Tópico 1 - Involutivo - Glebas Urbanizáveis_SP IBAPE set20

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Setembro de 2020
Tópico 1 - Introdução ao Método Involutivo 
Aplicado a Avaliação de Glebas Urbanizáveis 
Prof. Eng. Civil Marcos Mansour Chebib Awad
Contato: marcos.mansour@validarengenharia.com.br
"Negócios Imobiliários são avaliados por equipes multidisciplinares das áreas Comerciais, Arquitetura,
Engenharia, Jurídico Imobiliário Societário, Financeira, entre outras...”
AVISO DE COMPLEXIDADE!!!!
Fonte: ROCHA FILHO, José. Apresentação de Aula do Curso Como Desenvolver Loteamentos
Convencionais e Comunidades Planejadas. Campinas: [s.n.], 2016.
Não é objetivo do curso esgotar o conceito sobre o assunto e sim
apresentar orientações e caminhos para que o profissional consiga
utilizar durante sua jornada profissional. “Dar conceitos para que o
aluno consiga utilizar os mesmos nas situações profissionais”
Sabem qual Fórmula mágica da Engenharia de Avaliações???
A Fórmula mágica da Engenharia de Avaliações é:
SABER QUE NÃO EXISTE FÓRMULA MÁGICA!!!!
CONTEÚDO PROGRAMÁTICO
1 INTRODUÇÃO
1.1 Ementa/ nome
1.2 Objetivos
1.3 Bibliografia Básica e Complementar
2. CONCEITOS DA ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADOS A AVALIAÇÕES DE GLEBAS URBANIZÁVEIS E O MÉTODO INVOLUTIVO
2.1 Conceitos Iniciais
2.2 Princípio do Maior e Melhor Uso
2.3 Definições
2.4 Casos
3. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO: PRINCIPAIS FUNDAMENTOS E LEGISLAÇÕES URBANÍSTICAS, NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL E SOBRE O PROCESSO DE
APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO (RESIDENCIAL)
3.1 Noções de Parcelamento do Solo
3.2 Notas sobre a Matéria Ambiental
3.3 Aprovação de loteamento
3.4 Normas e Legislações
4. MÉTODO INVOLUTIVO
4.1 Noções sobre Engenharia Econômica (Fluxo de Caixa, Taxa Interna de Retorno e Valor Presente Líquido)
4.2 Processo para o Desenvolvimento do Cálculo Avaliatório (Apresentação de Indicadores)
4.3 Método Involutivo: Estático
4.4 Método Involutivo: Dinâmico.
5. LAUDOS (conteúdo extra)
6. CONCLUSÕES
Nome
Introdução ao Método Involutivo Aplicado a Avaliações de Glebas
Urbanizáveis
Ementa
Conceitos sobre Engenharia de Avaliações voltados a Avaliações de Glebas
Urbanizáveis (ênfase no princípio do maior e melhor uso). Noções sobre o
parcelamento do solo urbano: principais legislações urbanísticas, notas sobre
a matéria ambiental e sobre o processo de aprovação de loteamento.
Aplicabilidade do Método Involutivo na avaliação de Glebas Urbanizáveis,
modelo estático e dinâmico.
INTRODUÇÃO
OBJETIVOS
O principal objetivo do curso é capacitar o aluno para:
▪ Utilização do Método Involutivo para avaliação de Gleba Urbanizável com ênfase em
loteamento residencial;
▪ Ponderar as diferenças e limitações entre o Método Involutivo Estático e Dinâmico;
▪ Compreender as principais ferramentas da engenharia econômica aplicada ao Método
Involutivo Dinâmico (Fluxo de Caixa, Taxa Interna de Retorno e Valor Presente Líquido);
▪ Compreensão geral do Método Involutivo e seu uso para aferição de resultados avaliados
com a utilização de outras metodologias;e
▪ Não é objetivo do curso esgotar o conceito sobre o assunto e sim apresentar orientações
e caminhos para que o profissional consiga utilizar durante sua jornada profissional.
