A PRÁTICA NOS INSTRUMENTOS PARTICULARES ACESSÍVEIS AO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMOVEIS

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V^Quem pode fazê-los.
Análise, formas e requisitos.
Contratos de financiamentos.
Compromisso de venda e compra.
Cédulas; Hipotecária, Rural, de Crédito
"Industrial, de Crédito-à -Exportação e ck-Grc-dito
Comercial.
Notas: Crédito Rural, Crédito Industrial, Crédito
Comercial
Contratos: Locação de Prédios, Penlior Rural,
Promessa de Venda e Cessão.
Servidões
Instituições e Convenções de Condomínio.
Modelos
Legislação.
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Cláudio Fioranti
Afonso Celso F. Rezende
7^ Pàrática MMé
944áÍnM4'fíeMÍúã. PúAÍiculú/ieA.
/IcQââla^li OQ' Gaàtóãia Ss,
Ps^MÍ^ de P^fnáusM
2- edição
1994
CONAN editora
;A DOS DEPUTADOS
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A Prúíica nos Inslnuncnios Pciriiadures Acessíveis
ao Cartório de Registro de Imóveis
2^ edição - 1994
Copyriglu by
Cláudio Fioraiui
Afonso Celso F. Rezende
Copyrigiu hy
CONAN Editora í.tda.
mediiuiie contrato Urinado com os autores
Composição c editoração
COA^AA' Editora Ltda.
Capa
Todos os direitos reservados para a língua poriuguêsa c
rcscrvadii a propriedade literária destíi publicação pela
CONAN Editora Ltda.
Rua Dom José Paulo Câmara, n" 654
Jardim Giuutini
Fone/fax: (0192) 53-2002
Fone: (0192) 51-6209
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Tríiduçãoou reprodução, lotídou píu"ci:il, proibida.
Impresso no Brasil / Prinied in Bnizil
A todos os MM. Juí/es de Direito que pas.sanun
pela Comtirca de Serra Ncgra-SP., com os quais
tive a honra de servir como jurlsdicionado e
comecei a aprender e entender o que é o DIREITO
c JUS'nÇA.
Cláudio Fioranti
À memória de meu pai, ORLANDO DE
ANDRADE REZENDF., Cartorário que, por tunor
à JUSTIÇA, fez de sua vida um exemplo de
TRABALHO e HONESllDAOE.
Afonso Celso
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PREFÁCIO (da l'Ediç3o)
Foi Garcia Coni quem disse que a vida ímima do registro é sua
fisiologia. Conhecer os procedimentosdo registro imobiliário é, desse modo,
pcnetrar-Ilie o convívio: obtóF-lhe a ciência dos meios - a ponto de qüCse '
tomem familiares para aprofundar a consciência dos fins - critério de
temperamento, hábil a evitar tanto o temível feiiicismo da forma, qiuanto a
irresponsável anarquia do laissez enregisirer.
O formalismo, acaso sob o pretexto de avultar a segurança jurídica,
aviltíi-a; a anarquia, acaso sob o brequei de retilizar a justiça, impede-a. Uma
e outro são abdicações da responsabilidade: aquele é a burocracia do não, dos
empecilhos, dos estorvos que retraçam o medo de ser responsável pela
inscrição; a anarquia é a burocracia do sim, do impensado, da irrcflexão que
entalha a irresponsabilidade na conservação do direito alheio,
iCiênciados meios e consciência dos fins registrtirios; eis unuidivisa
j que se deveria insculpir nos escrínios de todos os que, de utn modo ou de outro,
pariiciívemdo procedimento de registro.
A inexperiência, fez ver o saudoso Francisco Elias de Tejtida, é a
hermana geinela da ignorância, e o direito - diz Vídict de Goytisolo - tuiose
conhece senão pelo somatório da indução e da dedução, do saber e viver os
meios, do apreender e refletir os fins. Sabido que o entendimento prático é
apenas uma extensão do entendimento especulativo, nistoque, comoensinou
Santo Tomás, a razão teórica desempenha função pragmática, vc-se que as
noções práticas dão continuidade ao conhecimentoteórico e servem-lheainda
para renovada reflexão e aprofundtunento.
Énesse quadro que sedeve situar esta nova obra deCláudio Fiomnli
e Afonso Celso F. Rezende, "Instrumentos Pariicuhu"es Acessíveis ao Cartório
de Registro de Imóveis" (c vou dizê-lo eu, e vou jusuunente eu saudar os
autores, cu quetenhoconhecida birra à inscritibilidade dos ü'tu!os panicuhues).
Os chamados manuais práticos desfrutam entre nós, muito
freqüentemente, imerecida aura de secundaiicdadc. Impiedosos, muita vez,
podem dizer-seessesjulgamentos, nisto que aplaiiuun (sem consideração da
diversa ópticacom que se elaboram), os tratados e comentários - a teoria do
operável (istoé: a teoria da prática) - aos roteiros pragmáticos - a fónnula do
operável (vale dizer: a pratica da prática). Ambos têm sua relevância e des em
ser estimados na esfera própria de suas respectivas espécies.
•
Não vcin Cláudio Tiorami c Afonso Celso I ". Re/onde abiuuioiiados
de bons precedentes - c até atuais. Lembrain-ine de logo. .sem maior
esquadrinlio da mcmóritu Plínio Marin, Arnauido Costa Magalhães - com o --
excelcnte "Prática no Registro de Imóveis", Nicolau Balbino - veja-se seu
"Registro deTítulos e Documentos" Aguiíir Vallim, /elerino Ribeiro - que,
na metade do século, publicou "(!) 'labelionalo". São desta década tilguns
tajitos trabalhos práticosvindos da Cspíuiha: o de0'(-alIaghan Mufio/. e o de
Rodríguez Lopes sãode 1981; o de Ricarl Palau e o^foniuilarius regisirales
elaborados por Chico y Ortiz sãode 1987; referiu-me aindtt oestudioso e meu
bom amigo Silvio Paulo Duarte M:irques a outra desiiLS obras práticas, da
aulorizrida lavra de Pau Pedrón.
Os autores deste livro, assim, estão em boa companhia e devem
prosseguir o cjuiiinluí iniciado, sem prejuízo de que acttso invadiun esferas
mtás teóricas. Serão incursões certamente timparadas nunta vida registrai
vivida e sabida.
Certa vez, em 1977,ouvi de meu saudoso mesue Alextuidre Correia
(a quem muito devo - passe o tempo que passar) uma brevecomunÍcai;ão, nas
I Jornadas Brasileiras de Direito Natural. Parcceram-me trinta minutos simples
cm demitsia, actuihíidos, desproporcionais à justa huna e á autoridade do
filósofo que traduzira Siiiiinia 'íhealoiiiae. Poucas horas depois, contudo, eu
nãoconseguia reprcxluziro tema pormais que meesforçasse. Nodiaseguinte,
humilhado e confundido, fui confessar ao gnuide lomisia minha precipitação
e soberba, e dele recebi novae preciosalição: umacoisa era a simplicidttde no
expressíir, fnilodoconhecimento seguro, dacerteza;outnieraa questão qiauuo
a apreender a verdade.
De volta do excur.so, deixo dito, ptira concluir, que//wmt£//.v/" ííí/coj
devem ser trabalhos simples, exatamente para facilitar a jiprecnsão do que é
complicado, c malavalitmi estaobraos que tíilvez esperassemde lunemão não
a compreender inteirtmicnte. Quem queira di.scordar do iraiialho. que o faça,
mas já é ótimo o resultado de que o compreenda.
São Paulo, setembro de 1988
RICARDO Hr.NRY MARQUES DIP
(Juiz de Direito da Vara de Registros Públicos de São Paulo)
NOTA DOS AUTORES:
O desenvolvimento do Direito, através da Doutrina, dn
Jurisprudência e do Tempo, velo trazer inúmeras modificações nos
INSTRUMENTOS de negócios, tanto no ramo imobiliário como no
campo financeiro.
Até pouco anos atrás todas as transações jurídicas eram feitas,
exclusivamente, por IN.STRUMBNTO PldlI.ICO, porém, com o
desenvolvimento de que foi alvo a nuuéria, passou-.se a u.saroINSTRUMI-.NTO
PARTICULAR, como faculta o Artigo 135 do Código CÜvil:
"C insírantenio particular, feito e assinado, oii .somentea.ssina-
do por quem esteja na di.spo.si^-ão e administração livre de .seus
bens, sendo subscrito por duas testenuinhas, prova as (;/í/7g(/-
ções convencionais de qualquervalor. Mas os sciís efeitos, bem
como os da cessão, NÁO SI: OPbliAM, a respeito de terceiros
(art. I.()67 do CC). ANTES Dl- TliAN.SCUm) NO REGISTRO
rúnuco.
Parágrafo único - A prova do instrumento particular pode
.suprir-se pelas outras de caráter legal.'''
(N<il;t: Maiúsculas cm dcslaciuc [iclos autores)
Com o advento do Banco Nacional da 1labilação (hoje extinto), e a
criação de outras mcxialidades de títulos de créditos, o INSTRUMENTO
PART1CUI.AR tornou-se muito utilizado por quem linha e tem necessidade de
proceder ;ios mais variados lijxis de tnui.sações. chegando a possuir, alguns
deles, força de Escritura Pública.
Hoje, portimto, gnuide qiuuuidade de instrumentos de negócios são
elaborados através de documentos particulares. E foi pensando nisso que
surgiu a idéia dos autores em ftiz.er iinui reunião de vários modelos de
INSlRUMEN fOS PARTICUIjXRES num único volume, o qual ;ipre.senia, além
da explicação sintética de cada um deles, a oricnlaç.âo dos seus registros no
Cartório Imobiliáirio e mais a legislação pertinente e específica. Tudo em
linguagem de íácil compreensão.
Achiunos que este trabalho vem auxiliar àqueles que, às vezes
dijirhuiientc, necessiliun de um roteiro, um ciuniniio para melhor entender o
que élnsmmenio Particular, onde é utilizado e como regisird-lo em Cartório,
para que surta os efeitos desejados perante a Lei e frente a terceiros. São os
contabilistas, corretores das mais variadas áreas, cartorários em geral e os
ilustres colegas advogados os que mais se beneficiarão com esta obra. Se
apenas um desses nobres profissionais se bcnefichu com o conteúdo do livro,
os autores já ficarão agradecidos.
Serra Negra/Campinas (SP), 1988/1994
ÍNDICE GERAL
P PARTE
Instrumentos Particulares Regisiráveis no Cartório
Imobiliário • Contratos (Definição) • Ato Jurídico
(Definição) • Contratos por Insaumento Piirticular • Direitos
Reais • Quem pode fiizerContratos por Instrumento
Particular e seus requisitos • Efeitos Jurídicos do Contraio e
suas formas • Análise dos In.strumcntos ParticuliU"es 15
2'- PARTE
MODELOS dos documentos particulares referidos neste livro 35
3^ PARTE
MODELOS dos respectivos registros oriundos dos
documentos piu^ticulares mencionados neste livro (Modelos
do Cartório do Registro de Imóveis) 95
4' PARTE
LEGISLAÇÃO de todas as matérias tratadas neste livro 127
PARTE ESPECIAL
índice Remissivo e Explicativo 227
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P PARTE
Instninicnios PiiriicuUircs kcgisirávcis no Qirlórii)
Imobiliário
Conlratos (Dcnuição)
Alo Jurídico (Dclliiição)
Coniralos por liislnimciUo Pariicuhir
Direitos Reais
Quem podefa/er Contratos porInslriimcnlo Particiiltir e seus
requisitos
IZfeilos Jurídicos do Contrato e suas foniuis
Análise dos Instrumentos Piirticulares
i!
A Prática nos Instrumentos Particulares Acessíveis 15
ao Cartório de Registro de Imóveis
INSTRUMENTOS PARTICULARES REGISTRAVEIS
NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO
Os instrumentos particulares que tem acesso ao Registro
Imobiliário, são aqueles regulados por LEIS. DECRETOS c DECRETOS-LEíS
especiais, todas e todos eles inseridos nesta obra, polo menos naquela parte
onde ocorre a sua abransôncia.
