Tópico 2 - Involutivo - Glebas Urbanizáveis_SP IBAPE set20

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Setembro de 2020
Tópico 2 - Introdução ao Método Involutivo 
Aplicado a Avaliação de Glebas Urbanizáveis
Prof. Eng. Civil Marcos Mansour Chebib Awad
Contato: marcos.mansour@validarengenharia.com.br
CONTEÚDO PROGRAMÁTICO
1 INTRODUÇÃO
1.1 Ementa/ nome
1.2 Objetivos
1.3 Bibliografia Básica e Complementar
2. CONCEITOS DA ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADOS A AVALIAÇÕES DE GLEBAS URBANIZÁVEIS E O MÉTODO INVOLUTIVO
2.1 Conceitos Iniciais
2.2 Princípio do Maior e Melhor Uso
2.3 Definições
2.4 Casos
3. PARCELAMENTO DO SOLO URBANO: PRINCIPAIS FUNDAMENTOS E LEGISLAÇÕES URBANÍSTICAS, NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL E SOBRE O PROCESSO DE
APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO (RESIDENCIAL)
3.1 Noções de Parcelamento do Solo
3.2 Notas sobre a Matéria Ambiental
3.3 Aprovação de loteamento
3.4 Normas e Legislações
4. MÉTODO INVOLUTIVO
4.1 Noções sobre Engenharia Econômica (Fluxo de Caixa, Taxa Interna de Retorno e Valor Presente Líquido)
4.2 Processo para o Desenvolvimento do Cálculo Avaliatório (Apresentação de Indicadores)
4.3 Método Involutivo: Estático
4.4 Método Involutivo: Dinâmico.
5. LAUDOS (conteúdo extra)
6. CONCLUSÕES
Parcelamento do Solo Urbano
3.1 NOÇÕES DE PARCELAMENTO DO SOLO 
Segundo Celeste Amadei e Abreu Amadei (2014), o conceito de Parcelamento do Solo urbano é baseado no
fracionamento sustentável da propriedade imobiliária, sendo o mesmo um subsistema do macrossistema da
cidade onde ocorre a integração de espaços públicos e privados suportando acomodações civis, urbanísticas e
ambientais.
Na definição de Celeste Amadei e Abreu Amadei (2014), pode-se observar a preocupação com o interesse
público e privado. Segundo os autores, esta definição tem três perspectivas:
➢ ordem privada a civilista
➢ ordem pública a urbanística
➢ ordem pública a ambiental
Parcelamento do Solo Urbano
3.1 NOÇÕES DE PARCELAMENTO DO SOLO 
➢ ordem privada a civilista ➢ ordem pública a urbanística ➢ ordem pública a ambiental
A perspectiva civilista, sob o prisma
da ordem privada aponta para o direito
de propriedade respeitando os limites
legais, sendo assim direitos subjetivos
do proprietário, não ilimitados nem
alheios ao controle do Estado.
Já a perspectiva urbanística, sob o prisma da ordem
pública entende que não é possível a compreensão do
conceito de Parcelamento do Solo Urbano sem o
entendimento da propriedade urbana no contexto da
cidade. Os limites legais que norteiam o
desenvolvimento urbano contornam o direito de
propriedade sendo que para qualquer desenvolvimento
imobiliário é necessário o entendimento das
legislações urbanísticas
Sob o prisma da ordem pública, a terceira e
última perspectiva é a ambiental, resguardada
pelo Art. 225 da Constituição Federal (1988),
que indica que: “Todos têm direito ao meio
ambiente ecologicamente equilibrado, bem de
uso comum do povo e essencial à sadia qualidade
de vida, impondo-se ao Poder Público e à
coletividade o dever de defendê-lo e preservá- lo
para as presentes e futuras gerações. não dá para
segregar a questão ambiental do conceito do
Parcelamento do Solo Urbano
Parcelamento do Solo Urbano
O Parcelamento do Solo Urbano é um instrumento de execução da política de desenvolvimento e expansão
urbanos em sede municipal, vinculado às diretrizes do art. 2º do Estatuto da Cidade e regulado pela Lei n. 6.766, de
19 de dezembro de 1979, compreendendo normas urbanísticas, sanitárias, civis e penais visando a disciplinar a
ocupação do solo e o desenvolvimento urbano, e a tutela do interesse público coletivo subsumido na defesa da
coletividade adquirente dos lotes previstos no empreendimento.
