CONCEITO DE DIREITO DE VIZINHANÇA

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DIREITO DE VIZINHANÇA 
(Direito Civil, vol 3 – Flavio Tartuce – 2018) 
 
 
CONCEITO DE DIREITO DE VIZINHANÇA 
O Código Civil de 2002 (arts. 1.277 a 1.313), regula os direitos de 
vizinhança (Capítulo V do Livro que trata do Direito das Coisas). Na atual 
norma material codificada, a matéria está dividida em sete seções: Do uso 
anormal da propriedade (Seção I, arts. 1.277 a 1.281 do CC). Das árvores 
limítrofes (Seção II, arts. 1.282 a 1.284 do CC). Da passagem forçada (Seção 
III, art. 1.285 do CC). Da passagem de cabos e tubulações (Seção IV, arts. 
1.286 e 1.287), novidade introduzida pela codificação de 2002. Das águas 
(Seção V, arts. 1.288 a 1.296 do CC). Dos limites entre prédios e do direito de 
tapagem (Seção VI, arts. 1.297 e 1.298 do CC). Do direito de construir (Seção 
VII, arts. 1.299 a 1.313 do CC). A matéria que regula o direito de vizinhança 
tem natureza de ordem pública, pois interessam muito mais do que almejam as 
partes envolvidas, ou seja, aos proprietários dos terrenos vizinhos. As normas 
de regência dos direitos de vizinhança são preferentemente cogentes, porque 
os conflitos nessa matéria tendem ao litígio e ao aguçamento de ânimos. 
Em uma visão clássica conceitual, Washington de Barros Monteiro 
assevera que “Os direitos de vizinhança constituem limitações impostas pela 
boa convivência social, que se inspira na lealdade e na boa-fé. A propriedade 
deve ser usada de tal maneira que torne possível a coexistência social. Se 
assim não se procedesse, se os proprietários pudessem invocar uns contra os 
outros seu direito absoluto e ilimitado, não poderiam praticar qualquer direito, 
pois as propriedades se aniquilariam no entrechoque de suas várias 
faculdades” (Curso..., 2003, v. 3, p. 135). 
Rubens Limongi França conceitua as relações de vizinhança como 
sendo “o complexo de direitos e obrigações recíprocos que regulam o direito da 
propriedade imóvel entre os vizinhos” (Instituições..., 1996, p. 464). Segundo 
Paulo Lôbo, “os direitos de vizinhança compreendem o conjunto de normas de 
convivência entre os titulares de direito de propriedade ou de posse de imóveis 
localizados próximos uns aos outros. (...). 
Na dimensão positiva, vizinhos são os que devem viver harmonicamente 
no mesmo espaço, respeitando reciprocamente os direitos e deveres comuns” 
(LÔBO, Paulo. Direito..., 2015, p. 177). 
 
 
DO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE. 
O dispositivo fundamental relativo ao uso anormal da propriedade é o 
art. 1.277 do CC/2002, prevendo o seu caput que “O proprietário ou o 
possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências 
prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas 
pela utilização de propriedade vizinha”. 
Pois bem, algumas conclusões fundamentais podem ser retiradas do 
dispositivo. A primeira delas é que as normas de direito de vizinhança não 
protegem somente o proprietário, mas também o possuidor, uma vez que o 
último também pode tomar as devidas medidas em casos de perturbações 
praticadas por terceiros. A segunda conclusão é que o dispositivo consagra 
uma ampla proteção, relacionada com a segurança, o sossego e a saúde dos 
habitantes do imóvel. Esses três parâmetros consagram a regra dos três Ss 
(segurança, sossego e saúde), que deve ser observada para a configuração do 
exercício regular do direito de propriedade ou não. Ilustrando, em havendo 
excesso de barulho decorrente de um prédio vizinho, o possuidor ou 
proprietário pode tomar as medidas necessárias para a sua cessação. 
Uma demanda coletiva pode ser reconhecida como medida cabível a 
afastar tais atentados à saúde, como entendeu o Tribunal de Justiça de São 
Paulo no aresto a seguir: “Ação civil pública. Liminar. Meio ambiente. Ruído 
excessivo causado por clube. Tratamento acústico em suas instalações 
determinado, bem como embargos das atividades, até a comprovação da 
obtenção da licença de localização e funcionamento. Medida de proteção do 
bem-estar da vizinhança e da comunidade, coibindo a produção de energia 
sonora nociva à saúde. Resolução CONAMA 1, de 08.03.1990. Validade da 
concessão da liminar. Possibilidade da ampla defesa do requerido no âmbito 
da ação civil pública. Recurso improvido” (TJSP, Agravo de Instrumento 
535.404-5/9, Santos, Câmara Especial do Meio Ambiente, Relator: Renato 
Nalini, 20.04.2006, v.u., Voto 11.160). 
