GESTÃO FINANCEIRA DE FLATS-2005

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Ana Virgínia Gadelha Coelho 
 
 
 
 
Fortaleza-Ceará 
2005 
 Universidade Estadual do Ceará- UECE 
 Pró-Reitoria de Pós-Graduação e Pesquisa 
Mestrado Profissional em Gestão de Negócios Turísticos 
 
 
 2
Universidade Estadual do Ceará 
Pró-Reitoria de Pós-Graduação e Pesquisa 
Mestrado Profissional em Gestão de Negócios Turísticos 
 
 
 
 
A GESTÃO ECONÔMICO-FINANCEIRA 
EM EMPREENDIMENTOS HOTELEIROS: 
O CASO DO PORTO JANGADA BUSINESS FLAT 
Ana Virgínia Gadelha Coelho 
 
 
 
Dissertação apresentada à coordenação do Curso 
de Mestrado Profissional em Gestão de Negócios 
Turísticos, como requisito parcial para a obtenção do 
título de mestre em Turismo. Área de Concentração: 
Custos em Hotelaria. 
Orientadoras: 
 Prof.a Dr.a Luzia Neide Menezes Teixeira Coriolano e 
 Profa. Ms. Ana Maria Matos Araújo 
 
 
 
Fortaleza, abril de 2005. 
 3
Universidade Estadual do Ceará 
Pró-Reitoria de Pós-Graduação e Pesquisa 
Mestrado Profissional em Gestão de Negócios Turísticos 
 
 
 
A GESTÃO ECONÔMICO-FINANCEIRA 
EM EMPREENDIMENTOS HOTELEIROS: 
O CASO DO PORTO JANGADA BUSINESS FLAT 
 
 
 
Ana Virgínia Gadelha Coelho 
 
 
Defesa em: ____/____/____ Conceito Obtido: ______ 
 
 
Banca Examinadora 
 
Orientadora: Profa. Dra. Luzia Neide M.T. Coriolano 
 
 
Orientadora: Profa. Ms. Ana Maria Matos Araújo 
 
 
 
Prof. Dr. Paulo César Sousa Batista Profa. Dra. Sandra Maia F. Vasconcelos 
 4
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
A minha filha, 
Odayna Gadelha Coelho Ellery, 
para que lhe sirva de exemplo 
e que lhe seja motivo de orgulho. 
 5
AGRADECIMENTOS 
 
A DEUS que me deu vida, a inteligência, e que me dá força para continuar a 
caminhada em busca dos meus objetivos. 
A professora Ana Maria Matos Araújo pela dedicação e paciência na realização 
deste trabalho, que sem a sua importante ajuda não teria sido concretizado. E a 
professora Luzia Neide M. T. Coriolano que acreditou em mim e me mostrou o melhor 
caminho a ser seguido. 
A minha mãe Maria de Nazaré Gadelha, ao meu pai José Selmo Coelho e o meu 
grande amigo Francisco Hélio Germano Correia que me ensinaram a não temer desafios 
e a superar os obstáculos com humildade. 
A minha avó Maria Zenir Gadelha, pela grande mulher que foi, pelo exemplo de 
coragem e persistência, pelo carinho e dedicação e por me ensinar a aceitar os 
desígnios de DEUS. 
Aos meus tios Geraldo de Lima Gadelha Filho e Francisco Agileu de Lima 
Gadelha e a minha amiga Ana Lúcia Teixeira Coelho pelo incentivo e sugestões dadas 
para a realização da Monografia. Aos meus primos Helly Pinheiro Ellery Filho e Manuela 
Machado Gadelha, pelo auxílio nas traduções e na confecção das imagens fotográficas. 
Aos meus irmãos José Selmo Coelho Filho e Samuel Gadelha Coelho, e a minha 
querida amiga Regina de Sousa Maciel pelo incentivo e apoio durante a realização da 
dissertação. 
Ao meu esposo Odijas de Pinho Ellery e a minha filha Odayna Gadelha Coelho 
Ellery, que, além de tudo, tiveram que compreender os momentos de minha ausência. 
Aos professores Paulo César de Sousa Batista e Sandra Maria F. Vasconcelos 
por participarem da minha qualificação e da minha banca examinadora. 
E em especial, ao meu amigo Antonio Carlos Macedo Leitão, síndico e gerente do 
Condomínio Edifício Porto Jangada Residence durante a maior parte do período da 
pesquisa, que sem a sua confiança na minha seriedade e no meu trabalho, a realização 
deste trabalho não teria sido possível. 
 
 6
RESUMO 
 
No contexto de mundialização e crescimento do turismo, surge a partir do final do 
século XX uma diferente modalidade de meio de hospedagem: os flats. Com o intuito de 
prestar esclarecimento sobre esse novo tipo de empreendimento turístico, é que foi 
elaborada essa dissertação, dando ênfase a gestão econômico-financeira dos preços, 
como ferramenta importante para a garantia de rentabilidade aos seus investidores e 
como sobrevivência e progresso dessa nova forma de hospedar. O estudo desenvolvido 
nesta pesquisa tem como objeto o Porto Jangada Business Flat. Inaugurado no ano 
2000, em meio ao boom dos flats na Cidade de Fortaleza, o Porto Jangada se 
desenvolve em um mercado de grandes concorrências e é surpreendido por grandes 
entraves econômicos mundiais, como os acontecimentos do 11 de setembro de 2002, 
em Nova York, por exemplo. Para constituir cientificamente esta pesquisa, se buscou um 
embasamento teórico a respeito de turismo, hotelaria, economia do turismo e acerca dos 
flats propriamente ditos. Posteriormente, passou-se à elaboração da parte prática da 
pesquisa constante da análise dos dados coletados durante os anos de 2001, 2002 e 
2003, no próprio local estudado. Verificando a importância da aplicação de recursos 
técnicos de análises de elaboração de preços, distribuição de custos, lucratividade e 
rentabilidade, verificamos que o flat nada mais é do que um empreendimento misto 
(turístico-imobiliário), que tem pouco tempo de atuação no mercado. Não possui uma 
legislação clara para regulamentá-lo e, por tal razão, somente uma gestão econômico-
financeira correta e comprometida com os resultados fará com que os investidores 
passem a ver com bons olhos novamente esse tipo de empreendimento no mercado 
hoteleiro de Fortaleza. 
 7
ABSTRACT 
 
Inside of the globalization context and growth of the tourism, it appears starting from 
the end of the century XX a new modality of middle of lodging: the flats. In the intention of 
clearing the society on that new type of tourist enterprise, we solved for lecturing 
regarding the subject, giving emphasis your economical-financial administration of the 
prices, while important tool for the profitability warranty to your investors and, therefore, 
the survival of the same. The study developed in this research he/she has as object the 
Porto Jangada Business Flat. Inaugurating in the year 2000, amid the "boom" of the flats 
in the city of Fortaleza, Porto Jangada, grows at a market of great competitions and it is 
surprised by great world economical fetter, as the events of the September 11, 2002, in 
New York, for instance. To constitute this research scientifically, we had to look for a 
theoretical base regarding tourism, hostelry, and economy of the tourism and on the flats 
properly said. Later, we passed the practical part of the research of analysis of the data 
collected during the years of 2001, 2002 and 2003, in Porto Jangada. Verifying the 
importance of the application of technical resources of analyses of prices, costs, profit, 
profitability, we verified that the flat, is nothing else than a mixed enterprise (tourist-real 
estate), that has little time of performance in the market, that doesn't possess a clear 
legislation to regulate him and, therefore, only a correct economical-financial 
administration and committed with the results, he/she will do with that the investors start 
to see again with good eyes that enterprise type in the hotel market of Fortaleza. 
 8
SUMÁRIO 
 
 
 
1. INTRODUÇÃO 12 
2. TURISMO E HOSPEDAGEM 19 
2.1. O turismo: atividade e produto do tempo livre 21 
2.2. Um breve histórico sobre a hotelaria no Brasil e no mundo 24 
2.3. Os flats: um novo conceito de hospedagem 31 
2.4. Aspectos teóricos do mercado turístico 40 
2.5. Fatores que interferem na atividade turística 44 
2.6. O núcleo receptivo de Fortaleza 48 
2.7. O desempenho dos flats no mercado local e brasileiro 55 
3. OS FUNDAMENTOS TEÓRICOS E O ESTUDO DE CASO 63 
3.1. Histórico e características gerais do Porto Jangada Business Flat 64 
3.2. O ponto de equilíbrio e a formação de preços 78 
3.3. Aspectos metodológicos da coleta de dados 89 
3.4. Os resultados econômico-financeiros 92 
4. CONSIDERAÇÕES FINAIS113 
 
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 120 
ANEXOS 127 
Ponto de Equilíbrio Contábil do Porto Jangada em 2001 
Ponto de Equilíbrio Econômico do Porto Jangada 2001 
Ponto de Equilíbrio Contábil do Porto Jangada em 2002 
Ponto de Equilíbrio Econômico do Porto Jangada 2002 
Ponto de Equilíbrio Contábil do Porto Jangada em 2003 
Ponto de Equilíbrio Econômico do Porto Jangada 2003 
 
 9
LISTA DE ABREVIATURAS: 
 
 
ABIH: Associação Brasileira da Indústria de Hotéis 
BNDES: Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social 
CAGECE: Companhia de Água e Esgoto do Ceará 
CNPJ: Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica 
EMBRATUR: Empresa Brasileira de Turismo 
EQUIPOTEL: Feira de Exposição de Equipamentos para Hotelaria 
FINAME: Programa de Financiamento para Máquinas e Equipamentos 
FOHB: Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil 
GLP: Gás Liquefeito de Petróleo 
SETUR-CE: Secretaria de Turismo do Estado do Ceará 
SUDAM: Superintendência do Desenvolvimento da Amazônia 
SUDENE: Superintendência do Desenvolvimento do Nordeste 
PIB: Produto Interno Bruto 
UH: Unidade Habitacional 
 
 
 
