avaliacao_imovel_com_o_metodo_evolutivo

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Engenharia de Avaliações & Perícias Judiciais
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EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA XXXXX VARA CÍVEL DA COMARCA DE RIO GRANDE/RS 
 
 
 
 
 
 
 
Clarel da Cruz Riet, infra-assinado, 
engenheiro civil, perito judicial nomeado nos 
autos da AÇÃO DE PARTILHA DE BENS, 
processo N.º 023/1.07.000xxxx-0, em que é 
AUTORA J. T. S. V. e RÉU P. A. T. V., tendo 
procedido aos estudos e diligências que se 
fizeram necessários, vem apresentar a V. Exa. 
as conclusões a que chegou, consubstanciado 
no seguinte, 
 
 
 
 
 
 
LAUDO DE 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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SUMÁRIO 
 
 
1. SOLICITANTE .......................................................................................................... 
 
03 
2. OBJETIVO ............................................................................................................... 
 
03 
3. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO .................................. 
 
03 
3.1. REGIÃO .................................................................................................................. 
 
03 
3.2. IMÓVEL .................................................................................................................. 
 
03 
4. METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS APLICADOS ....................................................... 
 
04 
5. VALOR DO TERRENO ............................................................................................... 
 
04 
5.1. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO .................................. 
 
04 
6. VALOR DAS BENFEITORIAS ...................................................................................... 
 
04 
6.1. CUSTO ESTIMADO DA REPRODUÇÃO DAS BENFEITORIAS (VRB) ................................ 
 
04 
6.2. DEPRECIAÇÃO POR ROSS-HEIDECK .......................................................................... 
 
05 
7. DIAGNÓSTICO DO MERCADO ................................................................................... 
 
06 
8. DATAS DE REFERÊNCIA ........................................................................................... 
 
06 
9. RESULTADO ............................................................................................................ 
 
07 
10. CONSIDERAÇÕES FINAIS ......................................................................................... 
 
07 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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1. SOLICITANTE 
 
XXXXX Vara Cível da Comarca de Rio Grande/RS 
 
2. OBJETIVO 
 
 Obtenção do valor de mercado de um imóvel residencial, sito a Rua Pandiá Calógeras n.° 
959, no Bairro São João, em Rio Grande. 
 
3. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO 
3.1. REGIÃO 
 
 Região urbana, litorânea, com predominância de habitações residenciais unifamiliares, 
possuindo uma grande extensão de praia, relevo em forma de planície, padrão sócio econômico 
cultural nível médio, topografia em nível, solo predominantemente arenoso permeável da classe 
das areias quartzosas marinhas distróficas, com algumas zonas constituídas de relativa parcela 
de argila de atividade alta1. 
 A Infraestrutura urbana possui sistema viário, transporte coletivo, água potável, energia 
elétrica e telefone. As atividades existentes incluem postos bancários, comércio e atividades de 
profissionais liberais, sendo médio como um todo o nível do mercado de trabalho. Os serviços 
comunitários disponíveis compreendem escolas, segurança, posto de saúde e igreja. 
 
3.2. IMÓVEL 
 
 Trata-se de uma construção em alvenaria, padrão médio, pé direito de 2,60m, em 
regular estado de conservação, construída sobre um terreno com 12m de frente por 20m de 
comprimento, constituída de 02 (dois) dormitórios, sala, cozinha e banheiro, com 
aproximadamente 45m2 de área construída. Além destes compartimentos, que compõem a 
parte usada como residência, existe uma peça ampla, utilizada com fins comerciais, com 
aproximadamente 40m2 de área construída, onde funciona uma padaria. 
 
 
 
 
 
 
Foto 1- A fachada do imóvel 
utilizado como moradia e 
comércio, com aproximada- 
mente 85m2 de área construída. 
 
