Avaliação de imóveis - Aplicação do fator de comercialização

Prévia do material em texto

10/03/2020 Avaliação de imóveis - Aplicação do fator de comercialização
https://www.perfectvm.com.br/avaliacao-imoveis-fator 1/4
Avaliação de imóveisAvaliação de imóveisAvaliação de imóveisAvaliação de imóveisAvaliação de imóveisAvaliação de imóveisAvaliação de imóveisAvaliação de imóveisAvaliação de imóveis
Incidência do Fator de Comercialização no cálculo do valorIncidência do Fator de Comercialização no cálculo do valor
de mercado do imóvel pelo método evolutivode mercado do imóvel pelo método evolutivo
Avaliação de imóveis urbanos dos diversos tipos e usos
permitidos
Avaliação de imóveis comerciais Avaliação de imóveis e instalações industriais 
Avaliação de imóveis dos diversos usos permitidos
Aplicação do método do custo de reprodução de benfeitoriasAplicação do método do custo de reprodução de benfeitorias
Fale conosco
Fale conosco
Laudo técnico de avaliação de imóvel para fins de direito público e privado
elaborado por engenheiros peritos avaliadores com fundamentação e precisão
 Serviços Sobre Contato Home
Curtir Compartilhar Compartilhar
https://www.perfectvm.com.br/Info/contato
https://www.perfectvm.com.br/Info/contato
https://twitter.com/intent/tweet?text=Avalia%C3%A7%C3%A3o%20de%20im%C3%B3veis%20-%20Aplica%C3%A7%C3%A3o%20do%20fator%20de%20comercializa%C3%A7%C3%A3o&url=https://www.perfectvm.com.br/avaliacao-imoveis-fator&via=@perfectum_eng
whatsapp://send?text=Avalia%C3%A7%C3%A3o de im%C3%B3veis - https://www.perfectvm.com.br/avaliacao-imoveis-fator
https://www.perfectvm.com.br/Info/contato
https://www.perfectvm.com.br/
https://www.facebook.com/sharer/sharer.php?u=https%3A%2F%2Fwww.facebook.com%2FPerfectumServicosDeEngenharia%2F&display=popup&ref=plugin&src=like&kid_directed_site=0
10/03/2020 Avaliação de imóveis - Aplicação do fator de comercialização
https://www.perfectvm.com.br/avaliacao-imoveis-fator 2/4
conforme normas técnicas da ABNT
Fator de Comercialização - Vantagem da coisa feita
Na elaboração de laudos de avaliação de imóveis com a finalidade de prova de valor junto às
instituições financeiras, órgãos da administração pública e o poder judiciário, exige-se do perito
avaliador o cumprimento dos requisitos essenciais das normas da ABNT, além daqueles que
possam ser estabelecidos pelo contratante em face das suas necessidades específicas. Em
geral, o que se pretende calcular é o valor de mercado para venda ou de liquidação forçada.
Também, pode ser que o laudo trate do valor do aluguel, calculado pelo método da
rentabilidade sobre o valor de mercado para venda, com a finalidade de locação do imóvel,
porém, há os casos em que algum fator subjetivo introduz complexidade adicional na execução
dos trabalhos. Um desses fatores, que já se tornou objeto de várias discussões, é o Fator de
Comercialização, entendido como vantagem da coisa feita, previsto na norma para ser
aplicado nas avaliações de imóveis pelo método evolutivo
Avaliação de imóveis pelo método evolutivo
O método evolutivo é uma conjugação de métodos admitida para o cálculo do valor de mercado
do imóvel. A Norma ABNT NBR 14.653-2 define: A composição do valor total do imóvel
avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno,
considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de
comercialização, ou seja:
Fórmula de cálculo do valor do 
imóvel pelo método evolutivo
A aplicação do método evolutivo exige:
a) - O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou,
na impossibilidade deste, pelo método involutivo;
b) - As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo
método da quantificação de custo;
c) - O fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou
menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.
Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana, onde o aproveitamento
eficiente é preponderante, o engenheiro de avaliações deve analisar a adequação das
benfeitorias, ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do terreno e
explicitar os cálculos correspondentes.
Quando puder ser empregado, o método evolutivo pode ser considerado como método
eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência
de dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método comparativo direto
de dados de mercado.
Aplicando o Fator de Comercialização
https://www.perfectvm.com.br/avaliar-imoveis
http://www.perfectum.eng.br/venda-forcada-imoveis
http://www.perfectum.eng.br/metodos-avaliacao-imoveis#evolutivo
https://www.perfectvm.com.br/avaliar-terrenos-metodo-comparativo
http://www.perfectum.eng.br/metodos-avaliacao-imoveis#custo
10/03/2020 Avaliação de imóveis - Aplicação do fator de comercialização
https://www.perfectvm.com.br/avaliacao-imoveis-fator 3/4
No entendimento de alguns avaliadores, o conceito do Fator de Comercialização se
consolidou a partir da constatação de que o investimento em imóveis era a melhor alternativa
aos ativos financeiros. Comprava-se o imóvel na planta, na maioria dos casos apartamentos,
visando vender depois de pronto com uma margem de lucro acima de 30%, dependendo das
condições do mercado, existindo, portanto, uma diferença entre o custo e o valor de mercado.