INTRODUÇÃO
Bibliografia Básica
AMADEI, Vicente Celeste; AMADEI, Vicente de Abreu. Como Lotear uma Gleba: o parcelamento do solo urbano em seus aspectos
essenciais (Loteamento e Desmembramento). 2. ed. Campinas: Millennium, 2002.
AWAD, Marcos Mansour Chebib; IGNATIOS, Marcelo Fonseca. Avaliações de Glebas Urbanizáveis: Velhos e Novos Paradigmas. In:
XVIII CONGRESSO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS. Anais... Belo Horizonte: IBAPE, 2015
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: avaliação de bens Parte 1: procedimentos gerais. Rio de Janeiro, 2001.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-2: avaliação de bens Parte 2: imóveis urbanos. Rio de Janeiro, 2011.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-4: avaliação de Bens Parte 4: empreendimentos. Rio de Janeiro, 2002.
BARBOSA FILHO, Domingos de Saboya. Avaliações de glebas sob influência de áreas urbanizadas. Rio de Janeiro: [s.n.], 1974.
BERRINI JÚNIOR, Luiz Carlos, Avaliações de Imóveis. 3. ed. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos, 1949.
BRASIL. Lei 5.194, de 24 de dezembro de 1966. Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrônomo, e dá
outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 20 de abril de 1967. Disponível em
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L5194.htm>. Acesso em 06 mar. 2015.
INTRODUÇÃO
Bibliografia Básica
BRASIL. Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da
política urbana e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11 de julho de 2001. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/Ccivil_03/Leis/LEIS_2001/L10257.htm?TSPD_101_R0=bb9da81481b748a301c1c0e20e706f85c5G0000000000
000000faed4abbffff00000000000000000000000000005b3438f100902860ec>. Acesso em: 01 mar. 2015
BRASIL. Lei nº 11.428, de 22 de dezembro de 2006. Dispõe sobre a utilização e proteção da vegetação nativa do Bioma Mata Atlântica, e dá
outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 22 de dezembro de 2006. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-2006/2006/lei/l11428.htm>. Acesso em: 01 mar. 2015
BRASIL. Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012. Dispõe sobre a proteção da vegetação nativa; altera as Leis nº 6.938, de 31 de agosto de 1981,
9.393, de 19 de dezembro de 1996, e 11.428 de 22 de dezembro de 2006; revoga as Leis nº 4.771, de 15 de setembro de 1965, e 7.754, de 14
de abril de 1989, e a Medida Provisória nº 2.166-67, de 24 de agosto de 2001; e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 25
de maio de 2012. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2011-2014/2012/lei/l12651.htm>. Acesso em: 09 abr. 2015.
BRASIL. Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos
concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal; institui mecanismos para
aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União; altera as Leis nos 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, 13.001, de
20 de junho de 2014, 11.952, de 25 de junho de 2009, 13.340, de 28 de setembro de 2016, 8.666, de 21 de junho de 1993, 6.015, de 31 de
dezembro de 1973, 12.512, de 14 de outubro de 2011, 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), 13.105, de 16 de março de 2015
(Código de Processo Civil), 11.977, de 7 de julho de 2009, 9.514, de 20 de novembro de 1997, 11.124, de 16 de junho de 2005, 6.766
...............; e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 25 de maio de 2012. Disponível em <
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2017/lei/l13465.htm>. Acesso em: 25 jun. 2018.
INTRODUÇÃO
Bibliografia Básica
BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Diário Oficial
da União, Brasília, DF, 16 de dezembro de 1964. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm>. Acesso em: 01
mar. 2015.
BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências. Diário Oficial
da União, Brasília, DF, 19 de dezembro de 1979. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm>. Acesso em: 01
mar. 2015.
BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Diário Oficial da
União, Brasília, DF, 11 de setembro de 1990; 169° da Independência e 102° da República. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm>. Acesso em: 05 de mar. de 2015.
