Tópico 3 - Involutivo - Glebas Urbanizáveis_SP IBAPE set20

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Setembro de 2020
Tópico 3 Introdução ao Método Involutivo 
Aplicado a Avaliação de Glebas Urbanizáveis
Prof. Eng. Civil Marcos Mansour Chebib Awad
Contato: marcos.mansour@validarengenharia.com.br
CONTEÚDO PROGRAMÁTICO
1 INTRODUÇÃO
1.1 Ementa/ nome
1.2 Objetivos
1.3 Bibliografia Básica e Complementar
2. CONCEITOS DA ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADOS A AVALIAÇÕES DE GLEBAS URBANIZÁVEIS E O MÉTODO INVOLUTIVO
2.1 Conceitos Iniciais
2.2 Princípio do Maior e Melhor Uso
2.3 Definições
2.4 Casos
3. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO: PRINCIPAIS FUNDAMENTOS E LEGISLAÇÕES URBANÍSTICAS, NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL E SOBRE O PROCESSO DE
APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO (RESIDENCIAL)
3.1 Noções de Parcelamento do Solo
3.2 Notas sobre a Matéria Ambiental
3.3 Aprovação de loteamento
3.4 Normas e Legislações
4. MÉTODO INVOLUTIVO
4.1 Noções sobre Engenharia Econômica (Fluxo de Caixa, Taxa Interna de Retorno e Valor Presente Líquido)
4.2 Processo para o Desenvolvimento do Cálculo Avaliatório (Apresentação de Indicadores)
4.3 Método Involutivo: Estático
4.4 Método Involutivo: Dinâmico.
5. LAUDOS (conteúdo extra)
6. CONCLUSÕES
Juro é o valor (montante) que se recebe ou paga para se emprestar ou utilizar o capital
emprestado em unidades monetárias (R$, U$, EUR)
Taxa de juros é a razão entre os juros cobráveis ou pagáveis ao final de um determinado
período de tempo e o dinheiro efetivamente investido ou devido no início daquele mesmo
período (%)
A TAXA DE JUROS SERÁ A PONTE ENTRE DINHEIROS QUE ENCONTRAM EM DATAS
DIFERENTES
JUROS
4.1 NOÇÕES SOBRE A ENGENHARIA ECONÔMICA
(NBR 14.653-4:2002)3.34 fluxo de caixa: Série de receitas, custos e despesas de um
empreendimento ao longo de um determinado período.
FLUXO DE CAIXA
MODELO DO DIAGRAMA DE FLUXO DE CAIXA
3.35 fluxo de caixa projetado: Projeção de receitas, custos e despesas de um 
empreendimento ao longo de seu horizonte.
4.1 NOÇÕES SOBRE A ENGENHARIA ECONÔMICA
(NBR 14.653-4:2002) 3.93 valor presente líquido: Valor presente, deduzido o investimento.
VALOR PRESENTE LÍQUIDO
(NBR 14.653-4:2002) 3.75 taxa de desconto: Taxa utilizada para calcular o valor 
presente de um fluxo de caixa.
4.1 NOÇÕES SOBRE A ENGENHARIA ECONÔMICA
VPL = −𝐷 +
F1
1 + i 1
+
F2
1+ i 2
+
F3
1+ i 3
+
F4
1 + i 4
+⋯ .+
Fn
1 + i n
F1/(1+K)n
F1/(1+K)
2
F1/(1+K)
-D F2 F n
.......... n
F1
0 1 2 3
.............
(NBR 14.653-4:2002) 3.80 taxa interna de retorno: Taxa de juros que anula o fluxo de caixa
descontado de um investimento.
TAXA INTERNA DE RETORNO (TIR)
4.1 NOÇÕES SOBRE A ENGENHARIA ECONÔMICA
(NBR 14.653-4:2002) 3.80 taxa interna de retorno: Taxa de juros que anula o fluxo de caixa
descontado de um investimento.
TAXA INTERNA DE RETORNO (TIR)
4.1 NOÇÕES SOBRE A ENGENHARIA ECONÔMICA
8
Porque a importância de conhecer as TIR praticadas nas avaliações?
TAXA INTERNA DE RETORNO (TIR)
VPL = −𝐷 +
F1
1 + i 1
+
F2
1 + i 2
+
F3
1 + i 3
+
F4
1 + i 4
+⋯ .+
Fn
1 + i n
Valor de compra do terreno!!!!!
4.1 NOÇÕES SOBRE A ENGENHARIA ECONÔMICA
9
Porque a importância de conhecer as TIR praticadas nas avaliações?
TAXA INTERNA DE RETORNO (TIR)
VPL = −𝐷 +
F1
1 + i 1
+
F2
1 + i 2
+
F3
1 + i 3
+
F4
1 + i 4
+⋯ .+
Fn
1 + i n
Informações possíveis de obter no mercado
A TIR esperada pelo mercado geralmente
é “estimada” dificilmente conseguimos
obter essa informação do mercado.
4.1 NOÇÕES SOBRE A ENGENHARIA ECONÔMICA
10
Compra do Terreno Demais Despesas (Excluindo 
o lucro do incorporador)
0 -R$ 
1 -R$ 
2 100.000,00R$ (100.000,00)R$ 
3 100.000,00R$ (100.000,00)R$ 
4 100.000,00R$ (100.000,00)R$ 
5 100.000,00R$ (100.000,00)R$ 
6 100.000,00R$ (100.000,00)R$ 
7 100.000,00R$ (100.000,00)R$ 
8 100.000,00R$ (100.000,00)R$ 
9 100.000,00R$ (100.000,00)R$ 
10 220.000,00R$ 100.000,00R$ 120.000,00R$ 
11 220.000,00R$ 100.000,00R$ 120.000,00R$ 
12 220.000,00R$ 100.000,00R$ 120.000,00R$ 
13 220.000,00R$ 100.000,00R$ 120.000,00R$ 
14 220.000,00R$ 100.000,00R$ 120.000,00R$ 
15 220.000,00R$ 100.000,00R$ 120.000,00R$ 
16 220.000,00R$ 100.000,00R$ 120.000,00R$ 
17 220.000,00R$ 100.000,00R$ 120.000,00R$ 
18 220.000,00R$ 100.000,00R$ 120.000,00R$ 
19 220.000,00R$ 220.000,00R$ 
20 220.000,00R$ 220.000,00R$ 
21 220.000,00R$ 220.000,00R$ 
22 220.000,00R$ 220.000,00R$ 
23 220.000,00R$ 220.000,00R$ 
24 220.000,00R$ 220.000,00R$ 
Despesas
Receitas Venda de UnidadePeríodo (mês) Fluxo de Caixa
Um artifício de cálculo é não
inserir o valor de compra do
terreno como uma despesa do
fluxo de caixa e utilizar uma
taxa de desconto próxima a TIR
esperada de mercado
Taxa de Desconto a.a. = TIR Esperada 25%
Taxa de Desconto a.m. 1,862%
VPL 1.000.000,00R$ 
Interpretação: Poderia ser pago
R$ 1.000 mil pelo terreno com
um retorno de 25% a.a.. Valor
Residual
11
Compra do Terreno Demais Despesas (Excluindo 
o lucro do incorporador)
0 1.000.000,00R$ (1.000.000,00)R$ 
1 -R$ 
2 100.000,00R$ (100.000,00)R$ 
3 100.000,00R$ (100.000,00)R$ 
4 100.000,00R$ (100.000,00)R$ 
5 100.000,00R$ (100.000,00)R$ 
6 100.000,00R$ (100.000,00)R$ 
7 100.000,00R$ (100.000,00)R$ 
8 100.000,00R$ (100.000,00)R$ 
9 100.000,00R$ (100.000,00)R$ 
10 220.000,00R$ 100.000,00R$ 120.000,00R$ 
11 220.000,00R$ 100.000,00R$ 120.000,00R$ 
12 220.000,00R$ 100.000,00R$ 120.000,00R$ 
13 220.000,00R$ 100.000,00R$ 120.000,00R$ 
14 220.000,00R$ 100.000,00R$ 120.000,00R$ 
15 220.000,00R$ 100.000,00R$ 120.000,00R$ 
16 220.000,00R$ 100.000,00R$ 120.000,00R$ 
17 220.000,00R$ 100.000,00R$ 120.000,00R$ 
18 220.000,00R$ 100.000,00R$ 120.000,00R$ 
19 220.000,00R$ 220.000,00R$ 
20 220.000,00R$ 220.000,00R$ 
21 220.000,00R$ 220.000,00R$ 
22 220.000,00R$ 220.000,00R$ 
23 220.000,00R$ 220.000,00R$ 
24 220.000,00R$ 220.000,00R$ 
Despesas
Receitas Venda de UnidadePeríodo(mês) Fluxo de Caixa
Valor do terreno para que o
empreendedor obtenha uma
rentabilidade de 25% a.a.