Entretanto, essa diferença deve ser percebida como lucro do incorporador, pois a norma trata
especificamente do custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado.
O professor Sérgio Antônio Abunahman, no seu livro Curso Básico de Engenharia Legal e de
Avaliações, caracteriza o Fator de Comercialização como sendo a “Vantagem da Coisa Feita”
e dá a seguinte definição: “é o acréscimo do valor que tem um determinado imóvel pela sua
vantagem de estar construído e pronto para ser utilizado em relação a outro semelhante, mas
ainda por construir”.
A norma técnica não define o fator de comercialização, porém, onde trata do enquadramento do
laudo de avaliação de imóveis nos graus de fundamentação e precisão estabelece, quanto ao
método evolutivo, o seguinte:
Fator de Comercialização Arbitrado: GRAU I
Fator de Comercialização Justificado: GRAU II
Fator de Comercialização Inferido em mercado semelhante: GRAU III
Enquadramento do laudo de avaliação no Grau I
Habitualmente, nos nossos laudos de avaliação de imóveis pelo método evolutivo, adotamos o
fator de comercialização com as devidas cautelas, na maioria dos casos nos graus I ou II,
considerando o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado, como recomenda
a norma. Em se tratando de unidades novas, quando não há depreciação a considerar, o nosso
entendimento é que a diferença entre custo e valor de mercado, se existir, deve ser levada em
conta na parcela correspondente ao lucro do incorporador, quando do cálculo do custo de
reprodução das benfeitorias pelo método da quantificação de custo, não havendo, portanto,
acréscimos a título de vantagem da coisa feita. Ao arbitrar o fator de comercialização, levamos
em conta as recomendações da norma onde trata da conjuntura do mercado e da adequação
das benfeitorias e aproveitamento do terreno, com foco na liquidez do imóvel.
Enquadramento do laudo de avaliação no Grau II
Adotamos o fator de comercialização justificado (Grau II) quando avaliamos imóveis com
características "sui generis", tais como os postos de gasolina, citando um exemplo. Para quem
compra um posto pronto e operando, existe a vantagem da coisa feita, pois não terá de arcar
com o ônus de licenciamento ambiental, aprovações de Corpo de Bombeiros, Agência Nacional
de Petróleo, Secretaria de Urbanismo da prefeitura local e outros encargos inerentes ao ramo
de atividade. Há casos de licenciamentos concedidos no passado que seriam negados se
solicitados atualmente, em decorrência de alterações da legislação. Entretanto, se o objetivo é a
desmobilização do posto para aproveitamento do terreno na exploração de outro tipo de
empreendimento, a situação se inverte. Para quem comprar,a vantagem da coisa feita se
transforma na desvantagem de arcar com a desmobilização do posto, podendo incorrer em
passivo ambiental na hipótese de contaminação do solo. Como acabamos de ver, para um
mesmo imóvel, dependendo da finalidade do laudo de avaliação, podemos aplicar o fator de
comercialização maior ou menor do que a unidade.
Enquadramento do laudo de avaliação no Grau III
Para o Grau III de fundamentação, o fator de comercialização deve ser obtido por meio de
pesquisa de mercado. A partir de uma amostra de imóveis prontos para venda, obtém-se o
valor de mercado por metro quadrado daquele tipo de imóvel. Uma segunda amostra formada
por terrenos na mesma região, permitirá o cálculo do valor do metro quadrado de terreno. A
próxima etapa é o cálculo do custo de reprodução das benfeitorias dos imóveis da primeira
amostra. Somando-se o valor do terreno ao custo de reprodução das benfeitorias devidamente
10/03/2020 Avaliação de imóveis - Aplicação do fator de comercialização
https://www.perfectvm.com.br/avaliacao-imoveis-fator 4/4
depreciado e dividindo-se o resultado pelo valor de mercado calculado na primeira etapa,
obtém-se o valor do fator de comercialização.
Por fim, cabe ressaltar que existem pleitos no sentido de alterar a fórmula de cálculo de modo
tal que o fator de comercialização, quando utilizado, seja considerado tão somente sobre o valor
das benfeitorias depreciadas, não incidindo sobre o valor do terreno.
Consulte-nos para avaliações de imóveis e bens móveis
Independente do tipo de imóvel e da finalidade do laudo de avaliação, conte com os nossos
serviços de engenharia de avaliações. Avaliação de imóvel residencial, comercial ou industrial e
de bens móveis para fins de direito. Somos engenheiros peritos avaliadores filiados ao IBAPE
atuantes no mercado de avaliações e perícias de engenharia desde 1998 e temos como missão
a prestação de serviços de qualidade diferenciada com a finalidade de contribuir para que os
nossos clientes alcancem os melhores resultados na consecução das suas metas e objetivos.
Fale conosco Nossos clientes
PERFECTUM - ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES 
Rua dezoito de outubro, 397 / 06 - CEP 20530-050 - Tijuca - Rio de Janeiro - RJ - Tel (21)2258-1134
https://www.perfectvm.com.br/Info/contato
https://www.perfectvm.com.br/clientes