BRASIL. Lei nº 9.785, de 29 de janeiro de 1999. Altera o Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 (desapropriação por utilidade
pública) e as Leis nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (registrospúblicos) e 6.766, de 19 de dezembro de 1979 (parcelamento do solo
urbano). Diário Oficial da União, Brasília, DF, 29 de janeiro de 1999. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9785.htm#art3>. Acesso em: 01 mar. 2015
CANTEIRO, João Ruy; Construções: seus custos de reprodução na capital de São Paulo de 1939 a 1979; Terrenos: subsídios à técnica da
avaliação. São Paulo: PINI, 1981;
DE CAIRES, Hélio; DE CAIRES, Hélio R.. Avaliação De Glebas Urbanizáveis. São Paulo: Editora Pini, 1984.
DE MELLO, Luiz Fernando. Avaliações De Glebas - Método Involutivo – Desapropriações. São Paulo: editora Leud, 2019.
INTRODUÇÃO
Bibliografia Básica
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Glossário de terminologia básica aplicável à engenharia
de avaliações e perícias do IBAPE/SP. São Paulo, 2002.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Norma para avaliações de imóveis urbanos do IBAPE/SP.
São Paulo, 2011
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Engenharia de Avaliações Volume 1. São Paulo: Liv. e 
Ed. Universitária de Direito, 2014.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Engenharia de Avaliações Volume 2. São Paulo: Liv. e 
Ed. Universitária de Direito, 2014.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Procedimentos para Aplicação de Fatores. São Paulo, ca. 
2006.
LIMA JÚNIOR, João da Rocha; MONETTI, Eliane; DE ALENCAR, Cláudio Tavares. Real Estate: fundamentos para análise de investimentos. Rio 
de Janeiro: Elsevier, 2011.
NASSER JÚNIOR, Radegaz. Avaliação de Bens: princípios básicos e aplicações. 2.ed. São Paulo: Liv. e Ed. Universitária de Direito, 2013.
ROCHA FILHO, José. Apresentação de Aula do Curso Como Desenvolver Loteamentos Convencionais e Comunidades Planejadas. Campinas:
[s.n.], 2016.
INTRODUÇÃO
Bibliografia Complementar
COMPANHIA ENERGÉTICA DE SÃO PAULO. Manual para Classificação da Capacidade de Uso das Terras para Fins de Avaliações de Imóveis
Rurais. São Paulo, 2007.
COSTA, Sérgio Francisco. Introdução Ilustrada à Estatística. São Paulo: Editora Harbra, 2005.
D’AMATO, Mônica; ALONSO, Nelson Roberto Pereira. Imóveis Urbanos: avaliação de terrenos – Método Involutivo Vertical. São Paulo:
PINI, 2009.
FIKER, José. Manual de Redação de Laudos. São Paulo: PINI, 2009.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Avaliação: o que é e como contratar. São Paulo, 2007.
MASCARÓ, Juan Luis. Loteamentos Urbanos. 2. ed. Porto Alegre: Mais Quatro, 2005.
OLIVEIRA, Ana Maria de Biazzi Dias de. Estatística Inferencial aplicada à Engenharia de Avaliações. Apostila IBAPE/SP. São Paulo, 2009.
PILÃO, Nivaldo Elias; HUMMEL, Paulo Roberto Vampré. Matemática Financeira e Engenharia Econômica: a teoria e a prática da análise de
projetos de investimentos. São Paulo: Cengage Learning, 2012.
LEITE, Carlos; AWAD, Juliana Di Cesare Marques. Cidades Sustentáveis, Cidades Inteligentes: desenvolvimento sustentável num planeta
urbano. Porto Alegre: Bookman, 2012.
INTRODUÇÃO
2.1 CONCEITOS INICIAIS
Importante nivelamento conceitual para potencializar a absorção do assunto em sua complexidade.
Escolas de expressão de VALOR: ✓ UNIVALENTE ✓ PLURIVALENTE
A univalente entende que o valor de um bem em determinado momento é único, independente da finalidade a qual é
avaliado.
A antiga norma de avaliações de imóveis urbanos brasileira, a NBR 5.676 (1989), apresentava vertente para a escola
univalente, afirmando em seu item 1.3 que:
✓ ESCOLA UNIVALENTE
O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, em
num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade de
avaliação (...).
