Livro_Negro_dos_Imoveis_082013

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Leandro Ávila 
 
 
LIVRO NEGRO DOS 
IMÓVEIS 
 O SONHO NÃO PODE VIRAR PESADELO 
 
 
 
 
2013 
 
www.livronegro.com 
 
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Versão Atualizada: Agosto de 2013 
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 A958l Ávila, Leandro 
 Livro Negro dos Imóveis: O sonho não pode virar pesadelo 
 / Leandro Ávila. –- Fortaleza, CE : Ed do Autor, 2013. 
 
 
 1. Compra e venda de imóveis. 2. Mercado Imobiliário. 
 3. Imóveis. I. Título. 
 
 
 Biblioteca Nacional: ISBN: 978-85-915672-0-1 
 
 
 
 
 
 
 
 
 CDD-333.3322 
 CDU-332.72 
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dinheiro alimente o crime contra os direitos autorais e de pirataria. 
 
Este livro é fruto de muita dedicação e estudo para ajudar as pessoas com 
informações úteis. Depois de tanto trabalho, descobrir que sua obra está 
sendo pirateada é extremamente frustrante e desestimulante para qualquer 
autor. O tempo que perco me envolvendo com ações judiciais e criminais 
contra pessoas que praticam pirataria poderia ser dedicado a escrever 
novas obras para ajudar mais e mais pessoas. Por isto, não financie 
criminosos que praticam a pirataria de livros. 
 
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mantendo contato comigo através do 
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Sumário 
SUMÁRIO ................................................................................................... 5 
INTRODUÇÃO ............................................................................................. 9 
POR ONDE COMEÇAR ............................................................................... 11 
QUAL IMÓVEL DESEJO COMPRAR? ................................................................. 11 
Casal recém-casado e sem filhos ...................................................... 13 
Casal com filhos ............................................................................... 13 
Casal com filhos adultos ................................................................... 14 
QUANDO EU QUERO TER O IMÓVEL? .............................................................. 15 
COMO VOU PAGAR O IMÓVEL? ..................................................................... 16 
Chegou a hora da verdade................................................................ 17 
CUSTOS NA COMPRA DE UM IMÓVEL .............................................................. 19 
DICA PARA NOIVOS E RECÉM-CASADOS ........................................................... 21 
COMO ENCONTRAR BONS IMÓVEIS ......................................................... 23 
SITES DE BUSCA DE IMÓVEIS......................................................................... 24 
BUSCA NAS IMOBILIÁRIAS E CONSTRUTORAS .................................................... 25 
BUSCA NAS RUAS COM GOOGLE MAPS ........................................................... 26 
BUSCA NO FEIRÃO DE IMÓVEIS ..................................................................... 29 
ESCOLHER ENTRE APARTAMENTO E CASA ......................................................... 30 
MELHOR LOCALIZAÇÃO ............................................................................ 34 
MEDINDO DISTÂNCIAS PELA INTERNET. ........................................................... 34 
LOCALIZANDO PONTOS DE INTERESSE.............................................................. 35 
TÉCNICA DE CONSTRUÇÃO ....................................................................... 40 
MELHOR ÉPOCA PARA COMPRAR ............................................................. 42 
PREÇO DO METRO QUADRADO ................................................................ 43 
ÍNDICE DE PREÇO DOS IMÓVEIS ..................................................................... 43 
PREÇO DO METRO EM CADA BAIRRO ............................................................... 44 
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Livro Negro dos Imóveis 
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CUIDADO COM O NOME DO BAIRRO ............................................................... 45 
INCORPORADORA E CONSTRUTORA ......................................................... 46 
VANTAGENS DO IMÓVEL NA PLANTA ....................................................... 48 
VISITA AO ESTANDE DE VENDAS ............................................................... 50 
MAQUETE DO IMÓVEL ................................................................................ 50 
POSIÇÃO DO IMÓVEL E O SOL ....................................................................... 52 
APARTAMENTO DECORADO ......................................................................... 56 
PERGUNTAS QUE VOCÊ DEVE FAZER AO CORRETOR ............................................. 61 
PERGUNTAS QUE O CORRETOR VAI FAZER ......................................................... 64 
PESQUISAR EMPRESAS IDÔNEAS .............................................................. 68 
RECLAMAÇÕES DE CONSUMIDORES NA INTERNET............................................... 68 
RECLAMAÇÕES DE CONSUMIDORES NO PROCON ............................................. 70 
CONVERSE COM OS SÍNDICOS E PORTEIROS ...................................................... 71 
PROCURE PROCESSOS NA JUSTIÇA .................................................................. 71 
CERTIDÕES NEGATIVAS ............................................................................... 72 
COMO NEGOCIAR ..................................................................................... 82 
OS 3 PREÇOS DO IMÓVEL ............................................................................ 82COMO JUSTIFICAR UM PEDIDO DE DESCONTO ................................................... 85 
NEGOCIAR SEM PRESSA ............................................................................... 88 
IMÓVEIS RESERVADOS ................................................................................ 89 
CORRETOR AMIGO ..................................................................................... 91 
COMO IDENTIFICAR BONS CORRETORES ........................................................... 94 
PAPO DE CORRETOR................................................................................... 95 
DIFERENÇA ENTRE ENTRADA E SINAL .............................................................. 98 
TAXA DE CORRETAGEM ............................................................................... 98 
PRAZO DE ENTREGA ............................................................................... 101 
GOLPES ................................................................................................... 103 
DIREITO DO CONSUMIDOR ..................................................................... 108 
PRÁTICAS ABUSIVAS ................................................................................. 109 
CLÁUSULAS ABUSIVAS .............................................................................. 111 
PROCON ............................................................................................. 117 
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PROMESSA DE COMPRA E VENDA .......................................................... 118 
CONTRATO DE CESSÃO DE DIREITOS ...................................................... 121 
DIREITO IMOBILIÁRIO ............................................................................. 122 
FORMAS DE PAGAMENTO ...................................................................... 124 
DIFERENÇA ENTRE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA ......................................... 124 
JUROS EMBUTIDOS .................................................................................. 125 
O PERIGO DO INCC ................................................................................. 127 
O PERIGO DO IGP-M ............................................................................... 131 
Truque para gastar menos com INCC .............................................. 132 
PRAZO MÁXIMO DE FINANCIAMENTO............................................................ 132 
TAXAS ABUSIVAS .................................................................................... 133 
ATRASO NA ENTREGA ............................................................................. 137 
O FINANCIAMENTO ................................................................................ 140 
PESQUISE AS TAXAS DE JUROS .................................................................... 140 
GARANTIA DE FINANCIAMENTO .................................................................. 141 
PRAZO CURTO DE FINANCIAMENTO .............................................................. 141 
COMPOSIÇÃO DE RENDA ........................................................................... 142 
QUANTO COMPROMETER DA RENDA ............................................................ 143 
TESTE DO FINANCIAMENTO ........................................................................ 144 
FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS NA PLANTA ...................................................... 144 
Financiamento com recursos do SBPE ............................................. 145 
Financiamento com recursos do FGTS ............................................. 149 
Financiar imóvel depois de pronto .................................................. 151 
USAR O FGTS NO FINANCIAMENTO ............................................................. 155 
PORTABILIDADE DE CRÉDITO ...................................................................... 156 
ITBI E DESPESAS ADICIONAIS ...................................................................... 157 
ESCRITURA E REGISTRO .......................................................................... 159 
ESCRITURA PÚBLICA ................................................................................. 159 
REGISTRO DE IMÓVEIS .............................................................................. 160 
ENTREGA DAS CHAVES E VISTORIA ......................................................... 163 
VÍCIOS DA CONSTRUÇÃO ........................................................................ 170 
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PROBLEMAS INTERNOS DO IMÓVEL .............................................................. 170 
PROBLEMAS NAS ÁREAS COMUNS ................................................................ 172 
VÍCIOS OCULTOS E GARANTIA ..................................................................... 173 
RACHADURAS ......................................................................................... 174 
Rachadura em parede de alvenaria ................................................ 175 
Rachaduras estruturais .................................................................. 176 
Rachadura nos pilares .................................................................... 177 
Rachaduras nas Vigas .................................................................... 177 
Rachaduras na laje ......................................................................... 178 
INFILTRAÇÕES ......................................................................................... 178 
CONDOMÍNIO ......................................................................................... 180 
TAXA DE CONDOMÍNIO ............................................................................. 180 
INADIMPLÊNCIA ...................................................................................... 182 
LIVROS QUE VOCÊ DEVERIA LER ............................................................. 184 
 
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Introdução 
 
Comprar um imóvel na planta tem as suas vantagens e as suas 
desvantagens. Daqui para frente você será apresentado aos 
dois lados de uma mesma moeda. Você saberá quais são os 
riscos presentes no mercado imobiliário e o que você pode 
fazer para reduzir esses riscos. Problemas sempre podem 
ocorrer, mas é seu dever fazer o máximo de esforço para evitá-
los. 
 