Taxa de Desconto a.a. 7%
Taxa de Desconto a.m. 0,565%
VPL R$389.652,96
TIR Calculada a.m. 1,862%
TIR Calculada a.a. 25%
CONCEITUAÇÃO
12
Porque a importância de conhecer as TIR praticadas nas avaliações?
TAXA INTERNA DE RETORNO (TIR)
E FICA A PERGUNTA NO AR!!!! QUAL A TIR ESPERADA PELO MERCADO????
NO PRÓXIMO ITEM VAMOS
APROFUNDAR A IMPORTÂNCIA
DAS EXPECTATIVAS DE LUCRO
DO EMPREENDEDOR (EM
“MARGEM DE LUCRO DO
INCORPORADOR”)
4.1 NOÇÕES SOBRE A ENGENHARIA ECONÔMICA
• (NBR 14.653-4:2002)
3.84 taxa mínima de atratividade: Taxa de desconto do fluxo de caixa, compatível com a 
natureza e características do empreendimento, bem como com a expectativa mínima de 
emulação do empreendedor, em face da sua carteira de ativos.
3.85 taxa nominal: Taxa virtual, associada a juros simples, sem ser, geralmente, referida a 
um prazo diferente do período de capitalização. Quando embutido o efeito da inflação, 
denomina-se taxa nominal cheia.
3.86 taxa real: Taxa de juros, descontada a inflação.
DEMAIS TAXAS
4.1 NOÇÕES SOBRE A ENGENHARIA ECONÔMICA
RESULTADO: TIPO: 
•ANÁLISE DE 
INVESTIMENTO 
•AVALIAÇÃO TÉCNICO-
ECONÔMICA 
•INDICADORES DE VIABILIDADE 
•IDENTIFICAÇÃO DE VALOR 
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
A grande diferença no resultado de ambas as análises é que na avaliação o objetivo é a identificação do valor do
bem, já na análise de investimento trata-se da apreciação dos indicadores de viabilidade para a compreensão do
negócio imobiliário, normalmente, para um determinado participante do mercado.
No caso de uma avaliação ser realizada para um participante específico do mercado (com a utilização de premissas
especias), o resultado obtido seria um valor especial.
Segundo NBR 14.653-1 (2019), o Método Involutivo:
Identifica o valor do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de
viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características
do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para
execução e comercialização do produto. O método involutivo pode identificar o valor de mercado. No
caso da utilização de premissas especiais, o resultado é um valor especial.
A NBR 14.653/2 – 2011 define as etapas para o desenvolvimento do Método Involutivo, conforme
descrito a seguir:
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
INDICADORES!!!!! NOVIDADE
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
Durante o tópico “processo para o desenvolvimento do processo avaliatório” serão
apresentados alguns dos indicadores que estão sendo levantados e estudados na
dissertação de Mestrado do Engenheiro Marcos Mansour na Universidade Politécnica
de Valência.
Até o presente momento foram planilhadas e levantadas informações sobre 10
loteamentos. As informações fornecidas foram utilizadas durante o processo de
análise para o desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários. Em sua maioria
tratam-se de loteamentos existentes, entretanto, as informações obtidas não
necessariamente correspondem ao realizado. São informações balizadas em
pesquisas, estudos e orçamentos detalhados de toda uma equipe técnica de
especialistas em parcelamento do solo urbano.
8.2.2.2 Projeto hipotético
Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações deve verificar o
aproveitamento eficiente* para o imóvel avaliando, como definido em 3.1.
*aproveitamento eficiente - aquele recomendável e tecnicamente possível para o
local, numa data de referência, observada a atual e efetiva tendência mercadológica
nas circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente.
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
Projeto hipotético
Quanto ao projeto hipotético, recomenda-se a definição da fundamentação pretendida junto ao
contratante antes da aprovação do trabalho.
A NBR 14653/2 – 2011, de acordo com a Tabela 8 (Grau de fundamentação do Método
Involutivo), permite o enquadramento do do nível de detalhamento do projeto hipotético de
acordo com a definição observada a seguir:
Grau III – Anteprojeto ou projeto básico;
Grau II – Estudo preliminar;
Grau I - Aproveitamento, ocupação e usos presumidos.
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
Projeto hipotético - Grau III – Anteprojeto ou projeto básico; 
Fonte: ROCHA FILHO, José. Apresentação de Aula do Curso Como Desenvolver Loteamentos Convencionais e Comunidades Planejadas. Campinas: [s.n.], 2016.
Obs.1: Um plano de massa (Masterplan) 
pode ser elaborado por empresas 
especializadas, CUSTO ALTO. 
Obs.2: Normalmente, devido aos 
prazos e honorários pagos para as 
avaliações somente é realizado um 
estudo numérico (Grau I nesse 
quesito). 
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
Projeto hipotético - Indicadores
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
Empreendimento Fonte UF
Área 
Terreno 
Bruta 
(m²)
Área 
Líquida 
(m²)
Àrea 
Líquida 
Vendável 
(m²)
Demais 
Áreas 
Líquidas 
(m²)
% área 
líquida
Área do 
Viário 
(m²)
Relação 
A. 
Líquida/ 
A. Viário
Área Ver 
de/APP 
(m²) 
% área 
Verde/APP 
sobre área 
total 
Sistema 
de lazer 
(m²)
% de Sistema de 
Lazer sobre área 
líquida
Área 
Institucional 
(m²)
% de Área 
Institucional 
sobre área 
líquida
Outras 
Áreas 
(m²)
% de 
Outras 
Áreas sobre 
área líquida 
Área 
média 
do lote 
(m²)
Data base 
da 
Informação
1 Fonte A SP 207.247,93 59.679,27 - - 28,80% 29.009,39 2,06 79.713,49 38,46% 22.042,04 36,93% 16.803,74 28,16% - - 217,81 abril-20
2 Fonte A SP 168.552,36 84.537,59 - - 50,16% 49.995,64 1,69 34.019,13 20,18% - - - - - - 236,80 maio-20
3 Fonte A SP 488.979,41 215.640,21 - - 44,10% 134.469,34 1,60 91.439,15 18,70% 22.981,74 10,66% 24.448,97 11,34% - - 270,56 maio-20
4 Fonte B SP 414.506,56 186.572,65 - - 45,01% 108.680,91 1,72 61.498,53 14,84% 35.568,05 19,06% 22.186,42 11,89% - - 238,89 julho-20
5 Fonte C MT 262.699,85 126.604,24 126.604,24 0,00 48,19% 72.146,62 1,75 26.460,15 10,07% 21.183,95 16,73% 16.304,89 12,88% - - 270,52 agosto-15
6 Fonte C SP 325.938,20 140.677,89 134.325,13 6.352,76 43,16% 81.973,62 1,72 67.618,99 20,75% 32.647,00 23,21% 3.020,70 2,15% - - 358,20 abril-15
7 Fonte C RS 188.639,60 101.820,02 101.820,02 0,00 53,98% 53.517,93 1,90 22.940,17 12,16% - - 10.361,44 10,18% 4.155,63 4,08% 374,34 novembro-14
8 Fonte C RS 439.888,82 215.206,79 215.206,79 0,00 48,92% 112.363,47 1,92 75.399,71 17,14% - - - - 36.918,85 17,16% 217,16 outubro-13
9 Fonte C SP 394.603,88 122.561,78 115.996,87 6.564,91 31,06% 50.065,20 2,45 198.881,77 50,40% 19.805,23 16,16% 3.289,90 2,68% - - 439,38 maio-13
10 Fonte C RO 302.957,17 152.780,00 152.780,00 0,00 50,43% 78.062,06 1,96 31.897,18 10,53% - - 40.217,93 26,32% - - 333,58 abril-13
Média 319.401,38 140.608,04
% área 
líquida
44,38%
Relação A. 