 
1 Projeto RADAM (IBGE,1986) e Cunha e Silveira (FURG, 1995) 
 
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4. METODOLOGIA E PROCEDIMENTOS APLICADOS 
 
O presente trabalho seguiu as diretrizes da NBR-14.653, norma que visa complementar 
os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis 
urbanos, sendo utilizado o Método Evolutivo, onde o valor do terreno foi estimado pelo Método 
Comparativo Direto de dados de mercado e o custo de reprodução das benfeitorias pelo Método 
da Quantificação de Custo. 
O Método Evolutivo é considerado como método eletivo para a avaliação de imóveis 
cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número 
suficiente para a aplicação unicamente do Método Comparativo Direto de dados de mercado. 
O Método Comparativo Direto é o mais utilizado e recomendado por permitir a 
determinação do valor levando em consideração as diferentes tendências e flutuações do 
mercado imobiliário, onde são pesquisados imóveis assemelhados, com características 
intrínsecas e extrínsecas e os atributos que exercem influência na formação dos preços e, 
conseqüentemente, no valor, sendo estes ponderados por Inferência Estatística. 
A utilização da Inferência Estatística é feita a partir de um modelo matemático adequado, 
conhecido como Modelo de Regressão, que permite uma avaliação com grande isenção de 
subjetividade, e que, submetido a diversos testes, transmite à avaliação a confiabilidade dos 
graus de fundamentação e precisão estatísticos previstos em norma. 
Sobre o valor das benfeitorias, calculado pelo Método da Quantificação de Custo, 
aplicamos a depreciação, ou seja, a diminuição do valor em função do decréscimo de sua 
utilidade devido ao uso normal e estado de conservação. Para este fim, empregamos a Tabela 
de Ross-Heideck, consagrada por sua utilização no meio da engenharia de avaliações. 
Desta forma, a composição do valor total do imóvel avaliando foi obtido a partir do valor 
de mercado do terreno, acrescido do custo de reprodução das benfeitorias, devidamente 
depreciadas em função dos efeitos do desgaste físico e do obsoletismo funcional e com a 
consideração do Fator de Comercialização, representado pela vantagem (ou desvantagem) 
financeira que uma benfeitoria já pronta tem sobre uma a ser construída, dado a rentabilidade e 
viabilidade do investimento. 
 
5. VALOR DO TERRENO 
5.1. TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAÇÃO DO RESULTADO 
 
O tratamento dos dados, cálculos e identificação do resultado deste trabalho avaliatório 
foram efetuados com o auxílio de software exclusivo para avaliações de bens por estatística 
inferencial e regressões múltiplas. 
 
VT= R$12.000,00 
 
6. CUSTO DAS BENFEITORIAS 
6.1. CUSTO ESTIMADO DA REPRODUÇÃO DAS BENFEITORIAS (VRB) 
 
O método da quantificação do custo é utilizado para identificar o custo de reedição das 
benfeitorias, podendo ser apropriado pelo custounitário básico de construção ou pela 
elaboração de orçamento. 
 
VRB= R$40.000,00 
 
 
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6.2. CUSTO ESTIMADO DA REPRODUÇÃO DAS BENFEITORIAS COM A DEPRECIAÇÃO 
POR ROSS-HEIDECK (VB) 
 
Tabela de ROSS-HEIDECK 
 
Vida útil 
(%) Ótimo Bom Ruim Péssimo 
2 1 3,5 18,9 53,1 
4 2,1 4,6 19,8 53,6 
6 3,2 5,6 20,7 54,1 
8 4,3 6,7 21,6 54,6 
10 5,5 7,9 22,6 55,2 
12 6,7 9,1 23,6 55,8 
14 8 10,3 24,6 56,4 
16 9,3 11,6 25,7 57 
18 10,6 12,9 26,8 57,6 
20 12 14,2 27,9 58,3 
22 13,4 15,6 29,1 59 
24 14,9 17 30,3 59,6 
26 16,3 18,5 31,5 60,4 
28 17,9 20 32,8 61,1 
30 19,5 21,5 34,1 61,8 
32 21,1 23,1 35,4 62,6 
34 22,8 24,7 36,8 63,4 
36 24,5 26,4 38,1 64,2 
38 26,2 28,1 39,6 65 
40 28 29,9 41 65,9 
42 29,9 31,6 42,5 66,7 
44 31,7 33,4 44 67,6 
46 33,6 35,2 45,6 68,5 
48 35,5 37,1 47,2 69,4 
50 37,5 39,1 48,8 70,4 
52 39,5 41 50,5 71,3 
54 41,6 43 52,1 72,3 
56 43,7 45,1 53,9 73,3 
58 45,8 47,2 55,6 74,3 
60 48 49,3 57,4 75,3 
62 50,2 51,5 59,2 76,4 
64 52,5 53,7 61,1 77,5 
66 54,8 55,9 63 78,6 
68 57,1 58,2 64,9 79,7 
70 59,5 60,5 66,8 80,8 
72 61,9 62,9 68,8 81,9 
74 64,4 65,3 70,8 83,1 
76 66,9 67,7 72,9 84,3 
78 69,4 70,2 74,9 85,5 
80 72 72,7 77,1 86,7 
82 74,6 75,3 79,2 88 
84 77,3 77,8 81,4 89,2 
86 80 80,5 83,6 90,5 
88 82,7 83,2 85,8 91,8 
90 85,5 85,9 88,1 93,1 
92 88,3 88,6 90,4 94,5 
94 91,2 91,4 92,8 95,8 
 