 10
LISTA DE FIGURAS, TABELAS E GRÁFICOS: 
 
 
Figura 01: Planta Baixa da UH do flat Praia Mansa Residence 31 
Figura 02: Suíte Master do flat Iate Plaza Flat 32 
Figura 03: Suíte Master do flat Brasil Tropical Residence 32 
Figura 04: Apto tipo Suíte do Porto Jangada 65 
Figura 05: Apto tipo Standard do Porto Jangada 66 
Figura 06: Logomarca do Porto Jangada 70 
Figura 07: Localização Litorânea do Porto Jangada 73 
Figura 08: Vista do Morro Santa Terezinha a partir do Porto Jangada 74 
Figura 09: Vista da Orla de Fortaleza a partir do Porto Jangada 76 
Figura 10: 
Escala de Valores Segundo os Tipo de Diárias: Porto Jangada, 2001 – 
2003 
97 
Tabela 01: Grau de Satisfação dos Turistas que Visitaram o Ceará 1999/2000 51 
Tabela 02: Avaliação pelos Turistas dos Preços Praticados no Litoral da Região 
Metropolitana de Fortaleza – 1997/2000 
53 
Tabela 03: Cadastro de Flats em Fortaleza – Janeiro/2003 56 
Tabela 04: Taxa anual de Utilização dos Alojamentos pelos Turistas no Brasil, 
2001-2003 
57 
Tabela 05: Taxa anual de Utilização dos Alojamentos pelos Turistas via Fortaleza, 
2001-2003 
57 
Tabela 06: Oferta Hoteleira em Fortaleza 59 
Tabela 07: Oferta Hoteleira no Brasil 59 
Tabela 08: Evolução da Taxa de Ocupação da Rede Hoteleira em Fortaleza 60 
Tabela 09: Referencial Tarifa – 2000 A 2004 60 
Tabela 10: Estabelecimentos por Tipo - Ceará 61 
Tabela 11: Estabelecimentos por Referencial de Tarifa - Ceará 61 
Tabela 12: Ponto de Equilíbrio do Porto Jangada 105 
Tabela 13: Porto Jangada. Diária Média X Diária Mínima – 2001, 2002 e 2003 107 
Tabela 14: Lucratividade Média do Porto Jangada 108 
Tabela 15: Rentabilidade Média do Porto Jangada 109 
Tabela 16: Taxa de Retorno em anos do Porto Jangada 110 
Tabela 17: Repasses Efetuados pelo Porto Jangada – 2001, 2002 e 2003 111 
 11
Gráfico 01: Gasto Percapita/dia nas Capitais do Nordeste 2000 53 
Gráfico 02: 
Principais Mercados Emissores Para o Destino do Ceará Via Fortaleza: 
2003 
58 
Gráfico 03: Total de Apartamentos no Pool do Porto Jangada – 2001 a 2003 93 
Gráfico 04: Taxas de Ocupação (%) - 2001, 2002 e 2003 94 
Gráfico 05: Taxa de Ocupação: Fortaleza x Porto Jangada - 2001 95 
Gráfico 06: Taxa de Ocupação: Fortaleza x Porto Jangada - 2002 95 
Gráfico 07: Taxa de Ocupação: Fortaleza x Porto Jangada - 2003 96 
Gráfico 08: Diárias Médias - 2001, 2002 e 2003 98 
Gráfico 09: Relação entre a Diária Média e o Custo por UH - 2001 99 
Gráfico 10: Relação entre a Diária Média e o Custo por UH – 2002 100 
Gráfico 11: Relação entre a Diária Média e o Custo por UH – 2003 101 
Gráfico 12: Margens de Contribuição - 2001, 2002 e 2003 102 
Gráfico 13: Ponto de Equilíbrio Contábil x Ponto de Equilíbrio Econômico 106 
 12
_____________________________________________________ 
 