Fonte: Guia do Parcelamento do Solo Urbano elaborado pelo Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente do
Ministério Público do Estado de Santa Catarina em 2010
O Parcelamento do Solo Urbano no Brasil é regulado pela Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 e pelas
respectivas legislações estaduais e municipais.
O Parcelamento do Solo Urbano poderá ser feito mediante:
• Loteamento; e
• Desmembramento.
3.1 NOÇÕES DE PARCELAMENTO DO SOLO 
Loteamento (Lei 6.766/79):
Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com
abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,
modificação ou ampliação das vias existentes.
3.1 NOÇÕES DE PARCELAMENTO DO SOLO 
Fonte: elaborado pelo autor com base em Rocha (2018)
Desmembramento (Lei 6.766/79)
Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação,
com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura
de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação
dos já existentes.
Desmembramento
Via Pública Via Pública
3.1 NOÇÕES DE PARCELAMENTO DO SOLO 
Desdobro
Município de Jundiaí (Lei Nº 7.858, de 11 de maio de 2012):
“é a subdivisão de lote sem abertura de via”
Município de São Bernardo do Campo (Lei Nº 6.222, de 3 de
setembro de 2012):
“subdivisão de lote com área máxima de 10.000,00m² (dez mil metros 
quadrados), em dois ou mais lotes, sem abertura, prolongamento, 
ampliação ou modificação de qualquer logradouro”
3.1 NOÇÕES DE PARCELAMENTO DO SOLO 
Divisão de Área
Município de Jundiaí (Lei Nº 7.858, de 11 de maio de 2012):
“é o parcelamento do solo de gleba em glebas, sem a necessidade de 
doação de área pública”
Fracionamento
Município de Jundiaí (Lei Nº 7.858, de 11 de maio de 2012):
“é o parcelamento do solo, gleba ou lote, originário de ação da 
municipalidade e independente da vontade do proprietário”
3.1 NOÇÕES DE PARCELAMENTO DO SOLO 
O Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001) fornece
importantes diretrizes para a Política Urbana no Brasil regulamentando alguns
aspectos observados na Constituição da República Federativa do Brasil de 1988.
Destaques do Estatuto da Cidade:
a) Art. 41. O plano diretor é obrigatório para cidades:
I – com mais de vinte mil habitantes;
II – integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas;
b) Cria instrumentos da política urbana (função social da propriedade) que devem ser
regulamentados via legislações municipais:
▪ Disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo;
▪ Outorga Onerosa do Direito de Construir e de alteração de uso;
▪ IPTU Progressivo no Tempo (aumento de IPTU caso o lote esteja sendo
subutilizado);
▪ Operações Urbanas Consorciadas;
▪ Transferência do Direito de Construir;
▪ Entre outros.
Com base no Estatuto da cidade os municípios ganham
autonomia para disciplinar questões relativas ao
parcelamento do solo, além da Lei 6.766/79 que é referência.
3.1 NOÇÕES DE PARCELAMENTO DO SOLO 
COMENTÁRIOS/ DICAS
▪ A revisão da Lei 6.766/79 extinguiu os percentuais mínimos de doação e os delegou aos
municípios. Na falta de parâmetros, a grande maioria dos municípios permanece adotando os
percentuais definidos nesta lei, qual seja, 35%. Segue transcrição do parágrafo 1º o artigo 4º da
Lei 6.766/79:
▪ § 1º - A percentagem de áreas públicas prevista no inciso I deste artigo não poderá ser
inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba, salvo nos loteamentos destinados ao
uso industrial cujos lotes forem maiores do que 15.000 m² (quinze mil metros
quadrados), caso em que a percentagem poderá ser reduzida.
