MÓDULO V - DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL E DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA - DIREITO CIVIL V

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CURSO: DIREITO 
DISCIPLINA: DIREITO CIVIL V – DIREITO DAS COISAS (6º SEMESTRE) 
DOCENTE: PROFESSORA VERÔNICA RODRIGUES DE MIRANDA 
 
APOSTILA DE DIREITOS DAS COISAS – LIVRO III DA PARTE ESPECIAL 
DO CC - ARTS. 1.196 A 1.510 DO CC/2002 
 
MÓDULO VI – DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL E DA PROPRIEDADE 
FIDUCIÁRIA 
 
DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL/REVOGÁVEL (ARTS. 1359 E 1360 DO CC) 
 
É aquela propriedade com duração no tempo (ad tempos). Em verdade, o 
direito de propriedade fora concebido, inicialmente, para ser perpétuo, segundo 
permeia o princípio do “semel dominus, semper dominus” (uma vez dono, 
sempre dono). Esta é uma premissa de todo o direito de propriedade, o qual 
pertencerá ao proprietário enquanto vivo este for. Contudo, excepcionalmente, 
a legislação cível conta com a possibilidade de resolubilidade, a qual permite 
retirar a perpetuidade do sujeito proprietário. 
Segundo Maria Helena Diniz: “em regra o domínio tem duração ilimitada. 
Porém, a própria norma jurídica, excepcionalmente, admite certas situações em 
que a propriedade da coisa móvel ou imóvel se torna temporária, subordinando-
se a uma condição resolutiva ou termo final contido no título constitutivo do direito 
ou originário de causa a este superveniente”. 
É resolúvel a propriedade passível de ser extinta ou por força de uma 
condição (evento acidental, futuro e incerto) ou pelo termo (evento acidental do 
negócio jurídico futuro e certo) ou, finalmente, pelo surgimento de uma causa 
superveniente juridicamente apta à por fim ao direito de propriedade. 
Nesse sentido, Clóvis Bevilaquá afirma que a: “propriedade resolúvel ou 
revogável é aquele que no próprio título de sua constituição encerra o princípio 
 
 
 
 
que a tem de extinguir, realizada a condição resolutória, ou vindo o termo 
extintivo, seja por força da declaração de vontade, seja por determinação da lei”. 
São duas as hipóteses gerais de propriedade resolúvel: 
 
a) Propriedade resolúvel de forma Originária (Art. 1359 do CC): 
Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo 
advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos 
na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode 
reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha. 
 Como lido acima, será resolúvel a propriedade com causa originária 
quando a sua causa extintiva constar do próprio título aquisitivo (condição ou 
termo constam do próprio título de domínio, presentes no registro imobiliário). 
Neste caso, o titular já a adquire sabendo que ela irá se extinguir, pois sua causa 
extintiva consta do título, não havendo, portanto, terceiro de boa-fé. 
Exemplos: 1- Retrovenda (Pacto de retrovenda - Arts. 505 a 508 do CC), pois, 
aqui, se tem uma expressa cláusula no contrato de compra e venda prevendo o 
direito do vendedor de recobrar a coisa no prazo máximo de três anos. Nesse 
caso, se tem um proprietário atual/resolúvel e um proprietário 
diferido/reivindicante, com mero direito eventual. 
2- Venda de coisa por condomínio (Art. 504 do CC): 
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a 
estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não 
se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a 
parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob 
pena de decadência. 
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias 
de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem 
iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, 
depositando previamente o preço. 
OBS: Essa resolubilidade decorre da lei e não de cláusula decorrente de vontade 
das partes. 
3- Alienação fiduciária em garantia, utilizada para financiamentos (Art. 1.361 
do CC – veremos a seguir). 
 
 
Efeitos: “ex tunc” (Retroage, inclusive para o terceiro de boa-fé. Assim, caso 
este venha a adquirir a propriedade resolúvel, a perderá) e “erga omnes” (Uma 
vez registrada no Registro Imobiliário, passa a ser de conhecimento de todos). 
b) Propriedade resolúvel de forma Superveniente (Art.1360 do CC): 
Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o 
possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será 
considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a 
resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria 
coisa ou o seu valor. 
Assim, na propriedade resolúvel com causa derivada, no título não consta 
a causa extintiva. Neste caso, a propriedade é adquirida para ser perpétua, como 
em sua regra geral, já que não se tem notícia de nenhuma restrição. Porém surge 
uma situação superveniente de resolubilidade, posteriormente à aquisição. O 
proprietário adquiriu propriedade perpétua, mas esta se transformou, 
supervenientemente, em resolúvel. 
Solução: 
a) Ação de reivindicação da coisa: se a coisa estiver ainda nas mãos do 
adquirente; 
b) Ação de indenização: se a coisa já estiver nas mãos de terceiros. 
Exemplo: Revogação da doação por ingratidão do donatário (Art. 557 do 
CC), pois o efeito jurídico para esta hipótese é “ex nunc”, uma vez que não 
poderá afetar os direitos constituídos durante a sua vigência, em fiel proteção ao 
terceiro de boa-fé. 
- Se a coisa for alienada para terceiro de boa-fé: a revogação gera direito apenas 
à indenização pelo valor da coisa; 
- Se a coisa permanece com o donatário: a revogação da doação gera retorno 
da coisa doada ao doador. 
Efeitos: “ex nunc” (Terceiro de boa-fé não perde a propriedade, caso venha 
adquiri-la) e “inter partes” (Terceiros não sabem da existência dessa 
possibilidade, pois a resolubilidade não se encontra na origem do domínio). 
 