1. INTRODUÇÃO 
 
_____________________________________________________ 
 
Vive-se na atualidade a era da prestação de serviços, que cada vez mais concentra 
capital e trabalho, além de contribuir na produção das riquezas. Essa expressão dos 
serviços é comprovada pelos empregos e ocupação terciária e na participação do 
Produto Interno Bruto (PIB) gerado nas cidades e em diferentes partes do mundo. Dentro 
dessa economia produtora de serviços pode-se destacar a expansão do turismo, em 
função da segmentação do mercado e da massificação do produto, além de seu efeito 
multiplicador na renda entre vários ramos econômicos, nas sociedades desenvolvidas e 
em diferentes partes do mundo, inclusive nos paises não desenvolvidos com vantagens 
natural e cultural, além de estabilidade política. 
No Ceará e em Fortaleza a expansão do mercado turístico deu-se, sobretudo nos 
anos 90, como resultado de uma política pública mais agressiva adotada desde meados 
da década anterior. O Governo Estadual, financiado pelo capital estrangeiro, dotou 
Fortaleza e alguns principais núcleos receptivos de infra-estrutura, promovendo o 
incentivo aos investimentos privados, aproveitando o potencial turístico local, 
notadamente de suas praias, e a partir de sua Capital. A expectativa do Governo era de 
geração de riqueza e de tributos, além de proporcionar alguns empregos permanentes e 
outros temporários. 
A evolução no número de turistas para Fortaleza foi tão expressiva que em menos 
de 10 anos, considerando o período de 1994 a 2002, cresceu de 227,54%, atingindo 
uma população flutuante anual que se aproximava da população residente em Fortaleza, 
em 2000, com pouco mais de dois milhões de habitantes, evoluindo de 716 mil turistas 
ao ano, para 1.629 mil. A demanda dos meios de hospedagem experimentou um 
crescimento relativo ainda maior, de 243,66%, tendo maior contribuição da oferta 
hoteleira, que em 2002 garantia a hospedagem para 69% da demanda, que também 
passou por um expressivo impulso na capacidade de atendimento, evoluindo no período 
 13
em 51%. Os flats com 18% da demanda cresceram no atendimento em cerca de 28%, 
posicionando melhor no mercado que as pousadas, com maior número de 
estabelecimentos (SETUR, 2002). 
Mas essa concentração do movimento turístico na capital não é de todo positiva. Ao 
mesmo tempo em que favorece e incentiva a inversão privada no setor e 
conseqüentemente para outros setores complementares acirra a competição entre 
empresas e localidades. Também, muitos são os problemas ambientais gerados a partir 
de investimentos públicos massivos na orla marítima de Fortaleza, realizados em 
beneficio do corredor turístico principal deste núcleo e em detrimento de parte da 
população local. 
Maior participação no mercado é atingida pelas grandes empresas que conseguem 
administrar os seus custos fixos nos períodos de baixa estação, para garantir melhores 
resultados na alta estação. São elas que tiram vantagens locacionais desse corredor 
turístico mais procurado, visando proporcionar mais fácil acesso ao turista e melhor infra-
estrutura, pagando um preço mais alto e dando uma contribuição maior nos tributos pelo 
uso valorizado do solo urbano. 
As pequenas empresas, como as pousadas são as que mais sofrem os efeitos da 
sazonalidade e da concorrência de mercado, embora grandes empresas já tenham 
cerrado suas portas pelos mesmos motivos, talvez pelas dificuldades na gestão 
econômico-financeira e na manutenção da lucratividade do setor. Em recente pesquisa 
realizada por Lima (2005, p.150) constata-se que 30% dos pequenos meios de 
hospedagem em Fortaleza já foram adquiridos de investidores anteriores, que desistiram 
desse ramo de negócios, sendo que quase a mesma proporção (29%) ingressou nesse 
tipo de atividades em 2000, demonstrando uma rotatividade nas pequenas empresas 
com negócios turísticos de hospedagem, pois a mesma proporção que sai entra no 
mercado. 
Os flats com uma posição intermediária entre os grandes e pequenosinvestimentos, na cidade de Fortaleza, entre 1994 e 2002 duplicaram de número, 
evoluindo de 13 para 27 (SETUR, 2002). 
Em particular, o interesse pelos flats surgiu na medida em que se constatava que, 
apesar das oscilações no investimento turístico, da entrada e saída de empresas no 
 14
mercado na década de 90, esta modalidade de hospedagem atraiu, em curto espaço de 
tempo, muitos investidores devido à promessa sugestiva de rentabilidade, aumentando, 
consideravelmente a competitividade dentro do ramo hoteleiro, e até produzindo conflitos 
e divisões no grupo de empresários de hospedagem. 
Os flats já chamavam atenção, no Brasil, ao final da década de 1980, enquanto 
nova modalidade de hospedagem e mais barata, atraindo na população local, um grupo 
específico de público para ali residir, aumentando expressivamente a oferta hoteleira. A 
dupla característica, residencial e hoteleira - ao contrário de provocar indefinição, como 
poderia pensar os menos avisados - foi a principal responsável pelo ingresso de novos 
investimentos no mercado hoteleiro brasileiro, durante os anos 90. 
No caso cearense essa especificidade dos flats era reconhecida e valorizada, 
entretanto, o crescimento rápido e, de certo modo, desorganizado, do número de flats no 
mercado turístico foi seguido de um bom número de ocorrências de empresas passando 
por processo de auditorias, sendo obrigadas a mudanças administrativas, pelas dívidas 
que se acumularam, levando seus investidores a prejuízos imensuráveis, alguns até à 
falência. Essa mudança no ritmo dos negócios de flats sinalizava um problema de gestão 
econômica e financeira reforçando nosso interesse pelo tema e direcionando o foco da 
pesquisa. 
Pela experiência profissional da pesquisadora e pelo contato com administradores e 
empresários do ramo, percebeu-se antes do inicio da pesquisa que, se as técnicas de 
otimização dos recursos hoteleiros conquistavam maior espaço entre os profissionais do 
turismo, na prática das empresas turísticas não se utilizava administrativamente tais 
recursos. Em particular o desempenho na área econômico-financeira e nesse tipo de 
empreendimento nos mostrava que, muitas vezes, a gerência geral não se respaldava 
em informações técnicas e em critérios racionais, apesar de disponíveis, mesmo quando 
decidia sobre o preço de venda. 
Assim, desse breve diagnóstico do setor, despertou a curiosidade sobre o 
problema, resultando em vários questionamentos, que, a luz do curso de mestrado, 
foram sendo delimitadas e melhor se definindo como pesquisa, culminando com as 
seguintes: Como utilizar métodos econômico-financeiros no tratamento das informações 
disponíveis nos sistemas hoteleiros para auxiliar na formação de preços de um flat? 
Quais são as determinações do mercado sobre os preços a serem praticados por um 
 15
flat? Qual a relação entre o preço e a rentabilidade de um flat? Que especificidades os 
flats possuiriam para manter posição no mercado e atrair novos investimentos? Mesmo 
sem utilizar métodos econômico-financeiros para formar seus preços de venda, um flat 
poderia gerar lucro e trazer rentabilidade para o investidor? 
 Portanto, como objetivo geral buscou-se verificar a importância da gestão 
econômica e financeira para formação dos preços e garantia de lucratividade e 
rentabilidade dos investimentos financeiros aplicados em flats, no mercado de Fortaleza. 
Em termos específicos, pretendia-se, pelo uso de técnicas contábeis, acomodar as 
informações fornecidas pelos sistemas hoteleiros no sentido de melhorar a gerência dos 
custos e aprimoramento dos métodos utilizados na elaboração dos preços, analisando os 
resultados obtidos e desejados no empreendimento estudado, no período de 2001-2003 
(período no qual se obteve as informações necessárias); avaliaram-se as condições 
específicas e gerais do empreendimento em apreço em termos de mercado e de 
localização, observando suas implicações sobre os resultados; examinaram-se a partir 
das características de um flat os fatores determinantes na atração dos consumidores e 
dos investidores para o segmento; além de estabelecer outras relações com o segmento 
da hospedagem. 
Por recurso metodológico, adotou-se o clássico levantamento bibliográfico, 
investigando sobre a teoria econômica e financeira, de um modo geral sobre a 
hospedagem e as poucas pesquisas sobre a história dos flats. Apesar da dificuldade de 
acesso a bibliografia especifica sobre o tema foi possível a realização deste estudo, 
através da reconstituição de sua história e evolução, adaptando-se as informações 
disponíveis sobre a hotelaria e o turismo em geral às constatações especificas 
provenientes de artigos sobre flats, levando em consideração, inclusive, as opiniões de 
pessoas influentes no mercado hoteleiro do Brasil, além de contar com a experiência 
profissional da pesquisadora. O uso de informações estatísticas oficiais (da EMBRATUR 
e da SETUR) foi tão importante quanto daquelas produzidas pela iniciativa privada 
(HOTEL ON LINE). Mas, o lado prático da análise somente foi possível por se utilizar o 
estudo do caso de um empreendimento localizado em Fortaleza - o Porto Jangada 
Business Flat. 
Vários foram os fatores porque se escolheu o estudo de caso e este 
empreendimento. Inicialmente, considerou-se serem indispensáveis casos concretos 
 16
com informações econômico-financeiras à realização desta pesquisa cujo objetivo geral 
seria inviável se isto não ocorresse. Por outro lado, tendo em vista a facilidade de acesso 
aos dados reais de receitas e custos deste empreendimento, contradizendo a prática 
usual, onde esse tipo de informação não se encontra disponível nos meios acadêmicos, 
e dificilmente é disponibilizada pelas empresas em geral. 
A respeito deste empreendimento especificamente, considerou-se o fato de ele ter 
sido inaugurado em julho de 2000, e logo haver adotado um sistema de gestão confiável, 
aberto e disponível para os anos de 2001, 2002 e 2003, correspondentes ao período de 
crescimento do empreendimento (GIACOMINI FILHO, 2001). Assim, pode-se considerar 
o estudo de caso do Porto Jangada Business Flat como um exemplo de lição para a 
compreensão do fenômeno imobiliário-turístico dos flats em Fortaleza, por ter sido criado 
e sobrevivido no mesmo período em que a maioria dos flats na Cidade estava em crise 
sob efeito de várias especulações experimentadas no setor e em face das conjunturas 
desfavoráveis na economia brasileira e mundial. 
Acreditava-se enfim, que se o estudo de caso limitava a generalização para o 
segmento turístico, serviria, entretanto como exemplo a ser verificado por outras 
pesquisas ou na prática de outros empreendimentos, tornando-se um modelo a ser 
perseguido. 
Com esse caso, foi possível examinar, na prática, como acontece a formação dos 
preços deste tipo de empresa existente no mercado turístico em Fortaleza, à luz da teoria 
exposta nas disciplinas durante o Curso de Mestrado, especialmente na Economia do 
Turismo e nas ministradas em Barcelona, obedecendo ao convênio firmado entre a 
UECE e a Universidade de Barcelona, na Espanha. Visando à aplicabilidade dessas 
teorias e técnicas aprendidas e/ou aperfeiçoadas, considerou-se o tema como um campo 
ideal para demonstrar o aprendizado desse referencial teórico, agregando ao 
conhecimento técnico anterior o recente conhecimento teórico. 
Em termos operacionais, na primeira fase da pesquisa foram fichados diversos 
textos que contribuíram para esclarecer o problema desta pesquisa. Recorreu-se não 
apenas aos textos disponibilizados pelo Mestrado, mas a importantes obras, que nos 
trouxeram informações acerca de turismo, hotelaria, mercado turístico, custos e preços. 
Com os dados do Porto Jangada Business Flat, foram calculados o ponto de equilíbrio 
entre o preço, os custos e a quantidade vendida; e, posteriormente encontraram-se os 
 17
resultados econômico-financeiros, que,expostos em forma de tabelas e gráficos deram 
suporte a realização de nossos objetivos. 
Mediante o estudo da formação dos preços nos flats, constatou-se meios 
exeqüíveis de formação dos preços de hospedagem, complementando as informações 
de mercado, associando a estas o controle de gastos, e atentando para a legislação 
atual. Segundo Tovar (1995), a política de preços deve ser elaborada tomando como 
base os fatores que influenciam na sua formação como a demanda, a disposição dos 
consumidores, os custos, os concorrentes. Todos estes são conhecimentos 
indispensáveis à racionalidade administrativa e à tomada de decisões. 
A variável “custo" mostra-se tão importante quanto os preços, pois auxilia na 
formação deles e na delimitação das margens de lucro. Sua estrutura deve ser 
examinada e criticada, cotejando as despesas em determinados itens, ou a forma de 
reduzi-los, ou seja, gerenciar custos é, de certo modo, controlar os preços e o lucro, é 
saber sobreviver à baixa estação na hospedagem e aproveitar melhor os períodos de 
alta temporada (CASTELLI, 2001). 
Apoiando-se nas argumentações de Ansarah (2001), considerou-se a rentabilidade 
de um investimento como a capacidade que o empreendimento tem de proporcionar 
acumulação e retorno ao capital investido. Para tanto, o empreendimento tem que ser 
viável, sendo a viabilidade identificada anteriormente à instalação do empreendimento, 
revelando o potencial do produto antes de sua efetiva comercialização. Sobretudo, é 
preciso haver lucratividade, em matéria não apenas operacional, mas também com 
resultado líquido mensal positivo. Assim, não bastaria definir preços, ou administrar 
custos, a lucratividade é que garantiria a rentabilidade do empreendimento, uma 
premissa a se verificar com estudo de caso dos flats em Fortaleza. 
Esta é uma pesquisa simultaneamente científica e de mercado, típica de um curso 
profissionalizante, pois respaldada na teoria possui ligações diretas com cotidiano da 
empresa, ou seja, assemelha-se àquelas que “produzem informações sobre negócios 
turísticos em particular (...), medindo (...) intenções e expectativas” do mercado como um 
todo (DENCKER, 2000). 
Em termos estruturais, a dissertação foi dividida em quatro capítulos, 
compreendendo uma introdução à pesquisa, com breve descrição da problemática e de 
 18
seus procedimentos metodológicos operacionais e principais conceitos; seguido de uma 
contextualização do objeto da pesquisa, trazendo observações sobre o comportamento 
do mercado turístico de Fortaleza, e sobre a demanda e o comportamento dos flats na 
oferta hoteleira; ato contínuo foi desenvolvido um referencial teórico, fundamentando o 
estudo de caso propriamente dito, analisando seus resultados e aplicabilidade dentro do 
setor, buscando respostas para os questionamentos iniciais e possibilitando a elaboração 
de considerações finais sobre o assunto. 
Como resultado mais abrangente, tem-se a oportunidade de dar mais 
esclarecimentos sobre a problemática criada pelos flats no mercado hoteleiro no Brasil, 
através de uma análise técnico-científica dos aspectos apresentados dessa realidade. 
Embora se reconheça a limitação de um estudo de caso, defende-se o mérito de nos 
servir de lição e como pistas para novas investigações, com as quais espera-se contribuir 
para a formação do conhecimento científico que, uma vez repassado a empresários e/ou 
gestores, poderá proporcionar melhor rendimento aos sócios-proprietários dos flats e 
harmonizar a convivência destes com os demais empreendimentos hoteleiros existentes 
no mercado turístico. 
 
