Alienacao fiduciaria (1)

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Introdução
Alienação fiduciária ===> o que significa?
Contrato instrumental ===> uma das partes (devedor), em confiança, transfere à outra (credor) a propriedade resolúvel de determinado bem (ficando apenas com a posse) ===> o proprietário fiduciário = credor fiduciário (normalmente, instituição financeira) resta obrigado a devolver o bem que lhe fora alienado quando verificada a ocorrência de determinado fato.
Propriedade fiduciária é diferente de propriedade plena
Código Civil:
“Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário”.
Propriedade resolúvel?
Em termos práticos, significa: uma vez pago o empréstimo pelo devedor, a propriedade do credor “resolve-se” (= acaba). 
Regramento
a) Em caso de bens móveis (fungíveis + infungíveis) quando o credor fiduciário for instituição financeira ===> Lei 4.728/1965 + DL 911/1969.
b) Bens móveis infungíveis quando o credor fiduciário for pessoal natural ou jurídica sem ser banco ===> Código Civil de 2002 (arts. 1.361 a 1.368-B).
c) Imóveis ===> Lei 9.514/1997.
Parte I ===> alienação fiduciária de imóveis
-Negócio jurídico ===> vontade qualificada para atingir fim permitido em lei.
-Lei 9.514/1997: “Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
Alienação fiduciária de coisa imóvel
Poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO.
Objeto
- Propriedade plena.
- Bens enfitêuticos.
- Direito especial de uso para fins de moradia.
- Direito real de uso.
- Propriedade superficiária.
Constituição da propriedade fiduciária imobiliária
Registro imobiliário ===> ocorre o desmembramento da posse:
a) fiduciante ===> possuidor direto;
b) fiduciário ===> possuidor indireto.
Pagamento da dívida
Resolve a propriedade fiduciária imobiliária ===> no prazo de 30 dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa = 0,5% ao mês (ou fração) sobre o valor do contrato.
Termo de quitação
O oficial competente cancelará o registro da propriedade fiduciária.
Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida
Constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
Como se dá a constituição da mora?
Constituição da mora
O fiduciante - ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído - será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial competente do registro imobiliário, para satisfazer, no prazo de quinze (15) dias, a parcela vencida + as que se vencerem até a data do pagamento + juros convencionais + penalidades + encargos contratuais + encargos legais + tributos + contribuições condominiais + despesas de cobrança e intimação.
Fiduciante em local incerto e não sabido ===> Lei 13.043/2014.
O prazo para purgação da mora é contado da última publicação do edital.
Obs.: o edital será publicado, no mínimo, durante três (3) dias, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária.
Observação
Isso também vale para o caso de cessionário, representante legal ou procurador “desaparecidos”!
E se houver purgação da mora?
Convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
Obs.: o oficial registral, nos três (3) dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas (-) despesas de cobrança e intimação.
Se não houver purgação da mora...
O oficial do competente registro imobiliário, certificando o fato, averbará, na matrícula do imóvel, a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, À VISTA DA PROVA DO PAGAMENTO, POR ESTE, DO ITBI e, se for o caso, do laudêmio.
Consolidada a propriedade...
O fiduciário, no prazo de trinta (30) dias, contados da consolidação, promoverá o público leilão para alienação do imóvel. 
Obs.: o público leilão será dispensado se o fiduciante, com anuência do fiduciário, der seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida.
Público leilão
- Se, no primeiro leilão, o maior lance oferecido for < ao valor do imóvel ===> 2° leilão nos 15 dias seguintes.
- 2° leilão ===> será aceito o maior lance, desde que = ou > ao valor da (dívida + despesas + prêmios de seguro + encargos legais + tributos + contribuições condominiais).
E se o imóvel estiver locado?
- A locação poderá ser denunciada, com prazo de 30 dias para desocupação.
- Exceção: se tiver havido aquiescência, por escrito, do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada em 90 dias a contar da consolidação da propriedade no fiduciário DEVENDO ESSA CONDIÇÃO CONSTAR EXPRESSAMENTE EM CLÁUSULA CONTRATUAL ESPECÍFICA.
Responde o fiduciante também...
pelo pagamento de tributos + contribuições condominiais e quaisquer encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, ATÉ A DATA EM QUE O FIDUCIÁRIO VIER A SER IMITIDO NA POSSE.