▪ § 1o A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território do
Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do
solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os
coeficientes máximos de aproveitamento.
▪ Recomenda-se também a solicitação da Certidão de Uso e Ocupação do Solo do imóvel
objeto de avaliação. Tal certidão é emitida pela Prefeitura e contém os parâmetros de uso e
ocupação do solo (zoneamento) do imóvel em análise.
3.1 NOÇÕES DE PARCELAMENTO DO SOLO 
Restrições de parcelamento impostas pela Lei 6.766/79 e Lei 9.785/99:
“Art. 3º Somenteserá admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas
urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano
diretor ou aprovadas por lei municipal.
Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo:
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências
para assegurar o escoamento das águas;
Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que
sejam previamente saneados;
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se
atendidas exigências específicas das autoridades competentes;
IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições
sanitárias suportáveis, até a sua correção.”
3.1 NOÇÕES DE PARCELAMENTO DO SOLO 
Restrições quanto à ocupação - Áreas de Preservação Permanente (Lei Nº 12.651 de 25
de maio de 2012 - “Código Florestal”)
“Art. 3º Para os efeitos desta Lei, entende-se por:
I – (…)
II - Área de Preservação Permanente - APP: área protegida, coberta ou não por vegetação
nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a
estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o
solo e assegurar o bem-estar das populações humanas; ”
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
Restrições quanto à ocupação - Áreas de Preservação Permanente (Lei Nº
12.651 de 25 de maio de 2012 - “Código Florestal”)
Art. 4o Considera-se Área de Preservação Permanente, em zonas rurais ou urbanas,
para os efeitos desta Lei:
I - as faixas marginais de qualquer curso d’água natural perene e intermitente,
excluídos os efêmeros, desde a borda da calha do leito regular, em largura mínima de:
a) 30 (trinta) metros, para os cursos d’água de menos de 10 (dez) metros de largura;
b) 50 (cinquenta) metros, para os cursos d’água que tenham de 10 (dez) a 50 (cinquenta)
metros de largura;
c) 100 (cem) metros, para os cursos d’água que tenham de 50 (cinquenta) a 200
(duzentos) metros de largura;
d) 200 (duzentos) metros, para os cursos d’água que tenham de 200 (duzentos) a 600
(seiscentos) metros de largura;
e) 500 (quinhentos) metros, para os cursos d’água que tenham largura superior a 600
(seiscentos) metros;
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
Restrições quanto à ocupação - Áreas de Preservação Permanente (Lei Nº 12.651 de
maio de 2012 - “Código Florestal”)
Art. 4o Considera-se Área de Preservação Permanente, em zonas rurais ou urbanas, para os
efeitos desta Lei:
II - as áreas no entorno dos lagos e lagoas naturais, em faixa com largura mínima de:
a) 100 (cem) metros, em zonas rurais, exceto para o corpo d’água com até 20 (vinte) hectares de
superfície, cuja faixa marginal será de 50 (cinquenta) metros;
b) 30 (trinta) metros, em zonas urbanas;
III - as áreas no entorno dos reservatórios d’água artificiais, decorrentes de barramento ou
represamento de cursos d’água naturais, na faixa definida na licença ambiental do empreendimento;
IV - as áreas no entorno das nascentes e dos olhos d’água perenes, qualquer
que seja sua situação topográfica, no raio mínimo de 50 (cinquenta) metros;
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
Restrições quanto à ocupação - Áreas de Preservação Permanente (Lei Nº 12.651 de maio de
2012 - “Código Florestal”)
Art. 4o Considera-se Área de Preservação Permanente, em zonas rurais ou urbanas, para os efeitos desta