2.1 CONCEITOS INICIAIS
✓ ESCOLA PLURIVALENTE
A escola plurivalente correlaciona o valor do bem com a finalidade a qual está sendo
avaliado. Em 2001, entrou em vigor a parte 1 (um), denominada NBR 14.653-1 –
Procedimentos Gerais. A escola plurivalente ganhou evidência, com a definição de 4
(quatro) tipos de valores,
1. Valor de Mercado,
2. Valor em Risco,
3. Valor Patrimonial; e
4. Valor residual.
2.1 CONCEITOS INICIAIS
✓ ESCOLA PLURIVALENTE
A parte 1 (um) da norma foi atualizada no ano de 2019 e ficou claro o posicionamento plurivalente, ressaltando em
seu item 3: A abordagem de valor de uma avaliação depende de seu objetivo e finalidade. As principais
abordagens de valor dizem respeito à identificação do valor de mercado e de valores com características
específicas.
Na definição observada anteriormente claramente é possível observar a escola plurivalente correlacionando o
valor do bem com a finalidade da avaliação.
Ainda segundo a NBR 14653-1 (2019), as abordagens de valor são divididas em dois grupos:
1. Valor de Mercado
2. Valores Específicos.
2.1 CONCEITOS INICIAIS
✓ ESCOLA PLURIVALENTE
A abordagem de Valor de Mercado explicita que alguns tipos de valor podem se traduzir no Valor de Mercado, como por
exemplo:
✓ Valor Econômico,
✓ Valor Patrimonial, e
✓ Valor em Risco.
Já a abordagem de valores específicos refere-se a valores distintos ao de mercado, dentre eles:
✓ Valor Especial,
✓ Valor Patrimonial,
✓ Valor de Liquidação Forçada,
✓ Valor em Risco;
✓ Valor Sinérgico.
E O QUE O MÉTODO INVOLUTIVO TEM COM ISSO???
2.1 CONCEITOS INICIAIS
✓ ESCOLA PLURIVALENTE
Fonte: Disponivel em <http://upav-asociacionesvaluacion.org/wp-content/uploads/2017/10/Port_Declara%C3%A7%C3%A3o-de-Fortaleza-2.pdf>
http://upav-asociacionesvaluacion.org/wp-content/uploads/2017/10/Port_Declara%C3%A7%C3%A3o-de-Fortaleza-2.pdf
Valor (BERRINI JÚNIOR, 1949):
▪ Raridade
▪ Utilidade
▪ Desejo
Fonte: BERRINI JÚNIOR, Luiz Carlos, Avaliações de Imóveis. 3. ed. Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos, 1949 (pág. 27).
2.1 CONCEITOS INICIAIS
Item 3 VALORES (segundo a Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011)
Item 3.1 - Valor de Mercado:
"Quantia mais provável pela qual um bem seria negociado em uma data de referência, entre
vendedor e comprador prudentes e interessados no negócio, com conhecimento de mercado, mas
sem compulsão, dentro das condições mercadológicas (...)
O Valor de Mercado de um bem imobiliário é mais uma decorrência de sua utilidade, reconhecida
pelo mercado, do que por sua condição física. A utilidade dos ativos para uma empresa ou pessoa
física, pode diferir daquela que um mercado ou uma indústria em particular reconhecem. Portanto, é
necessário que a avaliação de ativos e os relatórios resultantes para propósitos contábeis,
estabeleça a diferença entre os valores reconhecidos no mercado (...)”
BILATERAL
2.1 CONCEITOS INICIAIS
Item 3 VALORES (segundo a Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011)
Item 3.1 - Valor de Mercado:
▪ Tal valor deve ser entendido como o valor estimado de um bem, sem considerar os
custos adicionais relativos ao comprador, aplicáveis aos valores finais de compra e
venda, tais como, ITBI, despesas de escritura e registro, e já embutidas as
despesas inerentes do vendedor, tais como comissões.
