AULA 11-coisas-parte-i

Prévia do material em texto

SISTEMA DE ENSINO
DIREITO CIVIL
Coisas - Parte I
Livro Eletrônico
2 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Sumário
Apresentação .................................................................................................................4
Coisas – Parte I ...............................................................................................................5
1. Noções Gerais de Direitos das Coisas ..........................................................................5
2. Propriedade e Domínio ...............................................................................................6
3. Noções Gerais de Direitos Reais .................................................................................8
4. Teoria Realista vs Teoria Personalista .........................................................................9
5. Princípios dos Direitos Reais ..................................................................................... 10
5.1. Princípio da Taxatividade ........................................................................................ 10
5.2. Princípio do Absolutismo ....................................................................................... 12
5.3. Princípio da Aderência ou da Inerência (Direito de Sequela) ................................... 13
5.4. Princípio da Prevalência (Prior in Tempore, Portio in Iure) ...................................... 13
6. Constituição de Direitos Reais................................................................................... 13
7. Poderes Inerentes à Propriedade e a Plasticidade .................................................... 16
8. Classificação da Propriedade quanto à Plenitude ..................................................... 18
9. Princípio da Perpetuidade do Direito Real de Propriedade ........................................ 21
10. Princípio da Exclusividade .......................................................................................22
11. Direitos Reais em Espécies: Noções Gerais ..............................................................23
12. Direito Real de Propriedade .....................................................................................25
12.1. Noções Gerais .......................................................................................................25
12.2. Descoberta (Antiga “Invenção”) ...........................................................................27
12.3. Aquisição Imobiliária ........................................................................................... 28
12.4. Acessão sobre Imóveis ........................................................................................29
12.5. Construção ou Plantação em Terreno Alheio e a Acessão Inversa ........................33
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
3 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
12.6. Construção Parcialmente em Terreno Alheio .......................................................33
12.7. Aquisição Mobiliária .............................................................................................34
12.8. Ocupação, Tesouro, Especificação e Acessão de Móvel a Móvel (Confusão, 
Comistão e Adjunção) ...................................................................................................35
12.9. Extinção ...............................................................................................................36
13. Direito Real de Laje .................................................................................................37
13.1. Noções Gerais .......................................................................................................37
13.2. Mesma Pessoa como Titular da Construção-Base e das Lajes .............................39
13.3. Lajes Sucessivas (Graus de Laje) .........................................................................39
13.4. Dispensa de entrada para as lajes e a aplicação do direito de vizinhança ............ 40
13.5. Natureza Jurídica: Direito Real sobre Coisa Própria ou Alheia? Questões 
Práticas: Tributos Reais (IPTU Etc.), Ônus Reais etc. ..................................................... 41
13.6. Observância da Legislação Urbanística e a Qualificação do Título pelo Cartório 
de Imóveis ....................................................................................................................42
13.7. Titularidade do Solo: Ausência de Frações Ideais .................................................42
13.8. Condomínio Necessário sobre Partes Comuns do Edifício: Consequências 
Práticas e Regras de Administração .............................................................................43
13.9. Direito de Preferência ..........................................................................................45
13.10. Extinção da Laje .................................................................................................47
13.11. Procedimento no Cartório de Registro de Imóveis .............................................. 48
14. Direito Real de Aquisição .........................................................................................49
Resumo ........................................................................................................................52
Questões de Concurso ..................................................................................................56
Gabarito ....................................................................................................................... 61
Gabarito Comentado .....................................................................................................62
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
4 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
ApresentAção
Olá, queridos amigos e queridas amigas!!
Começo com as seguintes advertências.
Primeiro: irei aprofundar bastante nas aulas, porque quero que você esteja preparado para 
as questões mais difíceis em Direito das Coisas.
Segundo: se você está com pouco tempo para estudar e percebe que não conseguirá ler 
tudo vagarosamente, recomendo que você faça o seguinte: (1) leia o resumo, passe os olhos 
ao longo desta aula, vá para as questões de concurso que estiverem disponibilizadas ao lon-
go das aulas; (2) parta, em seguida, para as questões de concurso ao final da aula, pois eu as 
separei e as comentei de modo a que você se ambiente no assunto.
Terceiro: leia as minhas aulas de PDF acompanhando tudo o que eu falar na legislação. 
Você precisa ler o texto da lei! Isso é que vai te dar memória fotográfica do Código, o que per-
mitirá você resolver várias questões de concurso. Eu não costumo transcrever os artigos do 
Código na aula por dois motivos: (1) evitar que as aulas fiquem muito grandes e (2) estimular 
que você adquira familiaridade com o teu vade mecum. Aliás, eu recomendo que você use 
um Vade Mecum impresso mesmo, pois isso facilitará a tua memória fotográfica do texto 
da lei. Compre algum disponível no mercado. No pior das hipóteses, imprima a lei no site do 
Planalto. Rabisque o seu Vade Mecum com anotações importantes. Isso vai ajudar demais 
você. Não recomendo que você leia o texto da lei diretamente na internet, porque isso, além 
de impedir que você faça anotações, dificultaa memorização.
Por fim, vai aqui minha última recomendação: faça você mesmo o seu resumo ou seu 
próprio mapa mental. Não basta você ler o PDF; é fundamental você escrever o que você está 
aprendendo, pois isso é que faz você fixar a matéria. Escrever o que você estuda te ajudará 
também a treinar para as provas discursivas. Você é que precisa sistematizar o conhecimen-
to. Não recomendo que você busque resumos ou mapas mentais feitos por outras pessoas, 
a não ser que, posteriormente, você elabore o seu próprio resumo ou mapa mental. Eu, pesso-
almente, prefiro fazer um resumo a fazer um mapa mental. Eu fixo mais assim. Fique, porém, 
à vontade para adotar a metodologia de sua preferência.
Vamos em frente!
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
5 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
COISAS – PARTE I
1. noções GerAis de direitos dAs CoisAs
Queridos e queridas, vamos começar com alguns conceitos teóricos básicos.
O Direito das Coisas é o ramo do Direito Civil que lida com a relação jurídica entre o in-
divíduo e a coisa (teoria realista) ou, na visão da teoria personalista, entre um indivíduo e a 
coletividade em relação a uma coisa.
Quem é titular do direito real de propriedade pode opor seu direito contra qualquer pessoa, 
mas que quem apenas é apenas titular de um crédito proveniente de um contrato só pode 
opor esse direito contra a outra parte do contrato, e não contra terceiros (ex.: não pode cobrar 
a dívida de um amigo da parte devedora).
O Direito das Coisas é dividido em três principais grupos de matérias:
(1) direitos reais; 
(2) posse e detenção; e 
(3) direito de vizinhança. 
No CC, os direitos reais estão tratados nos arts. 1.225 ao 1.276 e nos arts. 1.314 ao 1.510-
E, a posse está nos arts. 1.196 a 1.224 e o direito de vizinhança está nos arts. 1.277 ao 1.313. 
Vale a pena você passar os olhos nesses dispositivos para “pegar” uma visão panorâmica do 
Código Civil nessa parte.
Qual é a diferença entre “Direito das Coisas” e “Direitos Obrigacionais”?
Enquanto o Direito das Coisas disciplina a relação entre um indivíduo e a coisa (um titular 
e a coisa), o Direito das Obrigações cuida de relações jurídicas entre os indivíduos (um credor 
e um devedor).
A distinção clássica assenta-se na diferença entre os direitos reais (um dos conceitos 
centrais do Direito das Coisas) e os direitos obrigacionais. Os direitos reais envolvem uma efi-
cácia erga omnes, ao contrário dos direitos obrigacionais, que gozam de eficácia inter partes, 
ou seja, de eficácia apenas entre as partes da obrigação (credor e devedor).
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
6 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Essa distinção fica clara quando se lembra do velho jargão: “quem não registra não é 
dono”. Se alguém celebra um contrato de compra e venda de um imóvel, mas não o registra, 
tem apenas um direito obrigacional e, portanto, ficará sem imóvel algum na hipótese de o 
vendedor malandramente vender o mesmo imóvel um terceiro que venha a promover o re-
gistro no Cartório de Imóveis. O terceiro, com esse registro, terá adquirido um direito real de 
propriedade, o qual é oponível contra qualquer pessoa, até mesmo contra aquele negligente 
primeiro comprador.
A questão, porém, não é simples, especialmente diante da existência de direitos obriga-
cionais com eficácia real e de situações obrigacionais que, à luz da doutrina do terceiro cúm-
plice/que é fruto da chamada tutela externa do crédito, um instituto assentado na boa-fé 
objetiva –, atinge terceiros. Há quem desconfie da existência de uma efetiva diferença teórica 
entre direitos reais e direitos obrigacionais.
