Direito Imobiliário - Teoria e Prática (1)

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1.1.
1.2.
DIREITOS	REAIS
Modernamente,	 entende-se	 que	 a	 fonte	 do	 direito	 positivo	 é	 o	 fato	 dotado	 de	 relevância	 que,
ocorrido,	é	qualificado	pela	norma	regularmente	posta	no	sistema	jurídico.
Os	fatos	são	os	acontecimentos	sociais	e	o	costume.
Diz-se,	portanto,	que	a	fonte	do	direito	positivo	é	o	fato	socialmente	relevante.
Assim,	a	lei	não	é	fonte	do	direito	positivo,	é	o	próprio	direito	positivo,	que	não	pode	ser	fonte	dele
mesmo.
Ora,	o	homem,	buscando	satisfazer	suas	necessidades,	procura	apropriar-se	de	coisas	que	encontra	na
natureza.
Não	o	faz	com	as	coisas	abundantes	e,	tampouco,	com	as	insuscetíveis	de	apropriação.
Com	efeito,	o	ar	que	respiramos,	não	obstante	imprescindível	à	sobrevivência,	não	provoca	a	cupidez
do	homem	que,	destarte,	não	o	incorpora	ao	seu	patrimônio.
Assim,	 o	 direito	 real,	 ou	 direito	 das	 coisas,	 é	 definido	 como	 o	 conjunto	 de	 normas	 destinadas	 a
regular	 as	 relações	 jurídicas	 concernentes	 a	 bens	 corpóreos	 (materiais)	 ou	 incorpóreos	 (imateriais)
suscetíveis	 de	 apropriação	 pelo	 homem	 e,	 bem	 assim,	 dotados	 de	 conteúdo	 econômico	 relevante	 e
significativo.
SISTEMATIZAÇÃO	NO	CÓDIGO	CIVIL	E	CLASSIFICAÇÃO
O	Direito	 das	 Coisas	 está	 regulado	 pelo	 Livro	 III	 da	 Parte	 Especial	 do	 Código	Civil,	 cujo	 título
básico	é	o	da	propriedade.
De	fato,	a	partir	daí	classificam-se	os	direitos	reais,	classificação	essa	que	leva	em	consideração	a
finalidade	e	o	objeto.
Está	assim	redigido	o	art.	1.225	do	Código	Civil:
Art.	1.225.	São	direitos	reais:
I	–	a	propriedade;
II	–	a	superfície;
III	–	as	servidões;
IV	–	o	usufruto;
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a)
b)
a)
b)
1.3.
1.3.1.
V	–	o	uso;
VI	–	a	habitação;
VII	–	o	direito	do	promitente	comprador	do	imóvel;
VIII	–	o	penhor;
IX	–	a	hipoteca;
X	–	a	anticrese;
XI	–	a	concessão	de	uso	especial	para	fins	de	moradia;
XII	–	a	concessão	de	direito	real	de	uso.
A	propriedade,	direito	real	por	excelência,	é	o	direito	de	usar,	gozar,	dispor	e	reivindicar	(reaver)	a
coisa	sobre	a	qual	recai	(Código	Civil,	art.	1.228).
O	 uso	 nada	mais	 é	 que	 a	 faculdade	 do	 titular	 de	 servir-se	 da	 coisa,	 ou	 seja,	 a	 aplicação	 de	 sua
destinação	natural.
A	fruição	(ou	gozo)	representa	a	possibilidade	de	o	titular	extrair	os	frutos	naturais	e	civis	do	objeto,
como,	por	exemplo,	os	aluguéis	dos	imóveis.
A	 disposição	 significa	 o	 direito	 de	 o	 titular	 transferir	 ou	 alienar	 o	 bem,	 inclusive	 o	 direito	 de
consumir,	dividir	ou	gravar	o	bem.
A	reivindicação,	último	atributo	da	propriedade,	é	a	faculdade	de	retomar	o	bem	de	quem	quer	que
injustamente	o	possua	ou	detenha.
Como	 se	verá	 adiante,	 a	propriedade	pode	não	 ser	plena,	 em	 face	da	 ausência	de	 alguns	dos	 seus
atributos.
Ocorrendo	 isso,	 surgem	 certos	 direitos	 para	 terceiros,	 quer	 de	 gozo,	 ou	 então	 de	 garantia,	 que
incidirão	sobre	a	propriedade	alheia.
O	usufruto,	por	exemplo,	é	o	direito	real	sobre	coisa	alheia	que	está	circunscrito	ao	direito	de	uso	e
fruição	(gozo),	de	tal	sorte	que	o	usufrutuário	pode	usar	a	coisa,	alugá-la	e	emprestá-la,	mas,	por	outro
lado,	não	poderá	vendê-la.
Tomando-se	o	objeto	como	fundamento	da	classificação,	temos	que	os	direitos	reais	podem	ser:
sobre	coisa	própria	(propriedade);
sobre	coisa	alheia	(todos	os	outros	direitos	reais).
Se,	por	outro	lado,	levarmos	em	conta	a	finalidade,	teremos:
direitos	reais	de	garantia	(penhor,	hipoteca	e	anticrese);
direitos	reais	de	gozo	(todos	os	demais	direitos	reais).
CARACTERÍSTICAS	DOS	DIREITOS	REAIS
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1.3.2.
Ordinariamente,	os	direitos	reais	sobre	 imóveis	são	adquiridos	após	o	registro	do	respectivo	título
aquisitivo	 junto	ao	Oficial	de	Registro	de	Imóveis	competente;	 já	sobre	os	móveis,	depois	da	 tradição
(transferência	física	da	coisa),	o	que	se	afirma	com	supedâneo	no	Código	Civil,	arts.	108,	1.245,	1.267,
1.226	e	1.227.
Portanto,	o	registro	(bens	imóveis)	e	a	tradição	(bens	móveis)	atuam	como	meio	de	publicidade	da
titularidade	de	direitos	reais.
Oponibilidade	erga	omnes
Em	razão	da	publicidade	atribuída	pelo	registro,	o	titular	de	um	direito	real	passa	a	ter	a	prerrogativa
de	opor,	a	quem	quer	que	seja,	o	seu	direito,	que	recai,	assim,	sobre	toda	a	coletividade.
Portanto,	a	ninguém	é	lícito	impedir	que	o	titular	utilize,	por	exemplo,	a	sua	propriedade.	Tampouco	é
lícito	 perturbar	 o	 usufruto	 (direito	 real	 de	 usar	 e	 fruir)	 e,	 bem	 assim,	 impedir	 a	 utilização	 de	 uma
servidão.
Vamos	exemplificar,	diferenciando	o	direito	real	do	direito	pessoal.
Suponhamos	alguém	que	tenha	adquirido	um	imóvel	por	promessa	de	compra	e	venda	sem	registro.
De	fato,	há	apenas	uma	obrigação	de	o	promitente	vendedor	outorgar	a	escritura	depois	de	receber	o
preço.
E	 essa	 obrigação	 nada	 mais	 é	 que	 um	 vínculo	 jurídico	 transitório	 (extingue-se	 pelo	 pagamento),
mediante	 o	 qual	 o	 devedor	 (sujeito	 passivo),	 se	 obriga	 a	 dar,	 fazer	 ou	 não	 fazer	 sob	 pena	 de,	 ao	 não
cumprir	culposamente	sua	obrigação,	responder	pelo	equivalente	(o	que	recebeu)	e	perdas	e	danos.
Essa	pessoa	dispõe,	apenas,	de	um	direito	pessoal,	ou	seja,	pode	opor	seu	direito	em	face	do	outro
contratante	e	de	mais	ninguém.
Caso	a	obrigação	não	seja	cumprida,	tratando-se	de	ação	pessoal,	o	titular	do	direito	violado	poderá
tão	 só	 pleitear	 perdas	 e	 danos	 ou	 cláusula	 penal,	 juros,	 correção	monetária	 e	 eventuais	 honorários	 de
advogado	(Código	Civil,	art.	389).
Nada	impede	que	o	promitente	vendedor	outorgue	uma	escritura	pública	de	compra	e	venda	para	um
terceiro	ou,	até,	outra	promessa	que	poderá	ser	registrada.
Havendo	o	 registro	desses	 títulos,	 esse	 terceiro	passará,	 em	 razão	da	publicidade,	 a	dispor	de	um
direito	 real	 oponível	 a	 quem	quer	que	 seja,	 inclusive	 contra	o	 anterior	 promitente	 comprador	que	não
registrou	sua	promessa.
Sendo	assim,	em	razão	do	inadimplemento	da	obrigação,	o	promitente	vendedor	–	e	somente	ele	–	a
par	de	consequências	penais,	deverá	devolver	o	que	recebeu,	acrescido	de	juros,	correção	monetária	e
honorários	de	advogado,	sem	contar	a	multa	(cláusula	penal)	eventualmente	existente	no	contrato	ou	os
prejuízos	efetivos	(Código	Civil,	art.	404,	parágrafo	único).
Quem	adquiriu	por	 promessa	de	 compra	 e	 venda	ou	 até	 escritura,	 ambas	 sem	 registro,	 não	poderá
reivindicar	 o	 imóvel	 do	 terceiro	 na	medida	 em	 que,	 embora	 o	 direito	 do	 promitente	 vendedor	 esteja
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1.3.3.
1.3.4.
enumerado	como	um	direito	real,	depende	do	registro	para	que	valha	contra	terceiros	e,	portanto,	tenha	a
característica	de	um	direito	real.
Logo,	enquanto	não	 for	 registrada,	a	promessa	de	compra	e	venda	é	mero	direito	pessoal,	valendo
exclusivamente	entre	as	partes.
Sequela
Decorrência	da	oponibilidade	erga	omnes,	 a	 sequela	 é	 a	 faculdade	concedida	 ao	 titular	do	direito
real	 de	 perseguir	 a	 coisa	 nas	mãos	 de	 quem	 quer	 que	 a	 detenha,	 de	 apreendê-la	 para	 sobre	 a	mesma
exercer	o	seu	direito	real.
O	 proprietário,	 por	 exemplo,	 possui	 o	 direito	 de	 retomar	 a	 coisa	 das	 mãos	 de	 quem	 a	 detenha
injustamente,	invocando,	para	tanto,	o	seu	direito	de	propriedade.
Isso	será	levado	a	efeito	através	da	ação	reivindicatória,	que	veremos	adiante.
O	direito	de	ação	de	que	dispõe	o	titular	é	real,	assim	como	real	é	o	seu	direito.
Portanto,	a	ação	poderá	ser	endereçada	a	quem	quer	que	seja.
Direito	de	preferência
A	preferência	se	aplica	aos	direitos	reais	de	garantia,	ou	seja,	ao	penhor,	à	hipoteca	e	à	anticrese.
A	hipoteca	é	a	garantia	real	consubstanciada	em	bens	imóveis	e	o	penhor	em	bens	móveis.
Penhor	é	garantia	real	e	não	se	confunde	com	a	penhora,	instituto	de	Direito	Processual	que	consiste
na	apreensão	de	bens.
A	anticrese	é	agarantia	real	que	se	dá	pela	entrega	de	bem	imóvel	para	que	o	credor	satisfaça	seu
crédito	com	os	frutos	civis,	os	aluguéis,	por	exemplo.
A	preferência,	portanto,	consiste	no	privilégio	de	se	obter	o	pagamento	de	uma	dívida	com	os	frutos
ou	valor	de	um	bem	especialmente	destinado	à	sua	satisfação	na	constituição	da	obrigação.
Por	exemplo:	o	proprietário	dá	seu	imóvel	em	hipoteca	como	garantia	de	um	mútuo	(empréstimo)	e,
ao	depois,	aliena	esse	imóvel.	Inadimplida	(não	paga)	a	obrigação,	o	credor	poderá	penhorar	e	levar	à
praça	o	bem	com	o	fim	de	satisfazer	seu	crédito,	independentemente	das	subsequentes	alienações.
Importante	apenas	ressaltar	que	a	venda	levada	a	efeito	pelo	devedor	é	válida,	apenas	não	é	eficaz
em	face	do	credor,	até	porque	ninguém	adquire	mais	ou	menos	direitos	do	que	possuía	o	antigo	titular.
O	 vínculo	 se	 prende	 de	maneira	 indelével	 à	 coisa	 e	 dela	 não	 se	 livra	 pelo	 fato	 da	 alienação.	Em
verdade,	com	a	hipoteca	há	uma	afetação	da	coisa	àquilo	que,	por	seu	intermédio,	colima-se	garantir.
O	 direito	 real	 prefere	 ao	 pessoal	 de	 tal	 sorte	 que,	 em	 regra,	 os	 demais	 credores	 (credores
quirografários,	 que	 são	 aqueles	 que	 não	 dispõem	de	 crédito	 com	garantia	 real	 de	 penhor,	 hipoteca	 ou
anticrese)	só	receberão	depois	de	satisfeito	o	crédito	com	garantia	real.
Assim,	seguindo	o	mesmo	exemplo,	se	alguém	tiver	um	crédito	com	garantia	hipotecária,	os	outros
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1.3.5.
1.4.
credores,	que	não	dispõem	dessa	mesma	garantia	(credores	quirografários),	somente	receberão	depois	de
satisfeito	o	crédito	hipotecário,	e	isso	se	alguma	coisa	sobrar.
É	 possível	 a	 constituição	 de	 outras	 hipotecas,	 que	 serão	 pagas	 na	 ordem	 de	 constituição	 e	 não
poderão	ser	executadas	antes	de	vencida	a	primeira.
Todavia,	com	a	costumeira	percuciência,	coloca	o	professor	Arruda	Alvim	no	seu	magistério	que,	se
houver	lei	em	sentido	contrário,	o	direito	pessoal	pode	preferir	ao	real.