 
 
 
 
DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA/ALIENAÇÃO EM GARANTIA (ARTS. 1.361 
A 1.368 – B) 
- Conceito: É a propriedade resolúvel de coisa móvel ou imóvel que o devedor 
transfere ao credor, com a finalidade de garantia de uma dívida. Assim, a 
alienação fiduciária em garantia consiste na transferência feita pelo devedor ao 
credor da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem móvel infungível 
(Art. 1.361 do CC) ou de um bem imóvel (Arts. 22 a 33 da Lei n. 9.514/97), como 
garantia de seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o 
adimplemento da obrigação, ou melhor, com o pagamento da dívida garantida. 
De fato, representa uma garantia real que pode ser utilizada em qualquer 
contrato. 
 
OBS: - “fidúcia” = confiança, garantia. 
- Via de regra, a alienação fiduciária em garantia representa o negócio jurídico, 
inserido no contrato de compra e venda de bem móvel ou imóvel financiado por 
Instituição Financeira, a qual recebe a propriedade fiduciária como garantia. 
Dessa forma, atualmente no Brasil, os contratos de financiamento imobiliário não 
se utilizam mais da hipoteca como forma de garantia do pagamento, mas sim da 
alienação fiduciária. 
- Em verdade, a propriedade fiduciária é uma falsa propriedade, na medida em 
que o credor fiduciário recebe o bem sem as principais prerrogativas de ser 
proprietário (usar, gozar, fruir, dispor e reivindicar a propriedade – Art. 1.228 do 
CC). A única coisa que o credor pode fazer é ceder o crédito a um terceiro 
(cessão de crédito), mas nem alienar pode (não pode dispor do bem). Assim, a 
finalidade específica da propriedade fiduciária é servir de garantia ao 
adimplemento da obrigação 
 
- Características: 
1) É um negócio jurídico bilateral, por conter no contrato de alienação fiduciária 
duas partes, quais sejam, o credor fiduciário que é a empresa administradora 
de consórcio, ou a instituição financeira e o devedor fiduciante que é aquele a 
 
 
 
 
quem é concedido o financiamento direto. O vendedor, ou seja, aquele que firma 
o contrato de compra e venda de bem de produção, não figura nesse contratode garantia, uma vez que ele é celebrado entre a entidade ou empresa 
financiadora e o devedor. É uma modalidade de garantia real. 
- Exemplo: Financiamento de veículos automotores. O consumidor deseja 
adquirir um determinado bem, como um carro, mas não possui o dinheiro 
necessário ou tem somente uma parte dele para pagar a entrada. Nestas 
situações, bastante comuns no dia-a-dia, o consumidor se dirige a uma loja de 
revenda de automóveis, onde será escolhido o veículo desejado. Depois, esta 
empresa, sabendo que o consumidor não tem a quantia necessária para adquirir 
o veículo à vista, oferecerá algumas opções de financiamento com os bancos 
com os quais possui parceria comercial e encaminhará uma proposta em nome 
do consumidor. 
Assim, após a análise e aprovação do crédito, o consumidor adquire a 
posse do veículo, mas este bem ficará vinculado ao contrato de financiamento, 
como sendo de propriedade do banco até o final do pagamento das parcelas, 
servindo de garantia ao valor financiado. Ocorrendo a quitação do contrato, o 
banco passará a propriedade do bem ao consumidor sempre lembrando que, no 
caso de veículos, deverá haver comunicação aos órgãos de trânsito da liberação 
da restrição no documento de propriedade do veículo. 
Diante do exemplo acima, verifica-se que a posse direta é do devedor 
fiduciante, e a posse indireta do credor-fiduciário. O primeiro pode, portanto, usar 
e fruir do bem. O segundo mantém o direito de haver a posse plena, no caso de 
inadimplemento. Com o pagamento, extingue-se a propriedade resolúvel. Não 
havendo pagamento, o credor pode realizar a venda judicial ou extrajudicial, 
aplicando o valor para a satisfação do crédito e das despesas de cobrança. Não 
pode ficar com o bem, sendo nula a cláusula neste sentido. Eventual saldo deve 
ser devolvido ao devedor. Assim, o credor mantem a propriedade do bem até 
final pagamento do valor financiado. 
 