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96 94,1 94,2 95,1 97,2 
98 97 97,1 97,6 98,6 
100 100 100 100 100 
 
Depreciação: 
Estado das benfeitorias – Bom 
Vida Útil utilizada – 50% 
 
I - Cálculo do Coeficiente de Depreciação (Cde) 
 
⎟
⎠
⎞
⎜
⎝
⎛ −=
100
IT100
CDE 
onde, 
 
IT = índice retirado da Tabela de Ross-Heideck 
 
609,0
100
1,39100
CDE =⎟
⎠
⎞
⎜
⎝
⎛ −= 
 
II- Cálculo do custo das benfeitorias considerando a depreciação 
 
VB= VRB x CDE 
 
Onde, 
 
VB= Custo de reedição das benfeitorias 
VRB = Custo de reprodução das benfeitorias (sem a depreciação) 
CDE= Coeficiente de Depreciação 
 
Tem-se, 
 
VRB= R$40.000,00 
CDE=0,609 
VB= R$24.360,00 
 
7. DIAGNÓSTICO DO MERCADO 
 
O mercado imobiliário local nesta época está funcionando de forma satisfatória, com 
perspectivas de valorização média em curto prazo, concedendo ao imóvel em questão, boa 
facilidade de venda. 
 
8. DATAS DE REFERÊNCIA 
 
Vistoria: 08/04/2011 
Avaliação: 16/04/2011 
Laudo: 18/04/2011 
 
 
 
CNPJ: 05.423.670/0001-34 / CREA 66.891/ Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP 96.200-310 / Rio Grande-RS 7 
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9. RESULTADO 
 
A composição do valor total do imóvel avaliando foi obtido através da conjugação de 
métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias 
devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja: 
 
VI = (VT + VB) X FC 
 
Onde, 
VI= valor estimado do imóvel 
VT= valor do terreno 
VB= Custo de reedição das benfeitorias 
FC= Fator de Comercialização 
 
Sendo, 
VT= R$12.000,00 
VB= R$24.360,00 
FC= 1,0 
 
Obtemos, 
VALOR ESTIMADO (VI)= R$36.360,00 (Trinta e seis mil, trezentos e sessenta reais), 
equivalente a 34,164904 CUB’s Projeto Padrão R1-N, tomando como base o mês de 
fevereiro/2011, com o CUB cotado em R$1.064,25/m2. 
 
10. CONSIDERAÇÕES FINAIS 
 
Observando a pesquisa de mercado feita na região nota-se uma tendência de muitas 
ofertas com preços acima do real valor de mercado. Este fenômeno, o qual acometeu de um 
modo geral todos os imóveis de Rio Grande, aumentando significativamente os valores 
praticados no mercado imobiliário, de certa forma, especulativa, foi em decorrência das obras 
de grande porte instaladas em nossa cidade, com o conseqüente aumento de procura por 
habitação. 
Não perdemos neste momento a noção que o valor de mercado é definido como aquele 
em que um vendedor desejoso de vender, mas não compelido, vende a um comprador desejoso 
de comprar, mas também não compelido, de forma que o valor estimado do imóvel encontra-se 
dentro dos padrões reais de mercado. 
 
-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:- 
 
Vai o presente Laudo, desenvolvido em 07 (Sete) folhas impressas em um só lado, todas 
rubricadas, sendo a última datada e assinada. 
À disposição de Vossa Excelência para outras informações que forem julgadas 
necessárias. 
Rio Grande, 18 de abril de 2011. 
 
------------------------------------ 
Clarel da Cruz Riet 
Eng. Civil – CREA 66.891-D 
Perito - IBAPE 1.047/99