Por	exemplo:	o	art.	186	do	Código	Tributário	Nacional,	dispõe	que	o	crédito	de	natureza	trabalhista
prefere	ao	tributário	e,	os	dois,	a	um	direito	real	de	garantia,	tal	qual	um	mútuo	com	garantia	hipotecária.
Numerus	clausus
Os	direitos	reais	são	enumerados	taxativamente	na	lei,	seja	no	próprio	art.	1.225	do	Código	Civil	ou
em	qualquer	lei	extravagante.
Nesse	sentido,	diz-se	que	só	a	lei	tem	o	condão	de	criar	direitos	reais.
O	número	dos	direitos	reais	é	sempre	limitado	nas	legislações.	Não	há	direito	real	senão	quando	a	lei
o	declara.	Os	direitos	pessoais	são	inumeráveis.
Contrapondo-se	 à	 concepção	 clássica,	Washington	 de	 Barros	Monteiro	 admite	 a	 possibilidade	 de
atribuir	realidade	a	direitos	decorrentes	de	convenção.
Defende	 que,	 não	 afrontando	 os	 bons	 costumes	 e	 a	 ordem	 pública,	 nada	 há	 na	 lei	 que	 impeça	 a
criação	de	outros	direitos	reais	além	daqueles	estabelecidos	e	tipificados	no	art.	1.225	do	Código	Civil.
Todavia,	 pelas	 regalias	 que	munem	 os	 direitos	 reais,	 tais	 como	 a	 sequela	 e	 a	 oponibilidade	 erga
omnes,	a	constituição	de	direitos	reais	não	pode	ficar	à	mercê	da	liberdade	criadora	das	partes.
Há	uma	obrigação	negativa	de	toda	a	sociedade	respeitar	o	direito	do	titular.
Sendo	assim,	essa	obrigação	não	pode	ficar	ao	talante	do	credor.
Ademais,	 tratando-se	de	 imóveis,	 a	 constituição	de	um	direito	 real	 torna	 imprescindível	o	 registro
junto	 ao	 oficial	 de	 Registro	 de	 Imóveis	 da	 circunscrição	 imobiliária	 competente	 (Código	 Civil,	 art.
1.227).
Ocorre	que	os	oficiais	estão	adstritos	aos	títulos	que	são	passíveis	de	registro,	especialmente	pelas
disposições	da	Lei	6.015/1973	(Lei	de	Registros	Públicos).
Assim,	se	as	partes	submeterem	a	registro	um	direito	outro,	o	oficial	não	encontrará	permissão	na	Lei
para	 fazê-lo	 e,	 tampouco,	 livro	 para	 assentá-lo.	 Suscitada	 dúvida,	 a	 magistratura,	 no	 âmbito
administrativo,	deve	obediência	à	lei,	e	só	deve	atuar	pretorianiamente	quando	o	interesse	social	assim
exigir.
PROPRIEDADE
O	Código	Civil	 não	 define	 a	 propriedade,	mas	 o	 proprietário,	 o	 que	 faz	 a	 partir	 dos	 atributos	 da
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a)
b)
propriedade.
Certo	é	que	a	noção	de	propriedade	está	insculpida	no	estudo	dos	direitos	reais	do	Direito	Civil	e,
não	 obstante,	 é	 também	 uma	 garantia	 constitucional	 preceituada	 no	 art.	 5º,	 inc.	XXII,	 da	Constituição
Federal.
Sendo	assim,	a	propriedade	nada	mais	é	que	o	direito	real	de	usar,	fruir,	dispor	e	reivindicar	a	coisa
sobre	a	qual	recai,	respeitando	sua	função	social.
Determina	o	art.	1.228	do	Código	Civil:
Art.	1.228.	O	proprietário	tem	a	faculdade	de	usar,	gozar	e	dispor	da	coisa,	e	o	direito	de	reavê-la	do	poder	de	quem	quer
que	injustamente	a	possua	ou	detenha.
De	fato,	a	definição	passa	pelos	poderes	inerentes	à	propriedade.
Diz-se	que	a	propriedade	é	direito	real	por	excelência	porquanto	dela	emanam	todos	os	outros,	cujo
elenco	é	numerus	clausus	no	Código	Civil	brasileiro	e	na	legislação	extravagante.
Só	a	lei	possui	o	condão	de	criar	direitos	reais,	entre	os	quais	se	inclui	a	propriedade.
Com	 a	 costumeira	 clareza,	 o	 professor	 Silvio	Rodrigues,	 baseado	 em	Lafayete	Rodrigues	 Pereira,
ensina	que	a	propriedade	é	o	único	direito	real	que	não	recai	sobre	o	direito	de	outrem.1
De	fato,	os	direitos	reais	podem	ser	classificados,	em	relação	ao	titular	do	domínio,	em:
Direito	real	sobre	coisa	própria:	somente	a	propriedade;	e,
Direitos	reais	sobre	coisa	alheia:	todos	os	demais	direitos	reais.	Por	exemplo,	o	usufruto	é	um
direito	real	mediante	o	qual	o	usufrutuário	pode,	apenas,	usar	e	fruir.	Todavia,	o	bem	continua
com	o	proprietário,	embora	despido	desses	dois	atributos.
Silvio	Rodrigues	ensina,	ainda,	que	das	 inúmeras	 teorias	que	 tentam	explicar	a	propriedade,	a	que
mais	se	aproxima	da	realidade	é	a	teoria	da	natureza	humana.
Explica	que	a	propriedade,	desde	os	primórdios	da	história,	é	inerente	ao	ser	humano	como	condição
de	sua	existência	e	pressuposto	de	sua	liberdade.
Argumenta	 que	muito	 embora	 diversos	 regimes	 tentassem	 atenuá-la	 ou	 até	 extirpá-la,	 nenhum	 teve
êxito,	o	que,	na	sua	opinião,	merecedora	do	nosso	aplauso,	vem	reforçar	a	 tese	da	natureza	humana	do
domínio.2
Em	suma,	não	há	na	lei	uma	definição	legal	de	propriedade,	o	que	só	é	possível	através	do	art.	1.228,
do	Código	Civil,	que	define	o	proprietário	como	aquele	que	pode	usar,	fruir,	dispor	e	reivindicar	a	coisa.
De	 qualquer	 forma,	 todo	 direito	 subjetivo	 representa	 um	 vínculo	 que,	 no	 caso	 do	 direito	 real	 de
propriedade,	 configura	 um	 liame,	 que	 se	 forma	 entre	 o	 proprietário	 e	 a	 coletividade,	 cuja	 fonte	 se
encontra	na	lei.
Com	efeito,	há	uma	obrigação	de	 toda	a	coletividade	em	respeitar	o	direito	de	propriedade,	o	que
poderia	ser	representado	da	seguinte	maneira:
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Não	se	pode	negar	que	o	proprietário	pode	usar	a	coisa	de	acordo	com	a	finalidade	para	qual	ela	foi
criada.
Inegável,	 também,	 que	 possa	 fruir	 ou	 gozar,	 ou	 seja,	 extrair	 os	 frutos	 (rendimentos),	 como,	 por
exemplo,	locar	o	imóvel.
Poderá	dispor	da	coisa,	ou	seja,	vender	ou	doar,	por	exemplo.
Pode,	igualmente,	reivindicar,	buscando	a	sua	propriedade	nas	mãos	de	quem	quer	que	injustamente	a
possua	ou	detenha.
A	propriedade	é	a	base	do	nosso	sistema,	o	que	se	afirma	na	medida	em	que	sua	exploração	assegura
a	sobrevivência	da	própria	sociedade.
Todavia,	 a	 propriedade	 não	 mais	 possui	 o	 sentido	 que	 lhe	 emprestaram	 os	 povos	 antigos,
notadamente	os	romanos.
De	 acordo	 com	 o	 art.	 5º,	 inc.	 XXIII,	 da	 Constituição	 Federal,	 hoje	 a	 propriedade	 submete-se	 ao
princípio	de	sua	função	social.
Na	verdade,	a	partir	de	Justiniano,	no	século	VI,	Roma	começou	a	assistir	à	transformação	do	antigo
conceito	de	propriedade.
Antes	desta	época,	era	rigorosamentehomenageado	o	cunho	individualista,	que	atribuía	ao	seu	titular
o	pleno	direito	de	usar,	gozar	e	dispor	do	que	lhe	pertencesse,	da	maneira	que	melhor	lhe	aprouvesse.
Essa	ideia	de	absolutismo	da	propriedade,	mesmo	em	Roma,	ainda	que	lentamente,	foi	modificada,
contemplando	algum	conteúdo	social.
Apareceram	 as	 primeiras	 restrições,	 disciplinadas,	 entretanto,	 pelos	 direitos	 recíprocos	 de	 cada
proprietário,	 ou	 seja,	 cada	 um	 também	 devia	 o	 mesmo	 respeito	 ao	 direito	 do	 outro,	 na	 mesma
equivalência,	dentro	da	órbita	do	direito	privado.
Na	realidade,	esse	direito,	como	hoje	o	entendemos,	estereotipado	no	nosso	diploma	civil,	difere	em
muito	daquele	que	emanava	do	direito	romano.
Muito	tempo	se	passou	desde	que	o	conceito	de	propriedade	encontrasse	seu	estágio	atual.
É	 que,	 paradoxalmente,	 os	 romanos,	 que	 praticamente	 criaram	 o	 direito,	 sequer	 o	 definiram	 com
objetividade.
Não	havia	no	Direito	Romano	uma	definição	de	proprietas,	e,	em	razão	disso,	como	o	nosso	direito
tem	 base	 romanística,	 fundamentado	 na	 legislação	 europeia	 do	 século	 retrasado,	 e	 como	 o	 Direito
Romano	não	transmitiu	à	Idade	Media	a	definição	de	propriedade,	não	houve	repercussão	da	definição	no
direito	moderno,	o	que	persiste	no	Código	Civil	de	2002.
1.4.1.
a)
b)
c)
d)
Somente	pouco	antes	do	Renascimento	é	que	a	propriedade	passou	a	ser	conceituada	como	o	direito
de	dispor	de	modo	completo	das	coisas,	 salvo	naquilo	que	 fosse	proibido	por	 lei,	 incorporando,	pelo
menos	 claramente,	 pela	primeira	vez,	 à	 definição	de	propriedade,	 a	 ideia	de	 sua	 limitação,	 ou	 seja,	 a
possibilidade	de	restrição	ao	absoluto	direito	de	propriedade	preconizado	pelos	romanos.
Esse	acréscimo	à	conceituação	se	refletiu	em	todos	os	sistemas	de	direito	de	base	romanística.	Nessa
esteira	o	nosso	Código	Civil,	que	guarda	alguma	semelhança	com	o	Código	anterior,	de	1916,	que,	por
sua	vez,	se	baseou	no	direito	português	e	no	germânico,	além	do	direito	francês,	especialmente	no	Código
de	Napoleão	de	1804.
Atributos	da	propriedade
Os	atributos	da	propriedade	são	derivados	do	jus	utendi,	fruendi	e	abutendi	dos	romanos,	ou	seja,
usar,	 fruir	 ou	 gozar	 e	 abusar.	 Contudo,	 com	 a	 evolução	 da	 humanidade,	 “abusar”	 foi	 substituído	 por
dispor	com	limites,	principalmente	em	razão	da	função	social	incorporada	ao	instituto.
Assim	temos	que	são	atributos	do	direito	real	de	propriedade:
uso;
gozo;
disposição;	e,
reivindicação.
Usar	 significa	extrair	 as	vantagens	naturais	ofertadas	pela	coisa,	 extração	esta	que	não	 importa	em
alteração	de	sua	substância.
Assim,	ao	utilizar	uma	casa	para	moradia,	o	proprietário	está	utilizando	a	coisa	para	o	 fim	que	se
destina	sem	alterar-lhe	a	substância,	o	que	possui	o	condão	de	determinar	esse	atributo	da	propriedade.
Gozar	 ou	 fruir,	 por	 seu	 turno,	 é	 a	 possibilidade	 de	 o	 proprietário	 extrair	 os	 frutos	 ou	 produtos
decorrentes	da	coisa	sobre	a	qual	recai	o	direito	de	propriedade;	assim,	ao	locar	uma	casa,	recebendo,
por	 via	 de	 consequência,	 os	 alugueres,	 o	 proprietário	 estará	 fruindo	 por	 intermédio	 da	 percepção	 de
frutos	civis	(rendimentos)	decorrentes	da	coisa.
Dispor	significa	dar	à	coisa	o	destino	que	o	proprietário	achar	conveniente.
Destarte,	poderá	consumi-la,	destruí-la,	aliená-la	onerosa	ou	gratuitamente	(venda	ou	doação),	gravá-
la	com	um	ônus	real	(hipotecá-la,	em	caso	de	bens	imóveis),	ou	seja,	dar	a	coisa	em	garantia	constituindo
ônus	real.
Se	pudéssemos	conferir	graus	de	importância	aos	atributos	da	propriedade,	sem	dúvida	a	disposição
seria	o	mais	importante,	o	que	se	afirma	na	exata	medida	em	que	permite	ao	proprietário	a	liberdade	de
fazer	com	o	que	é	seu	quase	tudo	o	que	pretende.
Por	último,	pode	o	proprietário	reivindicar	a	coisa	de	quem	injustamente	a	detenha	ou	possua.
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1.4.2.
a)
b)
c)
d)
Isso	 ocorre	 exatamente	 no	 juízo	 petitório,	 ou	 seja,	 através	 de	 uma	 ação	 reivindicatória,	 que	 será
adiante	 examinada,	 cuja	 causa	 de	 pedir	 remota	 é	 a	 prova	 do	 domínio	 ou	 propriedade	 e	 representa	 o
direito	de	sequela,	definido	como	o	direito	de	seguir	a	coisa	e	de	reavê-la	de	quem	quer	que	injustamente
a	tenha.