De qualquer forma, ainda prevalece na doutrina a distinção clássica supracitada.
2. propriedAde e domínio
Veja estas questões:
Questão 1 (FAPEMS/DELEGADO/PC-MS/2017/ADAPTADA) De acordo com os civilistas, 
o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômi-
cas e sociais e de modo que sejam preservados a flora, a fauna, as belezas naturais, o equi-
líbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das 
águas. A posse, de sua feita, é um poder de fato sobre a coisa cuja configuração não exige o 
elemento “função social”.
Errado.
A posse também de observar a função social. Quando o art. 5º, inciso XXIII, da CF estabelece 
que a propriedade tem de observar a função social, ela está valendo-se do sentido amplo de 
“propriedade”, que abrange todos os tipos de titularidades, inclusive a posse.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
7 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Questão 2 (PUC-PR/JUIZ/TJ-PR/2014) Ao manter, no caput do art. 1228 do CC, a descri-
ção dos direitos do proprietário de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa, foi preservado o 
direito real vinculado e submetido ao poder absoluto daquele (proprietário).
Errado.
Não há mais poder absoluto do proprietário, pois o poder do proprietário é flexibilizado pela 
função social, que deve ser observado pelo proprietário (art. 5º, inciso XXIII, da CF).
Questão 3 (FCC/DEFENSOR/DPE-AM/2018) São defesos os atos que não trazem ao pro-
prietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar 
outrem. Esse enunciado normativo diz respeito
a) à onerosidade excessiva.
b) à lesão.
c) ao enriquecimento sem causa.
d) à comutatividade.
e) ao abuso de direito.
Letra e.
A questão retrata uma espécie de abuso de direito, consistente na adoção de comportamento 
destinado a prejudicar outrem mediante o exercício de um direito. O enunciado é um retrato 
da Teoria dos Atos Emulativos (art. 1.228, § 2º, CC).
Vamos explicar mais.
Propriedade em sentido amplo abrange qualquer titularidade de bens corpóreos ou incor-
póreos. Não se restringe ao direito das coisas. Abrange também propriedade sobre imateriais, 
como é o caso dos direitos de crédito, dos direitos autorais, da propriedade industrial, dos di-
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
8 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
reitos decorrentes da posse etc. É esse sentido amplo que a Constituição Federal utiliza quan-
do protege o direito de propriedade e o sujeita à função social no art. 5º, caput, XXII e XXIII.
Domínio é a titularidade de coisa corpórea por meio de um direito real de propriedade. Por 
isso, não podemos falar em domínio intelectual, e sim em propriedade intelectual. Como se vê, 
o conceito de propriedade é mais amplo e abrange também o de domínio. Em várias ocasiões, 
a legislação emprega a palavra “propriedade” para se referir apenas ao domínio, a exemplo do 
conceito de direito real de propriedade (art. 1.225, I, CC), que se restringe aosbens corpóreos.
O legislador, porém, não leva essa distinção terminológica com rigorismo, de modo que o 
jurista deverá ser flexível ao se deparar com esses verbetes na legislação a fim de identificar 
a real intenção da lei.
3. noções GerAis de direitos reAis
Direito obrigacional se distingue do direito real.
No direito obrigacional, o credor tem um direito perante o devedor para receber alguma 
prestação, que pode ou não estar vinculado a fruir alguma coisa. É o caso do contrato de 
aluguel. Se alguém aluga um imóvel, ele tem um direito meramente obrigacional de exigir que 
o locador lhe disponibilize o uso do imóvel. Não se cuida de um direito NA coisa (ius in re), 
e sim direito à coisa (ius ad rem). Em outras palavras, o inquilino tem um direito de constran-
ger o locador a garantir o uso da coisa. O direito do inquilino não está “na coisa” e, portanto, 
só é oponível perante o locador, e não contra terceiros. Assim, se o inquilino estiver morando 
no imóvel alugado, o locador não pode retirá-lo de lá. Todavia, se aparecer um terceiro que 
comprove ser o verdadeiro proprietário do imóvel (ex.: provou que o título de propriedade do 
locador é nulo), esse terceiro pode expulsar o inquilino do imóvel, pois o inquilino não tem um 
direito “na coisa”, e sim direito perante o locador apenas. Igualmente, se o locador transferir o 
direito real de propriedade do imóvel para um terceiro (vendendo-lhe, por exemplo, o imóvel), 
o novo proprietário poderá exigir que o inquilino saia do imóvel: o inquilino nada poderá fazer 
diante desse novo proprietário, pois o direito do inquilino é apenas um direito oponível perante 
o antigo proprietário, ou seja, é um direito meramente obrigacional1.
1 Se o inquilino tivesse pactuado uma cláusula de vigência da locação e a tivesse averbado na matrícula do imóvel, aí ele 
teria um direito com eficácia real perante o novo proprietário e, assim, poderia continuar no imóvel até o fim do contrato 
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
9 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
É diferente o que sucede no direito real. Neste não há credor e devedor. Há apenas um ti-
tular do direito real. Ele tem um direito “na coisa” e, portanto, pode se opor contra qualquer um 
que ameace esse direito. Por exemplo, se alguém, no lugar de celebrar um contrato de loca-
ção, adquire um direito real de usufruto sobre o imóvel, ele passa a ter um vínculo jurídico com 
a coisa em razão do qual poderá exercer os poderes de usá-la e fruí-la com exclusão de quem 
quer que seja. Se o proprietário vender o imóvel, o novo proprietário não poderá expulsar o 
usufrutuário da coisa, pois o direito do usufrutuário é um direito real, e não um direito obriga-
cional, ou seja, o usufrutuário tem um direito “na coisa”. Trocando em miúdos, o adquirente 
do imóvel comprou um imóvel já manchado com um direito real de usufruto ou, na metáfora 
dos romanos, comprou um imóvel leproso. Os romanos diziam que o direito real adere à coisa, 
como a lepra ao corpo (uti lepra cuti).
Outro exemplo: se o banco tem um direito real de hipoteca sobre um imóvel como garan-
tia de uma dívida contraída pelo proprietário do imóvel, esse direito do banco está grudado 
à coisa, porque é um direito real. Como consequência, se um terceiro adquirir a coisa, estará 
adquirindo um imóvel hipotecado e, portanto, estará vulnerável diante do banco caso o antigo 
proprietário não pague a dívida garantida pela hipoteca. O banco tem um direito real de hipo-
teca que lhe garantirá penhorar e leiloar o imóvel no caso de inadimplência da dívida garanti-
da ainda que outra pessoa tenha adquirido a propriedade do bem. Outro exemplo:
Direito real é, pois, o vínculo jurídico em razão do qual o titular pode exercer, total ou par-
cialmente, poderes sobre uma coisa com exclusão de qualquer outra pessoa. É, pois, um direi-
to grudado à coisa, é um ius in re (na expressão dos juristas medievais), é uma lepra grudada 
na coisa (na metáfora romana).
4. teoriA reAlistA vs teoriA personAlistA
Há duas teorias para definir os direitos reais: a realista e a personalista.
A teoria realista ou clássica define-o como um vínculo da pessoa (o titular) com a coisa. 
E, como a relação jurídica é com a coisa, o titular pode opor-se a terceiros. O adjetivo realista 
é porque a teoria focaliza a coisa (res).
de locação. Esse direito de continuar no imóvel, todavia, não é um direito puramente obrigacional, e sim um direito obriga-
cional com eficácia real (art. 8º, Lei n. 8.245/91; art. 576, CC; art. 167, I, “3”, Lei n. 6.015/73).
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
10 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
A teoria personalista define o direito real como um vínculo jurídico da pessoa (titular) com 
toda a sociedade, que se torna obrigada a respeitar o direito do titular sobre a coisa. O adjetivo 
personalista é por que a teoria se centra nas pessoas que tem de respeitar o direito real.
As duas teorias chegam ao mesmo resultado prático: assegurar a eficácia erga omnes 
dos direitos reais. A diferença entre elas é estética, pois uma foca na existência de uma rela-
ção jurídica entre pessoa e coisa (teoria realista) e a outra, na existência de uma relação entre 
uma pessoa e terceiros indeterminados em relação a uma coisa.
5. prinCípios dos direitos reAis
5.1. prinCípio dA tAxAtividAde
Veja esta questão:
Questão 4 (MPE-RS/PROMOTOR/MPE-RS/2017/ADAPTADA) As leis extravagantes podem 
criar novos direitos reais, sem a sua descrição expressa no dispositivo civil que os prevê.
