NBR 14 653

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O que é a avaliação imobiliária 06
Critérios de uma avaliação imobiliária 08
A NBR 14653 e suas definições 11
Classificação dos bens 15
Características do avaliador de imóveis 18
Laudo de avaliação imobiliária 22
A diferença entre valor e preço 26
Conclusão 29
Introdução
INTRODUÇÃO
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NBR 14653
Neste e-book, vamos tratar das melhores 
práticas sobre avaliação de imóveis e en-
tender os motivos que tornam esse servi-
ço tão importante e essencial para que o 
mercado imobiliário tenha negociações 
justas e que sejam vantajosas tanto para 
quem vende quanto para quem compra 
os bens. 
A compra e venda de imóveis é um pro-
cesso que exige avaliações detalhadas e 
muitos cuidados durante a negociação. 
Para que nenhuma das partes se sinta le-
sada, é que normas e leis sejam respeita-
das durante a avaliação imobiliária. 
Por esse motivo, literaturas como essa se tornam fundamen-
tais para ajudar o mercado a realizar esse tipo de negociação 
de forma transparente, com base em dados oficiais e análises 
criteriosas feitas por especialistas nessa área. 
INTRODUÇÃO
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NBR 14653
Objetivo
O objetivo deste material é fornecer 
informações importantes para que to-
dos que trabalham na área de avaliação 
imobiliária tenham ainda mais conheci-
mento para realizar essa atividade com 
propriedade. 
Para isso, vamos analisar a NBR 14653-1 
e mostrar o que de mais importante ela 
aponta sobre o assunto de avaliação de 
imóveis. 
Alguns dos pontos essenciais que fazem 
parte desse processo de avaliação de imóveis:
Classificação de sua natureza;
Instituição de terminologia, definições, 
símbolos e abreviaturas;
Descrição das atividades básicas;
Definição da metodologia básica;
Especificação das avaliações;
Requisitos básicos de laudos e pareceres 
técnicos de avaliação. 
INTRODUÇÃO
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NBR 14653
O QUE É A 
AVALIAÇÃO 
IMOBILIÁRIA
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NBR 14653
A Avaliação Imobiliária, de uma for-
ma geral, determina o quanto um imóvel 
vale para o mercado. Essa definição é co-
nhecida por todos, mas ainda pouco en-
tendida pela maioria. Realizar uma Ava-
liação de Imóveis vai um pouco além do 
que determinar quanto ele vale. É preciso 
estudar a área, o tipo de investimento e, 
principalmente, fatores para o futuro.
O Laudo de Avaliação de Imóveis é um 
documento técnico que atesta a avaliação 
feita. Esse arquivo consta todo o parecer 
do profissional habilitado para realizá-lo. 
O objetivo de um laudo pode ser: 
Financiamentos, Doação, Retomada, 
Partilha, entre outros.
O Laudo de Avaliação imobiliária é 
instrumento seguro, pautado em Nor-
ma ABNT, Diretrizes IBAPE (Ins-
tituto Brasileiro de Perícias), Sistema 
CONFEA-CREA, RICS (Royal Ins-
titution of Chartered Surveyors).
Esse instrumento é primordial para 
toda e qualquer Operação e/ou Proces-
so Judicial que envolva os bens imóveis, 
pois lhe dá segurança jurídica.
O QUE É A AVALIAÇÃO 
IMOBILIÁRIA
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NBR 14653
CRITÉRIOS DE 
UMA AVALIAÇÃO 
IMOBILIÁRIA
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NBR 14653
A avaliação imobiliária é feita a partir 
da análise uma série de fatores que são 
essenciais para a definição de preço do 
bem analisado. Entre os principais cri-
térios, estão: 
Localização: a localização é uma das principais 
questões que entram no Laudo de Avaliação de 
Imóvel. A cidade, o bairro e a rua onde ele está 
localizado determinam o valor de mercado de 
forma mais mercadológica.
Acabamento do Imóvel: dependendo do esta-
do de conservação do imóvel e do seu acaba-
mento, o valor mercadológico dele pode mudar 
para mais ou para menos. Esses detalhes norte-
arão quem compra e quem vende a propriedade, 
levando em conta fatores de padrão construtivo, 
que já são previstos pela Norma da ABNT e 
também pelo IBAPE.
