AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE

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AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE 
 
No âmbito dos Direitos Reais é relevante a identificação dos modos de aquisição da propriedade. Os 
modos de aquisição representam o momento do início da situação jurídica e, por isso, apresentam 
relevância quanto a diversos fatores e efeitos jurídicos. Não há como confundir a aquisição e o exercício do 
direito de propriedade. A aquisição constitui elemento determinante para o ingresso de determinado bem 
jurídico no patrimônio da pessoa. 
MODOS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL 
Aquisição pelo registro do título 
O principal modo de aquisição da propriedade imobiliária por ato inter vivos é o registro do título no 
Cartório Imobiliário, ao passo que o principal modo de aquisição da propriedade mobiliária é a tradição da 
coisa móvel (entrega). 
Aquisição pela acessão imobiliária 
Sob o prisma jurídico, a acessão corresponde a um fenômeno que pode ser qualificado como fato jurídico. 
O direito do proprietário se estende à parte que acresce consistente em algo que era até então de 
propriedade de outrem ou não. 
 
Modalidades de acessão imobiliária - O art. 1.248, do CC, espécies de acessão: 
 
a) formação de ilhas; 
b) aluvião; 
c) avulsão; 
d) abandono de álveo; 
e) plantações e construções. 
 
Quanto à classificação, as acessões se distinguem em: 
 
a) acessão natural, ou seja, quando a união ou incorporação da coisa acessória à principal decorre de 
acontecimento da natureza; 
b) acessão artificial (ou industrial), isto é, aquela em que a união ou incorporação resulta de trabalho 
humano, como no exemplo das plantações e construções. 
 
Acessões naturais: 
 
a) a formação de ilhas consiste na modalidade de acessão natural que se verifica quando, por força da 
natureza, surge um trato de terra em um rio (Código de Águas, art. 23 e art. 1.249, CC). Cuida-se de 
acessão natural de imóvel a imóvel; 
 
b) a aluvião que é o acréscimo paulatino de terras que o rio deixa naturalmente nos terrenos ribeirinhos, 
assim como o trecho de terra que se forma pelo desvio das águas (Código Civil, art. 1.250; Código de 
Águas, art. 16). Há um acúmulo imperceptível e sucessivo de depósitos e aterros que se acumulam nas 
margens dos rios; 
 
c) a avulsão que se verifica quando do desprendimento, por força natural violenta, de um trato de terra 
que se junta (ou acopla) ao terreno de outro proprietário (CC, art. 1.251; Código de Águas, art. 19); 
 
d) o álveo abandonado que é a acessão decorrente do abandono total e permanente do antigo leito do rio 
que, desse modo, fica inteiramente descoberto (CC, art. 1.252; Código de Águas, art. 26). Álveo é a 
superfície que as águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente enxuto, de acordo 
com a noção prevista no art. 9°, do Código de Águas (Decreto n° 26.643/34). 
Acessões artificiais - (ou industriais) correspondem às construções e plantações. Daí a necessidade da 
atuação humana para o surgimento das acessões artificiais. Tais acessões são formadas pela ação e 
engenho da pessoa humana. Não há como confundir as acessões artificiais e as benfeitorias: enquanto as 
benfeitorias correspondem a melhoramentos realizados na coisa principal para conservá-la (benfeitorias 
necessárias), torná-la mais útil (benfeitorias úteis) ou embelezá-la ou torná-la mais agradável (benfeitorias 
voluptuárias), as acessões artificiais são obras com vistas à criação de coisa nova (construções ou 
plantações) que se incorporam à coisa principal. 
 
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL PELA USUCAPIÃO 
 
A usucapião é o modo de adquirir a propriedade da coisa pela posse continuada, durante certo lapso de 
tempo, com os requisitos estabelecidos em lei, mas também serve para aquisição de outros direitos reais 
sobre coisa alheia. 
 
Bens públicos 
 
Relativamente aos imóveis públicos urbanos e rurais, a Constituição Federal de 1988 vedou qualquer 
possibilidade de usucapião especial relativamente a eles (arts. 183, §3° e 191, parágrafo único), o que foi 
mais reforçado para qualquer tipo de bem público (inclusive coisas móveis) em razão da regra do art. 102, 
do CC. 
 
Natureza jurídica da sentença na usucapião 
 
A posição doutrinária prevalente é a que considera que a sentença na ação de usucapião apenas reconhece 
situação jurídica já constituída, DECLARANDO o direito do adquirente, sendo que a circunstância de dever 
ser registrada a sentença não a torna constitutiva. O mesmo pode ser dito no caso da decisão proferida no 
procedimento administrativo de reconhecimento extrajudicial de usucapião, tal como previsto no art. 216-A, 
da Lei de Registros Públicos, conforme art. 1.071,CPC. 
 
Usucapião ordinária e extraordinária 
 
No que se refere às modalidades mais tradicionais e conhecidas, aparecem às usucapiões: ordinária e 
extraordinária. 
 
USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA 
 
Usucapião extraordinária é aquela que para sua configuração, torna-se necessário o concurso dos requisitos 
essenciais, assim entendidos como posse qualificada e o lapso de tempo, sendo dispensadas as exigências 
quanto ao justo título e a boa fé do possuidor. 
 
No que diz respeito aos bens imóveis, a usucapião extraordinária exige a posse da coisa com animus domini, 
sem interrupção ou oposição, durante o prazo de 15 (quinze) anos, NÃO sendo exigível a presença do 
justo título e da boa fé do possuidor (art. 1.238, CC). 
 
