era	efetuada	antes.			
Assim,	 houve	 uma	 generalização,	 e	 declarou-se	 nula	 a	 hipoteca	 anterior	 ou	
posterior	 ao	 contrato	 de	 alienação,	 ineficaz.	 O	 problema	 aqui	 é	 uma	 questão	
técnica,	posto	que	ao	fim	da	redação	da	sumula,	ela	determina	ineficaz	a	clausula	
que	 cria	 a	 hipoteca,	 quando	 não	 há	 que	 se	 falar	 em	 ineficácia	 se	 o	 NJ	 não	 foi	
declarado	nulo.		A	solução	encontrada	pelo	mercado	foi	a	criação	de	um	artificio	
conhecido	como	VMD	(valor	médio	de	desligamento),	é	o	repasse	da	quitação	do	
terceiro	 adquirente	 para	 a	 instituição	 financeira	 à	 fim	 de	 se	 dar	 a	 baixa	 na	
hipoteca	referente	à	unidade	quitada.		
	
Ainda,	outra	questão	que	deve	ser	abordada,	é	que	por	volta	de	2014,	o	mercado	
imobiliário	entrou	em	queda.	E	o	adquirente	investidor	cientes	que	o	valor	havia	
despencado,	 desistiam	 do	 NJ,	 na	 hora	 da	 entrega	 das	 chaves,	 fiados	 na	
jurisprudência	 que	 determinava	 a	 devolução	 de	 em	média	 80%	do	 valor	 pago	
diante	 da	 desistência,	 do	 que	manter	 o	 bem	q	 passou	 a	 valer	menos	 que	 80%	
pago.	O	problema	aqui,	é	que	esse	risco	é,	em	tese,	dividido	entre	as	partes.		
Para	 o	 promitente	 vendedor,	 não	 há	 saída	 e	 para	 o	 promitente	 compradora	
única	porta	de	saída,	é	o	inadimplemento.	Entretanto,	na	hipótese	de	atraso,	ou	
seja,	 por	 culpa	 da	 incorporadora,	 pela	 súmula	 543	 do	 STJ,	 é	 possível	 a	
desistência,	 considerando	 o	 prazo	 de	 carência	 (6	 meses).	 Ou	 seja,	 deve-se	
devolver	 à	 vista	 integralmente.	 Já	 no	 tocante	 da	 desistência	 por	 culpa	 do	
promitente	 comprador,	 o	 que	 a	 súmula	 chama	 de	 “desfazimento”,	 paga-se	
parcialmente.		
	
Em	 decorrência	 desse	 cenário,	 o	 PL	 68/2008	 visa	 regulamentar	 a	 questão	 do	
destrato,	dado	que	ficou	tudo	muito	incerto.		
	
	
	
+	Patrimônio	de	Afetação:	texto	do	Jota.	
Instituído	à	critério	do	 legislador.	Não	há	 fracionamento	do	patrimônio,	não	há	
nova	personalidade	jurídica.	Mas,	consequentemente,	fica-se	impedido	de	retirar	
recursos	da	 obra	 (A)	 para	passar	 para	 a	 obra	 (B).	 É	 um	espécie	 de	 reserva	de	
lucro	em	um	S/A.		
	
Assim,	temos	a	figura	do	Trust,	onde	a	transmissão	da	titularidade	de	um	bem	a	
um	 terceiro	 (trustie),	 mas	 esse	 terceiro	 não	 terá	 os	 direitos	 de	 proprietário	
plenos,	posto	que	estará	 limitado	a	 atuar	de	acordo	 com	os	 atos	de	 criação	do	
trust	determinados	pelo	prior	owner.		
	
Constituído	 por	 meio	 do	 termo	 de	 averbação,	 não	 resulta	 em	 um	
desdobramento	do	patrimônio	geral	do	incorporador,	não	há	um	novo	CNPJ.	
	
Muitas	 incorporadoras,	 ainda	 hoje,	 optam	 pela	 SPE	 e	 não	 	 pelo	 patrimônio	 de	
afetação,	 no	 entanto,	 o	 numero	 de	 adesão,	 vem	 aumento	 em	 decorrência	 do	
incentivo	fiscal.		
Lei	10.931/04:		
	
10	
	
	
DIREITO	DE	PROPRIEDADE	|	PUC-RIO	 	 ARCA	PEIXOTO	
	
Ø Características		
	
- Incomunicabilidade	
- Contabilidade	Própria	e	Autônoma	
- Reserva	 Legal	 do	 Patrimônio	 de	 Afetação:	 em	 eventual	 falência	 do	
incorporador	 e	 existe	 essa	 reserva,	 os	 condôminos	 que	 ainda	
compartilham	todo	o	bem,	não	terão	que	arcar	com	a	obra,	dado	que	há	
essa	 reserva.	No	 entanto,	 se	não	há,	 os	 condôminos	 responderão	 com	o	
patrimônio	 pessoal	 em	 decorrência	 da	 fração	 ideal	 detida	 por	 cada	
condômino.	Art.	31,	d.		
- Estrutura	normativa:		
	