 
 19
 ___________________________________________________ 
 
2. TURISMO E HOSPEDAGEM 
 
 ____________________________________________________ 
 
A fase atual da globalização determinou um dos processos de mudança mais 
significativos na história da humanidade. Em Mészáros, constatam-se essas 
transformações pelas contradições existentes na sociedade atual, produtora de 
mercadorias sob as razões do capital. Ao mesmo tempo em que as atividades 
capitalistas necessitam de recursos humanos e naturais, também destroem e dispensam 
força de trabalho e degradam o meio ambiente, através da: 
relação metabólica entre homem, tecnologia e natureza”. Conforme o 
Filósofo húngaro, há um “aprofundamento da separação entre, de um lado, 
a produção voltada genuinamente para o atendimento das necessidades e, 
de outro, as necessidades de sua auto-reprodução [do capital]. E quanto 
mais aumenta a competitividade e a concorrência intercapitais, mais 
nefastas são as conseqüências (Mészáros, 2002, p. 18). 
A maior contradição relativa ao turismo está, por um lado, no fato de o desemprego 
assumir uma das faces mais cruéis da sociedade capitalista, e, portanto, limitar o número 
daqueles que podem dele usufruir. Em contrapartida, dando destaque ao tempo do ócio, 
torna-se cada vez maior as chances da humanidade de gozar o prazer e as benesses do 
desenvolvimento tecnológico. O turismo necessita de trabalhadores e ao mesmo tempo 
de pessoas com tempo livre. Para a atividade turística, os espaços naturais e produzidos 
são a matéria-prima a oferecer aos clientes, logo, são fundamentais: a conservação da 
natureza, a manutenção da cultura, a preservação dos patrimônios históricos, sociais e 
ambientais, aspectos nem sempre respeitados pela maioria daqueles que produzem ou 
gozam o turismo. 
Não apenas a indústria é objeto de transformações nesta fase da globalização, 
como pensariam os economistas mais clássicos. O setor de serviços passa por 
profundas alterações em conseqüência da valorização do capital financeiro associado ao 
industrial (CHESNAIS, 1996). Neste sentido, cada vez mais, a competição e a 
concorrência em um mesmo tipo de serviço tende a se acirrar. 
 20
Tecnologia, qualidade e atendimento ao cliente tornaram-se as estratégias centrais 
das políticas de mercado. Conquistar um cliente hoje, entretanto, não é somente atender 
as suas necessidades, mas sim, descobrir seus desejos, expectativas e ansiedades para 
satisfazê-los. Uma empresa para se manter no mercado, deve então ser excelente, e, 
para tanto, possuir um diferencial, no produto ou no preço. 
Para De Masi (2000, p.13), houve uma mudança rápida, considerando a história da 
humanidade. A fase atual – do tempo do ócio - teve como antecedente uma revolução 
anterior - do tempo do trabalho. Em menos de três séculos, a população deixou a vida 
nos campos e áreas rurais, para viver notadamente nas cidades, metrópoles, vilas e 
pequenos núcleos urbanos. Ao mesmo tempo, foi uma revolução que transformou 
camponeses e artesãos em “trabalhadores ‘subordinados’ e os tempos e lugares de 
trabalho passaram a não depender mais da natureza, mas das regras empresariais e dos 
ritmos da máquina, dos quais o operário não passava de uma engrenagem”. 
Na atualidade, com o desenvolvimento da produtividade, de novas organizações e 
da tecnologia, que permitiram produzir e reproduzir o capital, estão postas as condições 
de liberação definitiva do “trabalho desgastante e de somar as vantagens de bem-estar 
industrial as vantagens que gozavam os homens livres da Grécia antiga: tempo 
disponível, autonomia, ócio criativo e levando à arte”. Contudo, as organizações sociais, 
contudo, não conseguem acompanhar o desenvolvimento tecnológico, e apenas uma 
minoria dos trabalhadores pode usufruir o tempo do ócio e fazer turismo, enquanto uma 
maioria continua trabalhando para sobreviver, sem tempo e dinheiro para o lazer, pois, 
ainda segundo De Masi (op.cit. p.15), 
as máquinas mudam muito mais velozmente do que os hábitos, as 
mentalidades e as normas. Precisaria distribuir eqüitativamente a riqueza 
(que aumenta) e o trabalho (que diminui); entretanto, alarga-se a distância 
entre alguns que trabalham e ganham cada vez mais e outros que são 
forçados à inércia e à miséria. 
Sem entrar no mérito ou demérito dos que defendemo fim da sociedade do trabalho 
nem daqueles que reafirmam sua continuidade, constata-se a importância da prestação 
de serviços, que é destaque na economia e no desenvolvimento nas cidades pela 
geração de emprego e pela grande participação no Produto Interno Bruto (PIB) 
(GIANESI; CORREA, 1966). Por conseguinte, o setor de turismo produz riqueza nas 
principais cidades do mundo, atingindo até os lugares historicamente excluídos pelo 
capitalismo. 
 21
O turismo, porém, experimentou várias trajetórias, conforme as especificidades dos 
lugares, das populações receptoras, das formas de organizações da produção e, em 
particular, dos modos como empresários e comunidades acomodam e hospedam seus 
clientes preferenciais - os turistas. 
Em particular, ressalta-se o processo de “turistificação”1 de Fortaleza, que pode ser 
compreendido pelo fato de a Cidade oferecer condições de desenvolvimento, pois lugar 
do território cearense de todos os capitais e de todos os trabalhos, sobretudo pelo 
destaque do turismo na atual fase de acumulação ampliada do capital, que chegou a 
contribuir em 2001 com cerca de 7,2% do PIB (SETUR, 2002). 
Em Vainer, pode-se ler o papel da cidade de Fortaleza para o turismo por sua não-
neutralidade como herdeira do passado e de desigualdades estruturais, que podem ser 
aprofundadas pela própria Cidade. A Cidade constitui mecanismo de produção de 
riqueza. Os investidores que desejam conquistar a cidade buscam o que está eternizado 
em suas ruas, mas, sobretudo nos mecanismos de reprodução, exploração e dominação 
que surgem das articulações regionais, nacionais e internacionais (VAINER, 2002, p. 27). 
A atividade turística avança no mercado globalizado atendendo as necessidades de 
lazer, de fuga de estresse urbano do cotidiano, da violência das metrópoles, da busca de 
paisagens mais naturais, mas sempre atendendo as necessidades de consumidores com 
tempo livre. 
 
2.1. O turismo: atividade e produto do tempo livre 
A revolução tecnológica do mundo contemporâneo incrementou os processos 
operacionais, administrativos e financeiros nas organizações industriais e terciárias, 
avançando sobre as empresas atuantes no mercado turístico globalizado. Entretanto, 
não se pode comparar a tecnologia e o aumento da produtividade que liberou o homem 
do trabalho mecânico e repetitivo da primeira Revolução Industrial, com o recentemente 
introduzido através da informatização, criando novos paradigmas sequer imaginado a 
menos de um século, tais como o do trabalho virtual, da supervalorização do 
conhecimento e da sociedade do “tempo livre”. 
 
1 “Turistificação” é neologismo não dicionarizado, e pode ser entendido como processo de produção do 
espaço turístico pelas empresas capitalistas. 
 22
Toda essa transformação cultural no plano mundial teria por finalidade o 
desenvolvimento do ser humano e o atendimento de suas necessidades, não fossem as 
desigualdades sociais e espaciais. O lazer seria uma das conseqüências do tempo livre 
que adquiriria maior dimensão do que nos dias atuais, influenciando as decisões 
individuais e coletivas e estimulando o crescimento do turismo, que continua limitado a 
uma parcela da população que possui renda para tanto. 
Segundo Wahab (1972, p.55), o turismo, mais do que lazer é fruto das 
necessidades de interações sociais, culturais, geográficas e políticas, entre os lugares e 
as populações, na medida em que o define como uma 
atividade humana intencional que serve de comunicação e como elo de 
interação entre os povos, tanto de um mesmo país como fora dos limites 
geográficos dos países. Ele acaba por envolver os deslocamento 
temporário de pessoas para outras regiões, países ou continentes, visando 
a satisfação de necessidades outras que não o exercício de uma função 
remunerada. 
 
A discussão passa entre os que acreditam que a necessidade de viajar é algo 
criado pela classe dominante, pelo sistema capitalista de produção, enquanto outros 
apontam os anseios internos dos seres humanos de contato com a natureza, de ânsia 
por liberdade e independência, para também realizarem viagens. Neste aspecto, 
considerando-se anseios internos como algo não inerente ao homem e seus padrões 
ideológicos, sendo a viagem algo necessário aos indivíduos, independente dos estímulos 
criados pela mídia, ou por sua classe social. De qualquer forma, se pode observar 
perspectivas gerais cada vez mais promissoras para o turismo. 
Na óptica empresarial, “o turismo é uma máquina limpa de gerar empregos e 
oportunidades, movimentando dezenas de setores diferentes da economia” (FIRMIN 
ANTONIO, 2001). 
Realmente, esta parece ser a visão de um conjunto maior de empresários, a tirar 
pela realização do 42º EQUIPOTEL, que aconteceu em 30 de setembro de 2004, em 
São Paulo. O evento reuniu, em 50 mil metros quadrados, 52 expositores dos três 
setores da economia, responsáveis por cerca de 25% do PIB nacional, com um potencial 
de negócios da ordem de US$ 8,25 bilhões. Na ocasião, objetivava-se atrair empresários 
e proprietários de empresas com poder de decisão de compras nas áreas de serviços, 
comércio e indústria. E as empresas exibiram, para milhares de visitantes, produtos e 
 23
serviços no ramo de alimentos e bebidas; aquecimento; cama, mesa e banho; 
construção; copa e cozinha industrial; decoração; equipamentos eletroeletrônicos e 
produtos de higiene e limpeza; informática e telecomunicações; lavanderia; piscina, jogos 
e lazer; refrigeração; som; telefonia; uniformes e veículos utilitários (EQUIPOTEL VOICE, 
2004). 
Por outro lado, o evento serve de demonstrativo das atuais condições de vida nas 
grandes Cidades que, aglomeradas e congestionadas, portanto, constituem importantes 
fatores de motivação à prática das viagens. Alguns estudiosos consideram alguns 
aspectos negativos da vida urbana (ameaça constante da violência, tensão no trânsito, 
estresses urbanos) como determinantes e justificadores do turismo. “Emerge a indústria 
do lazer e do turismo, que erige a viagem como única forma de livrar-se das neuroses 
urbanas, do cotidiano constrangedor das Cidades” (RODRIGUES, 1977, p.127). 
Há uma relativa unidade de pensamento no grupo de estudiosos, líderes políticos e 
empresários, que vêem o turismo sob a óptica dos benefícios econômicos, justificando e 
valorizando a atividade. Neste caso, cita-se a geração de empregos e a atração de 
impostos. Molina e Rodríguez, por exemplo, ao falarem da evolução do turismo na 
América Latina, ressaltam a importância econômica para justificar os massivos 
investimentos de apoio à atividade turística, assinalando que o turismo foi “concebido 
pela superestrutura dependente latino-americana como fator de desenvolvimento, em 
virtude de seus possíveis efeitos econômicos” (MOLINA; RODRIGUES 1997, p. 41). 
Apesar de sua importância econômica, na contemporaneidade, é inegável o papel 
das inovações tecnológicas e das comunicações sociais sobre a atividade turística, 
atreladas que estão ao incremento do nível de vida de grupos variados da população nas 
sociedades consideradas desenvolvidas, e pela alteração de seus hábitos de consumo, 
que se estendem inclusive para aquelas tidas como subdesenvolvidas. É preciso 
considerar ainda que, em diversos lugares, as atividades turísticas produzem impactos 
tanto positivos quanto negativos a essas sociedades, sob diversos aspectos (culturais, 
ambientais, sociais e econômicos), modificando substancialmente o espaço, a estrutura e 
os costumes das comunidades receptoras, por exemplo. 
Contrariando as expectativas, uma aplicação prática e ampla de uma política de 
turismo social e ecologicamente responsável, em todos os âmbitos (empresarial, local, 
 24
regional, nacional, internacional, tanto de consumidores como de produtores), ainda não 
aconteceu. Conseqüentemente, a sobrecarga sobre a natureza e a cultura causada pelo 
turismo, continuaa aumentar (KRIPPENDORF, 2001). 
A discussão da atividade turística para além do foco econômico já vem permeando 
diversos debates acadêmicos e técnicos. A temática relacionada ao meio físico, ao 
ambiente onde o turismo se inscreve, ganha destaque. Conforme Magalhães (2002 p. 
22), é uma perspectiva de controle dos impactos negativos: 
Na tentativa de minimizar os prejuízos, resultantes da apropriação 
capitalista do espaço pela atividade turística, esses estudos já vêm se 
desenvolvendo há algum tempo, sobrepondo-se aos trabalhos anteriores 
que apresentava um enfoque essencialmente economicista. 
 