Líquida/ A. 
Viário
1,88
% área 
Verde/APP 
21,32%
% de 
Sistema 
de Lazer 
20,46%
% de Área 
Institucional 
13,20%
% de 
Outras 
Áreas
10,62%
Desvio Padrão 112.514,20 52.889,14 8,30% 0,25 13,06% 9,05% 9,59% 9,24%
Coeficiente de 
Variação
35,23% 37,61% 18,69% 13,09% 61,23% 44,23% 72,62% 87,06%
Valor Máximo 488.979,41 215.640,21 53,98% 2,45 50,40% 36,93% 28,16% 17,16%
Valor Mínimo 168.552,36 59.679,27 28,80% 1,60 10,07% 10,66% 2,15% 4,08%
Projeto hipotético - Indicadores
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
Empreendimento
Área Terreno 
Bruta (m²)
% área 
líquida
1 207.247,93 28,80%
2 168.552,36 50,16%
3 488.979,41 44,10%
4 414.506,56 45,01%
5 262.699,8548,19%
6 325.938,20 43,16%
7 188.639,60 53,98%
8 439.888,82 48,92%
9 394.603,88 31,06%
10 302.957,17 50,43%
Média 319.401,38 44,38%
Desvio Padrão 112.514,20 8,30%
Coeficiente de Variação 35,23% 18,69%
Valor Máximo 488.979,41 53,98%
Valor Mínimo 168.552,36 28,80%
8.2.2.3 Pesquisa de valores
A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado, conforme 8.2.1*, e tem como objetivo estimar o valor de
mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação
ao longo do tempo.
*Descrição do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado na NBR 14.653/2 – 2011.
8.2.2.4 Previsão de receitas
As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos
resultados obtidos em 8.2.2.3, considerados a eventual valorização imobiliária,
preferencialmente inferida, a forma de comercialização identificada na conduta do mercado
e o tempo de absorção em face da evolução conjuntural no mercado e evidências de seu
desempenho. (PREVISÃO DE VELOCIDADE DE VENDA)
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
Indicadores Comerciais
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
Empreendimento Fonte UF
Tipo da 
tabela de 
vendas
Taxa de juros 
anual acima 
da inflação
Taxa de juros 
mensal acima 
da inflação
Prazo 
máximo do 
financiamento 
(meses)
Custo de 
Marketing (% 
do VGV)
Corretagem 
(% do VGV)
Expectativade 
% médio de 
lotes vendidos 
ao mês
Área média do 
lote (m²)
Nº Total 
de 
Unidades
Valor por m² do 
lote médio no 
lançamento
Data base da 
Informação
Observações:
1 Fonte A SP N/I 12% 0,95% 180 3,00% 6,00% 4,17% 217,81 268 362,81 abril-20
Taxa pode chegar a 9% a.a. 
dependento do prazo do 
financeiamento (menor 
prazo menor taxa)
2 Fonte A SP N/I 12% 0,95% 120 3,00% 5,00% 1,35% 236,80 357 550,00 maio-20
3 Fonte A SP N/I 12% 0,95% 160 2,00% 5,00% 4,17% 270,56 797 436,17 maio-20
4 Fonte B SP Price 10% 0,80% 140 3,00% 5,00% 2,70% 238,89 781 449,79 julho-20
5 Fonte C MT Price 12% 0,95% 144 3,50% 5,50% 4,76% 270,52 468 391,16 agosto-15
6 Fonte C SP Price 12% 0,95% 120 3,30% 6,00% 6,66% 358,20 375 500,00 abril-15
7 Fonte C RS Price 12% 0,95% 144 3,00% 6,00% 6,25% 374,34 272 641,28 novembro-14
8 Fonte C RS Price 12% 0,95% 144 4,00% 6,00% 12,04% 217,16 991 346,97 outubro-13
9 Fonte C SP Price 12% 0,95% 120 4,00% 6,00% 14,29% 439,38 264 367,67 maio-13
10 Fonte C RO Price 12% 0,95% 120 3,50% 5,50% 5,56% 333,58 458 291,22 abril-13
Média 11,80% 0,93% 139,20 3,23% 5,60% 6,20% 295,72
Desvio Padrão 0,63% 0,05% 20,12 0,58% 0,46% 4,03% 76,28
Coeficiente de 
Variação
5,36% 5,13% 14,45% 18,06% 8,20% 65,07% 25,79%
Valor Máximo 12,00% 0,95% 180,00 4,00% 6,00% 14,29% 439,38
Valor Mínimo 10,00% 0,80% 120,00 2,00% 5,00% 1,35% 217,16
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
8.2.2.4 Previsão de receitas
Dica de tabela que calcula de forma linear a velocidade de vendas. Pesquisa realizada pelo profissional que
irá realizar a avaliação:
Fonte: Elaborado pelo autor
Total de Meses até 
Entrega 
(lançamento até 
entrega)
Total de Meses de 
Comercialização (lançamento 
até a data da avaliação abril 
2018)
1 Empreendimento 1 Informante 1 01/10/2016 01/11/2019 152 114 36 19 6,00 3,95%
2 Empreendimento 2 Informante 2 01/04/2016 01/10/2018 102 80 30 25 3,20 3,14%
3 Empreendimento 3 Informante 3 01/08/2017 01/05/2020 136 28 33 9 3,11 2,29%
4 Empreendimento 4 Informante 4 01/05/2016 01/05/2018 138 103 36 24 4,29 3,11%
5 Empreendimento 5 Informante 5 01/12/2015 01/05/2019 130 113 48 29 3,90 3,00%
3,10%
Empreendimento
Data de 
lançamento 
(início de 
vendas)
Data de 
Entrega
Total de unidades no 
empreendimento
Total de unidades 
vendidas
Velocidade de vendas 
(unidades/mês)
Velocidade de 
vendas (%/mês)
Item Informante
Velocidade de Vendas Inferida no Mercado
8.2.2.5 Levantamento do custo de produção do projeto hipotético
Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos, inclusive de elaboração e
aprovação de projetos necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto
hipotético.
O valor/custo da construção pode ser calculado através de estimativas, orçamentos preliminares
e orçamentos analíticos (detalhados), de acordo com o rigor que se pretenda atribuir à avaliação.
Umas das etapas para avaliar uma Gleba Urbanizável com base no Método Involutivo, é calcular os
custos de urbanização do empreedimento. Como visto anteriormente tal custo pode ser orçado
ou estimado. Como normalmente não foram elaborados projetos urbanísticos fica limitada a
realização de orçamentos detalhados. Assim, utiliza-se um custo padronizado de urbanização
publicado pela Revista Mercado e Construção da Editora PINI.
Na tabela a seguir pode-se observar a estimativa do custo direto de urbanização para um módulo
de 1.000m² (área líquida do lote).