	
	
----	aula	dia	29/08	-----	
	
Da	 venda	 de	 bens	 de	 utilização	 comum	 do	 condomínio:	 apenas	 se	 houver	
disposição	prévia	no	estatuto	do	condomínio.	
Quanto	 ao	 uso	 exclusivo	 de	 partes	 comuns,	 lê-se	 o	 art.	 1.340,	 atenção:	 a	
jurisprudência,	 também,	 envolve	 por	 exemplo,	 o	 corredor	 sem	 fundos	 que	
apenas	um	morador	tem	acesso.	Como	eu	meu	pai	resolveu	isso?		
	
Art.	 1.3414	–	 Da	 realização	 de	 benfeitorias	 em	 áreas	 comuns	 do	 condomínio.	
Exige-se	 um	 quórum	 elevado	 de	 2/3	 para	 aprovação	 de	 benfeitorias	
voluptuárias.		Se	forem	úteis,	é	necessário	o	voto	da	maioria.		
Recentemente,	 o	 STJ	 julgou	 que	 é	 possível	 penhorar	 o	 “apartamento”	 de	
qualquer	condômino	para	satisfazer	dívidas	do	condomínio	com	partes	comuns.		
	
Art.	1.3435	–	quando	conversamos	sobre	o	1.3326	(núcleo	duro	do	condomínio),	
falamos	 dos	 aspectos	 mais	 essenciais	 do	 condomínio,	 que	 afeta	 e	 modifica	 o	
																																																								
4	Art.	1.341.	A	realização	de	obras	no	condomínio	depende:	
I	-	se	voluptuárias,	de	voto	de	dois	terços	dos	condôminos;	
II	-	se	úteis,	de	voto	da	maioria	dos	condôminos.	
§	 1o	As	 obras	 ou	 reparações	 necessárias	 podem	 ser	 realizadas,	 independentemente	 de	
autorização,	 pelo	 síndico,	 ou,	 em	 caso	 de	 omissão	 ou	 impedimento	 deste,	 por	 qualquer	
condômino.	
§	2o	Se	as	obras	ou	reparos	necessários	 forem	urgentes	e	 importarem	em	despesas	excessivas,	
determinada	sua	realização,	o	síndico	ou	o	condômino	que	tomou	a	iniciativa	delas	dará	ciência	à	
assembleia,	que	deverá	ser	convocada	imediatamente.	
§	 3o	Não	 sendo	 urgentes,	 as	 obras	 ou	 reparos	 necessários,	 que	 importarem	 em	 despesas	
excessivas,	 somente	 poderão	 ser	 efetuadas	 após	 autorização	 da	 assembleia,	 especialmente	
convocada	 pelo	 síndico,	 ou,	 em	 caso	 de	 omissão	 ou	 impedimento	 deste,	 por	 qualquer	 dos	
condôminos.	
§	4o	O	condômino	que	realizar	obras	ou	reparos	necessários	será	reembolsado	das	despesas	que	
efetuar,	 não	 tendo	direito	 à	 restituição	 das	 que	 fizer	 com	obras	 ou	 reparos	 de	 outra	 natureza,	
embora	de	interesse	comum.	
5	Art.	1.343.	A	construção	de	outro	pavimento,	ou,	no	solo	comum,	de	outro	edifício,	destinado	a	
conter	novas	unidades	imobiliárias,	depende	da	aprovação	da	unanimidade	dos	condôminos.	
6	Art.	1.332.	 Institui-se	o	condomínio	edilício	por	ato	entre	vivos	ou	 testamento,	 registrado	no	
Cartório	de	Registro	de	Imóveis,	devendo	constar	daquele	ato,	além	do	disposto	em	lei	especial:	
11	
	
	
DIREITO	DE	PROPRIEDADE	|	PUC-RIO	 	 ARCA	PEIXOTO	
	
direito	de	propriedade	de	cada	um	dos	condôminos.	Assim,	a	realização	de	certas	
obras	 depende	 do	 voto	 de	 cada	 um	 dos	 condôminos,	 vez	 que	 se	modificará	 o	
tamanho	das	frações	ideais.		
	