Mesmo com uma dupla face nos resultados das inovações tecnológicas e das 
comunicações sociais sobre o turismo, simultaneamente motivadoras e/ou facilitadoras 
da atividade com forte repercussão negativa sobre os lugares, ainda assim, o turismo é 
concebido como algo necessário tanto para a sociedade (para o turista que necessita 
fugir das “neuroses urbanas”, dentre outros motivos) quanto para as Cidades, (por 
atividades produzidas para aqueles com tempo livre) sendo atribuída, ao setor, a 
responsabilidade de propulsor do desenvolvimento econômico. 
Este conceito evoluiu simultaneamente a partir do processo de hospedagem 
verificado no mundo, e, em particular, no Brasil, que assumiu diversas tipologias 
históricas, culminando com o atual conceito de flats. 
 
2.2. Um breve histórico sobre a hotelaria no Brasil e no mundo 
A hospedagem tem centralidade na atividade turística. Basta que se examine na 
complexidade de serviços, que se formam para atender o turista nos núcleos receptores, 
o mérito e a posição econômica do setor de hospedagem na produção de riqueza local, 
regional ou mundial, por seus efeitos para frente e para trás. Isto é, no ato do serviço de 
hospedagem adquire-se e oferece-se diversos produtos primários e industrializados 
(frutas, sucos, utensílios de cama e mesa, etc), e por exigir diversos serviços 
complementares (tais como, serviços pessoais, vendas de produtos, pacotes de 
entretenimento, transportes e etc.). 
 25
Assim, dentre as diversas atividades que formam a cadeia produtiva do turismo2, 
Souza (2004, p.2) destaca as empresas lideres (meios de hospedagem, agências de 
viagem, operadoras turísticas, empresas de alimentação e de transportes). Dentre elas, 
ressaltam-se os meios de hospedagem, por ser um dos segmentos de maior importância 
para o setor, tanto por sua centralidade na cadeia produtiva quanto por ser abrangente e 
composto de uma infinidade de variações de formas de satisfazer os mais diversos 
clientes. 
A hotelaria é bem mais antiga do que se imagina. Comerciantes que negociavam 
entre a Europa e o Oriente, no século VI a.C., utilizavam-se do serviço de hospedagens, 
disponibilizados em partes de residências ou quartos, durante suas viagens. 
Nos primórdios da hotelaria, o conforto, a higiene e a privacidade não eram 
requisitos essenciais como atualmente. O primeiro registro de hospedagem, segundo 
Duarte (1996), é de 1407. Foi na França, onde se criou a primeira lei para registro de 
hóspedes, visando a aumentar a segurança das hospedarias. Em 1561, também na 
França, as tarifas das pousadas foram regulamentadas e, por conseqüência, os 
hóspedes passaram a exigir maior conforto. 
No período de 1750 a 1820, na Inglaterra, as estalagens foram substituídas pelos 
inns, que ofereciam diversidade maior de serviços, alto padrão de limpeza e excelente 
alimentação. Os inns eram os quartos das hospedarias que acomodavam as pessoas 
que participavam de diligências, os stag inns eram as hospedarias ligadas ao transporte 
de cargas. Os banheiros não eram privativos e os hóspedes serviam-se por conta própria 
(DIAS, 1990, p.212). Segundo Goeldner, Ritchie e Mcintosh (2002), os inns 
corresponderiam hoje aos pequenos hotéis, albergues ou pousadas. 
Já naquela época, entretanto, havia hospedarias com um conceito superior, que 
recebiam pessoas das classes mais abastadas, oferecendo serviços de qualidade. Na 
época do Império Romano havia os palacetes, conhecidos como hostellum, onde os reis 
e os nobres se hospedavam. 
Na evolução histórica do mercado, a hotelaria foi se aprimorando, assimilando e 
aplicando novos conceitos. Surgiram leis de regulamentação de preços, de controle da 
 
2 Conforme SOUZA (2004, p.1), cadeia produtiva do turismo é formada pelo conjunto de empresas e dos 
elementos materiais e imateriais que realizam atividades ligadas ao turismo, com procedimentos, idéias, 
doutrinas e princípios ordenados, coesos e afins, para conquista dos seus mercados estratégicos 
receptivos, utilizando-se de produtos competitivos. 
 26
qualidade dos serviços, de higiene e de alimentação, representando algumas das 
melhorias obtidas. A Europa, pioneira na hotelaria, perdeu a liderança para os Estados 
Unidos, nos 50 anos seguintes (DUARTE, 1996). 
Após a Primeira Revolução Industrial, os Estados Unidos eram os maiores do 
mundo, destacando-se pelo número de albergues e por melhores serviços. O conceito de 
apartamentos double e single, bem como a disponibilização de utensílios para higiene 
pessoal e sabonete de cortesia, remontam a 1829, numa iniciativa do Tremont House, de 
Boston, considerado o maior e mais caro hotel, caracterizando um marco nos 
procedimentos hoteleiros, dando origem também a padronização e treinamento dos 
recepcionistas e à criação definitiva do staff de gerência dentro dos hotéis. Já no final do 
século XIX, a expansão da economia norte-americana provocou aumento do turismo de 
negócios e de lazer (BOJAR, 2003). 
Segundo Dias (2002), a continuidade das inovações veio em 1870, quando surgiu o 
primeiro hotel planejado do mundo. Construído por Cesar Ritz, em Paris, com banheiros 
privativos e empregados padronizados, o empreendimento é considerado o marco inicial 
da hotelaria planejada abrindo caminho para a oficialização da indústria hoteleira no 
mundo. 
O setor hoteleiro teve a oportunidade de amplo crescimento, principalmente, após a 
Primeira Guerra Mundial, num contexto em que a Revolução Industrial já se encontrava 
consolidada, beneficiando-se do avanço tecnológico no setor de transportes e também 
da relativa melhoria nas condições de vida de alguns grupos de assalariados. 
A recessão dos anos 1930 trouxe grande impacto para a hotelaria. A queda da 
bolsa de valores de Nova York provocou uma pausa no crescimento deste mercado. 
Cerca de 85% das propriedades hoteleiras nos Estados Unidos ficaram sob intervenção 
judicial, ou foram liquidados (DIAS, 2002, p.105). Somente após este episódio, foi 
retomado o crescimento do mercado, permitindo às cadeias hoteleiras construir prédios, 
crescer e se desenvolver em todo o mundo. Com a inauguração do "Statler Hotel" em 
Búfalo, na década de 1950, aparecem os motéis nos Estados Unidos, multiplicando-se 
rapidamente e fazendo concorrência com os hotéis. Com o passar do tempo, houve uma 
incorporação dos motéis pela associação norte-americana de hotéis, o que possibilitou a 
aproximação dos dois segmentos. 
 27
No Brasil, é possível citar como um dos primeiros alojamentos a Casa de Anchieta, 
em São Paulo, no século XVI, que servia de abrigo aos religiosos que vinham em nome 
da Companhia de Jesus. Os hotéis propriamente ditos, só começaram a surgir após a 
Segunda Guerra Mundial, em associação ao surto industrial da década de 1960. Antes 
disso, a atividade hoteleira era sempre atrelada a outras atividades econômicas, em que 
os profissionais de setores diferentes (barbeiros, alfaiates, sapateiros e outros) eram 
também donos de estalagens. O mercado referia-se a eles como vendedores de 
alimentos e hospedagem, mas não demorou a surgir a definição de "vendeiros" e 
"taberneiros", como forma de organizar o mercado. 
Somente ao início do século XVIII, cresceu a necessidade de se classificar os meios 
de hospedagens no Brasil. A primeira classificaçãooficial foi efetuada em cinco 
categorias, variando do "simples pouso de tropeiro" (primeira categoria) aos hotéis 
(quinta categoria). A variedade de formas de hospedagem no Brasil certamente foi 
resposta ao fato de que, na época, por volta de 1870, apesar de haver diversos hotéis 
importantes na Capital paulista, as pessoas para se hospedarem teriam que possuir 
carta de apresentação (DUARTE, 1996). 
Impulsionado pelo turismo de negócios, o setor começou a experimentar grande 
destaque e notória expansão, ganhando, inclusive, fama internacional. As belezas 
naturais e a música popular conferiam prestígio ao País, e começaram a despontar 
destinos importantes, como Rio de Janeiro, cujo marco da hotelaria foi a inauguração do 
Copacabana Palace, construído pela família Guinle, e decisivo na consolidação da 
Capital fluminense como pólo de turismo e lazer. Em 1922, o potencial e a vocação da 
Cidade do Rio de Janeiro para o turismo intensificaram-se com a inauguração do "Hotel 
Glória", até hoje um dos maiores hotéis do Brasil, com 700 apartamentos (BOJAR, 
2003). 
Atualmente, hotéis de pequeno e médio porte formam a base da oferta existente na 
Indústria Hoteleira brasileira. Geralmente, esses empreendimentos são de propriedade 
familiar, e, em sua grande maioria, foram construídos com o excedente de capital dos 
negócios principais destas famílias, seja com o objetivo de ter um imóvel gerador de 
renda ou simplesmente para atender suas satisfações pessoais. 
Na década de 40, houve grande desenvolvimento da hotelaria no Brasil em razão 
dos incentivos governamentais, favorecendo o turismo de negócios e de lazer, com 
 28
investimentos significativos. Foram construídos vários hotéis, entre eles o "Grande Hotel 
São Pedro", em São Paulo, hoje importante equipamento para o turismo de lazer e de 
convenções, além de sediar a maior escola de hotelaria da América Latina, administrada 
pelo SENAC. Contribuíram para o avanço da hotelaria no Brasil o crescimento das redes 
Othon, Vila Rica e Luxor. 
Durante os anos 1970, o Brasil experimentou rápido crescimento no setor. A criação 
da EMBRATUR (hoje, Instituto Brasileiro de Turismo) viabilizou a aprovação de inúmeros 
projetos ligados ao segmento de turismo e hotelaria. Essa fase de expansão coincidiu 
com a disponibilidade de financiamento de longo prazo (BNDES, FINAME etc.) e 
incentivos fiscais (SUDENE, SUDAM) para a construção de hotéis. As linhas de crédito 
oferecidas tornaram-se bastante atrativas, tanto em moeda nacional como em dólar. 
Como resultado, as empresas hoteleiras nacionais praticamente dobraram a sua 
capacidade, e também as de origem internacional aqui também se instalaram (BOJAR, 
2003). 
Ainda segundo Bojar, é dessa fase o surgimento dos primeiros grandes hotéis do 
País, principalmente nas cidades onde havia um misto de negócios e turismo, como 
Salvador e Rio de Janeiro. Nas Cidades turísticas, além de financiamentos, os hotéis 
contavam com incentivos fiscais. Um bom exemplo de expansão nesta década é o da 
Rede de Hotéis Othon, e também a Rede Luxor. A Horsa, Hotéis Reunidos S/A, construiu 
no período o Hotel Nacional, superluxo da Praia de São Conrado, no Rio de Janeiro, que 
então se equiparava ao mesmo padrão do suntuoso Copacabana Palace, que hoje faz 
parte da cadeia Orient-Express. Foi nessa ocasião que a Abril Cultural lançou resorts 
com padrão de luxo, sob a marca Quatro Rodas no Recife, em São Luís e Salvador, 
enquanto o Banco Real iniciou a construção do luxuoso Transamérica, em São Paulo e, 
em seguida, na região de Comandatuba, próximo a Ilhéus, o primeiro resort de luxo do 
Brasil. 
Esse também foi um período promissor para os hotéis ligados a cadeias 
internacionais. Entre eles o "São Paulo Hilton", inaugurado em 1972, marcando mudança 
na hotelaria brasileira por uma administração profissional. Na mesma categoria, surgem 
o Sheraton e o Méridien no Rio de Janeiro. Enquanto grupos, como a francesa Accor, a 
espanhola Meliá e o Club Mediterranée, no mesmo período, iniciaram forte consolidação 
de suas respectivas marcas, no sentido do interior do País e do litoral nordestino, com 
 29
inúmeras construções de hotéis independentes, sendo o Hotel Jatiúca, em Maceió, um 
dos destaques. 
Na década seguinte, dos anos 1980, a crise econômica veio desanimar as 
perspectivas de novos e lucrativos empreendimentos imobiliários para pequenos e 
médios investidores. O quadro tornara-se ainda mais crítico, no mercado de aluguel, sob 
efeito da "Lei do Inquilinato", que ocasionou quase total paralisação na indústria 
imobiliária de locação residencial, por trazer novas regras, burocratizando as relações 
entre locador e locatário. A respeito dos flats, no entanto, logo no Artigo Primeiro, 
Parágrafo Único, item 4, se encontra que: 
Art. Primeiro - A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta 
Lei. Parágrafo único - Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis 
especiais: (...) 4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, 
assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus 
usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; (...). 
 