Lei:
(…)
V - as encostas ou partes destas com declividade superior a 45°, equivalente a 100% (cem por cento) na linha
de maior declive;
VI - as restingas, como fixadoras de dunas ou estabilizadoras de mangues;
VII - os manguezais, em toda a sua extensão;
VIII - as bordas dos tabuleiros ou chapadas, até a linha de ruptura do relevo, em faixa nunca inferior a 100
(cem) metros em projeções horizontais;
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
Restrições quanto à ocupação - Áreas de Preservação Permanente (Lei Nº 12.651 de maio de
2012 - “Código Florestal”)
Art. 4o Considera-se Área de Preservação Permanente, em zonas rurais ou urbanas, para os efeitos desta
Lei:
IX - no topo de morros, montes, montanhas e serras, com altura mínima de 100 (cem) metros e inclinação
média maior que 25°, as áreas delimitadas a partir da curva de nível correspondente a 2/3 (dois terços) da
altura mínima da elevação sempre em relação à base, sendo esta definida pelo plano horizontal determinado
por planície ou espelho d’água adjacente ou, nos relevos ondulados, pela cota do ponto de sela mais próximo
da elevação;
X - as áreas em altitude superior a 1.800 (mil e oitocentos) metros, qualquer que seja a vegetação;
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
Restrições quanto à ocupação - Áreas de Preservação Permanente (Lei Nº 12.651 de maio
de 2012 - “Código Florestal”)
Art. 4o Considera-se Área de Preservação Permanente, em zonas rurais ou urbanas, para os efeitos
desta Lei:
XI - em veredas, a faixa marginal, em projeção horizontal, com largura mínima de 50 (cinquenta) metros, a
partir do espaço permanentemente brejoso e encharcado.
§ 1o Não será exigida Área de Preservação Permanente no entorno de reservatórios artificiais de
água que não decorram de barramento ou represamento de cursos d’água naturais.
.
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
É proibida a supressão de vegetação Primária (mínima intervenção antrópica) de Mata Atlântica. Para a vegetação
Secundária, considera-se o seguinte:
Para áreas inseridas em perímetro urbano antes da data de vigência da lei (2006):
▪ Supressão de 100% de vegetação em estágio inicial de desenvolvimento;
▪ Supressão de até 30% da área de vegetação em estado médio de desenvolvimento;
▪ Supressão de até 50% da área de vegetação em estágio avançado de desenvolvimento.
Para áreas inseridas em perímetro urbano após da data de vigência da lei (2006):
▪ Supressão de 100% de vegetação em estágio inicial de desenvolvimento;
▪ Supressão de 50% da área de vegetação em estado médio de desenvolvimento;
▪ Proibida a supressão de vegetação em estágio avançado de desenvolvimento.
Restrições quanto à ocupação - Vegetação (Lei Nº 11.428/2006 - “Bioma da Mata Atlântica”)
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
Restrições quanto à ocupação - Vegetação
Mapa dos Biomas Brasileiros:
Fonte: IBGE
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
Restrições de parcelamento e ocupação - COMENTÁRIOS/ DICAS
▪ Para estimar aproveitamento de uma gleba normalmente considera-se que é permitida a supressão de
Eucalipto e Pinus;
▪ Para ter maior precisão do aproveitamento da gleba (e consequentemente do seu valor), recomenda-se a
realização de um Diagnóstico Ambiental, cujo principal produto é o Mapa de Viabilidade Ambiental que
aponta as áreas possíveis de ocupação e as de restrição ambiental;
▪ Alguns municípios permitem computar as Áreas de Preservação Permanente (APP) no cálculo da área
verde a ser doada em função do parcelamento;
▪ Em uma estimativa de ocupação da gleba é importante observar que a variação de cores da vegetação pode
indicar estágio avançado de desenvolvimento, o que possivelmente implica em não possibilidade de supressão.
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
CONCEITO DE MAIOR E MELHOR USO?
