Avaliação de Pesquisa 02 Willians Andrey de Aguiar Pereira

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Avaliação de Pesquisa 02: O CDC e Sua Aplicação Nos Negócios Imobiliários 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1) Qual teria sido a razão que levou o legislador do CDC a estabelecer que a oferta é irrevogável? 
Resposta: 
O regime da of oferta no sistema criado pelo CDC é bastante peculiar, pois tendo por escopo 
primordial proteger a confiança daqueles que venham a ser atingidos pelas mensagens publicitárias, 
impõe que deve estar incluída na oferta, toda informação levada ao conhecimento do consumidor, 
e, por consequência, determina que o conteúdo da publicidade tem necessariamente que incorporar 
os termos do contrato, tenha aquele sido ou não discutido pelas partes; impedindo ainda que o 
fornecedor possa se reservar ao direito de não cumpri- -la (MARQUES, 2005, p. 33). Ao contrário 
do que pode ocorrer nas propostas formuladas nos contratos paritários regrados pelo CC, diploma 
legal que autoriza que reservas dessa natureza seja formulada, desde que informado o destinatário 
da proposta. 
 
2) A oferta pode ser formulada em outro idioma que não a língua portuguesa? Explique. 
Resposta: 
Inspirado no princípio da transparência, o artigo 31 da lei consumerista determina que a oferta dos 
produtos e serviços inseridos no mercado de consumo deverá trazer informações corretas, precisas, 
ostensivas, e ainda, ser promovida em língua portuguesa, informando o consumidor de modo 
adequado sobre características, qualidade, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de 
validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e 
segurança dos consumidores, valorizando, assim, a importância da informação e facilitando a 
escolha do objeto do desejo do consumidor. 
 
 
 
 
 
 
 
O CDC e Sua Aplicação Nos Negócios Imobiliários 
Aluno (a): Willians Andrey de Aguiar Pereira Data: 18/09/2020 
Avaliação de Pesquisa 02 NOTA: 
INSTRUÇÕES: 
 
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3) Como se identifica um contrato por adesão? 
Resposta: 
Na ordenamento jurídico brasileiro, a definição de contrato de adesão se encontra no artigo 54 
do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), segundo o qual “Contrato de adesão é 
aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas 
unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou 
modificar substancialmente seu conteúdo. ” 
 
4) Quais as características que se repetem constantemente e que permitem identificar um contrato por 
adesão? 
Resposta: 
Bilateralidade: implica na necessidade de que para a formação de um contrato, impõe-se a presença 
de pelo menos duas declarações de vontade. Generalidade: quer dizer que as cláusulas não são 
elaboradas tendo em conta a pessoa do consumidor, mas sim um sem número de pessoas na mesma 
situação fática. Uniformidade: significa que analisando várias minutas, será observado que seguem 
um mesmo padrão, se é que não se pode afirmar que são idênticas. Abstração das cláusulas: implica 
na existência das condições gerais do contrato, independentemente da existência de um parceiro 
negocial concreto. Relativa inalterabilidade: traduz a ideia do pequeno poder dado ao aderente de 
alterar o conteúdo das cláusula contratuais. Eficácia concreta dependente de integração: consiste 
no fato de que o contrato só produzirá efeitos a partir do momento em que o aderente externa sua 
vontade de contratar. 
 
5) Como interpretar cláusulas ambíguas inseridas em um mesmo contrato pactuado entre fornecedor e 
consumidor? 
Resposta: 
Também no CDC se afere a preocupação do legislador quando a construção de soluções para o 
caso de problemas surgidos no âmbito hermenêutico, ditando, por exemplo, no artigo 47, que “as 
cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”. 
 
6) O que são práticas abusivas? 
Resposta: 
A prática abusiva está atada à ideia de restrição da conduta do fornecedor em seu cotidiano, pois nas 
hipóteses previstas pelo legislador, e porque não em outras não destacadas expressamente no texto 
legal, tendo em vista que o rol trazido pela lei não é taxativo, mas sim, meramente exemplificativo, o 
comportamento externado pelo fornecedor deve ser reprimido em prol da comutatividade do contrato. 
 
 
 
 
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7) No que consistem as cláusulas abusivas? 
Resposta: 
Uma cláusula contratual será considerada abusiva quando derivar do exercício anormal do poder de 
predisposição das condições contratuais, ou seja, de elaboração unilateral dessas, como pode ocorrer 
quando aquele que estipula as cláusulas do negócio aproveita-se de seu poder para impor cláusula que 
prejudicarão aquele que está aderindo ao contrato, em razão do desequilíbrio das prestações que estão 
sendo reciprocamente assumidas (GALDINO, 2001, p. 14). 
 
8) É possível manter-se os efeitos de um contrato de compra e venda ajustado sem preço? 
Resposta: 
A situação, embora não seja frequente, pode ocorrer, e precisa de uma resposta, mormente porque o 
agente imobiliário que assessora uma das partes, diante do que prevê o CDC, poderá ser 
responsabilizado por eventuais prejuízos que seu cliente venha a suportar. 
 
9) Seria lícita uma cláusula em um compromisso de compra e venda prevendo a perda total das prestações 
pagas no caso de inadimplemento do devedor? 
Resposta: 
Não, porque é vedada a cláusula de decaimento por força do contido no artigo 51, IV, do CDC. 
 