Art.	 1.3457	–	 o	 problema	 desse	 artigo,	 é	 que	 para	 facilitar	 o	 condomínio	 na	
cobrança	de	seus	créditos,	ele	misturou	obrigações	propter	rem	com	ônus	reais.	
Assim,	 há	 algumas	 consequências	 em	 relação	 a	 isso.	 O	 primeiro	 equivoco,	 em	
termos	 conceituais,	 técnicos,	 é	 a	 questão	 das	 multas	 e	 juros	 moratórios,	 isso	
porque	 essas	 tem	 caráter	 pessoal,	 não	 tem	 caráter	 de	 propter	 rem.	 Você	 não	
pagou	 a	 quota	 no	 prazo	 e	 a	 quota	 é	 aplicada	 à	 você.	 Quando	 pensamos	 em	
propter	 rem	 temos	 que	 fazer	 com	 a	 seguinte	 pergunta	 “qualquer	 titular	 da	
propriedade	teria	de	arcar	com	aquela	obrigação	decorrente	do	vinculo”,	“é	uma	
obrigação	inevitável	em	decorrência	da	existência	de	um	direito	real	decorrente	
do	 vinculo	 real,	 propriedade,	 do	 bem”.	 Isso	 não	 ocorre	 com	a	multa,	 dado	que	
essa	será	aplicada	porque	você	“vacilou”,	porque	o	titular	à	época	não	cumpriu	
com	um	obrigação.	Assim,	 seria	equivocado	 impor	essas	multas	ao	 comprador.	
Contudo,	o	condomínio	foi	privilegiado	pelo	legislador,	assim,	hoje,	toda	vez	que	
um	 escritura	 o	 escrivão	 deve	 exigir	 um	 nada	 consta	 do	 condomínio.	A	 quota	
condominial	 tem	 natureza	 Propter	 Rem.	 –	 exatamente	 isso	 no	 artigo	 da	
Milena.	T.T	Contudo,	cabe	ação	regressiva.	Se	fosse	ônus	reais,	não	caberia.	 	Na	
obrigação	de	Ônus	Reais,	ela	não	adere	ao	patrimônio,	mas	sim	ao	bem.		
	
Da	Administração	do	Condomínio:	
	
Realizada	pelo	Síndico,	e	regida	no	art.	1.3488.	
Quanto	as	assembleias,	o	quórum	é	por	maioria	simples,	e	está	regido	a	partir	do		
art.	1.3519.		
																																																																																																																																																															
I	 -	 a	 discriminação	 e	 individualização	das	unidades	de	propriedade	 exclusiva,	 estremadas	uma	
das	outras	e	das	partes	comuns;	
II	 -	a	determinação	da	 fração	 ideal	atribuída	a	cada	unidade,	 relativamente	ao	 terreno	e	partes	
comuns;	
III	-	o	fim	a	que	as	unidades	se	destinam.	
7	Art.	 1.345.	 O	 adquirente	 de	 unidade	 responde	 pelos	 débitos	 do	 alienante,	 em	 relação	 ao	
condomínio,	inclusive	multas	e	juros	moratórios.	
8	Art.	1.348.	Compete	ao	síndico:	
I	-	convocar	a	assembleia	dos	condôminos;	
II	 -	 representar,	ativa	e	passivamente,	o	condomínio,	praticando,	em	 juízo	ou	 fora	dele,	os	atos	
necessários	à	defesa	dos	interesses	comuns;	
III	 -	 dar	 imediato	 conhecimento	 à	 assembleia	 da	 existência	 de	 procedimento	 judicial	 ou	
administrativo,	de	interesse	do	condomínio;	
IV	-	cumprir	e	fazer	cumprir	a	convenção,	o	regimento	interno	e	as	determinações	da	assembleia;	
V	 -	diligenciar	a	conservação	e	a	guarda	das	partes	comuns	e	zelar	pela	prestação	dos	serviços	
que	interessem	aos	possuidores;	
VI	-	elaborar	o	orçamento	da	receita	e	da	despesa	relativa	a	cada	ano;	
VII	-	cobrar	dos	condôminos	as	suas	contribuições,	bem	como	impor	e	cobrar	as	multas	devidas;	
VIII	-	prestar	contas	à	assembleia,	anualmente	e	quando	exigidas;	
IX	-	realizar	o	seguro	da	edificação.	
§	 1o	Poderá	 a	 assembleia	 investir	 outrapessoa,	 em	 lugar	 do	 síndico,	 em	 poderes	 de	
representação.	
§	2o	O	síndico	pode	transferir	a	outrem,	total	ou	parcialmente,	os	poderes	de	representação	ou	as	
funções	 administrativas,	mediante	 aprovação	 da	 assembleia,	 salvo	 disposição	 em	 contrário	 da	
convenção.	
12	
	
	
DIREITO	DE	PROPRIEDADE	|	PUC-RIO	 	 ARCA	PEIXOTO	
	
	
Da	Alienação	Fiduciária	em	Bens	Imóveis:	
	
LEI	Nº	9.514,	DE	20	DE	NOVEMBRO	DE	1997.	
	