Quando uma empresa desenvolve um empreendimento 
imobiliário ela contrata profissionais de vendas e de marketing 
que estão tecnicamente preparados para mostrar somente as 
vantagens e os pontos positivos do produto. E existe um 
enorme investimento financeiro nas ações de marketing e de 
vendas de imóveis na planta. 
 
Por lei, todas as características do negócio precisam ser 
mostradas para o cliente, inclusive as negativas. E isto é feito 
através do contrato de promessa de compra e venda que você 
assinará. E aqui começa o problema. Todos os esforços de 
marketing e vendas vão promover os pontos positivos do 
imóvel. Já os pontos menos positivos só aparecem no contrato 
escrito com letras pequenas e palavras difíceis de entender. 
 
O objetivo deste livro é ajudar você a entender os lados 
obscuros do mercado imobiliário brasileiro. 
 
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Através de uma linguagem simples e objetiva, você vai 
aprender tudo que precisa saber para realizar o sonho da casa 
própria sem perder tempo e sem transtornos. 
 
Observações: 
 
1. Existem informações contidas nesta obra que podem se 
desatualizar com o passar do tempo. Exemplo: leis, 
normas, números, estatísticas, taxas, etc. Por isto é 
importante confirmar as informações antes de aceitá-
las como verdade absoluta. 
2. Este livro não foi escrito para profissionais do mercado 
imobiliário, técnicos a acadêmicos. O nosso foco é 
ajudar pessoas leigas. Muitas informações contidas aqui 
estão simplificadas para permitir um fácil 
entendimento. 
3. O conteúdo deste livro não deve ser usado como única 
fonte de informação para tomada de decisões. Você 
deve consultar profissionais qualificados e credenciados 
como corretores de imóveis, órgãos de defesa do 
consumidor e advogados especialistas em direito 
imobiliário. Estas pessoas podem avaliar a sua situação 
de forma personalizada para orientar e ajude nas suas 
decisões. 
 
 
 
 
 
 
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Por onde começar 
 
Muita gente começa o projeto da casa própria da forma errada. 
Compram o imóvel que não precisam, com o dinheiro que não 
tem, para mostrar a pessoa que não conhecem. Estas são as 
três etapas da compra mal feita e que só vai gerar dor de 
cabeça e arrependimento no futuro. 
 
Por isto você vai começar fazendo três perguntas que podem 
livrar o seu futuro de problemas, angustias e aflições. Vamos 
fazer um trabalho de autoconhecimento. 
 
Responda para você mesmo: 
 
1. Qual imóvel desejo e preciso comprar? 
2. Quando pretendo ter o imóvel? 
3. Como vou pagar? 
 
Qual imóvel desejo comprar? 
 
O imóvel é o produto mais caro que as pessoas adquirem ao 
longo da vida. O processo de escolha e de compra é complexo e 
demorado. Você vai precisar de informações, conhecimento e 
bastante tempo livre. Até concluir este sonho você passará por 
uma longa peregrinação: visitará diversos lugares, conhecerá 
várias pessoas e tomará inúmeras decisões. 
 
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Inicie o processo um ou dois meses antes das suas férias para 
depois começar as visitas nos estandes de venda e imobiliárias. 
Não se encante com o primeiro imóvel que visitar, pois existem 
aqueles que ainda não foram visitados. Não corra o risco de se 
arrepender por não ter tido paciência para procurar. 
 
E para encontrar os melhores imóveis você precisa saber o que 
você classifica como um bom imóvel. Só podemos encontrar 
uma coisa se soubermos o que estamos procurando. 
 
Por isto é fundamental colocar no papel todas as características 
do imóvel que você considera ideal. Com isto você não gastará 
tempo visitando imóveis que não se enquadram no seu perfil. 
 
E com relação a desejo, tenho outra dica importante. Será que 
o imóvel que você deseja é o imóvel que você precisa? Existe 
uma diferença enorme entre as coisas que desejamos e as 
coisas que precisamos. E normalmente a maioria das coisas que 
desejamos, são coisas que na prática não precisamos. 
 
Quer um exemplo? Se você casou recentemente e pretende ter 
apenas um filho, talvez você não precise de um apartamento 
grande, com varanda, 3 quartos, 2 suítes, dependência 
completa para empregada e um clube com piscina, sauna e 
muitos equipamentos de lazer no condomínio. Será que você 
precisa se afundar em um financiamento de 35 anos para 
satisfazer este desejo? 
 
Tente separar o que é desejo do que é necessidade real. Um 
casal recém-casado, no início de uma vida profissional, que 
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pretende ter apenas um filho, não vai precisar de um 
apartamento grande e caro. 
 
O primeiro imóvel que você compra na vida não precisa ser o 
último. Não perca tempo visitando os imóveis dos sonhos, se 
concentre nos imóveis que atendem sua realidade atual. 
Geralmente as pessoas não são felizes quando moram no 
mesmo imóvel por toda vida. Isto ocorre porque com o passar 
das décadas temos necessidades diferentes. Compre um imóvel 
que atenda suas necessidades nos próximos 10 anos e que seja 
compatível com a fase que você se encontra. 
 
Existem três fases da vida onde as pessoas possuem 
necessidades diferentes com relação a imóveis. 
 
Casal recém-casado e sem filhos - Preferem imóveis 
pequenos, mais baratos, com prestações compatíveis com 
quem está começando a vida agora. Apartamentos menores 
dispensam empregada doméstica e podem ser limpos com 
facilidade. Seu custo de manutenção, condomínio e IPTU são 
menores. Um pequeno apartamento de dois quartos seria o 
ideal. Você já teria um quarto sobrando para a chegada do 
bebê. 
 
Casal com filhos - À medida que a criança cresce e atinge 4-
8 anos de idade, você percebe que o apartamento pequeno 
começa a ficar apertado demais. Criança dentro de 
apartamento pequeno é como passarinho na gaiola. Crianças 
gostam de correr, pular e gritar. Limitar isto significa atrapalhar 
o desenvolvimento do seu filho. Por isto, nesta fase, os casais 
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tendem a procurar um imóvel maior e com muita área de lazer. 
Existem condomínios com piscina, quadras de esporte, ciclovia 
e outros entretenimentos que favorecem o desenvolvimento 
das crianças. Outra opção seria comprar uma casa que também 
pode ser dentro de condomínios fechados com infraestrutura 
similar. 
 
Casal com filhos adultos - Nesta fase os filhos entram no 
mercado de trabalho e começam a procurar um imóvel para 
morar sozinhos ou para se casar. Alguns casais preferem voltar 
a morar em um imóvel menor. Com a chegada da terceira idade 
o imóvel ideal passa a ser aquele que está bem localizado, 
perto de clínicas médicas, supermercados, shopping, etc. 
 
Como você pode observar o imóvel que você precisa vai 
depender da fase da sua vida. Pense nisto quando escolher 
casa. Tente prever como será sua família daqui a 10 ou 20 anos. 
Existem estatísticas mostrando que o brasileiro compra 1,7 
imóveis durante sua vida. Isto significa que muitos compram 
pelo menos dois imóveis. Geralmente compram um imóvel 
menor e mais simples no início da vida profissional, depois 
compram o imóvel dos sonhos que é aquele onde pretendem 
passar o resto da vida. 
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Quando eu quero ter o imóvel? 
 