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
8.2.2.5 Levantamento
do custo de produção
do projeto hipotético
Fonte: acessado em <https://tcpoweb.pini.com.br/DocViewer.aspx?docset=9> para assinantes
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
https://tcpoweb.pini.com.br/DocViewer.aspx?docset=9
Indicadores de Custo
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
Empreendimento Fonte UF
Área 
Terreno 
Bruta (m²)
Área 
Líquida 
(m²)
Tipologia
Custo de 
urbanização 
Total (R$)
Custo de 
urbanização 
(R$/m² de a. 
líquida)
Infraestrutura 
Complementar
VGV (R$)
Contra Partidas 
(e obras 
externas) (R$)
% contra 
partida do 
VGV
Infraestrutura Extra 
obrigatória 
(contrapartida)
Data base da 
Informação
1 Fonte A SP 207.247,93 59.679,27
Loteamento 
aberto 
7.742.870,36 129,74
parque infantil, 
equipamento de ginástica 
ao ar livre
21.652.437,61 R$ 683.192 3,16% Adutora de água abril-20
2 Fonte A SP 168.552,36 84.537,59
Loteamento 
fechado
19.105.495,34 226,00 Clube, portaria e muro 46.495.674,50 R$ 800.000 1,72% N/I maio-20
3 Fonte A SP 488.979,41 215.640,21
Loteamento 
aberto 
26.329.669,53 122,10 - 94.055.790,40 R$ 2.729.725 2,90% adutora de água maio-20
4 Fonte B SP 414.506,56 186.572,65
Loteamento 
aberto 
22.979.284,58 123,17
Equipamentos de lazer 
(campo de futebol, pista de 
skate, equipamentos de 
ginástica, bicicletários.
83.918.329,00 R$ 891.014 1,06% Emissão Esgoto julho-20
5 Fonte C MT 262.699,85 126.604,24
Condomínio 
de lotes 
fechado 
16.599.278,23 131,11
Clube/ espaço fitness/ 
goumert/Piscina/ Quadra 
de áreia
49.522.062,00 R$ 3.000.000 6,06%
Execução emissário 
esgoto/ampliação da ETE 
existente/ rede de adutora/ 
melhoria de captação de 
água do rio /implantação de 
parque na área verde
agosto-15
6 Fonte C SP 325.938,20 140.677,89
Loteamento 
fechado
22.495.965,42 159,91
Clube/ espaço 
fitness/Piscina/ Quadra de 
áreia
67.162.655,00 R$ 2.036.174 3,03%
Indenização para uso da ETE, 
execução adutora e obras de 
drenagem para interligação 
com rede pública
abril-15
7 Fonte C RS 192.795,19 101.820,02
Loteamento 
aberto
13.824.697,70 135,78
Playground e Ciclovoa (não 
tem clube)
65.294.871,00 R$ 4.113.203 6,30%
Emissário de esgoto sanitário 
3,5 Km e emissário de 
drenagem pluvial 2,5 km
novembro-14
8 Fonte C RS 439.888,82 215.206,79
Loteamento 
aberto
15.863.518,00 73,71
Playground , quadra 
poliesportiva e área de 
convivência (não tem 
clube)
74.670.708,00 R$ 1.821.698 2,44%
Pavimentação de viário 
externo ao loteamento
outubro-13
9 Fonte C SP 394.603,88 122.561,78
Loteamento 
fechado
15.799.641,02 128,91
Clube, piscinas, quadras, 
salão de jogos, solarium, 
playgorund, fitness, etc.
42.648.405,00 R$ 1.210.014 2,84% acesso externo maio-1310 Fonte C RO 302.957,17 152.780,00
Loteamento 
fechado
15.095.107,65 98,80
Clube, piscinas, quadras, 
salão de festas, solarium, 
playgorund, fitness, etc.
44.492.163,00 R$ 194.414 0,44% Acesso e adutora abril-13
Média 17.583.552,78 132,92 1.747.943,27 2,99%
Desvio Padrão 5.336.734,60 39,88 1.233.060,90 1,90%
Coeficiente de 
Variação
30,35% 30,00% 70,54% 63,54%
Valor Máximo 26.329.669,53 226,00 4.113.202,82 6,30%
Valor Mínimo 7.742.870,36 73,71 194.414,00 0,44%
Inclui custos indiretos Atenção especial!!!!! Item 
normalmente não considerado
Atenção para data base 
(custos apresentados
não estão corrigidos)
8.2.2.6 Previsão de despesas adicionais
Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes despesas:
a) de compra do imóvel (como por exemplo comissões); 
b) de administração do empreendimento, inclusive vigilância; 
c) com impostos, taxas e seguros; 
d) com publicidade;
e) com a comercialização das unidades. 
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
Marketing
Corretagem
8.2.2.7 Margem de lucro do incorporador
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
8.2.2.7 Margem de lucro do incorporador
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada
proporcional ao risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do
projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em
modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado.
Partir a análise da situação de equilíbrio de 100% sobre o valor do terreno. Em
empreendimentos e terrenos com maior risco, é recomendável aumentar a
margem, analogamente, em empreendimentos e terrenos de menor risco é
recomendável diminuir a margem.
Dica para estudos estáticos!!! (O que não está escrito nos livros!)
8.2.2.7 Margem de lucro do incorporador
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
TIR observada dos empreendimentos estudados – Resultados 
Fonte: Estudo de Taxas Internas de Retorno (TIR) para Empreendimentos Imobiliários Residenciais
na Cidade de São Paul, 2017 acessado em <http://www.ibape-
sp.org.br/arquivos/TIR_0702__baixa.pdf>
Ressalva: Estudo realizado
para incorporação imobiliária
de edifícios residenciais
verticais!!! E para
loteamento?
8.2.2.7 Margem de lucro do incorporador
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
Empreendimento Fonte UF
Área Terreno 
Bruta (m²)
Área 
Líquida 
(m²)
Tipologia
Área média do 
lote (m²)
Nº Total de 
Unidades
VGV (R$)
Taxa Interna de 
Retorno (% a.a.) 
Pretendida
% de Parceria
Exposição máxima de 
caixa (nominal)
EXP/VGV
Data base da 
Informação
Observações
1 Fonte A SP 207.247,93 59.679,27 Loteamento aberto 217,81 268 21.652.437,61 42,00% 28% 3.414.830,00 16% abril-20
2 Fonte A SP 168.552,36 84.537,59 Loteamento fechado 236,80 357 46.495.674,50 37,59% 35% 6.077.550,00 13% maio-20 Propietário banca 2Mi de obras complementares
3 Fonte A SP 488.979,41 215.640,21 Loteamento aberto 270,56 797 94.055.790,40 43,10% 35% 13.311.428,00 14% maio-20
4 Fonte B SP 414.506,56 186.572,65 Loteamento aberto 238,89 781 83.918.329,00 19,93% 32% 20.193.000,00 24% julho-20
5 Fonte C MT 262.699,85 126.604,24
Condomínio de lotes 
fechado 
270,52 468 49.522.062,00 23,10% 32% 13.004.000,00 26% agosto-15
6 Fonte C SP 325.938,20 140.677,89 Loteamento fechado 358,20 375 67.162.655,00 26,00% 40% 16.950.000,00 25% abril-15
7 Fonte C RS 192.795,19 101.820,02 Loteamento aberto 374,34 272 65.294.871,00 19,82% 33% 18.272.000,00 28% novembro-14
8 Fonte C RS 439.888,82 215.206,79 Loteamento aberto 217,16 991 74.670.708,00 32,10% 32% 13.197.500,00 18% outubro-13
9 Fonte C SP 394.603,88 122.561,78 Loteamento fechado 439,38 264 42.648.405,00 22,80% 32% 12.123.000,00 28% maio-13
10 Fonte C RO 302.957,17 152.780,00 Loteamento fechado 333,58 458 44.492.163,00 22,70% 33% 13.329.000,00 30% abril-13
Média 28,91% 33,18% 12.987.230,80 22,26%
Desvio Padrão 9,07% 2,96% 5.120.148,44 6,42%
Coeficiente de 
Variação
31,35% 8,93% 39,42% 28,86%
Valor Máximo 43,10% 39,50% 20.193.000,00 29,96%
Valor Mínimo 19,82% 28,00% 3.414.830,00 13,07%
Ressalva: TIR apresentada considerando parceria. Será necessário ajuste para a compra da área
(avaliação).
8.2.2.8 Prazos
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:
a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as suas características
fisicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas;
b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do
mercado.
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
8.2.2.8 Prazos
Em modelos dinâmicos o prazo de urbanização deverá ser estimado.
O gráfico a seguir apresenta o prazo provável de urbanização em relação ao
tamanho da gleba e os serviços de urbanização executados.
Vale ressaltar que o prazo estimado com base no gráfico, trata-se de uma
ESTIMATIVA. O prazo de aprovação do empreendimento não está contido dentro
deste prazo estimado.