 
 
 
 
 
OBS: - Leasing (arrendamento mercantil – Lei nº 6.099/74 e Resolução nº 
2.309/96 do Conselho Monetário Nacional - CMN) ≠ alienação fiduciária: 
Leasing: É uma modalidade de locação (arrendamento) com opção de compra 
ao final do contrato. Nessa situação, caso uma pessoa jurídica adquira um bem 
móvel pelo leasing, como se trata de um custo operacional (despesa) com a 
locação, razão pela qual esse valor poderá ser abatido do valor tributado pelo 
Imposto de Renda, bem como não há incidência de IOF. No entanto, por se trata 
de um serviço de locação, incide o ISS (Imposto sobre serviços). Como locação 
que é, o certificado de propriedade do bem permanece em nome da Instituição 
Financeira até o término do pagamento. Na prática, as pessoas jurídicas não 
compram nada a não ser por leasing (navio, avião, veículos, máquinas, tratores, 
etc), devido à questão tributária envolvida. Aqui, não se fala em credor e devedor, 
e sim em arrendador e arrendatário, respectivamente. Ex: Como o ISS é um 
tributo de competência municipal, o município de Barueri, durante muitos anos, 
possuía uma alíquota diferenciada para o ISS (0,5%), se comparada com a 
alíquota de SP (4%), razão pela qual todas as empresas de leasing do Brasil 
operavam em Barueri. Com a alteração da lei tributária, não é mais possível tanta 
disparidade de alíquotas entre os municípios. 
X 
Alienação fiduciária: É uma modalidade de operação financeira (É o 
empréstimo com garantia real). Ex: Financiamento de veículos automotores 
(Nesse caso, normalmente o financiamento é realizado pelo CDC – Crédito 
Direto ao Consumidor, em que se verifica a alienação fiduciária como uma 
garantia de pagamento do valor do bem). Nessa situação, o certificado de 
propriedade do bem passa para o nome do devedor e, no caso de 
inadimplemento, o credor terá direito a retomada da coisa dada em garantia. Na 
alienação, como não se trata de uma locação e sim de uma operação financeira, 
não há que se falar em abatimento do valor tributado do IR, bem como, tal qual 
toda operação financeira, há incidência de IOF (Imposto sobre operações 
financeiras). 
 
 
 
 
 
Na alienação fiduciária, o imóvel fica em nome do financiador até a 
quitação da dívida. A habitação já é liberada para o comprador, mas ele ainda 
não é o dono. Como ele não tem a posse plena do imóvel, o comprador não tem 
total liberdade. Na alienação fiduciária, o financiador pode impor alguns limites 
quanto ao uso do imóvel enquanto tiver a escritura em seu nome. 
 Na alienação fiduciária, a satisfação do crédito, em caso de 
inadimplemento, pode ser obtida por via extrajudicial, sendo, portanto, uma 
execução muito mais simples e célere. O credor nesta modalidade, diversamente 
do credor hipotecário, não é preterido pelos créditos trabalhistas e tributários, 
tendo em vista a consolidação da propriedade que já estava devidamente 
registrada em seu nome. 
Uma vez consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, este 
deverá promover a venda do imóvel em leilão público, sendo-lhe assegurado 
requerer a reintegração de sua posse, o que confere a desocupação do imóvel 
num prazo muito mais curto em relação à hipoteca. 
Diante de todas as vantagens que a alienação fiduciária apresenta, em 
detrimento da hipoteca, que veremos logo abaixo, no Brasil, os contratos de 
financiamento imobiliário, realizados pela CEF, são feitos com a garantia da 
alienação fiduciária e não da hipoteca. 
X 
Hipoteca: O credor, na garantia fiduciária, possui direito real sobre a 
própria coisa (Credor possui a propriedade fiduciária transferida a ele pelo 
devedor, ficando com a posse indireta do bem), ao passo que na hipoteca o 
credor possui direito real sobre coisa alheia (Não há transferência de 
propriedade ao credor. Por meio desta modalidade, o devedor retém o bem, 
apenas gravando-o para garantia de uma obrigação, permanecendo, portanto, 
com o direito de aliená-lo a terceiros ou mesmo ofertá-lo como garantia ao 
pagamento de outra dívida sua ou de terceiros. Vale ressalvar que o credor não 
perde a garantia, caso o bem seja alienado.). 
Em verdade, a hipoteca é um contrato feito com o financiador em que um 
bem é determinado como garantia caso a dívida não seja quitada. No caso em 
 
 
 
 
questão, do financiamento imobiliário, o bem é o próprio imóvel a ser adquirido. 
Ou seja, o comprador do imóvel estabelece em contrato que, caso não consiga 
quitar o financiamento, o próprio imóvel pelo qual ele pediu financiamento será 
entregue ao financiador. Assim, o comprador adquire a posse do imóvel e só a 
perde para o financiador se não quitar o financiamento, sendo que o comprador 
tem plenos poderes sobre o imóvel. 
Para se executar a garantia hipotecária é necessário ajuizar uma 
demanda judicial para apurar o saldo devedor. Somente após a apuração desse 
saldo, o que, aliás, pode demorar anos, é que o imóvel hipotecado será alienado 
em hasta pública. Com a arrematação do bem, o novo adquirente ou o agente 
financeiro tem ainda que promover a desocupação do imóvel também por vias 
judiciais. 
 