Certo.
Qualquer lei pode criar direitos reais, a exemplo da caução e da cessão fiduciária de direitos 
creditórios relativos a contratos de alienação de imóveis nos termos do art. 17, § 1º, da Lei n. 
9.514/1997.
Vamos tratar mais do assunto.
Ainda hoje, há controvérsia sobre a adoção ou não do princípio da taxatividade. Merece 
ser anulada questão de prova objetiva que afirme ter sido adotada ou não esse princípio.
Pelo princípio da taxatividade ou do numerus clausus, os direitos reais só podem ser cria-
dos mediante lei. As espécies de direitos reais estão catalogadas taxatividade na lei (numerus 
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
11 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
clausus). É vedado, pois, que os particulares, por mero acordo de vontade, criem direitos reais, 
ao contrário do que sucede com os contratos.
Prevalece, na doutrina majoritária, que o princípio da taxatividade dos direitos reais vigora 
no Brasil. E há motivo para tanto: como os direitos reais são oponíveis contra terceiros e como 
eles restringem o regime do direito real de propriedade, só lei poderia vincular terceiros ou 
limitar o direito de propriedade perante terceiros, pois, pelo princípio da legalidade, ninguém é 
obrigado a fazer ou deixar de fazer algo senão em virtude de lei.
Sob essa ótica, os direitos reais não estão apenas no art. 1.225 do CC, mas também em outros 
dispositivos legais. Como exemplo de direitos reais previstos fora do art. 1.225 do CC,podem-se 
citar:
a) a caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou pro-
messa de venda de imóveis (Art. 17, III, e § 1º, da Lei n. 9.514/97; art. 167, II, “8”, da Lei n. 6.015/73).
b) a cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de 
imóveis (art. 17, II, e § 1º, da Lei n. 9.514/97; e art. 167, II, “8”, da LRP).
O tema, porém, vem sendo objeto de controvérsias.
5.1.1. Direitos Reais vs Direitos Obrigacionais com Eficácia Real
Direitos reais são aqueles assim nominados em lei em razão do princípio da taxatividade.
Há, porém, direitos obrigacionais que, por força de lei, podem adquirir eficácia contra ter-
ceiros mediante sua publicação nos registros públicos. Trata-se dos direitos obrigacionais 
com eficácia real. São exemplos deles:
a) a cláusula de vigência do contrato de locação no caso de alienação se for inscrita nos 
registros públicos (art. 8º, Lei n. 8.245/91; art. 576, CC; art. 167, I, “3”, Lei n. 6.015/73);
b) o direito de preferência do inquilino em adquirir o imóvel urbano alugado (art. 33 da Lei 
n. 8.245/91; art. 167, II, “16”, Lei n. 6.015/73).
c) caução de bens móveis e de bens imóveis em contrato de locação de imóvel urbano 
quando inscrita nos registros públicos (art. 38, Lei n. 8.245/91).
Em relação às cláusulas especiais de compra e venda (retrovenda, venda a contento, pre-
empção, venda com reserva de domínio e venda sobre documentos), consideramos que elas 
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
12 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
apenas representam formas de expressão do direito real de propriedade. Não são, pois, direi-
tos reais autônomos nem direitos obrigacionais com eficácia real. No caso da venda sobre 
documentos, trata-se apenas de uma forma de presunção de tradição por meio da entrega 
de documento representativo da coisa. Nos demais casos, cuida-se de formas de condições 
suspensivas ou resolutivas que modelam o direito real de propriedade.
5.1.2. Exemplo de Utilidade Prática no Debate: Aplicação do Artigo 108, CC
Há repercussão prática em definir um direito como real ou como obrigacional com eficácia 
real. Um exemplo é o fato de que o art. 108 do CC exige escritura pública para negócios jurídicos 
envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos. Esse dispositi-
vo só se aplica para direitos reais. Assim, no caso dos direitos obrigacionais com eficácia real/a 
exemplo da caução de bens imóveis em locação, da cláusula de vigência da locação ou do direito 
de preferência na locação –, não se aplica o art. 108 do CC: esses direitos obrigacionais com efi-
cácia real podem ser formalizados por instrumentos particulares a serem inscritos no Cartório de 
Imóveis.
O legislador pressupôs a taxatividade dos direitos reais na redação dos dispositivos. Ne-
gá-la para considerar, como direitos reais, situações obrigacionais com eficácia erga omnes 
é subverter o sistema legal brasileiro e, por consequência, causar problemas como o da apli-
cação do art. 108 do CC para hipóteses em que esse preceito não seria aplicável.
É verdade que os direitos reais se assemelham aos obrigacionais com eficácia real em 
razão de ambos terem eficácia erga omnes; todavia, o  legislador não considerou as duas 
categorias como sinônimas nem com o mesmo regime jurídico, e isso tem de ser observado.
5.2. prinCípio do Absolutismo
Os direitos são direitos absolutos, ou seja, são direitos oponíveis erga omnes (contra to-
dos). Difere dos direitos obrigacionais, que são direitos relativos, ou seja, são oponíveis inter 
partes (entre as partes).
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
13 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
5.3. prinCípio dA AderênCiA ou dA inerênCiA (direito de seQuelA)
Os direitos reais aderem à coisa, o que autoriza o seu titular a opor-se perante terceiros. 
Trata-se do princípio da aderência ou da inerência.
Daí decorre o direito de sequela, por meio do qual o titular do direito real pode reivindicar 
a coisa das mãos de quem quer que seja. O direito real segue a coisa (daí o nome “direito de 
sequela2”). Esse direito está no art. 1.228 do CC. Assim, quem tem um direito real de hipoteca 
sobre um imóvel poderá exercer esse direito mesmo no caso de o imóvel ter sido vendido para 
terceiros, visto que o direito real de hipoteca acompanhará a coisa. Igualmente o titular de um 
direito real de propriedade pode reivindicar a coisa das mãos de algum invasor.
5.4. prinCípio dA prevAlênCiA (prior in tempore, portio in iure)
A prevalência é a característica de que os direitos reais instituídos em primeiro lugar pre-
valecem sobre direitos reais contraditórios instituídos posteriormente3. Trata-se da máxima 
romana prior in tempore portio in iure (primeiro no tempo, mais forte no direito).
Assim, se uma pessoa ardilosamente vende duas vezes o mesmo imóvel, o comprador 
que, em primeiro lugar, registrar a escritura de compra e venda terá um direito de propriedade 
que prevalecerá sobre o outro comprador.
Igualmente, se uma pessoa oferece o imóvel em hipoteca perante dois credores, aquele 
que, em primeiro lugar, registrar a hipoteca prevalecerá sobre o outro e terá uma hipoteca de 
primeiro grau, de modo que restará ao outro uma hipoteca de segundo grau.
6. Constituição de direitos reAis
Começo com estas questões:
2 Sequela, entre outros significados, significa o ato ou efeito de seguir.
3 O civilista português Luís Manuel Teles de Menezes Cordeiro
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
14 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Questão 5 (CONSUPLAN/TITULAR DE CARTÓRIO/TJMG/2018/ADAPTADA) Os direitos re-
ais sobre coisas imóveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se 
adquirem com a tradição.
Errado.
Os direitos reais sobre imóveis se constituem, em regra, com o registro (arts. 1.227 e 1.245, CC).
Questão 6 (CESPE/PROCURADOR/PGE-PI/2014) A aquisição da propriedade imobiliária 
em decorrência do direito hereditário se dá com o registro do título na serventia extrajudicial 
competente.
Errado.
No caso de sucessão causa mortis (direito hereditário), a aquisição da propriedade pelos her-
deiros ocorre no momento da morte por força do princípio da Saisine previsto no art. 1.784 
do CC, de sorte que o registro do título no Cartório de Imóveis (serventia extrajudicial) tem 
natureza declaratória.
Vamos tratar mais disso.
A constituição dos direitos reais varia a depender de o objeto ser imóvel ou móvel.
Os direitos reais sobre imóveis nascem, em regra, com o registro do título na matrícula 
do imóvel perante o Cartório de Imóveis (arts. 1.227 e 1.245, CC). Trata-se do princípio da 
inscrição. Antes do registro, não há direito real. Assim, quem assina uma escritura pública 
de compra e venda de um imóvel tem apenas um direito obrigacional a adquirir o bem, mas, 
no momento em que registrar essa escritura no Cartório de Registro de Imóveis, tornar-se-á 
titular de um direito real de propriedade.
Oconteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
15 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Há exceções decorrentes de lei ao princípio da inscrição, especialmente estes:
a) usucapião (arts. 1.238 e 1.260, CC): o direito real de propriedade do usucapiente nasce 
com o mero transcurso do tempo, de modo que a sentença é declaratória;
b) sucessão causa mortis (art. 1.784, CC): a transmissão ocorre no momento da morte 
por conta do princípio da Saisine.
c) Aquisição de imóvel por acessão (art. 1.248, CC): a aquisição da propriedade sobre a 
acessão, como no caso de uma construção, ocorre no momento em que ela ocorre, de 
modo que a averbação posterior no Cartório de Imóveis é meramente declaratória.
d) Comunicação pelo regime de bens (art. 1.639, § 1º, CC): a comunicação ocorre auto-
maticamente com a aquisição dos bens;
e) perda da propriedade por perecimento da coisa (art. 1.275, IV, CC): a extinção do direito 
real de propriedade ocorre com o perecimento da coisa, de modo que posterior averba-
ção no Cartório de Imóveis é meramente declaratória.
A constituição do direito real sobre móveis ocorre com tradição (arts. 1.226, 1.267 e 1.268, 
CC). Há, porém, exceções.
De um lado, há exceções legais que são comuns aos direitos reais sobre imóveis, a saber:
a) usucapião (arts. 1.262 ao 1.262, CC);
b) sucessão causa mortis (art. 1.784, CC).
c) Comunicação pelo regime de bens (art. 1.639, § 1º, CC);
De outro lado, há exceções legais que consistem na exigência de um registro para o nas-
cimento do direito real, a exemplo destes casos:
a) Penhor comum: além da tradição, é necessário o registro no Registro de Títulos e Do-
cumentos/RTD para oponibilidade erga omnes (art. 1.431 e 1.432, CC).
b) Penhor rural (agrícola ou pecuário) e industrial: direito real surge com o registro no 
Registro de Imóveis/RI (arts. 1.438 e 1.448, CC). O  registro não é feito na matrícula 
do imóvel, e sim no Livro 3, que é o livro do Registro Auxiliar4 (art. 178, II e VI, da Lei n. 
6.015/73).
c) Penhor de direitos: direito real nasce com registro no RTD (art. 1.452, CC).
4 Art. 177 da Lei n. 6.015/73: “O Livro n. 3/Registro Auxiliar/será destinado ao registro dos atos que, sendo atribuídos ao 
Registro de Imóveis por disposição legal, não digam respeito diretamente a imóvel matriculado”.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
16 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
d) Penhor de veículos: direito real surge mediante registro no RTD e anotação no certifi-
cado de propriedade (Detran local), conforme art. 1.466, CC).
e) Alienação fiduciária sobre bens móveis: registro no RTD (art. 1.361, § 1º, do CC), mes-
mo que conste de cédula de crédito rural ou industrial (caso em que será necessário o 
registro da cédula no Livro 3 do RI e o registro da alienação fiduciária de móveis no RTD, 
consoante arts. 129, “5º”, e 178, II, da Lei n. 6.017/73).
f) Alienação fiduciária sobre veículo: basta registro no DETRAN, consoante art.  1.361, 
§ 1º, CC, que prevalece sobre o art. 129, “5”, da Lei n. 6.015/73: não há necessidade de 
registro no RTD para a transferência de veículo. O registro no RTD só teria importância 
para preservar direitos contra terceiros, segundo o STJ (STJ, AgRg nos EREsp 875.634/
PB, 1ª Seção, Rel. Ministro Luiz Fux, DJe 01/03/2010).
7. poderes inerentes à propriedAde e A plAstiCidAde
Antes de tudo, veja esta questão:
Questão 7 (PUC-PR/JUIZ/TJ-PR/2014/ADAPTADA) A faculdade de dispor da coisa abran-
ge tanto a disposição jurídica quanto a material. Ou seja, pode o proprietário exercer livremen-
te a prerrogativa de alienar o bem, consumi-lo ou até destruí-lo, sem ingerências externas.
Anulada.
Em princípio, ela está correta, pois o poder de dispor (ius abutendi) envolve o poder de dispor 
da coisa física ou juridicamente. A anulação, porém, decorreu do fato de que, no contexto da 
questão (que era um item ao lado de outros), é preciso lembrar que a função social tem de 
ser observada pelo proprietário, o que impede que haja o exercício do ius abutendi de modo 
arbitrário. Assim, não poderia, por exemplo, um proprietário submergir o seu terreno causan-
do uma inundação; não pode também deixar o imóvel sem os devidos reparos se ele estiver 
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
17 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
ameaçando ruir sobre o vizinho por força de regras de direito de vizinhança (art. 1.280, CC). 
Ao nosso sentir, não havia necessidade de anular a questão, porque ela não nega a aplicação 
da função social.
Seja como for, vamos tratar de alguns aspectos envolvendo os poderes inerentes à pro-
priedade e a plasticidade.
A plasticidade (ou a elasticidade) do direito de propriedade diz respeito a flexibilizações 
que podem ser feitas nos poderes inerentes à propriedade: o poder de usar (ius utendi), o po-
der de fruir (ius fruendi), o poder de dispor (ius abutendi) e o poder de perseguir a coisa nas 
mãos de terceiro (ius persequendi). Eles estão previstos no art. 1.228, CC. Quem é titular do 
direito real de propriedade tem esses poderes (ou faculdades) sobre a coisa. Essas flexibiliza-
ções podem ocorrer por meio de direitos reais sobre coisa alheia ou por elementos acidentais 
do negócio jurídico (termo, condição e encargo).
Por intermédio dos direitos reais sobre coisa alheia, esses poderes inerentes à proprieda-
de podem ser desmembrados (destacados, arrancados) das mãos do proprietário em favor do 
titular desse direito real sobre coisa alheia.
Por exemplo, ao se instituir um direito real de usufruto sobre um imóvel, os poderes de 
usar, fruir e parcialmente o de perseguir a coisa são destacados da propriedade e revertidos 
em favor do usufrutuário. Só sobrará ao proprietário o poder de dispor e parcialmente o de 
perseguir a coisa. O usufrutuário ficará com os poderes desmembrados5 de usar, de fruir e, 
parcialmente, de dispor. O direito real de propriedade, assim, ficou limitado, ficou amassado, 
ficou comprimido. Ele, todavia, tenderá a voltar ao seu estado inicial de plenitude quando, no 
futuro, o direito real de usufruto se extinguir. Outro exemplo é o direito real de hipoteca, que 
desmembra parcialmente o poder de dispor da coisa: o proprietário ainda poderá vender o 
imóvel hipotecado, mas o adquirente estará exposto aos efeitos de uma execução hipotecária 
no caso de inadimplemento da dívida garantida.
Em regra, os direitos reais sobre coisa alheia recaem apenas sobre o direito real de pro-
priedade, pois, além de essa ser a natureza desses direitos reais, a legislação os disciplina 
sobre esse pressuposto. Assim, não se pode falar em usufruto sobre outro usufruto. Todavia, 
5 É atécnico afirmar que o usufrutuário tem alguns poderes INERENTES à propriedade, pois ele não é proprietário. Ele, na 
verdade, tem alguns poderes DESMEMBRADOS da propriedade.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aosinfratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
18 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
excepcionalmente, quando a lei autorizar, é possível que um direito real sobre coisa alheia 
recai sobre um outro congênere, como na hipótese do direito real de hipoteca, que pode recair 
sobre o direito real de superfície por força do art. 1.473, X, CC.
De mais a mais, por meio dos elementos acidentais do negócio jurídico, os poderes ine-
rentes à propriedade podem ser flexibilizados também. Nesse caso, não se trata de um des-
membramento, pois esses poderes inerentes não estão sendo revertidos em prol de um ter-
ceiro. Trata-se apenas de restrições ao direito real de propriedade. Assim, quando alguém 
adquire um imóvel sob condição resolutiva, ele terá uma propriedade que se extinguirá com 
o advento da condição resolutiva. Os seus poderes inerentes à propriedade são temporários. 
Igualmente, quem adquire um imóvel por meio de uma doação com encargo poderá vir a per-
der a propriedade se descumprir o encargo.
Essas outras restrições podem recair também sobre direitos reais sobre cosia alheia, sal-
vo se houver proibição expressa ou se for contrário à natureza do direito real. Por exemplo, 
o direito real de usufruto pode estar sujeito a um termo ou a uma condição resolutivos. Pode 
também está restrito por um encargo. Não há proibição legal nem contrariedade com a natu-
reza do direito real de usufruto.