O	devedor,	sendo	o	fiduciante,	aliena-lo	ao	credor	fiduciário,	a	titulo	de	garantia	
em	caráter	temporário	e	condicional.	De	modo,	é	uma	propriedade	resolúvel,	
ou	 seja,	 uma	 propriedade	 que	 se	 submete	 a	 uma	 condição	 resolúvel	 a	 fim	 de	
garantia.	 Destarte,	 uma	 vez	 verificada	 o	 adimplemento	 da	 divida,	
automaticamente,	 revoga-se	a	 fidúcia,	 consolidando-se	a	propriedade	plena	em	
nome	 do	 devedor	 fiduciante.	 Em	 outras	 palavras,	 durante	 o	 contrato	 o	 que	 o	
fiduciante	tem	diante	do	bem,	é	uma	expectativa	de	propriedade,	apesar	de	ter	a	
posse	 direta.	 Tira-se	 o	 bem	 do	 patrimônio	 do	 devedor	 para	 executar-se	 o	
contrato.	 	 Há	 3	 possibilidades,	 antecedentes	 à	 2012.	 Uma	 delas	 era:	 as	
incorporadoras,	colocavam	uma	clausula	condicionando,	através	da	promessa	de	
compra	e	venda	-	que	a	partir	da	entrega	das	chaves,	celebrar-se-ia	um	contrato	
de	 compra	 venda	 com	um	pacto	 adjeto	 de	 alienação	 fiduciária,	 caso	 o	 terceiro	
adquirente	ainda	 tivesse	parcelas	a	serem	pagas	após	a	entrega	das	chaves.	De	
modo	 que	 a	 propriedade	 resolúvel	 continuaria	 a	 existir.	 A	 condição	 “feliz”	 é	 o	
adimplemento,	 de	 modo	 que	 resolve-se	 a	 propriedade	 resolúvel	 por	 força	 do	
implemento	da	condição,	passando	a	ser	propriedade	plena	do	devedor;	contudo,	
ha	o	final	triste	onde	o	devedor	inadimple	com	sua	obrigação,	(não	é	possível	a	
adjudicação	 quando	 caracterizado	 o	 inadimplemento,	 ou	 seja,	 o	 pacto	
comissório,	em	razão	a	vedação	ao	enriquecimento	ilícito)	faz-se	um	leilão,	que	
em	um	primeiro	 lugar,	no	registro,	constará	a	propriedade	no	nome	do	credor,	
que	contudo,	estará	obrigado	 	a	submeter	o	bem	a	duas	praças	consecutivas.	O	
credor,	 tem	 que	 pagar	 o	 ITBI	 para	 passar	 o	 bem	 pro	 seu	 nome	 mas	 que	 é	
repassado	no	valor	final	do	bem.		
	
Contudo,	 a	 partir	 de	 2012,	 quando	 as	 incorporadoras	 notaram	 o	 mercado,	
implementou-se	 uma	 estrutura	 triangular,	 onde	 a	 incorporadora	 compareceria	
como	vendedora	do	imóvel	ao	terceiro.	O	banco,	aqui,	aparece	para	pagar	o	valor	
à	 incorporadora	 no	 lugar	 do	 devedor,	 ou	 seja,	 substitui	 a	 incorporadora	 na	
posição	de	credor	fiduciário.		
	
																																																																																																																																																															
9	Art.	1.351.	Depende	da	aprovação	de	2/3	(dois	terços)	dos	votos	dos	condôminos	a	alteração	
da	 convenção;	 a	 mudança	 da	 destinação	 do	 edifício,	 ou	 da	 unidade	 imobiliária,	 depende	 da	
aprovação	pela	unanimidade	dos	condôminos.																						(Redação	dada	pela	Lei	nº	10.931,	de	
2004)	
Art.	 1.352.	 Salvo	 quando	 exigido	 quórum	 especial,	 as	 deliberações	 da	 assembleia	 serão	
tomadas,	 em	 primeira	 convocação,	 por	 maioria	 de	 votos	 dos	 condôminos	 presentes	 que	
representem	pelo	menos	metade	das	frações	ideais.	
Parágrafo	único.	Os	votos	serão	proporcionais	às	frações	ideais	no	solo	e	nas	outras	partes	
comuns	 pertencentes	 a	 cada	 condômino,	 salvo	 disposição	 diversa	 da	 convenção	 de	
constituição	do	condomínio.	
Art.	1.353.	Em	segunda	convocação,	 a	 assembleia	 poderá	deliberar	por	maioria	dos	votos	
dos	presentes,	salvo	quando	exigido	quórum	especial.	
	
13	
	
	
DIREITO	DE	PROPRIEDADE	|	PUC-RIO	 	 ARCA	PEIXOTO	
	
Por	ser	uma	propriedade	que	não	é	plena,	vez	que	está	condicionada	a	condição	
resolutiva,	se	a	instituição	financeira	vier	a	falir,	essa	propriedade	resolúvel	não	
poderá	compor	a	massa	falida	da	instituição.		
	
Quando	 se	 aplica	 a	 clausula	 resolutiva	 expressa,	 tem-se	 que	 notificar	 a	 pessoa	
alvo	da,	e	quando	a	pessoa	está	na	posse,	notifica-se	também	para	que	esse	saia,		
pois	até	então	justa,	transformando	a	natureza	da	posse	em	injusta.		
	