Cessão de crédito objeto da alienação fiduciária
Implicará a transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à propriedade fiduciária em garantia.
Obs.: o fiduciante, com anuência EXPRESSA do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel, assumindo o adquirente as respectivas obrigações. 
Reintegração de posse do imóvel
É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o adquirente do imóvel por força do público leilão, a REINTEGRAÇÃO DE POSSE do imóvel, que será concedida LIMINARMENTE, para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome.
Fiador e terceiro interessado
Se pagar a dívida, ficará sub-rogado, de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária.
Insolvência do fiduciante
Fica assegurado ao fiduciário a restituição do imóvel alienado fiduciariamente.
Aplicação subsidiária do Código Civil
Arts. 647 e 648 NCC ===> regras do DEPÓSITO NECESSÁRIO.
PARTE II
Alienação fiduciária regida pelo Código Civil
REGRA: PARA O CASO DE MÓVEIS INFUNGÍVEIS QUANDO O CREDOR FIDUCIÁRIO FOR PESSOA NATURAL OU JURÍDICA (SEM SER BANCO). 
Ocorre que a Lei 13.043/2014 promoveu mudanças.
Código Civil
“Art. 1.367. A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial deste Código e, no que for específico, à legislação especial pertinente, não se equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 1.231” (negritou-se).
O que importa saber!
- Existem várias espécies de alienação fiduciária ===> cada qual com seu regramento próprio.
- As normas do Código Civil se aplicam SOMENTE nos casos em que a alienação fiduciária não for tratada por lei específica.
- À propriedade fiduciária do Código Civil aplicam-se as normas dos arts. 1.419 a 1.430.
É bom frisar!
NAS HIPÓTESES EM QUE HOUVER LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA, AS REGRAS DO CC/2002 SE APLICAM, APENAS, DE FORMA SUBSIDIÁRIA.
Código Civil modificado pela Lei 13.043/2014
===> Alienação fiduciária confere direito real de aquisição:
“Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor”. Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014.
Código Civil modificado pela Lei 13.043/2014
===> Responsabilidade do credor fiduciário em caso de consolidação da propriedade (§único do art. 1.368-B):
“O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse,taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem” (negritou-se). 
PARTE III
Mora do mutuário ( = devedor) no regime do DL 911/1969
Bens móveis (fungíveis + infungíveis) quando o credor fiduciário for instituição financeira.
- Passo 1 ===> imprescindível notificação extrajudicial do devedor ===> isso cabe ao mutuante = credor.
- O mutuante só poderá ajuizar AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO após o “passo 1”!
Súmula 72 do STJ
“A COMPROVAÇÃO DA MORA É IMPRESCINDIVEL À BUSCA E APREENSÃO DO BEM ALIENADO FIDUCIARIAMENTE”.
Como se dá a notificação extrajudicial hoje (após a Lei 13.043/2014)?
- Basta carta registrada com aviso de recebimento.
- Não mais se exige a intermediação do cartório de títulos e documentos.
- É dispensável o protesto do título.
E como era antes?
- Antes da Lei 13.043/2014, o credor tinha que demonstrar a mora do mutuário de duas formas:
a) por carta registrada expedida via cartório de títulos e documentos;
b) ou pelo protesto do título realizado pelo tabelionato de protesto.
O AR precisa ser assinado pelo próprio devedor?
- Não.
- A Lei 13.043/2014 deixa expresso que a notificação não precisa ser pessoal.
- O STJ já entendia nesse sentido ===> AgRg no AREsp 419.667/MS. Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julg. 6.maio.2014.
AgRg no AREsp 419.667/MS
“AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. CONSTITUIÇÃO DO DEVEDOR EM MORA MEDIANTE NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. DESNECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL. SUFICIENTE A ENTREGA NO ENDEREÇO DO DEVEDOR. PRECEDENTES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA”.
Curiosidade ===> Súmula 7 STJ
“A PRETENSÃO DE SIMPLES REEXAME DE PROVA NÃO ENSEJA RECURSO ESPECIAL”.
Ação de busca e apreensão
- É posterior à comprovação da mora.
- Trata-se de ação autônoma.