FONTE: https://support.google.com/earth/answer/168344?hl=pt-BR
IMPORTANTE UTILIZAR O GOOGLE EARTH PRO PARA MAIOR APROVEITAMENTO DOS CONCEITOS APRESENTADOS A SEGUIR
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
Imagem via satélite – Google Earth – Eucalipto/ APP
Restrições de parcelamento e ocupação - COMENTÁRIOS/ DICAS
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
Imagem via satélite – Google Earth – Eucalipto/ APP
Restrições de parcelamento e ocupação - COMENTÁRIOS/ DICAS
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
Fonte: AWAD, Marcos Mansour Chebib; IGNATIOS, Marcelo Fonseca. Avaliações de Glebas Urbanizáveis: Velhos e Novos
Paradigmas. In: XVIII CONGRESSO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕESE PERÍCIAS. Anais... Belo Horizonte: IBAPE, 2015
Restrições de parcelamento e ocupação - COMENTÁRIOS/ DICAS
▪ Seria adequado, ao menos para o imóvel objeto de avaliação, que o produto final dessa estimativa fosse
visualizado em mapas conforme as imagens abaixo com a indicação das áreas passíveis de ocupação e as
áreas com restrições para o desenvolvimento imobiliário.
Possibilidade de aproveitamento
Área institucional (município)
Área verde (município)
APP de rio - 30m
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
Imóvel avaliando
Estimativa áreas com possíveis restrições
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
No dia da vistoria in loco, bem como por meio de aferições realizadas no Mapa de Quadra e Lote,
destacamos que foi observado a presença de um lago no perímetro do imóvel avaliando. Neste
sentido, conforme Capítulo II, Seção I, Artigo 4º, Inciso I, alínea c), do Novo Código Florestal
Brasileiro, Lei Federal 12.651/2012, considera-se área de preservação permanente as faixas
marginais de qualquer curso d’água natural, em largura mínima de 100 metros, para os cursos d’água
que tenham 50m a 200m de largura, in verbis:
“Art. 4 Considera-se Área de Preservação Permanente, em zonas rurais ou urbanas, para os efeitos desta Lei:
I - as faixas marginais de qualquer curso d’água natural perene e intermitente, excluídos os efêmeros, desde a borda da calha do leito
regular, em largura mínima de:
c) 100 (cem) metros, para os cursos d’água que tenham de 50 (cinquenta) a 200 (duzentos) metros de largura.
*Parte-se da premissa que não existem legislações estaduais e/ou municipais mais restritivas
do que o Código Florestal (Lei federal)
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
Estimativa áreas com possíveis restrições
Desta maneira, foi estimado, por meio de medidas do Google Earth Pro, a
possível área de preservação permanente de 21.200,00 m², conforme
ilustrações as seguir.
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
Áreas com possíveis restrições
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
Áreas do imóvel avaliando
Informação utilizada para balizar o método comparativo!!!! 
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
Loteamentos pesquisados
Informação utilizada para balizar o método INVOLUTIVO!!!! 
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
Estimativa área loteável
*Na legislação foi verificada a possibilidade de inserir áreas com possíveis restrições em área verde
*Percentual de área loteável calculado (40,81%) está condizente com o % de área loteável dos
loteamentos na região – 40,00% (conforme pesquisa)
Informação utilizada para balizar 
o método INVOLUTIVO!!!! 
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
NO MÉTODO COMPARATIVO: ATENÇÃO!!!! 