8. ClAssifiCAção dA propriedAde QuAnto à plenitude
Antes de tudo, resolva esta questão:
Questão 8 (IBFC/PROCURADOR/CÂMARA FEIRA DE SANTANA-BA/2018) Assinale a alter-
nativa correta sobre a noção de propriedade e a questão que envolve sua distinção entre 
plena e limitada.
a) Propriedade plena é aquela que reúne os seus direitos elementares no do proprietário
b) A propriedade é plena ainda que exista ônus real sobre o bem
c) A propriedade é plena ainda que seja resolúvel
d) Toda propriedade é plena e a existência de ônus real representa sua ausência
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
19 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Letra a.
Se houver ônus real ou condição resolutiva, a propriedade não é menos plena.
Vamos tratar mais do tema.
Em razão da elasticidade ou plasticidade do direito real de propriedade, é possível classi-
ficar a propriedade quanto à sua plenitude:
a) propriedade plena;
b) propriedade menos plena: pode ser subdividida em:
b.1) propriedade restrita;
b.2) propriedade temporária: pode ser subdivida em:
b.2.1.) propriedade revogável
b.2.2.) propriedade resolúvel
b.2.3.) propriedade fiduciária
Propriedade plena ou ilimitada é aquela cujo titular exercer plenamente todos os po-
deres inerentes à propriedade, sem qualquer limitação, nem mesmo temporal. Também 
pode ser chamada de propriedade alodial. A  regra geral é a que a propriedade é plena, 
conforme art. 1.231 do CC, que afirma que “a propriedade presume-se plena e exclusiva, 
até prova em contrário”. Portanto, a propriedade menos plena é exceção.
Propriedade menos plena é aquela cujo titular tem limitações substanciais ou tem-
porais para exercer os poderes inerentes à propriedade em razão de um fato jurídico. 
As faculdades de usar, fruir ou dispor está com alguma restrição: ou foi desmembrada em 
favor de terceiros, ou se extinguirá com algum evento futuro, ou seu exercício está condi-
cionado a alguma conduta prévia etc. Metaforicamente, é um direito real de propriedade 
aleijado ou, para se lembrar dos romanos antigos, com uma lepra. A propriedade menos 
plena pode ser restrita ou temporária.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
20 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
A propriedade é restrita quando o titular do direito sofre limitações substanciais para 
exercer os poderes inerentes à propriedade. Isso ocorre quando há o desmembramento de 
poderes inerentes à propriedade, o que pode ocorrer por conta de direitos reais sobre coi-
sa alheia, de direitos obrigacionais com eficácia real ou de constrições judiciais. Assim, 
um imóvel gravado por um direito real de hipoteca, de usufruto ou de servidão é exemplo 
de propriedade restrita. Também o são um imóvel penhorado.
A propriedade é temporária quando ela poderá a vir se extinguir no futuro por conta do 
advento de um fato jurídico resolutivo. A propriedade temporária pode ser revogável ou 
resolúvel.
A propriedade resolúvel é aquela que se extingue pelo advento de um termo resolutivo 
ou pelo implemento de uma condição resolutiva. No caso, por exemplo, de uma doação 
sob condição resolutiva, o donatário terá uma propriedade resolúvel: se a condição reso-
lutiva se implementar, a propriedade se extingue.
Esses elementos acidentais (termo e condição) já são previamente conhecidos por esta-
rem previstos no negócio que gerou o direito real de propriedade. No exemplo acima, a condi-
ção resolutiva estará noticiada na matrícula do imóvel para terceiros tomarem ciência. Por isso, 
o art. 1.359 do CC estabelece que, no caso da propriedade resolúvel, a extinção da propriedade é 
retroativa até a data da instituição da cláusula resolutiva apenas para o efeito de extinguir direi-
tos reais contraditórios. Trata-se do que chamamos de “efeito dominó”. Assim, ainda no exemplo 
acima da doação sob condição suspensiva, se o donatário vender o imóvel para um terceiro e 
se a condição resolutiva posteriormente se implementar, haverá o efeito dominó: a doação se 
extinguirá e, em consequência, a posterior venda também. O terceiro perderá o imóvel. Não há 
injustiça nisso, pois o terceiro adquirente já sabia que estava a comprar uma propriedade menos 
plena, ou seja, uma propriedade leprosa: a matrícula do imóvel já noticiava a existência da con-
dição resolutiva.
A propriedade revogável ou ad tempus é aquela que se extingue por outra causa superve-
niente que não seja o implemento de uma condição ou termo resolutivos. Nesse caso, a extin-
ção não tem efeito retroativo. O efeito é ex nunc. Não há extinção de direitos anteriores. Só so-
brará ao beneficiário da extinção o direito de pleitear uma coisa similar ou o valor equivalente, 
tudo conforme art. 1.360, CC. Por exemplo, se João doa um imóvel a Manoel, que, a seu turno, 
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
21 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
vende o imóvel a Artur, e se, após isso, Manoel pratica um ato de ingratidão contra João a au-
torizar a revogação da doação na forma do art. 555 do CC, não haverá o efeito dominó: Artur 
continuará como dono do imóvel. Não havia aí uma condição ou termo resolutivo expressos 
na matrícula do imóvel. A propriedade é revogável. Só sobrará ao João o direito de exigir que 
Manoel pague-lhe o valor do imóvel.
Igualmente, no caso de doação com encargo, a eventual revogação da doação por poste-
rior descumprimento do encargo na forma do art. 555 do CC não tem efeito retroativo, pois se 
cuida de hipótese de propriedade revogável.A propriedade fiduciária nada mais é do que uma espécie de propriedade resolúvel com 
a particularidade de decorrer de uma alienação fiduciária em garantia. A alienação fiduciária 
em garantia é a transferência de uma coisa sob a condição resolutiva consistente no adimple-
mento de uma dívida. Assim, se, como garantia de um empréstimo que tomei, posso transferir 
ao banco a propriedade do meu veículo até que eu pague integralmente as prestações. O ban-
co se torna proprietário do bem, mas sob uma condição resolutiva: o pagamento integral das 
prestações dos empréstimos.
A propriedade fiduciária está genericamente disciplinada nos arts. 1.361 e seguintes do 
Código Civil. Todavia, quando se tratar de imóvel, a regência será dada, de modo principal, pela 
Lei n. 9.514/97, caso em que, nesse ponto, o Código Civil terá aplicação subsidiária (art. 1.367, 
CC). Quando se tratar de móvel, além do CC, deve-se aplicar também o Decreto-Lei n. 911/67 
e, no caso de a dívida garantida ter sido contraída no âmbito do mercado financeiro e de ca-
pitais, deve-se aplicar também o art. 66-B da Lei de Mercado de Capitais (Lei n. 4.728/65).
9. prinCípio dA perpetuidAde do direito reAl de propriedAde
O direito real de propriedade é perpétuo, ou seja, ele não se extingue pelo desuso, nem 
pelo tempo, nem mesmo pela morte do dono (caso em que haverá transmissão da titularidade 
para os herdeiros). Trata-se do princípio da perpetuidade da propriedade, também chamado 
de atributo ou característica da perpetuidade da propriedade.
Se um titular de direito real de propriedade deixa seu imóvel sem utilização por muitos 
anos, ele não perderá a propriedade por desuso, mas poderá voltar, a  qualquer momento, 
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
22 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
exercer o seu direito. É diferente do que sucede com os direitos obrigacionais, que deixam de 
ser exigíveis após o prazo prescricional.
Ao contrário da propriedade, os direitos reais sobre coisa alheia não são perpétuos. De 
fato, se o direito real de propriedade for comprimido por um direito real sobre coisa alheia ou 
por um elemento acidental do negócio jurídico (termo, condição ou encargo), haverá uma ten-
dência jurídica de a propriedade voltar a se tornar plena, pois esses ônus não são perpétuos. 
Os direitos reais sobre coisa alheia tendem a juridicamente se extinguir.