▪ Tal definição presume que o bem esteja livre e sem ônus.
VM = (VT + CB) X FC
VM – Valor de Mercado
VT – Valor do Terreno
CB – Custo de Reedição das Benfeitorias
FC – Fator de Comercialização 
2.1 CONCEITOS INICIAIS
Gleba
Nenhuma norma técnica apresenta a definição de gleba e as legislações municipais
apresentam definições variáveis, que se baseiam na definição anterior da Lei 6.766/79,
que foi revogada em 1999.
Dicionário Houaiss da Língua Portuguesa:
“Terreno próprio para cultivo. Porção de terra não urbanizada.”
Novo Dicionário Aurélio:
“Terreno próprio para cultura.”
Lei 6.766/79:
"Considera-se gleba o terreno que não foi objeto de parcelamento aprovado ou
regularizado e registrado em cartório." 
O§ 3º do artigo 2º foi vetado pela Lei 9.785/99 para evitar desdobros sucessivos.
2.1 CONCEITOS INICIAIS
Gleba
Segundo o Município de Campinas (Lei Nº 6.031 de 29 de dezembro de 1988 e suas
alterações),gleba:
“é a área de terra que não foi objeto de arruamento e loteamento”.
Segundo Município de Jundiaí (Lei Nº 7.858, de 11 de maio de 2012):
“é uma porção de terra que não resultou de processo de parcelamento do solo com doação 
das áreas públicas definidas pela legislação e que tenha área superior a 12.000m2 (doze 
mil metros quadrados)”.
2.1 CONCEITOS INICIAIS
Para debate: Essa área de aproximadamente 400 mil metros quadrados
observada a seguir pode ser considerada um lote ou uma gleba?
2.1 CONCEITOS INICIAIS
2.1 CONCEITOS INICIAIS
A norma de avaliações NBR 14653-2 (2011) entende que Gleba Urbanizável é:
Terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, através
de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento.
O Glossário de Terminologia do IBAPE/SP (2002) complementa definindo-a como sendo:
Grande extensão de terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu
aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento.
No capítulo a seguir será apresentado conceitos de parcelamento do solo e análise da legislação ambiental
incidente para que se possa melhor definir e conceituar Gleba Urbanizável.
2.2 PRINCÍPIO DO MAIOR E MELHOR USO
Segundo NBR 14.653-1 (2019), o Método Involutivo:
Identifica o valor do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade
técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as
condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do
produto. O método involutivo pode identificar o valor de mercado. No caso da utilização de premissas especiais, o
resultado é um valor especial.
Segundo a NBR 14.653/1 (2001), o Método Involutivo:
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de
viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e
com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização
do produto.
2.2 PRINCÍPIO DO MAIOR E MELHOR USO
Ainda assim deve ser analisado de forma mais aprofundada o conceito de
aproveitamento eficiente observado nas definições apresentadas anteriormente.
Segundo a NBR 14.653-2 (2011) o aproveitamento eficiente é:
Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data de
referência, observada a atual e efetiva tendência mercadológica nas
circunvizinhanças, entre diversos usos permitidos pela legislação pertinente.
2.2 PRINCÍPIO DO MAIOR E MELHOR USO
Na NBR 14.653-1 (2019) não foi definido exatamente o conceito de aproveitamento eficiente, mas foi
apresentado o princípio de maior em melhor uso, sendo:
O valor de um bem que comporta diferentes usos e aproveitamentos é o que resulta economicamente de
maneira mais eficiente, consideradas as suas possibilidades legais, físicas e mercadológicas;
Com base na análise de ambas as definições é possível concluir que o conceito do aproveitamento
eficiente preza pelo princípio de maior e melhor uso. Na norma internacional de avaliação, IVS 104
(2020), tal terminologia é reconhecida pelo famoso termo “Highest And Best Use” (Bases de Valor IVS 104 Em
Português traduz-se para Maior e Melhor Uso)
2.2 PRINCÍPIO DO MAIOR E MELHOR USO
Ainda segundo a IVS 104 (2020), é possível observar a utilização de tal terminologia para a explicação de
diversos conceitos, dentre eles o Valor de Mercado:
O Valor de Mercado de um ativo refletirá seu maior e melhor uso (consulte os parágrafos 140.1-140.5). O
maior e melhor uso é o uso de um ativo que maximize seu potencial e que seja possível, legalmente permitido
e financeiramente viável. O maior e melhor uso pode ser para a continuação do uso existente de um ativo ou
para algum uso alternativo. Isso é determinado pelo uso que um participante do mercado teria em mente
para o ativo ao formular o preço que estaria disposto a oferecer.