2) Propriedade resolúvel: A propriedade que o devedor fiduciante transfere ao 
credor fiduciário é resolúvel (condição resolutiva – evento futuro e incerto que 
subordina a eficácia do negócio jurídico). Assim, é resolúvel porque é 
subordinada ao adimplemento da obrigação (satisfeito o credor, o bem objeto da 
propriedade fiduciária retorna automaticamente para a titularidade do devedor, 
independentemente de manifestação de vontade). 
 
3) Desdobramento da posse: A propriedade fiduciária provoca o 
desdobramento da posse, conforme se verifica no quadro abaixo: 
 
Devedor fiduciante – posse direta 
Credor fiduciário – posse indireta 
 
OBS: Nessa situação, ambos podem se utilizar das tutelas possessórias, 
inclusive um contra o outro. Ex: credor fiduciário quer a posse direta do bem 
enquanto a dívida ainda está sendo paga. 
 
 
 
 
 
 
4) Propriedade incomum – patrimôniode afetação: O patrimônio de afetação 
representa o patrimônio com destinação específica. Serve de garantia 
específica, exclusiva a um ou a determinados credores. A propriedade fiduciária 
é patrimônio de afetação porque apenas o credor fiduciário poderá se satisfazer 
do bem. Não há concurso de credores, uma vez que a garantia é exclusiva, dado 
que o bem não pertence ao devedor, mas sim ao credor, em caráter resolúvel. 
 
- Regimes Jurídicos da Propriedade Fiduciária: 
1º Regime Jurídico) Arts. 1.361 a 1.368 – B do CC: Bens móveis infungíveis 
e bens imóveis! 
 
Requisitos formais da garantia da alienação fiduciária 
 
Art. 1.361. Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel 
infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. 
§1º Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado 
por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de 
Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, 
na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no 
certificado de registro. 
(O Registro pode ser feito em 2 locais: 
- RTD: Outro bem móvel infungível; 
- DETRAN: Anota-se no certificado de propriedade do veículo o registro 
constitutivo do direito real de garantia. Os registros fazem nascer a garantia real). 
§2º Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da 
posse, tornando-se o devedor possuidor direto da coisa. 
§3º A propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o 
arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária. 
 
Especialidade do negócio jurídico 
 
Art. 1.362. O contrato, que serve de título à propriedade fiduciária, conterá: 
I - o total da dívida, ou sua estimativa; 
II - o prazo, ou a época do pagamento; 
III - a taxa de juros, se houver; 
IV - a descrição da coisa objeto da transferência, com os elementos 
indispensáveis à sua identificação. 
(O negócio celebrado deve ser especializado, sendo um requisito de validade. 
Assim, a falta de especialização é caso de nulidade por vício de forma). 
 
 
 
 
 
 
Deveres do devedor fiduciante (Art. 1.363 do CC) 
 
Art. 1.363. Antes de vencida a dívida, o devedor, a suas expensas e risco, pode 
usar a coisa segundo sua destinação, sendo obrigado, como depositário: 
 
O devedor fiduciante é depositário do bem (depósito de uso e não de 
guarda, uma vez que não apenas guarda a coisa, podendo utilizá-la). É um 
depósito atípico do CC, dado que o depósito típico é o depósito de guarda. 
1) Dever de conservar a coisa/manter a coisa em bom estado: I - a empregar 
na guarda da coisa a diligência exigida por sua natureza; 
 
2) Dever de devolver a posse da coisa: II - a entregá-la ao credor, se a dívida 
não for paga no vencimento. 
Execução do contrato (Art. 1.364 do CC) 
 
Art. 1.364. Vencida a dívida, e não paga, fica o credor obrigado a vender, judicial 
ou extrajudicialmente, a coisa a terceiros, a aplicar o preço no pagamento de seu 
crédito e das despesas de cobrança, e a entregar o saldo, se houver, ao devedor. 
 
 Se houver inadimplemento, a posse que era justa se converte em posse 
injusta e precária, devendo a coisa ser restituída ao credor fiduciário. Assim, com 
o inadimplemento da obrigação, a condição resolutiva se frustra e a propriedade 
resolúvel se converte em propriedade plena (integral) nas mãos do credor 
(propriedade alodial). 
 No entanto, falta ao credor reaver a posse direta do bem. Para tanto, serão 
possíveis duas vias judiciais: 
a) Ação de busca e apreensão (Art. 3º do decreto Lei nº 911/1969): Utilizada 
privativamente pelas instituições financeiras; 
b) Ação de reintegração de posse, com pedido liminar: Na falta de tutela 
específica, se utiliza da tutela possessória como forma de reaver a posse. Com 
o inadimplemento é que se inicia a contagem da posse, que se perfaz como 
nova, ensejando o pedido liminar. 
OBS: - Como é vedada a clausula comissória no Brasil, o credor fiduciário não 
pode ficar com o bem para si, até pelo fato da propriedade ser de afetação, é 
 
 
 
