Figuras Hibridas

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1 FIGURAS HÍBRIDAS
As figuras híbridas (obrigações híbridas) ou intermediárias, podem ser definidas como uma mistura de espécies de obrigações diferentes, assim pode-se dizer, situadas entre o direito pessoal e o real. Alguns juristas adotam ainda, a expressão obrigação mista. De acordo com Gonçalves (2014, p. 453):
Essas figuras, que constituem, aparentemente, um misto de obrigação e de direito real, provocam certa perplexidade nos juristas, que chegam a dar-lhes, impropriamente, o nome de obrigação real. Outros preferem a expressão obrigação mista.
Constituem espécies de obrigações híbridas: as obrigações “propter rem”, os ônus reais e as obrigações com eficácia real.
1.1 OBRIGAÇÕES “PROPTER REM”
Segundo Gonçalves (2014, p. 453), “obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real.” 
Verifica-se a existência da obrigação propter rem quando, na condição de titular do direito real, há a obrigação de satisfazer certa prestação. (DINIZ, 2007)
A obrigação propter rem pode ser caracterizada pela origem, já que demanda de um direito real que se impõem a seu titular, e pela transmissibilidade automática, não necessitando de intervenção de quem transmite.
Em outras palavras, pode-se dizer que esse tipo de obrigação “persegue” a coisa, onde quer que esteja. É de caráter híbrido justamente por não estar vinculada à vontade, mas sim, à coisa em si. É portanto, fruto do domínio, da propriedade da coisa, em virtude da situação jurídica do obrigado.
A natureza jurídica da referida obrigação relaciona-se mais a um direito misto de real e pessoal, configurando direitos que não podem ser classificados nem como inteiramente reais, ou como pessoais puramente.
Apesar de não especificar tal modalidade de obrigação, o código civil traz elencado, em alguns artigos, diversas situações em que a mesma pode ser verificada, tais como:
a) art. 1.315 – obrigação do condômino de concorrência em despesas de conservação;
b) art. 1.234 – obrigação de recompensa e indenização do dono em favor do descobridor da coisa perdida;
c) art. 1.219 – obrigação de indenização de benfeitorias;
d) art. 1.336, III – obrigação do condômino de condomínios em edificações, de não alterar a fachada externa.
As obrigações propter rem são transmissíveis através de negócios jurídicos. É indiretamente que o sujeito passivo é substituído, adquirindo-se o direito sobre a coisa na qual o dever de prestar estava vinculado. Isso enquanto a obrigação real não tornar-se autônoma.
Em síntese, “poder-se-á dizer que obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa por força de um determinado direito real, permitindo sua liberação pelo abandono do bem.” (DINIZ, 2007, p. 13).
1.2 ÔNUS REAIS
Venosa (2013, p. 41), inicia seu conceito explicando que:
Ônus, na linguagem vulgar, significa algo que sobrecarrega, um peso que incide sobre uma pessoa ou coisa, ou simplesmente um dever ou um gravame [...] é um gravame que recai sobre uma coisa, restringindo o direito do titular de um direito real. 
Além disso, Gonçalves (2008, p. 14) estabelece que “são obrigações que limitam o uso e gozo da propriedade constituindo gravames ou direitos oponíveis erga omnes.” 
Pode-se definir ônus como todo encargo capaz de gerar uma vantagem. As obrigações de ônus reais são aquelas que limitam o aproveitamento e a disposição da propriedade. São direitos sobre coisa alheia onerados, cuja utilidade consiste em gerar créditos pessoais em favor do titular. São obrigações de realizar uma prestação, que recaem sobre o titular de certo bem, ficando vinculadas à coisa que servirá de garantia ao seu cumprimento.
Diniz (2007, p. 15) afirma que os ônus reais “são obrigações que limitam a fruição e a disposição da propriedade. Representam direitos sobre a coisa alheia e prevalecem erga omnes.”
São diferentes das obrigações propter rem, pois, nestas o devedor responde somente pelo débito atual, isto é, pela prestação constituída durante sua relação com a coisa. Nas de ônus real, o devedor é responsável pela obrigação antes da aquisição de seu direito. Para que exista ônus real é preciso que o titular da coisa seja realmente devedor, sujeito passivo de uma obrigação, e não apenas proprietário ou possuidor de determinado bem.
A responsabilidade pelo ônus real é limitada ao valor do bem onerado. Se o bem, a coisa, perecer, o ônus real desaparece. Também os ônus reais implicam sempre uma prestação positiva, e para eles a ação cabível é de natureza real. Eles aderem e acompanham a coisa, por isso se diz que quem deve é a coisa e não a pessoa. Como exemplo destas obrigações, podemos citar as rendas constituídas sobre imóveis, a obrigação de pagar impostos e a obrigação de pagar o condomínio.