O maior e melhor uso é 
aquele que resultaria em 
um maior valor para o 
ativo!!!
2.2 PRINCÍPIO DO MAIOR E MELHOR USO
Quando o melhor uso de uma Gleba Urbanizável for a implantação de loteamento, entende-se que ao
fornecer indicadores baseados em informações de mercado, o presente curso irá contribuir para a escolha
do “maior e melhor” aproveitamento.
Importante observar os três pilares para a sustentação do conceito de maior e melhor uso:
[i] fisicamente viável, 
[iii] legalmente permitido. 
[ii] financeiramente viável; e 
2.2 PRINCÍPIO DO MAIOR E MELHOR USO
[i] Fisicamente Viável 
Indicadores de eficiência do projeto urbanístico do loteamento, que possibilita indicar
quantitativamente o máximo aproveitamento possível.
Importante ressaltar que tal situação deverá estar aderente ao que a legislação urbanística permite.
[ii] Financeiramente Viável 
Importante conhecimento sobre indicadores de custo, viabilidade econômica financeira e comercial, como
por exemplo, parâmetros referentes a taxa interna de retorno, máxima exposição de caixa e custos de
urbanização dos empreendimentos analisados. Tal situação suportará a análise da hipótese do uso alternativo,
no caso, a ocupação por loteamento, gerar ou não retorno suficiente para um participante típico do mercado.
2.2 PRINCÍPIO DO MAIOR E MELHOR USO
[iii] Legalmente Permitido. 
Este curso reserva capítulo exclusivo para se aprofundar no tema. O próximo tema “Parcelamento do solo
urbano: Principais fundamentos e legislações urbanísticas, notas sobre a matéria ambiental e sobre o
processo de aprovação de loteamento (residencial)” , vai explorar o tema sob a perspectiva do
Profissional da Engenharia de Avaliações.
Empreendimento (NBR 14.653-1:2001):
Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização
ou exploração econômica. Pode ser: imobiliário (por exemplo: loteamento,
prédios comerciais/residenciais), de base imobiliária (por exemplo: hotel,
shopping center, parques temáticos), industrial ou rural.
2.3 DEFINIÇÕES
Empreendimento de Base Imobiliária (NBR 14.653-4:2002):
Empreendimento em imóvel destinado à exploração de comércio ou serviços.
Empreendimento Imobiliário (NBR 14.653-4:2002):
Empreendimento em imóvel destinado ao parcelamento do solo ou construção de 
benfeitorias, com o objetivo de venda das unidades geradas.
2.3 DEFINIÇÕES
Método da Capitalização da Renda (NBR 14.653-4:2002):
O método da capitalização da renda procura identificar o valor do
empreendimento com base na expectativa de resultados futuros,
partindo-se da elaboração de cenários possíveis. Assim, o valor do
empreendimento corresponderá ao valor presente do fluxo de caixa
projetado, descontado a taxas que reflitam adequadamente remuneração
do capital e riscos do empreendimento, do setor e do país, quando
aplicável.
2.3 DEFINIÇÕES
Método da Renda (NBR 14.653-2:2011):
8.2.3 Método da renda
As avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis, shopping
centers e outros) devem observar as prescrições da ABNT NBR 14653-4.
No caso de avaliação de imóvel que não se enquadre na situação anterior,
devem ser observados os aspectos descritos em 8.2.3.1 a 8.2.3.4.