Em reforço à ilustração, cite-se curioso julgado do mesmo Tribunal, em 
que se concluiu que a existência de oito cães em pequeno imóvel traria lesão 
aos direitos de vizinhança, devendo o número de animais ser reduzido para 
dois: “Direito de vizinhança. Uso nocivo da propriedade. Oito cães em pequeno 
quintal. Ruídos e odores excessivos. Sentença mantida para limitar a dois 
animais. Recurso improvido” (TJSP, Apelação Cível 846.178-0/0, São Paulo, 
36.ª Câmara de Direito Privado, Rel. Pedro Baccarat, 24.08.2006, v.u., Voto 
1.465). O art. 1.277 do CC/2002 acaba por trazer, na sua essência, uma 
preocupação com a proteção ambiental, nos termos do que consta o art. 225 
da Constituição Federal. 
Nesse sentido, preconiza o Enunciado n. 319 do CJF/STJ, aprovado na 
IV Jornada de Direito Civil, que “A condução e a solução das causas 
envolvendo conflitos de vizinhança devem guardar estreita sintonia com os 
princípios constitucionais da intimidade, da inviolabilidade da vida privada e da 
proteção do meio ambiente”. 
A proteção é mais ampla do que se imagina, pois nos termos do art. 21 
do CC/2002 e do art. 5.º, X, da Constituição, a vida privada e a intimidade 
também merecem amparo nas questões de vizinhança. Além disso, a utilização 
da propriedade, quanto ao direito de vizinhança, não pode gerar abuso do 
direito, nos termos dos arts. 187 e 1.228, § 2.º, do CC/2002. 
A título de exemplo, podem ser citadas as medidas de tutela específica 
cabíveis nas obrigações de fazer e de não fazer, nos termos do Código de 
Processo Civil; a ação de dano infecto; a ação de nunciação de obra nova e 
mesmo a drástica medida da ação demolitória. Obviamente, o vizinho 
perturbado igualmente pode ingressar ainda com uma ação de reparação por 
danos materiais e morais suportados na relação vicinal. Em complemento a 
essa ampla proteção que consta do caput do art. 1.277 do CC/2002, dispõe o 
seu parágrafo único que devem ser proibidas as interferências externas, 
considerando-se a natureza da utilização e a localização do prédio. Além disso, 
devem ser atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os 
limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança. O último 
dispositivo traz outros dois critérios para a determinação da existência ou não 
do uso anormal da propriedade, quais sejam, a natureza da utilização e a 
localização do prédio. Por óbvio que se uma área em uma localidade praiana é 
destinada a bares noturnos (conforme normas regulamentares do próprio 
Município) deve existir uma tolerância maior ao barulho. O raciocínio não é o 
mesmo se a casa noturna se localizar em uma região essencialmente 
residencial. Em relação à divisão das edificações por zonas, no tocante às 
áreas urbanas, o Estatuto da Cidade trata do plano diretor, entre os seus arts. 
39 a 42. Enuncia a citada norma que a propriedade urbana cumpre sua função 
social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade 
expressas no plano diretor, assegurando o atendimento das necessidades dos 
cidadãos quanto à qualidade de vida, à justiça social e ao desenvolvimento das 
atividades econômicas (art. 39, caput, da Lei 10.257/2001). 
Segundo o que consta do art. 1.280 do CC/2002, o proprietário ou o 
possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a 
reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo 
dano iminente. Em complemento ao que já foi afirmado, o comando legal acaba 
por prever quatro ações à disposiçãodo vizinho nos casos de uso anormal da 
propriedade: a ação de obrigação de fazer ou de não fazer, a ação demolitória, 
a ação de nunciação de obra nova e a ação de dano infecto, que merecem ser 
exemplificadas. Em reforço, a norma consagra a possibilidade de o prejudicado 
pleitear perdas e danos, com a reparação também dos danos imateriais, 
conforme antes se destacou. 