Características	da	propriedade	–	a	função	social	e	a	propriedade	plena	e
limitada
A	 propriedade	 apresenta	 algumas	 características	 que	 são	 enumeradas	 de	 forma	 uniforme	 pela
doutrina,	ou	seja,	trata-se	de	um	direito:
absoluto;
exclusivo;
perpétuo;	e,
ilimitado.
a)	Caráter	absoluto
A	 propriedade	 é	 um	 direito	 absoluto	 na	 medida	 em	 que	 o	 proprietário	 tem	 o	 mais	 amplo	 poder
jurídico	sobre	aquilo	que	é	seu.	Nela	estão	insertos	todos	os	atributos	dos	direitos	reais.	Se	assim	o	é,	a
partir	dela	surgem	todos	os	demais	direitos	reais,	conforme	dito	alhures.
Como	 a	 propriedade	 é	 o	 direito	 real	 de	 usar,	 gozar,	 dispor	 e	 reivindicar	 a	 coisa,	 todos	 os	 outros
direitos	podem	ser	extraídos	do	direito	de	propriedade,	onde	se	concentram	os	atributos.
De	fato,	destacados,	passam	a	configurar	outro	direito	real,	como,	por	exemplo,	o	usufruto,	que	é	o
direito	de	uso	e	gozo	extraído	do	direito	de	propriedade,	despido,	entretanto,	dos	atributos	da	disposição
e	da	reivindicação.
b)	Caráter	exclusivo
A	propriedade	possui,	também,	a	característica	de	ser	um	direito	real	exclusivo	já	que	a	propriedade
de	um	afasta	a	propriedade	do	outro,	sendo	que	uma	coisa	não	comporta	dois	proprietários	por	inteiro.
O	condomínio	não	elide	a	exclusividade.
Essa	característica	significa	que	não	são	admitidas	duas	pessoas	proprietárias,	autonomamente	e	ao
mesmo	tempo,	da	inteireza	da	coisa.
Todavia,	o	direito	de	propriedade	pode	ser	exercido	em	relação	a	partes	ideais	–	em	condomínio	–	e
o	direito	que	recai	sobre	a	coisa	é	apenas	um,	não	maculando	a	característica	sub	exame.
Por	 exemplo:	 duas	 pessoas	 podem	 ser	 proprietárias	 de	 um	 imóvel	 na	 proporção	 de	 50%	 cada.
Possível,	também,	que	uma	seja	proprietária	de	fração	ideal	maior	que	a	outra.
c)	Caráter	perpétuo
A	 propriedade	 é	 considerada,	 também,	 um	 direito	 perpétuo,	 o	 que	 se	 afirma	 em	 razão	 de	 só	 se
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extinguir	pela	vontade	do	dono	ou	de	disposição	legal.
De	fato,	a	propriedade	existirá	independentemente	do	seu	exercício	por	quem	de	direito.
Tornando-se	proprietário,	o	direito	do	 titular	 só	deixará	de	existir	no	caso	de	constituição	de	uma
situação	 geradora	 de	 um	 benefício	 a	 outrem,	 benefício	 esse	 que	 deve	 ser	 entendido	 como	 um	 ato	 de
aquisição.
Por	 exemplo:	 se	 houver	 uma	 invasão,	 e	 o	 invasor	 possuir	 o	 imóvel	 pelo	 prazo	 suficiente	 para
usucapi-lo	(que	varia	de	acordo	com	a	modalidade),	haverá	uma	situação	nova,	geradora	de	um	direito
que	concorre	em	benefício	de	outrem,	sendo	este	um	ato	de	aquisição	(prescrição	aquisitiva).
Não	é	a	inércia	do	titular,	por	si	só,	que	leva	à	perda	da	propriedade,	mas,	sim,	a	inércia	associada	à
ação	de	um	terceiro.
Nem	 sempre	 a	 propriedade	 é	 perpétua,	 o	 que	 se	 afirma	 na	 medida	 da	 existência	 da	 propriedade
perpétua	e	da	propriedade	resolúvel.
A	propriedade	perpétua	é	aquela	que	não	possui	termo	final	e	só	se	extingue	caso	ocorra	uma	situação
geradora	de	um	benefício	a	outrem,	benefício	este	que	deve	 ser	 entendido	como	um	ato	aquisitivo,	ou
então	em	face	da	lei.
A	 propriedade	 resolúvel,	 por	 outro	 lado,	 é	 aquela	 que	 se	 resolve,	 ou	 seja,	 tem	 um	 dia	 certo	 de
término.
Por	exemplo,	essa	data	pode	ser	estabelecida	pelas	partes	no	caso	da	retrovenda,	cláusula	inserta	nos
contratos	mediante	a	qual	defere-se	ao	vendedor,	em	prazo	não	superior	a	três	anos,	direito	de	readquirir
a	coisa;	entretanto,	após	o	termo	a	quo	sem	o	exercício	da	opção,	a	propriedade	passa	a	ser	perpétua.
É	o	caso	também	da	alienação	fiduciária	de	bem	imóvel,	regulada	pela	Lei9.514/1997,	que	torna	a
propriedade	do	credor	resolúvel,	ou	seja,	o	credor	é	proprietário	até	que	o	devedor	pague	a	dívida.	Com
o	 pagamento,	 a	 propriedade	 do	 credor	 se	 resolve.	 A	 alienação	 fiduciária	 vem	 tratada	 em	 capítulo
específico	ao	qual	remetemos	o	leitor.
d)	Caráter	ilimitado
Mas	também	se	diz	que	a	propriedade	é	um	direito	real	ilimitado	porquanto	permitiria	ao	proprietário
fazer	com	a	coisa	que	lhe	pertence	o	que	bem	entender	e	o	que	melhor	lhe	aprouver.
Veremos	que	modernamente	não	é	bem	assim.
É	que	a	propriedade	pode	ser	plena	ou	limitada	e,	demais	disso,	está	pautada	pela	função	social.
Diz-se	 que	 é	 plena	 quando	 estiverem	 concentrados	 todos	 os	 atributos	 da	 propriedade	 (uso,	 gozo,
disposição	e	reivindicação),	ou	seja,	quando	o	proprietário	enfeixa	em	suas	mãos	todas	as	prerrogativas
que	constituem	o	conteúdo	do	direito.
Será	limitada	aquela	despida	de	algum	ou	alguns	dos	seus	atributos	ou	que	sofra	limitações	a	esses
atributos.
Supondo,	para	ilustrar,	que	o	proprietário	retire	o	uso	e	o	gozo	(fruição)	e	transfira-os	ao	seu	filho.
Embora	 continue	 sendo	 proprietário,	 o	 será	 de	 forma	 limitada	 (nu-proprietário).	Manterá	 o	 direito	 de
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alienar	a	coisa	e	de	reivindicá-la	de	terceiros,	e	o	seu	filho	terá	o	usufruto	(uso	e	fruição),	que	não	se
extinguirá	com	a	eventual	alienação.
O	 nu-proprietário	 tem	 a	 posse	 indireta	 e	 o	 usufrutuário,	 a	 posse	 direta.	 Sendo	 assim,	 ao	 nu-
proprietário	 tanto	 se	 admite	 o	 interdito	 possessório	 em	 face	 da	 posse	 indireta,	 quanto	 a	 ação
reivindicatória	em	razão	de	sua	propriedade,	embora	limitada.
Por	 outro	 lado,	 o	 usufrutuário	 somente	 poderá	 invocar	 os	 interditos	 possessórios	 além	da	 legítima
defesa	da	posse	(com	os	requisitos	do	desforço	imediato	e	meios	necessários).
Todavia,	se	decorrer	ano	e	dia,	o	eventual	esbulhador	adquire	a	posse,	que	passa	a	ser	justa	e,	nesse
caso,	 só	 o	 proprietário	 poderá	 ingressar	 com	 o	 interdito	 (no	 exemplo,	 reintegração	 de	 posse),	 sem
possibilidade	 de	 reintegração	 liminar,	 ou	 então	 optar	 pela	 ação	 reivindicatória	 fundamentada	 na
propriedade	que	mantém,	embora	limitada.
O	caráter	ilimitado	ou	pleno	da	propriedade	decorre,	portanto,	de	suas	características,	posto	que,	se
o	direito	é	ilimitado,	o	é	porquanto	exclusivo,	perpétuo	e	principalmente	absoluto.
Antigamente	 essa	 característica	 era	 bem	 mais	 acentuada,	 de	 tal	 sorte	 que	 a	 propriedade	 era
considerada,	no	direito	romano,	usque	ad	inferos	e	usque	ad	sidera,	ou	seja,	dos	céus	às	profundezas	da
terra.
Ocorre	 que	 hoje	 a	 lei	 restringe	 este	 direito,	 em	 tese	 ilimitado,	 seja	 em	 razão	 de	 limitações
específicas,	seja	através	da	função	social	da	propriedade.
Consideramos	 que	 a	 função	 social,	 a	 par	 de	 limitações	 específicas,	 tais	 como	 as	 limitações
administrativas	(servidões,	requisições,	ocupações	e	desapropriações)	e	civis	(por	exemplo,	os	direitos
reais	sobre	coisa	alheia)	hoje,	faz	parte	da	construção	jurídica	do	direito	de	propriedade.
De	fato,	ao	mesmo	tempo	em	que	o	direito	de	propriedade	é	garantido	pelo	inc.	XXII	do	art.	5º	da
Constituição	Federal,	logo	em	seguida,	o	inc.	XXIII	exige	que	a	propriedade	atenda	a	sua	função	social.
Essa	função	social,	no	nosso	sistema,	não	significa	socialização	da	propriedade,	o	que	se	afirma	na
exata	medida	em	que	a	propriedade	está	garantida.
O	 que	 a	 Constituição	 exige,	 respeitada	 a	 ordem	 econômica,	 é	 que	 o	 direito	 de	 propriedade	 seja
exercido	nos	limites	do	interesse	econômico	e	social.
Em	outras	palavras,	aquele	que	reside	em	imóvel	residencial	está	atribuindo	ao	bem	o	seu	destino	e,
nessa	medida,	 está	 cumprindo	 a	 função	 social	 da	 propriedade.	Da	mesma	 forma,	 aquele	 que	 tem	 uma
fazenda	produtiva	respeita	a	função	social	de	sua	propriedade.
Não	 respeita,	 de	 outro	 lado,	 aquele	 que	 mantém	 seu	 imóvel	 fechado	 ou	 que	 conserva	 a	 terra
improdutiva.
Nessa	medida,	a	lei	traz	alguns	mecanismos	que	impõem	sanção	àquele	que	não	atribui	à	propriedade
a	sua	função	social.
É	 o	 que	 ocorre	 com	 o	 Estatuto	 da	 Cidade,	 Lei	 10.257/2001,	 que	 prevê	 a	 possibilidade	 de
parcelamento,	 edificação	ou	utilização	compulsória	do	 solo	urbano	não	 edificado,	 subutilizado	ou	não
utilizado	e,	ainda,	imposto	predial	com	progressão	de	alíquota	por	ano,	durante	cinco	anos,	enquanto	o
solo	não	for	utilizado	de	acordo	com	a	sua	função	social,	mantendo-se	a	alíquota	máxima	fixada	enquanto
não	houver	essa	destinação	(Lei	10.257/2001,	arts.	5º	a	7º).
No	âmbito	rural,	surge	outro	mecanismo	tributário,	o	Imposto	Territorial	Rural.
Assim,	a	propriedade	não	produtiva	gera	mais	imposto	que	uma	propriedade	produtiva.
Nesse	sentido,	depois	de	estabelecer	que	o	Imposto	Territorial	Rural	pertence	à	União,	a	Constituição
Federal	 determina	 a	 progressividade	 através	 de	 alíquotas	 destinadas	 a	 desestimular	 a	 manutenção	 de
terras	improdutivas	(Constituição	Federal,	art.	153,	§	4º).
Outra	vertente	da	função	social	da	propriedade	é	a	proibição	do	abuso	do	direito	de	forma	geral	pelo
Código	Civil:
Art.	187.	Também	comete	ato	ilícito	o	titular	de	um	direito	que,	ao	exercê-lo,	excede	manifestamente	os	limites	impostos
pelo	seu	fim	econômico	ou	social,	pela	boa-fé	ou	pelos	bons	costumes.
O	Código	Civil	proíbe,	também,	especificamente,	o	abuso	do	direito	de	propriedade.	Nesse	sentido,
o	art.	1.228,	§	2º,	do	Código	Civil:
Art.	 1.228,	 §	 2º.	 São	 defesos	 os	 atos	 que	 não	 trazem	 ao	 proprietário	 qualquer	 comodidade,	 ou	 utilidade,	 e	 sejam
animados	pela	intenção	de	prejudicar	outrem.
Para	Josserrand:3
Os	 direitos	 se	 realizam,	 não	 em	 uma	 direção	 qualquer,	 mas	 em	 uma	 ambiência	 social,	 em	 função	 de	 sua	 missão	 e	 na
conformidade	 destes	 princípios	 que	 são,	 como	 se	 disse,	 subjacentes	 à	 legalidade,	 e	 constituem,	 em	 seu	 conjunto,	 um	 direito
natural	de	conteúdo	variável	e	como	uma	superlegalidade...	é	a	teoria	do	abuso	de	direito	que	o	mantém	em	seu	caminho,	e	o
impede	de	se	afastar	dele,	conduzindo-o	assim	num	impulso	seguro	até	a	finalidade	a	atingir.