8.2.3.1 Estimação das receitas e despesas
8.2.3.2 Montagem do fluxo de caixa
8.2.3.3 Estabelecimento da taxa mínima de atratividade
8.2.3.4 Estimação do valor do imóvel
2.3 DEFINIÇÕES
Método da Renda
• - Capitalização simples:
• Valor do imóvel =
R
i
• - Fluxo de caixa descontado:
• Valor do imóvel = −Vo +
R1
(1+i)1
+
R2
(1+i)2
+ … +
Rn
(1+i)n +
Vn
(1+i)n
2.3 DEFINIÇÕES
QUANDO UTILIZAR O MÉTODO INVOLUTIVO E
RENDA????
DEPENDE DAS:
➢ OBJETIVO;
➢ FINALIDADE;
➢ CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
A SER AVALIADO.
Consideração: Apesar da NBR
14.653 conceituar o Método da
Renda e Involutivo como
metodologias distintas
entende-se que o Método
Involutivo é uma
particularidadedo Método da
Renda.
2.3 DEFINIÇÕES
EXEMPLOS:
PARA DETERMINAR O VALOR DE MERCADO PARA VENDA DE UM
TERRENO NA AVENIDA BRIGADEIRO FARIA LIMA, DE
APROXIMADAMENTE 10.000 m², QUAL METODOLOGIA AVALIATÓRIA
DEVERIA SER UTILIZADA?
PARA DETERMINAR O VALOR DE MERCADO PARA VENDA DE UM
EDIFÍCIO COMERCIAL NO CENTRO DA CIDADE DE SÃO PAULO, QUAL
METODOLOGIA AVALIATÓRIA DEVERIA SER UTILIZADA?
PARA DETERMINAR O VALOR DE MERCADO PARA VENDA DE UMA USINA
DE ÁLCOOL ?
COMO CALCULAR O VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA DE UM IMÓVEL?
2.3 DEFINIÇÕES
QUADRO RESUMO:
2.3 DEFINIÇÕES
QUADRO RESUMO (CONTINUAÇÃO):
2.3 DEFINIÇÕES
2.4 CASOS
CASO – Avaliação de terreno de 1.658,52 m² 
Produto Hipotético 2 – Comercial com loja no térreoProduto Hipotético 1 – Residencial com loja no térreo
CASO – Avaliação de terreno de 1.658,52 m² 
Empreendimento Hipotético Proposto
Residencial (apartamento e loja 
no térreo)
Comercial (salas e loja 
no térreo)
Área de Terreno (m²) 1.658,52 1.658,52
Coeficiente de Aproveitamento Máximo 
(CAM)
3,00 3,00
Valor Geral de Venda (VGV) 25.872.630,00 29.445.142,00
Custo de Construção 16.740.049,92 21.973.555,31
Velocidade de Venda (% ao mês) 8% 4%
TIR Pretendida (a.a.) 15% 12%
Valor Residual do Terreno (R$) 2.877.000,00 1.141.000,00
Maior e melhor uso dentre os dois produtos estudados
2.4 CASOS
OUTRAS
POSSIBIBILIDADES
DE USO??
2.4 CASOS
CASO de Gleba com Frente para o Mar
Como compor o VGV deste
empreendimento sem estudo de
massa e diagnóstico ambiental?
Se o diagnóstico ambiental
apontar que não existem
restrições ambientais. Como
proceder?