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
Fonte: Professor Hélio Roberto Ribeiro de Cairas, Apostila do Curso Avaliações de Glebas Urbanizáveis 
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
Indicadores Temporais
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
Empreendimento Fonte UF
Área Terreno 
Bruta (m²)
Área Líquida 
(m²)
Início da 
Aprovação do 
Projeto
Data do 
registro 
Data 
Lançamento
Total de meses 
para início das 
vendas
Início das 
Obras
Fim da 
Obra 
Total de meses 
para início das 
Obras
Período de 
obras 
(meses)
Velocidade de 
urbanização Área 
líquida / mês
Data base da 
Informação
1 Fonte A SP 207.247,93 59.679,27 ago/16 mai/20 jun/20 47 abr/20 dez/21 45 24 2.486,64 abril-20
2 Fonte A SP 168.552,36 84.537,59 ago/12 jan/14 mai/14 22 mai/14 abr/16 22 24 3.522,40 maio-20
3 Fonte A SP 488.979,41 215.640,21 jan/18 ago/21 set/21 45 out/21 set/23 46 24 8.985,01 maio-20
4 Fonte B SP 414.506,56 186.572,65 dez/17 abr/20 mai/21 42 mai/21 abr/23 42 24 7.773,86 julho-20
5 Fonte C MT 262.699,85 126.604,24 nov/13 nov/15 set/15 23 set/15 ago/17 23 24 5.275,18 agosto-15
6 Fonte C SP 325.938,20 140.677,89 nov/12 abr/15 abr/15 30 abr/15 ago/16 30 17 8.275,17 abril-15
7 Fonte C RS 192.795,19 101.820,02 set/11 out/14 nov/14 39 ago/14 dez/15 17 17 5.989,41 novembro-14
8 Fonte C RS 439.888,82 215.206,79 mai/12 set/13 out/13 18 out/13 set/16 18 36 5.977,97 outubro-13
9 Fonte C SP 394.603,88 122.561,78 abr/10 abr/13 jun/13 39 abr/13 abr/15 37 24 5.106,74 maio-13
10 Fonte C RO 302.957,17 152.780,00 mai/12 jan/13 jun/13 14 abr/13 out/15 12 31 4.928,39 abril-13
Média 319.816,94 32 29 5.832
Desvio Padrão 111.984,01 12,00 12,55 2.052,25
Coeficiente de 
Variação
35,02% 37,63% 42,98% 35,19%
Valor Máximo 488.979,41 47 46 8.985
Valor Mínimo 168.552,36 14 12 2.487
Indicadores Temporais
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
Empreendimento
Área Terreno 
Bruta (m²)
Total de meses 
para início das 
vendas
Total de meses 
para início das 
Obras
1 207.247,93 47 45
2 168.552,36 22 22
3 488.979,41 45 46
4 414.506,56 42 42
5 262.699,85 23 23
6 325.938,20 30 30
7 192.795,19 39 17
8 439.888,82 18 18
9 394.603,88 39 37
10 302.957,1714 12
Média 319.816,94 32 29
Desvio Padrão 111.984,01 12,00 12,55
Coeficiente de Variação 35,02% 37,63% 42,98%
Valor Máximo 488.979,41 47 46
Valor Mínimo 168.552,36 14 12
Indicadores Temporais
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
Empreendimento
Área Líquida 
(m²)
Velocidade de 
urbanização Área 
líquida / mês
1 59.679,27 2.486,64
2 84.537,59 3.522,40
3 215.640,21 8.985,01
4 186.572,65 7.773,86
5 126.604,24 5.275,18
6 140.677,89 8.275,17
7 101.820,02 5.989,41
8 215.206,79 5.977,97
9 122.561,78 5.106,74
10 152.780,00 4.928,39
Média 5.832
Desvio Padrão 2.052,25
Coeficiente de 
Variação
35,19%
Valor Máximo 8.985
Valor Mínimo 2.487
8.2.2.9 Taxas
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se explicitar as taxas de valorização
imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a
mínima de atratividade.
8.2.2.10 Modelos
A avaliação pode ser realizada com a utilização dos seguintes modelos, em ordem de
preferência:
a) por fluxos de caixa específicos;
b) com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos;
c) com a aplicação de modelos estáticos.
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
RESSALVA:
EXISTEM ESTUDOS DE MERCADO IMOBILIÁRIO ELABORADOS POR EMPRESAS
ESPECIALIZADAS FOCADOS NA DEMANDA, OFERTA E MELHOR (ES) PRODUTO (S) PARA
UMA DETERMINADA REGIÃO (CUSTO ALTO).
URBAN SYSTEM
PROSPECTA
ETC…
4.2 PROCESSO PARA O DESENVOLVIMENTO DO CÁLCULO
AVALIATÓRIO (APRESENTAÇÃO DE INDICADORES)
3.47 MODELO ESTÁTICO (NBR 14.653/2- 2011)
Modelo que utiliza fórmulas simplificadas e que não leva em conta o tempo de ocorrência das 
despesas e receitas. 
Existem alguns modelos estáticos estudados e apresentados na literatura da Engenharia de
Avaliações dentre eles:
▪ Fórmula do Oscar Olave;
▪ Fórmula do Hélio de Caires;e
▪ Fórmula sugerida para utilização.
4.3 MÉTODO INVOLUTIVO: ESTÁTICO
MODELO ESTÁTICO
Fórmula de Oscar Olave;
X = S (1 – K) * q Dt,
1 + L
Onde:
X = valor da gleba bruta;
S = área total da gleba;
K = percentual de gleba destinada à circulação, áreas verdes e áreas institucionais (definido 
por legislação municipal e características do imóvel)
q = valor médio por metro quadrado dos lotes circunvizinhos;
L = lucro do empreendimento;
Dt= Despesas totais de urbanização e implantação do loteamento.
4.3 MÉTODO INVOLUTIVO: ESTÁTICO
MODELO ESTÁTICO
Fórmula do Hélio de Caires;
VG = 0,620 x S x q – 0,985 x Du
Onde:
VG = valor da gleba
S = área da gleba
q = valor unitário de lote
Du = Despesas de Urbanização
4.3 MÉTODO INVOLUTIVO: ESTÁTICO
MODELO ESTÁTICO
Fórmula sugerida para utilização;
A seguir pode-se observar a fórmula proposta para o cálculo de um modelo estático.
Sugere-se tal fórmula para a elaboração do Modelo Estático, pois as fórmulas
observadas anteriormente são muito simplistas podendo levar a valores não praticados
no mercado.
VGV = CCM + IMP + DU + CFI + MLI + VT + OUTROS
4.3 MÉTODO INVOLUTIVO: ESTÁTICO
MODELO ESTÁTICO
Legenda:
VGV: Valor Geral de Vendas – Receita do empreendimento
CCM: Custo de Comercialização e Marketing (aproximadamente 7% do VGV)
IMP: Impostos - IRPJ, PIS, COFINS e CSLL (Lucro presumido estima-se em cerca de 6,73% do VGV
- ver dedução na próxima página)
DU: Custo de Construção/Despesas com Urbanização
CFI: Custo financeiro (estimado conforme prazo de maturação do empreendimento e fórmula de
juros compostos)
MLI: Margem de Lucro do Incorporador/Investidor (partir a análise da situação de equilíbrio de 100%
sobre o valor do terreno. Em empreendimentos de maior risco, como loteamentos, é recomendável
aumentar a margem para patamares de 150% sobre o valor do terreno)
VT: Valor do Terreno
Outros: Outros custos necessários para implantação do empreendimento
4.3 MÉTODO INVOLUTIVO: ESTÁTICO
MODELO ESTÁTICO
Legenda:
RESUMO IMPOSTOS:
Para loteametos: Lucro Presumido: Presunção de Lucro: 8 % sobre receita bruta para IRPJ e 12%
sobre a receita bruta para fins de cálculo de CSLL
1. CSLL: 9% sobre o lucro (12%): Total estimado em: 1,08% sobre a receita bruta;
2. IRPJ: 15% sobre o lucro (8%): Total estimado em: 1,20% sobre a receita bruta;
3. IRPJ Adicional: 10% sobre aquilo que ultrapassar R$ 60.000,00 no trimestre, para simplificação do
cálculo considera-se 10% sobre o lucro (8%): Total estimado em: 0,80% sobre a receita bruta;
4. PIS: 0,65% sobre a receita bruta;
5. COFINS: 3,00% sobre a receita bruta;
TOTAL 6,73% sobre a receita bruta
Obs.: Tais impostos servem
tanto para o estudo estático
quanto dinâmico
4.3 MÉTODO INVOLUTIVO: ESTÁTICO
3.46 MODELO DINÂMICO (NBR 14.653/2- 2011)
“Modelo no qual as despesas e receitas são previstas ao longo do tempo, com base em
fluxo de caixa”
O fluxo de caixa descontado é uma ferramenta econômica muito utilizada no mercado
imobiliário quando o imóvel possui vocação para desenvolvimento de empreendimento.