Preliminarmente, analisaremos o que c contrato, ato jurídico c,
logo a seguir, os contratos que podem ser feitos por instrumento piuticular.
seus requisitos e efeitos, porem, numa disposição mais ou menos sintética,
sem prejuízo da clareza e proposta de elucidação quanto ã matéria
apresentada, já que a finiilidade dos autores c justímienlc a de fornecer
elementos para pronto eiuendimcnio c atendimento com aplicação dos
formulários ou modelos.
CONTRATO
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nj,
1i Éo"atojurídico envolvendo dutis 011 mais pessotLS que se sujeitam,
j por vontade ouanimo próprios, a constituir, regular, ou dissolver uma relação
•-"}! jurídica". Estabelecem c visam, assim, de lado a lado, a constituição, a
V,] I conservação, Lmnsfciência, modificação ou extinção de direitos,
-yi. Os conu^.ios possuem a seguinte cUissificação:
1 - UNÍLAll-RAIS o niÍj\TERAIS ou SINALAGMÁTICOS
2 - GRATUITOS ou BENÉnCOS e ONEROSOS (esscs últimos
subdivididos cm: PRINCIPAIS e ACESSÓRIOS ou ADJEIOS
CemCOMUTA'nVOS e ALEATÓRIOS)
3 - REAIS, CONSENSUAIS C SOLENES
CTeoria e Prálica dos Coiiiratos, do mestre Affon.so Dionysio Cama - Biblioteca
Freitas Bastos - 16*.EdiçHo, p;1g.8), onde lambam se refere ao acréscimo de mais
duas categorias de Contratos, segundo Clóvis Bevilacqua no seu comentário dos
"Direitos das ObrigagSes" pág. 77, "a dos públicos c privados", segundo a esfera
do direito.
16 Cláudio HoraiUi e Afonso Celso F. Rezende
OS CONTRATOS ASSIM SR DIIFINl-M:
CONTRATO ACnSSÓRIO ou ADJIIFO (agregado, jiiiilo)
Conlrato que lempor linalidade a .segurança e re.spoiisahilidade de
um encargo ou obrigação.
Ex.: - llipoleca (C. Cív. 809 a 8.S5 e 674 - IX, 755, 767);
- Fiança (C.Cív. 1.481 a 1.504);
- Penlior (C. Cív. 764 a 804 e IJCC. § 2'0.
CONTRATO AU-:ATÓRIO(fiiiuro incerio - C. Cív. l.118 a 1.121)
Aquele onde a conipen.sjição a ser adquirida é duvido.sa, vjiriável,
com pos.sibiiidade de seridênlica, superior ou inierior e incsmo inválida, islo,
com relação às contribuiçr>o.s liavidas para oblê-la.
Fx.: - Jogo e a Aposia (C. ('ív. 1.477 a 1.480);
- Seguro (C. Cív, 1.432 a 1.476);
- Consliluiçãode Renda ((,'. Cív. 1.424 a 1.431);
- Confralo do Dinheiro a Ri.sco ou (àãjiibio Minírimo (C. (à)in.
633 a 66.5).
CONTRATO niIJVTHRAL ou SINA[.AGMÁ'nCO (C. Cív. 1.092 e 1.093)
Pacto onde existem compromissos e devores p;iraas parles que se
entendem cm determinados negíScios e é sempreoneroso.Resulta, no dizer de
De Plácido c Silva, na "bilateralidade das obrigaçrxis, isto é. .sempre que as
partesse obrigíun reciprtx::unenic".
F,x.: - Compra e Vcnd;i (C. Cív. 1.122 a 1.162);
- Locação "de Coisas, de Prédios e de Serviços" (C. Cív.
1.188 a 1.236 e Lei 8.245 de 18.10.91;
- Troca (C.Cív. 1.164);
- Sociedade (C. Cív. 18 a 23 e 1.363 a 1.409)
- Ennicuse (C. Cív. 674 -1 e 678 a 694);
A Prática nos Instrumcnto.s Particulares Acessíveis
ao Cartório dc Registro de lmóvci.s
17
- Jogo c a Aposia (quanto ã sua origem, .segundo Girvallio de
Mendonçíi) - (C. Cív. 1.477 a 1.480);
- Edição (Leis 4.944 de 06.04.66 e 5.988 de 14.12.73).
CONTRATO COM(.ITATlVO Crrocu. pennula)
O contrato onde os ônus. certos ou aproximados, se eqüivalem
quanto às quotas p:inicipativ;is dms conü"aUuites. E biktienil e oneroso, com
oposição evidente ao aleatório, tissim, o contratante não pode exigir a prestação
de outro sem que, ruites, lenha cumprido a sua.
Ex.: - Comprae Vendíi (C. Cív. LI22a 1.162);
- Troca ou Perimita (C. Cív. 1.164).
CONTRATO CON.SILNSUAL (Con.scn.so, con.scntiinenio)
Aquele que se sujeita tioconsenso (tuuiência, acordo) das ptates ptira
ser considenido concluído, consumado e com efeitos jurídicos. Pode a
ntíuiifestação da vontade ser expressti ou tácita, qinuido a lei não exige
declaração expre.ssa (C, Cív. 1.079).
Ex.; - Comis.são Mercantil (C. Com. 165 a 189)
- Constituição dc Renda (C. Cív. 1.424a 1.431)
- Sociedade (C. Cív. 18 a 23 e 1.363 a 1.409)
- Edição (Leis 4.944 de 06.04.66 e 5.988 de 14.12.73).
CONTRATO GRA TIUTO ou IIENÉMCO (lahinlrópico, generoso)
Quando apenas uma dtis ptirtes que se ajusitun tira proveito.
Ex.: - Doação (C. Cív. L165a 1.187)
- Depcísiio (C. Cív. 1.265 a 1.287)
- Mandtilo (C. Cív. 1.288 a 1.330)
- ConsLiluição de Ronda (ÍT Cív, 1.424 a 1.431)
CONTRATO ONEROSO (Ônus, encargo)
Contrato cm que lunbíLS ;is pjirtes tiram proveito num determinado
acordo ou pacto, impotido-.se obrigações imlluas.
Ex.: - Compra e Venda (C. Cív. 1.122 a 1.162)
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18 Cláudio FLoranü e Afonso Celso F. Rezende
- Sociedade (C. Cív. 18 a 23 e 1.363 a 1.409)
- Troca (C Cív. 1.164)
- Locação "de Coisas, de Prédios c de Serviços" (C. Cív.
1.188 a 1.236 e Lei 8.245 de 18.10.91)
- Enfitcusc (C. Cív. 674-1 e 678 a 694)
- Constlluição de Renda (C. Cív. 1.424 a 1.431)
- Edição (Leis 4.944 de 06.04.66 e 5.988 de 14.12.73)
CONTRATO PRINCIPAL
Éaquele que lem subsistência própria, eraseparado deoutro acordoou ajuste. Tem vida autônoma, sustenta-se por si.
Ex.: - Empréstimo (C. Cív. 1.256 a 1.264 "Mútuo") e (C. Cív.
1.248 a 1.255 "Comodato")
- Locação "de Coisas, de Prédios e de Serviços". (C. Cív.
1.188 a 1.236 e Lei 8.245 de I8.1Ü.91)
CONTRATO REAL
Éo contrato concluído atra\'és daefetiva entrega (mídição) dacoisa
ou objeto da transação.
Ex.; - Mútuo (C. Cív. 1.256 a 1.264)
- Comodato (C. Cív. 1.248 a 1.255)
- Depósito (C. Cív. 1.265 a 1.287)
- Penhor (C. Cív. 764 a 804)
- Locação "de Coisas e de Prédios" (C. Cív. 1.188 a 1.215 e
Lei 8.245 de 18.10.91)
CONTRATO SOLENE
Diz-se do contrato que deve seguir rigidantente às determinações
prescritas em lei para a sua validade. São certas regras e formalidades que
devem ser seguidas, para que não seja considerado nulo ou sem efeito.
Ex.: - Pacto antenupcial (C. Cív. 256 e 257)
A Prática nos Instrumentos Particulares Acessíveis
ao Cartório de Registro de Imóveis
19
- Contraio Constitutivo ou Translativo de Direito Real sobre
imóvel de valor superior a Cr$ 50,00, excetuado o Penhor
Agrícola (C. Cív. 134-11)
- Contrato de Prctamento (C. Com. 566 a 574)
- Contrato de Casamento (C. Cív. 180 a 314 e LICC 7^
18el9).
CONTRATO UNILATERAL
Aquele onde a obrigação para dctemiiiiada ação cabe apenas à imui
das partes. Pode ser oneroso ou não. Ocorre, como as.severaDe Plácido e Silva,
"a unilateralidade obrigticiomd, no que, profundiuncnte, se difere do bilaierai,
onde as obrigações geradas se irradiam ptira os dois lados".
Ex.: - Jogo e Aposta ("quanto ao seu de.slino, segundo Ctu-vtilho
de Mendonça" (C. Cív. 1.477 a 1.480)
- Gestão de Negócios (C. Cív. 1.331 a 1.345)
- Comodato (C. Cív. 1.248 a 1.255)
- Mandato (C. Cív. 1.288 a 1.330)
ATO JURÍniCO
Étoda conseqüência da ação volunifiria do homem p:ira aformação
de vínculos jurídicos que tenham por objetivo direto critu". niodincar,
transferir ou extinguir direitos já existentes, aliás, devid:uiicnie conceituado
no Código Civil no Art. 81, quando fala que é 'Uodo o aio lícito que lenha
por fun imediato adquirir, resguardar, transferir, modificar ou e.w/ng/í/r
direitos". Convém não olvidtu- que a lei se refere "a lodo ato lícito". E, com
esta forma de dizer, já exclui, põe à margem, lira do seu abrigo as hipóteses
de roubo, furto, simulação, fraude e outros artifícios enganosos,
evidentemente porque são atos ilícitos.
Os atos jurídicos, no seu aspecto fonnal, são os contratos de lodtis
as espécies e aqueles atos que, embora unilaterais, importem cm
reconhecimento de direitos, por exemplo: os rcconliccimcnios de filiação
natural, a autorização para a mulher exercer o comércio, o tc-stamcnlo, a doação
ou sua recusa etc.
20 Cláudio FioraiUi c Afonso Celso T. Rezende
Aoatojurídico lonia-se ncccsstiria a líUcrvciição huniiuui, ou seja,
a existênciada vontade do agente ativo e do agente passivo, pt)is, sem estes
elementos não haverá relação de direito.
Este ato requer, para a sua retilizíição legal, qualidades jurídicas
pertinentes íls pessotis c condição deato lícito, semo que o vínculo nao terá a
proteção do direito nafonnade lei,que,pors^ vez, eslalKlcce requisitos dos
quaisdependerá a validade dosatosjurídicos, sinteli/ados ab:üxo cm;
1 - capacidade civil do agente;
2 - objeto lícito e possível;
3 - manifestiição livre e oportuna das vontades.
Sobrea ciipacidade civildos agentes, resumi-la-emos assim:
a) que os agentesativo e passivoscjau de idadedemonstradora de
capacidade absoluta (21 anos); ou,se relativa, estej;un assistidos pelos pais(16
a 21 íutos); se menores de 16 anos, sejaii representados peh)S ptiis;
b) no caso dc mulher casada, com autorização do marido,
vice-versa, se se initar das hipóteses do tirtigo242 do (.Wligo (jvil.
c) no CíLSO de agentes de idade ;iv;mç;ida, que estejam em silutição
de saúde que lhes permitam o uso dti razão com lucidez.
Qiuinlo CIO objclo do ATCJ JURÍDICO, a lei e a moral exigem que
scjant de natureza lícita e de condição possível. Assim, por exemplo, não
podem ser objeto destes atos coisas furtadas, as casasdejogos proibidos e
semelluintespor .serem ilícitos, nem a luz sohir, pela sua impossibilidade.