 
DA PASSAGEM FORÇADA E DA PASSAGEM DE CABOS E 
TUBULAÇÕES 
 A categoria da passagem forçada também é tratada no direito de 
vizinhança, uma vez que constitui típico instituto relativo ao tema. Preceitua o 
caput do art. 1.285 do CC que “O dono do prédio que não tiver acesso a via 
pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, 
constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, 
se necessário”. 
Visando entender a problemática relativa à passagem forçada, pode ser 
elaborado o seguinte desenho, com uma visão aérea: 
 
 
Como se pode notar no desenho, o imóvel A não tem saída para a rua, 
pois está cercado de casas por todos os lados. Sendo assim, haverá a 
necessidade de uma saída por B, para que o imóvel A tenha utilidade. O imóvel 
A é denominado imóvel encravado, enquanto que B é o imóvel serviente, uma 
vez que por ele haverá a passagem. A função social da propriedade é o 
fundamento do instituto, nos termos do que prevê o art. 5.º, XXII e XXIII da 
CF/1988 e o art. 1.228, § 1.º, do CC/2002. No caso descrito, se não houvesse 
a passagem, o imóvel encravado não teria qualquer finalidade social. Como 
adentrar no imóvel? Pulando de paraquedas? 
Dispõe o § 1.º do art. 1.285 do CC/2002 que sofrerá o constrangimento o 
vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem. Segue-se 
o espírito anterior de que a passagem forçada deve ser instituída da maneira 
menos gravosa ou onerosa aos prédios vizinhos. Se ocorrer eventual alienação 
parcial do prédio serviente, de modo que uma das partes perca o acesso à via 
pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem 
(art. 1.285, § 2.º, do CC). A obrigação de tolerar a passagem forçada deve 
acompanhar a coisa, constituindo uma obrigação ambulatória ou propter rem. A 
regra de tolerância nos casos de alienação deve ser aplicada ainda quando, 
antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o 
proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra (art. 1.285, § 3.º, do 
CC). Na passagem forçada há necessariamente o pagamento de uma 
indenização ao imóvel serviente. 
O Código Civil de 2002 passou a disciplinar a passagem de cabos e 
tubulações como instituto de direito da vizinhança, nos seus arts. 1.286 e 
1.287. De acordo com o primeiro dispositivo, mediante recebimento de 
indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o 
proprietário é obrigado a tolerar a passagem, por meio de seu imóvel, de 
cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade 
pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for 
impossível ou excessivamente onerosa. O instituto também está fundado na 
função social da propriedade, havendo, em reforço, um interesse público 
indireto, pois as passagens de cabos e tubulações atendem aos interesses de 
outras pessoas. O regime jurídico é muito próximo do da passagem forçada, o 
que justifica a proximidade legislativa. 
A introdução dos institutos no Código de 2002 se deu, segundo a 
doutrina, diante da evolução tecnológica, pois não se imaginava, quando da 
elaboração do Código Civil de 1916, a existência constante de linhas de 
transmissão e energia elétrica, telefonia e processamento de dados ou de 
grandes adutoras subterrâneas (MALUF, Carlos Alberto. Código Civil..., 2004, 
p. 1.173). O desenho a seguir demonstra um esquema relativo a uma 
tubulação de água, que deve ser concebida em regime de passagem forçada: 
 
Da figura percebe-se que o imóvel A não tem como escoar as águas de 
seu prédio. Assim sendo, o imóvel B, serviente ou onerado, concederá a 
passagem das tubulações, até porque não é do interesse da coletividade que o 
esgoto fique represado no outro imóvel, o que causará um prejuízo ambiental. 
Contudo, no caso descrito, o proprietário de B pode requerer que a instalação 
dos tubos seja realizada da maneira menos onerosa ou gravosa, princípio que 
também é aplicado para a passagem forçada (princípio da menor onerosidade). 
Essa é a regra do parágrafo único do art. 1.286 do CC/2002, in verbis: “O 
proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos 
gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, 
para outro local do imóvel”. Ainda quanto ao instituto, determina o art. 1.287 do 
CC/2002 que, se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao 
proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.. 
 
DAS ÁGUAS. 
 As águas constituem partes integrantes do Bem Ambiental (art. 225 da 
CF/1988) e, sendo assim, merecem ampla proteção, para atender à função 
socioambiental da propriedade. 
Quanto ao direito de vizinhança, há regras específicas entre os arts. 
