Trabalho de Direito das coisas

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FACULDADE PITÁGORAS
Oseias Eduardo Kirsch
O direito real de laje e seus aspectos controvertidos
Belo Horizonte
2019
Habitação no Brasil
É de notório conhecimento que o problema habitacional no Brasil é estrondoso e sua solução de extrema complexidade. Segundo o IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – o Brasil possui cerca de 11,4 milhões de pessoas vivendo em favelas[1], na grande maioria das vezes em áreas desordenadas e irregulares, com problemas de toda ordem que compreendem ausência de segurança da posse, acessibilidade ou qualidade de recursos.
Em razão desse cenário, o Brasil nos últimos anos legislou arduamente no contexto da regularização fundiária em áreas urbanas. Assim, no dia 12 de julho de 2017 a Lei nº 13.465 fruto da conversão da Medida Provisória nº 759/2016 alterou dispositivos do Código Civil para acrescer o inciso XIII no artigo 1.225 inserindo o direito real de laje no rol dos direitos reais e regulamentando-o no próprio código civilista nos artigos 1.510-A a 1.510-E
Direito real de laje
Popularmente conhecido como “puxadinho”, o direito real de laje consiste na relação jurídica estabelecida entre o proprietário do solo, chamado pela lei de proprietário da construção-base que cede ao lajeário o direito de construir no seu espaço aéreo e/ou subsolo criando unidade imobiliária autônoma e distinta daquela originalmente construída sobre o solo. Em termos notariais, isso significa dizer que o terreno da construção-base possui uma matrícula e a laje acedida possui matrícula distinta da primeira, sendo que na matrícula dessa construção-base constará a averbação do direito real de laje.
Assim, cada titular poderá exercer seus respectivos poderes/deveres em relação a sua titularidade, podendo usar, gozar e dispor de forma independente.
Importante destacar as discussões doutrinárias com implicações práticas a respeito da natureza jurídica desse novo direito real. Primeiramente, urge a necessidade de distinção entre o direito real de laje e o condomínio edilício, já que o direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas, situação inerente ao próprio conteúdo e conceituação das relações edilícias.
Em segundo lugar, destaca-se as discussões na doutrina a respeito da necessidade de regulamentação do direito real de laje como direito real autônomo ou apenas a regulamentação do direito de sobrelevação decorrente do direito real de superfície. Segundo Roberto Paulino: “O direito real de laje não constitui um novo direito real, mas uma modalidade de direito real de superfície denominado superfície por sobrelevação”. Para Carlos Eduardo Elias de Oliveira:
O Direito Real de Laje não foi tratado, no Brasil, como uma espécie de Direito Real de Superfície. Todavia, a proximidade ontológica das figuras é inafastável, de maneira que, quando o jurista se deparar com alguma lacuna legal no tratamento do novo direito real, será plenamente viável servir-se, por analogia, de regras destinadas ao Direito real de superfície.
Feitas tais considerações partimos para uma análise prática do tema. O direito de laje pode ser adquirido por ato causa mortis ou inter vivos, inclusive por usucapião, conforme enunciado produzido pela VIII Jornada de Direito Civil do ano de 2018 do Conselho da Justiça Federal: “O direito real de laje é passível de usucapião”.
Em relação às obrigações e direitos inerentes ao lajeário, destaca-se o direito de preferência a ele concedido quando o proprietário da construção-base desejar alienar o bem; responder pelos encargos tributários sobre a sua unidade; manter a segurança na realização das obras para construção ou melhoria da laje, já que há dependência física entre a construção-base e a laje, e por fim, participar no custeio das áreas comuns, respeitando a proporção estipulada no contrato.
Assim, por trata-se de novo instituto previsto em lei, ainda há muito o que desvendar sobre o tema, em especial no que concerne as suas consequências tributárias e urbanísticas. O importante é que o primeiro passo foi dado rumo a regularização dos “puxadinhos” já há muito tempo existentes no Brasil com objetivo de concretizar a digna moradia reconhecida pela Constituição Federal.
 
Referências: 
[1] Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. https://agenciadenoticias.ibge.gov.br/agencia-noticias/2012-agencia-de-noticias/noticias/15700-dados-do-censo-2010-mostram-11-4-milhoes-de-pessoas-vivendo-em-favelas. Acesso em 03 de novembro de 2018.
[2] Art. 1.510-A, §4º do Código Civil: A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.
[3] ALBUQUERQUE, Roberto Paulino de. O direito de laje não é um novo direito real, mas um direito de superfície. www.conjur.com.br acesso em 18 de nov. 2017.
[4]OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. Direito real de laje à luz da Lei nº 13.465/2017: nova lei,
nova hermenêutica). Disponível em: www.jusbrasil.com.br. Acessado em 22 de julho de 2017.