1.3 OBRIGAÇÕES COM EFICÁCIA REAL
Conforme a conceituação proposta por Diniz (2007), há eficácia real quando a obrigação, sem perder sua qualidade de direito à prestação, é transmissível e oponível a terceiro, adquirente de direito sobre o bem, .
Ainda, segundo Gagliano e Pamplona (2013, p. 48), “na obrigação com eficácia real, há a possibilidade de oponibilidade a terceiros, quando houver anotação preventiva no registro imobiliário.” 
Podem-se tomar como exemplo, os casos de locação e compromisso de venda, e o que dispõe o art. 8º da Lei n. 8.245:
Art. 8º. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
§1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação. (BRASIL, 1991)
Além disso, também é importante destacar à respeito de obrigação com eficácia real, o disposto nos arts. 1.417 e 1.418, do Código Civil: 
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. (BRASIL, 2002)
2 ACÓRDÃO
Dados gerais:
Processo: 8725346 PR 872534-6 (Acórdão)
Relator: Hélio Henrique Lopes Fernandes Lima
Julgamento: 16/08/2012
Órgão Julgador: 10ª Câmara Cível
Ementa:
Apelação Cível. Ação de cobrança. Taxas condominiais. Cerceamento de defesa. Inocorrência. Legitimidade ativa. Empresa que adianta o valor das cotas de condôminos inadimplentes. Prestação de serviços ao condomínio. Ausência de sub-rogação. Legitimidade passiva. Obrigação propter rem. Retomada do imóvel e das despesas condominiais. Regularidade na constituição do condomínio. Inépcia da petição inicial. Inocorrência. Prescrição. Inocorrência. Despesas comuns devidas. Pedido de exclusão dos valores que não constituem despesas de condomínio. Inovação recursal. Não conhecimento. Correção monetária. Índice aplicável. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido.
1- Os documentos acostados à inicial são suficientes para comprovar a existência do débito.
2- Alegações sem qualquer base em início de prova convincente obrigam o julgador ao pronunciamento antecipado da lide, sem que deva oportunizar a dilação investigatória da prova.
3- A taxa condominial é considerada como obrigação ‘propter rem’, oriunda e direito real que acompanha o bem e não o seu proprietário ou possuidor. Assim, a responsabilidade do pagamento recai sobre aqueleque, de qualquer forma, detém a titularidade do imóvel. Portanto, havida a retomada judicial pela COHAB, motivada pela inadimplência do financiamento imobiliário, esta responderá pelos débitos condominiais.
4- O adiantamento dos valores, em virtude de contrato de garantia com terceiro, não constitui sub-rogação dos créditos, sendo a cobrança realizada por este apenas prestação de serviço ao condomínio.
5- Restou demonstrado nos autos a regularidade na constituição do condomínio e na eleição do síndico.
6- O prazo prescricional estabelecido no Decreto 90.210/32 tem incidência apenas às pretensões que envolvam atividades estatais no legítimo interesse público, o que não ocorre no caso dos autos. Assim, aplicável o prazo prescricional geral que era de 20 (vinte) anos e passou a ser de 10 (dez) anos pelo novo Código Civil.
7- Deve a apelante arcar com sua cota no rateio das despesas de condomínio, sob pena de desequilíbrio econômico, onerando os demais.
8 Não havendo abordagem específica anterior, o pedido de exclusão do montante cobrado dos valores referentes às taxas condominiais que não constituem despesas de condomínio não poderá ser conhecido.
9- Deve permanecer a incidência de correção monetária pelo INPC, por ser este o índice que melhor reflete a desvalorização da moeda.
	
	
	
	
	
	
REFERÊNCIAS 
BRASIL. Código Civil, 2002. Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 15 set. 2014.
______. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991: Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Brasília. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 13 set. 2014. 
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigações. 22. ed. São Paulo: Saraiva, 2008. 
GAGLIANO, Pablo Stolze; FILHO, Rodolfo Pamplona. Novo Curso de Direito Civil e Obrigações. 14 ed. vol. 2. São Paulo: Saraiva, 2013. 
GONÇALVES, Carlos Roberto; LENZA, Pedro. Direito Civil Esquematizado: Parte Geral, Obrigações, Contratos. 4. ed. v. 1. São Paulo: Saraiva,  2014.
______. Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigações. 2. ed. vol. 2. São Paulo: Saraiva, 2008. 
VENOSA, Sílvio de Salo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos Contratos. 13. ed. vol. 2. São Paulo: Atlas, 2013.