1.288 a 1.296 do CC/2002, dispositivos que devem necessariamente ser 
analisados de acordo com a proteção transgeracional ambiental. 
Inaugurando o tratamento do direito de vizinhança, determina o art. 
1.288 do Código Privado que o dono ou o possuidor do prédio inferior é 
obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não 
podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo. Isso justifica a instituição 
da passagem obrigatória de tubulações, nos termos do art. 1.286 do CC/2002. 
Porém, enuncia ainda o art. 1.288 da codificação material que a condição 
natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo 
dono ou possuidor do prédio superior. 
Ilustrando, a construção das tubulações não pode simplesmente 
aniquilar a funcionalidade do prédio inferior, uma vez que a passagem deve ser 
da maneira menos gravosa, conforme se expôs (princípio da menor 
onerosidade). Sob outro prisma, se, eventualmente, o proprietário do prédio 
inferior realizar obras que impeçam o escoamento das águas, caberá ação 
visando a afastar tal obstrução, sem prejuízo de eventuais perdas e danos, 
pelo ato ilícito praticado. 
Nos casos de escoamento artificial de águas, de um prédio superior para 
outro inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize 
o prejuízo que sofrer. Da indenização será deduzido o valor do benefício 
obtido, conforme preconiza o art. 1.289 do CC, incluído seu parágrafo único. 
Expliquemos melhor. Pode acontecer de o dono do prédio superior ter 
realizado com outra pessoa a canalização de águas, mediante a servidão 
predial de aqueduto (art. 1.378) a fim de plantar arroz e não encontre outra 
forma de escoar as águas que não seja para prédio inferior. Se este exigir o 
desvio das águas, tornará impossível o plantio da referida cultura” (Direito das 
coisas..., 2007, p. 199). Entretanto, outra solução seria o enquadramento da 
hipótese no art. 1.286 do CC/2002, que trata da passagem de tubulações. Por 
esse caminho, a passagem pode ser tida como obrigatória, levando-se em 
conta a finalidade social dos imóveis envolvidos. 
O art. 1.290 da codificação material privada trata das nascentes das 
águas e do escoamento das águas pluviais. Determina esse comando legal 
que o proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, 
satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir ou desviar o 
curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores. 
As nascentes são conceituadas pelo art. 89 do Código de Águas nos 
seguintes termos: “Consideram-se „nascentes‟ para os efeitos deste Código, as 
águas que surgem naturalmente ou por indústria humana, e correm dentrode 
um só prédio particular, e ainda que o transponham, quando elas não tenham 
sido abandonadas pelo proprietário do mesmo”. 
Confrontando-se as duas normas, percebe-se que a regra do Código 
Civil está de acordo com o que consta do art. 90 do Código de Águas, pelo qual 
“O dono do prédio onde houver alguma nascente, satisfeitas as necessidades 
de seu consumo, não pode impedir o curso natural das águas pelos prédios 
inferiores”. Em conclusão do que consta de todos esses dispositivos, o 
proprietário do imóvel da nascente é obrigado a permitir o escoamento das 
águas pelos prédios inferiores, pois o curso de água que do seu imóvel surge 
tem importante finalidade social. 
Essa preocupação com a coletividade também inspira o art. 94 do 
Código de Águas, segundo o qual o proprietário de uma nascente não pode 
desviar o seu curso quando desta se abasteça uma população. Vale dizer que 
o mesmo raciocínio de permissão serve, nos termos do Código Civil, para as 
águas pluviais, aquelas decorrentes das chuvas, conforme dispõe o art. 102 do 
Código das Águas. Prevê ainda o Decreto-lei 24.643/1934 que as águas 
pluviais pertencem ao dono do prédio onde caírem diretamente, podendo ele 
dispor delas à vontade, salvo existindo direito em sentido contrário (art. 103, 
caput). 
A ressalva feita pela norma é que ao dono do prédio onde caírem as 
águas pluviais não é permitido: 1.º) desperdiçar essas águas em prejuízo dos 
outros prédios que delas se possam aproveitar, sob pena de indenização aos 
proprietários dos mesmos; 2.º) desviar essas águas de seu curso natural para 
lhes dar outro, sem consentimento expresso dos donos dos prédios que irão 
recebê-las (art. 103, parágrafo único, do Decreto 24.643/1934). 
