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Trabalho de Conclusão de Curso I 
Engenharia Civil 
1º semestre / 2020 
Orientador: Paulo Lanzarotto 
Manutenção Predial: Período pós-obra 
Building Maintenance: Post-construction period 
 
Euzébio Faria do Carmo (1); Fabricio Fernandes da Silva (2); Sandro Henrique Pinto 
Nogueira (3); Rodrigo Rodrigues (4) 
 
(1) Graduando em Engenharia Civil, Universidade Anhembi Morumbi, 
eu_faria2010@hotmail.com 
(2) Graduanda em Engenharia Civil, Universidade Anhembi Morumbi, fabfrnnds@gmail.com 
(3) Graduando em Engenharia Civil, Universidade Anhembi Morumbi, 
sandrohenrique.nogueira@gmail.com 
(4) Graduando em Engenharia Civil, Universidade Anhembi Morumbi, 
rodrigorodrigues.fesp18@gmail.com 
(5) Professor Doutor, Departamento de Engenharia, Universidade Anhembi Morumbi, 
email@email.com 
 
1 Introdução 
 
Assim como nós seres humanos o prédio também possui sua vida útil, nós vamos 
envelhecendo e precisamos passar no médico, os edifícios praticamente seguem neste 
mesmo contexto, eles necessitam de manutenção ao longo de sua vida. A Norma NBR 
5674/2012 – Manutenção de edificações é uma norma da ABNT especifica deste ramo, ela 
resumidamente é o conjunto de atividades para manter a vida da edificação e de seus 
sistemas construtivos. 
No Brasil ainda é pouco estudado e trabalhado nos edifícios essa questão de 
manutenção predial em relação ao cenário mundial, mas é um assunto que vem crescendo 
ao longo dos anos, pois um condomínio com essas manutenções e inspeções periódicas 
em dia, afim de aumentar ou manter a vida útil do prédio, ele engloba três tópicos 
importantes para uma boa funcionalidade ao longo do tempo, que são a segurança, 
habitabilidade e sustentabilidade, que além de disponibilizar uma qualidade de vida melhor 
aos seus moradores evita que este imóvel sofra alguma desvalorização. Há vários casos 
no Brasil de condomínios serem considerados inutilizados antes de ter completado sua vida 
útil, por omissão de seus responsáveis. 
Entrando na parte de custos para o edifício, estudos mostram que uma manutenção 
preventiva feita de forma correta no final é menos custosa do que gastar futuramente em 
uma reforma ou uma ação corretiva. A cada manutenção que se deixa de fazer aumenta 
em praticamente cinco vezes para a correção. 
 
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Neste trabalho vamos demonstrar uma parte pouca observada no período de vida úti l 
do prédio, que é logo após a conclusão das obras e a sua entrega das habitações aos 
moradores, pois é de se pensar que neste período, como o prédio ainda está novo e sem 
uso, é pouco provável que ele já necessita de algum tipo de manutenção, mas há um 
grande erro de se pensar assim, pois nessa parte surgem patologias comuns nos edifícios, 
como infiltrações e na parte do revestimento, no qual podem se tornar uma grande dor de 
cabeça para quem mora e para quem administra um condomínio, tendo um custo 
desnecessário com um prédio com pouco uso. 
 
1.1 Problema analisado no estudo de caso 
Por ainda o país ter pouco material relacionado a manutenção predial neste período 
da obra, vamos apresentar os tipos de manutenções preventivas e quando 
necessariamente precisa fazer essa manutenção. 
 