Pjirti a ntanileslação livre e oportuna das vonltides, a lei civil e o
direito costunteiro dcterminíim que essas vontades sejtini demonstradas sem
coação física ou tnomi de qualquer natureza ou dc outro vício e t|ue possa vir
colociu'o íito iKi calegorhi de nulose tuniláveis. Também opt)rtunidadedesta
manifestação é e.ssencial em certos atos, pois, constitui o ntontcnto em que .se
ajusltun as vontades dos agentes. Nos contratos merctuitis, por exemplo, há
sempre prazo para que tis partes se declarem de acordo, e, se o Ilzcrem fora
dele, não esltirão as inesmtLS obrigttdtis a seus efeitos.
Concluindo, podemos allrmar que. a inexistêneiti de cuidados nos
atosjurídicos, potlcrá levá-los à nulidade, nãoproduzindo osefeitos desejados.
Ptira tiretdização dosatosjurídico.s, haveni umaforma que dcpenderti,
sempre, desuti nature/;i edeseu valor. Panios denatureza civil. ;ilei não determina
fomias. pode-se agir de miineini livre. de.sde que dentroda lei.
A Prática nos Instrumentos Particulares Acessíveis 21
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CONTRATOS POR INSTRUMENTO PARTICULAR
Podem ser feitos por instrumento pariicuhir lodt)s os coninitos,
qualquer que seja o seu valor pecunitirio, quando a liSCUlTURA PIJH1 .ICANÃO
FOR DESUA SUBSTÂNCIA.(vide OkI. Civil arl. 129 e .seguintes).
É dasubsLânciti, qutmdo otito, sem o instrumento público, não pode
juridicamente existir, e íls leis dcchirtmi qutuido o instrumento público é da
substância do ato.
Assim, o Código Civil BriLsileiro, emseti artigo 134, exige escritura
públicíi pttra os pticiosantenupcitiis, as tidoções e os ctjntríilos ct)nsiituti\'os ou
irajislativos de direitos reais sobre imóveis de valor superior a CrS .'̂ O.OOO.OO
(vide pág. 24), excetuado o penlior agrícola; na cotistiluição do bom de hunília
(C.C. art. 73); nos contratos celebrados com a cláustila de não valerem sem o
instrumento público(C.C. arl. 133); na criação dtts fundações por ato
inter-vivos (C. Civil tyi. 24); nti autorização dos pttis aos filhos menores e dos
mtyidüs (Crkl. Com. rut. 1-, ns. 3 e 4; na compra e venda dc embarcações
brasilcines destinadas à navegação do alto m:y (Cód. Com. ;yl. 46X); na
aquisição de imóvel riinil por pes.soa esinmgeira, físicji ou jurídica (Arl. 8" da
Lei 5.709, de 07.10.1971).
A exigência dae.scrituni pública, como formasubsituici;ü dos pttctos
antcnupcitiis, é determinada peltt neccssiclide de dar a estes nuúor firmez.a e
scgunutça, os quiiis, pela importância dos direitos qtie rcguhun, inieresstuu
profundamente à sociedade civil. Que seria da irrevogabilidadc das
convenções matrimoniais, se siiti existênciti legal depcnde.ssc, nãi) dc um
instrumento solene, cujo original perm;uieces.se .sob a guarda de um oficial
público, mas dc uma escritura particuhy, onde íls piyies poderiiun, à \'ontade.
alter;y ou suprimir um pacto que possui enonne interesse perante terceiros?
niRKITO.S RI-ALS
São direitos mtüs, tilérn dti propriedade, ti enllteuse, :ls ser\'idõe.s. o
usufmlo, o uso. ;i httbitação, as rendas constituídtLS expressanienie sobre imóveis,
o penhor, tianticrese, a hipotcva (Vide (axl. Civil, íirt.674 e seguintes).
No cnuuiio, como exceção, o penhor agrícola, embora seja um
direitoretd sobreo imóvel, édispen.sado daescritura pública, iinei vezquevisa
o desenvolvimento da agricultura, juslificímdo esui facilidade que não
compromete a segunuiça das rehições juridicas, (tul. 134, II dt) CC).
22 Cláudio Fioraiui c Afonso Celso F. Rezende
QUEM PODE FAZER CONTRATOSPOR
INSTRUMENTO PARTI GUIAR
Todiis aspessoas que estiverem no gozo dii disposição eadministração
livre de seus bens, isto c, todos os capíizes podcni contrair por insinimcnlo
particular, feito eíissinado, ou somente assinado de seu próprio piinlio csubscrito
por duas testemuniias, obrigações contratuais de qiuJquer valor.
REQUISITOSQUE DEVEMTER OS CONTRATOS
POR INSTRUMENTO PARTICULAR
São os seguintes e devem;
a) ser escritosno idioma nacional;
b) declariir o lugar, dia, mês c ano emque foram celebrados;
c) conter a assinatura (Lis partes contratiuites e das testemunlras que
presenciarem a celebração do contrato, as quais deverão ser cm mlmero de
duas, pelo menos, (comCIC, RG e endereço).
d) apresentar as palavras escritas porextenso e não haver e.spaço em
branco, rasunLS, riscaduras, cíuicelamentos, emendas, enlrclinlias, bofTtxes oulugar
substanciíil csuspeito, diferença detinta ouqualquer outni coisa que iniga dúvida;
e) satisfíizcr as exigências fiscais da União, Estado ou Município,
se for o caso.
Oconter o reconhecimento das firmas daspartes contratanies e das
teslcmuniias. (C.C. tat. 134)
EFEI TOS JURÍDICOS DO CONTIUTO
Os efeitos jurídicos dos contratos dependerão da sua validade e,
penuite a lei civil, somente são válidos aqueles celebrados sem ncniuim vício
que os tornem nulos.
Segundo osartigos 135,136 e 137 doCódigo Civil, farão prova dos
atos jurídicos, o que vale dizer, dos contratos, os documentos piu ticulares
subscritos pelas ptirtes e duas testemunhas, íio mínimo, e os traslados c
certidões de documentos públicos.
Dessa fomui, os seus efeitos jurídicos começíun a fiuir do acordo
entre aspartes, devidamente fornuüizíido sob a orientação da lei c titendidtLS as
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23
exigências destaquanto aosrequisitos esscnciíüs. Ocontrato impõe obrigações
recíprocas, nem sempre compensadas economicaniente e pode ter efeito
resolutivo ou suspensivo.
FORMAS DOS INSTRUMENTOS PARTICULARES
Somente serão admliitios instrumciUos p;irticul:Lre.s, penuitc os
CARTÓRIOS DE REGISTI^OS DE IMÓVEIS, para OS seguintes casos:
a) os contratos de que foram pitrie oTituicoNaciotui! da Habitação
ou entidades que integrem o Sistenia Financeiro da Mabiiação (Leis n- 4.380
de 21/agosto/I964 c 5.049 de 29/junho/1966.
b) os cotnpronássosde comprac venda, cc.ss(õc.s do compreJini.s.sos de
vendíi c compra, promesstis de cessão de direitos relativos a imóveis, loteados ou
não, mnüs ou urbtuios (Decreto-lei n-58, de 10 de dezembro de 1937, art. 22, c/c
oart. 11 "cíiput" cLei n-6.766, de 19de dezembrodc 1966, tiri. 26);
c) todos os atos relacionados com as Cédulas Hipotecárias
(Decreto-lei n- 70, dc 21 dc novembro dc 1966);
d) as Cédulas Rurais; (Decrclo-lol 167 de 14.02.1967).
e) as Cédulas Industriais; (Decrclo-!cÍ 413, de 09.01.1969).
O Cédulas dc Crédito ã Exporttição; (Lei 6.313 de
16/dezcmbro/1975).
g) as Cédulas Comerciais; (Lei ii"6.840 de ü3/novembro/1980).
h) os coiUnilos de locação de prédios, nos quais tenha sido
consignada cláusitla de vigência no caso de aiicntição da coisa loctida (tirt.
1.197 do Código Civil);
i) os contratos de l(x:ação de prédios urlxinos, regulados pela I.ei
Federal n- 8.245, do 18 de outubro de 1991 (arls. 27 e 33);
j) os penhores de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria,
instalados ecm funciontuncnlo, com os respectivos pertences ou sem elc^s (l^ci
4.829, dc 05 dc novetubro dc 1965 e Decreto n'- 58.380 de 10.05.66, que
regula esta Lei).
1) as servidões etn gcnü, quíindoo valor for INFERIOR ii 11,83.562
(onze inteiros, oitenta c três mil, quinhentos e sessonlti e dois centésimos de
milésimos) dc 0'lN's - Obrigaç<õos do Tesouro Nacioiud, (C(3d. Civil. art. 134,
II e seu § 6^ - Vide NOTA na próxima página.
m) os contrtilos dc penhor niral (Lei n- 492/37);
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24 Cláudio Fionuili o Afonso Celso F. Rc/.cndc
n) oscontratos dcpromessa devenda, cessão oupromessa de cessão
deunidades auiônomíLS condominitüs a que alude o §2-doartigo 32daLei n"
4.591. de 16.12.1964);
o) a instituição dc condomínios em phuios horizontais Oiri. 9-da Ixi
n^4.591. de 16.12.1964);
p) a convenção de còndomíiiio previsiti no arl. 9'\ § 3- dtt Ix;i n°
4.591/64.
Em todos os casos acima ctilx: ao Ollcial de Registros de Intóveis
proceder aos respectivos Registros ou Averbações, desde que rcleridos
documentos preencham os requisitos exigidos pelo Regulamento dos
Registros Públicos - Rei Federal n'̂ 6.216 de 30.06.1975. Para facilidade no
exame desses documentos, introduzimos, adiante, as MINUTAS dos
instrumenlos stipracittidos, bem como dtjs RI:Gls rROS,eviuuido,dcslalornui,
qualquer devolução porptirle dos Ctirlórios com[>cientes.
NOTA: An. 134 (Cód. Civil)
II...
§ 6- - O valor previsto no inciso II deste anigo será retijusladt) em
jtuieiro de cada tino, em função d;i vttritição nominal das Obrigações
Reajusláveis do Tesouro Nacional - ÜRTN, depois. OTN. (Lei n"
6.423, de I7/junlK>/1977).
Ohs.r 1)0 § 6" doanigo 134, II, foi introduzido no Código Civil através
dtt Lei 7.UÍ4, de 20/junho/I983 c, para maior escUirecimento aos
leitores qiuinto à cittição da 1.ei n- 6.423. acima citada, trata-se da
legislação que estabelece ba.se piua correção monetária, em virtude
de disposição legal ou estipulação denegi>cio jurídico, e. quanto ao
total das OTN's citadtts na letra "L" mueriormenie aludida, é
justíunentc piira ser respeitada a CüNVFR.SÃO liXA IA em lunçao
dos Cr$ 56.0(X),0() que vigoravam c regiiun a matéria, naquilo que
se refere ao Instrumento Panicuhir até 11,83561 oWs = CrS
50 000,00 e por Inslnimenio Público, qiuuido superior a esse total,
que, no ca.so da letra "L", 11,83562 OTN's = CrS 50.0(K).05. .Sim,
prezado leitor, cinco centavos no final daimptinfuicia.
Oiis.: 2)O valor daOR'I"N, cmjunho de 1983, eradeCrS 4.224,54, ponto
de referencia para se chegar à conclusão das OrN'.s citadas na letra
"L" acinui.
A Práticu iK)S Inslrunicnlos l':u1icul;ires Acessíveis
ao Cartório de Registro de Imóveis
25
ANAlJ.Si: DOS IN.STRUMKNTOS PARTICUI.AUKS
Os instrumentos particulares, retro referido.s. uma vez elaborados
com todos os requisitos legais, devem ser registrados nos Canários de
Registros de Imóveis da sitiiaçãt) do imóvel.
Assim, píLS.siunos por uma pequena ;uiáli.sede cada um.
1) CGNTI6\TO.S DIC FINANCIAMENTO feitos com o extinto
B.N.Il., Iioje absor\'ido pela (.^aixa Econômica Federai, para aquisição de casa
própria ou financiamento para construção.