Você precisa estar ciente de que comprar um imóvel na planta 
significa fazer um investimento de médio prazo. Além de 
esperar a construção, você deve considerar que existe a 
possibilidade de atraso na obra. São muitos os fatores que 
podem influenciar no prazo e que não dependem da 
construtora. Um exemplo são as estações chuvosas fora da 
normalidade. Normalmente a construtora prevê a ocorrência 
de chuvas de determinada intensidade em certos meses do 
ano. O problema é queexistem anos onde chuvas fortes 
ocorrem fora de época. 
 
Existem ainda situações como greve dos trabalhadores da 
construção civil que acontecem com certa regularidade. 
 
Só assine o contrato de compromisso de compra e venda se 
existir a cláusula que informa a data do início das obras e a data 
da entrega das obras. Algumas construtoras, para se 
protegerem de imprevistos, colocam cláusulas de tolerância de 
180 dias para atraso sem que ela sofra penalidade. E com 
relação a isto exija a adição de uma cláusula que determine 
uma multa ou uma reparação da incorporadora, caso a obra 
atrase. 
 
Iremos falar mais sobre isto em outro capítulo do livro. O 
importante é sempre prever o possível atraso para planejar a 
sua vida. Se a incorporadora prometeu que a construtora vai 
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terminar as obras em 2 anos, se prepare para um atraso de seis 
meses ou até um ano. 
 
Não faça como muitas pessoas que programam uma festa de 
casamento para as vésperas da entrega das chaves. Também 
não cancele contrato de aluguel ou deixe de renovar contrato 
prevendo que em determinada data já poderá fazer a 
mudança. 
 
É importante definir quanto tempo você pode esperar até que 
o imóvel fique pronto. Você vai se deparar com imóveis onde 
as obras ainda não iniciaram, muitas vezes pode demorar 1 ano 
só para iniciar as obras — estes imóveis são os mais baratos. 
 
Quando as obras se iniciam os preços começam a se elevar e 
quanto mais próximo da data de entrega mais caro tende a ser 
o imóvel. 
 
Como vou pagar o imóvel? 
 
As respostas das duas perguntas anteriores irão influenciar esta 
última indagação. Nem sempre o imóvel que você deseja ou 
precisa é compatível com sua capacidade de pagamento. Nem 
sempre um imóvel que será entregue em um prazo menor é 
compatível com os valores que você tem a sua disposição. 
 
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Chegou a hora da verdade. 
Veja agora uma série de questionamentos que você deve fazer 
a si mesmo antes de começar a procurar um imóvel. 
 
Qual é minha renda familiar? 
Some o seu salário com o salário da sua esposa e outras fontes 
de renda já excluindo qualquer dedução da folha de 
pagamento. Com isto você vai descobrir qual é sua renda 
familiar. 
 
Quanto eu já guardei para dar de entrada no imóvel? 
Se você ainda não guardou nada, você tem um problema. 
 
Quanto sobra da minha renda todos os meses? 
Se não sobra nada, se o seu dinheiro termina antes do mês 
acabar você tem mais um problema. 
 
Quanto sou capaz de poupar daqui para frente? 
A solução do problema é gastar menos ou ganhar mais. O mais 
fácil e rápido é aprender a gastar menos. Você precisa colocar 
no papel todas as despesas mensais da sua família, incluindo 
suas despesas pessoais. Todo centavo gasto deve ser anotado 
por um mês para que você adquira plena consciência de para 
onde seu dinheiro está indo. É através desta consciência que 
você começará a cortar os supérfluos. Solicite a participação e a 
colaboração de todos os seus familiares. Determine quanto da 
sua renda mensal você é capaz de juntar sem comprometer 
gravemente sua qualidade de vida. Esse exercício também vai 
lhe ajudar a sentir na pele o que significará pagar as prestações 
mensais quando o imóvel for comprado. 
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Quanto preciso juntar todos os meses? 
Se você não tem dinheiro para comprar o imóvel à vista, 
precisa de uma estratégia para juntar pelo menos o valor da 
entrada. Sem ela é difícil conseguir um financiamento. Os 
bancos costumam exigir entradas de no mínimo 20% a 30% do 
valor do imóvel. Se você pretende comprar um apartamento 
de R$ 300 mil precisa ter R$ 60 mil que equivale a 20% para 
pagar ao proprietário do imóvel e os outros 80% serão pagos 
pelo banco que financiará sua compra. 
 
Visite o site www8.caixa.gov.br (é assim mesmo que se escreve, 
é necessário colocar o www8). Este é o simulador de 
financiamento da Caixa Econômica Federal. Dedique algumas 
horas fazendo simulações nesta ferramenta para descobrir 
quanto você precisa juntar para pagar a entrada e valor das 
prestações. 
 
O que fazer se você não consegue juntar dinheiro? 
Se você gasta tudo que ganha é porque está mantendo um 
padrão de vida mais elevado do que deveria. Seu estilo de vida 
pode estar incompatível com sua renda familiar. Para resolver 
este problema só existem duas soluções: 
 
1) Baixar seu padrão de vida. Isto significa gastar menos e 
poupar mais. Você precisa aprender a cortar despesas 
desnecessárias e ir se habituando a manter um estilo de 
vida mais simples para atingir um objetivo maior que é a 
compra do seu imóvel. 
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2) Aumentar a sua renda através de alguma atividade 
adicional realizada durante seu tempo livre. Existem 
muitas atividades que podem gerar renda extra. 
Algumas podem ser realizadas em casa e com ajuda da 
Internet. 
Custos na compra de um imóvel 
 
Muita gente se esquece de que além do valor do imóvel é 
necessário arcar com uma série de custos elevadíssimos no 
processo de compra. 
 
Entrada – Quando você compra um imóvel na planta é 
necessário pagar uma entrada que costuma ser 10% do valor 
do imóvel ou mais. No caso de um imóvel pronto financiado é 
comum o banco oferecer no máximo 80% do valor do imóvel e 
o restante você precisa pagar ao proprietário em forma de 
entrada. Se você estivesse adquirindo um apartamento de R$ 
300.000,00, isto significaria ter, no mínimo, R$ 30 mil 
disponível para pagar a entrada á vista. 
 
Imposto de Transmissão de Bens Móveis (ITBI) – É um imposto 
cobrado pela prefeitura da sua cidade. Cada prefeitura 
determina sua própria alíquota e regras para cobrança do ITBI. 
Na cidade do Rio de Janeiro e São Paulo a alíquota é de 2%. 
Algumas prefeituras oferecem descontos para imóveis 
adquiridos pelo Sistema Financeiro da Habitação e imóveis 
mais populares. Para fazer a escritura e o registro do imóvel é 
necessário pagar o ITBI primeiro. Em alguns municípios existe 
um prazo para pagamento depois da assinatura do contrato de 
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http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9610.htm
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Site oficial do livro: www.livronegro.com/imoveis - Autor: Leandro Ávila 
compra e venda, em outros é possível até parcelar o 
pagamento do ITBI. Um imóvel de R$ 300 mil reais gera um 
custo de ITBI na casa dos R$ 6.000,00 para o novo proprietário 
do imóvel. 
 
Escritura pública – Quando você compra o imóvel à vista é 
necessário fazer a escritura no Tabelião de Notas ou cartório. 
As regras e valores para esta cobrança dependem de cada 
estado e iremos falar sobre isto em outro capítulo. Em São 
Paulo para fazer a escritura de um apartamento de R$ 300 mil 
você terá que desembolsar R$ 2.497,31. O custo de uma 
escritura para um imóvel de R$ 600 mil seria de mais ou menos 
R$ 3.074,93. No Rio de Janeiro, toda escritura de valor 
declarado superior a 49.889,02 custa 604,26 reais. 
 
Registro do Imóvel – Depois que você consegue aescritura e o 
comprovante de pagamento do ITBI, chegou a hora de pagar 
pelo registro do imóvel. Iremos falar sobre o registro de forma 
mais detalhada em outros capítulos. O preço do registro 
também é diferente em cada estado. O registro de um imóvel 
em São Paulo que custa R$ 500.000,00 pode chegar a 1.792,21 
reais. No Rio Grande do Sul, o registro deste mesmo imóvel 
custaria R$ 1.996,10. 
 