1.2 Revisão Bibliográfica 
1.2.1 A importância da manutenção predial 
 
Cada estrutura de um prédio e seus sistemas possuem uma vida útil e para que essa 
ela seja cumprida de forma que possa ser utilizada, este edifício deve passar por 
manutenções de tempos em tempos. Com a manutenção predial é possível manter todos 
estas estruturas e sistemas em bom funcionamento. Hoje já se vê crescendo uma cultura 
no Brasil de manutenções nos edifícios, os prédios novos vem com um plano de 
manutenção preventiva já no manual do proprietário e este plano de manutenção preventiva 
precisa seriamente ser respeitado, além disso é importante que se façam vistorias par ver 
se estes sistemas estão funcionando de acordo com o plano adequadamente. Por isso é 
de grande importância que os responsáveis, síndicos, moradores terem conhecimento 
deste plano, desde uma manutenção no sistema de elevadores, sistemas elétricos, 
sistemas de bombas, higienização das caixas d’água, enfim tudo que se engloba para um 
bom funcionamento do edifício. 
Segundo ZAIN e GALVÃO (2019) é comum muitos síndicos principalmente não ter 
grande preocupação nessa parte de serviços do condomínio, sendo que estão mais 
preocupados com aparência, estética, deixando de lado essa manutenção preventiva, que 
 
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tempos depois, vai entrar na manutenção corretiva, que tem que ser tratada de forma 
imediata afim de não deteriorar o patrimônio, aumentando os custos consideravelmente, 
estima-se que este custo de corrigir e cinco vezes maior que o custo de manter, além de 
trazer uma desvalorização muito grande ao prédio. 
ZAIN e GALVÃO (2019) diz que este tipo de manutenção, fora os benefícios 
financeiros, traz uma segurança maior para seus moradores e todos que frequentam o 
edifício. Está na lei segundo o Artigo 1348 inciso 5º, diz que cabe ao síndico a manutenção 
e guarda da área comum, tendo responsabilidade civil e criminal, que a falta de manutenção 
além de trazer a depreciação do imóvel, pode causar riscos aos moradores, podendo o 
sindico então responder criminalmente por dolo ou culpa, por deixar de fazer este tipo de 
manutenção, muitas vezes até omitindo. 
Falar sobre a segurança dos moradores é indispensável, mas também tem dois 
tópicos importantes para se tratar quando se fala desse tipo de manutenção, que é a 
sustentabilidade e habitabilidade, que são as premissas da NBR 5674/2012, que é a norma 
que preconiza o conjunto de atividades para manter a vida útil do edifício. 
 
1.2.2 História da manutenção 
 
O termo manutenção vem do Latin manutentio, que significa “ato de segurar a mão”. 
O significado de Manutenção de forma mais culta é o efeito ou a ação de manter ou manter-
se, de sustentar, de conservar ou consertar alguma coisa. 
Antes de surgir o termo manutenção, antigamente quando se falava em conversar 
algum edifício, se falava sobre restauração, que surgiu no final do século XVIII, durante o 
auge da arqueologia, quando se propuseram a preservar o máximo do possível qualquer 
estrutura do passado sempre que tivesse algum valor cultural. 
Segundo Castro (2007), a manutenção predial surgiu no final na década de 50 na 
Europa, de forma bem modesta. Em 1965, a importância das pesquisas focadas neste 
assunto foi reconhecida pela criação do Comitê de Manutenção das Construções pelo 
Ministério de Construções e Serviços Públicos do Governo Britânico. 
Nessa época surgiu um pensamento muito forte sobre a questão de manutenção de 
seus edifícios, de conservar este patrimônio e garantir que estes bens herdados sejam 
conservados, pois muitos deles representam a cultura e história de seu povo. Daí então de 
 
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certa forma foi se espalhando este conceito em todo mundo para a conservação de seu 
patrimônio cultural. 
Em 1979 o assunto ganha importância e destaque mundial, segundo Muller (2010), 
com a criação do Grupo de Trabalho W70 do CIB (International Council for Researsh and 
Innovation in Building and Construction), sendo a apartir de então, referência nos estudos 
na área. Este mesmo grupo voltou a se reunir em Edinburgo no ano de 1983, com o tema 
Sistemas de Manutenção Predial, e em 1988 com Manutenção de Estoques Prediais 
durante toda sua vida útil. Já em 1992, em Roterdam, os estudos foram voltados as 
Inovações em Manutenção, Gerenciamento e Modernização das edificações 
De acordo com Castro (2007), no Brasil, os trabalhos se iniciaram no final da década 
de 1980,com diversos autores, que apresentaram essencialmente estudos sobre 
durabilidade de materiais e componentes, bem como, manifestações patológicas com suas 
respectivas causas. Em trabalhos mais recentes exploram-se sistemas de manutenção 
aplicados às edificações não residenciais e destacam-se trabalhos com enfoque no 
gerenciamento da manutenção. 
 