Esses contratos adotam um padrão oficial aprovado por
regulamentos c serão elaborados cm várias vias. Devem observar as
di.sposiçiôes da Lei iC 4.380 de 21 de agosto de 1964.
O registro é feito no LIVRO 02, na matrícula do imóvel fiinuiciado,
ficando arquivada unui via em c;u"lório. (vide págs. 37-97-98-129).
2) COMPROMLS.SOS DF VENDA E OOMPRA de imóveis urbaitos
ou rurais, loteados ou não. Tanto para imóveis não lotctidos como para os
loteados, são adoladiLS várias formas. Mas, todos cies devem preencher os
requisitos do Rcguhunenlo dos Registros IMblicos para serem registrados no
Cartório de Registros de Imóveis.
Neste trabalho tidotíunos apenas um instrumento de compromis.so
de venda e compra dc um imóvel não loteado c um instrumento de
compromisso de s'enda c compra de imóvel loteado, este baseado na Lei n°
6.766/79 O registro é feito no l.IVRO 02, na matrícula do imóvel
compromissado, (vide págs. 39-42-99-1(XI-131 -132).
3) CÉDULA.S HIPOTECÁRIAS, reguladas pelo Decreto Lei n" 7Ü
dc 21 de novembro de 1966. Estas, adotam um padrão únicoe elalxirado dentro
das normas estabelecidas por esse diploma legal, làtmm instituídas ptira
hipotecas inscritíLS no Registro Geral de Imóveis, como instrumentos hálx.'is
ptiTit a representação dos respectivos créditos hipolecfirios. tis quais poderão
ser cmitida.s pelo credor hipotecário noscasos de operaçõescompreendidas no
Sistema Fintincciro de Habitação; nas hipotecas de que sejam credores
instltuiçTxjs ílinmceiras cm geral e compruihias de seguro, e hipt)tec;LS entre
outras ptirtes, desde que ii cédula hipotecfiria seja originalmente emiiiihi em
favor das pessoas jurídicas.
•
26 Cláudio FioraiUi e Afonso Celso F. Rezende
Esse üpo de instrumento particular 6 averbado no LIVRO 02, na
matrícula do imóvel hipotecado,depois de registrada a hipoteca fumiida entre
o proprietário do imóvel e o credorhipotecário, (vide págs. 47-101-102-133).
4) CÉDULAS RURAIS, criadas pelo DecretoLei n- 167, de 14de
fevereiro de 1967, tem por finalidade disciplinar os títulosde financiamento
rural.-- •
Esses títulos são a Cédula Rural Pignoralícia, a Cédula Runil
Hipotecária, a Cédula Ruríil Pignoraficia e Hipotecária e a Nota de Crédito
Rural.
Existem, ainda, a Nota Pronüssória Rural o a Duplicata Rural,
raramente utilizadas,motivo pelo qual foraju cxcIuídiLS neste livro.
NOTA: Os títulos enumerados neste item n- 4, somente se presltun, exclu
sivamente, para fins de financiíimcnlo cm instituições finaticeinis.
O crédito rural está regulado pela Lei n- 4.829 de 05 de novembro
de 1965 c rcgulantenlado pelo Dec. n- 55.380 de 16.05,66, visando o
suprimento derecursos financeiros parao dcsciwulvimcnto daprodução innd.
As cédulas são rcgistradtis no registro imobiliiirio da situação do
imóvel, dcnU"0 da seguinte sistemática:
A Cédula Pignoralícia, no rcgisu-o da circunscrição cm que esteja
situado o inu5vel, onde os bons estão localizados. (IJVRO 03).
A Cédula Rural Hipotecária,no Cartórioonde estásituado o imóvel
hipotecado. (LIVRO 02)
A Cédula Rural Pignoraüciac I lipolccária, no da circutiscríção onde
esteja situado o imóvel de localização dos bens dados cm garmiia, e no da
circunscrição ondeestejalocalizado o imóvel hipotecado. (LIVRO 03a cédula
6 LTVRO 02^ahipoteca).
A Nota dc ÇmdUü-Rural. no ctirlório da circunscrição onde esteja
situado o imóvel rural para o qual foi destinado o rinanoininepin. (LIVRO 03)
(Vide págs. 49 a 52 - 103 a 106 - 139).
5) CÉDULAS DK CRÉDITO INDUSTRIAL, criadíLS pelo Decreto
Lei n-413, de09 dojíuiclrodc 1969,disciplinouo crédito induslriíü, cm virtude
da legislação anteriornão atenderaos interesses econônucos.
O Decreto-lei n®413/69 determina que o financiameulo concedido
por instituições financeiras à pessoa física ou jurídica, que se dediquem à
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27
atividade industrial, poderá efeliiar-sc por meio de CÉDULA DE CRÉDITO
INDUSTIUAL e da NOTA DE CRÉDITO INDUSTRIAL.
O financiamento sem ajustado cm orçamento íissintido pelo devedor
e credor, ficando o emitente da cédula obrigado a aplicá-lo aos fins ajustados,
o que será comprovado pela fornut estipulada no contrato. O HikuicÍíuucíUo
abrirá com o- valor do fiiiíuiciiuncnto, conta vinculada à^tiperação,-que o-
financiado movimentará por meio de cheques, saques, recibos, ordens, ctulas
ou outros documentos, na fomia e no tempo previstos na cédula ou no
orçamento. Ocontraio, portanto, édeADERã URA DECRÉDI TO, gíu^íuilldo pela
cédula dc crédito industriai. Aberto o crédito, a conta é movimentada por
saques, nos lermos fixados no próprio título ou no orçjmicnlo feito c assinado
por íimbas as partes.
As importâncias fornecidas pelo financiador vencem juros,
podendo, também, sofrer correção monetária, nas ixixas c índices fixados pelo
Conselho Monetário Nacional, calculados sobre os saldos devedores da conta
vinculada â operação e serão exigíveis cm 30 de junho, 31 de dezembro, no
vencimento, na liquidação da cédula ou, também, ctn outras datas
convenciouad:LS. Na mora, a tiixa dc juros será de 1% (luim por cento) ao ano,
devendo ser inscrita cm cláusula na cédula.
O credor tem a faculdade de fiscalizar a aplicação dos recursos
obtidos, atuação que o devedor c obrigado a permitir, podendo o credor, por
si ou pelos seus represeiiumles, percorrer as instalações do estabelecimento
comercial referidas no ü'lulo. Ptiraatender íls despesas com a fiscali/rtção, pcxie
ser ajustada na cédula uma comissão (%) calculada sobre o.s .s:ildos devedores
da contn vinculada à openição, respondendo o financiado pelo pagamento dc
despesas rclativtis a quaisquer vistoritts que se fizeroíii necosstiriíLS, em
conseqüência dc procedimentoseu que possti prcjudicíu* ás condições legais e
cedularcs.
Além da Cédula dc Crédito Industrial, que é um título de crédito
com garantia, o Dccreto-lci n- 413/69 criou, liunbém, a NOTA DE CREDITO
INDUSTRIAL.
Dois, portanto, são os títulos dc crédito industrial:
a)CÉDULADECRÉDITOINDUSTlíIAL; l
É uma promessa de pagamento, com garantia real, regularmente
constituída. Essa garantia real poderá ser instituída pela fonna de PENHOR
CEDULAR, ALIENAÇÃO FIDUCIÂRIA ou IIIPOIECA CEDULAR. Esstts
garantias podem ser oferecidas por terceiro que se vincula ã obrigação.
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28 Cláudio rioraiili c Albuso Celso 1-". Rezende
No líliilo dc credito, portiuito, serão consiliuídíLS as gíiriuuias, sem
exigir ofornialismo do direito comum. Écoiisiderudo um título líquido eceno,
cxigível pelasonm deleconsUuUcou do endosso,alémdosjuros, da comis.são
dc fiscalização, sc houver,e deniíiisdespesas queo credor fizer parasegiinuiçn,
rcgiihuúdade c realizaçãode seu direito de crédito. Como se vê, o crédito pode
ser constituído pelo s;üdo, pois"b'credor deve deseonía"r Üa cédula os
pagiunentus leitos ou as qinuilias Jião leviuuadas, píiraexigir o saldo líquido,
acrescido dos acessórios indicados. Da n\csma forma, ao endossar o título,
deverá dechirtir no endosso o crédilo.que por ele é iriuismilido. Não constando
desse endosso o valor pelo qual sc transfere a cédula, entende-se que
prevalecerá o da soma dechu^ada no título, com os acessórios, dcdu/idtLS as
quitações parciais consuuitcs do mesmo.
A inadimplência de qualquer obrigação do emitente do título ou, se
for o ciLSo, do terceiro presiiuUe da gariuUla real. provoca o vencimento
antecipado da dívida incorporada à cédula, independenicmenle de aviso ou de
interpelação Judicial. Nessa hipótese o credor pode considerar vencidos,
anlecipadíunenle, todos o.s fimutcitunenlos concedidos ao emitente e dos quais
seja credor.
A Cédula conterá os seguintes requisitos, o.s quais poderão ser
adilados, ratificados, retificados, por meio de menções assinadas por amlxis as
partes:
al - denominação "Cédula de Crédito Industrial":
bl - data do pagimienio; se a cédula for emitida ptira pagiuncnio
píircelado, ticrcsccntar-se-á cláusula discriminando v;ilor e data do pagiunenio
díLS prestações;
c I - nome do credor c cláusula à ordem;
d1- vídor do crédito deferido, huiçado em algtirismos e por exten.so,
c a forma de sua utilização;
e I - descrição dos bens objeto do penhor, ou da alienação ílduciária,
que se indictirão pela espécie, qutdidade, qiuuuidade e marcti, .sehouver, além
do locíil ou do depósito de sua situação, indicando-se, no caso de hipoteca,
situação, dimensões, confrontações, benfciloritLS, títuloe data de aquisição do
imóvel e anottições (número, livro e folha) do registro imobilifirio;
fl - taxa dc juros a pagíir c comis.são de fiscalização, se houver, c
épocas cm que serão exigíveis, podendo ser ctipilalizados;
gl - obrigatoriedade de seguro dos bens objeto da gju-juuia;
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ao Cartório de Regi.slro de Imóveis
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hl - praçti de pagtimcnlo;
i1 - data e liigíirda emissão;
jl - assinatura do próprio punho do emitente ou de represcntatue
com ptxleres especiais.
—A descrição dos bens vinculadtjs ã cédula poderá ser feita em
documento à ptirle, cm diULS vííls, a.ssinado pelo emitente e pelo credor,
fazendo-se na cédula menção a essa circunsiância.
A Cédula dc Crédito Industrial pode ser gitraniida, como já se
esclareceu, por penhor, alienação fiducitiria ou hipotecíi. Cada um desses
direitos reaisde gtiramiíi, emboracedularmente insiiiuídos, segue tisnoniULse
a di.sciplina da lei comum naquilo que lhe for adequado. Amenizou-.se o
formaJismo da instituição desses direito.s, pois. independem, inclusive a
hipoteca, da escritura pública, visto que .são apenas inseridos vtilidaniente na
própria cédula.
A lei deiennina o modo do RI-GI.STRO e AVIÍRRAÇÂC) da Cédula,
que antes^a l.ei n" 6.01.*^. era efetuada em livro especial deiU)mÍnado
REGISTRO DECRÉDITO INDUSTRIAL (LIVRO 10) entregue àcomiietência do
Rcgisu-Q de Imóveis, independentemente da espécie da gtiranlia oferecida
cediihirmemc, livro es.se examinado semestralmente pelo Juiz dos Registros
Públicos, ou aquele que acumular essas funções.
Com a vigênciada Lei n'- 6.0L'i, o regisü"0 das cédulas.de..Crédito
Industrial é feiU) nos LIVRO.S eO.l. conforme o caso. No LIVRO 02, qutuido
se lrat;ir de hipoteca cedular, sem prejuízo do regisRo no IJVRO 03. e, nesse
mesmo livro, quiu\do se traUir apenas de garanlitis em penhor cedtihir ou
alienação fiducitiria.