Taxas abusivas - Durante a compra podem surgir outros 
custos, alguns deles abusivos que podem ser cobrados pelas 
incorporadoras. Iremos tratar disto mais adiante. 
 
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Dica para noivos e recém-casados 
 
Vou apresentar aqui uma dica especial para o casal de noivos 
ou recém-casados que estão querendo comprar um imóvel 
financiado. Trata-se de uma estratégia bem racional e que pode 
ir contra seus sonhos mais imediatos, mas que deve ser levada 
em consideração. 
 
Recém-casados normalmente são jovens e estão nos primeiros 
anos da sua vida profissional. Isto significa que muitas decisões 
nesta área ainda serão tomadas nos próximos 5 anos. Você 
pode mudar de emprego, ser promovido, passar em um 
concurso público. As mudanças profissionais na vida de um 
casal jovem podem ser comprometidas se você resolver 
comprar um imóvel na planta que vai demorar dois ou três 
anos para ficar pronto e depois ainda financiar em 10, 20 ou 30 
anos. Você pode estar engessando seu futuro e dificultando o 
aproveitamento de oportunidades de trabalho devido ao 
imóvel próprio. 
 
Por isto muitos casais utilizam a seguinte estratégia. Eles casam 
e alugam um imóvel pequeno localizado próximo do trabalho. 
O ideal seria alugar um apartamento de um quarto. O valor do 
aluguel e do condomínio precisa ser muito baixo. O imóvel 
deve ficar bem próximo do trabalho para que você também 
reduza seus custos com transporte. Em um apartamento bem 
pequeno você também vai economizar com móveis, decoração, 
material de limpeza, água, luz, etc. Planeje ficar nesta situação 
por 5 anos. Aproveite para poupar o máximo que puder. Tente 
ser promovido, procure novas oportunidades de trabalho, 
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estude para passar em um concurso público, faça cursos para 
se requalificar e conseguir melhor salário. Se surgirem 
oportunidades de emprego em outra cidade, você pode 
reincidir o contrato de aluguel e se mudar com facilidade. 
 
E se você ainda não casou, pense na possibilidade de 
economizar na festa de casamento. Você não deveria gastar 
uma fortuna em uma festa quando este dinheiro vai fazer falta 
para a compra do imóvel dos seus sonhos. Um imóvel é um 
projeto de vida, uma grande festa de casamento é apenas um 
momento, que durão poucas horas. 
 
Depois de 5 anos mantendo um estilo de vida mais econômico 
e poupando o máximo possível, você já estará em uma situação 
profissional mais estável e certamente terá uma boa poupança. 
Isto permitirá escolher o imóvel ideal para programar a 
chegada do seu primeiro filho. Com a quantia que você 
guardou certamente será possível pagar mais de 50% do valor 
do imóvel e financiar o restante com condições e taxas e juros 
melhores, já que o valor da entrada é maior. Dependendo do 
seu esforço pode até ser que você não precise de dinheiro 
emprestado. O importante é você não se envolver com dívidas 
de 20 anos ou 30 anos logo no início do seu casamento. Se você 
tiver paciência e disciplina por apenas 5 anos, é possível 
organizar sua vida financeira para comprar o imóvel dos sonhos 
sem se endividar tanto. 
 
 
 
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Como encontrar bons imóveis 
 
Daqui para frente existem dois caminhos que você pode seguir. 
Você pode fazer tudo sozinho colocando em prática as técnicas 
que ensinarei ou pode entrar em contato com uma imobiliária 
para que ela procure o imóvel para você. A imobiliária vai 
indicar um corretor para te ajudar nesta tarefa. Este corretor 
pedirá algumas informações: tipo de imóvel, localização, faixa 
de preço, etc. Você fica no conforto do seu lar e o corretor vai 
pesquisar no mercado os imóveis que atendem seus anseios. 
 
Se você não tem tempo para procurar ou não conhece a cidade 
onde pretende comprar o imóvel, é importante contar com a 
ajuda de um corretor contratado por você para localizar o 
imóvel compatível com seu perfil, mesmo que isto signifique 
um custo adicional referente ao pagamento da comissão do 
corretor. 
 
Já se você prefere procurar o imóvel sozinho, é necessário 
conhecer algumas técnicas de pesquisa de imóveis, como as 
expostas logo a seguir. 
 
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Sites de Busca de Imóveis 
 
Existem diversos sites de busca onde é possível localizar 
imóveis de centenas de imobiliárias. Isto vai te ajudar a 
economizar muito tempo. 
 
www.buscaimoveis.com - É um bom site para procurar imóveis 
em diversas imobiliárias ao mesmo tempo. Visite o site, 
selecione o estado e a cidade. Se desejar pode deixar o campo 
do bairro sem nenhuma seleção. Clique em buscar para ver o 
resultado. Observe as opções do lado esquerdo na página de 
resultado de busca, onde é possível filtrar os resultados. 
 
Selecionei mais quatro grandes sites de busca de imóveis da 
Internet. Todos utilizam metodologia semelhante: 
 
• www.portaldeimoveis.com.br 
• www.imobusca.com.br 
• www.zap.com.br/imoveis 
• www.imovelweb.com.br/comprar-imoveis 
 
Além desses endereços eu recomendo que você visite o site 
dos jornais da sua cidade. Os grandes jornais das capitais 
possuem uma área de classificados online repleta de imóveis. 
 
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http://www.livronegro.com/imoveis
http://www.buscaimoveis.com/
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Busca nas Imobiliárias e Construtoras 
 
Entre no Google e localize o site das imobiliárias da sua cidade. 
Para isto faça uma busca pela palavra "imobiliária" ao lado do 
nome da cidade. Exemplo: "Imobiliária São Paulo". 
 
Em toda boa imobiliária existe um sistema de busca com fotos 
ou uma relação de todos os imóveis que eles possuem a venda. 
Muitas destinam um espaço em destaque para os lançamentos 
de imóveis na planta. 
 
Para encontrar as construtoras utilize o mesmo método de 
busca. Existem construtoras regionais que atuam na sua cidade 
e grandes construtoras que estão presentes em quase todas as 
capitais. Segue aqui uma relação de grandes construtoras para 
que você possa procurar pelos lançamentos. 
 
1. www.gafisa.com.br 
2. www.mrv.com.br 
3. www.cyrela.com.br 
4. br.brookfield.com 
5. www.pdg.com.br 
6. www.rodobens-rni.com.br 
7. www.even.com.br 
8. www.direcional.com.br 
9. www.plaenge.com.br 
10. www.toledoferrari.com.br 
11. www.tenda.com 
12. www.rossiresidencial.com.br 
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Busca nas ruas com Google Maps 
 
Você não pode dispensar a velha técnica de percorrer as ruas 
do bairro que você escolheu para morar, procurando as placas 
"vende-se". E para isto existe um aplicativo muito útil para usar 
antes de sair de casa. O Google Maps é um site que permite ver 
imagens de satélite de diversas capitais e cidades do Brasil. 
Antes de sair pelas ruas ou visitar um imóvel pessoalmente é 
interessante verificar a vista aérea da rua e do bairro. 
 
Visite o endereço maps.google.com.br. No campo de busca 
digite o nome da cidade e separado por uma vírgula coloque a 
sigla do estado. Exemplo: São Paulo, SP. Você também pode 
buscar pelo nome da rua. Coloque o nome da rua, cidade e 
estado. Utilizando a roda do mouse você pode aproximar o 
mapa. Outra opção é clicar no + ou - que aparece na barra de 
controle da lateral esquerda do mapa. 
 
Aproxime a imagem até localizar o bairro onde deseja morar. 
Você pode mover a imagem para os lados com o mouse ou 
usando o circulo branco com as quatro setas direcionais na 
esquerda superior do mapa. Se preferir fazer isto com o mouse 
clique com o botão esquerdo sem desapertar. Com isto você 
segurou a imagem e agora basta arrastar o mouse para os lados 
e ver a mesma se movimentando. 
 