 
 
afetada ao cumprimento da obrigação, razão pela qual o credor será obrigado a 
levar o bem a leilão judicial ou extrajudicial. 
- Leilão extrajudicial: No que tange aos valores da venda do bem, podem 
ocorrer 3 situações: 
1) Caso o valor da venda supere o do crédito, a diferença do valor deverá ser 
devolvida ao devedor fiduciante; 
2) O valor da arrematação equivale ao valor da dívida; 
3) Caso o valor da venda seja inferior ao da dívida, o devedor fiduciante continua 
responsável pelo saldo devedor. No entanto, o crédito, que era preferencial, se 
transforam em crédito quirografário, uma vez que a garantia já se esgotou. 
- Um dos principais benefícios da alienação fiduciária é que a execução é muito 
rápida, além do fato de não haver concurso de credores, uma vez que a garantia 
é exclusiva do credor, que já possui a propriedade fiduciária. 
 
É VEDADA A CLAUSULA COMISSÓRIA (Art. 1.365 do CC): 
Art. 1.365. É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a 
coisa alienada em garantia, se a dívida não for paga no vencimento. 
Parágrafo único. O devedor pode, com a anuência do credor, dar seu direito 
eventual à coisa em pagamento da dívida, após o vencimento desta. 
 
Art. 1.366. Quando, vendida a coisa, o produto não bastar para o pagamento da 
dívida e das despesas de cobrança, continuará o devedor obrigado pelo restante. 
Art. 1.367. A propriedade fiduciária em garantia de bens móveis ou imóveis 
sujeita-se às disposições do Capítulo I do Título X do Livro III da Parte Especial 
deste Código e, no que for específico, à legislação especial pertinente, não se 
equiparando, para quaisquer efeitos, à propriedade plena de que trata o art. 
1.231. (Disposições Gerais do penhor, da hipoteca e da anticrese) 
 
Art. 1.368. O terceiro, interessado ou não, que pagar a dívida, se sub-rogará de 
pleno direito no crédito e na propriedade fiduciária. 
 
Art. 1.368-A. As demais espécies de propriedade fiduciária ou de 
titularidade fiduciária submetem-se à disciplina específica das respectivas 
leis especiais, somente se aplicando as disposições deste Código naquilo que 
não for incompatível com a legislação especial. 
Art. 1.368-B. A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel 
confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou 
sucessor. (Fiduciante: devedor). Inserido em 2014! 
 
 
 
 
 
Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, 
por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, 
adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a 
propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a 
propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros 
encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir 
da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. 
 
2º Regime Jurídico) Regime Jurídico privativo das Instituições financeiras 
(Lei nº 4.728/1965 e Decreto Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969): O Decreto 
Lei º 911/1969 altera a redação do art. 66, da Lei nº 4.728, de 14 de julho de 
1965, estabelece normas de processo sobre alienação fiduciária e dá outras 
providências. 
 
OS MINISTROS DA MARINHA DE GUERRA, DO EXÉRCITO E DA 
AERONÁUTICA MILITAR , usando das atribuições que lhes confere o artigo 1º 
do Ato Institucional nº 12, de 31 de agôsto de 1969, combinado com o § 1º do 
arti go 2º do Ato Institucional nº 5, de 13 de dezembro de 1968, DECRETAM: 
 
Art. 1º O artigo 66, da Lei nº 4.728, de 14 de julho de 1965, passa a ter a seguinte 
redação: 
"Art. 66. A alienação fiduciária em garantia transfere ao credor o domínio 
resolúvel e a posse indireta da coisa móvel alienada, independentemente da 
tradição efetiva do bem, tornando-se o alienante ou devedor em possuidor direto 
e depositário com todasas responsabilidades e encargos que lhe incumbem de 
acordo com a lei civil e penal. 
§1º A alienação fiduciária somente se prova por escrito e seu instrumento, 
público ou particular, qualquer que seja o seu valor, será obrigatoriamente 
arquivado, por cópia ou microfilme, no Registro de Títulos e Documentos do 
domicílio do credor, sob pena de não valer contra terceiros, e conterá, além de 
outros dados, os seguintes: 
a) o total da divida ou sua estimativa; 
b) o local e a data do pagamento; 
c) a taxa de juros, as comissões cuja cobrança for permitida e, eventualmente, a 
cláusula penal e a estipulação de correção monetária, com indicação dos índices 
aplicáveis; 
d) a descrição do bem objeto da alienação fiduciária e os elementos 
indispensáveis à sua identificação. 
§2º Se, na data do instrumento de alienação fiduciária, o devedor ainda não fôr 
proprietário da coisa objeto do contrato, o domínio fiduciário desta se transferirá 
ao credor no momento da aquisição da propriedade pelo devedor, 
independentemente de qualquer formalidade posterior. 
§3º Se a coisa alienada em garantia não se identifica por números, marcas e 
sinais indicados no instrumento de alienação fiduciária, cabe ao proprietário 
 
 
 