QUANDO O PROFISSIONAL IGNORA ESSA 
INFORMAÇÃO ELE PARTE DO PRINCÍPIO QUE 
TODAS AS ÁREAS POSSUEM EQUIVALÊNCIA EM 
RELAÇÃO A SEU % DE APROVEITAMENTO/ 
OCUPAÇÃO
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
Exercício: Estime a área aproveitável dos imóveis apresentados a seguir :
Imóvel 1: Área de Terreno 323.503m²
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
Exercício: Estime a área aproveitável dos imóveis apresentados a seguir :
Imóvel 2: Área de Terreno 28.724m²
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
Exercício: Estime a área aproveitável dos imóveis apresentados a seguir :
Imóvel 3: Área de Terreno 152.303m²
3.2 NOTAS SOBRE A MATÉRIA AMBIENTAL
1. Levantamento topográfico, Diagnóstico Ambiental e Estudo Preliminar de Viabilidade Urbanística (tempo 
estimado 4 meses)
2. Fixação de diretrizes pelo Município (tempo estimado 1 mês)
3. Consulta ao órgão ambiental que indicará o tipo de estudo ambiental a ser feito, como:
▪ RAP (Relatório Ambiental Preliminar) – normalmente para áreas até 50 ha – Nível de complexidade
baixo (tempo estimado 1 mês)
▪ EAS (Estudo Ambiental Simplificado) - normalmente para áreas de 50 ha à 100ha - Nível de 
complexidade médio (tempo estimado 3 meses)
▪ EIA/RIMA (Estudo de Impacto Ambiental e Relatório de Impacto ao Meio Ambiente) - normalmente
em áreas acima de 100ha ( tempo estimado 12 meses)
Obs.: No Estado de São Paulo as nomenclaturas são invertidas: o RAP é o relatório de nível de 
complexidade médio e o EAS de nível de complexidade baixo.
Sequência para aprovação do loteamento:
3.3 APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO
4. Licença Prévia Ambiental (LP) – Federal, Estadual ou Municipal (depende da região e respectiva
competência) – normalmente se for necessário elaborar o EIA/RIMA a LP deverá ser apresentada na aprovação
estadual (estimado em 3 meses)
5. Elaboração dos projetos técnicos (terraplenagem, água e esgoto, pavimentação, etc) e urbanístico (estimado
em 6 meses) . Em alguns municípios exige-se Pré-aprovação Municipal.
6 e 7. Aprovação Estadual (Estado de SP – GRAPROHAB*) – caso haja pendências relacionadas à matrícula da
gleba (como processos de retificação), você pode dar entrada no processo de aprovação com a área e
perímetro da gleba retificada e comprovando que o processo está em trâmite no Cartório de Registro de
Imóveis) (de 3 a 6 meses). Licença de instalação (LI) - autoriza a implantação do loteamento – permitido início
da obra (resultado da aprovação estadual)
Sequência para aprovação do loteamento
* O GRAPROHAB - Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo. Tem por objetivo centralizar e agilizar
os procedimentos administrativos de aprovação do Estado, para implantação de empreendimentos de parcelamentos do solo para fins residenciais,
conjuntos e condomínios habitacionais, públicos ou privados.
3.3 APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO
8. Aprovação dos projetos pelo Município (Aprovação Final Municipal) (estimado em 2 meses)
9. Execução das obras exigidas para o registro imobiliário (estimado em 3 meses)
10. Registro do parcelamento no Registro de Imóveis (RI) (resultado da execução das obras exigidas)
11. Execução das obras remanescentes (máximo de 48 meses segundo a lei 6.766/79)
12. Licença ambiental de operação (LO) – na maioria dos municípios não é necessário esse tipo de licença
para empreedimento imobiliário
A seguir esquema gráfico com a periodização indicada para a sequência de aprovação de loteamento
(conforme itens anteriores):
Sequência para aprovação do loteamento
3.3 APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO
Sequência para aprovação do loteamento
iten/	Mês 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37
1
2 1M
3	(EIA/RIMA)
4
5
6	e	7 6M
8 2M
(RI)	9	e	10
11
Horizonte	de	Aprovação	de	um	Loteamento	com	EIA/RIMA
12M
3M
6M
3M
Total	para	início	das	obras	33	meses
Total	para	início	das	vendas	36	meses
4M
iten/	Mês 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37
1
2 1M
3	(EAS)
4
5
6	e	7
8
(RI)	9	e	10 3M
11
Horizonte	de	Aprovação	de	um	Loteamento	com	EAS
3M
3M
6M
6M
2M
4M
Total	para	início	das	obras	24	meses
Total	para	início	das	vendas	27	meses
3.3 APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO
Sequência para aprovação do loteamento
iten/	Mês 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37
1 4M
2 1M
3	(RAP) 1M
4
5
6	e	7
8 2M
(RI)	9	e	10 3M
11
3M
6M
6M
Horizonte	de	Aprovação	de	um	Loteamento	com	RAP
Total	para	início	das	obras	22	meses
Total	para	início	das	vendas	25	meses
3.3 APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO
Fonte: ROCHA FILHO, José. Apresentação de Aula do Curso Como Desenvolver Loteamentos Convencionais e Comunidades Planejadas. Campinas: [s.n.], 2016.