Ø Da	Constituição	 –	art.	2310:	 negócio	 jurídico	 dotado	 de	 eficácia	 real,	 de	
forma	que	é	indispensável	o	registro.		
Ø Requisitos	 formais	–	art.	2411:	sob	pena	de	nulidade	do	contrato,	deve-se	
constar	 todos	os	requisitos	 listados	no	art.	24.	Ainda,	deve-se	negritar	e	
transcrever,	sempre,	o	conteúdo	do	art.	27,	por	ser	clausula	restritiva	de	
direito.		
Ø “Final	 Feliz”	 –	art.	 2512:	 o	 devedor	 passa	 a	 ser	 o	 proprietário	 pleno	 do	
bem,	a	partir	do	adimplemento	do	valor	do	contrato.		
Ø Da	Constituição	 em	mora	 –	art.	2613:	 dispõe	 sobre	 as	modificações	que	
ocorrerão	 no	 registro	 imobiliário.	 Quem	 deflagra	 o	 procedimento	 de	
																																																								
10	Art.	 23.	 Constitui-se	 a	 propriedade	 fiduciária	 de	 coisa	 imóvel	 mediante	 registro,	 no	
competente	Registro	de	Imóveis,	do	contrato	que	lhe	serve	de	título.	
Parágrafo	único.	Com	a	constituição	da	propriedade	fiduciária,	dá-se	o	desdobramento	da	posse,	
tornando-se	o	fiduciante	possuidor	direto	e	o	fiduciário	possuidor	indireto	da	coisa	imóvel.	
	
11	Art.	24.	O	contrato	que	serve	de	título	ao	negócio	fiduciário	conterá:	
I	-	o	valor	do	principal	da	dívida;	
II	-	o	prazo	e	as	condições	de	reposição	do	empréstimo	ou	do	crédito	do	fiduciário;	
III	-	a	taxa	de	juros	e	os	encargos	incidentes;	
IV	 -	 a	 cláusula	 de	 constituição	da	propriedade	 fiduciária,	 com	a	 descrição	do	 imóvel	 objeto	 da	
alienação	fiduciária	e	a	indicação	do	título	e	modo	de	aquisição;	
V	-	a	cláusula	assegurando	ao	fiduciante,	enquanto	adimplente,	a	livre	utilização,	por	sua	conta	e	
risco,	do	imóvel	objeto	da	alienação	fiduciária;	
VI	-	a	indicação,	para	efeito	de	venda	em	público	leilão,	do	valor	do	imóvel	e	dos	critérios	para	a	
respectiva	revisão;	
VII	-	a	cláusula	dispondo	sobre	os	procedimentos	de	que	trata	o	art.	27.		
Parágrafo	único.		Caso	o	valor	do	imóvel	convencionado	pelas	partes	nos	termos	do	inciso	VI	do	
caput	deste	artigo	seja	inferior	ao	utilizado	pelo	órgão	competente	como	base	de	cálculo	para	a	
apuração	 do	 imposto	 sobre	 transmissão	 inter	 vivos,	 exigível	 por	 força	 da	 consolidação	 da	
propriedade	em	nome	do	credor	fiduciário,	este	último	será	o	valor	mínimo	para	efeito	de	venda	
do	imóvel	no	primeiro	leilão.		(Incluído	pela	Lei	nº	13.465,	de	2017).	
	
12	Art.	25.	 Com	o	pagamento	da	dívida	 e	 seus	 encargos,	 resolve-se,	 nos	 termos	deste	 artigo,	 a	
propriedade	fiduciária	do	imóvel.	
§	1º	No	prazo	de	 trinta	dias,	 a	 contar	da	data	de	 liquidação	da	dívida,	o	 fiduciário	 fornecerá	o	
respectivo	termo	de	quitação	ao	fiduciante,	sob	pena	de	multa	em	favor	deste,	equivalente	a	meio	
por	cento	ao	mês,	ou	fração,	sobre	o	valor	do	contrato.	
§	 2º	 À	 vista	 do	 termo	 de	 quitação	 de	 que	 trata	 o	 parágrafo	 anterior,	 o	 oficial	 do	 competente	
Registro	 de	 Imóveis	 efetuará	 o	 cancelamento	 do	 registro	 da	 propriedade	 fiduciária.	AQUI	 IRÁ	
INCINDIR	O	ITBI.		
	