Perpetuidade não se confunde com imortalidade. Perpetuidade é a ausência de uma ten-
dência jurídica (de uma “força elástica” pelo Direito) de extinção do direito real. A propriedade 
é perpétua, pois não há essa tendência jurídica de extinção. Isso, porém, não significa que a 
propriedade seja imortal. Ela pode se extinguir com o perecimento do próprio objeto, como no 
caso de um imóvel que foi submerso pelo avanço de um rio (art. 1.275, IV, CC). Isso porque, 
embora o direito real de propriedade seja perpétuo, ele não é imortal. Imortalidade é a impos-
sibilidade jurídica de extinção do direito real, fato que não se dá com a propriedade, que pode 
vir a extinguir-se por ato de vontade do proprietário, por ato de império do Estado ou pelo 
perecimento do objeto do direito real
Ademais, o direito real de propriedade também pode ser extinto quando o proprietário as-
sim decide assim (alienação, renúncia e abandono) ou é forçado a tanto por um ato de império 
do Estado (como no caso desapropriação). Inexiste, porém, uma força elástica que juridica-
mente instigue, de forma contínua, o proprietário a promover essa extinção da propriedade, 
razão por que o direito real de propriedade é perpétuo.
Isso é diferente do que sucede com os direitos reais sobre coisa alheia, em relação aos 
quais há uma força jurídica elástica que continuamente tende a causar a sua extinção. Assim, 
por exemplo, no usufruto, a morte é causa de extinção; na servidão, o não uso por 10 anos 
extingue-a; etc. Os direitos reais sobre coisa alheia não são perpétuos.
10. prinCípio dA exClusividAde
Pelo princípio da exclusividade da propriedade (ou do atributo da exclusividade da pro-
priedade), a propriedade é exclusiva de uma única pessoa, de modo que não é viável que duas 
ou mais pessoas simultaneamente sejam titulares da mesma coisa. Esse atributo é a regra da 
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
23 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
propriedade, conforme art. 1.231 do CC, que afirma que “a propriedade presume-se exclusiva, 
salvo prova em contrário”.
11. direitos reAis em espéCies: noções GerAis
Meus amigos e amigas, vejam estas questões:
Questão 9 (FCC/AUDITOR/SEFAZ-SC/2018) São considerados direitos reais:
a) o penhor, a hipoteca, a anticrese e o aval.
b) o uso, a habitação, o direito do promitente comprador do imóvel, a concessão real de uso 
e a laje.
c) a propriedade, a habitação, a posse e a detenção.
d) as servidões, a superfície, o usufruto e o contrato de locação.
e) a concessão de uso especial para fins de moradia, o direito à sucessão aberta e a doação.
Letra b.
Conforme art. 1.225 do Código Civil. Chamamos a atenção para o fato de que o direito do pro-
mitente comprador do imóvel é uma espécie de direito real de aquisição, conforme art. 1.417 
do Código Civil.
Veja ainda esta questão:
Questão 10 (CONSUPLAN/TITULAR CARTÓRIO/TJMG/2017) De acordo com o Código Civil, 
são direitos reais, EXCETO:
a) O uso.
b) A concessão de uso especial para fins de moradia.
c) O penhor.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
24 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
d) A posse.
Letra d.
Posse não é direito real, conforme art. 1.225 do CC.
Vamos falar mais o tema.
Partindo do pressuposto de que os direitos reais são taxativamente arrolados em lei (prin-
cípio da taxatividade)/embora já tenhamos realçado que esse assunto é controverso –, é pos-
sível listar os direitos reais disponíveis no Direito Brasileiro.
Para tanto, convém agrupá-los dentro de duas categorias: os direitos reais sobre coisa 
própria e os direitos reais sobre coisa alheia.
Como direito real sobre coisa própria, há o direito de propriedade com todas as suas va-
riações (espécies de condomínio, propriedade resolúvel, propriedade fiduciária, propriedade 
onerada por gravame, propriedade em regime de patrimônio de afetação etc.). Entendemos 
que o direito real de laje também é um direito real sobre coisa própria, conforme exporemos 
mais a frente, mas há controvérsia doutrinária.
Como direito real sobre coisa alheia, incluem-se os demais, que podem ser subdivididos 
nas seguintes categorias: (1) direitos reais de aquisição: abrangem os direitos reais do pro-
mitente comprador e o do devedor fiduciante; (2) direitos reais de gozo: abrangem os direitos 
reais de superfície, de servidão, de usufruto, de uso e de habitação; e (3) direitos reais de ga-
rantia: abrangem a hipoteca, o penhor e a anticrese.
A enfiteuse/que ainda existe no direito brasileiro se tiver sido instituída antes do CC/2002 
nos termos do art. 2.028/é encaixada como direito real de gozo.
As principaisespécies de direitos reais estão arroladas no art. 1.225 do Código Civil, mas 
há direitos reais previstos em lei esparsa, como a caução e a cessão fiduciária de direito cre-
ditória (art. 17, § 1º, Lei n. 9.514/97).
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
25 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
12. direito reAl de propriedAde
12.1. noções GerAis
Meus amigos e minhas amigas, resolva estas questões:
Questão 11 (IBFC/ANALISTA/TJPE/2017/ADAPTADA) O Direito real de propriedade abrange 
o solo. Este, por sua vez, compreende o espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura 
e profundidade úteis ao seu exercício, podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam 
realizadas fora espaços, sendo sua realização, portanto, precedida de autorização expressa 
daquele.
Errado.
Fora do espaço subterrâneo ou aéreo de utilidade do imóvel, o proprietário do terreno não tem 
direito algum e, portanto, não pode opor-se a atividades aí realizadas. Di-lo o art. 1.229 do 
CC. Assim, não pode o dono de um terreno, por exemplo, impedir um avião de sobrevoar sua 
propriedade, pois o avião transita em uma altura superior ao de utilidade do terreno.
Questão 12 (FAPEMS/DELEGADO/PC-MS/2017/ADAPTADA) O proprietário pode ser privado 
da coisa, no caso de requisição por perigo público iminente. Tal privação enseja indenização 
ulterior, independentemente da existência de dano.
Errado.
Embora o Poder Público possa requisitar o uso de bens privados (art. 1.228, § 3º, CC), só há 
o direito de indenização se tiver havido dano. Afinal de contas, o conceito de indenização en-
volve reparar danos que ocorreram.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
26 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Questão 13 (PUC-PR/JUIZ/TJ-PR/2014/ADAPTADA) O proprietário pode perder a proprie-
dade por meio da desapropriação por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, 
como também por requisição, em caso de perigo público iminente, e ainda ser privado dela 
por alienação compulsória aos possuidores.
Certo.
A questão é “correto” por retratar a possibilidade de o Poder Público intervir sobre a proprie-
dade por meio da desapropriação e da requisição (art. 1.228, § 3º, CC) e por contemplar a 
hipótese da “desapropriação judicial” prevista no art. 1.228, §§ 4º e 5º, CC.
Vamos falar mais sobre o tema.
Ao tratarmos de noções gerais de Direitos Reais, tratamos de características importantes 
do direito real de propriedade, como a sua condição de direito real sobre coisa própria, a sua 
elasticidade e a sua perpetuidade. E assim foi feito pelo fato de o direito real de propriedade 
ser o centro da disciplina dos Direitos Reais: todos os demais direitos reais giram em torno da 
propriedade, pois eles são restrições impostas aos poderes inerentes à propriedade. O usu-
fruto, por exemplo, é o desmembramento dos poderes de usar e fruir.
Bens móveis e imóveis podem ser objeto de direito real de propriedade.
Quando se tratar de imóvel por natureza (o solo), o direito real de propriedade abrangerá 
o subsolo e o espaço aéreo até uma profundidade ou uma altura que seja útil ao exercício do 
direito da propriedade (art. 1.229, CC). Não chega, pois, ao céu nem ao inferno, ao contrário da 
velha concepção romana de que “qui dominus est soli dominus est usque ad caelum et usque 
ad inferos” (quem é dono do solo é dono do céu até o inferno”). Portanto, não pode o proprie-
tário de um terreno impedir que um avião sobrevoe seu imóvel, pois esta está em uma altitude 
inútil ao exercício do direito de propriedade. Tampouco poderá o proprietário exigir indeniza-
ção do município pela construção de um túnel de metrô subterrâneo ao terreno, pois a pro-
fundidade desses túneis ultrapassa o espaço subterrâneo efetivamente útil ao proprietário.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
27 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Ficam de fora da propriedade os recursos minerais que estejam no subsolo, pois são bens 
da União. Só sobra ao proprietário do subsolo um direito de participação na exploração des-
ses recursos minerais (art. 1.230 do CC e art. 20, IX, CF).
12.2. desCobertA (AntiGA “invenção”)
Descoberta é o fato jurídico de alguém achar coisa perdida e está disciplinada nos 
arts. 1.233 ao 1.237 do CC e no art. 746 do CPC. Era chamada de “invenção” pelo CC/1916, 
que a listava atecnicamente entre as hipóteses de aquisição da propriedade. A descoberta 
não implica aquisição da coisa achada, pois há o dever de o descobridor adotar as providên-
cias legais destinadas à entrega da coisa ao legítimo dono ou possuidor. A expressão popular 
“achado não é roubado” é equivocado. Quem acha algo e não devolve na forma da lei pode 
incorrer no crime de apropriação indébita (art. 179, II, CP).