3.3 APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO
Fonte: ROCHA FILHO, José. Apresentação de Aula do Curso Como Desenvolver Loteamentos Convencionais e Comunidades Planejadas. Campinas: [s.n.], 2016.
3.3 APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO
Fonte: ROCHA FILHO, José. Apresentação de Aula do Curso Como Desenvolver Loteamentos Convencionais e Comunidades Planejadas. Campinas: [s.n.], 2016.
3.3 APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO
Fonte: ROCHA FILHO, José. Apresentação de Aula do Curso Como Desenvolver Loteamentos Convencionais e Comunidades Planejadas. Campinas: [s.n.],2016.
3.3 APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO
Fonte: ROCHA FILHO, José. Apresentação de Aula do Curso Como Desenvolver Loteamentos Convencionais e Comunidades Planejadas. Campinas: [s.n.], 2016.
3.3 APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO
Fonte: ROCHA FILHO, José. Apresentação de Aula do Curso Como Desenvolver Loteamentos Convencionais e Comunidades Planejadas. Campinas: [s.n.], 2016.
3.3 APROVAÇÃO DE LOTEAMENTO
Não existe uma norma específica sobre Avaliação de Glebas Urbanizáveis, mas alguns conceitos
merecem atenção nas seguintes normas e leis:
▪ Avaliação de Bens – Parte 2 - NBR 14.653/2- Imóveis Urbanos
▪ Glossário de terminologia básica aplicável a Engenharia de Avaliações e Perícias do IBAPE/SP
▪ Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP
▪ Lei Nº 6.766/1979. Dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras providências.
▪ Lei Nº 9.785/1999. Altera o Decreto-Lei nº 3.365, de 21 de junho de 1941 (desapropriação por
utilidade pública) e as Leis nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (registros públicos) e 6.766/1979
(parcelamento do solo urbano).
▪ Lei Nº 13.465/2017. Dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana...... Lei que
regulamenta o condomínio de lotes.
▪ Lei Nº 4.591/1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias
3.4 NORMAS E LEGISLAÇÕES
NOVA LEI FEDERAL no 13.465, de 11 de julho de 2017 
➢ Nova lei de regularização fundiária urbana e rural, acarreta diversas alterações
ao empreendedor imobiliário.
➢ Regulamenta o condomínio de lotes, os chamados “condomínios fechados”:
cada condômino poderá́ ser proporcional à área do solo de cada unidade
autônoma ou ao respectivo potencial construtivo. Para o desenvolvimento
imobiliário a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do
empreendedor.
➢ Lei “NOVA” de 2017, o avaliador deverá ficar atento aos empreendimentos
desenvolvidos com base nesta lei para ter maiores referências para as
avaliações. Ex: Custo de Implantação, condomínio, aproveitamento, etc..