13	Art.	26.	Vencida	e	não	paga,	no	todo	ou	em	parte,	a	dívida	e	constituído	em	mora	o	fiduciante,	
consolidar-se-á,	nos	termos	deste	artigo,	a	propriedade	do	imóvel	em	nome	do	fiduciário.	
§	1º	Para	os	fins	do	disposto	neste	artigo,	o	fiduciante,	ou	seu	representante	legal	ou	procurador	
regularmente	 constituído,	 será	 intimado,	 a	 requerimento	 do	 fiduciário,	 pelo	 oficial	 do	
14	
	
	
DIREITO	DE	PROPRIEDADE	|	PUC-RIO	 	 ARCA	PEIXOTO	
	
eventual	 retomada	do	 imóvel	é	o	 registro	de	 imóveis	que	 irá	notificar	o	
devedor.	Sempre	considerar	as	parcelas	vincendas	além	das	 já	vencidas.	
Ainda,	o	§8˚	do	artigo	26,	que	é	a	dação	em	pagamento.		
Ø Pacto	 marciano:	 o	 nosso	 ordenamento	 veda	 o	 pacto	 comissório,	 mas	
discute-se	a	adesão	ao	pacto	marciano.	Segundo	alguns,	o	art.	1.42214	do	
CC/02,		revelaria	a	intenção	do	legisladorem	permitir	o	pacto	marciano.		
Ø “Final	Infeliz”:	quando	a	propriedade	é	consolidada	no	nome	do	credor,	o	
registro	constará	tal,	mas	com	a	obrigatoriedade	de	levar	o	bem	a	leilão,	
																																																																																																																																																															
competente	Registro	de	Imóveis,	a	satisfazer,	no	prazo	de	quinze	dias,	a	prestação	vencida	e	as	
que	 se	vencerem	até	a	data	do	pagamento,	os	 juros	 convencionais,	 as	penalidades	e	os	demais	
encargos	 contratuais,	 os	 encargos	 legais,	 inclusive	 tributos,	 as	 contribuições	 condominiais	
imputáveis	ao	imóvel,	além	das	despesas	de	cobrança	e	de	intimação.	
§	2º	O	contrato	definirá	o	prazo	de	carência	após	o	qual	será	expedida	a	intimação.	
§	 3º	 A	 intimação	 far-se-á	 pessoalmente	 ao	 fiduciante,	 ou	 ao	 seu	 representante	 legal	 ou	 ao	
procurador	 regularmente	 constituído,	 podendo	 ser	 promovida,	 por	 solicitação	 do	 oficial	 do	
Registro	de	Imóveis,	por	oficial	de	Registro	de	Títulos	e	Documentos	da	comarca	da	situação	do	
imóvel	ou	do	domicílio	de	quem	deva	recebê-la,	ou	pelo	correio,	com	aviso	de	recebimento.		
§	 3o-A.	 	Quando,	 por	 duas	 vezes,	 o	 oficial	 de	 registro	 de	 imóveis	 ou	 de	 registro	 de	 títulos	 e	
documentos	 ou	 o	 serventuário	 por	 eles	 credenciado	 houver	 procurado	 o	 intimando	 em	 seu	
domicílio	 ou	 residência	 sem	 o	 encontrar,	 deverá,	 havendo	 suspeita	 motivada	 de	 ocultação,	
intimar	qualquer	pessoa	da	família	ou,	em	sua	falta,	qualquer	vizinho	de	que,	no	dia	útil	imediato,	
retornará	 ao	 imóvel,	 a	 fim	 de	 efetuar	 a	 intimação,	 na	 hora	 que	 designar,	 aplicando-se	
subsidiariamente	o	disposto	nos	arts.	252,	253	e	254	da	Lei	no	13.105,	de	16	de	março	de	2015	
(Código	de	Processo	Civil).			(Incluído	pela	Lei	nº	13.465,	de	2017)	
§	3o-B.		Nos	condomínios	edilícios	ou	outras	espécies	de	conjuntos	imobiliários	com	controle	de	
acesso,	a	intimação	de	que	trata	o	§	3o-A	poderá	ser	feita	ao	funcionário	da	portaria	responsável	
pelo	recebimento	de	correspondência.				(Incluído	pela	Lei	nº	13.465,	de	2017)	
§	 4o	 	Quando	 o	 fiduciante,	 ou	 seu	 cessionário,	 ou	 seu	 representante	 legal	 ou	 procurador	
encontrar-se	em	local	 ignorado,	 incerto	ou	 inacessível,	o	 fato	será	certificado	pelo	serventuário	
encarregado	da	diligência	e	informado	ao	oficial	de	Registro	de	Imóveis,	que,	à	vista	da	certidão,	
promoverá	a	intimação	por	edital	publicado	durante	3	(três)	dias,	pelo	menos,	em	um	dos	jornais	
de	maior	circulação	local	ou	noutro	de	comarca	de	fácil	acesso,	se	no	local	não	houver	imprensa	
diária,	 contado	 o	 prazo	 para	 purgação	 da	 mora	 da	 data	 da	 última	 publicação	 do	
edital.							(Redação	dada	pela	Lei	nº	13.043,	de	2014)	
§	5º	Purgada	a	mora	no	Registro	de	Imóveis,	convalescerá	o	contrato	de	alienação	fiduciária.	Não	
é	comum!!!!	
§	6º	O	oficial	do	Registro	de	Imóveis,	nos	três	dias	seguintes	à	purgação	da	mora,	entregará	ao	
fiduciário	as	importâncias	recebidas,	deduzidas	as	despesas	de	cobrança	e	de	intimação.	
§	 7o	 Decorrido	 o	 prazo	 de	 que	 trata	 o	 §	 1o	 sem	 a	 purgação	 da	mora,	 o	 oficial	 do	 competente	
Registro	de	 Imóveis,	 certificando	esse	 fato,	promoverá	a	averbação,	na	matrícula	do	 imóvel,	da	
consolidação	da	propriedade	em	nome	do	fiduciário,	à	vista	da	prova	do	pagamento	por	este,	do	
imposto	de	transmissão	inter	vivos	e,	se	for	o	caso,	do	laudêmio.									(Redação	dada	pela	Lei	nº	
10.931,	de	2004)	
§	 8o	 O	 fiduciante	 pode,	 com	 a	 anuência	 do	 fiduciário,	 dar	 seu	 direito	 eventual	 ao	 imóvel	 em	
pagamento	da	dívida,	dispensados	os	procedimentos	previstos	no	art.	27.							(Incluído	pela	Lei	nº	
10.931,	de	2004)	–	BOIA	DE	SALVAÇÃO	–	Dação	em	pagamento.	Pacto	Marciano.		
	