Tratando-se de PLNIIOR CLDULAR de bens móveis localizados cm
uma Conuirca. tendi) conto ganuitia uunbém em hipoteca cednlnr de bens
imóveis situados em outra (Joituirca. o penJioTscnliegistradc) na Comarctida
silutiçãodti indústria(no LI VROO.I) e a hi["KHec;i cedularnoCartóriodttsilutição
do intóvel (no IJVRO 02), na tnatrícula do imóvel dtido em ganunia, sem
prejuízo, tiunbém, do registro da respectiva cédulíi no LIVRO 03, conforme
detenuiíia o tu^tigo 178. item 11 da Lei ti"6.0I5.
A lei determina que a Crédula de Crédito Itidusirial sojnente vale
contra terceiros desde iidata do registro. Antesdos registros, tiCéduhi obriga
apenas seus signatíirios. Houve, como se vê, uni avanço e tiperfeiçoiunento
doutrinário quanto à constituição do direito real. que por forçji do art. 29, se
30 Cláudio Fioraiili e Afonso Celso F. Rezende
constitui na própria cédula e não decorre apenas do registro no Cartório
competente.
Cancela-se o registro mediante a averbação, nos livros acima
referidos, da prova da quitação da cédula, lançadono próprio títuloou passada
em documento em separado, com força probanie e de ordem judicial
competente. — •
A AÇÃO EXECUTIVA ESPECIAL, para cobrança da cédula de
crédito industrial, é a SUMARÍSSIMA. Proposta a ação, cuja petição deverá
ser apresentada em duas vias, uma delas será entregue ao réu, lendo este,
então, 24 horas para pagar a dívida. Não há expedição de mandado,
servindo como citação a simples entrega da segunda via da petição inicial.
Não pagandoou não depositando, naquelepnizo, o débito, proceder-se-á à
pcnhora ou ao seqüestro dos bens constitutivos da gíu-anlia, ou se tratando
de nota de crédito industrial, que analisaremos a seguir, dos bens que
existirem enumerados no art. i.563 do Código Civil. Feita a penliora ou o
seqüestro, terá o réu 48 horas para impugniu* o pedido. Impugnado ou não
o pedido, o Juiz procederá a uma instrução sunairia, e a deci.são será
proferidadentrode 30 dias. Os recursos interpostos das dccisõe§ proferidas
não terão efeito suspensivo, c o foro competente será o do local do
pagíimcnto da cédula.
São esses, cm resumo, os fundamentos do financiamento industrial
e de seu título garantido, cédula de crédito industrial,
b) NOTA DECRÉDITO INDUSTRIAL
Nota de Crédito Industrial c promessa de pagamento em dinheiro,
sem garantia real. É, portanto, a falta de gartüUia^rcal que adistingue da cédula
de crédito industrial; afora isso, segue inteiramente a disciplina desse título.
Trata-se, como se ve, de título constitutivo de crédito cotiLíiriYilégio
especial sobro bens discriminados iio art. 1.563 do Código Civil. Os
privilegies, segundo esse preceito, se referem somciiie aos ben.s móveis do
devedor, não sujeitos a.direito rctil de outrem: ays inuSveis não hipotecados;
ao saldo do preçodos bons sujeitosa penhor ou hipoteca, depois de pagosos
respectivos credores; o valor do .seguro e da desapropriação.
Sãorequisitos da NOTA DE CRÉDITO INDUSTOIAL:
a2) denominação "Nota de Crédito Industrial";
b2) data do pagamento; se a nota for emitida para pagamento
parcelado, acre.sccntar-se-á cláusula discriminando o valor e data de
pagamento das prestações;
A Rráticanos Instrumentos Particulares Acessíveis
ao Cartório de Registro de Imóveis 31
c2) nomedo credor e cláusulaà ordem;
d2) valor do crédito deferido lançado em aigíuisino epor extenso e
forma de sua utilização;
e2) taxa de juros a pagar e comissão de fiscalização, sehouver, e
épocas em que serão exigívcis, podendo sercapitalizadas;
f2) praça do pagamento;
g2) data e lugar da emissão;
h2) assinatura do próprio punho do emitente ou do representante
com poderes especiais.-.—
5ígisira-se no LIVRO 03.
As garantias dasCédulas de Crédito Industria dividcm-sc em três
tipos e assim se definem:
PENHOR CEDULAR;
DLcilo real que recai sobre bens móveis, para ganuitir o pagiuncnio de uma
dívida deforma privilegiada dentre demais credores, feito através dedocumen
to escrito, de natureza especial.
Registra-se somente no LIVRO 03.
ALIENAÇÃO nDUCIÁRIA:
E o negócio jurídico polo qual uma das portes adquire, em confiiuiça, a
propriedade de um bem, obrigando-se a devolvê-la qiuuido se verifique o
acontecimento aque se lenha subordinado tal obrigação, ou lhe seja pedida u
restituição. ^
Registra-sp-gomente no LI\ríSi)3.>^-^
HIPOTECA CEDULAR:
Direito real constituído a favor do credor sobre bens imóveis do devedor, de
cuja posse não é afastado ou de terceiros, como ganuiiia exclusiva do paga
mento da dívida dc que é acessório. É feita através de documento escrito, dc
natureza especial.
Rcgistra-sc no UVRO 02 (ahipoteca) e no LIVRO 03 (acédula).
.-•-j
32 Cláudio rioraiUi c Afonso Celso l*. Ke/.cnde
Coma vigência doDecrelo-lci n"413/69, ficoLi loltilmoiilc revogado
o Dec. Lei n- 1.271, dc 16dc miUo de 1939, qiie dispiinliti sobre o penhor de
máquinas o aparelhos ulili/ados nti indil.slriiu conformo se vê pela leitura do
artigo 66 do primeiro esltiluto legal acinutcitado.
Assim, o penhor dc máqtiinas que era regido pelo l^ecreto-lei n"
• l.lTl/SOToi abolidO.lTtKSíutdü ti vigontr somente o Decreto-lei n-4!-3.-de (111=.
de janeirodc 1969. (vide págs. 53 - 54 - 107- a 110 - 158).
6)ACÉnULA DK CRI-IDITO ÀDXPOKTAÇÀO foi critida peUi 1.ei
n° 6.313 dc l6 de de/.embro de 1975 o vi.sa ix:ne!*iciar as operações de
financitimcntos à exporitição ou à produção de itens ptira exportação, beni
comoíisatividades de apoioc complementtição integrante e fundtmtentais.
Os financiiuncntos serão feitos atmvés dc (-édtilti de Crédito ã
Exportação c da Notti de Créditoã Exportação.
Nas duíLS modiilidades serão übser\'ad:LS íls disposições coniidtis no
Decreto-Lei \\'-4\3, de 09 de jaiteirode 1969. tanto para a vtilidadecomo ptira
os respectivos regisaos.
Regislra-se no l.1VRO 03a cédula. .Se houver gtiriuitia hipotecária.
Uimbémregislra-se no LIVRO 02, ;thipoteca, (vido págs. 55-56-111-112-174).
7) A CRDUl.A !)!•: CRÉDITO COMERCIAL foi criada pela Lei n-
6.840 dc 03 de novembro de 1970 c se destina ãs openiçõcs dc empréstimos
concedidos por instituições llntuiceiras às pessoas ITsícíls (tu jurídictis. quese
dediquem à atividade comercial ou de presttição de serviços, e .serão
representadíLS por CÉDULAS DO CRÉDITO COMERCIAL e por mi'A DE
CRÉDITO COMERCIAI...
Os mesmos requisitos da cédulade crédito industrial sãoaplicados
para estanuxlalitLide de título de crédito, ptini emi.ssãtt, gartinlia ou registro,
aplictmdo-se, no que couber, o Decreto-lei413/69.
Regi.stra-sc no LIVRO 03 e, se houver hipoteca, Itunbém luj 1JVRO
02. (vide págs. 57 - 58 - 113 a 116 - 175).
8) OS CONTRATOS DE LOCAÇÃO de prédios, nos quais lenha
sido consignada cláusula de vigência no cílso de alienação da coi.sa locada,
conforme dispõeoart. 1.197 d(tCódig(t Civil,devemconterIíkJos os requisitos
nccti.s.s;irios parti ingresso ait(àiriõriode Registro de Inatvcis, conlorme dispcõe
a Lei n"6.015 (Regultunenlo dos Registros Públicos).
Esses contratos constíun cláusula para que, no cílso de vendti do
imóvel locado,o comprador fica itbrigadoa respeitá-losaté seu término. Nesse
A Práticanos [nstrunionlos Particuiarcs Acessíveis
ao Cartório de Registro de Imóveis 33
caso, o registro é feito perruitc o Cartório de Registro de Imóveis onde está
situado o imóvel onão no Cartório de Registro do Lnóveis c Documentos. O
registro éfeito na matrícula do inKtvcl, no UVR0()2. (vide págs. 59-117-176).
9) OS CON1RAT OS DE LOCAÇÃO de prédios urbanos para que o
inquilino lenha prelerêiicia na sua aquisição, coníbnne preceituam os artigos
_27_e_a3_£Í;i_Lej-!i^ 8.245 de 18.10.9 Ldevetn. ser averbados no Cartório do
Registro de Imóveis, até trinta ditis antes do seu vencimcnio. Não biLsta o seu
registro no Ctirtório de Títulos e Dtx;umenlo.s p:u";i valer contra terceiro,É
indispensável o registro no Cartório dc Registro de Imóvel.s, na matricula do
imóvel locado, no LIVRO 02>(vidc págs. 62-ilK-177).
10) OS PENHORES DE MÃÇUINAS E DE APARELHOS
UTILIZADOS NA INDIJSTRIA, instalados ou cm i"unci(ui;uncnto, com
respectivos pertences, jidottun um modelo especial gonilmcnte padroniztido
pelos Ihuicos esão registnidos no Cartório do Registro de Imóveis da situação
dos bens apenhados, ainivés de um registro por extraio no IJVRO 03.
Openhor é constitutivo e descmpeniiíi o mesmo papei do registro
de uma hipoteca, (v. págs. 67-121-158).
11) AS SLRVn)01\,S em gcnil sao elabonidas por instrumentos
p<u"iicuhires, em forma de c.scritura pública, desde que oseu valor sejti inferior
a 11.83562 0'l"N's. (Vide NOTA pág. 24).
A.Scr\'id;io é um direito real sobre um bem imóvel tiliicio. que lhe
impõe um ômis cm proveito de outro, pertencente a um ou diferentes
proprietários,
Oprédio qtie íica gnivado com a servidão é oscrvienie c o prédio
fiivorecido c o dominante.
Geralmente tis servidões sao constituídtis por íilo inier-vi\'os
embora outras modalidtides existam, iiuls, a mttis comunt éa tiqui ciltida.
No instrumento de consiiuiiçtio de .servidão deve conter todos oj
requisitos da Ixi dos Rcgi.siros Ptíblico.s, porque a me.sma é registrada ii:i
matrícula do imóvel servienie, com remissão ao imóvel doiiiiiuuite e através
de registro no LIVRO ()2.'tvide págs. 7()-12()-181-224).
12) OS CONTRATOS DE PENHOR RURAI, contraídos na forma
da lz;i 492/37 é um irisirumerno em desu.so. em virtude daexistência dos
títulos dc crédito imilulado.s como Cédulas Rurais. Induslriai.s. Comercial c
Importíição.
Rogisini-so no LIVRO 03. (vide págs. 72-119-211).
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34 Cláudio FioraiUi e Afonso Celso F. Rezende
13) OS CONTRATOS DE PROMESSA dc Venda, Cessão ou
Promessa dc Cessão de unidades autônomas condoininijiis, sTio elaboaidos
com os elementos constantes das incorporações, bem como os requisitos
exigidos pela legislação dos Registros Públicos.
Existem várias fómuiliis, mas a que vamos inserir neste trabalho é
a promessa de venda c compra de fração ideal c conü^atodc eoiistrução,muito
usado para as incorporações imobiliárias.