A vedação da poluição das águas, conforme dispõe o § 1.º do art. 1.228 
do CC/2002, consta igualmente do seu art. 1.291, pelo qual o possuidor do 
imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras 
necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores. A parte final do 
último dispositivo é altamente criticável, pois expressa que “(...) as demais, que 
poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for 
possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas”. Ora, a lei 
está admitindo, em sua literalidade, a possibilidade de poluição de águas, tidas 
como não essenciais, algo inadmissível em tempos atuais, diante da constante 
preocupação com o Bem Ambiental, o que culmina na adoção dos princípios da 
precaução e da prevenção. 
Nesse contexto, o dispositivo acaba por ferir a ampla proteção legislativa 
do meio ambiente, sobretudo a que consta do art. 225 da Constituição e da Lei 
6.938/1981. Por isso, na opinião deste autor, o comando legal deveria ser 
imediatamente revogado, em razão de sua inconstitucionalidade. 
Na III Jornada de Direito Civil, aprovou-se o Enunciado n. 244 do 
CJF/STJ, prevendo que “O art. 1.291 deve ser interpretado conforme a 
Constituição, não sendo facultada a poluição das águas, quer sejam essenciais 
ou não às primeiras necessidades da vida”. 
Dispõe o art. 1.292 do atual Código Privado que o proprietário tem o 
direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de 
água em seu prédio. Se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o 
seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício 
obtido. Mais uma vez deve ser dito que o direito de construção ou 
represamento não pode gerar danos ao meio ambiente, havendo necessidade 
da fiscalização das atividades pelas autoridades administrativas, com o Estudo 
de Impacto Ambiental (EIA) e o Relatório de Impacto ao Meio Ambiente 
(RIMA). 
O art. 1.293 do Código Civil de 2002 trata do direito à construção do 
aqueduto, canais de recebimento ou transporte das águas. É a redação literal 
do dispositivo: “Art. 1.293. É permitido a quem quer que seja, mediante prévia 
indenização aos proprietários prejudicados, construir canais, através de prédios 
alheios, para receber as águas a que tenha direito, indispensáveis às primeiras 
necessidades da vida, e, desde que não cause prejuízo considerável à 
agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas supérfluas ou 
acumuladas, ou a drenagem de terrenos. § 1.º Ao proprietário prejudicado, em 
tal caso, também assiste direito a ressarcimento pelos danos que de futuro lhe 
advenham da infiltração ou irrupção das águas, bem como da deterioração das 
obras destinadas a canalizá-las. § 2.º O proprietário prejudicado poderá exigir 
que seja subterrânea a canalização que atravessa áreas edificadas, pátios, 
hortas, jardins ou quintais. § 3.º O aqueduto será construído de maneira que 
cause o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos, e a expensas 
do seu dono, a quem incumbem também as despesas de conservação”. 
Da leitura do comando legal, a conclusão é que o aqueduto deve 
atender a uma função social. Isso não afasta a possibilidade de fixação de uma 
indenização em favor dos vizinhos, se a sua instituição gerar prejuízos a 
outrem. O princípio da menor onerosidade também deve reger o instituto, o que 
resta claro pela sua instituição subterrânea. 
 
 
DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS E DO DIREITO DE TAPAGEM 
 Superado o tratamento das águas, o Código Civil de 2002 traz regras 
relativas ao limite entre prédios – em que realmente surgem vários confrontos 
entre os vizinhos –, e o direito de tapagem, que vem a ser o direito que o 
proprietário de um imóvel tem de cercar, murar, valar e tapar de qualquer modo 
o seu prédio urbano ou rural, nos termos do caput do art. 1.297 do Código Civil. 
Em continuidade, prevê ainda o último dispositivo citado que o proprietário 
pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os 
dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou 
arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as 
respectivas despesas. 
Em suma, o artigo reconhece, em sua segunda parte, a possibilidade da 
ação demarcatória, assegurada ao proprietário, nos termos do art. 569, I, do 
CPC/2015: “para obrigar o seu confinante a estremar os respectivos prédios, 
fixando-se novos limites entre eles ou aviventando-se os já apagados”. A ação 
demarcatória continua a seguir o procedimento ou rito especial, na esteira das 
regras constantes entre os arts. 574 a 587 do CPC/2015. 
O § 1.º do art. 1.297 do CC/2002 dispõe a existência de um condomínio 
necessário entre os proprietários confinantes relativo aos intervalos, muros, 
cercas e os tapumes divisórios, sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, 
valas ou banquetas – tapumes comuns ou ordinários. 