CRITÉRIOS DE UMA 
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
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Documentação: a regularidade de toda a documen-
tação do imóvel é fator essencial para a Segurança do 
Bem Imóvel e que em sua maioria é a garantia de 
uma operação financeira. Débitos de Impostos, Gra-
vames de Áreas de Preservação, servidões de acesso, 
áreas encravadas, entre outros é de suma importância 
para que se resguarde o bem, tendo a certeza da sua 
localização e fatores que possam onerá-los.
Atividades básicas: o motivo pelo qual o imóvel está 
em análise e será vendido diferencia no seu valor de 
mercado, como por exemplo em casos de retomadas 
onde o bem está em sua maioria ocupado, ou deterio-
rado ou possui dívidas.
CRITÉRIOS DE UMA 
AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
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NBR 14653
A NBR 14653 E 
SUAS DEFINIÇÕES
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NBR 14653
A NBR 14653 E 
SUAS DEFINIÇÕES
A NBR 14653 estabelece uma série de 
definições para uma avaliação imobili-
ária, muito importantes para nortear o 
trabalho feito pelo avaliador e padronizar 
as nomenclaturas utilizadas em toda a 
documentação sobre esse processo. 
São definições que abrangem benfeito-
rias feitas no imóvel, custos diversos rela-
cionados ao imóvel e até mesmo profis-
sionais envolvidos em todos os processos. 
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A NBR 14653 E 
SUAS DEFINIÇÕES
Algumas das principais definições 
apresentadas na NBR 14653 são:
Acessório: bem que é incorporado ao 
principal e possui valor isoladamente, in-
corporado ou não a ele.
Amostra: conjunto de dados de mercado 
que são representativos de uma popula-
ção.
Arrendamento: retribuição pela cessão 
de direito à exploração, uso ou fruição 
de um bem capaz de produzir frutos, por 
prazo certo e condições convencionadas. 
Bem tangível: bem identificado mate-
rialmente, como imóveis, equipamentos 
ou matéria-prima. 
Bem intangível: bem não identificado 
materialmente, como fundo de comércio, 
marcas e patentes. 
Custo direto de produção: gastos com 
insumos, inclusive mão de obra, na pro-
dução de um bem. 
Dado de mercado: conjunto de informa-
ções coletadas no mercado relacionadas a 
um determinado bem.
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Depreciação: perda de valor de um bem, 
devido a modificações em seu estado ou 
qualidade. 
Engenheiro de avaliações: profissional 
de nível superior, com habilitação legal 
e capacitação técnico-científica para re-
alizar avaliações, devidamente registrado 
no Conselho Regional de Engenharia, 
Arquitetura e Agronomia - CREA. 
Laudo de avaliação: relatório técnico 
elaborado por engenheiro de avaliações 
em conformidade com esta parte da 
NBR 14653, para avaliar o bem. 
Parecer técnico: relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico 
emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre 
o assunto de sua especialidade. 
Valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria vo-
luntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, 
dentro das condições do mercado vigente. 
Vistoria: constatação local de fatos, mediante observações criteriosas 
em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou influen-
ciam. 
A NBR 14653 E 
SUAS DEFINIÇÕES
Essas são algumas das definições bastante usadas no mercado de ava-
liação de imóveis. A sua correta utilização se faz essencial para que a 
comunicação entre as partes envolvidas seja clara e padronizada. 
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CLASSIFICAÇÃO 
DOS BENS
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CLASSIFICAÇÃO DOS BENS
A NBR 14653 faz uma separação bem 
clara sobre os bens tangíveis e bens 
intangíveis. Os bens tangíveis podem 
ser classificados como aqueles que são 
físicos e podem ser transferidos mediante 
avaliação. 
Principais bens tangíveis:
Imóveis;
Máquinas;
Equipamentos;
Veículos;
Mobiliário e utensílios;
Acessórios;
Matérias-primas e outras mercadorias;
Infraestrutura;
Instalações;
Recursos naturais;
Recursos ambientais;
Culturas agrícolas;
Semoventes.
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Principais bens intangíveis:
Empreendimentos de base imobiliária, 
industrial ou rural;
Fundos de comércio;
Marcas;
Patentes. 
CLASSIFICAÇÃO DOS BENS
Já os bens intangíveis geralmente não são 
físicos, também podem ser transferidos, 
mas o processo nesse caso é diferente. 
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NBR 14653
CARACTERÍSTICAS
DO AVALIADOR
DE IMÓVEIS
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NBR 14653
CARACTERÍSTICAS DO 
AVALIADOR DE IMÓVEIS
A avaliação do imóvel pode ser feita por 
umengenheiro, arquiteto ou um corretor 
de imóveis que tenha o título de avalia-
dor imobiliário, que é cedido para os cor-
retores que concluíram o curso superior 
em gestão imobiliária ou de especialista 
em avaliação imobiliária concedido pelo 
Cofeci (Conselho Federal de Corretores 
de Imóveis).