10) A compra e venda e o compromisso de compra e venda exigem vênia conjugal? Justifique. 
Resposta: 
Parece que haverá necessidade de vênia conjugal quando um dos contratantes for casado, pois o artigo 
1647, I, do CC a impõe, e parece que não existem argumentos que autorizem a dispensa da anuência 
do cônjuge (LOUREIRO, 2002, p. 194), excepcionados os regimes que não a exigem, até porque se 
o compromisso de compra e venda de imóveis loteados é irrevogável, podendo o comprador conseguir 
a transferência de propriedade por meio de decisão judicial, se preciso. Seria incoerente sustentar que 
a autorização do cônjuge é dispensada por se tratar de contrato preliminar. 
 
11) Quando o CDC poderá ser aplicado aos contratos de locação de imóveis? 
Resposta: 
Em princípio, no que diz respeito à locação predial urbana, não haverá incidência do CDC, e isso 
se dá porque o locador, em regra, não pode ser qualificado como fornecedor, por não desenvolver 
sua atividade com habitualidade. Sobre o assunto, tem se manifestado o STJ como se afere da 
decisão que reconheceu que “é pacífica e remansosa a jurisprudência, nessa Corte, no sentido de 
que o CDC não é aplicável aos contratos locatícios, que são regulados por legislação própria”, 
desse modo, “restam ausentes às relações locatícias as características delineadoras da relação de 
consumo apontadas na Lei 8.078/90” (REsp 689266/SC). Cumpre informar, nesse contexto, que as 
locações prediais urbanas são regidas pela Lei 8.245/91, entretanto, na hipótese do contrato de 
locação de imóvel residencial ser intermediado por empresa do ramo imobiliário, aparentemente 
 
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haverá a atração do CDC, norma que deverá dialogar com a lei que rege as locações a fim de que 
os problemas surgidos no âmbito dessas relações jurídicas encontrem soluções que respeitem o 
sistema. Essa ideia é ratificada por Cláudia Lima Marques (2003, p. 90) ao destacar que, se alocação for intermediada por empresa especializada, mormente nas locações urbanas não 
comerciais, considerando a vasta gama de cláusulas abusivas que recheiam esses contratos, 
aparentemente, não há óbices para a aplicação do CDC. 
 
12) O dono da obra tem direito de buscar a revisão judicial do contrato de empreitada a seu favor em que 
condições? 
Resposta: 
Se houver diminuição no preço do material ou da mão de obra em percentual superior a dez por 
cento do preço total ajustado entre as partes, o contrato poderá ser revisto a pedido do dono da 
obra, visando à restituição ou à liberação de pagamento da diferença apurada, regra que não 
prevalece em relação ao empreiteiro, que somente terá direito à revisão do contrato para mais, em 
hipóteses excepcionais. 
 
13) O corretor, para fazer jus à remuneração, precisa estar habilitado? 
Resposta: 
Está autorizado a desempenhar a função de corretor, nos moldes do artigo 2.º da Lei 6.530/78, 
aquele que seja “possuidor de título de técnico em transações imobiliárias”, salientando-se, 
entretanto, que os tribunais brasileiros não exigem tal habilitação, como se afere do posicionamento 
do STJ, ao decidir que “a despeito de não inscrito no ‘Conselho Regional de Corretores de 
Imóveis’, o intermediador faz jus ao recebimento da comissão de corretagem” (REsp 87918/PR), 
e ainda que, em ação de cobrança de comissão de corretagem a ausência de inscrição no órgão de 
classe é irrelevante (REsp 251676/GO). 
 
14) Em regra, quando o corretor cumpre sua obrigação e passa a ter direito a receber a remuneração 
ajustada? 
Resposta: 
Uma das grandes polêmicas que envolvem esse contrato encontra-se atada à questão da ulterior 
desistência de uma ou de ambas as partes quanto à conclusão do contrato para o qual o corretor foi 
incumbido de encontrar um interessado, ou mesmo, quando quem houver contratado o corretor 
revogue a oferta após a aceitação do terceiro, situação que hodiernamente encontra solução no 
artigo 725 do CC: “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado 
previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das 
partes”. Sobre o assunto, ensina José Maria Trepat Cases (2003, p. 116) que a comissão é devida 
com a aproximação das partes, sendo inadmissível que no caso da venda de um imóvel, por 
exemplo, o pagamento da remuneração ao corretor seja condicionado à assinatura da escritura 
definitiva, uma vez que as partes já acordaram quanto aos pontos relevantes da alienação. Ademais, 
 
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“ainda que haja posterior arrependimento entre as partes ou não seja o acordo entre elas levado a 
efeito, terá o corretor direito ao recebimento integral da remuneração” (CASES, 2003, p. 116). Na 
mesma esteira, ao discorrer sobre o contrato de corretagem, Flávio Tartuce (2003, p. 464) destaca 
que “o que se remunera é a utilidade da atuação do corretor ao aproximar as partes e o respeito aos 
deveres que lhe são inerentes”. 
Dessa forma, considerando-se que nos moldes do artigo 434 do CC, em regra, o contrato 
aperfeiçoa-se no momento da aceitação, desde que haja a manifestação de aquiescência da parte 
que teve ciência da proposta por meio do corretor. A missão deste estará cumprida e, 
consequentemente, deverá ser remunerado. 
 
15) Qual a importância dos Enunciados aprovados nas Jornadas de Direito Civil organizadas pelo CJF? 
Resposta: 
Os Enunciados do Conselho da Justiça Federal não podem ser confundidos nem com a lei, que em 
regra emana de atos do Poder Legislativo, nem com a jurisprudência, fruto de decisões reiteradas 
dos tribunais, mas que nem por isso perdem sua importância, diante dos caminhos que pretendem 
dar para os problemas que se apresentam quando da leitura do CC (Lei 10.406/02) e de suas 
conexões com outros diplomas normativos, como é o caso do CDC (Lei 8.078/90) e da Lei de 
Locações (Lei 8.245/91).