CUSTO DAS ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS - CUSTO ORÇADO - CUSTO CONTRATADO

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CUSTO DOS IMÓVEIS VENDIDOS – ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS
 
O custo dos imóveis vendidos nas atividades imobiliárias compreende:
 
1) o custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas
de legalização, incluindo, entre outros custos:
 
a)  o  custo  de  aquisição  de  materiais  ou  quaisquer  outros  bens  aplicados  ou  consumidos  na
produção,  inclusive os custos de  transporte e seguro até o estabelecimento do contribuinte e os
tributos devidos na aquisição ou importação desses insumos;
b)  o  custo  dos  serviços  aplicados  ou  consumidos  na  produção,  inclusive  os  tributos  sobre  ele
devidos que onerem o contribuinte;
c) o custo do pessoal aplicado na produção, inclusive de supervisão direta, manutenção e guarda
das instalações de produção;
d) os custos de locação, manutenção e reparo e os encargos de depreciação dos bens aplicados na
produção;
e) os encargos de amortização diretamente relacionados com a produção;
f) os encargos de exaustão dos recursos naturais utilizados na produção.
 
2)  os  custos  de  estudo,  planejamento,  legalização  e  execução  dos  planos  ou  projetos  de
desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras ou melhoramentos.
 
CUSTOS PAGOS OU INCORRIDOS
 
Os custos pagos ou incorridos, admitidos na formação do custo do imóvel vendido, são aqueles que se
refiram a bens ou serviços adquiridos ou contratados para específica aplicação no empreendimento de
que a unidade negociada faça parte.
 
CONTABILIZAÇÃO
 
a) Os bens adquiridos para estocagem, sem destinação específica, deverão ser debitados a uma conta de
almoxarifado e somente apropriáveis ao custo de qualquer empreendimento quando nela aplicados.
b) Todos os custos pagos ou incorridos serão primeiramente debitados a uma conta  representativa das
“Obras em Andamento”, classificável no ativo circulante, para depois serem considerados na formação
do custo de cada unidade vendida.
c)  Os  custos  pagos  ou  incorridos  referentes  a  empreendimentos  que  compreendam  duas  ou  mais
unidades  deverão  ser  apropriados,  a  cada  uma  delas,  mediante  rateio  de  acordo  com  os  mapas  de
apropriação de custos, como por exemplo, rateio por metragem quadrada construída.
 
MAPA DE RATEIO
 
Os lançamentos de apropriação dos custos incorridos às unidades imobiliárias são apropriados mediante
planilhas de cálculos, discriminando a data, histórico e respectivo valor, distribuídas entre as unidades
respectivas. 
 
CUSTOS NÃO INCORRIDOS
 
http://www.portaldecontabilidade.com.br/lesgilacao002.htm
http://www.portaldecontabilidade.com.br/cursos.htm
http://www.portaldecontabilidade.com.br/
http://www.portaltributario.com.br/downloads
http://www.portaldecontabilidade.com.br/modelos002.htm
http://www.portaldecontabilidade.com.br/guia.htm
http://www.portaldecontabilidade.com.br/obras.htm
Os custos ainda não incorridos são aqueles que se formarão no futuro, mas que devem ser contabilizados
quando se referem à vendas contratadas, pois decorrem de uma obrigação de fazer.
 
Os custos não incorridos compreendem os custos contratados e os custos orçados. 
 
CUSTOS CONTRATADOS
 
Pela  observância  estrita  do  regime  de  competência,  contabiliza­se,  na  formação  do  custo  do  imóvel
vendido, os custos contratados para a realização das obras ou melhoramentos a que estiver obrigado.
 
A  contabilização  dos  custos  contratados  é  aplicável  somente  aos  imóveis  vendidos,  portanto,  não
deverão ser registrados custos contratados apropriáveis a unidades por vender.
 
CONTABILIZAÇÃO DOS CUSTOS CONTRATADOS
 
O valor dos custos contratados respectivos ao imóvel vendido deverá ser creditado a conta específica do
Passivo Circulante ou do Exigível a Longo Prazo, na data da efetivação da venda, em contrapartida a um
dos seguintes débitos:
 
1) Resultado do exercício:
 
Débito à conta específica de Custo dos Imóveis Vendidos, se referente à unidade não concluída vendida
à  vista,  ou  vendida  a  prazo  ou  à  prestação  com  pagamento  total  contratado  para  o  curso  do  ano­
calendário da venda.
 
2) Resultado de Exercício Futuro:
 
Débito à conta própria deste grupo (Custos de Exercícios Futuros), se referente à unidade não concluída
vendida a prazo ou à prestação com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do
ano­calendário da venda.
 