Redução do prazo na usucapião extraordinária 
 
Na usucapião extraordinária sobre imóvel, art. 1.238, parágrafo único CC, prevê a redução do prazo de 15 
(quinze) para 10 (dez) anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua MORADIA HABITUAL 
(posse moradia) ou nele houver realizado OBRAS E SERVIÇOS DE CARÁTER PRODUTIVO (posse 
trabalho). 
 
Com relação aos bens móveis, a usucapião extraordinária se configura com a presença dos mesmos 
requisitos da usucapião de imóveis, com a ressalva do prazo de posse contínua e pacífica, que deverá ser o 
de 5 (cinco) anos, conforme art. 1.261, CC. 
 
USUCAPIÃO ORDINÁRIA 
 
A usucapião ordinária sobre imóvel exige, além do concurso dos requisitos essenciais (posse e lapso de 
tempo), alguns requisitos suplementares, a saber: o justo título e a boa fé (subjetiva) do possuidor. Neste 
caso, o prazo de posse contínua e pacífica é de 10 (dez) anos, conforme art. 1.242, CC. 
 
Justo título 
 
Justo título não representa documento (instrumento formal), mas sim o negócio jurídico cuja função é 
exatamente amparar a transferência da propriedade, negócio jurídico translatício. Assim, todo negócio 
jurídico apto a permitir a transferência da propriedade é considerado justo título. Portanto, havendo algum 
defeito ou obstáculo que impede a produção do efeito de transferir propriedade, não haverá justo título. 
 
Boa fé 
 
A boa fé exigida para configuração da usucapião ordinária é aquela concebida na vertente subjetiva, como 
oposição à má fé. Trata-se da ignorância do vício, por parte do possuidor, que impede a aquisição da 
propriedade da coisa, ou seu erro ao pensar ter adquirido a propriedade com base no justo título. 
 
Redução do prazo na usucapião ordinária 
 
Na usucapião ordinária de imóvel, o art. 1.242, parágrafo único, CC prevê a possibilidade de redução do 
prazo de 10 (dez) para 5 (cinco) anos, caso o imóvel tenha sido adquirido, a TÍTULO ONEROSO, com 
base no registro existente no Cartório imobiliário, e que, posteriormente, venha a ser cancelado , bem como 
o possuidor (ou os possuidores) tenha estabelecido sua MORADIA (posse moradia) ou realizado 
INVESTIMENTOS DE INTERESSE SOCIAL ou ECONÔMICO NO IMÓVEL. 
 
Usucapião especial rural 
 
O art. 191, da Constituição Federal de 1988, manteve a usucapião especial rural, introduzindo algumas 
alterações a respeito, dentre as quais podem ser destacadas: 
 
a) a fixação da área de, no máximo, 50 (cinquenta) hectares; 
b) a não vinculação da área ao módulo rural; 
c) a necessidade de efetiva moradia no local. 
 
A pessoa que, não sendo proprietária de imóvel rural ou urbano,possua como seu área de terra não superior 
a 50 (cinqüenta) hectares, em zona rural, por 5 (cinco) anos ininterruptos, sem oposição, tornando-a 
produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, poderá ser reconhecida proprietária 
com base na usucapião especial rural (art. 191, CF/88 e art.1.239, CC). 
 
Usucapião especial urbana 
 
A Constituição Federal de 1988, inovou ao introduzir a usucapião especial urbana (art. 183, caput), também 
denominada usucapião pro moradia ou pro morade. Desse modo, aquele que possuir como sua área urbana 
de até 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados, por 5 (cinco) anos, ininterruptamente e sem oposição, 
utilizando-a para sua moradia ou de sua família, não sendo proprietário de outro imóvel urbano ou rural, 
poderá ser reconhecido proprietário com base na usucapião especial urbana (Código Civil, art. 1.240; Lei n° 
10.257/01, art. 9°). 
 
 
 
 
 
 
Usucapião familiar – Art. 1.240 –A, CC 
 
A Lei n. 14.242, de 16 de junho de 2011, que alterou a Lei n. 11.997/09, que a incluiu o art. 1.240-A, ao 
Código Civil brasileiro, de modo a prever a usucapião familiar em favor daquele cônjuge ou companheiro 
que exercer posse autônoma e exclusiva, por dois anos ininterrruptamente e sem oposição, sobre imóvel 
urbano de até duzentos e cinquenta metros quadrados cuja propriedade compartilhasse com seu consorte que 
deixou o lar familiar, desde que o faça para fins de sua moradia ou de sua família, não sendo proprietário de 
outro imóvel urbano ou rural. 
 
Usucapião administrativa (fundada na legitimação da posse) da Lei n. 11.977/09 
 
No segmento do instituto da legitimação da posse, foi editada a Lei n° 11.977, de 07.07.2009 que, no seu art. 
60, prevê instituto que pode ser considerado modalidade autônoma de usucapião. Tal modalidade deve ser 
nominada de usucapião administrativa por não depender da instauração de processo via ação de usucapião. 
Nos termos do art. 47, IV, da referida lei, a legitimação da posse foi definida como “ato do poder público 
destinado a conferir título de reconhecimento de posse de imóvel objeto de demarcação urbanística, com a 
identificação do ocupante e do tempo e natureza da posse”.