Isto quer dizer que todas as novas regras aplicavam-se aos flats. Por conta disso, a 
pressão dos grupos hoteleiros junto aos agentes imobiliários para produção de meios de 
hospedagem provocou o aumento desse tipo híbrido de empreendimento, com um 
conceito de hospedagem transformado a partir dos apart-hotéis, conforme se constatará 
a seguir. 
A indústria hoteleira no Brasil passou a vislumbrar, durante a década de 1990, uma 
nova fase de desenvolvimento. No início do Governo Collor, o BNDES (Banco Nacional 
de Desenvolvimento Econômico e Social) começou a oferecer uma linha de crédito 
especial para a construção de hotéis. Apesar de apresentar condições (prazo e juros) 
relativamente desfavoráveis, comparando-se ao financiamento de hotéis no Exterior, 
muitos empreendimentos hoteleiros foram financiados pelo BNDES. Empresas como 
Accor, Sol Meliá e Caesar Park usaram a fórmula dos flats para expandir seus negócios 
no País, beneficiando-se da forma de Condomínio como base para crescimento desses 
grupos hoteleiros. 
A implantação do Plano Real beneficiou a indústria hoteleira. A estabilidade 
econômica do País ocasionou grande interesse dos investidores institucionais, 
principalmente dos fundos de pensão e de outros investidores atraídos pela possibilidade 
de rendimento de capital investido em novos hotéis. 
 30
Essa década reflete um dos períodos de maior expansão da oferta da indústria 
hoteleira no Brasil. Os hotéis de luxo foram inaugurados em São Paulo (Meliá, Inter-
Continental, Renaissance e Sofitel), em Belo Horizonte (Ouro Minas), em Porto Alegre 
(Sheraton), em Pernambuco (Blue Tree Cabo de Santo Agostinho e SummerVille) e na 
Costa do Sauípe, um novo destino surgido na Bahia, com cinco hotéis de luxo. Na 
Cidade do Rio de Janeiro, que já contava com uma grande oferta de hotéis, foram feitas 
as reformas de importantes propriedades como o Copacabana Palace, o Le Méridien e o 
Sofitel Rio Palace (BOJAR, 2003). 
Em Fortaleza, no mesmo período foram inaugurados o Hotel Ceasar Park, o Marina 
Park Hotel; o grupo Meliá entrou no mercado com o Hotel Sol Jangada Meliá; o grupo 
Delphia adentrou mercado com a abertura de três (03) empreendimentos (Delphia 
Louzon Residence Flat, Delphia New Life Residence Service e Delphia Tabajara 
Residence Service); e a rede Provence, administrando o Provence Iracema Residence 
Service e o Prevence Via Veneto Flat. 
Em 1998, o Brasil obteve nova dinâmica, pois, além das fontes internas de capital, a 
indústria hoteleira brasileira atraiu a atenção do capital estrangeiro, que começou a 
receber investimentos externos, primeiramente por meio das próprias cadeias hoteleiras 
internacionais. Como conseqüência imediata da movimentação no setor hoteleiro, 
relacionada basicamente aos efeitos da internacionalizaçãodos capitais, ressalta-se o 
aumento da competitividade, os preços mais acessíveis de passagens, o aumento da 
longevidade das empresas, entre outros fatores correlatos. 
No inicio do século XXI, a explosão na oferta de quartos, que duplicou nos últimos 
quatro anos nas principais capitais brasileiras, começou a frustrar os investidores que 
entraram por último nesse mercado, de olho na alta rentabilidade da década anterior. A 
corrosão do poder de compra do brasileiro e os ecos do atentado terrorista ocorrido em 
11 de setembro de 2001, em Nova York, são alguns fatores que explicam esta crescente 
diminuição do número de passageiros nas companhias aéreas e, por conseqüência, de 
turistas, internos e externos, em todo o Território nacional. 
Iniciou-se um novo momento de desequilíbrio entre demanda e oferta. Os hoteleiros 
e investidores do setor, em acirrada competição de mercado, começam a atribuir a essa 
explosão de serviços hoteleiros à proliferação dos flats. Na opinião do presidente da 
Associação Brasileira da Indústria de Hotéis (ABIH) parece que a única explicação para a 
 31
crise da oferta está nos flats, enquanto “os grandes responsáveis por esse desequilíbrio 
na oferta e procura, por eles fazerem concorrência desleal com os hotéis tradicionais” 
(PENHALVER, 2003). 
Portanto, nada mais importante do que entender este novo conceito de 
hospedagem que são os flats com suas características, vantagens e desvantagens em 
relação aos demais tipos. 
 
2.3. Os flats: um novo conceito de hospedagem 
Para que o hotel passasse a ser considerado e classificado como meio de 
hospedagem, a EMBRATUR (entre 1997 e 1998) estabeleceu algumas normas para as 
condições básicas do estabelecimento. Dentre elas, destacam-se as relativas à troca de 
roupa de cama e banho, sempre que um hóspede encerrasse a conta, dando saída do 
hotel, ou no mínimo duas vezes por semana, para o caso do hóspede com longa estada; 
a limpeza diária das UH; e, ainda, o serviço de café da manhã, não necessariamente 
incluso no valor da diária. 
No Brasil, a regra que considera um estabelecimento como meio de hospedagem 
enquadra-o em uma das seguintes categorias: hotel, hotel de lazer, hotel-residência, 
pousada ou hospedaria de turismo. Para diferenciar os produtos turísticos, entretanto, os 
hotéis são classificados conforme os objetivos de seus usuários, podendo mesclar mais 
de um desses interesses e abranger uma fatia maior de mercado. Segundo o novo 
critério existem hotéis de negócios, hotéis ou estâncias turísticas, resorts, hotéis 
residenciais ou flats, hotéis de beira de estrada. 
 
 
 
 
 
 
 
 Fonte: www.praiamansahotel.com.br 
Figura 01 
Planta Baixa da UH do flat Praia Mansa Residence 
 32
Os flats embora se apresentando como hotéis, originalmente, eram imóveis para 
fins residenciais, dotados de sala, quarto, cozinha e banheiro. Suas garagens foram 
transformadas em estacionamentos, zeladorias em escritórios administrativos e salões 
de festas em salões de convenções, acrescidos de prestação de serviços hoteleiros. 
Também conhecido como apart-hotel, o flat foi um produto desenvolvido para 
atender à nova realidade do mercado, oferecendo ao setor de construção a oportunidade 
de um negócio novo, seguro e viável, onde pequenos e médios investidores puderam 
então participar de empreendimentos hoteleiro-comerciais, com investimentos baixos e 
um retorno atrativo de capital. Para o mercado turístico o apart-hotel surge como uma 
nova modalidade de hospedagem, promovendo uma solução de hospedagem mais 
barata e de boa qualidade. A EMBRATUR criou, portanto, a categoria hotel-residência 
para identificar os flats, oficialmente, como meios de hospedagem. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Apresentou-se como a alternativa de hospedagem atraente, principalmente para as 
pessoas divorciadas e os empresários de outras Cidades, que desejavam possuir imóvel 
residencial nas grandes capitais, fosse para se hospedar, estudar, fazer negócios ou 
mesmo tratamento de saúde. Conseqüentemente, o maior exemplo de desenvolvimento 
de flats ocorreu na Cidade de São Paulo, que, além de pioneira, foi onde este conceito 
proliferou, considerando sua forte vocação para o turismo de negócios e de pessoas de 
renda média-alta vivendo sós. 
 