 
 
fiduciário o ônus da prova, contra terceiros, da identidade dos bens do seu 
domínio que se encontram em poder do devedor. 
§4º No caso de inadimplemento da obrigação garantida, o proprietário fiduciário 
pode vender a coisa a terceiros e aplicar preço da venda no pagamento do seu 
crédito e das despesas decorrentes da cobrança, entregando ao devedor o saldo 
porventura apurado, se houver. 
§5º Se o preço da venda da coisa não bastar para pagar o crédito do proprietário 
fiduciário e despesas, na forma do parágrafo anterior, o devedor continuará 
pessoalmente obrigado a pagar o saldo devedor apurado. 
§6º É nula a cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com a coisa 
alienada em garantia, se a dívida não for paga no seu vencimento. 
§7º Aplica-se à alienação fiduciária em garantia o disposto nos artigos 758, 762, 
763 e 802 do Código Civil, no que couber. 
§8º O devedor que alienar, ou der em garantia a terceiros, coisa que já alienara 
fiduciariamente em garantia, ficará sujeito à pena prevista no art. 171, § 2º, inciso 
I, do Código Penal. 
§9º Não se aplica à alienação fiduciária o disposto no artigo 1279 do Código Civil. 
§10. A alienação fiduciária em garantia do veículo automotor, deverá, para fins 
probatórios, constar do certificado de Registro, a que se refere o artigo 52 do 
Código Nacional de Trânsito." 
 
Art. 2º No caso de inadimplemento ou mora nas obrigações contratuais 
garantidas mediante alienação fiduciária, o proprietário fiduciário ou credor 
poderá vender a coisa a terceiros, independentemente de leilão, hasta pública, 
avaliação prévia ou qualquer outra medida judicial ou extrajudicial, salvo 
disposição expressa em contrário prevista no contrato, devendo aplicar o preço 
da venda no pagamento de seu crédito e das despesas decorrentes e entregar 
ao devedor o saldo apurado, se houver, com a devida prestação de contas. 
(Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) 
§1º O crédito a que se refere o presente artigo abrange o principal, juros e 
comissões, além das taxas, cláusula penal e correção monetária, quando 
expressamente convencionados pelas partes. 
§2º A mora decorrerá do simples vencimento do prazo para pagamento e poderá 
ser comprovada por carta registrada com aviso de recebimento, não se exigindo 
que a assinatura constante do referido aviso seja a do próprio destinatário. 
(Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) 
§3º A mora e o inadimplemento de obrigações contratuais garantidas por 
alienação fiduciária, ou a ocorrência legal ou convencional de algum dos casos 
de antecipação de vencimento da dívida facultarão ao credor considerar, de 
pleno direito, vencidas tôdas as obrigações contratuais, independentemente de 
aviso ou notificação judicial ou extrajudicial. 
§4º Os procedimentos previstos no caput e no seu § 2o aplicam-se às operações 
de arrendamento mercantil previstas na forma da Lei no 6.099, de 12 de 
setembro de 1974. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) 
 
 
 
 
 
 
Art. 3º O proprietário fiduciário ou credor poderá, desde que comprovada a mora, 
na forma estabelecida pelo § 2o do art. 2o, ou o inadimplemento, requerer contra 
o devedor ou terceiro a busca e apreensão do bem alienado fiduciariamente, 
a qual será concedida liminarmente, podendo ser apreciada em plantão 
judiciário. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) 
 
 Nesse caso, a ação já se inicia com a apreensão da coisa e somente após 
referida apreensão é que o devedor poderá contestar a ação (prazo de 15 dias). 
§1º Cinco dias após executada a liminar mencionada no caput, consolidar-se-ão 
a propriedade e a posse plena e exclusiva do bem no patrimônio do credor 
fiduciário, cabendo às repartições competentes, quando for o caso, expedir novo 
certificado de registro de propriedade em nome do credor, ou de terceiro por ele 
indicado, livre do ônus da propriedade fiduciária. (Redação dada pela Lei 10.931, 
de 2004) 
§2º No prazo do § 1o, o devedor fiduciante poderá pagar a integralidade da dívida 
pendente, segundo os valores apresentados pelo credor fiduciário na inicial, 
hipótese na qual o bem lhe será restituído livre do ônus. (Redação dada pela Lei 
10.931, de 2004) 
§3º O devedor fiduciante apresentará resposta no prazo de quinze dias da 
execução da liminar. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004) 
§4º A resposta poderá ser apresentada ainda que o devedor tenha se utilizado 
da faculdade do §2º, caso entenda ter havido pagamento a maior e desejar 
restituição.(Redação dada pela Lei 10.931, de 2004) 
§5º Da sentença cabe apelação apenas no efeito devolutivo. (Redação dada pela 
Lei 10.931, de 2004) 
§6º Na sentença que decretar a improcedência da ação de busca e 
apreensão, o juiz condenará o credor fiduciário ao pagamento de multa, em 
favor do devedor fiduciante, equivalente a cinquenta por cento do valor 
originalmente financiado, devidamente atualizado, caso o bem já tenha sido 
alienado. (Redação dada pela Lei 10.931, de 2004) 
§7º A multa mencionada no § 6o não exclui a responsabilidade do credor 
fiduciário por perdas e danos. (Incluído pela Lei 10.931, de 2004) 
§8º A busca e apreensão prevista no presente artigo constitui processo 
autônomo e independente de qualquer procedimento posterior. (Incluído 
pela Lei 10.931, de 2004) 
§9º Ao decretar a busca e apreensão de veículo, o juiz, caso tenha acesso à 
base de dados do Registro Nacional de Veículos Automotores - RENAVAM, 
inserirá diretamente a restrição judicial na base de dados do Renavam, bem 
como retirará tal restrição após a apreensão. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 
2014) 
§10. Caso o juiz não tenha acesso à base de dados prevista no § 9o, deverá 
oficiar ao departamento de trânsito competente para que: (Incluído pela Lei nº 
13.043, de 2014) 
I - registre o gravame referente à decretação da busca e apreensão do veículo; 
e (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) 
 