2.4 CASOS
CASO de Gleba com Frente para o Mar
Sugestão: Proporcionalizar VGV em 3 escalas de
valor: Frente para o mar/ próximos ao mar/ e fundos
(Lote Médio da região – Permitido Legalmente 900m²)
Frente para o mar
Próximos ao mar
Fundos
Derivada da situação
Quantitade de 
Lotes
% do total
Valor do m² de 
cada Lote 
Frente para o mar 8 17% 500
Próximos ao Mar 16 33% 365
Fundos 24 50% 265
Total 48 100%
Resultado da Análise
2.4 CASOS
CASO de Gleba com Frente para o Mar
Composição do VGV
área da gleba 
(m²)
Estimativa de 
aproveitamento 
líquido 
Área Líquida 
(m²)
Área média do 
lote (m²) lote 30 
x 30
Quantidade de 
Lotes Totais
Quantidade de 
Lotes Frente Mar 
(17%)
Quantidade de 
Lotes Próximos 
Mar (33%)
Quantidade de 
Lotes Fundos 
(50%)
300.000,00 45% 135.000,00 900,00 150 25,5 49,5 75
Valor do Lote 
(R$/m²) Frente 
Mar 
Valor do Lote 
(R$/m²) 
Próximo Mar 
Valor do Lote 
(R$/m²) Fundos 
VGV Frente Mar 
(R$)
VGV Próximo 
Mar (R$)
VGV Fundos (R$) VGV Total (R$)
500,00 365,00 265,00 11.475.000,00 16.260.750,00 17.887.500,00 45.623.250,00
RESSALVA:
EXISTEM ESTUDOS DE MERCADO IMOBILIÁRIO (VOCAÇÃO) ELABORADOS POR
EMPRESAS ESPECIALIZADAS FOCADOS NA DEMANDA, OFERTA E MELHOR (ES)
PRODUTO (S) PARA UMA DETERMINADA REGIÃO (CUSTO ALTO).
URBAN SYSTEM
PROSPECTA
ETC…
2.4 CASOS
Estudo de Vocação Imobiliária:
Importante na avaliação de glebas. Simulação de diversas hipóteses para a definição da
melhor (aproveitamento eficiente)
Normalmente as avaliações são muito estruturadas na análise das ofertas. Cada vez mais
nas avaliações será necessária a compreensão da demanda.
Fonte: acessado em <https://www.urbansystems.com.br/mercadoimobiliario>
2.4 CASOS
https://www.urbansystems.com.br/mercadoimobiliario
Estudo de Vocação Imobiliária e Inteligência Imobiliária:
2.4 CASOS
Fonte: RABELO, Cristiano. Apresentação de Aula do Curso Imersão em Análise de Viabilidade para Empreendimentos Residenciais Verticais e Horizontais. São Paulo: [s.n.], 2018.
EXEMPLO
EXEMPLO
Estudo de Vocação Imobiliária e Inteligência Imobiliária:
2.4 CASOS
Fonte: RABELO, Cristiano. Apresentação de Aula do Curso Imersão em Análise de Viabilidade para Empreendimentos Residenciais Verticais e Horizontais. São Paulo: [s.n.], 2018.
Idade da População Ideal
Estudo de Vocação Imobiliária e Inteligência Imobiliária:
2.4 CASOS
Fonte: RABELO, Cristiano. Apresentação de Aula do Curso Imersão em Análise de Viabilidade para Empreendimentos Residenciais Verticais e Horizontais. São Paulo: [s.n.], 2018.
Renda dos Domicílios
CRUZAR INFORMAÇÕES!!!!
Estudo de Vocação Imobiliária e Inteligência Imobiliária:
2.4 CASOS
Fonte: RABELO, Cristiano. Apresentação de Aula do Curso Imersão em Análise de Viabilidade para Empreendimentos Residenciais Verticais e Horizontais. São Paulo: [s.n.], 2018.
Tamanho das Famílias e Tipologia das Residencias
Estudo de Vocação Imobiliária e Inteligência Imobiliária:
2.4 CASOS
Fonte: RABELO, Cristiano. Apresentação de Aula do Curso Imersão em Análise de Viabilidade para Empreendimentos Residenciais Verticais e Horizontais. São Paulo: [s.n.], 2018.
Tamanho das Famílias e Tipologia das Residencias
Estudo de Vocação Imobiliária e Inteligência Imobiliária:
2.4 CASOS
Fonte: RABELO, Cristiano. Apresentação de Aula do Curso Imersão em Análise de Viabilidade para Empreendimentos Residenciais Verticais e Horizontais. São Paulo: [s.n.], 2018.
PSM – Price Sensitivity Model – Valor Percebido – Exemplo de Resposta