1.2.3 Tipos de manutenção 
 
Existem várias denominações em relação de como se classificar os tipos de 
manutenções, de vários autores diferentes, que a maioria das vezes só se muda o nome 
dado ao tipo de manutenção tendo um significado parecido. 
Segundo Gomide et al. (2006) apud Castro (2007), existem diversos tipos e níveis 
de manutenções, podendo identificar basicamente as seguintes modalidades: 
Preventiva: é a atividade que entra em ação antes que haja a necessidade de 
reparo. Exige uma programação, com datas pré-estabelecidas, obedecendo critérios 
técnicos determinados pelo fornecedor ou fabricante do produto. É fundamental que haja o 
registro de todas as atividades executadas; 
Preditiva: é a atividade de inspeção que visa o estudo de sistemas e equipamentos, 
a fim de se preverem possíveis anomalias ou falhas nos mesmos, baseado no seu 
desempenho e comportamento, e, a partir disto, se implementarem e direcionarem os 
procedimentos de manutenção preventiva; 
 
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Corretiva: atividade que visa à reparação ou restauração de falhas ou anomalias, 
seja ela planejada ou não. Implica, necessariamente, na paralisação total ou parcial de um 
sistema. É o tipo de manutenção que apresenta os custos mais elevados de execução; 
Detectiva: é a atividade que visa identificar as causas de falhas e anomalias, 
auxiliando nos planos de manutenção, com o objetivo de atacar a origem do problema, e 
não apenas o sintoma do mesmo. 
A NBR 5674/2012 classifica os tipos de manutenção em três categorias mais 
importantes para se seguir: 
Manutenção rotineira, que consiste como o nome próprio já diz como um serviço 
realizado constante, padronizados e cíclicos, como por exemplo a limpeza geral e lavagem 
de áreas comuns; 
Manutenção corretiva, que caracteriza-se por uma intervenção imediata afim de 
manter ainda utilizável um sistema, estrutura e outros componentes de uma edificação; 
Manutenção preventiva que caracteriza-se por serviços que já estão programados 
com certa antecedência, sendo feitas vistorias e tendo relatórios com essas verificações e 
seu estado de degradação. 
Segundo BOHN (2007), não existe algum tipo de manutenção preferencial, porque 
depende muito do tipo de manutenção que deve ser realizado na edificação, depois de ter 
analisado o problema. Segundo Gomide et al. (2006) apud BOHN (2007), diz que “ O tipo 
de planejamento predial, representado pela previsão detalhada dos métodos de trabalho a 
ser implantado na edificação, depende do objetivo pretendido, verba disponível e de 
informações para ser corretamente elaborado. ” Podendo dividir a manutenção em três 
categorias importantes, que podem ser usados no ramo predial. 
Corretiva: Segundo Gomide et al. (2006) apud BOHN (2007) é baseada na 
reparação de falhas, causando a paralisação de um sistema e possui um elevado custo em 
relação a outras estratégias de manutenção. Ainda assim, existem edificações e sistemas 
de gestão que utilizam somente de ações corretivas como forma de manutenção. Estes 
casos ocorrem, geralmente, quando o custo de pessoal capacitado e atividades preventivas 
e preditivas é muito elevado e não disponíveis a curto prazo. Sendo reservada a verba de 
manutenção apenas para casos emergenciais. Neste tipo de estratégia os elementos e 
sistemas apresentam desempenho abaixo do esperado e, em consequência, não atingem 
a VUP. 
 