Regula-se pelas disposições da lei n- 4.591/64 e registra-se na
maü^ícula da Incorporação c no LIVRO 02. (Vide págs. 75-122-219).
14) AINSTITUIÇÃO E ACONVENÇÃO dc condomínio cm phmos
horizontais, obedecem as mesmas normas da legislação dos condomínios,
constantes da Lei n- 4.591/64 - art. 9® e os requisitos da Lei dos Registros
Públicos.
A instituição é feita por insü"umenlopaniciiUu', registrado no U VRO
02, na matrícula do imóvel onde consta a existência do prédio com mai.s de um
andar.
A convenção é registrada, por extrato, no UVRO 03, com fiel
observância das condições enumeradas no artigo 9'-', § 3® e seguintes da Lei n®
4.591/64. (Vide págs. 80 a93 - 123 a 126 - 219 - 224).
Aqui esLãoas explicações necessárias a quem deseja trabalhar com
Instrumento Particular, que necessita ler ingresso ao Registro de Imóveis, para
fazer valer os seus direitos.
Os modelos aqui apresentados são partes de inúmeros existentes na
área de negócios ou iriuisaçõcs,eos iiuercssado.snão deverão cingir-se, apeiuis,
aos aqui anexados c, alem do mais, outros padrões poderão surgir, siilvo as
Cédulas ou Títulos de Créditos, cujos modelos são oficializados pelas
legislações específicas.
Foi somente para ilusimr o nosso singelo trabalho é que colcuunos
alguns deles, dcvidamenic enumerados p<u-a facilidade de manuseio,
rcsixiciivos registros c legislação na piu^ie final do livro.
Os autores esperam que estas orientações e exposição da matéria,
bem como os exemplos aqui apresentados, sejimi de alguma utilidade no
dia-a-dla dc quem se utiliza do Instrumento Particular como arma de
negociações, naqueles atos pactuados que iiecessiuuii de registro em Cartório
para validade jurídica.
2^ PARTE
MODELOS
dos documentos particulares referidos neste livro
A Prática nos Instrumenlos Farlicularcs Acessíveis
ao Cartório cie Registro de Imóveis
CAIXA ECONÔ.M(CA FEDERAI.
37
CONTRATO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA E MÚTUO COM
OBRIGAÇÕES E HIPOTECA
Por este liislruiiiciiloparlicuhir, cm ciiriílfrde CH-rilun) púhlir.i. iia formado an. 61 escus parágrafos
da Lei n® 4.380, de 21 de agosto de 1964, alterada pela Lei n"5.049, de29dejuit]iodc 1966. as))anes adiante
mencionadas e qualificadas tem. entre si. justo e contratado a presente opera(;ão de mútuo com ubrigai^ões
e bipotcca. mediante cláusulas, termos e condições seguintes:
A • QUALinCAÇÃO DAS PARTES
CREDORA - CAIXA ECONÔMICA EEDERAt. - CEí\ lasiituição lãnanceira sob Ibrma de Empresa
[\iblica, dotada de personalidade jurídica de direito privado, criada [x-lu Deereio-lei ii' 759. de 12.98.! 969.
e constituída pelo Decreto n''66.303, de 06.03.1970. que aprovou o seu Estatutoaaiitivado naJunta Comercial
do Disirilo Federal sob o registro n' l.rcgcndci-se|Klo Estatuto c<itisulidadiiaprovado pelo Decreto n"95.572,
de 22.12.1987. registrado e arquivado na Junta Comercial do Distrito rcdcral sob n. 3.289. de 30.12.1987.
com sede no Setor Bancário Sul. Quadras 3/4. lote 34. ctn Brasília-Di' - CGC/MÍ" n" Oii.3(j0.3(I5/()001-04.
por sua Filial dc São Paulo, a Avenida Paulista, ti' i .842. representada na forma tiiencionada no final deste
instrumento, doravante designada CEF.
COMPOSIÇÃO DERENDA PARA DNS DEINDENIZAÇÃO SFCURITÃRIA
Devedor
IVrcenlual
CATEGORIA PROnSSIONAL
Devedor
Categoria
B - VALOR DA COM!'RA E VENDA C FORMA DE PAGAMf^NTO
O valor da compra c venda c dc ( ) sendo
( ) referente ao valor do finauciamemo ora
concedido, c o restante papos diretamente aos vendedores, a título dc sinal e princípio de pagnnieiilo. que
por este insiruinenio renova a quitação irrevog.ável Já conferida em favor dos compradores.
C - MÚTUO/RnSGATri/PRl-STAÇOlLS/DEMAIS VALORE-S/CGNDlÇÔivS
1 - Valor da dívida 2 - Valor da garantia
4 - Plano Reajusie/Sisl. Ainorti/.ação
6 - Vencimciiiodo 1' Encargo Mensal
8 - Prazo dc Amortização, cm meses
Normal Prorrogação
9 - Taxa Anual de Juros - %
Nominal Efetiva
10 - Percentual de Comprometimento da Renda Fantiiiar
3 - Limite coberl. FCVS
...S...
5 - Tqxica de Reajuste dosencargos:
De acordo cont o di.sposio nas
Cláusulas Nona a Décima Segunda
7 - Coeficiente de Equlixiração Salarial
CES
11- Encargo Inicial - ...S...
Prestação
Seguros
F.C.V.S.
TOTAL
íi
38 Cláudio Fioraiili c Afonso Celso F. Rezende
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
(NOTA DOS AUTORES)
O espaço abaixo é desiinado às Cláusulas c condições do contraio firmado cnlrco Agenlc Financeiru e do
Devedor.
CLÁUSULA
CLÁUSULA
CLÁUSULA -FORO - O Foro deste conirutoé o da Sededu Seção Judiciaria da Jusiiçu Federal com
jurisdição sobrea localidade ondeesiiversituadoo imóvel financiado.
Impostos e demais obrigações decorrentes deste contrato
1- Asparles juntam aopresente aguiaderccolhimento sobre iransníissãodc bens imóveis ededireiios
a e!crelativos, que fica fazendo parteintegrante deste parafinsde direito, no valorde CRS
2 - Declaram.VENDEDOR(A-ES)e COMPRAlX)R(A-ES) que nos lermos do artigo 36 da Lei n*
4.476/84, responsabilizam-se. solidariamente. poreventuais débitosrelativos a impostos, taxasou
tarifas, incidentes sobre o imóvel objeto da presente transação, oriundos de fatos anteriores a esta
data.
3 - O(A-s) VCNDEDOR(A-ES) c COMPRADOR(A-ES) declaram que não estão vinculados, como
empregadosao INSS e como contribuintesao FUNRURAL.
4 - O(A-s)COMPRADOR(A-ES) declara(m)sob as penas da lei, para os firts e efeitos do art. 290
da Lei n' 6,015/73, tratar-se a presente deprimeira aquisição de imóvel comfit|arieiameiiio pelo
Sistema Financeiro da Habitação.
Foram apresentados os documentos de que traiao § 2"doart. 1' da Ia-I n'7.433. de 18.12.85 e se
encontram art|uivados naCai.xa Econômica Federal, deelar.iiido o(a-s)VENDElKtRlA-lISj. sob
as comiiiaçôeslegaisc puraos fins do § 3''do n' IV do art. l^do Decreto93.240 Je tí9.09,86,que
nãoliéaçãoreal.pcssixi! oureipcrseculôria.nemqualquer outroônusde nuiurera realvinculando
o imóvel objeto da presente venda c compra.
E por estarem assimde pleno acordocom as cláusulas,termosc condições deste instrumento, assinamo
presenteem 4 (quatro) viasde igualteor,juntamentecomas lestemunlius. t apósa completa desceição do
imóvel cbjclo deste contrato, na forma que se segue.
TESTEMUNHAS:
RG - CIC • Endereço
RG - CIC • Endereço
A PráticanosInstrumentos Particulares Acessíveis
ao Cartório de Registrode Imóveis
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO
DE VENDA E COMPR/V
(IMÓVEL NÃO LOTEADO)"^ -
Víilon ...S.
39
Pelo presente conlmlo particiilíir deCOMPROMISSO OE VENDA E
COMPRA, os íibaixo-a.ssinados, de uni Indo, como coinproniilenteCs)
veiidcdor(c.s), doravante dcsignado(s) simplesnícmc "VENDEDOR(ES),
(qualificação complcui - RG, CIC, nacionalidade, profissão do lunbos e
residência, bem como se foram casados ames ou depois da Lei n-6.5LS/77);
e, de outro lado, como compromissário(s) compradorCcs), doravante
de.signada(s) simplesmcme" COMPRADOR(ES). F nacionalidade,
profissão, RG cCIC, solteiro, maior, ou casado no regime de (.scpiiração parcial
de ben.s, conmnbão do bens ou separação total de bens, antes ou depois da Lei
6.515/77), com Fiiljuiade tal, qmdificação completa, CICc RG, doniiciliado(s)
e rcsidcme(s) a rua n- nesta cidade de Estado de
entre siju.sio e contratado o seguinte:
1" -0(s) vendedor(es) (2(sao) senIior(cs) clegítimo(s) possuídorCes)
de um imóvel consi.stente em (copiar da escriium). havido pelo regisiro ti-
Matrícula n" do Regisiro de Imóveis desta Conuirca de
2- - Que ítssíni .sendo, o(s) vendedor(es) se comproniele(m) c se
obriga(m) a vender ao compradür(es) c eslc(s) a comprar o imóvel acima
descrito, pelo preço certo eajustado de ...S (porextenso), que será pago
pclo(s) compradorfcs), ao(s) vcndedor(cs), da seguinte fomia; - ...S
(por extenso), como sinal e princípio de pagamento, em moeda corrente do
país, que contaram cacharam exata, de cuja qiumlia dá(no) plenaeirrevogável
quitação. Orestante do preço, isto é, ...S (por cxicn.so), será pago da
seguinte forma:
3- - A simples lolerância por parle do(s) vcndedor(s) cm
reccber(cm) as prestações fora dos prazos convencionados, será considerada
corno uma concessão especial, e luio terá neiilium efeito de modo a alterar
quaisquer cláusulas dopresente contrato.
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40 Cláudio rioraiUi c Afonso Celso l-". Re/endc
4- - 0(s) coniprador(c.s) cnini(iii) dosdo já im posso prccílria do
imóvel compromissado, podendo fiizer as benleiloriiLS e melhoauiieiitos que
convier(cm).
5' - A escrilura definillva será outorgada íio(s) comprador(es) ou a
quem a(s) mcsmo(s) indicítr(em), após o pagtiiiienlo loud do preçü,im;il.^
ajustado, livre e desetubaniçadiunente de qumsquer ônus, Hcando as despestis
porconia do(s) comprador(es), inclusive sisa, registros, escrituras e demtiis
oriundíis da tnuisação.
6^ - O presente contrato será res|>eiiado pelos contratantes, seus
herdeiros ou sucessores c e feito em caráter irretratável, irrevogável e
irrcscindível, não .sendolícito a qualquer das partes arrepender-se.
7- - Não obstante ti irrevogabilidade e irretratahilidade pactuadas
nestecontrato, se o(s)comprador(es) deix;ir(em) decuinprirasobrigav«>es aqui
assumitlas, inclusive a do não paganento pontual das prestações na forma da
cláu-sula 2- supra, ficafin) o(s) vendedor(es) com o direito de haver como
rescindido este contrato, perdendo o(s) comprador(es) em favor do(s)
vendedor(cs) todas as p;ircelas já pagiLS e as benfeitorias leitas no referido
imóvel, sem direito à indenização alguma, seja qutil lor o valor de tais
benfeitorias.
8"- Os impostose taxasdevidos pelo imóvel,objeto deste contrato,
desta data em dijuite, fictuão por conta exclusiva do (s) comprador(es). mesmo
que liuiçados em nome do(s) vendedor(es).