Assim,	a	lei	não	permite	que	uma	parte,	ao	exercer	um	direito,	prejudique	a	outra,	mormente	se	esse
exercício	 não	 traz	 qualquer	 comodidade	 ou	 utilidade,	 mas,	 pelo	 contrário,	 é	 animado	 apenas	 pela
intenção	de	prejudicar.
Imaginemos	duas	pessoas	vizinhas	que	são	inimigas	viscerais.
Imaginemos,	 também,	 que	 uma	 delas,	 percebendo	 que	 nos	 finais	 de	 semana	 a	 outra	 desenvolve	 a
atividade	 de	 balonismo,	 resolve	 mandar	 projetar,	 aprovar	 e	 construir	 uma	 torre	 nos	 limites	 de	 sua
propriedade,	pagando	todas	as	taxas.
Se	essa	torre	não	tem	qualquer	finalidade,	a	não	ser	prejudicar	a	subida	do	balão	navegável	do	sítio
vizinho,	evidentemente	que	a	construção	da	torre,	embora	legal,	é	abusiva.
Nesse	 caso,	 o	 ato	 é	 ilícito,	 o	 que	 possibilita	 ao	 prejudicado	 reclamar	 a	 demolição	 da	 construção,
embora	regular.
Percebe-se,	portanto,	que	a	propriedade	é	um	direito	ilimitado	em	tese.
Todavia,	 sua	 concepção,	 seu	 âmago,	 sua	 alma,	 hoje,	 é	 dotada	 de	 configuração	 diversa	 daquela	 de
outrora,	vez	que	pautada	pela	função	social	da	propriedade,	que	bitola	o	exercício	desse	direito,	fazendo
1.4.3.
a)
b)
c)
parte	da	própria	construção	jurídica	da	propriedade.
Sendo	 assim,	 não	 se	 trata	 de	 uma	 limitação	 propriamente	 dita,	mas	 de	 característica	 intrínseca	 da
propriedade.
Mas	a	propriedade	experimenta	algumas	limitações.
De	fato,	se	algum	dos	atributos	da	propriedade	foi	transferido	para	terceiro,	pode	surgir	um	direito
real	sobre	coisa	alheia,	limitando	a	propriedade.
É	o	que	acontece	com	o	usufruto.
O	usufrutuário	 tem	o	direito	 real	sobre	coisa	alheia	de	usar	e	 fruir,	 restando	ao	proprietário,	nessa
altura	denominado	nu-proprietário,	apenas	o	direito	de	dispor	e	reivindicar.
As	cláusulas	de	incomunicabilidade,	impenhorabilidade	e	inalienabilidade	(Código	Civil,	arts.	1.848
e	1.911),	pactuadas	 livremente	nasdoações	e	somente	se	houver	 justa	causa	sobre	os	bens	da	 legítima
(metade	 dos	 bens	 deixados	 na	 sucessão),	 limitam	 o	 exercício	 pleno	 da	 propriedade	 no	 que	 tange	 ao
atributo	da	disposição.
Mas	não	são	apenas	as	limitações	aos	atributos	que	tornam	a	propriedade	limitada.
Se	 um	 imóvel	 estiver	 locado	 e	 se	 o	 locatário	 tem	 direito	 à	 ação	 renovatória,	 que	 estudaremos	 no
título	referente	à	locação,	a	propriedade	será	limitada	na	medida	em	que	a	locação	poderá	se	prorrogar
compulsoriamente	por	tempo	indeterminado,	independentemente	da	vontade	do	locador.
Existem,	também,	limitações	administrativas,	como	as	servidões,	o	tombamento	(patrimônio	histórico
e	cultural),	 sem	contar	as	normas	ambientais	de	preservação	da	 fauna	e	 flora	 (bens	difusos),	 além	das
restrições	urbanísticas	(zoneamento)	e	do	direito	de	construir.
Esses	 casos	 representam	 apenas	 exemplos,	 destinados	 a	 situar	 algumas	 limitações	 ao	 direito	 de
propriedade.
Com	 efeito,	 outras	 limitações	 podem	 ser	 acrescentadas,	 tanto	 insertas	 na	 função	 social	 quanto	 nas
limitações	de	caráter	especial.
Logo,	a	característica	de	direito	ilimitado	conferida	à	propriedade	não	é	tão	absoluta,	uma	vez	que
sempre	estarão	presentes	limitações	legais.
Segundo	 a	 doutrina,	 trata-se	 de	 evolução	 do	 direito,	 que	 passa	 a	 observar	 o	 interesse	 comum,
sobrepondo	o	direito	da	coletividade	ao	mesquinho	interesse	de	um	só.
Aquisição	da	propriedade	imobiliária
A	aquisição	da	propriedade	se	dá:
pelo	registro:	negócio	jurídico;
pela	 acessão:	 construções,	 plantações,	 formação	 de	 ilhas,	 avulsão,	 aluvião	 e	 abandono	 do
álveo;
pela	usucapião;
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d)
e)
f)
1.4.3.1.
pela	posse-trabalho;
pelo	direito	hereditário;	e,
pelo	casamento.
A	aquisição	da	propriedade	se	manifesta	através	de	diversas	formas.
Neste	capítulo,	nos	ocuparemos	do	registro	e	das	acessões.
A	usucapião	será	tratada	em	capítulo	específico.
O	direito	hereditário	e	o	casamento	são	objetos	de	estudo	do	Direito	de	Família.
A	 posse-trabalho,	 por	 sua	 vez,	 será	 tratada	 juntamente	 com	 o	 estudo	 da	 posse	 e	 das	 ações
possessórias.
O	registro	–	negócios	jurídicos
A	aquisição	de	imóveis	é,	em	regra,	um	negócio	jurídico	solene.
Sendo	assim,	a	escritura	pública	é	essencial	à	validade	dos	negócios	 jurídicos	sobre	direitos	reais
imobiliários,	 salvo	as	exceções	de	 leis	 especiais,	 como,	por	exemplo,	negócios	no	âmbito	do	Sistema
Financeiro	Imobiliário	e	do	Sistema	Financeiro	da	Habitação.
Todavia,	agora	há	um	limite	claro.
Os	imóveis	com	valor	de	até	trinta	vezes	o	maior	salário	mínimo	vigente	no	país	não	dependem	de
escritura	pública,	lavrada	por	tabelião	(qualquer	tabelião)	de	acordo	com	o	art.	108	do	Código	Civil:
Art.	108.	Não	dispondo	a	lei	em	contrário,	a	escritura	pública	é	essencial	à	validade	dos	negócios	jurídicos	que	visem	à
constituição,	transferência,	modificação	ou	renúncia	de	direitos	reais	sobre	imóveis	de	valor	superior	a	trinta	vezes	o	maior
salário	mínimo	vigente	no	País.
Para	outorga	da	escritura,	em	regra,	é	necessária	a	anuência	do	marido	ou	da	mulher.
Outrossim,	nos	termos	do	art.	1.647	do	Código	Civil,	a	outorga	uxória	ou	marital,	ou	seja,	a	anuência
do	marido	ou	da	mulher	na	escritura	pública,	não	é	mais	exigida	no	regime	da	separação	total	de	bens	e
no	regime	de	participação	final	nos	aquestos,	neste,	desde	que	haja	pacto	antenupcial	(Código	Civil,	art.
1.656).
No	 regime	 do	 Código	 Civil	 de	 1916	 (art.	 235),	 que	 vigorou	 até	 o	 dia	 11	 de	 janeiro	 de	 2003
(inclusive),4	qualquer	que	fosse	o	regime	de	bens	entre	os	cônjuges,	a	outorga	era	exigida.	Com	o	início
da	vigência	do	atual	Código,	para	os	casamentos	celebrados	pelo	regime	da	separação	de	bens	a	partir
de	12	de	janeiro	de	2003,	nos	termos	do	seu	art.	2.039,	a	anuência	não	é	mais	necessária.
A	contrario	sensu,	 embora	 até	 seja	 possível	 pensar	 diferente	 aplicando-se	o	 art.	 2.035	do	Código
Civil,	qualquer	que	seja	o	 regime	de	bens	do	casamento	celebrado	até	o	dia	11	de	 janeiro	de	2003,	a
outorga	conjugal	é	necessária,	por	cautela,	na	venda	de	bens	imóveis.
A	ausência	da	outorga,	quando	exigível,	 torna	a	venda	anulável,	devendo	a	anulação	 ser	 requerida
pelo	cônjuge	que	não	concedeu	a	anuência	no	prazo	decadencial	de	dois	anos	do	art.	1.649	do	Código
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Civil.
Também	releva	observar	que,	de	acordo	com	o	art.	496	do	Código	Civil,	a	venda	de	ascendente	a
descendente	 demanda	 a	 anuência	 dos	 demais	 descendentes	 e,	 também,	 do	 cônjuge	 (salvo	 regime	 de
separação	total).
A	aquisição	dos	bens	imóveis,	contudo,	não	se	completa	com	a	escritura.
De	acordo	com	os	arts.	108,	1.227	e	1.245	e	1.267	do	Código	Civil,	mister	se	faz	o	registro	desse
título	aquisitivo	–	que	pode	ser	uma	escritura	pública	de	compra	e	venda	ou	doação,	por	exemplo	–	junto
ao	Oficial	de	Registro	de	Imóveis	da	circunscrição	imobiliária	competente.
Antes	do	registro	não	há	direito	real	sobre	o	imóvel	adquirido	nos	termos	do	art.	1.245	do	Código
Civil,	ou	seja,	por	negócio	jurídico.
Vamos	exemplificar.
Suponhamos	A,	que	outorga	uma	escritura	pública	a	B,	cujo	objeto	é	um	apartamento.
Se	B	 não	 leva	 essa	 escritura	 a	 registro	 e	A	 outorga	 nova	 escritura	 a	C,	 que	 ultima	 a	 providência
necessária	nos	termos	do	art.	1.227	do	Código	Civil,	B	não	terá	adquirido	a	propriedade	do	bem	imóvel,
já	que	não	registrou	sua	escritura.
Portanto,	 como	 já	 dissemos,	 a	 escritura,	 enquanto	 não	 registrada,	 não	 atribui	 direito	 real	 de
propriedade,	apenas	direito	pessoal,	obrigacional,	mediante	o	qual	B,	nesse	exemplo,	civilmente,	poderá
apenas	responsabilizar	A	patrimonialmente	(Código	Civil,	art.	389),	e	não	reivindicar	a	propriedade	de
C,	que	a	adquiriu	legalmente,	já	que	não	dispõe	de	direito	real,	oponível	erga	omnes.
Sendo	assim,	no	caso	de	bens	imóveis	e	aquisição	por	negócio	jurídico,	a	transferência	do	domínio
se	 opera	 com	 o	 registro	 do	 título	 aquisitivo	 junto	 ao	 oficial	 de	Registro	 de	 Imóveis	 da	 circunscrição
imobiliária	competente.
Trata-se,	no	caso,	de	tradição	solene.
Nesse	sentido	(Código	Civil):
Art.	1.245.	Transfere-se	entre	vivos	a	propriedade	mediante	o	registro	do	título	translativo	no	Registro	de	Imóveis.
§	1º	Enquanto	não	se	registrar	o	título	translativo,	o	alienante	continua	a	ser	havido	como	dono	do	imóvel.
§	 2º	 Enquanto	 não	 se	 promover,	 por	 meio	 de	 ação	 própria,	 a	 decretação	 de	 invalidade	 do	 registro,	 e	 o	 respectivo
cancelamento,	o	adquirente	continua	a	ser	havido	como	dono	do	imóvel.
Assim,	diz-se	que	quem	não	registra	não	é	dono.
Outorgada	a	escritura,	ou	admitido	o	instrumento	particular,	portanto,	mister	se	faz	o	registro	junto	à
matrícula	para	aquisição	de	direito	real	oponível	a	quem	quer	que	seja.
A	matrícula	nada	mais	é	que	uma	ficha	numerada	onde	se	descreve	o	imóvel	e	se	indica	o	titular.
Cada	 imóvel	 tem	 apenas	 uma	matrícula	 junto	 ao	 oficial	 de	 Registro	 de	 Imóveis	 da	 circunscrição
imobiliária	competente	e	em	nenhum	outro.
Nessa	matrícula	são	registrados	e	averbados	todos	os	fatos	jurídicos	que	alteram	de	alguma	forma	o
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a)
b)
c)
a)
b)
c)
d)
direito	nele	inscrito.
Os	registros	e	as	averbações	seguem	o	seguinte	caminho:
Protocolização	(Lei	6.015/73,	art.	182):	com	anotação	da	data	e	hora	para	efeito	de	aquisição
de	direitos	reais	(Lei	6.015/73,	art.	186).
Prenotação	(Lei	6.015/73,	art.	205):	conferindo	preferência	no	registro	por	trinta	dias.
Registro	(Lei	6.015/73,	arts.	167	e	232):	na	ordem,	v.g.	R1;	AV2;	R3...
Os	 registros	 servem	 para	 anotar	 na	 ficha	 de	 matrícula	 os	 atos	 translativos	 ou	 declaratórios	 da
propriedade	 e	 dos	 demais	 direitos	 reais	 (Lei	 6.015/73,art.	 167,	 I),	 como,	 por	 exemplo,	 hipotecas,
servidões,	promessa	de	compra	e	venda,	incorporações,	loteamentos	etc.
As	averbações	(Lei	6.015/73,	art.	167,	II)	se	referem	às	alterações	do	registro,	como,	por	exemplo,	a
alteração	de	nome	pelo	casamento,	cláusulas	de	inalienabilidade	de	imóveis	etc.
Entre	outros,	o	registro	segue	os	seguintes	princípios:
Prioridade,	 ou	 seja,	 aquele	 que	 primeiro	 protocolizar	 o	 título	 prefere	 aos	 demais	 títulos	 que
porventura	ingressem	no	protocolo,	independentemente	da	data	da	escritura.