No caso da engenharia de avaliações o resultado do fluxo de caixa irá expressar o quanto um
empreendedor poderia pagar pelo terreno aferindo as despesas e receitas estudadas. Para
que o resultado expresse o valor de mercado as despesas e receitas estudadas deverão estar
condizentes com a prática do mercado da região.
Para a aplicação do modelo dinâmico com fluxo de caixa, para avaliação da gleba, será
necessário o estudo de alguns dados, dentre eles:
4.4 MÉTODO INVOLUTIVO: DINÂMICO
▪ Determinar os prazos dos eventos do empreendimento (horizonte do empreendimento)
▪ Estimativa de ocupação da gleba (área líquida de venda);
▪ Valores dos lotes (estudo de mercado de loteamentos na região- método comparativo para lotes
urbanizados);
▪ Velocidade de venda dos lotes;
▪ Cálculo dos custo direto de urbanização (pode ser estimado pelo custo publicado na revista
Construção e Mercado da editora PINI ou com base em orçamento específico);
▪ Cálculo do custo indireto de urbanização (projetos, taxa de gerenciamento da obra, custo
financeiro, dentre outros);
▪ Estimativa da taxa de atratividade do empreendedor;e
▪ Estimativa da taxa de desconto, incluindo o risco do empreendedor.
A seguir é apresentada uma hipótese para o horizonte de um empreendimento paradigma do tipo
loteamento.
4.4 MÉTODO INVOLUTIVO: DINÂMICO
Os itens observados na tabela anterior estão de acordo com o capítulo referente a sequência para
aprovação do loteamento observado nas aulas anteriores. Foram inseridas apenas duas linhas
adicionais a tabela apresentada anteriormente, sendo uma para o prazo das obras de
urbanização e a outra para o prazo de venda dos lotes.
A gleba paradigma adotada para a periodização observada anteriormente, está descrita a seguir:
iten/	Mês 1 2 3 4 5 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75
1
2 1M
3	(EAS)
4
5
6	e	7
8
(RI)	9	e	10
Obras	11
Vendas
6M
15M
Horizonte	de	Aprovação	de	um	Loteamento	com	EAS
4M
3M
3M
6M
Prazo	total	do	empreendimento	75	meses	ou	6	anos	e	3	meses
2M
3M
Total	para	início	das	obras	25	meses
Total	para	início	das	vendas	28	meses
48M
4.4 MÉTODO INVOLUTIVO: DINÂMICO
▪ Área total bruta: 600.000 m² (entre 50ha à 100ha, considerando EAS);
▪ Aproveitamento:40%
▪ Área líquida: 240.000 m²
▪ Lote médio: 500 m²
▪ Número de lotes: 480 unidades
▪ Velocidade de Venda: 10 lotes por mês
▪ Prazo de venda total: 48 meses
▪ Prazo estimado para urbanização: 18 meses (de acordo com o gráfico da apostila do Prof.
Hélio Roberto Ribeiro de Caires)
A estrutura básica do fluxo de caixa apresentada a seguir foi observada no Capítulo de
Avaliações de Glebas Urbanizáveis do Livro Engenharia de Avaliações Volume 1 de autoria
dos Engenheiros Fábio Guilherme Neuber Martins e Fernando Guilherme Martins.
4.4 MÉTODO INVOLUTIVO: DINÂMICO
I – Demosntrativode lucro e perdas
Receitas.
Despesas de Urbanização
Saldo Operacional (1-2)
Despesas de Venda.
Lucro antes do imposto de Renda
Imposto de Renda.
Lucro Após o Imposto de Renda
II - Fluxo de Caixa do Empreendimento
Entradas de Caixa
Lucro Após o Imposto de Renda.
Saídas de Caixa.
Despesas Iniciais
Fluxo de Caixa Final
4.4 MÉTODO INVOLUTIVO: DINÂMICO
O desenvolvimento do fluxo de caixa irá permitir o profissional estudar os indicadores 
econômicos da qualidade de um empreendimento imobiliário, tais como:
▪ Exposição máxima;
▪ Payback;
▪ Valor presente líquido (VPL);
▪ Taxa interna de retorno (TIR);
Gráfico do fluxo de caixa de um empreendimento imobiliário
4.4 MÉTODO INVOLUTIVO: DINÂMICO
Definição:
Laudo de Avaliação é o resultado técnico, que apresenta elementos esclarecedores
e as conclusões dos trabalhos de avaliação.
Segundo a NBR NBR 14.653/2:2011 os requisitos mínimos que devem
conter um laudo completo de avaliação, estão listados a seguir:
a) identificação da pessoa física ou jurídica e/ou seu representante legal
que tenha solicitado o trabalho;
b) finalidade do laudo, quando informado pelo solicitante;
c) objetivo da avaliação;
d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes
e) identificação e caracterização do bem avaliando ;
f) diagnóstico de mercado
g) indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;
h) especificação da avaliação;
i) planilha dos dados utilizados
5 LAUDOS
Segundo a NBR NBR 14.653/2:2011 os requisitos mínimos que devem conter um laudo
completo de avaliação, estão listados a seguir:
j) no caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado, descrição
das variáveis do modelo, com a definição do critério de enquadramento de cada uma
das características dos elementos amostrais. A escala utilizada para definir as
diferenças qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto
agrupamento dos dados de mercado;
k) tratamento dos dados e identificação do resultado - Explicitar os cálculos efetuados,
o campo de arbítrio, se for o caso, e justificativas para o resultado adotado. No caso de
utilização do método comparativo direto de dados de mercado, deve ser apresentado o
gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo, conforme
8.2.1.4.1;
l) resultado da avaliação e sua data de referência;
m) qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsavel(is) pela
avaliação.
5 LAUDOS
Sugestão de estrutura básica de um laudo de avaliação
➢ Elementos pré-textuais: Capa, sumário; 
➢ Elementos textuais: Introdução (preliminares), descrição do objeto e 
do verificado em vistoria, análises, conclusão e respostas aos 
quesitos (se judicial e se formulados); 
➢ Elementos pós-textuais: Anexos; Apêndices. 
A seguir observa-se de forma esquematizada:
Segundo a Arquiteta Cirlene Mendes da Silva1:
“A estrutura de um laudo deve ser traçada de forma lógica segundo o
objeto da perícia, para um melhor encadeamento de fatos e de
ideias.”
1Apostila do Curso Laudos Periciais: Formas de Redação e Elaboração, março 2018 .
5 LAUDOS
Fonte: Adaptado da Apostila do Curso Laudos Periciais: Formas de Redação e Elaboração, março 2018, Arquiteta Cirlene Mendes da Silva .