Fonte: www.brasiltropical.com.br 
 
Figura 03 
Suíte Master do flat Brasil Tropical Residence 
 
 Fonte: www.iateplazahotel.com.br 
Figura 02 
Suíte Master do flat Iate Plaza Flat 
 33
Atualmente este tipo de meio de hospedagem passou por algumas modificações, 
caracterizando-se, em geral, pelas hospedagens regulares ou de longa estada. Na 
maioria das vezes, mantêm em seus apartamentos uma mini cozinha equipada, de modo 
a permitir o preparo de refeições, como se pode verificar nas figuras 01 e 02. Diferente 
do que acontecera com os primeiros apart-hotéis, atualmente os flats são associados a 
um pool, sendo uma empresa a responsável pela administração geral do 
empreendimento e pela comercialização da unidade habitacional. Nos apartamentos 
administrados por empresas detentoras de bandeiras internacionais, todas as suas 
unidades são obrigadas a se associarem ao pool. Nos demais empreendimentos, no 
entanto, é comum, o proprietário residir nos flats, ou os manter alugados com a 
mediação de imobiliárias ou até fechados. Portanto, em princípio, todo flat é um 
condomínio residencial. 
A diferença é que, caso o proprietário deseje, ele pode fazer parte do sistema de 
pool, havendo um contrato individual entre o proprietário do apartamento com uma 
administradora hoteleira, a qual será, a partir de então, responsável pela comercialização 
e administração financeira de cada unidade. 
Nas últimas décadas, as companhias hoteleiras, no mundo, optaram por 
prestadoras de serviços, trabalhando em benefício, por conta e risco do proprietário, e 
estão logrando resultados positivos. O proprietário, consciente de suas 
responsabilidades, procede à gestão de seu ativo por conta própria ou contrata 
especialista (denominado de hotel asset mananger), assumindo os riscos, além de ser o 
beneficiário final do lucro do negócio. Na condição de imóvel comercial para fins de 
locação, o flat tinha um custo inicial relativamente baixo, visto que era viabilizado por 
comercializações individuais de cada unidade habitacional. 
Geralmente, se efetua um rateio dos custos variáveis e de comercialização entre 
todas as unidades pertencentes ao pool. Após a dedução desses custos e das cotas 
condominiais do faturamento, o resultado é distribuído entre os proprietários poolistas. 
Os custos fixos ficam sob responsabilidade do condomínio; isto é, todas as 
unidades de um flat pagam cota condominial, para cobrir os custos fixos, inclusive a 
mão-de-obra. No caso dos apartamentos que estão filiados ao pool hoteleiro, as cotas 
condominiais também são deduzidas do faturamento e repassadas ao condomínio. 
 34
Percebe-se, portanto que os proprietários de um flat pagam mais caro pelo conforto 
de determinados serviços hoteleiros que os demais condomínios residenciais comuns 
não possuem, passando, a partir de então, a fazer parte também do mercado hoteleiro. 
Entretanto, o sucesso inicial desse tipo de empreendimento gerou uma 
controvertida entrada dos flats entre os meios de hospedagem brasileiros para além de 
uma simples concorrência de mercado, mas pelas possíveis vantagens, debitas ou 
indébitas, que tiravam seus proprietários e/ou administradores da dupla característica de 
ao mesmo tempo ser um imóvel residencial e hoteleiro. 
Os flats são realmente um empreendimento que possui uma vantagem de mercado 
muito grande, por conta da sua estrutura de custos fixos ser subsidiada pelos 
condomínios dos quais eles fazem parte. Mas insatisfeitas com os níveis de 
lucratividade, algumas administradoras de flats passaram a efetuar suas movimentações 
comerciais utilizando o registro do condomínio como empresa, sonegandoimpostos, 
podendo assim reduzir drasticamente, o valor de suas diárias. 
Na realidade, apesar de, neste período, não haver nenhum prognóstico legislativo 
que proibisse a utilização do Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ) do 
condomínio pelo pool, dependendo dos volumes de financeiros deste último, a 
administradora poderia atrair a fiscalização, gerando a cobrança dos impostos devidos 
em nome do condomínio, inclusive, com relação ao faturamento gerado pelas cotas 
condominiais, que deixarão de ser recebimentos não-tributáveis. Ainda assim, muitas 
operadoras de flats arriscaram-se. Em Fortaleza, algumas inclusive foram autuadas pela 
Receita Federal, proporcionando pagamento de altas multas por todos os proprietários 
do condomínio, os poolistas e os não-poolistas. 
Um condomínio quando é constituído, caracteriza-se como uma empresa sem fins 
lucrativos. Participa do CNPJ, mas, em geral, não possui inscrição estadual e municipal, 
pois não tem a pretensão de emitir notas fiscais, já que a sua atividade é meramente 
organizacional. Ou seja, apesar de possuir um fundo de reserva, e que seu faturamento 
deve ser conciliado aos custos do prédio. 
O pool deve possuir outro CNPJ, em nome da administradora ou em uma 
sociedade limitada formada por seus sócios, “poolistas”, a fim de efetuar suas transações 
comerciais e realizar o pagamento dos impostos produzidos por elas. 
 35
Por conseguinte, o empresariado do setor hoteleiro queixa-se da "concorrência 
desleal", justificando que os flats são registrados como empreendimentos residenciais e 
oferecem, na maioria das vezes, os mesmos serviços vendidos aos hóspedes e ao 
público externo de hotéis. Então o mercado hoteleiro começou a pressionar o governo a 
fim de que fossem revistas as condições dos hotéis e das operadoras de flats. No sentido 
de minimizar as perdas do setor, eles se posicionam contra os flats, alegando que no 
mercado havia dois pesos e duas medidas, ou seja, que o mercado estava desregulado. 
Este é um tipo de visão equivocada e reducionista. Para gerenciar os flats, o 
administrador hoteleiro assume riscos não inerentes à função de hospedagem turística. 
Por vezes, eles são levados a suprir déficits de caixa causados por condôminos 
inadimplentes e a participar de assembléias com dezenas de investidores que 
desconhecem a natureza do próprio investimento. Há companhias que se negam a 
operar flats e muitas são líderes mundiais. Outras aceitam esses negócios por desejarem 
crescer no Brasil, e não encontrar outras formas de atuação. 
Nem todo o empresariado, porém, é contra a modalidade flat, havendo inclusive os 
que vêem as vantagens acima das desvantagens, tal como um dos sócios da Company 
Tecnologia de Construção S.A., cuja opinião é a seguinte: 
Esse perfil de flat com administradora hoteleira tende a ser mais rentável. 
Isso porque as empresas que fazem a gestão desses imóveis têm uma 
grande capacidade de atração de clientes, por serem companhias que 
possuem hotéis espalhados em todo o mundo, facilitando assim o 
contato com os turistas e dando mais garantia para os proprietários 
(OLIVEIRA, 2000). 
A garantia de rentabilidade mínima pode ser a alternativa segura para o investidor, 
no sentido de dividir com a administradora hoteleira os riscos desse tipo de 
empreendimento, em que a operadora deve garantir uma renda mínima por unidade. 
Muitas vezes, a rentabilidade prometida aos pequenos investidores estava amparada 
pelo CNPJ do condomínio, com impostos e taxas menores, chegando a menos de 20% 
do valor pago por um hotel registrado como empresa. Apesar de beneficiarem-se pela 
ausência de legislação sobre esses empreendimentos híbridos, os recursos não estão 
sendo bem administrados e aproveitados, levando a baixa rentabilidade dos investidores 
e retraindo o mercado de novos tipos de empreendimentos. 
A controvérsia entre os diferentes grupos de empresários dos meios de 
hospedagem foi encaminhada pela Associação Brasileira da Indústria de Hotéis – ABIH 
 36
para a EMBRATUR, por meio da Câmara de Legislação do Ministério do Turismo, que 
decidiu apoiar as reivindicações da classe e ampliar a legislação sobre meios de 
hospedagem, definindo e normalizando o setor. 
A Deliberação Normativa número 433, de 30 de dezembro de 2002, a primeira lei a 
tratar a respeito de flats, resultante da referida reivindicação, delibera que todos os meios 
de hospedagem sejam cadastrados e administrados por empresas hoteleiras, limitadas 
ou sociedades anônimas, e que utilizem procedimentos operacionais e jurídicos que não 
prejudiquem as isonomias fiscal, tributária, de serviços públicos e de posturas legais, ao 
se submeterem ao cadastramento da EMBRATUR, conforme o exposto em linhas gerais: 
Empreendimentos ou estabelecimentos que explorem ou administrem a 
prestação de serviço de hospedagem em unidades mobiliadas e 
equipadas (UH), inclusive os conhecidos como“flat”, apart-hotel ou 
condo-hotel estarão sujeitos ao cadastramento obrigatório (SIQUEIRA; 
PENHALVER, 2003). 
 
De imediato, pôde-se admitir que acabou a acumulação indébita em que alguns 
flats, ou apart-hotéis e similares, utilizavam para obter receitas como hotéis. Os flats e 
similares foram forçados a optar pelo mercado de aluguéis com legislação específica ou 
pela atuação no segmento hoteleiro. Novos procedimentos operacionais e jurídicos não 
permitem mais irregularidades com relação às obrigações fiscais e tributárias. Isso 
significa dizer que os flats poderão encerrar suas atividades por não se enquadrarem no 
perfil exigido por lei para os meios de hospedagem. 
Segundo o presidente do Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB)3, 
atualmente, os empresários do setor hoteleiro são unânimes quanto à necessidade de 
leis e regulamentos comuns para o conjunto dos meios de hospedagem no País, como 
se desejasse salvaguardar os direitos adquiridos anteriormente, destacando que: 
Todos concordamos que, para empreendimentos lançados a partir da 
promulgação da nova legislação, o novo dispositivo deve ser 
imediatamente aplicado. Porém, no caso dos empreendimentos já em 
operação ou em construção, é necessário definir um modelo de 
adequação e regras de transição muito claras e prazos para permitir as 
eventuais adaptações a serem feitas (MARIANO NETO, 2003). 
 