Especialidade,	segundo	o	qual	cada	imóvel	deve	ter	uma	descrição	única,	que	não	se	confunde
com	a	descrição	de	outros	imóveis,	recebendo,	na	ficha	de	matrícula,	um	número	diferente	dos
demais.
Publicidade,	na	medida	em	que	qualquer	pessoa	pode	consultar	o	teor	da	matrícula,	verificando
o	nome	de	quem	consta	como	titular	e	os	ônus	reais	que	sobre	o	imóvel	recaem.
Continuidade,	 que	 representa	 a	 necessidade	 de	 o	 registro	 seguir	 a	 cadeia	 dominial,	 o	 que
impossibilita	 a	 transferência	 do	 direito	 por	 quem	 não	 seja	 o	 titular.	 Assim,	 quem	 não	 é
proprietário,	não	pode	vender	validamente.
O	Registro	de	Imóveis	funciona	com	cinco	livros:
Livro	1	–	Protocolo	–	onde	são	apontados	todos	os	títulos	para	registro	ou	averbação,	com	exceção
daqueles	apresentados	apenas	para	cálculo	dos	emolumentos	(Lei	6.015/1973,	art.	174);
Livro	2	–	Registro	Geral	–	destinado	à	matrícula	e	aos	 registros	e	averbações	enumerados	no	art.
167	da	Lei	6.015/1973;
Livro	3	–	Registro	Auxiliar	–	destinado	ao	registro	de	atos	de	atribuição	do	oficial,	mas	que	não	se
encontram	enumerados	no	art.	167	da	Lei	de	Registros	Públicos,	como,	por	exemplo,	o	regulamento
de	loteamento	fechado	ou	a	minuta	do	contrato	padrão,	também	de	loteamentos	além	das	convenções
de	condomínio,	entre	outros	documentos	(Lei	6.015/1973,	art.	178);
Livro	4	–	Indicador	Real	–	é	o	livro	onde	os	imóveis	matriculados	ou	transcritos	são	indicados	em
razão	 do	 seu	 endereço,	 possibilitando	 a	 localização	 da	 matrícula	 ainda	 que	 o	 interessado	 não
disponha	do	número	da	matrícula	do	imóvel	que	quer	consultar;
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1.4.3.2.
Livro	5	–	Indicador	Pessoal	–	é	o	livro	onde	as	pessoas	que	figuram	como	titulares	de	imóveis	são
indicadas,	o	que	possibilita	a	consulta	da	titularidade	de	imóveis	pelo	nome	do	titular,	ainda	que	não
se	disponha	do	endereço	ou	do	número	da	matrícula	do	imóvel.
Em	suma,	voltando	à	aquisição	pelo	registro,	é	possível	afirmar	que	quem	não	registra,	não	é	dono,
não	é	titular	de	direito	real	de	propriedade	oponível	a	quem	quer	que	seja	(erga	omnes),	por	ausência	de
publicidade.
Todavia,	 a	 presunção	 de	 propriedade	 gerada	 pelo	 registro	 é	 relativa,	 ou	 seja,	 admite	 prova	 em
sentido	contrário.
Nesse	sentido	o	art.	1.247	do	Código	Civil:
Art.	1.247.	Se	o	teor	do	Registro	não	exprimir	a	verdade,	poderá	o	interessado	reclamar	que	se	retifique	(LRP,	arts.	121
e	ss.)	ou	anule.
Parágrafo	único.	Cancelado	o	Registro,	poderá	o	proprietário	reivindicar	o	imóvel,	independentemente	da	boa-fé	ou	do
título	do	adquirente.
Imaginemos	 uma	 hipótese:	 o	 proprietário	 se	 vê	 privado	 de	 sua	 propriedade	 em	 razão	 de	 escritura
outorgada	 com	 falsa	 procuração,	 por	 alguém	 com	 documentos	 falsos	 ou	 em	 razão	 de	 uma	 nulidade
absoluta	qualquer.
Caso	essa	escritura	seja	registrada,	o	adquirente	se	tornará	proprietário,	vez	que	figurará	como	tal	na
matrícula.
Inicialmente,	 nos	 termos	 do	 art.	 1.247	 do	Código	Civil,	 como	o	 registro	 efetuado	 não	 exprimirá	 a
verdade,	o	prejudicado	poderá	promover	ação	de	anulação,	independentemente	da	boa-fé	do	adquirente.
Anulado	o	registro,	na	qualidade	de	proprietário,	o	prejudicado	buscará	sua	propriedade,	exercendo
o	direito	de	reivindicação,	o	que	poderá	fazer	cumulando	esse	pedido	na	própria	ação	de	anulação.
A	única	hipótese	em	que	é	possível	o	adquirente	evitar	a	anulação	é	a	exceção	de	usucapião,	ou	seja,
a	defesa	com	alegação	de	aquisição	por	usucapião,	provando-se	o	cumprimento	dos	requisitos.
Deveras,	 o	 proprietário	 que	 perdeu	 injustamente	 sua	 propriedade	 deixando	 decorrer	 o	 prazo	 de
usucapião	sem	tomar	qualquer	atitude,	a	perderá	definitivamente,	não	podendo	mais	invocar	o	art.	1.247
do	 Código	 Civil,	 em	 razão	 da	 aquisição	 do	 outro.	 Nesse	 sentido,	 para	 maiores	 esclarecimentos,
remetemos	o	leitor	ao	capítulo	referente	à	usucapião.
Acessões
As	acessões	representam	outra	forma	de	aquisição	de	propriedade.
De	fato,	difere	da	aquisição	por	negócio	 jurídico	na	medida	em	que	um	fato	natural	ou	a	atividade
humana	têm	o	condão	de	atribuir	o	direito	de	propriedade.
É	claro	que,	para	valer	contra	terceiros,	a	acessão	deverá	ingressar	no	registro	de	imóveis.	Todavia,
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a)
b)
a	aquisição	já	se	operou,	assim	como	ocorre	com	a	usucapião.
As	acessões	são	definidas	como	a	união	e	a	incorporação	com	aumento	de	volume	ou	valor	em	razão
de	elemento	externo	que,	de	acordo	com	a	regra	segundo	a	qual	o	acessório	segue	o	principal,	presume-
se	pertencer	ao	dono	do	imóvel	acrescido.
As	acessões	podem	ser:
Naturais:	avulsão,	aluvião,	abandono	do	álveo	e	formação	de	ilhas;	e,
Industriais:	construções	e	plantações.
São	acessões	naturais	aquelas	que	encontram	sua	origem	em	fatos	jurídicos,	ou	seja,	acontecimentos
naturais	que	criam,	modificam	ou	extinguem	direitos.
A	 avulsão,	 prevista	 no	 art.	 1.251	 do	 Código	 Civil	 e	 no	 art.	 19	 do	 Código	 de	 Águas	 (Decreto	 nº
24.643/1934)	é	a	aquisição	da	propriedade	em	razão	de	 força	natural	e	violenta	que	 faz	com	que	uma
porção	de	terra	se	destaque	de	um	prédio	e	se	junte	a	outro.
Prevê	o	Código	Civil,	em	respeito	ao	princípio	que	veda	o	enriquecimento	ilícito,	que	o	adquirente
deverá	indenizar	o	dono	do	prédio	desfalcado	e,	se	não	o	fizer,	o	direito	de	indenização	decairá	no	prazo
de	um	ano	pela	inércia	do	dono	do	prédio	desfalcado.
Trata-se	de	meio	de	aquisição	de	duvidosa	aplicação	prática	na	medida	em	que	não	encontramos,	ao
menos	em	nossa	pesquisa,	qualquer	decisão	que	tenha	reconhecido	essa	forma	de	aquisição.
A	 aluvião,	 por	 sua	 vez,	 é	 a	 forma	 de	 aquisição	 por	 acessão	 natural	 mediante	 a	 qual	 ocorrem
acréscimos	às	margens	de	rios	de	forma	imperceptível	(Código	Civil,	art.	1.250).
Nesse	 caso,	 não	 há	 qualquer	 indenização,	 sendo	 o	 terreno	 aluvial	 (aquele	 que	 se	 depositou	 na
margem),	acrescido	à	propriedade	ribeirinha	na	proporção	de	sua	testada	para	a	antiga	margem.
O	abandono	do	álveo,	 também	forma	de	aquisição	de	propriedade	por	acessão,	nada	mais	é	que	o
leito	seco	de	rio	que	não	mais	existe	ou	que	sofreu	desvio	em	seu	curso.
O	leito	seco	do	rio	(álveo	abandonado)	será	dividido	entre	as	propriedades	ribeirinhas	na	proporção
de	 suas	 testadas	 para	 a	 antiga	margem	 até	 a	metade	 do	 álveo	 abandonado	 se	 a	 propriedade	 da	 outra
margem	tiver	titular	diverso.
Questão	que	surge	do	abandono	do	álveo	é	saber	como	fica	a	situação	no	caso	de	mudança	do	curso
do	rio.
Evidentemente,	outra	propriedade	pode	ser	prejudicada.
Todavia,	se	o	fato	for	natural,	acorde	com	o	mandamento	do	art.	1.252	do	Código	Civil	e	art.	26	do
Código	de	Águas,	estaremos	diante	de	motivo	de	força	maior	que	impede	qualquer	indenização.
Nesse	caso	somente	restará	ao	proprietário	do	imóvel	atingido	suportar	o	prejuízo.
Todavia,	se	a	mudança	de	curso	se	der	em	razão	de	obra	promovida	pelo	Poder	Público,	o	fato	se
equiparará	 à	 expropriação,	 deferindo	o	direito	 de	 indenização	 ao	proprietário	 do	 imóvel	 prejudicado.
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Para	compensar	a	indenização,	a	lei	defere	ao	Poder	Público	a	propriedade	do	álveo	abandonado	de	tal
sorte	que	não	haverá	aquisição	pelos	proprietários	ribeirinhos.
Por	fim,	como	acessão	natural,	temos	a	formação	de	ilhas.
A	formação	de	ilha	só	confere	a	propriedade	se	o	rio	onde	se	formar	for	particular,	ou	seja,	um	rio
nãonavegável	(Código	de	Águas,	art.	23).
Nesse	caso,	o	Código	Civil	define	as	consequências:
Art.	 1.249.	 As	 ilhas	 que	 se	 formarem	 em	 correntes	 comuns	 ou	 particulares	 pertencem	 aos	 proprietários	 ribeirinhos
fronteiros,	observadas	as	regras	seguintes:
I	–	as	que	se	formarem	no	meio	do	rio	consideram-se	acréscimos	sobrevindos	aos	terrenos	ribeirinhos	fronteiros	de
ambas	as	margens,	na	proporção	de	suas	testadas,	até	a	linha	que	dividir	o	álveo	em	duas	partes	iguais;
II	–	as	que	se	formarem	entre	a	referida	linha	e	uma	das	margens	consideram-se	acréscimos	aos	terrenos	ribeirinhos
fronteiros	desse	mesmo	lado;
III	–	as	que	se	 formarem	pelo	desdobramento	de	um	novo	braço	do	rio	continuam	a	pertencer	aos	proprietários	dos
terrenos	à	custa	dos	quais	se	constituíram.
Resta,	então,	verificarmos	as	acessões	industriais,	aquelas	que	dependem	da	atividade	humana,	sem	a
qual	não	ocorrem,	ou	seja,	as	construções	e	plantações.
Mister	 se	 faz	 observar	 que	 as	 normas	 que	 regulam	 essas	 acessões	 não	 se	 misturam	 com	 aquelas
decorrentes	 de	 benfeitorias,	 cujo	 estudo	 nesta	 obra	 é	 feito	 juntamente	 com	 a	 posse	 e	 as	 ações
possessórias.
No	 caso	 de	 benfeitorias,	 em	 regra,	 o	 possuidor	 de	 boa-fé	 tem	 direito	 às	 benfeitorias	 úteis	 e
necessárias,	 bem	 como	 levantar	 as	 voluptuárias,	 sem	 direito	 de	 retenção.	 Já	 o	 possuidor	 de	má-fé	 só
pode	cobrar	as	benfeitorias	necessárias	que	realizou,	isso	sem	direito	de	retenção.
As	benfeitorias	visam	conservar	ou	melhorar	a	coisa	já	existente,	tratando-se	de	bem	acessório.
As	construções	e	plantações,	por	sua	vez,	são	acréscimos,	ou	seja,	meio	de	aquisição	de	propriedade.
Presume-se,	até	prova	em	contrário	(presunção	relativa),	que	as	construções	e	plantações	pertencem
ao	dono	do	imóvel	onde	foram	realizadas	(Código	Civil,	art.	1.253).
De	 fato,	 o	 proprietário	 que	 planta	 e	 constrói	 em	 seu	 terreno	 com	 sementes	 e	 materiais	 próprios,
adquire	a	propriedade	da	construção	ou	plantação.
O	problema	surge	no	caso	de	o	proprietário,	ou	alguém	por	ele,	utilizar	sementes	ou	materiais	alheios
no	seu	terreno.
Nesse	caso,	se	agir	de	boa-fé,	paga	o	valor	dos	materiais	e	sementes	de	forma	singela.
Obrando	de	má-fé,	por	outro	lado,	ou	seja,	sabendo	ou	devendo	saber	que	os	materiais	são	alheios,
embora	 adquira	 igualmente	 a	 propriedade	 da	 construção	 ou	 plantação,	 responde	 por	 perdas	 e	 danos,
consubstanciados	 nos	 danos	 emergentes,	 exemplificados	 pelo	 valor	 dos	materiais	 e	 sementes,	 além	de
lucros	cessantes,	 como,	por	exemplo,	as	perdas	em	razão	de	o	dono	das	 sementes	não	 ter	plantado	no
momento	mais	adequado.
a)
b)
c)
d)
e)
1.4.4.
a)
b)
É	possível,	também,	que	alguém	plante	ou	construa	em	terreno	alheio.