Em suma, o descobridor tem de devolver a coisa perdida ao legítimo dono ou possuidor, 
mas, se não o conhecer, tem de entregar à autoridade competente. Entendemos que o des-
cobridor pode, se preferir, deixar a coisa perdida no local onde encontrou, pois não é razoável 
exigir que os particulares despendam tempo e recursos com bens alheios para atender inte-
resses puramente privados de outrem. O que o art. 1.233 do CC proíbe é que o descobridor se 
aproprie da coisa perdida.
O descobridor que devolve a coisa perdida ou entrega à autoridade competente tem di-
reito a uma recompensa (chamada doutrinariamente de achádego) no valor mínimo de 5% do 
valor da coisa, além das despesas tidas com conservação e transporte da coisa. É, porém, 
facultado ao dono da coisa abandoná-la em favor do descobridor para se livrar do dever de 
pagar o achádego e a indenização por despesa (art. 1.234, CC). Interpretamos, porém, esse 
dispositivo art. 1.234 do CC restritivamente para entender que o descobridor não é obrigado 
a aceitar a coisa abandonada pelo dono, mas, se ele não aceitar, poderá pedir a indenização 
integralmente pelas despesas, sob pena de enriquecimento sem causa. Se, porém, ele aceitar 
a coisa abandonada, ele terá direito a pedir ainda o pagamento do achádego e da indenização 
pelas despesas que teve no excedente ao valor da coisa achada.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
28 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
A autoridade competente deverá, mediante publicações em canais de comunicação, con-
voque o legítimo dono ou possuidor para resgatar a coisa no prazo de 60 dias, sob pena de a 
coisa ser vendida em hasta pública para que o dinheiro obtido seja utilizado para indenizar as 
despesas, pagar a recompensa devida ao descobridor e, no caso de sobra, incorporar-se ao 
patrimônio municipal. Se a coisa for de valor irrisório, o município pode abandonar a coisa em 
favor do descobridor (arts. 1.235ao 1.237, CC).
Por força do art. 746 do CPC, o descobridor pode entregar a coisa diretamente ao juiz me-
diante procedimento de jurisdição voluntária ou à autoridade policial, que deverá encaminhar 
a coisa ao juiz a fim de que este promova a publicação de editais de convocação do interessa-
do se o valor da coisa comportar. Trata-se, a nosso sentir, de exigência condenada ao desuso, 
pois, além de a maior parte das coisas perdidas ser de pequeno valor, a prática é a de que as 
autoridades administrativas não provocam o Judiciário.
A definição da autoridade competente depende do que é disposto em lei local, que costu-
ma definir seções de “Achados e Perdidos”. As agências centrais dos Correios (Empresa Bra-
sileira de Correios e Telégrafos/ECT) também fornecem esse serviço de “Achados e Perdidos” 
para caso de documentos perdidos.\
12.3. AQuisição imobiliáriA
Já tivemos a oportunidade de explicitar o modo de constituição dos direitos reais sobre 
imóveis (registro no Cartório, como regra) e móveis (tradição, como regra) ao tratarmos de 
conceitos gerais de Direitos Reais. A aquisição da propriedade, como regra geral, deve obser-
var o que foi lá exposto.
O direito real de propriedade pode ser adquirido por: (1) transmissão: decorre de um ato 
jurídico translativo, como um contrato de compra e venda, uma dação em pagamento, uma 
arrematação em leilão judicial etc.; (2) sucessão causa mortis: a transmissão ocorre na forma 
do art. 1.789 e ss do CC; (3) usucapião; (4) legitimação fundiária: ocorre no caso de regula-
rização fundiária urbana na forma do art. 23 da Lei n. 13.465/2017; (5) acessão: o objeto da 
propriedade é ampliado em razão de um acréscimo decorrente da natureza (acessão natural) 
ou da conduta humana (acessão artificial).
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
29 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
Quanto à transmissão, remetemos ao que foi exposto quando tratamos de modo de cons-
tituição dos direitos reais.
No tocante à sucessão causa mortis, o art. 1.784 do CC estabelece que, no momento da 
morte, os herdeiros adquirem a propriedade do falecido (princípio da Saisine).
Em relação à usucapião, deixamos para aprofundar o tema quando formos tratar de pos-
se, na medida em que a usucapião decorre do exercício de uma posse ad usucapionem.
Quanto à legitimação fundiária, trata-se de uma forma de aquisição originária da proprie-
dade utilizada em regularização fundiária urbana da Lei n. 13.465/2017.
No tocante à acessão, falaremos dela no próximo capítulo.
12.4. ACessão sobre imóveis
Amigos e amigas, vejam estas questões antes de tudo:
Questão 14 (IBFC/ANALISTA/TJPE/2017/ADAPTADA) A avulsão ocorre quando o indiví-
duo, trabalhando em matéria-prima em parte alheia, obtiver espécie nova cuja propriedade 
será sua.
Errado.
Ela define a especificação (criar espécie nova a partir de uma matéria-prima bruta (arts. 1.269 
ao 1.271, CC), e não a avulsão, que é o aumento de um imóvel pelo deslocamento violento de 
uma porção de terra (art. 1.251, CC).
Questão 15 (PGR/PROCURADOR DA REPÚBLICA/PGR/2017) Ao deslocamento de uma por-
ção de terra, por força natural violenta, desprendendo-se de um prédio para se juntar a outro, 
dá-se o nome de:
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
30 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
a) Aluvião.
b) Álveo.
c) Achado.
d) Avulsão.
Letra d.
Define a avulsão, que é disciplinada no art. 1.251 do Código Civil.
Questão 16 (FAUEL/PROCURADOR/PREFEITURA PARANAVAÍ/2018) A aluvião diz respeito 
aos acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais 
ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, os quais pertencem 
aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.
Certo.
Define a aluvião (art. 1.250, CC).
Questão 17 (IBFC/JUIZ/TRF2/2018) Dez anos atrás o Município de São Paulo realizou obra 
que acabou por definir novo traçado ao rio Tietê, cujas águas abandonaram parte do antigo 
leito e passaram a correr em outra região. Com o desvio do rio e consequentemente esva-
ziamento das águas, a “Sociedade Especial Veículos e Peças Ltda” que era proprietária de 
terreno localizado às margens do antigo traçado do rio Tietê, tomou posse da área do álveo 
descoberto que ficava no limite de sua testada, totalizando 791,5 m2. Dois sujeitos se insur-
giram contra tal ocupação: a) o dono do imóvel ribeirinho localizado na mesma direção da 
Sociedade, mas na outra margem; b) o Município de São Paulo. Assinale a alternativa correta:
a) a propriedade do álveo abandonado é do Município.
b) ambos os proprietários ribeirinhos têm direito à metade do terreno descoberto pelo álveo 
abandonado.
c) o Município de São Paulo terá que desfazer a obra para que seja retomado o curso do rio tietê.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
31 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
d) nenhum dos insurgentes tem razão.
e) a área passou a ser considerada res nullius.
Letra a.
O Rio Tietê é um rio navegável e, como tal, é um bem público. Logo, os proprietários ribeiri-
nhos não podem ser apropriar do seu álveo. No tocante ao Rio Tietê, esse rio é estadual, mas, 
apesar disso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) permitiu que o município de São Paulo (e 
não o Estado de São Paulo) se apropriasse do álveo descoberto como forma de compensação 
com os gastos feitos com o desvio do curso do Rio Tietê (STJ, REsp 330.046/SP, 2ª Turma, 
Rel. Ministro Franciulli Netto, DJ 11/04/2005). No mesmo sentido, convém lembrar o art. 27 
do Código das Águas (Decreto n. 24.643/1934:
Art. 27. Se a mudança da corrente se fez por utilidade pública, o prédio ocupado pelo novo álveo 
deve ser indenizado, e o álveo abandonado passa a pertencer ao expropriante para que se com-
pense da despesa feita.
Vamos tratar mais do assunto.
Acessão é acréscimo. Imóvel por acessão é aquele que foi acrescido ao imóvel por na-
tureza (que é o solo). A acessão é uma hipótese de aquisição da propriedade imobiliária por 
implicar uma expansão horizontal ou vertical ou um adensamento do solo em razão de um 
acréscimo de área, de uma construção ou de uma plantação.