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Preventiva: é caracterizada como forma de prevenção, ou seja, toma-se as medidas 
entendidas como necessárias com periodicidade estabelecida para garantir que um item 
tenha desempenho condizente com sua função antes que apresente defeitos ou venha a 
falhar. 
Preditiva: segundo Gomide at al. (2006) apud BOHN (2007) é caracterizada por 
dispor de estudo sobre as condições de equipamentos sob operação, com a finalidade de 
predizer a ocorrência de uma falha. Este tipo de estratégia é utilizado como forma de melhor 
planejar a manutenção preventiva. 
 
1.3 Justificativa do trabalho 
O tema manutenção predial ainda é pouco difundido e esclarecido para sociedade. 
Pensando em contribuir com a construção civil, síndicos, zeladores e moradores, iremos 
demonstrar de forma clara como a manutenção é uma aliada para o bem do imóvel e de 
todos que ali habitam. Apesar de poucas bibliografias a respeito, estamos considerando 
experiências de técnicos, engenheiros e clientes para que possamos manter atualizados 
os subtemas que serão tratados. 
 
1.4 Objetivo do trabalho 
O objetivo deste trabalho é mostrar o planejamento e execução de manutenção 
seguindo a NBR 5674/2012. 
1. Identificar possíveis erros a se antever no período pôs-obra; 
2. Apresentar os tipos de manutenções preventivas que possa evitar futuras correções; 
3. Apresentar um comparativo de custos de um edifício que tem suas manutenções 
periódicas e um edifício que não possui uma rotina de manutenção. 
 
2 Metodologia (ou Materiais e Metodologia) 
2.1 Caracterização da pesquisa 
 
Para a elaboração do trabalho e para alcançar os objetivos que traçamos, fizemos um 
levantamento bibliográfico sobre o assunto. Foram utilizados artigos de profissionais da 
área e trabalhos acadêmicos de universidades reconhecidas e palestras sobre o assunto. 
 
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Apresentar o conjunto de atividades e procedimentos da NBR 5674/2012 e outas normas 
que englobam este assunto. 
 
Figura 1 -Fluxograma de metodologia de trabalho 
 
2.2 Material coletado 
Os materiais utilizados foram de diversos artigos e monografias, mas pegamos como 
principal base para o artigo a NBR especifica do assunto além de monografias e artigos 
sobre o assunto. Com este estudo chegamos a perguntas importantes para o seguimento 
do trabalho: 
1. Onde seria mais propício ter que fazer algum tipo de manutenção corretiva em 
uma obra recente; 
 
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2. Quais tipo de manutenção preventiva pode-se fazer para evitar uma futura 
reparação e como faze-la; 
3. Quanto essa manutenção traria de custo benefício para seus moradores. 
 
2.3 Análise dos estudos 
Quando uma obra recém entregue começa a apresentar problemas, é mais comum 
que apareçam em lugares que tiveram problemas na execução no período que estava em 
obras ainda (como os problemas estruturais) e em sistemas que precisam de inspeções 
regularmente. Abaixo listamos os lugares mais comuns de ter algum tipo de problema: 
1. Hidráulica - ralos, sifões, coberturas e calhas. 
2. Aquecedor de passagem - cliente esquece de fechar a ducha higiênica e fica 
perdendo pressão na rede, consequentemente demora pra água quente 
chegar, ou a pressão chega diferente entre AF (água fria) e AQ (água quente). 
3. Ar condicionado - falta de limpeza (os clientes esquecem/não pensam na 
manutenção. Podendo até ser obrigado a alterar posição de alçapão para 
manutenção. 
4. Automação de iluminação - (ajustes de cenas), normalmente se apresenta 
problemas em um edifício novo, são as lâmpadas. 
5. Bombas de piscina - a limpeza e manutenção da mesma se não for feita de 
início, pode dar problemas devido a sujeira acumulada. 
6. Revestimento - que devido ao traço mal feito pode apresentar patologias logo 
no começo. 
7. Pintura – pode começar a descascarem pouco tempo, caso seja feita com 
material inferior ou com problemas no revestimento. 
2.4 Tipos de manutenções a serem tomadas 
 
2.5 Custo benefício 
Para descrever o custo benefício sobre a manutenção predial seguimos de acordo 
com a Lei de Sitter, que diz que com uma manutenção preventiva bem feita tem um custo 
cinco vezes menor do que uma futura correção. Abaixo temos a figura de um gráfico que 
explica essa proporção. 
 
