ConJur - Paulo Piccelli_ É possível revolver contrato com alienação fiduciária_

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03/10/2020 ConJur - Paulo Piccelli: É possível revolver contrato com alienação fiduciária?
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OPINIÃO
É possível resolver contrato de compra e
venda de imóvel com alienação �duciária?
15 de fevereiro de 2018, 6h26 Imprimir Enviar
Por Paulo Roberto Athie Piccelli
As súmulas 543 do Superior Tribunal de Justiça e 1 do Tribunal de Justiça de
São Paulo conferiram aos promitentes/compromissários compradores de
imóveis o direito potestativo à resolução contratual, seja por falta de condições
financeiras para a manutenção do compromisso/promessa de compra e venda,
seja por inadimplemento da construtora (hipótese em que 100% dos valores
pagos devem ser devolvidos, com correção desde cada desembolso).
Todavia, com a difícil situação econômica do país, os “distratos” passaram a
ser mais frequentes e, com eles, surge a seguinte dúvida: é possível resolver
contrato de imóvel com alienação fiduciária?
Há posicionamentos que admitem a resolução na hipótese em debate, desde
que a propriedade ainda não tenha sido consolidada em favor do credor
fiduciário. Tais linhas de raciocínio têm como alicerce o artigo 53 do Código
de Defesa do Consumidor e reconhecem o direito de restituição à parte das
parcelas pagas ao promitente/compromissário comprador, onde se deixa de
aplicar aos casos os artigos 26 e 27 da Lei 9.514/97.
Com o máximo respeito às opiniões divergentes, ousamos delas discordar.
As súmulas do TJ-SP e do STJ não devem ser aplicadas nos contratos onde há
alienação fiduciária, pois esses se diferem dos compromissos e promessas de
compra e venda.
As promessas/compromissos são instrumentos preliminares que, embora
tenham pequenas diferenças entre si, possuem o mesmo objetivo: a conclusão
de um contrato principal e definitivo.
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O compromissário/promitente se compromete a comprar um bem, com ajuste
de pagamento que condiciona à transferência do imóvel, após a quitação.
Contudo, quando se trata de alienação fiduciária, não há que se falar em
compromisso ou promessa, mas, sim, de um contrato de compra e venda
perfeito com efetivo acréscimo patrimonial para o contratante.
Inclusive, ao nosso viés, a escritura de venda e compra, com alienação
fiduciária em garantia, não se submete à Legislação Consumerista, na medida
em que é regrada por legislação específica (Lei 9.514/97) que não prevê nem
permite a resolução/rescisão do contrato por parte do devedor inadimplente, até
porque tal faculdade, se existente, teria condão de desnaturar o contrato de
compra e venda, com a lei de alienação fiduciária.
Compartilha dessa visão o eminente jurista e professor José Manoel de Arruda
Alvim Neto:
“A Lei n° 9.514/97 disciplina exaurientemente o tema da alienação
fiduciária em garantia de imóvel (Arts. 22 a 33); se a Lei nº 9.514/97
disciplina exaurientemente o tema, não é possível cogitar-se da aplicação
de outra lei -o art. 53 do CDC, com vistas a interferir, influir, no sistema
da Lei nº 9.514/97 alterando radicalmente o sistema do direito positivo da
Lei n° 9.514/97, esta última é lei especial, e, o CDC, é lei geral,
ocupando, cada diploma, o seu espaço normativo, sendo que esses
espaços são diferentes”.
Na situação em comento, a construtora vendedora cumpriu integralmente sua
obrigação ao entregar o imóvel celebrando o contrato de compra e venda e
financiando o preço, tornando-se, portanto, a credora fiduciária com
propriedade resolúvel sobre o bem. É por esse motivo que não existe mais
contrato (bilateral) a ser desfeito, aliás, por nenhuma das partes.
Nesse sentido o Tribunal de Justiça de São Paulo:
“CONTRATO DE VENDA E COMPRA COM
ALIENAÇÃOFIDUCIÁRIA EM GARANTIA Inaplicabilidade do
artigo53 do CDC Impossibilidade de resolução por inadimplemento,
restando ao credor, se o caso, executar a garantia real e levar o imóvel
gravado a leilão extrajudicial, nos exatos termos da Lei 9.514/97.Acórdão
recorrido mantido Embargos infringentes Rejeitados” (Embargos
Infringentes 001491 27.2010.8.26.0604/50001).Portanto, entendemos que não é possível resolver contrato de imóvel com
alienação fiduciária, nem mesmo por inadimplemento do comprador, tendo em
vista que se trata de objeto perfeito e acabado. O máximo que pode ser feito —
pelo credor — é executar a garantia real e levar o imóvel a leilão.
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03/10/2020 ConJur - Paulo Piccelli: É possível revolver contrato com alienação fiduciária?
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Paulo Roberto Athie Piccelli é advogado do Athie e Piccelli Advogados Associados.
Revista Consultor Jurídico, 15 de fevereiro de 2018, 6h26
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