- Liminar ===> o juiz concederá a busca e apreensão de forma liminar = sem ouvir o devedor DESDE QUE COMPROVADA A MORA/INADIMPLEMENTO.
Lei 13.043/2014
Abre a possibilidade (poder-dever) de a concessão da liminar na ação de busca e apreensão ocorrer no PLANTÃO JUDICIÁRIO.
Obs.: na sistemática do DL 911/69, isso não era possível.
Restrição sobre veículo
Ao decretar a busca e apreensão, a Lei 13.043/2014 autorizou ao juiz inserir restrição judicial na base de dados do RENAVAM.
Em termos práticos ===> quando o veículo for parado em blitz ou se submeter a inspeção de rotina no Detran, aparecerá a restrição e o veículo será apreendido + entregue à função judiciária.
E se o bem for localizado em comarca diferente de onde tramita a ação?
O interessado poderá requerer diretamente ao JUÍZO DA COMARCA DE LOCALIZAÇÃO a apreensão do veículo. 
Basta que, no requerimento, conste cópia da exordial e, quando for o caso, cópia do despacho concedente da busca e apreensão veicular.
Comunicação da apreensão
A apreensão veicular será imediatamente comunicada ao juízo de tramitação original ===> intimará o credor fiduciário para retirá-lo do local depositado no prazo máximo de 48h.
REsp 1.418.593-MS
“ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. DECRETO-LEI N. 911⁄1969. ALTERAÇÃO INTRODUZIDA PELA LEI N. 10.931⁄2004. PURGAÇÃO DA MORA. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE PAGAMENTO DA INTEGRALIDADE DA DÍVIDA NO PRAZO DE 5 DIAS APÓS A EXECUÇÃO DA LIMINAR”.
Súmula 284 STJ
“A purga da mora, nos contratos de alienação fiduciária, só é permitida quando já pagos pelo menos 40% (quarenta por cento) do valor financiado”.
ESSA SÚMULA AINDA É VÁLIDA?
a) para contratos anteriores à Lei 10.931/2004 ===> sim;
b) para contratos posteriores à Lei 10.931/2004 ===> não.
Contestação = resposta
-15 dias após o cumprimento da liminar ===> apreensão do bem.
-Poderá ser apresentada ainda que o devedor tenha pago 100% da dívida ===> nesse caso, pleiteia restituição por suposto pagamento a maior.
-O devedor pode invocar a ilegalidade de cláusulas contratuais. Se isso ficar provado ===> justifica-se o inadimplemento + descaracteriza a mora. 
VENDA DO BEM
- Independe de leilão, hasta pública, avaliação prévia ou qualquer medida judicial/extrajudicial. Exceção: o contrário poderá dispor de modo diverso.
- O valor apurado deverá ser utilizado para pagar o débito do devedor + despesas de cobrança da dívida. Obs.: havendo sobra, a diferença deverá ser entregue ao devedor ===> DEVER DE PRESTAÇÃO DE CONTAS.
Apelação
Efeito devolutivo apenas.
Bem não encontrado
O credor poderá requerer a conversão do pedido de busca e apreensão em AÇÃO EXECUTIVA ===> EXECUÇÃO PARA ENTREGA DE COISA ===> poderá haver penhora de tantos bens do devedor quantos bastem para assegurar a execução.
A dúvida que não quer calar!
Se o devedor estiver em processo de recuperação judicial/extrajudicial, ainda assim, será possível a busca e apreensão do bem?
R) Sim! Art. 6°-A do DL 911/1969 (inserido pela Lei 13.043/2014).
Débitos com outros credores X bloqueio judicial do bem objeto da alienação fiduciária
Não será aceito bloqueio judicial de bens constituídos por alienação fiduciária.
Se outros credores desejarem alegar que detêm créditos preferenciais em relação à instituição financeira mutuante, a discussão sobre eventual concurso de preferências deverá ser solucionada por meio do valor da venda do bem após apreensão.
Aplicação das regras do DL 911/1969 ao leasing
- A Lei 13.043/2014 prescreveu que o procedimento, no caso de inadimplemento do devedor + busca e apreensão, também é aplicável ao arrendamento mercantil.
Para finalizar!
“Dívida pequena faz devedor, dívida grande faz inimigo”.
Sêneca
anapaula@euvoupassar.com.br