Realmente, o atual projeto de decreto de Lei Geral do Turismo, elaborado pelo 
Ministério do Turismo, não deixa suficientemente claras as referidas regras de transição. 
 
3 FOHB - Forum de Operadores Hoteleiros do Brasil. Reúne 16 redes hoteleiras, incluindo grupos 
brasileiros de prestígio, como a Rede Bourbon, Bristol, Deville, Estanplaza, Hotelaria Brasil, Intercity, 
Othon, Plaza Inn, Slaviero, Transamérica e empresas internacionais, entre as quais o Grupo Accor, 
Atlantica Hotels, Club Mediterranée, Pestana , Pousadas e Sol Meliá. 
 37
O decreto delega às autoridades estaduais e municipais a responsabilidade de cada 
empreendimento conduzir diretamente com o seu modelo de transição. Portanto, abre 
espaço para as mais diversas negociações e interpretações, e formas de ingerência do 
poder político e econômico local, quiçá, contribuindo para uma desigualdade ainda maior 
do que a que pretendia eliminar. 
Comenta-se sobre uma controvérsia jurídica na natureza do artigo, pela ausência 
de legislação específica para a atividade hoteleira, e sem embasamento jurídico para 
regulamentar flats e empreendimentos condominiais, como prega o artigo terceiro, 
mesmo na própria Prefeitura de São Paulo, por exemplo. Parte do empresariado teme 
que, na falta de clareza sobre o regime de transição – quanto às normas e prazos para 
os empreendimentos condominiais se adaptarem à nova lei – venha a ser fechada, 
imediatamente, metade da oferta de quartos em São Paulo - uma ameaça que se 
estende para as demais localidades turísticas. 
É válido relembrar que, no Brasil, o surgimentodos empreendimentos hoteleiro-
residenciais aconteceu como uma opção encontrada para viabilizar a expansão da 
indústria hoteleira e atender à demanda de mercado. Segundo lideranças do FOHB, este 
tipo de mudança abrupta de regras, estabelecendo efeito retroativo pode prejudicar a 
infra-estrutura de hospedagem e repercutir de forma desastrosa para os operadores 
internacionais e organizadores de eventos no Exterior. 
A escolha do destino de congressos e eventos de grande porte ocorre, em geral, 
com cinco anos de antecedência à sua realização, e a hipótese dessa medida vir a ser 
efetivamente aplicada, por si só excluiria o Brasil do mapa dessas realizações; isso, sem 
mencionar os grandes eventos que estão sendo fechados com o apoio da EMBRATUR. 
De acordo com as informações do FOHB, estima-se que os prejuízos atingirão cerca de 
19 mil investidores da indústria de hotéis, sobre a geração de dez mil empregos diretos e 
outros 40 mil indiretos, sem contar o que as prefeituras deixariam de arrecadar em 
impostos e divisas para as Cidades. 
Segundo a recente pesquisa da agência de comunicação Hotel Online, em São 
Paulo as redes de hotéis (ou melhor, administradoras hoteleiras internacionais) operam 
29 mil quartos e representam 73% do parque hoteleiro da Cidade. Desse total de 
empreendimentos, cerca de 50% da oferta de quartos operam como flats (BOJAR, 2003). 
 38
A proposta do FOHB é aplicar aos hotéis os mesmos benefícios recebidos pelos 
flats. Defendem a luta por incentivos para os formadores da cadeia produtiva da indústria 
do turismo, pronunciando-se contra a colocação de que os hotéis que tenham sido 
prejudicados com a expansão de flats, uma vez que o próprio mercado sinalizou e 
viabilizou a existência destes lançamentos. A maioria dos hoteleiros concorda com o 
argumento de que as regras devam ser equilibradas entre os flats e os hotéis 
estruturados no formato tradicional, aplicando-as imediatamente para os novos hotéis 
lançados. 
É de se reconhecer, contudo, que a deliberação normativa 433 foi um instrumento 
para conduzir a maturidade na gestão desses meios de hospedagem no Brasil, após 
anos de crescimento da indústria hoteleira atrelado a investimentos de caráter, 
principalmente, imobiliário. É uma regulamentação que pode concorrer para a definição 
de políticas sustentáveis do turismo nacional, neste momento em que o País ingressa 
como competidor ativo na realização de eventos internacionais e ampliação do mercado 
de lazer e entretenimento. 
Sem falsos argumentos, o País, no curto e médio prazo, possui poucas áreas para 
desenvolvimento com salto qualitativo que possa representar crescimento sustentável, 
com destaque para o agronegócio e o turismo. Se estes são os principais setores que 
sustentarão o crescimento nacional, logo, as regulamentações precisam ser bem 
consolidadas para demarcar as regras de mercado, permitindo ao empresariado solidez 
de seus investimentos. 
Neste contexto, a discussão mais cabível não é exatamente sobre a deliberação 
normativa 433, mas como implementá-la, com menores prejuízos para o empresariado 
nacional e para os turistas que visitam o País. É notório que essa deliberação não 
provocará um novo boom de flats. Assim, um meio-termo deverá ser desenvolvido no 
mercado hoteleiro até que os meios de hospedagem estejam adequados à nova 
legislação. 
O nível de maturidade nas negociações entre o governo e os empresários estaria 
sendo testado durante esse processo de regulamentação de mercado, feito mediante 
competição clara, racional, fora dos espaços políticos dos lobbies. Como todo processo 
de transformação, no Brasil, ou em qualquer parte do mundo, conflitos, controvérsias e 
 39
resistências são necessárias, porém, seja qual for o resultado, espera-se que tenha por 
principio a democracia e por finalidade os direitos coletivos. 
Na realidade, os flats, especialmente no Nordeste do Brasil, podem ainda atuar 
utilizando o registro do condomínio, pois alguns deles praticam preços abaixo dos 
definidos no mercado, provavelmente, calculados por intermédio de uma série de 
isenções fiscais e tributárias. Ao possuírem registro de condomínio residencial e 
praticarem serviços mistos (residenciais e de hospedagem), estão adotando 
concorrência com desvantagens para as empresas hoteleiras em geral, desequilibrando 
a oferta e ocasionando desemprego no setor hoteleiro. 
É válido ressaltar que, nos flats, convivem hóspedes e residentes locais, cujas 
relações costumam causar alguns problemas para os administradores. Há uma 
tendência de mercado, dos últimos flats construídos em São Paulo, para controlar esse 
problema, definindo-se por um perfil mais próximo de um quarto de hotel que de 
apartamento residencial. 
Os novos flats com administração de bandeiras internacionais padronizam os 
serviços no plano internacional, mostrando que investir em flats é hoje uma opção segura 
e com excelente rentabilidade. As taxas médias de retorno estão perto de 1,2% a 1,5% 
ao mês, com alguns empreendimentos de alto padrão atingindo rendimentos entre 1,8% 
e 2% sobre o capital aplicado. Pode ser considerado um investimento diferenciado, pois 
além de apresentar rentabilidade continua, valoriza o patrimônio (PENHALVER, 2003). 
O ingresso nesse mercado específico da hospedagem e as situações propostas 
pelas novas legislações proporcionarão mudanças no mercado de flats. Espera-se que 
os atuais e novos empreendimentos sigam exemplos bem-sucedidos, e que se voltem, 
exclusivamente, para a hospedagem, padronizando os serviços a custos reduzidos, 
elevando a oferta desses produtos, com maiores ganhos para o setor. 
Segundo a Associação Brasileira das Indústrias de Hotéis (ABIH), o mercado 
hoteleiro concentra 18 mil estabelecimentos, entre hotéis e flats, com movimento anual 
de um bilhão de reais. Há 40 lançamentos por ano e 600 mil pessoas empregadas. Na 
opinião da coordenadora dos cursos de graduação da Faculdade de Turismo e Hotelaria 
do SENAC, em São Paulo, "poucos segmentos devem concentrar tantas ofertas de 
trabalho no novo século" (SIQUEIRA; PENHLAVER, 2003). 
 40
Por isso é importante que as administradoras hoteleiras locais mantenham-se 
sempre atualizadas a respeito do segmento de turismo, tanto em termos de País, como 
de sua região Nordeste e, particularmente, no Ceará. Dentre as principais informações a 
serem levantadas por estes, destacam-se: a busca da estabilidade econômica, os 
avanços tecnológicos e a melhoria nas comunicações, propiciando o alcance à cultura e 
à educação e despertando o interesse de outros povos em conhecer diferentes 
manifestações culturais e naturais. 
Esses processos de administração das informações e dos recursos são 
fundamentais para sustentar a comercialização dos flats em Fortaleza, nesta fase da 
globalização, é claro, respeitando as novas regras legislativas e produzindo uma taxa de 
retorno satisfatória considerando o mercado. 
Todo esse quadro atual desacredita a opinião dos que responsabilizam os flats 
pelo baixo nível de ocupação dos empreendimentos hoteleiros em Fortaleza nos anos 
anteriores. Devem ser considerados, sobretudo, os acontecimentos que desaceleraram o 
fluxo turístico no contexto mundial, como questões políticas, catástrofes naturais e 
problemas econômicos. 
Mas a questão requer mais do que uma analise critica dos fatos. É preciso se 
verificar se há uma comprovação da alegada rentabilidade dos flats e se estes realmente 
possuem uma boa posição de mercado, sendo necessária uma breve revisão teórica, 
seguida de uma contextualização do mercado de Fortaleza. 
 
2.4. Aspectos teóricos do mercado turístico 
Teoricamente, analisar o mercado turístico é compreender, de um lado, o 
comportamento dos consumidores (turistas sujeitos a restrições orçamentárias, que 
procuram maximizar satisfações ou utilidades obtidas pelo consumo dos produtos 
turísticos), e, por outro lado, observar