Nesse ponto da matéria é importante fazer menção às ofendículas, que 
para Washington de Barros Monteiro constituem elementos predispostos a 
lesar, ferir ou ofender caso alguém pretenda ingressar na propriedade alheia, o 
que constituíram defesas preventivas. Como exemplos, podem ser citadas as 
colocações de cacos de vidro em cima de muros, de grades de ferro com 
lanças ou mesmo das atuais cercas elétricas (Curso..., 2003, v. 3, p. 159). Para 
a maioria da doutrina do Direito Penal, tais instrumentos são considerados 
como hipóteses de legítima defesa preordenada. Na visão civil, em regra, 
esses instrumentos representam o exercício regular de um direito, no caso do 
direito de propriedade (art. 188, I, do CC). Todavia, o art. 187 do CC serve 
como parâmetro, para que as ofendículas não constituam abuso de direito, 
gerando o dever de indenizar. Aprofundando, no caso de uma cerca elétrica, é 
interessante que o proprietário que a introduziu como proteção afixe uma placa 
informando do perigo. 
O dever de informar, como se sabe, é anexo à boa-fé objetiva, um dos 
requisitos legais para a configuração do abuso de direito. Voltando ao § 1.º do 
art. 1.297 do CC/2002, é importante salientar quea norma traz uma presunção 
relativa desse condomínio necessário, pois se admite prova em contrário 
(presunção iuris tantum). Conforme o trecho final do dispositivo, os condôminos 
são obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, 
em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação. 
Como novidade na lei material, o § 2.º do art. 1.297 do CC determina 
que as sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco 
divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre 
proprietários. Apesar desse reconhecimento legislativo, note-se que as sebes, 
as árvores e as plantas fazem parte da fauna, não sendo tolerável, em regra, a 
sua destruição, diante da proteção do Bem Ambiental. 
O § 3.º do art. 1.297 admite a construção de tapumes especiais para 
impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim. Essa 
construção pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo 
proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas. O que se 
percebe, portanto, nos termos da norma jurídica, é que os tapumes comuns 
envolvem as divisórias em geral, caso das cercas e muros que dividem a 
propriedade, havendo divisão das despesas pelos confinantes. Já os tapumes 
especiais são aqueles que vedam a passagem dos animais, devendo arcar por 
eles os proprietários dos bens semoventes. Ilustrando os últimos podem ser 
citados os mata-burros e as cercas de arame que vedam a passagem de aves 
(DINIZ, Maria Helena. Código Civil..., 2005, p. 1.044). 
Encerrando o tratamento do direito de tapagem, sendo confusos os 
limites entre as propriedades, em falta de outro meio, se determinarão de 
conformidade com a posse justa (art. 1.298 do CC). Pelo mesmo comando 
legal, não sendo essa posse justa provada, o terreno contestado se dividirá por 
partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se 
adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro. Assim, a prioridade é a 
definição dos limites pela posse justa (art. 1.200 do CC). Não havendo tal 
prova, haverá determinação, em ação demarcatória, da linha divisória das 
propriedades. Isso fica claro pelo que consta dos arts. 578 a 581 do CPC/2015, 
que tratam da referida demanda, a saber: “Art. 578. Após o prazo de resposta 
do réu, observar-se-á o procedimento comum”. “Art. 579. Antes de proferir a 
sentença, o juiz nomeará um ou mais peritos para levantar o traçado da linha 
demarcanda”. “Art. 580. Concluídos os estudos, os peritos apresentarão 
minucioso laudo sobre o traçado da linha demarcanda, considerando os títulos, 
os marcos, os rumos, a fama da vizinhança, as informações de antigos 
moradores do lugar e outros elementos que coligirem”. “Art. 581. A sentença 
que julgar procedente o pedido determinará o traçado da linha demarcanda. 
Parágrafo único. A sentença proferida na ação demarcatória determinará a 
restituição da área invadida, se houver, declarando o domínio ou a posse do 
prejudicado, ou ambos”. 
Percebe-se que o trabalho será de engenharia, a fim de se determinar 
por trabalho técnico qual a propriedade de cada um. Se a divisão da área não 
for cômoda, levando-se em conta a função social da propriedade e o caso 
concreto (particularmente o animus dos envolvidos), caberá ação de 
adjudicação da área por um dos confinantes, sendo indenizado o outro. 