Quando você chegar ao máximo da aproximação é possível dar 
um duplo clique sobre a rua e com isto você poderá ver a rua. 
Este recurso se chama Street View. Outra opção é arrastar o 
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boneco amarelo que aparece na lateral esquerda do mapa para 
a rua que deseja ver de perto. 
 
Você também pode navegar pelas ruas da cidade usando o 
software Google Earth instalado no seu computador. Ele pode 
ser baixado em www.google.com.br/earth/index.html. Veja um 
vídeo que ensina a usar o aplicativo em: 
www.youtube.com/watch?v=n5V7RRtr0rQ. Uma ferramenta 
interessante é a ativada ao clicar no ícone de régua. Você pode 
medir através de linhas retas qualquer terreno ou imóvel pelo 
mapa. E isto é muito útil porque você pode confirmar o 
tamanho dos imóveis e dos terrenos sem muito esforço. 
 
Antes de sair de casa é possível fazer uma importante 
investigação sobre a localização do imóvel. Mas fique atento 
para o fato de que as imagens do Google Maps não são 
atualizadas constantemente, elas podem ter sido produzidas há 
anos atrás. Não se assuste se no local do imóvel encontrar um 
terreno vazio, a imagem pode ter sido feita antes da 
construção. 
 
Veja alguns pontos que podem ser investigados pelo Google 
Maps ou Google Earth. 
 
Pontos positivos 
 
• Observe se as ruas são pavimentadas; 
• Localize comércios desejáveis como supermercados, 
farmácias, shopping, escolas nas ruas próximas; 
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• Verifique qual é o padrão das casas dos seus vizinhos, 
pois a vizinhança pode valorizar ou desvalorizar o 
imóvel; 
• Verifique se existem avenidas próximas, metrô, e outros 
meios de acesso ao bairro; 
• Veja se existem praças e áreas verdes; 
• Verifique o posicionamento da casa em relação ao sol. 
Por padrão o leste do mapa está na sua direita e o oeste 
na sua esquerda. Desta forma o sul fica na parte inferior 
da tela e o norte na parte superior. 
 
Pontos negativos 
 
• Localize ruas sujeitas a alagamentos como as que ficam 
próximas de rios, córregos e lagoas; 
• Localize possíveis terrenos baldios; 
• Localize construções que você pode considerar 
indesejáveis como cemitérios e indústrias; 
• Verifique prédios e construções que estejam 
bloqueando a ventilação, a vista ou até a incidência de 
sol no imóvel. 
 
Sempre que localizar um anúncio de imóvel pesquise o nome 
da rua no Google Maps. Quando chegar pessoalmente no local 
será possível constatar se os pontos negativos e positivos 
identificados são reais. É importante passear pelas ruas do 
bairro de carro para conhecer tudo de perto. Leve alguém com 
você para ajudar a encontrar as placas de "Vende-se" e anotar 
o telefone, nome, e endereço do site da imobiliária. 
 
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Busca no Feirão de Imóveis 
 
Todos os anos a Caixa Econômica Federal realiza o Feirão da 
Casa Própria. Ele ocorre nas principais capitais do Brasil e em 
algumas cidades maiores do interior nos meses de maio e 
junho. Cada cidade tem o feirão marcado em um fim de 
semana diferente. O site oficial do feirão é 
http://www.feirao.caixa.gov.br 
 
A grande vantagem do feirão é encontrar todas as principais 
imobiliárias e construtoras da sua cidade no mesmo lugar. Em 
poucas horas você terá acesso a muito material publicitário de 
centenas de imóveis. Cartórios e diversos funcionários da Caixa 
ficam de plantão no evento para assinar o contrato de 
financiamento na mesma hora. É uma boa oportunidade para 
conversar e tirar dúvidas. A única coisa que você não deve fazer 
no Feirão é comprar um imóvel. 
 
Observe que para as empresas envolvidas no evento é muito 
vantajoso que você escolha seu imóvel e feche o negócio 
imediatamente. Já para você, não existe nada pior do que 
comprar um imóvel às pressas. 
 
Preste atenção neste conselho: Nunca compre um imóvel que 
você acabou de conhecer no feirão da Caixa ou em qualquer 
feira de imóveis. Não se deve comprar imóvel sem avaliar, sem 
pensar, sem visitar a construção, sem avaliar a documentação 
do imóvel, sem ler o contrato com muita atenção, sem 
conversar com os membros da família, sem fazer uma série de 
cálculos e simulações. 
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Nos três dias de feirão as pessoas envolvidas com as vendas 
dos imóveis vão fazer de tudo para que você feche negócio 
imediatamente durante o evento. Não acredite na conversa de 
que os preços e as condições só valem para imóveis comprados 
durante o feirão. Não dê ouvidos para este tipo de ameaça. 
Não compre imóvel por impulso. Visite o feirão só para coletar 
informações. 
 
Escolher entre apartamento e casa 
 
É importante definir se você prefere morar em casa ou 
apartamento. Às vezes acontecem arrependimentos quando a 
pessoa passa a vida toda morando em casa e resolve comprar o 
primeiro apartamento e vice-versa. Além de casas e 
apartamentos também existem as casas em condomínio que se 
tornam cada vez mais populares. Veja algumas vantagens e 
desvantagens de cada um. 
 
Vantagens do apartamento 
 
• Apartamentos propiciam uma sensação de segurança 
maior; 
• Custos com sistema de segurança e porteiro 24h são 
divididos entre vários moradores e isto reduz seu custo 
mensal individual com segurança; 
• Quando você viaja seu imóvel fica maisseguro; 
• No condomínio você pode conhecer novas pessoas e 
fazer amigos; 
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• Existem condomínios com diversos equipamentos de 
lazer onde o custo de operação e manutenção é rateado 
dentre diversos moradores; 
• Caso algum vizinho incomode você pode reclamar para 
o síndico. Todos os moradores são obrigados a seguir 
regras de boa convivência. 
 
Desvantagem do apartamento 
 
• Pagamento mensal do condomínio e de taxas extras que 
podem surgir a qualquer momento; 
• Reajuste anual do preço do condomínio; 
• Vizinhos inadimplentes podem elevar os custos dos 
adimplentes; 
• Brigas e atritos entre vizinhos são comuns; 
• Apartamentos oferecem menos privacidade; 
• Você terá muitos vizinhos e o incômodo com barulhos 
será maior. 
• Apartamentos oferecem pouco espaço para criar 
animais de estimação e cultivar plantas; 
• Você será obrigado a seguir regras podendo ser 
multado se não respeitá-las. Falta de liberdade; 
• Você depende da boa vontade do síndico e dos demais 
moradores em diversas decisões do seu interesse 
relacionadas ao imóvel; 
• A segurança do condomínio depende da prudência de 
todos os moradores. 
• Reunião de condomínio não é um evento social 
agradável; 
• Poucas vagas na garagem; 
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• Seu apartamento pode ser afetado pela falta de 
manutenção no apartamento do seu vizinho. Exemplo: 
Infiltrações. 
 
Vantagem das casas 
 
• A segurança da sua casa quem faz é você. Se desejar 
pode investir em sistemas de segurança; 
• Você tem mais liberdade para receber amigos e fazer 
festas incomodando menos vizinhos; 
• Você toma as decisões sobre sua casa sem depender de 
ninguém; 
• A privacidade é maior; 
• O espaço interno das casas tende a ser maior; 
• Casas possuem mais vagas na garagem; 
• Você pode criar animais de estimação maiores; 
• Você pode ter mais plantas, pode criar um jardim e até 
uma horta; 
• Você não precisa pagar condomínio, e só faz 
manutenção na sua casa quando tem dinheiro livre para 
isto; 
• Ao comprar uma casa você é dono do imóvel e do 
terreno. Pode até derrubar a casa e fazer outra se 
desejar; 
• Você tem liberdade para mudar a planta da casa 
adicionando mais cômodos e novos pavimentos; 
• Casas oferecem mais espaço para as crianças brincarem; 
• A conta da água e a do gás não é compartilhada com 
ninguém. Você só paga o que usar; 
• Você pode reformar e modificar seu imóvel livremente; 
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• Você pode usar a laje da casa para inúmeras finalidades. 
 