A	 regra	 geral,	 nesse	 caso,	 é	 de	 fazer	 com	 que	 aquele	 que	 plantou	 ou	 construiu	 em	 terreno	 alheio,
perca	 aquilo	 que	 plantou	 ou	 construiu	 para	 o	 dono	 do	 terreno,	 seguindo	 a	 regra	 segundo	 a	 qual	 o
acessório	segue	o	principal.
Assim,	em	regra,	se	agiu	de	boa-fé,	desconhecendo	que	o	terreno	era	alheio,	como,	por	exemplo,	no
caso	de	arrendar	terra	para	plantação	de	quem,	ao	depois,	descobre-se	que	não	era	dono,	terá	direito	de
ser	ressarcido	em	razão	do	benefício	do	proprietário.
Se	agiu	de	má-fé,	perde	o	que	investiu	sem	qualquer	direito	à	indenização.
A	má-fé	 pode	 ser,	 também,	 do	 proprietário,	 que	 permaneceu	 inerte	 em	 razão	 da	 acessão	 que	 não
desconhecia	e	acompanhou	sem	impugnação.	Nesse	caso,	ainda	que	aquele	que	plantou	ou	construiu	tenha
agido	de	má-fé,	terá	direito	de	receber	indenização	pelos	prejuízos.
Outrossim,	rompendo	com	os	pendores	individualistas	do	século	retrasado,	o	novo	Código	Civil,	Lei
10.406/2002,	estabelece	 inversão	da	 regra	segundo	a	qual	o	acessório	segue	o	principal	nos	casos	em
que	o	valor	da	construção	supera	o	valor	do	solo.
Organizamos,	assim,	as	hipóteses	e	as	consequências:
Boa-fé	e	construção/plantação	na	totalidade	do	solo	no	caso	de	a	construção/plantação	exceder
o	 valor	 do	 solo:	 aquele	 que	 plantou/edificou	 adquire	 a	 propriedade	 do	 solo,	 mediante
indenização	fixada	pelo	juiz	(Código	Civil,	art.	1.255).
Invasão	parcial	(até	5%)	e	boa-fé:	aquele	que	construiu/plantou	adquire	mediante	indenização
da	parte	do	solo	invadido	e	da	desvalorização	do	restante	(Código	Civil,	art.	1.258).
Invasão	parcial	(até	5%)	e	má-fé:	sendo	impossível	a	demolição,	mesma	solução	anterior	com	o
décuplo	da	indenização	(Código	Civil,	art.	1.258).
Invasão	parcial	(mais	de	5%)	e	boa-fé:	o	construtor	adquire	mediante	indenização	da	parte	do
solo,	do	acréscimo	de	valor	à	construção	e	da	desvalorização	do	 restante	 (Código	Civil,	 art.
1.259).
Invasão	 parcial	 (mais	 de	 5%)	 e	má-fé:	 demolição	 e	 pagamento	 de	 perdas	 e	 danos	 em	dobro
(Código	Civil,	art.	1.259).
Perda	da	propriedade
A	 perda	 da	 propriedade	 vem	 tratada	 no	 art.	 1.275	 do	 Código	 Civil,	 dispositivo	 que	 enumera,
exemplificativamente,	as	causas	que	determinam	a	perda	do	direito	de	propriedade.
São	causas	voluntárias	de	perda	da	propriedade:
alienação;
renúncia;	e,
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c)
a)
b)
abandono.
A	 alienação	 nada	mais	 é	 que	 a	 transferência	 a	 qualquer	 título,	 como,	 por	 exemplo,	 por	 compra	 e
venda,	doação,	transação	(acordo	para	terminar	ou	prevenir	litígios),	dação	em	pagamento	etc.
A	renúncia,	ou	seja,	o	fato	de	o	proprietário	abrir	mão	do	seu	direito,	assim	como	a	alienação,	nos
termos	do	art.	1.275,	parágrafo	único,	depende	de	registro.
Assim,	sendo	conveniente	ao	proprietário	renunciar	ao	seu	direito	de	propriedade,	deverá	outorgar
escritura	 pública	 caso	 o	 valor	 seja	 superior	 a	 trinta	 vezes	 o	 salário	mínimo	 vigente	 no	 país	 (Código
Civil,	art.	108)	e	levá-la	a	registro.
Nesse	 caso,	 o	 bem	 imóvel	 será	 vago	 e	 o	Poder	Público	poderá	 arrecadá-lo	 e	 incorporá-lo	 ao	 seu
patrimônio	nos	termos	do	art.	1.276	do	Código	Civil,	que	será	adiante	analisado.
Nesse	instante,	poder-se-ia	redarguir:	em	qual	hipótese	o	proprietário	teria	interesse	em	renunciar	ao
seu	direito?
De	fato,	numa	primeira	e	superficial	análise,	poderíamos	descartar	o	interesse	prático	do	instituto.
Todavia,	existem	casos	em	que	o	interesse	estará	presente.
É	o	caso	de	o	 imóvel	 responder	por	vultosa	dívida	de	 imposto	predial	 e	 territorial,	 cujo	valor	do
próprio	imóvel	não	justifica	o	pagamento.
Como	 se	 trata	 de	 obrigação	propter	 rem,	 ou	 seja,	 aquela	 que	 se	 vincula	 à	 coisa	 e	 não	 ao	 titular,
renunciando	 ao	 direito,	 o	 proprietário	 estará,	 também,	 se	 livrando	 da	 obrigação,	 surgindo,	 portanto,
interesse	jurídico	na	renúncia.
A	propriedade	pode	ser	perdida,	também	voluntariamente,	por	abandono,	causa	prevista	no	art.	1.276
do	Código	Civil,	que	exige:
Abandono	e	ausência	de	posse	do	imóvel	por	terceiros,	ou	seja,	ninguém	pode	estar	na	posse	do
imóvel,	ocupando-o,	por	exemplo,	a	título	de	locação	ou	mesmo	em	razão	de	esbulho	(invasão).
A	posse	pode,	portanto,	ser	indireta,	afastando,	nesse	caso,	a	intenção	de	abandonar,	mormente
que	 o	 abandono	 se	 trata	 de	meio	 voluntário	 de	 perda	 da	 propriedade.	 Presume-se	 de	 forma
absoluta	o	 abandono	por	 ausência	do	pagamento	dos	 impostos,	 desde	que	 tenham	cessado	os
atos	 de	 posse,	 ou	 seja,	 desde	 que	 não	 haja	 ninguém	 ocupando	 ou	 que	 não	 haja	 qualquer
exteriorização	de	um	dos	poderes	inerentes	à	propriedade	(Código	Civil,	art.	1.196);	e,
Arrecadação	como	bem	vago,	constatado	o	abandono.
Após	três	anos	da	arrecadação,	passará	ao	domínio	do	Município	ou	da	União	(se	for	rural).	Durante
esse	prazo	de	três	anos,	o	proprietário	terá,	ainda,	o	direito	de	retomar	a	coisa,	evitando	que	passe	ao
domínio	público.
Como	o	art.	1.276	do	Código	Civil	determina	a	necessidade	de	ausência	de	posse	por	terceiros,	resta
evidente	que	na	hipótese	de	terceiros	tomarem	a	posse,	não	haverá	como	oPoder	Público	arrecadá-lo.
Com	o	abandono	a	coisa	passa	a	 ser	res	derelicta,	 ou	 seja,	 coisa	de	ninguém,	 admitindo,	 assim,	 a
a)
b)
c)
posse	de	terceiros,	inclusive	para	usucapir	o	bem	abandonado.
A	mesma	conclusão	pode	ser	extraída	no	caso	de	o	imóvel	ser	objeto	de	escritura	de	renúncia.	Nesse
caso,	 passa	 a	 ser	 coisa	 de	ninguém,	o	que	permite	 a	 posse	ad	usucapionem	 de	 terceiros	 que	 exclui	 a
possibilidade	de	o	Poder	Público	arrecadá-lo	como	bem	vago.
Por	outro	lado,	existem	causas	involuntárias	de	perda	de	propriedade,	ou	seja,	meios	que	independem
da	vontade	do	proprietário.	São	elas:
perecimento;
desapropriação;	e,
posse-trabalho.
O	 imóvel	pode	perecer	quando,	por	exemplo,	uma	 ilha	particular	 (em	rio	não	navegável)	deixa	de
existir	ou	quando	uma	construção	se	deteriora,	ameaça	ruína	e	reclama	demolição.
A	 desapropriação	 é	 possível	 por	 necessidade	 ou	 utilidade	 pública,	 mediante	 prévia	 e	 justa
indenização	em	dinheiro	(Constituição	Federal,	art.	5º,	XXIV;	Código	Civil,	art.	1.228,	§	3º).
A	ela	se	aplica	o	Decreto-Lei	3.365/1941	e	o	estudo	será	feito	em	capítulo	destacado.
O	 mesmo	 em	 razão	 da	 posse-trabalho,	 que	 admite	 a	 aquisição	 da	 propriedade	 por	 número
considerável	de	pessoas	na	posse	de	boa-fé,	por	mais	de	cinco	anos,	de	uma	extensa	área	de	terra	e	nela
aplique	 a	 sua	 função	 social,	 aquisição	 esta	 que	 dependerá	 de	 pagamento	 do	 valor	 que	 for	 arbitrado
judicialmente	(Código	Civil,	art.	1.228,	§	4º).
Trata-se	de	perda,	pelo	proprietário,	independentemente	de	sua	vontade	e,	assim,	causa	involuntária
de	perda	de	propriedade.
Estudaremos	a	posse-trabalho	juntamente	com	o	capítulo	referente	à	posse	por	se	tratar,	também,	de
uma	de	suas	consequências.
1
2
3
4
__________
Silvio	Rodrigues,	Direito	Civil,	São	Paulo:	Saraiva,	1991,	vol.	5,	p.	75.
Silvio	Rodrigues,	Direito	Civil,	São	Paulo:	Saraiva,	1991,	vol.	5,	p.	81.
Josserrand,	De	l’esprit	des	droits	et	de	leur	rélativité,	1939,	p.	415.
Segundo	Nelson	Nery	 Junior	 (Código	Civil	 anotado,	 São	 Paulo:	 RT,	 2003,	 p.	 853),	 o	 Código	Civil	 de	 2002	 foi	 publicado	 no	Diário
Oficial	da	União	no	dia	11.01.2002.	A	contagem,	segundo	Nelson	Nery	Junior,	é	feita	de	acordo	com	a	Lei	Complementar	95/1998,	que,
no	art.	8º,	§	1º,	estabelece:	Art.	8º	A	vigência	da	lei	será	indicada	de	forma	expressa	e	de	modo	a	contemplar	prazo	razoável	para	que
dela	se	tenha	amplo	conhecimento,	reservada	a	cláusula	“entra	em	vigor	na	data	de	sua	publicação”	para	as	leis	de	pequena	repercussão.
§	 1º	A	 contagem	 do	 prazo	 para	 entrada	 em	 vigor	 das	 leis	 que	 estabeleçam	 período	 de	 vacância	 far-se-á	 com	 a	 inclusão	 da	 data	 da
publicação	 e	 do	 último	 dia	 do	 prazo,	 entrando	 em	 vigor	 no	 dia	 subsequente	 à	 sua	 consumação	 integral	 (Parágrafo	 incluído	 pela	 Lei
Complementar	107,	de	26.04.2001).	Nesse	caso,	aplica-se,	 inclusive,	a	Lei	810/1949,	que,	no	art.	1º,	estabelece	que	o	prazo	em	ano	se
conta	“do	dia	do	início	ao	dia	e	mês	correspondentes	do	ano	seguinte”.	Posta	assim	a	questão,	tendo	em	vista	que	a	Lei	Complementar
95/1998	determina	a	entrada	em	vigor	no	dia	seguinte	ao	da	consumação	 integral,	 resta	a	conclusão	segundo	a	qual	o	Código	Civil	de
2002	entrou	em	vigor	no	dia	12	de	janeiro	de	2003.
2.1. INTRODUÇÃO
Segundo	Walter	Ceneviva,1	a	dúvida	é	pedido	de	natureza	administrativa,	formulado	pelo	oficial,	a
requerimento	 do	 apresentante	 de	 título,	 para	 que	 o	 juiz	 competente	 decida	 sobre	 a	 legitimidade	 de
exigência	feita,	como	condição	de	registro	pretendido.
Importante	ressaltar	que	o	procedimento	de	dúvida,	que	adiante	será	explicitado,	somente	é	possível
em	 razão	 de	 atos	 qualificados	 pela	 Lei	 de	 Registros	 Públicos	 (Lei	 6.015/1973)	 como	 passíveis	 de
registro	(art.	167,	I),	não	sendo	possível	nos	casos	enumerados	como	hipóteses	de	averbação	(art.	167,
II),	cuja	negativa	desafia	pedido	de	providências,	e	não	dúvida	registral.
A	Lei	defere	ao	interessado	o	direito	de	apresentar	o	título,	independentemente	de	seu	protocolo,	para
exame	e	cálculo	dos	respectivos	emolumentos	(art.	12,	parágrafo	único,	da	Lei	6.015/1973).
Contudo,	se	o	título	é	apresentado	para	registro,	cabe	ao	oficial	de	Registro	de	Imóveis	a	verificação
formal	e	legal	do	documento	apresentado.
De	acordo	com	Ulisses	da	Silva:2
É	muito	alta	a	média	de	títulos	devolvidos	com	exigências	nas	grandes	comarcas	face	às	mais	variadas	falhas	que	ostentam,
principalmente	as	judiciais	e	particulares.