 
DO DIREITO DE CONSTRUIR 
O direito de construir é o último tópico relativo ao direito de vizinhança, 
surgindo igualmente neste ponto situações conflituosas e endêmicas relativas à 
propriedade. As regras são detalhadas e, como se verá ao final, envolvem 
tanto questões materiais quanto processuais. 
De início, o Código Civil reconhece ao proprietário, como regra geral, 
amplos direitos de construir, prevendo o seu art. 1.299 que o proprietário pode 
levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos 
vizinhos e os regulamentos administrativos. Quanto aos direitos de vizinhos, 
podem ser citados os limites constantes do art. 1.228, § 2.º (configuração do 
abuso de direito), e do art. 1.277 do Código Civil (uso anormal da propriedade). 
No que concerne aos regulamentos administrativos, cite-se o plano diretor, que 
visa à organização das cidades, conforme dispõe o Estatuto da Cidade (Lei 
10.257/2001). Em todos os casos não se pode esquecer que a função social e 
socioambiental da propriedade também representam claras restrições ao direito 
de construir (arts. 5.º, XXII e XXIII, 225 da CF/1988 e 1.228, § 1.º, do CC/2002). 
Em todas as hipóteses envolvendo abusos no direito de construir 
caberá, por parte do proprietário prejudicado, a ação demolitória, que seguia 
rito ordinário, atual procedimento comum, na vigência do Novo CPC (art. 318). 
Isso sem prejuízo de outras medidas processuais, caso da ação de nunciação 
de obra nova, da ação reivindicatória, das ações possessórias, da ação de 
obrigação de fazer e de não fazer, ou mesmo da ação de indenização pelos 
danos sofridos. 
Pois bem, após essa regra geral, que já traz claras limitações, o que se 
percebe nos demais dispositivos relativos ao tema são específicas restrições 
ao direito de construir. Isso fica claro pelo teor do art. 1.300 do CC/2002, pelo 
qual o proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, 
diretamente, sobre o prédio vizinho. O dispositivo tem um sentido mais amplo 
do que o art. 575 do CC/1916, seu correspondente, que previa: “O proprietário 
edificará de maneira que o beiral do seu telhado não despeje sobre o prédio 
vizinho, deixando entre este e o beiral, quando por outro modo o não possa 
evitar, um intervalo de 10 (dez) centímetros, pelo menos”. 
Em continuidade, também há distinção quanto às aberturas para luz ou 
ventilação, pois o § 2.º do art. 1.302 do CC estabelece que as referidas 
proibições a elas não se aplicam, desde que as aberturas não sejam maiores 
de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais 
de dois metros de altura de cada piso. 
O prazo decadencial para a propositura da ação visando a desfazer a 
obra em desrespeito ao que consta dos arts. 1.300 e 1.301 (ação demolitória) 
está previsto no dispositivo seguinte, o art. 1.302 do CC, in verbis: “O 
proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que 
se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o 
prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo 
antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, 
com prejuízo para o prédio vizinho”. 
O direito de travejamento ou de madeiramento consta ainda do art. 
1.305, caput, do CC/2002, no tocante à parede-meia, pois segundo esse 
comando legal, o confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede 
divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito 
a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a 
largura e a profundidade do alicerce. Aplicando a norma do Tribunal Gaúcho: 
“Construção de muro. Parede-meia. Possibilidade. Sendo lícito ao confinante 
construir sobre parede divisória, se não ultrapassar a meia espessura, e se o 
fizer primeiro, improcede o pedido de demolição. Exegese do art. 1.305 do 
Código Civil. Negaram provimento. Unânime” (TJRS, Apelação Cível 496307-
24.2012.8.21.7000, Vacaria, 18.ª Câmara Cível, Rel. Des. Pedro Celso Dal Pra, 
j. 28.02.2013, DJERS 06.03.2013). 