3.4 NORMAS E LEGISLAÇÕES
Lei Nº 4.591/1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as 
incorporações imobiliárias 
Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste
ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a
parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva
dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a
parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente fôr reservada como de utilização exclusiva,
correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que
corresponderá a cada uma das unidades”
CONDOMÍNIO EDILÍCIO HORIZONTAL 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO VERTICAL 
3.4 NORMAS E LEGISLAÇÕES
Lei Nº 4.591/1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as 
incorporações imobiliárias 
➢ Nessa espécie de condomínio, cada condômino possui a propriedade
exclusiva da unidade privativa, que, por representar um imóvel autônomo,
recebe uma matrícula própria no Cartório de Imóveis.
➢ Além de ser proprietário da unidade privativa, o condômino será titular de uma
fração ideal do solo e das áreas comuns. A extensão da fração ideal
dependerá do disposto no ato de instituição do condomínio.
3.4 NORMAS E LEGISLAÇÕES
Gleba Urbanizável
Segundo à ABNT NBR 14653-2:2011 (item 3.30)
“Terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu aproveitamento
eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de empreendimento.”
Segundo o Glossário de Terminologia do IBAPE/SP
“Grande extensão de terreno passível de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o seu
aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento ou implantação de
empreendimento.”
Conclusão
Para a pleno conhecimento se uma gleba deve ser avaliada como urbanizável é necessário o
estudo das legislações urbanas e de absorção do mercado imobiliário o qual a Gleba está
situada. De nada adianta a legislação permitir a urbanização da gleba se o mercado não
absorver a venda desses lotes urbanizados (nesse caso, se fosse avaliada como urbanizável,
o valor encontrado não expressaria o valor mercado).
3.4 NORMAS E LEGISLAÇÕES
Lei 6766 e Leis 
de 
Parcelamento 
Municipais
Gleba 
Urbanizável
Lei 4.591 
(incorporação)
Lei 13.465 
(Condomínio 
em Lotes)
3.4 NORMAS E LEGISLAÇÕES
Segundo a NBR 14.653-2 deve-se analisar as seguintes questões na avaliação de Glebas
Urbanizáveis:
11.3 Glebas Urbanizáveis
11.3.1 Avaliação das glebas urbanizáveis deve ser feita preferivelmente com a utilização do método
comparativo direto de dados de mercado.
11.3.2 Quando for utilizado o método involutivo, recomenda-se considerar os seguintes aspectos:
a) viabilidade legal da implantação do parcelamento do solo simulado, respeitadas as restrições da Lei 6766
e das Leis Estaduais e Municipais atinentes ao uso e ocupação do solo, com destaque para os parâmetros
físicos e urbanísticos exigidos para o loteamento, tais como o percentual máximo de áreas vendáveis, infra-
estrutura mínima, leitos carroçáveis, declives máximos etc.;
b) a possibilidade de desmembramentos parciais, com frente para vias ou logradouros públicos oficiais,
desde que legalmente viáveis e economicamente vantajosos, com loteamento da área remanescente;
3.4 NORMAS E LEGISLAÇÕES
Segundo a NBR 14.653-2:
11.3 Glebas Urbanizáveis
c) o estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba, tais como a existência de direitos reais e
possessórios, informados pelo contratante;
d) caso a gleba urbanizável seja avaliada como empreendimento, devem ser seguidos os preceitos da
ABNT NBR 14653-4;
e) quando houver dúvidas sobre a viabilidade da urbanização da gleba, recomenda-se verificar o seu valor
por meio de seus frutos, tais como locação, arrendamento etc.
3.4 NORMAS E LEGISLAÇÕES
Gleba Urbanizável – Considerações
3.4 NORMAS E LEGISLAÇÕES
➢ Conceito exclusivamente brasileiro e da Engenharia de Avaliações – No exterior a Gleba
Urbanizável poderia ser caracterizada como Propriedade para Desenvolvimento (IVS 410 – 2020)
➢ Atentar par valor residual negativo? É urbanizável?
➢ Atentar para lotes mínimos “grandes” (acima de 1.000m²)
➢ Atentar para glebas com grandes proporções em município “pequeno” Ex. Quantidade de lotes 5.000/
população 20.000 habitants. Será urbanizável?