 
 
 
 
 
II - retire o gravame após a apreensão do veículo. (Incluído pela Lei nº 13.043, 
de 2014) 
§11. O juiz também determinará a inserção do mandado a que se refere o § 9o 
em banco próprio de mandados. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) 
§12. A parte interessada poderá requerer diretamente ao juízo da comarca onde 
foi localizado o veículo com vistas à sua apreensão, sempre que o bem estiver 
em comarca distinta daquela da tramitação da ação, bastando que em tal 
requerimento conste a cópia da petição inicial da ação e, quando for o caso, a 
cópia do despacho que concedeu a busca e apreensão do veículo. (Incluído pela 
Lei nº 13.043, de 2014) 
§13. A apreensão do veículo será imediatamente comunicada ao juízo, que 
intimará a instituição financeira para retirar o veículo do local depositado no prazo 
máximo de 48 (quarenta e oito) horas. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) 
§14. O devedor,por ocasião do cumprimento do mandado de busca e 
apreensão, deverá entregar o bem e seus respectivos documentos. (Incluído 
pela Lei nº 13.043, de 2014) 
§15. As disposições deste artigo aplicam-se no caso de reintegração de posse 
de veículos referente às operações de arrendamento mercantil previstas na Lei 
no 6.099, de 12 de setembro de 1974. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) 
 
Art. 4º Se o bem alienado fiduciariamente não for encontrado ou não se achar 
na posse do devedor, fica facultado ao credor requerer, nos mesmos autos, a 
conversão do pedido de busca e apreensão em ação executiva, na forma 
prevista no Capítulo II do Livro II da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 - 
Código de Processo Civil. (Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) 
 
Art. 5º Se o credor preferir recorrer à ação executiva, direta ou a convertida na 
forma do art. 4o, ou, se for o caso ao executivo fiscal, serão penhorados, a critério 
do autor da ação, bens do devedor quantos bastem para assegurar a execução. 
(Redação dada pela Lei nº 13.043, de 2014) 
Parágrafo único. Não se aplica à alienação fiduciária o disposto nos incisos VI 
e VIII do Art. 649 do Código de Processo Civil. (Redação dada pela Lei nº 6.071, 
de 1974) 
 
Art. 6º O avalista, fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida do alienante 
ou devedor, se sub-rogará, de pleno direito no crédito e na garantia constituída 
pela alienação fiduciária. 
Art. 6o-A. O pedido de recuperação judicial ou extrajudicial pelo devedor nos 
termos da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, não impede a distribuição e 
a busca e apreensão do bem. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) 
 
Art. 7º Na falência do devedor alienante, fica assegurado ao credor ou 
proprietário fiduciário o direito de pedir, na forma prevista na lei, a restituição do 
bem alienado fiduciariamente. 
Parágrafo único. Efetivada a restituição o proprietário fiduciário agirá na forma 
prevista neste Decreto-lei. 
 
 
 
 
 
Art. 7º-A. Não será aceito bloqueio judicial de bens constituídos por alienação 
fiduciária nos termos deste Decreto-Lei, sendo que, qualquer discussão sobre 
concursos de preferências deverá ser resolvida pelo valor da venda do bem, nos 
termos do art. 2o. (Incluído pela Lei nº 13.043, de 2014) 
 
Art. 8º O Conselho Nacional de Trânsito, no prazo máximo de 60 dias, a contar 
da vigência do presente Decreto lei, expedirá normas regulamentares relativas 
à alienação fiduciária de veículos automotores. 
 
Art. 8º-A. O procedimento judicial disposto neste Decreto-Lei aplica-se 
exclusivamente às hipóteses da Seção XIV da Lei no 4.728, de 14 de julho de 
1965, ou quando o ônus da propriedade fiduciária tiver sido constituído para fins 
de garantia de débito fiscal ou previdenciário.(Incluído pela Lei 10.931, de 2004) 
 
Art. 9º O presente Decreto-lei entrará em vigor na data de sua publicação, 
aplicando-se desde logo, aos processos em curso, revogadas as disposições em 
contrário. 
 