CUSTOS CONTRATADOS PARA 2 OU MAIS UNIDADES
 
Os custos contratados relativos a empreendimentos que compreendam duas ou mais unidades deverão
ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio.
 
CUSTOS ORÇADOS
 
Quando  a  venda  for  contratada  antes  de  completado  o  empreendimento,  contabiliza­se  no  custo  do
imóvel vendido, além dos custos incorridos e contratados, os custos orçados para a conclusão das obras
ou melhoramentos que estiver contratualmente obrigado a realizar.
 
Esta  contabilização  aplica­se  somente  aos  imóveis  vendidos.  Portanto,  a  contabilidade  não  deverá
registrar custos orçados apropriáveis às unidades por vender.
 
APURAÇÃO DO CUSTO ORÇADO
 
O custo orçado será baseado nos custos usuais do tipo de empreendimento imobiliário e compreenderá a
diferença entre o custo total previsto e os custos pagos, incorridos ou contratados até a data de efetivação
da venda.
 
CONTABILIZAÇÃO
 
O valor  dos  custos  orçados  respectivos  ao  imóvel  vendido  deverá  ser  creditado  à  conta  específica  do
Passivo Circulante ou do Exigível a Longo Prazo, na data da efetivação da venda, em contrapartida a um
dos seguintes débitos:
 
­ Resultado do Exercício  ­ débito  a  conta de  custo das unidades vendidas,  se  referente  a unidade não
concluída, vendida à vista, ou vendida a prazo ou à prestação com pagamento  total contratado para o
curso do ano­calendário da venda;
 
­ Resultado de Exercícios Futuros ­ débito à conta própria de Custos deste grupo, se referente à unidade
não concluída, vendida a prazo ou à prestação, com pagamento restante ou pagamento total contratado
para depois do ano­calendário da venda. 
 
MODIFICAÇÕES OCORRIDAS NO VALOR DO ORÇAMENTO
 
As  alterações  no  projeto  ou  nas  especificações  são  as  que  se  relacionarem  com  a  quantidade  ou  a
qualidade dos materiais, bens, obras ou serviços ou com a natureza dos encargos ou despesas estipulados
no orçamento.
 
As modificações ocorridas no valor do orçamento da unidade vendida serão creditadas à conta específica
do Passivo Circulante ou do Exigível a Longo Prazo, em contrapartida a débitos da conta específica de
Resultado do Exercício ou da conta própria de Resultado de Exercícios Futuros. .
 
ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA
 
Os custos contratados ou orçados poderão ser atualizados monetariamente desde que cláusula contratual
neste  sentido  tenha  sido  estipulada  entre  o  construtor  e  o  fornecedor  de  bens  ou  serviços. Conforme
dispõe o § 2º do artigo 413 do Regulamento do  Imposto de Renda,  a pessoa  jurídica poderá  registrar
como  variação  monetária  passiva  as  atualizações  monetárias  do  custo  contratado  e  do  custo  orçado,
desde que o critério seja aplicado uniformemente. 
 
CONTA CUSTOS ORÇADOS A INCORRER
 
SALDO DEVEDOR
 
Durante a execução do empreendimento, é necessário verificar se o saldo da conta “Custos Orçados a
Incorrer” é credor, pois trata­se de uma conta do Passivo.
 
Caso a conta apresente saldo devedor, isto significa que o custo orçado previsto foi inferior ao efetivado.
Portanto,  a  partir  desta  data,  o  excesso  de  custos  verificado  deverá  ser  contabilizado  diretamente  em
conta de resultado.
 
SALDO CREDOR
 
Na hipótese do empreendimento ter sido concluído e a conta de “Custo Orçado a Incorrer” relativa a este
se apresentar credor, deve o mesmo saldo ser zerado, mediante transferência à conta de resultado.
 
ASPECTOS FISCAIS
 
Para detalhamentos fiscais das atividades imobiliárias, observar os artigos 410 a 414 do Regulamento do
Imposto de Renda (Decreto 3.000/99), adiante reproduzidos:
 
Art.  410.    O  contribuinte  que  comprar  imóvelpara  venda  ou  promover  empreendimento  de
desmembramento ou loteamento de terrenos, incorporação imobiliária ou construção de prédio destinado
à venda, deverá, para efeito de determinar o lucro real, manter, com observância das normas seguintes,
registro permanente de estoques para determinar o custo dos imóveis vendidos (Decreto­Lei nº 1.598, de
1977, art. 27):
I – o custo dos imóveis vendidos compreenderá:
a) o custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas
de legalização; e
b) os custos diretos (art. 290) de estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou projetos de
desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras ou melhoramentos;
II  –  no  caso  de  empreendimento  que  compreenda  duas  ou  mais  unidades  a  serem  vendidas
separadamente, o registro de estoque deve discriminar o custo de cada unidade distinta.
 