Diagnóstico de 
mercado
Itens que necessitam de
atenção especial em
avaliações de glebas
urbanizáveis
5 LAUDOS
➢ PRESSUPOSTOS RESSALVAS E FATORES LIMITANTES (EXEMPLOS)
▪ O resultado desta avaliação fundamenta-se no fato de que não existem
restrições quanto à comercialização da propriedade, ou seja, não existem
dívidas nem matrículas com impedimentos jurídicos, irregularidades
tributárias, entre outros;
▪ Não faz parte do escopo do presente trabalho a verificação da efetiva
propriedade do imóvel;
▪ Estudos e laudos ambientais e de contaminação do solo não fazem parte do
escopo deste trabalho;
▪ Recomendamos a apresentação de levantamento planimétrico
georreferenciado para aferição dos limites e confrontações do imóvel avaliado
(PREFERENCIALMENTE QUE SEJA AVERBADO NA MATRÍCULA);
5 LAUDOS
➢ PRESSUPOSTOS RESSALVAS E FATORES LIMITANTES (EXEMPLOS)
▪ Recomenda-se a apresentação de certidão de uso e ocupação do solo para aferição
das premissas utilizadas no presente trabalho;
▪ Não foram realizadas consultas formais para verificar a possibilidade de
desenvolvimento de empreendimento imobiliário sobre o terreno em estudo. O item
zoneamento foi descrito conforme legislação disponível para consulta pública;
▪ Recomenda-se a realização de um Diagnóstico Ambiental, cujo principal produto é o
Mapa de Viabilidade Ambiental que aponta as áreas passíveis de ocupação e as de
restrição ambiental;
▪ O presente estudo destina-se à gerar conhecimento do valor de mercado para
compra/venda do imóvel ora avaliado para fins de garantia bancária, sendo defeso a
sua utilização para qualquer outra finalidade;
▪ Recomenda-se a apresentação de estudo de vocação e demanda de mercado para a
confirmação das informações utilizadas no cálculo do fluxo de caixa do presente
trabalho;
5 LAUDOS
Trata-se de gleba localizada na Av. X, Bairro Y, Cidade Z, Estado J.
A seguir é possível observar o desenho do perímetro do imóvel em 
estudo com base em imagem do Google Earth e levantamento 
planimétrico fornecido pelo cliente
Perímetro (em vermelho) do imóvel objeto do estudo
Fonte: Google Earth Pro com base em levantamento planimétrico fornecido pelo cliente.
EXEMPLO DE COMO FAZER
➢ DESCRIÇÃO DO OBJETO DA PERÍCIA
5 LAUDOS
➢ DESCRIÇÃO DO OBJETO DA PERÍCIA
Área do terreno: 97.212,81m² (conforme matrícula n° XXX do X° Cartório
Registro de Imóveis de XXXX/XX, datada em 02/10/2015 e levantamento
planimétrico);
Topografia: Plano-praticamente plano (Google Earth Pro e Vistoria in Loco);
Vegetação: Capim (aparentemente não possui área de preservação permanente);
Formato: Irregular;
Segundo informações do cliente está em fase de aprovação um loteamento residencial
sobre a gleba em estudo. A seguir pode-se observar o quadro de áreas do
empreendimento.
EXEMPLO DE COMO FAZER (continuação)
5 LAUDOS
➢ DESCRIÇÃO DO OBJETO DA PERÍCIA
EXEMPLO SOBREPOSIÇÃO DE PLANTA NO GOOLGLE EARTH
5 LAUDOS
➢ DESCRIÇÃO DO OBJETO DA PERÍCIA
EXEMPLO DESCRIÇÃO DE ÁREAS COM POSSÍVEIS RESTRIÇÕES DE
OCUPAÇÃO
No dia da vistoria in loco, bem como por meio de aferições realizadas no Google Earth Pro, destacamos
que foi observado a presença de possíveis áreas com restrições de 360.000,00 m² (estimado
por meio do Google Earth Pro), conforme pode ser observado a seguir.
Possíveis áreas com restrições
Fonte: Elaborado pelo autor com base em medidas estimadas por meio do Google Earth Pro.
5 LAUDOS
➢ ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO
EXEMPLO DE COMO NÃO FAZER!!!!!!
DO ZONEAMENTO
É nosso entendimento que inicialmente devemos tratar de alguns assuntos e conceitos
técnicos inerentes ao assunto.
O presente trabalho tem por especial finalidade proceder a avaliação de uma gleba urbanizável
que, em parte, encontram-se divididos por diferentes zonas municipais.
A análise foi feita com base na lei vigente e possui os seguintes aspectos a serem
considerados:
5 LAUDOS
➢ ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO
▪ No exemplo anterior não é possível identificar o perímetro do imóvel objeto de
avaliação dentro do mapa do zoneamento;
▪ Não é especificada a atual lei de uso e ocupação do solo e nem o plano diretor;
▪ Não é salientado em qual (quais) zonas de uso e ocupação do solo o imóvel está
inserido;
▪ Não são apresentados os usos e parâmetros urbanísticos incidentes sobre o
imóvel em análise.
5 LAUDOS
EXEMPLO DE COMO FAZER
➢ ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO
A legislação de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo é determinada pela Lei
n.º 16.402/16. Esta lei estabelece normas complementares à Lei nº 16.050/14
(Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo - PDE). Ela dispõe sobre o
parcelamento, disciplina e ordena o uso e a ocupação do solo do Município de São
Paulo.
De acordo com essa legislação, a propriedadeencontra-se, em perímetro de Zona
Centralidade (ZC). Deve, desta forma, obedecer aos critérios de uso e ocupação
normalmente admitidos nestes segmentos.
5 LAUDOS
EXEMPLO DE COMO FAZER (continuação)
➢ ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO
Mapa de Uso e Ocupação do Solo (perímetro do imóvel em vermelho)
Fonte: Elaborado pelo autor com base no GeoSampa
5 LAUDOS
Na tabela a seguir, pode-se observar os parâmetros urbanísticos de uso e ocupação 
do solo para as referidas Zona Centralidade (ZC).
Fonte: Elaborado pelo autor com base na Lei n° 16.402/16, de 22 de março de 2.016, do município de São Paulo/SP.
Quadro dos Parâmetros Urbanísticos
5 LAUDOS
EXEMPLO DE COMO FAZER (continuação)
➢ ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO
Analisando o quadro anterior ressaltam-se os principais parâmetros
urbanísticos observados para o imóvel em análise:
A) Zona Centralidade (ZC)
CAb: 1,0
CAM: 2,0
TO: 70% (áreas superiores a 500m²)
A seguir é possível observar os quadros com os usos permitidos e
não permitidos :
EXEMPLO DE COMO FAZER (continuação)
➢ ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO
5 LAUDOS
QUALIFICAÇÃO QUALIFICAÇÃO QUALIFICAÇÃO
ZC ZC ZC
ZC ZC ZC
SIM R1 SIM nR1-1 SIM
SIM R2h-1 SIM nR1-2 SIM
SIM R2h-2 SIM nR1-3 SIM
SIM R2h-3 SIM nR1-4 SIM
SIM R2v-1 SIM nR1-5 SIM
SIM R2v-2 SIM nR1-6 SIM
SIM R2v-3 SIM nR1-7 SIM
SIM R2v-4 NÃO nR1-8 SIM
SIM EHIS SIM nR1-9 SIM
SIM EHMP SIM nR1-10 SIM
SIM nRa-1 SIM nR1-11 SIM
SIM nRa-2 SIM nR1-12 SIM
SIM nRa-3 SIM nR1-13 SIM
SIM nRa-4 SIM nR1-14 SIM
SIM nRa-5 SIM nR1-15 SIM
SIM nRa-6 NÃO nR1-16 SIM
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A
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SO
C
A
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EN
C
IA
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A
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V
ID
A
D
ES
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ES
ID
EN
C
IA
L
n
R
1
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Quadro dos Usos Permitidos e Não Permitidos
Fonte: Elaborado pelo autor com base na Lei n° 16.402/16, de 22 de março de 2.016, do município de São Paulo/SP.