14	Art.	1.422.	O	credor	hipotecário	e	o	pignoratício	têm	o	direito	de	excutir	a	coisa	hipotecada	ou	
empenhada,	 e	 preferir,	 no	 pagamento,	 a	 outros	 credores,	 observada,	 quanto	 à	 hipoteca,	 a	
prioridade	no	registro.	
Parágrafo	 único.	 Excetuam-se	da	 regra	 estabelecida	neste	 artigo	 as	 dívidas	 que,	 em	virtude	de	
outras	leis,	devam	ser	pagas	precipuamente	a	quaisquer	outros	créditos.	
	
15	
	
	
DIREITO	DE	PROPRIEDADE	|	PUC-RIO	 	 ARCA	PEIXOTO	
	
como	determina	o	art.	27	da	lei	9.514/9715.	De	forma	que	pode-se	dizer	
que	o	direito	advindo	do	contrato	de	fidúcia,	recai	sob	o	valor	em	si	e	não	
ao	bem.		
																																																								
15	Art.	27.	Uma	vez	consolidada	a	propriedade	em	seu	nome,	o	fiduciário,	no	prazo	de	trinta	dias,	
contados	da	data	do	registro	de	que	trata	o	§	7º	do	artigo	anterior,	promoverá	público	leilão	para	
a	alienação	do	imóvel.	
§	2º	 No	 segundo	 leilão,	 será	 aceito	 o	maior	 lance	 oferecido,	desde	que	 igual	ou	 superior	ao	
valor	 da	 dívida,	 das	 despesas,	 dos	 prêmios	 de	 seguro,	 dos	 encargos	 legais,	 inclusive	
tributos,	 e	 das	 contribuições	 condominiais.	 –	 dividas	 e	 despesas	 SOMADAS!!!!!!	 Não	 há	
obrigação	em	se	aceitar	arrematação	por	valor	inferior	ao	valor	da	dívida.		
§	2o-A.		Para	os	fins	do	disposto	nos	§§	1o	e	2o	deste	artigo,	as	datas,	horários	e	locais	dos	leilões	
serão	comunicados	ao	devedor	mediante	correspondência	dirigida	aos	endereços	constantes	do	
contrato,	inclusive	ao	endereço	eletrônico.				(Incluído	pela	Lei	nº	13.465,	de	2017)	
§	2o-B.	 	Após	 a	 averbação	 da	 consolidação	 da	 propriedade	 fiduciária	 no	 patrimônio	 do	 credor	
fiduciário	 e	 até	 a	 data	 da	 realização	 do	 segundo	 leilão,	 é	 assegurado	 ao	 devedor	 fiduciante	 o	
direito	 de	 preferência	 para	 adquirir	 o	 imóvel	 por	 preço	 correspondente	 ao	 valor	 da	 dívida,	
somado	aos	encargos	e	despesas	de	que	trata	o	§	2o	deste	artigo,	aos	valores	correspondentes	ao	
imposto	 sobre	 transmissão	 inter	 vivos	 e	 ao	 laudêmio,	 se	 for	 o	 caso,	 pagos	 para	 efeito	 de	
consolidação	 da	 propriedade	 fiduciária	 no	 patrimônio	 do	 credor	 fiduciário,	 e	 às	 despesas	
inerentes	ao	procedimento	de	 cobrança	e	 leilão,	 incumbindo,	 também,	ao	devedor	 fiduciante	o	
pagamento	dos	encargos	tributários	e	despesas	exigíveis	para	a	nova	aquisição	do	imóvel,	de	que	
trata	este	parágrafo,	inclusive	custas	e	emolumentos.				(Incluído	pela	Lei	nº	13.465,	de	2017)	
§	3º	Para	os	fins	do	disposto	neste	artigo,	entende-se	por:	
I	-	dívida:	o	saldo	devedor	da	operação	de	alienação	fiduciária,	na	data	do	leilão,	nele	incluídos	os	
juros	convencionais,	as	penalidades	e	os	demais	encargos	contratuais;	
II	-	despesas:	a	soma	das	importâncias	correspondentes	aos	encargos	e	custas	de	intimação	e	as	
necessárias	 à	 realização	 do	 público	 leilão,	 nestas	 compreendidas	 as	 relativas	 aos	 anúncios	 e	 à	