Desvantagens da casa 
 
• São mais inseguras se você não investir na segurança; 
• Não é uma boa opção para quem viaja muito e deixa a 
casa vazia por muito tempo; 
• Se um vizinho está incomodando você não tem o 
síndico para recorrer. O vizinho não será obrigado a 
seguir regras estabelecidas por você e será necessário 
acionar a justiça; 
• Casas novas costumam ser construídas em bairros 
novos e mais distantes das regiões centrais; 
• Casas costumam ser mais caras que apartamentos 
quando estão localizadas em bairros mais valorizados e 
centrais. 
• Casas sofrem mais com problemas de alagamento e 
umidade. 
• Se você tem piscina em casa o custo de manutenção 
será elevado, em apartamentos este custo é rateado 
entre os moradores. 
 
 
 
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Melhor localização 
 
Para escolher a melhor localização do imóvel, avalie quais 
atributos você mais valoriza e quais têm menos importância. 
Existem pessoas que valorizam imóveis em bairros afastados 
para usufruir da tranquilidade, silêncio, ar puro, não se 
importando em gastar mais tempo no trânsito ou 
deslocamento até o trabalho. Existem outras que se 
incomodam muito com trânsito e por isto preferem imóveis em 
regiões mais centrais, mesmo que isto gere alguns transtornos. 
Por isto você precisa fazer uma reflexão. O que realmente é 
importante? 
 
Pegue uma folha de papel. Primeiro coloque qual a distância 
máxima que você admite entre sua casa e o seu trabalho. Se 
você precisa se deslocar para a escola dos seus filhos ou 
mesmo uma faculdade, avalie esta questão da distância. Quem 
possui carro deve observar quais são as vias de acesso como 
avenidas, ruas e túneis mais favoráveis. Quem anda de ônibus e 
metro deve verificar as linhas que atendem o bairro. 
 
Medindo distâncias pela Internet. 
 
Você pode contar com a ajuda do Google Earth ou do Google 
Mapas para medir as distâncias. Visite o endereço 
maps.google.com.br. Digite o nome da rua, cidade e estado 
separados por vírgula no campo de busca e faça a pesquisa. 
Utilize a roda do mouse que fica entre os botões para 
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aproximar e encontrar o imóvel que você pretende comprar. 
Clique com o botão direito do mouse sobre o imóvel no mapa e 
selecione a opção "Como chegar a partir daqui". Você verá um 
balão verde com a letra "A" sobre o imóvel. Este é o ponto A. 
Agora iremos determinar o ponto B. Navegue pelo mapa 
arrastando o mesmo para os lados até encontrar o local do seu 
trabalho. Clique com o botão direito do mouse sobre o local e 
selecione "Como chegar até aqui". Você vai marcar o ponto B. 
Agora basta olhar para a tela do lado esquerdo do mapa com as 
coordenadas ou endereço do ponto A e B. Clique no botão azul 
"Como chegar". O resultado será a distância em quilômetros, o 
tempo gasto no trajeto e as ruas que você irá percorrer. 
Observe que sobre o campo das coordenadas existe ícone de 
um veículo, de um ônibus e de uma pessoa. Se você selecionar 
o ônibus verá quais deles você pode pegar para ir da sua futura 
casa até o trabalho, qual o percurso do ônibus e qual será o 
tempo gasto. 
 
Localizando pontos de interesse 
 
Através do Google Maps você também pode localizar todos os 
supermercados, farmácias, escolas, restaurantes, clínicas 
médicas, igrejas e qualquer outro ponto de interesse perto do 
imóvel que você está avaliando. Sem sair de casa você pode 
identificar qual dos imóveis está localizado na melhor região 
com relação à proximidade de comércios e serviços de boa 
qualidade. 
 
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Visitando o maps.google.com.br você deve utilizar o campo de 
busca. Vamos supor que você queira saber quais são os 
supermercados que existem na Avenida Nossa Senhora de 
Copacabana no Rio de Janeiro. Digite assim na busca: 
supermercado, avenida nossa senhora de Copacabana, rio de 
janeiro. Você verá o mapa do bairro de Copacabana com 
diversos balões vermelhos marcando a localização de todos os 
supermercados próximos. Cada balão tem uma letra e na 
lateral esquerda é possível ver o nome do supermercado, 
endereço, telefone e àsvezes comentários de pessoas que 
frequentam o estabelecimento e deixaram sua opinião sobre o 
mesmo. 
 
Pontos de interesse próximos que valorizam o imóvel 
 
• Shopping 
• Supermercado 
• Padaria 
• Escolas 
• Bancos 
• Correios 
• Clínicas 
• Hospitais 
• Salão de Beleza 
• Restaurantes 
• Praças 
• Parques 
 
Alguns desses pontos valorizam o imóvel quando estão em ruas 
próximas e desvalorizam quando estão ao lado ou de frente 
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para o imóvel. É o caso de imóveis vizinhos a escolas. A rua se 
torna barulhenta e com transito intenso durante todo dia. Já 
uma praça bem cuidada e arborizada valoriza todos os imóveis 
que estão em seu entorno. Uma praça abandonada pela 
prefeitura pode ter efeito contrário. 
 
Utilize o Google Maps para localizar pontos indesejáveis perto 
do imóvel que você pretende comprar. 
 
• Indústrias 
• Cemitérios 
• Oficinas 
• Bares 
• Boates 
• Casas de Show 
• Delegacias 
• Presídios 
• Viadutos 
• Buffet 
• Rios e córregos 
• Ruínas de construções abandonadas 
• Praças abandonadas 
 
 
 
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Veja um exemplo de dois condomínios em construção do lado 
de um riacho que pode representar problemas futuros. 
 
 
Dois condomínios de casas cercados por ruas que foram 
invadidas por casas que formam uma comunidade carente. 
 
 
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Veja um condomínio de casas de alto padrão em construção do 
lado de um rio, de um cemitério e uma fábrica de rações 
animais. 
 
 
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Técnica de construção 
 
Se você pretende comprar um apartamento é importante 
verificar qual será a técnica de construção utilizada. A técnica 
de concreto armado é a mais utilizada, mas existe também os 
apartamentos construídos utilizando alvenaria estrutural e 
estrutura de aço. É importante entender a diferença porque 
isto interfere no preço do imóvel e na qualidade do que você 
está comprando. 
 
Prédios de concreto armado – São aqueles que utilizam pilares, 
vigas e lajes. Existem barras de aço dentro do concreto. As 
paredes são apenas vedações e não possuem função estrutural. 
Isto significa que você pode remover as paredes, furar a parede 
para colocar ar-condicionado, sem prejudicar a construção. 
Prédios em concreto armado podem ter no máximo 50 andares 
no Brasil e são feitos para durar séculos. Quanto mais o tempo 
passa mais a estrutura fica resistente. 
 
Prédios de alvenaria estrutural – Esta técnica tem custo menor 
e por isto os imóveis são mais baratos. É muito usada na 
construção de habitações populares que não podem ter mais 
do que 13 andares. A estrutura é formada pelos tijolos ou 
blocos de concreto. Não existem vigas metálicas. São prédios 
que não suportam muita flexão, tremores, ventos fortes e por 
isto não podem ter muitos andares. As paredes não podem ser 
removidas e nem perfuradas porque o peso do prédio incide 
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http://www.google.com.br/search?q=concreto+armado&um=1&ie=UTF-8&hl=pt-BR
http://www.google.com.br/search?q=alvenaria+estrutural&um=1&ie=UTF-8&hl=pt-BR
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sobre elas. Até buracos para instalação de ar-condicionado Split 
costumam ser proibidos neste tipo de edifício. 
Um edifício construído em alvenaria estrutural é tão seguro 
quanto um prédio construído em estrutura de concreto desde 
que a construtora siga todas as normas técnicas exigidas e os 
materiais utilizados sejam de ótima qualidade. 
 
Muita gente considera a alvenaria estrutural vantajosa apenas 
para o construtor que acaba tendo menor custo. Alguns 
repassam essa redução nos custos para o preço do imóvel, 
outros elevam suas margens de lucro. 
 