EXEMPLO DE COMO FAZER (continuação)
➢ ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO
5 LAUDOS
QUALIFICAÇÃO
ZC
ZC
nR2-1 SIM
nR2-2 SIM
nR2-3 SIM
nR2-4 SIM
nR2-5 SIM
nR2-6 SIM
nR2-7 SIM
nR2-8 SIM
nR2-9 SIM
nR2-10 SIM
nR2-11 SIM
nR2-12 SIM
nR2-13 SIM
nR2-14 SIM
nR2-15 SIM
nR3-1 SIM
nR3-2 SIM
nR3-3 SIM
nR3-4 SIM
nR3-5 SIM
nR3-6 SIM
nR3-7 SIM
nR3-8 SIM
nR3-9 SIM
nR3
SU
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ES
ID
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C
IA
L
nR2
Quadro dos Usos Permitidos e Não Permitidos (continuação)
Fonte: Elaborado pelo autor com base na Lei n° 16.402/16, de 22 de março de 2.016, do município de 
São Paulo/SP.
EXEMPLO DE COMO FAZER (continuação)
➢ ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO
5 LAUDOS
Analisando os quadros anteriores ressalta-se que a maioria dos usos
residenciais, não residenciais e industriais são permitidos, com exceção ao
ind-2 (atividade industrial geradora de impactos urbanísticos e ambientais, que
implica a fixação de padrões específicos referentes às características de ocupação
dos lotes, de acesso, de localização, de tráfego, de serviços urbanos e aos níveis
de ruído, de vibração e de poluição ambiental). Ressalta-se também que o uso
R2-V4 (conjunto residencial com mais de 20.000m² de área construída
computável) não é permitido.
Também foram observados os parâmetros de parcelamento do solo (dimensões
do lote) por zona, conforme abaixo:
EXEMPLO DE COMO FAZER (continuação)
➢ ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO
5 LAUDOS
Parâmetros de parcelamento do solo (dimensões de lote) por zona
Fonte: Elaborado pelo autor com base na Lei n° 16.402/16, de 22 de março de 2.016, do município de São Paulo/SP,
Quadro 2A.
Isto é, no caso de eventual parcelamento do solo1, não poderá haver lotes inferiores à 125,00 m² e
superiores à 20.000,00 m². Ou seja, no que se diz respeito ao lote mínimo e máximo, não haveriam perdas
com o desmembramento da área remanescente do imóvel ora avaliado.
1 Situação hipotética de desmembramento da área remanescente, área objeto de avaliação inferior a 20.000 m²
EXEMPLO DE COMO FAZER (continuação)
➢ ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO
5 LAUDOS
Conclusão
A legislação observada anteriormente incentiva a ocupação do imóvel pelos usos
residenciais e não residenciais. Salienta-se que o uso residencial multifamiliar
vertical (incorporação de edifícios) é permitido (exceto R2-V41).
1 conjunto residencial com mais de 20.000m² (vinte mil metros quadrados) de área 
construída computável.
EXEMPLO DE COMO FAZER (continuação)
➢ ANÁLISE DA LEGISLAÇÃO
5 LAUDOS
➢ DIAGNÓSTICO DE MERCADO
O engenheiro de avaliações, conforme a finalidade da avaliação deve analisar o mercado onde se situa o
bem avaliando de forma a indicar, no laudo, a liquidez deste bem e, tanto quanto possível, relatar a
estrutura, a conduta e o desempenho do mercado (NBR 14653-1).
✓Histórico de ocupação do bairro do imóvel avaliando;
✓Enquadrar as condições e caracterização do imóvel avaliando em relação aos imóveis da região;
✓Dificuldades ou facilidades encontradas durante a pesquisa (oferta de imóveis);
✓Comportamentos dos valores pesquisados em relação as características relativas a padrão das
construções, localização, formato do terreno, etc.;
✓Opinar em relação a liquidez do imóvel;
✓“DEFENDER O VALOR AVALIADO” Exemplo: Dos 5 elementos comparativos, 3 possuem mesmo
zoneamento. Isso seria uma característica da pesquisa a ser ressaltada.
5 LAUDOS
➢ CONCLUSÃO
EXEMPLO DE COMO NÃO FAZER!!!!!!
5 LAUDOS
➢ CONCLUSÃO
EXEMPLO DE COMO FAZER
O presente laudo de avaliação com objetivo de determinação do valor de mercado para
venda se baseou em 02 (duas) metodologias distintas, sendo o Método Comparativo
Direto de Dados de Mercado e o Método Involutivo Dinâmico.
Os resultados obtidos nos diferentes métodos apresentaram valores semelhantes, Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado apresentou um total de R$ 12.800.000,00 e o
Método Involutivo Dinâmico um valor de R$ 13.200.000,00.
Deste modo, pelo que ficou exposto no presente laudo de avaliação, foi considerado o
valor de mercado calculado no Método Comparativo Direto de Mercado, metodologia
preferencial observada em norma, resultando em:
VALOR TOTAL DO IMÓVEL
R$ 12.800.000,00 
(Doze milhões e oitocentos mil Reais) Válido para abril de 2018 
5 LAUDOS
Relativo ao item “G” (especificação da avaliação), deve-se atentar às seguintes
tabelas observadas na NBR 14.653/2:2011 quando a metodologia adotada for a 
involutiva: 
5 LAUDOS
5 LAUDOS
5 LAUDOS
MÉTODO INVOLUTIVO NÃO TEM GRAU DE PRECISÃO!!!
• Necessário o conhecimento sobre questões de parcelamento do solo, legislação de uso e ocupação do
solo, restrições de ocupação para o entendimento da dinâmica do mercado de glebas urbanizáveis.
• Pelas dificuldades encontradas na metodologia comparativa na avaliação de Glebas Urbanizáveis indica-se
a aferição por alguma metodologia indireta (involutiva ou renda), com preferência pelo Método
Involutivo Dinâmico.
• Os riscos intrínsecos no tipo de negócio imobiliário mais aplicado em Glebas Urbanizáveis pode ser
classificado como alto, em função, por exemplo, de todas as etapas para aprovação de um loteamento,
como licenças ambientais necessárias e longo horizonte do fluxo de caixa. Por esse motivo é possível
afirmar que dificilmente os loteadores compram as glebas urbanizáveis em espécie (pagamento a vista
em dinheiro).
6 CONCLUSÕES
• Nesse sentido, no caso de avaliações para instituições financeiras onde a gleba urbanizável for objeto
de qualquer operação financeira, como por exemplo, garantia bancária e/ou dação de pagamento, é
recomendado a apresentação do levantamento planimétrico georreferenciado registrado na matrícula,
diagnóstico ambiental (ou algum documento similar) com o apontamento das possíveis áreas com
restrições de ocupação. Recomenda-se também que a operação financeira seja realizada com base no
valor de liquidação (venda compulsória em prazo menor do que o de mercado) calculado com
premissas conservadoras. Além disso, o profissional deve deixar claro a base de valor do imóvel.
• A interdisciplinaridadedo processo de avaliação de glebas urbanizáveis torna ainda mais importante a
identificação da base de valor. Os respectivos Laudos de Avaliação devem alertar o cliente para
ressalvas e limitações encontradas durante o processo avaliatório (NECESSIDADE DE ESTUDO DE
VOCAÇÃO IMOBILIÁRIA E AMBIENTAL).
• Importante publicações por Profissionais da Engenharia de Avaliações em relação a análise de demanda.
Costumeiramente a avaliação é realizada apenas com análise de oferta. Demonstrar o maior e melhor
uso nos laudos.
6 CONCLUSÕES
QUEBRA DOS SEGUINTES PARADIGMAS:
➢ UTILIZAR APROVEITAMENTO PADRÃO DE 65%;
➢ RELAÇÃO ENTRE VALOR DE VENDA DO LOTE X GLEBA (30%);
➢ NÃO CONSIDERAR PRAZO DE APROVAÇÃO ADEQUADO EM INVOLUTIVO DINÂMICO;
➢ DIFICILMENTE SE COMPRA A GLEBA EM $ (COMUM PERMUTA)
➢NÃO É POSSÍVEL ELABORAR O MÉTODO INVOLUTIVO E/OU COMPARATIVO SEM ANALISAR LEGISLAÇÕES
URBANÍSTICAS MUNICIPAIS
6 CONCLUSÕES
Fonte: ENGENHEIRO AGNALDO CALVI BENVENHO 
6 CONCLUSÕES
“Não sabendo que era impossível ele
foi lá e fez”
Jean Cocteau (Poeta Francês)
OBRIGADO!!!