comissão	do	leiloeiro.	Aqui	entra,	tbm	há	despesa	referente	ao	pagamento	do	ITBI.	
§	4º	Nos	cinco	dias	que	se	seguirem	à	venda	do	imóvel	no	leilão,	o	credor	entregará	ao	devedor	a	
importância	 que	 sobejar,	 considerando-se	 nela	 compreendido	 o	 valor	 da	 indenização	 de	
benfeitorias,	depois	de	deduzidos	os	valores	da	dívida	e	das	despesas	e	encargos	de	que	tratam	
os	 §§	2º	 e	3º,	 fato	 esse	que	 importará	 em	recíproca	quitação,	 não	 se	 aplicando	o	disposto	na	
parte	final	do	art.	516	do	Código	Civil.	Há	uma	controvérsia	aqui.,	no	próximo	paragrafo.		
§	 5º	 Se,	 no	 segundo	 leilão,	 o	 maior	 lance	 oferecido	 não	 for	 igual	 ou	 superior	 ao	 valor	
referido	no	§	2º	ou	 seja,	 o	 valor	 da	 dívida,	 considerar-se-á	extinta	a	dívida	e	exonerado	o	
credor	da	obrigação	de	que	trata	o	§	4º.	Conclui-se:	o	legislador	tá	aceitando	a	possibilidade	de	
alguém	ofertar	um	valor	 inferior,	e	aí,	porque	esse	paragrafo	determina	a	extinção	da	dívida,	a	
jurisprudência	entende	que	não	é	possível	cobrar	do	devedor	a	diferença	entre	o	valor	pago	e	o	
valor	da	dívida.	Ao	contrário	do	que	ocorre	na	alienação	de	bem	móvel.	Isso	porque	há	a	previsão	
legal,	aqui,	específica.		–	Nota-se,	a	Roberta	defende	que	esse	parágrafo	determina	a	adjudicação	
do	bem.		
§	6º	Na	hipótese	de	que	trata	o	parágrafo	anterior,o	credor,	no	prazo	de	cinco	dias	a	contar	da	
data	do	segundo	leilão,	dará	ao	devedor	quitação	da	dívida,	mediante	termo	próprio.	
§	7o	Se	o	imóvel	estiver	locado,	a	locação	poderá	ser	denunciada	com	o	prazo	de	trinta	dias	para	
desocupação,	salvo	se	tiver	havido	aquiescência	por	escrito	do	fiduciário,	devendo	a	denúncia	ser	
realizada	 no	 prazo	 de	 noventa	 dias	 a	 contar	 da	 data	 da	 consolidação	 da	 propriedade	 no	
fiduciário,	 devendo	 essa	 condição	 constar	 expressamente	 em	 cláusula	 contratual	 específica,	
destacando-se	das	demais	por	sua	apresentação	gráfica.	(Incluído	pela	Lei	nº	10.931,	de	2004)	
§	8o	 Responde	 o	 fiduciante	 pelo	 pagamento	 dos	 impostos,	 taxas,	 contribuições	 condominiais	 e	
quaisquer	outros	encargos	que	recaiam	ou	venham	a	recair	sobre	o	imóvel,	cuja	posse	tenha	sido	
transferida	para	o	 fiduciário,	nos	 termos	deste	artigo,	 até	a	data	em	que	o	 fiduciário	vier	a	 ser	
imitido	na	posse.								(Incluído	pela	Lei	nº	10.931,	de	2004)	
§	 9o	 	O	 disposto	 no	 §	 2o-B	 deste	 artigo	 aplica-se	 à	 consolidação	 da	 propriedade	 fiduciária	 de	
imóveis	do	FAR,	na	forma	prevista	na	Lei	no	11.977,	de	7	de	julho	de	2009.					(Incluído	pela	Lei	nº	
13.465,	de	2017)	
	
	
16	
	
	
DIREITO	DE	PROPRIEDADE	|	PUC-RIO	 	 ARCA	PEIXOTO	
	
Ø Art.	 30:	 é	possível	 a	 adjudicação,	 aqui.	No	procedimento	do	 art.	 26,	 que	
constitui	o	devedor	em	mora.	Se	é	permitido	ao	credor	fazer	uma	ação	de	
reintegração	de	posse,	tornando-se	o	possuidor	direto.