É importante destacar que a alvenaria estrutural não se trata 
de tijolos empilhados. Existem tijolos específicos para este tipo 
de construção. Eles são vazados e em alguns pontos eles são 
preenchidos com concreto se transformando em colunas. No 
lugar de uma coluna de concreto e ferro de 20cm você pode ter 
uma parede de 1 metro cheia de concreto. Para evitar que uma 
dessas paredes especiais seja afetada pelo morador, as 
construtoras proíbem qualquer modificação ou perfuração nas 
paredes. 
 
Prédios de estrutura de aço – É um método de sustentação 
bastante empregado no Brasil e no exterior, principalmente em 
prédios comerciais, são as estruturas metálicas, com a junção 
de grandes vigas de aço, sem uso de concreto. Os maiores 
prédios do mundo utilizam estrutura de aço. 
 
 
 
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Melhor época para comprar 
 
O período do ano em que as pessoas menos buscam imóveis é 
nos meses de maio, junho e julho. Nesses meses você 
encontrará vendedores mais flexíveis na hora de negociar, 
menores preços e melhores condições de pagamento. Não é à 
toa que a Caixa Econômica Federal realiza o Feirão da Casa 
Própria nesta época para tentar estimular o setor. 
 
Nos meses de janeiro e fevereiro ocorre a maior procura por 
imóveis. A mudança de ano e as férias fazem as pessoas 
iniciarem planos como: casamento, mudança de emprego, 
mudança de faculdade, e tudo isso envolve a compra e a venda 
de imóveis. Curioso observar que as pessoas compram mais 
imóveis no verão e menos no inverno. Dezembro é um mês 
fraco, já que poucas pessoas fazem negócios nas semanas 
próximas do Natal e do Réveillon. É comum ver imobiliárias 
aumentando os preços em dezembro para obter vantagem com 
o aumento da demanda em janeiro. 
 
Se a cidade onde você pretende morar sofre com inundações é 
interessante visitar os bairros e os imóveis na estação chuvosa 
para identificar pontos de alagamento e zonas de risco. 
 
Verifique que é justamente nos meses mais fracos do setor que 
podem surgir as melhores oportunidades para a compra de 
imóveis. 
 
 
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Preço do metro quadrado 
 
A maior dificuldade enfrentada por quem pesquisa imóvel para 
compra é saber avaliar se o preço cobrado pelo vendedor é 
justo. Para comparar preços entre imóveis o mercado utiliza o 
preço do metro quadrado. Basta dividir o preço do imóvel pela 
área construída ou área privativa no caso dos apartamentos. 
 
Através do site: www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/ é possível 
ter uma ideia de preços sem ter muito trabalho. O FIPE ZAP é 
um índice de preços de imóveis anunciados criado pela 
Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas. O índice é 
calculadocom base nos anúncios publicados na página do ZAP 
Imóveis. 
Índice de preço dos imóveis 
 
Com este índice você pode descobrir se os preços dos imóveis 
estão subindo, caindo ou estabilizados. Ele mostra o gráfico do 
Brasil e das capitais: Belo Horizonte, Fortaleza, Recife, Rio de 
Janeiro, Salvador, São Paulo e Brasília. 
 
Quando este livro estava sendo escrito foi possível perceber 
uma estabilização no preço dos imóveis de Brasília nos últimos 
quatro meses, depois de 12 meses de alta. O mesmo ocorria 
em Recife. Em Belo Horizonte era possível ver uma pequena 
queda nos preços. No Rio de Janeiro e em São Paulo o gráfico 
indicava uma desaceleração. 
 
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http://www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/
http://www.fipe.org.br/web/index.asp?aspx=/web/indices/fipezap/index.aspx
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Você ainda pode selecionar outros índices para comparar como 
o IPCA, IPC, IGP-M, INCC, Bovespa e CDI. Esta comparação é 
muito interessante, pois o INCC é o índice utilizado no reajuste 
das parcelas de imóveis na planta e o IGP-M nas parcelas de 
imóveis prontos e que foram financiados. Comparar o preço do 
imóvel com o CDI e a Bovespa permite observar se investir em 
imóveis foi uma boa opção nos meses e anos anteriores. 
 
Preço do metro em cada bairro 
 
Na segunda metade do site www.zap.com.br/imoveis/fipe-zap/ 
encontramos as "estatísticas Zap imóveis" que mostra o preço 
do metro quadrado, em determinado bairro da cidade. Na 
coluna esquerda você pode selecionar o tipo de imóvel, cidade 
e bairro. Também é possível selecionar só imóveis com 1, 2, 3 
ou 4 quartos. 
 
Com esta ferramenta você pode identificar quais bairros tem 
metro quadrado mais caro e mais barato sem ter muito 
trabalho. Fique atento para o número de imóveis que foram 
utilizados na amostragem. Se forem pouco imóveis, o valor do 
metro quadrado pode não ser tão representativo. 
 
E neste caso você pode fazer uma pesquisa manual. Visite os 
sites de busca de imóveis e localize aqueles que ficam no bairro 
que você deseja morar ou nas ruas próximas da casa que você 
está avaliando. Anote o preço de cada imóvel e sua metragem. 
Divida o preço pelo número de metros quadrados para 
identificar o preço. 
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Cuidado com o nome do bairro 
 
Você vai perceber que o valor do metro quadrado entre bairros 
vizinhos pode variar muito. Bairros muito valorizados podem 
ser vizinhos de bairros menos valorizados. Existem vendedores 
que informam o bairro errado nos anúncios. É uma situação 
comum em imóveis localizados em ruas que fazem a divisa com 
bairros de padrão superior. E você precisa tomar cuidado com 
isto. Existem ainda aqueles vendedores que utilizam nomes de 
bairros que não existem oficialmente. 
 
A forma mais segura de saber qual é o bairro oficial do imóvel é 
através do site dos Correios. Visite o endereço 
www.buscacep.correios.com.br e digite o nome da rua. Se 
existirem muitas ruas no Brasil com o mesmo nome coloque o 
código UF, exemplo: RJ, SP, CE, etc. seguido do nome da cidade 
e do nome da rua separados por um espaço em branco. 
Exemplo: para procurar pela Avenida Atlântica no Rio coloque: 
RJ Rio de Janeiro Avenida Atlântica. O resultado será uma 
tabela com o nome da rua com sua numeração e o nome oficial 
do bairro. 
 
Também é interessante entrar em contato com a prefeitura da 
cidade e solicitar o mapa dos bairros. Veja se o mapa não está 
disponível no site da prefeitura. 
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Incorporadora e Construtora 
 
Ao comprar um imóvel na planta você vai lidar diretamente 
com duas empresas: incorporadora e construtora. É a 
Incorporadora que decide realizar o empreendimento. Ela 
adquire o terreno, e planeja a construção de um condomínio 
que será oferecido no mercado imobiliário como um produto 
atrativo em ações de marketing e vendas. É a Incorporadora 
que investe recursos na obra ou faz financiamentos junto a 
bancos para contratar a construtora, advogados, consultores, 
empresa de publicidade, escritórios de arquitetura, etc. Como 
pode ver a construtora é apenas uma das empresas 
contratadas pela incorporadora para tornar o empreendimento 
realidade. No Brasil muitas construtoras fazem parte do mesmo 
grupo empresarial das incorporadoras. A construtora pode ser 
dona da incorporadora. 
 
Entre todas as empresas envolvidas a incorporadora é a que 
tem maior responsabilidade. Por isto quando você está 
comprando um imóvel na planta, está realizando um negócio 
entre você e uma incorporadora, normalmente por intermédio 
de um corretor que trabalha em uma imobiliária. 
 
O nome incorporadora vem da palavra incorporar, que significa 
juntar ou reunir várias coisa para formar uma coisa só. É 
exatamente isto que a incorporadora faz. Ela une um terreno e 
uma construção para formar um imóvel que terá diversas 
unidades autônomas. 
 
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Para entender o que é a incorporação imobiliária seria 
interessante ler o artigo 28, parágrafo único da Lei nº 4.591/64. 
 
Para que uma empresa tenha o direito de vender imóveis que 
ainda não foram construídos é necessário fazer a incorporação 
imobiliária no Cartório do Registro de Imóveis da região. Desta 
forma é ilegal vender qualquer unidade do empreendimento 
sem o registro. 
 