Apuração do Lucro Bruto
Art.  411.    O  lucro  bruto  na  venda  de  cada  unidade  será  apurado  e  reconhecido  quando  contratada  a
venda, ainda que mediante instrumento de promessa, ou quando implementada a condição suspensiva a
que estiver sujeita a venda (Decreto­Lei nº 1.598, de 1977, art. 27, § 1º).
 
Venda antes do Término do Empreendimento
Art.  412.    Se  a  venda  for  contratada  antes  de  completado  o  empreendimento,  o  contribuinte  poderá
computar no custo do imóvel vendido, além dos custos pagos, incorridos ou contratados, os orçados para
a conclusão das obras ou melhoramentos a que estiver contratualmente obrigado a realizar (Decreto­Lei
nº 1.598, de 1977, art. 28).
§ 1º O custo orçado será baseado nos custos usuais no tipo de empreendimento imobiliário (Decreto­Lei
nº 1.598, de 1977, art. 28, § 1º).
§ 2º Se a  execução das obras ou melhoramentos  a que  se obrigou o  contribuinte  se  estender  além do
período de apuração da venda e o custo efetivamente realizado for inferior, em mais de quinze por cento,
ao custo orçado computado na determinação do lucro bruto, o contribuinte ficará obrigado a pagar juros
de mora  sobre  o  valor  do  imposto  postergado  pela  dedução  de  custo  orçado  excedente  ao  realizado,
observado o disposto no art. 874, quando for o caso (Decreto­Lei nº 1.598, de 1977, art. 28, § 2º).
§ 3º A atualização e os juros de mora de que trata o parágrafo anterior deverão ser pagos juntamente com
o  imposto  incidente  no  período  de  apuração  em  que  tiver  terminado  a  execução  das  obras  ou
melhoramentos (Decreto­Lei nº 1.598, de 1977, art. 28, § 3º).
 
Venda a Prazo ou em Prestações
Art. 413.   Na venda a prazo, ou em prestações,  com pagamento após o  término do ano­calendário da
venda, o  lucro bruto poderá, para efeito de determinação do  lucro  real,  ser  reconhecido nas contas  de
resultado  de  cada  período  de  apuração  proporcionalmente  à  receita  da  venda  recebida,  observadas  as
seguintes normas (Decreto­Lei nº 1.598, de 1977, art. 29):
I  –  o  lucro  bruto  será  registrado  em  conta  específica  de  resultados  de  exercícios  futuros,  para  a  qual
serão transferidos a receita de venda e o custo do imóvel, inclusive o orçado (art. 412), se for o caso;
II – por ocasião da venda será determinada a relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda e, em
cada período de apuração, será transferida para as contas de resultado parte do lucro bruto proporcional à
receita recebida no mesmo período;
III – a atualização monetária do orçamento e a diferença posteriormente apurada, entre custo orçado e
efetivo,  deverão  ser  transferidas  para  a  conta  específica  de  resultados  de  exercícios  futuros,  com  o
conseqüente reajustamento da relação entre o lucro bruto e a receita bruta de venda, de que trata o inciso
II,  levando­se à conta de  resultados a diferença de custo correspondente à parte do preço de venda  já
recebido;
IV – se o custo efetivo foi inferior, em mais de quinze por cento, ao custo orçado, aplicar­se­á o disposto
no § 2º do art. 412.
§ 1º Se a venda for contratada com juros, estes deverão ser apropriados nos resultados dos períodos de
apuração a que competirem (Decreto­Lei nº 1.598, de 1977, art. 29, § 1º).
§ 2º A pessoa jurídica poderá registrar como variação monetária passiva as atualizações monetárias do
custo contratado e do custo orçado, desde que o critério  seja aplicado uniformemente  (Decreto­Lei  nº
2.429, de 14 de abril de 1988, art. 10).
 
Venda com Atualização Monetária
Art.  414.    Na  venda  contratada  com  cláusula  de  atualização  monetária  do  saldo  credor  do  preço,  a
contrapartida da atualização, nas condições estipuladas no contrato, da receita de vendas a receber será
computada,  no  resultado  do  período  de  apuração,  como variação monetária  (art.  375),  pelo valor  que
exceder  a  atualização,  segundo  os  mesmos  critérios,  do  saldo  do  lucro  bruto  registrado  na  conta  de
resultados de exercícios futuros de que trata o inciso I do artigo anterior (Decreto­Lei nº 1.598, de 1977,
art. 29, § 2º, e Lei nº 9.069, de 29 de junho de 1995, art. 28).
 
Para maiores detalhamentos,  acesse o  tópico CUSTO DOS  IMOVEIS  VENDIDOS,  no Guia Contábil On
Line.
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