Especialistas no mercado imobiliário 
afirmam que consultar um corretor de 
imóveis é importantíssimo, já que esse 
profissional está extremamente conec-
tado ao mercado e geralmente está por 
dentro das técnicas e processos mais uti-
lizados.
O avaliador de imóveis deve entender a 
importância de apenas aceitar fazer parte 
de trabalhos que ele esteja capacitado a 
realizar, pois são atividades de extrema 
importância e que podem ter grande 
peso sobre o resultado final do processo. 
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CARACTERÍSTICAS DO 
AVALIADOR DE IMÓVEIS
Comportamento ético
e transparente 
O avaliador de imóveis exerce um pa-
pel de extrema importância e precisa ter 
consciência de que seu comportamento 
precisa ser extremamente ético e transpa-
rente. Uma das principais características 
desse profissional é a isenção. 
O avaliador deve fazer uma análise cri-
teriosa e sem favorecimento de nenhum 
dos lados envolvidos, pois a sua função é 
estabelecer, a partir de parâmetros claros 
e padronizados, o real valor de um imó-
vel para o conhecimento de todas as 
partes envolvidas. 
Em caso de um imóvel em perfeito es-
tado de conservação, sem a necessidade 
de qualquer alteração, melhoria ou re-
forma, o avaliador deve deixar isso bem 
claro em seu laudo de avaliação. 
Já no caso de um imóvel danificado, 
com necessidade de reparação, reforma 
ou com algum risco ambiental, essa si-
nalização é de extrema importância no 
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laudo de avaliação. Com essa informação 
em mãos, o proprietário do imóvel deve 
contratar uma inspeção ambiental ou 
aquela que couber no caso do risco que 
for identificado. 
O avaliador de imóveis deve criar laudos 
de avaliação extremamente fiéis ao real 
estado de conservação do imóvel que for 
analisado. E deve ser transparente sobre 
todas as comunicações que são necessá-
rias fazer a partir de sua avaliação. 
CARACTERÍSTICAS DO 
AVALIADOR DE IMÓVEIS
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LAUDO DE 
AVALIAÇÃO 
IMOBILIÁRIA
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LAUDO DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
O Laudo de Avaliação Imobiliária é um 
documento de extrema importância para 
a composição do valor de um determi-
nado imóvel. É nele que irão constar as 
principais informações que serão utili-
zadas tanto pelo vendedor, quanto pelo 
comprador para entender o preço real 
desse bem tão desejado. 
Mas quais informações são imprescindí-
veis e não podem ficar de fora do Laudo 
de Avaliação Imobiliária? Neste post, 
vamos mostrar o que é essencial para que 
esse documento fique completo e aten-
da todas as demandas envolvidas em sua 
produção. 
A composição de um Laudo de Avalia-
ção Imobiliária é feita de diversos itens, 
que são muito importantes para justificar 
a análise que foi feita e o valor definido. 
Sem essas características expressas no 
documento, ele perde a sua razão de ser e 
deixa de fornecer informações essenciais 
em caso de uma aprovação de crédito 
pelo banco ou alguma outra instituição 
financeira.
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LAUDO DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Itens essenciais do Laudo
de Avaliação Imobiliária
Elencamos aqui as principais informa-
ções que precisam estar no Laudo de 
Avaliação Imobiliária. Entre os itens 
mais importantes durante a criação desse 
documento, estão:
Objetivo da Avaliação Imobiliária:
antes de mais nada, é preciso saber o objeti-
vo da criação do Laudo de Avaliação Imo-
biliária. Essa informação é essencial para 
definir os tópicos que serão indispensáveis 
durante a análise do imóvel. Dependendo 
do objetivo, uma informação pode ser mais 
importante que a outra. Para que o laudo 
seja claro, o objetivo precisa estar claro. 
Localização:
o endereço do imóvel, descrito de forma 
detalhada, é essencial para que a avaliação 
possa ser feita a partir de uma análise com-
pleta de todo o entorno do imóvel. Saber a 
exata localização do imóvel ajuda a com-
por diversos outros itens, como a estrutura 
oferecida pelo bairro em que ele está, nosso 
próximo tópico. 