9^ - 0(s) vetidedor(es) declara(m) que não está(ão) sujeitos às
obrigações previdenciárias abníngidas pelo INS.S, nos termos do Decrelo-Lci
1.958, de 09.09.1982, com iis alterações introdu/,id;is pelo DecreUi-I.ei if-
2.038.de 29.06.1983;que .sobre o imóvelobjeto deste compromisst) inexistem,
em irâoiile, ações fundadas em direito real ou pessoal, l-az. p;irte deste
compromisso a certidão tituali/iida do imóvel objeto deste e fornecida pelo
Cíulóriodo Registro deImóveis desta Comarca, comprovtuido a nãoexistência
deônusreíüs. As ptirtes dispcti.s;uii os demaisdi>cumento.s e certidões exigidos
peloartigo 1", § 2'- da I.ci Federal n-7.433, de 18.12.1985 e aulori/iim de.sde
já averlxições, anotações, maü"ículas e registros que se tornarem neces.sários
em decorrência deste contato.
10' - Pani serem dirimidas quaisquer dúvidas deste contrato tis
partes elegem o foro desta Comarca de Fstado de com
expressa remlncia de qualquer outro, por mais privilegiado que .seja.
Respons;ibili/ruií-se as parles, expressa e solidíiriiunente, pelos eventuais
A Práticanos Ittstrurncnlo.s Particulares Accs.sívcis
ao Cartório de Registro de hnóvei.s
41
débitos c impostos, taxas ou tarifas incidentes sobre os imóveis, para os íins
previstos no íirtigo 36da l,ei Fstadual n^ 4.476, de 20.12.1984.
L por cstiirem assim, justos c combinados, assinam o presente
instrumento em três vias de igual teor, na presença do duas testemunhas,
maiores, captizes, aqui domiciliadas e residentes.
Testemunhas:
1
(nome, RO, CIC,endereço)
2
(nome, RG, CIC,endereço)
de
(Vendedor)
(Mulher do Vendedor)
(Comprador)
de
iSC)T.\: Reconhecer as finutcs das panes c3eslcmunhas nas03 vias.
42 Cláudio FioraiUi e Afonso Celso F. Rezende
INSTRUMENTO PARTICULAR DE "CONTIUTO DE
COMPROMISSO DE COMPIU E VENDA"
(IMÓVEL LOTEADO)
Valor ...$
Pelo presente instrumento ptirticular de compromisso de compra e
venda, de um lado, como oiitorgatue(s) promiienics-vendcdor(cs),
portador do RG n-... e sua mullicr portadora do RG n-..... com CIC
comum n- , brasileiros, proprietários, domiciliados e residentes à ma
n-..... em Estado de chamados aqui vendedores, e de outro lado como
outorgado compromissário-comprador. aqui denominado simplesmente
comprador, (qualificação completa com RG c CIC e se for o caso, o nome
da esposa CIC, RG e o regime de casamento, anterior ou posterior a Lei
n- 6.515/77) fica justo e contratado a aquisição do lote de terreno. ab;üxo
descrito, mediante as cláusulas e condições adhuile estipuladas.
1- - Os vendedores, por força do regisü"o n-.... da Matrícula n-
do livro n- 2 . do Cartório do Registro de Imóveis desta Comarca de
Estado de são proprietários e legítimos
possuidore.s. livre e descmbiu^içadiuncnte de ônus, dúvidas e dívidas, litígios,
hipotecas legais ou convencionais, impostos e tax:is, de unui gleba de terras,
sem benfeitorias, situada no perímetro urbaio do Município de Comarca
de Estado de contendo m-, com as metragens e confrontações
constantes do memori;d descritivo exisiciiie íio processo de Lotetuncnio
arquivado no referido Cartório do Registro de Imóveis da Contarca de
Que a tirea acima descrita foi loteada nos termos da Lei FedenU n-
6.766, de 19.12.1979, sob a denominação de "Loieamento (ou
Desmembramento") .... (denominação), conforme registro número na
matrícula número tudo de conformidade com o projeto aprovado pela
Prefeitura Municipíü de .... em data de de de e demais
repartições competentes. Assim, pelo presente insü"umemo e na melhor fonna
de direito, os vendedores se obrigiun e se comprometem a vender ao
COMPRADOR, que por sua vez. deles se obriga a adquirir, UM LOTE DC
TERRENO sob luimcro .... da quadra que assim se descreve.
A Prática nos Instrumentos Particulares Acessíveis
ao Cartório de Registrode Inróvcis 43
UM LOTE DE TERRENO SOB NÚMERO daquadra..... com área
total de... m^, situado com frente para arua medindo dito lote metros
de frente, para aaludida rua, com aqual confronla, m, de um lado, da frente
aos fundos (lado direito), que confronla com o lote número ni, do
outro lado (lado esquerdo), também da frente aos fundos, que confronta com
m de largura nosfundos,.que confrontacora
2- - O preço certo e ajustado para a venda do lote acinui descrito é
( ) e queserápago daseguinte maneira:
3- - A posse do lote ora conipromi.ssado c transmitida nesta dauí
para o comprador, porém, a título precário para ser exercida em nome dos
Vendedores, sujeita ao bom efiel cumprimeiilo dít.s cláusulas aqui pactuadiLS.
4- - Todos os impostos c Utxas que a ptirtir desta data recaírem ou
venham a recair sobre o lote ora compromis.sado. correrão por conta do
comprador, mesmo que hmçados ou cobrados cm nome dos vcndei]ürc.s,
entretanto, pelos débitos fiscrás íuitcriores, ainda que de futuro apurados ou
lançados, os vendedores serão os únicos responsáveis.
5- - Uma vez pago o preço avençado no conmilo de compromisso
de venda ecompra, os vendedores outorgarão ao comprador ou aquem esto
indicar, acompclcnic escritura definitiva de venda ecompra.
6- -Correrão por conta do comprador l(xla.s as dc.spc.stis decorrcnlcs
de tal ato, tais como emolumentos de tabelião, registros, sisa, impostos, taxas
e outras de lei.
T -Competirá aosvendedores a faculdade deescolha detabolionalo
para a prática de tal ato. desde que na cidadede
8- - Obriga-se o compnidor a recclxir mcíicionada escrituni. dentro
do prazo de trinta (30) dias, contados apartir do recebimento da comunicação
escrita dos vendedores, sob pena de, nao o fazendo, cfcliuu" os vendedores o
depósito judicial do lote.
9- - Obriga-se o comprador a satisfiuíor às exigências das
autoridades competentes, neccssiirias ao cumprimcmo das posturas numicipais
edo Serviço Stmilário, no que itilcrcssaroin ao lote objeto do prcscnlc ctinlralo,
bem como pagar nas épocíis devidas, os impostos c taxas rclaliva.s ao terreno
e as benfeitorias nele realiz.adas, bem assim, as multas ou pcnalitladc.s a que
der causa. Quando, na falta do comprador, lenlnun os vendedores de atender a
qualquer destes encargos, serão cies reembolsados de tudo quanto tiverem
dispcndido, por ocasiao do vencimento cconseqüente pagamento da primeira
44 Cláudio rioraiili e Afonso Celso ]•". Rezende
prestação que se seguir, com acréscimo de uma líixa de 10% (dez por cento),
sobre esse valor.
10''- Vciicidíie não paga, qualquer das prestações relativas ao preço,
previsULS no presentecontrato, será o comprador interpeladoatravésdo Oficiiii
do Registro de Imóveis da Comarca, ptaa que satisfaça a ptirccia em moni,
acrescida dos juros ü--ra7.ão de 12-%- (doze porcento) ao luio, da multa ou pena
convencionalcorresponde a 10%(dez por cento) do valor do débito, e isto, no
subseqüente prazo de 30 (trinta) dias. sob pena de rescisão contratual,
consoante dispõe a cláusula seguinte.
11- - Decorrido o pmzo assinalado pela interpelação prevista na
cláusula juilcrior, e isto sem que o comprador ainda não tenha efeliuido o
pagíuiicnio, acrescida dos Juros condicionais, da multa pactuada e das custas
de iniimação, o presente contrato ficará rescindido de pleno direito,
indcpendememeiue de qualquer outra notificação ou interpelaçãojudicial ou
extrajudicial. Verificada a re.sci.são, o comprador, bem como os vendedores,
se sujeitarão ao disposto na La:í federal n- 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
(Arts. 32 a 3.^).
12-- O comprador poderá ceder e transferir seus direitos decorrentes
deste contrato, desde que esteja no fiel cumprimento suas obrigações
coninituais, obrigando-se, todavia, a diu', de imediato, ciência de sua decisão
aos vendedores.
13" - No caso de falecimento do comprador, a c.scritura definitiva
de venda e compra do lote somente sení outorgada aos seus herdeiros ou
sucessores, mediiuite apresentação do competente alvariijudicial ou do formal
de partilha.
14- - Se por quaisquer circunstâncias forem vcrillcadas na área de
terreno, diferenças para mais ou para menos, serão feitas as devidas
compensações na biise do preço desta venda.
15" - fazem piu^te integrante do lote de terreno ora prometido,
estando, portanto,incluídas no seu preço, todas ;lsmelhoriase urbani/.açõesjá
implantadas e rcccbidiispelo Poder Público, mencionadiLS no ato ou termo de
vistoria existente no proces.so.
16" - As construções a serem realizadiis no lote compromissado
deverão ser precedidics de plantas c projetos devidamente aprovados pelos
poderes públicos competentes e autori/^idos pelos respectivos alvarás.
17'-' - O comprador obriga-se a miuiter sempre limpo o terreno, sob
pena de os vendedores mandarem fazer a limpe/ri do imóvel, cobrando-a do
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ao Cartório de Regi.slro de Imóveis 45
comprador, acrc.scida de uma taxa de administração de 10%' (dez por cento).
Fica lernünantcmeiuc proibida a obstrução do leito carroçável das viits
públicas com qualquer tipode material.
18- - O presente é celebrado emctinller csscncialnieme irretratável
e irrevogável, obrigíuido-sc ;ls ptiries comríitiuUcs. bem como seus herdeiros
ou sucessores, fictuido assegurado ao comprador, tipós o pãgãmcnio integnil
do preço, o direito à adjudicação compuisóriti do imóvel.
19- - fica eleito o foro dti Comarca de , com expre.ssa renúncia
de qualquer outro, por nitiis privilcgitido que sejti, para serem dirimidas
quaisquer questões oriundas do presente coninilo.
20- - O.s casos omissos serão resolvidtis pela legislação) vicente do
ptus.
f por estarem justos ccontratados, a.s\siníuu o presente iiLSirumenio
emtrês (3) vias deiginus teor, napre.sençíideduas testcmunluLS tibaixo, imáores
e capítzcs, aqui domiciliadtLS e residentes.
de de
Testemunhas:
(nome, RG, CICe endereço)
(nome, RG, CIC e endereço)
(Vendedor)
(Iisposti do Vendedor)
(Comprador)
NOTA: Se houver restrições urbanísticas (arl. 26, item VII dti I.ei 6.766/79),
incluir uma cláusula a cs.se respeito.
CÉDULA KÍPOTECÁRIA I^^TEGRAL
t.1 («MlHItMM U ICH
Emitida noa tarmos do Daereto-LaI 70, de 31/11/66,
Repreaeniativa de Hipoteca da 1.° grau
L2 flH 4*
US • Prv«MM
3.1• Em]t««ú —idf^gq) C«J«» C«o«AaIc* C*U«*M 3i« PêtfléSfA • «MlSvd*M«lrts M ti* PmI* • C^plUl,
« Ru* XV «• K«*«abro. • * IR . OOC/MP *«b 4.* 41.073.304/0001
2-2 • DivtiM Prí»€t^ •*4*t6«4)
9.3 - F4v6iwU« (40<M, qviUfltftfta, «nOaraça) OatM Ccaniak» da CaUda d» tia Paula t/A - tapraganUda na fama tat*).
XDI BirHt Cri
Diu da caaiU.
i.O) ffèmt* d«
3.19 . Dacuoianl* d* C/ddlIa
4.1 tofadao#* (tat. AT«aÍda. pfM*. #(c.)