 
3º Regime Jurídico) Lei da Alienação Fiduciária sobre Bens imóveis (Arts. 
22 a 33 da Lei nº 9.514/1997 – Dispõe sobre o Sistema de Financiamento 
Imobiliário): 
 
- Objeto da lei: É a propriedade fiduciária de bens imóveis (qualquer bem 
imóvel). 
Da Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel 
 
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual 
o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao 
credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. 
Parágrafo único. A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física 
ou jurídica, podendo ter como objeto imóvel concluído ou em construção, não 
sendo privativa das entidades que operam no SFI. 
(Aqui, se verifica a possibilidade de qualquer credor na incidência dessa lei – 
instituições financeiras ou credores em geral) 
§1º A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, 
não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, 
além da propriedade plena 
I - bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, 
se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário; 
II - o direito de uso especial para fins de moradia; 
III - o direito real de uso, desde que suscetível de alienação; 
 
 
 
 
 
IV - a propriedade superficiária; ou 
V - os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando concedida à 
União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades 
delegadas, e respectiva cessão e promessa de cessão. 
§2º Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos incisos III e IV do § 1o 
deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, 
caso tenham sido transferidos por período determinado. 
 
Forma: 
Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, 
no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. 
Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o 
desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário 
possuidor indireto da coisa imóvel. 
 
Especialidade do negócio jurídico: 
Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá: 
I - o valor do principal da dívida; 
II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do 
fiduciário; 
III - a taxa de juros e os encargos incidentes; 
IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do 
imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição; 
V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, 
por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária; 
VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos 
critérios para a respectiva revisão; 
VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27. 
 
Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos 
deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel. 
§1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário 
fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em 
favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do 
contrato. 
§2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do 
competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da 
propriedade fiduciária. 
 
Execução do contrato: 
Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora 
o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel 
em nome do fiduciário. 
§1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal 
ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do 
fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo 
 
 
 
 
 
 
de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do 
pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos 
contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais 
imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. 
(Notificação do devedor pelo oficial do Registro imobiliário, para purgar a mora 
em 15 dias). 
§ 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a 
intimação. 
§ 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante 
legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por 
solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e 
Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva 
recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. 
§4º Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou 
procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será 
certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informadoao oficial de 
Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital 
publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior 
circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver 
imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última 
publicação do edital. 
§5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de 
alienação fiduciária. 
§6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, 
entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de 
cobrança e de intimação. 
§7º Decorrido o prazo de que trata o §1º sem a purgação da mora, o oficial do 
competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, 
na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, 
à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos 
e, se for o caso, do laudêmio. 
(Se não purgar a mora, o inadimplemento relativo se converte e absoluto, a 
condição resolutiva se frustra e a propriedade se converte em plena nas mãos 
do credor, inserindo-se, na matrícula do imóvel, uma averbação de conversão 
de propriedade resolúvel em plena. Nesse momento, o credor deve recolher o 
ITBI. Como já visto, o credor não poderá ficar o imóvel para si, devendo excuti-
lo + reintegração de posse). 
 
§8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao 
imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 
27. 
 
 
 
 
 
 
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo 
de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, 
promoverá público leilão para a alienação do imóvel. 
§1º Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor 
do imóvel, estipulado na forma do inciso VI do art. 24, será realizado o segundo 
leilão, nos quinze dias seguintes. (Preço mínimo = Valor da avaliação, que é 
o preço de mercado do imóvel que consta no contrato) 
§2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual 
ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos 
encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. 
§3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: 
I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, 
nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos 
contratuais; 
II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas 
de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas 
compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. 
§4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor 
entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela 
compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os 
valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato 
esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte 
final do art. 516 do Código Civil. 
§5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao 
valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da 
obrigação de que trata o § 4º. 
§6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco 
dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, 
mediante termo próprio. 
§7º Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo 
de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito 
do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a 
contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa 
condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-
se das demais por sua apresentação gráfica. 
§8º Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições 
condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre 
o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste 
artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Art. 28. A cessão do crédito objeto da alienação fiduciária implicará a 
transferência, ao cessionário, de todos os direitos e obrigações inerentes à 
propriedade fiduciária em garantia. 
Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os 
direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em 
garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações. 
Art. 30. É assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o 
adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§ 1° e 2° do 
art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será concedida liminarmente, 
para desocupação em sessenta dias, desde que comprovada, na forma do 
disposto no art. 26, a consolidação da propriedade em seu nome. 
Art. 31. O fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, 
de pleno direito, no crédito e na propriedade fiduciária. 
Parágrafo único. Nos casos de transferência de financiamento para outra 
instituição financeira, o pagamento da dívida à instituição credora original poderá 
ser feito, a favor do mutuário, pela nova instituição credora. 
Art. 32. Na hipótese de insolvência do fiduciante, fica assegurada ao fiduciário a 
restituição do imóvel alienado fiduciariamente, na forma da legislação pertinente. 
Art. 33. Aplicam-se à propriedade fiduciária, no que couber, as disposições dos 
arts. 647 e 648 do Código Civil.