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LAUDO DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Estrutura ao redor: 
um ponto extremamente importante 
do Laudo de Avaliação Imobiliária é a 
estrutura ao redor do imóvel, que pode 
fazer com que o seu valor aumente ou 
diminua. Dentre os itens essenciais que 
precisam ser analisados no entorno da 
propriedade, estão a iluminação pública, 
a coleta de lixo, a rede elétrica, vias asfal-
tadas, rede de abastecimento de água e 
oferta de serviços variados, como restau-
rantes, mercados, padarias, comércio em 
geral, bancos etc. 
Detalhes do imóvel:
o estado de conservação do imóvel é uma informação essencial do 
Laudo de Avaliação Imobiliária. A partir dessa característica, é pos-
sível saber se o empreendimento terá seu valor depreciado ou au-
mentado graças às melhorias que foram feitas. Se tiver passado por 
algum tipo de obra, é importante saber o valor investido, porque isso 
interfere diretamente no preço final. 
Preço de aquisição do imóvel:
dado de extrema importância para determinar se o imóvel se va-
lorizou ou teve seu preço depreciado ao longo do tempo. Para essa 
informação, também é importante entender o investimento feito nos 
arredores tanto pelo setor público quanto pelo setor privado.
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A DIFERENÇA 
ENTRE VALOR
E PREÇO
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A DIFERENÇA ENTRE 
VALOR E PREÇO
Para tentar esclarecer ao cliente os mo-
tivos que definiram aquele valor e jus-
tificar a diferença sobre o preço que ele 
tinha em mente para a venda do imóvel, 
vamos esclarecer a principais diferenças 
entre esses dois conceitos, tornando o 
entendimento desse ponto mais fácil. 
 
O preço estabelecido para um imóvel 
está relacionado a questões de negócio, 
quais são os interesses do proprietário 
com a venda daquele bem. Muitas vezes, 
ele pode ter objetivos definidos sobre o 
uso do dinheiro da venda, portanto, pode 
fixar o preço em um patamar acima da 
realidade. Além disso, a definição de 
preço por parte do proprietário pode ter 
fatores emotivos e também a percepção 
de que se trata de uma boa oportunidade 
para lucrar. 
 
A definição de valor indica que se trata 
de uma quantia mais provável que seria 
negociada voluntariamente e conscien-
temente por um bem. Essa negociação 
aconteceria em uma data de referência, 
de acordo com as condições do merca-
do vigente. 
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A DIFERENÇA ENTRE 
VALOR E PREÇO
““ A quantia pela qual uma propriedade deveria ser negociada, na data de avaliação, entre um comprador desejoso e um vendedor desejoso, em uma negociação não tendenciosa (sem interesses específicos entre as partes), após realização de marketing apropriado, onde as partes tenham agido 
com conhecimento, prudência e sem compulsão.
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NBR 14653
De acordo com o Royal Institution of 
Chartered Surveyors, valor de mercado é:
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NBR 14653
CONCLUSÃO
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NBR 14653
CONCLUSÃO
A avaliação imobiliária é um serviço 
essencial para a regularização das ofertas 
do mercado de imóveis e também para 
garantir que as propriedades sejam ne-
gociadas dentro de um patamar de valor 
que esteja de acordo com a realidade. 
A Associação Brasileira de Normas Téc-
nicas (ABNT) acompanha esse mercado 
de perto e estabeleceu uma série de crité-
rios, definições e normas a serem segui-
das. Elas estão todas inseridas dentro da 
NBR 14653, que estabelece padrões a 
serem seguidos para a correta avaliação 
imobiliária. 
Seguir as diretrizes apontadas pela 
ABNT garante que o serviço seja feito 
com qualidade e que todas as áreas da 
avaliação imobiliária sejam respeitadas, 
aumentando as chances de não haver re-
trabalho. 
Cabe ao avaliador de imóveis ser espe-
cializado na sua área de atuação e ter 
conhecimento profundo das definições 
estabelecidas na NBR 14653 e todas as 
outras normas e leis que tratam da ava-
liação imobiliária.É imprescindível que 
ele aja de forma ética e transparente para 
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CONCLUSÃO
transmitir confiança com o serviço feito e 
chegar a um acordo entre todas as partes 
envolvidas. 
Este documento foi criado para trazer as 
principais informações sobre a avaliação 
imobiliária, suas características, defi-
nições e todas as áreas que precisam ser 
atendidas para que as normas da ABNT 
sejam respeitadas. Esperamos que ela pos-
sa ser útil e agregar valor ao seu dia a dia. 
Você precisa de alguma outra informação? 
Entre em contato conosco para que possa-
mos ajudá-lo!
Até breve,
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