CONDIÇÕES GERAIS DA OlVIDA
S.M Uta Kaaieil d« lii*
i,t7 M.* da FrailiasM M«aa*tt
S.OI üiliaa dl Anantiodi#
},0« riM# d# Cadt6«ia
S.12 Mafla taolfalaaJ
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1.14 lK.1 4. ».|>M
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I N D I V I D U A L I Z A Ç A o DO IMOVEL
4J ttawata 4.1 Caa>(6Ma
A, vDXu CAUcto 10 tm . Mcuaicio oo «ccsuxn
z ZToZoZ:r™:oVz: t~z :r
REFINANCIAMENTO RECEBIDO NA FOSMA OA RESOLurin • C*UÇÃO . cM GARANTIA OE
DO E«H, EMOEM.S POSTE»,ODES " "O CO»SEL«0 OE .DM,»,ST»EÇÊC
• «•» latK etld. Hlp.i.«t.iá.
Í.M. C44.I,. "" "'Ml....!. .. I.H ...
»• . ...«I. 4..,. C.4.,. NI. MBEMKi 4. IM.B
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44. C.4.I. MÍM1..4.I. tMiMtofl «« [Mawau*
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D«cJara Mk aitha iali^r» MtpaaaibKidtd* «aa •»(•« d» paii* d#i d«(ia*a<«a raiixva# a «•••«Uid** da Kipat*«« rtfar^vt aa Ciadiia Mid»i«<*i<a ttp
PATA aiutálad da ra«i(rrida
fj If. davodM Kiaa Aialincada. dadora racaabo^at i ac«K*r a »f6atMt CtOUlA HITOTCCAiU INTECiAL • m* lattfaMia a Mii-la ««idica*! h** «•iak«'<a><«a H* •
da acatd# a*a a* da caaUala doa arlf*». raiia pala «iiaí • italaa |aali4a6at« das a iWloaca.
•uiaatara da (utosla
CanMa da " Oliela d* «Hiaa di
ftoaaaiaca oa llfaai ladlcadai aa« eiap*' daoia Coddi Hipattcarla t da« Id.
PATA
C*nHi«« OM nla CWoIa loJ oaoiWda oatcj daia. Mb d t.*
ia tia. da l<«(a «.* d»Ma Cw1*«la
aM«Aii*<a da Paeoda*
aiMuiora da fab»l'*a
a •ortoa da M««Hc*a a.*
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ala»ta«a da 4ri«la
1.1 tfdaain. paia alalla da air<ba aa lariMla. aaia Cadvia aa laai» Maclaaal da Nablla«aa. nai ta«aaa ladlaidaa a» caapa ll.l dtici Cadala Hkpala«i'i
oaolaalari da lodaotooii
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MUatto»* dl C»d«iAaa**
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A Prática nos Instrumentos Particulares Acessíveis
ao Cartório de Registro de Imóveis
CÉDULA RURAL PIGNORATICIA
Vcnciiiienio em de de
...S
49
A de
do pagar por esta cédula ruail pignoraiícla
a
oi; à sua ordem, aqiituuiade
cm moeda corrente, valor do crédito deferido ptira financiiunenlo dc
e que serfiuiiliziidodo seguime nuxJo:.
Osjuros são devidos à taxa de ao tuio
sendo de a comissão de fisctiü/^içtio
O pagamento será efetutido na pniça dc
Os bens vincidados, são os seeuintes:...
50 Cláudio Fiorauti e Aroiiso Celso F. Rezende
CÉDULA RURAL IIIPOTLCÁRIA
N5 Vencimento cm .... de de
A de
de pagar por esta cédula rural hipoleciiria
a
ou à sua ordem, a qiumüa de
em moeda corrente, valor do crédito deferido ptira íiiumciiunenlo de
e que será utilizado do seguinte modo:
Os juros são devidos à taxa de ao tmo
sendo de a comissão de Fiscíilização
O pagamento será efetuado na pniça de
Os bens vinculados, são os seguintes;
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ao Cartório de Registro de Imóveis
N5
CÉDULA RURAL PIGNORATÍCIA EHIPOTECÁRIA
Vencimento em de de
...S
51
de
A do
— por esta cédula niraJ pígnoratícia e hipotecária
ou à sua ordem, a qutmiia de
em moeda corrente, valor de crédito deferido pímrfinancimnento
e que será utilizado do seguinte modo:
Os juros são devidos à taxa de
ao íuio
sendo do a comis.são de fiscalização
Opagímicnto scnl efetuado na praçade,
Os bens vinculado.s, são os seguintes:
52 Cláudio Piorauli c Afonso Celso P. Rezende
NOTA DK CRICOITO UUUAL
N® VcncimonU) cm dc dc
...S
A
(je pagar por csla Nota dc Credito Rural
a
ou à sua ordem,a qiuuUia de
em moeda corrciuc, valor do crédito deferido para linanciamento dc
e que será utilizado do seguinte modo:
Os juros são devidos à taxa de
sendo dc
O pagamento será efetuado na praça dc
ao imo
a comissão dc fiscalização
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ao Cartório de Registrodc Imóveis
CÉDULA DE CRÉDITO INDUSTRIAL
Vencimento cm dc dc
...S
53
de
^ dc
por csla cédula dc crédito indusiriíiJ a
ou à sua ordem, a qiumiia de
em moeda corrente, Vtilor do crédito deferido para aplicação na lonna dt)
orçtimcmo anexo e que será utilizado do scouintc modo;
Os juros scrao devidos ã taxa dc -ino
exigívcis cm trinta (30)dejunlio. trinta e um(31) dedezembro novencimento
c na liquidação da cédula
sendo de
a comissão de fiscaliz^ição, cxigívc! juniíuneme com os juros
O pagiuncnto será efetuado na praça de
Os bens vinculados, obrigatoriamente segurados, são os seguintes:
HmPenhorCedular:
En\Alienação Fiduciáriti:
Em Hipoteca Ceduku':
54 Cláudio FioraiUi e Afonso Celso F. Rezende
NOTA DE CRÉDITO INDUSTRIAL
Vencimento em de de
A de
(je pagar por esta nota de crédito indusirhd a ..
ou à sua ordem, a qinuUiade
em moeda corrente, valor do credito deferido para aplicação na forma do
orçamento anexo eque será utilizado do seguinte modo:
Osjuros são devidos ã taxa de tmo
cxigíveis cm trinta (30) de junho, trinta eum (31) de dezembro no vencimento
e na liquidação da cédula :
sendo de
acomissão de fiscalização, exigível juntamente com osjuros
Opagamento será efetuado napraça de
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ao Cartóriode Registro de Imóveis
N9
CÉDULA DE CRÉDITO ÀEXPORTAÇÃO
Vencimento cm de de
...S
55
A de
pagar porestacédula decrédito á exportação a
ou à sua ordem, a quíuitiade
em moeda corrente, valor do crédito deferido pani iipiicação na fornui do
orçamentoanexo e que seráutilizadodo seguintemodo:
Os juros são devidos á uixa de .,o ano
exigíveis em trinta (30) de junho, trinta c um (31) de dc/embro no vencimento
e na liquidação da cédula
sendo de
acomissão de ííscalizaçao, exigível juntamentecom os juros
Opagamento seráefetuado napraça de
Os bons vinculados, obrigatoriamente segurados, são os seguintes:
56 Cláudio FiorajUi c Afonso Celso F. Rc/.endc
NOTA 1)1-: cuForro À i:xi'()RrAÇ/\o
N® VencimciUo ciu dc de
A de
de pagar por csia nola dc crcdilo à expc^riação a
011 ít sua ordem, a quantia de
cm moeda corrciuc, valor do crédito deferido para aplicaçao iia íorma do
orçiuiiento anexo cque seráulil i/adodoseguinte modo:
Os juros são devidos à taxa de ao ano
exigíveis em trinta (30) dejunho, trinta e um (31) dedezembro no vencimento
c na liquidação da cédula
sendo de
a comissão de fiscalização, cxigível juntamentecomosjuros
O pagamentoseráefetuado na praça de
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ao Cartório dc Registrode Imóveis
N5
CÍ:i)ULA DK CRÉDI TO COMRRCIAI.
Vencimento em dc de
...s;..
57
A de
pagar por esta cédula de crédito comercial a
ou à sua ordem, a quantia de
eni moeda corrente, valor do crédito deferido ptira aplicação na forma do
orçjunenioanexo c quesenl utilizadodo seguime modo;
Osjurossãodevidos à taxa de
exigíveis em trinta (30) de junlio, iriniae um (31) de dezembro no vencimento
c na liquidação da cédula
sendo de
acomissão de fiscal izitção, cxigível juniíunente com os juros
O pagamento seráefetuado napraça de
Osbens \'incuiados. obrigatoritunente segunidos, sãoosse<'uinies:
58
FP....
Cláudio Fioraiili e AfonsoCelso F. Rezende
NOTADE CRÉDITO COMERCIAL
Vencimeiuo eni de de
...S
A •; ;
de . píiêiir por estn noln dc credito coniercitii
ouàsuaordem, aqiituuia dc
em moeda corrente, valor do cródilo deferido para aplicaçao na lornui do
orçamento anexo eque será uiili/ado do seguinte modo:
Osjuros são devidos à taxa de
exigíveis cm trinta (30) de junho, trinta cum (31) dc dezembro no vencimento
e na liquidação dacédula
sendo de
acomissão de fiscalização, exigívcl juntamente com os juros
Opagamento será efetuado na praça de
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59
CONTRATO DE LOCAÇÃO
(Artigo 1.197 do Código Civil)
Os signatários deste instrumento, de um lado (nome, ClC, RG
e esposa com qualificação), como locadores c de outio lado (nome,
RG, CIC qualificação completa), como locauirio, têm justo c conmilado o
seguinte, que mutuamente convcncioiuun, oulorgiun e aceittun, a salwn
Os primeiros nomeados, designados "I.OCADORL-S", sendo
proprietários de um prédio (copiar o imóvel como está descrito na
matrícula), havido pelo registro n- ... loca-o ao segundo, designado
"LOCATÁiUO", mcdiíuite as ciáusuhts e condiçõesseguintes:
1- - O prazo do prcsenUi contrato é de a iniciíir em e a
terminarem data cm queo LOCATÁRIO sc obriga a resliiuir o imóvel
completamente desocupado, itas condições previsuis neste contnilo, sob pena
de incorrer na multa da cláusula 12-e de sujeitar-se ao disposto no tinigo 1.196
do Código Civil Brasileiro;
2-- O aluguel mcns:t] é de ...S ( ) queo LOCATÁRIO se
compromete a paga^ponliiíümcnie, até o dia.... de cada mês, na residênciado
LOCADOR ou dc seu reprcseiiuintc;
3' - Os consumos de água luz, telefone c gás, íissim como todos os
encargos e tributos que incidíun ou venham a incidir sobre o imóvel,
conservação, seguro e ouü^as decorrentes de lei, assim como suas respectivas
majoraçcscs, ficam a cargo do LOCATÁRIO e, seu não pagamento na época
determinada, acarreULfá a rescisão deste;
4- - O LOCATÁRIO, s;ilvo as obrasque importem na segunuiçado
imóvel, obriga-se por todas as oiitTiis, devendo tmzoro imóvel l(x;adaem boas
condições de higiene c limpeza, com os aparelhos s:uiii:iriosc do iluminação,
fogão, papéis, pinturas, telhados,vidraças, niánnores, fechos, torneiras, pias,
banheiros, ralos e demais acessórios cm perfeito estado dc conservação c
funcionamento, pam assim rcstiluí-los quando findo ou rescindido este
contrato, sem direito a retenção ou indenização por quaisquer bcnfciloriíis,
ainda que necessárias, as quais ficíiTão desde logo incorporadíis ao imóvel;
5- - Obriga-se o LOCATÁRIO, no curso da locação, a satisfazera
todas as exigências dos Podcres Públicos a que der causti, não sendo estas
motivo para a rescisão deste contrato.
60 Cláudio