Embora	 algumas	 delas	 possam	 ser	 detectadas	 no	 momento	 da	 apresentação,	 é,	 realmente,	 no	 exame	 realizado	 por
escreventes	especializados,	quando	não	pelo	próprio	registrador,	que	elas	aparecem.
Existe	a	presunção	de	que	as	partes	interessadas	têm	conhecimento	da	lei,	não	podendo,	assim,	alegar	ignorância	quanto
aos	requisitos	e	formalidades	exigidas	para	a	lavratura	de	um	instrumento	público,	particular	ou	judicial.	Não	podem	ignorar,
também,	os	documentos	que	devem	acompanhá-los	ao	registro.
A	 despeito,	 entretanto,	 de	 tal	 presunção,	 a	 verdade	 é	 que	 as	 devoluções	 ocorrem	 com	 bastante	 frequência.	 Isso
acontecendo,	 cabe	 ao	 registrador	 ou	 escrevente	 formular	 nota	 devolutiva	 escrita	 discriminando	 as	 exigências	 legais
necessárias,	fundamentando-as	e	fornecendo,	quando	possível,	orientação	quanto	à	forma	de	satisfazê-las.
Com	elas	o	interessado	pode	não	concordar	e	requerer	a	suscitação	de	dúvida,	caso	em	que	o	título	será	encaminhado	ao
juízo	competente,	nos	termos	do	art.	198,	da	Lei	6.015/1973,	após	haver,	o	oficial,	lhe	dado	ciência	dos	termos	da	impugnação
(uma	cópia	da	qual	lhe	será	entregue),	intimando-o	a	contestá-la	no	prazo	de	quinze	dias.
Sempre	que	o	oficial	entender	que	o	título	não	é	passível	de	registro	ou	duvidar,	por	motivo	justo,	da
validade	formal	do	título	que	lhe	é	apresentado,	a	Lei	6.015/1973	determina	que	manifeste,	por	escrito,
sua	dúvida,	dirigida	ao	Juiz	competente.
Consoante	Walter	Ceneviva,3	é	do	exclusivo	juízo	do	oficial,	fazer	ou	não	exigência	ao	apresentante
do	título.
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2.2.
2.3.
Essa	dúvida,	de	qualquer	forma,	deve	ser	por	escrito	e:
a)	Legítima	 (art.	 205,	 da	 Lei	 6.015/1973),	 vale	 dizer,	 com	 apoio	 em	 determinada	 lei	 e	 formal,	 no	 sentido	 de	 resultar	 do
exame	 de	 característicos	 extrínsecos	 ao	 título,	 posto	 que	 ao	 oficial	 é	 indiferente	 a	 substância	 do	 negócio	 jurídico
convencionado	pelas	partes;
b)	Razoável,	 no	 sentido	 de	 que	 é	 função	 do	 serventuário	 buscar	 encontrar	 soluções	 que	 tendam	 a	 viabilizar	 –	 e	 não	 a
impedir	–	o	registro.	As	garantias	inerentes	ao	registro	imobiliário	devem	estar	abertas	a	todos;
c)	Clara,	 evitando	 linguagem	 hermética	 ou	 confusa,	 propiciando	 à	 parte	 o	 conhecimento	 incontroverso	 do	 defeito	 dos
instrumentos,	para	corrigir,	se	for	o	caso;
d)	Exaustiva,	isto,	apresentando	exigência	(que	a	lei	usa	no	singular)	quanto	a	todas	as	exigências	que	o	título	mereça,	de
uma	só	vez;	e,
e)	 Finalmente,	 ter	 natureza	 passiva,	 no	 sentido	 de	 que	 cabe	 ao	 interessado	 comparecer	 a	 cartório,	 para	 dela	 tomar
conhecimento.	Não	cabe	ao	oficial	encaminhar	a	notificação	ou	a	entrega	da	indicação	da	exigência	a	ser	satisfeita,	fora	da
serventia.
Sobre	o	item	“d”,	ensina	o	autor:4
De	preferência,	o	oficial	deve	fazer	tudo	isso	de	uma	vez	só.	Uma	das	coisas	que	mais	irritam	os	advogados	–	e	a	queixa
deles	 é	 frequentemente	 justa	 –	 é	 o	 oficial	 fazer	 suas	 exigências	 a	 prestações,	 em	 conta-gotas.	 Pede	 para	 exibir	 a	 escritura
definitiva	anterior.	Você	leva.	Pede	a	certidão	do	cartório	imobiliário	precedente.	Você	leva.	Aí	ele	exige	também	o	do	INCRA	e
assim	vai.	Este	é	um	erro	grave	que	não	deve	ser	tolerado.	O	oficial	deve	fazer	suas	exigências	de	uma	vez	só,	por	escrito,	de
modo	claro,	direto,	por	itens.	Quando	não	age	por	esta	forma,	erra,	e	nós	podemos	reclamar	ao	juiz	corregedor.
Todavia,	não	cabe	dúvida	em	questões	de	alta	indagação.	Nesse	sentido	decidiu	o	Tribunal	de	Justiça
de	SantaCatarina,	citado	por	Walter	Ceneviva:5
Não	 se	 tratando	 de	 simples	 procedimento	 administrativo,	 mas	 envolvendo	 o	 pedido	 duplicidade	 de	 registro	 de	 imóvel,
problema	de	alta	indagação,	com	reflexos	no	patrimônio	dos	interessados,	deve	ser	solucionado	pelas	vias	ordinárias.
QUALIFICAÇÃO	DO	TÍTULO
De	acordo	com	Eduardo	Sócrates	Castanheira	Sarmento:6
A	 Lei	 de	 Registros	 Públicos	 defere	 aos	 oficiais,	 em	 geral,	 a	 tarefa	 de	 exame	 de	 validade	 e	 legalidade,	 com	 o	 dever	 de
suscitar	 dúvidas	 em	 relação	 aos	 atos	 registrados,	 procedendo	 ao	 que	 se	 denomina	 a	 qualificação	 dos	 títulos	 que	 lhes	 são
submetidos.
Qualificação	 é,	 portanto,	 a	 tarefa	 do	 oficial	 consistente	 no	 exame	 formal	 e	 prévio	 do	 título,	 realizando	 um	 juízo	 crítico-
jurídico,	que	culmina	com	a	prática	do	ato	ou	a	denegação	do	assento	solicitado,	fundado	na	validade	e	legalidade	de	fundo	e
de	forma	do	título	apresentado.
Só	podem	ter	acesso	ao	sistema	os	títulos	que	preencham	os	requisitos	estabelecidos	em	lei,	o	que	o	oficial	fará	após	análise
crítica,	do	ponto	de	vista	interno	e	externo.
Portanto,	cabe	ao	registrador	levantar	a	dúvida	a	requerimento	do	interessado,	que	se	insurge	contra
exigências	que	não	pode	ou	não	quer	cumprir	e	entende	incabíveis.
O	PROCEDIMENTO	DE	DÚVIDA
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De	acordo	com	o	art.	204	da	Lei	dos	Registros	Públicos	–	Lei	6.015/1973	–	a	decisão	da	dúvida	tem
natureza	administrativa.
Portanto,	 trata-se	 de	 atividade	 atípica	 do	 Poder	 Judiciário,	 ou	 seja,	 de	 jurisdição	 voluntária
consistente	na	administração	pública	de	interesses	privados.
Sendo	assim,	o	procedimento	de	dúvida,	como	não	foi	disciplinado	pelo	Código	de	Processo	Civil,
se	enquadra	perfeitamente	nesse	procedimento.
Em	 suma,	 embora	 a	 decisão	 nela	 proferida	 seja	 do	Poder	 Judiciário,	 não	 corresponde	 a	 exercício
típico	de	função	jurisdicional.
De	qualquer	forma,	a	decisão	proferida	em	sede	de	dúvida	registral	não	faz	coisa	julgada	material.
O	título	pode	ser	reapresentado	pelo	interessado.
Nesse	caso,	o	oficial,	se	assim	entender,	poderá	recusar	o	registro,	formulando	as	mesmas	exigências,
ainda	que	a	dúvida	tenha	sido	julgada	procedente	anteriormente.
Em	outras	palavras,	o	oficial	de	Registro	de	Imóveis	não	pode	recusar	a	prenotação	do	título	sob	o
fundamento	de	que	 teria	de	 repetir	os	 termos	da	dúvida	 já	 julgada,	por	serem	perfeitamente	 iguais	aos
anteriores.
O	art.	198	da	Lei	6.015/1973	enuncia	os	primeiros	passos	do	procedimento:
Art.	198.	Havendo	exigência	a	ser	satisfeita,	o	oficial	indicá-la-á	por	escrito.	Não	se	conformando	o	apresentante	com	a
exigência	do	oficial,	ou	não	a	podendo	satisfazer,	será	o	título,	a	seu	requerimento	e	com	a	declaração	de	dúvida,	remetido
ao	juízo	competente	para	dirimi-la,	obedecendo-se	ao	seguinte:
I	–	no	Protocolo,	adotará	o	oficial,	à	margem	da	prenotação,	a	ocorrência	da	dúvida;
II	–	após	certificar,	no	título,	a	prenotação	e	a	suscitação	da	dúvida,	rubricará	o	oficial	todas	as	suas	folhas;
III	–	em	seguida,	o	oficial	dará	ciência	dos	 termos	da	dúvida	ao	apresentante,	 fornecendo-lhe	cópia	da	suscitação	e
notificando-o	para	impugná-la,	perante	juízo	competente,	no	prazo	de	15	(quinze)	dias;
IV	–	certificado	o	cumprimento	do	disposto	no	 item	anterior,	 remeter-se-ão	ao	 juízo	competente,	mediante	carga,	as
razões	da	dúvida,	acompanhadas	do	título.
Na	impugnação	à	dúvida	suscitada	pelo	oficial,	o	interessado	poderá	alegar	que	os	elementos	a	ele
submetidos	 são	 suficientes	 para	 o	 registro	 ou	 que	 é	 jurídica	 ou	 faticamente	 impossível	 atender	 à
exigência	formulada.
Segundo	Ceneviva,7	 se	 o	 terceiro	 prejudicado	 pode	 apelar,	 a	 teor	 do	 art.	 202	 da	 Lei	 6.015/1973,
também	poderá	impugnar	a	pretensão	do	apresentante	ou	a	dúvida	do	Oficial.
Sendo	assim,	participará	da	dúvida	como	impugnante	direto	(v.g.,	vendedor	com	o	registro	ainda	em
seu	nome)	ou	então	como	assistente	simples,	se	demonstrar	interesse	no	registro.
Entretanto,	 para	 que	 disponha	 dessa	 prerrogativa,	 deverá	 demonstrar	 o	 interesse	 jurídico.	 Não	 é,
assim,	 qualquer	 terceiro	 que	 poderá	 intervir,	 mas	 apenas	 aquele	 que	 comprovar	 prejuízo	 em	 face	 do
deferimento	ou	do	indeferimento	da	dúvida	e,	conseguintemente,	do	registro.
Não	cabe,	todavia,	a	esse	terceiro,	extrapolar	os	limites	da	dúvida	e	das	questões	registrais.	Qualquer
pretensão	nesse	sentido	deve	ser	resolvida	em	ação	própria,	de	jurisdição	contenciosa.
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A	dúvida	do	oficial	deverá	ser	suscitada	perante	a	Corregedoria	Permanente	que,	na	Capital	de	São
Paulo	é	função	da	1ª	Vara	dos	Registros	Públicos.
Nas	 comarcas	 do	 interior,	 se	 houver	 mais	 de	 uma	 vara	 cível,	 a	 dúvida	 é	 analisada	 pelo	 Juiz
Corregedor	Permanente.
Esse	 juiz,	 de	 acordo	 com	 as	 normas	 da	Organização	 Judiciária	 do	 Estado	 de	 São	 Paulo,	 é	 o	 juiz
titular	da	Primeira	Vara	Cível.
O	conjunto	probatório	consiste	 somente	em	prova	documental.	Na	 impugnação,	o	 interessado	pode
trazer	 novos	 documentos.	 Todavia,	 sendo	 processo	 de	 natureza	 administrativa,	 não	 comporta	 dilação
probatória,	não	cabendo	prova	pericial	ou	testemunhal.
Pela	 clareza,	 transcrevemos,	 abaixo,	 o	 prático	 roteiro	 do	 Dr.	 Roberto	 Max	 Ferreira,	 Oficial	 do
Registro	de	Imóveis	de	Guaratinguetá,	SP:8
1)	Apresentação	de	um	título	ao	Registro	de	Imóveis,	para	registro.
1.1)	É	 importante	 que	 o	 ato	 a	 ser	 praticado	 seja	 registro.	 Para	 dissenso	 entre	 Registrador	 e	 Apresentante	 sobre	 a	 prática	 de
averbações	não	se	aceita	o	procedimento	de	“dúvida”.	Trata-se,	nesse	caso,	de	“providências	judiciais”	que	a	parte	deverá	solicitar	ao
Juiz,	assunto	não	tratado	aqui.
1.2)	Deverá	 ser	 apresentado	 o	 título	 em	 sua	 forma	 original,	 não	 se	 aceitando	 cópias,	mesmo	 que	 autenticadas.	 Insistindo	 na
apresentação	da	cópia,	as	chances	de	perder	a	dúvida	em	todas	as	instâncias	são	bastante	significativas.
2)	Prenotação	do	título.
2.1)	O	título	deverá	ser	imediatamente	prenotado	pelo	Oficial	(protocolado)	no	livro	1	e	esse	protocolo	terá	validade	por	30	dias.
3)	Exame	do	título	e	sua	desqualificação	para	registro.