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Figura 2 - Custos de manutenção e frequência de inspeções - Fonte: Sitter, 1984 
 
3 Resultado e Discussões 
Com isso fizemos uma tabela, seguindo a Cartilha de manutenção predial preventiva 
da Coordenadoria do espaço físico de São Paulo, apresentada por ROCHA (2007). 
 
Tabela 1 - Exemplo de tabela de programação de manutenção 
Sistema Serviço Periodicidade Equipamentos 
Revestimentos 
Externos 
Limpeza e/ou Pintura 
Semestral 
Padrão 
Internos 
Anual Especiais 
Forros Limpeza/Pintura/Reparos 
Pintura 
Interna 
Retoques/Pintura 
Anual 
Padrão 
Externa Bianual 
Cobertura 
Calhas e condutores Inspeção/Limpeza e reparos Mensal Equipamentos de 
limpeza e segurança Telhado Limpeza Bimensal 
Hidráulica 
Torneira, registro e 
válvulas 
Inspeção/Limpeza e troca de reparos 
Semestral 
Equipamento de 
limpeza e ferramentas Sistema de Caixas d'água Inspeção e limpeza 
Bombas Inspeção/Verificação 
Elétrica 
Lâmpadas Inspeção/Reposição 
Mensal Ferramentas Aquecedor 
Inspeção / verificação 
Ar condicionado 
 
 
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4 Conclusões 
 
5 Agradecimentos 
 
6 Referências 
 
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Disponível em <https://www.monografias.com/pt/trabalhos3/estudo-teorias-manutencao-
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de maio de 2020 
 
CASTRO, U. R. – Importância da Manutenção Predial Preventiva e as Ferramentas para 
sua Execução. Belo Horizonte – MG, 2007. Disponível em 
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PINTO, A. K., XAVIER, J. N. Manutenção: função estratégica. Rio de Janeiro: Qualitymark, 
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MIGUEL, Ana Maria Macarrón. Historia de la conservación y la restauración: desde la 
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MULLER, Y. P. - Manutenção Predial: Geração De Indicadores De Desempenho Para A 
Companhia Estadual De Distribuição De Energia Elétrica – Porto alegre – RS, 2010. 
Disponível em 
<https://www.lume.ufrgs.br/bitstream/handle/10183/28537/000769450.pdf?sequence=1> 
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BOHN, T. S. - Elaboração De Plano De Manutenção Predial Preventiva De Edificação 
Industrial Segundo A NBR 5674/2012 – Porto Alegre 2007 
BRANCO FILHO, G. A Organização, o Planejamento e o Controle da Manutenção. Rio de 
Janeiro: Ciência Moderna, 2008. xvii (Engenharia de manutenção). 
 
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GOMIDE, Tito L. F., PUJADAS, Flávia Z. A., NETO, Jerônimo C. P. F. Técnicas de 
inspeção e manutenção predial: vistorias técnicas, check-up predial, normas comentadas, 
manutenção X valorização patrimonial, análise de risco. São Paulo, Editora PINI, 2006. 
 
GALVÃO, Mário, ZAIN, Miguel. ABNT 5674 - Manutenção Predial. 2019. (13m15s). 
Disponível em <https://www.youtube.com/watch?v=NrOqcWTj8nw&t=116s>. Acesso em 13 
de maio de 2020. 
 
ROCHA, Hildebrando, F. Importância da manutenção predial preventiva, 2007.