Reforçando a disciplina da parede-meia ou parede divisória, prevê o 
parágrafo único do art. 1.305 do Código Civil, que se esta pertencer a um dos 
vizinhos e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este 
último fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que 
expõe a construção anterior. Eventualmente, caberá a ação de dano infecto 
para se exigir a caução. Em verdade,o que se percebe quanto à parede-meia 
ou parede divisória de dois imóveis é a existência de um condomínio 
necessário. Sendo dessa forma, o condômino da parede-meia pode utilizá-la 
até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação 
dos dois prédios (art. 1.306 do CC). Segundo o mesmo dispositivo, um 
condômino deve sempre avisar previamente o outro das obras que ali pretende 
fazer; não pode, sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, 
ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas 
do lado oposto. Tudo isso sem prejuízo das medidas judiciais cabíveis, caso da 
ação de nunciação de obra nova, da ação de dano infecto ou mesmo da ação 
demolitória. A menção ao dever de informar mantém relação com a boa-fé 
objetiva, e a violação desse dever, havendo obras posteriores, pode gerar a 
configuração do abuso de direito, nos termos do art. 187 do CC/2002. Sendo 
assim, a responsabilidade do agente em abuso é objetiva, segundo o que 
consta do Enunciado n. 37 do CJF/STJ, aprovado na I Jornada de Direito Civil, 
que traduz a posição da doutrina majoritária. 
Como novidade no que concerne à parede-meia, o art. 1.307 do Código 
de 2002 introduziu o direito de alteamento, que é o direito que tem o 
proprietário de aumentar a sua altura. De acordo com o último comando legal, 
qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário 
reconstruindo-a, para suportar o alteamento. O confinante que realiza as obras 
arcará com todas as despesas, o que inclui as de conservação, ou com 
metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada. A proteção 
da parede-meia veda que se encoste a ela chaminés, fogões, fornos ou 
quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou 
interferências prejudiciais ao vizinho (art. 1.308 do CC). A vedação permite ao 
proprietário lindeiro que demande a nunciação ou a demolição da obra. 
Para encerrar, cumpre comentar os cinco dispositivos que fecham, no 
Código Civil, o tratamento do tema relativo ao direito de construir. 
- O primeiro dispositivo tem relação com a proteção das águas e melhor 
seria se estivesse situada no tópico que trata do tema. Dispõe o art. 1.309 do 
CC/2002 que são proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para 
uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes. A 
norma já constava do Código Civil de 1916 (art. 584) e ganhou reforço pela 
proteção constitucional do Bem Ambiental (art. 225 da CF/1988). No mesmo 
sentido, porém mais específico, o art. 1.310 do Código proíbe que o 
proprietário faça escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à 
nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais. 
Como outra novidade, o Código Civil de 2002 veda a realização de obras ou 
serviços suscetíveis de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou 
que comprometa a segurança do prédio vizinho. Nos termos do art. 1.311, 
caput, tais obras somente são possíveis após haverem sido feitas as obras 
acautelatórias. Realizada a obra em desrespeito ao que dispõe o dispositivo, 
serão cabíveis a ação de nunciação de obra nova, de dano infecto ou mesmo a 
ação demolitória. Sem prejuízo disso, o proprietário do prédio vizinho tem 
direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido 
realizadas as obras acautelatórias (art. 1.311, parágrafo único, do CC). 
A responsabilidade civil, com a aplicação do princípio da reparação 
integral dos danos, é reconhecida como caminho a ser percorrido pelo 
proprietário prejudicado, sem prejuízo da demolição das construções feitas (art. 
1.312 do CC). a) b) Desse modo, além da destruição das obras que infringem 
as normas civis, o prejudicado pode requerer a reparação dos danos materiais, 
nas categorias de danos emergentes (o que a pessoa efetivamente perdeu) e 
lucros cessantes (o que a pessoa razoavelmente deixou de lucrar); danos 
morais (lesão a direitos da personalidade) e danos estéticos (havendo algum 
dano físico no caso concreto – Súmula n. 387 do STJ). 
Para ilustrar: o vizinho entra no imóvel de outrem para pegar uma bola 
de futebol ou um gato perdido. Uma vez sendo entregue a coisa buscada pelo 
vizinho, o proprietário, por razões óbvias, pode impedir novas entradas no 
imóvel (art. 1.313, § 2.º, do CC). Mesmo havendo essa tolerância prevista em 
lei, se do seu exercício provier dano ao proprietário, terá o prejudicado direito a 
ressarcimento, aplicando-se o princípio da reparação integral dos danos, 
cobrindo a indenização dos três tipos de danos reparáveis no Brasil: danos 
materiais, danos morais e danos estéticos, se for o caso (art. 1.313, § 3.º, do 
CC). Ilustrando, imagine-se o caso em que as obras de reparos realizadas pelo 
vizinho fizeram desmoronar o telhado de uma casa, que veio a atingir os seus 
proprietários, causando-lhes danos físicos e patrimoniais.