3.1)	 O	 Oficial,	 após	 o	 exame	 completo	 do	 título,	 com	 a	 sua	 desqualificação	 para	 registro,	 emitirá,	 por	 escrito,	 sua	 nota	 de
devolução	com	as	exigências.
4)	O	apresentante	cumprirá	apenas	parcialmente	as	exigências,	não	se	conformando	com	uma	ou	mais,	solicitará	o
levantamento	da	dúvida.
4.1)	O	apresentante	deverá	analisar,	atentamente,	quais	exigências	poderão	ser	cumpridas.	O	procedimento	de	dúvida	não	aceita
instrução,	ou	seja,	não	se	poderá	cumprir	parte	das	exigências	enquanto	a	dúvida	é	julgada.	Se	assim	o	fizer,	a	dúvida	será	julgada
procedente	e	a	recusa	de	registro	do	Oficial	será	dada	como	correta.
4.2)	O	Oficial	ou	seu	preposto	deverá	sempre	manifestar,	mesmo	de	forma	verbal,	toda	a	justificação	legal	sobre	a	exigência	que	o
apresentante	não	aceita,	alertando-o	sobre	os	precedentes	já	julgados,	bem	como	sobre	a	grande	possibilidade	de	seu	inconformismo
ser	 rejeitado.	 A	 Corregedoria	 não	 se	 comporta	 como	 órgão	 de	 consulta	 e	 tende	 a	manter	 rígidos	 os	 parâmetros	 estabelecidos	 para
registro	de	títulos.
5)	O	apresentante	formaliza	o	inconformismo	com	a	exigência	e	solicita,	por	escrito,	o	levantamento	da	dúvida.
5.1)	 É	 imprescindível	 o	 requerimento	 por	 escrito,	 para	 se	 levantar	 dúvida.	 Não	 há	 necessidade,	 nesta	 fase,	 de	 nenhuma
argumentação	jurídica.
5.1.1)	 A	 apresentação	 do	 requerimento	 diretamente	 ao	 Juiz	 Corregedor	 é	 errada,	 pois	 contraria	 a	 lei,	 indesculpável	 se	 o
interessado	estiver	representado	por	Advogado.
Todavia,	 por	 questão	 de	 economia	 processual,	 os	 nossos	 Juízes,	 em	 alguns	 casos,	 aceitam	 tal	 pedido	 como	 “Dúvida	 Inversa”.
Confira	os	procedimentos	no	subitem	5.4.
5.2)	Não	há	necessidadede	o	requerimento	ser	assinado	por	Advogado.	Todavia,	dada	a	complexidade	dos	assuntos	registrais,	a
presença	do	mesmo	é	mais	do	que	recomendável.	Para	eventual	apelação	ao	Tribunal,	a	presença	de	Advogado	é	indispensável.
5.3)	O	interessado	deverá	apresentar	o	requerimento	para	a	dúvida,	exigindo	do	Oficial	recibo	do	mesmo.	O	título	para	registro
deverá	estar,	além	de	protocolado,	em	poder	do	Registrador.
5.4)	A	recusa	do	Oficial	em	proceder	ao	levantamento	da	dívida	é	descumprimento	de	dever	do	registrador,	nos	termos	do	art.	30,
inc.	XIII,	da	Lei	8.935/94,	sujeitando-o	às	penalidades	cabíveis.
Somente	neste	caso	é	justificável	o	interessado	dirigir-se	diretamente	ao	Juiz	Corregedor,	solicitando	providências.
A	 doutrina,	 por	 questão	 de	 economia	 processual,	 aceita	 essa	 representação	 como	 “Dúvida	 Inversa”.	 Todavia,	 os	 requisitos	 de
apresentação	 do	 título,	 prenotação	 com	 as	 anotações	 e	 formulação	 dos	 termos	 da	 dúvida,	 são	 imprescindíveis,	 devendo	 o	 Juiz
Corregedor	determinar	ao	Oficial	esses	procedimentos	obrigatórios.
A	ausência	dos	mesmos	sujeitará	à	anulação	todo	o	processo	pelo	Conselho	Superior	da	Magistratura	do	Estado	de	São	Paulo.
6)	No	protocolo,	o	Oficial	anotará	a	ocorrência	da	dúvida.
6.1)	O	normal	prazo	de	30	dias	ficará	prorrogado	até	decisão	final	da	dúvida.
7)	O	Oficial	certifica,	no	título,	a	prenotação	e	a	suscitação	da	dúvida,	rubricando	todas	as	suas	folhas.
8)	O	Oficial	formulará	ao	seu	Juiz	Corregedor	Permanente	os	termos	da	dúvida,	apresentando	sua	argumentação	em
razão	da	exigência	contestada.
(...)
8.2)	A	formulação	dos	termos	da	dúvida	é	atividade	indelegável	do	Oficial	em	exercício,	não	podendo	ser	deixada	para	algum	de
seus	prepostos.	Se	o	Oficial	se	utilizar	de	Advogado,	este	poderá	assinar	de	forma	secundária,	somente	como	assistente.
9)	 O	 Oficial	 remeterá	 cópia	 dos	 termos	 da	 dúvida	 ao	 apresentante,	 notificando-o	 para	 impugná-la	 junto	 ao	 Juiz
Corregedor,	no	prazo	de	15	dias.
9.1)	A	remessa	com	a	notificação	deverá	ser	por	carta	registrada	com	aviso	de	recebimento.
9.2)	Observa-se	que	a	eventual	impugnação	já	deverá	ser	dirigida	ao	Juiz	Corregedor	Permanente.
10)	O	Oficial	certificará	o	cumprimento	da	entrega	da	notificação	e	remeterá,	mediante	carga,	as	razões	da	dúvida,
acompanhadas	do	título.
10.1)	Com	essa	 remessa,	 o	 título	 deixará	 de	 estar	 no	 Registro	 de	 Imóveis	 e	 ficará	 na	 Corregedoria	 Permanente,	 aguardando	 a
eventual	impugnação	do	apresentante	e	a	decisão	do	Juiz.
11)	 O	 interessado	 apresenta	 sua	 impugnação	 dentro	 do	 prazo	 de	 15	 dias,	 com	 os	 documentos	 que	 julgar
convenientes.
11.1)	 Necessariamente	 o	 interessado	 não	 precisa	 apresentar	 sua	 impugnação,	 não	 ocasionando	 essa	 omissão	 revelia	 e
perdimento	da	pretensão.	Mesmo	não	apresentando	impugnação,	o	Juiz	julgará	a	dúvida,	por	sentença.
12)	O	Ministério	Público	será	ouvido	no	prazo	de	10	dias.
13)	 O	 Juiz	 proferirá	 decisão	 no	 prazo	 de	 15	 dias,	 com	 base	 nos	 elementos	 constantes	 dos	 autos,	 se	 não	 forem
requeridas	diligências.
14)	Da	sentença	caberá	apelação	com	efeitos	devolutivo	e	suspensivo.
14.1)	A	apelação	 será	 junto	ao	Conselho	Superior	da	Magistratura	do	Estado	de	 São	Paulo.	A	 Lei	 de	Organização	 Judiciária	do
Estado	de	São	Paulo	sempre	se	preocupou	em	uniformização	de	decisões	sobre	Registro	de	Imóveis,	razão	por	que	o	recurso	fica	a	cargo
do	CSM,	em	que	o	Relator	é	sempre	o	Corregedor-Geral	da	Justiça,	e	não	para	uma	das	eficientes	Câmaras	Cíveis	do	Tribunal	de	Justiça.
14.2)	Somente	poderão	interpor	apelação	o	interessado,	o	Ministério	Público	e	o	terceiro	prejudicado.	O	Oficial	de	Registro	não	tem
capacidade	para	interpor	esse	recurso.
15)	Transitou	em	julgado	a	decisão	da	dúvida.
15.1)	 Lembrar	 sempre	 que	 a	 decisão	 da	 dúvida	 tem	 natureza	 administrativa	 e	 não	 impede	 o	 uso	 do	 processo	 contencioso
competente	(art.	204,	Lei	6.015/73).
16)	Se	for	julgada	procedente:
16.1)	Esta	decisão	significa	que	o	Oficial	de	Registro	de	Imóveis	tinha	razão	ao	fazer	a	exigência	que,	necessariamente,	deverá	ser
cumprida	pelo	apresentante.	Em	linguagem	simples,	pode-se	afirmar	que	o	apresentante	“perdeu”	a	dúvida.
17)	Restituição	do	documento	à	parte	independentemente	de	traslado.
17.1)	O	título	é	singelamente	desentranhado	do	processo	e	devolvido	à	parte.
18)	Ciência	da	decisão	ao	Oficial.
18.1)	O	próprio	Juiz	Corregedor	Permanente,	através	do	Cartório	da	Corregedoria,	incumbir-se-á	desse	procedimento.
19)	O	Oficial	deverá	anotar	no	Protocolo	a	decisão	e	cancelar	a	prenotação.
19.1)	A	prenotação	inicialmente	feita,	cujo	prazo	normal	de	30	dias	foi	prorrogado,	ficará	cancelada.
20)	Se	for	julgada	improcedente.9
20.1)	Esta	decisão	significa	que	as	exigências	do	oficial	não	estavam	corretas,	não	havendo	razão	para	o	apresentante	cumpri-
las.	Em	linguagem	simples,	pode-se	afirmar	que	o	apresentante	“ganhou”	a	dúvida.
21)	O	interessado	apresentará	ao	Registro	de	Imóveis,	novamente,	os	seus	documentos.
21.1)	Os	documentos	serão,	também,	singelamente	desentranhados	do	processo,	independentemente	de	traslado.
22)	O	interessado	apresentará,	junto	com	os	documentos,	mandado	ou	certidão	da	sentença.
23)	O	oficial	do	Registro	arquivará	o	mandado	ou	certidão	da	sentença.
24)	O	oficial	procederá	ao	registro	solicitado,	obviamente	sem	a	necessidade	do	cumprimento	da	exigência	que	fora
feita.
25)	O	oficial	declarará	o	fato	na	coluna	de	anotações	do	protocolo.
26)	O	oficial	entregará	ao	interessado	o	título	registrado.
2.4.
2.5.
2.6.
O	RECURSO	CABÍVEL
Dispõe	 o	 art.	 202	 da	 Lei	 6.015/1973	 que	 da	 sentença	 do	 processo	 de	 dúvida,	 o	 interessado,	 o
Ministério	Público	e	o	terceiro	prejudicado	poderão	apelar,	com	os	efeitos	devolutivo	e	suspensivo.
Em	razão	da	especialidade	e	da	omissão	do	referido	artigo,	incabível	qualquer	outro	tipo	de	recurso,
como,	por	exemplo,	o	agravo.
Em	São	Paulo,	o	recurso	deverá	ser	encaminhado	ao	Conselho	Superior	da	Magistratura.
A	ATUAÇÃO	DO	ADVOGADO
Na	primeira	fase	do	procedimento,	descrito	no	art.	198	da	Lei	6.015/1973,	existe	apenas	o	pedido	do
interessado	ao	oficial,	para	que	registre	o	título,	sendo	desnecessário	o	advogado.
Acorde	com	Antonio	Albergaria	Pereira:10
O	 entendimento	 do	 oficial	 levado	 ao	 Juiz,	 por	 requerimento	 do	 interessado,	 é	 ato	 exclusivamente	 administrativo	 sem
qualquer	característico	de	contenda	judicial.	Efetivamente,	nessa	esfera,	não	há	necessidade	de	participação	do	advogado.
Contudo,	 quando	 o	 juiz	 decide,	 sua	 decisão,	 se	 contrária	 ao	 interessado	 no	 registro	 do	 título,	 nada	 mais	 é	 que	 uma
sentença.	Dessa	 sentença	 cabe	 o	 recurso	 de	 apelação.	Dela	 só	 o	 interessado,	 o	Ministério	 Público	 ou	 terceiro	 prejudicado
podem	apelar	(art.	202	da	Lei	6.015).
Aqui	surge	então	a	segunda	fase	da	dúvida.	É	a	fase	recursal.	E	o	recurso,	sendo	de	apelação,	reclama	o	arrazoado,	que	é
ato	privativo	de	advogado.
De	 nossa	 parte,	 entendemos	 que	 o	 advogado	 já	 é	 necessário	 na	 ocasião	 da	 impugnação	 à	 dúvida
apresentada,	conforme	se	verifica	na	descrição	do	procedimento	que	faremos	a	seguir.
A	ATUAÇÃO	DO	MINISTÉRIO	PÚBLICO
Dispõe	o	art.	200	da	Lei	dos	Registros	Públicos:
Art.	200.	Impugnada	a	dúvida	com	os	documentos	que	o	interessado	apresentar,	será	ouvido	o	Ministério	Público,	no
prazo	de	10	(dez)	dias.
No	procedimento	de	dúvida,	o	órgão	do	Ministério	Público	intervém	como	fiscal	da	lei.
De	acordo	com	Ceneviva,11	o	Ministério	Público	tem	vista	dos	autos	depois	das	partes.	O	prazo	de
10	dias	conferido	pelo	art.	200,	da	Lei	6.015/1973,	conta-se	da	data	em	que	lhe	sejam	apresentados	os
autos	pelo	cartório.
Além	disso,	é	intimado	de	todos	os	atos.
Pode,	 também,	 juntar	 documentos	 e	 certidões,	 requerer	 medidas	 e	 diligências	 necessárias	 ao
descobrimento	da	verdade	e	manifestar-se	a	favor	da	procedência	ou	da	improcedência	da	dúvida.
Ao	 Ministério	 Público,	 na	 qualidade	 de	 fiscal	 da	 lei,	 cabe	 apelar	 da	 sentença	 contrária	 à	 sua