Este registro torna as especificações da obra, pública. Lá 
constam todos os materiais que serão utilizados, qual a sua 
marca e sua qualidade. Existem todas as plantas do 
empreendimento, todos os alvarás, quadro de áreas, valor 
unitário de construção, áreas privativas e áreas comuns, 
descrição interna das unidades, número de vagas de garagem, 
prazo de carência e todas as informações sobre a obra que 
deverão ser cumpridas exatamente como foram registradas. 
 
O processo de incorporação evita que os clientes tenham 
surpresas futuras. Todo material publicitário de um condomínio 
em construção possui o número do registro. Usando este 
número qualquer pessoa pode pedir a cópia do documento no 
cartório. 
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Vantagens do imóvel na planta 
 
Vamos conhecer algumas vantagens da compra de imóveis na 
planta sob o regime de Incorporação: 
 
1. O preço dos imóveis na planta é sempre inferior ao 
preço do imóvel pronto para morar. Existem casos onde 
a diferença pode variar entre 20% e 40%. É uma forma 
de remunerar ou premiar quem está disposto a esperar 
o término da construção assumindo os riscos deste tipo 
de operação. Sem este benefício todos iriam optar por 
comprar o imóvel pronto. 
 
2. Esta diferença de preço permite um ganho através da 
valorização do imóvel à medida que vai ficando pronto. 
Antes mesmo de entregue é possível vender o seu 
direito sobre o imóvel para outras pessoas. E muita 
gente ganha dinheiro e vivedisso. 
 
3. O prazo de pagamento e a forma de pagamento são 
mais flexíveis. Você pode dar entradas maiores e 
intermediárias maiores e pagar mensalidades menores, 
pode dar entrada menor e intermediárias maiores, você 
pode adiantar pagamentos, e propor um plano de 
compatível com sua renda. 
 
4. Durante a construção você tem tempo para vender 
algum outro imóvel ou bem que possua para quitar 
parte da dívida do imóvel em construção. 
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5. A entrega das chaves ocorre antes mesmo de você 
quitar o imóvel. 
 
6. O prazo de entrega é definido em contrato com 
possibilidade de multas quando ocorre seu 
descumprimento. 
 
7. Os riscos do negócio (incluindo o passivo com encargos 
sociais, trabalhistas, previdenciários e fiscais) cabem, 
exclusivamente, à construtora. 
 
A incorporadora e a construtora são obrigadas por lei a 
oferecer garantias contra vícios e defeitos depois da 
construção. 
 
8. Imóveis novos tem custo menor de manutenção se 
comparado com imóveis em prédios e condomínios 
antigos. 
 
 
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Visita ao estande de vendas 
 
Ao visitar um estande de vendas é necessário realizar uma série 
de observações e verificações. Você não deve fechar negócio 
na primeira visita. Seu objetivo principal é coletar informações 
sobre o imóvel. A seguir irei mostrar quais informações são 
importantes neste primeiro contato. Iremos falar sobre a 
maquete do imóvel, a visita ao ambiente decorado, 
posicionamento do imóvel em relação ao sol e perguntas que 
você deve fazer ao corretor de plantão. 
 
Maquete do imóvel 
 
As maquetes são fundamentais na compra de imóveis na 
planta. Devido ao Código de Defesa do Consumidor, elas devem 
ser cópias fiéis do imóvel quando for entregue. Cada detalhe 
pode ser questionado na justiça caso não seja entregue 
exatamente como prometido. Por isto é importante dedicar um 
tempo avaliando diversas informações que serão transmitidas 
pela maquete. 
 
Se você está comprando um apartamento em condomínio com 
mais de um bloco é importante verificar na maquete quais são 
as vantagens e desvantagens de cada torre ou bloco de 
apartamentos. Tente imaginar como será a vista de cada torre. 
Existem outros prédios na frente da sua torre? Existe terreno 
livre que permite no futuro a construção de outro condomínio 
que possa bloquear sua vista, sol e circulação de ar? 
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Observe a localização da piscina, churrasqueira, quadra de 
esportes, estacionamento e salão de festa. Você vai identificar 
apartamentos que serão prejudicados com a presença de áreas 
de lazer barulhentas como um campo de futebol ou parquinho 
infantil. 
 
Observe as dimensões de cada área comum do condomínio. 
Normalmente as maquetes são a representação fiel do imóvel 
real só que 43 vezes menor. Com isto podemos avaliar se a 
piscina do condomínio será grande ou pequena. Podemos 
saber a dimensão do salão de festas, o tamanho do parquinho 
das crianças, a proporção de espaço livre que o condomínio vai 
oferecer. 
 
Verifique onde fica o leste e o oeste na maquete. Desta forma é 
possível saber qual o posicionamento dos apartamentos no 
nascer do Sol. 
 
Utilize uma câmera para fotografar a maquete em todos os 
ângulos. 
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Posição do imóvel e o Sol 
 
O posicionamento do imóvel em relação aos movimentos 
solares pode valorizar ou desvalorizar o imóvel. Também pode 
interferir na sua saúde, conforto, e nos custos para manter a 
boa temperatura do ambiente. Quem compra apartamentos e 
casas em condomínio deve aprender a avaliar o 
posicionamento do sol para escolher o melhor imóvel entre 
todos os oferecidos. 
 
Em alguns estados do Brasil os imóveis com face para o Norte 
costumam ser 10% mais caros que aqueles com face para o Sul. 
Em regiões mais frias do país existe uma preferência por 
imóveis mais quentes e iluminados pelo Sol. Isto pode significa 
economia de energia com iluminação e aquecimento. 
 
Já os imóveis voltados o Sul são mais frios, escuros e estão 
mais sujeitos a gastos de energia com aquecimento, iluminação 
e combate ao mofo e umidade. Quem sofre com problemas 
respiratórios deve evitar este tipo de imóvel. 
 
Vamos entender as mudanças no posicionamento solar durante 
o ano e como isto pode interferir na sua decisão de compra. 
Veja a carta solar da cidade de São Paulo: 
 
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Colocamos no centro da carta solar a representação de uma 
casa que tem sua frente virada para o norte representado pela 
letra N com o fundo virado para o Sul. As laterais ficam 
apontadas para o Leste e o Oeste. 
 
As linhas pretas mais escuras, identificadas por datas em suas 
laterais, mostram o trajeto aparente do Sol sobre a casa. Os 
números azuis de 6 a 18 indicam o horário do dia. Exemplo: 
Observe que a linha do dia 22 de junho indica que nesta data o 
Sol nascerá no leste e terá uma trajetória inclinada para o norte 
em quase 50 graus. Observe que durante a maior parte do ano 
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o Sol estará inclinado para o Norte em São Paulo. Podemos 
concluir que o lado norte das casas paulistanas sempre é o mais 
quente e ensolarado do imóvel. 
 
Cada localidade do Brasil tem uma carta solar diferente, pois 
ela dependa da latitude de cada região. 
 
Logo a seguir, veja como é a carta da cidade de Fortaleza. Por 
ser uma cidade mais próxima da linha do Equador metade do 
ano o Sol estará mais inclinado para o Norte e a outra metade 
mais inclinado para o Sul durante períodos semelhantes e com 
inclinação máxima do sol semelhante. 
 
 
 
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As figuras abaixo ilustram a formação de sombras no imóvel 
dependendo da inclinação da trajetória do Sol. 
 
 
 
A escolha do imóvel com base na posição do Sol também 
depende de um gosto pessoal. Muita gente prefere imóveis 
com frente para o leste onde existe maior incidência solar 
durante a manhã. Como a casa está mais fria devido à queda da 
temperatura noturna a maior insolação na manhã não 
consegue elevar tanto a temperatura dos ambientes. Existem 
pessoas que não gostam de sol forte na janela pela manhã, tem 
os que preferem ver o por do sol na janela de casa todos os 
dias. Em cidades da região sul as pessoas preferem casas mais 
ensolaradas e na região nordeste as pessoas preferem imóveis 
que não recebam tanta luz solar. 
 
Desta forma não