A acessão pode ser classificada como: acessão natural ou acessão artificial.
A acessão natural em imóveis é o acréscimo de terra decorrente de fenômeno natureza. 
Ocorre em situações de imóveis banhados por um rio não navegável. Se o rio for navegável, 
não haverá acessão em razão do fato de o seu álveo (o leito) ser bem público, conforme Có-
digo das Águas (arts. 2º, 8º e 10 do Decreto n. 24.643/1934).
As espécies de acessões naturais sobre imóveis são estas:
Aluvião (art. 1.250, CC; arts. 16 ao 18, Código de Águas): é o acréscimo vagaroso e lento de 
terra às margens de um imóvel banhado por um rio não navegável, ocasionando o aumento da 
superfície. Nesse caso, o dono do imóvel adquire esse terreno adicionado (= terreno aluvional) 
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
32 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
sem ter de pagar indenização a outrem, ainda que o acréscimo tenha decorrido do fato de a 
corrente de águas ter deslocado terras do imóvel deste
Avulsão (art. 1.251, CC; arts. 19, 20 e 28 do Código de Águas): no vernáculo, avulsão sig-
nifica o ato de extrair ou arrancar algo com violência. No Direito, avulsão é o acréscimo de 
uma porção de terra a um terreno que foi arrancada abruptamente de outro terreno por força 
natural violenta, a exemplo de uma violenta corrente de água de um rio. Na avulsão, um imóvel 
perde abruptamente uma porção de terra e reduz sua superfície, ao passo que outro imóvel 
recebe essa porção de terra destacada e aumenta a superfície. Nesse caso, o dono do imóvel 
desfalcado pode, às suas próprias expensas, retomar a porção de terra perdida, desde que: (1) 
não tenha transcorrido o prazo decadencial de 1 ano e (2) o dono do imóvel beneficiado não 
exerça o seu direito de apropriar-se da porção de terra pagando uma indenização.
Formação de ilha (art. 1.249, CC; art. 23, Código de Águas): se uma ilha se formar em rios 
não navegáveis, a propriedade dela será dos proprietários dos terrenos frontais e marginais 
na proporção de sua testada (= sua frente), até a linha imaginária que divide o álveo em partes 
iguais.
Álveo abandonado (art. 1.252, CC; arts. 26 e 27, Código de Águas): se o rio não navegável 
secar ou desviar seu curso emergindo o álveo, os proprietários dos imóveis ribeiros passarão 
a ser titulares desse álveo na proporção da respectiva testada até a linha média, sem ter de 
indenizar terceiros cujos imóveis tenham sido total ou parcialmente submersos pelo desvio 
do curso do rio.
A acessão artificial diz respeito à plantação e à construção.
Ao construir uma edificação ou realizar uma plantação, o terreno é ampliado: a construção 
e a plantação incorporam-se ao solo, conforme a regra romana da superfície solo cedi (tradu-
zindo, a superfície/entendido como tudo quanto é construído ou plantado nela/é acrescida ao 
solo). Daí decorre a presunção de que construções e plantações foram feitas pelo proprietário 
do imóvel, salvo prova em contrário (art. 1.253, CC).
No caso de construção, essa construção tem de ser averbada na matrícula do imóvel no 
Cartório a fim de retratar a situação atual do bem. A averbação, porém, é meramente declara-
tória, pois a aquisição da construção ocorreu no momento em que ela foi realizada.
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
33 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
12.5. Construção ou plAntAção em terreno Alheio e A ACessão inversA
Os arts. 1.255 ao 1.259 do Código Civil estabelecem regras para situações em que alguém 
planta ou constrói em terreno alheio.
Em regra, é assegurado direito de indenização a quem planta ou constrói de boa-fé em 
terreno alheio.
Excepcionalmente, porém, esse construtor de boa-fé poderá reivindicar a propriedade do 
próprio terreno, pagando indenização, desde que a construção exceda demasiadamente o 
valor do terreno. Trata-se do que a doutrina denomina de “acessão inversa”, nome assim 
cunhado pelo fato de está ocorrendo o inverso do usual: o solo é que está cedendo diante da 
construção. Cuida-se de uma exceção ao princípio da superfície solo cedit (art. 1.255, pará-
grafo único, CC).
O construtor ou plantador de má-fé é totalmente desprestigiado: perde tudo quanto acres-
ceu sobre terreno alheio. O dono do terreno se apropriará da construção e da plantação sem 
ter de indenizar nada.
Se ambos estavam de má-fé/tanto o construtor quanto o dono do terreno/o construtor 
poderá pleitear indenização pelo valor da construção que perderá em proveito do dono do 
terreno (art. 1.256, CC). E, se a matéria-prima usada pelo construtor de má-fé pertencer a ter-
ceiro, este poderá pedir a indenização da matéria-prima do dono do terreno caso não consiga 
obtê-la desse construtor de má-fé (art. 1.257, CC).
12.6. Construção pArCiAlmente em terreno Alheio
Há hipóteses em que uma construção é feita em parte do terreno vizinho.
Se a invasão for expressiva, ou seja, for superior a 20% do imóvel vizinho, será assegurado 
ao construtor de boa-fé a acessão inversa: ele poderá adquirir a propriedade do solo invadido 
mediante pagamento de valor que não apenas repara a perda do terreno e a desvalorização da 
área remanescente, mas também evita o enriquecimento sem causa do invasor com a valori-
zação que a construção teve com a invasão. Se, porém, o construtor estava de má-fé, a puni-
ção é severa: ele não nada poderá pleitear de indenização, terá de demolir a área invadida e, 
ainda por cima, terá de pagar indenização em dobro (art. 1.259, CC). A demolição aí se justifi-
O conteúdo deste livro eletrônico é licenciado para BRUNA GISELLE RAMOS - 86571982234, vedada, por quaisquer meios e a qualquer título,
a sua reprodução, cópia, divulgação ou distribuição, sujeitando-se aos infratores à responsabilização civil e criminal.
https://www.grancursosonline.com.br
https://www.grancursosonline.com.br
34 de 80www.grancursosonline.com.br
Carlos Elias
Coisas – Parte I
DIREITO CIVIL
ca pelo fato de a invasão ter sido muito expressiva a ponto de prejudicar demasiadamente o 
dono do imóvel invadido, que ficará com uma área remanescente bem menor.
O art. 1.258 do CC é menos severo quando a invasão da construção não for expressiva, ou 
seja, for inferior a 20% do imóvel vizinho. Ele garante a “acessão inversa” ao construtor se o 
valor da construção exceder consideravelmente o da área invadida e se a demolição compro-
meter a estrutura do restante da construção. A acessão inversa aí é deferida mesmo ao cons-
trutor de má-fé. Entretanto, se o construtor estava de má-fé, o valor da indenização será dez 
vezes mais do dano efetivamente causado, ou seja, será o décuplo do valor correspondente 
ao valor da área perdida com o valor da área remanescente. Não se incluirá no valor da inde-
nização a valorização que a construção obteve com a invasão, pois, apesar de isso aparentar 
ser um enriquecimento sem causa, a porção de área invadida é pequena, ao contrário do que 
sucede na hipótese de a invasão exceder a 20% do terreno vizinho.
Parcela substancial da doutrina é mais severa contra o construtor de má-fé, entendendo 
que a acessão inversa que o art. 1.258 do CC lhe assegura mediante o pagamento do décuplo 
da indenização depende de um outro requisito implícito: a necessidade de proteger terceiros 
de boa-fé. É o caso, por exemplo, de uma incorporadora maliciosa que, construindo dolo-
samente mediante invasão de mais de 20% do terreno vizinho, já vendeu apartamentos “na 
planta” para consumidores de boa-fé. Nesse caso, apesar da má-fé, a incorporadora poderá 
adquirir a propriedade do solo invadido, pagando indenização em décuplo. Esse é o enunciado 
n. 318/JDC: “O direito à aquisição da propriedade do solo em favor do construtor de má-fé 
(art. 1.258, parágrafo único) somente é viável quando, além dos requisitos explícitos previstos 
em lei, houver necessidade de proteger terceiros de boa-fé”.
12.7. AQuisição mobiliáriA
Assim como sucede com os imóveis, a  aquisição de direito real sobre móvel também 
ocorre com (1) a transmissão por tradição, (2) a sucessão causa mortis e (3) a usucapião.
Não há o que acrescer no tocante à transmissão por tradição e à sucessão causa 
mortis, remetemos ao que escrevemos quando cuidamos de modo de constituição dos 
direitos